Agendabundel

Omvang vraag zorgvragers Een deel van deze zorgvrager ontvangt al een urgentiebeschikking. Verder worden al deze zorgvragers met de Wvrv verplichte urgentie categorieën en krijgen ze dus verplicht voorrang op sociale huurwoningen. Vanuit de jaarverslagen blijkt dat binnen ThuisKompas in de afgelopen jaren alle mensen

21

met urgenties ook zijn gehuisvest5. Maar de praktijk leert ook dat in veel gemeentes het aanbod voor deze zorgvragers (zeer) beperkt is en de wachttijd voor een woning dus ondanks de urgentie lang is. Bovendien kan de uitbreiding van het aantal verplichte urgentiecategorieen vanuit de Wvrv leiden tot lange(re) wachtlijsten. Dit komt doordat bijna alle urgentie categorieën het best gehuisvest worden in de schaarse, kleine en (zeer) betaalbare corporatiewoningen. Daarom schatten we in dat er vanuit de 20 tot 30 zorgvragers, ondanks de urgentiestatus, een behoefte is aan 10 tot 15 wooneenheden per jaar.

echter om beperkte aantallen en er zal maatwerk geleverd moeten worden voor deze specifieke groepen.

Welke eisen stelt men aan de woning? ✓ Betaalbaarheid is van groot belang voor deze doelgroepen. Zij richten zich met name op het segment op of rond de kwaliteitskortingsgrens. ✓ Er moet de mogelijkheid zijn voor het bieden van begeleiding. ✓ Tussenvorm voor wonen in reguliere woonomgeving is vaak beter voor woongewenning. Aandachtspunten bij tijdelijke woningen voor deze doelgroep: ✓ Een tijdelijke woning dient als tussenstap naar een eigen permanente (eigen) woning. ✓ Maatwerk is nodig voor het huisvesten van zorgvragers zeker als het een complexe zorgvraag betreft. Zowel de woning als de woonomgeving moet passen bij de doelgroep. Daarnaast is er maatwerk gewenst bij het combineren van verschillende doelgroepen. ✓ Voor zorgvragers die zelfstandig kunnen wonen en relatief beperkte ondersteuning nodig hebben zijn tijdelijke woningen geschikt. Het gaat

5

Bij FrieslandHuurt en WoonFriesland vinden we deze cijfers niet op dezelfde manier terug. Dit heeft er waarschijnlijk mee te maken dat ThuisKompas al een regionale urgentiecommissie heeft en dat in Friesland op moment van schrijven nog niet bestaat.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

22

3 Bijlage 3.1 Koopmogelijkheden starters / jongeren Wanneer jongeren een woning op eigen kracht moeten kopen zijn ze afhankelijk van hun salaris. Voor veel (lagere) middeninkomens is de hypotheek die zij kunnen krijgen niet voldoende om een woning in de gemeente te kopen. Het is al snel noodzakelijk om een woning met zijn tweeën (als koppel) te financieren. In onderstaande tabel is de maximale leencapaciteit opgenomen medio juni 2025 op basis van enkele referentieinkomens. Tabel 3.1: Overzicht leencapaciteit naar huishoudens- en inkomenstypologie Referentie huishouden

Inkomen (referentie)

Max.

Alleenstaande

Laag inkomen/ startersinkomen: €32.500

€ 154.000

Alleenstaande jongere, 30 jaar

Net boven corporatie doelgroep grens 1p.: €50.000

€ 232.500

woonachtig in een huurwoning op

Bovengrens laag middeninkomen 1p.: € 57.143

€ 263.500

zoek

Bovengrens middeninkomen 1p.: €67.366

€ 313.750

Jong stel dat voor het eerst gaat

Net boven corproatiedoelgroepgrens 2p.: €55.000

€ 237.250

samenwonen

Bovengrens laag middeninkomen 2p.: € 66.126

€291.250

(Jong) stel dat zich wil gaat settelen

Bovengrens middeninkomen 2p.: 2x modaal/

€ 428.500

in een eengezinswoning *Bron: Rabobank.nl (16-6-2025)

€89.821

leencapaciteit* thuiswonende

jongere, in zijn eentje op zoek naar een eerste woning

naar

een

betaalbare

koopwoning

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

23

Contactpersoon Telefoonnummer

: :

N. Zuurmond 14 0516

Adres

Onderwerp: Haalbaarheidsonderzoek tijdelijke woningen Nanningaweg 46 Oosterwolde Oosterwolde, 2 december 2025

Geachte omwonenden, Op 8 juli 2025 hebben we met elkaar een bijeenkomst gehad om u te betrekken bij de plannen voor de Nanningaweg 46. U heeft een verslag van deze bijeenkomst via e-mail of post ontvangen. Er is inmiddels een onderzoek geweest naar de behoefte aan tijdelijke woningen. In deze brief informeren we u over de volgende stap. Het behoefteonderzoek naar tijdelijke woningen is afgerond Het onderzoek laat zien dat er jaarlijks behoefte is aan 80 tot 100 tijdelijke woningen in de gemeente Ooststellingwerf voor verschillende groepen mensen waaronder jongeren, mensen die snel een woning nodig hebben, statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. Hoe gaat het nu verder? De volgende stap is om te onderzoeken of er een haalbaar plan te maken is. Ter informatie sturen wij het raadvoorstel aan u mee waarin u meer informatie vindt over het haalbaarheidsonderzoek. We lichten u dit graag persoonlijk toe. Wij nodigen u uit op 19 januari 2026 van 19.00-20.00 uur in het gemeentehuis in hetzelfde gezelschap als op 8 juli 2025. Besluitvorming door de gemeenteraad Op 21 april 2026 bespreekt de raadscommissie Ruimte het voorstel om het haalbaarheidsonderzoek te doen. Op 12 mei 2026 neemt de gemeenteraad hierover een besluit.

Heeft u nu al vragen op opmerkingen? Dan kunt u contact opnemen met ondergetekende of een e-mail sturen naar nanningaweg46@ooststellingwerf.nl Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders

J. Werkman Burgemeester

J. Nijboer Wethouder

Postadres Postbus 38, 8430 AA Oosterwolde Bezoekadres ‘t Oost 11 Telefoon 14 0516 E-mail gemeente@ooststellingwerf.nl Internet www.ooststellingwerf.nl - Wij zijn Fair Trade

-2-

Bijlage: 1. Raadsvoorstel 2. Persbericht

Persbericht Oosterwolde, 3 december 2025

Gemeente wil haalbaarheid tijdelijke woningen aan Nanningaweg onderzoeken Het college van burgemeester en wethouders (B&W) stelt de gemeenteraad voor om een haalbaarheidsonderzoek te doen naar het plaatsen van 80 tot 100 tijdelijke woningen (voor maximaal 15 jaar) aan de Nanningaweg 46 in Oosterwolde. De tijdelijke woningen zijn bedoeld voor verschillende doelgroepen, zoals jongeren, mensen die snel een woning nodig hebben (spoedzoekers), statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. In het haalbaarheidsonderzoek worden verschillende scenario’s onderzocht. Per scenario wordt gekeken wat de mogelijkheden zijn, wat het kost, wat het oplevert en wat risico’s zijn. De scenario's zijn: • •

Het plaatsen van 80 tot 100 tijdelijke woningen met een tijdsduur van 15 jaar waarbij de tijdelijke woonruimten na 15 jaar worden verwijderd; Het plaatsen van 80 tot 100 tijdelijke woningen met een tijdsduur van 15 jaar waarbij de tijdelijke woonruimten na 15 jaar verplaatst worden naar een andere locatie in de gemeente;

De uitkomsten worden in mei 2026 verwacht. Pas dan neemt de gemeenteraad een besluit over de ontwikkelrichting. Achtergrond Op 11 maart 2025 stelde college van B&W de onderzoeksopdracht naar de ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 goed. Het onderzoek laat zien dat er jaarlijks behoefte is aan 80 tot 100 tijdelijke woningen voor een mix van jongeren, mensen na een echtscheiding (spoedzoekers), (alleenstaande) statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. De tijdelijke woningen kunnen functioneren als een flexibele schil om de reguliere woningmarkt heen voor mensen die in nood zitten of snel een (hernieuwde) start willen maken bij zelfstandig wonen. Nu dit duidelijk is, zijn we toe aan fase 2. En dat is het onderzoeken van de haalbaarheid van verschillende ontwikkelrichtingen of te wel scenario's. Op basis van het haalbaarheidsonderzoek bepaalt de gemeenteraad wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is. Daarna treedt fase 3 in werking. Dat is de uitwerking en uitvoering van de gekozen ontwikkelrichting.

