Bijlage 1.3 Motivering TAM-Omgevingsplan hoofdstuk 22a De Noenes;

Figuur 3-8: Kaart herbegrenzing NNB De Noenes

blad 25 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

Attentiezone waterhuishouding Binnen de attentiezone waterhuishouding strekt een omgevingsplan tot bescherming van de waterhuishouding en sluit functies en activiteiten uit die een negatief effect hebben op de hydrologische instandhoudingsdoelen van het hierbinnen gelegen Natuur Netwerk Brabant.

Figuur 3-9 uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant, Kaart 3 Attentiezone waterhuishouding De wijziging van het omgevingsplan gaat gepaard met de realisatie van voldoende waterberging. Bij de aanleg van verhard oppervlakte dient te worden voorzien in de aanleg en duurzame instandhouding van waterhuishoudkundige voorzieningen. Hiermee wordt eventueel wateroverlast voorkomen binnen het plangebied. Bij het toevoegen van nieuwe bebouwing is er met een voorwaardelijke verplichting geborgd dat er voldoende waterhuishoudkundige voorzieningen worden gerealiseerd. Tevens is binnen de wijziging van het omgevingsplan de aanduiding ‘overige zone- attentiezone waterhuishouding’ opgenomen en zijn er specifieke regels opgenomen. Reservering waterberging Een omgevingsplan dient op grond van artikel 5.50 lid 1 van de Omgevingsverordening ter plaatse van “Reservering waterberging” mede te strekken tot behoud van het waterbergend vermogen. Daarnaast dient het omgevingsplan te worden voorzien van een onderbouwing van de wijze waarop de geschiktheid van het gebied voor waterberging behouden blijft. Deze onderbouwing is opgenomen bij de “Weging van het waterbelang” in paragraaf 6.8. Binnen de wijziging van het omgevingsplan is de aanduiding ‘overige zone – reservering waterberging’ opgenomen.

Ter plaatse van deze aanduiding strekken de gronden, behalve voor de daar voorkomende functies, tevens tot het behoud van het waterbergend vermogen van het gebied.

Figuur 3-10 uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant, Kaart 4 Reservering waterberging

blad 26 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

Regionale waterberging Het werkingsgebied “Regionale waterberging” is in zeer beperkte mate aanwezig binnen het plangebied (Figuur 3-11). Binnen dit gebied dient te worden voldaan aan de instructieregels uit artikel 5.49 van de Omgevingsverordening. Het omgevingsplan dient mede te strekken tot het behoud van het waterbergend vermogen van het gebied. Daarnaast dienen bouwactiviteiten ten dienste van waterberging met een maximale bouwhoogte van 2 meter te worden toegestaan. Tot slot dienen er beperkingen te worden gesteld aan het ophogen van gronden, het aanbrengen of wijzigen van kaden.

Figuur 3-11 uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant, Kaart 4 Regionale waterberging Binnen het plangebied wordt rekening gehouden met de waterberging. Bij het aanleggen van nieuw verhard oppervlak dient op eigen terrein waterberging te worden gerealiseerd. Hierbij dient zowel voor het bestaande als voor het nieuwe verharde oppervlak afdoende waterberging te worden gerealiseerd. De gronden worden in het omgevingsplan aangeduid als “Bos” en “Natuur”. De planregels laten bij beide functies “water en waterhuishoudkundige voorzieningen” toe. Binnen de locatie “Natuur” zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van waterbeheer en natuurbeheer toegestaan met een bouwhoogte van 3 meter. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen, zijnde binnen de locatie “Bos” is 2 meter. Gezien de beperkte aanwezigheid van het werkingsgebied “Regionale waterberging” van soms enkele meters binnen het plangebied en de ligging daarvan op particuliere woonpercelen en op wegen is besloten om hiervoor geen aanduiding binnen het plangebied op te nemen. Binnen de wijziging van het omgevingsplan is de aanduiding ‘overige zone – regionale waterberging opgenomen en zijn er specifieke regels opgenomen. Landelijk gebied Een groot deel van het plangebied valt binnen het werkingsgebied “Landelijk gebied”. Het overige deel van het plangebied valt binnen het werkingsgebied “Natuur Netwerk Brabant”.

Artikel 5.63 van de Omgevingsverordening stelt instructieregels ter plaatse van “Landelijk gebied” wanneer op een bestaand bouwperceel voorzien wordt in de ontwikkeling van een veehouderij. Er zal binnen het plangebied geen sprake zijn van de ontwikkeling van een veehouderij. Dit geldt tevens ten aanzien van de instructieregel met betrekking tot de uitbreiding van een veehouderij van een bouwperceel boven de 1,5 ha zoals bedoeld in artikel 5.67 van de Omgevingsverordening. Over overige agrarisch- en agrarisch gerelateerde activiteiten stelt de Omgevingsverordening in artikel 5.73 regels over de uitbreiding daarvan. In het omgevingsplan zullen de bestaande agrarisch gronden niet worden uitgebreid. Ook worden de mogelijkheden op deze gronden niet verder uitgebreid. Artikel 5.61 van de Omgevingsverordening stelt dat het vestigen of omschakelen naar een geitenhouderij is uitgesloten en dat de bestaande oppervlakte van een dierenverblijf voor geiten uitgesloten moet worden in een omgevingsplan. Binnen de functie “Agrarisch met waarden – Landschaps- en Natuurwaarden 2” is het niet mogelijk om een dierenverblijf te bouwen. Ook de andere functies maken geen dierenverblijf mogelijk.

blad 27 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

Artikel 5.64 van de Omgevingsverordening stelt instructieregels ter plaatse van “Landelijk gebied” voor veehouderijen. Lid 1 onder a stelt regels over de toename van de oppervlakte van een dierenverblijf. In de planregels valt een toename van de oppervlakte van dierenverblijven onder strijdig gebruik. Daarnaast dient een omgevingsplan te stellen dat dieren alleen op de grond worden gehouden, ongeacht voorzieningen voor dierenwelzijn, met uitzondering van volière- en scharrelstallen voor legkippen waar een tweede bouwlaag gebruikt mag worden. Binnen de functie “Agrarisch met waarden – Landschaps- en Natuurwaarden 2” is het niet mogelijk om een dierenverblijf te bouwen. Ook de andere functies laten het bouwen van dierenverblijven niet toe. Artikel 5.70 van de Omgevingsverordening ziet op glastuinbouw binnen Landelijk gebied. Dit is in het onderhavige geval niet van toepassing. Hetzelfde geldt voor artikel 5.71 van de Omgevingsverordening die ziet op de regeling glas-voor-glas. Tevens stelt de Omgevingsverordening in artikel 5.51 en 5.54 regels over respectievelijk windturbines en zonneparken in landelijk gebied. Ook dit zal niet van toepassing zijn, aangezien deze werken niet worden opgericht en ook niet planologisch mogelijk worden gemaakt binnen het plangebied.

