11 Actualisatie Structuurvisie Detailhandel -rapport (aang.)

Hoort bij raadsbesluitnr. 1092 van 28 juni 2021, de griffier,

I.I.

Oldenzaal Actualisatie Structuurvisie Detailhandel

Oldenzaal Actualisatie Structuurvisie Detailhandel

Opdrachtgever: Projectnummer: Datum:

Gemeente Oldenzaal 0620.485 09/07/2021

Adres Telefoon E-mail Web

Wederik 1 9801 LX Zuidhorn 0594-528358 info@brdgadvies.nl www.brdgadvies.nl

4

Inhoud 0

Samenvatting

5

1

Inleiding

7

2

Demografische situatie Oldenzaal 2.1 Bevolkingsgegevens 2.2 Demografische ontwikkelingen

9 9 11

3

Trends en ontwikkelingen 3.1 Algemene trends 3.2 Coronacrisis 3.3 Ontwikkelingen Oldenzaal

12 12 14 17

4

Kwantitatieve analyse 4.1 Algemeen 4.2 Relevant onderzoek 4.3 Distributieplanologische analyse

18 18 22 26

5

Kwalitatieve analyse per winkelgebied 5.1 Verzorgingsstructuur 5.2 Oldenzaal - Binnenstad 5.3 Oldenzaal - Woonbranche 5.4 Oldenzaal - Zuid-Berghuizen 5.5 Oldenzaal - De Thij 5.6 Oldenzaal - De Essen 5.7 Oldenzaal - De Graven Es

28 28 30 42 46 48 50 51

6

Detailhandelsvisie gemeente Oldenzaal 6.1 Oldenzaal: regionaal koopcentrum met eigen karakter 6.2 Binnenstad: sfeervol, compact en onderscheidend 6.3 Vitaal aanbod in de wijkcentra en dagelijkse clusters 6.4 Een sterk meubelcluster als unique selling point 6.5 Overig

52 52 54 60 62 63

7

Actieplan 7.1 Binnenstad 7.2 Wijkcentra en supermarktlocaties 7.3 Wooncluster

65 65 67 67

Bijlage 1 - Bevolkingsontwikkeling Oldenzaal Bijlage 2 - Demografische ontwikkelingen Bijlage 3 - Trends en ontwikkelingen Bijlage 4 - Relevant onderzoek Bijlage 5 - Relevante kaders en regelgeving Bijlage 6 - Verklarende woordenlijst

5

0 Samenvatting Aanleiding De detailhandel is een belangrijke sector voor Oldenzaal qua werkgelegenheid, voorzieningen, levendigheid en bezoekers. Van oudsher heeft Oldenzaal een sterke positie als koopstad in noordoost Twente. De ontwikkelingen in de detailhandel gaan snel. Onder andere de opkomst van het online winkelen, de coronacrisis en vergrijzing maken dat winkelomzet en het functioneren van winkelgebieden onder druk staat. Dit geldt met name voor de niet-dagelijkse sector en vooral voor het recreatieve winkelen. In Oldenzaal, met haar grote niet-dagelijkse aanbod, zijn de risico’s op leegstand, verminderde bezoekersaantallen en een verschralend aanbod aanzienlijk, niet in de laatste plaats omdat het voor een middelgrote plaats moeilijk is zich te onderscheiden. Het dalende bezoekersaantal van de afgelopen jaren illustreert dit. Het is dan ook belangrijk om de juiste keuzes te maken voor de detailhandel in Oldenzaal, vanuit een heldere visie op de huidige en toekomstige structuur. Het huidige detailhandelsbeleid is opgesteld in 2013. De ontwikkelingen gaan snel en de keuzes zijn dermate urgent, dat actualisatie gewenst is.

Doel detailhandelsvisie Op basis van inzicht in de actuele situatie van de detailhandel in Oldenzaal (kwantitatief én kwalitatief) worden in deze visie de positie en het perspectief van de winkelstructuur en de verschillende deelgebieden in beeld gebracht. Op basis van trends, ontwikkelingen en behoeften wordt vervolgens duidelijkheid gegeven over de wijze waarop de winkelgebieden zich verder moeten ontwikkelen tot toekomstbestendige en aantrekkelijke centra. Het resultaat is een heldere ambitie met betrekking tot de toekomst van de detailhandel in Oldenzaal en een concreet actieplan om aan die toekomst te werken.

Hoofdlijnen detailhandelsvisie Oldenzaal streeft ernaar haar positie te behouden als belangrijkste koopcentrum van noordoost Twente, met een eigen onderscheidend karakter, sterke lokale ondernemers, een sfeervolle binnenstad, goede wijkwinkelvoorzieningen en een wooncluster/woonboulevard als unique selling point dat bezoekers uit de wijde regio en Duitsland trekt. Om dit te bereiken wordt in algemene zin ingezet op de volgende speerpunten:  De huidige structuur, met een centrale rol voor de binnenstad, twee wijkcentra en één buurtcentrum en de woonsector in het zuiden van Oldenzaal dient gehandhaafd en geborgd te worden. Waar mogelijk dienen functies geclusterd te worden in en verplaatst naar deze gebieden.  Samenwerking met en tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente en aandacht voor het perspectief van ondernemers is een kernpunt in het vasthouden en uitbouwen van onderscheidend vermogen.

Deelgebieden: binnenstad 

In de binnenstad wordt gestreefd naar een compacter, goed gevuld en sfeervol kernwinkelgebied. Kwaliteit gaat daarbij vóór kwantiteit, waarbij aandacht dient te zijn voor een goede functiemix met, naast detailhandel, ook veel ruimte voor horeca, cultuur en eventueel commerciële dienstverlening. Sfeer en beleving, bijvoorbeeld door vergroening, gevelkwaliteit, straatmeubilair en inrichting zijn van cruciaal belang voor een goed functionerende binnenstad.

6 







De aanloopstraten van het kernwinkelgebied dienen te functioneren als hoogwaardige entrees van het kernwinkelgebied, met een mix van commerciële functies en wonen, met een hoogwaardige uitstraling op straat en in het gevelbeeld. Het is van belang actief in te zetten op een verplaatsing van bedrijven buiten de binnenstad naar binnen, om het aanbod en de uitstraling van het winkelgebied op een hoog niveau te houden en te versterken. De ambitie is om binnen de periode van deze visie (indicatief 6-8 jaar) via een veranderde functiemix én een sanering van winkelmeters buiten de binnenstad, tot een reductie in het aanbod aan winkelmeters te komen van minimaal 5.000m2. Om de binnenstad beter te laten functioneren is de ambitie om de routing en vindbaarheid te verbeteren en te verkennen of kort parkeren in enkele aanloopstraten haalbaar is.

Deelgebieden: wijkcentra 



Het streven is om de wijkwinkelcentra Zuid-Berghuizen en De Thij te ondersteunen en waar mogelijk te versterken. Indien haalbaar kan relocatie van bestaande solitaire supermarkten naar deze centra een wenselijke optie zijn. Buurtsteunpunt De Essen heeft een kwetsbare, maar relevante positie die gehandhaafd kan blijven; We zien ruimte om bestaande supermarkten op onderdelen te faciliteren in hun doorontwikkeling. Daarbij valt te denken aan uitbreiding van het vloeroppervlak om te voldoen aan de huidige moderne maatstaven, maar ook aan relocatie om beter gepositioneerd te zijn. Voorwaarde is altijd een goede ruimtelijke inpasbaarheid en bij relocatie een aansluiting op bestaande winkelgebieden en het wegbestemmen van bestaande winkelmeters.

Deelgebieden: meubelcluster  Nieuwe perifere initiatieven in de woonbranche worden geclusterd in het wooncluster (Woonboulevard en omliggende woonbedrijven). In principe zijn daarbuiten geen vestigingsmogelijkheden;



Een betere samenhang in het gebied is het streven, enerzijds op ruimtelijk gebied, maar zeker ook in gezamenlijke positionering en (marketing)profilering;



De ambitie is om een beperkte branche uitbreiding toe te staan in de branche In&Om het Huis. Het streven daarbij is om de positie en aantrekkingskracht van het cluster te versterken met een branche die niet dragend is in de binnenstad. Ook een beperkte uitbreiding in het aanbod aan daghoreca (gemaximeerd in aantal en categorie) kan op basis van deze visie worden toegestaan.

Actieplan Bij de detailhandelsvisie is een actieplan geformuleerd, waarin de geformuleerde ambities worden geoperationaliseerd.

