21-50D Woonzorgvisie 2022-2027 - Bijlage 1 Woonzorgvisie Oisterwijk

0 < €210.000

500

1.000

€210-320.000

1.500

2.000

€320-430.000

2.500

3.000

€430-550.000

3.500

> €550.000

4.500

Huur

Bron: Gemeente Oisterwijk (2021) Tabel 5.1: Gemeente Oisterwijk. Ontwikkeling jaarlijks aardgasverbruik per woning (kWh per m³) naar eigendom (2015-2019). Eigendom 2015 2016 2017 2018 2019 20152019 Oisterwijk

Koop Huur

1.811 1.197

1.896 1.234

1.777 1.161

1.775 1.154

1.649 1.070

-9% -11%

Landelijk

Koop Huur

1.480 1.030

1.530 1.060

1.470 1.010

1.480 1.010

1.370 930

-7% -10%

Bron: CBS (2021) Figuur 5.2: Gemeente Oisterwijk. (Potentiële) levensloopgeschiktheid huidige woningvoorraad (2021).

Huur

Koop

18%

41%

4% 0%

41%

73% 10%

20%

Geschikte woning

30%

40%

23% 50%

60%

Potentieel geschikte woning

70%

80%

90%

Niet geschikte woning

Bron: Gemeente Oisterwijk (2021) Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

4.000

24

100%

eenheden. We beschikken over veel ruime woningen. Een deel daarvan wordt bewoond door een klein (vaak ouder) huishouden dat slechts een deel van de totale ruimte gebruikt. Woningsplitsing levert niet alleen meer woningen op, het zorgt tevens voor meer kleinere woningen waar we (gezien de demografische ontwikkeling) ook behoefte aan hebben. Als gemeente willen we het splitsen van woningen makkelijker maken, mits dit qua uitstraling past in de omgeving en ook ruimtelijk / stedenbouwkundig inpasbaar is. We stellen hiervoor een beleidsregel op, zodat duidelijk wordt wanneer splitsing mogelijk en wenselijk is. Wel is het belangrijk dat gebieden waar meer ruimte komt voor splitsing een ruimtelijke opzet hebben waar dit ook mogelijk is (en dus niet leidt tot overlastsituaties qua parkeren, ontsluiting, etc.).

Verduurzamen van woningen In het Nationale Klimaatakkoord is de ambitie vastgelegd om de CO₂-uitstoot terug te dringen tot bijna nul en de stijging van de gemiddelde temperatuur op aarde te beperken. Om daarin bij te dragen heeft de gemeente Oisterwijk de ambitie om in 2050 aardgasvrij te zijn. In 2030 willen we de eerste stappen hebben gezet, met een reductie 20% op het aardgasgebruik in onze gebouwde omgeving; omgerekend het gebruik van zo’n 2.800 woningen (huur en/of koop). In onze ‘Transitievisie Warmte 1.0’ hebben we een stappenplan hiervoor uiteengezet. In de ‘Transitievisie Warmte’ zijn enkele kansrijke wijken geselecteerd die als eerste in aanmerking komen voor een grootschalige aanpak in de energietransitie (vanwege o.a. nabijheid potentiële duurzame energiebronnen, technische staat van woningen, draagvlak in wijken). De komende periode gaan we in gesprek met de inwoners en ondernemers van de kansrijke wijken. Hierbij betrekken wij ook alle overige relevante stakeholders. Samen met alle betrokken partijen onderzoeken we of er voldoende draagvlak is om de eerste stappen te gaan zetten richting een aardgasvrije wijk. In wijken waar dat het geval is starten we met het opstellen van een wijkuitvoeringsplan.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

Daarin werken we verder uit hoe de warmtetransitie daadwerkelijk gaat plaatsvinden. Op basis van de ervaringen in de eerste wijken kunnen vervolgens ook in de overige kansrijke wijken en buurten wijkuitvoeringsplannen worden opgesteld. Een van de kansrijke buurten ligt in de nabijheid van de Voorste Stroom, waar aquathermie mogelijk als duurzame warmtebron kan fungeren. Dit wordt de komende periode onderzocht. Daarnaast wordt onderzocht of de rioolwaterzuiveringsinstallatie mogelijk thermische energie kan leveren aan woningen. Op andere plekken zal met name naar individuele oplossingen (zoals een warmtepomp) gezocht worden. Daarnaast ontwikkelen we een collectieve, gemeentebrede aanpak voor alle woningen in onze gemeente, die is gericht op ‘geen spijt maatregelen', zoals het optimaal isoleren van woningen, plaatsen van zonnepanelen. Deze collectieve aanpak kan zowel op het niveau van de gehele gemeente worden uitgewerkt, maar ook op clusterniveau. In gebieden met dezelfde bebouwing kunnen bijvoorbeeld collectieve inkoopacties worden georganiseerd, een gerichte informatievoorziening worden opgezet of een voorbeeldwoning worden gerealiseerd.

Met de woningcorporaties onderzoeken we op welke wijze zij bij kunnen dragen aan de CO2-emissievermindering en gasloos wonen in hun hele woningenbestand in onze gemeente, en op welke manier wij daar als gemeente een bijdrage aan kunnen leveren. Hiervoor maken wij prestatieafspraken met de corporaties.

Aandacht voor stijgende woonlasten In de afgelopen jaren zijn de totale woonlasten (huur of hypotheek, plus energielasten) in Nederland licht toegenomen (+4% voor huurders, +2% voor woningeigenaren). Maar voor de komende periode wordt sterke stijging verwacht. Dit komt vooral door de forse toename van de energiekosten. Vooral voor de lagere inkomens kan deze inflatie grote financiële gevolgen hebben.

25

Het is daarom zaak om samen met betrokken partijen (woningcorporaties, welzijnsorganisaties) de ontwikkeling van de woonlasten goed te volgen en zo nodig maatregelen te nemen om te voorkomen dat huishoudens in de knel komen buiten hun eigen schuld om. Bij verduurzamingsoperaties in de sociale huursector vinden we het belangrijk dat de totale woonlasten (huurkosten en energiekosten) na de investering(en) hetzelfde zijn als daarvoor en bij voorkeur lager uitvallen voor de huurder. Uiteraard hangt dit ook af van de wijze waarop de bewoner met energieverbruik om gaat. Voorlichting aan zowel huurders als woningeigenaren (zoals het geven van slimme tips om verstandig/zuinig met energie om te gaan) kan daarbij helpen.

Nieuwbouw van goede kwaliteit De grootste uitdagingen om onze woningvoorraad duurzamer en toekomstbestendiger te maken liggen in de bestaande voorraad, met name de particuliere sector. Nieuwbouw vormt ten opzichte van de bestaande voorraad slechts een klein aandeel. Niettemin is het wel belangrijk dat nieuwbouw van goede kwaliteit is, zowel nu als op lange termijn. Juist nu we de komende jaren vol inzetten op het vergroten van het aanbod aan betaalbare huur- en koopwoningen is het van belang om ervoor te waken dat deze nieuwe woningen over voldoende basiskwaliteit beschikken. We willen voorkomen dat woningen met beperkte kwaliteit (qua oppervlak, duurzaamheid, afwerking) worden toegevoegd om de betaalbaarheidsambitie te halen. Daarom hanteren we de volgende kwaliteitscriteria:

Woningen levensloopgeschikt(er) maken Een deel van de ouderen wil op enig moment graag verhuizen naar een geschiktere woning. Maar twee derde van de Oisterwijkse ouderen die nu in een niet-geschikte woning wonen, geeft er de voorkeur aan om hier te blijven wonen en de woning aan te passen zodat ze er kunnen blijven wonen (zo blijkt uit een recente enquête van de SVO). De bestaande woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit woningen die goed aanpasbaar zijn (van de koopwoningen geldt dat voor bijna driekwart van de voorraad). In het Strijdplan Sociaal Domein is bepaald dat het aanpassen van de woning in principe de eigen verantwoordelijkheid is van de bewoner. Als gemeente willen we woningeigenaren wel ondersteunen met informatie en advies, zowel over bouwkundige aanpassingen als over de mogelijkheden van domotica en ehealth toepassingen. Daarnaast kunnen inwoners tegen aantrekkelijke voorwaarden een lening afsluiten voor woningaanpassingen. Voor ouderen die in een niet-geschikte sociale huurwoning wonen, zetten we in op doorstroming naar een levensloopbestendige woning. Alleen als het echt niet anders kan, zal het levensloopgeschikt maken van de huidige woning worden gefaciliteerd.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

Minimale woonkwaliteit nieuwbouw •

Minimaal woonoppervlak: 50 m² (GBO)*

•

Minimaal niveau duurzaamheid: Bijna Energieneutraal en aardgasloos

•

(Middel)grote woningen en woningen specifiek voor senioren/zorg zijn levensloopgeschikt: Woonkeur Basis

*Hierbij zijn wel diverse uitzonderingen mogelijk: bijvoorbeeld als het een initiatief in het kader van een bijzondere woonvorm betreft, waarbij een klein woonoppervlak een kenmerkend onderdeel is van de woonvorm (zoals bij tiny houses), of een woonvorm voor bijzondere doelgroepen (zie hoofdstuk 5), of bij tijdelijke woonvormen.

