Agendabundel

3

figuur 1: luchtfoto sportcomplex met de mogelijke nieuwbouwlocaties.

Locatie 3 heeft vanuit stedenbouwkundig oogpunt globaal bekeken dezelfde aandachtspunten als locatie 2, omdat ook deze locatie dicht tegen achtertuinen van woningen aan ’t Oost gelegen is. Een oplossing kan zijn om de parkeerplaatsen aan die zijde te realiseren, zodat er meer afstand ontstaat tot de nieuw te bouwen sporthal en zwembad. Echter beperkt dat wel weer de mogelijke synergie en dubbelgebruik met het huidige parkeerterrein van SV Oosterwolde. Tevens heeft dit tot gevolg dat het volledige sportcomplex van SV Oosterwolde anders ingedeeld moet worden.

6.2.2 Inpassing in relatie tot herindeling velden SV Oosterwolde In het geval van locatie 3 is een herindeling van de voetbalvelden voor SV Oosterwolde noodzakelijk. Om de impact daarvan in beeld te brengen, is het van belang het huidige gebruik en indeling van de velden te kennen en te weten hoeveel velden er volgens de KNVB-rekentool nodig zijn, passend bij het aantal teams dat gebruikmaakt van de velden. Het huidige complex bestaat uit de volgende velden:

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 11 van 37

Velden SV Oosterwolde: A = huidig hoofdveld wedstrijdveld (met verlichting) B = wedstrijdveld (geen verlichting) C = wedstrijdveld (met verlichting) D = miniveld (2 stuks) (deels verlichting) E = miniveld (2 stuks) / training (met verlichting) F = trainingsveld (met verlichting) G = wedstrijdveld (met verlichting)

Figuur 3: uitkomst rekentool KNVB voor het aantal benodigde velden met de 39 teams van SV Tribune

Oosterwolde, bezocht d.d. 27 oktober 2025 pumptrack

Figuur 2: schematische weergave van de velden van SV Oosterwolde (figuur ontvangen van gemeente Ooststellingwerf). Het pumptrack is door HevoFame toegevoegd aan de afbeelding.

Op basis van het totaal aantal spelende teams is via de rekentool van de KNVB uit te rekenen hoeveel velden (zowel wedstrijd als training, zie figuur 3) wenselijk zijn. Dat is vier wedstrijdvelden en twee trainingsvelden. Het aantal wedstrijdvelden voldoet in de huidige situatie. Wat betreft het aantal trainingsvelden is de locatie onderbezet. De huidige trainingsvelden voldoen alle drie niet aan de norm-afmetingen voor een trainingsveld1. Trainingsveld F heeft wel bijna de afmetingen, waardoor die als trainingsveld wel goed te gebruiken is, maar op zaterdagen niet als wedstrijdveld gebruikt kan worden. De trainingsvelden D en E zijn te klein om door oudere jeugd of seniorenelftallen als trainingsveld gebruikt te worden. Deze velden worden alleen ingezet voor trainingen en wedstrijden van de jongste jeugd. Het gevolg daarvan is dat er op natuurgras wedstrijdvelden getraind wordt, wat leidt tot meer en snellere slijtage en afschrijving en bij slecht weer snel leidt tot afgelastingen. 1 Trainingsvelden moeten volgens de rekentool dezelfde afmeting hebben als een wedstrijdveld, met verlichting, zodat wedstrijdsituaties kunnen worden nagebootst en er minimaal 25 personen of twee

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Dit is voor de KNVB en SV Oosterwolde een zeer onwenselijke situatie. In de rekentool van de KNVB wordt geen rekening gehouden met gebruik van kunstgrasvelden. Hierover wordt bij de veel gestelde vragen wel het volgende meegegeven als aandachtspunt.

Figuur 4: uitsnede veel gestelde vragen bij rekentool inzake benodigd aantal voetbalvelden

elftallen of vier zeventallen tegelijk van het trainingsveld gebruik kunnen maken. bron: https://www.knvb.nl/assist-bestuurders/accommodatie/accommodatiemodule/rekentool/faq

Pagina 12 van 37

Het aanleggen van een kunstgrasveld kan de veldbezetting voor SV Oosterwolde behoorlijk verbeteren doordat een kunstgrasveld zowel als trainingsveld als wedstrijdveld gebruikt kan worden zonder dat in de winter en bij slecht weer het veld snel afgekeurd wordt. Zelfs in de huidige situatie is dit al aan te raden, gezien de beperkte capaciteit trainingsvelden die beschikbaar zijn, waardoor natuurgras wedstrijdvelden als trainingsveld gebruikt worden. Indien het hoofdveld van SV Oosterwolde ingezet zal worden voor het realiseren van het nieuwe sportcomplex, wordt de druk op de velden van SV Oosterwolde nog groter. In dat geval zal het hoofdveld op een andere locatie gerealiseerd moeten worden. Veld B is daarvoor het meest voor de hand liggend. Uit een gesprek en rondgang op het complex d.d. 5 november jl. met vertegenwoordigers van de club blijkt dat dit ook de voorkeur heeft van SV Oosterwolde. De tribune van het huidige hoofdveld zal gesloopt moeten worden, maar kan dan gespiegeld op nagenoeg dezelfde plek weer nieuw gebouwd worden. Tevens is de kantine dan nog dichtbij, wat belangrijk is voor de omzet van de club. Wat betreft het aantal velden is met het verplaatsen van het huidige hoofdveld, een extra nieuw veld voor SV Oosterwolde noodzakelijk om minimaal vier wedstrijdvelden te behouden. Dit kan op verschillende manieren gerealiseerd worden: 1.