Artikel 5.78 lid 1 van de Omgevingsverordening stelt instructieregels ter plaatse van “Landelijk gebied” ten aanzien van niet-agrarische activiteiten binnen een bestaand bouwperceel. Wanneer binnen “Landelijk gebied” een niet-agrarisch functie mogelijk wordt gemaakt, dan dient dit te passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied en dient de overtollige bebouwing te worden gesloopt. Daarnaast dient dit geen betrekking te hebben op een kantoor met baliefunctie, het toelaten van een nieuwe lawaaisport en een toename van de bestaande gebruiksoppervlakte voor mestbehandeling, mestvergisting en mestbewerking. Past binnen ontwikkelingsrichting van het gebied: Artikel 5.12 van de Omgevingsverordening bepaalt hoe beoordeeld dient te worden dat een ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Uit de Structuurvisie Haaren blijkt dat ontwikkelingen binnen De Noenes mogelijk is wanneer er geen afbreuk wordt gedaan aan de bospercelen binnen het gebied. Aan de wijziging van het omgevingsplan is reeds een heel traject vooraf gegaan. In 2013 heeft de vereniging een principeverzoek ingediend bij de (voormalige) gemeente Haaren voor de actualisering van het bestemmingsplan en de verruiming van de bouwmogelijkheden binnen De Noenes.

In 2015 heeft de gemeenteraad in een besluit unaniem besloten om aan de provincie het verzoek in te dienen tot wijziging van de Verordening ruimte en het gebied aan te duiden als “integratie stad-land”. Hiervoor heeft de gemeente en de Vereniging De Noenes in 2016 een gezamenlijk voorstel ingediend bij de provincie. De gemeente heeft in 2021 besloten om de (on)mogelijkheden voor permanente bewoning te gaan verkennen. Op 28 september 2023 heeft de raad van de gemeente Oisterwijk besloten om de Nota van uitgangspunten voor de herbestemming van De Noenes aan te nemen. Daarbij worden er ook een minicamping en een theetuin mogelijk gemaakt (gelegaliseerd) met de wijziging van het omgevingsplan. Hierbij is sprake van een bestaande situatie welke naar aard en functie passen binnen De Noenes. Zowel de theetuin als de minicamping worden onder de functie ‘Bos’ gelegaliseerd. Deze zullen beiden alleen toegestaan zijn binnen de aanduiding ‘specifieke vorm van bos – minicamping’ respectievelijk de aanduiding ‘specifieke vorm van bos – theetuin’. Deze functies zijn dus ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Legalisatie van dit soort functies is belangrijk om de leefbaarheid en de landschappelijke kwaliteit in het buitengebied te behouden en toekomstperspectief te bieden conform de Visie Buitengebied van de gemeente Oisterwijk.

Hiermee past de beoogde ontwikkeling, welke de wijziging van het omgevingsplan mogelijk gaat maken, in de ontwikkelingsrichting van het gebied binnen De Noenes. Aanwezige, overtollige bebouwing wordt gesloopt De wijziging van het omgevingsplan ziet op de legalisering van de bestaande situatie dan wel de actualisering van het bestemmingsplan, welke nu onderdeel is van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Bestaande legale bebouwing mag blijven staan. Ook bebouwing die toegestaan wordt met de wijziging van het omgevingsplan mag blijven bestaan. Paragraaf 4.3 gaat in op het belang van handhaving binnen het plangebied. Gebruik De niet-agrarische activiteit mag geen betrekking hebben op: een kantoor met baliefunctie; blad 28 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

-

het toelaten van een nieuwe lawaaisport; en een toename van de bestaande gebruiksoppervlakte voor mestbehandeling, mestvergisting en mestbewerking. De wijziging van het omgevingsplan maakt geen van de bovengenoemde activiteiten mogelijk. Artikel 5.78 lid 2 van de Omgevingsverordening stelt instructieregels over niet- agrarische activiteiten. Het omgevingsplan dient het volgende te regelen: -

welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan en tot welke omvang; Bij elke functie is uitgewerkt welk gebruik is toegestaan. De omvang wordt beperkt door de aanwijzing van de functie binnen het plangebied op een locatie en beperkingen door maximale oppervlaktes en inhouden. o De wijziging van het omgevingsplan voorziet in de legalisering van een theetuin en een minicamping. Binnen de functie ‘Bos’ worden de theetuin en minicamping toegestaan met een aanduiding: ▪ ‘Specifieke vorm van bos – minicamping’: In Artikel 7.6 zijn de maximale oppervlaktes en bouwhoogtes van sanitaire en ondersteunende voorzieningen opgenomen, welke 7m²bedraagd. In Artikel 7.11 is een maximaal aantal standplaatsen geregeld: dat zijn er vijf. ▪ ‘Specifieke vorm van bos – theetuin’: Dit is geregeld in Artikel 7.12. Ter plaatse van de aanduiding is een kleinschalig koffie- en theehuis toegestaan waar maximaal 22 bezoekers zijn toegestaan.

-

dat niet-agrarische activiteit, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied; Het gebruik, welke met de wijziging van het omgevingsplan wordt toegestaan, is al lange tijd aanwezig. De Structuurvisie Haaren geeft geen concrete invulling aan de toekomst van De Noenes. Het beschrijft wel dat het mogelijk is om te ontwikkelen wanneer geen afbreuk wordt gedaan aan de bospercelen. De plannen rondom De Noenes bestaan reeds sinds 2013. De gemeente heeft daarbij al in 2015 een besluit genomen over de mogelijke invulling van het gebied binnen De Noenes. Het feitelijke gebruik is daarbij ook al jaren aanwezig. De ontwikkeling zal niet alleen permanent wonen mogelijk maken, maar zal ook de bestaande landschaps- en natuurwaarden verbeteren. Er wordt een minicamping en een theetuin mogelijk gemaakt (gelegaliseerd) met de wijziging van het omgevingsplan. Hierbij is sprake van een bestaande situatie welke naar aard en functie passen binnen De Noenes. Zowel de theetuin als de minicamping worden onder de functie ‘Bos’ gelegaliseerd. Deze zullen beiden alleen toegestaan zijn binnen de aanduiding ‘specifieke vorm van bos – minicamping’ respectievelijk de aanduiding ‘specifieke vorm van bos – theetuin’. Deze functies zijn dus ondergeschikt aan de hoofdfunctie.

Legalisatie van dit soort functies is belangrijk om de leefbaarheid en de landschappelijke kwaliteit in het buitengebied te behouden en toekomstperspectief te bieden conform de Visie Buitengebied van de gemeente Oisterwijk. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de waarden binnen De Noenes zoals beoogd met de structuurvisie.

-

dat een ontwikkeling naar een functie met grote publieksaantrekkende werking is uitgesloten; Met de ontwikkeling wordt een minicamping en een theetuin mogelijk gemaakt (gelegaliseerd). Hierbij is sprake van een bestaande situatie welke naar aard en functie passen binnen De Noenes. Deze functies hebben geen grote publieksaantrekkende werking. In de regels van de wijziging van het omgevingsplan zijn regels opgenomen met betrekking tot de maximaal toegestane omvang en bezoekers voor de betreffende functies.