Het is bouwtechnisch lastig om de kleinste woningen levensloopgeschikt te realiseren (gelet op draaicirkels, etc.). Bovendien zullen de kleinste woningen in de praktijk vooral aantrekkelijk zijn voor kleine, jonge huishoudens. We gaan daarom nog nader bepalen wat de kritische ondergrens wordt als het gaat om het woonoppervlak waarbij nieuwbouw wel of juist niet aan Woonkeur hoeft te voldoen.

26

Uiteraard moeten nieuwe woningen daarnaast voldoen aan de wettelijke minimumeisen conform het Bouwbesluit. Met deze uitgangspunten scheppen we duidelijkheid richting ontwikkelaars.

Voorzet voor het uitvoeringsprogramma Om onze ambities te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken met betrokken partijen mogelijk. De volgende maatregelen willen we nader onderzoeken om op te nemen in het uitvoeringsprogramma: 1. Opstellen beleidsregel t.b.v. het mogelijk maken van woningsplitsing. 2. Gesprekken met bewoners/organisaties in kansrijke wijken om te komen tot wijkuitvoeringsplannen om woningen van het gas te halen. 3. Collectieve, gemeentebrede aanpak uitwerken t.b.v. ‘geen spijt maatregelen’ (o.a. optimaal isoleren, aanleg zonnepanelen, etc.) 4. Prestatieafspraken met woningcorporaties over verder verduurzamen van sociale huurvoorraad en samenwerking bij wijkuitvoeringsplannen in energietransitie. 5. Advies en informatie geven aan particuliere woningeigenaren en huurders over levensloopgeschikter maken van woningen en verduurzaming. a. Wooncoaches/energiecoaches b. Woonscan c. Samenwerking met makelaars: aanpak bij verhuizing 6. Voortzetten stimuleringslening Duurzaam en levensloopbestendig wonen.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

27

Bijzondere doelgroepen (sociale huur)

5 Plek bieden aan bijzondere doelgroepen

Voor bepaalde groepen geldt dat zij, vanwege hun specifieke situatie, op een andere manier dan via de reguliere weg in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning. Het gaat om de volgende drie groepen: a) mensen die uitstromen vanuit Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang b) urgenten en c) vergunninghouders.

Onze ambities in het kort: 1. 2. 3.

Uitbreiden

huisvestingsmogelijkheden

voor

mensen

uit

‘bijzondere

doelgroepen’

Uitstromers uit Beschermd wonen en opvangvoorzieningen

Voldoende huisvestingsmogelijkheden voor arbeidsmigranten die werken in de

Beschermd wonen (BW) en de maatschappelijke opvang (MO) zijn bedoeld om mensen

gemeente

tijdelijk op te vangen in een situatie waarin zij niet zelfstandig kunnen wonen. Vanuit

Goede verdeling woonwagenstandplaatsen in de regio, aansluitend bij de

BW en MO stromen ieder jaar mensen uit naar een zelfstandige woning of kamer, al dan

behoefte en het beleidskader

niet met ambulante begeleiding. In de regio is afgesproken dat er voldoende woningen beschikbaar moeten komen voor uitstromers. Hiervoor werken we samen in het

De meeste huishoudens in Oisterwijk zoeken een reguliere huur- of koopwoning en gaan hier naar op zoek via de gebruikelijke kanalen; inschrijven bij Woning in Zicht, reageren op het koopwoningaanbod dat langskomt op een van de huizensites of inschrijven op een specifiek nieuwbouwproduct. Maar er zijn ook steeds meer woningzoekenden die iets anders zoeken of op iets anders zijn aangewezen dan een reguliere woning, vanwege hun persoonlijke omstandigheden of voorkeur. In dit hoofdstuk gaan we in op ‘bijzondere doelgroepen’.

regionaal matchingpunt. Mensen met urgentie Woningzoekenden komen in aanmerking voor urgentie als er sprake is van een schrijnende noodsituatie, bijvoorbeeld doordat men de huidige woonlasten structureel niet (meer) kan betalen of er sprake is van fysiek of geestelijk geweld 4. Aanvragen voor een urgentie worden beoordeeld door de urgentiecommissie van Woning in Zicht. Als iemand in aanmerking komt voor urgentie, dan wordt er binnen zes maanden een passende sociale huurwoning geboden. Het aantal aangevraagde en toegekende urgenties is de afgelopen jaren toegenomen.5

4 Echtscheiding is geen grond voor urgentie, maar wanneer iemand (met spoed) op zoek is naar

5 Volgens het jaaroverzicht van de regionale urgentiecommissie waren er in 2020 417 aanvragen

een nieuwe woning vanwege een scheiding en hij/zij met zijn/haar kinderen niet meer in de echtelijke woning kan blijven wonen, dan kan diegene wel extra inschrijfduur aanvragen bij Woning in Zicht.

in de regio. Hiervan kwamen er 64 uit de omgeving Goirle/Gilze/Oisterwijk, waarvan er 15 werden toegekend. In 2017 ging het in totaal nog om 226 aanvragen in de regio.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

28

Vergunninghouders Asielzoekers worden vergunninghouders zodra ze een verblijfsvergunning krijgen. Gemeenten moeten vergunninghouders passende woonruimte aanbieden. De Rijksoverheid bepaalt elk half jaar hoeveel vergunninghouders gemeenten een plaats

naar aanvullende maatregelen te kijken. Daarbij kijken we ook naar huisvestingsmogelijkheden in de particuliere voorraad en/of mogelijkheden die flexibele, tijdelijke woonvormen kunnen bieden om het aanbod aan betaalbare, snel beschikbare woningen te vergroten.

moeten geven om te wonen (taakstelling); het niet tijdig behalen van de taakstelling brengt bestuurlijke consequenties met zich mee. De verdeling over gemeenten hangt af

Arbeidsmigranten

van hoeveel mensen er in een gemeente wonen. Grotere gemeenten moeten meer

Door de grote vraag naar arbeidskrachten en de terugloop van de Nederlandse beroepsbevolking (door de vergrijzing) zijn internationale medewerkers steeds belangrijker geworden voor onze economie. Op basis van diverse analyses wordt het aantal arbeidsmigranten dat woonachtig is in de gemeente Oisterwijk geschat op 400 tot 500. Het aantal huisvestingsplaatsen dat op dit moment aanwezig is, is echter niet toereikend. De huisvestingsbehoefte is op dit moment 256-370 extra plaatsen. De verwachting is dat dit aantal de komende jaren zal toenemen. Om te zorgen dat nieuwe huisvesting voor deze doelgroep aan de juiste kwaliteitseisen voldoet en het prettig wonen wordt voor zowel arbeidsmigranten als omwonenden, heeft de gemeente een Beleidskader Huisvesting Arbeidsmigranten (2021) vastgesteld. Om nieuwe huisvestingsaanvragen voor arbeidsmigranten te kunnen beoordelen, is een ‘meetlat’ ontwikkeld waaraan alle initiatieven moeten voldoen. Deze bestaat uit algemene beleidsuitgangspunten voor de huisvesting van arbeidsmigranten en locatie specifieke uitgangspunten. In de algemene uitgangspunten zijn onder andere criteria opgenomen over kwaliteit van woon- en leefklimaat, certificering door AKF of SNF, goede stedenbouwkundige inpassing en beheer en toezicht.