Behoud van de huidige situatie met vier natuurgrasvelden en geen wijzigingen in de trainingsvelden. Dit kan door van het korfbalveld weer een voetbalveld te maken (behoud natuurgras). Voor de korfbal (het gele vierkant in de weergave hieronder) zal dan een nieuwe plek op het sportpark gevonden moeten worden. Dat kan op het stuk grond (weiland) dat ook als locatie 1 voor de nieuwe sporthal met zwembad (zie locatie 1 in figuur 1) als optie is genoemd. SV Oosterwolde houdt dan dezelfde veldcapaciteit als in de huidige situatie en voldoet daarmee voor de trainingsvelden niet aan de KNVB rekentool en de problemen met gebruik van wedstrijdvelden als trainingsvelden blijven. 2. De korfbal naar de plek van het huidige grotere trainingsveld (veld F) verplaatsen met behoud van de huidige kantine en kleedruimtes en van het huidige korfbalveld weer een wedstrijdveld maken en realiseer twee kunstgrasvelden voor SV Oosterwolde. Hiermee wordt voldaan aan de veldbehoefte volgens de KNVB rekentool. Het weiland dat nu buiten het sportpark ligt, kan weiland blijven.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

3.

Verplaats de korfbal naar het stuk grond (weiland) aan de noordzijde (inclusief nieuwe kantine en kleedruimtes), maak van het huidige korfbalveld weer een voetbalveld (natuurgras) en maak van het nieuwe hoofdveld een kunstgrasveld. De overige indeling blijft gelijk. Ook hiermee wordt voldaan aan de KNVB rekentool, waarbij geaccepteerd wordt dat trainingsveld F kleiner blijft dan een volwaardig wedstrijdveld.

Hieronder zijn de scenario’s schematisch weergegeven in de luchtfoto. In de bijlage zijn grotere weergaven hiervan opgenomen.

Scenario 1

Scenario 2

scenario 3

De korfbalvereniging heeft in een gesprek met de gemeente aangegeven mee te willen werken aan verplaatsing, maar wel graag op het huidige sportcomplex te willen blijven. De hiervoor omschreven oplossingsrichtingen maken dit mogelijk. Het is echter gedurende dit onderzoek niet gelukt met de korfbal in contact te komen over welk scenario eventueel de voorkeur heeft en of dit acceptabele oplossingen zijn. De voetbalvereniging heeft aangegeven in de huidige situatie al behoefte te hebben aan een kunstgrasveld. Scenario 1 zoals hiervoor omschreven (maak van het korfbalveld (weer) een natuurgras voetbalveld) lost het probleem van de veldbezetting niet op. Dit scenario is voor de voetbalvereniging dan ook zeer onwenselijk. Ruimtelijk en vanuit gebruik bekeken is Hevo van mening dat scenario 2 en 3 het meest passend zijn, waarbij scenario 3 financieel gezien minder investeringen zal vragen omdat in dat scenario maar één kunstgrasvoetbalveld aangelegd hoeft te

Pagina 13 van 37

worden. De korfbal kan in beide scenario’s een eigen nieuw gebouw krijgen of gebruik maken van de kantine en kleedkamers van de nieuwe sporthal (wel goede afstemming over kleedkamergebruik noodzakelijk) of bij scenario 2 wellicht ook de huidige voorziening blijven gebruiken.

6.2.3 Inpassing in relatie tot verkeer De bereikbaarheid van alle drie locaties is vanuit verschillende perspectieven te beoordelen. Wanneer gekeken wordt naar bezoekers vanuit Oosterwolde zelf, is locatie 2 de meest voor de hand liggende locatie. De afstand tot het dorp is op deze plek het kortste en een sociaal veilige route is makkelijker te realiseren. Het wegprofiel van het Jardingapad, kan echter niet verbreedt worden, waardoor als voor deze locatie gekozen wordt, een alternatieve ontsluiting gerealiseerd moet worden. Door de nieuwbouwplannen op het Rikkingaterrein is dat geen eenvoudige opgave, waardoor deze locatie minder goed scoort Voor bezoekers van buiten het dorp geldt voor deze locatie dat die verder het dorp in moeten rijden dan bij locatie 1. Op zaterdagen, wanneer er ook veel boodschappen gedaan zullen worden, zal dat voor meer verkeersdrukte en opstoppingen op ’t Oost zorgen. Locatie 1 heeft als voordeel dat bezoekers eerder afslaan vanaf ’t Oost en daardoor niet ver de kern in hoeven, maar heeft als nadeel dat het achterin het park komt te staan, waardoor de route daar naartoe langer wordt voor gebruikers uit Oosterwolde zelf (denk bijvoorbeeld aan de basisscholen die hier gebruik van moeten maken voor bewegingsonderwijs) en de route langs de Veenhofweg en het pumptrack kan als sociaal onveilig ervaren worden.

Tevens zal door de toename van het aantal verkeersbewegingen de druk op het kruispunt van de Veenhofweg, ’t Oost en Poorthof toenemen. Nader onderzocht moet worden of dat acceptabel is.

6.2.4 Inpassing in relatie tot parkeren Uitgangspunt is dat er net als in de huidige situatie ca. 90 parkeerplaatsen nodig zijn. Wat betreft parkeren is dat op alle drie de locaties goed in te passen voor de nieuw te bouwen De Boekhorst. Locaties 1 en 3 hebben als mogelijk voordeel dat ook het parkeren voor SV Oosterwolde hiermee gelijktijdig uitgebreid kan worden en maakt dubbelgebruik mogelijk. Bij locatie 2 is dubbelgebruik van parkeerplaatsen van het nieuwe sportcomplex door SV Oosterwolde minder goed/niet mogelijk en zal voor SV Oosterwolde een eigen uitbreiding van parkeerplaatsen (waarvoor volgens de voetbalvereniging al plannen voor zijn en wat bevestigd is door de gemeente) alsnog uitgevoerd moeten worden.

