Agendabundel

Er was voldoende draagvlak voor het realiseren van tijdelijke woonruimte voor een mix van doelgroepen die geholpen zijn met tijdelijke woonruimte, waaronder starters, jongeren, spoedzoekers, Oekraïners, statushouders en asielzoekers. Dit mede met het oog op onze wettelijke taken en plichten voor het opvangen van vluchtelingen en rekening houdend met het feit dat de doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw plaatsvindt. Daarom richt het onderzoek zich nu op twee scenario’s, namelijk: A. Tijdelijke woningen voor starters, aandachtsgroepen (bv statushouders en mensen met een zorgvraag) of andere doelgroepen. Denk aan Oekraïners of inwoners wiens sociale huurwoning wordt gerenoveerd. B. Tijdelijke woningen voor onder A genoemde groepen in combinatie met opvang van asielzoekers (maximaal 150 personen) in samenwerking met het COA, ter vervanging van de huidige opvang in Rikkingahof. 2.1 We doen het onderzoek in fases, zodat we na elke fase een gefundeerde beslissing kunnen nemen over het vervolg. Het onderzoek bestaat uit drie fases. Vooralsnog voeren we alleen fase 1 uit. De resultaten hiervan sturen we naar de raad, samen met een raadsvoorstel over of en hoe we verder gaan met fase 2 en 3.

2.2 Fase 1 bestaat uit een woonbehoefte onderzoek dat als basis dient voor alle volgende stappen De eerste fase in het onderzoek is een verkenning van de behoefte aan tijdelijke woonruimte in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar. Dit geeft ons een beter beeld voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. Als we dit weten, kunnen we in de volgende fases van het onderzoek specifieker aansluiten bij de behoefte.

3.1 We houden de raad en daarmee ook inwoners in elke fase op de hoogte Aan het eind van fase 1 sturen we de resultaten van het onderzoek naar de raad samen met een raadsvoorstel over a) de vraag of en hoe verder te gaan met fase 2 en 3 van het onderzoek naar de toekomstige functie van de locatie en b) op welke moment(en) we terugkomen bij de raad met informatie en/of een raadsvoorstel. Zo is het voor zowel de raad als onze inwoners steeds transparant welke stappen we zetten en waarom. 4.1 Het is belangrijk om de omwonenden goed te informeren Omwonenden worden op de hoogte gesteld zodat ze weten welke stappen gezet gaan worden.

Kanttekeningen 1.1 Het zal nog een poosje onduidelijk blijven wat er precies gaat gebeuren op het perceel Het onderzoek zal enige maanden in beslag nemen. Dit betekent dat het nog onduidelijk blijft wat er met het perceel en de boerderij gaat gebeuren. Dit kan voor omwonenden vervelend zijn. We houden ze zo goed mogelijk geïnformeerd en zorgen dat zij een aanspreekpunt hebben voor vragen.

Financiële toelichting Het onderzoek kan worden bekostigd uit bestaande budgetten. Het onderzoek in fase 1 vindt plaats in het kader van een breder woonbehoefte-onderzoek dat we laten uitvoeren.

Sustainable Development Goals (SDG’s)

Beweging op de woningmarkt is belangrijk voor starters en doorstromers.

Inwonersparticipatie We informeren inwoners via een persbericht en omwonenden krijgen een brief waarin we uitleggen wat we gaan onderzoeken en dat we de boerderij tijdens het onderzoek gebruiken voor het huisvesten van Oekraïense ontheemden. We starten nu eerst met fase 1 van het onderzoek (verkennen behoefte tijdelijke woonruimte). Mocht dit voldoende basis blijken voor het uitvoeren van de volgende fases van het onderzoek, dan is inwonersparticipatie daar ook onderdeel van (vanaf fase 2).

Samenvatting voor de Openbare besluitenlijst Het college zet een eerste stap in het onderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden voor de Nanningaweg 46 in Oosterwolde. Deze stap bestaat uit een verkenning van de behoefte aan tijdelijke woonruimte in de gehele gemeente Ooststellingwerf voor de komende 10, 20 en 25 jaar. Dit geeft een beeld voor welke groepen en welke aantallen precies oplossing nodig zijn. Op basis van deze verkenning doet het college een voorstel aan de raad hoe verder te gaan met het onderzoek naar de toekomstige functie van de locatie.

Vervolg • •

11 maart besluit door B&W. Na besluit B&W: mededeling naar de raad, brief naar omwonenden.

•

•

•

•

Start uitvoering fase 1 onderzoek: verkenning van de behoefte aan tijdelijke woningen in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar, zodat we een beter beeld hebben voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. Op basis van deze verkenning doet het college een voorstel aan de raad over de vraag of en zo ja hoe we verder gaan, welke ontwikkelrichting(en) we preciezer gaan onderzoeken op haalbaarheid en op welke moment(en) het college terugkomt bij de raad met informatie en/of een raadsvoorstel. Fase 2: uitvoeren haalbaarheidsonderzoek voor 1 of meerdere ontwikkelrichtingen. Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek bepalen we wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is en of en hoe we daarmee verder gaan en welke partners we daarbij betrekken. Fase 3: Op basis van fase 2 volgt een besluit wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is en of en hoe we daarmee verder gaan en welke partners we daarbij betrekken. In fase 3 maken we voor deze ontwikkelrichting een concreet plan. Hierin staat wat de ontwikkelrichting inhoudt, wat de consequenties daarvan zijn, wat de verwachte kosten (investering, exploitatie) zijn en hoe dekking hiervan kan plaatsvinden. Op basis hiervan volgt besluitvorming over het plan.

Uitvoering: als er een positief besluit is in fase 3 gaan we daarna aan de slag met de uitvoering van de beoogde ontwikkelrichting.

Opdracht onderzoek ontwikkelingsmogelijkheden Nanningaweg Projectopdracht in 1 zin: Lever een advies op over de tijdelijke huisvesting van diverse doelgroepen op de locatie Nanningaweg 46 in Oosterwolde, rekening houdend met een huisvestingsscenario zonder asielzoekers (A) en een scenario met asielzoekers (B). Aanleiding Veel mensen zijn op zoek naar een woning. De komende jaren komen er honderden woningen bij in onze gemeente, maar die staan er niet vandaag of morgen. Voor verschillende doelgroepen biedt tijdelijke woonruimte een oplossing. Naast starters, jongeren, spoedzoekers heeft de gemeente bovendien opgaven voor het huisvesten van statushouders, Oekraïners en asielzoekers. Ook moet de gemeente er rekening mee houden dat de huidige doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw gaat plaatsvinden. Met het oog op de potentie voor tijdelijke huisvesting en ligging van de boerderij met gronden aan de Nanningaweg 46 -vlak bij het centrum van Oosterwolde- is deze aangekocht door de gemeente. Doel van het onderzoek Zicht krijgen op de haalbaarheid van twee ontwikkelmogelijkheden van de aangekochte percelen aan de Nanningaweg 46 in Oosterwolde. De ontwikkelmogelijkheden waar het onderzoek zich op richt zijn: A. Tijdelijke woningen voor starters, aandachtgroepen (bv statushouders en mensen met een zorgvraag) of andere doelgroepen.

Denk aan Oekraïners of inwoners wiens sociale huurwoning wordt gerenoveerd. B. Tijdelijke woningen voor onder A genoemde groepen in combinatie met opvang van asielzoekers (maximaal 150 personen) in samenwerking met het COA. Dit met het oog op de taakstelling van de gemeente op het gebied van asiel en rekening houdend met het feit dat de bestaande doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw gaat plaatsvinden. Wat hoort niet bij de opdracht • • •

Onderzoek naar andere dan genoemde varianten, bijvoorbeeld uitsluitend huisvesting asielzoekers. Deze optie heeft de gemeenteraad namelijk al onderzocht en afgewezen. Onderzoek naar de mogelijkheden van permanente woningbouw op deze locatie omdat dit vanuit ruimtelijke ordening/stedenbouw geen wenselijke ontwikkeling is. Tijdens de projectperiode worden geen procedures in gang gezet; er komt een advies op basis waarvan besluitvorming door college en raad kan plaatsvinden.

Opdrachtomschrijving Het onderzoek kent drie fasen. Fases 2 en 3 voeren we alleen uit als fase 1 daartoe aanleiding geeft.

