Document · PDF

Bijlage 1 - Onderbouwing evenwichtige toedeling van functies aan locaties Haarendael

RAAD 5 maart 2026, gemeente OisterwijkBij agendapunt: Bindend advies herontwikkeling Landgoed Haarendael - Aangenomen29.182 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Landgoed Haarendael Onderbouwing evenwichtige toedeling van functies aan locaties - gemeente Oisterwijk

COLOFON Gegevens over het plan: Plannaam:

Landgoed Haarendael

Datum:

20 januari 2026

Projectnummer Buro SRO:

89.74.03

Opdrachtgever:

Lithos bouw & ontwikkeling

Gegevens Buro SRO: Projectleider Buro SRO:

Dhr. T. Vette

Bezoekadres vestiging Arnhem:

Sweerts de Landasstraat 50, 6814 DG te Arnhem

Telefoon:

026 - 35 23 125

E-mail:

arnhem@buro-sro.nl

Internet:

www.buro-sro.nl

Landgoed Haarendael

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Ligging van het projectgebied

1.3

Wettelijke context

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2

Voorgenomen ontwikkeling

2.1

Huidige situatie

2.2

Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid en rijksregels

3.2

Provinciaal beleid en provinciale regels

3.3

Regionaal beleid

3.4

Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4

Veilige en gezonde fysieke leefomgeving

4.1

Weging van het waterbelang

4.2

Activiteiten en milieuzonering

4.3

Bodem

4.4

Luchtkwaliteit

4.5

Gewasbeschermingsmiddelen

4.6

Geur

4.7

Geluid

4.8

Omgevingsveiligheid

4.9

Trilling

4.10

M.e.r.-beoordeling

Hoofdstuk 5

Goede omgevingskwaliteit

5.1

Zorgvuldig ruimtegebruik

5.2

Archeologie, cultuurhistorie en landschap

5.3

Ecologie

5.4

Verkeer en parkeren

5.5

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

Hoofdstuk 6

Conclusie

Landgoed Haarendael

Hoofdstuk 7

Toestemming en voorwaarden

7.1

Functies & kaart bij onderbouwing etfal

7.2

Begrippenlijst

7.3

Gemengd

7.4

Groen

7.5

Natuur

7.6

Water

7.7

Wonen

7.8

Voorwaarden in de vergunning

7.9

Procedure

Hoofdstuk 8

Overige aspecten

8.1

Participatie

8.2

Kostenverhaal

8.3

Vooroverleg

100

Bijlagen

101 Integraal conserveringsplan

125

Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan

149

Beeldkwaliteitsplan

219

Inrichtingstekening

280

Notitie waterberging

281

Verkennend bodem- en wateronderzoek Fase 1 Akoestisch onderzoek weggeluid

288

Mer-beoordelingsnotitie

365

Onderzoek naar passende functies

379

Bureauonderzoek Archeologie

425

Verkennend booronderzoek Archeologie

425

Quickscan Natuur Oplegnotitie Natuur

Passende beoordeling stikstofdepositie

522

AERIUS-berekening aanlegfase

628

AERIUS-berekening gebruiksfase

619

Onderzoek verkeersontsluiting

658

Berekening parkeernormen

682

Kaart bij de onderbouwing

683

Staat van bedrijfsactiviteiten

684

Onderzoek gewasbescherming Landgoed Haarendael

685

Landgoed Haarendael

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Haarendael vindt haar oorsprong in 1839. In dat jaar was de bouw voltooid van het Groot-Seminarie Haarendael, een priestersopleiding opgericht door het bisdom ’s-Hertogenbosch. Op het terrein werd, omgeven door een parkachtige inrichting, het Groot-Seminarie met kapel gebouwd. Later werd deze kapel vervangen voor de huidige kerk (1939) en werd het terrein voorzien van een toegangspoort, ook wel bekend onder de naam ‘poort der zuchten’ (1949). Enkele gebouwen waaronder de kerk en toegangspoort zijn aangewezen als rijksmonument vanwege belangrijke cultuurhistorische- en architectonische waarden. Na 128 jaar actief te zijn geweest, sloot de priestersopleiding in 1976 haar deuren. Daarna heeft de Sint Jozefstichting gebruik gemaakt van het terrein door gehandicaptenzorg aan te bieden. Tot 2011, daarna volgde jarenlange leegstand. In 2019 is Haarendael getroffen door een brand. Een groot deel van het seminariegebouw is daarbij verloren gegaan. De leegstand en brand hebben de noodzaak versterkt om Haarendael weer van een nieuwe invulling te voorzien. Lithos bouwontwikkeling, hierna initiatiefnemer, heeft in samenwerking met onder andere de gemeente Oisterwijk en haar inwoners een plan ontwikkeld om Haarendael weer perspectief te geven.

Met een programma van woningen, zorg en ontspanning én vooral met oog en respect voor de geschiedenis van de plek, moet Haarendael een beleefbare plek worden voor een brede diverse groep mensen. Op 06 juli 2023 heeft de gemeenteraad van Oisterwijk het Ontwikkelkader Landgoed Haarendael vastgesteld. Het kader bevat spelregels en handvaten die houvast bieden bij de verdere ontwikkeling. Voorliggend initiatief is de vervolgstap. Omdat de ontwikkeling niet past in het omgevingsplan van de gemeente Oisterwijk maar wel wenselijk is, wordt middels een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) medewerking verleend aan de voorgenomen activiteit. In voorliggende onderbouwing wordt toegelicht waarom er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal) conform de Omgevingswet.

Landgoed Haarendael

1.2

Ligging van het projectgebied

Het projectgebied ligt aan de Raamse Akker in het buitengebied net ten noorden van het dorp Haaren. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het projectgebied in de omgeving.

Globale ligging projectgebied in de omgeving (bron: openstreetmap.org)

1.3

Wettelijke context

Voor de overgangsfase voor het omgevingsplan bevat artikel 12.27a Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) een beoordelingsregel voor opvolgende vergunningverleningen ten behoeve van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA). Dit artikel bepaalt dat bij het toepassen van artikel 8.0a, lid 2 Bkl, in ieder geval sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal) voor zover de activiteit niet in strijd is met een eerder verleende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Daarbij moet worden voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl welke overeenkomen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden. Dit maakt het mogelijk om eerst een 'planologisch basisbesluit’ te nemen in de vorm van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Hierbij kan bijvoorbeeld éérst toestemming verleend worden voor de gewenste functie / activiteit op de locatie en de plaatsing van het bouwblok, de bouwhoogte en het bouwvolume waaraan, indien nodig, voorwaarden kunnen worden gekoppeld. Op een later moment wordt dan nogmaals een vergunning aangevraagd. Dat is de opvolgende vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het feitelijk verrichten van de bouwactiviteit.