6.2.5 Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Locatie 1 is verder weg gelegen van bestaande infrastructuur, waardoor hiervoor meer meters aangelegd moeten worden voor elektra, riolering, water etc. Locaties 2 en 3 bieden hiervoor een beter perspectief.

6.2.6 Inpassing in relatie tot OBS de Toekan en CBS de Akker Indien de realisatie van een nieuwe sporthal op Sportpark Oostenburg doorgaat, zal het gymnastieklokaal aan de Weemeweg vervallen. De basisscholen die nu gebruikmaken van dit gymnastieklokaal, zullen dan hun bewegingsonderwijs in de nieuwe sporthal moeten aanbieden. De bereikbaarheid van die nieuwe sporthal is voor deze scholen een belangrijk item. Met betrekking tot de bereikbaarheid van de nieuwe locatie geldt dat deze voor het basisonderwijs (PO) binnen 1 kilometer2, gemeten langs de kortste, voor de leerling voldoende begaanbare en veilige weg moet liggen. Alle drie de locaties voldoen aan deze eis, gemeten volgens de routes die Google Maps op basis van het adres van de scholen geeft:

Met locatie 3 is de bereikbaarheid voor bezoekers van buiten het dorp hetzelfde als bij locatie 1. Voor bezoekers vanuit het dorp zelf is de bereikbaarheid wel beter dan locatie 1; dichterbij het dorp en voorzieningen en minder afgelegen dan bij locatie 1.

2 Volgens VNG-modelverordening

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 14 van 37

Locatie 2

Locatie 1

Locatie 3

problematisch is. Dat betekent niet dat de mogelijkheden voor het ontwerpen en realiseren van een energieneutraal en gasloos gebouw vervalt. Mocht het verplaatsen van het zwembad en sporthal de voorkeur hebben dan betekent dat er voor een periode van 8-10 jaar rekening gehouden dient te worden met een tijdelijke voorziening (bijvoorbeeld een microgrid). Dit microgrid maakt het mogelijk het gebouw te realiseren en in gebruik te nemen. De locatie voor het nieuw te bouwen sportcomplex ligt in het gele gebied met enkele witte vlekken. Daarvoor geldt dat aansluitcapaciteit voor afname beperkt beschikbaar is of mogelijk aanwezig is. Volgens de capaciteitskaart is teruglevering niet mogelijk, wat betekent dat eigen opgewekte stroom (PV-panelen) zelf gebruikt dient te worden of opgeslagen voor eigen gebruik. De te nemen stappen om tot inzicht te komen in de plaatselijke situatie zijn verder toegelicht in hoofdstuk 4 en gelden ook voor deze situatie.

Locatie 1 Locatie 2

Locatie 3

6.3. Netcongestie Het nieuwe te realiseren sportcomplex ligt in Oosterwolde-Centrum-Noord-West. Op basis van beschikbare informatie kan gesteld worden dat het verkrijgen van voldoende aansluitcapaciteit voor afname en teruglevering (grootverbruik) de komende jaren nog

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Het nieuwe sportcomplex vraagt naar verwachting een aansluitcapaciteit van rond de 800 - 950 kVA, op basis van 600.000 tot 650.000 kWh per jaar. Deze benodigde aansluitcapaciteit is niet aanwezig. De aansluitcapaciteit van het huidige zwembad kan ook niet worden ‘overgezet’ naar het sportpark. Verder is er in de directe omgeving geen mogelijkheid om aan te sluiten op een reeds gestart initiatief zoals de trafo voor de Rikkingahof. Afhankelijk van de beschikbaarheid van de werkelijk benodigde aansluitcapaciteit zal rekening moeten worden gehouden met het plaatsen van een tijdelijk energievoorziening (bijvoorbeeld een microgrid). Voor de toepassing van bijvoorbeeld een microgrid zijn diverse opties te bedenken uitgaande van koop, lease of huurconstructies. Hiervoor zijn diverse partijen beschikbaar in de markt. De uiteindelijke keuze zal afhankelijk zijn van de termijnbehoefte en dit zal gedurende de ontwerpfase nader onderzocht moeten worden. Uitgaande van koop moet rekening worden gehouden met extra investeringskosten van rond de 0,8 – 0,9 miljoen (excl. btw = 0,9 tot 1,1 miljoen incl. btw, gemiddeld € 1 miljoen incl btw) en extra jaarlijkse onderhoudskosten van ca. € 30.000,-- tot € 35.000,--.

Pagina 15 van 37

6.4. Belangrijkste uitgangspunten investering en exploitatie

o o o

6.4.1 Nieuw zwembad met sporthal Enkele aspecten van het gebouw zijn sterk van invloed op de hoogte van de investeringskosten. Voor de nieuwbouw gelden de volgende uitgangspunten:

Over grondkosten wordt geen afschrijving gerekend. Exclusief eventuele saneringskosten Exclusief bouwrijp maken (nog nader te bepalen op basis van definitieve locatie).

Bouwrijp maken Duurzaamheid: •

Energieneutraal en gasloos gebouw (in verband met netcongestie de komende 810 jaar (medio 2033)3 nog niet haalbaar).