In de locatie specifieke beleidsuitgangspunten onderscheiden we 6 verschillende locatietypen, waarbij voor ieder locatietype andere regels gelden over bijvoorbeeld doelgroep (shortstay, midstay, longstay) en omvang. Naast het voldoen aan de criteria van de meetlat, moet ook een adequate omgevingsdialoog zijn gevoerd. Genoemde kaders moeten ervoor zorgen dat

vergunninghouders woonruimte bieden dan kleinere gemeenten. De taakstelling fluctueert, afhankelijk van het aantal asielzoekers dat een verblijfsvergunning krijgt. In 2021 lag de taakstelling fors hoger dan in de voorgaande jaren. De gemeente Oisterwijk participeert in een regionale pilot waarbij vergunninghouders uit het lokale asielzoekerscentrum in de regio worden gehuisvest. Woonbehoefte Bij uitstromers uit BW en MO gaat het in vrijwel alle gevallen om alleenstaanden. Voor hen volstaat een appartement met een of twee kamers, maar het mag vaak ook een studio of zelfs een kamer in een gedeelde woning zijn. De gezinssamenstelling en daarmee de woonbehoefte van urgenten en vergunninghouders varieert. Voor alle hier genoemde ‘bijzondere doelgroepen’ geldt dat zij over het algemeen een laag inkomen hebben, waardoor ze zijn aangewezen op de sociale huursector. Om tegemoet te komen aan de stijgende vraag naar woonruimte voor deze groepen onderzoekt de gemeente de mogelijkheden van flexibele, tijdelijke huisvesting.

Wij zien de komende jaren een stevige opgave met betrekking tot het huisvesten van bijzondere doelgroepen. In de prestatieafspraken met corporaties maken we hier afspraken over. Het blijft de komende jaren belangrijk om met elkaar goed te monitoren of de afspraken volstaan om deze mensen tijdig te kunnen huisvesten én tegelijkertijd de slaagkansen voor reguliere woningzoekenden te verbeteren. Als blijkt dat deze ambities niet langer verenigbaar zijn, treden we in overleg met de woningcorporaties om

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

29

alleen die huisvestingsinitiatieven tot stand komen, die de gemeente Oisterwijk kwantitatief en kwalitatief verantwoord vindt. Gemeenten binnen de regio Hart van Brabant hebben met elkaar afgesproken dat de toekomstige huisvestingsopgave voor deze doelgroep gezamenlijk wordt opgepakt, vanuit het principe van solidariteit. Er zijn gemeenten die werkgelegenheid bieden voor de hele regio; daarmee moet ook de huisvestingsopgave voor arbeidsmigranten regionaal worden opgepakt en niet per gemeente worden afgebakend. Als gemeente kijken we samen met buurgemeenten naar kwalitatieve oplossingen. We gaan met elkaar in gesprek over mogelijkheden en eventuele obstakels. We moeten voorkomen dat te snel al een standpunt wordt ingenomen, waardoor een plan niet tot stand kan komen en gemeenten elkaar tegen gaan werken. Daarbij moeten we elkaar vroegtijdig informeren en het gesprek aangaan. Dit geldt niet alleen voor de gemeenten, maar ook voor alle andere betrokkenen. Het is tenslotte een vraagstuk dat ons allen raakt en waarbij we een gezamenlijke verantwoordelijkheid dragen. Solidariteit betekent ook dat we moeten uitdragen dat arbeidsmigranten hard nodig zijn om onze economie draaiende te houden en dat ze welkom zijn. Solidariteit is noodzakelijk om te zorgen dat arbeidsmigranten zich thuis voelen in onze maatschappij en hun plek weten te vinden.

Woonwagenbewoners In de afgelopen periode is de aandacht voor woonwagenstandplaatsen toegenomen. Mede naar aanleiding van uitspraken van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, het College voor de Rechten van de Mens en de Nationale Ombudsman heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een beleidskader uitgewerkt. Uitgangspunt is dat gemeenten beleid voor woonwagens en standplaatsen dienen vast te stellen als onderdeel van het woonbeleid. Dit beleid dient voldoende rekening te houden met en ruimte te geven aan het woonwagenleven van

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

woonwagenbewoners. Een afbouw van standplaatsen is niet toegestaan zolang er behoefte is aan standplaatsen. Binnen onze gemeente is er momenteel één woonwagenlocatie in Moergestel, bestaande uit vier standplaatsen met daarop drie woonwagens, waarbij zowel standplaats als woonwagen in eigendom zijn van Leystromen. De eerstvolgende stap is dat de behoefte aan standplaatsen in regioverband zal worden geïnventariseerd. Op basis daarvan zullen nadere afspraken worden gemaakt over het invullen van een eventuele behoefte. In ieder geval is afgesproken om tot een regionale verdeelsleutel te komen ten aanzien van de uitbreidingsopgave voor standplaatsen. Ook willen de gemeenten komen tot een uniform toewijzingssysteem. Hierbij zal rekening worden gehouden met het afstammingsbeginsel (behoort de woningzoekende tot de doelgroep woonwagenbewoners) en familieverbanden. We zien de woningcorporaties als eerst aangewezen partij om te voorzien in standplaatsen daar waar het de doelgroep voor de sociale huur betreft. Mocht er uit het onderzoek een behoefte komen van woonwagenbewoners die niet tot de corporatiedoelgroep behoren, dan gaan we nader bekijken hoe we in het niet-DAEB segment mogelijkheden voor standplaatsen kunnen creëren.

Voorzet voor het uitvoeringsprogramma Om onze ambities te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken met betrokken partijen mogelijk. De volgende maatregelen willen we nader onderzoeken om op te nemen in het uitvoeringsprogramma: 1. Monitoren toewijzing sociale huurwoningen aan bijzondere doelgroepen; zo nodig bijstellen afspraken met corporaties en uitbreiding aanbod ‘flexwonen’. 2. Nadere afspraken met regiogemeenten over uitbreiding van de huisvesting voor arbeidsmigranten, op basis van gedeelde verantwoordelijkheid.

30

3. 4.

Onderzoek naar de behoefte aan woonwagenstandplaatsen samenwerking met regiogemeenten. Opstellen uniform toewijzingssysteem voor standplaatsen samenwerking met regiogemeenten.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

in in

31

6 Prettig wonen voor mensen met een zorgvraag Onze ambities in het kort: 1.

Vergroten aanbod geclusterde woningen voor ouderen (+350 tot 2030) via transformatie en nieuwbouw

2.

Transparante wijze van toetsen woningbouwinitiatieven voor zorgdoelgroepen

3.

Vergroten mogelijkheden om mantelzorg te bieden

4.

Verbeteren mogelijkheden voor uitstroom uit beschermd wonen en opvangvoorzieningen

5.

Versterken samenwerking met ketenpartners wonen, welzijn en zorg

Vergroten aanbod geclusterde woningen, al dan niet met zorg Het aantal ‘oudere ouderen’ in de gemeente gaat de komende jaren sterk stijgen. Ouderen blijven steeds langer vitaal en tot op hoge leeftijd in hun vertrouwde woning wonen. Maar deze dubbele vergrijzing zorgt ook voor een sterke stijging van de vraag naar specifieke woonvormen voor ouderen. Zowel voor mensen met een (intensieve) zorgvraag als voor mensen die nog geen, of een lichtere zorgvraag hebben. Bij ongewijzigd beleid zal het aantal mensen met een Wlz-indicatie voor verpleging en verzorging toenemen van circa 480 nu naar 830 in 2040. Een deel van deze mensen zal deze zorg niet in een verpleeghuis ontvangen, maar in een woonvorm voor ‘geclusterd wonen voor ouderen’. Dit zijn woonvormen waar mensen zelfstandig wonen, maar die door ontwerp en inrichting een gevoel van veiligheid en geborgenheid bieden en mogelijkheden bieden voor onderling contact. Er zijn ook ouderen die uit voorzorg naar zo’n woonvorm willen verhuizen, nog voordat er sprake is van een zorgvraag. De komende jaren zal de vraag naar geclusterde woonvormen

