11 Actualisatie Structuurvisie Detailhandel -rapport (aang.)

Bisschopstraat / Ootmarsumsestraat / Molenstraat In het noorden van de binnenstad ligt de Bisschopstraat. Hier is een cluster van voornamelijk modezaken en winkels gericht op het huis, zoals een wereldwinkel en een beddenwinkel. Vanaf de Molenstraat loopt de Bisschopstraat over in de Ootmarsumsestraat. De Bisschopstraat behoort qua uitstraling en inrichting nog tot het kernwinkelgebied, maar de Ootmarsumsestraat duidelijk niet meer. Tot de Oostwal is de Bisschopstraat voetgangersgebied; daarna is de straat ook toegankelijk voor auto’s. In het eerste deel tot aan de Molenstraat is er een redelijk aaneengesloten winkelfront, maar daarna wordt dat steeds minder. In dit gedeelte zijn steeds minder recreatieve winkels te vinden, maar bijvoorbeeld wel een slijterij, een bloemist, een café en een kapper. De enige modezaak aan het begin van de Ootmarsumsestraat is Scapino. Achter de Scapino ligt de Aldi en iets zuidelijker ligt de Lidl. Deze discounters functioneren als bronpunten in dit deel van de binnenstad. De situatie van de supermarkten wordt hieronder weergegeven. Figuur 5.15 & 5.16: Bisschopstraat en Ootmarsumsestraat

Supermarkten noordzijde centrum In de noordelijke schil van het centrum, net buiten de binnenstad bevinden zich drie supermarkten:  Ten noordwesten van het centrum is Jumbo Kuipers gevestigd. Dit is de enige vestiging van Jumbo in Oldenzaal en de grootste supermarkt van de stad. De winkel is vanaf verschillende kanten goed te bereiken. Niettemin ontbreekt de verbinding met de binnenstad. Gezien de tussenliggende woonstraat zien wij ook geen eenvoudige mogelijkheid deze verbinding op een goede manier tot stand te brengen. In feite is het een grote supermarkt op een locatie van een buurtwinkel. Dit maakt ook dat de beschikbare parkeergelegenheid relatief krap is.  Aan de Ootmarsumsestraat is een Aldi gevestigd. Deze discounter ligt enigszins afgekeerd van de straat en heeft een eigen parkeerterrein samen met de naastgelegen Scapino. De winkel heeft relatief weinig aantrekkingskracht en zichtbaarheid en is niet van optimale omvang.  Iets verder naar het zuiden, aan de Molenstraat, is een Lidl-winkel gevestigd, met een eigen parkeerterrein. Ook de Lidl is zeer beperkt zichtbaar en bereikbaar: de

38 winkel is met de achterzijde gericht naar de Molenstraat, terwijl de feitelijke entree van het parkeerterrein via de Monnikstraat te bereiken is. De omvang van deze winkel is eveneens onvoldoende. Figuur 5.17 & 5.18: Jumbo Kuipers (Deken Scholtenstraat) en Lidl (Molenstraat)

Warenmarkt Naast de reguliere detailhandel in winkels kent Oldenzaal ook twee warenmarkten: een maandagmarkt en een zaterdagmarkt. Deze warenmarkten vinden plaats op de Groote Markt. De afgelopen jaren is de warenmarkt sterk in omvang gekrompen. Op de huidige warenmarkten zijn nog circa 15 kramen actief, nagenoeg allemaal in de food-sector. De centrale locatie op de Groote Markt voldoet op dit moment naar tevredenheid voor de warenmarkt en de bezoekers, hoewel er geen uitbreidingsmogelijkheden zijn. Enkele jaren geleden is de warenmarkt (tijdelijk) verplaatst naar de locatie Ganzenmarkt. De bezoekersaantallen en omzet zijn in deze periode sterk verminderd; met name doordat de markt ‘uit de loop’ lag van de consument. De terugkeer naar de Groote Markt was dan ook een grote wens van de marktkooplieden.

Parkeren De binnenstad van Oldenzaal biedt diverse parkeergelegenheden rondom het winkelgebied (zie figuur 5.19). In totaal telt de binnenstad 1.250 parkeerplaatsen18, wat kwantitatief voldoende is voor de binnenstad. De parkeerdruk varieert per locatie, waarbij de grotere parkeerterreinen, zoals aan de Vestingstraat en de Ganzenmarkt, de hoogste bezettingsgraad kennen (80 à 90 procent)19. Onder winkelcentrum De Driehoek ligt een parkeergarage met 440 parkeerplaatsen. Deze parkeergarage heeft een bezettingsgraad van ongeveer 30% op een gemiddelde werkdag. De garage hanteert een parkeertarief van €1,- per half uur met een maximum van €4,- per dag. Ook op alle andere parkeergelegenheden geldt een regime van betaald parkeren. In de gehele binnenstad zijn de tarieven sinds 2021 gelijkgesteld. Betaald parkeren is geldig op maandag t/m zaterdag van 09.00u tot en met 18.00u en op vrijdag tot en met 21.00u. De tarieven zijn voor het 1e en 2e uur €1,30 per uur. Het 3e en 4e uur kosten €0,90 per uur. De rest van de dag is gratis. De parkeerlocaties met de grootste capaciteit liggen direct in het centrum, namelijk in de parkeergarage, bij AH/Action en op de Ganzenmarkt.

18 19

Gemeente Oldenzaal: Kadernota Parkeren 2020-205 Kadernota Parkeren 2020-2025 (Gemeente Oldenzaal, 2020)

39 In de Kadernota Parkeren 2020-2025 is een aanzet gegeven om twee pilots te starten. De eerste is de pilot ‘flits parkeren’, de tweede is de pilot ‘1e uur gratis parkeren’. De eerste pilot is reeds van start gegaan en is bedoeld om kort parkeren te bemoedigen. Het gaat hier om het zogenaamde ‘flits parkeren’. Een aantal parkeerplaatsen zijn hiervoor aangewezen. Hier kan men maximaal 30 minuten parkeren. Laatstgenoemde pilot (1e uur gratis parkeren) is geschrapt en zal niet uitgevoerd worden. Figuur 5.19: Belangrijkste parkeergelegenheden centrum Oldenzaal

Bron: BRDG Advies

40 SWOT-analyse De binnenstad van Oldenzaal biedt een vrij groot aanbod aan winkels en horeca in een binnenstad met een historische setting. De herontwikkelingen van de afgelopen jaren, zoals rondom het Plechelmusplein, hebben bijgedragen aan deze uitstraling, net als de herinrichting van de Groote Markt, die geldt als de ‘huiskamer van Oldenzaal’ en de huidige renovatie van De Vijfhoek. Het aanbod aan winkels en horeca in Oldenzaal is divers, met een groot aanbod aan nietdagelijkse winkels. Daarbij valt op dat de grote ketens gevestigd zijn in de overdekte winkelcentra, met name in De Driehoek. Winkels in de dagelijkse sector zijn met name te vinden in De Vijfhoek. De zelfstandige winkels concentreren zich meer in de Grootestraat en de aanloopstraten. Het gegeven dat een fors deel van het winkelaanbod in het kernwinkelgebied in overdekte winkelcentra gevestigd is, is een redelijk unieke situatie, waar zowel voor- als nadelen aan kleven. Veelgehoorde voordelen zijn het comfortabele winkelen bij slecht weer en de uitstraling van met name De Driehoek, waarbij de recente investering in de Vijfhoek leidt tot een verbetering van de uitstraling van dit winkelcentrum. Een nadeel ligt in het feit dat het winkelgebied zich niet als één vloeiend geheel door de binnenstad uitstrekt.

De overgang van overdekt-niet overdekt voltrekt zich als een harde ‘knip’ en dit komt een aantrekkelijke uitstraling niet ten goede. Daarbij komt dat, vanwege het vestigingsbeleid van de winkelcentra, er een situatie is ontstaan waarin veel van de grotere ketens en trekkers zich in de overdekte gebieden hebben gevestigd en de zelfstandige winkels daarbuiten. Dit komt de ‘doorbloeding’ van het winkelgebied niet ten goede: juist de grote ketens zorgen voor voldoende bezoek in winkelstraten, zodat de unieke zelfstandige winkelbedrijven daarbij op een goede manier kunnen aansluiten. Hoewel het aanbod aan winkels relatief geconcentreerd gevestigd is in het noorden en westen van de binnenstad, bestaat er geen duidelijk ‘winkelrondje’. Uit de meest recente winkelpassantentellingen blijkt dat het over het algemeen het drukst is bij beide overdekte winkelcentra. Ook in de Grootestraat en op de Groote Markt komen redelijk veel bezoekers. Voor een goede winkelronde zouden met name de Deurningerstraat en het Plechelmusplein een rol kunnen hebben, maar dat is niet het geval: aan de Deurningerstraat is al jaren een geleidelijke transformatie gaande naar andere functies en aan het Plechelmusplein ontbreken commerciële functies.