7

1

Inleiding

De gemeente Oldenzaal wil haar winkelgebieden zo aantrekkelijk mogelijk houden, niet alleen omdat de detailhandel een belangrijke werkgever is, maar ook omdat de detailhandel bijdraagt aan de leefbaarheid en de aantrekkingskracht van Oldenzaal. Een winkelgebied is een gebied waar mensen elkaar ontmoeten en heeft dus voor veel mensen een maatschappelijke betekenis. De ontwikkelingen in de detailhandel gaan de laatste jaren erg snel. De netto-impact van die ontwikkelingen op winkelgebieden is zeer groot: bezoekersaantallen en omzetten nemen af en het verdienmodel van diverse winkels staat onder druk. Dit leidt landelijk, maar zeker ook in Oldenzaal, ontegenzeggelijk tot het verdwijnen van bedrijven. Een gebrek aan goede opvolging en vergrijzing versterken dit proces. Groeiende leegstand, een verschralend aanbod zijn het gevolg. Daarbij ligt verloedering en een afname van de aantrekkelijkheid van (delen van) een winkelgebied op de loer. De coronacrisis, de periode waarin deze visie tot stand is gekomen, heeft deze processen in een stroomversnelling gebracht. Juist voor Oldenzaal, met haar relatief grote aanbod aan niet-dagelijkse winkels, is het belangrijk om nu de juiste keuzes te maken en bij te sturen, zodat de winkelstructuur vitaal en aantrekkelijk blijft. De behoefte aan een actuele detailhandelsvisie voor de gemeente is dan ook groot.

De meest recente detailhandelsvisie van de gemeente Oldenzaal dateert uit 2013. Een actuele visie is van belang zowel om het verzorgingsniveau van haar inwoners op verschillende schaalniveaus te optimaliseren als om in te kunnen spelen op vragen en aanbiedingen van marktpartijen (waaronder ontwikkelaars, beleggers, eigenaren en winkelformules). De gemeente Oldenzaal kan op basis van een geactualiseerde structuurvisie voor de detailhandel duidelijke standpunten innemen naar aanleiding van vragen uit de markt en is daarmee ook een transparante partij voor marktpartijen. Naast het hebben van een duidelijk standpunt inzake bijvoorbeeld perifere detailhandelsvestigingen dient ook duidelijk te zijn hoe de gemeente bijvoorbeeld omgaat met webshops en zaken als uitbreidingsruimte voor nieuwe winkels of juist sanering van winkelruimte. Op basis van de op te stellen visie kunnen de juiste randvoorwaarden voor het toekomstige beleid geformuleerd worden en kunnen concrete beleids- en actiepunten ingezet worden voor een gezond toekomstig detailhandelsbeleid. Het nieuwe beleid, zoals verwoord in dit document, is in samenwerking met de betrokken stakeholders opgesteld.

Doelstelling Het opstellen van een actuele detailhandelsstructuurvisie voor de gemeente Oldenzaal heeft meerdere doelen: 1. Inzicht in de actuele situatie van de detailhandel in Oldenzaal. Zowel de kwantitatieve (distributieplanologische ruimte) als de kwalitatieve positie van de winkelgebieden in de gemeente Oldenzaal (waaronder de binnenstad, de buurtwinkelcentra de Thij en Zuid-Berghuizen, en de Woonboulevard) wordt in beeld gebracht. 2. Het formuleren van de positie van de winkelgebieden in de toekomstige voorzieningenstructuur van de gemeente en de regio; 3. Het toetsen van het huidige beleidskader aan de huidige behoeften;

8 4. Het geven van duidelijkheid over de wijze waarop de winkelgebieden zich verder moeten ontwikkelen tot toekomstbestendige centra. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de trends en ontwikkelingen in de detailhandel (waaronder de effecten van de huidige coronacrisis), de horeca, het vastgoed en de ontwikkelingen in de omliggende kernen.

Vraagstelling Op basis van de doelstelling zijn de volgende onderzoeksvragen opgesteld: 1. Wat is kwalitatief en kwantitatief de huidige stand van zaken van de detailhandel in de gemeente Oldenzaal? 2. Hoe ziet de huidige detailhandelsstructuur van Oldenzaal eruit en wat is het verzorgingsgebied van de verschillende winkelgebieden? 3. Hoe functioneren de verschillende winkelgebieden (inclusief verblijfsruimte) in de gemeente en de regio afzonderlijk, en ten opzichte van elkaar? 4. Welke recente trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de detailhandel en de detailhandelsstructuur van Oldenzaal, en op welke wijze kan hier in het belang van de toekomstige detailhandelsstructuur mee worden omgegaan? 5. Hoe ziet de actualisatie van de SWOT-analyse van de detailhandel in Oldenzaal eruit? 6. Wat is er in de afgelopen jaren (sinds 2013) veranderd in bovenstaande aspecten? 7. Wat zijn de gevolgen van de uitspraak van de Raad van State (dienstenrichtlijn Woonplein Appingedam) voor wat betreft het opstellen van nieuw detailhandelsbeleid voor de gemeente Oldenzaal? 8. Wat is de toekomstig gewenste detailhandelsstructuur van de gemeente Oldenzaal? 9. Wat is de positie en het perspectief voor de verschillende gebieden binnen deze structuur? 10. Welke actiepunten kunnen geformuleerd worden op de korte en lange termijn om deze detailhandelsstructuur te realiseren?

Leeswijzer Om deze vragen te kunnen beantwoorden worden in hoofdstuk 2 de bevolkingsgegevens en de demografische ontwikkelingen binnen de gemeente Oldenzaal in beeld gebracht. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen met betrekking tot de detailhandel weergegeven. Ook wordt in dit hoofdstuk een aantal actuele ontwikkelingen binnen Oldenzaal behandeld. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 en 5 de kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de huidige detailhandel per winkelgebied weergegeven, inclusief een distributieplanologische analyse en SWOT-analyses per deelgebied. Op basis van het voorgaande wordt in hoofdstuk 6 de toekomstige positie van de winkelgebieden geschetst en worden vanuit deze toekomstige positie de mogelijkheden voor versterking en profilering van de winkelgebieden aangegeven.

9

2

Demografische situatie Oldenzaal

Dit hoofdstuk gaat in op de demografische situatie van Oldenzaal. We belichten hier de huidige bevolkingsgegevens en bijlage 1 gaat in op de bevolkingsontwikkeling in de toekomst. Daarnaast komen demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en ontgroening, kort in dit hoofdstuk aan bod en worden de begrippen nader toegelicht in bijlage 2.

2.1 Bevolkingsgegevens De gemeente Oldenzaal omvat qua woonkernen enkel de stad Oldenzaal die op haar beurt verdeeld is in 14 wijken1 (zie figuur 2.1). De stad telde op 1 januari 2021 31.702 inwoners2. Dit aantal is nagenoeg gelijk gebleven aan het aantal van 2020. Op hoofdlijnen is dit inwonertal als volgt opgebouwd:  Het centrum van Oldenzaal met de omliggende schil (Binnenstad, Glinde-Hooiland, De Meijbree, Haerbroek-Scholtenhoek en Het Inslag-De Kleies) telt ruim 11.000 inwoners.  De wijken De Thij, De Graven Es, De Essen en Bekspring vormen het noordelijke (en deels westelijke) deel van de stad en tellen in totaal circa 16.000 inwoners. In deze wijken woont dus ongeveer de helft van de inwoners van Oldenzaal. Hier zijn dan ook veel voorzieningen aanwezig (supermarkten en winkels).  Het deel ten zuiden van het spoor wordt gevormd door de wijken Eekte-Hazewinkel, Hanzepoort (bedrijventereinen) en Zuid-Berghuizen. Het aantal inwoners in deze wijken ligt op bijna 4.000.  De wijken Het Hulsbeek (recreatiegebied) en Jufferbeek (bedrijventerrein) hebben een relatief grote oppervlakte, maar tellen slechts 300 inwoners. Tabel 2.1 geeft per wijk het aantal inwoners weer (cijfers 2020). Bijlage 1 gaat kort in op de bevolkingsontwikkeling in Oldenzaal.

Het inkomensniveau in Oldenzaal was met een gemiddeld besteedbaar inkomen van €42.000 in 2018 nagenoeg gelijk aan het Nederlands gemiddelde van €42.1003.

