11 Actualisatie Structuurvisie Detailhandel -rapport (aang.)

65

7

Actieplan

Om de ambities van de detailhandelsvisie te realiseren, is het belangrijk dat er op een aantal fronten concrete stappen worden gezet. In dit hoofdstuk benoemen we de belangrijkste acties en benoemen daarbij ook de verschillende verantwoordelijkheden.

7.1 Binnenstad Actielijn 1: Verbeteren sfeer en uitstraling, routing, looproutes en zichtlijnen



uitwerken en uitvoeren plannen voor een sfeervol kernwinkelgebied, met groen, sfeerverlichting en straatmeubilair;



uitwerken en uitvoeren inrichtingsplannen voor aanloopstraten als duidelijke entreegebieden;

   

versterken uitstraling en beleving Plechelmusplein; verkennen mogelijkheden kortparkeren Steenstraat en eventueel Deurningerstraat; borgen kwaliteitsniveau gevels via een actueel en gehandhaafd welstandsbeleid; verbeteren verwijzingen naar en in de binnenstad.

Rolverdeling: de gemeente is primair verantwoordelijk voor onderhoud van en investering in de openbare ruimte en parkeerbeleid. Daarbij is het belangrijk om in gezamenlijkheid met belangenbehartigers (van de gehele binnenstad, maar ook van specifieke straten) tot een concreet wensbeeld te komen.

Actielijn 2: Versterken aanbod, stimuleren clustering en transformatie Initiëren van een traject ‘vastgoedregie’, met daarin aandacht voor:  actieve marktbenadering om een gevarieerd en sterk winkelaanbod in het kernwinkelgebied te behouden;  een goede functiemix in de binnenstad, op basis van een op te stellen brancheringsplan;  verkennen, stimuleren en begeleiden van verplaatsing van winkels van buiten de binnenstad, bij voorkeur kernwinkelgebied;  transformeren achterblijvend vastgoed en saneren detailhandelsbestemming;  specifieke inzet op strategische locaties. Voor een succesvol traject, is het relevant om de volgende instrumentaria te continueren:  stimuleringsregeling compacte binnenstad, met daarin een verplaatsings- en transformatieregeling;  stimuleringsregeling Ruimtelijke Kwaliteit;  stimuleringsregeling Beleving en Levendigheid. Daarnaast verdient het aanbeveling om het planologisch regime tegen het licht te houden en waar nodig te actualiseren, om structuur van kernwinkelgebied en aanloopgebieden te borgen.

66 Rolverdeling: de gemeente is verantwoordelijk voor het uitvoeren van stimuleringsregelingen en kan het initiatief nemen voor een traject vastgoedregie, bijvoorbeeld door hier capaciteit voor te organiseren. Uitvoering van het traject, zoals een brancheringsplan, marktbenadering en het definiëren van de belangrijkste vastgoedopgaven dient plaats te vinden vanuit een gezamenlijke werkgroepstructuur tussen gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren. NB. Het is in dit verband de moeite waard te kijken naar goede best practices in Nederland. Daarbij denken we aan middelgrote steden die de opgave van clustering en transformatie reeds actief ter hand hebben genomen. Te denken valt bijv. aan plaatsen zoals Meppel, Oosterhout (Noord-Brabant), Doetinchem en een aantal plaatsen in noordoost Groningen (Winschoten, Delfzijl, Appingedam, Stadskanaal).

Actielijn 3: Profilering, samenwerking en ondernemerschap Voor een goed functionerende binnenstad is het van belang de komende jaren de volgende acties uit te werken:  inzet op positionering en profilering van Oldenzaal, op basis van eigen karakter om positie als regionale winkelstad met een eigen karakter te versterken. Concreet: o het stimuleren van goed ondernemerschap; o behouden en versterken van het aanbod; o een onderscheidend evenementen- en activiteitenprogramma;  een marketingstrategie die het DNA benut in een communicatie richting bewoners, bezoekers en toeristen;  het goed laten functioneren van de SOBO als belangenbehartiger van ondernemers;  het uitwerken van een samenwerkingsvorm tussen en met vastgoedeigenaren, bijvoorbeeld in de vorm van een platformoverleg, een vastgoedvereniging en eventueel een vastgoed-BIZ;  het blijven monitoren van de situatie van de lokale ondernemers in de binnenstad;  het monitoren van consumentengedrag en -waarderingen in de binnenstad. Rolverdeling: voor het uitvoeren van deze actielijn zijn met name de ondernemers, eigenaren en Stichting Oldenzaal Promotie aan zet. De gemeente kan op onderdelen faciliterend zijn, maar heeft niet de primaire verantwoordelijkheid voor uitvoering. NB. Ook op dit vlak is het belangrijk te leren van best practices.

In het gehele land zijn er diverse voorbeelden van succesvolle samenwerkingstrajecten tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente. In de eigen regio kan gekeken worden naar Deventer, waar inmiddels al jaren een samenwerkingsorganisatie tussen ondernemers en eigenaren via een BIZ functioneert. In Almelo wordt op dit moment een gecombineerd traject voor een ondernemers-BIZ en een vastgoed-BIZ doorlopen.

67 7.2 Wijkcentra en supermarktlocaties Om ervoor te zorgen dat de huidige wijkcentra hun positie behouden en versterkt worden en de supermarktstructuur bijdraagt aan de totale detailhandelsstructuur, gelden de volgende acties voor de komende jaren:

Zuid-Berghuizen  

faciliteren doorontwikkeling met eventueel een beperkte toevoeging aan het aanbod, mits ruimtelijk inpasbaar; verbeteren parkeersituatie;

Winkelcentrum De Thij  

verkenning haalbaarheid toevoeging discountsupermarkt (door relocatie); aandacht voor uitstraling en openingstijden;

Supermarkten rondom de binnenstad 

verkennen en faciliteren mogelijkheden uitbreiding en/of relocatie, binnen de (in hoofdstuk 6 op pagina 61) gestelde voorwaarden.