De Deurningerstraat heeft geen grote commerciële trekkers meer die het voor consumenten de moeite waard maakt om door te lopen, maar heeft nog wel diverse lokale, onderscheidende winkels. Eenzelfde analyse kan gemaakt worden voor de Steenstraat. Doordat in deze straten (inmiddels) veel horeca- en dienstverleningszaken gevestigd zijn, en er daarnaast ook de nodige leegstand is, is het voor de consument geen aantrekkelijke keuze om deze straten in te lopen. Een opvallend deel van het winkelbestand is de Bisschopsstraat, dat ten noorden van het horecacluster aan de Groote Markt ligt. Ondanks het ontbreken van een duidelijk bronpunt trekt deze straat relatief veel bezoekers met een aantrekkelijk winkelbestand. Ten noorden van de Bisschopsstraat is de Ootmarsumsestraat een gebied waar nog relatief veel winkels gevestigd zijn, maar dat feitelijk geen deel meer uitmaakt van het winkelgebied en ook niet helder afgebakend is. Bij de Ootmarsumsestraat, maar ook bij de Deurningerstraat en de Steenstraat, ontbreekt het aan heldere ‘entrees’ van de binnenstad en zeker van het kernwinkelgebied: het is

41 voor de consument niet direct duidelijk waar en wanneer het gebied begint of eindigt. Bij De Driehoek en De Vijfhoek ligt dat, door hun aard, logischerwijs anders. Wat verder opvalt in de binnenstad is dat er een beperkt aanbod is qua supermarkten. Er is slechts één sterke supermarkt in de binnenstad gevestigd (Albert Heijn in De Vijfhoek). De Jumbo en Aldi grenzen net als de Lidl niet direct aan het kernwinkelgebied. De afgelopen jaren hebben er meerdere herinrichtingen en herontwikkelingen plaatsgevonden in de binnenstad. Zo zijn de parkeerplaatsen op het Sint Plechelmusplein verdwenen en is met bomenrand een upgrading van de uitstraling ontstaan. In 2017 heeft een herinrichting van de Groote Markt plaatsgevonden, waardoor het plein met de vele horecagelegenheden de ‘huiskamer’ van de binnenstad moest worden. Meer actueel is de renovatie van winkelcentrum De Vijfhoek die in 2021 zal worden afgerond en de investering in de nabijgelegen parkeerplaats aan de Vestingstraat. Er wordt dus constant geïnvesteerd in de openbare ruimte. De kwaliteit van het vastgoed is op de meeste plekken van voldoende niveau. Met name rondom het Plechelmusplein, de Marktstraat zijn diverse prachtige historische panden te vinden.

Hier zijn ook de belangrijkste culturele trekkers te vinden, die een steeds groter belang krijgen in het binnenstadsbezoek anno nu, Winkelcentrum De Driehoek heeft een moderne en kwalitatief goede uitstraling. Na de renovatie zal de uitstraling van winkelcentrum De Vijfhoek weer op een goed niveau zijn. De inrichting van de straten van het kernwinkelgebied heeft sterke en minder sterke elementen: de bestrating en het straatmeubilair, zoals straatverlichting en verwijsbordjes zijn op een goed niveau. Wat echter opvalt is het ontbreken van voldoende groen in de binnenstad. Dit geldt met name voor de winkelstraten, maar ook de pleinen doen relatief ‘stenig’ aan. Een groene leefomgeving, ook in de binnenstad, komt sfeer en uitstraling ten goede en draagt ook bij aan klimaatadaptatie en het tegengaan van hittestress. Momenteel is het percentage structureel leegstaande panden in de binnenstad relatief hoog. Hoe langer de panden leeg blijven staan, hoe slechter de staat van het vastgoed en de uitstraling van de straten. Een extra uitdaging is de toekomstig verwachte bedrijfsbeëindiging van oudere MKB-ers. Bedrijfsopvolging is vandaag de dag niet vanzelfsprekend, waardoor op den duur extra leegstand kan ontstaan. Omdat de zelfstandige ondernemers veelal in de winkelstraten ‘buiten’ zijn gevestigd, zal dit direct zichtbaar worden en een negatieve impact hebben op de binnenstad.

De bereikbaarheid van de binnenstad is goed en ook de parkeermogelijkheden zijn ruim voldoende. Zoals hierboven beschreven, zijn er rondom de binnenstad tal van mogelijkheden om de auto dicht bij het centrum te parkeren. Het feit dat het hier om betaald parkeren gaat, kan een negatief effect hebben op het bezoek aan Oldenzaal, al zijn de tarieven voor parkeren lager dan in het nabijgelegen Enschede. De bereikbaarheid met het OV, met name de trein zijn iets minder goed te noemen, omdat het treinstation en busstation relatief verder van de binnenstad afliggen (ca. 700 meter vanaf de zuidkant van de binnenstad tot aan het station). Door het ontwikkelen van nieuwe initiatieven blijft Oldenzaal een vitale stad. Recente initiatieven zijn bijvoorbeeld ‘Oldenzaal, Samen Sterk’ en ‘www.koopinoldenzaal.nl’. Dit soort ideeën moeten ook na de coronacrisis levendig worden gehouden.

42 Tabel 5.1: SWOT-analyse binnenstad

Sterkte

Zwakte

Ruim aanbod qua winkels en horeca

Geen logisch winkelrondje

Veel zelfstandige kwaliteitswinkels

Harde scheiding overdekt en nietoverdekt gedeelte Geen publiekstrekkende functies Plechelmusplein Ontbreken heldere entrees

Kwaliteit grootste deel vastgoed Historische binnenstad Goede bereikbaarheid

Sterk horecacluster Groote Markt

Aanloopstraten hebben aantrekkingskracht verloren Beperkt aanbod supermarkten binnenstad Weinig groen in de binnenstad

Goed functionerende warenmarkt

Relatief kleine warenmarkt

Kansen

Bedreigingen

Renovatie Winkelcentrum De Vijfhoek

Toekomstige bedrijfsbeëindigingen MKB die leiden tot leegstand binnen winkelrondje Structurele leegstand die leidt tot verpaupering Langetermijn effectencoronacrisis

Voldoende parkeermogelijkheden

Clustering winkels in compact centrum met heldere entrees Initiatieven vanuit Stichting Oldenzaal Promotie Onderlinge versterking binnenstadwoonboulevard Beter verbinden detailhandel met cultuur en recreatie. Dagelijks aanbod versterken

Afname inwonertal en vergrijzing Toenemende kracht online en grote steden Uitgestrektheid aanbod

5.3 Oldenzaal - Woonbranche Oldenzaal heeft een groot aanbod aan aanbieders in de woonbranche binnen haar stadsgrenzen. Vele hiervan zijn geconcentreerd in de ‘Woonboulevard Van Gils’, maar in het aangrenzende gebied zijn ook andere aanbieders aanwezig, zoals Smellink, Seiger, Kötter en Jysk. Deze winkels liggen deels vrijwel tegen de ‘woonboulevard’ aan, maar deels ook op een andere plek in dit zuidelijke deel van Oldenzaal. Het aanbod bestaat uit zowel zeer onderscheidende concepten in het hogere segment en bekende lokale namen, als landelijke en internationale ketens in het midden en lagere segment. Het totale aanbod in de woonbranche in Oldenzaal is groot en onderscheidend en is daarmee een duidelijk unique selling point voor de stad. De woonwinkels worden vanuit de wijde regio (en voor sommige concepten vanuit het hele land) bezocht.