1 NB. Officieel is Oldenzaal verdeeld in 14 wijken, maar in de volksmond worden alleen De Thij,

De Graven Es, De Essen en Zuid-Berghuizen als echte wijk gezien. De overige ‘wijken’ hebben aanzienlijk minder inwoners en worden meer als buurt of gebied gezien. 2 Regionale kerncijfers Nederland (CBS Statline, 2021) 3 Inkomen van huishoudens, huishoudenskenmerken, regio (CBS, 2018)

10 Figuur 2.1: Overzicht wijken Oldenzaal

Bron: BRDG Advies Tabel 2.1: Inwoneraantallen per wijk in Oldenzaal Wijk Het Hulsbeek De Thij De Graven Es De Essen Bekspring Glinde-Hooiland De Meijbree Binnenstad Haerbroek-Scholtenhoek Het Inslag - De Kleies Jufferbeek Eekte-Hazewinkel Zuid-Berghuizen Hanzepoort Totaal gemeente Bron: CBS Statline, 1 januari 2020

Aantal inwoners 1-1-2020 235 5.995 5.335 4.560 160 3.605 1.055 2.455 1.850 2.485 95 195 3.735 60 31.836

Nieuwbouwplannen Hoewel het inwoneraantal van de gemeente Oldenzaal niet zal stijgen de komende jaren, zal het aantal huishoudens dat eerst nog wel doen. De gezinsverdunning zal de behoefte aan woningen de komende jaren laten stijgen. In de komende tien jaar verwacht Oldenzaal minimaal 600 woningen toe te voegen. Dit betreft vooral levensloopbestendige koopwoningen. In de binnenstad en De Graven Es zullen ongeveer 100 woningen bijgebouwd worden en in Zuid-Berghuizen 250 woningen. In de wijken Glinde-Hooiland, De Meijbree, De Thij en De Essen gaat het om een geschat aantal van 25 tot 75 nieuwe woningen per wijk in de komende tien jaar.

11 2.2 Demografische ontwikkelingen Vergrijzing en ontgroening Nederland vergrijst nog steeds. Momenteel is de ‘grijze druk’4 33,1%5 en dit zal de komende jaren verder toenemen. In vergelijking met de landelijke situatie is de grijze druk in Oldenzaal met 42,8% nu al erg hoog6. Naast vergrijzing heeft Nederland ook te maken met ontgroening, wat betekent dat het aandeel kinderen/jongeren daalt. Momenteel is de ‘groene druk’7 in Nederland 36,9%5. Rond 2025 zal het aandeel 65+’ers in Nederland het aandeel jongeren inhalen. De ontgroening is in Oldenzaal de afgelopen 10 jaar ongeveer even snel gegaan als het landelijk gemiddelde, de vergrijzing is echter sneller gegaan dan het Nederlands gemiddeld. Zie bijlage 2 voor een nadere toelichting op de demografische ontwikkelingen in Nederland en Oldenzaal.

4 De verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder en het aantal personen van 20

tot 65 jaar. Dit cijfer geeft inzicht in de verhouding van de ouderen tot het werkende deel van de bevolking. 5 Bevolking; kerncijfers (CBS Statline, 2020) 6 Regionale kerncijfers Nederland (CBS Statline, 2020) 7 De verhouding tussen het aantal personen van 0 tot 20 jaar en het aantal personen van 20 tot 65 jaar. Dit cijfer geeft inzicht in de verhouding van de jeugd tot het werkende deel van de bevolking.

12

3

Trends en ontwikkelingen

In dit hoofdstuk bespreken we kort een aantal algemene trends die direct of indirect te maken hebben met de Nederlandse winkelgebieden en winkelstructuur (bijlage 3 gaat uitgebreid in op deze trends en ontwikkelingen). Daarna staan we uitgebreid stil bij de effecten van de coronacrisis en de impact die de crisis heeft op onze winkelgebieden. Vervolgens gaan we in op een aantal actuele ontwikkelingen in Oldenzaal.

3.1 Algemene trends Op landelijk niveau spelen trends die ook op regionaal of lokaal niveau zichtbaar zijn. Diverse trends zullen vroeg of laat gevolgen hebben voor het te voeren gemeentelijke detailhandelsbeleid. De belangrijkste trends geven we hier kort weer; bijlage 3 gaat dieper in op deze trends.

Online winkelen Het gebruik van internet voor het doen van aankopen is de afgelopen jaren sterk blijven stijgen. Het aantal webwinkels in Nederland is in tien jaar tijd meer dan verdrievoudigd en de online bestedingen groeien elk jaar.

Schaalvergroting Zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector neemt de noodzakelijk benodigde massa (=aantal m2 winkelvloeroppervlak, WVO) voor een winkelgebied toe. Ook op het niveau van de winkel vindt dit proces plaats. Consumenten hebben tegenwoordig toenemende eisen en verwachten een completer assortiment. Er vindt een schaalvergroting plaats in de voorzieningenstructuur.

Branchevervaging en blurring Sterk samenhangend met de schaalvergroting is de trend van de branchevervaging. Winkels verbreden hun assortiment om de consument meer te kunnen bieden. Zo verkopen bouwmarkten ook planten en supermarkten ook mediaproducten. ‘Blurring’ ontstaat wanneer diverse sectoren zich met elkaar mengen, zoals horeca, cultuur en retail.

Consumentengedrag Het consumentengedrag is sterk veranderd door veranderingen in de wensen van de consument. Beleving, service en gemak zijn in toenemende mate van belang in winkelgebieden. Ook klimaatbewustheid, duurzaamheid en social impact zijn tegenwoordig van grote invloed bij keuzegedrag van consumenten. Ontwikkelingen zoals de e-bike hebben daarnaast gezorgd voor een grotere mobiliteit van de consument.

Identiteit, authenticiteit, beleving Een stad, wijk of regio kan door een sterk onderscheidend vermogen in de markt worden geplaatst. Door een sterke eigen identiteit kan de plaats consumenten naar zich toetrekken en aan zich binden.

13

Wegvallen van het middensegment Met name het middensegment heeft de afgelopen jaren te kampen gekregen met faillissementen. Door een onjuiste profilering en onvoldoende onderscheidend vermogen zijn reeds diverse formules omgevallen.

Wijzigend trekkerbeeld Voorheen waren vooral de Nederlandse warenhuizen (V&D, Bijenkorf, HEMA) belangrijke ankerpunten in de verzorgingsstructuur van winkelgebieden. Nu V&D verdwenen is en Bijenkorf enkel nog in de grootste steden is gevestigd, bepalen andere winkelketens nu de looproutes in winkelgebieden. De positionering van belangrijke formules is zeer belangrijk voor winkelgebieden.

Sanering supermarkten In de afgelopen twee decennia zijn diverse kleinere supermarkten en supermarktformules verdwenen. Een verdere reorganisatie van de branche is niet ondenkbaar en heeft gevolgen voor de supermarktstructuur in bestaande winkelgebieden.

Opvolgingsproblematiek De vergrijzing onder MKB-ers stijgt en de komende jaren bereiken veel ondernemers de pensioengerechtigde leeftijd. De opvolging van het bedrijf is echter vaak een probleem. Door lage vaste lasten kunnen huidige ondernemers het nog lang volhouden, maar voor nieuwe starters is het vaak niet rendabel te maken. In grotere kernen komt wellicht een filiaalbedrijf in het pand, maar in kleinere kernen met een beperkt draagvlak en op minder goede locaties ontstaat vaker leegstand.

Financiering en huurniveau Bij gewenste investeringen in een onderneming lopen ondernemers vaak aan tegen een financieringsprobleem. Banken blijken veelal niet, of alleen tegen zeer forse tarieven, bereid tot financiering. Daarnaast wordt op veel plaatsen het huurprijsniveau niet aangepast aan de huidige werkelijkheid, waardoor de huur van een pand op verschillende plekken erg duur is.

Ontwikkeling leegstand Onder andere de economische crisis en het online winkelen hebben gezorgd voor een toename van de leegstand, vooral aan de randen van het land en in middelgrote steden.

14 3.2 Coronacrisis Naast voorgenoemde trends en ontwikkelingen heeft de coronacrisis, die zich medio maart 2020 ontwikkelde, ongekende invloed op de maatschappij en dit geldt zeker ook voor de retailsector. De crisis heeft verregaande gevolgen voor de Nederlandse economie. Zo was er aan het begin van de coronacrisis een daling in de werkgelegenheid en een stijging in de werkloosheid te zien. Ook daalde het consumentenvertrouwen aanzienlijk en zal het aantal faillissementen uiteindelijk oplopen. Aan het begin van de crisis, in het tweede kwartaal van 2020, nam het aantal banen af met 3,0% ten opzichte van het kwartaal daarvoor. Dit betekende een verlies van circa 322.000 banen. Het aantal werklozen steeg in deze periode met circa 26%8. Vanaf het laatste kwartaal van 2020 is de werkloosheid weer geleidelijk aan het dalen. De coronacrisis heeft ervoor gezorgd dat het consumentenvertrouwen sinds april enorm is verslechterd. Zowel het oordeel van consumenten over de economie als de koopbereidheid van consumenten was in 2020 zeer negatief9. Hoewel het consumentenvertrouwen sinds oktober bijna elke maand weer (licht) toeneemt, ligt het nog lang niet op het niveau van vóór de crisis. Daarnaast liggen faillissementen op de loer doordat - ondanks compenserende overheidsregelingen, zoals de NOW, TVL en TOZO - veel ondernemers uiteindelijk niet opgewassen zijn tegen het omzetverlies.