Dan komt er een plan met daarin onder andere: • Wat er precies gerealiseerd wordt (bijvoorbeeld het exacte aantal woningen, type bebouwing, doelgroep); • Hoe zo goed mogelijk rekening wordt gehouden met de omgeving (zoals verkeer, geluid, inpassing in de omgeving); • Welke partijen betrokken worden bij de uitvoering (zoals woningcorporaties en/of andere partners); Noot voor de redactie Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met afdeling Communicatie via e-mail communicatie@ooststellingwerf.nl of telefoonnummer 0516-566110.

Mededeling aan de raad (Embargo tot 12-03-2025) Van Datum B&W Onderwerp

: : :

Portefeuillehouder Domein

: :

Burgemeester en wethouders 11 maart 2025 Start onderzoek ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 en tijdelijke huisvesting van Oekraïense ontheemden in de boerderij wethouder Jelke Nijboer Ruimte en Economie

Kennis te nemen van De eerste stap in het aangekondigde onderzoek naar de toekomstige functie van de door de gemeente aangekochte locatie Nanningaweg 46 in Oosterwolde. Deze stap bestaat uit een verkenning van de behoefte aan tijdelijke woonruimte in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar, zodat we een beter beeld hebben voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. Aangezien het onderzoek en de uitvoering een tijd in beslag gaat nemen, gaan we in eerste instantie voor een periode van 1 jaar maximaal 15 Oekraïense ontheemden in de bestaande boerderij huisvesten.

Inleiding In oktober 2024 besloot de raad om het perceel Nanningaweg 46 in Oosterwolde te kopen. De koop is inmiddels een feit. In het raadsvoorstel werd destijds aangekondigd dat nog onderzoek en daarna besluitvorming plaats zal vinden naar de toekomstige functie van de locatie. In januari 2025 informeerden we onze inwoners dat het onderzoek voor deze locatie zich richt op een mix van doelgroepen die geholpen zijn met tijdelijke woonruimte, waaronder starters, jongeren, spoedzoekers, Oekraïners, statushouders en asielzoekers. En dat we daarbij rekening houden met wettelijke taken en plichten voor het opvangen van vluchtelingen. Via deze mededeling laten we u weten dat de eerste stap in het onderzoek binnenkort zetten. Als we toe zijn aan een volgende fase komen we bij u terug.

Kernboodschap • •

We starten binnenkort met de eerste fase van het onderzoek naar de mogelijke toekomstige functie(s) van de locatie. Het onderzoek kent drie fases. In de tussentijd gebruikt de gemeente de boerderij voor de tijdelijke huisvesting van Oekraïners. Hierover informeren we uiteraard de omwonenden.

Het onderzoek bestaat uit drie fases. Vooralsnog voeren we alleen fase 1 uit. Fase 1: verkenning van de behoefte aan tijdelijke woningen in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar, zodat we een beter beeld hebben voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. • Hierbij houden we rekening met de woningbouwplannen voor permanente woningen die er nu zijn en/of in de pijplijn zitten. • We houden ook rekening met demografische en andere ontwikkelingen. Bijvoorbeeld moeten we anticiperen op mogelijke bevolkingsdaling over enkele decennia en daarom tijdelijke woningen realiseren? Of verwachten we juist een structurele bevolkingstoename, bijvoorbeeld doordat gevluchte Oekraïners hier blijven? • Ook kijken we naar de tijdelijke behoefte die voortkomt uit de geplande herstructureringsprojecten (renovatie of vervanging van sociale huurwoningen waardoor de bewoners tijdelijk vervangende huisvesting nodig hebben). • Een optie die we meenemen is een combinatie van tijdelijke woningen op het perceel voor diverse doelgroepen, waaronder asielzoekers, met het oog op de taakstelling van de gemeente op het gebied van asiel (zie bijgevoegd persbericht dd 29 januari 2025) en rekening houdend met het feit dat de bestaande doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw gaat plaatsvinden.

Na afronding van fase 1 sturen we de resultaten van het onderzoek naar de raad samen met een raadsvoorstel over a) de vraag of en hoe verder te gaan met het onderzoek naar de toekomstige functie van de locatie en b) op welke moment(en) we terugkomen bij de raad met informatie en/of een raadsvoorstel. Zo is het voor zowel de raad als onze inwoners steeds transparant welke stappen we zetten en waarom. Na besluitvorming door u als raad in fase 1 kunnen fase 2 en 3 er als volgt uitzien: Fase 2: uitvoeren haalbaarheidsonderzoek voor 1 of meerdere ontwikkelrichtingen. Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek bepalen we wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is en of en hoe we daarmee verder gaan en welke partners we daarbij betrekken. Fase 3: plan maken voor gewenste ontwikkelrichting; wat houdt het in, wat zijn de consequenties daarvan, wat zijn de verwachte kosten (investering, exploitatie) en hoe kan dekking hiervan plaatsvinden. Op basis hiervan volgt besluitvorming over de beoogde ontwikkelrichting. Als er een positief besluit is in fase 3 gaan we aan de slag met de uitvoering van de beoogde ontwikkelrichting.

Vervolg Na afronding van fase 1 sturen we de resultaten van het onderzoek naar de raad samen met een raadsvoorstel over a) de vraag of en hoe verder te gaan met fase 2 en 3 van het onderzoek naar de toekomstige functie van de locatie en b) op welke moment(en) we terugkomen bij de raad met informatie en/of een raadsvoorstel.

Bijlagen Bijlage 1: Persbericht dd 29 januari 2025 ‘Gemeente Ooststellingwerf onderzoekt locaties voor tijdelijke woonruimte’. Bijlage 2: Persbericht over Start onderzoek ontwikkelmogelijkheden Nanningaweg 46 en tijdelijke huisvesting van Oekraïense ontheemden in de boerderij.

Samenvatting gesprek 8 juli 2025

Aanwezige omwonenden Aanwezig namens de gemeente

Er waren 7 direct omwonende huishoudens uitgenodigd. Hiervan waren 12 vertegenwoordigers aanwezig. De namen zijn bekend bij de gemeente maar om privacyredenen vermelden we deze hier niet. Burgemeester Jack Werkman Wethouder Jelke Nijboer Nico Zuurmond (projectleider asiel en vluchtelingen) Marijke Schrauwen (OWO projectleider omgevingsplan/omgevingswet) Katja Moesker (programmamanager wonen)

Op 8 juli vond er een gesprek plaats met bewoners die direct naast het perceel wonen dat de gemeente heeft gekocht aan de Nanningaweg 46. Opening. Burgemeester Werkman opende het overleg en heette iedereen welkom. Na een korte kennismaking stelde hij voor welke onderwerpen besproken zouden worden. De aanwezigen gingen hiermee akkoord. Doel van het gesprek. De burgemeester gaf aan dat de gemeente bewoners in een vroeg stadium wil betrekken bij de plannen voor deze locatie. Ook wilde hij horen welke zorgen en opmerkingen er zijn. Eerder ontvingen de direct omwonenden een brief over de aankoop. Zij zijn nu als eersten uitgenodigd. Andere omwonenden en belanghebbenden worden later betrokken. Welke percelen zijn het? Marijke Schrauwen liet op een scherm zien om welke percelen het precies gaat. Waarom heeft de gemeente deze locatie gekocht? Wethouder Jelke Nijboer vertelde waarom de gemeente dit terrein heeft gekocht: • Er is in de gemeente een grote behoefte aan woningen. • De gemeente moet 820 extra woningen bouwen van het Rijk en de provincie. • Permanente woningbouw duurt vaak 5 tot 15 jaar. De vergunningstrajecten zijn zwaarder dan bij tijdelijke woningbouw en duren langer. • Tijdelijke woningen kunnen sneller worden gerealiseerd. • Met ‘tijdelijk’ bedoelt men 10 tot 15 jaar, maximaal 20 jaar. Permanente woningen bouwen op deze locatie is niet mogelijk.