Deze is dan wel in strijd met het omgevingsplan maar in overeenstemming met de eerder verleende omgevingsvergunning. Op deze manier kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen voor deze (nader uitgewerkte) bouwactiviteit. Voor wat bij de eerste vergunning al uitdrukkelijk is toegestaan (zoals de functie/ activiteit, het bouwblok, de bouwhoogte en het bouwvolume) hoeft

Landgoed Haarendael

het bevoegd gezag bij de tweede vergunning niet opnieuw af te wegen of hiermee wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorliggende onderbouwing etfal is een onderdeel van de motivering van het besluit tot vergunningverlening. Het ‘planologisch basisbesluit’ komt in de Omgevingswet noch in de memorie van toelichting voor maar wordt, onder meer door het Informatiepunt voor de Leefomgeving, gebruikt om uitleg te geven aan de Omgevingswet. Het planologisch basisbesluit heeft dezelfde werkingskracht als voorheen het bestemmingsplan zoals dat bestond onder de Wro, maar dan in de vorm van een omgevingsvergunning. Uiterlijk 5 jaar na het onherroepelijk worden van een omgevingsvergunning voor een voortdurende buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het omgevingsplan in overeenstemming gebracht met de vergunning. Een en ander zoals verplicht in artikel 4.17 van de Omgevingswet. Wettelijke context i.r.t. voorliggende onderbouwing etfal Deze onderbouwing wordt betrokken bij de omgevingsvergunningverlening van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit: het planologische basisbesluit. Hoofdstuk 7 van deze onderbouwing gaat daar verder op in.

1.4

Leeswijzer

Deze onderbouwing gaat in op dat deel van het besluit waar het gaat over een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hoofdstuk 2 geeft de beschrijving van de huidige situatie, gevolgd door een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleid van Rijk, provincie, regio en gemeente. In hoofdstuk 4 en 5 wordt getoetst aan aspecten m.b.t. de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 volgt de integrale weging van alle aspecten. Daarna wordt in hoofdstuk 7 aangegeven wat beoogd is dat vergund wordt. Alléén relevante onderwerpen Deze onderbouwing gaat in lijn met de Memorie van Toelichting van de Omgevingswet, paragraaf 2.2 en 4.16.4, in op de regels, beleidsonderwerpen en onderzoeksaspecten die relevant zijn voor het project, het effect van het project op de omgeving. Onderwerpen die niet relevant zijn worden daarom niet behandeld. Deze onderwerpen zijn daarmee niet vergeten noch onbelangrijk, maar slechts niet relevant voor het besluit. Besluit breder dan alleen voorliggende onderbouwing Elk besluit dat op basis van de Omgevingswet genomen wordt is breder dan alleen de onderbouwing dat voldaan wordt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal). Enkele aspecten komen altijd voor en daar wordt in hoofdstuk 8 ‘Overige aspecten’ op in gegaan.

Landgoed Haarendael

Hoofdstuk 2

Voorgenomen ontwikkeling

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het projectgebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1

Huidige situatie

Ten noorden van het Brabantse Haaren ligt, ingeklemd tussen de Rijksweg en de Raamse Loop, landgoed Haarendael. Opgericht door het bisdom ‘s-Hertogenbosch in 1839 als opleidingsinstituut voor priesters. Op ruime afstand van de weg rees een Groot-Seminarie op met kapel. Later werd de kapel vervangen voor een grotere kerk, kreeg het Groot-Seminarie verschillende aanbouwen en werd het terrein voorzien een fraaie toegangspoort, ook wel de ‘poort der zuchten’ genoemd. Het opleidingsinstituut bleef er 128 jaar actief, met een korte onderbreking tijdens de Tweede Wereldoorlog. Haarendael heeft daarna verschillende functies bekleed waaronder als zorginstelling (gehandicaptenzorg) en woonlocatie voor arbeidsmigranten. Haarendael beschikt over gebouwen die individueel en in samenhang over cultuurhistorische- en architectonische waarden beschikken. Samen met de parkachtige buitenruimte en verschillende historische tuinen is sprake van een unieke locatie nabij Haaren. Leegstand en zeker een brand in 2019 hebben er echter voor gezorgd dat Haarendael in verval is geraakt. Door de brand is een groot deel van het seminariegebouw, hierna ook wel hoofdgebouw genoemd, verwoest.

Luchtfoto van het gebouwencomplex Haarendael, voor en na de brand (bron:Ontwikkelkader)

Het projectgebied bestaat uit het terrein van Haarendael en enkele direct aangrenzende gronden ten westen. De locatie heeft een totaal oppervlak van ruim 23 ha. Vooraan de Rijksweg staat de stenen toegangspoort, waarna bezoekers via een 500 m. lange oprijlaan met laanbomen uiteindelijk aankomen bij het hoofdgebouw, het voormalige Groot-Seminarie en de daarachter gelegen kerk. Vlak naast deze bebouwing staan twee boerderijen (het Koetshuis en de Hofstede). Niet gelegen binnen het projectgebied maar wel noemenswaardig is Villa Huize Gerra aan Rijksweg 3. Deze villa maakte oorspronkelijk onderdeel uit van Haarendael en behoort nog steeds tot het rijksmonumentale complex Haarendael. Verder liggen er in de directe omgeving voornamelijk weilanden met enkele agrarische bedrijven en individuele woonpercelen.

Landgoed Haarendael

Landschappelijke waarden Landschappelijk valt het scherpe contrast op tussen Haarendeal en de omgeving. In één van de gemeentelijke beleidsstukken is Haarendeal omschreven als een markante enclave die zich duidelijk aftekent in het omliggende kleinschalige open beeklandschap. De robuuste omkadering zorgt voor de samenhang en herkenbaarheid en versterkt de beslotenheid en het naar binnen gerichte karakter van het oude seminarie. Het terrein heeft verder een symmetrische en geometrische opzet, met in de centrale as aan het einde van de oprijlaan het voormalig Groot-Seminarie. Er is een duidelijke driedeling binnen het landgoed afleesbaar: 1. een voorterrein met een centrale as en velden 2. een centraal deel met het hoofdgebouwencomplex met binnenin een besloten binnentuin 3. een achter terrein waarbinnen de breviertuin ligt, opgevolgd door een beboste natuurzone en de Raamse Loop

Luchtfoto van het projectgebied (bron: PDOK Viewer)

Verder ligt er over grote lengtes een met bosschages beplante wal (aan de oost-, west- en zuidkant van het landgoed). De beplante wal is beeldbepalend en heeft historische kwaliteit. Rondom het Groot-Seminarie liggen verschillende tuinen en een waterstructuur van greppels. Aan de zuidoostzijde ligt het legere beekdal van de Raamse Loop.

Landgoed Haarendael

Cultuurhistorische- en architectonische waarden Haarendael is één van de dertig complexen in Nederland die een seminarie is met rijksmonumentenstatus. Het is zelfs een grootseminarie, wat architectuurhistorisch en typologisch zeldzaam is. Het complex heeft cultuurhistorische waarden als bijzondere uitdrukking van geestelijke en typologische ontwikkelingen. Aan het gebouwencomplex zijn de opkomst, bloei en het verval van de priesteropleidingen in Nederland goed af te lezen. De as verbindt alle historische culturele plekken, beginnend bij de poort, de Lindelaan, het hoofdgebouw, de omsloten tuin, de kapel en het Brevierpark. Verschillende delen van het gebouwencomplex beschikken over een beschermde status volgens de monumentenwet. Rijksmonumentale delen van Haarendael Navolgende afbeelding toont de beschermde delen van het hoofdgebouw. Daarnaast zijn ook de stenen toegangspoort, en buiten het projectgebied gelegen Villa Huize Gerra, aangewezen als rijksmonument. De brand in 2019 heeft een groot deel van het Groot-Seminarie en het poortgebouw aangetast. Aan de hand van een Integraal conserveringsplan, zie Bijlage 1, zijn de te conserveren (gevel)delen in kaart gebracht die aan de basis staan van de nieuwe plannen. Oudste deel Groot-Seminarie (1837) Dit betreffen de oudste gebouwdelen van het Groot-Seminarie uit 1837.