7.3 Wooncluster Om de positie van het wooncluster de komende jaren te behouden en verder te versterken, zetten we in op de volgende acties:  aanpassen planologisch regime voor branche-uitbreiding binnen groep ‘In/Om het Huis’ van woonboulevard/wooncluster;  faciliteren gezamenlijke marketing woonbranche;  nader verkennen mogelijkheden ruimtelijke versterking woonboulevard (o.a. signing en markeringen).

68

Bijlage 1 - Bevolkingsontwikkeling Oldenzaal De voorspellingen geven aan dat het aantal inwoners in Oldenzaal in de komende jaren geleidelijk zal afnemen. Het CBS voorspelt in 2050 een inwoneraantal van 29.50021 en Primos verwacht een daling tot 27.00022 inwoners in 2050. Op de kortere termijn, tot 2030, wordt een lichte daling van het aantal inwoners verwacht, maar een stijging in het aantal huishoudens23. Deze stijging wordt verklaard door een groei in het aantal eenpersoonshuishoudens, de zogenaamde ‘gezinsverdunning’. Ook na 2030 zal de bevolking blijven dalen en naar verwachting daalt vanaf dat moment ook het aantal huishoudens mee. Tabel 1 (CBS) en tabel 2 (Primos) geven een overzicht van de prognoses van het aantal inwoners en het aantal huishoudens voor de komende tien jaar. Tabel 1: Prognose aantal inwoners en huishoudens in Oldenzaal Jaartal Aantal inwoners 2020 31.900 2022 31.800 2024 31.800 2026 31.700 2028 31.600 2030 31.500 Bron: CBS Statline, 1 januari 2019

Aantal huishoudens 14.000 14.000 14.100 14.100 14.200 14.200

Tabel 2: Prognose aantal inwoners en huishoudens in Oldenzaal Jaartal

Aantal inwoners

Aantal huishoudens

2020 2025 2030 Bron: Primos, 2020

31.840 31.820 31.380

14.060 14.470 14.660

21 Regionale prognose 2020-2050; bevolking, intervallen, regio-indeling 2018 (CBS Statline,

2019) 22 Primos prognose Oldenzaal (Primos, 2020) 23 Regionale prognose 2020-2050; huishoudens, intervallen, regio-indeling 2018 (CBS Statline, 2019)

69

Bijlage 2 - Demografische ontwikkelingen Oldenzaal heeft zowel te maken met vergrijzing als ontgroening. Het aandeel ouderen stijgt, terwijl het aandeel jongeren daalt. Hieronder worden beide begrippen verder toegelicht.

Vergrijzing Nederland vergrijst nog steeds. Momenteel is de ‘grijze druk’ in Nederland 33,1%5. Dit is opnieuw een stijging ten opzichte van het jaar ervoor, toen dit percentage nog op 32,6% lag. Een grijze druk van 33,1% betekent dat tegenover elke honderd potentiële arbeidskrachten (20- tot 64-jarigen) ruim 33 personen van 65 jaar of ouder staan. Zeventig jaar geleden waren dit er slechts 14. De grijze druk zal de komende jaren verder toenemen en rond 2040 haar hoogtepunt bereiken met bijna 50%. Na die tijd zal de grijze druk afnemen, omdat de naoorlogse generatie ‘babyboomers’ dan voor een groot deel overleden zal zijn. In vergelijking met de landelijke situatie is de grijze druk in Oldenzaal met 42,8% nu al erg hoog6. De verwachting is dat deze druk, net als in de rest van Nederland, verder zal toenemen de komende jaren. Het aandeel 65+’ers in de gemeente Oldenzaal is ook groter dan het Nederlands gemiddelde. In Oldenzaal ligt dit percentage in 2020 op 23,3% en landelijk op 19,5%6. De gedachte dat vergrijzing samengaat met meer vrij besteedbaar inkomen en meer consumptieve bestedingen gaat lang niet altijd op. De zorg neemt een grotere hap uit het inkomen en er worden soms nieuwe hypothecaire verplichtingen aangegaan om de oude dag verzekerd te hebben.

In absolute zin dalen de totale bestedingen gemiddeld na 55 jaar; personen met een leeftijd van 75 jaar of ouder besteden circa 2/3e van wat personen tussen 45 en 55 jaar besteden. Ouderen geven (relatief) meer uit aan woninginrichting en huishoudelijke apparaten, maar minder aan zaken als kleding, onderwijs, horeca en vervoer(s)middelen. Het gemiddeld consumentenvertrouwen is ook minder hoog bij oudere inwoners24. Figuur 1: Bestedingen en inkomens huishoudens

Bron: CBS, 2017 24 Vergrijzing en de Nederlandse economie (CBS, 2017)

70 Naar verwachting komen er wel steeds meer 65-plussers met een hoger besteedbaar inkomen, onder meer als gevolg van dubbele pensioenen. Inmiddels is de pensioenleeftijd al enige jaren opgeschoven naar boven. Vitale senioren hebben tegenwoordig hun leven anders ingericht dan in de afgelopen decennia. Ze zijn actiever, hebben gemiddeld meer te besteden dan de vorige generatie en doen dat ook. Voor een deel verhuizen ze naar de rustige provincies of ze beschikken daar over een tweede huis. Hun koopkracht verschuift mee. Waarschijnlijk zal een aanzienlijk deel van hen kiezen voor kernen met voorzieningen, en veel minder voor de kleine dorpen zonder voorzieningen. De effecten van de vergrijzing op de bestedingen zijn al met al zeer afhankelijk van de specifieke situatie in een verzorgingsgebied, maar lijken over het algemeen niet positief. Uiteraard blijft het totaaleffect sterk afhankelijk van de algehele economische ontwikkeling. In ieder geval betekent vergrijzing dat iedere ondernemer op de hoogte moet blijven van wensen en bestedingspatronen van ouderen, zodat zijn producten en diensten beter kunnen worden afgestemd op de oudere consument. Dit uit zich onder andere in kleinere porties in de foodsector, branche-specifieke aanpassingen, meer behoefte aan opticien- en audicienproducten en nieuwe winkelconcepten, zoals ouderenwinkels.