• De boerderij aan de Nanningaweg is begin dit jaar gekocht van Natuurmonumenten. Er ligt ongeveer 3 hectare grond bij. De gemeente onderzoekt of hier tijdelijke woningen kunnen komen voor verschillende doelgroepen. Dat onderzoek is bijna klaar. Wat gebeurt er nu op deze locatie? Nico Zuurmond vertelde dat er nu 11 Oekraïense vluchtelingen in de boerderij wonen. Zij hebben daar een goede plek en het voorkomt leegstand. Ze mogen blijven totdat duidelijk is wat er verder met de locatie gaat gebeuren. Omwonenden gaven aan dat zij geen overlast ervaren van de huidige bewoners. Alles verloopt rustig. Onderzoek naar tijdelijke woningen. Katja Moesker legde uit dat er een onafhankelijk onderzoek loopt naar de behoefte aan tijdelijke woningen. De eerste resultaten laten zien dat er behoefte is aan ongeveer 200 tijdelijke woningen. Dit is voor: • jongeren en starters

• mensen die dringend woonruimte zoeken, bijvoorbeeld na een scheiding • Oekraïense vluchtelingen • statushouders die aan de gemeente zijn gekoppeld • inwoners wiens huurwoning gerenoveerd wordt Daarnaast moet de gemeente ook 136 asielzoekers opvangen (verplichting vanuit de Spreidingswet). Op basis van het onderzoek maakt de gemeente een voorstel. Dat gaat in grote lijnen over twee mogelijkheden: 1. Tijdelijke woningen voor de hierboven genoemde doelgroepen. 2. Tijdelijke woningen gecombineerd met een opvanglocatie voor asielzoekers (in samenwerking met COA), ter vervanging van de opvang bij Rikkingahof, die over enkele jaren sluit. Het is nog niet duidelijk hoeveel woningen er eventueel komen. De gemeenteraad beslist later dit jaar welke van deze opties verder onderzocht wordt. Beperkingen op de locatie. Marijke Schrauwen liet op luchtfoto’s zien dat er beperkingen zijn voor woningbouw op het perceel. Dat komt door: • geuroverlast van de rioolwaterzuivering • geluidsoverlast van energiestation • spuitzones rondom landbouwgrond (afstand houden van weilanden) Hierdoor kan slechts een deel van de percelen gebruikt worden voor woningbouw. Of de boerderij blijft staan of gesloopt wordt, is nog niet besloten. Er werd door bewoners opgemerkt dat er kabels en leidingen onder de percelen liggen die niet op de kaart staan. De gemeente gaat dit onderzoeken.

De mogelijke uitbreiding van Tennet is bij de gemeente bekend. Wat zeggen bewoners? Hieronder staan opmerkingen van de aanwezigen, met de reactie van de gemeente. • Zorgen over opvang van asielzoekers. Eén bewoner vindt tijdelijke woningen voor jongeren of statushouders prima, maar maakt zich zorgen over asielzoekers. De gemeente geeft aan dat ook asielzoekers mensen zijn die onderdak nodig hebben. • Waarom zijn Tennet en Liander niet uitgenodigd? De gemeente heeft nu alleen directe buren uitgenodigd. Later worden ook andere partijen betrokken. Met Liander is al contact geweest over de energievoorziening. • Waarom niet de andere kant van de weg gebruiken? Daar heeft de gemeente grond voor permanente woningen. Tijdelijke bouw is daar niet logisch. • Zorgen over het gebied. Meerdere bewoners gaven aan dat hun woonomgeving sterk verandert: eerst het zonnepark, daarna het energiestation en nu mogelijk tijdelijke woningen. Zij voelen zich omsingeld en maken zich zorgen. De gemeente zegt dit te begrijpen, neemt de zorgen mee en houdt de bewoners op de hoogte. • Twijfel over openheid. Een bewoner uitte zorgen over eerdere besloten vergaderingen over het AZC. De gemeente zegt dat nu het moment rijp is om het te bespreken en de gemeenteraad gaat er in de openbaarheid over besluiten. • Wens voor betere communicatie.

Bewoners waarderen het dat ze nu worden geïnformeerd, maar vinden dat dit eerder had gekund. De gemeente gaat hen goed op de hoogte te houden via mail en belegt weer een gesprek als daar aanleiding toe is en gaat werken met een vast contactpersoon zodat omwonenden de gemeente makkelijk kan bereiken voor vragen. • Niet op deze plek. Eén aanwezige gaf aan dat het niet uitmaakt waar de tijdelijke woningen komen, als het maar niet op deze locatie is. Hoe verder? • We sturen deze samenvatting via de mail. • Zodra bekend is wanneer de gemeenteraad het voorstel bespreekt (waarschijnlijk in oktober of november 2025), ontvangt u hierover bericht. Uw opmerkingen tijdens dit gesprek geven wij ook aan de gemeenteraad door. • De gemeente vindt het belangrijk dat bewoners betrokken zijn, maar het is uiteindelijk de gemeenteraad en het college van B&W die besluiten nemen en belangen afwegen.

Hoe kunt u invloed uitoefenen (niet besproken, maar wel handig om te weten) Wanneer het raadsvoorstel over Nanningaweg 46 op de agenda staat, kunt u als inwoner op verschillende manieren invloed uitoefenen: • Inspreken tijdens de raadsvergadering. U mag dan kort uw mening geven. • Een brief of e-mail sturen aan de gemeenteraad. • Zelf contact opnemen met raadsleden of politieke partijen. Vaste contactpersoon Nico Zuurmond is uw aanspreekpunt. U ontvangt zijn telefoonnummer per mail. Heeft u vragen, zorgen of ideeën? Neem gerust contact met hem op.

Raadsvoorstel Commissievergadering Titel Portefeuillehouder/Teamleider Extern zaak ID (zaakcode)

: : : :

Samenleving Locatieonderzoek sportcomplex Boekhorst Verhagen/Nijboer/Limonard 0085175663

Datum collegevergadering 9 december 2025

Voorgesteld besluit Uit het aanvullend specifiek locatieonderzoek blijkt niet ondubbelzinnig dat locatie sportpark Oostenburg de voorkeur verdient voor de vervangende nieuwbouw van sportcomplex Boekhorst op de huidige locatie. Daarvoor te besluiten om: 1. Het nieuwe sportcomplex De Boekhorst (sporthal + zwembad) te realiseren op de huidige locatie aan De Haer. 2. Het college opdracht te geven om in 2026 de planvorming te starten voor nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, eventueel benodigde tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit. 3. Als onderdeel daarvan een concreet plan uit te werken voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode.

Openbaar Ja, via openbare besluitenlijst.

Inleiding De gemeenteraad heeft op 24 juni 2025 besloten dat nieuwbouw van sportcomplex De Boekhorst op de huidige locatie de voorkeur heeft, tenzij uit aanvullend specifiek locatie onderzoek ondubbelzinnig blijkt dat een andere locatie beter is. De andere locatie betreft sportpark Oostenburg. Het bureau HEVO BV heeft het onderzoek uitgevoerd en presenteerde op 15 oktober 2025 een tussenstand aan de raad. Het eindrapport is nu klaar en bevat drie locaties op sportpark Oostenburg namelijk: 1. aan de noordzijde, nabij de pumptrack; 2. op het korfbalveld naast Rikkingahof en 3. op het hoofdveld sv Oosterwolde. NB. In het scenario dat sportcomplex de Boekhorst wordt verplaatst naar Oostenburg is een nieuw gymlokaal nodig in Oosterwolde Zuid. In rapport HEVO is uitgangspunt dat deze komt naast MFS Zuid. Echter uit nader onderzoek blijkt dat dat er een gymzaal nodig is (2 vloeren) in plaats van een gymlokaal en dit niet past op het beoogde perceel. Dat betekent dat op de locatie Boekhorst ruimte moet worden gevonden voor deze gymzaal. Dit beperkt de mogelijkheden voor woningbouw. In hoofdstuk 7 van het HEVO-rapport wordt rekening gehouden met 40 wooneenheden en 66 parkeerplekken. Hoofdstuk 8 beschrijft de situatie dat de nieuwe gymzaal voor gymnastiekonderwijs op het perceel van de huidige Boekhorst komt.

In dat geval is er nog plek voor 36 woningen, waarbij we ook uit gaan van hofjes met 58 parkeerplekken. De doorrekening van de combinatie gymzaal/36 woningen is als aparte bijlage bijgevoegd omdat deze pas later beschikbaar kwam. In deze doorrekening is ons woningbouwbeleid als uitgangspunt genomen (minstens 2/3e betaalbaar, waarvan 30% sociaal). Bij de doorrekening was dezelfde externe planeconoom betrokken die ook input leverde voor de doorrekening die in hoofdstuk 7 van het HEVO-rapport staat.

