21-50D Woonzorgvisie 2022-2027 - Bijlage 1 Woonzorgvisie Oisterwijk
Tekst van het document
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027 Een visie op wonen en leven in Oisterwijk, Moergestel, Haaren en Heukelom
21 april 2022
DATUM
21 april 2022
TITEL
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
Een visie op wonen en leven in Oisterwijk, Moergestel, Haaren en Heukelom AUTEUR(S)
De Woonzorgvisie is opgesteld in samenwerking met Companen. Pim Tiggeloven (Companen) Roosje van Leer (Companen) Marleen Claassen (Gemeente Oisterwijk) Ingrid Dam (Gemeente Oisterwijk) Jitske Nijhuis (Gemeente Oisterwijk) Astrid van Oosterhout (Gemeente Oisterwijk)
[Voer hier de status van het project in]
Inhoud Samenvatting
4
1
Inleiding 1.1 Vier parels in het groen 1.2 Beleidskaders om rekening mee te houden 1.3 Samen met onze partners en inwoners
6 6 6 9
2
Meer woningen bouwen, op natuur-inclusieve wijze
11
3
Nieuwbouw is betaalbaar en gericht op doorstroming
17
4
Woningen van duurzame kwaliteit
24
5
Plek bieden aan bijzondere doelgroepen
28
6
Prettig wonen voor mensen met een zorgvraag
32
7
Gemixte, groene wijken voor een inclusieve samenleving
37
8
Wijkgericht werken per dorp 8.1 Oisterwijk 8.2 Moergestel 8.3 Haaren 8.4 Heukelom 8.5 Samenvattend: de woningbouwplannen
41 41 46 48 50 51
Bijlage I: Aandachtspunten voor de prestatieafspraken
53
Bijlage II: Begrippenlijst
57
Samenvatting
c.
Gelijke slaagkansen creëren in sociale huur
Speerpunt 3: Woningen van duurzame kwaliteit Speerpunt 1: Meer woningen bouwen, op natuur-inclusieve wijze
1.
1.
Bouwen van 1.500 woningen in de komende tien jaar
2.
2.
Gericht op lokale behoefte én vestigers
nieuwe en/of verbeterde woonruimte.
3.
Waar mogelijk benutten van inbreidingsplekken voor woningbouw
4.
Ook bouwen op uitbreidingslocaties, maar dan natuur-inclusief en vooral in het
4.
6.
5.
Nieuwe woningen beschikken over de juiste basiskwaliteit a.
Minimaal 50 m² woonoppervlak
Bouw van tijdelijke woningen om druk op de woningmarkt te verminderen
b.
Bijna Energieneutraal (BENG) en aardgasloos
c.
(Middel)grote woningen en woningen specifiek voor senioren/zorg zijn levensloopgeschikt: Woonkeur Basis
75% van de nieuwbouw is betaalbaar (sociale huur, middeldure huur,
Speerpunt 4: Plek bieden aan bijzondere doelgroepen
koopwoningen < NHG grens), gericht op woningzoekenden met een laag- en
1.
Uitbreiden huisvestingsmogelijkheden voor mensen uit ‘bijzondere doelgroepen’
middeninkomen
2.
Voldoende huisvestingsmogelijkheden voor arbeidsmigranten die werken in de
a.
gemeente
Streven naar 35% sociale woningbouw (huur en koop) binnen onze nieuwbouwopgave
b.
25% van de nieuwbouw is sociale huur
c.
Maatregelen om koopwoningen langer betaalbaar te houden
3.
Goede verdeling woonwagenstandplaatsen in de regio, aansluitend bij de behoefte en het beleidskader
(zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding)
Speerpunt 5: Prettig wonen voor mensen met een zorgvraag
Inzetten op vergroten van de voorraad middeldure huurwoningen
1.
Vergroten aanbod geclusterde woningen voor ouderen (+350 tot 2030)
De belangrijkste doelgroepen waarvoor gebouwd moet worden zijn starters en
2.
Transparante wijze van toetsen woningbouwinitiatieven voor zorgdoelgroepen,
d. 2.
Bewustwording creëren bij woningeigenaren over levensloopbestendiger maken
jaar)
Speerpunt 2: Nieuwbouw is betaalbaar en gericht op doorstroming 1.
Optimaal verduurzamen van bestaande woningen van bestaande woningen.
betaalbare (koop- en huur) segment Versnellen waar mogelijk en zorgen voor continue bouwstroom (150 woningen per
In 2030 zijn 2.800 bestaande woningen van aardgas overgestapt op een duurzame energiebron
3.
5.
Waar mogelijk transformeren van bestaande woningen en ander vastgoed tot
met aandacht voor kwaliteit
senioren: a.
Aantrekkelijke nieuwbouw voor senioren op goede locaties
3.
Vergroten mogelijkheden om mantelzorg te bieden
b.
Ruimte bieden voor initiatieven voor vernieuwende woonvormen, mits er
4.
Verbeteren
een concrete behoefte en passende bouwlocatie is
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
mogelijkheden
voor
uitstroom
uit
beschermd
wonen
en
opvangvoorzieningen
4
5.
Versterken samenwerking met ketenpartners wonen, welzijn en zorg
Speerpunt 6: Gemixte, groene wijken voor een inclusieve samenleving 1.
Creëren van wijken die uitnodigen om te bewegen en om andere buurtbewoners te ontmoeten.
2.
Een inclusieve samenleving is gebaat bij een gevarieerde bevolkingssamenstelling. Daarom streven we naar gemixte wijken.
3.
Samen met welzijnsorganisaties, vrijwilligersorganisaties en het verenigingsleven werken we aan het voorkomen en bestrijden van eenzaamheid en het versterken van verbindingen in de wijk.
4.
Klimaatadaptieve
maatregelen
stimuleren,
waaronder
maatregelen
ter
voorkoming van hittestress 5.
Versterken verbinding tussen zorgvoorziening en de omliggende wijk
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
5
1 Inleiding 1.1 Vier parels in het groen Onze inwoners zijn trots op hun mooie woonomgeving. De ruime woningen, een uitgebreid voorzieningenniveau, gezellige horeca, een hecht verenigingsleven, de nabijheid van veel werkgelegenheid en de stedelijke voorzieningen van Tilburg. En dat alles omringd door prachtige groene natuur: de Oisterwijkse Bossen en Vennen, Kampina en landgoederen zoals Nemelaer en Landgoed de Rosep. Zelf vinden we dat we niet één, maar vier parels in het groen hebben; Oisterwijk, Moergestel, Haaren en Heukelom. De keerzijde is dat we het risico lopen slachtoffer te worden van ons eigen succes. Woningen in onze gemeente zijn zo gewild dat de prijzen de laatste jaren sterk zijn gestegen. Dat is een trend die in heel Nederland zichtbaar is, maar hier (vanwege dat woningprijzen altijd al op een hoog niveau lagen in onze gemeente) nog grotere effecten heeft voor het aanbod van betaalbare woningen. Voor huishoudens met een laag- en middeninkomen is het woningaanbod zeer beperkt. Daar willen we de komende jaren wat aan doen. Oisterwijk moet een woongemeente zijn die er voor alle doelgroepen op de woningmarkt is; jong en oud, ruime- of kleine portemonnee. Voor iedereen iets kunnen bieden betekent ook dat mensen met een zorgvraag in de gemeente Oisterwijk op een prettige manier kunnen wonen en leven.
Daar hoort niet alleen een (levensloop)geschikte woning bij, maar zeker ook een geschikte woonomgeving. Een belangrijke doelgroep daarbij zijn onze ouderen. De komende jaren zal deze doelgroep als gevolg van de vergrijzing sterk toenemen. Een groot deel van de ouderen blijft lang vitaal en kan zich prima redden in een zelfstandige woning (al dan niet met enkele aanpassingen). Maar een deel van de ouderen heeft behoefte aan extra zorg in de nabijheid. Daarnaast zijn er ook enkele andere zorgdoelgroepen (zoals
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
mensen met een verstandelijke beperking en mensen met psychiatrische problematiek) waarvoor we in deze woonzorgvisie nadrukkelijk aandacht willen hebben. Om in te kunnen spelen op de grote en gevarieerde vraag naar woningen zullen we als gemeente, samen met onze partners (zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, zorgaanbieders, inwoners) creatief moeten zijn. Creatief in de ontwikkeling van woningen die voldoen aan onze kwaliteitseisen en toch betaalbaar zijn, maar ook creatief in het benutten van onze fysieke ruimte. De afgelopen jaren hebben we bijna uitsluitend woningen gebouwd op inbreidingsplekken, waardoor ons groene buitengebied behouden bleef. Ons buitengebied willen we graag groen houden, maar tegelijkertijd willen we binnen de kernen ons karakteristieke dorpse woonmilieu behouden. De uitdaging is om zowel binnen de dorpen als daarbuiten een goede balans te houden tussen wonen en groen. In deze woonzorgvisie geven we aan hoe we de uitdagingen op het gebied van wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid de komende jaren aangaan. De visie vormt een belangrijke bouwsteen om in samenwerking met ontwikkelaars tot goede woningbouwplannen te komen en met zorg- en welzijnspartijen tot een passend wonen-welzijn-zorg landschap te komen. En uiteraard vormt de visie de basis om met de woningcorporaties prestatieafspraken te maken over de opgaven voor de sociale huursector.
