Bijlage 1 - Onderbouwing evenwichtige toedeling van functies aan locaties Haarendael

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Haaren

De gemeente Haaren is per 1 januari 2021 opgeheven en onderverdeeld over de gemeente Boxtel, Oisterwijk, Tilburg en Vught. De gemeente Haaren heeft op 20 januari 2015 de structuurvisie “Structuurvisie Haaren 2013” vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit drie delen.

32

-

Deel A: De Visie

-

Deel B: Het uitvoeringskader

Landgoed Haarendael

-

Deel C: De atlas

DEEL A In het visiedeel benoemt de voormalige gemeente Haaren verschillende ambities en doelen voor beleidsterreinen die een raakvlak hebben met voorliggend initiatief: •

Toerisme en recreatiesector: Het behoud en de versterking van de beleefbaarheid van cultuurhistorisch erfgoed als voormalige kloosters, landerijen of boerderijen (bijvoorbeeld Landgoed Haarendael of Huize Assisië);

•

Welzijn en voorzieningen: op gemeentelijk niveau wenst de gemeente locaties aan te kunnen bieden ten behoeve van maatschappelijke en commerciele voorzieningen die voor de gehele gemeente van betekenis zijn. Daarbij hanteert de gemeente de randvoorwaarden dat clustering van voorzieningen een duidelijke meerwaarde moet hebben waarbij de synergiewaarde bij voorkeur zo hoog mogelijk is. Ook dient er specifieke aandacht te zijn voor behoeften van kwetsbare groepen;

•

Cultuurhistorie en omgevinskwaliteit: De gemeente beschikt over bijzondere complexen met cultuurhistorische waarden, bijvoorbeeld Haarendael. De gemeente ziet een basisverantwoordelijkheid om deze waarden te behouden en waar mogelijk zichtbaarder te maken. In lijn met het functionele beleid is functieverandering van de cultuurhistorische complexen mogelijk. De gemeente stuurt vooral door het inzetten van cultuurhistorische kennis en het bieden van planologische ontwikkelingsruimte.

DEEL B Structuurvisiekaart

Uitsnede van de structuurvisiekaart (bron: structuurvisie Haarendael)

Op voorgaande kaart is te zien dat landgoed Haarendael specifiek is aangeduid als ‘groen rood landschapselement’.

Landgoed Haarendael

33

Haarendael behoort in de structuurvisie tot de projecten onder het beleidsveld ‘omgevingskwaliteit’. In de visie heeft de gemeente het schema voor toetsing van nieuwe initiatieven voor Haarendael al deels doorlopen aan de hand van de volgende vier onderwerpen: 1. Welke regierol neemt de gemeente in dit project? 2. Aan welke beleidsuitspraken geeft het project invulling? 3. Welke specifieke ruimtelijke argumenten zijn er om het project op deze plaats te realiseren? 4. Welke instrumenten worden gebruikt om het project te realiseren? Projectspecifiek In algemene zin sluit voorliggend initiatief goed aan op de verschillende beleidsuitgangspunten uit de structuurvisie. De herontwikkeling maakt Haarendael weer bereikbaar en beleefbaar voor een brede groep mensen die er gaan wonen, werken en/ of recreëren. Het toegestane programma maakt een breed en gevarieerd aanbod van (maatschappelijke) voorzieningen mogelijk. Een belangrijk doel van de herontwikkeling door functieverandering is herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en zo voor de Oisterwijkse gemeenschap behouden blijft. Haarendael is in de structuurvisie uit 2015 al aangemerkt als project waar op de korte termijn wordt begonnen aan realisatie. Deze projecten geven invulling aan specifieke beleidsvelden, aldus de gemeente.

Dit toetst de gemeente aan de hand van vier stappen, die hieronder zijn overgenomen en van een nadere toetsing zijn voorzien op basis van de huidige plannen. 1. Welke regierol neemt de gemeente in dit project? De gemeente Oisterwijk heeft Haarendael in een eerder stadium aangemerkt als kompas-project. De gemeente heeft zelf geen grondposities en actieve rol bij de projectontwikkeling maar heeft een positieve grondhouding aangenomen, ziet voor de programmering toe op het nakomen van bestuurlijke afspraken en verleent medewerking bij het doorlopen van de benodigde procedures. De uitwerking van voorliggend initiatief is een vervolgstap op eerdere besluiten, waaronder het vastgestelde Ontwikkelkader Landgoed Haarendael uit juli 2023. 2. Aan welke beleidsuitspraken geeft het project invulling? De herontwikkeling van Haarendael en het bijbehorende programma heeft veel raakvlakken met verschillende beleidsuitspraken. Met de wederopbouw en de functieverandering van het seminariegebouw en de kerk wordt het verleden weer zichtbaar en bereikbaar gemaakt voor een brede groep gebruikers. Het woonprogramma van Haarendael maakt de locatie bereikbaar en bewoonbaar voor een diverse groep mensen. Aanzienlijke delen van de projectlocatie blijven onbebouwd en krijgen een fraaie groene parkachtige inrichting.

Wonen in een parkachtige omgeving met aandacht voor de cultuurhistorische betekenis van de bebouwing en buitenruimte (tuinen) maakt Haarendael tot een unieke woonlocatie.

34

Landgoed Haarendael

3. Welke specifieke ruimtelijke argumenten zijn er om het project op deze plaats te realiseren? De gemeente geeft in de visie aan dat Haarendael is aangemerkt als ‘groen-rood landschapselement’ om de volgende redenenen: Landgoed Haarendael vormt een markante enclave die zich duidelijk aftekent in het omliggende landschap. De bomenrand en de begroeide aarden omwalling vormen een duidelijke begrenzing van het terrein. Kenmerkend is het besloten naar binnen gekeerde karakter. Om het Landgoed Haarendael te behouden is er ruimte voor ontwikkeling op het landgoed. Ontwikkelingen zijn gebonden aan de volgende voorwaarden: •

het cultuurhistorisch waardevolle ensemble van het hoofdgebouw en kerk, met bijbehorende poort en oprijlaan, vormen het zwaartepunt van het landgoed, overige (toe te voegen) bebouwing is daaraan ondergeschikt;

•

het landgoed blijft zich als een duidelijke enclave in het landschap presenteren; de heldere omkadering van houtwal en aarden wal blijft bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen behouden en wordt waar nodig versterkt;

•

het landgoed is ontworpen als een samenhangende eenheid. Op het landgoed is een breed palet aan functies mogelijk, zoals wonen, zorg, onderwijs en bedrijvigheid. Van belang is dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een zodanige (combinatie van) functie(s) omvat, dat het landgoed niet verbrokkelt. Het realiseren van functies met één overkoepelend thema kan hiertoe een middel zijn.

Bovenstaande uitgangspunten zijn mede bepalend geweest bij de uitwerking van voorliggend initatief. Een uitgebreide toelichting op de ontwikkeling en de bijbehorenden ontwerp- en landschapsprincipes zijn uitgewerkt in het VOSP en het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan uit Bijlage 3 met onder andere het landschappelijk raamwerk wordt opgenomen als omgevingsvergunningvoorwaarden waardoor de beeldkwaliteit en inrichting juridisch zijn geborgd. 4. Welke instrumenten worden gebruikt om het project te realiseren? Voorliggend document betreft een onderbouwing etfal die wordt gebruikt voor de omgevingsvergunningaanvraag om af te mogen wijken van de bestaande regels uit het omgevingsplan. In hoofdstuk 7 van voorliggend document zijn de toekomstige bouw- en gebruiksregels uitgewerkt waarbinnen opvolgende omgevingsvergunningen zoals ‘bouwen’ kunnen worden verleend. In het kader van vooroverleg zijn veel andere overheden betrokken bij de totstandkoming van de plannen. Tussen initatiefnemer en gemeente wordt bovendien een anterieure overeenkomst afgesloten. Het plan past binnen de structuurvisie Haaren.

