Document · PDF

25. AP 6 Bijlage Expl. plan 't Hul Noord vaststelling

Raadsvergadering 25 april 2024, gemeente NunspeetBij agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan en exploitatieplan 't Hul Noord.38.155 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 5

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om binnen de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ ten westen van het aansluitpunt van de Bovenweg op de hoofdweg een kleinschalige gebouwde horecavoorziening te realiseren. Uit de ruimtegebruikskaart volgt dat met betrekking tot de aansluiting van de Bovenweg en de hoofdweg is voorzien in een rotonde met bijbehorende voorzieningen. Het is niet gewenst dat deze horecavoorziening wordt gerealiseerd op de gronden waar deze rotonde met bijbehorende voorzieningen is voorzien. Op de ruimtegebruikskaart kan het uitgeefbaar gebied voor deze horecafunctie flexibel worden gepositioneerd binnen de zone horeca. De openbare ruimte is op de ruimtegebruikskaart onderscheiden naar de volgende hoofdfuncties: a. Hoofdfunctie ‘openbare ruimte-hoofdstructuur’. Hierbinnen worden de volgende functies onderscheiden: groen-hoofdstructuur, groen-waterretentie, water(berging), bovenweg, hoofdweg, parkeerterrein, fietspad.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 47 van 95

Hoofdfunctie ‘openbare ruimte-ontwikkelveld’. Hierbinnen worden de volgende functies onderscheiden: groen-ontwikkelveld, woonstraat, parkeerkoffer en fietspad.

De openbare ruimte dient te worden aangelegd overeenkomstig de voor de onderscheiden functies aangewezen gronden (artikel 3.3). Daaronder wordt onder meer verstaan dat de aanleg van voetpaden en trottoirs kan plaatsvinden binnen de gronden die zijn aangeduid met de functies groen-hoofdstructuur, groenwaterretentie, water(berging), bovenweg, hoofdweg, parkeerterrein, fietspad, groen-ontwikkelveld, woonstraat en parkeerkoffer. 4.4. Toelichting bij artikel 4 Eisen voor werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder b Wro kan een exploitatieplan eisen bevatten voor de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. De inrichting van de openbare ruimte kan worden onderscheiden naar het bouwrijp en het woonrijp maken van de openbare ruimte. Dergelijke eisen kunnen betrekking hebben op de gewenste kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden. In artikel 4 van de regels is vastgelegd dat wat betreft het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte, voldaan dient te worden aan de eisen zoals die zijn opgenomen in de als bijlage 23 bij dit exploitatieplan opgenomen kwaliteitsomschrijving.

De kwaliteitsomschrijving bestaat uit de volgende onderdelen: a. programma van eisen woningbouwlocatie ’t Hul Noord februari 2024; b. aanvullende eisen bouwrijp maken openbare ruimte. De beschikbaarheid van deze kwaliteitseisen is allereerst van belang voor de toepassing van de in artikel 2.1 opgenomen koppelingsregeling. In deze koppelingsregeling is de voorwaarde opgenomen dat de aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm én het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een bouwperceel voltooid dient te zijn. Voor de toetsing van deze norm is vereist dat duidelijk is welke (kwaliteits)eisen gesteld worden aan de aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm en aan de verschillende onderdelen van het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een bouwperceel. Verder zijn de kwaliteitseisen van belang voor de toetsing van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en het woonrijp maken van de openbare ruimte. Voorts is de beschikbaarheid van de kwaliteitsomschrijving van belang voor de toepassing van de ruimtegebruiksregeling voor de indeling van de openbare ruimte als opgenomen in artikel 3.3. Daarin is vastgelegd dat de openbare ruimte, onderverdeeld naar de daarbinnen onderscheiden functies, dient te worden aangelegd binnen de op de ruimtegebruikskaart voor deze functies aangeduide gronden.