Dit gebouwdeel heeft twee verdiepingen met een leien gedekt zadeldak. De brand heeft dit deel grotendeels verwoest. Kerk (1940) Het betreft hier tussen 1936 en 1940 ontworpen en in vormen van de Delftse School opgetrokken kerk. Het werd gebouwd als bidkapel voor leerlingen van het seminarie. De kerk is van algemeen belang. Beschermde delen van het hoofdgebouw (bron: Van Reenen) Het gebouw heeft cultuurhistorische waarden als bijzondere uitdrukking van geestelijke en typologische ontwikkelingen. Poortgebouw en verbindingsgang tussen Seminarie-gebouw en kerk Deze oost-west lopende tussengang vormt de verbinding tussen twee oudere vleugels van het GrootSeminarie. De gang is gelijktijdig met de kerk opgetrokken in dezelfde traditionele vormgeving van de Delftse School. Ook dit gebouwdeel is van algemeen belang en heeft architectonische waarden. Het poortgebouw is door de brand grotendeels verloren gegaan.

Landgoed Haarendael

Toegangspoort Deze poort bevindt zich aan de parallelweg van de Rijksweg aan de ingang van het terrein. Net als de kerk en het poortgebouw is de poort zeer waarschijnlijk in de periode 19361940 gebouwd. Na de oorlog werden verschillende sculpturen en plaquettes aangebracht.

Navolgende afbeeldingen geven een sfeerimpressie van het bestaande landgoed. Een nadere analyse van de bestaande situatie is opgenomen in Bijlage 2.

Linksboven: oude foto van het Groot-Seminariegebouw, centraal boven: de bestaande kerk, rechts: de oprijlaan, linksonder: het koetshuis en de hofdstede, centraal onder: de voorgevel van het Groot-Seminarie voorafgaand aan de brand

Landgoed Haarendael

2.2

Toekomstige situatie

Landgoed Haarendael wordt onderdeel van de samenleving. Daarmee breekt Haarendael met het verleden. Voormalige functies hebben het beeld nagelaten van een naar binnen gekeerde wereld. Versterkt door de scherpe fysieke scheiding van een groene enclave in een open agrarisch gebied. Dit scherpe contrast zal Haarendael ruimtelijk ook in de toekomst blijven typeren. Een gevarieerd programma en een nieuwe fysieke verbinding met het dorp Haaren zorgen er echter voor dat Haarendael zich qua functies naar buiten toe opent. 260 nieuwe appartementen en een breed aanbod aan voorzieningen maken van Haarendael in de toekomst een unieke woon- en verblijfsplek. Een plek waar iedereen zich thuis voelt, met een programma dat zich voegt in de huidige tijdsgeest en waar tegelijkertijd met respect wordt omgegaan met de historie van de plek. Na de vaststelling van Ontwikkelkader Landgoed Haarendael is er onder aanvoering van initiatiefnemer door verschillende partijen gewerkt aan de nadere invulling van Haarendael. Voorliggend initiatief is daar het resultaat van. In voorliggende paragraaf zijn de voornaamste planonderdelen uitgelicht. Een nadere toelichting op de plannen is uitgewerkt in verschillende ontwerpstukken. In het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (VOSP, Bijlage 2) is de beoogde ontwikkeling nader toegelicht.

In het bijbehorende Beeldkwaliteitsplan (Bijlage 3) is de gewenste uitstraling en ruimtelijke kwaliteit van de toekomstige bebouwing en het landschap inzichtelijk gemaakt. Het beeldkwaliteitsplan dient tevens als toetsingskader voor latere vergunningaanvragen. De inrichtingstekening, waar navolgende afbeelding een uitsnede van toont, is toegevoegd als Bijlage 4.

Inrichtingstekening van de beoogde situatie (bron: VOSP)

Landgoed Haarendael

De herontwikkeling vertrekt vanuit het historische Seminarie-gebouw als basis van de opgave. Het monument vormt het hart van het ensemble en bepaalt in belangrijke mate de ruimtelijke en culturele identiteit van de plek. Het omliggende landschap sluit zich daarbij aan, het is ondersteunend en volgend, gericht op het versterken van de monumentale waarden en de samenhang van het geheel. Voor het voorterrein is juist het landschap de leidende structuur. Met zijn krachtige elementen zoals de brede houtsingels, de aanwezige grachten en de kenmerkende oprijlaan, zorgt het landschap voor een herkenbare en bijzondere entree. Deze klassieke opbouw, met zichtlijnen, ritmiek en symmetrie vormt de basis. Op deze manier ontstaat er een duidelijke hiërarchie: het monument als kern, het landschap als dragende structuur en de nieuwbouw als respectvolle toevoeging. 2.2.1

Een nieuw hoofdgebouw en bestaande kerk

Op de plek van het voormalige Groot-Seminariegebouw komt een nieuw hoofdgebouw dat wordt opgebouwd uit wat resteert uit de sloop. Met inachtneming van de bestaande kernkwaliteiten. Zo keert de bestaande kenmerkende brede voorgevel terug (ca 120 m) en blijft de refter en de kelders van de refter behouden. De te behouden monumentale geveldelen zijn leidend en deze worden via aanheling verbonden met nieuwe architectuur. Ook de reeks van open en gesloten hoven in de flanken met een centraal gelegen de omsloten tuin keert terug. Het nieuwe hoofdgebouw is tegelijkertijd geen exacte kopie van het oude. Uitbreiding is op sommige plaatsen mogelijk. Duidelijke voorwaarde is dat de binnenplaats open dient te blijven tot minimaal de oorspronkelijke diepte ten tijden van de eerste kapel.

Principeschets van de voorgevel van het nieuw te realiseren hoofdgebouw (bron: beeldkwaliteitsplan)

Voorgaande afbeelding toont een principeschets van de beoogde nieuwe voorgevel. Een uitgebreide toelichting van de gewenste stedenbouwkundige opzet en architectuur van het nieuwe hoofdgebouw is raadpleegbaar in hoofdstuk 2 van het beeldkwaliteitsplan.

Landgoed Haarendael

2.2.2

Landschappelijke inpassing

De herontwikkeling van het Seminarie Haarendael vertrekt vanuit het historische gebouw als basis van de opgave. Het monument vormt het hart van het ensemble en bepaalt in belangrijke mate de ruimtelijke en culturele identiteit van de plek. Het omliggende landschap sluit zich daarbij aan, het is ondersteunend en volgend, gericht op het versterken van de monumentale waarde en de samenhang van het geheel. De historische laan De huidige laan wordt in ere hersteld door de open plekken op te vullen met nieuwe lindebomen van dezelfde soort. Daarnaast wordt het aanwezige opschot,

De vier landschappelijke zones binnen Haarendael (bron: VOSP)

dat typisch is voor lindebomen, benut om er een doorlopende haag van te vormen. Zo wordt het oorspronkelijke karakter van de laan hersteld en krijgt de laan een samenhangende, groene uitstraling. In de toekomstige situatie is de hoofdlaan alleen toegankelijk voor voetgangers en fietsers. De groene omlijsting Op Haarendael krijgt de wandelaar en fietser voorrang. Auto’s worden ondergeschikt en worden grotendeels opgevangen aan de zuidwestzijde van het landgoed. Om dit goed in te passen, wordt de groene omlijsting aan deze zijde verbreed. Een extra houtsingel met sloot rondom het nieuwe parkeren zorgt voor een natuurlijke inpassing. Door bij de beplanting aan te sluiten op de bestaande groene omlijsting ontstaat een samenhangend en harmonieus geheel. De tuinen van Haarendael Alle tuinen hebben hun cultuurhistorische waarde, waaraan het initiatief een nieuwe interpretatie heeft toegevoegd. Ze zijn er nu ook voor recreatie, zodat bewoners en bezoekers er kunnen genieten. Routes verbinden de verschillende tuinen.