43 Wooncluster en Woonboulevard In het zuidelijk deel van Oldenzaal, nabij de ontsluiting van de snelweg A1, ligt een groot en sterk cluster aan woonwinkels. Meest prominent daarbij is de Woonboulevard Oldenzaal, gelegen aan weerszijden van de Eektestraat, verbonden door een brug. Aan weerszijde van de Eektestraat liggen daarnaast nog diverse woonwinkels, solitair of losjes geclusterd. Het gaat daarbij om zelfstandige concepten, zoals Kötter, Seiger en Smellink en om ketens, zoals Jysk en Sanders. De winkels samen bieden een breed assortiment aan stijlen en prijscategorieën. Ook is in het gebied een bouwmarkt gevestigd en diverse leveranciers op gebied van keukens, tegels en sanitair. De woonboulevard bestaat al ruim 75 jaar. Het bedrijf Van Gils heeft een prominente positie in de Woonboulevard, met diverse eigen formules. In 2015 is de naam ‘Meubelpromenade Van Gils’ losgelaten en ging het verder als ‘Woonboulevard Oldenzaal’. Dit om te benadrukken dat de boulevard meer is dan Van Gils alleen. Zo zijn onder andere vestigingen van Auping, Trendhopper, Superkeukens en Leen Bakker aanwezig. De Woonboulevard bestaat uit een oostelijk en westelijk deel die door middel van een loopbrug over de Eektestraat met elkaar worden verbonden. Op de brug zijn twee horecagelegenheden gevestigd en daarnaast is er een kunstexpositie en een kinderspeelplaats.

In algemene zin geldt dat het ‘hart’ van de meubelboulevard aan de westzijde ligt. De signing aan de buitenzijde maakt dit ook duidelijk. Aan beide zijden van de Woonboulevard is voldoende parkeergelegenheid aanwezig voor bezoekers. Wel is er een duidelijk verschil in uitstraling tussen beide kanten. De parkeerplaatsen aan de voorzijde van de woonboulevard (westkant) zijn netjes aangelegd met duidelijke en rechte parkeervakken. Daarentegen is aan de kant van Leen Bakker (oostkant) sprake van een verouderd parkeerterrein met scheuren in het wegdek zonder duidelijk aangegeven parkeervakken. De uitstraling van dit parkeerterrein is een stuk minder sterk dan die van het hoofdparkeerterrein. De woonbranche Oldenzaal (Woonboulevard en de overige woonwinkels samen) heeft een zeer groot verzorgingsgebied: bezoekers komen niet alleen uit de wijde regio, maar voor sommige concepten uit het gehele land. De sterkte ligt voornamelijk in het grote en onderscheidende aanbod, met diverse stijlen, in het hoog-, midden- en laagsegment. Naast Nederland trekt het wooncluster veel Duitse bezoekers, die het gebied eenvoudig kunnen bereiken via de A1. Figuur 5.20 & 5.21: Entree Woonboulevard en plattegrond Woonboulevard

44 SWOT-analyse Woonboulevard Oldenzaal en de overig winkels in de woonbranche vormen een zeer sterk cluster van winkels in de sector ‘In/Om Huis’. De branche in totaliteit trekt veel bezoekers van buiten de stad en de regio naar Oldenzaal. De uitstraling van de Woonboulevard is goed en valt op vanaf de Eektestraat. De samenhang in het totale gebied, tussen Woonboulevard en overige woonwinkels, valt echter onvoldoende op. Hoewel de winkels relatief dicht bij elkaar zitten, komt dit in uitstraling en onderlinge bereikbaarheid niet goed uit de verf. Er ontbreekt een duidelijke markering die aangeeft waar het totale wooncluster begint en eindigt. Ook in online en offline-marketing komt de samenhang en sterkte van het wooncluster Oldenzaal onvoldoende uit de verf. De kwaliteiten kunnen nog veel beter onder de aandacht worden gebracht. Hoewel de Woonboulevard opvalt vanaf de weg, is de bewegwijzering naar het parkeerterrein onvoldoende. Er wordt niet duidelijk aangegeven waar je met de auto heen moet om bij het parkeerterrein te komen. Voor bezoekers van buitenaf kan dit verwarring veroorzaken. Wel is er voldoende parkeergelegenheid en het parkeerterrein aan de westzijde is strak en netjes. Daarentegen heeft het parkeerterrein aan de oostzijde een slordige en gedateerde uitstraling. Er moet voor worden gewaakt dat de oostzijde van de Woonboulevard niet verloedert.

Omdat aan de oostkant weinig winkels zitten, lijkt de beweging van consumenten tussen beide delen niet groot. Op de brug van de Woonboulevard zijn twee horecabedrijven gevestigd. Verder zijn er op de woonboulevard of daaromheen geen horecabedrijven of -punten gevestigd. Daarmee is het voor de bezoeker aan de woonwinkels in het gehele maar zeer beperkt mogelijk iets te eten of te drinken. Vanuit woonwinkels is de behoefte om hun klanten te voorzien van bijvoorbeeld lunchmogelijkheden wel aanwezig. Hoewel de woonbranche een zeer sterke trekker is, wordt de aantrekkingskracht niet ondersteund door de aanwezigheid van andere branches. Er is bijvoorbeeld geen elektronicazaak in het gebied aanwezig; een branche die consumenten regelmatig bezoeken in combinatie met woonwinkels. Dergelijke winkels zoeken ook regelmatig grote oppervlaktes, zoals op perifere locaties. Daarmee kan een consument die de woonboulevard en de omliggende winkels in dit gebied bezoekt, niet terecht voor ‘alles in & om het huis’.

45 Tabel 5.2: SWOT-analyse woonbranche

Sterkte

Zwakte

Grootste woonaanbod in de regio met forse aantrekkingskracht Diep en breed aanbod

Geen duidelijke bewegwijzering naar het parkeerterrein Woonboulevard Beperkte signing vanaf A1 en afbakening van het totale wooncluster Ondersteunende horeca beperkt aanwezig Geen samenhang tussen Woonboulevard en overige aanbieders Geen ondersteunende branches in de sector ‘In&Om het Huis’

Voldoende gratis parkeermogelijkheden Goede bereikbaarheid vanaf de A1

Kansen

Bedreigingen

Betere signing en herkenbaarheid totale wooncluster Gezamenlijke marketing vanuit samenwerkende woonbranche Beperkte toevoeging ondersteunende daghoreca Beperkte brancheuitbreiding ‘In&Om het Huis’ biedt meer aantrekkingskracht voor het gebid Samenwerking met binnenstad

Verloedering oostzijde Woonboulevard

46 5.4 Oldenzaal - Zuid-Berghuizen In de wijk Zuid-Berghuizen, ten zuiden van het centrum van Oldenzaal, ligt het gelijknamige winkelcentrum Zuid-Berghuizen. Het winkelcentrum heeft als grootste trekker een Albert Heijn van 915 m2 WVO, aangevuld met een goed dagelijks aanbod van een bakkerij, een slagerij, een vishandel, een slijterij en een drogisterij. Ook is er een cafetaria en een gemakswinkel. Het is hiermee een zeer compleet wijkcentrum. Het verzorgingsgebied van dit winkelcentrum is voornamelijk de eigen wijk, maar daarnaast wordt het centrum goed bezocht door forenzen en werknemers op de nabijgelegen bedrijventerreinen. De uitstraling van de diverse winkels verschilt aanzienlijk. Zo hebben de slager en de bakker een moderne pui met aantrekkelijke reclame, onder meer door een digitaal scherm aan de buitenzijde. Andere bedrijven hebben meer verouderde puien en dito reclame. Het parkeren bij Winkelcentrum Zuid-Berghuizen is aantrekkelijk voor de consument, omdat deze tot voor de winkel kan rijden. Het aantal parkeerplaatsen is echter duidelijk onvoldoende; zelfs buiten piekmomenten staat het terrein vol. Ook zorgt de inrichting voor gevaarlijke situaties tussen auto’s onderling en tussen auto’s en voetgangers. Figuur 5.22 & 5.23: Parkeerterrein en uitstraling Winkelcentrum Zuid-Berghuizen

Figuur 5.24: Uitstraling Winkelcentrum Zuid-Berghuizen

De eigenaren van winkelcentrum Zuid-Berghuizen ontwikkelen momenteel plannen om het centrum uit te breiden aan de overzijde van de Burg. Wallerstraat, op het terrein van de H. Mariakerk. Op deze locatie komt in de plannen zowel een (beperkte) uitbreiding aan winkelvloeroppervlak om het dagelijks aanbod te versterken (wens is met name een dierenwinkel), als aanvullende parkeergelegenheid voor.