Landgoed Haarendael

35

3.4.2

Visie Buitengebied

Op 29 september 2022 heeft de gemeenteraad van de gemeente Oisterwijk de Visie Buitengebied vastgesteld. De Visie Buitengebied is van toepassing voor het gehele buitengebied van de gemeente Oisterwijk en is tot stand gekomen aan de hand van een interactief proces met stakeholders. De visie buitengebied van de gemeente Oisterwijk betreft een visie met balans tussen de belangrijkste functies in het buitengebied. Er is balans gezocht tussen de belangrijkste functies: natuur, landbouw, toerisme en wonen. De visie is uitgezet in 6 verschillende thema’s: Klimaat & duurzaamheid, Landschap & cultuurhistorie, Natuur & biodiversiteit, Landbouw, Wonen & bedrijvigheid, Recreatie

Uitsnede van de kaart ‘Landschap en Cultuurhistorie’ (bron: Visie Buitengebied)

& Toerisme. Projectspecifiek Haarendael is een landgoed in het buitengebied. Woningbouw en voorzieningen in het buitengebied zijn lang niet overal toegestaan. Het toevoegen van stedelijke functies is in principe alleen mogelijk binnen bebouwingsconcentraties of aan randen van bestaand stedelijk gebied. Het projectgebied behoort tot geen van deze twee locatieomschrijvingen maar vraagt om meerdere redenen om een maatwerkbenadering. Het toekennen van een gevarieerd programma van wonen en voorzieningen wordt, mits ruimtelijk passend, voorstelbaar geacht binnen het projectgebied vanwege de grote maatschappelijke betekenis van het project. Functieverandering maakt het herstel van een rijksmonumentaal complex mogelijk. In voorliggende onderbouwing en bijbehorende stukken is aangetoond dat met het huidige initiatief ruimtelijk passend is (etfal) met veel oog voor- en verbetering van landschappelijke-, ecologische- en cultuurhistorische waarden. Ook op het gebied van dagrecreatie heeft de herontwikkeling een maatschappelijke meerwaarde. Haarendael is onderdeel van het regionale routenetwerk. Het terrein is openbaar toegankelijk voor wandelaars en fietsers. De kleinschalige horecagelegenheid op het voorterrein zorgt voor een nieuw recreatief rust- en verblijfspunt. Het plan past binnen de Visie Buitengebied. 3.4.3

Koersdocument Oostflank (mei 2024)

De Oostflank is het landschap (en de kernen zelf) tussen Berkel-Enschot, Biezenmortel, Haaren, Heukelom, Moergestel, Oisterwijk, en Udenhout. De gemeente Oisterwijk en de gemeente Tilburg staan samen voor de uitdaging om koers te bepalen voor dit gebied. Zodat het zich in de periode tot 2040 verder kan ontwikkelen tot een gebied met sterke natuur, passende mobiliteit, voldoende woningen, duurzame landbouw en een sterke lokale economie.

36

Landgoed Haarendael

Kaartuitsnede van de Koerskaart Oostflank

Landgoed Haarendael De samenwerkende gemeenten geven aan de te onderscheidde kwaliteiten van het religieus erfgoed, zoals Landgoed Haarendael te willen versterken. Landpark Assisië en De Beukenhof en kasteel Nieuwenhof versterken: Landgoed Haarendael is een iconische plek met een rijke historie. Ook Landpark Assisië en De Beukenhof in Biezenmortel zijn cultuurhistorische identiteitsdragers van dit gebied. In de diverse ruimtelijke ontwikkelingen houden we sterk rekening met de verschillende cultuurhistorische waarden van deze ensembles, waarvan delen Rijksmonument of Gemeentelijk monument zijn. Voor de herontwikkeling zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. Koester het cultuurhistorisch ensemble van Landgoed Haarendael als iconische plek en maak bij een herontwikkeling de geschiedenis van het terrein langs drie verhaallijnen beleefbaar (Groot-Seminarie, gedenkplaats, zorg); 2. Waarborg het contrast tussen deze groene enclave en het omliggende agrarische landschap; 3. Zet in op herbestemming en uitbreiding van het hoofdgebouw, waarbij wordt voortgeborduurd op de oorspronkelijke hoofdopzet; 4. Bied ruimte aan een mix van wonen voor een variatie aan doelgroepen én voorzieningen op het gebied van zorg en kleinschalige leisure; 5. Versterk het aanwezige landschap en de tuinenstructuur;

Landgoed Haarendael

37

6. Bied in de voorterreinen ruimte aan ten hoogste vijf woongebouwen, die onderdeel worden van het landschap. De rest van het voorterrein wordt publiek toegankelijk en ontwikkeld als een open parklandschap. Projectspecifiek Via navolgende opsomming is voorliggende ontwikkeling getoetst aan de uitgangspunten: 1. Bij de uitwerking van voorliggend initiatief staat behoud, herstel en verbetering van cultuurhistorische waarden centraal. In het VOSP uit Bijlage 2 zijn de verhaallijnen uitgewerkt; 2. De randen van het projectgebied behouden de scherpte en harde natuurlijke begrenzing bestaande uit houtwallen en boomgroepen. Er blijft sprake van een groene enclave in een verder agrarisch landschap, zie verder ook uitwerking van de landschappelijk raamwerk uit Bijlage 3; 3. Daarvan is sprake. De rijksmonumentale delen van het hoofdbebouw worden verwerkt in het nieuwe hoofdgebouw en daaromheen is nieuwe bebouwing en beperkte uitbreiding mogelijk waarbij belangrijke bestaande ontwerpprincipes overgenomen dienen te worden: behoud van de breedte van de voorgevel, een open binnenplaats en behoud van kelders onder de refter. Aan het nieuwe hoofdgebouw worden vervolgens via herbestemming een divers programma met verschillende functies toegekend binnen de kaders van het plan: wonen, zorg en vrijetijdsbesteding; 4.

Zie onder 3, met als aanvulling dat de functiemix ook elders op het landgoed terugkomt. Zowel op het voorterrein, binnen de twee bestaande boerderijen als de kapel zijn verschillende functies toegestaan die gezamenlijk de mix van wonen, zorg en vrijetijdsbesteding vertegenwoordigen; 5. Daarvan is sprake. Een uitgebreide toelichting hoe het terrein in de toekomstige situatie wordt ingericht, is te raadplegen in Bijlage 2; 6. Daarvan is sprake. Binnen het voorterrein komen in totaal vijf woongebouwen. Via de voorwaarden uit voorliggende onderbouwing en de bijbehorende plankaart is geborgd dat meer gebouwen niet zijn toegestaan. Het plan past binnen het Koersdocument Oostflank. 3.4.4

Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap - Hart van Brabant (actualisering 2023)

De regio Hart van Brabant wil een aantrekkelijke woon- en werkomgeving bieden. Een mooi en vitaal platteland is daar een essentieel onderdeel van. Particuliere initiatieven zijn belangrijk voor de ontwikkeling van Hart van Brabant. Voor zover deze ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk zijn, kan dat ten koste gaan van de kwaliteit van het landschap. Omdat de provincie Noord-Brabant versterking van het landschap nastreeft, heeft de provincie het principe van ‘kwaliteitsverbetering van het landschap’ geïntroduceerd. In Artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit van de omgevingsverordening Noord-Brabant heeft de provincie de verplichting voor gemeenten opgenomen om een kwaliteitsbeleid voor het landschap te voeren, ook wel voorheen rood-met-groen koppeling genoemd. Dit principe omvat kort samengevat dat er ontwikkelingsruimte wordt geboden, mits deze 38