Landgoed Haarendael

Uitsnede van de ‘tuinen van Haarendael’ (bron: VOSP)

De voortuinen Het monumentale Seminarie Haarendael vormt samen met de kenmerkende omlijsting en de toegangslaan het fundament van het landgoed. Deze elementen zijn beeldbepalend en geven het gebied zijn historische en landschappelijke waarde. Op het voorterrein komen deze kwaliteiten op een rustige en ingetogen manier tot uitdrukking. Historische plekken, zoals de boomgaard, de moestuin en de monumentale laan, worden zorgvuldig en met respect voor het verleden ingepast in het nieuwe landschap.

Uitsnede van de voortuinen van Haarendael (bron: VOSP)

Landgoed Haarendael

Een nadere toelichting op het landschappelijk raamwerk is uitgewerkt in hoofdstuk 1 van het beeldkwaliteitsplan. Het landschappelijk raamwerk wordt als vergunningvoorschrift toegevoegd en geldt daarmee als toetsingskader voor de verdere uitwerking van de plannen. 2.2.3

Programma

Wonen Haarendael speelt in op een urgente maatschappelijke behoefte aan meer woningen. Uit de later uitgewerkte woonbeleidsanalyse uit Hoofdstuk 3 zal blijken dat ook in Oisterwijk en buurgemeenten behoefte is aan nieuwe waaronder betaalbare woningen. Het woningbouwprogramma van Haarendael bestaat uit maximaal 260 uitsluitend gestapelde woningen in de vorm van appartementen. Deze appartementen komen verspreid over het terrein te staan, binnen een vijftal nieuwe woongebouwen op het voorterrein en in het nieuw te bouwen hoofdgebouw (voormalige Groot-Seminarie). Haarendael voegt appartementen toe voor een brede groep mensen. Omdat de vraag naar betaalbare woningen hoog is, zijn er afspraken gemaakt dat minimaal 70% van de toekomstige woningen binnen Haarendael een betaalbare woning dient te zijn. Voor het woningbouwprogramma is de volgende verdeling leidend: a. Minimaal 30% van het aantal appartementen is een sociale woning en/of zorgappartement; b. Minimaal 40% van het aantal appartementen is een betaalbaar appartement in het middensegment; c.

Maximaal 30% van het aantal appartementen is een appartement in de vrije sector.

Van de maximaal 260 appartementen komen er maximaal 130 in de vijf woongebouwen op het voorterrein. De overige appartementen zijn voorzien in het nieuwe hoofdgebouw. Gelet op het brede aanbod van appartementen in verschillende prijsklassen is Haarendael in de toekomst toegankelijk voor een brede groep mensen die op een unieke locatie kunnen wonen. Voorzieningen Haarendael is meer dan alleen wonen. Het fijn kunnen wonen is mede afhankelijk van alle andere functies die op het landgoed beschikbaar zijn. Binnen Haarendael komt er een breed programma aan voorzieningen, zowel commerciële als maatschappelijke voorzieningen. Minimaal 1/6 van alle toekomstige bebouwing binnen Haarendael bestaat uit voorzieningen. Voorzieningen die uiteraard naar aard en omvang passend zijn en goed samengaan met wonen. Beoogd zijn onder andere enkele (kleinschalige)

Landgoed Haarendael

horecagelegenheden, een boetiekhotel, museum en voorzieningen voor bewoners zoals zorg gerelateerde

Wonen en voorzieningen binnen Haarendael (bron: VOSP)

activiteiten en/ of dagbesteding. Het merendeel van de voorzieningen komt in het nieuwe hoofdgebouw en de daarachter gelegen kerk. Verder krijgen de bestaande hofstede en het koetshuis een horecafunctie (hotel-restaurant). Op het voorterrein komt een kas met een moestuin waar er tevens gelegenheid is voor een kop koffie. De exacte invulling van het voorzieningenprogramma is nog niet bekend en zal in samenspraak met (markt)partijen verder worden uitgewerkt. Een nadere toelichting op het woon- en voorzieningenprogramma is uitgewerkt in hoofdstuk 7 van het VOSP. 2.2.4

Overige bestaande en nieuwe bebouwing

Woongebouwen De bebouwing binnen het projectgebied varieert in hoogte tussen één en vier bouwlagen. De appartementengebouwen in het voorterrein, vijf in totaal, tellen drie tot vier woonlagen (exclusief half verdiepte parkeergarage). Naarmate de bebouwing dichter bij het voormalige Groot-Seminarie komt te liggen, neemt de hoogte geleidelijk af tot drie bouwlagen. Op deze manier blijft het zicht op het historische seminarie behouden en wordt de monumentale waarde van het hoofdgebouw gerespecteerd. De nieuwe appartementengebouwen worden hier ondergeschikt gepositioneerd binnen deze landschappelijke setting. Ze worden niet als dominante volumes geplaatst, maar zorgvuldig ‘verstrooid’ in het groen, passend bij het karakter van het klassieke buitenplaatslandschap. Door hun plaatsing en maatvoering sluiten ze aan op de schaal en sfeer van het bestaande ensemble, zonder het karakter van het terrein te verstoren.

Inpassing van de gebouwen in de parkachtige omgeving (bron: VOSP)

Landgoed Haarendael

Koetshuis en Hofstede Het bestaande koetshuis en de hofstede blijven behouden. Herstel van de gebouwen is noodzakelijk en wordt mogelijk gemaakt via functieverandering. Op basis van het beoogde programma zijn een café-restaurant en boetiekhotel voorzien. Het is denkbaar dat tussen de gebouwen een verbindingsaanbouw wordt gerealiseerd. De twee boerderijen hebben geen monumentenstatus. Voor de benodigde restauratiewerkzaamheden zal wel een bouwhistorisch onderzoek plaatsvinden. De tuin achter de twee boerderijen krijgt een sfeervol karakter met zowel zonnige als beschutte schaduwplekken. Sfeerbeelden van de tuin achter de boerderijen (bron: VOSP)

2.2.5

Tot slot

Parkeren en ontsluiting Het beoogde programma heeft onmiskenbaar tot gevolg dat Haarendael intensiever wordt bezocht dan voorheen. Uitgangspunt is om Haarendael zo veel als mogelijk vrij te houden van autoverkeer. Om die reden is besloten om de hoofdtoegangslaan vrij te houden van auto’s. Parkeren gebeurd in de toekomstige situatie volledig binnen eigen terrein. Het ontwerp streeft naar korte loopafstanden voor bewoners en bezoekers, terwijl het parkeren zoveel mogelijk aan de randen van het gebied wordt opgelost om het groene karakter van Haarendael te behouden. Onder de twee nieuwe woongebouwen aan de oostkant komt een halfverdiepte parkeergarage. Een nadere toelichting over verkeer is uitgewerkt in paragraaf 5.4. Dagrecreatie Haarendael is goed bereikbaar voor zowel fietsers als wandelaars. Zij zijn welkom via de hoofdlaan die uitkomt bij het voormalige seminarie. Vanaf hier sluit de route aan op de oostzijde van het terrein, waar een verbinding wordt gemaakt met het dorp Haaren. Een brede, recreatieve route vormt een aantrekkelijke entree en leidt bezoekers op een prettige manier over het terrein. Bezoekers die met de fiets komen maar te voet het landgoed willen verkennen kunnen hun fiets kwijt aan de randen van het gebied in de fietsnietjes. Op het voorterrein is een nieuwe kas binnen de moestuin voorzien.