Op deze manier realiseert de gemeente een sportvoorziening die toekomstvast is richting 2030 en 2050 gelet op de doelstellingen voor de reductie van de CO2-uitstoot die voortkomen uit de Klimaatwet 2019 maar kan deze in verband met netcongestie tot medio 2033 nog niet geheel voldoen. De gemeente geeft hiermee binnen de huidige mogelijkheden op de juiste wijze invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Het is aannemelijk dat de kosten voor het bouwrijp maken van locatie 1 hoger zullen liggen dan die van locatie 2 en 3 op het sportpark, omdat de hoofdtracés van de nuts, riolering en water voornamelijk door ’t Oost lopen. Locatie 2 vraagt echter ook een nieuwe toegangsweg die aangelegd moet worden. Locatie 3 vraagt ook investeringen voor de verplaatsing en aanleg van nieuwe voetbal- en korfbalvelden. De goedkoopste optie voor wat betreft kosten m.b.t. het bouwrijp maken is het scenario sloopnieuwbouw op de huidige locatie. Omdat deze kosten sterk afhankelijk zijn van de precieze locatie en het ontwerp en niet tot de expertise van Hevo behoren, zijn deze kosten in dit onderzoek nog niet nader meegenomen en is hiervoor een PM post bij alle scenario’s aangehouden.

Financieel: •

• • • • •

Berekeningen op basis van gangbare kengetallen en prijsniveau per 1 januari 2025; het uitgangspunt is een gebouw dat voor alle functies voldoet aan de kwaliteitsnormen van het Bouwbesluit; Loon- en prijsstijgingen meegenomen tot aan oplevering; Van startdatum indexering (1 januari 2025) tot aan start bouw: 3,5% over 2025, 3,0% over 2026 en 2,5% vanaf 2027; Van start bouw (half 2028) tot aan oplevering: 2,5%; 2,0% rekenrente voor investering en 21% btw.; Voor de afschrijving (lineair) zijn de volgende termijnen gehanteerd (aansluiting bij de wettelijke regels voor waardering en afschrijving bij gemeenten conform het Besluit Begroting en Verantwoording – BBV): o Nieuwbouw (bouwkundig / casco): 40 jaar o Installaties: 20 jaar o Inrichting en inventaris: 10 jaar o Terreininrichting: 25 jaar

Ruimtelijk-functioneel: Overeenkomstig het onderzoek van mei 2025.

Planning: • • • • •

Startdatum indexering: Start definitiefase (pve’s): Start ontwerpfase: Start bouw: Oplevering en ingebruikname:

januari 2025 maart 2026 januari 2027 mei 2028 november 2029

De planning is belangrijk voor het bepalen van de hoogte van de loon- en prijsstijgingen gedurende het ontwerp- en bouwproces. Gezien de aard van het locatieonderzoek en het bijbehorende abstractieniveau geven bovengenoemde mijlpalen een planning op hoofdlijnen. In een later stadium zal nadere uitwerking een concretere en exactere projectplanning geven.

3 Bron: onderzoeksrapport van Liander van 17 april 2025

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Pagina 16 van 37

kader van leefbaarheid en het behoud van een vitale, lokale samenleving de gemeenschap en de belastingbetaler iets waard.

Exploitatieberekeningen: De investeringskosten zijn omgerekend naar jaarlijkse, structurele gebouwexploitatielasten over een volledige levensduur van 40 jaar. Bij de gebouwgebonden exploitatielasten hanteren we de volgende begrippen: Begrip

Omschrijving

Kapitaalslasten

De jaarlijkse kosten die voortkomen uit investeringen. Deze lasten omvatten zowel de afschrijvingen als de rente op leningen die zijn afgesloten om de investeringen te financieren.

Huisvestingslasten

De kosten die gepaard gaan met het onderhoud, schoonmaak en verzekeringen. Groot onderhoud is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Schoonmaak en klein onderhoud zijn de verantwoordelijkheid van de exploitant. De kosten die gepaard gaan met het verbruik (elektra, gas en water).

Verbruikslasten

De gemeente is eigenaar van de sportaccommodatie. Het beheer en de exploitatie zijn uitbesteed aan een marktpartij. Wanneer we daar de overige kosten en opbrengsten (zie de tabel hieronder) aan toevoegen, ontstaat het totaalbeeld voor de exploitatie: duidelijk wordt of de kosten voor de m2-ers en alle overige kosten gedekt kunnen worden door de opbrengsten. Voor de nieuwe Boekhorst op locatie sportpark Oostenburg geldt daarbij dat de nieuwe sporthal gebruikt gaat worden door twee basisscholen i.p.v. de vijf basisscholen die gebruik maken van de huidige Boekhorst. Hier staat tegenover dat huidige verenigingen en andere gebruikers van het gymlokaal aan de Weemeweg ook van de nieuwe sporthal gebruik kunnen gaan maken. Op basis van een quickscan lijkt dat niet het aantal lesuren van de basisscholen geheel te compenseren. Vaak is kostendekkende exploitatie bij maatschappelijke voorzieningen niet het geval en moet de verantwoording van het negatieve saldo gezocht worden in de maatschappelijke waarde die met de voorziening gecreëerd wordt. Die is in het

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Begrip Overige exploitatielasten en opbrengsten (bedrijfsvoering)

Omschrijving De kosten die een onderneming maakt om zijn dagelijkse activiteiten uit te voeren en de opbrengsten die ze daarmee genereert. Deze kosten zijn essentieel voor de normale bedrijfsvoering en omvatten een breed scala aan uitgaven, zoals personeelskosten, huur, marketing en reclame, administratieve kosten. De opbrengsten kunnen bestaan uit een batig saldo van de horeca-exploitatie, verhuur van ruimten en overige opbrengsten uit (bijvoorbeeld culturele) activiteiten en evenement.