1

Fase 1: Quick Scan Verkenning van de behoefte aan tijdelijke en permanente woningen (aantal, doelgroepen, woningtypen en prijsklasse) in onze gemeente voor de komende 10, 20 en 25 jaar, zodat we een beeld hebben voor welke groepen en welke aantallen we precies een oplossing nodig hebben. • •

•

•

• •

Hierbij houden we rekening met de woningbouwplannen voor permanente woningen die er nu zijn en/of in de pijplijn zitten. We houden ook rekening met demografische en andere ontwikkelingen. Bv moeten we anticiperen op mogelijke bevolkingsdaling over enkele decennia en daarom tijdelijke woningen realiseren? Of verwachten we juist een structurele bevolkingstoename, bijvoorbeeld doordat gevluchte Oekraïners hier blijven? Ook kijken we naar de tijdelijke behoefte die voortkomt uit de geplande herstructureringsprojecten (renovatie of vervanging van sociale huurwoningen waardoor de bewoners tijdelijk vervangende huisvesting nodig hebben). Een optie die we meenemen is een combinatie van tijdelijke woningen op het perceel voor diverse doelgroepen, waaronder asielzoekers, met het oog op de taakstelling van de gemeente op het gebied van asiel (zie bijgevoegd persbericht) en rekening houdend met het feit dat de bestaande doorstroomlocatie Rikkingahof op termijn vervalt doordat daar nieuwbouw gaat plaatsvinden. Beschrijving van de huidige situatie van de locatie (grootte, ligging, huidige bestemming). Inventarisatie van relevante beleidskaders en gemeentelijke plannen.

Samenwerkingsbereidheid partners checken • Checken van de in principe bereidheid van essentiële partners om te participeren in een dergelijk woningbouwproject. • Specifiek verkennen mogelijke rol woningcorporatie(s), COA en/of andere partijen bij de ontwikkeling, exploitatie en het beheer van de tijdelijke woningen/opvang asiel. • Ophalen van feedback op het voorstel haalbaarheidsonderzoek (fase 2 en 3). Dekt de opdracht de lading wat hun betreft, wat moet evt anders, wat zijn aanvullingen? Op basis van de resultaten uit fase 1 bepaalt de gemeenteraad of en zo ja hoe we verder gaan en welke ontwikkelrichting(en) preciezer onderzocht gaan worden op haalbaarheid.

2

Fase 2: Haalbaarheidsonderzoek Uitvoeren haalbaarheidsonderzoek voor 1 of meerdere ontwikkelrichtingen. Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek bepalen wat de meest kansrijke en wenselijke ontwikkelrichting is en of en hoe we daarmee verder gaan en welke partners we daarbij betrekken. NB Onderstaande opdracht kan nog wijzigen, afhankelijk van de reacties van onze samenwerkingspartners en de uitkomsten van fase 1 - de quick scan. In deze fase onderzoek komen tenminste aan de orde: 1 Technische haalbaarheid Verkenning van: • Benodigde maatregelen om de locatie geschikt te maken voor bebouwing (ondergrond, toegankelijkheid, infrastructuur etc). • Benodigde maatregelen om de benodigde nutsvoorzieningen te realiseren op de locatie (water, elektriciteit, riolering, internet etc). • Relevante milieufactoren (geluidsoverlast, waterhuishouding, flora- en fauna, eventuele bodemsanering etc) • Andere technische omgevingsfactoren die een rol kunnen spelen (spuitzones, aanwezigheid elektriciteitsleidingen, waterzuivering etc). 2 Bepaling mogelijk programma Aantal woningen dat te realiseren is op de locatie cq het aantal woningen in combinatie met opvangcapaciteit voor asielzoekers in samenwerking met het COA (maximaal 150 personen).

Wat betreft de woningen gaan we vooralsnog uit van betaalbare huurwoningen voor 1- en 2persoonshuishoudens, tenzij uit fase 1 komt dat een andere focus logisch is. 3 Financiële haalbaarheid • Kostenraming van de 2 varianten rekening houdend met onder meer eventuele sloopkosten en herstelkosten na afloop. • Inschatten restwaarde na afloop van tijdelijke gebouwen. • Onderzoeken van financieringsmogelijkheden inclusief subsidies. • Berekening van de terugverdientijd en verwachte opbrengsten • Inschatten financiële gevolgen voor de gemeente van de eventuele aanwezigheid van opvang asiel (personeelsinzet, beveiliging, onderwijs, welzijn, zorg, etc). 4 Juridische haalbaarheid • Analyse van het omgevingsplan en vergunningseisen. • Onderzoeken van andere relevante wet- en regelgeving. • Beoordeling van juridische risico’s bv bezwaarprocedures. 5 Sociale haalbaarheid • Verkenning van de impact op de directe omgeving (buurt, bewoners, verkeer). • Verkenning van de acceptatie van het project bij omwonenden en andere belanghebbenden. • Geven van een advies over communicatie en manier waarop inwoners invloed kunnen uitoefenen op de invulling van de plannen. 3

6 Organisatorische haalbaarheid, oa rol van de woningcorporatie en rol COA • Inschatten van de benodigde personeelsinzet voor de ontwikkeling, realisatie, exploitatie en onderhoud van de tijdelijke woningen in plan A en plan B. • Inschatten organisatorische gevolgen van de eventuele aanwezigheid van opvangcapaciteit voor asiel (personeelsinzet, beveiliging, onderwijs, welzijn, zorg etc.). • Verkennen mogelijke rollen, taken en kostenverdeling tussen de gemeente, woningcorporatie(s), COA en/of eventuele andere partijen. 7 Conclusies en aanbevelingen • Belangrijkste bevindingen. • Advies over de haalbaarheid van opties A en B op basis van bovengenoemde punten. • Kansen en risico’s op een rij plus manieren om hierop in te springen. • Aanbevelingen voor vervolgstappen, inclusief globale planning en randvoorwaarden. Fase 3: Keuze gewenste ontwikkelrichting en uitwerken van een plan hiervoor Op basis van fase 2 volgt een besluit welke ontwikkelrichting we verder uit gaan werken in een concreet plan. In dit plan komt te staan wat de ontwikkelrichting inhoudt, wat de consequenties daarvan zijn, de verwachte kosten (investeringen) en hoe de dekking hiervan kan plaatsvinden. Daarnaast wordt een globaal exploitatieplan opgeleverd. Op basis hiervan volgt besluitvorming over de beoogde ontwikkelrichting.

Uitvoering Als er een positief besluit is in fase 3 gaan we aan de slag met de uitvoering daarvan. Initiële Planning De beoogde doorlooptijd van het onderzoek bedraagt 28 weken. Project Uit te voeren taken week 0 Besluitvorming en opdrachtverstrekking door het college. 1-12 Fase 1 en bij afronding daarvan keuze: Hoe verder (fase 2 of iets anders). 12-14 Indien fase 1 daartoe aanleiding geeft: Opdracht fase 2 vaststellen aanstellen externe projectleider samenstellen projectteam. 15-16 Kick-off en verzamelen van benodigde informatie. 17-21 Uitvoeren van inventarisaties en analyses. 22-23

Uitwerken van bevindingen en opstellen van conceptrapport.

24-27

Review conceptrapport met bestuurlijke opdrachtgevers en college.

28

Vaststellen eindrapport door opdrachtgever(s).