-

dat opslag en stalling van voorwerpen of materialen plaatsvindt in gebouwen, behalve als de activiteit de opslag van zand, grond en grind betreft; blad 29 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

Binnen de aanwezige functies is opslag of stalling niet toegestaan. Dit is namelijk niet opgenomen in de functieomschrijvingen bij de verschillende functies. Met het algemene gebruiksverbod is alleen gebruik toegestaan die op grond van hoofdstuk 22a van het omgevingsplan is toegestaan. -

dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de toegelaten omvang, bedoeld onder a. De beoogde ontwikkeling is in de praktijk reeds gerealiseerd. De wijziging van het omgevingsplan zal slechts een verruiming mogelijk maken van de bouwmogelijkheden. Het is aan de bewoners zelf om binnen de toegelaten omvang van de locatie te blijven. Indien dit niet mogelijk is, dan is het aan de bewoners zelf om een andere locatie voor hun woning te vinden. De planregels maken het voor elke bewoner mogelijk om een woning of een recreatiewoning te bouwen op het perceel. Tevens worden er ook een minicamping en een theetuin opgenomen in de wijziging van het omgevingsplan, die reeds lange tijd aanwezig zijn in het gebied. Het betreft in beide gevallen kleine bestaande voorzieningen. De maximale omvang en oppervlakte van deze activiteiten zijn geregeld in de regels van de wijziging van het omgevingsplan. Wanneer er een vergunning wordt aangevraagd voor potentiële uitbreiding van deze activiteiten, wordt er opnieuw getoetst of de desbetreffende uitbreiding dan passend conform provinciaal beleid.

In aanvulling op artikel 5.78 stelt artikel 5.79 van de Omgevingsverordening regels over het mogelijk maken van vrijetijdsvoorziening met meer dan 1 ha bebouwing ter plaatse van “Landelijk gebied”. Vrijetijdsvoorziening is de “bedrijfsmatige uitoefening van diensten op het gebied van dag- of verblijfsrecreatie, met de daarbij behorende voorzieningen”. In het omgevingsplan worden geen nieuwe vrijetijdsvoorzieningen mogelijk gemaakt. Wel wordt een tweetal bestaande recreatieve voorzieningen meegenomen in de herziening van het Omgevingsplan. Daarnaast zijn de bestaande percelen met recreatiewoningen niet bebouwd met meer dan 1 ha bebouwing. Artikel 5.56 van de Omgevingsverordening stelt instructieregels ten aanzien van duurzame stedelijke ontwikkelingen ter plaatse van het Landelijk gebied. Een omgevingsplan kan voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; De ontwikkeling voorziet in de legalisering van de feitelijke situatie. De ontwikkeling betreft een bos met daarin (recreatie) woningen. De actuele behoefte aan woningen is impliciet aangetoond omdat er sprake is van een vrijwel volledige permanente bezetting van de aanwezige woningen. -

transformatie van cultuurhistorisch waardevol of ander geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; Aangezien de ontwikkeling in de praktijk reeds is gerealiseerd is transformatie van ander vastgoed niet aan de orde. Er is daarnaast geen sprake van een cultuurhistorisch waardevol vastgoed.

-

dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 5.12; De ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting zoals hiervoor reeds is overwogen.

-

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 7.2; Afdeling 7.2 ziet op omgevingsbeleid van de regio ten aanzien van klimaatadaptatie, energietransitie, duurzame verstedelijking en bereikbaarheid, een duurzame concurrerende economie en zorgvuldig ruimtegebruik. Deze aspecten worden in de volgende paragrafen overwogen.

De Omgevingsverordening bepaalt dat een omgevingsplan bij het mogelijk maken van een ontwikkeling binnen het Landelijk gebied de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving mede mogelijk maakt. Met de legalisering van de huidige situatie binnen De Noenes wordt mede kwaliteits- en landschapsverbetering gerealiseerd. Dit is tevens planologisch verankerd in het omgevingsplan. Ook zullen bewoners/ eigenaren van de recreatiewoningen die worden omgezet een financiële bijdragen moeten geven voor de verbetering van de verbetering van de landschappelijke kwaliteit.

blad 30 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

In artikel 5.68 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen ten aanzien van een teeltbedrijf. Een omgevingsplan ter plaatse van Landelijk gebied bepaalt voor een teeltbedrijf dat binnen een bouwperceel: een teeltondersteunende kas is toegestaan tot ten hoogste 5.000 m²; permanente teeltondersteunende voorzieningen zijn toegestaan tot ten hoogste 3 hectare. Het is niet mogelijk om binnen de agrarische gronden kassen dan wel teeltondersteunende voorzieningen te bouwen. Artikel 5.31 van de Omgevingsverordening stelt regels over ontwikkelingen in Stedelijk Gebied of Landelijk Gebied welke leiden tot een aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant. De ontwikkeling zal niet leiden tot een aantasting van het Natuur Netwerk Brabant zoals blijkt uit paragraaf 6.9. De huidige feitelijke situatie zal niet sterk afwijken van de planologische mogelijkheden die worden geboden met het omgevingsplan. Het betreft namelijk een legalisering van de huidige situatie. Tot slot bepaalt artikel 5.77 van de Omgevingsverordening dat een toename van het aantal woningen in een omgevingsplan verboden moet worden. Daarnaast moet de zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemd gebouwen zijn uitgesloten. In dit geval worden er geen woningen toegevoegd, aangezien de woningen reeds aanwezig zijn.

Er is daarnaast ook al sprake van de zelfstandige bewoning van recreatiewoningen waardoor het toeristisch toekomstperspectief van het gebied is verdwenen en er reeds sprake is van een gebied waarin hoofzakelijk wordt gewoond. Hiermee kan, gelet op de aard van de ontwikkeling, een verdere toetsing aan artikel 5.77 van de Omgevingsverordening achterwege blijven.

Figuur 3-12 uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant, Kaart 5 Landelijk gebied Beperking grootschalige logistiek Een omgevingsplan dient op grond van artikel 5.56a lid 2 van de Omgevingsverordening te bepalen dat binnen het werkingsgebied “Beperking grootschalige logistiek” (Figuur 3-13) nieuwvestiging, vestiging en uitbreiding van grootschalige logistiek verboden is.

blad 31 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

Figuur 3-13 uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant, Kaart 5 Beperking grootschalige logistiek Het plangebied valt binnen het werkingsgebied “Beperking grootschalige logistiek”. Met de ontwikkeling wordt geen (grootschalige) logistiek mogelijk gemaakt. Hiermee wordt voldaan aan de instructieregel. Stalderingsgebied Artikel 5.66 van de Omgevingsverordening bepaalt dat binnen een “Stalderingsgebied” een toename van de oppervlakte van een dierenverblijf voor hokdieren is toegestaan als bewijs wordt overlegd zoals bedoeld in artikel 5.66. Met de ontwikkeling wordt een toename van de oppervlakte van eventueel aanwezige dierenverblijven niet toegestaan. Binnen het plangebied zijn geen gebouwen toegestaan op de agrarische gronden. Dit sluit eventuele uitbreiding van een dierenverblijf uit.