Wanneer er in de tabellen van paragraaf 5.5 onderaan een negatief saldo resteert, betekent dat dat ofwel de gemeente ofwel de gemeente en gebruikers samen dit saldo jaarlijks moeten opbrengen. Over de verdeling van een eventueel batig saldo zullen gemeente en gebruikers eveneens afspraken moeten maken.

6.4.2 Nieuwe sportvelden voetbal en korfbal Indien gekozen wordt voor locatie 3, is het noodzakelijk dat er voor SV Oosterwolde een nieuw hoofdveld gerealiseerd wordt. Dit veld zal ca. 65m breed en 100m lang zijn (totaal 6.500 m2). Daarnaast is het voor de hand liggend dat er ook een nieuwe tribune gerealiseerd wordt bij het nieuwe hoofdveld. De huidige tribune is ca. 35m lang en 4m diep. Voor de kostenraming voor het bouwen van een nieuwe tribune worden de volgende basisgegevens aangehouden: Breedte tribune: 35 meter; Zitbreedte per persoon: 0,50 m (standaard); Zitplaatsen per rij: 35 / 0,50 = 70 zitplaatsen per rij; Aantal rijen: 4; Totaal zitplaatsen: 70 × 4 = 280 zitplaatsen; Inclusief overkapping.

Pagina 17 van 37

Horeca (verkoop)

€

79.350

De kantine en kleedkamers van SV Oosterwolde blijven ongewijzigd ten opzichte van de huidige situatie.

Subsidiebijdrage gemeente Ooststellingwerf volgens uitgangspunten

€

391.000

Met betrekking tot het korfbalveld wordt rekening gehouden met een veld van 20m breed en 40m lang (totaal 400m2). Met betrekking tot kleedkamers en kantine is het uitgangspunt dat dit passend te maken is binnen de m2-ers van de nieuwe sporthal. In dit onderzoek is hiervoor geen extra ruimte meegenomen, maar dit zal in een volgende fase nog nader onderzocht moeten worden of dit inderdaad passend te maken is. Het bouwrijp maken van de verschillende mogelijke locaties valt buiten deze rapportage en zal in beeld gebracht worden wanneer een definitieve keuze gemaakt is.

Overige dekkingen

€

-

Totaal dekkingen

€

1.107.341

Saldo Resultaat op de jaarlijkse exploitatielasten

€

(1.062.164)

6.5. Investeringskosten, kapitaalslasten en exploitatiekosten

De genoemde bedragen zijn, tenzij anders vermeld, inclusief BTW

6.5.1 Aanpassing velden indien voor locatie 3 gekozen wordt Kosten Bouwkosten, zwembad, gebouwen en terrein (excl. BTW)

€

11.688.487

Investeringskosten (excl. BTW) Investeringskosten (incl. BTW)

€ €

16.560.759 20.038.518

Kapitaalslasten

€

1.070.366

Personele kosten Horeca (inkoop) Onderhoud/schoonmaak en verbruiken Belastingen en verzekeringen

€ € € €

(400.000) (40.250) (445.311) (13.223)

Overige exploitatiekosten (ICT, beveiliging, inventaris, kantoorkosten, onderzoekskosten, afval) Huurkosten aan de gemeente

€ €

(53.279) (147.076)

Kosten totaal

€

(2.169.505)

Dekkingen Zwemmen Sport

€ €

461.918 175.073

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Naast de realisatie van het nieuwe zwembad met sporthal, zal in het scenario wanneer dit gebouw gerealiseerd wordt op het huidige hoofdveld van SV Oosterwolde, ook rekening gehouden moeten worden met de aanlegkosten voor nieuwe voetbalvelden van SV Oosterwolde. In de navolgende figuur zijn de aanlegkosten voor zowel een kunstgrasveld als voor een natuurgras in beeld gebracht. De bedragen zijn op basis van ervaringscijfers van kostendeskundigen van het HEVO Expertisecentrum (HEC).

Pagina 18 van 37

Midden – degelijke constructie, goede afwerking & dak • Prijs per zitplaats: € 350 (steviger staal, betere dakplaten, rugleuningen, nettere afwerking) • Site-/fundering-/montage: € 20.000 • Totaal bouwkosten excl. BTW: 280 × 350 + 20.000 = € 118.000 (€ 142.780 incl. btw) • 30% voorbereidings- en advies- en bijkomende kosten • Totaal investeringskosten incl btw: € 185.614,-

Hieruit blijkt dat afhankelijk van het type kunstgrasveld en de ondergrond, de aanlegkosten een bandbreedte van € 350.000 tot € 700.000 hebben. Voor natuurgras is de bandbreedte € 170.000 tot € 300.000. Dit is nog exclusief ca. 30% voor voorbereidende en advies- en bijkomende kosten. Indien daarmee rekening wordt gehouden, komen de bandbreedtes uit op € 455.000 – 910.000 voor kunstgras en € 221.000 tot 390.000 voor natuurgras. Voor het realiseren van een nieuwe tribune met ca. 280 zitplekken wordt de volgende bandbreedte aangehouden: Laag – eenvoudige modulaire tribune met basis-overkapping • Prijs per zitplaats: ca. € 200 (= € 120 basis tribune + € 80 dakconstructie) • Site-/fundering-/transportkosten: € 8.000 • Totaal bouwkosten excl. BTW: 280 × 200 + 8.000 = € 64.000 (€ 77.440 incl. btw) • 30% voorbereidings- en advies- en bijkomende kosten • Totaal investeringskosten incl btw: € 100.100,-