1.2 Beleidskaders om rekening mee te houden Deze woonzorgvisie staat niet op zichzelf. Er zijn veel raakvlakken met andere beleidsdomeinen en bestaande visies. Bij het bepalen van onze visie, maar zeker ook in de dagelijkse uitvoering houden we rekening met de relevante uitgangspunten van deze en andere beleidskaders:
6
Natuur-inclusieve Gebiedsontwikkeling Oostflank SRBT Gemeenten Oisterwijk en Tilburg werken op dit moment samen aan een Koersdocument waarin een duurzame verstedelijking van het gebied BerkelEnschot, Udenhout, Biezenmortel, Haaren, Oisterwijk, Moergestel wordt uitgewerkt. Het fundament van de visie is ‘Landschap als basis’ voor de duurzame verstedelijking. Het doel is om te komen tot een samenhangende en kwalitatief passende ontwikkeling voor de landschappelijke opgaven, de woningbouwopgave, de mobiliteitsopgave en de economische opgaven in het gebied. Kenmerkend voor de regio is de spreiding van steden, dorpen, natuur en landschap; het Brabant Mozaïek. In tegenstelling tot de Randstad zien we hier geen aan elkaar gegroeide steden en dorpen. Deze onderscheidende identiteit wil de regio behouden en versterken. We koersen op een aantrekkelijk landschap met veel natuur en meer houtwallen, bos en beekherstel. Een prachtige basis voor een gebied waar je niet alleen heerlijk kunt wonen en recreëren, maar dat tegelijkertijd ook water bergt en CO2 vasthoudt. In lijn met de ambities die er liggen voor natuur, landschap en mobiliteit, werken we de ambitie voor woningbouw verder uit. De vraag waar uitbreiding passend is, bezien we vanuit de cultuurhistorische basis van het landschap.
Naast woningbouw kijken we ook welke ruimte er is voor (nieuwe) economische dragers op het gebied van toerisme & recreatie; agrarische transformatie & innovatie, en andere nieuwe economische functies. We willen binnen deze context een substantiële bijdrage leveren aan de vraag naar betaalbare woningen. In het gebied zullen daarom in de periode 20202040 5.000 extra woningen worden gebouwd, waarvan waarschijnlijk zo’n 2.000 in onze gemeente zullen landen. Het toevoegen van woningen zal natuurinclusief plaatsvinden, waarbij sprake is van wonen in het landschap. Het Koersdocument is een uitwerking van een deelgebied ‘Oostflank’ binnen het bredere Verstedelijkingsakkoord Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT), waarin op basis van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) een strategie wordt uitgewerkt over wonen, werken, bereikbaarheid, klimaatadaptatie,
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
economische ontwikkeling, energietransitie in een stedelijke context. Het Koersdocument vormt ook de basis voor de actualisatie van de Oisterwijkse Omgevingsvisie.
Perspectief op wonen en woningbouw 2022 De gemeenten binnen de Regio Hart van Brabant maken jaarlijks afspraken met elkaar en met de Provincie Noord-Brabant ten aanzien van de woningbouwopgave. Belangrijke uitgangspunten uit het perspectief 2022 zijn daarbij: • De gemeentelijke plancapaciteit is minimaal 100% en maximaal 130% van de vigerende provinciale woningbehoefteprognose van de gemeente. Zodat we niet teveel (lees: veel meer dan de verwachte behoefte), maar ook niet te weinig woningen in de planning hebben (en liefst een extra buffer om planuitval of vertraging op te vangen).
7
•
Projecten worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Indien dat niet zo is, wordt op projectniveau onderbouwd waarom het nodig is om buiten bestaand stedelijk gebied te bouwen. • Gemeenten met minder dan 25% sociale huur in de bestaande woningvoorraad hebben een plancapaciteit (horizon 5 jaar) met daarin ten minste 25% sociale huur. Hierbij wordt benoemd dat vooral uitbreiding van sociale huur door woningcorporaties gewenst is. Daarmee wordt ook zekerheid gecreëerd dat nieuwbouw langdurig in het sociale segment blijft en passend wordt toegewezen. Regionale afstemming van woningbouwprojecten wordt voorgeschreven door artikel 3.1.6. van het Besluit Ruimtelijke Ordening. In de bestemmingsplannen van een nieuwe ontwikkeling moet aangegeven worden of de ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte. Als de lokale woningbouwbehoefte wordt overschreden, dient er een toetsing plaats te vinden aan de bijdrage aan de regionale behoefte (is er voldoende behoefte in de regio om het plan te ontwikkelen?). Om de regionale afstemming over deze regionale behoefte goed plaats te laten vinden zijn bovenstaande toetsingscriteria uitgewerkt, op basis waarvan jaarlijks afgestemd kan worden. De jaarlijkse provinciale matrix van projecten die in de plancapaciteit zitten en aan de provincie worden aangeleverd zijn onderwerp van de afstemming.
Naast bovenstaande criteria worden ook onderstaande criteria getoetst: • De gehele plancapaciteit van de regio voor de periode van 10 jaar is > 100% en < 130% van de vigerende provinciale prognose van de regio.
Bouwsteen voor Omgevingsvisie Vanaf 1 januari 2023 wordt de Omgevingswet van kracht. Elke gemeente dient dan over een Omgevingsvisie te beschikken. De gemeente Oisterwijk beschikt al over een Omgevingsvisie. Deze visie wordt nog wel geactualiseerd. Hierin verwoordt de gemeente haar integrale visie op de ruimtelijke leefomgeving. Hoe gaan we in de toekomst om met onze ruimte voor natuur, economie,
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
mobiliteit, water, maar ook wonen? Ons woonbeleid moet dus goed afgestemd zijn op de totale ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Oisterwijk. De woonzorgvisie vormt daarom een belangrijke bouwsteen voor de actualisatie van onze Omgevingsvisie. In de woonzorgvisie geven we aan welke doelgroepen we de komende jaren met name willen voorzien van passende woningen en hoe we de bestaande voorraad beter kunnen afstemmen op hun wensen. Daarnaast geven we op hoofdlijnen aan welke aandachtspunten van belang zijn om tot een aantrekkelijke woonomgeving te komen voor onze inwoners. Maar ook tot een woonomgeving die voldoende is toegerust op belangrijke ontwikkelingen, zoals het langer en weer zelfstandig wonen en de energietransitie. Deze aandachtspunten worden nader uitgewerkt in de actualisatie van onze Omgevingsvisie.
Beleid sociaal domein De uitgangspunten uit het Koersdocument Naar een samenredzaam Oisterwijk 2019-2030 zijn onverkort van toepassing op deze woonzorgvisie. De gemeente streeft naar een inclusieve samenleving waarin iedereen mee kan doen, en richt het sociaal domein zo in dat mensen met een ondersteuningsvraag zo dichtbij mogelijk hulp kunnen krijgen. In het Strijdplan Sociaal Domein van maart 2020 is vastgelegd dat de gemeente hulp en ondersteuning blijft bieden aan inwoners die dat écht nodig hebben. Sterker dan voorheen sturen we aan op wat mensen zelf kunnen, al dan niet met behulp van hun omgeving en wat in de gemeentelijke basisstructuur beschikbaar is. Zakelijkheid, beheersbaarheid en normalisatie gelden als vertrekpunt voor de zorg. Dat betekent bijvoorbeeld ook dat het levensloop bestendig maken van een woning hoort bij de normale levensloop en dus voor eigen rekening van de bewoner is.