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

voor ouderen sterk gaan stijgen – zowel onder ouderen met een intensieve zorgvraag als onder ouderen die (nog) geen zorgvraag hebben. Geclusterde woonvormen (exclusief voor senioren of juist voor een mix van senioren en andere leeftijdsgroepen) kunnen bijdragen aan het voorkomen van eenzaamheid en er aan bijdragen dat mensen meer omzien naar elkaar. Daarmee dragen ze ook bij aan preventie van zwaardere, professionele zorg. Bij een voldoende omvang kan er intensieve (Wlz-)zorg geboden worden aan de bewoners die dat nodig hebben, terwijl er ook niet-zorgbehoevende bewoners welkom zijn. In dat geval kunnen partners samen blijven wonen, ook als één van de twee intensieve zorg nodig heeft. Vormen van geclusterd wonen We streven naar een grotere diversiteit in het aanbod aan geclusterde woonvormen: van ‘aanleunwoningen’ en seniorenwoonvormen tot hofjes waar ouderen of juist een mix van leeftijdsgroepen samen wonen en elkaar ondersteunen wanneer dat nodig is - in koop, particuliere huur en sociale huur. We bieden daarbij ook ruimte aan CPO-projecten (zie ook hoofdstuk 3). Essentieel bij alle varianten van ‘geclusterd wonen’ is dat er – inpandig of in de directe omgeving – een mogelijkheid is om andere bewoners te ontmoeten. En vanzelfsprekend moet het gaan om woningen die goed toegankelijk zijn voor mensen met een mobiliteitsbeperking.

Daarbij is het van belang dat ook de omgeving van de woning goed toegankelijk is, zodat mensen vanuit hun woning naar voorzieningen toe kunnen. Veel ouderen blijven het liefste in hun eigen omgeving wonen; we willen daarom aanbod toevoegen in de verschillende dorpen en wijken. Locaties dicht bij voorzieningen zoals winkels verdienen daarbij de voorkeur. Behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen Als onderlegger voor deze visie heeft de gemeente in 2021 een analyse laten uitvoeren van de behoefte aan woonvormen voor mensen met een zorgvraag.

32

Volgens deze analyse is er een tekort aan geclusterde woonvormen voor ouderen van zo’n 130 wooneenheden. De behoefte groeit in de periode tot 2030 met nog eens 310 wooneenheden (waarvan 130 voor mensen met een intensieve zorgvraag). Om het huidige tekort in te lopen én ruimte te bieden aan de stijgende vraag, is een uitbreiding van het aantal wooneenheden in geclusterd wonen voor ouderen van 350 tot 2030 nodig. Hiermee willen we ook de doorstroming op de woningmarkt een stimulans geven. We nodigen particuliere investeerders en de corporaties uit om passend aanbod voor senioren te ontwikkelen. Op basis van woonwensenonderzoek moet circa een kwart van het geclusterd aanbod bestaan uit sociale huurwoningen. Het overige deel zal deels in de koopsector en deels in de vrije sector huur moeten worden gerealiseerd. We gaan in overleg met woningcorporaties en andere vastgoedeigenaren om te bekijken waar kansen liggen om een deel van de uitbreidingsopgave in bestaande bouw te realiseren (bijvoorbeeld door de toegankelijkheid van woningen te verbeteren en ontmoetingsruimten toe te voegen) en welk deel via nieuwbouw moet worden toegevoegd. Woonvormen voor mensen met een beperking Naast ouderen zijn er ook andere groepen met een zorgvraag die behoefte hebben aan een geschikte woonplek in de gemeente.

Van oudsher wonen er relatief veel mensen met een verstandelijke beperking in instellingen in de gemeente. In 2021 hadden 340 mensen in de gemeente een Wlz-indicatie vanwege een verstandelijke beperking. Het grootste deel van hen woont bij een zorgaanbieder, in een groepswoning met gedeelde voorzieningen of in een eigen appartement in een geclusterde woonvorm. Daarnaast zijn er ook mensen met een lichtere verstandelijke beperking die zelfstandig wonen in de gemeente, met ondersteuning vanuit de Wmo. De verwachting is dat het aantal mensen met een intensieve zorgvraag vanwege een verstandelijke beperking in de komende jaren min of meer stabiel zal blijven, of wellicht iets gaat dalen (doordat de vraag evenwichtiger wordt verdeeld over de regio). Dat geldt ook

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

voor het aantal mensen met een lichamelijke beperking. Zorgaanbieders geven aan dat er op dit moment geen tekort is aan woonzorgplekken voor mensen met een beperking in de gemeente. Wel is er volgens betrokkenen behoefte aan (meer) kleinschalige woonvormen voor mensen met verstandelijke of lichamelijke beperking in de dorpen. Met meer ruimte voor eigen regie van cliënten en ouders en meer verbinding met de rest van de samenleving. Hier willen we als gemeente ruimte voor bieden.

Transparante toetsing nieuwbouwplannen We stellen normen op waar nieuwe (geclusterde) woonvormen voor ouderen en zorgvragers moeten voldoen, als het gaat om de woning zelf (zoals het niveau van toegankelijkheid), aanwezige faciliteiten in en bij het woongebouw (zoals ontmoetingsruimte, buitenruimte) en sociale aspecten zoals het bevorderen van gemeenschapszin (binnen de woonvorm en tussen bewoners van de woonvorm en de omliggende wijk). Deze normen verwerken we in het afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Initiatieven die goed aansluiten op de hier geformuleerde visie en initiatieven die een duidelijke aanvulling zijn op het reeds aanwezige aanbod in de gemeente krijgen een streepje voor.

Meer aanbod aan ‘flexibele zorg’ Als gevolg van de ontwikkeling dat ouderen en andere zorgvragers steeds langer thuis wonen, is er landelijk een groeiende behoefte te zien aan plekken waar mensen ‘tijdelijke zorg’ kunnen ontvangen, bijvoorbeeld als zij na een ziekenhuisopname niet meteen terug naar huis kunnen. Tijdelijke zorg kan bijvoorbeeld in een zorghotel worden geboden, maar ook in plekken in een woonzorgcentrum die voor dit doel worden vrijgehouden. Daarnaast constateren zorgaanbieders een groeiende behoefte aan plekken waar ouderen met een zorgvraag tijdelijk kunnen verblijven, om zo hun mantelzorgers op adem te laten komen (respijtzorg). We gaan met

33

zorgaanbieders en het zorgkantoor in gesprek om te kijken hoe zij invulling kunnen geven aan deze behoefte.

Faciliteren uitstroom en zachte landing Beschermd wonen en jeugdhulp met verblijf zijn in principe bedoeld om mensen tijdelijk op te vangen in een situatie waarin zij niet zelfstandig kunnen wonen. Soms wonen zij hier enkele maanden, soms gaat het om enkele jaren. Vanuit deze vormen van zorg stromen dus ieder jaar mensen uit naar een zelfstandige woning of kamer, al dan niet met ambulante begeleiding. Als gemeente zijn we onderdeel van het regionale traject ‘Weer thuis’, dat er op is gericht om de uitstroom vanuit beschermd wonen, opvangvoorzieningen en intramurale jeugdzorg naar woningen in de wijk in regionale afstemming te bevorderen. In de regio is afgesproken dat er voldoende woningen beschikbaar moeten komen voor uitstromers. Er wordt in de periode tot 2028 toegewerkt naar een regionale spreiding van uitstromende cliënten waarbij het inwoneraantal van gemeenten de grondslag vormt voor de verdeling over de gemeenten in de regio. Jaarlijks wordt de verwachte uitstroom uit de instellingen voor beschermd wonen, maatschappelijke opvang en intramurale jeugdhulp in beeld gebracht; aan de hand daarvan worden de regionale afspraken over de verdeling over de gemeente voor het komende jaar vastgesteld. De verwachting is dat, als gevolg van de regionale afspraken, de vraag naar woningen voor uitstromers in Oisterwijk toeneemt.