4

Opdrachtgeversoverleg, drie wekelijks Bestuurlijke opdrachtgevers Ambtelijk opdrachtgever Ambtelijk opdrachtnemer (Vanaf fase 2) Woningcorporatie (Vanaf fase 2) COA Externe deskundige Projectteam (werkoverleg eens in de twee weken) Programmamanager wonen Projectleider haalbaarheidsonderzoek Projectleider vluchtelingen Financieel analist Communicatie (Vanaf fase 2) Woningcorporatie (Vanaf fase 2) COA Meedenkteam en benodigde expertise in dit team (regelmatig consulteren/betrekken, geen vaste taken in onderzoek) Beleidsadviseur wonen en volkshuisvesting Contactpersoon provincie (wonen) Taskforce wonen (Oosterwolde) Civieltechniek Grondzaken Jurist Verkeer Planeconoom Ruimtelijke ordening VTH Juridisch adviseur Adviseur participatie

5

Behoefte tijdelijke woningen Analyse vraag vanuit kansrijke doelgroepen

Gemeente Ooststellingwerf 18 augustus 2025 Eindversie

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

1

DATUM

18 augustus 2025

TITEL

Behoefte tijdelijke woningen

OPDRACHTGEVER

Gemeente Ooststellingwerf

AUTEUR(S)

Mattijs Letteboer Koen Bouman

PROJECTNUMMER

085.108

STATUS

Eindversie

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

KvK-nummer: 09035291 2 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Samenvattende conclusies

4

1 1.1

Inleiding Huidige druk op de woningmarkt

9 11

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Kansrijke doelgroepen Thuiswonende jongeren / Lokale starters Spoedzoekers Statushouders en Oekraïense ontheemden Zorgvragers

13 13 16 18 21

3 3.1

Bijlage Koopmogelijkheden starters / jongeren

23 23

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

3

Samenvattende conclusies Tijdelijke woningen als alternatief ontwikkelscenario De gemeente Ooststellingwerf heeft recent een stuk grond aangekocht dat geschikt is voor de realisatie van tijdelijke woningen. Voor de invulling hiervan heeft de gemeente behoefte aan inzicht in de omvang van de vraag naar tijdelijke woningen en in welke doelgroepen hier passen. Tijdelijke woningen, ook wel flexwoningen genoemd, zijn flexibele, kleine woningen die bedoeld zijn voor mensen die snel woonruimte nodig hebben. Er zijn grote verschillen in tijdelijke woningen, variërend van omgebouwde zeecontainers tot demontabele woningen. De kwaliteit en uitstraling van tijdelijke woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd en zijn in sommige gevallen niet meer van een ‘reguliere’ woning te onderscheiden. Een belangrijk onderscheid in de ‘tijdelijkheid’ is de vergunningstermijn voor het concept. Tijdelijke woningen die vergund zijn tot maximaal vijftien jaar mogen volstaan met de normen van tijdelijke bouwwerken. Tijdelijke woningen met een langere vergunningsperiode moeten voldoen aan de eisen voor permanente bouwwerken. Deze laatste woningen voldoen aan het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Ook de contractduur hangt met deze vergunningsperiode samen. Bij tijdelijke vergunningen tot vijftien jaar kan gewerkt worden met tijdelijke huurcontracten voor de duur van de vergunde periode.

Bij een langere vergunningsperiode wordt gewerkt met huurcontracten voor onbepaalde tijd. Tijdelijke wooneenheden kunnen gerealiseerd worden om de druk op de woningmarkt te verlichten. Omdat de ontwikkelperiode doorgaans korter is en de vraag doorgaans niet permanent is, zijn tijdelijke wooneenheden een interessant alternatief om snel woningen toe te voegen aan de voorraad en de druk op het reguliere aanbod te verminderen.

Aandachtspunten realisatie tijdelijke woningen In de praktijk worden tijdelijke woningen ingezet voor de huisvesting van een brede doelgroep. Het gaat om starters, spoedzoekers, studenten, vluchtelingen, statushouders en overige aandachtsgroepen. Bij de realisatie van tijdelijke woningen zijn er een aantal aandachtspunten. • Er is vaak sprake van een onrendabele businesscase. Een kleiner woonoppervlakte is een manier om de kosten te drukken. Vanwege de kleine oppervlakte hebben de meeste woningen een huurprijs tot de sociale huurgrens. De huurprijs wordt namelijk bepaald op basis van het aantal WWS-punten. In de praktijk betekent dit er relatief weinig tijdelijke woningen in het middenhuursegment worden gerealiseerd. • De doelgroepen verschillen sterk van elkaar en voor sommige doelgroepen is aanvullende begeleiding nodig. • Er hangt soms een negatief stigma rond huisvesting van kwetsbare doelgroepen en betaalbare woningen.

De druk op de woningmarkt is sterk gestegen Tijdelijke woningen worden doorgaans ingezet om de nood van specifieke groepen op de woningmarkt te verlichten. In de afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt in Ooststellingwerf sterk opgelopen. Dit geldt zowel voor de koop- als de huurmarkt. In de koopvoorraad is de transactieprijs van 2020 tot 2024 met 43% toegenomen. In 2024 waren er circa 4.800 actief woningzoekenden binnen Ooststellingwerf alleen al bij ActiumWonen. Voor steeds meer groepen op de woningmarkt is het lastiger geworden om een geschikte woning te vinden.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

4

Kansrijke doelgroepen De verwachte vraag naar tijdelijke woningen in Ooststellingwerf is vanuit verschillende doelgroepen in beeld gebracht. Op basis van deze analyse komen wij tot de conclusie dat thuiswonende jongeren / lokale starters, spoedzoekers, ontheemden (vluchtelingen uit Oekraïne), en zorgvragers kansrijke doelgroepen zijn voor tijdelijke woningen. Voor meerdere doelgroepen geldt dat (een deel van) de groep een urgentiebeschikking ontvangt en dus voorrang heeft op een passende sociale huurwoning. Vanwege de grote druk op de sociale huurmarkt beschouwen we ze toch als kansrijke doelgroep voor tijdelijke woningen. De aantallen geven een indicatie van de behoefte aan tijdelijke woningen van de verschillende doelgroepen. Per doelgroep ziet deze er als volgt uit: Tabel 0.1: Samenvatting omvang behoefte aan tijdelijke woningen vanuit potentiële doelgroepen Doelgroep Thuiswonende jongeren 1735 jaar) / Lokale starters

(Potentiële) vraag/ behoefte per jaar 15-25 (urgente woonvraag) 10-25 (tijdelijk woonalternatief)

Perspectief langere termijn Richting 2040 (licht) teruglopende jaarlijkse vraag (demografische trend van minder jongvolwassenen)

Eisen woning

Aandachtspunten

• Betaalbare huur (tot kwaliteitskortingsgrens of tot eerste aftoppingsgrens). • Zowel studio als 2-kamerappartementen. • Eigen voorzieningen.

• Perspectief op doorstroming. • Goed combineerbaar met andere doelgroepen.

Spoedzoekers

7-11 (acute woonvraag) 25-35 (tijdelijk woonalternatief)

• Acute vraag blijft bestaan • Overige vraag blijft aanwezig richting 2040 (verwachting druk op woningmarkt blijft aanwezig

• Sociale huur en middenhuur. • 2/3-kamerappartementen. • Eigen voorzieningen.

• Snelle beschikbaarheid van groot belang. • Goed te combineren met andere groepen • Een deel van de spoedzoekers komt in aanmerking voor een urgentieverklaring

Statushouders en Oekraïense ontheemden

5-15 in periode 2026-2028 (alleenstaande statushouders, incl. inhalen achterstand taakstelling) 28 (huisvesting alleenstaande Oekraïners vanuit gemeentelijke opvang/ herhuisvesting) 0-10 wooneenheden in de periode 2025-2026 (nieuwe instroom alleenstaande vluchtelingen)

• Betaalbare huur is van belang. • Delen van voorzieningen is mogelijk (bij alleenstaanden).

• Tijdelijke huisvesting voor statushouders minder geschikt (vooral gezinnen) • Wel geschikt voor huisvesting van ontheemden. • Kansen voor combinatie met andere doelgroepen.

Zorgvragers

Max 5-10 (uitstromers Jeugdzorg) Max. 20 (uitstromers maatschappelijke opvang) 0-5 (uitstromers Beschermd wonen

• Vanaf 2029: 5-10 wooneenheden per jaar • Afhankelijk van crisissituaties in wereld en politieke keuzes • Als reguliere huisvesting wettelijk lastiger wordt, is meer tijdelijke huisvesting nodig (meer vraag) • Nieuwe opvang Oekraïense zal wegvallen na vredesakkoorden. • Benodigde capaciteit aan opvang/ tijdelijke huisvesting voor Oekraïners neemt af (integratie/ terugkeer). Vraag is redelijk constant en ontwikkelt mee met demografische trends

• Betaalbaarheid van groot belang (op of rond kwaliteitskortingsgrens). • Mogelijkheid voor begeleiding. • Veel van deze mensen hebben behoefte aan stabiele, rustige omgeving • Anderen hebben juist behoefte aan veel interactie met andere mensen/ groepen • Tussenvorm wonen in reguliere woonomgeving is vaak beter voor woongewenning

Maatwerk noodzakelijk (voor een groot deel is tijdelijke huisvesting/ -omgeving niet gewenst

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

5

Advies doelgroepkeuze en concept tijdelijke woningen Flexwoningen waarvoor gemeente een tijdelijke vergunning voor wil verlenen hebben enkele praktische voordelen. De eisen voor de woningen zijn lager en er kan gemakkelijker gestuurd worden met huurcontracten voor bepaalde periode (tijdelijkheid). Dat zorgt voor minder exploitatierisico’s. Als de gemeente wil werken met kwalitatief volwaarde flexwoningen wordt een grotere groep geïnteresseerden aangesproken voor dit type flexwoning. De huurprijzen zullen echter dan ook hoger zijn en dat maakt het voor bepaalde kwetsbare groepen juist wat minder interessant. Of dat op zich de doorslag moet geven is de vraag. Het gaat immers vooral om spoedzoekers met een tijdelijke woonvraag, waarbij huurtoeslag doorgaans een goede compensatie biedt. Wat wel speelt bij het inzetten op kwalitatief hoogwaardige flexwoningen is dat de exploitatiehorizon van dit type langer is. Dat betekent dat ofwel de locatie langer beschikbaar moet ofwel er moet duidelijkheid zijn om de woning te kunnen demonteren en elders op te bouwen. Beschikbaarheid van locatie en duidelijkheid over verplaatsing en kosten er van moeten vooraf zijn afgehecht om ontwikkelaars hiervoor warm te laten lopen. Al met al denken wij dat flexwoningen voor een kortere horizon tot vijftien jaar in Ooststellingwerf in ieder geval goed op hun plek zijn.