Weer Thuis In oktober 2021 hebben de gemeenten in Hart van Brabant de regiovisie Beschermd Wonen (BW) vastgesteld. Uitgangspunt is dat mensen met
8
psychische problemen zoveel als mogelijk in de eigen omgeving moeten kunnen blijven wonen, met de juiste ondersteuning en toezicht. Regionaal worden er afspraken gemaakt over spreiding van BW-voorzieningen en uitstroom over de regio, rekening houdend met draagvlak en draagkracht in wijken en kernen. Ook worden er afspraken gemaakt over het beschikbaar stellen van woonruimte, een goede match van vraag en aanbod en het monitoren van de vraag, over de basisstructuur voor preventie van problemen bij mensen die ‘weer thuis’ gaan wonen na verblijf in beschermd wonen of opvang en over de begeleiding van uitstromers.
•
•
•
Overige beleidskaders Naast bovengenoemde beleidsvisie zijn er nog verschillende andere kaders waar we bij het bepalen van onze visie op wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid rekening mee moeten houden. Daarbij gaat het onder andere om de Transitievisie Warmte, het Beleidskader Huisvesting Arbeidsmigranten en de Visie Bebouwingsconcentraties buitengebied.
1.3 Samen met onze partners en inwoners Het aangaan van de uitdagingen op het vlak van de woningmarkt en wonen met zorg kunnen we als gemeente niet alleen. Samenwerking met andere betrokken partijen is cruciaal. Daarom hebben we deze woonzorgvisie ook samen met zoveel mogelijk betrokkenen opgesteld: • Als basis voor de visie is een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd, waarbij gebruik is gemaakt van enquêtes die uitgevoerd zijn onder (potentiële) starters in de gemeente. In dit onderzoek is ook de behoefte aan diverse specifieke woonzorgvormen geïnventariseerd. Daarnaast heeft de Senioren vereniging Oisterwijk (SVO) een enquête uitgevoerd naar de woonwensen van senioren in de gemeente.
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
•
•
In een marktkennerspanel (o.a. makelaars, ontwikkelaars) zijn de uitkomsten van het onderzoek geduid en opgaven voor de toekomst besproken. Met een afvaardiging van dit panel is ook het eerste concept van de woonzorgvisie besproken. Met zorgaanbieders, belangenorganisaties en woningcorporaties zijn in twee sessies eerst de trends en ontwikkelingen op het gebied wonen, welzijn en zorg besproken en in een tweede sessie heeft men gereflecteerd de eerste conceptvisie. Met de woningcorporaties en huurdersorganisaties zijn tijdens de Middag van de Sociale huur de belangrijkste opgaven voor de sociale huursector besproken. Verder is gedurende het hele traject meerdere keren met de woningcorporaties van gedachte gewisseld over de opgaven en visie op wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid. Met inwoners van de verschillende dorpen hebben we specifiek gekeken naar de belangrijkste speerpunten voor Oisterwijk, Moergestel, Heukelom en Haaren. Daarnaast hebben we met diverse jongeren uit de dorpen de ambities in de visie ten aanzien van jongeren en starters op de woningmarkt besproken. In verschillende sessies is de gemeenteraad meegenomen in de voortgang van de visie, waarbij zowel de uitkomsten van woningbehoeftenonderzoek als de input van de stakeholders en inwoners zijn gesproken. Op basis daarvan heeft de raad de belangrijkste kaders voor de nieuwe visie meegegeven.
Van visie naar uitvoering Deze woonzorgvisie geeft onze ambities op het vlak van wonen, zorg en leefbaarheid weer. De vervolgstap is dat er concrete maatregelen en afspraken worden geselecteerd (en daarna in de praktijk worden gebracht) om onze ambities waar te maken. In deze visie is per thema een groslijst van mogelijke maatregelen en instrumenten benoemd. Vanuit deze groslijst zal in het
9
voorjaar van 2022 een uitvoeringsprogramma worden opgesteld, waarbij we kijken welke maatregelen het beste passen bij onze visie, op basis van effectiviteit, efficiëntie, beschikbare capaciteit en draagvlak. Begrippen nader toegelicht in bijlage We beseffen ons dat het beleidsdomein van het wonen vol zit met vakjargon. Voor de professional die er dagelijks mee werkt is dit meestal gesneden koek. Voor anderen kunnen sommige begrippen of prijsgrenzen moeilijk te begrijpen zijn. Daarom hebben we in bijlage II een uitgebreide begrippenlijst opgenomen waar de meest relevante begrippen zijn opgenomen en nader toegelicht.
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
10
2 Meer woningen bouwen, op natuur-inclusieve wijze Onze ambities in het kort: 1.
Bouwen van 1.500 woningen in de komende tien jaar
2.
Gericht op lokale behoefte én vestigers
3.
Waar mogelijk benutten van inbreidingsplekken voor woningbouw
4.
Ook bouwen op uitbreidingslocaties, maar dan natuur-inclusief en vooral in het betaalbare (koop- en huur) segment
5.
Versnellen waar mogelijk en zorgen voor continue bouwstroom (150 woningen per jaar)
6.
Bouw van tijdelijke woningen om druk op de woningmarkt te verminderen
Enkele cijfers over vestigers en vertrekkers van en naar de gemeente Oisterwijk Figuur 2.1: Gemeente Oisterwijk. Top 10 van gemeenten waar de meeste personen die zich in de gemeente Oisterwijk vestigden, vandaan kwamen (en waar vertrekkers uit Oisterwijk naar toe verhuisden) 2015-2020
Tilburg Den Bosch Eindhoven Gilze en Rijen Breda Vught Boxtel Hilvarenbeek Goirle Heusden 0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
Op dit moment wonen er ongeveer 14.000 huishoudens in de gemeente Oisterwijk. De verwachting is dat dit aantal de komende jaren zal toenemen. Om ervoor te zorgen dat er voor deze nieuwe huishoudens voldoende woonruimte beschikbaar is, moeten er meer woningen gebouwd gaan worden.
Bron: CBS (2021)
2015
2016
2017
2018
2019
Druk in koop- en huursector neemt fors toe
< 14 jaar
-25
19
124
58
77
55
Een groot deel van de toekomstige woningvraag wordt gevormd door de lokale behoefte; huidige inwoners van de gemeente die een woning binnen de eigen gemeentegrenzen zoeken. Deze lokale vraag zal met name de komende tien jaar nog sterk zijn. Na 2030 zal deze lokale behoefte minder worden doordat de vergrijzing een steeds sterkere rol gaat spelen. Tegelijkertijd zien we dat het aantal vestigers uit andere gemeenten de laatste jaren sterk is toegenomen. Het gaat daarbij met name om gezinnen met
15-24 jaar
-241
-245
-107
-84
-62
-70
25-49 jaar
-4
65
180
69
152
210
50-64 jaar
1
20
22
10
6
87
65 jaar en ouder
44
61
30
18
52
28
Totaal Bron: CBS (2021)
-226
-79
249
71
225
310
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
Vestigers
Vertrekkers
Figuur 2.2: Gemeente Oisterwijk. Binnenlandse migratie naar leeftijdsklasse (aantal personen) 2015-2020
11
2020
Terugblik op demografische trends en woningmarktontwikkeling in gemeente Oisterwijk Figuur 2.3: Gemeente Oisterwijk. Demografische trends (2011 – 2020).
kinderen die vanuit de stad (met name Tilburg, maar ook Den Bosch) op zoek zijn naar een meer kindvriendelijke woonomgeving. Onze aantrekkingskracht op deze doelgroep is bovendien extra groot vanwege onze goede voorzieningen en de korte afstand tot eerdergenoemde steden. Corona heeft daar een extra boost aan gegeven in de zin dat thuiswerken niet alleen vaak noodzakelijk was en is, maar ook ingeburgerd raakt. Onze woningvoorraad (met relatief veel ruime eengezinswoningen) is daar uitermate geschikt voor. Door die sterke toename van vestigers is het aantal woningzoekenden in onze gemeente sterk toegenomen, terwijl het woningaanbod (ondanks de nodige inspanningen) niet in dezelfde mate is gegroeid. Mede hierdoor zijn prijzen in de koopsector sterk gestegen (terwijl deze van oudsher al relatief hoog zijn in onze gemeente) en is de slaagkans in de sociale huursector afgenomen.