Wat betreft de wijze van uitvoering is in artikel 5 vastgelegd dat voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte achtereenvolgens een inrichtingsplan en bestek dienen te worden opgemaakt, die de instemming behoeven van burgemeester en wethouders. In het inrichtingsplan vindt uitwerking plaats van de eisen als opgenomen

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 48 van 95

in de kwaliteitsomschrijving. In het bestek vindt een uitwerking plaats van het inrichtingsplan waarmee eerder door burgemeester en wethouders is ingestemd. Wat betreft de eisen die gesteld worden aan het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en de inrichting van de openbare ruimte, geldt dat niet alleen moet worden voldaan aan de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving, maar ook aan de eisen die zijn opgenomen in de ter uitwerking van de kwaliteitsomschrijving op te maken inrichtingsplannen en bestekken waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd. 4.5.

Toelichting bij artikel 5 Inrichtingsplannen en bestekken

Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder c Wro kan een exploitatieplan regels bevatten over het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. In de artikelen 5 tot en met 7 zijn deze uitvoeringsregels, wat betreft de inrichting van de openbare ruimte, uitgewerkt naar de onderdelen: • inrichtingsplannen en bestekken (artikel 5) • aanbesteding (artikel 6) • inspecties (artikel 7) Voorzien is in de regeling dat voorafgaand aan de uitvoering van de werken voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte, achtereenvolgens steeds een inrichtingsplan en een bestek worden opgesteld, die de instemming van het gemeentebestuur behoeven. Een inrichtingsplan dient te voldoen aan de kwaliteitsomschrijving (bijlage 23). Een inrichtingsplan behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Met deze instemmingsvereiste wordt bereikt dat voordat met de werken en werkzaamheden wordt aangevangen, een eerste toetsing plaatsvindt van de kwaliteitsborging die in het exploitatieplan is opgenomen. Voor de omvang van een inrichtingsplan is een eis over het vereiste schaalniveau opgenomen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar de volgende onderdelen van werken/werkzaamheden: a.

de werken/werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied; b. de werken/werkzaamheden betreffende de aanleg van de Bovenweg; c. de werken/werkzaamheden betreffende de aanleg van de hoofdweg; d. de werken/werkzaamheden betreffende de openbare ruimte-hoofdstructuur, uitgezonderd de onderdelen b en c; e. de werken/werkzaamheden behorende tot de openbare ruimte-ontwikkelveld. De instemming met een inrichtingsplan wordt geweigerd, indien het inrichtingsplan in strijd is met de kwaliteitsomschrijving (artikel 5.1) en/of niet voldoet aan het gestelde schaalniveau. Nadat een inrichtingsplan is opgesteld dat de instemming van burgemeester en wethouders heeft verkregen, dient, voordat met de uitvoering van de werken voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte respectievelijk het woonrijp maken van de openbare ruimte wordt gestart, een bestek te worden opgesteld. Een bestek dient te voldoen aan de kwaliteitsomschrijving én aan het inrichtingsplan voor het betreffende werk of gebied waarmee eerder door burgemeester en wethouders is ingestemd. Een bestek behoeft de instemming van burgemeester en wethouders. Met deze instemmings-

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 49 van 95

vereiste wordt bereikt dat voordat met de werken en werkzaamheden wordt aangevangen, een verdere uitwerking van de toetsing plaatsvindt van de kwaliteitsborging die in het exploitatieplan is opgenomen. Voor de omvang van een bestek is eveneens een eis over het vereiste schaalniveau opgenomen. Daarbij is onderscheid gemaakt naar de volgende onderdelen van werken/werkzaamheden: a. de werken/werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied; b. de werken/werkzaamheden betreffende de aanleg van de Bovenweg; c. de werken/werkzaamheden betreffende de aanleg van de hoofdweg; d. de werken/werkzaamheden betreffende de openbare ruimte-hoofdstructuur, uitgezonderd de onderdelen b en c; e. de werken/werkzaamheden behorende tot de openbare ruimte-ontwikkelveld. De instemming met een bestek wordt geweigerd, indien het bestek in strijd is met de kwaliteitsomschrijving en/of het inrichtingsplan waarmee eerder is ingestemd, en/of niet voldoet aan het gestelde schaalniveau (artikel 5.2). In dat kader is een verbodsbepaling opgenomen, inhoudende dat niet eerder met de werken/werkzaamheden mag worden gestart dan nadat het betreffende inrichtingsplan en bestek de instemming hebben verkregen van burgemeester en wethouders (artikel 5.3). 4.6.