Uitstromers zijn over het algemeen op zoek naar kleine, goedkope woningen, bij voorkeur dicht bij voorzieningen en goed bereikbaar met openbaar vervoer. We maken afspraken over het beschikbaar stellen van woningen met de corporaties. Verder sluiten we aan bij het regionaal matchingspunt waar cliënten ondersteund worden in het vinden van een passende woning in een passende omgeving, omringd met de juiste begeleiding. Om op korte termijn voldoende woonruimte beschikbaar te kunnen stellen, onderzoeken we de mogelijkheid van tijdelijke woningen.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

Naast een woning is er aandacht nodig voor de ‘zachte landing’ van uitstromers om uitstroom duurzaam succesvol te laten zijn en een terugval te voorkomen. Bij de keuze voor een woonlocatie is het belangrijk om aan te sluiten bij de wensen van de persoon in kwestie, maar ook rekening te houden met de draagkracht van een wijk of buurt. Daarnaast is goede begeleiding een belangrijke succesfactor. Het gaat dan bijvoorbeeld om het vinden van werk of dagbesteding, het leggen van contacten in de buurt en het op orde brengen van de financiën. Maar juist met het oog op deze groepen is er ook aandacht nodig voor het bevorderen van de ‘samenredzaamheid’ in buurten, het voorkomen van stigmatisering en het bevorderen van onderling begrip. We maken samenwerkingsafspraken met zorg- en welzijnsaanbieders en corporaties over ieders rol hierbij. Er zijn ook mensen die behoefte hebben aan een tussenstap tussen beschermd wonen en regulier wonen in. Bijvoorbeeld in een woonvorm voor ‘geclusterd begeleid wonen’ waarbij bewoners een eigen appartement hebben, maar er wel dagelijks begeleiding op locatie aanwezig is en de bewoners voorzieningen zoals een woonkamer delen. In overleg met zorgaanbieders gaan we op zoek naar mogelijkheden om ‘tussenvormen’ te creëren die aan deze wens tegemoet komen. Wellicht biedt bestaand vastgoed (dat nu wordt gebruikt voor intramurale zorg) hier ook mogelijkheden.

Bevorderen meedoen en omzien naar elkaar De sleutel tot langer zelfstandig thuis wonen zit in de verbinding die we opbouwen tussen buren onderling en de buurt. Landelijk zijn er grote zorgen over het tekort aan arbeidskrachten in de zorg. Inwoners van Oisterwijk zullen in de toekomst nog meer dan nu zijn aangewezen op zichzelf en op elkaar. Aansluitend op het Strijdplan Sociaal Domein streven we daarom naar een sterkere ‘samenredzaamheid’ van inwoners in de gemeente, waarbij ondersteuning voor wie dat nodig heeft dichtbij en goed vindbaar is. Bijvoorbeeld door de inzet van buurtondersteuners, die een belangrijke rol

34

kunnen spelen bij het leggen van verbindingen tussen vrijwilligers en mensen die wel wat hulp kunnen gebruiken. Of door buurtbewoners te stimuleren om samen het openbaar groen te onderhouden. Met het programma Samenredzaam Oisterwijk investeren we in leefbare wijken waarin buurtgenoten elkaar kennen en voor elkaar klaar staan: door het subsidiëren van wijken buurtwerk, maatschappelijk werk, vrijwilligersorganisaties, mantelzorgondersteuning, wijkraden en buurthuizen. Wij gaan in gesprek met onze partners over wat er mogelijk nog meer nodig is, aansluitend op maatschappelijke ontwikkelingen in de toekomst. Ons doel is een inclusieve samenleving waarbij iedereen kan meedoen en iedereen er toe doet. Dat geldt zeker ook voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of psychische problemen. Daarom stimuleren we initiatieven die er op gericht zijn om mensen met een beperking in verbinding te brengen met hun wijk of buurt. Door vergrijzing en de toename van het aantal alleenstaanden is de kans groot dat ook het aantal mensen dat kampt met eenzaamheid en zingevingsvraagstukken toeneemt. Wooninitiatieven die gericht zijn op een mix van doelgroepen en leeftijden, en een mix van ‘zorgvragers’ en ‘zorgdragers’ kunnen bijdragen aan onderling contact en steun, en daarmee ook aan preventie van zwaardere zorg en ondersteuning.

Dergelijke initiatieven krijgen daarom een streepje voor.

Mantelzorg beter mogelijk maken Mantelzorgers zullen een steeds grotere rol spelen in de zorg en ondersteuning. Om hen in staat te stellen om deze taak te kunnen vervullen, is een goed aanbod aan mantelzorgondersteuning essentieel. Het gaat daarbij onder meer om (vrijwillige) respijtzorg aan huis (vervangende mantelzorg) zodat mantelzorgers even op adem kunnen komen, maar ook om lotgenotencontact.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

Sommige mantelzorgers willen graag dicht bij degene wonen voor wie ze zorgen. Een mantelzorgwoning kan dan uitkomst bieden. Een mantelzorgwoning mag vergunningsvrij worden geplaatst als de mantelzorgbehoefte kan worden aangetoond met een zorgindicatie. Sommige oudere inwoners willen graag al voordat er sprake is van een (intensieve) zorgrelatie, dichter bij hun kinderen wonen. Een mogelijkheid is dan om een preventieve mantelzorgwoning te plaatsen op het eigen erf of de woning zodanig te verbouwen, dat er een tweede huishouden kan komen wonen. We verruimen de mogelijkheden hiervoor. De kosten zijn voor eigen rekening van de eigenaar/bewoner.

Samenwerking De uitdagingen op het gebied van wonen, welzijn en zorg kunnen wij als gemeente niet alleen oplossen. We benutten de bestaande netwerken rondom zorg en welzijn en de Vereniging van Hulpverlenende Vrijwilligersorganisaties van welzijn en zorg (VHVO) om te spreken over locaties of vastgoed, maar ook over afstemming van dienstverlening andere meer zorginhoudelijke taken.

Voorzet voor het uitvoeringsprogramma Om onze ambities te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken met betrokken partijen mogelijk. De volgende maatregelen willen we nader onderzoeken om op te nemen in het uitvoeringsprogramma: 1. Uitbreiding van het aantal wooneenheden in geclusterd wonen voor ouderen (+350 tot 2030; dit valt binnen de totale woningbouwopgave van +1.500 in tien jaar tijd). 2. Afwegingskader woningbouw uitbreiden met specifieke aandachtspunten die gericht zijn op wonen met zorg 3. Stimuleren CPO-initiatieven voor geclusterd wonen voor senioren en andere doelgroepen.

35

4. 5.

6.

Mogelijkheden verruimen om een preventieve, tijdelijke mantelzorgwoning op eigen erf te plaatsen (beleidsregel uitwerken). Aansluiten bij het regionaal matchingpunt uitstroom BW/MO en afspraken maken met corporaties over het beschikbaar stellen van woningen voor uitstromers. Beter benutten bestaande netwerken rondom zorg en welzijn om de in deze visie genoemde doelstellingen te realiseren.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

36

7 Gemixte, groene wijken voor een inclusieve samenleving Onze ambities in het kort: 1.

Creëren van wijken die uitnodigen om te bewegen en om andere buurtbewoners te ontmoeten.

2.

Een

inclusieve

samenleving

is

gebaat

bij

een

gevarieerde

bevolkingssamenstelling. Daarom streven we naar gemixte wijken. 3.

Samen

met

welzijnsorganisaties,

vrijwilligersorganisaties

en

het

verenigingsleven werken we aan het voorkomen en bestrijden van eenzaamheid en het versterken van verbindingen in de wijk. 4. 5.

Een inclusieve samenleving is gebaat bij een gevarieerde bevolkingssamenstelling, zodat mensen met iets meer draagkracht de meer kwetsbare inwoners kunnen ondersteunen. Daarom zetten we in op een goede mix van verschillende woningen op wijkniveau (mix van woningtypen, huur/koop en prijsklassen). Bij het streven naar gemixte wijken richten we ons in eerste instantie op nieuwbouwontwikkelingen. Daar zijn immers de mogelijkheden om hierin te sturen groter dan bij reeds bestaande wijken. Dat neemt niet weg dat ook in bestaande wijken zich soms inbreidingsplekken of herstructureringsopgaven voor doen. Ook voor dergelijke kleinere woningbouwontwikkelingen willen we met ontwikkelende partijen kijken hoe we binnen bestaande wijken met nieuwbouw een bijdrage kunnen leveren aan een meer gevarieerde woningvoorraad.