Inspelen op lokale- en (boven)regionale vraag Als de migratietrend van de afgelopen jaren zich voortzet, is de verwachting dat we de komende tien jaar ongeveer 1.500 extra woningen nodig hebben om in de totale vraag (van zowel lokale woningzoekenden als vestigers) te kunnen voorzien1. We beschouwen deze opgave als een speerpunt van ons woonbeleid, niet alleen om daarmee een bijdrage te leveren aan het oplossen van het landelijke woningtekort, maar juist ook om lokale woningzoekenden in de gemeente voldoende kansen op een woning te kunnen bieden. Door in onze woningbouwopgave rekening te houden met de vraag van vestigers, creëren we voldoende aanbod om in te spelen op de vraag van zowel lokale als (boven)regionale woningzoekenden en is er dus ook geen reden om maatregelen in te voeren waarbij aan huidige inwoners van de gemeente voorrang wordt gegeven bij woningtoewijzing.
500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Bevolkingsontwikkeling
Geboortesaldo
Buitenlandse migratie
Binnenlandse migratie
2020
Bron: CBS (2021) Tabel 2.1: Gemeente Oisterwijk. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs koopwoningen (naar kern) 2016-2020. 2016 2017 2018 2019 2020 2016-2020 Haaren Moergestel Oisterwijk
€ 341.300 € 365.100 € 307.500
€ 375.800 € 340.900 € 353.000
€ 386.900 € 337.000 € 335.900
€ 440.100 € 404.300 € 438.700
€ 401.400 € 423.300 € 442.200
+18% +16% +44%
Gemeente
€ 338.000
€ 367.800
€ 371.300
€ 435.000
€ 412.900
+22%
Provincie
€ 257.600
€ 275.900
€ 298.700
€ 322.200
€ 352.500
+37%
Nederland € 243.800 € 263.300 Bron: Huizenzoeker.nl (Peildatum 1 juli 2021)
€ 287.300
€ 308.000
€ 334.500
+37%
Tabel 2.1: Ontwikkeling gemiddelde slaagkans sociale huur van corporaties in Oisterwijk versus overige gemeenten Hart van Brabant (2018-2020). 2018 2019 2020 Tilburg
12,0%
9,0%
7,7%
Waalwijk
8,0%
4,6%
3,0%
Dongen
4,7%
2,0%
2,8%
Hilvarenbeek
2,8%
1,7%
2,6%
Oisterwijk*
2,4%
2,6%
2,5%
1 Deze woningbehoefte van 1.500 woningen ligt aanzienlijk hoger dan de woningenbehoefte
Gilze en Rijen
4,6%
2,8%
1,9%
volgens de prognose van de Provincie Noord-Brabant (+960 woningen voor de komende tien jaar), die uitgaat van alleen een lokale woningbehoefte voor de gemeente Oisterwijk
Loon op Zand
4,3%
2,6%
1,8%
Goirle
3,0%
2,1%
1,6%
Baarle-Nassau
2,0%
1,7%
1,4%
Alphen-Chaam
2,1%
1,3%
16,5%
12,4%
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
Totaal Hart van Brabant Bron: Woning in Zicht (2021) *Exclusief Haaren
1,4% 12
11,0%
De woningbouwopgave voor de komende tien jaar is deels gebaseerd op de trends op het vlak van demografie en migratie (zoals we hebben geïnventariseerd in het woningbehoeftenonderzoek 2021) en deels vanuit de grotere woningbouwopgave die we willen realiseren in het kader van de SRBT Oostflank (2.000 woningen in de periode 2020-2040, zie ook paragraaf 1.2). Van de totale ambitie (1.500 woningen) komen 960 woningen voor rekening van de lokale behoefte. We verdelen deze opgave over de dorpen, op basis van de behoefte zoals geïnventariseerd in het woningbehoeftenonderzoek. De grootste opgave komt voor rekening van Oisterwijk. De overige woningen (540) zijn flexibel over de dorpen te verdelen. Hiervoor worden binnengekomen woningbouwinitiatieven beoordeeld op de mate waarin ze aansluiten op kwalitatieve vraag en de andere ambities uit deze woonzorgvisie. Tabel 2.2: Gemeente Oisterwijk. Ontwikkeling woningbehoefte 2020-2030 (naar dorp) 2020 Lokale behoefte Extra opgave 2020-2030 2020-2030 Oisterwijk 8.695 +610 Moergestel 2.765 +190 +540 Haaren 2.435 +150 Heukelom 110 +10 Gemeente 14.005 +960 +540 Bron: Woningmarktonderzoek Gemeente Oisterwijk (2021)
Uitbreiden op natuur-inclusieve wijze Een grote woningbouwopgave legt een forse ruimteclaim voor de komende jaren. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging van waar woningbouw moet plaatsvinden. Want we vinden het ook belangrijk dat ons groene buitengebied behouden blijft. In het verleden hebben we dat gedaan door mee te doen aan de pilot ‘Bouwen binnen strakke contouren’. Daardoor hebben we in Oisterwijk en Moergestel uitsluitend woningen gebouwd op inbreidingsplekken. In Haaren is nog wel ruimte voor inbreiding, omdat die pas sinds de gemeentelijke herindeling in 2021 deel uitmaakt van onze gemeente en om die reden ook geen onderdeel was van de pilot.
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
We zien voor de komende jaren op enkele plekken nog kansen voor verdichting (bijvoorbeeld in de centra van Oisterwijk en Moergestel), maar het zal steeds vaker om kleinere en complexe locaties gaan (qua ontsluiting, sanering, mogelijke bezwaren van omwonenden), waardoor woningbouwontwikkeling zowel in tijd als kosten meer van ontwikkelaars zal vragen. We zijn nog steeds van mening dat qua woningbouw inbreiding voor uitbreiding gaat. Daarmee sluiten we ook aan op de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Maar de lokale en regionale woningbehoefte is groot en de beschikbaarheid van inbreidingslocaties beperkt. Daarom gaan we de komende jaren ook inzetten op uitbreiding aan de randen van onze dorpen. Daarmee willen we ook beeldbepalende (vaak groene) open plekken binnen de bestaande kernen behouden (zoals de verschillende beekdalen). Hierdoor voorkomen we dat we te veel gaan verdichten, waardoor het karakteristieke dorpse karakter van onze kernen verloren zou gaan. We vinden het wel belangrijk dat woningbouw op uitbreidingsplekken aan enkele voorwaarden voldoet: 1. De huidige structuur van afzonderlijke dorpen van elkaar gescheiden door groenzones (Brabantse Mozaïek) houden we in stand. 2. Op uitbreidingslocaties wordt met name ruimte geboden aan woningen in het betaalbare huur- en koopsegment, vanwege de grote vraag aan dit segment (zie ook hoofdstuk 8). 3.
Woningbouw past binnen het landelijke en groene karakter van de buitengrenzen van onze dorpen. We streven hierin naar natuur-inclusieve woningbouw.
13
Wat verstaan we onder natuur-inclusief bouwen? De kenmerkende bosrijke omgeving van Oisterwijk is niet van nature ontstaan, maar door ingrepen van de mens (gerichte aanplanting en het stoppen met begrazing van heidevelden door schapen). Plekken die we nu als waardevolle natuurgebieden zien. Op sommige plekken zijn zeer gewilde woongebieden in het groen ontstaan, zoals de wijk Klompven.
Ruimte voor ruimte De verwachting is dat de komende jaren veel agrarische bedrijven zullen stoppen. De vraag is wat er vervolgens met de vrijkomende agrarische bebouwing moet gebeuren. De ‘Ruimte voor Ruimte’ regeling maakt het mogelijk dat woningen gerealiseerd kunnen worden op de plek van vrijgekomen agrarische bebouwing. Er is een contract met ‘Ruimte voor Ruimte’ voor de ontwikkeling van in totaal 50 kavels, waarmee de gemeente de verplaatsing of beëindiging van diverse veehouderijen rondom de kernen heeft gefaciliteerd. Daarnaast zijn er nog mogelijkheden voor de realisatie van ‘Ruimte voor Ruimte’ woningen, als er sprake is van sanering of ontmanteling van agrarische bedrijven en ook de woningen zelf moeten aan diverse voorwaarden voldoen. Zo moet de woningbouw passen binnen de omgeving en tot een kwaliteitsverbetering van het buitengebied leiden. Daarnaast zijn er binnen onze gemeente vijf bebouwingsconcentraties aangegeven waarbinnen ‘Ruimte voor Ruimte’ ook mogelijk is (zie hoofdstuk 8).