Realisatie en haalbaarheid is eenvoudiger en de marktpotentie voor dit type is ruim genoeg. Zet daarom in op een concept met flexwoningen voor de duur van maximaal 15 jaar op deze plek met een levensduur die gericht is op die periode. Een tweede leven na deze periode is in de praktijk vaak prima haalbaar, maar voor de exploitatiekosten vaak niet per se nodig. De grootste doelgroep die aangesproken kan worden zijn thuiswonende jongeren. Deze groep is op zichzelf groot genoeg om een concept van bijvoorbeeld 20 tot 30 flexwoningen volledig te laten bewonen voor de langere termijn, zonder dat er verhuurrisico’s zijn te verwachten. Toch zouden we adviseren om in te zetten op een woonconcept waarmee uiteenlopende doelgroepen gecombineerd kunnen wonen. Buiten dat is het voor de gemeenschap intern ook goed wanneer ook andere groepen onderdeel van het woonconcept kunnen worden. Hiervoor zijn uiteenlopende motieven: • urgentie van de vraag vanuit die groepen (bijv.

mensen na een relatiebreuk/ vechtscheiding); • rechtvaardigheid (niet richten op één groep, maar oog hebben voor de noden vanuit allerlei groepen mensen en hun persoonlijke situatie); • combinatie van vragers en dragers, mogelijkheid tot actieve community-building (bereidheid tot helpen van een ander, zorgen dat mensen een (nieuwe) start kunnen maken; • draagvlak bij omwonenden (geen concentratie van één specifieke(-aandachts)groep, maar een mix van groepen). Perspectief op minder overlast. • (nog) minder verhuurrisico.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

6

In deze combinatie kunnen we ons voorstellen dat een mix van jongeren, mensen na een echtscheiding, alleenstaande statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne een goede combinatie zouden kunnen zijn. Deze groepen hebben bovendien een vrij kort woonperspectief (variërend van een half jaar tot enkele jaren), waardoor je kunt verwachten dat een groot deel van de wooneenheden jaarlijks opnieuw beschikbaar komt. Het is overigens belangrijk om vooraf geen groepen voor het woonconcept uit te sluiten. Mensen met een urgente huisvestingsvraag vanuit een instelling of opvanglocatie kunnen in sommige omstandigheden ook prima baat hebben bij een snelle huisvesting in een tijdelijke woonomgeving. Denk bijvoorbeeld aan jongvolwassenen vanuit de jeugdzorginstellingen of mensen vanuit Maatschappelijke opvang (dak- en thuislozen). Niet voor iedereen is zo’n woonconcept geschikt. Het vraagt vooral om een goede toeleiding vanuit de professionals/ zorginstellingen en samenwerking met corporaties/ verhuurder. Ook zijn daarbij goede afspraken nodig voor persoonlijke woonbegeleiding om een goede maatschappelijke landing te krijgen en om overlast te voorkomen.

Potentieel voor flexwoningen Voor hoeveel flexwoningen is er nu ruimte in Ooststellingwerf? Hoeveel kan de gemeente realiseren? We weten nu wat de jaarlijkse vraag is per groep en hoe deze vraag zich zal ontwikkelen de komende jaren. In totaal is de vraag naar tijdelijke woningen in een realistische midden-bandbreedte tussen de 80 en 100 eenheden. Maar de jaarlijkse vraag is niet het aantal benodigde wooneenheden. Niet alle wooneenheden komen elk jaar weer beschikbaar. De gemiddelde woonduur varieert sterk en wisselt per groep en individu. Sommigen wonen er slechts enkele maanden, anderen een paar jaar, terwijl sommigen langer in de woning willen wonen of geen andere woning hebben. Statistieken over de gemiddelde woonduur in flexwoningen bestaan er niet. Realistisch is het om uit te gaan dat een gemiddelde woonduur 1,5 jaar tot twee jaar is. Dat zou betekenen dat per jaar zo’n 50% tot 67% opnieuw beschikbaar komt. Een groot deel van de jaarlijkse vraag kan daarmee worden opgevangen. Als de gemeente ruimte heeft voor meer flexwoningen, dan kan dat zonder al te veel risico op verhuurleegstand. Wanneer we de jaarlijkse, initiële vraag van 80-100 ophogen met de niet-vervulde vraag dan kan dit aantal met 33% tot 50% worden verhoogd (+26 tot +50). In dat geval komt het totale potentieel voor flexwoningen uit op (structureel) 106 tot 150 in de voorraad.

Deze aantallen zouden op enkele locaties verspreid kunnen zijn. Een haalbare schaalgrootte is daarbij het belangrijkste. Kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen zijn daarbij van grote invloed. De huurprijzen kunnen zich bevinden tot aan de toewijzingsgrenzen rond de regels van Passend toewijzen door woningcorporaties. In het geval van zelfstandige tijdelijke wooneenheden voor kleine huishoudens is die grens in 2025: €682,96. Voor een groep urgenten met wat hogere inkomens zou een wat hogere huur ook kunnen, maar dat is maatwerk. Voor jongeren onder 21 jaar is vanaf 2026 een huurgrens tot aan de kwaliteitskortingsgrens nodig om huurtoeslag te kunnen krijgen. het gaat dan om een bedrag van €477,20 (prijspeil 2025). Een maatwerkregeling voor specifiek deze jongeren biedt doorgaans een oplossing bij toewijzing. (huurverlaging indien nodig voor de bewuste kandidaat). Het bieden van voldoende doorstroomperspectief blijft uiteraard cruciaal voor zowel de huurders van tijdelijke woonvoorzieningen als voor de beschikbaarheid van flexwoningen voor anderen die met spoed onderdak nodig hebben. Dat betekent voor de gemeente en ontwikkelende partijen vol blijven inzetten op het toevoegen

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

7

van ‘reguliere’ betaalbare woningen in Ooststellingwerf en waar nodig op het bereikbaarder maken van het beschikbare aanbod voor mensen met bescheiden inkomen en een kwetsbare positie op de woningmarkt. Op deze manier fungeert het tijdelijke woonconcept echt als een flexibele schil om de reguliere woningmarkt voor mensen die in nood zitten of snel een eerste of hernieuwde start willen maken bij het zelfstandig wonen. In het woningmarktonderzoek zult u later dit jaar vernemen hoe groot de woningbehoefte zal worden richting 2040 en wat dat betekent voor het mogelijke bouwprogramma in de gemeente. Companen, augustus 2025

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

8

1 Inleiding Onderzoeksvragen De gemeente Ooststellingwerf heeft recent een stuk grond aangekocht dat geschikt is voor de realisatie van tijdelijke woningen. Voor de invulling hiervan heeft de gemeente behoefte aan inzicht in de omvang van de vraag naar tijdelijke woningen en in welke doelgroepen hier passen. De centrale van deze notitie luidt als volgt: Welke vraag is er naar tijdelijke woningen? • Wat is/zijn de kansrijke doelgroep(en)? • Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve vraag vanuit deze doelgroep(en)? • Welke doelgroepenkeuze is dan gepast?

Onderzoeksopzet De vraag van kansrijke doelgroepen is in beeld gebracht op basis van een analyse van CBS-gegevens, vanuit Statline en micro-data, WOZ-gegevens, bestaande onderzoeken, het WoON 2024, Primos prognoses en (verhuur)gegevens van ActiumWonen.