Landgoed Haarendael

gepaard gaat met maatregelen die de kwaliteit van het landschap (in brede zin) versterken. Deze verplichting gaat verder dan de regeling met betrekking tot landschappelijke inpassing. Artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit vraagt dus een extra inspanning. De basisgedachte van dat artikel is dat in een aantal situaties er meer nodig en gewenst is dan alleen landschappelijke inpassing. Om de invoering hiervan te ondersteunen heeft de provincie de Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap opgesteld. Deze Handreiking is een hulpmiddel aan de gemeenten om invulling te geven aan Artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit. In het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie (RRO) van 19 mei 2011 hebben de gemeenten in de regio Hart van Brabant met de provincie afgesproken om te komen tot nadere afspraken over de toepassing van de verplichting tot kwaliteitsverbetering van het landschap in de praktijk. De provincie heeft in 2021 en 2022 de werking van de regeling kwaliteitsverbetering landschap samen met de regio’s geëvalueerd. Dit heeft geleid tot een nieuwe set uitgangspunten voor de toepassing van de regeling. De volgende drie categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden onderscheiden: •

Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor geen (extra kwaliteitsverbetering van het landschap is vereist (geen landschappelijke inpassing en evenmin ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist).

•

Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed op het landschap hebben (alleen landschappelijke inpassing vereist).

•

Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap (zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist).

Projectspecifiek Dit onderwerp is reeds behandeld in paragraaf 3.2.3. 3.4.5

Woonzorgvisie 2022 – 2027

De gemeente Oisterwijk heeft in het voorjaar van 2022 haar actuele woonzorgvisie vastgesteld. In deze visie is aangegeven hoe de gemeente de aankomende jaren de uitdagingen op het gebied van wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid aangaat. De visie vormt een belangrijke bouwsteen om in samenwerking met ontwikkelaars tot goede woningbouwplannen te komen en met zorg- en welzijnspartijen tot een passend wonen-welzijn-zorg landschap te komen. Eén van de geformuleerde speerpunten uit de Woonzorgvisie is het bouwen van 1.500 woningen in de aankomende 10 jaar. De totale plancapaciteit ligt medio 2021 op ongeveer 2.560 woningen. Dit is ruimschoots voldoende om te voorzien in de behoefte voor de komende tien jaar. Bij de verdere uitwerking van zachte plannen zet de gemeente samen met de ontwikkelende partijen sterk in op een groot aandeel (en aantal) sociale en betaalbare woningen. Bij de prestatieafspraken hanteert de gemeente de volgende speerpunten: 1. Meer woningen bouwen, op natuur- inclusieve wijze;

Landgoed Haarendael

39

2. Nieuwbouw is betaalbaar en gericht op doorstroming; 3. Woningen van duurzame kwaliteit; 4. Plek bieden aan bijzondere doelgroepen; 5. Prettig wonen voor mensen met een zorgvraag; 6. Gemixte, groene wijken voor een inclusieve samenleving.

Kompas-projecten In 2021 heeft de gemeenteraad bij het coalitieakkoord diverse grote woningbouwlocaties als Kompasprojecten bestempeld. Dit houdt in dat het project belangrijk is en snel opgepakt dient te worden. Haarendael is aangewezen als één van de kompas-projecten. Projectspecifiek Voorliggend initiatief draagt direct bij aan het behalen van de doelstelling van ‘kompas-projecten’ door deze snel op te pakken en woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Voorliggend programma voorziet in 260 extra woningen in de vorm van appartementen. De kwantitatieve woningbouwprogrammering uit de woonzorgvisie biedt meer dan voldoende ruimte voor deze 260 nieuwe woningen. Daarmee levert Haarendael een directe en noemenswaardige bijdrage aan het behalen van de doelstelling om 1.500 nieuwe woningen te bouwen. Ook vanuit kwalitiatief oogpunt sluit het programma van Haarendael aan op de doelstellingen en speerpunten ook de visie. Bij de toekenning van de 260 woningen wordt de volgende verdeling naar segment gehanteerd: a. Minimaal 30% van het aantal appartementen is een sociale woning en/of zorgappartement; b. Minimaal 40% van het aantal appartementen is een appartement in het middensegment; c.

Maximaal 30% van het aantal appartementen is een appartement in de vrije sector.

Onder sociale woningen vallen ook zorgwoningen. Bij voorliggend project wordt onder een zorgwoning verstaan: Een zorgwoning is een zelfstandige woonruimte, die intern- en extern toegankelijk is; zonder traplopen, voor rollator- en rolstoelgebruikers en waarin Wlz-zorg geleverd kan worden.

40

Landgoed Haarendael

Bij de totstandkoming en uitvoering van het beoogde woningbouwprogramma wordt samengewerkt met woningcorporatie TBV. In de huidige programmering ontwikkelt TBV in totaal 81 appartementen in het sociale huursegment waarbij wordt verkend om een deel als zorgwoning te ontwikkelen. Daarmee speelt de herontwikkeling in op een urgente opgave uit de woonzorgvisie om meer betaalbare woningen te ontwikkelen en daarbij rekening te houden met specifieke groepen waaronder zorgbehoevenden. Een nadere uitwerking van het huidige woningbouwprogramma van Haarendael is te raadplegen in de paragraaf ‘programma’ van het VOSP uit Bijlage 2. Op basis hiervan past het programma op onderdelen niet in de Woonzorgvisie. Door een onderbouwing van het afwijken van de 75% betaalbaarheidsambitie kan er wel voldaan worden aan de Woonzorgvisie omdat het plan Haarendael ook voorziet in andere ambities en doelstellingen. De benodigde onderbouwing is in navolgende tekst opgenomen: Afwijking Woonzorgvisie In de Woonzorgvisie gemeente Oisterwijk 2022-2027 schrijft de gemeente de ambitie uit om 75% van de nieuwbouwwoningen betaalbaar te realiseren, waarvan 35% sociale woningbouw en 40% middeldure huur- en koopwoningen.

Dit geldt in de basis niet voor elk project, echter is het wel van belang om deze verhouding na te streven in de grote woningbouwinitiatieven om zo onder aan de streep op dit ambitieniveau uit te komen. Voor het project Haarendael kan een programma van minimaal 70% betaalbare woningbouw, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen en minimaal 40% middeldure huur- en koopwoningen, volstaan. Er kan worden afgeweken van de betaalbaarheidsambitie uit de Woonzorgvisie omdat het project voorziet in meerdere ambities uit het gemeentelijke Woonbeleid; •

Door minimaal 70% betaalbare woningen te realiseren (waarvan ruim 30% sociale huurwoningen) in een project van ruim 200 woningen, realiseren we een groot gedeelte van onze kwantitatieve én -kwalitatieve opgave. Ook conform de Woondeal.

•

Door een gedifferentieerd aanbod in huur- en koopwoningen biedt het project ruimte aan een breed scala doelgroepen (tevens vergoten we het aanbod aan middeldure huurwoningen).

•

Er wordt woonruimte toegevoegd voor senioren, waaronder woningen die faciliteren in (Wlz-)zorg wat senioren in staat stelt langer zelfstandig thuis te blijven wonen.

•

Op landgoed Haarendael wordt een groene leefomgeving gecreëerd die uitnodigt tot ontmoeting (jong en oud), wat past binnen de ambitie van een inclusieve samenleving.