47 SWOT-analyse Winkelcentrum Zuid-Berghuizen heeft een volledig aanbod in de dagelijkse sector, met een Albert Heijn, verschillende vers zaken en een drogisterij. Het is het enige winkelcluster in het zuiden van Oldenzaal, waardoor het ook inwoners van andere wijken trekt. Voor een bezoek aan een discountsupermarkt kan de consument hier echter niet terecht. Daarvoor moet hij/zij naar De Graven Es in het noorden van Oldenzaal of naar het centrum. Een combinatiebezoek aan een andere supermarkt in één van die wijken ligt dan voor de hand. Daarbij komt dat de Jumbo aan de Deken Scholtenstraat en de Albert Heijn in het centrum significant groter zijn dan de Albert Heijn in Zuid-Berghuizen. De kwaliteit van het vastgoed is voldoende, maar de uitstraling van de winkels is niet samenhangend. De ene zaak heeft een nettere uitstraling dan de andere. Daarnaast is het parkeerterrein dat voor en tussen de winkels ligt qua capaciteit en qua routering van onvoldoende niveau. Een groot voordeel is dat bezoekers niet hoeven te betalen voor het parkeren. Tabel 5.3: SWOT-analyse Zuid-Berghuizen

Sterkte

Zwakte

Compleet dagelijks aanbod

Beperkte parkeercapaciteit

Bezoekers vanuit andere wijken

Groot verschil in uitstraling winkels

Gratis parkeren recht voor de deur

Ontbreken discountsupermarkt

‘Dorpse sfeer’

Relatief kleine Albert Heijn (915 m2 WVO)

Kansen

Bedreigingen

Nieuwe parkeergelegenheid ‘ontwikkelen’ Moderne maatvoering supermarkt

Verlies van klanten zonder uitbreiding parkeergelegenheid

48 5.5 Oldenzaal - De Thij In de wijk De Thij, ten westen van het centrum van Oldenzaal, ligt wijkwinkelcentrum De Thij. Een deel van het winkelcentrum is recentelijk gerenoveerd (begin 2020). De grootste trekker is de Albert Heijn die tijdens de renovatie vergroot en vernieuwd is. Andere functies die aanwezig zijn in Winkelcentrum De Thij zijn onder meer een gemakswinkel, een bakkerij, een drogisterij en een groenteboer. Daarnaast zijn er een aantal (fastfood) eetgelegenheden gevestigd. Het verzorgingsgebied is oorspronkelijk hoofdzakelijk de eigen wijk. Maar daarnaast zal er toevloeiing zijn vanuit de naastgelegen wijk De Graven Es, omdat hier enkel een discount supermarkt (Aldi) is gevestigd. Aan de noord- en westzijde van het centrum is De Thij het meest volwaardige wijkwinkelcentrum, waarmee het een goede uitgangspositie heeft. Deze positie wordt op dit moment echter onvoldoende ingevuld: het aanbod zou verder kunnen worden versterkt om de positie als wijkoverstijgend wijkwinkelcentrum waar te maken. Ruimtelijk gezien springt de Albert Heijn duidelijk in het oog, met een moderne uitstraling en gevelgroen. Het overige gedeelte van de winkels is minder goed zichtbaar: ze vormen als het ware een lange naar binnen gekeerde rij. Met name de unit waar de gemakswinkel is gevestigd, blokkeert het zicht op deze winkels vanaf het parkeerterrein.

Wat verder opvalt is dat veel zaken op maandag en/of dinsdag dicht zijn. Dit heeft een negatieve invloed op de overige winkels, omdat zij deels passanten missen op dagen dat meerdere zaken gesloten zijn. Tijdens de recente renovatie is het aantal parkeerplekken uitgebreid van 80 naar 120. Dit maakt het winkelcentrum aantrekkelijk voor automobilisten. Wel is de afstand tussen het grote parkeerterrein en aanvullende winkels wat groter, doordat er een plein tussen ligt. Fietsenstallingen zijn voldoende aanwezig. Figuur 5.25 & 5.26: Albert Heijn en parkeerterrein bij Winkelcentrum De Thij

49 Figuur 5.27: Geblokkeerd zicht vanaf het parkeerterrein

SWOT-analyse Winkelcentrum De Thij heeft een redelijk goed aanbod in de dagelijkse sector en trekt ook inwoners uit bijvoorbeeld De Graven Es. Ten noorden en westen van de binnenstad is dit het meest volwaardige wijkwinkelcentrum. Het aanbod zou nog verder versterkt kunnen worden. De vernieuwde Albert Heijn heeft hierin een prominente plaats en ziet er kwalitatief goed uit. De andere winkels zijn minder goed zichtbaar, waardoor deze automatisch minder aantrekkelijk ogen. Ook de zichtlijn richting de winkels is niet optimaal. Wel is de algehele kwaliteit van het vastgoed op een goed niveau. Het wijkwinkelcentrum is vanaf de rondweg makkelijk te bereiken. Het parkeerterrein is onlangs uitgebreid, waardoor de capaciteit voldoende is. Een nadeel van dit nieuwe parkeerterrein is de grotere afstand tot de winkels. Tabel 5.4: SWOT-analyse De Thij

Sterkte

Zwakte

Moderne Albert Heijn als trekker

Redelijk volledig aanbod

Ontbreken formules die het een sterk winkelcentrum zouden kunnen maken, met name discounter. Geblokkeerde zichtlijn richting winkels

Meest volwaardige wijkwinkelcentrum ten noorden en westen van de binnenstad Voldoende parkeercapaciteit (zowel fiets als auto) Gratis parkeren

Relatief grote afstand tussen parkeren en aanvullende winkels Meerdere winkels op maandag en/of dinsdag gesloten Groot contrast AH en overige winkels Donkere passage

Kansen

Bedreigingen

Eenduidige openingstijden hanteren

Leegstand oude deel

Uitbreiden aanbod; fysieke ruimte is potentieel aanwezig

50 5.6 Oldenzaal - De Essen In de wijk De Essen, ten noorden van het centrum van Oldenzaal, ligt een buurtsteunpunt dat bestaat uit een supermarkt met een aantal aanvullende functies. De Coop van ruim 650 m2 WVO geldt als belangrijkste trekker en daarnaast zijn er onder andere een bloemenzaak, een kapper, een cafetaria en een pizzeria gevestigd. Het voornaamste verzorgingsgebied is de wijk De Essen en daarnaast zal een deel van de inwoners van De Graven Es naar de Coop komen, omdat zij enkel een Aldi in de wijk hebben. De uitstraling van het winkelcluster is netjes, maar redelijk gedateerd. Het parkeerterrein is direct gelegen aan de ingang van de supermarkt en biedt voldoende capaciteit voor de hoeveelheid bezoekers. De omvang van het totale aanbod en de schaalgrootte van de supermarkt zorgen ervoor dat dit winkelgebied slechts een beperkte aantrekkingskracht heeft. De positie is daarmee kwetsbaar. Figuur 5.28 & 5.29: Parkeerterrein en uitstraling winkelcluster de Essen

SWOT-analyse De wijk De Essen heeft geen volwaardig wijkwinkelcentrum, maar wel een buurtsteunpunt waar boodschappen kunnen worden gedaan. De Coop wordt voornamelijk bezocht door inwoners van de wijk zelf, en ook de andere winkels trekken relatief weinig inwoners uit andere wijken. Het zijn allemaal winkels waar bezoekers kort heen gaan om vervolgens weer de auto in te stappen. Er is dus geen sprake van een uitgebreide en aangename verblijfsruimte. De bezoekers komen overdag voornamelijk voor de supermarkt en ’s avonds vooral voor de cafetaria en de pizzeria. De winkels zijn vanaf de rondweg goed bereikbaar en ook het parkeerterrein biedt voldoende capaciteit. De kwaliteit van het vastgoed is goed, maar de uitstraling is redelijk gedateerd.

51 Tabel 5.5: SWOT-analyse De Essen

Sterkte

Zwakte

Voldoende parkeercapaciteit

Gering aanvullend aanbod

Gratis parkeren

Aantal bezoekers overdag (cafetaria en pizzeria is voornamelijk avondhoreca) Kwetsbare positie gezien schaal en omvang

Makkelijk te bereiken

Kansen

Bedreigingen

Uitstraling verbeteren

Sterkere concurrentie van grotere supermarkten, omdat de consument meer wensen heeft

5.7 Oldenzaal - De Graven Es In de wijk De Graven Es ligt een solitair gelegen Aldi zonder aanvullend aanbod. De discountsupermarkt is lastig te bereiken, mede door de omliggende eenrichtingswegen en fietspaden. Rondom de Aldi liggen wat verspreide parkeerplaatsen en aan de overkant van het brede fietspad ligt een parkeerterrein voor circa 30 auto’s. Dit is geen optimale situatie voor bezoekers die met winkelkarretjes naar de auto lopen. Figuur 5.30: Aldi De Graven Es

52

6

Detailhandelsvisie gemeente Oldenzaal

De trends en ontwikkelingen, de kwantitatieve en kwalitatieve analyse, en de beoordeling van de huidige detailhandelsstructuur leggen de basis voor de visie op de detailhandel in Oldenzaal. Deze beschrijven we in dit hoofdstuk:  Op hoofdlijnen  Met specifieke aandacht voor de deelgebieden. In hoofdstuk 7 vertalen we het detailhandelsbeleid naar een serie concrete actiepunten.