Figuur 3.1: Consumentenvertrouwen, 2017-2021

Bron: CBS, 2021

8 Coronacrisis leidt tot ongekende daling aantal banen (CBS, augustus 2020) 9 Vertrouwen consument nagenoeg gelijk gebleven in maart (CBS, maart 2021)

15 Het totaalpakket van de stad, met evenementen en horeca, bestaat momenteel niet meer, waardoor de beleving afneemt en het minder leuk is om de stad te bezoeken. Recreatief winkelen is het afgelopen jaar sterk veranderd door de diverse beperkende maatregelen en het ontmoedigende beleid van de overheid om winkels te bezoeken. Maatregelen zoals de mondkapjesplicht, de looproutes en een maximaal aantal klanten maken het voor ondernemers lastig om dezelfde gastvrijheid te bieden als voorheen en om de gewenste omzet te draaien. De (intelligente) lockdowns van eind maart 2020 en midden december 2020 maakten 2020 helemaal een einde aan de omzetten van o.a. horecaondernemingen en niet-essentiële winkels. In de eerste maanden van 2021 zijn enkele versoepelingen doorgevoerd waarmee de eerste stappen naar totale opening zijn gezet; sinds februari kunnen klanten producten afhalen bij de winkel en sinds maart kunnen klanten winkelen op afspraak. Eind april 2021 wordt er verder versoepeld, waardoor klanten geen afspraak meer hoeven te maken om een nietessentiële winkel te bezoeken; het aantal klanten wordt nog wel beperkt, afhankelijk van de oppervlakte van de winkel. Ook de terrassen mogen tussen 12.00 en 18.00 uur weer open vanaf 28 april. Figuur 3.2: Winkelen in tijden van corona

Hoewel de maatregelen voor alle sectoren gelden, ondervinden ze niet allemaal evenveel schade van de coronacrisis. De detailhandel en horeca worden relatief gezien hard getroffen. Omzetten zijn flink gedaald en de horeca en niet-essentiële winkels zijn meerdere maanden gesloten (geweest). Weliswaar heeft de horeca in deze periode wel de mogelijkheid behouden tot afhalen en bezorgen. Met name de horeca en modebranche krijgen forse klappen te verduren. De dagelijkse sector heeft daarentegen aanzienlijk minder last van de corona problematiek. In de eerste weken van de crisis behaalden supermarkten, levensmiddelenzaken en drogisterijen forse omzetcijfers. Andere winkels en diensten die het vooral in het begin van de crisis goed deden, vallen in de bouwmarkten en tuincentra en fast-food. Doordat bouwmarkten en tuincentra in december ook hun deuren moesten sluiten, viel dit voordeel weg. Daartegenover staan de winkels en diensten die (tijdelijk) zijn gesloten, zoals de categorieën ‘horeca’, ‘beurzen en evenementen’, ‘attractieparken’, ‘bioscopen’,

16 ‘hotels’ en ‘sauna & welness’. Ook reisbureaus krijgen het zwaar te verduren door de negatieve reisadviezen. Zowel het aantal online verkopers als online kopers stijgt. Door de coronacrisis zijn steeds meer consumenten online gaan bestellen, waardoor dit proces in een stroomversnelling is gekomen. Het bezoek aan webshops is het afgelopen jaar nog sterker gestegen dan dat het al deed in de periode daarvoor. Het CBS meldt dat de internetomzet van de detailhandel in het tweede kwartaal 54,9% hoger lag dan in 201910. In het derde en vierde kwartaal lagen deze percentages respectievelijk op 38,1% en 55,6%11. Er wordt verwacht dat het grotere aandeel aan online aankopen een blijvende ontwikkeling is, mede door het feit dat mensen gewend zijn geraakt aan deze vorm van winkelen en dat sommige groepen noodgedwongen voor het eerst online zijn gaan winkelen. Dit betekent dat webwinkels door corona een definitief sterkere concurrentiepositie hebben verworven ten opzichte van fysieke winkels. Figuur 3.3: Omzet internetverkopen in de detailhandel, 2014-2020

Bron: CBS, 2021

Grote steden effect Grote steden hebben het tijdens de coronacrisis relatief moeilijker dan kleine steden. In de grote steden gebeurt over het algemeen veel in weinig ruimte. Dat is zonder corona een positief gegeven: winkelen, drukte, evenementen en de horeca zorgen voor een totaalbeleving van de stad. Hoge passantenaantallen en bijbehorende omzet zijn het gevolg, net als hoge huren. Het verdienmodel van dit systeem is door de uitbraak van corona plots tot stilstand gebracht. Omdat recreatief winkelen ontmoedigd wordt en omdat er in de stad niks meer valt te beleven qua evenementen, geeft de consument op dit moment zijn voorkeur aan het lokale winkelgebied dicht bij huis. De consument bezoekt liever geen drukke plaatsen en de grote stad schrikt af. De bezoekersdaling is daarom het grootst in grote binnensteden, zeker waar eerder de toeristen een wezenlijk aandeel uitmaakten van de totale bestedingen. De omzetten dalen hard, maar de kosten gaan niet automatisch naar beneden. Afhankelijk van de verhuurder worden met name de huurprijzen in veel gevallen onvoldoende naar beneden bijgesteld.

10 Coronacrisis jaagt online winkelen aan in het tweede kwartaal (CBS, augustus 2020) 11 Internetverkopen detailhandel 55,6 procent hoger in vierde kwartaal (CBS, februari 2021)

17 3.3 Ontwikkelingen Oldenzaal Sinds de vaststelling van de detailhandelsvisie in Oldenzaal zijn er diverse nieuwe ontwikkelingen geweest. De voor deze detailhandelsvisie meest relevante beschrijven we kort in deze paragraaf en uitgebreid in bijlage 4.

Renovatie Winkelcentrum De Vijfhoek Oldenzaal Tijdens totstandkoming van deze visie is Winkelcentrum De Vijfhoek Oldenzaal (vanaf hier ‘De Vijfhoek’) gerenoveerd. Voorheen was het winkelcentrum erg laag en gedateerd; het nieuwe ontwerp is modern en heeft een lichte en open uitstraling. Afgelopen najaar heeft Action zijn deuren geopend, waardoor het centrum er een trekker bij heeft. Een andere trekker die inmiddels haar deuren heeft geopend is de Bibliotheek Oldenzaal, waarmee ook andere bezoekersstromen naar het winkelcentrum worden toegeleid. De huidige trekkers (Albert Heijn, Blokker en Kruidvat) zullen in het gerenoveerde winkelcentrum beter tot hun recht komen. De oplevering door de aannemer heeft plaatsgevonden in mei 2021.

Binnenstadsontwikkelingen Andere ontwikkelingen die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden:  de herinrichting van de Groote Markt;  herinrichting van de Kerkstraat;  de totstandkoming van het project Stadstuinen, inclusief brouwerij Bombazijn;  de verbeterde verbinding tussen de wijk Zuid-Berghuizen, het station en de binnenstad door middel van de Groene Loper;  verplaatsing van de bibliotheek van Ganzenmarkt naar De Vijfhoek. Ontwikkelingen die momenteel plaatsvinden of gepland zijn:  de herontwikkeling van het voormalig postkantoor aan de Langestraat;  de vergroening van het Singelpark rondom de binnenstad;  herinrichting parkeerterrein Vestingstraat (bij De Vijfhoek).