Op basis van de voorgaande onderbouwde afwijking voldoet het plan Haarendael aan de Woonzorgvisie 2022 - 2027.

Landgoed Haarendael

41

3.4.6

Erfgoedvisie 2021 – 2026

In de Erfgoedvisie 2021 – 206 van de gemeente Oisterwijk staat beschreven hoe erfgoed in de gemeente versterkt kan worden en hoe een bijdrage geleverd kan worden aan het behoud, beschermen, beheren en beleven van het Oisterwijkse erfgoed. De visie is als een kompas dat houvast en inspiratie biedt voor de wijze waarop erfgoed een bijdrage kan leveren aan de maatschappelijke opgaven waar de gemeente Oisterwijk voor staat. In de visie staat vervolgens beschreven hoe de bouwstenen van het erfgoed in de gemeente versterkt kunnen worden. De drie bouwstenen zijn: 1. FUNDAMENT: De basis op orde 2. GEBRUIK: Erfgoed in de leefomgeving 3. BELEVING: Erfgoed in de hoofden en harten van mensen. Bouwsteen 1: Fundament De gemeente werkt aan het fundament door verschillende projecten uit te voeren, die de gemeente sleutelprojecten noemt. Door te werken aan bescherming en behoud van het erfgoed wordt voorkomen dat erfgoed verdwijnt. Beleid en instrumentarium draagt bij aan een sterker fundament. Bouwsteen 2: GEBRUIK De gemeente geeft aan het roerend, onroerend en immaterieel erfgoed te willen benutten bij het behoud en de verbetering van de omgevingskwaliteit. Erfgoed is integraal onderdeel van de leefomgeving en wordt bij planontwikkeling afgewogen met de andere omgevingswaarden. De gemeente zet in op het versterken van erfgoed in de leefomgeving door deze te gebruiken in de Leefomgeving.

Bouwsteen 3: BELEVING Het Oisterwijkse erfgoed wordt gekoesterd. De gemeente Oisterwijk wil graag zoveel mogelijk inwoners en jongeren betrekken bij de historie en het uitdragen van het erfgoed op een eigentijdse manier. We willen het erfgoed in de hoofden en harten van mensen. Projectspecifiek: Het behoud, herstel en verbetering van erfgoed speelt een centrale rol bij de herontwikkeling van Haarendael. Door een brand is een groot deel van het oorspronkelijke seminariegebouw verwoest. Voorliggende herontwikkeling biedt een kans om, in lijn met de uitgangspunten van de erfgoedvisie, Haarendael weer toekomstbestendig en bereikbaar te maken. Het programma is zeer divers en daarmee spreekt Haarendael nog veel sterker dan voorheen een brede groep mensen uit de samenleving aan. De waardering voor de geschiedenis van de plek vormt het startpunt van de nieuwe invulling. Het huidige VOSP vormt het resultaat van verschillende historische-, landschappelijke- en bouwkundige analyses. Ten aanzien van het erfgoed zijn bijvoorbeeld een ‘Visie Grootseminarie Haarendael’, een ‘’Bouw- en cultuurhistorisch onderzoek naar het Groot Seminarie’ en een ‘Park en tuin Groot Seminarie Haarendael’ uitgevoerd. De uitkomsten van deze en andere onderzoeken

42

Landgoed Haarendael

hebben aan de basis gestaan van de huidige uitwerkingen van het VOSP. De resultaten hiervan zijn te raadplegen via het VOSP en het beeldkwaliteitsplan. In navolgende tekst is het initatief getoetst aan de drie bouwstenen uit de Erfgoedvisie: 1. FUNDAMENT: De basis op orde De geschiedenis van Haarendael en de huidige staat van het terrein zijn de directe aanleiding van voorliggend initiatief. Zonder plan heeft Haarendael geen toekomstperspectief. Leegstand en een brand hebben de locatie noemenswaardig aangetast. Tegelijkertijd blijft Haarendael een aantrekkelijke locatie. Een plek die vraagt om een invulling zodat het voor de gemeenschap behouden kan blijven. Ontwikkelen is mogelijk, mits de cultuurhistorische betekenis van de plek daar een centrale rol in blijft spelen. 2. GEBRUIK: Erfgoed in de leefomgeving Voorliggend initiatief biedt bij uitstek een kans om Haarendael toegankelijker te maken. Het erfgoed binnen Haarendael vormt ook in de toekomst het hart van de locatie. En is door het toekennen van nieuwe functies toegankelijker dan voorheen. 3. BELEVING: Erfgoed in de hoofden en harten van mensen. Zoals in de planomschrijving in paragraaf Toekomstige situatie ook al is omschreven: Landgoed Haarendael wordt onderdeel van de samenleving. Daarmee breekt Haarendael met het verleden.

Een gevarieerd programma en een nieuwe fysieke verbinding met het dorp Haaren zorgen er voor dat Haarendael zich qua functies naar buiten toe opent. Deze cultuurhistorische plek is straks bereikbaar voor een brede groep mensen in de samenleving waaronder jongeren. Daarmee neemt Haarendael afscheid van het besloten karakter en wordt het een plek waar wonen, werken en recreëren op een fraaie historische plek mogelijk wordt gemaakt. Het plan past binnen de Erfgoedvisie 2021 – 2026. 3.4.7

Ontwikkelkader Haarendael

Op 06 juli 2023 heeft de gemeenteraad van Oisterwijk het ‘Ontwikkelkader Landgoed Haarendael’ vastgesteld. Om Haarendael weer toekomstbestendig te maken heeft het landgoed een duurzame instandhouding nodig via functieverandering. Dit vroeg om een nieuw perspectief op het gebruik en de inrichting van het terrein. Daarom is in samenwerking tussen gemeente Oisterijk en veel verschillende omgevingspartijen zoals de provincie Noord-Brabant, de RCE en de projectontwikkelaar het Ontwikkelkader Haarendael opgesteld. Het Ontwikkelkader biedt spelregels en bandbreedtes waaraan de ontwikkeling aan dient te voldoen. Het kader vormt een verdiepingsslag op de Notitie van uitgangspunten van mei 2021 van de gemeente en vervangt de structuurvisie uit 2012. Het uitgangspunt bij de herontwikkeling is dat het landgoed een passend programma krijgt met wonen in combinatie met voorzieningen die maatschappelijke meerwaarde opleveren. De focus voor het

Landgoed Haarendael

43

hoofdgebouw ligt na de brand op nieuwbouw, waarin behoudenswaardige geveldelen, zie Bijlage 1 zijn verwerkt en het nieuwe gebouw is geïnspireerd op het Groot-Seminarie. Het ontwikkelkader bestaat uit drie hoofdonderdelen: 1. Analyse: een analyse van o.a. het landschap, maatschappelijke waarden, ruimtelijke opzet en bebouwing; 2. Ruimtelijk concept: 3. Visie: ontwikkelkader met voorbeeldontwikkelingen: o.a. de identiteit en beoogde programmamix, met spelregels voor verschillende planonderdelen. Projectspecifiek Het ontwikkelkader biedt ruimtelijke handvaten waarbinnen het VOSP verder is uitgewerkt. Op onderdelen en na afstemming voorziet het huidige schetsontwerp in afwijkingen ten opzichte van het ontwikkelkader. Alle bebouwingsblokken in het voorterrein zijn samen ongeveer 3750 m². De bestaande Cello-woningen nemen zo’n 4300 m² oppervlak in beslag. De nieuwe ontwikkeling zal dus een kleinere voetprint hebben. De bebouwingsblokken aan de oostzijde (B) zijn achter de lijngeplaatst zoals in eerdere structuurvisie 2012 geschetst. Tevens is de afstand tot de N65 vergroot en gelijk gehouden aan C1. De bebouwingsblokken in het voorterrein aan de westzijde (C) zijn verplaatst binnen de verharding en footprint van de Cello-gebouwen. Hiermee is de afstand van 125 meter waarop de bebouwing in het voorterrein af moest staan van het hoofdgebouw verkleind naar 100 meter.