Daar kunnen kleine versnaperingen worden aangeboden aan dagrecreanten die de plek kunnen gebruiken als rustpunt.

Landgoed Haarendael

Hoofdstuk 3

Beleid en regelgeving

In dit hoofdstuk wordt het initiatief getoetst aan beleid en regelgeving. Er wordt ingegaan op geldend beleid en regelgeving op Rijks-, provinciaal-, regionaal en gemeentelijk niveau. Vervolgens wordt het beoogde initiatief daaraan getoetst.

3.1

Rijksbeleid en rijksregels

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Per februari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. Gebiedsgericht De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. 3.1.2

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden en heeft geen directe uitwerking op de fysieke leefomgeving. Bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in een Omgevingsplan of bij het vergunnen van een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit moeten de verschillende instructieregels en geformuleerde omgevingswaarden in acht genomen worden. Het gaat hierbij over de instructieregels met het oog op: •

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties;

•

Het behoud van werelderfgoed en cultureel erfgoed;

•

Natuurbescherming.

Daarnaast gaat het om de volgende omgevingswaarden

Landgoed Haarendael

•

Veiligheid primaire waterkeringen;

•

Veiligheid andere dan primaire waterkeringen in beheer bij het Rijk;

•

Kwaliteit van de buitenlucht;

•

Waterkwaliteit;

•

Kwaliteit van de zwemlocatie.

De ladder voor duurzame verstedelijking is ook onderdeel van de Bkl. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken. Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. 3.1.3

Toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid

Het projectgebied ligt niet in één van de aangewezen beschermde gebieden uit de NOVI of het Bkl. Het initiatief heeft daarmee op voorhand geen effect op één of meerdere aspecten met een nationaal ruimtelijk belang. Voor de Laddertoets wordt verwezen naar paragraaf 5.1 waar onderbouwd wordt of er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Rijksmonumentaal complex Binnen Haarendael zijn vier gebouwen en/of gebouwdelen aanwezig met rijksmonumentale waarden: delen van het U-vormige Seminariegebouw, de verbindingsgang tussen seminarie en kerk, de daarachter gelegen kerk en de toegangspoort. Zeker het U-vormige Seminariegebouw en de verbindingsgang hebben veel schade opgelopen bij de brand. Ter vervanging van het seminariegebouw wordt een nieuw hoofdgebouw gerealiseerd, waarbij zoveel als mogelijk van bestaande gebouw- en geveldelen behouden blijven. In het Integraal conserveringsplan uit Bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de te behouden (gevel)fragmenten en is een Plan van Aanpak uitgewerkt hoe deze delen kunnen worden geïntegreerd in het nieuwe hoofdgebouw. Bij de totstandkoming van het ontwikkelkader is onder andere de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) betrokken. In het Ontwikkelkader zijn verschillende spelregels geformuleerd die zijn verwerkt in het VOSP (zie Bijlage 2).

In paragraaf 5.2 Archeologie, cultuurhistorie en landschap en aanverwante rapporten is uitgebreid stilgestaan bij de analyse en planvorming van onder andere het behoud en herstel van de rijksmonumentale gebouwen. De toetsing aan de eventueel van toepassing zijnde omgevingswaarden vindt plaats in hoofdstuk 4. Het initiatief is passend binnen het rijksbeleid.

Landgoed Haarendael

3.2

Provinciaal beleid en provinciale regels

3.2.1

Provinciale omgevingsvisie

Met de Brabantse omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' hebben provinciale staten in december 2018 de visie op de fysieke leefomgeving vastgesteld. De visie bevat de opgaven die er liggen voor de nabije toekomst, welke ambities en concrete doelen de provincie zichzelf heeft gesteld en hoe zij hieraan wil werken. De provincie gelooft dat men met elkaar moet zorgen voor een gezonde, veilige en mooie leefomgeving en dat zij dat kunnen bereiken met een nieuwe manier van (samen)werken. Dat door het juiste samenspel – waarbij zij streven naar synergie en meerwaarde - de kwaliteit van leven hier en nu goed samengaat met de kwaliteit van leven elders en later. Rode draad in de visie is om de kwaliteit van de Brabantse leefomgeving te behouden, te versterken en door te geven aan volgende generaties. De visie benoemt ambities over hoe Brabant er in 2050 uit moet zien en stelt mobiliserende tussendoelen voor 2030. Deze doelen zijn zelfbindend voor de provincie. De provincie heeft vier hoofdopgaven opgesteld. Aan de basis van deze hoofdopgaven liggen veiligheid, gezondheid en een goede omgevingskwaliteit. De vier hoofddoelen zijn: •

Werken aan de Brabantse energietransitie

•

Werken aan een klimaatproof Brabant

•

Werken aan de slimme netwerkstad

•

Werken aan een concurrerende, duurzame economie

3.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 27 oktober 2023 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant gewijzigd vastgesteld door Provinciale Staten. De omgevingsverordening bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. Om te voorkomen dat voor bepaalde activiteiten geen juridische regels van kracht zijn bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 heeft de provincie de 'TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant' vastgesteld, welke de Interim omgevingsverordening (IOV) vervangt. Het betreft daarmee een Tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) Omgevingsverordening op weg naar een definitieve Omgevingsverordening. De TAM-omgevingsverordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van instructieregels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen uit het Bkl.

Landgoed Haarendael

Uitsnede van de omgevingsverordening Noord-Brabant versie sep 2025 (bron: regelsopdekaart.nl)

3.2.3

Toetsing van het initiatief aan het provinciale beleid

Op voorgaande kaartuitsnede is te zien dat binnen het projectgebied enkele gebiedsaanwijzingen gelden uit de omgevingsverordening. In het vervolg van voorliggende paragraaf is het initiatief getoetst aan de regels van deze gebiedsaanwijzigingen. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Artikel 5.7 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Een omgevingsplan of onderbouwing geeft bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Voor het realiseren van een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit wordt toepassing gegeven aan: a. zorgvuldig ruimtegebruik als bedoeld in Artikel 5.8 ; b. de lagenbenadering, bedoeld in artikel 5.9 ; en c.

meerwaardecreatie als bedoeld in artikel 5.10.

Artikel 5.8 Zorgvuldig ruimtegebruik Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag; b. bij een ontwikkeling rekening wordt gehouden met de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik; c.

bij stedelijke ontwikkeling toepassing wordt gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking, bedoeld in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving;

d. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel ; en e. splitsing van een bestaand bouwperceel niet is toegestaan.