Relevant kader voor detailhandelsvisie Bij het formuleren van detailhandelsbeleid dient rekening gehouden te worden met beleid en regelgeving die er op (inter)nationaal, regionaal en lokaal niveau zijn. Hierbij valt te denken aan de Europese Dienstenrichtlijn, de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, de Provinciale Omgevingsvisie en lokaal relevant beleid. In bijlage 6 worden de voor deze detailhandelsvisie relevante kaders besproken.

6.1 Oldenzaal: regionaal koopcentrum met eigen karakter I.

Behoud de identiteit van Oldenzaal als het belangrijkste koopcentrum van noordoost Twente

Oldenzaal is voor het noordoostelijke gebied van Twente een belangrijk koopcentrum met regionale aantrekkingskracht. In de hiërarchie in noord- en noordoost Twente is Oldenzaal de grootste winkelstad en feitelijk de enige stad met een groot recreatief aanbod, met name in de modische sector. Aan de zuid- en westkant hebben Hengelo, maar met name Enschede een groter aanbod en grotere aantrekkingskracht. Bij de positie als belangrijkste koopcentrum van noordoost Twente past ook in de toekomst een sterk aanbod aan dagelijkse, maar zeker ook niet-dagelijkse (recreatieve) winkels, met een mix van ketens en sterke zelfstandige concepten. De woonbranche/woonboulevard is een unique selling point van Oldenzaal en dient ondersteund en versterkt te worden. Gezien de huidige aantrekkingskracht, het aanwezige aanbod en de koopkrachtbinding en toevloeiing van Oldenzaal is er voldoende perspectief om deze positie te behouden, maar dat is gezien alle trends en ontwikkelingen geen automatisme. Om de positie van Oldenzaal als winkelstad te behouden, zullen er maatregelen moeten worden genomen om ook in de toekomst bezoekers uit de regio te blijven trekken en sterke en gezonde winkelclusters te behouden. In onderstaande gaan we nader in op deze maatregelen.

53 II.

Goede profilering van het eigen karakter

Oldenzaal onderscheidt zich van andere steden in de regio door onder andere de kwaliteit van het winkelaanbod: de binnenstad heeft naast de twee overdekte winkelcentra, met voornamelijk filiaalbedrijven, een groot aanbod aan zelfstandige bedrijven in de winkelstraten, met name in de modische sector. Het DNA van Oldenzaal is echter meer dan alleen de winkels: de horeca, de sfeer en het historisch en cultureel erfgoed in met name de binnenstad dragen in belangrijke mate bij aan het karakter van Oldenzaal. Juist de combinatie van zelfstandige winkeliers, cultuur en erfgoed zijn een belangrijke basis voor een duidelijk profiel. Deze elementen dienen sterker geprofileerd te worden. Dit is niet alleen een kwestie van marketingcommunicatie: het gaat ook om de sfeer op straat, de kwaliteit en uitstraling van ondernemers, de gastvrijheid, de evenementen en activiteiten. Door deze eigenheid van Oldenzaal sterk te profileren zullen consumenten Oldenzaal steeds beter gaan herkennen en kiezen voor Oldenzaal. Hier geldt het adagium: ‘Wie kiest, wordt gekozen’. Daarbij is het zaak om niet alleen in te zetten op consumenten uit het verzorgingsgebied zelf, maar ook op toeristen die in oost-Overijssel verblijven.

III.

Focus op de bestaande structuur

De huidige structuur, met een centrale rol voor de binnenstad, twee wijkcentra en één buurtcentrum en de woonsector in het zuiden van Oldenzaal dient gehandhaafd en geborgd te worden. Het is van belang deze winkelgebieden te ondersteunen en te versterken en geen nieuwe detailhandelsclusters te creëren of te faciliteren. In principe zijn er geen mogelijkheden voor detailhandel buiten deze gebieden toegestaan. Het college van B&W kan hier gemotiveerd vanaf wijken, mits:  Er geen geschikte locatie is voor een nieuw initiatief;  Het initiatief niet leidt tot verstoring van de bestaande structuur;  Het initiatief ruimtelijk inpasbaar is en kan voldoen aan de eisen van een goede detailhandelslocatie (o.a. parkeergelegenheid, bereikbaarheid, milieuzonering). IV.

Aandacht voor perspectief ondernemers

Ook na de coronacrisis blijft de detailhandel een sector waar de trends en ontwikkelingen het een uitdaging maken om succesvol te ondernemen. Voor Oldenzaal zijn goede zelfstandige ondernemers van groot belang. Zij zijn het waard om te ondersteunen, niet alleen vanwege hun rol in de aantrekkingskracht van de stad, maar ook omdat detailhandel een belangrijke werkgever is en blijft. Meer dan ooit spelen intensief accountmanagement en binnenstadsmanagement een centrale rol. De opgave voor de komende jaren ligt niet alleen op het collectieve niveau, maar ook op het individuele niveau: waar zijn ondernemers mee geholpen? Welke problemen, ambities en behoeften leven er? Hoe kunnen deze beantwoord worden? Welke ondersteuningsfaciliteiten kunnen bijdragen aan het goed functioneren van ondernemers? Daarbij is het belangrijk om inzicht te hebben in het perspectief van de ondernemers; wat is de impact van de coronacrisis, hoe sterk is de vergrijzing onder de huidige MKB-ers, en hoe

54 zit het met de online-concurrentie? Door aandacht te besteden aan het perspectief van ondernemers, kan gestuurd worden op te verwachten ontwikkelingen. Zo kan bijvoorbeeld een ondernemer worden geholpen bij een eventuele bedrijfsovername of kan een bedrijf worden geholpen bij het ontwikkelen van een passende online strategie. V.

Samenwerking als basis

Een goed functionerende winkelstad is als een prachtig warenhuis: alle elementen versterken elkaar. Samenwerking is daarbij cruciaal, met name binnen de ‘Gouden Driehoek’ van gemeente, ondernemers en eigenaren, met daarnaast ook aandacht voor de relaties met o.a. de cultuur, de inwoners en de toeristische sector. In Oldenzaal zien we nog een aantal mogelijkheden om de samenwerking te versterken, zodat winkelstad Oldenzaal een geoliede machine wordt. Daarbij denken we concreet aan:  De doorontwikkeling van SOBO tot een belangenvereniging voor de binnenstadsondernemers;  Een dialoog en/of nauwere samenwerking tussen vastgoedeigenaren in de binnenstad en tussen deze eigenaren, de gemeente en de ondernemers;  Gezamenlijke marketing binnen de woonbranche;  Een betere verbinding tussen de winkelgebieden, met name tussen de binnenstad en de woonbranche. De gemeente heeft geen directe invloed op bovenstaande ontwikkelingen, maar heeft wel een belang bij goede gesprekspartners en is bereid om processen, die hieraan bijdragen te faciliteren.

6.2 Binnenstad: sfeervol, compact en onderscheidend VI.

Nadruk op kwaliteit in plaats van kwantiteit

De hoofdlijnen van landelijke trends en ontwikkelingen in de detailhandel zijn duidelijk:  in Nederland neemt de behoefte aan winkelmeters (sterk) af;  de concurrentie voor een winkelgebied groeit en daardoor groeit het belang van onderscheidend vermogen. Het is dan ook in Oldenzaal, met name in de binnenstad, van belang te focussen op kwaliteit en niet op kwantiteit: de binnenstad is het hart van het recreatieve winkelen van Oldenzaal; hier moet het onderscheidende karakter gezien en beleefd worden; hier moet de consument verleid worden Oldenzaal te bezoeken en bestedingen te doen. VII.