Wat verstaan we onder tijdelijke woonconcepten? Om het kader te schetsen is het goed om eerst het begrip tijdelijk woonconcept af te bakenen. Tijdelijke woningen, ook wel flexwoningen genoemd, zijn flexibele, kleine woningen die bedoeld zijn voor mensen die snel woonruimte nodig hebben. Er zijn grote verschillen in tijdelijke woningen, variërend van omgebouwde zeecontainers tot demontabele woningen. De kwaliteit en uitstraling van tijdelijke woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd en zijn in sommige gevallen niet meer van een ‘reguliere’ woning te onderscheiden. Tijdelijke woningen die vergund zijn tot maximaal vijftien jaar mogen volstaan met de normen van tijdelijke bouwwerken. Tijdelijke woningen met een langere vergunningsperiode moeten voldoen aan de eisen voor permanente

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

bouwwerken. Deze laatste woningen voldoen aan het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Ook de contractduur hangt met deze vergunningsperiode samen. Bij tijdelijke vergunningen tot vijftien jaar kan gewerkt worden met tijdelijke huurcontracten voor de duur van de vergunde periode. Bij een langere vergunningsperiode wordt gewerkt met huurcontracten voor onbepaalde tijd. De mogelijkheden om te werken met tijdelijke huurcontracten zijn na een wetsverandering (Wet vaste huurcontracten) op 1 juli 2024 versoberd. Er zijn nog wel uitzonderingsgevallen benoemd waarbij tweejaarscontracten kunnen worden aangeboden en de mogelijkheden voor mensen in urgentiesituaties (echtscheiding bijvoorbeeld) zijn juist wat verruimd. De zogenaamde doelgroepcontracten (in deze context jongerencontracten) kunnen nog wel worden ingezet, als de woningen specifiek voor deze doelgroep worden ingezet.

Voor welke doelgroepen? Tijdelijke woningen zijn (onder de juiste omstandigheden) snel te realiseren, flexibel inzetbaar, geschikt voor tijdelijk beschikbare locaties en voor hergebruik. In de praktijk worden ze ingezet voor doelgroepen als: • (Jonge) starters • Spoedzoekers (m.n. gescheiden mensen) • Studenten • Oekraïense ontheemden • Statushouders • Zorgvragers (o.a. dak- en thuislozen, begeleid wonen)

Aandachtspunten bij realisatie van tijdelijke woningen Het Rijk zet momenteel sterk in op het realiseren van meer tijdelijke huisvesting. Dit moet een bijdrage leveren aan het oplossen van het woningtekort. Veel gemeenten zijn momenteel druk met het ontwikkelen van

9

locaties voor tijdelijke woningen. Bij de ontwikkeling spelen verschillende aandachtspunten: • Er is doorgaans sprake van een onrendabele businesscase omdat deze woningen een beperkte exploitatietermijn hebben. In de praktijk is er een sterke relatie tussen betaalbaarheid en kwaliteit van deze woningen. Dit uit zich met name in een kleinere woonoppervlakte. Snelle beschikbaarheid van woonruimte is daarmee belangrijker dan volledig voldoen aan de (kwalitatieve) eisen van de woonconsument. • De doelgroepen voor tijdelijke woningen verschillen sterk van elkaar en voor sommige doelgroepen geldt dat aanvullende begeleiding nodig is. Denk bijvoorbeeld aan mensen met een complexe zorgvraag. Over het algemeen geldt dat veel doelgroepen goed combineerbaar zijn op een locatie. Daar zijn ook goede voorbeelden van. Bijvoorbeeld wooncomplexen met een mix van starters, studenten en statushouders of ontheemden. Bij andere doelgroepen, zoals mensen met een complexe zorgvraag, is dit minder voor de hand liggend en is maatwerk gewenst. • Er hangt soms een negatief stigma rond huisvesting van kwetsbare doelgroepen en betaalbare woningen. Het creëren van draagvlak in de buurt / kern is dan ook van groot belang bij de realisatie van tijdelijke woningen.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

10

1.1 Huidige druk op de woningmarkt

Figuur 1.2: Verdeling WOZ-waarden koopwoningen

Tijdelijke woningen vervullen een scharnierfunctie op de woningmarkt en worden doorgaans ingezet om de nood van specifieke groepen op de woningmarkt te verlichten.

Totaal koopwoni 3% ngen

23%

0% 20% <200.000 390.000 tot 550.000

Sterk gestegen koopprijzen De afgelopen jaren is zijn de prijzen op de woningmarkt in Ooststellingwerf sterk opgelopen. Dit zie je terug in de stijging in WOZ-waarden (figuur 1.1).

39%

40% 60% 200.000 tot 275.000 >550.000 tot 750.000

26%

7%

1%

80% 100% 275.000 t/m 390.000 > 750.000

Bron: gemeente Ooststellingwerf WOZ-registratie (2025

Toegenomen druk op de sociale huurmarkt Figuur

1.1:

Ontwikkeling

WOZ-waarde

woningvoorraad

Ooststellingwerf

en

referentiegebieden €380.000

Ook in de sociale huurvoorraad is de druk toegenomen. Dit blijkt uit de toename van het aantal actief woningzoekenden bij ActiumWonen. 2 In 2021 telde Actium ruim 3.011 actief woningzoekenden en in 2024 is dit opgelopen tot 4.826. Ook onder 1-2 phh tot 25 jaar zien we een vergelijkbare toename.

€280.000 €180.000 2019

2020

Nederland

2021 Fryslân

2022

2023

2024

Ooststellingwerf

Bron: CBS Statline (2025)

De betaalbaarheid van koopwoningen starters is door deze prijsstijging beperkt gezien de hypotheek mogelijkheden van starters / jongeren met lage of middeninkomens.1 Op basis van CBS Microdata blijkt dat 70% van de lokale starters die kopen, afhankelijk zijn van woningen met een verkoopwaarde onder de 300.000. Maar slechts 26% van de koopwoningen in Ooststellingwerf had op 1 jan. 2025 een WOZ-waarde van 275.000 of lager.

1 Zie bijlage 1 voor verdere toelichting leenmogelijkheden starters.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

Tabel 1.1: ActiumWonen woningzoekenden naar huishoudenstypes per jaar Huishoudenstype 2021 2022 2023 2024 1-2 phh tot 25 jr 520 724 556 797 1-2 phh van 25 tot 35 648 900 676 965 jr 1-2 phh van 35 tot 55 655 881 721 1.003 jr 1-2 phh van 55 tot 65 219 336 235 418 jr 1-2 phh 65 jr + 198 285 219 350 Gezinnen 771 927 798 1.293 Totaal 3.011 4.053 3.205 4.826 Bron: ActiumWonen (2025)

2 WoonFriesland is in 2024 veranderd van systeem en heeft dus geen trenddata beschikbaar

11

Het aanbod van Actium is in dezelfde periode juist teruggevallen van 241 in 2021 naar 136 woningen in 2024. Waarbij het gemiddelde aantal reacties voor woningen in diezelfde periode verdubbelde. Deze ontwikkelingen leiden samen tot sterk dalende slagingskansen Tabel 1.2: Slaagkansen ActiumWonen over de tijd 2021 2022 Slaagkansen 14% 8% Bron: ActiumWonen (2025)

2023 7%

2024 4%

Bovendien hebben verschillende huishoudenstypes verschillende slaagkansen. Daarbij valt op dat met name de jongere 1-2 persoonshuishoudens relatief weinig kans maken.

gelijk, en de concurrentie onverminderd. De relatie tussen een jonge leeftijd en korte inschrijftijd zal hun kansen blijven drukken.

Plancapaciteit De huidige plancapaciteit tot 2030 bevat ongeveer 400 betaalbare woningen, sociale huur of betaalbare koop. De exacte vraag naar betaalbare woningen is nog onbekend aangezien het woningmarktonderzoek nog loopt. Wel is de eerste inschatting dat de druk op de woningmarkt de komende jaren hoog zal blijven, ook in Ooststellingwerf. Daarnaast zijn er altijd mensen die met spoed en / of op tijdelijke basis een woning nodig hebben. Daarom verwachten we dat er ook in de toekomst vraag zal zijn vanuit de kansrijke doelgroepen naar flexibele, snel beschikbare woningen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan spoedzoekers die scheiden en andere (kwetsbare) doelgroepen die met spoed huisvesting zoeken.