Door de grens vanuit de structuurvisie moet de bebouwing meer richting de randen van het voorterrein. Toch is er genoeg ruimte over gehouden om de houtwallen rondom het terrein te behouden. In het VOSP uit Bijlage 2 is een uitgebreid overzicht opgenomen waarin het huidige schetsontwerp op de belangrijkste onderdelen wordt vergeleken met het ontwikkelkader. 3.4.8

Omgevingsplan

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit de geldende bestemmingsplannen, de verordeningen tijdelijk deel omgevingsplan (archeologieverordening (artikel 38, Monumentenwet 1988), geurverordening (artikel 6, Wet geurhinder en veehouderij), verordening afvoer regen- en grondwater (artikel 10.32a, Wet milieubeheer), hogere waarde besluiten (artikel 110a, Wet geluidhinder), vastgestelde veiligheidscontouren (artikel 14, Besluit externe veiligheid inrichtingen) en de bruidsschat. Hierna wordt per aspect de ontwikkeling getoetst op strijdigheden. Om te bepalen of het initiatief past binnen het omgevingsplan, wordt getoetst aan het voorheen geldende bestemmingsplan dat één op één is overgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Ter plaatse van het projectgebied geldt de planologische situatie uit bestemmingsplan Buitengebied Haaren uit september 2011 en de daaropvolgende herzieningen. Dat bestemmingsplan is opgenomen als tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Oisterwijk.

44

Landgoed Haarendael

Uitsnede van de bestaande planologische situatie ter plaatse van het projectgebied (bron: regelsopdekaart.nl)

Op grond van het tijdelijk deel van het omgevingsplan heeft het projectgebied de bestemmingen: •

Agrarisch; Deze bestemming is opgenomen voor de meest westelijke gronden van het projectgebied. De gronden zijn primair bestemd voor regulier agrarisch grondgebruik. Een agrarisch bouwvlak is er niet aanwezig.

•

Agrarisch met waarden – Landschapselementen 1; Deze bestemming is toegekend aan de gronden op het voorterrein van het projectgebied. Naast reguliere vormen van agrarisch grondgebruik zijn de gronden ook bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschapswaarden.

•

Maatschappelijk; Deze bestemming is toegestaan aan het hoofdgebouw, de kapel, boerderijen en omliggende buitenterreinen. De toegestane gebruiksmogelijkheden zijn afgebakend via de regels.

•

Natuur; Deze bestemming is toegekend aan de noordelijke zone van de Raamsebeek. De gronden zijn primair bestemd voor natuurdoeleinden. Bebouwing is er niet toegestaan.

Over een aanzienlijk deel van het projectgebied geldt bovendien de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Deze aanduiding is toegekend aan gronden met een hoge en middelhoge verwachtingswaarde. In paragraaf 5.2 is nader ingegaan op de betekenis van deze aanduiding voor het project. Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan Voorliggend initiatief kent een geheel nieuwe programmering toe aan Haarendael met verschillende nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden aan bestaande- en nieuwe bebouwing. Op grond van onder

Landgoed Haarendael

45

andere de beoogde woningaantallen en verschillende commerciële- en maatschappelijke functies is het initiatief in strijd met de bestaande planologische situatie. 3.4.9

Toetsing van het initiatief aan het gemeentelijk beleid

De activiteit past binnen de doelstellingen en het beleid van de gemeente. De activiteit is echter in strijd met de regels van het omgevingsplan. Daarom wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit aangevraagd waarvoor onderhavige onderbouwing is opgesteld.

46

Landgoed Haarendael

Hoofdstuk 4

Veilige en gezonde fysieke leefomgeving

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de aspecten die samen bepalend zijn voor de vraag of met de voorgenomen ontwikkeling een veilige en gezonde fysieke leefomgeving ontstaat en behouden blijft voor nu en in de toekomst.

4.1

Weging van het waterbelang

Het wettelijk kader is gericht op het verkrijgen van inzicht in de gevolgen voor de waterhuishouding die samenhangen met de ruimtelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Het wettelijk kader is afhankelijk van zowel gemeentelijk beleid als het beleid van het waterschap. Artikel 5.37 van het Bkl stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de omgevingswaarden ten aanzien van water zijn als volgt onderverdeeld: •

Rijk: omgevingswaarden voor (1) waterkwaliteit, (2) zwemwaterkwaliteit, (3) veiligheid van primaire waterkeringen en (4) de veiligheid van andere dan primaire waterkeringen, voor zover die in het beheer zijn bij het rijk (2.15 Ow);

•

Provincie: omgevingswaarden voor de veiligheid van (1) bij de omgevingsverordening aangewezen andere dan primaire waterkeringen die niet bij het rijk in beheer zijn en (2) de gemiddelde overstromingskans per jaar van bij de omgevingsverordening aangewezen gebieden met oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop (niet bij het rijk in beheer zijnde) regionale wateren moeten zijn berekend (2.13 Ow);

•

Gemeente: gemeenten kunnen ook zelf besluiten om omgevingswaarden vast te stellen. Indien hiervan sprake is dient een BOPA ook aan deze omgevingswaarde getoetst te worden.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de eerdere, verplichte watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven. In elk geval worden de wateraspecten beschreven en wordt aangegeven welke waterhuishoudkundige maatregelen voor het project moeten worden getroffen. Over het initiatief wordt advies gevraagd aan de betrokken waterbeheerder. Waterschapsverordening waterschap De Dommel In de waterschapsverordening staan de regels voor bewoners en bedrijven die activiteiten doen bij beken, sloten en gemalen. De waterschapsverordening is de vervanger van de Keur. De verordening stelt regels over verschillende activiteiten bij oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen,

Landgoed Haarendael

47

bergingsgebieden en grondwater. De waterschapsverordening stelt daarnaast ook regels voor compenserende maatregelen bij het toevoegen van verhard oppervlak. Verordening afvoer hemelwater en grondwater 2022 Binnen de gemeente Oisterwijk geldt de Verordening afvoer hemelwater en grondwater 2022. Hierin heeft de gemeente aangegeven hoe zij de wettelijke zorgplichten over afvalwater, hemelwater en grondwater invult. Deze verordening is op grond van artikel 4.6 lid onder f onderdeel geworden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. In de verordening schrijft de gemeente dat bij een nieuwe situatie hemelwater wordt afgekoppeld voor het totale verharde oppervlak. Dit betekent dat ook reeds bestaande verharding wordt meegenomen in de berekeningen. Hierdoor wordt ook de volledige verantwoordelijkheid bij particulieren neergelegd. Hiervoor geldt de rekenregel: 0,06 (in m) x oppervlakte (in m2) x gevoeligheidsfactor (waterschapsverordening) in 1 uur verwerken of tijdelijk bergen. De snelheid van de verwerking van het borgen van hemelwater dient na 48 uren weer leeg te zijn en beschikbaar voor nieuwe neerslag. Overtollig hemelwater, meer dan de gestelde 60 mm per m2 verhard oppervlak, mag enkel via een overstortconstructie geloosd worden naar een gemeentelijke voorziening, niet zijnde drukriolering.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient dit beschreven en berekend te worden. De benodigde voorziening dient uiterlijk gelijk aan het gereedkomen van het nieuw bouwwerk of de aanleg van de nieuwe verharding gerealiseerd te worden. Projectspecifiek Het projectgebied ligt binnen het beheergebied van waterschap De Dommel. In voorliggende paragraaf zijn de belangrijkste waterhuishoudkundige aspecten ten aanzien van voorliggend project beschreven. Waterberging Ten behoeve van voorliggend initiatief is een notitie waterberging opgesteld, zie Bijlage 5. Op basis van een verwachting van het toekomstig verhard oppervlak is de benodigde inhoud van bergingsvoorzieningen berekend. En is bekeken met welke voorzieningen aan de gemeentelijke bergingsnormen kan worden voldaan. Uitgangspunt daarbij is dat al het overtollig hemelwater binnen eigen terrein geborgd en geïnfiltreerd wordt. In de notitie waterberging is het projectgebied opgedeeld in drie deelgebieden, zone A t/m C. Omgerekend naar het te verwachte (half)verhard oppervlak volgt een minimaal benodigde berging van:

48

•

Zone A (appartementsgebouwen B1 en B2):

147,16 m³

•

Zone B (appartementsgebouwen C1, C2, C3):

197,50 m³

•

Zone C (o.a. Groot-Seminarie, kapel en boerderijen):

485,68 m³

Landgoed Haarendael

Voorgesteld wordt om het water te bergen via wadi’s en infiltratiegreppels. Door deze voorzieningen verspreid over het terrein aan te leggen is er meer dan voldoende ruimte beschikbaar om te voldoen aan de normen: •

Zone A (1.200 m² [3 wadi’s] * 0,30 m [met talud 1:5]) = 329,72 m³ hemelwater en is dus meer dan voldoende om de 147,16 m³ water te bergen.

•

Zone B (1.000 m² [2 wadi’s] * 0,30 m [met talud 1:5]) = 272,44 m³ en is dus meer dan voldoende om de 197,50 m³ water te bergen.

•

Zone C ((520 m² * 0,50 m [met talud 1:1,5]) * 2 stuks) = 496,30 m³ hemelwater en is dus meer dan voldoende om de 485,68 m³ water te bergen.

Het hemelwater zakt bij Haarendael in de grond weg met 1000 mm/m2/dag, aangezien hiervoor een k-waarde van 1 is aangehouden die gebaseerd is op de minimale waardes die voor de soort bodems van het terrein bekend zijn. 1000 mm/m2/dag komt neer op 41,67 mm/m2/uur (gedeeld door 24), dus de hoeveelheid te bergen hemelwater van 60mm/m2 zal in iets meer dan 1,5 uur weer weggetrokken zijn. Dat betekent dat het water ruim sneller dan 48 uur weer is afgevoerd en geïnfiltreerd in de grond. Daarmee wordt ook op dit punt voldaan aan het bepaalde in de Verordening afvoer hemelwater en grondwater 2022. Bij de aanvraag van de vergunning voor het bouwen is pas bekend hoeveel verhard oppervlakte er exact gerealiseerd wordt. Mede daarom betreft de in deze paragraaf beschreven waterberging een schatting. Om de wateropgave in te vullen is er de keuze uit een aantal bergingsvoorzieningen, zoals de notitie waterberging laat zien. Daarnaast is het mogelijk om bij de aanleg en inrichting van de tuin rekening te houden met de waterberging. Er zijn daarmee voldoende mogelijkheden om op eigen terrein in de benodigde waterberging te voorzien. De concrete uitwerking van de waterberging wordt opgenomen bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen.

Landgoed Haarendael

49

Watersysteem Het gebied van Haarendael wordt deels omgeven door bestaande grachten en watergangen die een belangrijk onderdeel vormen van de landschappelijke en hydrologische structuur. Deze bestaande watergangen blijven behouden en worden geïntegreerd in het nieuwe ontwerp. Daarnaast worden er enkele nieuwe afwateringszones en waterbergingen aangelegd om de waterhuishouding binnen het plangebied te verbeteren. Deze extra voorzieningen zorgen voor een tijdelijke opslag van regen- en oppervlaktewater, waardoor het water geleidelijk wordt afgevoerd en piekafvoeren bij hevige neerslag worden verminderd. De nieuwe waterpartijen staan via een overstort in verbinding met de bestaande grachten, zodat het watersysteem als geheel

Uitsnede van de kaart ‘watergangen’ (bron: VOSP)

beter kan functioneren en bijdraagt aan een duurzaam en klimaatbestendig gebied. Raamse loop Aan de zuidzijde van het projectgebied stroomt de Raamse Loop. Deze loop maakt onderdeel uit van een groter watersysteem van de gemeente richting Vught en ’s-Hertogenbosch. Het initiatief wordt aangegrepen om een deel van dit watersysteem te herstellen en te vernatuurlijken. Uitgangspunt is de ecologische kwaliteit van deze beek via oeverwalontwikkeling te verhogen. De Raamse Loop krijgt een rustige, natuurvriendelijke zone met hoge ecologische en landschappelijke waarde, bestaande uit flauwe oevers en oeverbeplanting. Een klompenpad naar het seminariegebouw maakt de beek bereikbaar voor wandelaars die deze bijzondere plek in stilte willen ervaren. Afvalwater Voor het verwerken van afvalwater zal gebruik worden gemaakt van een bestaande persriolering ter hoogte van de Vogelzang aan de rand van Haaren. Binnen het projectgebied komt een nieuw persriool station om de toename van het gebruik van dit stelsel goed te kunnen verwerken. De exacte plek van dit station is nog niet bekend. Een nieuw station is nodig omdat de verwachting is dat de huidige voorziening (persleiding) niet afdoende is om de toename in gebruik te kunnen ondervangen. Het huidige afvalwater wordt via een persriool gepompt naar de aansluiting op de Vogelenzang.

Deze bestaande leiding loopt langs het hoofdgebouw, door de breviertuin richting het zuiden. Deze bestaande leiding zal ook worden vervangen en worden verlengd naar de Raamse Akker. Daarmee worden

50

Landgoed Haarendael

graafwerkzaamheden in de historische tuin voorkomen. Het nieuwe persrioolstation is toegestaan binnen de gronden met een toekomstige functie ‘Groen’, zie verder Hoofdstuk 7. Overige aspecten Bij de bouw zullen geen uitloogbare materialen worden gebruikt. Zo wordt voorkomen dat het grondwater vervuild raakt. Hiermee bestaat er voldoende inzicht in dit aspect dat wordt meegewogen in hoofdstuk 6.

4.2

Activiteiten en milieuzonering

Bedrijven (die milieubelastende activiteiten uitvoeren/ ondernemen) kunnen niet zomaar naast een gevoelige functie, zoals een woning, gerealiseerd worden. Ook andersom moet er zorgvuldig gemotiveerd worden dat een nieuwe gevoelige functie nabij bestaande bedrijven gerealiseerd kan worden. Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Ook zorgt dit ervoor dat (bestaande) bedrijven niet onevenredig in hun belangen worden geschaad. De publicatie “Bedrijven Milieuzonering” van de VNG is, zeker ook gezien jurisprudentie, een goed houvast hierbij. De in deze publicatie genoemde richtafstanden tussen gevoelige functies en milieubelastende activiteiten gelden voor gemiddelde situaties. Er kunnen omstandigheden zijn waarom er toch van een andere afstanden uitgegaan kan of moet worden. Op weg naar de inwerkingtreding van de Omgevingswet is door de VNG een nieuwe publicatie uitgegeven: Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet 2024. Kern van deze publicatie is om de toelating van bedrijven te reguleren op basis van een beschikbaar gestelde milieuruimte per bedrijf, aan de hand van concrete milieunormen.