Figuur 3-14 uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant, Kaart 9 Stalderingsgebied Bebouwd gebied In de Omgevingsverordening is het werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ geïntroduceerd voor grotere bestaande clusters van aaneengesloten bebouwing in het landelijk gebied. Het is mogelijk dat op verzoek van een gemeente het werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ op basis van een concrete ontwikkeling op een gebied wordt gelegd. Vanuit provinciaal belang is verdichting binnen deze gebieden, met maatwerk, mogelijk. Ontwikkelingen binnen ‘Bebouwd gebied’ zijn gekoppeld aan het versterken van omgevingskwaliteit en het betrekken van deskundigen op dat gebied, onder wie een provinciaal medewerker. Dit nieuwe werkingsgebied is mede ingegeven vanuit het blad 32 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit principe is al geruime tijd in het provinciaal beleid verankerd en omvat diverse aspecten. Doel is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwde locaties in zowel stedelijk als landelijk gebied (zie ook artikel 5.8 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant). ‘Bebouwd gebied is een specifiek werkingsgebied dat samen kan gaan met andere werkingsgebieden, zoals het Natuur Netwerk Brabant of andere gebieden met een waarde aanduiding. Bij het mogelijk maken van ontwikkelingen binnen ‘Bebouwd gebied’ geldt uiteraard dat rekening gehouden wordt met de aanwezige waarden. Verzoek opleggen werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ De gemeente Oisterwijk heeft de provincie verzocht op De Noenes het werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ te leggen. Voor het opnemen als ‘Bebouwd gebied’ geldt een aantal uitgangspunten: 1. het gaat om een groot aaneengesloten cluster van bebouwing met overwegend stedelijke functies; 2. in beginsel is geen stedelijke ontwikkeling voorzien in of aansluitend op het gebied (zie ECLI:NL:RVS:2017:1724); 3.

er is sprake van een menging van functies waardoor een aanduiding Stedelijk gebied geen recht doet aan de situatie en belemmerend werkt voor de ontwikkeling van de aanwezige functies. De voorgenomen ontwikkeling om een groot deel van de recreatiewoningen een functieaanduiding ‘wonen’ te geven voldoet aan bovenstaande voorwaarden. Immers: 1. De Noenes omvat circa 240 percelen met recreatiewoningen gelegen op een oppervlak van circa 46 hectare, zijnde een groot aaneengesloten cluster van bebouwing met een stedelijke functie; 2. Er is geen stedelijke ontwikkeling voorzien in of aansluitend op De Noenes; 3. Er is sprake van een menging van wonen en (behoud en versterking) natuur. Voor bestaande stedelijke functies kent de Omgeving verordening twee werkingsgebieden: ‘Stedelijk gebied’ en ‘Bebouwd gebied’. Gezien de ligging in het buitengebied en de beoogde ontwikkeling is een werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ hier op zijn plaats. Artikel 5.57 Maatwerk in Bebouwd Gebied Artikel 5.57 van de Omgevingsverordening is een maatwerkregeling gericht op het versterken van omgevingskwaliteit in en om ‘Bebouwd gebied’. De beoogde ontwikkeling van het geven van een woonfunctie aan de bestaande recreatiewoningen moet voldoen aan dit artikel. In onderstaande tabel zijn de voorwaarden van artikel 5.57 op een rij gezet met daarnaast de motivering waarom hieraan wordt voldaan.

Artikel 5.57 Maatwerk in Bebouwd gebied 1.

Een omgevingsplan ter plaatse van Bebouwd gebied kan een nieuwe bouw- of gebruiksactiviteit toedelen als:

a.

Dat past in de gewenst ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 5.12, en bij de omliggende functies;

Motivering

De ontwikkelingsrichting van De Noenes is vastgelegd in de Structuurvisie Haaren. Hieruit blijkt dat ontwikkelingen binnen De Noenes mogelijk zijn wanneer er geen afbreuk wordt gedaan aan de bospercelen binnen het gebied. Aan de wijziging van het omgevingsplan is reeds een heel traject vooraf gegaan. In 2013 heeft de vereniging een principeverzoek ingediend bij de (voormalige) gemeente Haaren voor de actualisering van het bestemmingsplan en de verruiming van de bouwmogelijkheden binnen De Noenes. In 2015 heeft de gemeenteraad in een besluit unaniem besloten om aan de provincie het verzoek in te dienen tot wijziging van de Verordening ruimte en het gebied aan te duiden als “integratie stad-land”. Hiervoor heeft de gemeente en de Vereniging De Noenes in 2016 een gezamenlijk voorstel ingediend bij de provincie. De gemeente heeft in 2021 besloten om de (on)mogelijkheden voor permanente bewoning te gaan verkennen. Op 28 september 2023 heeft de raad van de gemeente Oisterwijk besloten om de Nota van uitgangspunten voor de herbestemming van De Noenes aan te nemen. Tevens is hierbij geen sprake van toeristisch perspectief in het gebied. Bijna overal is sprake van permanente bewoning in de feitelijke situatie. Om deze reden is een weg terug naar recreatie nadrukkelijk geen optie meer.

blad 33 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk Hiermee past de voorgenomen ontwikkeling, welke de wijziging van het omgevingsplan mogelijk gaat maken, in de ontwikkelingsrichting van het gebied binnen De Noenes. b.

dat aantoonbaar bijdraagt aan het fysiek versterken van de omgevingskwaliteit van het gebied, zoals door sloop van bebouwing, ontwikkeling van landschapskwaliteit, sanering van een milieuhinderlijke activiteit of behoud en herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken;

Met dit plan wordt de omgevingskwaliteit van het buurtschap verbeterd in de vorm van landschaps- en natuurontwikkeling.

c.

het versterken van de omgevingskwaliteit wordt geborgd;

De borging heeft plaatsgevonden in de regels van de wijziging van het omgevingsplan in combinatie met de verbeelding. Met de toevoeging van de functie ‘Bos’ (Zie Artikel 7) wordt er nadruk gelegd op het unieke karakter binnen het plangebied en wordt tevens het behoud van deze omgevingskwaliteit geborgd. Daarbij is er een landschapsplan ontwikkeld waarin verschillende landschappelijke maatregelen zijn opgenomen zoals: Bufferzone met houtwallen Struwelen Bospercelen Natuurpoelen Versterken van boomstructuren Natuurlijke bermen Omvorming agrarische grond naar extensief Verbeteren bestaande bospercelen

d.

de fysieke tegenprestatie gericht op het versterken van omgevingskwaliteit bij de toedeling van een nieuwe woonfunctie qua omvang in verhouding staat tot de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel;

Dit sublid is niet van toepassing. Zie hieronder artikel 5.57 lid 2.

e.

de activiteit vanuit een bij de omgeving passende roodgroenverhouding van het gebied, die wordt vastgelegd in het omgevingsplan, aanvaardbaar is;

Een en ander is vastgelegd in de regels van de wijziging van het omgevingsplan. Er is een hoofdfunctie ‘Bos’ opgenomen ter bescherming van natuurwaarden. Tevens wordt er een zeer beperkte aanduiding ‘wonen’ opgenomen rondom bestaande bebouwing, waarbinnen enkel hoofdgebouwen zijn toegestaan. Daarbij wordt er een beperkte verruiming van bouwmogelijkheden mogelijk gemaakt ter behoud van het karakter van het gebied: kleinschalige bebouwing in een overwegend groene omgeving. Hiermee is sprake van een passende roodgroenverhouding.

Voor een nadere onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2 van de motivering.

Verwezen wordt naar motivering bij artikel 5.57 sub c. f.

voor zover van toepassing is voldaan aan de bepalingen uit paragraaf 5.2.5 Natuur Netwerk Brabant of paragraaf 5.2.6 Aardkundige-, Cultuurhistorische- of Groenblauwe waarden; en

Het plangebied is momenteel deels gelegen binnen het ‘Natuur Netwerk Brabant’. Conform het provinciaal beleid strekt een wijziging van het omgevingsplan binnen het NNB tot behoud en ontwikkeling van de ecologische waarden. Daarbij wordt de bestaande planologische situatie gerespecteerd. Op grond van het tijdelijke omgevingsplan van rechtswege zijn er een aantal percelen welke deel uitmaken van het NNB. Deze percelen worden bij deze wijziging van het omgevingsplan aangeduid met de functie ‘Natuur’. Hiermee worden de ecologische waarden en kenmerken, alsmede de cultuurhistorische waarden en kenmerken binnen het plangebied geborgd. Ook vindt er, wanneer er terugkoppeling van de provincie is ontvangen, met de beoogde wijziging van het omgevingsplan een logische herbegrenzing van het NNB plaats. Door deze herbegrenzing komt het NNB nu overeen met de bestaande perceelgrenzen waardoor ontwikkeling en behoud van ecologisch waarden nog duidelijk ruimtelijk zijn afgebakend.

g.

bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is.