Landgoed Haarendael

Toetsing aan artikel 5.8: Bij voorliggend initiatief is sprake van behoud van bestaand en het toevoegen van nieuw ruimtebeslag. Het behoud van (rijks)monumentale- en cultuurhistorische waarden staat centraal. Om het nieuwe hoofdgebouw en andere bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit te kunnen bekostigen is een plan ontwikkeld waarbij nieuwe gebruiks- en gerichte bouwmogelijkheden aan het landgoed worden toegevoegd. De opbrengsten die deze herontwikkeling genereert, worden geïnvesteerd in de algehele verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In de eerste plaats door de realisatie van het nieuwe hoofdgebouw, waarbij te behouden (gevel)fragmenten verwerkt worden. Maar ook door de daarbij behorende landschappelijke inpassing. Het toevoegen van nieuwe bebouwing is nodig en alleen mogelijk onder strenge (ruimtelijke) voorwaarden. De nieuwe bebouwing bestaat uit vijf woongebouwen op het voorterrein. Deze gebouwen worden in twee clusters in een parkachtige omgeving geplaatst. De woongebouwen zijn onderdeel van een stedenbouwkundig ontwerp dat het resultaat is van verschillende onderzoeken en een participatieproces met een brede vertegenwoordiging van overheden en (maatschappelijke) organisaties. Het reeds vastgestelde Ontwikkelkader Landgoed Haarendael (structuurvisie) staat hierbij aan de basis.

In paragraaf 5.1 ‘Zorgvuldig ruimtegebruik’ is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Met de toekenning van verschillende voorzieningen, ook aan het nieuwe hoofdgebouw en de bestaande kerk, krijgt Haarendael een zeer divers programma gericht op een diverse groep mensen die in Haarendael zullen gaan wonen, werken en recreëren. De intensivering van bestaand ruimtebeslag is daarmee optimaal benut. Daarmee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik zoals bedoeld in artikel 5.8 van de omgevingsverordening. Artikel 5.9 Toepassing van de lagenbenadering Lid 1 Het toepassen van de lagenbenadering biedt inzicht in: a. welke effecten een ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk, de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd; en b. hoe negatieve effecten worden voorkomen. Lid 2 Voor de toepassing van het eerste lid worden de volgende lagen onderscheiden: a. de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige- en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; en c.

de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving.

Landgoed Haarendael

Toetsing aan artikel 5.9: Het huidige VOSP is een nieuwe stap in de herontwikkeling van Haarendael en een vervolg op het Ontwikkelkader. In het Ontwikkelkader zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de herontwikkeling vastgesteld. Deze uitgangspunten en randvoorwaarden zijn mede tot stand gekomen op basis van een uitgebreide analyse van het verleden en de bestaande situatie. Onder andere de ontstaansgeschiedenis van het landschap, de ruimtelijke opzet, gebouwde kernkwaliteiten en belangrijke ecologische- en natuurwaarden komen uitgebreid aan bod in Deel 1 van het Ontwikkelkader. In het VOSP uit Bijlage 2 is vervolgens op hoofdlijnen inzichtelijk gemaakt hoe dit raamwerk is doorvertaald naar het huidige ontwerp. Aan de hand van de lagenbenadering komen hieronder per laag de belangrijkste effecten van het initiatief aan bod. Ondergrond: het initiatief maakt geen ontwikkelingen mogelijk die een gevaar vormen voor de bodem- en/of waterkwaliteit. In het kader van voorliggend initiatief is archeologisch onderzoek uitgevoerd waardoor inzicht bestaat in de archeologische verwachtingswaarden binnen het projectgebied. Voorafgaand aan de bodemverstorende werkzaamheden zullen indien nodig aanvullende stappen worden ondernemen met als doel te voorkomen dat eventuele waardevolle resten door het initiatief worden verstoord, zie verder paragraaf 5.2.

In het vervolg van de behandeling van voorliggende beleidsparagraaf volgt dat het initiatief ook geen negatief effect heeft ten aanzien van de boringsvrije zone aan de zuidkant van het projectgebied. Netwerklaag. Het toevoegen van een gevarieerd programma met woningen en voorzieningen zorgt er onmiskenbaar voor dat in de toekomstige situatie er sprake is van een toename van het aantal gebruikers van het landgoed. Een goede afwikkeling van verkeer, zowel autoverkeer als langzaam verkeer, is dan ook van belang. Aan de hand van een verkeerskundig onderzoek is inzicht verkregen in de te verwachten verkeersstromen met de daarbij behorende parkeerbehoeften en verkeersaantrekkende werking. Daaropvolgend is een ontsluitingsplan gemaakt. In het VOSP (Bijlage 2) en de paragraaf verkeer (zie 5.4) wordt hier nader op ingegaan. De bestaande natuurzone aan de zuidkant van het projectgebied blijft behouden. Binnen deze natuurzone is en blijft natuur de primaire functie. Bebouwing is er niet toegestaan. De zone fungeert als buffer tussen de openbare gronden van het landgoed en de Raamse Loop die net ten zuiden van de locatie stroomt. Bovenste laag. De herontwikkeling van Haarendael heeft het meest effect op deze laag. De huidige vervallen staat is aanleiding voor het initiatief.

Haarendael beschikt over verschillende landschappelijke- en cultuurhistorische waarden maar deze zijn om verschillende redenen aangetast, onbereikbaar, ontoegankelijk en ook in samenhang niet meer in tact. Lange tijd bleef perspectief op herstel uit. Met de toekenning van nieuw bouw- en gebruiksrecht ontstaat er weer toekomstperspectief waarmee behoud, herstel en verbetering van verschillende waarden mogelijk wordt gemaakt. In Hoofdstuk 4 en Hoofdstuk 5 van voorliggende

Landgoed Haarendael

onderbouwing is aangetoond dat ter plaatse van het projectgebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Artikel 5.10 Meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren; en b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Toetsing aan artikel 5.10: De herontwikkeling van Haarendael zorgt bij uitstek voor meerwaardecreatie. De beoogde functieverandering maakt de nieuwbouw van het hoofdgebouw financieel uitvoerbaar. De functieverandering, bijvoorbeeld door het toevoegen van woningen, zorgt op zich zelf ook voor maatschappelijke waardecreatie. Met het plan zijn 260 nieuwe woningen beoogd. Daarmee wordt direct ingespeeld op een urgente maatschappelijke behoefte aan meer woningen. Daarmee zijn de stappen ten aanzien van de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit doorlopen. Cultuurhistorische waarden Zoals navolgende kaartuitsnede uit de omgevingsverordening laat zien, is het projectgebied aangewezen als locatie met ‘cultuurhistorische waarden’.

Landgoed Haarendael

Artikel 5.44 Cultuurhistorische waarden Een omgevingsplan ter plaatse van Cultuurhistorische waarden: a. is mede gericht op het behoud, het herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische waardenkaart; b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden en bebouwing; en c.

houdt bij de toedeling van functies en activiteiten rekening met de aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerken en betrekt daarbij de mogelijkheden om die waarden te versterken.