Figuur 1.3: Slaagkansen ActiumWonen per huishoudenstype afgelopen 5 jaar 23%

25% 20% 15% 9%

10% 5%

3%

5%

5%

6%

0% 1-2 phh tot 1-2 phh van 1-2 phh 1-2 phh 1-2 phh 65 Gezinnen 23 jr 23 tot 35 jr tussen de tussen de jr + 35 en 55 jr 55 en 65 jr Bron: ActiumWonen (2025)

Het wordt niet verwacht dat de verandering in de Wet op de huurtoeslag zal leiden tot wezenlijk grotere slaagkansen voor jongeren. Weliswaar wordt het deel van het aanbod dat voor hen toegankelijk is groter, het totale aanbod blijft

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

12

2 Kansrijke doelgroepen

in eigen sociale kring. Bij de populatieomvang en de verhuisvraag is het dan ook slim om vooral naar de lokale vraag van thuiswonende jongeren te kijken.

Tijdelijke woningen bieden uitkomst voor de huisvesting van een brede groep woningzoekenden. Het gaat om thuiswonende jongeren / starters, spoedzoekers, studenten, vluchtelingen, statushouders en overige aandachtsgroepen. Voor deze doelgroepen geldt dat er grotendeels overlap is in de wensen en eisen die zij stellen aan een woning. Voor een aantal groepen geldt echter dat zij specifieke eisen stellen aan de woning en de woonomgeving. Dit geldt met name voor mensen met een specifieke zorgvraag en arbeidsmigranten. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de omvang van de verschillende potentiële doelgroepen in Ooststellingwerf en de eisen die men stelt aan de huisvesting. De groep studenten laten we in onze analyse buiten beschouwing.

De trend dat jongeren langer thuis blijven wonen zien we ook terug in de cijfers van thuiswonende jongeren in Ooststellingwerf. Sinds 2017 is het aantal thuiswonende jongeren met circa 145 toegenomen. Als we kijken naar de toekomst geeft de prognose een demografische afname van jongeren (zowel uit- en thuiswonend) weer. Dit vertaalt zich door naar het aantal thuiswonende jongeren, dat om die reden ook afneemt (zie figuur 2.1). Ondanks dat de toegankelijkheid van de woningmarkt naar verwachting een belemmering blijft, zal de populatieomvang van jongeren richting 2040 wat afnemen. Dat kan zorgen dat de (acute) behoefte aan tijdelijke woningen op lange termijn wat afneemt. Figuur 2.1: Aantal thuiswonende jongeren naar leeftijdsklasse, terugblik en prognose

2.1 Thuiswonende jongeren / Lokale starters Jongeren blijven steeds langer thuis wonen In paragraaf 1.1 concludeerden we al dat de druk op de woningmarkt in Ooststellingwerf sterk is toegenomen. Hierdoor hebben jongeren (van 17 tot 34 jaar) steeds meer moeite om toe te treden tot de woningmarkt. Deze jongeren blijken in het sociale huursegment in de gemeente moeilijk te slagen (zie figuur 1.3). In het koopsegment blijkt het aanbod voor slechts een deel van de starters met middeninkomens betaalbaar. Het gevolg is dat steeds meer jongeren thuis blijven wonen. Om de omvang in de (potentiële) startersvraag naar tijdelijke woonconcepten in beeld te brengen focussen we om inhoudelijke en praktische reden op de lokale vraagomvang van jongeren uit Ooststellingwerf. Jonge starters die op zichzelf willen wonen en/of die snel onderdak nodig hebben doen dit meestal

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

2.500 2.000

390

425

425

400

1.500 1.000

1.690

1.800

2017

2025

17 - 24 jr

25 - 34 jr

375

1.700

1.550

1.350

2030

2035

2040

500 -

17-24 jr

25-34 jr

Bron: CBS Statline (2025), Primos (2025)

13

Starters prefereren koopwoningen, tenzij er verhuisurgentie is Op basis van het WoON 20243 blijkt dat plattelandsjongeren zoals die in Ooststellingwerf georiënteerd zijn op koop in plaats van huur. Maar dit verband gaat niet op voor de groep die urgent huisvesting zoekt (zie tabel 2.1). Daar zien we een sterkere interesse in huur, dit impliceert dat hoe urgenter de zoektocht, hoe groter de bereidheid om een compromis te sluiten qua woonwensen. Tabel 2.1: Verhuisurgentie en eigendomsvoorkeur thuiswonende jongeren Verhuizingsurgentie en eigendoms17-24 jr 25-34 jr voorkeur Huur Koop Huur Koop Urgent zoekend 63% 37% 76% 24% Actief zoekend 56% 44% 37% 63% Concrete verhuiswens 38% 62% 32% 68% Bron: WoON (2024)

Omvang vraag thuiswonende jongeren De inschatting is dat een tijdelijke woning een interessante optie is voor een klein deel van de thuiswonende jongeren van 17 tot en met 34 jaar in Ooststellingwerf. Het gaat hierbij enerzijds om de jongeren met een urgente verhuiswens en anderzijds de jongeren met zowel beperkt perspectief op de koopmarkt als een relatief korte inschrijftijd bij de corporatie. Deze groepen zijn gedwongen om een compromis te sluiten en hun woonwensen bij te stellen. Om de omvang van de vraag vanuit thuiswonende jongeren te bepalen, kijken we naar welk deel bereid is een compromis te doen, of dat in hun huidige zoektocht al heeft gedaan. Dit gaat uiteindelijk om thuiswonende jongeren die urgent zoekend zijn, en de jongeren wiens woonbehoeftes aansluiten bij het kwalitatieve karakter van tijdelijke woningen.

Vanuit het WoON kunnen we de verhuiswensen van thuiswonende jongeren inschatten. Binnen het WoON kunnen we inzoomen op het deel van de thuiswonende jongeren die 1) verhuisgeneigd is, 2) urgent zoekend is en 3) de voorkeur geeft aan wonen binnen een groot dorp zoals Oosterwolde (vijf- tot twintigduizend inwoners). Die specifieke groep kunnen we afzetten tegen de populatie van thuiswonende jongeren in Ooststellingwerf. Op basis hiervan schatten het jaarlijks aantal urgent zoekende thuiswonende jongeren op 15 tot 25. Waarbij er dus een bijbehorende behoefte is aan snel beschikbare (tijdelijke) wooneenheden van 15 tot 25 per jaar Naast deze urgent zoekende jongeren zijn er ook jongeren die wellicht minder urgentie hebben bij hun zoektocht maar zodanige (bijgestelde) woonvoorkeuren hebben dat tijdelijke woningen binnen het zoekprofiel valt. Binnen het WoON zoomen we in op het deel van de thuiswonende jongeren die 1) verhuisgeneigd is, exclusief urgent zoekenden, 2) een huurvoorkeur heeft, 3) voorkeur geeft aan <50m2 en 1-3 kamers en 4) de voorkeur geeft aan wonen binnen een groot dorp zoals Oosterwolde (vijf- tot twintigduizend inwoners).

Tabel 2.2: Inschatting omvang vraag op jaarbasis naar huur naar woningkenmerken vanuit verhuisgeneidge thuiswonende jongeren (exclusief urgent zoekenden) die willen wonen in een (groot) dorp zoals Oosterwolde (5.000 – 20.000 inwoners) Oppervlakte Aantal Thuiswonende Thuiswonende kamers jongeren 17-24 jr jongeren 25-34 jr 2 tot 50 m 1-3 20 <5 van 50 – 100 m2 1-3 15 5 Weet niet 1-3 15 <5 Bron: WoON (2024)

3 Binnen het WoON is ook gebruik gemaakt van een referentiegebied gebaseerd op de stedelijkheid

van Ooststellingwerf en het karakter van diens COROP-gebied

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

14

Vanuit deze jongeren die qua vraag matchen met de woningkenmerken die passen bij tijdelijke huisvesting schatten we een vraag van 10 tot 25 wooneenheden per jaar. Zo komen we voor deze twee verschillende groepen van thuiswonende jongeren (urgent zoekenden en jongeren met passende woonvoorkeuren) samen tot een jaarlijkse vraag van 25 tot 50 tijdelijke wooneenheden. Door in deze behoefte te voorzien kunnen ook zij een start maken op de woningmarkt.