Compacter kernwinkelgebied met een goede functiemix

De huidige leegstandssituatie, het feit dat Oldenzaal een relatief groot aanbod aan nietdagelijkse winkelmeters heeft, de feitelijke ontwikkelingen in enkele straten zoals de Steenstraat en Deurningerstraat en de landelijke behoefte aan minder winkelmeters, maken dat het binnen de huidige grenzen van het winkelgebied moeilijk zal worden de sfeer op een voldoende hoog niveau te houden. Het is daarom een logische keuze te investeren in een compact kernwinkelgebied. Het hart van het kernwinkelgebied in Oldenzaal zal bestaan uit de Grootestraat, de Groote Markt (horecaplein), Winkelcentrum De Driehoek en Winkelcentrum De Vijfhoek. Ook de Bisschopstraat, tot de kruising met de Molenstraat, valt binnen het kernwinkelgebied.

55 NB. Tussenliggende straten in het kernwinkelgebied, zoals de Hofstraat en Nagelstraat hebben een functionele rol als toegangsstraat of logistieke straat, maar hebben geen beoogde rol in het bieden van winkelentrees en -etalages. Daarbij geldt:  In dit gebied is het winkelen een hoofdfunctie en moet dat ook blijven;  Hier zijn zoveel mogelijk de landelijke ketens en de onderscheidende zelfstandige winkels gevestigd;  Hier wordt gestreefd naar een aaneengesloten winkelfront (al dan niet afgewisseld met horeca en dienstverlening, maar in ieder geval een publieksfunctie);  Hier wordt leegstand zo snel mogelijk ingevuld met winkels (of eventueel andere consumentgerichte functies) om de uitstraling en aantrekkingskracht voor de consument te waarborgen;  Hier is wonen op de begane grond niet toegestaan;  Hier zijn sfeer en beleving optimaal, gericht op winkelen. Het kernwinkelgebied vormt samen met de aanloopgebieden een sterk geheel tot een regionaal aantrekkelijke binnenstad. Daarbij verwijzen wij naar de kaart in figuur 6.1 (p.58).

Het winkelrondje in de binnenstad? Van oudsher is er in winkelgebieden veel aandacht voor het winkelrondje: een route die bezoekers af kunnen leggen in een stad, waarbij ze het belangrijkste aanbod zien, zonder een gebied twee keer te moeten doorlopen. Meer en meer lopen aantrekkelijke looproutes door een combinatie van winkelstraten en straten/pleinen met ander aanbod, zoals horeca en/of cultuur. In Oldenzaal liep het winkelrondje van oudsher door de Grootestraat naar de Groote Markt, richting de Driehoek, door De Vijfhoek naar de Deurningerstraat en terug naar de Grootestraat. Met de sluiting van de entree naar De Vijfhoek vanuit de Deurningerstraat is dit rondje helaas niet meer mogelijk. Wel worden in de nabije toekomst de Deurningerstraat en de Langestraat met elkaar verbonden, wat de rol van de Deurningerstraat als aanloopstraat versterkt. De gemeente is er voorstander van om in de toekomst een permanente doorgang te creëren bij de Langestraat. Daarmee kan dit deel van het winkelrondje (van Deurningstraat via Langestraat naar Hofstraat weer worden hersteld. Een alternatief rondje loopt vanaf de Groote Markt ook de Kerkstraat en Plechelmusplein (noordzijde basiliek) door richting de Grootestraat. Dit rondje combineert winkels met cultuur en horeca.

Hoewel het in stand houden van een winkelrondje geen doel in zichzelf is, heeft het wel meerwaarde te blijven investeren in aantrekkelijke looproutes voor de consument. Een mix van aantrekkelijke functies, sfeervolle inrichting en goede gevelkwaliteit draagt bij aan de positieve ervaring van de bezoeker.

56 VIII.

Investeren in aanloopstraten en -gebieden

De nieuwe afbakening van het kernwinkelgebied zorgt ervoor dat de Deurningerstraat en de Steenstraat als aanloopstraten worden geclassificeerd. Ook de Marktstraat, de Kerkstraat, het Plechelmusplein en de Ganzenmarkt zijn aanloopstraten of -gebieden. Deze straten en gebieden liggen vrijwel allemaal tussen een parkeerterrein en de hoofdwinkelstraten en vormen op die manier een belangrijke entree van het kernwinkelgebied. De ambitie is om deze straten en gebieden te laten fungeren als aantrekkelijke entreegebieden voor het kernwinkelgebied. De Deurningerstraat is de afgelopen jaren reeds behoorlijk van ‘kleur’ veranderd: van winkelen naar wonen. Hierdoor is in deze straat niet overal meer sprake van een aaneengesloten winkelfront. Toch zijn er in de straat nog zeker sterke ondernemingen aanwezig. Het streven is daarom om de Deurningerstraat de komende jaren als goed functionerende aanloopstraat te ontwikkelen, waarin een mix mag ontstaan van winkelen en andere functies, zoals dienstverlening en wonen. De ontwikkeling van het voormalige postkantoor aan de Langestraat zal ervoor zorgen dat de aanloop naar en door de Deurningerstraat in de toekomst aantrekkelijker en interessanter zal worden. Als entreegebied is met name de uitstraling van de Deurningerstraat van belang.

Een sfeervolle inrichting op straat (groen, bestrating, meubilair) en borging van de kwaliteit van de gevels zullen ervoor zorgen dat de straat aantrekkelijk en sfeervol blijft en toekomstwaarde heeft, voor winkelen, wonen en werken. Dit perspectief hangt ook samen met de heropening van de entree naar winkelcentrum De Vijfhoek Voor de Steenstraat geldt grotendeels hetzelfde als voor de Deurningerstraat, al heeft de ontwikkeling naar andere functies, waaronder ook horeca zich hier al verder doorgezet. We zien mogelijkheden om kort parkeren toe te voegen in de Steenstraat, om winkels met een behoefte aan ‘parkeren voor de deur’ hier een optie te bieden. Hiervoor is verder onderzoek naar het parkeren en de routing door de Steenstraat en eventueel de Deurningerstraat gewenst. Het Plechelmusplein en de Ganzenmarkt vormen gezamenlijk de entree aan de oostzijde van het kernwinkelgebied. Het zijn pleinen met een belangrijke historische en maatschappelijke waarde, maar ze functioneren op dit moment te weinig als aantrekkelijke sfeergebieden en entrees. Ook hier zien we, nog meer dan nu, ruimte voor een goede mix aan functies. Nog belangrijker zijn echter de sfeer en de uitstraling van het plein zelf: vergroening, inrichting en meer evenementen kunnen het plein meer functie geven in de binnenstad.

57 Figuur 6.1: Nieuwe kaart detailhandelsstructuur binnenstad Oldenzaal

58 IX.

Een sterk aanbod in het kernwinkelgebied

Winkelen blijft een hoofdfunctie in het kernwinkelgebied. Daarbij moet worden gestreefd naar een volwaardig en onderscheidend aanbod. Binnen het kernwinkelgebied gelden geen branchebeperkingen. Wel valt op hoofdlijnen enige ‘kleuring’ te geven:  Grootestraat en Bisschopsstraat: deze straten bieden voornamelijk ruimte aan zelfstandige winkels in de niet-dagelijkse en dagelijkse sector, afgewisseld met ketens.  Winkelcentrum Driehoek: nadruk op landelijke ketens in de niet-dagelijkse sector, aangevuld met zelfstandige concepten;  De Vijfhoek: dagelijkse, veelal landelijke, ketens aan de westzijde, met richting de Grootestraat een groter aanbod aan niet-dagelijkse en zelfstandige winkels. Een evenwichtige spreiding en een goede ‘doorbloeding’ van het winkelgebied is belangrijk voor de sfeer en beleving van het kernwinkelgebied en voor de economische toekomst van de winkeliers in de verschillende straten. Daarom is het streven om met name aan de randen van het kernwinkelgebied goede trekkers te faciliteren, die de consument verleiden ‘even door te lopen’.

X.

Een goede functiemix in de gehele binnenstad

Voor de gehele binnenstad geldt dat de komende jaren, meer dan ooit, een goede functiemix van belang is. Winkelen alleen is niet voldoende om aantrekkelijk te blijven als regionaal koopcentrum. De bezoeker moet gelokt worden met een mix van sterke winkelconcepten, aantrekkelijke horeca, leisure/recreatie, cultuur, sfeer en beleving. Ook wonen kan, mits aantrekkelijk vormgegeven, een waardevolle bijdrage leveren aan de uitstraling en economische vitaliteit van de binnenstad. Voor Oldenzaal geldt dat diverse componenten, met name op gebied van zelfstandig ondernemerschap, historie en cultuur en horeca reeds aanwezig zijn. In algemene zin kan gezegd worden dat een toevoeging van (kwalitatief hoogwaardige) dagelijkse winkels en vernieuwende horecaconcepten sowieso gewenst zijn. Op basis van een brancherings- en functieplan dienen specifieke branches en concepten in beeld te worden gebracht.