Medewerkers van de provincie zijn betrokken bij de planvorming.

2.

In het geval dat een toegelaten bouw- of gebruiksactiviteit in of aansluitend op Bebouwd gebied leidt tot een stedelijke ontwikkeling, is artikel 5.56 van overeenkomstige toepassing en wordt de omvang van

De stedelijke ontwikkeling van onderhavig plan betreft het geven van een aanduiding ‘wonen’ aan circa 230 percelen. Artikel 5.56 is dan ook van toepassing.

blad 34 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk de fysieke tegenprestatie in omgevingskwaliteit mede bepaald op grond van de voor het gebied te bereiken doelen.

De fysieke tegenprestatie in omgevingskwaliteit moet worden bepaald op grond van de voor het gebied te bereiken doelen. Het doel van dit plan is ‘kleinschalig’ wonen in het bos, waarbij de woonfunctie ondergeschikt dient te zijn aan de natuurlijk omgeving. De fysieke tegenprestatie wordt nader uitgewerkt bij de toetsing aan artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering van het landschap.

Basisprincipes Omgevingsverordening Noord-Brabant De Omgevingsverordening stelt een aantal basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (paragraaf 5.1.2). De regels van paragraaf 5.1.2 bepalen dat ieder omgevingsplan invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Daarbij dient rekening te worden gehouden met: • • •

zorgvuldig ruimtegebruik; de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; en meerwaardecreatie

Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen wanneer ten eerste een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving. Op grond van bijlage I bij de omgevingsverordening is 'omgevingskwaliteit' de kwaliteit van een plek of gebied die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. In de Omgevingsverordening is de 'gezonde leefomgeving' de omgeving die de fysieke en psychische gezondheid beschermt en bevordert. De herkomstwaarde ziet op het beschermen van erfgoed. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant is te zien dat een deel van het plangebied als “Cultuurhistorisch waardevol gebied” is aangewezen. Dit gebied heet “Het Helvoirtsche Broek”. De cultuurhistorische waarde ziet op de smalle strookvormige percelering, de broekbosjes en de openheid van het gebied. Voor dit gebied is een strategie opgenomen ter bescherming van de waarden en kenmerken. Deze gronden dienen namelijk planologisch te worden beschermd. In de planregels hebben deze gronden de functie “Natuur”. Ten behoeve van deze functie is een omgevingsvergunning vereist voor onder andere het verwijderen van perceelsindelingen en het verwijderen van natuur- en landschapselementen.

Met deze vergunningplichtige werken en werkzaamheden worden de waarden en kenmerken van Het Helvoirtsche Broek beschermd. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de kwaliteitsverbetering van De Noenes. De smalle strookvormige percelering blijft met de kwaliteitsverbetering aanwezig en wordt versterkt door nieuwe houtwallen. Langs de twee beekdalen (Ruybossche waterloop en de Broekley) wordt beoogd om beekbegeleidende beplantingen aan te brengen om de beekdalen natuurlijker en gevarieerder in te richten. Ook dient te worden gekeken naar de belevingswaarde. De circa 240 percelen (op 46 hectare) mogen bebouwd worden met recreatieverblijven volgens de regels uit het omgevingsplan van rechtswege. Circa 16 van de 46 hectare is niet verkaveld en bestaat uit bossen en graslanden. Rondom De Noenes is een aantal agrarische percelen gelegen. Dit betreffen voornamelijk gronden met gras aan de Broeksteeg en de Scheurbroeksteeg. Op een aantal percelen in het noorden van het plangebied aan de Broeksteeg zijn paarden en Ouessant schapen aanwezig. Tevens is er NNB aanwezig binnen het plangebied. De waarden van het NNB en het groene karakter van De Noenes zijn juridisch geborgd in de regels van de wijziging van het omgevingsplan. Tevens komen de verschillende kwaliteiten en karakteristieken van de omgeving terug in het landschapsplan.

Hiermee draagt het plan bij aan de totstandkoming van een goede omgevingskwaliteit. De gebruikswaarde van de gronden wordt verhoogd. In essentie verandert er fysiek niks aan de bestaande situatie. Het grote verschil is dat de huidige situatie wordt gelegaliseerd en het karakter binnen De Noenes juridisch wordt geborgd. Tevens gaat de wijziging van het omgevingsplan gepaard met de realisatie van voldoende waterberging. Bij de aanleg van verhard oppervlakte dient te worden voorzien in de aanleg en duurzame instandhouding van waterhuishoudkundige voorzieningen. Hiermee wordt eventueel wateroverlast voorkomen binnen het plangebied. Tevens wordt geïnvesteerd in de kwaliteit van het landschap. De toekomstwaarde van de gronden wordt onder andere verhoogd door on andere de juridische borging van de omgevingskwaliteiten van De Noenes. Met de toevoeging van de functie ‘Bos’ (Zie Artikel 7) wordt er nadruk blad 35 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

gelegd op het unieke karakter binnen het plangebied. Daarbij is er een landschapsplan ontwikkeld waarin verschillende landschappelijke maatregelen zijn opgenomen zoals: Bufferzone met houtwallen Struwelen Bospercelen Natuurpoelen Versterken van boomstructuren Natuurlijke bermen Omvorming agrarische grond naar extensief Verbeteren bestaande bospercelen Ook vindt er versterking van de omgevingskwaliteit plaats door toepassen van een duurzame oplossing: door woongebruik toe te staan op De Noenes wordt verpaupering en de daarbij komende negatieve effecten voorkomen. Hierdoor vindt in algehele zin een kwaliteitsimpuls plaats. Uit verschillende milieuonderzoeken die ten grondslag zijn gelegd aan dit omgevingsplan blijkt dat sprake is van een veilige, gezonde leefomgeving. Waar nodig zijn maatregelen geborgd in het omgevingsplan. Er is sprake van een goede omgevingskwaliteit zoals bedoeld in de Omgevingsverordening. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) Met de wijziging van het omgevingsplan van De Noenes is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. In de wijziging van het omgevingsplan zijn regels opgenomen voor verschillende activiteiten binnen het plangebied. Door het opnemen van Artikel 7 Bos worden de belangrijkste (groen)structuren van De Noenes geborgd. Ook wordt in beginsel rondom bestaande bebouwing een aanduidingsvlak gelegd waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan.