✓

woningmarkt. Om tijdelijke woningen een echte start te laten zijn is het van belang dat zij minimaal een aantal jaren de woning kunnen huren. Daarnaast is het belangrijk dat starters die willen doorstromen naar een koopwoning voldoende tijd en ruimte hebben om te kunnen sparen voor het maken van een volgende stap. Starters die willen doorstromen naar een sociale huurwoning zouden als het ware een ‘doorstroom-garantie’ moeten kunnen krijgen. Denk aan behoud van inschrijftijd voor de sociale huur. Over het algemeen geldt dat de doelgroep starters goed combineerbaar is met andere doelgroepen.

Op de lange termijn (richting 2040) kan de potentiële vraag licht afnemen, door demografische afname van jongeren. De actuele behoefte zal echter vooral samenhangen met de omstandigheden op de woningmarkt tegen die tijd. Bij een vergelijkbare marktsituatie als nu zal de potentiële behoefte in gelijke tred afnemen met de procentuele daling van de populatie van circa -/-38% tussen 2025 en 2040, zie figuur2.1). Daarmee zou de vraagomvang rond 2040 nog tussen de 15 en 30 bedragen op jaarbasis. Welke eisen stelt men aan de woning? ✓ Voor jongeren speelt betaalbaarheid een belangrijke rol in de keuze voor een huurwoning. In de praktijk richt de groep jongeren tot 23 jaar zich op woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 477,20 prijspeil 2025) en woningen tot de eerste aftoppingsgrens (€ 682,96, prijspeil 2025). ✓ De vraag richt zich met name op studio’s en tweekamerappartementen met eigen voorzieningen. Aandachtspunten bij tijdelijke woningen voor deze doelgroep: ✓ Bij de vraag van starters naar tijdelijke woningen is het belangrijk dat zij een redelijk perspectief hebben op het maken van een vervolgstap op de

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

15

2.2 Spoedzoekers

Figuur 2.2: Ontwikkeling aantal echtscheidingen, 2020-2023 100

Spoedzoekers zijn woningzoekenden die vanwege omstandigheden snel op zoek zijn naar woonruimte. Met name huishoudens die vanwege een relatiebreuk op zoek moeten naar een nieuwe woonruimte hebben een lastige positie op de woningmarkt. Een groot deel van deze groep zoekt na scheiding naar een tijdelijke woonruimte in de (particuliere) huursector. In Ooststellingwerf krijgen personen geen urgentie na echtscheidingen volgens het huidige urgentie beleid van Thuiskompas4 en WoonFriesland. Zodoende dreigt dak- of thuisloosheid en beschouwen we deze groep spoedzoekers.

Echtscheidingen en verbroken relaties Het CBS biedt inzicht in het aantal echtscheidingen per jaar. In de gemeente Ooststellingwerf gingen er in de periode 2020 t/m 2024 gemiddeld ongeveer 70 mensen (35 stellen) per jaar uit elkaar. Het CBS registreert alleen mensen die gehuwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben. Er zijn geen cijfers bekend over huishoudens die uit elkaar gaan zonder dat zij gehuwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben.

80 60 40

20 0 2020

2021 Mannen

2022

2023

Vrouwen

Bron: CBS, 2024

Uit gegevens van het Ministerie van Volksgezondheid en Sport blijkt dat circa 10 tot 15% van alle scheidingen eindigt in een vechtscheiding. Voor Ooststellingwerf betekent dat er jaarlijks tussen de 7 en 11 personen acuut een ander onderdak nodig hebben. Uitgaande van onderzoek van Nederlandse vereniging van Familie- en erfrecht Advocaten en Scheidingsmediators (vFAS) blijkt dat bij meer dan de helft van de scheidingen ex-partners gedwongen worden om na de scheiding nog een jaar samen te wonen. Dat is in de meeste gevallen sterk ongewenst door de expartners. Rekenkundig zou het in Ooststellingwerf dan gaan om circa 17-18 stellen ofwel 35 personen die maar wat graag ander onderdak zouden vinden. Bovendien verblijft meer dan de helft van de gescheiden mensen die géén woning kan vinden tijdelijk op een camping of in een vakantiehuisje. De bereidheid van deze groep om tijdelijk een onderkomen te krijgen is groot. We

4

Bij Thuiskompas zijn er uitzonderingen wanneer en minderjarige kinderen zijn en enkele andere omstandigheden spelen. Een zeer klein deel van het aantal echtscheidingen voldoet aan deze criteria.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

16

kunnen ons indenken dat voor het grootste deel van deze mensen een eigen tijdelijke woonvorm een beter alternatief is dan een camping of vakantiepark. Hoewel feitelijke statistieken over de woon-/ verblijfssituatie na echtscheidingen ontbreken, schatten we in dat de behoefte acute huisvesting voor mensen in een vechtscheiding jaarlijks 7 tot 11 wooneenheden is vanuit Ooststellingwerf. Daarnaast verwachten we dat door het woningtekort en de hoge prijzen jaarlijks tot 25 tot maximaal 35 extra vragers naar een tijdelijk onderkomen vanuit mensen uit Ooststellingwerf die anders ongewenst en langdurig bij hun ex-partner moeten inwonen. Welke eisen stelt men aan de woning? ✓ Spoedzoekers richten zich zowel op woningen met een sociale huurprijs (tot € 900) als in de prijscategorie daarboven (middenhuur). ✓ Als er sprake is van een gebroken gezin met kinderen dan is een extra slaapkamer wenselijk. ✓ De vraag richt zich met name op twee- en driekamerappartementen met eigen voorzieningen. Aandachtspunten bij tijdelijke woningen voor deze doelgroep: ✓ Bij huisvesting van spoedzoeker gaat het om invulling van een acute woningbehoefte. Snelle beschikbaarheid is van groot belang. ✓ Het betreft doorgaans een tijdelijke oplossing. Voor eenoudergezinnen met kinderen heeft regulier wonen sterk de voorkeur vanwege de stabiliteit.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

17

2.3 Statushouders en Oekraïense ontheemden

overbruggen zouden er de komende drie jaar maximaal 15 wooneenheden per jaar nodig zijn.

In 2023 is de taakstelling voor huisvesting van statushouders toegenomen en sindsdien is deze redelijk gelijk gebleven (figuur 2.3). Het blijkt een grote uitdaging om met een sociale woningvoorraad zoals die van Ooststellingwerf te voldoen aan deze taakstelling. Daarnaast is er sinds de start van de oorlog in Oekraïne (februari 2022) een instroom (geweest) van Oekraïense ontheemden.

Als de gemeente Ooststellingwerf besluit om alleenstaande asielzoekers (al dan niet voor de eerste periode tot aan eventuele gezinshereniging) te huisvesten in tijdelijke woningen dan past daar een bandbreedte bij van 5 tot 15 op de korte termijn (3 jaar) en daarna 5 tot 10 wooneenheden per jaar.

Ontwikkeling statushouders In de laatste paar jaren heeft Ooststellingwerf een taakstelling van circa 50 per jaar. Hoe de taakstelling zich in de komende jaren gaat ontwikkelen is niet te voorspellen. Maar er zijn voorlopig geen signalen dat deze snel zal dalen. Tijdelijke huisvesting is eigenlijk geen wenselijke situatie voor statushouders. Deze groep is meer gebaat bij permanente huisvesting. Dit zorgt voor rust en is belangrijk voor een goede integratie in de samenleving. Toch stellen steeds meer gemeenten een beperkt deel van de tijdelijke woningen beschikbaar voor statushouders als tussenoplossing. Dit is met name gericht op huisvesting van 1 en 2 persoonshuishoudens om zo de doorstroom vanuit de AZC’s te stimuleren. Uit cijfers van het COA blijkt dat zo’n 85% van de statushouders alleenstaand is, al wacht een groot deel hiervan op nareizende familie. Verder blijkt uit CBS-cijfers uit de eerste helft van 2024 dat twee maanden na het verlaten van de COA opvang nog maar 10% van de statushouders alleenstaand is. Veel gemeenten ervaren dat het aandeel alleenstaanden toeneemt. We gaan uit van minimaal 10%, dat komt neer op 5 te huisvesten alleenstaande statushouders per jaar in Ooststellingwerf. Verder is er sinds de toename van de taakstelling 2023 een gemiddelde achterstand op de taakstelling van 10 te huisvesten statushouders per jaar.