We gaan versnellen
De komende jaren willen we opnieuw door menselijk ingrijpen aan de randen van onze dorpen een nieuwe parkachtige, groene omgeving creëren, in combinatie met nieuwbouw van woningen in verschillende prijssegmenten en woontypologieën. De ambitie is om bos, water en wonen met elkaar in balans te brengen, op een manier die past bij de historische ontwikkeling van Oisterwijk.
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
De afgelopen tien jaar zijn er ongeveer 1.160 woningen aan onze voorraad toegevoegd; zo’n 116 per jaar, al lag de productie in sommige jaren aanzienlijk lager. Hiervoor zijn verschillende redenen aan te wijzen. Redenen die (inter)nationaal spelen, zoals de stikstofcrisis, het tekort aan grondstoffen en mankracht. Maar ook redenen die lokaal spelen (zoals de complexiteit van locaties, lange besluitvormingstrajecten en bezwaarprocedures van omwonenden) en die wellicht wel te beïnvloeden zijn. Willen we de ambitieuze doelstelling van 1.500 woningen in de komende tien jaar realiseren, dan moeten we versnellen naar gemiddeld zo’n 150 woningen per jaar (conform motie versnelling woningbouw d.d. 16 juni 2021). In ieder geval moet het gaan om een gefaseerde nieuwbouwontwikkeling zonder de grote schommelingen die we in het verleden kenden.
14
We onderzoeken de interne processen en besluitvormingstrajecten rond woningbouw. Hieruit volgt een voorstel aan de gemeenteraad met aanbevelingen over welke stappen we kunnen zetten om de woningbouw te versnellen. Om te kunnen versnellen willen we ook onze samenwerking met betrokken partijen als woningcorporaties, ontwikkelaars en direct omwonenden verbeteren, zodat partijen sneller en beter kunnen inspelen op de vragen uit de markt. Verder gaan we woningbouwontwikkelingen en demografische trends die daarmee samen hangen monitoren via een data dashboard. Door een betere ontsluiting van gegevens in bijvoorbeeld een informatiemanagementsysteem kunnen we meer datagestuurd werken om de juiste keuzes te kunnen maken in ons woonbeleid. Uiteraard blijft het wel zaak om nieuwe initiatieven zorgvuldig, maar ook efficiënt en transparant te toetsen. Daarom hanteren we reeds een integraal afwegingskader woningbouwprojecten dat we ook periodiek herijken, zodat criteria aansluiten op actuele beleidskaders en woningbehoefte (zie kader). Een andere manier om als gemeente invloed uit te oefenen op de versnelling van de woningbouwopgave is om actief grondbeleid te voeren. Dit biedt ook de mogelijkheid om meer sturing te geven aan het kwalitatieve programma. De afgelopen jaren heeft de gemeente er voor gekozen om juist geen actief grondbeleid te voeren.
Er zitten namelijk ook risico’s aan verbonden (met name als de vraag naar woningen sterk afneemt). De komende tijd willen we nader onderzoeken of een actiever grondbeleid wenselijk en haalbaar (o.a. financieel) is om onze woningbouwopgave te realiseren.
Tijdelijke woningen Op dit moment is de druk op de woningmarkt erg groot. Dat zal ook de komende jaren nog gelden. Op langere termijn is de prognose onzekerder. Vooral aan de vraagzijde zijn er onzekere factoren. Blijven we te maken hebben met een structureel vestigingsoverschot, zowel vanuit andere gemeenten als het buitenland?
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
Integraal afwegingskader woningbouwprojecten Sinds 2020 werkt gemeente Oisterwijk met een afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Het afwegingskader wordt gebruikt als toetsingsinstrument bij nieuwe principeverzoeken (van meer dan 2 woningen). Hiervoor wordt elk plan getoetst op diverse criteria: •
Volkshuisvestelijk: o.a.: draagt het plan bij aan een evenwichtige woningvoorraad (naar prijsklasse)?
•
Samenleving: o.a.: voorziet het plan in de behoefte van een specifieke doelgroep (zorgdoelgroepen, senioren, starters)?
•
Duurzaamheid en groen: o.a.: zorgt het plan voor een versterking van de openbare ruimte / openbaar groen en klimaatadaptatie?
•
Ruimtelijke ordening: o.a.: zorgt het plan voor ruimtelijke verbetering en inbreiding gaat voor uitbreiding.
•
Procesmatig: o.a.: hoe zeker is de realisatie en binnen welke termijn?
Op basis van de scores op de criteria kan een plan punten scoren. Plannen met een hoge score krijgen principemedewerking, plannen met een lage score worden afgewezen. Plannen die daar tussenin zitten, krijgen de ruimte om te verbeteren.
Om nu snel meters te maken en op lange termijn niet het risico te lopen van een potentieel woningoverschot, zetten we op korte termijn in op realisatie van ten minste 50 tijdelijke woningen (voor de duur van 10 à 15 jaar). De woningen zijn gericht op 1 en 2 persoons huishoudens. Het tekort aan woningen voor dit type huishouden is het grootst, zeker voor spoedzoekers en vergunninghouders. We kijken daarom voor de ontwikkeling in eerste instantie naar de woningcorporaties. Ook voor andere doelgroepen zoals starters en long stay arbeidsmigranten kunnen tijdelijke woningen een uitkomst zijn. Dat neemt niet weg dat ook deze tijdelijke woningen qua externe uitstraling moeten passen binnen ons aantrekkelijke woonmilieu. Intern worden deze woningen sober gehouden, om mensen te stimuleren tijdig door te stromen.
15
Als de periode van tijdelijke woonbestemming wordt beëindigd, kunnen deze wooneenheden worden verkocht of verplaatst en daarmee voor een nieuwe doelgroep op een andere plek of gemeente worden hergebruikt. Binnen ons project ‘flexwonen’ gaat onze voorkeur uit naar locaties die nu niet optimaal gebruikt worden, zoals een braakliggend stuk grond of leegstaand (gemeentelijk) vastgoed. Naast het ontwikkelen van tijdelijke woningen, verkennen we ook mogelijkheden om vormen van tijdelijk wonen in te zetten, waarbij niet de woning tijdelijk is, maar de bewoner slechts tijdelijk in een woning woont als tussenoplossing.
8. 9.
Opzetten openbare portal waar woningzoekenden de voortgang van nieuwbouwprojecten kunnen volgen Verkennen mogelijkheid voor meer actief grondbeleid
Voorzet voor het uitvoeringsprogramma Om onze ambities te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken met betrokken partijen mogelijk. De volgende maatregelen willen we nader onderzoeken om op te nemen in het uitvoeringsprogramma: 1. Actualiseren huidig afwegingskader woningbouwinitiatieven 2. Onderzoek naar mogelijkheden om woningbouw te versnellen. Gedacht wordt aan o.a.: a. Aanstellen Versnellingsteam woningbouw b. Opstellen generiek stedenbouwkundig kader voor ontwikkelende partijen c. Tijdig budget beschikbaar voor gemeentelijke locaties d. Omwonenden sneller betrekken bij planvorming e. Uitvoeren complexiteitsscan: t.b.v. benodigde ambtelijke capaciteit 3. Mogelijkheden Crisis- en Herstelwet inzetten voor het plaatsen van tijdelijke woningen voor 15 jaar. 4. Realisatie van ten minste 50 tijdelijke woningen 5. Samenwerkingstafel met ontwikkelende partijen 6. Monitoren realisatie woningbouwprojecten via data dashboard 7. Informatiemanagement systeem opzetten
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
16
3 Nieuwbouw is betaalbaar en gericht op doorstroming Onze ambities in het kort: 1.
75% van de nieuwbouw is betaalbaar (sociale huur, middeldure huur, koopwoningen < NHG grens), gericht op woningzoekenden met een laag- en middeninkomen a.
Streven naar 35% sociale woningbouw (huur en koop) binnen onze
woningen voor senioren. Dat is een forse opgave. Zeker omdat we ook een flinke versnelling in de woningbouw willen creëren (zie vorig hoofdstuk). Beide ambities kunnen we alleen bereiken als er ook enige flexibiliteit is. Niet iedere locatie leent zich even goed voor het realiseren van betaalbare woningen. Bij uitbreidingslocaties is dit bijvoorbeeld vaak eenvoudiger dan bij complexe inbreidingslocaties. Op locatieniveau zullen we daarom kijken wat haalbaar is, maar wel met als harde eis dat we op gemeenteniveau op 75% betaalbare nieuwbouw uitkomen. We gaan nu in op de opgaven van de verschillende doelgroepen op de woningmarkt.
nieuwbouwopgave b.