XI.

Continuering van een gezonde warenmarkt

De warenmarkt blijft een belangrijke waarde voor de binnenstad. De markt kan rekenen op veel aantrekkingskracht en draagt bij aan de sfeer en beleving. De Groote Markt blijft voor de marktkooplieden de optimale locatie, ondanks het gebrek aan uitbreidingsruimte en de schaarse ruimte die gedeeld moet worden met de aanwezige horeca. De ambitie is om de warenmarkt, richting de regiobezoeker en de Duitse consument, sterker te profileren als trekker van Oldenzaal. Vrijvallende plaatsen bieden kansen voor het toevoegen van nieuwe concepten.

XII.

Sfeer en beleving

De historische uitstraling van de binnenstad van Oldenzaal biedt een sterke basis, een onderscheidend vermogen, om consumenten te trekken. De historische uitstraling is te vinden in het kernwinkelgebied, in de Grootestraat en op de Groote Markt, maar nog meer in het aanloopgebied: op het Plechelmusplein en in de aanloopstraten. Dit profiel moet geborgd en versterkt worden, voor een optimale beleving van de consument.

59 De uitstraling en sfeer van de binnenstad voor de consument kunnen verbeterd worden door:  Het waarborgen van gevelkwaliteit;  Het beperken van leegstand en het tegengaan van verpaupering;  Aandacht voor goede loop- en zichtlijnen (o.a. aandacht voor hoeklocaties);  Vergroening van de binnenstad;  Toevoeging van sfeervolle verlichting en straatmeubilair. Met bovenstaande aandachtspunten ontstaat een prettig verblijfsklimaat waar de inwoner en bezoeker, consument en toerist graag verblijft, winkelt en gebruik maakt van de faciliteiten van de binnenstad. Een ander aandachtspunt om de verblijfskwaliteit te verbeteren is het beperken van de venstertijden, waardoor er slechts een klein deel van de dag verkeer is in het kernwinkelgebied.

XIII.

Vindbaarheid en bereikbaarheid

Oldenzaal is, met name door de historische ontwikkeling van de plaats, niet zodanig opgebouwd dat een (onwetende) consument automatisch naar de binnenstad toe rijdt/wandelt/fietst. De binnenstad ligt wat ‘verscholen’. Daarom is het belangrijk de komende jaren te investeren in een goede bereikbaarheid en vindbaarheid van de binnenstad, bijvoorbeeld door middel van goede routing en verwijsborden. Dit verbetert het perspectief voor de detailhandel in de binnenstad.20 Bínnen de binnenstad is het belangrijk te streven naar goede samenhang in het kernwinkelgebied. Dit door te zorgen voor natuurlijke looproutes/winkelrondjes. Op de meeste plekken ontstaan logische routes door een aantrekkelijk aaneengesloten winkelfront; waar dat minder het geval is kan dit ondersteund worden door bestrating en eventueel verwijsbordjes. Dit laatste kan met name van belang zijn, wanneer er een onderbreking is in het winkelfront, zoals op de route van De Driehoek naar de Bisschopsstraat, waar het winkelfront wordt onderbroken door het horecacluster aan de Groote Markt.

XIV.

Van buiten naar binnen

Een ambitie die direct voortvloeit uit een compact en gevuld centrum is het streven om winkels van buiten de binnenstad naar de binnenstad toe te halen, bij voorkeur richting het kernwinkelgebied. Daarbij wordt met name gekeken naar die straten, waar nog (van oudsher) relatief veel commercieel aanbod is, maar die niet functioneren als kernwinkelgebied of aanloopstraat. Door deze winkels te faciliteren in een verplaatsing, wordt de uitstraling en het aanbod in de binnenstad versterkt en ontstaat er een duidelijker detailhandelsstructuur. Voor de winkels zelf biedt een nieuwe locatie potentieel perspectief. Uiteraard is het afhankelijk van het betreffende bedrijf onder welke voorwaarden verplaatsing haalbaar is en op welke locatie het bedrijf het beste uit de verf kan komen. Achterblijvende winkelpanden buiten de binnenstad dienen zoveel mogelijk getransformeerd te worden richting andere functies, om het aanbod aan winkelmeters te beperken en de kernstructuur te versterken.

20 NB. Daarbij dient wel aangetekend dat de consument de bereikbaarheid van de consument

momenteel reeds hoog waardeert.

60 XV.

Sanering winkelmeters

De gecombineerde ontwikkeling van:  een verschuiving qua functiemix in de binnenstad, met minder detailhandel en meer alternatieve publieksfuncties,  én de verplaatsing van winkels naar buiten de binnenstad, moet leiden tot een reductie van het aantal winkelmeters. Die reductie is een antwoord op de generieke verminderde behoefte aan winkeloppervlak in de branche, die zich landelijk en in Oldenzaal voordoet. De ambitie is om de komende jaren tot een vermindering van het totale winkelaanbod te komen van minimaal 5.000m2, in de binnenstad en in de straten om de binnenstad, om zo de hoeveelheid leegstand, nu en in de toekomst, te beperken.

6.3 Vitaal aanbod in de wijkwinkelcentra en dagelijkse clusters XVI.

Versterken van de bestaande wijkwinkelcentra

Het streven is om de huidige wijkwinkelstructuur op hoofdlijnen in stand te houden en waar mogelijk verder te versterken. Momenteel zijn de winkelcentra in Zuid-Berghuizen en De Thij sterke winkelclusters met elk een full-service supermarkt en aanvullende bewinkeling. Ze bedienen een groot deel van de inwoners van Oldenzaal in hun dagelijkse boodschappen en zullen dat ook in de toekomst blijven doen. Ook de solitaire Jumbo aan de Deken Scholtenstraat en de discounters aan de noordkant van de binnenstad hebben een belangrijke rol. Het buurtsteunpunt in De Essen heeft op basis van de schaalgrootte van de supermarkt en het overige winkelaanbod een meer kwetsbare positie, maar kan gezien de grootte van het noordelijke verzorgingsgebied wel blijven bestaan in deze vorm. Om de wijkwinkelcentra ook in de toekomst goed te laten functioneren, is het zaak om het functioneren waar mogelijk nog te versterken:  In Zuid-Berghuizen is voornamelijk het parkeren punt van aandacht, waarbij een uitbreiding van het parkeerterrein wenselijk lijkt. Een verdere versterking van het aanbod is ook mogelijk indien dit ruimtelijk inpasbaar is. 

Bij winkelcentrum De Thij is het vooral van belang om, naast de aanwezige full service supermarkt, te streven naar een volledig aanbod en het tegengaan van leegstand. Daarnaast verdient het aanbeveling om te verkennen of een toevoeging van een discountformule haalbaar is. Daarbij is het uitgangspunt: relocatie van bestaande winkels in plaats van een toevoeging. NB. Hierbij dient opgemerkt te worden dat ruim 10 jaar geleden, bij de planontwikkeling van De Thij, het vraagstuk van toevoeging van discountsupermarkt reeds aan de orde is gekomen. Destijds is de gemeente tot de conclusie gekomen dat een discounter met name ruimtelijk niet inpasbaar was, onder andere door de noodzakelijke extra parkeeromvang. Deze opgave is feitelijk niet veranderd. Haalbaarheid van verplaatsing zal dan ook afhangen van de vraag of voor dit ruimtegebrek een oplossing gevonden kan worden.



Winkeltoevoegingen aan buurtsteunpunt De Essen zijn niet gewenst; een kwaliteitsslag in de uitstraling van de winkels is wel aan te raden.

Deze ontwikkelingen zijn gevisualiseerd in figuur 6.2.

61

XVII.