Argumenten 1.1 Geen ondubbelzinnige voorkeur voor Sportpark Oostenburg Uit het onderzoek inclusief de multicriteria-analyse volgt dat géén van de locaties op sportpark Oostenburg een duidelijke, eenduidige (“ondubbelzinnige”) meerwaarde biedt. De multicriteria-analyse laat geen significant betere score voor de Oostenburglocaties zien ten opzichte van de huidige locatie. Daarmee is niet voldaan aan de voorwaarde uit amendement #094. 1.2 Nieuwbouw op de huidige locatie betekent minder ingrepen én lagere structurele kosten ten opzichte van de drie locaties op sportpark Oostenburg Bij nieuwbouw op de huidige locatie: • hoeven geen voetbalvelden te worden verplaatst, • hoeft geen nieuw hoofdveld en tribune te worden gerealiseerd, • hoeft geen korfbalveld te worden verplaatst en clubgebouw te worden gecreëerd voor korfbal, • hoeft het parkeerterrein van SV Oosterwolde niet aangepast te worden, Bij alle locaties op Sportpark Oostenburg zouden de kosten substantieel oplopen en leiden tot extra investeringen in herinrichting van het sportpark en (afhankelijk van locatie 1, 2 of 3) kunstgras, tribune en toegangswegen. Zie ook onder het kopje ‘financiële toelichting’.

1.3 Benutting van de huidige locatie voor woningbouw blijkt financieel onaantrekkelijk Het idee om bij verplaatsing van het sportcomplex de huidige locatie in te zetten voor woningbouw lijkt op het eerste gezicht aantrekkelijk. De ligging in een bestaande woonwijk, nabij voorzieningen en infrastructuur, maakt de locatie ruimtelijk geschikt. Echter, uit het locatieonderzoek blijkt dat de financiële haalbaarheid beperkt is. De residuele grondwaardeberekening laat zien dat bij een programma van 40 woningen volledig in de vrije sector en in een gunstige markt, de opbrengsten nog net opwegen tegen de investeringen en bij een programma van 36 woningen en een gymzaal wordt dit ongunstiger. Dat kosten en opbrengsten van woningbouw nauwelijks of niet tegen elkaar opwegen komt door: • hoge kosten voor sloop, bouwrijp maken en inrichting openbare ruimte; • bouwkosten voor woningen; • bij gymzaal op het perceel minder woningen doordat er ook plek nodig is voor een nieuwe gymzaal; De doorrekening in de bijlage bij het rapport van HEVO laat zien dat wanneer we uitgaan van het gemeentelijke woonbeleid – minimaal tweederde betaalbare koop of huur, waarvan 30% sociale huur– er een fors negatief resultaat ontstaat. Dat komt doordat de opbrengsten dan lager zijn.

Daarmee is het benutten van de huidige locatie voor betaalbare woningbouw financieel zeer kostbaar en niet aantrekkelijk voor marktpartijen. 1.4 De bestaande nutsinfrastructuur geeft voordeel bij netcongestie Op de huidige locatie is al een grootverbruiksaansluiting aanwezig. Hierdoor zijn lagere extra kosten te verwachten en minder risico’s in de planning te voorzien. Op Oostenburg zou bovendien een extra tijdelijke energievoorziening van ongeveer € 0,8 – 0,9 miljoen nodig zijn plus exploitatielasten (bv onderhoud). Op de huidige locatie zijn we bovendien eerder energieneutraal en gasloos. 1.5 De bereikbaarheid voor scholen blijft optimaal De huidige locatie ligt gunstig voor alle scholen die gebruikmaken van De Boekhorst en het gymnastieklokaal Weemeweg. De looproutes zijn bekend, verkeersveilig en passen binnen de eisen van de verordening voorzieningen onderwijshuisvesting. Bij de locaties op Sportpark Oostenburg is dat minder vanzelfsprekend. Daarmee blijft de huidige locatie het beste aansluiten op veilige en korte schoolroutes voor het bewegingsonderwijs.

1.6 Er is op de huidige locatie voldoende capaciteit om te voldoen aan de wettelijke norm van 2 keer 45 minuten gymnastiekonderwijs per groep per week voor de scholen Zuid. De 5 scholen in Oosterwolde zuid gaan nu naar de sporthal. Deze heeft voldoende capaciteit. Als we Boekhorst verplaatsen moet voor deze scholen dichtbij een nieuwe gymzaal (2 vloeren) gebouwd worden op de huidige locatie Boekhorst. In dat geval kan het huidige gymlokaal op de Weemeweg worden gesloopt. Per saldo zouden we hiermee vierkante meters gymnastiekruimte toevoegen, terwijl er momenteel genoeg capaciteit is. Hiermee zal de bezettingsgraad van de nieuw te bouwen sporthal fors dalen. NB verplaatsen van het gymonderwijs naar de Kampus is helaas niet mogelijk omdat deze overdag bijna geheel bezet is. 1.7 Minder verkeerskundige risico’s De huidige locatie: • vraagt geen ingrepen in verkeersstructuren, • veroorzaakt geen extra druk op ’t Oost of de Veenhofweg, • blijft sociaal veilig bereikbaar voor leerlingen. De drie locaties op het sportpark vragen wél aanvullende verkeerskundige maatregelen. 1.8 Gebruikers zijn tevreden met de huidige locatie De gebruikers van sportcomplex Boekhorst (= losse bezoekers, sportverenigingen en scholen) zijn tevreden met de huidige locatie.

In de scenariostudie sporthal en zwembad Oosterwolde van mei 2025 gaven ze wel een aantal verbeterpunten aan bij vervangende nieuwbouw; die zijn meegenomen in het oorspronkelijke raadsvoorstel accommodatiebeleid. 2.1 Snel starten met planvorming beperkt onzekerheden Met het oog op de snel stijgende bouwkosten en onze CO2-doelstellingen is het zaak om gelijk na besluitvorming door de raad te starten met de planvorming voor nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit. Starten in 2026 is volgens de in juni 2025 vastgestelde planning van het accommodatiebeleid. 3.1 Concreet maken biedt duidelijkheid voor de betrokkenen Het is voor alle betrokkenen belangrijk dat er een concreet plan komt voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode.

Kanttekeningen 1.1 Netcongestie is ook op de huidige locatie een aandachtspunt Ook op de huidige locatie is de benodigde netcapaciteit niet geheel beschikbaar. Dit is op te lossen door in de planvorming mee te nemen: • tijdige vooraanmelding of aanvraag bij Liander, • benutten van de bestaande aansluiting waar mogelijk, • sturen op verduurzaming, eigen opwek en opslag binnen het ontwerp. 1.2 Gebruikers vinden het een voordeel als ze tijdens de bouw in Oosterwolde kunnen blijven sportenzwemmen. De gebruikers van sportcomplex Boekhorst zien er tegen op om de bouwperiode te overbruggen als nieuwbouw plaatsvindt op de huidige locatie. Daar staat tegenover dat ook op de huidige locatie de mogelijkheden bestaan om gefaseerd te bouwen. Bij de planvorming werken we uit welke oplossingen mogelijk zijn voor de huidige gebruikers tijdens de bouwperiode.

1.3 Oplossing tijdens de bouw leidt mogelijk tot kosten Tijdens de bouwperiode moet er een oplossing komen voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs. De bouw duurt naar verwachting 2 jaar. Mocht uit de planvorming blijken dat tijdelijke voorzieningen nodig zijn (uitwijken naar andere sportvoorzieningen in of buiten de gemeente), dan vraagt dat: • extra kosten, • afstemming met scholen en verenigingen, • een heldere fasering in tijd. De losse bezoekers en sportverenigingen moeten in dat geval uitwijken naar andere accommodaties in en buiten onze gemeente. Hierbij willen wij zo nodig bemiddelen. 1.4 Gebruikers zien potentie voor synergievoordelen bij verplaatsing naar de Oostenburg We verwachten dat de synergievoordelen beperkt zijn, aangezien zowel de voetbal, tennis als de korfbal een eigen accommodatie wensen te behouden. 1.5 Locatie Weemeweg valt niet vrij voor woningbouw Als we de Boekhorst nieuw bouwen op de huidige locatie blijft het gymnastieklokaal aan de Weemeweg nodig. Zouden we verplaatsen naar sportcomplex Oostenburg, dan zou de locatie Weemeweg vrijvallen en beschikbaar komen voor woningbouw. Dit zou geen financieel voordeel opleveren (betaalbare woningen creëren kost geld), maar wel maatschappelijk van waarde zijn. 3.3 Fasering en bereikbaarheid tijdens de bouw is een aandachtspunt Het sportcomplex ligt midden in een woonwijk.

Tijdens de bouw is aandacht nodig voor: • verkeersveiligheid, • bouwlogistiek, • mogelijke tijdelijke parkeervoorzieningen.