25% van de nieuwbouw is sociale huur
Een goede start op de koopwoningmarkt
c.
Maatregelen om koopwoningen langer betaalbaar te houden
Uit het woningbehoeftenonderzoek blijkt dat starters in onze gemeente sterk koopgeoriënteerd zijn. Voor hen is het lastig om een betaalbare woning te vinden. De positie van starters is door de stijgende woningprijzen de afgelopen jaren verder verslechterd. Een deel van hen overweegt daarom ook naar een andere gemeente te verhuizen met een goedkoper woningaanbod. We willen deze groep starters beter aan onze gemeente binden. Juist ook om een gevarieerde bevolkingsopbouw te houden. De komende jaren willen we daarom het betaalbare woningaanbod voor de (koop)starter vergroten. Vooral door de bouw van meer betaalbare koopwoningen in het segment tot de NHGgrens (€355.000 in 2022). Voor tweeverdieners biedt dit uitkomst. Voor alleenstaande starters is dit financieel niet haalbaar. Voor hen willen we in het sociale koopsegment (< €225.000, prijspeil 2022) woningen toevoegen. Om dit mogelijk te maken, moet het woonproduct wel passen bij de koopprijs. In de praktijk zal het bij nieuwbouw van sociale koop vooral om appartementen gaan, maar we zien ook mogelijkheden om kleine grondgebonden woningen te bouwen (bijvoorbeeld met smalle beukmaat, maximaal 1 of 2 slaapkamers en 1 bouwlaag
(zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding) d. 2.
Inzetten op vergroten van de voorraad middeldure huurwoningen
De belangrijkste doelgroepen waarvoor gebouwd moet worden zijn starters en senioren: a.
Aantrekkelijke nieuwbouw voor senioren op goede locaties
b.
Ruimte bieden voor initiatieven voor vernieuwende woonvormen, mits er een concrete behoefte en passende bouwlocatie is
c.
Gelijke slaagkansen creëren in sociale huur
Naast dat we meer woningen gaan bouwen, willen we vooral ook de juiste woningen bouwen. Gezien de grote druk op de woningmarkt is er momenteel in elk segment van de woningmarkt veel vraag naar nieuwbouw in onze gemeente, maar de grootste opgave bestaat uit het bieden van betaalbare woningen voor 1 en 2 persoons huishoudens. Ons speerpunt is daarom om 75% van de nieuw te bouwen woningen te realiseren in het betaalbare segment (dat wil zeggen sociale huur, middeldure huur of koopwoningen tot de NHG grens). Het gaat dan met name om woningen voor starters en (levensloop)geschikte
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
17
Voorbeeld van Rug-aan-rug woningen (Zwartebroek, Gelderland)
We willen graag dat nieuwe betaalbare koopwoningen ook voor langere tijd voor starters betaalbaar blijven. Marktwerking blijft natuurlijk altijd bestaan, maar de ongekende prijsstijgingen van de afgelopen jaren zijn zeker in het starterssegment ongewenst. Daarom zullen we maatregelen nemen om speculatief gedrag bij betaalbare nieuwbouw te ontmoedigen en om te voorkomen dat woningen (die bestemd zijn als koopwoning) in grote aantallen worden opgekocht en verhuurd (bijvoorbeeld via een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding). Een andere manier om grote prijsstijgingen bij betaalbare nieuwbouw te beperken is door woningen te bouwen die qua indeling en kaveloppervlak niet of slechts beperkt uit te bouwen zijn. Denk aan woningen met maximaal twee slaapkamers, rug-aan-rugwoningen en bovenen benedenwoningen. Op die manier stimuleren we dat starters na verloop van tijd (bijvoorbeeld bij gezinsuitbreiding) doorstromen naar een grotere, passende woning en komt de starterswoning weer voor een kleiner huishouden beschikbaar.
Bron: Hofland Architecten
Voorbeeld van hofjeswonen (Knarrenhof, Zwolle)
Levensloopgeschikte woningen voor senioren (…en andere doelgroepen) Op dit moment bestaat zo’n 35% van de huishoudens in de gemeente uit mensen van 65 jaar of ouder. Dit zal in 2040 zijn gegroeid tot bijna de helft. Dat zorgt voor een sterke stijging van de vraag naar toegankelijke, levensloopgeschikte woningen. Een aanzienlijk deel van de zelfstandig wonende ouderen woont op dit moment in een ‘niet-geschikte’ woning. Volgens de enquête die de Senioren Vereniging Oisterwijk (SVO) onlangs heeft gehouden overweegt ongeveer een derde van deze mensen om die reden een verhuizing, maar zij kunnen lang niet altijd een woning van hun gading vinden. Als gemeente zetten we in op nieuwbouw van levensloopgeschikte woningen. Om aan te sluiten bij de woonwensen van ouderen, is een mix van verschillende
Bron: Inbo Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
18
woningtypen nodig. Van grondgebonden woningen in een hofje tot appartementen in een seniorenwoonvorm, op veel plekken in de gemeente – de meeste mensen blijven immers het liefste in hun eigen dorp of zelfs wijk. Maar ook een concept als meergeneratiewoningen (waar een mix van jongeren en ouderen samenwonen) zien we goed passen in de gemeente Oisterwijk. We weten dat veel ouderen nadenken over verhuizen, maar wel financiële belemmeringen ervaren en opzien tegen de rompslomp die dit met zich meebrengt. Daarom is het zaak om met elkaar te kijken hoe deze belemmeringen weggenomen kunnen worden. Uiteindelijk zal ook een deel van de ouderen zo lang mogelijk in de huidige woning willen blijven, eventueel met enkele aanpassingen. Dat kan uiteraard ook, maar als gemeente leggen we de focus bij het creëren van levensloopgeschikte nieuwbouw. Dat heeft als voordeel dat we daarmee ook bijdragen aan het op gang brengen van een doorstroomketen. Hierdoor komen vaak ruimere grondgebonden woningen beschikbaar die aantrekkelijk zijn voor gezinnen. Doorstroomketen nader verklaard Uit onderzoek blijkt dat als een ouder huishouden verhuist naar een nieuwbouwwoning er een doorstroomketen van gemiddeld vijf verhuizingen op gang komt. De vrijgekomen woning wordt vaak gekocht door een gezin met kinderen.
Zij maken weer een woning vrij die meestal terecht komt bij een iets kleiner gezin met iets minder financiële ruimte. Hierdoor komt weer een iets kleinere, iets goedkopere woning op de markt. Dit werkt zo in verschillende stappen door totdat aan het eind van de keten een starter een betaalbare woning kan kopen.
2 De inkomensgrenzen en huurprijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd en zijn terug te vinden op
Het is niet zo dat levensloopgeschikte woningen alleen voorbehouden zijn aan ouderen of mensen met een zorgvraag. Ook andere doelgroepen kunnen in zo’n woning wonen. Daarom is het belangrijk dat nieuwbouw flexibel genoeg is om zowel nu als op de langere termijn (als de vergrijzingspiek geweest is) aantrekkelijk te blijven voor andere meerdere doelgroepen.