Klimaatadaptieve maatregelen stimuleren, waaronder maatregelen ter voorkoming van hittestress

Positieve gezondheid en preventie

Versterken verbinding tussen zorgvoorzieningen en de omliggende wijk

Het is algemeen bekend dat ‘meer welzijn’ kan zorgen voor een kleiner of later beroep op professionele zorg. Gezondheid gaat om veel meer dan om ‘niet-ziek zijn’. We gaan uit van de positieve gezondheidsbenadering (‘wat kan wél’). Daarbij gaat de aandacht uit naar onder meer mentaal welbevinden, zingeving, sociaal en maatschappelijke participatie en de kwaliteit van leven. Het realiseren van gemixte wijken – waar jong en oud, ‘zorgvragers’ en ‘zorgdragers’ samen leven en naar elkaar omzien, kan bijdragen aan ieders welzijn en gezondheid, en daarmee ook aan preventie van professionele zorg. Vanuit het programma ‘Samenredzaam Oisterwijk’ werken we samen met welzijnsorganisaties, vrijwilligersorganisaties en het verenigingsleven werken aan het voorkomen en bestrijden van eenzaamheid en het leggen van verbindingen tussen bewoners in de wijken, om zo de positieve gezondheid van onze inwoners te verbeteren. Dat kan op veel manieren, bijvoorbeeld door het organiseren van activiteiten, gezamenlijk groenonderhoud of een website waarop bewoners een hulpvraag kunnen stellen aan hun buurtgenoten. We

Gemixte, inclusieve wijken We zijn trots op het dorpse karakter van Oisterwijk. Daar hoort ook een sterke sociale structuur bij, met een actief verenigingsleven en veel vrijwilligerswerk. Dat biedt een goede basis om ervoor te zorgen dat mensen (blijven) omzien naar elkaar; broodnodig in een tijd van ‘langer en weer thuis wonen’ en oplopende arbeidsmarkttekorten. Een inclusieve samenleving waarin iedereen kan meedoen en ertoe doet. Waarin mensen met en mensen zonder zorgvraag elkaar kunnen ontmoeten en plezier met elkaar hebben. Waarin jonge mensen een boodschap doen voor hun oudere buurman, en een inwoner met een verstandelijke beperking koffie schenkt in het buurtcentrum.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

37

Groene gevel

gaan in gesprek met onze partners om te bepalen hoe we dergelijke initiatieven de komende periode verder kunnen versterken.

De groene signatuur versterken Het groen in en rond onze dorpen is typerend voor ons woonmilieu. Deze groene signatuur zorgt er niet alleen voor dat onze woonomgeving aantrekkelijk is voor bewoners en bezoekers, het is tevens van groot belang om ons te kunnen wapenen tegen de klimaatverandering. Zware regenbuien zorgen voor wateroverlast en overstromingen en de sterk stijgende temperaturen, in combinatie met langdurige droge periodes, zorgen voor uitdroging van de natuur en voor gezondheidsproblemen voor mens en dier (hittestress). De gevolgen van de klimaatverandering maken het noodzakelijk dat er aanpassingen worden gerealiseerd in de inrichting van de openbare ruimte en op de percelen van bewoners, ook omdat de riolering alleen de grote hoeveelheden water niet kan verwerken. Maatregelen zijn nodig voor een goede verwerking van regenwater en ter bestrijding van hittestress. Hierbij kan gedacht worden aan de aanleg van groene daken, het vergroenen van tuinen en de aanleg van openbaar groen. Om een prettig leefklimaat te kunnen (blijven) bieden is voldoende groene openbare ruimte van belang. Door de klimaatverandering wordt dit belang verder vergroot. In de bestaande openbare ruimte waarborgen we daarom de groenvoorzieningen. In wijken waar dit nog onvoldoende aanwezig is, leggen we meer openbaar groen aan.

Ook bewoners zullen zich (meer) bewust moeten worden van de gevolgen van klimaatverandering en de noodzakelijke aanpassingen treffen. Daarom willen we educatie geven en klimaatadaptieve maatregelen stimuleren. Ontwikkelaars dagen we uit om met klimaatadaptieve oplossingen in nieuwbouw te komen, zoals groene gevels en wateropvang aan de oppervlakte. In de ‘nieuwe’ openbare ruimte creëren we groen in gelijke of hogere mate dan in de directe omgeving.

Bron: Cobouw

Groene daken (Breda)

Bron: BN De Stem

Ruimte voor groen en water in nieuwbouwwijk (Ede)

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

38 Bron: EduGis

Een ander aandachtspunt om de groene signatuur te versterken is biodiversiteit. Onderzoeken tonen aan dat de biodiversiteit zowel binnen als buiten bebouwd gebied afneemt. Plant en dier zijn meer dan ooit tevoren afhankelijk geworden van particuliere erven en groen in de bebouwde omgeving. De gemeente ziet daarom graag particuliere initiatieven die leiden tot meer biodiversiteit in de bebouwde leefomgeving. Daarbij kan gedacht worden aan groene voor- en achtertuinen met veel inheemse plantensoorten en aan nestgelegenheid bij (ver)bouw voor vogels en vleermuizen. Groen blijkt ook op allerlei minder voor de hand liggende vlakken winst op te leveren. Wonen met uitzicht op groen zorgt voor een hogere WOZ-waarde. We weten dat een groene, goed ingerichte leefomgeving de mentale en fysieke gezondheid positief kan beïnvloeden. Groen nodigt uit tot bewegen, spelen en onderling contact. Een groene omgeving helpt mensen om langer gezond te blijven. Wijken die uitnodigen om te bewegen en om andere buurtbewoners te ontmoeten. Dat vraagt om rustplekken, schaduwplekken en plekken voor beweging in de openbare ruimte (bijv. speelplekken, sportveldjes en beweegtuinen voor volwassenen en ouderen). Ontmoetingsplekken in het groen leveren een grote waarde als het gaat over sociale contacten in de wijk. Groen verbetert de kwaliteit van leven.

Bij het ontwikkelen van in- of uitbreidingslocaties dient de waarde hiervan niet onderschat te worden. De omvang en kwaliteit van de openbare ruimte moeten worden gewaarborgd; inbreidingsplannen moeten hieraan geen afbreuk doen. In nieuwe ontwikkelingen zijn de mogelijkheden om hierin te sturen groter dan in reeds bestaande wijken. In de ‘Visie openbare ruimte’ hebben we aandacht voor de toegankelijkheid voor mensen met een beperking en voor ontmoetings- en beweegmogelijkheden in de openbare ruimte.

Voorzieningen De gemeente bestaat uit kernen van een verschillende omvang, met een verschillend karakter én een verschillend voorzieningenniveau. Daarmee

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

bieden we een divers woon- en leefklimaat, waarin voor iedereen een fijne plek te vinden is. De eisen die mensen stellen aan hun woonomgeving, verschillen immers van persoon tot persoon. Waar de één het belangrijk vindt om dicht bij winkels en gezelligheid te wonen, geeft de ander een voorkeur aan een rustige plek met een weids uitzicht. Mensen met een zorgvraag hebben over het algemeen behoefte aan voorzieningen dichtbij, zeker als er sprake is van een mobiliteitsbeperking. Bij nieuwbouw van woonvormen voor ouderen of andere zorgvragers gaat de voorkeur daarom uit naar locaties dicht bij voorzieningen zoals winkels en openbaar vervoer. Is dat niet haalbaar, dan gaan we in overleg met initiatiefnemers over manieren om voorzieningen en diensten naar de bewoners toe te brengen en vice versa. We streven ernaar dat voor zoveel mogelijk inwoners de basisvoorzieningen zoals een huisarts, apotheek, winkel en OV-halte dicht bij zijn – maar realiseren ons dat de beïnvloedingsmogelijkheden voor de gemeente hierin beperkt zijn. Waar winkels verder weg zijn, bieden bezorgdiensten en vrijwilligersvervoer uitkomst. Daarnaast zetten we in op technologie om mensen bij de wijk te betrekken of om zorg op afstand te bieden. Denk hierbij aan automatische medicijndispensers of beeldbellen met de dokter.

Zorgvoorzieningen voor zwaardere zorg zullen ook in de toekomst vooral in de centrumgebieden van de dorpen aanwezig zijn. We gaan in gesprek met zorgaanbieders over de vraag hoe deze voorzieningen (meer dan nu) ook een functie kunnen vervullen voor de omliggende wijk. Bij geclusterde woonvormen voor ouderen (of andere zorgvragers) werken we mee aan het realiseren van ontmoetingsruimtes of andere voorzieningen die bijdragen aan het welzijn van de bewoners en de leefbaarheid van de omliggende wijk. Ontmoetingsruimtes kunnen ook kleinschalig worden georganiseerd, bijvoorbeeld door in een woonvorm één appartement in te richten als gezamenlijke huiskamer.