Financiële toelichting Het kiezen voor vervangende nieuwbouw van sportcomplex Boekhorst op de huidige locatie heeft de volgende financiële consequenties. • Nieuwbouw Boekhorst investering € 18,68 mln met € 768k aan kapitaallast • Verduurzamen gymlokaal Weemeweg Oosterwolde investering € 1,02 mln met € 55k aan kapitaallast Bovenstaande cijfers zijn meegenomen in het dekkingsplan van de notitie Accommodatiebeleid & Integraal huisvestingsplan (IHP) onderwijs 2025-2050, die de raad in juni 2025 vaststelde. Ook is in de notitie een indicatie gegeven van incidentele lasten (paragraaf 7.6 van de notitie) zoals sloop € 154k en afboeking boekwaarde € 277k. Dekking is hiervan de reserve accommodatiebeleid. Nieuwbouw van sportcomplex Boekhorst op de locatie Oostenburg vergt extra investeringen ten opzichte van nieuwbouw op de huidige locatie. De bedragen zijn overgenomen uit het rapport HEVO. Daar worden per onderdeel soms verschillende varianten gepresenteerd. Voor de overzichtelijkheid concentreren we ons hier op de minimale en de maximale variant. Overigens is bij geen van de varianten rekening gehouden met infrastructurele maatregelen (bv ontsluiting). In onderstaande tabel staat per investering het investeringsbedrag en de kapitaallast van de minimale en maximale variant.

Volgens de gehanteerde uitgangspunten bij de notitie Accommodatiebeleid & Integraal huisvestingsplan (IHP) 2025-2050 zijn de vermelde investeringscijfers van HEVO gecorrigeerd met de door hun gebruikte indexering. Dit om “appels” met “appels” ter vergelijken. Ook is in juni 2025 besloten om de investeringen en de budgetten vanaf 2026 jaarlijks te indexeren.

(investeringen kapitaallasten, bedragen maal € 1.000) Microgrid (afschrijving 10 jaar) Aanleg veld voetbal, min is natuurgras en max is kunstgras. Afschrijving resp. 25 en 12 jaar Aanleg veld korfbal, min is natuurgras en max is kunstgras. Afschrijving resp. 25 en 12 jaar Aanleg tribune, afschrijving 40 jr Accommodatie korfbal, afschrijving 40 jr Parkeerplaatsen, bedrag cf realisatie 50 extra parkeerplaatsen (niet gehonoreerd bij Kaderbrief 2026) Realisatie Gymzaal (2 vloeren), bedrag is verschil tussen investering gymlokaal Owolde (zie hierboven) van ad € 1.020k en nieuwbouw Gymzaal ad € 3.521k

Minimaal 800 221

Investering Maximaal 900 910

Minimaal 96 13

Kapitaallast Maximaal 108 94

88

178

5

18

100 629 104

343

5 28 9

15

2.501

86

Daarnaast zijn er jaarlijkse lasten zoals onderhoud en energie. Ook hiervan heeft HEVO een inschatting van gemaakt met een minimale en maximale variant. (jaarlijkse lasten, bedragen maal €1.000) Minimaal Maximaal Microgrid 30 35 Aanleg veld voetbal 20 100 Aanleg veld korfbal 4 24 Aanleg tribune, de jaarlijkse lasten is dan verantwoordelijkheid sv Oosterwolde Parkeerplaatsen, dit wordt dan opgenomen in MOP Wegen 5 Gymzaal ipv gymlokaal 25 Niet alle varianten op de locatie Oostenburg brengen alle extra investeringen met de daarbij behorende lasten met zich mee. Wel is voor alle drie de locaties Oostenburg een microgrid noodzakelijk om de benodigde aansluitcapaciteit te realiseren. Bij keuze voor locatie 2 of 3 op sportpark Oostenburg is er een herindeling van de velden en een nieuwe accommodatie voor de korfbal noodzakelijk. Tijdelijke voorzieningen Kosten voor tijdelijke sport-, zwem- en gymnastiekvoorzieningen moeten in de volgende fase worden uitgewerkt. Deze zijn afhankelijk van: • mogelijkheden om op de huidige locatie gefaseerd te bouwen, • beschikbare alternatieve ruimten, • afspraken met gebruikers.

Sustainable Development Goals (SDG’s) Een nieuw sportcomplex Boekhorst draagt bij aan deze doelen.

Inwonersparticipatie De sportverenigingen en schoolbesturen zijn meegenomen in dit proces. Zie bijlage (Eindrapport Locatie onderzoek Sportcomplex Boekhorst).

Publicatie voor bekendmaking De raad had gevraagd om te onderzoeken of verplaatsing ondubbelzinnige voordelen op zou leveren ten opzichte van nieuwbouw op de huidige locatie. Uit dit onderzoek blijkt niet ondubbelzinnig dat Sportpark Oostenburg de voorkeur verdient. De huidige locatie biedt de minste risico’s, de laagste kosten en de beste aansluiting bij bestaande gebruikers en voorzieningen. Na het vaststellen van het besluit gaat het college starten met de planvorming voor de nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, eventueel benodigde tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit en een concreet plan uit te werken voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode.

Vervolg Na besluitvorming door de raad start het college de planvorming op voor nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, eventueel benodigde tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit. Een concreet plan voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode is hier onderdeel van. Burgemeester en wethouders van Ooststellingwerf, , secretaris

, burgemeester.

Bijlagen 1 2

Eindrapport locatie onderzoek Sportcomplex Boekhorst d.d. 5 december 2025 Haalbaarheidsberekening woningbouw de Boekhorst

Extern zaak ID (zaakcode) : 0085175663 De raad van de gemeente Ooststellingwerf; nr. gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 december 2025 .

Besluit 1. Het nieuwe sportcomplex De Boekhorst (sporthal + zwembad) te realiseren op de huidige locatie aan De Haer. 2. Het college opdracht te geven om in 2026 de planvorming te starten voor nieuwbouw op de huidige locatie, inclusief fasering, eventueel benodigde tijdelijke voorzieningen en borging van netcapaciteit. 3. Als onderdeel daarvan een concreet plan uit te werken voor sport, zwemmen en bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode.

Besloten in de openbare vergadering van 27 januari 2026 , griffier.

, voorzitter.

Locatie onderzoek Sportcomplex de Boekhorst gemeente Ooststellingwerf Onderzoek mogelijke verplaatsing Sportcomplex de Boekhorst naar Sportpark Oostenburg

Opdrachtgever Gemeente Ooststellingwerf Datum 9 december 2025 Referentie P2000221-0050.1.0 Auteur(s) de heer R. Baas - HEVO B.V. de heer A. Öztürk - HEVO B.V. de heer G. van der Pol - HEVO B.V. de heer ing. J.M.F.C. Vloemans - HEVO B.V.

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

5223 LA 's-Hertogenbosch

T 073 - 6 409 409

info@hevo.nl

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

KvK Brabant 16029774

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Burg. Roelenweg 40

8021 EW Zwolle

T 038 - 4 258 101

ISO 9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Het onderzoek en de uitgangspunten voor het onderzoek

3

3.

Leeswijzer

4

4. 4.1. 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6

Conclusie(s) en aanbevelingen Conclusies Netcongestie Nieuwbouw De Boekhorst op locatie Oostenburg Woningbouw op huidige locatie De Boekhorst Nieuwbouw sportzaal Totaalconclusie Resume investeringen per scenario

5 5 5 5 6 6 6 7

5.

Algemeen netcongestie in Oosterwolde

8

6. 6.1. 6.1.1 6.2. 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6 6.3. 6.4. 6.4.1 6.4.2 6.5. 6.5.1

Nieuwbouw De Boekhorst op locatie Oostenburg Gebouwkenmerken Ruimtebehoefte Locatiekenmerken Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Inpassing in relatie tot herindeling velden SV Oosterwolde Inpassing in relatie tot verkeer Inpassing in relatie tot parkeren Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Inpassing in relatie tot OBS de Toekan en CBS de Akker Netcongestie Belangrijkste uitgangspunten investering en exploitatie Nieuw zwembad met sporthal Nieuwe sportvelden voetbal en korfbal Investeringskosten, kapitaalslasten en exploitatiekosten Aanpassing velden indien voor locatie 3 gekozen wordt

10 10 10 10 10 11 14 14 14 14 15 16 16 17 18 18

Referentie: P2000221-0050.1.0.

7. 7.1. 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.2. 7.2.1 7.2.2 7.3.