Goede slaagkans in de sociale huur Lang niet iedereen kan zich een koopwoning veroorloven. Zeker voor de mensen met een laag inkomen (eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot €40.765, meerpersoonshuishoudens tot €45.014, prijspeil 2022 2) moeten we ook over voldoende sociale huurwoningen beschikken. Zij vormen de belangrijkste doelgroep van de woningcorporaties. Op dit moment staan er ongeveer 3.155 sociale huurwoningen (huurprijs < €763, prijspeil 2022) in de gemeente. Het merendeel daarvan is in bezit van een van de woningcorporaties (met name Leystromen, TBV Wonen en Woonveste en in beperkte mate Charlotte van Beuningen en Woonzorg Nederland). Daarnaast zijn er nog zo’n 485 huurwoningen in het sociale segment in bezit van particuliere verhuurders. De slaagkans voor iemand die actief op zoek is naar een sociale huurwoning in de gemeente Oisterwijk lag in 2020 op 2,45%3. Dat betekent dat er per aangeboden woning ongeveer 40 actief woningzoekenden zijn. Ter vergelijking; gemiddeld lag de slaagkans in de Regio Hart van Brabant op 11% (1 woning per 9 actief woningzoekenden). Om die druk op de sociale huursector te verminderen is het in de eerste plaats zaak dat er meer sociale huurwoningen worden gebouwd. Uit het woningbehoeftenonderzoek dat in de gemeente is uitgevoerd (2021) blijkt dat er de komende tien jaar ongeveer 300 sociale huurwoningen moeten worden
3 Exclusief Haaren.
de site van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (woningmarktbeleid.nl)
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
19
Inkomensgrenzen voor het toewijzen van sociale huurwoningen (Prijspeil 2022)
toegevoegd om in de lokale vraag te voorzien. Dat kan nog wat oplopen als er sociale huurwoningen worden verkocht of geliberaliseerd. Maar net als voor de totale woningbouwopgave geldt ook voor de sociale huur dat we een regionale opgave zien. Ook in de sociale huur zien we vestigers die reageren op vrijkomend aanbod in de gemeente Oisterwijk. Door meer sociale huurwoningen te bouwen, voorzien we zowel in de vraag van lokale woningzoekenden als vestigers. We conformeren ons daarbij aan het uitgangspunt van het regionale Perspectief op Wonen. Dat betekent dat 25% van onze woningbouwopgave zal bestaan uit sociale huur; zo’n 375 woningen. Het heeft onze voorkeur dat deze woningen worden gerealiseerd door een van de actieve corporaties in onze gemeente. Vanwege hun maatschappelijke taak en sterke verbondenheid met onze gemeente biedt dit een goede garantie dat nieuwbouw langdurig voor het sociale huursegment behouden blijft. Bovendien kunnen we goede prestatieafspraken maken met woningcorporaties over het gebruik en de kwaliteit van deze woningen (bijvoorbeeld het toewijzing aan bijzondere doelgroepen, het verduurzamen en betaalbaar houden van woningen) en de leefbaarheid van de woonomgeving.
Zeker bij grotere woningbouwlocaties (bij 25 woningen of meer) zien we goede mogelijkheden om een substantieel aandeel (minimaal 25% van het beoogde aantal woningen) in de sociale huursector te realiseren. We verwachten van particuliere ontwikkelaars dat zij in de realisatie van deze opgave de samenwerking zoeken met onze woningcorporaties. Door vroegtijdig met elkaar hierover in gesprek te gaan kunnen partijen ook aangeven hoe de juiste woonkwaliteit (qua oppervlak, duurzaamheid, levensloopgeschiktheid, etc.) gerealiseerd kan worden tegen een betaalbare huurprijs. Op dit moment bestaat een groot deel van de sociale huurvoorraad uit relatief ruime eengezinswoningen. De nieuwbouw zal met name in andere segmenten gebouwd moeten worden. Vanwege de sterke groei van het aantal kleinere huishoudens (vaak ouderen of 1+2 persoonshuishoudens) is er vooral behoefte
Doelgroep sociale huur Woningcorporaties dienen vrijkomende sociale huurwoningen voornamelijk toe te wijzen aan huishoudens met een beperkt inkomen. Hiervoor gelden de volgende inkomensgrenzen: •
Minimaal 92,5% van de vrijkomende sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot €40.765 of meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €45.014.
•
Maximaal 7,5% van de vrijkomende sociale huurvoorraad kan door de woningcorporatie vrij worden toegewezen.
Het vrij toe te wijzen percentage sociale huurwoningen kan worden verhoogd tot maximaal 15% per jaar. Als dit gewenst is, moeten woningcorporatie, huurdersorganisatie en gemeente hierover gezamenlijk prestatieafspraken maken. Passend Toewijzen Het Passend Toewijzen is per 1 januari 2016 ingevoerd en houdt in dat de goedkoopste sociale huurwoningen voornamelijk worden toegewezen aan de huishoudens met de laagste inkomens. Het doel hiervan was enerzijds betaalbaarheidsproblemen te beperken (doordat huishoudens een huurwoning passend bij hun financiële mogelijkheden krijgen toegewezen) en anderzijds het beperken van de overheidsuitgaven voor de huurtoeslag. Uitgangspunt bij het Passend Toewijzen is dat 95% van de huishoudens met recht op huur toeslag een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrenzen krijgen toegewezen. De volgende inkomensgrenzen gelden per aftoppingsgrens: •
Eenpersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €24.075 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
•
Tweepersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €32.675 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
•
Drie of meerpersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €32.675 (inkomen) - €678 (2e aftoppingsgrens)
•
Eenpersoonshuishoudens
vanaf
AOW
leeftijd:
€23.975
(inkomen)
•
€633
(1e
Tweepersoonshuishoudens vanaf AOW leeftijd: €32.550 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
•
Drie of meerpersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €32.550 (inkomen) - €678 (2e aftoppingsgrens)
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
-
aftoppingsgrens)
20
aan appartementen (vooral rondom winkelcentra en woonzorgvormen) en kleinere grondgebonden woningen (vooral tot 100 m² BVO). Gezien de financiële mogelijkheden van deze doelgroepen zal de uitbreidingsopgave van sociale huur zich vooral op het segment tot de 2e aftoppingsgrens (< €678, prijspeil 2022) moeten richten. Richtlijn uitbreidingsopgave sociale huur naar prijsklasse (prijspeil 2022): < €442 (kwaliteitskortingsgrens)
20 woningen (5%)
€442 - €678 (2e aftoppingsgrens)
280 woningen (75%)
€678 - €763 (liberalisatiegrens)
75 woningen (20%)
Totaal
375 woningen (100%)
Naast nieuwbouw kunnen slaagkansen ook verbeterd worden door een andere verdeling van de vrijkomende huurvoorraad. We zien nu dat met name ouderen lang ingeschreven staan en pas actief gaan zoeken als ze daadwerkelijk willen verhuizen. Ze komen dan veel eerder in aanmerking voor een sociale huurwoning dan jongeren die nog niet of nauwelijks de kans hebben gehad om inschrijftijd op te bouwen. Ook voor spoedzoekers (zie paragraaf 4) pakt de huidige systematiek van woningtoewijzing op basis van inschrijfduur niet goed uit. Er is behoefte aan een eerlijker woonruimteverdeelsysteem in de sociale huur. Als gemeente vinden we dat woningzoekenden in de sociale huursector zoveel mogelijk gelijke slaagkansen moeten kennen. Vooral de positie van mensen die niet de tijd hebben om inschrijftijd op te bouwen moet worden verbeterd. Recent hebben de woningcorporaties die zijn aangesloten bij het regionale woonruimteverdeelsysteem Woning in Zicht (WiZ) een onderzoek gedaan naar de wijze van woningen verdelen. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat de persoonlijke situatie van woningzoekenden zwaarder moet worden meegewogen bij de woningtoewijzing (al blijft de inschrijftijd een belangrijke
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
factor). In de komende periode onderzoeken de corporaties in de regio op welke wijze het woonruimteverdeelsysteem aangepast kan worden op basis van de uitkomsten van het onderzoek.
Mogelijkheden voor middeninkomens Een deel van de woningzoekenden heeft een inkomen net boven de €45.014 (prijspeil 2022), waardoor ze enerzijds vaak een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning en anderzijds te weinig verdienen om een woning te kopen in onze gemeente. Dit zijn de middeninkomens. Voor deze groep zou het daarom goed zijn als er meer aanbod komt in de middeldure huursector; met name het huursegment tussen €763 en €1.000 (prijspeil 2022). De vraag gaat daarbij vooral uit naar appartementen op centrumlocaties. We vinden het belangrijk dat daarbij een goede prijs-kwaliteit verhouding in dit segment ontstaat en dat deze huurwoningen voor een lange termijn voor het middeldure huursegment behouden blijven. Daarom zetten we in op het vergroten van de voorraad middeldure huurwoningen door particuliere investeerders en woningcorporaties. Uitbreiding van het middeldure huursegment kan zowel door nieuwbouw als liberalisatie van bestaande sociale huurwoningen. Belangrijk is wel dat de inzet op middeldure huur niet ten koste gaat van de investeringen in de sociale huur en bijbehorende slaagkansen.
Aantrekkelijk blijven voor gezinnen Het speerpunt van de woningbouwopgave ligt duidelijk bij het vergroten van het aanbod voor starters en senioren. Hierdoor ontstaat doorstroming waardoor er veel ruime gezinswoningen vrij komen. Immers, een groot deel van onze huidige woningvoorraad bestaat uit woningen die zeer aantrekkelijk zijn voor gezinnen, maar worden nu vaak bewoond door oudere 1 of 2 persoonshuishoudens.