Bijgebouwen dienen in beginsel op een afstand van maximaal 10 meter van het hoofdgebouw gesitueerd te worden. Hierdoor wordt het ruimtebeslag zoveel als mogelijk beperkt en wordt ervoor gezorgd dat bebouwing zoveel als mogelijk wordt geconcentreerd. Daarbij wordt het bestaande bebouwde gebied zo optimaal mogelijk benut: de feitelijke situatie wordt gelegaliseerd. Hiermee draagt het plan ook bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en voorkoming van verpaupering en de daarbij komende negatieve effecten door woongebruik toe te staan op De Noenes. Lagenbenadering (artikel 5.9) De lagenbenadering wordt gebruikt om een locatie en haar omgeving te analyseren en een goede afweging te maken over de ontwikkeling. Hier worden de drie lagen afzonderlijk van elkaar geanalyseerd. Aan de hand van de uitkomsten van de lagenbenadering kunnen vervolgens afwegingen en keuzes gemaakt worden voor ruimtelijke ontwikkelingen op de locatie. Met de wijziging van het omgevingsplan wordt de huidige feitelijke situatie gelegaliseerd. Het feitelijke gebruik is daarbij ook al jaren aanwezig. De ontwikkeling zal niet alleen permanent wonen mogelijk maken, maar zal ook de bestaande bodem-, landschaps- en natuurwaarden verbeteren. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de waarden binnen De Noenes.

Met betrekking tot de aspecten water, bodem en natuur worden de waarden die aanwezig zijn in het gebied en zijn de deze aspecten middels verschillende aanduidingen ook geborgd in de wijziging van het omgevingsplan. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling passend voor de locatie met betrekking tot de lagenbenadering. Meerwaardecreatie (artikel 5.10) In de feitelijke situatie binnen het plangebied gaat het veelal reeds om permanent wonen. Met de wijziging van het omgevingsplan wordt dit gelegaliseerd en wordt daarnaast nog de benodigde kwaliteitsverbetering van De Noenes juridische geborgd. De Wijziging van het omgevingsplan draagt bij aan de klimaatadaptatie. Bij het aanwezig zijn van verharding dient waterberging op eigen terrein te worden gerealiseerd. Dit dient te worden gedaan voor zowel het reeds aanwezige verharde oppervlakte als voor de nieuw toe te voegen verharding. Ook is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen om een hogere goothoogte toe te staan wanneer iemand een groen dak realiseert. Hiermee draagt de wijziging van het omgevingsplan bij aan klimaatadaptatie. Artikel 5.56: Afwijkende regels stedelijke ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling ligt op basis van de Omgevingsverordening binnen de gebiedsaanwijzing 'Landelijk gebied'. Op grond van artikel 5.56 van de Verordening kan een wijziging van het omgevingsplan in blad 36 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

afwijking van de hoofdregel (artikel 5.55, eerste lid, aanhef) onder voorwaarden voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen ter plaatse van 'Landelijk gebied'. Bij planmatige ontwikkelingen in het landelijk gebied moet onder andere invulling worden gegeven aan de voorwaarde dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelrichting van het gebied, het past binnen regionale afspraken en dat de stedenbouwkundigeen landschappelijke inrichting is afgestemd op de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving. Kwaliteitsverbetering van het landschap In artikel 5.11 van de verordening staat dat een omgevingsplan dat de ontwikkeling van activiteiten mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Volgens deze regeling onderbouwd een omgevingsplan dat de fysieke verbetering van de landschappelijk kwaliteit past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied en dat de uitvoering is geborgd door financiële, juridische en feitelijke vastlegging van het plan of nakoming van de afspraken uit het regionaal overleg.

In de ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant, actualisering 2023’ wordt aangegeven hoe de gemeenten in de regio Hart van Brabant toepassing geven aan artikel 5.11 lid 2b van de Omgevingsverordening (OV). Deze werkafspraken bieden: • een helder kader voor de gemeenten, en wel zodanig dat vooraf duidelijk is dat dit de instemming heeft van de provincie; • duidelijkheid aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen over hoe de gemeenten de regels inzake kwaliteitsverbetering toepassen; • duidelijkheid over hoe de regels inzake kwaliteitsverbetering in de praktijk worden geëffectueerd en over het feit dat dit in overeenstemming is met de bedoeling van de Omgevingsverordening. Indien een ruimtelijke ontwikkeling onder de werking van de omgevingsverordening valt, wordt de ruimtelijke ontwikkeling geschaard onder een categorie. Voorgenomen ontwikkeling valt onder categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op de omgeving. Deze initiatieven zijn van relatief grote omvang en hebben een grote impact op de omgeving en het landschap. Hierbij is zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist.

De landschappelijke inpassing kan deel uitmaken van de kwaliteitsverbetering, of geëist worden als aanvulling daarop (keuze aan de gemeente). Dit gaat om ontwikkelingen waarbij de inspanning die verricht moet worden ten behoeve van kwaliteitsverbetering van het landschap relatief eenvoudig kwantitatief genormeerd kan worden, omdat het mogelijk is deze ontwikkeling te koppelen aan waardevermeerdering van de grond of van het object (de planologische waardestijging of voorheen “de bestemmingswinst”). Dit betreft veelal ontwikkelingen die een beduidende invloed hebben op de omgeving en waarbij vergroting van de geldende bouwmassa/-oppervlakte, vergroting van het geldende bestemmingsvlak en/of bestemmingswijziging aan de orde is. Het betreft uiteraard wel ontwikkelingen die verder passen binnen de kaders van de omgevingsverordening. In categorie 3 gevallen is zowel landschappelijke inpassing als kwaliteitsverbetering landschap noodzakelijk. Om objectief te kunnen bepalen welke investering gedaan moet worden in het landschap, wordt hiervoor een bedrag berekend. Het gaat dan overigens om een basisinspanning. Met basisinspanning wordt de minimale omvang bedoeld. Het staat de gemeente vrij om een grotere inspanning te vragen.

Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering is vereist op basis van een goedgekeurd landschapsplan en dit moet bepaald zijn door een berekening gebaseerd op een percentage van de grondwaardevermeerdering. Aangezien het een niet-planmatige ontwikkeling betreft, zal de kwaliteitsverbeteringsopgave worden bepaald aan de hand van 20% van de grondwaardevermeerdering die door de ontwikkeling ontstaat. Hiervoor zijn normbedragen bepaald. Het toestaan van permanente bewoning is niet in een normbedrag te vangen. Dit omdat geen sprake is van een reguliere wijziging van recreatie naar wonen. Hierdoor is maatwerk noodzakelijk. In samenspraak met de gemeente en de provincie is onderbouwd maatwerk overeengekomen. Om inzicht te geven in de kwaliteitsverbeteringsopgave is onderstaand een berekening toegepast, overeenkomstig een eerder uitgevoerd onderzoek in 2015 2 en de Nota van Uitgangspunten waar de 2

Haalbaarheidsonderzoek De Noenes, Antea Group, 1 oktober 2015

blad 37 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

gemeenteraad op 28 september 2023 positief op heeft besloten. Hierbij is uitgegaan van de onderstaande uitgangspunten: een waardestijging van gemiddeld 7,5% per perceel (op basis van een indicatieve verwachte waardestijging tussen de 5 en 10%); 228 percelen waar permanente bewoning mogelijk wordt gemaakt conform correspondentie met eigenaren; huidige gemiddelde WOZ-waarde van een perceel inclusief recreatiewoning van € 240.995,71