Binnenstadsplan Boeskoolhart, boost jouw binnenstad Dit totaalplan bevat advies en concrete acties voor de korte termijn die zorgen voor een vitale binnenstad van Oldenzaal. Het is opgedeeld in vier leidende thema’s: ‘creatief ondernemerschap’, ‘sfeer, evenementen en cultuur’, ‘groene en duurzame binnenstad’ en ‘parkeren en bereikbaarheid’

Stichting Oldenzaal Promotie Stichting Oldenzaal Promotie heeft als doel Oldenzaal op de kaart te zetten en bezoekers van binnen en buiten de regio te trekken. Vanaf eind 2019 is er voor gekozen om één organisatie verantwoordelijk te maken voor de promotie van en samenwerking in de binnenstad. Oldenzaal Promotie opereert onafhankelijk van de gemeente, met een eigen Raad van Bestuur en uitvoeringsteam. Naast het beheer van de Tourist Info werkt Oldenzaal Promotie aan marketing, binnenstadsmanagement en evenementen-coördinatie. Daarnaast wordt er in de binnenstad reclamegeld geïnd bij ondernemers. Dit geld werd tot 2020 beheerd en uitgegeven door de Stichting Ondernemersfonds Binnenstad Oldenzaal (SOBO), op basis van een convenant tussen gemeente en SOBO. In overleg met de SOBO is deze inzet ook bij Oldenzaal Promotie ondergebracht.

18

4

Kwantitatieve analyse

4.1 Algemeen In de gemeente Oldenzaal is in totaal 98.602 m2 winkelvloeroppervlak (WVO) aanwezig, verdeeld over 255 verkooppunten. In figuur 4.1 is een overzicht van het winkelaanbod in de detailhandel in Oldenzaal te zien. Wat opvalt is dat het aanbod aan ‘In/Om Huis’ zeer groot is, zowel ten opzichte van steden met 20.000-30.000 inwoners als steden met 30.00050.000 inwoners. Dit is te verklaren door de sterke aanwezigheid van de woonbranche in het zuiden van de stad (woonboulevard Van Gils en omliggende winkels). Om beter inzicht te geven in de andere sectoren geeft figuur 4.2 het aanbod weer exclusief ‘In/Om Huis’. Qua ‘Dagelijks’ en ‘Mode&Luxe’ valt Oldenzaal, met bijna 32.000 inwoners, tussen de gemiddelden in van steden met 20.000-30.000 inwoners en 30.000-50.000 inwoners. De leegstandscijfers zijn daarentegen relatief hoog vergeleken met de benchmark steden en het aantal m2 WVO in de sector ‘Vrije tijd’ is juist laag. Figuur 4.1: Winkelaanbod Oldenzaal, in m2 WVO

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000

OLDENZAAL NIEUW 21-4 GEMIDDELDE 30-50.000 inw.

20.000 10.000 0

GEMIDDELDE 20-30.000 inw.

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies Figuur 4.2: Winkelaanbod Oldenzaal excl. ‘In/Om Huis’, in m2 WVO

18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

OLDENZAAL NIEUW 21-4 GEMIDDELDE 30-50.000 inw. GEMIDDELDE 20-30.000 inw.

19 Oldenzaal heeft vijf plekken waar de detailhandel zich concentreert:  Het centrum, bestaande uit de binnenstad en de omliggende schilwijken;  Woonboulevard Van Gils en omliggende woonwinkels;  Drie wijkwinkelcentra: De Thij, De Essen en Zuid-Berghuizen. In figuur 4.3 is een overzicht van het winkelaanbod in Oldenzaal te zien, waarbij een onderscheid is gemaakt naar deelgebied en groep. Het centrum van Oldenzaal omvat 27.680 m2 WVO en 155 verkooppunten, inclusief leegstand. In de straten net buiten de binnenstad zijn nog circa 25 winkels gevestigd, met een oppervlakte van afgerond 6.000m2 winkelvloeroppervlak (exclusief de supermarkten). De woonboulevard heeft in de detailhandel een totaal WVO van 26.837 m2, maar heeft slechts 15 verkooppunten, uitsluitend in de branche ‘In/Om Huis’. Het grote aantal vierkante meters wordt verklaard door het feit dat er op de woonboulevard enkel grote woonwinkels zijn gevestigd. Daarnaast zijn er rond de woonboulevard nog diverse grote aanbieders in de woonbranche gevestigd.

Uit figuur 4.3 komt duidelijk naar voren dat het centrale deel van Oldenzaal een gevarieerd aanbod heeft in de verschillende branches, waarbij ‘Dagelijks’ en ‘Mode & Luxe’ eruit springen. De woonboulevard heeft geen enkele dagelijkse voorziening. In figuur 4.4 laten we meer in detail het aanbod per groep zien voor de drie wijkwinkelcentra. Figuur 4.3: Aanbod per groep, in m2 WVO

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

20

Figuur 4.4: Aanbod per groep, in m2 WVO

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies Figuur 4.5: Aantal verkooppunten in de detailhandel

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

21

De wijken Zuid-Berghuizen, De Thij, De Graven Es en De Essen beschikken allen over een supermarkt, aangevuld met andere winkels, voornamelijk in de dagelijkse sector. ZuidBerghuizen heeft een compact en compleet winkelcentrum gesitueerd rond een centrale parkeerplaats met onder andere een Albert Heijn, een bakkerij, een slagerij, een kapper en een gemakswinkel. In De Thij is een aanbod aanwezig van één supermarkt met daarnaast een aantal andere winkels in de dagelijkse sector, zoals een drogisterij, een bakker, een slager en een groenteboer. In de wijk De Graven Es is een solitair gelegen Aldi aanwezig. In De Essen is een Coop gevestigd met een beperkt aanvullend aanbod, te weten een cafetaria en een bloemenzaak. Voor wat betreft het totale dagelijkse aanbod valt op dat er diverse supermarkten gevestigd zijn aan de rand van het centrum. Het gaat hierbij om een Jumbo aan de Deken Scholtenstraat, een Aldi aan de Ootmarsumsestraat en een Lidl aan de Molenstraat. In winkelcentrum De Vijfhoek tot slot is een Albert Heijn gevestigd.

Leegstand Het aantal winkelmeters dat leegstaat in Oldenzaal is significant. In Oldenzaal als geheel stond per 1 januari 2021 7,6% van het aantal meters winkelvloeroppervlak (WVO) leeg. Het percentage verkooppunten dat leeg stond, ligt nog iets hoger, op 12,6%. Het is voornamelijk de binnenstad waar veel panden leeg staan, hier liggen de leegstandspercentages op 23,7% voor het aantal meters WVO en op 21,0% voor het aantal verkooppunten. Een aanzienlijk deel van de leegstaande panden wordt momenteel verbouwd, omdat Winkelcentrum De Vijfhoek wordt gerenoveerd. De aarzeling bij retailers om tijdens de coronacrisis winkelunits aan te huren heeft een negatief effect op de verhuur. In dit winkelcentrum staat daarom momenteel driekwart van de panden leeg (zie tabel 4.2). In Winkelcentrum De Driehoek ligt het leegstandspercentage op circa 28%. Tabel 4.1: Leegstandspercentages Oldenzaal

Binnenstad

Winkelvloeroppervlak (m2)

7,6%

23,7%

Binnenstad (excl. De Vijfhoek) 17,3%

Verkooppunten

12,6%

21,0%

14,5%

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies Tabel 4.2: Leegstandspercentages van de twee overdekte winkelcentra De Driehoek De Vijfhoek Aantal panden 32 29 Aantal leegstaande panden

9

21

- aanvang / frictie - langdurig - structureel - verbouw

1 4 4 0

0 0 1 20

Leegstandspercentage

28,1%

72,4%

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

22 Figuur 4.6 geeft het type leegstand weer voor het centrum en de overige delen van Oldenzaal. Uit de figuur valt op dat het aandeel langdurige en structurele leegstand relatief groot is in Oldenzaal. Het gaat daarbij om panden waarvan ook in de toekomst de kans op invulling relatief laag is. Figuur 4.6: Type leegstand in Oldenzaal, in m2 WVO

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

4.2 Relevant onderzoek Voor deze detailhandelsvisie zijn zowel het koopstromenonderzoek uit 2019, de coronaoplegger over winkelgebieden in Overijssel uit 2021 en de winkelpassantentellingen uit 2018 en 2020 relevant. In deze paragraaf wordt de kern uit de onderzoeken samengevat en in bijlage 5 worden het koopstromenonderzoek en de corona-oplegger nader beschreven.