In de nieuwe systematiek wordt de toelating van activiteiten niet meer gekoppeld aan een bij de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten met milieucategorieën. Dit maakt het ook niet mogelijk de ontwikkeling van nieuwe gevoeligere objecten te toetsen aan bestaande bedrijven. Om die reden wordt voor de beoordeling van de omliggende activiteiten/ functies nog aangesloten bij de richtafstanden uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'. Projectspecifiek Als gevolg van voorliggend initiatief worden er gevoelige functies (appartementen) aan het projectgebied toegevoegd. In voorliggende paragraaf is beoordeeld of een goed woon- en leefklimaat geborgd kan worden ter plaatse van deze gevoelige functies. En is beoordeeld of bestaande en/of nieuwe bedrijven niet onevenredig in hun belangen worden geschaad.

Landgoed Haarendael

51

Woon- en leefklimaat Binnen verschillende delen van het projectgebied worden appartementen mogelijk gemaakt. Ook komen er verspreid op het (voor)terrein en binnen het hoofdgebouw en de kerk voorzieningen met een mogelijk milieueffect op de directe omgeving. Kantoor aan Rijksweg 3 In de directe omgeving van het projectgebied is weinig bedrijvigheid aanwezig. Naast de entree van het landgoed, aan de Rijksweg 3, ligt een bedrijfslocatie. Daar is op basis van het omgevingsplan een kantoor toegestaan. Een kantoorlocatie is op basis van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ aangewezen als een categorie 1 inrichting, met een bijbehorende maximale richtafstand van 10 m. De feitelijke afstand tussen de bedrijfslocatie en de dichtstbij gelegen woongebouwen bedraagt meer dan 150 m afstand. Er wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand. Voorzieningen (voor)terrein Op het voorterrein en in de twee bestaande boerderijen aan de oostkant van het projectgebied worden enkele nieuwe voorzieningen toegevoegd. Het gaat om een kleinschalige horecagelegenheid (kas/ moestuin) en een café-restaurant en kleinschalig hotel. De maximale bijbehorende richtafstand bedraagt 10 m op basis van geluid.

Voor alle voorzieningen binnen het terrein geldt dat deze op voldoende afstand komen te staan ten opzichte van nabijgelegen woningen (minimale afstand bedraagt 30 m tussen de twee bestaande boerderijen en de woningen binnen het hoofdgebouw). Er wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand. Hoofdgebouw Voorliggend initiatief voorziet in het toevoegen van een gevarieerd programma binnen het hoofdgebouw bestaande uit woningen en voorzieningen. Uitgangspunt voor de woningen is dat minimaal sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij de toekenning van de voorzieningen is rekening gehouden dat deze voorzieningen passend zijn binnen een omgeving waar sprake is van functiemenging. Bij functiemenging kunnen milieugevoelige activiteiten zoals wonen naast milieuhinderlijke activiteiten worden gerealiseerd, zoals detailhandels-, kantoor- of horeca-activiteiten. De lijst van toegestane bedrijfsactiviteiten uit Bijlage 20 is samengesteld op basis van voorzieningen die in de nieuwe handreiking ‘Activiteiten en milieuzonering’ uit 2024 geschikt zijn voor functiemenging op basis van geluid en geur. Bij de uitwerking van het plan zal bovendien rekening worden gehouden dat de binnenwaarde van de appartementen voldoet aan de wettelijke bepalingen, eventueel door het treffen van aanvullende gevelweringsvoorzieningen. Conclusie woon- en leefklimaat

52

Landgoed Haarendael

Voor de appartementen binnen het voorterrein kan een goed woon- en leefklimaat worden geborgd. Door de afbakening van de toegestane voorzieningen binnen het hoofdgebouw is er binnen het hoofdgebouw sprake van minimaal een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Gevolgen voor bestaande bedrijven De afstand tussen het kantoor aan de Rijksweg 3 en de dichtstbij gelegen nieuwe woningen bedraagt ruim 150 m afstand. Nadelige effecten ten aanzien van de bedrijfsvoering van het kantoor kunnen op voorhand worden uitgesloten. Hiermee bestaat er voldoende inzicht in dit aspect dat wordt meegewogen in hoofdstuk 6.

4.3

Bodem

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn er voor het aspect bodemkwaliteit instructieregels opgenomen in het Bkl. De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door in onderlinge samenhang; •

de bodem te beschermen tegen nieuwe verontreinigingen en aantastingen;

•

te zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;

•

de resterende historische verontreinigingen en -aantastingen duurzaam en doelmatig te beheren.

Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De gemeente stelt de waarde voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem vast (bodemkwaliteitskaart) en neemt dit op in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. Projectspecifiek Er is in dit geval sprake van een bodemgevoelige locatie. Daarom is ten behoeve van voorliggende ontwikkeling een verkennend bodem- en waterbodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 6. Het onderzoek heeft betrekking op de volledige onderzoekslocatie en een verkennend onderzoek voor een deel van het projectgebied (fase 1). Ter plaatse van de bestaande bebouwing kan een verkennend onderzoek pas worden uitgevoerd na sloop van de huidige bebouwing (fase 2). De belangrijkste conclusie van het bodem- en wateronderzoek fase 1 is dat er een goed beeld is van de bodemkwaliteit van de onderzochte gronden. Op basis van de vastgestelde milieuhygienische kwaliteit van de bodem wordt geacht dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling en het huidige en toekomstige gebruik van de onderzochte delen van het projectgebied.

Landgoed Haarendael

53

Voor enkele specifieke deellocaties binnen de onderzochte gronden wordt wel aanvullend onderzoek geadviseerd om geconstateerde sterke verontreinigingen en/of asbestverdachte bijmenging nader te onderzoeken. Geadviseerd wordt om dit aanvullend onderzoek te combineren met de uitvoering van het verkennend bodemonderzoek fase 2. Fase 2 Het verkennend bodemonderzoek fase 2 zal worden uitgevoerd na sloop van de bestaande bebouwing. Via een voorwaarde aan de omgevingsvergunning om af te mogen wijken van het omgevingsplan wordt bepaald dat de omgevingsvergunning voor het bouwen niet eerder mag worden verleend alvorens een verkennend bodemonderzoek fase 2 beschikbaar is, is beoordeeld door het bevoegd gezag en indien nodig eventuele vervolgstappen worden doornemen om te borgen dat de toekomstige kwaliteit van de bodem in lijn is met het beoogde gebruik. Hiermee bestaat er voldoende inzicht in dit aspect dat wordt meegewogen in hoofdstuk 6.