Ook zaken als persoonlijke aandacht in de winkel zijn bovengemiddeld belangrijk voor de oudere consument.

Ontgroening Waar het aandeel ouderen toeneemt, daalt het aandeel van de werkzame bevolking en het aandeel van de kinderen/jongeren. Dit laatste wordt ontgroening genoemd. Momenteel is de ‘groene druk’ in Nederland 36,9%5. Dit betekent dat tegenover elke honderd potentiële arbeidskrachten (20- tot 64-jarigen) circa 37 personen staan met een leeftijd tussen de 0 en 20 jaar. Rond 2025 zal het aandeel 65+’ers in Nederland het aandeel jongeren inhalen. Ontgroening kan een behoorlijk effect hebben op de voorzieningen. Vooral het platteland heeft potentieel het meest te maken met effecten van ontgroening; jongeren trekken sterker naar de grotere dorpen en steden toe. Daar zijn de voorzieningen voor hen volop aanwezig en zijn tevens passende woningen beschikbaar. Het aandeel 0- tot 25-jarigen in Oldenzaal bedraagt in 2020 27,3%6. Landelijk is dit 27,9%. Zoals te zien in tabel 3, is de ontgroening in Oldenzaal de afgelopen 10 jaar ongeveer even snel gegaan als het landelijk gemiddelde (-1,8 en -1,9). De vergrijzing is in Oldenzaal echter sneller gegaan dan het Nederlands gemiddelde met +6,2 ten opzichte van +4,2. Tabel 3: Leeftijdsopbouw Gemeente Oldenzaal en Nederland Oldenzaal Oldenzaal Nederland 2010 2020 2010 0-25 jaar 29,1% 27,3% 29,8% 25-65 jaar 53,7% 49,4% 54,9% > 65 jaar 17,1% 23,3% 15,3% Bron: CBS Statline, 1 januari 2020

Nederland 2020 27,9% 52,6% 19,5%

71

Bijlage 3 - Trends en ontwikkelingen Er zijn een aantal trends te onderscheiden die direct of indirect invloed hebben op de Nederlandse winkelgebieden en winkelstructuur. Deze trends op landelijk niveau zijn vaak ook op regionaal of lokaal niveau zichtbaar. De diverse ontwikkelingen zullen vroeg of laat gevolgen hebben voor het te voeren gemeentelijke detailhandelsbeleid. De belangrijkste trends en ontwikkelingen geven we hier weer.

Online winkelen Het gebruik van internet voor het doen van aankopen is de afgelopen jaren sterk blijven stijgen. Het aantal webwinkels in Nederland is in tien jaar tijd meer dan verdrievoudigd, van circa 15.000 webwinkels in 2010 tot ruim 50.000 in 202025. In 2013 bedroegen de online bestedingen nog ongeveer 10 miljard euro, in 2018 ruim 23 miljard euro en in 2019 inmiddels bijna 26 miljard euro26. Tien jaar geleden winkelden 9,3 miljoen Nederlanders wel eens online, inmiddels is dit gegroeid tot 11,7 miljoen in het tweede kwartaal van 2019 en zelfs 12,5 miljoen in hetzelfde kwartaal van 20202728. Figuur 2: Verwacht online aandeel per branche 2018-2025

Bron: GFK/Thuiswinkel Monitor & ING Economisch Bureau, 2019

25 Hoeveel webwinkels zijn er in Nederland? (Thuiswinkel.org, 2020) 26 Nederlandse consumenten geven online €25,8 miljard uit in 2019 (Thuiswinkel.org, maart 2020) 27 Online winkelen steeds populairder (CBS, 2011) 28 Nederlandse online consumentenbestedingen stijgen in Q2 met 12% naar €6,36 miljard

(Thuiswinkel.org, september 2020)

72 Het aandeel bestedingen dat online gedaan wordt aan producten is van bijna 8% in 2014 gestegen naar 13 à 17% in 2018 en dit aandeel stijgt jaarlijks hard door. Zo lag het aandeel online in Q2 van 2019 op 24% en in Q2 van 2020 op 26%29. Behalve de branches media, elektronica, mode en speelgoed laat ook de food sector – hoewel in absolute zin nog klein met circa 4% marktaandeel in 2018 - sterke groeipercentages zien. Het via het internet bestellen en vervolgens ophalen van een bestelling bij Pick-up-points is in de loop der jaren steeds normaler geworden. Ook de bezorgservices en maaltijdboxen spelen hierin een grote rol. Social media vervullen inmiddels een grote rol bij het nemen van beslissingen door een consument: meningen van mede-consumenten (reviews) en influencers/vloggers/bloggers worden steeds belangrijker ten opzichte van reguliere advertentiekanalen, zoals reclamefolders. De consument heeft tegenwoordig tal van keuzemogelijkheden en kan gemakkelijk producten met elkaar vergelijken. De smartphone is onontbeerlijk geworden. Potentiële consumenten kunnen op elke gewenste plek van de meest actuele aanbiedingen op de hoogte gehouden worden en kunnen daar vervolgens ook naar handelen. Social media worden volledig geïntegreerd in de online proposities. Zij dichten de kloof tussen online en offline aanbod.