Koopstromenonderzoek In 2019 is een grootschalig koopstromenonderzoek12 uitgevoerd in de regio Oost-Nederland. In totaal deden 53 gemeenten uit de provincies Drenthe, Flevoland, Overijssel en Gelderland mee, waaronder ook de gemeente Oldenzaal. Omdat het een recent onderzoek betreft, zijn de uitkomsten nog steeds relevant, al dient met nadruk gesteld te worden dat het onderzoek vóór de coronacrisis heeft plaatsgevonden. Het veranderende bestedingspatroon van de consument veroorzaakt door de crisis is hierbij dus nog niet meegenomen. De belangrijkste uitkomsten geven we hier beknopt weer en in bijlage 5 wordt het verder uitgewerkt. Voor uitvoerige uitkomsten verwijzen we naar de oorspronkelijke rapportage. De koopkrachtbinding lag in 2019 met circa 90% in de dagelijkse sector op een gemiddeld niveau. In de niet-dagelijkse sector ligt de binding met 46% relatief laag. De nabijheid van Enschede, Hengelo en Almelo - allen met een groot en divers niet-dagelijks aanbod - is één van de verklaringen hiervoor. Een aanzienlijk deel van de inwoners van Oldenzaal gaat voor niet-dagelijkse aankopen dus naar andere steden. 82% van alle bestedingen in de dagelijkse sector is afkomstig van inwoners van de gemeente zelf. In de niet-dagelijkse sector is dit slechts 49%. De overige bestedingen 12 Koopstromen Oost-Nederland 2019 (I&O Research, 2020)

23 komen voornamelijk vanuit overige delen van Nederland en deels vanuit Duitsland en van toeristen. Een belangrijke verklaring is de aanwezigheid van de Woonboulevard Oldenzaal en omliggende woonwinkels, die met hun omvangrijke en onderscheidende aanbod een grote regionale aantrekkingskracht hebben. Figuur 4.7 geeft de herkomst van de consumentenomzet en de bestemming van de consumentenbestedingen weer. Figuur 4.7: Herkomst consumentenomzet en bestemming consumentenbestedingen

a. Herkomst dagelijks

b. Herkomst niet-dagelijks

c. Bestemming dagelijks

d. Bestemming niet-dagelijks

Bron: I&O Research 2020, Koopstromen Oost-Nederland 2019

Corona-oplegger winkelgebieden Overijssel I&O Research heeft begin 2021 een ‘corona-oplegger’ geschreven op het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland13, waarin de corona-impact op het consumentengedrag, op winkelgebieden en op het perspectief van die winkelgebieden wordt geanalyseerd. Door middel van een onderzoekmodel, waarbij wordt gekeken naar de uitgangssituatie, de corona-weerbaarheid en het toekomstperspectief, wordt het functioneren van winkelgebieden onderzocht. De uitgangssituatie van Oldenzaal is redelijk goed, maar de te verwachten effecten van corona zijn groot en het toekomstperspectief is niet optimaal. Zie bijlage 5 voor een toelichting hierop. Figuur 4.8 geeft de situatie van de kernwinkelgebieden in Overijssel weer. Uit deze figuur komt ook duidelijk naar voren dat de grotere steden meer impact ervaren van de negatieve effecten van corona dan de kleinere steden.

13 Corona-oplegger winkelgebieden Overijssel (I&O Research, 2021)

24 Figuur 4.8: Uitgangspositie van en effect corona op verschillende kernen

Bron: I&O Research 2021, Corona-oplegger winkelgebieden Overijssel

Winkelpassantentellingen Locatus voert regelmatig winkelpassantentellingen uit in centrumgebieden, zo ook in de binnenstad van Oldenzaal. De meest recente telling dateert uit het najaar van 202014 en ook in 2018 is hier een winkelpassantentelling gedaan15. Tijdens beide onderzoeken zijn op 24 telpunten metingen gedaan van het aantal passanten. In 2020 telde het centrum van Oldenzaal 155 verkooppunten met een totaal van 27.680 m2 WVO. De locatie met de hoogste uurwaarde (het hoogste aantal passanten per uur) lag bij winkelcentrum De Vijfhoek met 1.200 passanten per uur. Daarop volgen Winkelcentrum De Driehoek, de Grootestraat en het eerste deel van de Bisschopstraat. In 2018 was de hoogste uurwaarde ook 1.200, maar lag het drukste punt bij Winkelcentrum De Driehoek. Op basis van de telgegevens kwam Locatus in 2020 uit op een raming van 26.300 bezoekers per week. In 2018 lag dit nog op 37.000. Wanneer het bezoekersaantal gerelateerd wordt aan het aanbod aan winkelvloeroppervlakte, ontstaat het beeld dat er 700 bezoekers per week per 1.000 m2 WVO de binnenstad bezoeken. Dit is relatief weinig in vergelijking met andere onderzochte winkelgebieden: in alle onderzochte winkelgebieden in Nederland ligt het bezoekaantal per 1.000 m2 WVO tussen de 300 en 2.900. Anders gezegd: er is relatief veel winkelaanbod ten opzichte van het wekelijks aantal bezoekers.

14 Winkelpassantentelling, Centrum Oldenzaal Najaar 2020 (Locatus, 2020) 15 Winkelpassantentellingen, Oldenzaal Centrum 2018 (Locatus, 2018)

25 Figuur 4.9: Druktebeeld binnenstad Oldenzaal

Bron: Locatus (2020)

26 4.3 Distributieplanologische analyse Bij een distributieplanologische analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet van winkels per hoofd van de bevolking, het aantal inwoners in het verzorgingsgebied en hun besteedbaar inkomen, de koopkrachtbinding (de mate waarin inwoners hun aankopen doen in het betreffende winkelgebied) en de koopkrachttoevloeiing (de mate waarin omzet van elders toevloeit). Aan de aanbodzijde spelen het winkelaanbod in m2 en de vloerproductiviteit (de benodigde omzet per m2) een rol. Een lage vloerproductiviteit resulteert - algemeen gesteld - in een weinig rendabele exploitatie door de ondernemer. Omgekeerd levert een hoge vloerproductiviteit een winstgevende situatie op. Landelijk worden jaarlijks normgetallen bepaald voor gezonde bedrijfsexploitaties per branche. Bij de analyse maken we onderscheid tussen de dagelijkse en de niet-dagelijkse sector. Voor de berekening gaan we uit van de inwonergegevens zoals die in hoofdstuk 2 zijn weergegeven. Tevens maken we gebruik van de uitkomsten van het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland uit 2019. Voor de cijfers van omzet per hoofd en vloerproductiviteit is uitgegaan van de meest recente gegevens van onderzoek van Panteia16, dat op basis van gegevens van Locatus en het CBS deze gegevens jaarlijks verstrekt.

De omzetgegevens per hoofd zijn gecorrigeerd voor het gemiddeld besteedbaar inkomen in de gemeente Oldenzaal. Op basis van de distributieplanologische berekening kunnen we concluderen dat de dagelijkse sector een hoge vloerproductiviteit kent, zoals blijkt uit de tabel op de volgende pagina. In de dagelijkse sector is er ruimte op de markt van circa 1.800 m2. Dit betekent dat er een relatief laag aanbod aan winkels in de dagelijkse sector is (supermarkten, vers zaken, drogisterijen). Dit gegeven past bij de constateringen in hoofdstuk 5, waarin we concluderen dat in de wijken en in het centrum relatief weinig grote supermarkten aanwezig zijn. Anders gesteld: het aanbod aan supermarktformules (met een ruim en diep aanbod) is voor de inwoner van met name de noordelijke wijken van Oldenzaal beperkt. De niet-dagelijkse sector laat een heel ander beeld zien. Uit de berekening komt een ‘overschot’ aan meters naar voren van ruim 28.000 m2. Voor een significant deel wordt dit overschot veroorzaakt door de grote oppervlaktes van de Woonboulevard (zie ook het kader op de volgende pagina).

16 Omzetkengetallen 2019 (Retail Insiders, Panteia, INretail, 2020)

27 Tabel 4.3: Distributieplanologische berekening Oldenzaal

Dagelijks

Niet-dagelijks

Omzet per hoofd (excl. btw)

€ 2.602

€2.198

Inwoners

31.702

31.702

Koopkrachtbinding (%)

92%

56%

Omzet verzorgingsgebied

75.8 mln.

39.1 mln.

Toevloeiing koopkracht (%)

18%

51%

Omzet toevloeiing

16.6 mln.

40.7 mln.

Totale omzet

92.4 mln.

80.0 mln.