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Hoog – vaste tribune (staal/beton fundament), kuipstoelen, sterk dak • Prijs per zitplaats: € 600 (kuipstoelen, zware staalconstructie, hoge wind/sneeuwnormen) • Site-/fundering-/engineering: € 50.000 • Totaal bouwkosten excl. BTW: 280 × 600 + 50.000 = € 218.000 (€ 263.780 incl. btw) • 30% voorbereidings- en advies- en bijkomende kosten • Totaal investeringskosten incl btw: € 342.914,Met betrekking tot de exploitatielasten zijn de volgende aandachtspunten mee te geven: Kostensoort Kunstgrasvoetbalveld Natuurgrasvoetbalveld Onderhoud jaarlijks € 20.000 – € 35.000 € 15.000 – € 40.000 (afhankelijk van kwaliteit & intensiteit gebruik) Groot jaarlijks € 25.000 – € 65.000 € 3.000 – € 6.000 (renovatie onderhoud / (reservering voor eens per 8–12 jaar) reservering vervanging na 10–12 jaar) vervanging Energie / € 0 – € 1.000 € 3.000 – € 10.000 (water + beregening pompinstallatie) Kunststofkorrels / € 1.000 – € 5.000 n.v.t. infill bijvullen Totaal € 45.000 – € 100.000 per € 20.000 – € 55.000 per jaar exploitatielasten per jaar jaar (indicatie) Functionele 10–12 jaar 25–30 jaar (met 8–12 jaar levensduur veld tussen renovaties)

Pagina 19 van 37

Gemiddeld aantal speeluren per jaar

1.200 – 1.800 uur

250 – 450 uur

Met name het vier maal zo hoge gemiddeld aantal speeluren per jaar is een groot voordeel van kunstgras. De lagere investerings- en exploitatiekosten zijn het grootste voordeel van een natuurgrasveld.

Groot onderhoud / reservering vervanging Infill / vezelonderhoud Beregening / water Energie (pompen / machines) Totaal jaarlijkse kosten Functionele levensduur Speeluren per jaar

€ 10.000 – € 15.000 per jaar (vervanging na 12 jaar) € 500 – € 2.000 € 0 – € 300 € 0 – € 150

€ 800 – € 1.500 per jaar (renovatie eens per 10 jaar) n.v.t. € 500 – € 2.000 € 200 – € 500

€ 14.500 – € 24.000 10–12 jaar

€ 4.000 – € 10.000 25–30 jaar (met renovaties) 200 – 350 uur

700 – 1.000 uur

Net als bij de vergelijking voor het voetbalveld, geldt ook voor de keuze tussen een kunstgras of natuurgras korfbalveld dat de investering hoger ligt bij kunstgras. Ook het onderhoud ligt dan hoger. Het grote voordeel van het kunstgrasveld is ook voor de korfbal dat er 3 tot 4 maal zoveel wedstrijden op gespeeld kunnen worden. Als het aantal speeluren laag is, kan beter voor een natuurgrasveld gekozen worden.

Wanneer voor de herindeling gekozen wordt waarbij ook een nieuw korfbalveld aangelegd wordt, moet rekening gehouden worden met aanlegkosten tussen de € 68.000 en € 137.000 inclusief btw indien voor kunstgras gekozen wordt. Ook hiervoor geldt dat de investering afhankelijk is van de te kiezen kwaliteit en geschiktheid van de ondergrond. Inclusief 30% voorbereidende en advies- en bijkomende kosten is de bandbreedte € 88.400 tot € 178.100.

Indien voor de korfbalvereniging ook een nieuwe accommodatie gerealiseerd moet worden, wordt uitgegaan van de volgende aannames: • Kantine: 1m2 per lid (150 leden in seizoen 2024/2025) = 150 m2 • Kleedkamers: 4 stuks (heren/dames thuis en uitploeg) a 25 m2 = 100m2 • Bouwprijs: € 1.600 / m2 (ervaringscijfers Hevo) ex btw • Totaal bouwprijs: 250 * 1.600 = € 400.000 ex btw = € 484.000 incl. btw • 30% voorbereidings- en advies- en bijkomende kosten • Totaal investeringskosten incl btw: € 629.000,-

Wat betreft de exploitatielasten zijn de volgende aandachtspunten van toepassing. Kostensoort Regulier onderhoud

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Korfbalveld Kunstgras (800 m²) € 4.000 – € 7.500 per jaar

Korfbalveld Natuurgras (800 m²) € 2.500 – € 6.000 per jaar

Pagina 20 van 37

7. Woningbouw op huidige locatie De Boekhorst

gelegen fiets- en wandelpad kan op die manier ook een natuurlijk ontmoetingsplein ontstaan bij de parkeergelegenheid van De Miente. Zie ook de ingevoegde schets.

Op het moment wanneer De Boekhorst verplaatst gaat worden naar Sportpark Oostenburg en de huidige Boekhorst gesloopt wordt, ontstaat de mogelijkheid om op het vrijgekomen stuk grond woningbouw te realiseren en daarmee bij te dragen aan de woningvraag binnen de gemeente Ooststellingwerf.