Winkels maken inmiddels veel gebruik van de technische mogelijkheden; apps bieden vele kansen. Dat de smartphone onmisbaar is geworden blijkt uit de cijfers: in 2019 gebruikte 37% van de online kopers wel eens zijn telefoon om een aankoop te doen en in 2020 ligt dit percentage al op 43%28. Hoewel de komst van het internet aanvankelijk heeft geleid tot het deels verdwijnen van bepaalde soorten winkels (fotozaken, reisbureaus), zien we nu ook een omgekeerde trend ontstaan. Enkele online-aanbieders kiezen ervoor om ook met een fysieke winkel in de stad aanwezig te zijn. Coolblue is hier een goed voorbeeld van. Ontegenzeggelijk echter is het feit dat de grote retailplatformen (Bol.com, Wehkamp, Zalando en de in Nederland steeds nadrukkelijker aanwezige partijen Amazon en Ali Express) een groeiend aandeel van de consumentenbestedingen voor hun rekening nemen. Hoe dit uiteindelijk uitpakt in een nieuwe stabiele situatie blijft ongewis. Daarbij staat de lokale winkelier ook voor de vraag: hoe acteer ik in het sociale domein? Werk ik met een (eigen) webshop? Sluit ik me aan bij lokale initiatieven? Maak ik gebruik van een groot retailplatform? Figuur 3 en 4: Grote retailplatformen nemen een aanzienlijk aandeel van de consumentenbestedingen voor hun rekening en Warenhuis Groningen is een voorbeeld van een online platform dat producten van lokale ondernemers aanbiedt

29 Infographic Thuiswinkel Markt Monitor Q2 2020 (Thuiswinkel.org, 2020)

73 Schaalvergroting Voor kleinschalige winkelcentra met een gemengd aanbod (doelgericht, maar ook recreatief shoppen) is het steeds moeilijker aan de toenemende eisen van de consument te voldoen. Er vindt een schaalvergroting plaats in de voorzieningenstructuur. De consument verwacht een completer assortiment, of het nu gaat om levensmiddelen, mode of meubelen. In zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector neemt de noodzakelijk benodigde massa (=aantal m² WVO) voor een winkelgebied toe. Ook op het niveau van de winkel vindt dit proces plaats: tien jaar geleden was een supermarkt van 600 à 800 m² WVO voldoende groot, tegenwoordig heeft een fullservice supermarkt minimaal het dubbele nodig. Ondernemers hebben daardoor soms een groter pand nodig om zich te huisvesten. Mede gezien de gewenste bereikbaarheid voor de consument en een efficiënte bevoorrading groeit de vraag naar een vestiging buiten, of aan de rand van, bestaande winkelcentra.

Branchevervaging en blurring Sterk samenhangend met de schaalvergroting is de trend van de branchevervaging. Winkels verbreden hun assortiment om de consument meer te kunnen bieden. Eenieder kent de voorbeelden in zijn eigen omgeving: bouwmarkten verkopen ook planten, tuincentra verkopen ook huishoudelijke artikelen en supermarkten verkopen mediaproducten. Hier is sprake van een onomkeerbaar proces; de consument is er nu aan gewend dat deze mogelijkheden er zijn. ‘Blurring’ ontstaat wanneer diverse sectoren zich met elkaar mengen, zoals horecaconcepten met detailhandelsverkopen en omgekeerd. Meerdere disciplines worden onder één dak aangeboden, zoals retail, horeca, cultuur en vermaak. Een al langer bestaand voorbeeld is de bakker met lunchroom, maar ook in het kader van de behoefte aan beleving komen steeds meer nieuwe concepten in beeld. Figuur 5: Bakker Haafs en Boomker Boeken in het centrum van Haren (Groningen) vinden elkaar letterlijk in het midden via een bakkerscafé annex leesgedeelte

Bron: Oogst Groningen

74 Consumentengedrag Door veranderingen in de wensen van de consument is het consumentengedrag de afgelopen decennia sterk veranderd. Verblijf in en beleving van winkelgebieden is in toenemende mate van belang. Zowel in de detailhandel als in de horeca wordt de vraag naar service en gemak steeds groter. Ook is de consument tegenwoordig meer klimaatbewust en zijn thema’s als duurzaamheid en social impact van grote invloed bij keuzegedrag. Een andere ontwikkeling is dat afstand, door de opkomst van de e-bike, niet meer een allesbepalende factor is bij het bezoeken van winkelgebieden. De e-bike is niet gebonden aan autoparkeerplaatsen, waardoor de consument tot in het centrum kan komen. Onder andere door deze ontwikkeling is de consument mobieler dan voorheen en stelt hij/zij andere eisen aan een bezoek aan de stad.

Identiteit, authenticiteit, beleving De laatste jaren zijn identiteit en authenticiteit belangrijke thema’s in het ruimtelijk beleid, en een middel om een gebied onderscheidend vermogen te geven. Hierdoor kan een stad, wijk of regio op de kaart en in de markt geplaatst worden. De consument is door de toegenomen mobiliteit en behoefte aan andere vormen van tijdsbesteding bereid om langere afstanden af te leggen naar aantrekkelijke winkelcentra. Het onderscheid tussen het doen van boodschappen – efficiënt aankopen doen – en shoppen is steeds duidelijker geworden. Wanneer de consument ervoor kiest om te gaan shoppen zijn omgeving, sfeer en ambiance heel belangrijk. Deze ‘beleving’ van een winkelgebied wordt bepaald door diverse elementen. Het gaat dan onder andere om de servicegraad, de parkeergelegenheid, de inrichting van de openbare ruimte, de aanwezigheid van evenementen, de kwaliteit van de (dag)horeca en technologische snufjes zoals gratis wifi en apps met aanbiedingen. Bij parkeren gaat het niet alleen om de beschikbaarheid van een parkeerplaats, maar ook of deze gratis is, voldoende maatvoering heeft en op welke afstand van de winkels hij ligt. Dit alles draagt sterk bij aan het realiseren van een eigen identiteit van een stad of kern.

Wegvallen van het middensegment De afhankelijkheid van een keten of franchiseformule brengt risico’s met zich mee. Diverse bedrijven hebben afgelopen jaren te kampen gekregen met een faillissement. Met name het middensegment heeft hier hinder van ondervonden. De profilering is niet altijd meer de juiste, waardoor de bedrijfseconomische situatie voor meerdere ketens nijpender is geworden. Door onvoldoende onderscheidend eigen gezicht zijn reeds diverse formules omgevallen. De omgevallen formules beperken zich niet alleen tot middelgrote spelers, maar ook de grote formules met weinig eigen profilering hebben het erg lastig. Bekende voorbeelden die moeilijke tijden doormaken zijn onder meer Hema en Blokker, maar zij hebben het tij nog kunnen keren. Voor onder meer V&D, Coolcat, Steps, Didi en Miller&Monroe is dit helaas niet gelukt. Doordat sommige eigenaren meerdere formules hebben, zien we ook dat door herprofilering formules wegvallen.