Vloerproductiviteit

€ 6.808

€ 1.605

Potentieel winkelaanbod m2

13.571

49.713

Aanwezig winkelaanbod m2

11.758

77.797

Ruimte/tekort in markt

1.813

-28.084

Bron: BRDG Advies

Vloerproductiviteit Het hier gebruikte concept vloerproductiviteit is een maatstaf voor een ‘gezonde’ omzet per m2 winkeloppervlak, die de totale exploitatie (o.a. inkoop, bedrijfs-, personeels-, marketing- en huisvestingskosten en winst uit onderneming) kan dekken. De weergegeven ‘gezonde’ vloerproductiviteit is een landelijk gemiddelde en tevens een gemiddelde over alle branches binnen de groepen dagelijks en niet-dagelijks. Uiteraard verschilt de (benodigde) vloerproductiviteit per regio en per branche: niet overal wordt dezelfde huurprijs betaald en in de ene branche zijn de marges veel kleiner dan in de andere. In de tabel is gerekend met een gemiddelde vloerproductiviteit op 90% van het landelijke niveau. Voor Oldenzaal kan als belangrijkste opmerking in de kantlijn gesteld worden dat met name de aanwezigheid van de Woonboulevard invloed heeft op de verhouding tussen een standaard ‘gezonde’ vloerproductiviteit en de feitelijke situatie in Oldenzaal. De woonbranche is een ruimte-extensieve branche, waar een andere vloerproductiviteit gehaald wordt dan in bijvoorbeeld meer kleinschalige binnenstedelijke winkels. Oldenzaal heeft circa 28.000m2 méér vloeroppervlakte in de woonbranche dan vergelijkbare kernen, waarmee je zou kunnen zeggen dat een fors deel van het theoretisch overschot voor rekening van de woonboulevard komt.

Gezien het verstorende effect dat de woonbranche heeft op de reguliere distributieplanologische berekening, is het belangrijk in de analyse ook naar andere cijfers te kijken, zoals het leegstandspercentage en het totale winkelaanbod. Deze liggen met name in de binnenstad van Oldenzaal allebei op een fors hoger niveau dan gemiddeld in Nederland, terwijl het bezoekersaantal (per 1.000m2 winkelvloeroppervlak) lager ligt dan in veel andere plaatsen in Nederland. Op basis van het huidige aanbod, de distributieplanologische analyse en de leegstandssituatie, concluderen wij dat er een reëel overschot aan winkelmeters is van circa 5.000m2. Ten opzichte van het totale aanbod in Oldenzaal van ruim 98.000m2 WVO is dit relatief beperkt. Afgezet tegen het aanbod in de binnenstad van ruim 27.000m2 WVO, waar de leegstand en de opgave zich concentreert, gaat het om circa 18% van het totale aanbod aan winkelmeters.

28

5

Kwalitatieve analyse per winkelgebied 5.1 Verzorgingsstructuur Oldenzaal ligt in de meest oostelijke hoek van Overijssel. Met bijna 32.000 inwoners is Oldenzaal qua inwonertal de 7e stad in de provincie Overijssel. Alleen Enschede, Zwolle, Deventer, Hengelo, Almelo en Kampen hebben meer inwoners. Oldenzaal ligt ten noorden van Enschede, ten noordoosten van Hengelo en ten oosten van Almelo. De afstand tot deze kernen bedraagt 13 tot 25 kilometer. Deze drie kernen zijn allen een stuk groter dan Oldenzaal met respectievelijk circa 160.000, 81.000 en 73.000 inwoners. Oldenzaal ligt dichtbij de Duitse grens, waar steden als Nordhorn en Gronau op maximaal 20 kilometer afstand liggen. Enschede geldt in deze regio als grootste trekker. Hoewel Oldenzaal omgeven wordt door grote steden, vervult de stad wel degelijk een regiofunctie voor nabijgelegen kleinere plaatsen, zoals Losser, Denekamp, Ootmarsum en Tubbergen. De regio wordt ontsloten door de A1 richting Duitsland en diverse N-wegen, zoals de N342, de N343 en de N735. Figuur 5.1: Ligging Oldenzaal t.o.v. andere kernen

Bron: BRDG Advies

29 Structuur Oldenzaal Binnen de grenzen van de gemeente Oldenzaal vallen een aantal winkelclusters te onderscheiden. Het gaat om de volgende gebieden: - Binnenstad c.q. centrum Oldenzaal - Woonboulevard Oldenzaal - Wijkwinkelcentrum Zuid-Berghuizen - Wijkwinkelcentrum De Thij - Buurtsteunpunt De Essen Daarnaast is in de wijk De Graven Es een solitair gelegen discounter supermarkt (Aldi) aanwezig zonder andere winkels in de dagelijkse sector. Dit wordt niet gezien als een wijkwinkelcentrum. De binnenstad van Oldenzaal is ontegenzeggelijk het gebied met de meeste voorzieningen. Het heeft het grootste aanbod in zowel detailhandel als horeca. De Woonboulevard is voornamelijk gericht op winkels in de sector ‘In/Om Huis’. De wijkcentra Zuid-Berghuizen en De Thij hebben beide een combinatie van één supermarkt met daarnaast een aantal andere winkels in de dagelijkse sector, zoals een drogisterij, een bakker, een slager en een groenteboer. Het compacte buurtsteunpunt in De Essen heeft een beperkter aanbod van één supermarkt met enkele aanvullende voorzieningen, zoals een bloemist, een kapper en een cafetaria. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de kwalitatieve positie van de verschillende winkelclusters. Inclusief bijbehorende kansen en bedreigingen komen we tot een SWOT-analyse per winkelgebied. Figuur 5.2: Winkelclusters Oldenzaal

Bron: BRDG Advies

30 5.2 Oldenzaal - Binnenstad De binnenstad van Oldenzaal is zowel historisch, bestuurlijk als qua voorzieningen het kloppende hart van Oldenzaal. In de binnenstad is de grootste clustering van voorzieningen en functies aanwezig en consumenten komen hiernaartoe om te winkelen, te verblijven en te ontmoeten. De horeca en winkels, zowel zelfstandig als ketens, maken van de binnenstad een winkelgebied met een divers en uitgebreid aanbod. Ook andere voorzieningen, zoals het gemeentehuis, musea, het stadstheater en de bibliotheek zijn in de binnenstad aanwezig.

Winkelstructuur Het huidige kernwinkelgebied, inclusief horeca van de binnenstad valt te definiëren als:  de Grootestraat;  winkelcentrum De Driehoek;  winkelcentrum De Vijfhoek;  de Groote Markt (horecacluster); met daarnaast de aanloopstraten:  de Steenstraat  de Deurningerstraat  de Bisschopstraat Zowel De Driehoek als De Vijfhoek zijn overdekte winkelcentra met een divers aanbod, voornamelijk in de detailhandel. In beide winkelcentra is een relatief groot aanbod aan ketens te vinden, terwijl de zelfstandige winkels meer gevestigd zijn in de kernwinkelstraten buiten de overdekte centra. Het hart van de bewinkeling bestaat uit de twee overdekte winkelgebieden en de Grootestraat, waarbij het horecaplein de Groote Markt ontegenzeggelijk onderdeel uitmaakt van dit commerciële hart. De belangrijkste commerciële route is daarmee de lijn Grootestraat - Groote Markt, doorlopend in de Bisschopsstraat. Aan de Grootestraat zijn tevens ingangen van de twee overdekte winkelcentra aanwezig. Binnen de overdekte centra is een route mogelijk parallel aan de Grootestraat, via een doorsteek in de tussenliggende Nagelstraat. Qua bezoekersintensiteit en aanwezig winkelbestand komt ook duidelijk naar voren dat met name de Steenstraat en Deurningerstraat de functie van een aanloopstraat hebben. De Bisschopsstraat heeft een duidelijk sterker profiel.

Het kernwinkelgebied inclusief de aanloopstraten wordt als volgt begrensd:  door de Kloosterstraat aan de noordwestzijde;  bij de kruising Bisschopsstraat-Tulpstraat/Molenstraat aan de noordzijde;  bij de kruising Deurningerstraat-Vestingstraat aan de westzijde (NB. De begrenzing op deze plekken valt samen met de historische binnenstadsstructuur);  bij de Steenstraat net ten noorden van de Westwal aan de zuidzijde;  de begrenzing aan de zuidoostzijde van het kernwinkelgebied ligt middenin de binnenstad, namelijk bij de Sint Plechelmusbasiliek aan het Sint Plechelmusplein  de Marktstraat, die aan de oostzijde al minder commerciële functies herbergt, tot slot, wordt begrensd door de kruising Marktstraat-Paradijsstraat.