Toelichting bij artikel 6 Aanbesteding

Op grond van Europees en nationaal recht en, in het verlengde daarvan, op grond van het gemeentelijke beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstelligen waar het gaat om leveringen, diensten en werken, die verband houden met de onderdelen die behoren tot de hoofdgroep ‘inrichting van de openbare ruimte’ voor zover gelegen binnen het exploitatieplangebied. De wettelijke basis voor het opnemen van regels hierover wordt gevonden in artikel 6.2.9 Bro. Op de aanbesteding van werken en werkzaamheden binnen het exploitatieplangebied betreffende de inrichting van de openbare ruimte en daarmee samenhangende diensten en leveringen zijn primair de Europese en nationale regels over aanbestedingen van overheidsopdrachten van toepassing. Voor zover deze regels niet van toepassing zijn op de in de vorige volzin bedoelde werken en werkzaamheden, is het aanbestedingskader van toepassing. Het aanbestedingskader geldt als het door de gemeente Nunspeet vastgestelde normenkader zoals dat is opgenomen in bijlage 24 van het exploitatieplan. Voor de waarborging van de handhaving van de aanbestedingsregels is bepaald dat steeds, voor de start van werken/werkzaamheden, diensten en leveringen voor de inrichting van de openbare ruimte, een aanbestedingsprotocol ter instemming aan burgemeester en wethouders dient te worden voorgelegd.

In het aanbestedingsprotocol dient voor het voorgenomen werk, levering en/of dienst te worden vastgelegd welke aanbestedingsvorm zal worden gehanteerd. De instemming met het aanbestedingsprotocol wordt geweigerd, indien dit in strijd is met het bepaalde in artikel 6.1 (artikel 6.2). Indien en nadat de instemming aan een aanbestedingsprotocol is verleend, dient vervolgens een aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot gunning ter instemming aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd (artikel 6.4). De instemming wordt geweigerd, indien de doorlopen aanbestedingsprocedure en/of het voorgenomen besluit tot gunning in strijd is/zijn met het betreffende aanbestedingsprotocol waarmee tevoren door burgemeester en wethouders is ingestemd.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 50 van 95

Voorzien is in een verbodsbepaling, inhoudende dat niet eerder met de werken, werkzaamheden, leveringen en diensten mag worden begonnen dan nadat het aanbestedingsverslag met het voorgenomen besluit tot gunning de instemming van burgemeester en wethouders heeft verkregen (artikel 6.5). 4.7.

Toelichting bij artikel 7 Eindinspecties en tussentijdse inspecties

In het geval particuliere exploitanten zelf en op eigen terrein voorzieningen (als onderdeel van de toekomstige openbare ruimte) aanleggen en/of overgaan tot het uitvoeren van het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, zal dit moeten voldoen aan de eisen die in dit exploitatieplan daaraan zijn gesteld. Om dit vast te kunnen stellen, is het noodzakelijk dat de regels voorzien in het kunnen houden van tussentijdse en eindinspecties ter zake de voortgang en voltooiing van de werken/werkzaamheden voor deze voorzieningen. Dat belang is temeer aanwezig, indien het gaat om ondergrondse werken/werkzaamheden. Controle en inspectie is nodig om na te gaan of, wat betreft de voorzieningen die onderdeel vormen van de openbare ruimte, deze uiteindelijk door de gemeente in eigendom en beheer kunnen worden overgenomen. Controle en inspectie van het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied is nodig omdat in de kwaliteitsomschrijving eisen zijn opgenomen voor het ophogen van het gebied. Voor het kunnen doen van inspecties is vereist dat de personen die met de inspecties zijn belast, steeds vrije toegang hebben tot het exploitatieplangebied (artikel 7.3). 4.8.