Wijzigend trekkerbeeld Tot in de jaren ’90 van de vorige eeuw waren vooral de Nederlandse warenhuizen belangrijke ankerpunten in de verzorgingsstructuur. Het succes van de drie grote Nederlandse warenhuizen (V&D, Bijenkorf en HEMA) is de afgelopen tijd echter zeer wisselend geweest; V&D is inmiddels verdwenen, terwijl Bijenkorf zich succesvol heeft geherpositioneerd in het luxe segment op toplocaties in voornamelijk het westen van het land. De komst van Hudsons Bay naar Nederland was even bombastisch als kortstondig.

75 Andere winkelketens bepalen daarom nu de looproutes in winkelgebieden. De positionering van formules als de Mediamarkt, Zara of (zoals vanouds) een HEMA of Action en lokale bekende ondernemers (in kleinere plaatsen) is voor de winkelstructuur zeer belangrijk.

Sanering supermarkten Ongeveer sinds het begin van dit millennium is er sprake van een langdurige strijd tussen supermarkten, die geleid heeft tot een saneringsslag binnen de supermarktsector. Naast het verdwijnen van de kleinere supermarkten zijn ook diverse supermarktformules, waaronder Edah, Konmar, Nieuwe Weme, C1000 en EmTé verdwenen. Een verdere reorganisatie van de branche is niet ondenkbaar. Dit kan gevolgen hebben voor de supermarktstructuur in de bestaande winkelgebieden. Tevens hebben sommige formules verschillende prijsranges binnen hun winkels doorgevoerd; afhankelijk van de ligging in het land (gestuurd door kracht concurrentie) of in een plaats (bv. centra van grotere steden) kan een ander prijsbeleid gevoerd worden. Afgezien van een daling van het aantal formules is de omvang van de supermarkten gemiddeld wel gestegen (schaalvergroting); dit loopt redelijk synchroon met de landelijke daling van het aantal speciaalzaken.

Opvolgingsproblematiek De vergrijzing onder MKB-ers stijgt en de komende jaren bereiken veel ondernemers de pensioengerechtigde leeftijd. Veel zelfstandige ondernemers hebben de laatste jaren echter problemen met de opvolging van hun bedrijf. Het automatisme van ‘overdracht van vader op zoon’ verdwijnt. Dat betekent uiteindelijk dat veel winkels leeg komen te staan of van gedaante veranderen. Dit speelt zowel in grote als kleine kernen, maar de effecten zijn niet overal gelijk. In grotere plaatsen komt wellicht een filiaalbedrijf in het pand, mede afhankelijk van de locatie van de winkel. In kleinere kernen met een beperkt draagvlak en op minder goede locaties ontstaat vaker leegstand. De ondernemer heeft het door de vaak lage vaste lasten nog lang kunnen volhouden, maar voor een nieuwe start na overname is de exploitatie niet meer rendabel te maken. Behalve leegstand in een kern geeft dit voor de ondernemer nog meer problemen, aangezien het pand vaak ook dienstdeed als pensioenvoorziening.

Financiering en huurniveau Bij gewenste investeringen in een onderneming - of het nu gaat om de start van een onderneming, een vergroting, of een interieuraanpassing - lopen ondernemers vaak aan tegen een financieringsprobleem. Banken blijken veelal niet, of alleen tegen zeer forse tarieven, bereid tot financiering. Alternatieve vormen van financiering komen steeds meer in beeld. Crowdfunding en kredietunies bieden nieuwe financieringskansen voor ondernemers. Maar niet alleen de financiering zorgt voor problemen, ook de huurprijzen geven vaak aanleiding tot discussies. De afgelopen jaren zijn op diverse locaties de huurniveaus gedaald, maar niet in alle gevallen is het huurprijsniveau aangepast aan de huidige werkelijkheid. Bovendien blijkt bij onderhandelingen over de huurprijs dat vastgoedpartijen vaak te weinig flexibel zijn om tot een acceptabele constructie voor de huur te komen.

76 Ontwikkeling leegstand Het afgelopen decennium is de leegstand in het land aanzienlijk toegenomen. De economische crisis was een belangrijke oorzaak, maar ook de opkomst van de aankopen via internet hebben de toename van de leegstand snel doen groeien. Toch waren de leegstandspercentages niet overal in het land en in elk type winkelgebied even hoog. Vooral aan de randen van het land (specifiek de krimpgebieden) en in middelgrote steden lag de leegstand op een erg hoog niveau30. Mede door diverse ingezette acties is de afgelopen jaren de leegstand teruggedrongen; deels had dit te maken met het feit dat vooral horeca zich in de leegkomende panden ging vestigen, maar ook door bijvoorbeeld transformatie naar andere functies. Bij de horeca lijkt inmiddels het verzadigingspunt bereikt te zijn. Vanaf medio 2019 is de leegstand, ook landelijk, weer gestegen. Er is nog steeds sprake van voortgaande groei van online bestedingen, met als gevolg diverse faillissementen, vooral in de modische sector. Het algemene beeld is dan ook dat de komende jaren de leegstand mogelijk nog weer verder gaat toenemen, nu ook het aantal passanten in de echte A-1 gebieden van de grote steden aan het afnemen is. Leegstand, online bestedingen en faillissementen zullen door de huidige coronacrisis alleen maar verder oplopen. Figuur 6: Ontwikkeling landelijke leegstandspercentages per deelgebied

Bron: Locatus, 2019

30 Winkelleegstand in de drie noordelijke provincies (Broekhuis Rijs Advisering, augustus

2018); Transformatie winkelpanden vervolg; Drie Noordelijke provincies (Broekhuis Rijs Advisering, april 2019)

77

Bijlage 4 - Relevant onderzoek Voor deze detailhandelsvisie zijn zowel het koopstromenonderzoek uit 2019 als de coronaoplegger over winkelgebieden in Overijssel uit 2021 uiterst relevant. Het koopstromenonderzoek geeft inzicht in onder andere de koopkrachtbinding, afvloeiing, toevloeiing en de beoordeling van de stad. De corona-oplegger is zeer actueel en gaat in op de uitgangssituatie, de weerbaarheid en het toekomstperspectief van steden in Overijssel. Hieronder worden beide onderzoeken nader beschreven.