Optimalisatie bestaande supermarkten

Uit de distributieve berekening komt naar voren dat er theoretisch ruimte is voor toevoeging van circa 1.800 m2 WVO in de dagelijkse sector. Dit heeft mede te maken met het verdwijnen van de full service supermarkt in winkelcentrum De Driehoek. Gezien de ambitie om de huidige wijkwinkelstructuur in stand te houden wordt ervoor gekozen om deze ruimte niet te benutten voor de toevoeging van extra supermarkten. Wel zien wij mogelijkheden om bestaande supermarkten extra ruimte te geven voor uitbreiding al dan niet bij relocatie. Dit om zo aan de standaarden van de moderne supermarkt te kunnen voldoen, waarbij het assortiment steeds groter wordt en aantrekkelijker wordt uitgesteld, waardoor grotere oppervlaktes noodzakelijk zijn. Voorwaarde daarbij is dat een uitbreiding/relocatie ruimtelijk op een goede manier inpasbaar is, waarbij er voldoende aandacht is voor bereikbaarheid, verkeersveiligheid en parkeermogelijkheden. Specifieke opgaven zien wij op de volgende locaties:  De Aldi aan de Graven Es functioneert niet optimaal. Dit wordt veroorzaakt door de matige vindbaarheid en bereikbaarheid, de suboptimale parkeersituatie en het gebrek aan combinatiebezoek met andere winkels. Het is wenselijk te verkennen wat de toekomst van deze winkel is en of relocatie een optie is;  De discountsupermarkten aan de noordzijde van de binnenstad sluiten nu niet goed aan op het kernwinkelgebied.

Daarnaast zijn ze qua grootte en aantrekkingskracht ook niet van een zodanig niveau dat ze aansluiten bij de behoeften van de consument en de ambities van de specifieke formules. Voor deze winkels dient daarom bekeken te worden of doorontwikkeling c.q. uitbreiding op de eigen locatie gewenst is of dat een eventuele relocatie aan de orde is. Uitgangspunt bij eventuele relocatie is dat de verplaatsende supermarkt gevestigd wordt in of aan de rand van de binnenstad op een voldoende bereikbare locatie. Op deze wijze zorgt de supermarkt, met een hoge bezoekersintensiteit, voor een sterker functioneren van de binnenstad.

62 Figuur 6.2 Ambities en aandachtspunten winkelclusters Oldenzaal

6.4 Een sterk meubelcluster als unique selling point XVIII.

Behouden en versterken positie meubelboulevard

Het wooncluster (Woonboulevard en omliggende bedrijven) aan de zuidkant van Oldenzaal is een sterk winkelcluster met een grote regionale aantrekkingskracht. Voor de positie van Oldenzaal is dit cluster van groot belang. Het is belangrijk om deze positie in stand te houden en te versterken. Daartoe worden de volgende beleidslijnen gehanteerd:  Concentratie: perifere ontwikkelingen in de woonbranche worden geclusterd in de zone waarin de huidige woonbedrijven zich bevinden;  Ruimtelijke samenhang: waar mogelijk wordt de ruimtelijke samenhang tussen de bedrijven versterkt. Hierbij valt te denken aan inrichting van het gebied, verwijsborden en landmarks;  Gezamenlijke positionering en profilering: het heeft meerwaarde als de woonbedrijven zich gezamenlijk profileren in marketingcommunicatie als één wooncluster. Dit is goed voor de aantrekkingskracht van de gezamenlijke bedrijven, maar ook voor de positie en het onderscheidende vermogen van Oldenzaal;  Beperkte uitbreiding brancheringsmogelijkheden in de groep ‘In/Om het Huis’ (zie hieronder).

63

XIX.

Beperkte uitbreidingsmogelijkheden branchering

Het wooncluster heeft momenteel voor het overgrote deel een aanbod in de branche ‘wonen’, met daarnaast enkele winkels in de branche ‘doe-het-zelf’. Aanbevolen wordt om een beperkte uitbreiding in de branchering toe te staan op twee onderdelen:  Door in het gebied van woonboulevard en wooncluster, ook andere categorieën uit de branche In/Om het Huis de mogelijkheid tot vestiging te bieden. Het gaat hier, naast de branches ‘Wonen’, ‘Doe-het-Zelf’ en ‘Plant/Dier’ ook om de branches ‘Bruin/Witgoed’ en ‘Auto/Fiets’. Het gaat hier om branches die een waardevolle toevoeging kunnen zijn voor het gebied en die slechts beperkt voorkomen in de binnenstad, waardoor het risico op aantasting van de winkelstructuur beperkt is. Daarbij hoort wel een minimale maatvoering (uitgangspunt: minimaal 1.500 m2), om er voor te zorgen dat er een duidelijk onderscheid ontstaat met de binnenstad en andere winkelgebieden;  Een uitbreiding van de mogelijkheid om in beperkte mate ondersteunende daghoreca toe te staan in de woonboulevard en het wooncluster. Het gaat hier om twee afzonderlijke elementen: o De mogelijkheid voor woonwinkels voor om, als service wat te drinken of een broodje aan te kunnen bieden zonder betaling; o De planologische ruimte om in de Woonboulevard een vestiging voor daghoreca toe te staan.

Dit om consumenten de mogelijkheid te geven tussen hun bezoek aan woonwinkels even te lunchen of koffie te drinken. NB. Het is van belang om de uitbreidingsruimte planologisch te beperken in categorie (géén andere categorieën dan daghoreca), in oppervlakte en in aantal, om te waarborgen dat de horeca daadwerkelijk ondersteunend zal zijn en geen bezoekdoel op zichzelf wordt. De horeca wordt immers verder zoveel mogelijk geconcentreerd in de binnenstad.

6.5 Overig XX.

Bijzondere vormen van detailhandel

Met een aantal specifieke vormen van detailhandel gaat de gemeente als volgt om: 

Naast de reguliere warenmarkt kent Oldenzaal net als andere plaatsen, nog een aantal andere locaties waar gedurende de week kramen staan met ondernemers die hun producten aanbieden, de zogenaamde standplaatsen. Het gaat hier om kramen die gedurende het hele jaar een aantal dagen in de week open zijn, zoals een viskraam of patatkraam, of kramen met seizoensproducten zoals oliebollen. Deze aanbieders vormen een waardevolle toevoeging op het aanbod in Oldenzaal, omdat ze vaak aan een specifieke lokale of seizoensgebonden vraag voldoen. In Oldenzaal is een en ander geregeld in het Standplaatsenbeleid Oldenzaal (2021). In dit beleid zijn de standplaatslocaties benoemd. Per standplaats is een maximum gesteld aan het aantal kramen (3), met daarbij de beperking dat er per branche slechts één vergunning wordt verleend. Vanuit deze detailhandelsvisie geldt de lijn dat het huidige beleid op de meeste plekken voldoende ruimte aan vraag en aanbod van standplaatshouders biedt en dat de reguliere detailhandelsstructuur en de reguliere warenmarkt door dit beleid niet aangetast worden. Er ontbreekt echter ruimte voor één of twee standplaatsen op locaties op bedrijventerreinen, op plekken waar perifere detailhandel gevestigd is. Het ruimte scheppen voor deze

64







standplaatsen heeft meerwaarde voor het functioneren van deze gebieden. Op basis daarvan dient het beleid geactualiseerd te worden; De aanwezigheid van webshops buiten de aangewezen winkelgebieden wordt toegestaan, mits er géén afhaal- of betaalmogelijkheid bestaat en er geen toonzaalfunctie is. Is dit wel het geval, dan dient de webshop zich te bevinden in een winkelgebied; Bij sommige productie- of agrarische bedrijven bestaat een situatie van ondergeschikte detailhandel: een klein deel van de productie wordt gereserveerd voor directe verkoop aan consumenten en/of er wordt een klein deel van de locatie ingericht voor deze verkoop. Als uitgangspunt wordt deze ondergeschikte detailhandel zoveel mogelijk beperkt; Het fenomeen ‘vliegende winkels’ wordt niet toegestaan buiten bestaande detailhandelsgebieden. Vliegende winkels zijn bedrijven die zich voor een zeer korte periode in een pand vestigen, over het algemeen ten behoeve van partijrestverkoop met zeer hoge kortingen. Deze initiatieven hebben geen positieve invloed op de winkelstructuur: het gaat om tijdelijke initiatieven die een deel van de markt van een bepaalde sector afsnoepen en geen blijvende bijdrage leveren aan de uitstraling en aantrekkingskracht van een winkelgebied. Veelal vestigen deze vliegende winkels zich het liefst tijdelijk in goedkope panden, vaak buiten winkelgebieden. Dit wordt niet toegestaan.

Vliegende winkels in leegstaande panden binnen een winkelgebied zijn niet te voorkomen; het advies aan eigenaren is zich hierbij terughoudend op te stellen.