Gemiddelde WOZ-waarde per woning

240.995,71 euro

Waardestijging 7,5%

259.070,39 euro

Waardevermeerdering per woning

18.0274,68 euro

Kwaliteitsbijdrage

3.614,94 euro

Totale kwaliteitsverbetering van het landschap

824.206,32 euro

Op basis van bovenstaande indicatieve berekening dient voor de kwaliteitsverbeteringsopgave een bedrag van circa € 824.206,32 geïnvesteerd te worden in het landschap. Met het landschapsplan wordt hier invulling aan gegeven met (laan-)bomen, nieuwe houtwallen, een nieuwe poel, een wadi en een retentie-moeraszone, recreatieve/ educatieve voorzieningen en het omvormen van bermen. Hiermee wordt tot een bedrag van €432.172,59,- gekomen. Het complete landschapsplan is als bijlage 3 aan de onderhavige onderbouwing opgenomen. Verder is voor €300.000,- een overeenkomst aangegaan met het waterschap wat wordt ingezet voor herinrichting van het beekdal van de Ruijsbossche waterloop. Het overige deel wordt gestort in de algehele voorziening kwaliteitsverbetering van het landschap en wordt ingezet voor projecten in het kader van de groenblauwe dooradering die voortvloeien uit het Koersdocument Oostflank en de GGA’s Kampina en Oisterwijkse vennen en Loonse en Drunese duinen. Conclusie Er wordt voldaan aan de instructieregels van de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Op basis van artikel 5.129g van het Bkl blijft een toets aan de Ladder ook met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van toepassing. In de Ladder is opgenomen dat, voor zover een omgevingsplan (of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dat met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, moet in de motivering worden ingegaan op de mogelijkheden die er binnen het bestaand stedelijk gebied zijn om in die behoefte te voorzien. De ladder voor duurzame verstedelijking is alleen van toepassing op een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarvan is in beginsel sprake als het omgevingsplan meer bebouwing mogelijk maakt, of dat er een functiewijziging van zodanige aard en omvang plaats vindt dat om die reden sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is.

Een stedelijke ontwikkeling is volgens dit artikel ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening. Artikel 5.129g Bkl heeft geen ondergrens voor de minimale omvang van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving, maar is volgens jurisprudentie in beginsel 500 m² bvo. Het gaat hierbij zowel om fysiek ruimtebeslag als de wijziging of toevoeging van functies. Bij de toetsing aan de Ladder onder de Omgevingswet, is het uitgangspunt dat de bestaande jurisprudentie over de Ladder (onder de Bro) gebruikt kan worden.

blad 38 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

Toetsing Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? In dit geval is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling in de vorm van een gebruikswijziging van verblijfsrecreatie naar wonen. Conform jurisprudentie 3 is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Afdeling geeft daarbij aan dat moet worden beoordeeld wat het planologisch beslag van enerzijds het voorheen geldende plan en anderzijds het voorliggende plan is en daarnaast is het van belang in hoeverre wordt voorzien in een functiewijziging. De woningen worden in de toekomstige situatie permanent bewoond door hetzelfde huishouden, waardoor sprake is van bewoning jaarrond. Op basis van het vigerende planologische regime is permanente bewoning niet toegestaan. Er worden dan ook middels deze wijziging van het omgevingsplan, extra gebruiksmogelijkheden toegekend aan een groot aantal bestaande recreatiewoningen en dient te worden aangetoond dat de wijziging voorziet in een actuele regionale behoefte. Daarbij zal de Afdeling meewegen dat het plan in beginsel uitsluitend ziet op het omzetten van recreatiewoningen die al permanent worden bewoond. Afweging behoefte Op basis van het vigerende planologische regime was het mogelijk om op een perceel van minimaal 375 m² een recreatieverblijf te realiseren. Een en ander conform de kadastrale situatie destijds.

In de feitelijke situatie zijn de betreffende percelen vele malen groter. De feitelijke situatie is ook vastgelegd in deze wijziging. De daadwerkelijke ruimtelijke effecten bij gebruik van de woningen als vakantiewoning zullen niet veel afwijken van de effecten bij de (deels) permanente bewoning. Kwantitatieve behoefte Op 22 mei 2022 heeft de gemeente Oisterwijk de Woonzorgvisie 2022-2027 vastgesteld. In deze visie geeft de gemeente aan hoe zij de uitdagingen op het gebied van wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid de komende jaren aangaat. Samenvattend wordt gesteld dat er een grote opgave ligt om de komende jaren veel woningen toe te voegen en te voorzien in de woningbehoefte. Er is de komende jaren een behoefte aan 1.500 extra woningen om te kunnen voorzien in de totale vraag. De legalisering van de reeds aanwezige permante bewoning van recreatiewoningen is al reeds sinds enkele jaren bekend bij de gemeente Oisterwijk. Met onderhavige wijziging van het omgevingsplan wordt deze woningen omgezet naar een onderdeel van de bestaande woningvoorraad. Kwalitatieve behoefte De gemeente Oisterwijk heeft in haar Woonzorgvisie 2022-2027 tevens een kwalitatieve richtlijn aangegeven voor de komende jaren. Zie hiervoor onderstaande figuur.

Figuur 3-15: Tabel 3.1 uit de Woonzorgvisie 2022-2027: Kwalitatieve richtlijn nieuwbouwopgave 2020-2030 Uit de figuur is op te maken dat er behoefte aan zowel huur- en koopwoningen van verschillende prijssegmenten. Daarbij heeft de gemeente de ambitie uitgesproken dat 75% van de totale opgave betaalbaar moet zijn. De relatief kleine woningen in het gebied vallen zo goed als allemaal in het betaalbare segment. Voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan deze ambitie. Daarbij kan gesteld worden dat de actuele behoefte aan woningen impliciet is aangetoond omdat er sprake is van een vrijwel volledige permanente bezetting van de aanwezige woningen op De Noenes.

3

ABRvS 9 april 2014, ECLI:RVS:2014:1252 en ABRvS 1 juni 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1503

blad 39 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

Afweging bestaand stedelijk gebied Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een bestaand stedelijk gebied, moet worden uitgegaan van hetgeen planologisch is toegestaan op grond van het vigerende planologische regime. Het bestemmingsplan De Noenes ’87 wijst een heel groot gedeelte van het plangebied aan als een ‘(beperkt) verblijfsrecreatief gebied’ waarop ‘recreatiewoonverblijven’ zijn toegestaan op percelen van minimaal 375 m² conform de kadastrale situatie destijds. Het is een samenhangend (stedenbouwkundig) geheel van percelen (met ontsluiting) waaraan deze bestemming is toegekend. De Noenes kan vanwege dat feit dan ook worden aangemerkt als ‘bestaand stedelijk gebied’ zoals in artikel 5.129g, eerste lid Bkl is bedoeld. Een nadere motivering voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is dan ook niet vereist. Wel wordt in deze motivering ingegaan op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ en wordt gemotiveerd dat er voldaan kan worden aan een goede fysieke leefomgeving. Conclusie Er wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Structuurvisie Haaren De gemeente Haaren is per 1 januari 2021 opgeheven en onderverdeeld over de gemeente Boxtel, Oisterwijk, Tilburg en Vught. De gemeente Haaren heeft op 20 januari 2015 de structuurvisie “Structuurvisie Haaren 2013” vastgesteld. De structuurvisie bestaat uit drie delen. Deel B van de structuurvisie beschrijft hoe de gemeente de beleidsuitspraken uit Deel A in uitvoering gaat brengen. Deze uitvoering kan bestaan uit de inzet van juridische instrumenten, financiële instrumenten en/of procesmatige instrumenten. De Noenes wordt in de structuurvisie aangeduid als “Groen – rode landschapselementen” (Figuur 3-16). De Noenes en het omliggende landschap wordt volgens de structuurvisie aangemerkt als een solitair groen en bebost landschapselement. Beleid ten aanzien van het sturen op thema’s (deel A structuurvisie) Wonen Het beleid ten aanzien van het ‘wonen’ is primair gericht op de vier dorpen binnen de gemeente en secundair op het (verspreid) wonen in he buitengebied. Ten aanzien van het ‘wonen’ geldt dat de identiteit van de dorpen (onderling) zoveel mogelijk behouden dient te blijven, daarnaast geldt dat het verschil tussen stad en land bewaard dient te blijven. Nieuwe woningbouwopgaven hebben uitsluitend een plaats in of grenzend aan de dorpen.