Koopstromenonderzoek De koopkrachtbinding onder de inwoners van Oldenzaal lag in 2019 met circa 90% in de dagelijkse sector op een gemiddeld niveau, vergeleken met stedelijke gebieden van een vergelijkbare omvang (20.000 tot 35.000 inwoners). In de niet-dagelijkse sector blijkt de koopkrachtbinding lager te liggen dan gemiddeld ten opzichte van de referentiesteden, namelijk op 46% tegenover 55% gemiddeld. Een belangrijke verklaring hiervoor is de nabijheid van Enschede waar een groot en divers aanbod is in de niet-dagelijkse sector. Uit het koopstromenonderzoek blijkt verder dat de offline afvloeiing in de niet-dagelijkse sector vanuit Oldenzaal naar andere winkelgebieden een stuk hoger ligt dan in de referentiesteden met een vergelijkbare omvang. De gemeente Oldenzaal heeft een afvloeiing van 36%, waar de referentiesteden een gemiddeld percentage hebben van 25%. Een aanzienlijk deel van de inwoners van Oldenzaal gaat dus voor niet-dagelijkse aankopen naar andere steden, zoals Enschede en Hengelo, waar Plein Westermaat ligt. Qua afvloeiing naar een online verkoopkanaal in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector ligt Oldenzaal dicht op het gemiddelde van Oost-Nederland met percentages van 2,0 en 18,0 voor Oldenzaal en 2,1 en 20,5 voor Oost-Nederland.

Het merendeel van alle bestedingen in de dagelijkse sector in Oldenzaal is afkomstig van inwoners van de gemeente zelf, namelijk 82%. In de niet-dagelijkse sector ligt dit anders. Slechts 49% van de consumentenbestedingen in de niet-dagelijkse sector komt vanuit de gemeente zelf. De overige bestedingen komen voornamelijk vanuit overige delen van Nederland en deels vanuit Duitsland en van toeristen. In plaatsen met een vergelijkbare stedelijkheid als Oldenzaal ligt dit percentage tussen de 50 en 85. Oldenzaal heeft dus een relatief hoge toevloeiing van bestedingen in de niet-dagelijkse sector afkomstig van inwoners buiten de gemeente. Een belangrijke verklaring hiervoor is de aanwezigheid van de Woonboulevard Oldenzaal en omliggende woonwinkels, die met hun omvangrijke en onderscheidende aanbod een grote regionale aantrekkingskracht hebben. Het koopstromenonderzoek bij de woonboulevard laat zien dat maar liefst 78% van de consumentenbestedingen van buiten de eigen gemeente komt. De bezoeker van Oldenzaal is vrij positief over de verschillende aspecten van de winkelgebieden. De omvang en kwaliteit van het winkelaanbod in de gemeente Oldenzaal wordt beoordeeld met een gemiddelde van 7,6. De omvang en kwaliteit van het aanbod wordt bij de Woonboulevard iets hoger beoordeeld dan in de binnenstad, namelijk met een 7,9 tegenover een 7,5.

Zowel voor de bereikbaarheid als de parkeermogelijkheden voor de auto en fiets gaf de bezoeker van de Woonboulevard de hoogste scores, namelijk tussen de 8,0 en 8,5. In de binnenstad van Oldenzaal werden voornamelijk de bereikbaarheid per fiets (score 8,5) en het aanbod van horeca (score 8,0) hoog beoordeeld. De waardering voor de aanwezigheid van groen - wat een belangrijk onderdeel is van de beleving van de consument - en de bereikbaarheid per openbaar vervoer waren in beide winkelgebieden het laagst, namelijk 6,0 en 6,2 bij de Woonboulevard en 6,1 en 6,2 in de binnenstad.

78 Corona-oplegger winkelgebieden Overijssel Wat betreft Oldenzaal biedt deze analyse aan aantal relevante inzichten:  De veronderstelling is dat winkelgebieden die er vóór de coronacrisis goed voor stonden, beter kunnen herstellen van de negatieve effecten. De uitgangssituatie van een winkelgebied wordt onder andere afgemeten aan vloerproductiviteit, leegstandspercentages, regiofunctie en consumentenwaardering;  Oldenzaal scoort op deze meetlat een gemiddelde van 3.2, wat een redelijke uitgangssituatie betekent (scores kunnen variëren tussen 1 en 5);  De corona-weerbaarheid van een winkelgebied wordt vervolgens bepaald op basis van de brancheverdeling in het gebied (aandeel mode, horeca, levensmiddelen), schaalgrootte van de winkels en de omvang van het winkelgebied.  Oldenzaal scoort gemiddeld een 2.5 op dit onderdeel, wat betekent dat de stad veel impact ervaart van de coronacrisis.  Ook qua toekomstperspectief scoort Oldenzaal een 2.5. Deze variabele wordt bepaald op basis van de bevolkingsprognose, het inkomensniveau en het aandeel 65-plussers. Samengevat is de uitgangssituatie van Oldenzaal redelijk goed, maar zijn de te verwachten effecten van corona groot en is het toekomstperspectief niet optimaal.

79

Bijlage 5 – Relevante kaders en regelgeving Bij het formuleren van detailhandelsbeleid is het belangrijk in beeld te hebben welke relevante beleidskaders en regelgeving er op (inter)nationaal, regionaal en lokaal niveau zijn. Deze regelgeving biedt een kader voor het detailhandelsbeleid in Oldenzaal: het geeft richting en mogelijkheden en op onderdelen zeker ook beperkingen. In dit hoofdstuk beschrijven we de relevante kaders die een rol spelen bij het opstellen van een detailhandelsvisie. Er zijn feitelijk twee categorieën kaders:  Europees, landelijk en regionaal beleid: de gemeente Oldenzaal heeft hier geen directe invloed op, maar dient deze kaders wel in acht te nemen  Lokaal beleid: de gemeente Oldenzaal heeft hier direct invloed op.