4.4

Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de instructieregels opgenomen in het Bkl. Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl en zijn de ‘omgevingswaarden richtlijn luchtkwaliteit’ opgenomen in paragraaf 2.2.1.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan: •

er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een resultaatverplichting;

•

het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;

•

het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

Mede door het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) is in de afgelopen jaren in Nederland de luchtkwaliteit aanzienlijk verbeterd. Vanwege deze verbetering komt het NSL na de inwerkingtreding van de Omgevingswet dan ook te vervallen. Niet in betekenende mate (NIBM) Voor een activiteit die niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft: 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze ‘standaardgevallen NIBM’ vallen kantoren, woonwijken en het telen van

54

Landgoed Haarendael

gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden. 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Veel mensen bepalen met de NIBMtool op een eenvoudige en snelle manier of een project in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBM-tool. Aandachtsgebieden Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). De aandachtsgebieden staan in artikel 5.51 lid 2 (aandachtsgebieden voor zowel stikstofdioxide als fijnstof) en lid 3 (aandachtsgebieden voor fijnstof) Bkl. Gemeenten die onder agglomeraties vallen staan in artikel 2.38 (aanwijzing agglomeraties richtlijn luchtkwaliteit en richtlijn gevaarlijke stoffen in de lucht) Omgevingsregeling. In enkele situaties moet de luchtkwaliteit altijd worden beoordeeld: •

bij een omgevingsvergunning voor een milieubelastende activiteit

•

bij de aanleg van een tunnel langer dan 100 meter, of als een tunnel wijzigt en daarbij minimaal 100 meter toeneemt;

•

bij de aanleg van een autoweg of een autosnelweg.

Op plekken waar mensen relatief kort verblijven, als het gaat om arbeidsplaatsen (bedrijventerreinen en bedrijfswoningen) en op locaties waar mensen niet kunnen komen is toetsing aan de omgevingswaarden voor luchtkwaliteit niet nodig. Projectspecifiek Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief Het dichtstbijzijnde toetspunt voor luchtkwaliteit bij het projectgebied is de receptor wegverkeer 27364178_33703 (Rijksweg). In de tabel hieronder zijn de totale concentraties van stikstofdioxide, fijnstof en de fijnere fractie van fijnstof weergeven.

Gemeten totale concentratie

NO2 (stikstofdi-

PM10

PM2,5 (fijnere

oxide)

(fijnstof)

fractie van fijnstof)

19,1 µg/m3

15,6 µg/m3

8,7 µg/m3

40 µg/m3

25 µg/m3

jaargemiddelde 2023 (µg/m3) Resultaatverplichting concen- 40 µg/m3 tratie (µg/m3) kalenderjaargemiddelde De concentraties stikstofdioxide, fijn stof en fijnere fractie van fijnstof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Landgoed Haarendael

55

Bijdrage van het initiatief Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde: •

Aantal woningen (260 * 0,0008) + bvo voorzieningen (ca 5000 m² * 0,000012) = 0,27 µg/m³.

•

De bijdrage van 0,288 is lager dan de grenswaarde 1,2 µg/m³.

Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof kan daarom achterwege blijven. Tevens ligt het projectgebied niet binnen de genoemde aandachtsgebieden (artikel 5.51 luchtkwaliteit in aandachtsgebieden) voor stikstofdioxide en/of fijnstof. Hiermee bestaat er voldoende inzicht in dit aspect dat wordt meegewogen in hoofdstuk 6.

4.5

Gewasbeschermingsmiddelen

Bij het telen van bollen-, boom- en fruit in de open lucht kan het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen van belang zijn. Dit vanwege mogelijk vrijkomende drift (verwaaiing van spuitvloeistof) bij het bespuiten. Er gelden, behoudens het niet mogen belasten van oppervlaktewater (artikel 4.723d lid 1, Besluit activiteiten leefomgeving), in Nederland geen wettelijke bepalingen over een minimaal aan te houden afstanden tussen de teeltgronden en voor gewasbeschermingsmiddelen gevoelige objecten, zoals woningen en bedrijven. In de ruimtelijke ordening word daarom een vuistregel gehanteerd om een afstand van 50 meter aan te houden tussen een genoemde teelten en een gevoelige bestemming. Dit is een in de praktijk gegroeide indicatieve vuistregel. Kleinere afstanden zijn mogelijk mits dit gemotiveerd kan worden. Deze praktijk wordt onderschreven door uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De volgende aandachtspunten zijn van belang: 1.

wat wordt planologisch mogelijk gemaakt en wat zijn de geldende bestemming(en);

2.

wat is het huidige gebruik van de gronden / welke teelten vinden plaats;

3.

welke gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en welke spuitmethode wordt gebruikt;

4.

wat zijn de effecten van drift reducerende middelen (vaak hagen en bomenrijen);

5.

wat is de overheersende windrichting.

Met name bij boomgaarden en boomkwekerijen hebben gewasbeschermingsmiddelen invloed op het woon- en leefklimaat. Bij overige gewassen is het risico op aantasting van het woon- en leefklimaat beperkt. Projectspecifiek Voorliggend initiatief heeft tot gevolg dat er gevoelige objecten in de vorm van appartementen worden toegevoegd binnen een afstand van 50 m tot bestaande agrarische percelen. Op basis van vaste jurisprudentie mag je niet zomaar gevoelige functies realiseren binnen een afstand van 50 m van gronden waar met gewasbeschermingsmiddelen gewerkt wordt of kan worden.

56

Landgoed Haarendael

Op basis van de beoogde inrichting van het projectgebied zijn er twee woongebouwen (B1 en B2) beoogd binnen 50 m afstand tot agrarische percelen ten oosten van het projectgebied. De afstand tussen bouwlocatie B1 en B2 is respectievelijk 25 en 30 m tot de perceelsgrens. Alle andere appartementen en andere gevoelige objecten liggen buiten de 50 m zone en vragen daarom op voorhand geen nadere verantwoording. Ten aanzien van woongebouwen B1 en B2 geldt dat er diverse motiveringen zijn waardoor een kortere afstand aangehouden kan worden. De teelt op de relevante agrarische percelen is weiland. Weiland kent een lage tot geen gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Vanuit deze optiek is bouwen op 25 m geen probleem. Op basis van geldende omgevingsplan is het mogelijk dat er andere teelten plaats gaan vinden. Volgens het geldende tijdelijke omgevingsplan (bestemmingsplan) kan dat. 1. In dat tijdelijke omgevingsplan is bepaald dat de aan te houden afstand voor teelten waar met gewasbeschermingsmiddelen gewerkt wordt alhier (open teelten van sierplanten en bomen en boomgaarden) 30 m aangehouden moet worden 2. Er is een driftreducerende voorziening aanwezig welke ook duurzaam in stand gehouden gaat worden in de vorm van de omliggende bomenstructuur rondom Haarendael.

Vanuit bovenstaande twee punten volgt dat de laatste 5 m op basis van de driftreducerende voorziening voldoende reden kan zijn om de woonfunctie toe te laten zonder verdere gebruiksbeperking voor de agrariër. Aanvullend aan bovenstaande volgt uit diverse rapportages dat de gezondheidsgevolgen die, mocht die aanwezig zijn, niet duidelijk is. De correlatie is beperkt en de causaliteit is afwezig. Dan nog is het volgbaar dat er aandacht uitgaat naar het woon- en leefklimaat. Gelet op voorstaande is dat aanvaardbaar te noemen zoals dat ook voor ongeveer 300.000 tot 500.000 woningen aanvaard wordt die nu al binnen 50 m van agrarische gronden wonen en waar geen specifieke beschermingsregels gelden dan welke er al gelden. De risico’s die daar aanvaard worden zijn ook aanvaardbaar voor de nieuw te bouwen appartementen in Haarendael en daarmee voldoet dit plan aan etfal op het aspect gewasbeschermingsmiddelen. Aanvullend daarbij: het niet vinden van een woning levert ook risico’s op voor de gezondheid en andere woonlocaties komen ook niet met een perfect woonklimaat. Noot: het aanvaarden van gezondheidsrisico’s is van alle dag in de ruimtelijke ordening. Zowel het accepteren van hogere geluidbelastingen, geur maar ook duidelijk gecorreleerde en causale relaties tussen geitenhouderijen, longontsteking en grotere sterfte onder ouderen worden geaccepteerd.