Wellicht zijn er zelfs meer woningen mogelijk, door de appartementengebouwen nog een laag hoger te maken

7.1. Locatiekenmerken De locatie is gelegen in de woonwijk het Haerenkwartier / Iris, aan De Haer 1. Aan de zuidzijde is het Irisplein gelegen, dat ca. 25 jaar geleden herontwikkeld is. Aan de oostzijde van het sportcomplex bevinden zich de recent nieuw gebouwde woningen aan de Vossehaer, Ybenhaer, Goldhaer en Hoge Haer. Aan de noordkant bevinden zich woningen uit de jaren ‘50 en het gebied ten westen van de locatie is in de jaren ‘70 gebouwd. De sporthal is in 1964 gebouwd, het zwembad is daar in 1996 aan toegevoegd.

7.1.1 Inpassing in relatie tot stedenbouwkundig Wanneer De Boekhorst gesloopt wordt, ontstaat een behoorlijke ruimte die nader ingevuld kan worden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het daarbij wenselijk rekening te houden met de groene kwaliteiten van het gebied. De bomenrijen langs De Haer en de Bonghaer worden dan ook behouden, net als de bomengroep aan de zuidoostkant, daar waar de Bonghaer overgaat in de Lage Haer, ter hoogte van de kruising met de Dwarshaer. Deze bomengroep vormt een mooie buffer tussen de nieuwbouw en woningen aan het Irisplein. Er kunnen zowel eengezinswoningen als appartementen gerealiseerd worden. De opzet is daarbij nog vrij te kiezen, maar door de afdeling stedenbouw is reeds een voorzet gedaan. Dit komt uit op: • ca. 22 appartementen in twee blokken met 11 appartementen per gebouw; • ca. 18 eengezins(rij)woningen.

Figuur 2: Eerste gedachte van de mogelijke nieuwe indelingen van sportcomplex De Boekhorst.

7.1.2 Inpassing in relatie tot verkeer De rijwoningen zijn daarbij bewust wat aan de rand van het gebied gesitueerd, om een logische en vriendelijke overgang te vormen ten opzichte van de bestaande woonomgeving. De herontwikkeling schept ook een kans om een route en zichtlijn te creëren vanaf de Dwarshaer naar de Grietmanslaan. In combinatie met het noord-zuid

Referentie: P2000221-0050.1.0.

De locatie is midden in een woonwijk gelegen. Door de route en zichtlijn te creëren vanaf de Dwarshaer naar de Grietmanslaan ontstaat een extra ontsluiting van het gebied. Tevens zal er geen piekbelasting meer zijn van verkeer door de wijk doordat de sporthal is verplaatst. Dit komt de verkeersveiligheid ten goede.

Pagina 21 van 37

een GO van circa 148 m² per woning, uitgaande van een gangbare vormfactor.

7.1.3 Inpassing in relatie tot parkeren Wat betreft het parkeren is aangesloten bij het Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP) van Ooststellingwerf. Hierin is opgenomen dat voor rijwoningen 1,5 parkeerplaats en voor appartementen 1,3 parkeerplaats moet worden aangehouden. Met 18 rijwoningen en 22 appartementen is het benodigde aantal parkeerplaatsen 56. Er is ruimte voor circa 60 parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen (60) is daarmee passend bij het voorgestelde woonprogramma. De kavel is groot genoeg om dit op een goede manier in te passen. Tevens is er ruimte om ook parkeerplaatsen voor De Miente te realiseren.

7.1.4 Inpassing in relatie tot technische voorzieningen Met betrekking tot ondergrondse voorzieningen zoals nuts, water en riolering zijn er geen bijzondere ingrepen te verwachten. Uitgegaan kan worden van aansluiting op de bestaande hoofdtracés. De precieze benodigde hoeveelheden en inpassing zal in een nader onderzoek uitgewerkt moeten worden.

7.2. Investeringskosten en ontwikkelpotentieel 7.2.1 Uitgangspunten investeringen Om inzicht te krijgen in de investeringsruimte bij de realisatie van woningbouw op de vrij te komen locatie van De Boekhorst, is het ontwikkelpotentieel verkend op basis van de ruimtelijke uitgangspunten van de gemeente Ooststellingwerf. Als onderdeel van dit onderzoek is een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Hiervoor zijn de volgende ruimtelijke uitgangspunten meegenomen: Woningtype Eengezinswoningen

Referentie: P2000221-0050.1.0.

Omschrijving De berekening omvat drie blokken rijwoningen met in totaal 18 woningen (3 × 6). Per woning is gerekend met een footprint van 65 m² bvo, conform de uitgangspunten van de stedenbouwkundige schets in figuur 2. Voor de bouwkosten van de tussenwoningen is uitgegaan van een woning met drie bouwlagen met de bovenste laag in een schuin dak. Dit resulteert in een bvo van circa 163 m² en

Meergezinswoningen

In het programma zijn twee appartementengebouwen opgenomen, ieder met drie bouwlagen en een footprint van circa 400 m² per gebouw. Rekening houdend met de wettelijke vereiste van 5 m² bergruimte per woning, kunnen per gebouw 11 appartementen worden gerealiseerd. Conform de uitgangspunten is gekozen voor een luxer segment. Gemiddeld komt een appartement uit op 100 m² bvo. Na aftrek van, onder andere, de berg- en algemene verkeersruimten resteert 71 m² GO aan woonoppervlak.