21
Toch zullen we ook de komende jaren nieuwe woningen die aantrekkelijk zijn voor gezinnen bouwen, vooral ruime grondgebonden koopwoningen in het hogere segment (> €355.000, prijspeil 2022). Daarvoor zetten we de resterende 25% binnen ons nieuwbouwopgave in (naast de eerdergenoemde 75% betaalbare nieuwbouw). Door doorstroming zullen er weliswaar woningen in dit segment beschikbaar komen, maar dat is nog niet meteen van vandaag op morgen. Daarnaast streven we naar gevarieerde nieuwbouwwijken, met een mix van verschillende woningtypen, in verschillende prijsklassen (Overigens wordt een gevarieerde wijk niet alleen door het woningaanbod, maar vooral ook door de bewoners gemaakt. In hoofdstuk 7 gaan we nader op dit sociale aspect van gevarieerde wijken in). Tenslotte is nieuwbouw in het hogere segment soms een financiële overweging, om zo de bouw van goedkope huur- of koopwoningen (met een onrendabele top) mogelijk te maken.
uitbreidingslocaties de mogelijkheden voor nieuwe, alternatieven manieren van wonen te integreren in hun plan. Verder is belangrijk dat bewonerscollectieven met een initiatief ook voor een zekere mate van continuïteit en eensgezindheid zorgen, bijvoorbeeld door begeleiding van een gespecialiseerd bureau. De ervaring leert dat op die manier sneller besluiten kunnen worden genomen en een initiatief eerder tot realisatie komt.
Anders dan anders
Tabel 3.1: Gemeente Oisterwijk: Kwalitatieve richtlijn nieuwbouwopgave 2020-2030 (prijspeil 2022) 2020-2030 Huur < €763 (sociaal) 25% €763 - €1.000 6% > €1.000 3% Totaal 34% Koop < €225.000 (sociaal) 10% €225.000 - €355.000 34% €355.000 - €450.000 19% > €450.000 3% Totaal 66% Totaal 100%
Onze huidige woningvoorraad wordt door veel woningzoekenden hoog gewaardeerd. Maar het is wel veel van hetzelfde; veel 2-onder-1 kap-, vrijstaande- en rijwoningen. Terwijl er steeds meer woningzoekenden zijn die iets anders zoeken. Bijvoorbeeld het wonen in een hofje (met leeftijdsgenoten of juist een mix van jong en oud), een tiny house, een kangoeroewoning of met een groep mensen zelf een of meerdere woningen bouwen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Ook al is het soms een kleine groep enthousiastelingen die hier belangstelling voor heeft, als er een duidelijke behoefte ligt en het past binnen onze volkshuisvestelijke ambities en andere relevante beleidskaders, dan werken we hier als gemeente graag aan mee. Maar enige realiteitszin is hier wel op zijn plaats. We hebben als gemeente geen locaties in de aanbieding. Wel willen we in de toekomst onderzoeken of er op termijn gemeentelijk vastgoed beschikbaar komt dat zich leent voor een dergelijk initiatief. Daarnaast sporen we ontwikkelaars aan om op grotere
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
Samenvattend: ons streefwoningbouwprogramma Onze ambities ten aanzien van de kwalitatieve woningbouwopgave hebben we samengevat in een kwalitatieve richtlijn voor de komende jaren. Met dit programma zetten we vooral in op woningen waar nu de meeste vraag naar is. Maar we houden ook rekening met andere ambities, zoals een gevarieerde woningvoorraad:
Met dit beoogde programma geven we ook invulling aan diverse ambities als het gaat om de sociale woningbouw: • 75% van de totale nieuwbouwopgave is betaalbaar (sociale huur, middeldure huur en koopwoningen tot NHG grens)
22
•
Minimaal 25% van de totale woningbouwopgave bestaat uit sociale huur (regionaal Perspectief op Wonen) • Minimaal 35% van de totale woningbouwopgave bestaat uit sociale woningbouw; hetzij huur of koop (motie gemeenteraad) Deze kwalitatieve richtlijnen hebben betrekking op de totale woningbouwopgave, dus niet per project afzonderlijk. De praktijk laat zien dat er juist noodzaak is tot flexibiliteit op projectniveau, vanwege de mogelijkheden qua omvang en locatie. Dit betekent wel dat wat er op de ene locatie niet sociale of betaalbare segment gerealiseerd kan worden, op andere plekken gecompenseerd moet worden, om op totaalniveau onze ambities waar te maken.
Voorzet voor het uitvoeringsprogramma
b.
indeling en oppervlak bevorderen doorstroming (= lastig uit te bouwen zijn). 6. Samen met corporaties bepalen welke kwalitatieve kaders gelden voor een sociale huurwoning (en nieuwe initiatieven daar aan toetsen). 7. Faciliteren initiatiefnemers met een concreet plan voor een vernieuwende woonvorm, mits initiatief past bij ambities woonzorgvisie en men zelf over een passende bouwlocatie beschikt. 8. Samen met woningcorporaties kijken naar maatregelen om doorstroming senioren te bevorderen (zoals voorlichting / advies, voorrang bij woningtoewijzing, financiële prikkels). 9. Evaluatie starterslening en mogelijke voortzetting 10. Koopconstructies (KoopStart, KoopGarant, HuurKoop, erfpacht, etc.) 11. Compensatiefonds sociale woningbouw
Om onze ambities te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken met betrokken partijen mogelijk. De volgende maatregelen willen we nader onderzoeken om op te nemen in het uitvoeringsprogramma: 1. Een gemeenschappelijke set prestatieafspraken met de woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Oisterwijk. Onderdeel daarvan is een meerjareninvesteringsprogramma voor sociale woningbouw. 2. Vastleggen in Omgevingsplan: nieuwbouw sociale huur blijft 15 jaar behouden voor sociale huursegment. 3. Zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding bij nieuwe koopwoningen tot NHG-grens. 4. Onderzoeken instrumenten Huisvestingsverordening: a. Vergunningsplicht voor opkopen (en verhuren) koopwoningen b. Voorrang lokale woningzoekenden bij nieuwbouw koopwoningen 5. Nieuwe woningen < €225.000) toetsen aan passende prijs-kwaliteit verhouding: a. Klein bruto vloeroppervlak (BVO), maximaal 100 m²
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027
23
Enkele cijfers over de kwaliteit van bestaande woningen in gemeente Oisterwijk Figuur 5.1: Gemeente Oisterwijk. Huidige woningvoorraad naar woz-waarde (2021).
4 Woningen van duurzame kwaliteit
Rij-/hoekwoning
2^1 kap / geschakeld Vrijstaand
Onze ambities in het kort: 1.
Waar mogelijk transformeren van bestaande woningen en ander vastgoed tot
Appartement
nieuwe en/of verbeterde woonruimte. 2.
In 2030 zijn 2.800 bestaande woningen van aardgas overgestapt op een
Seniorenwoning
duurzame energiebron 3.
Optimaal verduurzamen van bestaande woningen
4.
Bewustwording creëren bij woningeigenaren over levensloopbestendiger maken van bestaande woningen.
5.
Nieuwe woningen beschikken over de juiste basiskwaliteit: a.
Minimaal 50 m² woonoppervlak
b.
Bijna Energieneutraal (BENG) en aardgasloos
c.
(Middel)grote woningen en woningen specifiek voor senioren/zorg zijn levensloopgeschikt: Woonkeur Basis
Onze woningvoorraad wordt hoog gewaardeerd. Bijna driekwart van onze inwoners is tevreden of zeer tevreden met de huidige woning. Dat willen we graag zo houden en waar mogelijk het liefst verbeteren, door te investeren in de kwaliteit van de bestaande voorraad en nieuwe plannen van de juiste woonkwaliteit te voorzien.
Beter benutten van de bestaande voorraad Om te kunnen voorzien in de grote woningvraag wordt vaak eerst gekeken naar het bouwen van meer woningen. Maar er zijn ook andere manieren om het woningaanbod uit te breiden. Bijvoorbeeld door leegstaand vastgoed te transformeren tot woonruimte (bijvoorbeeld winkels, kantoorpanden), maar ook door het splitsen van woningen in meerdere kleinere, zelfstandige