Toetsing aan artikel 5.44 De cultuurhistorische waarden van Haarendael vormen de rode draad door de herontwikkeling. Het verwerken van te behouden geveldelen van het seminariegebouw en het behoud van de kerk en andere rijksmomumentale gebouwen vormen een belangrijk uitgangspunt bij de planontwikkeling. Maar ook andere aanwezigen waarden zoals de toegangspoort en verschillende landschapselementen zoals de oprijlaan en de tuinen blijven behouden en maken onderdeel uit van het kader waarbinnen het plan verder is ontwikkeld. Door functietoekenning en het toekennen van een zeer gevarieerd programma kan Haarendael letterlijk weer worden opgebouwd en wordt het landgoed bereikbaar en beleefbaar voor een diverse groep mensen. Vanwege de centrale positie die de cultuurhistorische waarden innemen bij het plan, is een uitvoerige uiteenzetting en toets aan onder andere de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie, uitgewerkt in paragraaf 5.2 van voorliggende notitie. Daaruit volgt dat het plan onder andere past binnen het gestelde van artikel 5.44 van de omgevingsverordening. Landelijk gebied, versterken van de omgevingskwaliteit Zoals navolgende kaartuitsnede uit de omgevingsverordening laat zien, ligt het gehele projectgebied binnen ‘Landelijk gebied’.

Landgoed Haarendael

Ten aanzien van wonen in landelijk gebied stelt de Omgevingsverordening dat een toename van het aantal woningen mogelijk is, als een kwaliteitsverbetering van het landschap wordt behaald (artikel 5.11) en de ontwikkeling passend is binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied (artikel 5.12). Ook dient een initiatief een bijdrage te leveren aan het fysiek versterken van de omgevingskwaliteit (artikel 5.14). Artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap 1. Een omgevingsplan dat de ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. 2. Het omgevingsplan onderbouwt dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied, bedoeld in artikel 5.12, en dat de uitvoering is geborgd door: a. financiële, juridische en feitelijke vastlegging in het plan; of b. nakoming van de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken. 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c.

het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken;

d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f.

de realisering van het Natuur Netwerk Brabant of een ecologische verbindingszone; of

g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Artikel 5.12 Ontwikkelingsrichting 1. Een omgevingsplan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in Landelijk gebied, bevat een onderbouwing dat die ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes, bedoeld in Paragraaf 5.1.2, en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving; b. welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving, de te beschermen waarden, bedoeld in Afdeling 5.2, mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;

Landgoed Haarendael

op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden, mede gericht op de toepassing van artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap; en

d. op welke wijze de sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd. 2. Bij het opstellen van een ontwikkelingsrichting worden deskundigen betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit 1. Een omgevingsplan kan voor een concreet initiatief een bouw- of gebruiksactiviteit mogelijk maken als: a. dat aantoonbaar bijdraagt aan het fysiek versterken van omgevingskwaliteit, zoals de sloop van bebouwing, de aanleg van natuur en bos, groenblauwe dooradering, het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken, het terugdringen van emissie van milieuhinderlijke stoffen of de verbetering van het woon- en leefklimaat, doordat die bouw- of gebruiksactiviteit daarvoor de middelen genereert; 2. Er is sprake van een passende locatie voor de toevoeging van een woning als: a. de ontwikkeling in een bebouwingsconcentratie ligt; b. de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied, Bebouwd gebied of een bebouwingsconcentratie; of c.

de woning inpandig wordt gerealiseerd binnen karakteristieke bebouwing.

Toetsing aan artikel 5.11 t/m 5.14: In de fysieke herontwikkeling van Landgoed Haarendael is de historische en landschappelijke context leidend. De kracht van het landgoed ligt in de ruimtelijke structuur en de samenhang tussen het hoofdgebouw en haar omgeving als herkenbare enclave in het kleinschalige open beeklandschap. Bij het bepalen of de ontwikkeling passend is binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied zijn enkele beleidsdocumenten geraadpleegd: -

Structuurvisie Haaren;

Koersdocument Oostflank.

Uit paragraaf 3.4, waarin het initiatief is getoetst aan beide documenten, blijkt dat landgoed Haarendael wordt benoemd en beschreven als markante enclave die zich duidelijk aftekent in het omliggende landschap. De locatie is in de beleidsstukken benoemd als locatie waar herontwikkeling (ontwikkelgebied wonen) mogelijk is, met één duidelijke en heldere voorwaarde: de bestaande cultuurhistorische waarden dienen behouden te blijven, te worden hersteld en versterkt. De cultuurhistorische waarden vormen het zwaartepunt van het landgoed en dienen dat ook te zijn bij toekomstige ontwikkelingen. Van belang daarbij wordt geacht dat het landgoed zich als een duidelijke enclave in het landschap blijft presenteren. De heldere omkadering van houtwal en aarden wal dient bij nieuwe ontwikkelingen behouden te blijven en waar nodig te worden versterkt.

Landgoed Haarendael

Vervolgens is met de vaststelling van het Ontwikkelkader de koers verder ingezet om via een functieverandering en een breed programma van wonen, zorg en vrijetijdsbesteding een herontwikkeling mogelijk te maken waarmee het landgoed weer toekomstperspectief krijgt. Mede op basis van bovenstaand kader is vervolgens een plan ontwikkeld waarbij landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering van het landschap worden behaald. Het gehele ontwerpplan is doorvertaald in het VOSP (Bijlage 2) en het Beeldkwaliteitsplan (Bijlage 3). In navolgende tekst een beknopte toelichting op de belangrijkste onderdelen. Kwaliteitsverbetering van het landschap: Haarendael heeft en behoudt een groen karakter. Over het gehele projectgebied worden landschappelijke inpassingsmaatregelen getroffen door behoud van bestaande kwaliteiten en het toevoegen van nieuwe. Er zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden met elk een eigen sfeer en inrichting. Als bezoeker dwaal je door de voorterreinen begeleid door kleine en grote bomen in een parkachtige uitstraling. In deze parkzone liggen meer besloten en open plekken met ruimte voor moestuinen, boomgaarden, speelplekken, ruimte om elkaar te ontmoeten en open velden. Rondom de bebouwing is meer rust. Hier speelt de inrichting meer op terugtrekken en kijkgroen.

Op het achterterrein, waar een nieuw hoofdgebouw komt en ook de kerk aanwezig is, bestaat de buitenruimte voor een belangrijk deel uit tuinen. Sinds oudsher zijn de tuinen van het Grootseminarie van betekenis. De nutstuinen dienden als voedselbron. De siertuinen groeiden met exotische planten die priesters uit hun moederland meenamen. De omsloten binnentuin was ervoor om te brevieren, oftewel mediteren. De tuinen hebben allemaal hun cultuurhistorische waarde waaraan met het initiatief een nieuwe interpretatie is toegevoegd. De tuinen zijn er nu ook voor recreatie. Opdat bewoners en bezoekers er van kunnen genieten. Routes verbinden de verschillende tuinen. De landschappelijke inpassing bepaalt in belangrijke mate de uitstraling, inrichting en beleving van Haarendael. In Hoofdstuk 7 is geregeld dat de landschappelijke inpassing als vergunningsvoorwaarde dient te worden opgenomen. Opeenvolgende vergunningen mogen niet eerder worden verleend nadat is aangetoond dat de uiteindelijke inrichting van Haarendael in lijn is met de uitgangsprincipes van het landschappelijk inpassingsplan (landschappelijk raamwerk) uit Bijlage 3. Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit: De voornaamste bijdrage van voorliggend initiatief aan het fysiek versterken van de omgevingskwaliteit betreft het behoud en herstel van rijksmonumentale waarden.