Woningbouw op huidige locatie De Boekhorst Locatiekenmerken Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Inpassing in relatie tot verkeer Inpassing in relatie tot parkeren Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Investeringskosten en ontwikkelpotentieel Uitgangspunten investeringen Uitgangspunten opbrengsten Netcongestie

21 21 21 21 22 22 22 22 23 24

8. 8.1. 8.1.1 8.2. 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.2.5 8.3. 8.4. 8.5.

Nieuwbouw gymnastieklokaal Gebouwkenmerken Ruimtebehoefte Locatiekenmerken Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Inpassing in relatie tot verkeer Inpassing in relatie tot parkeren Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Inpassing in relatie tot bereikbaarheid door de scholen Netcongestie Belangrijkste uitgangspunten investering en exploitatie Investeringskosten, kapitaalslasten en exploitatiekosten

26 26 26 26 27 27 27 27 27 27 27 29

9.

Participatie

30

10. 10.1. 10.2. 10.3. 10.3.1 10.3.2 10.3.3 10.3.4

Multi Criteria Analyse (MCA) Inleiding Criteria en scores Conclusies scenario 1: nieuwbouw op locatie 1 scenario 2: nieuwbouw op locatie 2 scenario 3: nieuwbouw op locatie 3 Vergelijk met nieuwbouw op huidige locatie

32 32 32 34 34 34 34 35

Pagina 2 van 37

1. Inleiding Op 24 juni 2025 heeft de gemeenteraad van Ooststellingwerf het Accommodatiebeleid & Huisvestingsplan Onderwijs unaniem vastgesteld. Ook is het amendement #094 “Samen er uitkomen Accommodatiebeleid” unaniem aangenomen. Dit houdt in dat beslispunt 3.a. Sportcomplex de Boekhorst nieuw te bouwen op de huidige locatie als volgt wordt aangevuld: “tenzij uit een aanvullend specifiek locatieonderzoek ondubbelzinnig blijkt dat een andere locatie toch de voorkeur verdient” In verband hiermee heeft de gemeente aan HEVO gevraagd een aanvullend locatieonderzoek uit te voeren waarbij als onderzoek locatie is aangegeven uit te gaan van het Sportpark Oostenburg in Oosterwolde en het naastgelegen perceel, wat in eigendom is van de gemeente. Feitelijk gaat het hier om een actualisatie en verdieping van scenario 2 (t.w. nieuwbouw op een andere locatie, zijnde een sporthal met binnenzwembad) van het scenario-onderzoek van mei 2025.

2. Het onderzoek en de uitgangspunten voor het onderzoek Als basis voor het onderzoek heeft HEVO gebruik gemaakt van de resultaten uit het scenario-onderzoek van mei 2025. In het vervolgonderzoek zijn meerdere opties onderzocht voor de positionering van het sportcomplex op het sportpark in samenhang met toekomstige ontwikkelingen wat betreft het gebruik van de sportvelden. Hierin is ook gekeken naar opties voor het verbeteren van de parkeercapaciteit op basis van het huidige en toekomstige gebruik (ontwikkelingen). Ook de netcapaciteit (netcongestie) in relatie tot de toekomstige behoefte is in het onderzoek meegenomen. Het onderzoek heeft plaatsgevonden in samenspraak met de gebruikers van Sportpark Oostenburg, de gebruikers van Sportcomplex de Boekhorst en de gebruikers van het gymnastieklokaal Weemeweg. Aan de gebruikers is hun visie gevraagd en welke voor- en nadelen zij zien als ze voor hun gebruik terecht kunnen op Sportpark Oostenbrug. Op basis hiervan is gekeken of er synergie behaald kan worden (bijvoorbeeld meer gebruik van eigen en van elkaars voorzieningen). Verder is een doorkijk gemaakt naar de mogelijke invulling van

Referentie: P2000221-0050.1.0.

woningbouw op de huidige locatie na sloop van Sportcomplex de Boekhorst en een alternatief voor het gymnastiekonderwijs. Verder is gekeken naar de parkeerbehoefte (in relatie tot de nieuwe Miente) en naar de aanwezige netcapaciteit (netcongestie). Uitgangspunten: • Als basis gelden de resultaten uit het onderzoek van mei 2025; • Voor het locatie onderzoek gebruiken wij de informatie uit het rapport van Antea van 13 oktober 2023; • Resultaat van de gesprekken met de gebruikers; • De afdeling Mens & Omgeving verleent medewerking aan het onderzoek. De coördinatie van het onderzoek ligt bij de beleidsadviseur vastgoed van de gemeente. Ondubbelzinnig: Belangrijk in de vraagstelling is de term ‘ondubbelzinnig’ en hoe dat uitgelegd wordt. In dit onderzoek gebruiken wij hiervoor de definitie volgens Van Dale: “Vatbaar voor slechts één uitleg = duidelijk”. Er moet een duidelijk hogere score komen uit de multicriteriaanalyse (MCA). Op 15 oktober 2025 heeft een presentatie aan de gemeenteraad plaatsgevonden, waarin de (tussen)resultaten van het onderzoek zijn toegelicht aan de raad. In die presentatie is aangegeven dat er geen ondubbelzinnige voorkeur vast te stellen was op basis van de informatie die op dat moment bekend was. Na deze presentatie zijn aanvullende onderzoekspunten aangevraagd om te onderzoeken of toch een ondubbelzinnige voorkeur te bepalen is.

Gevraagd is nader in beeld te brengen: Als de locatie gymnastieklokaal Weemeweg vervalt, zit daar ook een potentiële opbrengstwaarde voor de gemeente? Dit is/wordt door de gemeente intern opgepakt.

Pagina 3 van 37

-

-

Kan gebruik gemaakt worden van de gymzalen van het Stellingwerf College? Dit is/wordt door de gemeente intern opgepakt. Wat is in de nieuwe sporthal het effect van minder gymnastiekonderwijs op de exploitatie? Dit is/wordt door de gemeente intern opgepakt. Globaal onderzoek om het sportcomplex Boekhorst te situeren op het hoofdveld en het realiseren van twee kunstgrasvelden elders op het complex, inclusief het mogelijk verplaatsen van de tribune en de gevolgen (op hoofdlijnen) inzichtelijk maken.

3. Leeswijzer In hoofdstuk 1 en 2 worden de kaders van het onderzoek toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de conclusies en aanbevelingen en vervolgens wordt in de verdere hoofdstukken inhoudelijk ingegaan op het onderzoek. Hoofdstuk 5 gaat in op netcongestie waarbij per locatie meer specifiek op dit onderwerp wordt doorgegaan. In hoofdstuk 6 tot en met 8 wordt specifiek ingegaan op de onderzoeksvragen om vervolgens te komen tot de participatie en MCA in hoofdstuk 9.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 4 van 37

4. Conclusie(s) en aanbevelingen 4.1. Conclusies 4.1.1 Netcongestie 















Volgens de capaciteitskaart is de beschikbare capaciteit voor afname in Oosterwolde beperkt (geel) tot niet beschikbaar (oranje/rood). Voor de gebieden waar in dit rapport naar gekeken is, gaat het om locaties waar beperkte capaciteit (gele gebieden) beschikbaar is. Volgens de capaciteitskaart is de beschikbare capaciteit voor teruglevering niet beschikbaar (rood). Voor de kortetermijn -en de middellange termijn zal netcongestie dus invloed blijven hebben op initiatieven voor nieuwbouwprojecten. Bij volledige sloop van het huidige zwembad met sporthal vervalt de grootverbruikaansluiting en gaat naar de eerstvolgende op de wachtlijst. In bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld op basis van maatschappelijke prioritering, kan voorrang worden verleend bij toekenning van beschikbare capaciteit. Een zwembad met sporthal en een losstaand gymnastieklokaal valt hier niet onder. Een woonfunctie valt wel onder een maatschappelijke prioritering, echter de grootverbruikaansluiting op de huidige locatie van het zwembad en sporthal kan niet onderverdeeld worden naar kleinverbruikaansluitingen. Op het moment wanneer een gymnastieklokaal als onderdeel van een onderwijsgebouw wordt gerealiseerd valt deze net als een onderwijsgebouw binnen een van de categorieën van het maatschappelijke prioriteringskader.