31 Figuur 5.3: Kernwinkelgebied Oldenzaal centrum

Bron: BRDG Advies

32 Winkelkarakteristiek De Grootestraat ligt het meest centraal in het kernwinkelgebied. De straat kenmerkt zich door de karakteristieke panden waarin veelal zelfstandige winkels zijn gevestigd. Er zijn slechts enkele ketens aanwezig. De straat heeft een diverse mix van winkels met onder andere modezaken, opticiens/audiciens, winkels waar eet- en drinkwaren worden verkocht en zaken in de woninginrichting. Aan de kop van de Grootestraat ligt de Groote Markt, waar vele horecaondernemingen zijn geclusterd, zowel restaurants als cafés. Qua sfeer en beleving is dit het kloppende hart van Oldenzaal. Eén van de entrees van De Driehoek komt uit op de Groote Markt. De Bisschopsstraat, de Deurningerstraat en de Steenstraat zijn van oudsher de aanvoerroutes naar het centrum toe. In deze straten is een diverse mix aan winkels te vinden, maar tegelijkertijd zijn hier ook diverse andere functies vertegenwoordigd, zoals horeca en dienstverlening. Dit geldt met name voor de Deurningerstraat en de Steenstraat. Hier is zichtbaar dat zich de afgelopen jaren een transformatie naar andere functies, waaronder ook wonen, heeft ingezet. De nog aanwezige winkels in deze straten worden steeds meer doelbewust (vanwege traditie, kennis, service) bezocht en minder vanwege het ‘shoppen’ en toevallig bezoek. Figuur 5.4 & 5.5: Horeca aan de Groote Markt en de Deurningerstraat

33 In figuur 5.6 valt goed te zien waar zich de dagelijkse en niet-dagelijkse winkels bevinden en waar de horeca geclusterd is17. Uit deze figuur valt tevens af te lezen dat met name de Steenstraat en de Deurningerstraat tegenwoordig fors minder aanbod aan detailhandel hebben, ten gunste van overige functies (grijze vlakken). Wat betreft de leegstand (zwarte vakken) valt op dat zich met name in de Deurningerstraat en winkelcentrum De Driehoek bevindt, naast de verbouwleegstand in winkelcentrum De Vijfhoek (bruine vlakken). Figuur 5.6: Brancheverdeling binnenstad

Bron: Locatus, bewerking door BRDG Advies

17 Kaart gebaseerd op Locatus-GOAD plan (niet beschikbaar buiten het historisch centrum)

34 Winkelcentrum De Driehoek Winkelcentrum De Driehoek heeft een breed aanbod aan winkels op een totale winkelvloeroppervlakte van 6.722 m2. Hier zijn voornamelijk filiaalbedrijven gevestigd en veel minder zelfstandige ondernemers. Grote trekkers in het winkelcentrum zijn bijvoorbeeld Hema, Xenos, Only, Douglas en Hunkemöller. De kwaliteit van het winkelvastgoed is hoog en de uitstraling is zeer goed. Qua aankleding wordt goed ingespeeld op actuele thema’s (zoals de feestdagen). Figuur 5.7 & 5.8: Entree en uitstraling Winkelcentrum De Driehoek

Het winkelcentrum heeft drie entrees voor voetgangers; aan de Nagelstraat, de Grootestraat en de Boterstraat/Groote Markt. Daarnaast is er een ingang voor auto’s die leidt naar de parkeergarage onder het winkelcentrum. In het deel van het winkelcentrum dat richting de Groote Markt leidt, zijn relatief veel leegstaande units. Dit wijst er mogelijk op dat dit deel van het centrum minder goed functioneert en de ingang aan de Boterstraat waarschijnlijk minder vaak wordt gebruikt dan bijvoorbeeld de hoofdentree aan de Grootestraat. Figuur 5.9: Uitstraling Winkelcentrum De Driehoek

35 Winkelcentrum De Vijfhoek Op het moment van opstellen van deze detailhandelsvisie wordt winkelcentrum De Vijfhoek ingrijpend verbouwd. In 2017 zijn plannen gemaakt om dit winkelcentrum te renoveren om de doorstroming en het verblijf van het winkelend publiek te verbeteren en daarnaast om de aansluiting met het historische stadscentrum te verbeteren. Begin 2020 is de renovatie van start gegaan en verwacht wordt dat het project rond de zomer van 2021 is voltooid. De gehele renovatie zal de kwaliteit van het vastgoed verbeteren en voor een aantrekkelijker uitstraling van het winkelcentrum zorgen. Het nieuwe winkelcentrum wordt modern met een lichte uitstraling. Bij het overdekte middenplein is inmiddels de openbare bibliotheek gevestigd. Figuur 5.10: Nieuw ontwerp Winkelcentrum De Vijfhoek

Bron: SUM Architecten Winkelcentrum De Vijfhoek heeft een oppervlakte van 6.214m2. De Albert Heijn is een belangrijke trekker en feitelijk de enige supermarkt die direct in het kernwinkelgebied is gevestigd. Andere bekende formules in het overdekte centrum zijn Blokker, Kruidvat en sinds september 2020 Action. Vergeleken met De Driehoek heeft De Vijfhoek relatief weinig zaken waar recreatief kan worden gewinkeld, zoals modezaken. Daarentegen zijn er redelijk veel winkels in de dagelijkse sector, zoals de supermarkt, Kruidvat en een gezondheidswinkel. Gesteld kan worden dat met name het westelijke deel van het centrum functioneert als cluster voor dagelijkse voorzieningen. Net als winkelcentrum De Driehoek heeft ook De Vijfhoek drie entrees; aan de Vestingstraat, de Nagelstraat en de Grootestraat. Eind 2021 wordt de ‘poot’ richting Deurningerstraat gesloopt en is daarna fysiek geen deel meer van De Vijfhoek Oldenzaal. Als gevolg van de sloop ontstaat een open verbinding tussen Deurningerstraat en Langestraat. Figuur 5.11 & 5.12: Renovatiewerkzaamheden en voormalige entree De Vijfhoek

36

Deurningerstraat / Steenstraat Aan het zuidelijke einde van de Grootestraat gaat deze over in de Steenstraat, met een afslag naar de Deurningerstraat. Van oudsher gelden deze straten als winkelstraten, specifiek als aanloopstraten naar de kern van het winkelgebied. Echter, al jarenlang is een zichtbaar proces gaande, waarin de winkelfunctie geleidelijk wordt vervangen door andere functies. Dit proces is al langer aan de gang in de Steenstraat, waar inmiddels een brede mix is ontstaan van (relatief veel) (dag)horeca, dienstverleners, nog enkele winkels en hier en daar ook woningen. De Steenstraat heeft dan ook feitelijk haar functie als winkelstraat grotendeels verloren, maar speelt op commercieel vlak nog zeker een rol in de binnenstad. De leegstand is dan ook relatief beperkt. Het ontbreekt echter aan een duidelijke trekker in de straat, waardoor de reden voor een consument om de straat in te lopen, relatief beperkt is. Figuur 5.13 & 5.14: Aantrekkelijke zichtlijn en transformatie Deurningerstraat

De Deurningerstraat heeft langer haar karakter als winkelstraat behouden. Dit heeft mede te maken met het feit dat het mogelijk was om vanaf deze straat het overdekte centrum De Vijfhoek binnen te gaan en de mogelijkheid om op het Plechelmusplein te parkeren. De straat herbergt nog steeds een behoorlijk aantal winkels, met name in het modisch segment en heeft aantrekkelijke zichtlijnen, vanwege het aanwezige vastgoed en het ‘pleintje’ op de splitsing met de Kortestraat en de Langestraat. De afgelopen jaren heeft zich echter een structureel proces voltrokken, waarin diverse winkelpanden leeg zijn komen te staan. Gefaciliteerd door de gemeente zijn in een aantal gevallen deze winkelpanden omgevormd tot (met name) woningen. Daarmee is de transformatie van deze straat van winkelstraat tot gemengd gebied reeds ingezet. Net als in de Steenstraat ontbreekt het hier aan een echte trekker in de straat. Voor wat betreft de entrees kan gesteld worden dat de entrees van het winkelgebied van redelijke kwaliteit zijn: het is wel duidelijk wanneer de consument het kernwinkelgebied betreedt, maar het vastgoed op de betreffende hoeken heeft een weinig commerciële uitstraling. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de Deurningerstraat niet uitkomt bij een zogenaamd ‘bronpunt’. De parkeerplaats bij De Vijfhoek is relatief dichtbij, maar een goede zichtlijn ontbreekt.

Wel bestaat er de ambitie om de parkeerplaats bij de Langestraat te koppelen aan

37 de Deurningerstraat, door middel van een ‘doorbraak’ op de plek van de oude ingang van De Vijfhoek. Voor de Steenstraat geldt dat de parkeerplaats Molkenboer wel gelegen is aan het begin van de Steenstraat, maar ook hier is de zichtlijn niet optimaal.