De waardevermeerding van de gronden wordt ingezet om een nieuw hoofdgebouw te kunnen realiseren, waarin rijksmonumentale geveldelen van het afgebrande Groot-Seminarie worden verwerkt. Een eerste uitwerking van het nieuwe hoofdgebouw en de architectuur en uitstraling die wordt nagestreefd, is uitgewerkt in hoofdstuk 2 van het beeldkwaliteitsplan uit Bijlage 3. In Hoofdstuk 7 van voorliggend document is bepaald dat het beeldkwaliteitsplan als vergunningvoorschrift dien te worden opgenomen. Op een later moment ingediende omgevingsvergunningaanvragen voor het bouwen kunnen alleen worden verleend als de nieuwbouw passend is bij de uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan.

Landgoed Haarendael

Uit bovenstaande volgt dat het plan past binnen het gestelde in de artikelen 5.11 t/m 5.14. Boringsvrije zone Zoals navolgende afbeelding laat zien, ligt het zuidelijk deel van het projectgebied binnen de boringsvrije zone. In paragraaf 3.3.4 van de omgevingsverordening zijn regels gesteld voor milieubelastende activiteiten binnen een boringsvrije zone.

Artikel 3.41 Aanwijzing milieubelastende activiteit Boringsvrije zone 1. Als milieubelastende activiteit binnen Boringsvrije zone wordt aangewezen: o

a. het verrichten van een activiteit in de bodem op een diepte van 10 m of meer onder maaiveld;

b. het verrichten van een activiteit waarvan de werking berust op het direct of indirect onttrekken of toevoegen van warmte aan het grondwater.

2. Niet aangewezen is het verrichten van een activiteit die wordt uitgevoerd voor de winning van het grondwater of voor de controle van het grondwater voor de winning voor menselijke consumptie. Artikel 3.42 Verbod milieubelastende activiteit Boringsvrije zone Het is verboden een milieubelastende activiteit als bedoeld in Artikel 3.41, te verrichten. Toetsing aan artikel 3.41 en 3.42 De exacte wijze van funderen van de toekomstige bebouwing is nog niet bekend. Op een later moment zullen sonderingen worden gemaakt om het draagvermogen van de bodem beter in kaart te brengen. Ook worden de mogelijkheden verkend om het hoofdgebouw en enkele algemene ruimten te verwarmen via een warmte-koude opslag (KWO). Bij de latere uitwerking van het initiatief zal het bepaalde in de paragraaf ‘Boringsvrije zone’ uit de provinciale omgevingsverordening in acht worden genomen en indien relevant en van toepassing zal het bevoegd gezag tijdig via een startmelding op de hoogte worden gebracht van bodemwerkzaamheden. Conclusie Het initiatief is passend binnen het provinciaal beleid.

Landgoed Haarendael

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

SRBT-woondeal 2022-2030

Op 9 maart 2023 is de Woondeal 2022-2030 gepubliceerd door de samenwerkende gemeenten binnen de Stedelijke Regio Breda – Tilburg (SRBT). De SRBT-Woondeal bevat afspraken over onderwerpen en thema's, die van belang zijn voor de gehele regio. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan moeten ruim 39.000 (netto) woningen worden gerealiseerd in de SRBT-regio. Deze opgave is gebaseerd op de taakstelling van het Rijk, waarbij een uitsplitsing is gemaakt op basis van de (provinciale) bevolkingsprognose. Het Woonaanbod is binnen de kaders van deze strategie vertaald naar de regionale woondeal voor de gemeenten in de SRBT. Inzet tussen de samenwerkende gemeenten is om meer (betaalbare) woningen aan de regio toe te voegen. Elke gemeente neemt een aandeel van de regionale opgave van in totaal 39.210 woningen (netto) c.q. 42.905 woningen (bruto/ excl. sloop). We maken afspraken over de lokale minimale opgave per gemeente. De totale plancapaciteit voor de periode 2022 2030 in de regio bedraagt 47.000 woningen (per 1-10-2022), waarvan 'hard' 18.555 woningen (vastgesteld of onherroepelijk bestemmingsplan). Het streven is om ten minste 130% plancapaciteit over de totale bouwopgave te hebben. Kwantitatief wordt hieraan nog niet voldaan voor de regio als geheel.

Er zijn voor circa 110% van de benodigde woningen plannen beschikbaar. Er zijn wel voldoende mogelijke locaties, die nog versneld kunnen worden. Versnelling op kansrijke locaties In de woondeal zijn kansrijke locaties benoemd. Dit zijn locaties waar nog onvoldoende afstemming over heeft plaatsgevonden op het woonprogramma, maar tegelijkertijd kunnen deze locaties naar verwachting snel tot ontwikkeling komen. Haarendael is aangemerkt als kansrijke locatie. Betaalbaarheid Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Daarom is het streven dat twee-derde van de t/m 2030 nieuw te realiseren woningen op zowel landelijk, provinciaal als op regionaal niveau betaalbare woningen zijn. Voor de gemeenten binnen de SRBT Woondeal betreft het een opgave van bruto opgave van 28.604 betaalbare huur- en koopwoningen (2/3 van de regionale opgave).

Landgoed Haarendael

Via de woondeal is afgesproken dat per gemeente 30% sociale huur en 40% middeldure huurwoningen en/ of betaalbare koopwoningen wordt gerealiseerd bij nieuwe, zachte plannen. Er is een inspanningsverplichting dat gemeenten bestaande plannen waar mogelijk omvormen in lijn met dat 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd en 40% in middeldure huurwoningen en/ of betaalbare koopwoningen. Kwalitatieve opgaven In de woondeal zijn enkele aandachtsgroepen benoemd. Bij de uitwerking van woningbouwplannen dienen er voldoende woningen beschikbaar te zijn voor deze aandachtsgroepen. -

Ouderen;

Dak- en thuislozen;

Statushouders;

Studenten;

Arbeidsmigranten;

Woonwagenbewoners.

De daadwerkelijke opgave en de verdeling van aandachtsgroepen wordt onder andere bepaald op basis van de (nog op te stellen) woonzorganalyse. Projectspecifiek Binnen de woondeal geldt voor de gemeente Oisterwijk een minimale opgave van 565 nieuwe woningen t/m 2026. Hierbinnen is voldoende ruimte voor de nieuwe woningen (max 260) uit voorliggend plan. Bij de uitwerking van het woonprogramma van Haarendael is rekening gehouden met de inspanningsverplichting door gemeenten. Conform de afspraken uit de woondeal is minimaal 30% van het programma van voorliggend initiatief sociale huur en 40% betaalbaar. Haarendael is in de woondeal aangemerkt als kansrijke locatie. Uitvoering van voorliggend initiatief draagt direct bij aan het toevoegen van een aanzienlijk aantal woningen binnen de gemeente Oisterwijk. Het initiatief speelt in op een urgente maatschappelijke behoefte aan nieuwe woningen. Niet alleen kwantitatief, ook kwalitatief. Dit wordt nader onderbouwd in paragraaf 3.4. Het plan past binnen de regionale woondeal Stedelijke Regio Breda – Tilburg (SRBT).

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16519245/1