Het niet verplaatsen van de Boekhorst biedt een mogelijkheid om met inzet van de huidige gasaansluiting (als tijdelijke voorziening) de negatieve effecten van netcongestie te ondervangen. Bij sloop van de Boekhorst en nieuwbouw op die locatie blijft de huidige aansluitcapaciteit voor elektra ter beschikking en kan verzwaard worden. Gedurende de realisatie kunnen alle maatregelen getroffen worden en kan de huidige capaciteit overgezet worden. De aanvullende capaciteit komt ter beschikking wanneer netcongestie is opgelost. Hierna vervalt de gasaansluiting.

4.1.2 Nieuwbouw De Boekhorst op locatie Oostenburg  













Referentie: P2000221-0050.1.0.

Ruimtelijk bezien zijn er voldoende mogelijkheden om het sportcomplex op locatie Oostenburg te realiseren. Op de belanghebbendenavond bleek dat er naast het in maart 2025 reeds geconstateerde draagvlak voor nieuwbouw op de huidige locatie, ook veel draagvlak is bij de aanwezige partijen voor een verplaatsing. Het in een keer over kunnen verhuizen wordt als groot bijkomend voordeel gezien. Er zijn wel vragen aan verplaatsing verbonden, zoals de bezetting van de velden door SV Oosterwolde (wens is een kunstgrasveld) als de nieuwe Boekhorst ten koste gaat van een voetbal- of trainingsveld en voor de scholen de reistijd zo kort mogelijk i.v.m. de invloed van verplaatsing op de lestijden en het goed inpassen van de korfbalvereniging. Tevens biedt het realiseren van het complex op sportpark Oostenburg volgens de belanghebbenden ruimte voor optimalisatie, bijvoorbeeld door het toevoegen van de schietsportclub en gebruikers van gymlokaal Weemeweg. Dit zal in gebruiksuren niet het volledige gebruik van de basisscholen van de huidige Boekhorst compenseren. Voor de afstand tot het dorp en de sociale veiligheid heeft de locatie in de zuidwesthoek van het sportpark, nabij de Rikkingahof, de voorkeur van de aanwezigen bij de belanghebbendenavond. Ook locatie 3 (hoofdveld) scoort hierop beter dan locatie 1, maar dit is niet meer getoetst bij dezelfde groep belanghebbenden.

Bij locatie 3 is daarbij van belang dat bij een scenario van de herindeling van het sportpark ook de korfbal op een minder wenselijke plek terecht kan komen (bijv. op de plek van locatie 1, die niet goed scoort op sociale veiligheid). Voor Locatie 2 is de huidige ontsluitingsweg niet breed genoeg en deze kan niet aangepast worden. Zonder goede nieuwe ontsluitingsweg vervalt deze locatie als mogelijkheid. Financieel bezien vraagt het realiseren van het gebouw (exclusief bouwrijp maak kosten) op locatie 1 en 2 van Sportpark Oostenburg geen grote verschillen ten opzichte van de sloop-nieuwbouw op de huidige locatie. Bij locatie 3 komen er extra kosten bij voor een nieuw hoofdveld met tribune voor SV Oosterwolde. Voor het bouwrijp maken is wel aan te geven dat locaties 1 en 3 meer kosten met zich mee zullen brengen dan locatie 2, tenzij bij locatie 2 ook de aanleg

Pagina 5 van 37

van een nieuwe weg wordt meegenomen in deze kosten. Sloop-nieuwbouw op de huidige locatie geeft zeer waarschijnlijk de minste kosten voor bouwrijp maken.

4.1.3 Woningbouw op huidige locatie De Boekhorst    

De locatie van De Boekhorst leent zich gezien de ligging in een woonwijk goed voor het inpassen van woningbouw. Er zijn op basis van een passende ruimtelijke inrichting, zowel eengezins- als meergezinswoningen mogelijk Tevens is het mogelijk extra parkeerplaatsen voor De Miente te realiseren. Het aantal woningen en de te verwachten opbrengsten lijken voor een marktpartij en met 100% vrije sector woningen en in een gunstige markt, op te wegen tegen de investeringen. Wanneer ook 30% sociaal van toepassing wordt verklaard en ook nog andere kostenposten of de opbrengsten tegen gaan vallen is de kans groot dat een negatieve businesscase ontstaat. De residuele grondwaardeberekening laat zien dat er dan te weinig opbrengstpotentieel in het geschetste programma zit.

scenario geupdate wordt naar de huidige inzichten, scoort het scenario van nieuwbouw op de huidige locatie nog iets beter (127 punten). Vanuit de invalshoek netcongestie kan gesteld worden dat het verplaatsen van het zwembad met sporthal naar het sportpark voor extra investeringen zorgt (bijvoorbeeld het microgrid). Sloop en nieuwbouw op de huidige locatie biedt als voordeel dat de beschikbare capaciteit voor elektra en gas behouden kan blijven. Hiermee kan het gebouw in gebruik worden genomen en kan de periode van netcongestie overbrugd worden en geeft dit iets meer zekerheid in de planning. Uit het voorgaande blijkt naar mening van HEVO dat er geen ondubbelzinnige voorkeur aan te geven is voor het verplaatsen van De Boekhorst.

4.1.4 Nieuwbouw sportzaal  



Vanwege wijziging in regelgeving zal voor de 5 basisscholen een sportzaal met twee gymvloeren noodzakelijk zijn. Het eerder in dit onderzoek beoogde stuk grond voor het nieuwe gymnastieklokaal nabij Brede School MFS Zuid Oosterwolde is hiervoor niet groot genoeg. De enige mogelijke optie om in de buurt een sportzaal te realiseren, lijkt op de locatie van de huidige Boekhorst. Dat zal ten koste gaan van de hoeveelheid woningen die op die locatie gerealiseerd kunnen worden, waarmee de grondopbrengst voor die locatie daarmee nog lager zal uitkomen.

4.1.5 Totaalconclusie Uit de MCA blijkt dat locatie 3 het beste scoort als voor verplaatsing gekozen wordt. Van de drie subscenario’s van deze locatie scoort scenario 3 het beste financieel gezien. De score van 123 punten voor locatie 3 is gelijk aan de oude score voor het nieuwbouwen van het complex op de huidige locatie (123 punten). Echter wanneer dat

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 6 van 37

4.1.6 Resume investeringen per scenario

Overzicht investeringen per scenario

Sloop gymlokaal Weemeweg Instand houden gymlokaal Weemeweg Bouwrijp maken diverse locaties Sloop oude en realisatie nieuwe Boekhorst Aanleg microgrid Aanleg nieuw voetbalveld(en) Realisatie nieuwe voetbaltribune Aanleg nieuw korfbalveld Realisatie nieuwe korfbalaccomodatie Realisatie nieuwe sportzaal op locatie Boekhorst Totaal

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Huidige plek

Locatie 1

Locatie 2

nvt € 1,0 mln PM € 20 mln

PM

PM

PM € 20 mln € 1 mln

PM € 20 mln € 1 mln

€ 21 mln

Locatie 3 scenario 1 PM

Locatie 3 scenario 2 PM

Locatie 3 scenario 3 PM

PM PM PM € 20 mln € 20 mln € 20 mln € 1 mln € 1 mln € 1 mln € 221k - € 390k € 910k - € 1,8 mln € 676k - € 1,3 mln € 100k - € 343k € 100k - € 343k € 100k - € 343k € 88k - € 178k € 88k - € 178k € 88k - € 178k € 88k - € 178k € 629k € 629k € 629k € 629k € 3,95 mln € 3,95 mln € 3,95 mln € 3,95 mln € 3,95 mln € 24,95 mln € 25,7 mln € 26,0 - 26,5 mln € 26,7 - 27,9 mln € 26,4 - 27,4 mln

Pagina 7 van 37

5. Algemeen netcongestie in Oosterwolde De beschikbaarheid van voldoende aansluitcapaciteit (ook wel aansluitwaarde) is niet meer vanzelfsprekend. Als gevolg van verregaande elektrificatie is het beschikbare transportnet momenteel niet meer of zeer beperkt geschikt voor het realiseren van nieuwe aansluitingen. Mogelijke oplossingen zijn in voorbereiding, maar de oplevering ervan kunnen soms nog wel jaren gaan duren. In het kader van het onderzoek is de huidige situatie in Oosterwolde bekeken. Daarvoor is gebruik gemaakt van beschikbare informatie die door de netbeheerders in Nederland wordt gedeeld (in dit geval door Liander). Er wordt onderscheid gemaakt in beschikbaarheid voor afname en de beschikbaarheid voor teruglevering.

Volgens de capaciteitskaart is de beschikbare capaciteit voor afname in Oosterwolde beperkt (geel) tot niet beschikbaar (oranje/rood). Uit nader onderzoek van Liander (d.d.17 april 2025) is gebleken dat momenteel ook geen congestiemanagement (verdelen van beschikbare capaciteit) uitgevoerd kan worden.