39

Voorzet voor het uitvoeringsprogramma Om onze ambities te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken met betrokken partijen mogelijk. De volgende maatregelen willen we nader onderzoeken om op te nemen in het uitvoeringsprogramma: 1. Toegankelijkheid en een gezonde leefomgeving als aandachtsgebieden toevoegen in de Visie openbare ruimte. 2. Met betrokken organisaties een profiel per kern en wijk maken (analyse van de kwaliteiten en de (sociale) problematiek per wijk en het aanwezige voorzieningenaanbod) om zo prioriteiten te kunnen stellen in de gemeentelijke inzet. 3. Afspraken maken met onze samenwerkingspartners over ieders rol en bijdrage aan het versterken van sociale cohesie en het verminderen van eenzaamheid. 4. Nieuwe woningbouwinitiatieven toetsen aan de mate waarin zij een bijdrage leveren in het creëren van klimaatadaptieve wijken en natuurinclusief bouwen (d.m.v. afwegingskader woningbouw).

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

40

8 Wijkgericht werken per dorp Het gros van onze opgaven en ambities hebben betrekking op de hele gemeente Oisterwijk. Dat neemt niet weg dat onze dorpen (en vaak ook wijken) een eigen identiteit en uitstraling kennen. Dit maakt dat er soms op dorp- of wijkniveau specifieke opgaven en/of kansen liggen. Bijvoorbeeld vanwege de bevolkingsopbouw, samenstelling van de woningvoorraad of ruimtelijke mogelijkheden om woningen toe te voegen. In dit hoofdstuk geven we per dorp de belangrijkste speerpunten ten aanzien van het woonbeleid. Voor het dorp Oisterwijk zoomen we ook in op de verschillende wijken (indeling op basis van CBS-wijken). We sluiten het hoofdstuk af met een totaaloverzicht van de verwachte plancapaciteit en woningbouwontwikkelingen.

8.1 Oisterwijk Huidige woningvoorraad naar eigendom en woningtype (2021)

Huishoudensontwikkeling 2020-2030

Kansrijke- en kwetsbare marktsegmenten 2020 – 2030 (naar woningtype, eigendom en prijsklasse, prijspeil 2022) Kwetsbaar - Kansrijk EGW sociaal

3.500 Rijwoning - koop

3.000

MGW/0-tred sociaal

Huur

2^1 kap - koop

2.500

Vrijstaand - koop Appartement - koop

2.000

EGW duur

1.500

MGW/0-tred duur EGW < €225.000

1.000 500

Meergezinswoning - huur

0

Oisterwijk

Gemeente

EGW €225 - 355.000

Koop

Eengezinswoning - huur

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

EGW middelduur MGW/0-tred middelduur

1-2 phh 1-2 phh <25 jaar 25-54 jaar 2020

gezin

2030

1-2 phh 1-2 phh 55-74 jaar 75+ jaar

EGW €355 - 450.000 EGW > €450.000 MGW/0-tred tot < €225.000 MGW/0-tred €225 - 355.000 MGW/0-tred > €355.000 -100 -50 -

50 100 150 200

EGW = Eengezinswoning, MGW = Meergezinswoning, 0-tred = Nultredenwoning

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

41

Oisterwijk is met 19.950 inwoners veruit het grootste dorp in de gemeente. Het dorp is gewild bij veel woningzoekenden vanwege het hoge voorzieningenniveau (zowel winkels, OV-verbindingen, horeca als zorgvoorzieningen) en de ligging nabij Tilburg. Voor de komende jaren wordt hier dan ook de grootste woningvraag verwacht; zo’n 610 woningen voor de komende tien jaar (lokale behoefte). De vraag naar huurwoningen (zowel sociaal als middelduur) is hier aanzienlijk groter dan in de andere dorpen. Hetzelfde geldt voor de vraag naar meergezinswoningen/nultredenwoningen. Dit is ook het gevolg van de vergrijzing onder de huidige inwoners van het dorp. De gemiddelde transactieprijs is hier het hoogst van de hele gemeente (gemiddeld €442.200 in 2020). Er is dan ook een grote opgave om het aanbod aan betaalbare koopwoningen te vergroten. Wellicht meer dan in de andere dorpen zijn in Oisterwijk een deel van de woningzoekenden geïnteresseerd in een niet-standaard woonproduct, zoals een tiny house, zeer duurzame woonconcepten of een meergeneratiewoning.

Centrum Het centrum van Oisterwijk is met haar beschermde dorpsgezicht, het winkel- en horecaaanbod een van de meest beeldbepalende plekken van onze gemeente. Zowel qua woningvoorraad als bewoners is het een atypische wijk. Ongeveer de helft van de bewoners is 65 jaar of ouder en bijna tweederde van de woningvoorraad is een meergezinswoning. Het mag duidelijk zijn dat het centrum een plek is waar veel ouderen (willen) wonen vanwege het bestaande woonzorgaanbod en de nabijheid van voorzieningen. In het centrum liggen nog veel inbreidingslocaties voor woningbouw, zoals de Kompasprojecten6 De Leye (Beekdal Park) en de Kartonnagefabriek. In Beekdal Park werkt de gemeente met Leystromen en Thebe aan een aantrekkelijk ‘woonleeflandschap’ voor mensen met en zonder zorgvraag, waar ook de omliggende wijk van kan profiteren. De nabijheid van De Vloet maakt dit gebied bij uitstek geschikt voor senioren en mogelijk ook andere doelgroepen met een zorgvraag. Aandachtspunt is dat er met de verdichting in het centrum wel voldoende ruimte voor groen blijft. Het is daarom ook de ambitie om de groene zone rondom de Voorste Stroom te versterken. Diezelfde Voorste Stroom vormt een kans om woningen op termijn via aquathermie van een duurzame energiebron te voorzien (zie ook hoofdstuk 5).

6 Zie voor een nadere toelichting op de Kompas-projecten: paragraaf 8.5

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

42

Pannenschuur De wijk Pannenschuur ligt aan de noordoostkant van Oisterwijk en is ontstaan in de jaren ’70 van de vorige eeuw. Er wonen relatief veel gezinnen met kinderen. Het aandeel 65-plussers is juist lager dan gemiddeld. Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Het aandeel corporatiewoningen is er wat hoger dan gemiddeld (31%). Het is een van de wijken waar in het kader van klimaatadaptatie een opgave ligt om -waar mogelijk- te vergroenen. De ambitie is om de wijk verder uit te breiden in noordwestelijke richting. Hier ligt ook een mogelijke uitleglocatie voor woningbouw: Pannenschuur VI. Daarbij wordt vooral gedacht aan betaalbare huur- en koopwoningen gericht op 1- en 2persoonshuishoudens. De wijk is daarnaast ook aantrekkelijk voor (vitale) senioren vanwege de nabijheid van het buurtwinkelcentrum. Aandachtspunt hierbij is wel dat een relatief groot deel (zo’n 40%) van de huidige woningvoorraad niet geschikt is voor mensen met een mobiliteitsbeperking.