Hier komt bij dat deze achterstand zich heeft opgebouwd tot circa 20. Om deze achterstand in te lopen in de komende 3 jaar en het structurele tekort te

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

Figuur 2.3: Ontwikkeling taakstelling statushouders Ooststellingwerf 2020-2025

35 30 25 20 15 10 5 0 1e 2e 1e 2e 1e 2e 1e 2e 1e 2e 1e helft helft helft helft helft helft helft helft helft helft helft 2020 2020 2021 2021 2022 2022 2023 2023 2024 2024 2025 Bron: Ministerie Justitie en Veiligheid, 2025

Oekraïense ontheemden In 2025 vangt Ooststellingwerf volgens de eigen cijfers circa 200 Oekraïense ontheemden op in opvanglocaties. Wanneer de opvangmogelijkheden op deze locaties niet meer mogelijk is, is herhuisvesrting nodig. Voor alleenstaande Oekraïeners zou dit kunnen met tijdelijke wooneenheden. Voor (grotere) gezinnen is zo’n concept minder gepast. De CBS-cijfers geven aan dat de huishoudens van Oekraïense ontheemden relatief vaak bestaan uit gezinnen. Twaalf maanden na aankomst is namelijk maar 36% van de Oekraïense ontheemden alleenstaand. Eén maand na instroom ligt dit percentage hoger

18

(43%). Het maximale aandeel alleenstaanden schatten we op 35%. Wanneer de Oekraïners langer in Nederland blijven neemt het aandeel alleenstaanden verder af naar verwachting (terugkeer, gezinsvorming). We schatten is dat dit afneemt tot rond de 25%. Hoeveel tijdelijke woningen nodig zijn voor de huisvesting van langer in Nederland verblijvende Oekraïense alleenstaanden is afhankelijk van de noodzaak om voor alternatieve woonvoorzieningen te komen (verdwijnen opvanglocaties) en uiteraard over het terugkeerperspectief in Oekraïne zelf. Uit onderzoek van Wetenschappelijk Onderzoek- en Datacentrum (WODC) in 2024 komt naar voren dat 72% van de Oekraïense vluchtelingen zeker nog twee jaar in Nederland denkt of wil verblijven. Hiervan zegt 22% graag terug te keren als de situatie in het eigen land verbetert. Met deze cijfers kunnen we inschatten dat iets meer dan de helft (56%) van de huidige Oekraïners in Nederland wil blijven. Als voor de alleenstaanden onder hen voor alle opvangplekken een alternatief moet worden geboden, dan gaat het om in totaal 200 x 25% 56% = 28 vervangende tijdelijke wooneenheden. Dit zal geleidelijk plaatsvinden, afhankelijk van het afschalen van de opvangplekken. De instroom van nieuwe vluchtelingen uit Oekraine zal iets zijn dat afhankelijk van de ontwikkelingen binnen een of enkele jaren zal verdwijnen.

De huidige toename van het aantal Oekrainers in Nederland vlakt af (uitstroom en instroom steeds meer in balans). We verwachten dat binnen afzienbare tijd geen extra opvangplekken (of tijdelijke woonvoorzieningen) voor nieuwe Oekrainers nodig zijn. Voor de korte termijn kan het evenwel zijn dat tijdelijke wooneenheden kunnen bijdragen aan een vlotte huisvesting van alleenstaande Oekraïeners, als er geen beschikbare opvangplekken zijn en uitstroom vanuit opvang naar reguliere woningen stokt. Voor de komende paar jaar schatten we in dat hiervoor 0-10 extra wooneenheden ingezet kunnen worden.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

Hierbij gaan we er van uit dat het aantal vluchtelingen uit Oekraïne vooral iets is wat speelt op de kortere termijn (opvang nieuwe vluchtelingen: een tot enkele jaren, daarna huisvesting van mensen die nog niet terug kunnen of willen. Van de groep blijvers zal uiteindelijk bijna iedereen na verloop van tijd een reguliere woning (moeten) vinden. Daardoor verdwijnt de behoefte aan tijdelijke woningen voor deze groep in een periode van tien à vijftien jaar volledig. Welke eisen stelt men aan de woning? ✓ Voor statushouders zijn tijdelijke woningen een tussenoplossing om de (wacht)tijd van huisvesting in AZC naar een permanent woonverblijf te overbruggen. In dit geval is een tijdelijk concept met name geschikt voor huisvesting van alleenstaanden. ✓ Ook voor Oekraïense ontheemden zijn tijdelijke woningen met name geschikt voor alleenstaanden. Aandachtspunten bij tijdelijke woningen voor deze doelgroep(en): ✓ Het is belangrijk om oog te hebben voor integratie en de plek in de samenleving. Aansluiting bij voorzieningen helpt de integratie te vergroten ✓ Kansen voor combinatie met andere doelgroepen, zoals jongeren / starters. Hierbij strekt het tot de aanbeveling om aandacht te hebben voor het realiseren van gemeenschappelijke ontmoetingsmogelijkheden. Dit kan ook een uitnodigende buitenruimte zijn.

✓ Huisvesting van ontheemden vindt doorgaans plaats buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem van corporaties. ✓ Voor statushouders is een oplossing in de reguliere woningvoorraad het meest geschikt. Zeker als het gaat om gezinnen met kinderen zijn tijdelijke woningen minder voor de hand liggend. Daarnaast speelt mee dat huisvesting in de bestaande woningvoorraad zorgt voor een betere

19

spreiding en mogelijkheid om sneller en beter te integreren in Ooststellingwerf en de Nederlandse samenleving.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

20

2.4 Zorgvragers Door zorgvragers in tijdelijke woningen te plaatsen bevorder je de uitstroom, beperk je zorgkosten en verlicht je zo de zorg enigszins. Bovendien kunnen uitstromers zo ook de stap zetten naar zelfstandig wonen op het moment dat zij daar klaar voor zijn. Een deel van deze groep ontvangt urgentie, daarom vertaalt de jaarlijkse omvang van de groepen zich niet een-op-een door naar jaarlijkse vraag naar tijdelijke wooneenheden. Kwetsbare jongeren / jongvolwassenen De groep ‘kwetsbare jongeren’ en jongvolwassenen (18 tot 27 jaar) heeft een specifieke vraag op de woningmarkt en is een heel diverse groep. Vanwege de mogelijke locatie van de tijdelijke woningen is het logisch dat het jongeren betreft die een binding hebben met Ooststellingwerf. Het gaat hierbij om jongeren die uitstromen uit jeugdzorg met verblijf vanuit een gezinshuis of een gezinsvervangend tehuis. Daarnaast gaat het ook om jongeren die dak- of thuisloos zijn. Voor deze groep is betaalbaarheid van het wonen van groot belang; zij zoeken een woonruimte met een zo laag mogelijke huur. Voor een deel van deze jongeren geldt ook nog dat zij behoefte hebben aan wonen in een prikkelarme omgeving. De inschatting is dat deze doelgroep uit ongeveer 10 jongeren per jaar bestaat.

Tabel 2.3 Omvang uitstromers uit jeugdzorg Aandachtsgroep Indicatie jaarlijks potentiële urgentiebeschikkingen Jeugdzorg Bron: Uitgangspuntennotitie Friese urgentieverordening.

085.108 | Behoefte tijdelijke woningen

10

Uitstroom beschermd wonen / maatschappelijke opvang / dak- en thuislozen (vanaf 27 jaar) Mensen die uitstromen uit beschermd wonen / maatschappelijke opvang of dak- en thuisloos zijn hebben over het algemeen behoefte aan structuur, die rondom werk en / of dagbesteding kan worden vormgegeven. Zij krijgen begeleiding bij hun persoonlijke (psychische) problematiek, bij administratieve en / of huishoudelijke zaken. Belangrijk hierbij is dat zorg makkelijk op- en afschaalbaar moet zijn. Toewijzing van deze groepen is maatwerk en dit betekent dat het profiel van de client en het profiel van de omwonenden op elkaar aan moeten sluiten. Bij deze doelgroep passen kleine, geclusterde woonvormen. Het gaat hierbij om kleine, overzichtelijke woningen voor alleenstaanden. Daarnaast is het van belang dat nieuwbouw toekomstbestendig moet zijn en inzetbaar voor verschillende doelgroepen. De inschatting op basis van eerder onderzoek is dat het gaat om 10 tot 20 personen per jaar. Tabel 2.4 Omvang uitstroom uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen Aandachtsgroep Indicatie jaarlijks potentiële urgentiebeschikkingen Dakloze personen/ MO Max. 20 BW <5 Bron: Uitgangspuntennotitie Friese urgentieverordening.