Voor het berekenen van de residuele grondwaarde zijn allereerst de investeringskosten bepaald aan de hand van drie onderdelen: • de kosten voor de sloop en het bouwrijp maken van het huidige terrein, inclusief de bijbehorende onderzoeks- en advieskosten; • de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte conform het Kwaliteitshandboek inrichting openbare ruimte versie maart 2022; • de investeringskosten van het woningbouwprogramma. Om de kosten te berekenen is gebruikgemaakt van kengetallen uit het BouwkostenKompas, prijspeil 1 juli 2025, regio Oosterwolde. Daarnaast zijn de eerder vastgestelde sloopkosten uit het scenario-onderzoek gehanteerd en geïndexeerd naar prijspeil heden. De investeringskosten zijn berekend op basis bouwkostenniveau vermeerderd met 30% bijkomende kosten (advieskosten, aansluitkosten, leges, onvoorzien, ontwikkelkosten). Alle bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders vermeld. In dit hoofdstuk gaan we er nog vanuit dat bij verplaatsing van de Boekhorst naar Oostenburg een nieuw gymlokaal (1 vloer) nodig is en dat deze komt naast MFS Oosterwolde Zuid. Echter uit nader onderzoek blijkt dat er een gymzaal (2 vloeren)

Pagina 22 van 37

nodig is in plaats van een gymlokaal en dit past niet op het beoogde perceel. Daarom staat in hoofdstuk 8 een alternatief waarbij de nieuwe gymzaal op het perceel Boekhorst komt. Hierdoor is er minder plaats voor woningbouw. De investeringskosten en het ontwikkelpotentieel worden dan ook anders. Dat is niet meer in deze rapportage verwerkt en wordt door een ander adviesbureau nader in beeld gebracht. In dit hoofdstuk is gerekend met de volgende uitgangspunten: Overzicht uitgangspunten investeringskosten Sloopkosten bestaande bouw €199.852,Bouwrijp maken terrein4

€10,- tot € 25,- per m² = 100k tot 260k

Onderzoek en advieskosten sloop

15% van sloop & bouwrijp maken = 70k

Inrichting openbare ruimte

€104,- per m² = 900k

Subtotaal openbare ruimte

€ 1.270.000,- tot € 1.430.000,-

Bouwkosten eengezinswoningen (bouwbesluit) Bouwkosten meergezinswoningen (bouwbesluit) Advies- en bijkomende kosten

€1.226,- per m²

30% van bouwkosten

Subtotaal realisatie woningen

€ 9.527.000,-

€1.701,- per m²

7.2.2 Uitgangspunten opbrengsten Voor het bepalen van de opbrengsten is bepalend of er wel of niet vastgehouden wordt aan het inpassen van 30% sociale huur. Voor sociale huur hanteert de gemeente een standaard grondprijs van € 15.000,- per grondgebonden sociale huurwoning of € 10.500,- per gestapelde sociale huurwoning. Dit zal dan moeten gelden voor circa 13 á 14 woningen. Voor de vrije sector wordt uitgegaan van verkoopreferentieprijzen5 voor tussenwoningen en appartementen in Oosterwolde, Appelscha en Haulerwijk. Deze prijzen zijn gebaseerd op vraagprijzen via Funda en Pararius, bezocht op 24 september 2025. Referentie aanbod eengezinswoningen regio Oosterwolde bronnen: Funda, Pararius

Locatie

Plaats

vraagprijs

Oldemand 43 Gijenham 29 Iris 13 Dorprichterstraat 83 Grietmanslaan 45 Het Oldehof 9 Meester Jongebloedstraat 2

Oosterwolde Oosterwolde Oosterwolde Oosterwolde Oosterwolde Appelscha Haulerwijk

€ € € € € € €

289.000 294.500 325.000 275.000 300.000 385.000 295.000

type grondoppervlak m² oppervlak m² prijs per m²

€ Gemiddelde vraagprijs: Correctie BTW i.v.m. residuele waarde Correctie v.o.n. Referentie aanbod meergezinswoningen regio Oosterwolde

360.583

k.k. k.k. k.k. k.k. k.k. k.k. k.k.

322 240 286 157 265 173 240

95 € 112 € 118 € 104 € 111 € 122 € 100 €

3.042 2.629 2.754 2.644 2.703 3.156 2.950

€ € €

2.827 2.336 2.477

bronnen: Funda, Pararius

Locatie

Plaats

vraagprijs

Trambaan 5 Oostenburg 11 Smidslaantje 1-A Nieuwe Holdert 4

Oosterwolde Oosterwolde Appelscha Haulerwijk

€ € € €

359.000 349.000 485.000 380.000

€

262.167

Gemiddelde vraagprijs: Correctie BTW i.v.m. residuele waarde Correctie v.o.n.

type grondoppervlak m² oppervlak m² prijs per m² k.k. k.k. k.k. k.k.

82 € 88 € 90 € 86 €

4.378 3.966 5.389 4.419

€ € €

4.482 3.704 3.926

Op basis hiervan is een richtprijs vastgesteld van € 2.500,- per m² v.o.n. exclusief btw voor de tussenwoningen en € 4.000,- per m² v.o.n. exclusief btw voor de appartementen. De mogelijke opbrengsten komen hiermee uit op de volgende waarden:

4 Er is geen rekening gehouden met het eventueel moeten saneren van vervuilde grond. Aangezien een deel van de grond jarenlang als parkeerterrein is gebruikt, is dat voor dat gedeelte wel een mogelijk aanwezig risico. Dit zal nader onderzocht moeten worden.

Referentie: P2000221-0050.1.0.

5 Op dit moment wordt er op de landelijke woningmarkt voornamelijk overboden t.o.v. de vraagprijzen. De hoogte van overbieden verschilt per regio, type woning en staat van de woning. Volledigheidshalve is daarom gerekend met de gemiddelde vraagprijs en is een afwijking van 5% naar boven en beneden in beeld gebracht.

Pagina 23 van 37