5.1 Europese, landelijke en regionale kaders Europese Dienstenrichtlijn De Dienstenrichtlijn is in 2006 door het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie vastgesteld. Op 30 januari 2018 heeft het Europees Hof in een uitspraak bevestigd dat de Europese Dienstenrichtlijn ook van toepassing is op de detailhandel. Dit betekent dat de vestiging van detailhandel niet zomaar beperkt kan worden door een (lokale) overheid: de Dienstenrichtlijn beoogt namelijk een vrij verkeer van (in dit geval) diensten. Om in een gemeentelijk detailhandelsbeleid toch te kunnen sturen op de detailhandelsstructuur, dient een goede onderbouwing te worden opgesteld. Uit nadere uitwerking en jurisprudentie, zoals de recente zaak ‘Appingedam’31 in 2019, blijkt dat de Europese Dienstenrichtlijn zich niet verzet tegen het opnemen van branchebeperkingen, mits aan alle in artikel 15 lid 3 van de Dienstenrichtlijn genoemde voorwaarden wordt voldaan. Concreet betekent dit dat moet worden voldaan aan het discriminatieverbod en de eisen van noodzakelijkheid en evenredigheid. 1. Non-discriminatie betekent dat het verboden is om bedrijven of personen te beperken op grond van nationaliteit; 2. Branchebeperkingen zijn alleen mogelijk als er algemene belangen zijn die worden gediend. Algemene belangen kunnen belangen zijn t.a.v. milieu, volksgezondheid of openbare veiligheid.

Onder milieu wordt ook het stedelijk milieu of de ruimtelijke ordening gevat; 3. Een verbod/regeling moet evenredig zijn aan het doel. Als het probleem op een andere manier kan worden opgelost door het nemen van bepaalde maatregelen, dan kan een algeheel verbod op vestiging van (een bepaalde vorm van) detailhandel op een bepaalde plek te zwaar zijn. Op grond van bovenstaande regelgeving en uit jurisprudentie blijkt dat het voorkomen van leegstand en het behouden van leefbaarheid voldoende relevante argumenten zijn om te bepalen wáár detailhandel gevestigd kan worden. Ook kunnen via een brancheringsregeling in een detailhandelsvisie en via bestemmingplannen voor specifieke gebieden beperkingen aan de branchering worden gesteld. Hiermee wordt het belang van een heldere detailhandelsvisie, die op kwalitatieve en kwantitatieve basis is gestoeld, benadrukt.

31 Uitspraak 201309296/6/R3 van de Raad van State, te vinden op

https://www.raadvanstate.nl/actueel/nieuws/@116671/201309296-6-r3/

80 Ladder voor Duurzame Verstedelijking In 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, door het toevoegen van de zogenaamde ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’; per 1 juli 2017 is deze Ladder geactualiseerd. Doel van de Ladder is een zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. Gemeenten moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, motiveren conform de opbouw van de Ladder. In deze motivatie dient, in ieder geval op gebied van detailhandel, te worden ingegaan op:  De vraag of het initiatief een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling betreft;  Het ruimtelijk verzorgingsgebied;  De mate van behoefte aan het initiatief;  De vraag of het initiatief binnen stedelijk gebied geplaatst wordt. Zo niet, dan dient beargumenteerd te worden waarom dit niet mogelijk is. Een detailhandelsvisie, zoals deze detailhandelsvisie voor Oldenzaal en de bijbehorende kwantitatieve en kwalitatieve analyse, biedt een belangrijke basis voor een dergelijke motivatie. Echter, uiteindelijk vereist iedere significantie nieuwe ontwikkeling een nadere verdieping.

Provinciale Omgevingsvisie De provincie Overijssel geeft in haar Omgevingsvisie32 aan dat voor het behoud en het versterken van de leefbaarheid in steden en dorpen een goed functionerende detailhandelsstructuur van groot belang is. Detailhandel is een belangrijke motor van de lokale economie en werkgelegenheid. Door detailhandel te concentreren in kernwinkelgebieden blijven de binnensteden, historische dorpskernen en wijkwinkelcentra vitaal. Dit is belangrijk voor de eigen bevolking, maar ook voor het functioneren van de toeristisch-recreatieve sector. De provincie constateert dat er in de toekomst een overschot aan winkelmeters zal ontstaan. Het compacter maken van kernwinkelgebieden kan dan bijdragen aan het tegengaan van leegstand van winkelpanden in belangrijke routestructuren in steden en dorpen. Een uitzondering op bovenstaande kan worden gemaakt voor volumineuze detailhandel waarvoor geen ruimte gevonden kan worden in of aansluitend aan kernwinkelgebieden. Grootschalige detailhandel buiten kernwinkelgebieden kan alleen worden toegestaan in stedelijke centra. Als volumineuze detailhandel en grootschalige detailhandel een regionale uitstraling hebben, moet over de vestiging afstemming plaatsvinden met de regio. Weidewinkels zijn niet toegestaan.

32 Geconsolideerde Omgevingsvisie (2017), provincie Overijssel

81 Overijsselse Retailaanpak Een nadere uitwerking van de visie op retail op provinciaal niveau is te vinden in de ‘Overijsselse Retailaanpak’, een co-productie van provincie Overijssel en het Retail Platform Overijssel (RPO)33. De aanpak kent vijf pijlers:  Een stringent retailbeleid om te werken aan compacte winkelgebieden en lokale transformatie. Daarbij zijn duidelijke keuzes, regionale afstemming en juridische verankering noodzakelijk;  Werk maken van transformatie van winkelgebieden, gericht op een moderne functiemix;  Toekomstgericht ondernemerschap, innovatiekracht en digitalisering van de retail;  Toepassen van kennis en data;  Belang van profilering en onderscheidend vermogen. Het juiste profiel stimuleert de juiste consumenten om centrumgebieden te bezoeken.