Capaciteitskaart Ooststellingwerf beschikbaarheid voor teruglevering

Capaciteitskaart Ooststellingwerf beschikbaarheid voor afname

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Volgens de capaciteitskaart is de beschikbare capaciteit voor teruglevering niet beschikbaar (rood). Voor de korte en de middellange termijn zal netcongestie dus invloed blijven hebben op initiatieven voor projecten. Met de huidige koers van de energietransitie zal alleen netverzwaring een structurele oplossing bieden, maar de realisatie daarvan kost tijd. Voor de korte termijn en de middellange termijn zal per situatie in goed overleg met de netbeheerder (Liander) gekeken moeten worden naar mogelijkheden.

Pagina 8 van 37

Daarbij geldt dat voor ieder nieuw initiatief in de basis gekeken moet worden naar beperking van de energievraag (door onder andere een optimale gebouwvorm, goede schilisolatie, slimme opwekkings- en afgifteconcepten, opslag van eigen opgewekte energie). Dit meer technisch inzicht komt tot stand tijdens de ontwerpfase waarin de architect samen met de bouwfysisch adviseur en de installatieadviseur tot een integraalontwerp komen. In verband met de problematiek rondom netcongestie is het advies om in dit stadium, zo vroeg mogelijk, op basis van de benodigde technische inzichten een aanvraag te doen bij de netbeheerder. De netbeheerder voert dan een netcheck uit en achterhaald op die manier wanneer er naar verwachting vermogen beschikbaar zal zijn. Tegelijkertijd wordt ‘de aanvraag’ door de netbeheerder op een wachtlijst geplaatst. Er is een prioriteringskader met als doel om in gebieden met netcongestie, een maatschappelijk verantwoorde volgorde voor het toekennen van transportcapaciteit te bepalen. Deze wordt per 1 januari 2026 weer herzien. Op dit moment geldt het huidige prioriteitskader. Recent contact met de netbeheerder heeft geleerd dat er zowel voor een kleinverbruikaansluiting als voor een grootverbruikaansluiting een vooraanmelding (kleinverbruik) of een aanvraag (grootverbruik) nodig is voordat de netbeheerder onderzoek kan gaan doen.

Dergelijk onderzoek dient te gebeuren op basis van technische informatie die bepaald kan worden gedurende de ontwerpfase. Uit contact met de netbeheerder is gebleken dat qua planning rekening moet worden gehouden met medio 2028 voordat er zicht is op meer structurele oplossingen. In het kader van het onderzoek is per initiatief verder gekeken naar de effecten van netcongestie.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 9 van 37

6. Nieuwbouw De Boekhorst op locatie Oostenburg Het onderzoek in dit rapport richt zich op de vraag of er een ondubbelzinnige voorkeur is om de nieuwbouw van Sportcomplex De Boekhorst te realiseren bij Sportpark Oostenburg. In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten en gevolgen van de inpassing van mogelijke nieuwbouw op deze locatie nader omschreven.

6.1. Gebouwkenmerken 6.1.1 Ruimtebehoefte Voor nieuwbouw van De Boekhorst op de locatie Sportpark Oostenburg zijn dezelfde uitgangspunten gehanteerd als in het eerdere scenario-onderzoek van mei 2025 als het gaat om de ruimtebehoefte. Te weten: Een gebouw met nagenoeg een gelijke omvang, aangevuld met de wensen zoals die door partijen aangegeven zijn, om toe te voegen aan het programma (in willekeurige volgorde): • Een vergaderruimte (ca. 20 m2 bvo extra); • Een juryruimte voor de zwemvereniging (ca. 20 m2 bvo extra); • Een clubruimte voor de zwemvereniging (ca. 50 m2 bvo extra); • Een extra zwembaan; • Een sporthal die beter deelbaar is. De ruimtestaat voor dit scenario is als volgt: Perceeloppervlakte

5.000 m2

Zwemmen Sport Horeca Algemene ruimten Totaal

1.318 m2 bvo 1.705 m2 bvo 76 m2 bvo 388 m2 bvo 3.487 m2 bvo

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Voor verdere details wordt verwezen naar de rapportage van het onderzoek van mei 2025. Een eventuele uitbreiding van de sporthal door toevoeging van het programma vanuit het gymnastieklokaal aan de Weemeweg maakt hier geen onderdeel van uit. Uitgangspunt is dat het gebruik ingepast kan worden in het gebruiksrooster van het nieuwe complex. Bij locatie 1 en 2 is de impact op het totale sportcomplex minder groot dan wanneer voor locatie 3 (het huidige hoofdveld) wordt gekozen. In het geval van locatie 3 moet naast de ruimtebehoefte van de sporthal en zwembad, ook rekening gehouden worden met de herindeling van de voetbalvelden, eventuele aanleg van één of twee kunstgrasvelden en het bouwen van een nieuwe tribune bij het nieuwe hoofdveld. De huidige tribune is ca. 30 tot 35 meter lang. Ook is de realisatie van 90 parkeerplaatsen benodigd. Voor en parkeerplaats is ca. 25 m2 per plek benodigd (plek en rijbaan). Voor 90 parkeerplaatsen is ca. 2.250 m2 terrein nodig, afhankelijk van hoe de indeling gemaakt kan worden. Voor het nieuwe sportcomplex is ca. 3.500 m2 benodigd (zie ruimtestaat hiervoor). Het totale terrein dat voor het nieuwe sportcomplex minimaal benodigd is, is dan 5.750 m2. Ter vergelijking: een voetbalveld is in de regel 65x100m = 6.500 m2. Het gewenste programma is daarmee te realiseren binnen de afmetingen van een voetbalveld.

6.2. Locatiekenmerken Sportpark Oostenburg is gelegen aan de noordzijde van de kern Oosterwolde, bereikbaar via de Veenhofweg. Hier zijn de voetbalvelden van SV Oosterwolde gelegen, de grootste gebruiker van dit sportpark. Maar ook schietvereniging SVV de Tjonger, motorclub Eastwood en korfbalvereniging KV DIO (met clubhuis aan de Kuipenstreek) maken gebruik van dit sportpark. Tevens is hier recent een pumptrack gerealiseerd. Ook de banen van Tennisclub Oosterwolde grenzen aan dit sportpark, maar de tennisclub heeft geen directe verbinding met het sportpark en wordt ook via de andere zijde ontsloten via het Jardingapad.

6.2.1 Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt de inpassing van een sportcomplex mogelijk geacht. Er zijn in eerste instantie twee locaties die hiervoor het meest voor de hand lijken te liggen, met zoveel mogelijk behoud van de huidige situering van de velden.

Pagina 10 van 37

Vanuit stedenbouwkundigoogpunt is dat niet direct een vereiste, maar voor de financiële haalbaarheid wel voor de hand liggend. 1. 2. 3.

De eerste is aan de noordzijde gelegen, nabij het pumptrack (locatie 1 op de luchtfoto van figuur 1). De tweede is gelegen nabij de korfbal en Rikkingahof (locatie 2 op de luchtfoto van figuur 1). Naar aanleiding van de presentatie aan de gemeenteraad op 15 oktober jl. is ook onderzocht of de nieuwbouw van De Boekhorst op de locatie van het huidige hoofdveld van SV Oosterwolde passend te maken is (locatie 3 op de luchtfoto van figuur 1).

De locaties 1 en 2 hebben vanuit stedenbouw hun eigen voor- en nadelen. Locatie 1 geeft vrijheid in indeling en ruimte voor een eigen ontwerp en heeft weinig tot geen impact op de huidige indeling van het sportpark. Wel zijn er twee mini voetbalveldjes die op een anderen plek terug moeten komen. Locatie 1 heeft tevens als mogelijk nadeel dat deze meer buiten de bebouwde kom ligt (en heeft deels de bestemming Agrarisch) en dat daardoor goedkeuring van de provincie nodig is om hier te mogen bouwen. Locatie 2 ligt dichter tegen het dorp en vooral ook bij de Rikkingahof, waarvoor nieuwbouwplannen zijn. Deze locatie vraagt daarom meer aandacht in de uitwerking van het ontwerp, passend bij de omgeving. Parkeren en bereikbaarheid/verkeer (zie hierna) zijn daarbij aandachtspunten. Het Jardingapad is niet geschikt voor het afwikkelen van veel verkeer en daardoor niet geschikt. Ook voor de korfbal zal een alternatieve oplossing gevonden moeten worden.