Bij de afweging tussen in- en uitbreiding staat de Ladder voor duurzame verstedelijking, als vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, centraal. Uit dit thema blijkt duidelijk dat de gemeente Haaren nadrukkelijk inzet op het concentreren van woningen binnen de vier bestaande dorpskernen. Nieuwe woningbouw in het buitengebied wordt, onverlet nadere regelingen, niet voorgestaan om het ‘groen groener’ te maken. Voor de omzetting van recreatiewoningen is geen specifiek beleid opgenomen; dergelijke omzettingen mogen echter niet ten koste gaan van het realiseren van een continue bouwstroom in de dorpen (basisverantwoordelijkheid). In dit kader is het van belang dat een omzetting van ‘recreatieverblijf’ naar ‘wonen’ geen inbreuk maakt op de woningbehoefte (bevolkingsprognose) als vastgelegd regionale woningbouwafspraken. In de provinciale prognose worden huishoudens, die permanent in een recreatiewoning wonen beschouwd als niet woning behoevend. Zij bewonen immers een recreatiewoning, die niet als woning wordt meegeteld. Op het moment dat een permanent bewoonde recreatiewoning wordt omgezet in een ‘burgerwoning’, dan betekent dit dat de betreffende huishoudens woning behoevend worden (en soms ook op papier naar de betreffende gemeente verhuizen, dat vervolgens weer is terug te vinden in de migratiegegevens).

Deze toename van de woningbehoefte, waar in de provinciale prognose geen rekening mee is gehouden, gaat echter gelijk op met een toename van de woningvoorraad. Per saldo heeft deze omzetting dus geen effect op het gemeentelijke woningbouwprogramma. Samengevat: Het aantal inwoners wordt vergroot, maar dat geldt ook voor het aantal woningen. Er vindt, als gevolg van de omzetting, geen toename of afname van de woningbehoefte plaats. Geconcludeerd kan worden dat aan het in de structuurvisie vastgelegde uitgangspunt dat het ‘omzetten’ geen invloed mag hebben op de ontwikkeling van de dorpen wordt voldaan. In het kader van een op te stellen wijziging van het omgevingsplan dient wél nadrukkelijk te worden getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, hetgeen is gedaan in paragraaf 5.2.3. blad 40 van 94

TAM-omgevingsplan De Noenes projectnummer 0492485.100 12 januari 2026 revisie 02 Gemeente Oisterwijk

Werken en economie Het beleid ten aanzien van ‘werken en economie’ heeft als belangrijke component de pijler ‘toerisme en recreatie’. De hoofdlijn van beleid bestaat er uit dat er ontwikkelingsmogelijkheden bestaan voor dag- en verblijfsrecreatie, maar dat dergelijke initiatieven uitsluitend mogelijk zijn wanneer zij een kleinschalig karakter hebben. Nadrukkelijk wordt in de structuurvisie aangehaald dat ‘nieuwe grote complexen met vakantiewoningen’ niet worden voorgestaan. Geconcludeerd kan worden dat een omzetting van De Noenes van recreatiewoningen naar permanente woningen niet zal leiden tot de aanleg van nieuwe verblijfsrecreatieve complexen, ook niet diegene met een bedrijfsmatige exploitatie. Omgevingskwaliteit In het beleid ten aanzien van omgevingskwaliteit staat het behouden en versterken van de kernwaarden centraal. De kernwaarden ‘mozaïeklandschap’ en ‘ervaren en gebruiken’ zijn relevant voor De Noenes. Ten aanzien van de eerstgenoemde kernwaarde gaat het om een kleinschalig en divers mozaïek aan landschappen en dorpen. Deze afwisseling en de contrasten tussen open en gesloten landschappen, grasland en boomteelt, historische landgoederen en nieuwe bebouwingsconcentraties bepalen het beeld. Het beleid ten aanzien van de ‘mozaïekstructuur’ houdt in dat de contrasten verder worden versterkt om zo de ‘kleuren’ van het ‘mozaïek’ op te poetsen.

Het mozaïek is vastgelegd op de structuurvisiekaart. Op deze kaart is De Noenes als een separaat ‘mozaïekelement’ weergegeven. Dit houdt in dat de gemeente de ‘kleur’ van dit element wil behouden en niet wil laten vervagen. Versterking van de kleur houdt dan onder meer in het behouden van het gesloten landschapsbeeld en waar mogelijk dit beeld versterken. Ten aanzien van de tweede kernwaarde, ‘ervaren en gebruiken’, geldt dat het recreatieve gebruik van het landschap kan worden vergroot. Dit geldt met name op plaatsen waar dit in samenhang gaat met ecologische waarden. De gemeente zet in dit kader onder meer in op het meer beleefbaar maken van het beekdal van het Helvoirts Broek. Dit beekdal is relatief ontoegankelijk, waardoor het niet eenvoudig beleefbaar kan worden gemaakt. Gelet op de ligging van De Noenes bestaan er kansen om vanuit deze bebouwingsconcentratie het beekdal zichtbaarder te maken. Bij het ontwikkelen van de kernwaarden dienen bedreigingen te worden voorkomen, zoals vermindering van de biodiversiteit, aantasten van de landschapselementen en negatieve effecten op de hydrologie. Ten aanzien van De Noenes geldt dat de gewenste functiewijziging wordt bezien vanuit het voorkomen van bedreigingen ten aanzien van de omgevingskwaliteit. Zo dreigt, vanwege de complexe beheersituatie van De Noenes, de kleur van het mozaïek fletser te worden.

Onder meer doordat landschapselementen die De Noenes een besloten aanblik geven niet de juiste juridisch-planologische bescherming kennen. Ook dreigen de investeringen in de kwaliteit van de afzonderlijke kavels af te nemen, vanwege een verminderde courantheid van de huidige bebouwingsmogelijkheden. Bij het beschermen van de huidige kwaliteiten van De Noenes wordt aandacht besteed aan de ecologische waarden van De Noenes en de hydrologische gevolgen van eventuele kleinschalige ontwikkelingen. Zo zal de kwaliteitsverbetering leiden tot de versterking van een aantal van de landschappelijke kenmerken van het gebied en zal de wijziging van het omgevingsplan zorgen voor een verplichting tot realisatie van waterberging bij de toename van verhard oppervlak. Beleid ten aanzien van het sturen op kwaliteit gebieden (deel B structuurvisie) De structuurvisie beschrijft de volgende kenmerken over De Noenes: • Complex van recreatiewoningen die zijn gesitueerd op verkavelde voormalige weilanden en akkers op de overgang van de Belverse Akkers en Weiden en het beekdal van de Broekleij, waartussen enkele bospercelen aanwezig zijn. Deze bospercelen zijn voormalige productiebossen opgeplant met hoofdzakelijk grove dennen. Het groep op de percelen is hoofdzakelijk tuinbeplanting. De hoofdwegen zijn voorzien van laanbeplanting bestaande uit Amerikaanse eiken.