5.2 Gemeentelijke kaders Coalitieprogramma 2018-2022 Oldenzaal In het coalitieakkoord van de gemeente Oldenzaal ‘Verbinden door Los te Laten’ is een aantal speerpunten benoemd die relevant zijn voor het gemeentelijk detailhandelsbeleid:  De binnenstad wordt gezien als het hart en het gezicht van Oldenzaal. Het is voor de gemeente belangrijk te werken aan een uniek en vitaal winkelgebied; dit zorgt voor sociale veiligheid, werkgelegenheid en een hoge belevingswaarde voor de stad, haar inwoners en bezoekers. In de binnenstad moet de beleving van de bezoeker centraal staan, met een compact en herkenbaar stadshart. Van belang daarin zijn sfeer en beleving, aanloopstraten met een uniek karakter, goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen, groen en duurzaamheid, goed ondernemerschap en vooral: een eigen karakter. De detailhandel wordt benoemd als een sector die moet investeren in de binnenstad.  De doelstelling om de positie van Oldenzaal als ondernemende stad en aantrekkelijke vestigingsplaats voor ondernemers nog verder te versterken;  Vanuit het thema recreatie en toerisme wil het coalitieakkoord initiatieven die de trekpleisters binnenstad, Hulsbeek en de woonboulevard verbinden, ondersteunen.

33 Retail Platform Overijssel bestaat uit MKB-Nederland Midden, MKB-Nederland Regio Zwolle

(vastgoed), Koninklijke INretail, Retailagenda, Koninklijke Horeca Nederland, VNO-NCW Midden, hogeschool Saxion, hogeschool Windesheim, het netwerk van Overijsselse centrummanagers en MarketingOost.

82 Detailhandelsvisie 2013 Het detailhandelsbeleid in Oldenzaal heeft de afgelopen jaren vastgelegen in de detailhandelsvisie Oldenzaal (2013). Op hoofdlijnen heeft Oldenzaal de afgelopen jaren:  Het primaat gelegd bij versterking van de binnenstad als hoofdwinkelgebied;  Gestreefd naar een duurzame wijkwinkelstructuur;  Gekozen voor behoud van de woonboulevard/woonbranche door verdere clustering, zonder brancheverruiming;  Er voor gekozen geen nieuwe detailhandel toe te staan buiten de beoogde winkelstructuur Bovenstaande beleidslijnen hebben de doelstelling gehad om een goed voorzieningenniveau te borgen voor inwoners en regiobezoekers, een goed ondernemersklimaat te garanderen en te zorgen voor duurzaam en intensief ruimtegebruik.

Plan ‘Boeskoolhart’ Het plan Boeskoolhart (2019) is een uitwerking van het coalitieakkoord om de focus te leggen op de binnenstad. Het plan is tot stand gekomen via een interactief proces met betrokkenen en bevat advies en concrete acties voor de korte termijn die zorgen voor een vitale binnenstad van Oldenzaal. In relatie tot het functioneren van de binnenstad als winkelgebied worden onder andere de volgende aanbevelingen gedaan:  Het versoepelen van regelgeving om zaken als ‘blurring’ mogelijk te maken;  De continuering van de inzet van een binnenstadsmanager;  Focus op de Duitse bezoeker;  Nadere uitwerking van het thema bereikbaarheid en parkeren;  Een actieve inzet op het gebied van acquisitie;  Voortzetting van de werkgroep kanslocaties en een pandenbank;  Het transformeren van lastig invulbare panden en het clusteren van winkels van buiten de binnenstad náár de binnenstad.

83

Bijlage 6 – Verklarende woordenlijst Dagelijkse artikelen

Levensmiddelen (food) en artikelen voor de persoonlijke verzorging.

Niet-dagelijkse artikelen

Alle artikelen die niet onder dagelijks vallen (o.a. kleding, elektronica, huishoudelijke artikelen, DHZ-artikelen, bruinen witgoed, wonen, vrije tijdsartikelen)

Food

Voedings- en genotmiddelen

Frequent benodigd non-food

Huishoudelijke artikelen, drogist, parfumerie

Modisch recreatief

Kleding, schoenen, lederwaren

Overig recreatief

Warenhuis, juwelier, optiek, hobby, media, sport, antiek

Doelgericht non-food

Doe-het-zelf, wonen, bruin- en witgoed, plant & dier, auto & fiets

Overige detailhandel

2e hands artikelen, audicien, erotiek

Koopkrachtbinding

De mate waarin inwoners uit een bepaald gebied (kern of gemeente) hun bestedingen in dat betreffende gebied doen.

Koopkrachtafvloeiing

De mate waarin inwoners uit een bepaald gebied hun bestedingen buiten dat gebied doen.

Koopkrachttoevloeiing

De mate waarin bestedingen in het betreffende gebied afkomstig zijn van inwoners van buiten dat gebied.

Wvo=winkelvloeroppervlak

Winkelvloeroppervlak dat voor de consument toegankelijk is (dus exclusief kantoren, magazijn ed.)

Koopstromen

Koopkrachtbewegingen tussen kernen, gemeenten of winkelgebieden door binding, afvloeiing en toevloeiing van koopkracht.

Vloerproductiviteit

Gemiddelde detailhandelsomzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak

PDV

Een Perifere Detailhandels Vestiging (PDV)-locatie is zo genoemd vanwege de ligging aan de rand, oftewel perifeer. Typische vestigingen op deze locaties zijn de ABC-groepen (auto’s, boten, caravans), en in de detailhandel betreft het met name de groep In/Om Huis, soms aangevuld met Overige Detailhandel. Bouwmarkten, tuincentra en woonwinkels hebben allemaal een grote oppervlakte nodig om hun waren te kunnen uitstallen. Ze passen om die reden niet in het centrum. Ook passen ze vanwege hun aard en

84 omvang niet in de traditionele winkelcentra. Vanwege de omvang is in sommige gevallen dan ook een minimale oppervlakte vereist om op een PDV-locatie gevestigd te mogen worden.

Broekhuis Rijs & De Gier Advisering Wederik 1 9801 LX Zuidhorn 0594-528358 info@brdgadvies.nl www.brdgadvies.nl