’t Westend/’t Seuverick Deze wijk ligt net ten zuiden van Pannenschuur. Net als die wijk is ’t Westend en ’t Seuverick een wijk met veel gezinnen en kinderen. Het aandeel senioren is er beduidend lager. Wel zijn er diverse geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Het is een van de wijken waar in het kader van klimaatadaptatie een opgave ligt om -waar mogelijk- te vergroenen. Daarnaast biedt de ligging vlakbij de Voorste Stroom mogelijk kansen voor een collectieve aanpak voor de overstap van aardgas naar een duurzame energiebron, mede gezien het grote aandeel corporatiewoningen in de wijk. Meer dan de helft van de senioren in deze wijk woont in een woning die niet ‘geschikt’ te maken is. Dat betekent dat het voor ouderen lastig is om hier te blijven wonen als zij te maken krijgen met mobiliteitsbeperkingen. Dit wordt versterkt door het feit dat er, afgezien van een supermarkt, relatief weinig voorzieningen in de wijk zijn. In ’t Westend staat herstructurering van een aantal sociale huurwoningen op de planning. In dat kader gaat gelijktijdig een pilot lopen om de participatiegraad, de organisatiekracht en het ‘omzien naar elkaar’ bij buurtbewoners te stimuleren, bijvoorbeeld via het zelfbeheer van openbaar groen. Leystromen, Contour de Twern en de gemeente Oisterwijk werken hierin samen.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

43

Bunders/Levenskerk Kenmerkend voor deze wijk aan de zuidkant van het dorp is, dat er bijna uitsluitend koopwoningen staan. Een groot deel daarvan betreft ruime, grondgebonden woningen (vrijstaande woningen) in het hogere segment, zeker aan de zuidkant van de wijk. De gemiddelde WOZ-waarde (€494.000) ligt hier dan ook ruim boven het gemeentelijk gemiddelde (€354.000). Veel van deze woningen worden bewoond door (vitale) senioren. Op termijn zullen steeds meer senioren met fysieke beperkingen te maken krijgen. Het is mogelijk om deze woningen levensloopgeschikt te maken, maar het beperkte aanbod aan voorzieningen in de wijk maakt dat sommige ouderen liever zullen willen verhuizen – ook omdat de woningen vaak ruime, bewerkelijke tuinen hebben. Het is dus zaak om mensen er goed van bewust te maken dat zij tijdig na moeten denken over hun toekomstige woonsituatie. In een wijk als deze zijn bewoners minder geneigd om gebruik te maken van traditionele welzijnsvoorzieningen. Het versterken van verbindingen tussen bewoners in de wijk (bijvoorbeeld met een website waarop bewoners een hulpvraag kunnen stellen aan hun buurtgenoten) kan helpen om langer thuis wonen ook in dit soort wijken mogelijk te maken.

De Waterhoef De Waterhoef ligt aan de zuidoostkant van Oisterwijk. Gevoelsmatig hoort dit deel (zeker ten noorden van de Voorste Stroom) nog bij het centrum, gezien de vele winkels / voorzieningen rond de Gemullehoekeweg en De Lind. In de Waterhoef ligt de nadruk op rij- en hoekwoningen waarvan een groot aandeel sociale huur. In de Waterhoef wonen relatief veel oudere 1-persoonshuishoudens. Voor een groot deel wonen zij in een van de geclusterde wooncomplexen (Serviceflat Burghtweide, Reli). Net als in Bunders / Levenskerk geldt hier dat het belangrijk is om senioren goed bewust te maken van hun toekomstige woonsituatie. Waterhoef is dicht bebouwd en kent relatief weinig groene plekken. Er zijn in Waterhoef in het verleden al initiatieven opgestart om de wijk te vergroenen (Groen voor Grijs). Mogelijk kan dit in de toekomst een vervolg krijgen.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

44

Klompven Ook het Klompven ligt aan de zuidoostkant van Oisterwijk. Aan en om het Klompven (Eikenven, Kivitslaan e.o.) staan veelal vrijstaande woningen die vooral bewoond worden door hogere inkomens. Ook aan het Klompven wonen relatief veel oudere 1-persoonshuishoudens. Zij wonen nog zelfstandig en moeten bewust gemaakt worden van hun toekomstige woonsituatie. De omgeving van het Klompven kent veel groene plekken. Aan de zuidkant ligt het Taxandria-terrein, dat kansrijk is voor woningbouw. Het gebied grenst aan het natuurgebied Kampina. Daarom zal woningbouw in goede harmonie moeten staan met deze natuur (bijvoorbeeld een extra duurzaam karakter, passend in het landschap).

Kerkhoven Lange tijd was de woonfunctie in deze wijk relatief beperkt en bestond het grootste deel uit bedrijventerrein. Met de ontwikkeling van het KvL-terrein wordt er de laatste jaren steeds meer gewoond in Kerkhoven. Het industriële/stedelijke karakter trekt vooral veel jonge huishoudens aan. Maar gezien de ligging vlakbij het centrum en het station liggen hier ook zeker kansen om in de komende jaren meer woningaanbod voor senioren/mensen met een zorgvraag te ontwikkelen. Er liggen immers mogelijkheden om ook ten noorden van het KvL-terrein bedrijventerrein te transformeren tot woningen. Als de nieuwbouw zich (ook) richt op senioren en/of mensen met een zorgvraag, dan verdient het sociale aspect van de aanleg van een nieuwe wijk extra aandacht: het leggen van verbindingen tussen bewoners in de wijk is een essentiële randvoorwaarde om ervoor te zorgen dat mensen (meer) omzien naar elkaar. Vanuit dat perspectief is het belangrijk om te zorgen voor plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten – binnen of buiten. Gezien het stedelijke woonmilieu dat tot nu toe is gerealiseerd, leent de wijk zich ook voor appartementen (wellicht meer bouwlagen dan elders in de gemeente), zowel in de koop-, sociale huur- als particuliere huur.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

45

8.2 Moergestel Op dit moment wonen er ruim 5.900 inwoners in Moergestel. De huidige woningvoorraad bestaat voor het grootste deel uit koopwoningen (75%), meer dan gemiddeld in de gemeente. De lokale woningbehoefte beslaat ongeveer 190 woningen voor de komende tien jaar. Bewoners waarderen de dorpse gemoedelijkheid en de sterke sociale binding. Veel jongeren willen dan ook in het dorp blijven wonen, maar zij kunnen nauwelijks een betaalbare woning vinden. Ook voor ouderen die kleiner willen gaan wonen is er behoefte aan uitbreiding van het woningaanbod, bijvoorbeeld in de vorm van hofjeswoningen – er is nu relatief weinig aanbod aan ‘geclusterd wonen voor ouderen’ in het dorp. Nieuwbouw voor een mix van doelgroepen (jong/oud en met/zonder zorgvraag) zou goed aansluiten bij het karakter van het dorp, waar mensen graag voor elkaar klaar staan. De behoefte gaat bij de meeste doelgroepen sterk uit naar koopwoningen met een grondgebonden karakter. Dat neemt niet weg dat er op sommige plekken van Moergestel best appartementen zouden passen, maar minder hoog en minder volume dan in Oisterwijk. Het is wel belangrijk om daarbij een goede balans te behouden tussen enerzijds meer appartementen en anderzijds het behouden van het dorpse karakter. Dat dorpse karakter wordt mede bepaald door de sterke vertegenwoordiging van ruime, grondgebonden woningen met ruime tuinen.

Daarbij speelt ook dat de openbare ruimte op sommige plekken in Moergestel een ‘stenig karakter’ kent. Bij nieuwe ontwikkelingen zal gekeken worden of -waar mogelijk- er een groener woonmilieu gecreëerd kan worden. Overigens is ook bij particuliere tuinen een trend van verstening te zien. Ook hierin is aandacht nodig om mensen te stimuleren om meer groen in de tuin te houden ten gunste van klimaatadaptatie en biodiversiteit. Bij nieuwbouw kan er gekeken worden of er passende grondgebonden woonvormen in een betaalbaar segment voor jongeren/starters gerealiseerd kunnen worden. Maar zeker bij grondgebonden koopwoningen ligt hierbij de uitdaging om woningen ook op termijn enigszins betaalbaar te houden. In de huidige krapte is dit bij uitstek het segment waarbij grote prijsstijgingen te zien zijn. Maatregelen zoals een zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding, maar ook kleinere woonvormen (zonder veel uitbreidingsmogelijkheden) kunnen hieraan bijdragen. Er zijn ook veel mogelijkheden om in de komende jaren in de woningbehoefte te voorzien. Er zijn meerdere grotere woningbouwlocaties die worden onderzocht zoals Moergestel Noord en Oostelvoortjes 2. Ok zijn er kleinere inbreidingslocaties zoals de voormalige basisschool aan de Bosstraat.

Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027

46

Huidige woningvoorraad naar eigendom en woningtype (2021)

Huishoudensontwikkeling 2020-2030

Kansrijke- en kwetsbare marktsegmenten 2020 – 2030 (naar woningtype, eigendom en prijsklasse, prijspeil 2022) Kwetsbaar - Kansrijk EGW sociaal

1.200 Rijwoning - koop

MGW/0-tred sociaal

2^1 kap - koop

Huur

1.000 800

Vrijstaand - koop

EGW duur

600

Appartement - koop

MGW/0-tred duur EGW < €225.000

400 200

Meergezinswoning - huur

0

0%

10%