Toelichting bij artikel 8 Regels met betrekking tot de uitwerking van de regels over de uitvoerbaarheid Ingevolge artikel 3.1 lid 1 Wro kan een bestemmingsplan regels bevatten over de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen, met dien verstande dat deze regels over woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking kunnen hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied. Uit artikel 3.1.2 Bro volgt dat het bij deze regels gaat om de aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, woningen onder particulier opdrachtgeverschap en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. De definities van deze vier genoemde woningbouwcategorieën zijn vastgelegd in artikel 1.1.1 lid 1 Bro. Voor de woningbouwcategorie sociale koopwoningen geldt ingevolge artikel 1.1.1 lid 1 sub e Bro een maximale koopsom vrij op naam van € 200.000. Ingevolge artikel 7ad Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet geldt, voor de daartoe aangewezen experimentgemeenten, in afwijking van het Bro, als genoemde maximumkoopsom de kostengrens zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie. Aan de gemeente is deze experimentstatus toegekend (Stcrt. 2023, 24504). Ingevolge artikel 7ad Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet kan de gemeenteraad, na regionale afstemming, een lagere koopprijs vaststellen dan de hiervoor genoemde maximumgrens.

Door de gemeenteraad is van de bevoegdheid tot het lager vaststellen van de maximumgrens voor sociale koopwoningen gebruikgemaakt, dit middels de vaststelling van de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023 (raadsbesluit van 21 december 2023). Ingevolge de genoemde verordening wordt onderscheid gemaakt naar drie categorieën sociale koopwoningen: • sociale koopwoning laag: een sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam tot € 215.000; • sociale koopwoning midden: een sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam tot € 265.000; • sociale koopwoning hoog: een sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam tot € 355.000.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 51 van 95

Artikel 8.1 In artikel 7.2.4 van de regels van het bestemmingsplan is een percentageregeling voor de genoemde woningbouwcategorieën opgenomen. Ingevolge artikel 6.2.10 onder a Bro is de percentageregeling voor de genoemde woningcategorieën uitgewerkt in het exploitatieplan. Op de kaart woningbouwcategorieën (bijlage 6) is het aantal en de situering van de bouwpercelen voor de onderscheiden woningcategorieën in de verschillende ontwikkelvelden vermeld. De kaart woningbouwcategorieën heeft een bindende werking. In het bestemmingsplan is een plancapaciteit opgenomen van maximaal 750 nieuw te bouwen woningen (inclusief appartementen). In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de inhoud van de percentageregeling in het bestemmingsplan en de wijze van uitwerking in het exploitatieplan. Woningbouwcategorie

Percentageregel bestemmingsplan

Uitwerking-regeling in exploitatieplan Aantal woningen

In % van totaal aantal nieuwbouwwoningen

Sociale huurwoningen

≥ 30%

228

30,4%

Sociale koopwoningen laag

≥ 5%

5,1%

Sociale koopwoningen midden

≥ 6%

6,5%

Sociale koopwoningen hoog

≥ 18%

137

18,3%

Geliberaliseerde woningen voor middenhuur

≥ 9%

9,6%

Particulier opdrachtgeverschap

≥ 15%

113

15,1%

Overige woningbouwcategorieën

175

23,3%

De situering van de te realiseren woningbouwcategorieën is per ontwikkelveld bindend vastgelegd op de kaart woningbouwcategorieën. Ingevolge artikel 8.1 mogen de daartoe aangewezen gronden uitsluitend worden gebruikt voor de bouw van de op de kaart woningbouwcategorieën bedoelde woningen in de aangewezen woningbouwcategorie. Over de instandhouding van het gebruik voor de te bouwen sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog en geliberaliseerde woningen voor middenhuur zijn regels vastgelegd in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023. Artikel 8.2 tot en met 8.7 Vanuit de situering van de aangewezen woningbouwcategorieën op de kaart woningbouwcategorieën in de daartoe aangewezen ontwikkelvelden geldt dat op de daartoe aangewezen gronden uitsluitend sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog, woningen onder particulier opdrachtgeverschap dan wel geliberaliseerde woningen voor middenhuur mogen worden gebouwd. De aanduidingen op de kaart woningbouwcategorieën geven daarbij voorts per aangewezen grondstuk het aantal woningen in de betreffende categorie aan. Ook de aanwijzing van deze aantallen heeft een bindend karakter.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 52 van 95

Artikel 8.8 Voor de categorie particulier opdrachtgeverschap geldt dat deze deels tevens betrekking heeft op de categorie sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden en sociale koopwoningen hoog (zie artikel 8.8). Dit betreft het uitgeefbaar gebied dat op de kaart woningbouwcategorieën is aangeduid met ‘gronden sociale koopwoningen laag’, ‘gronden sociale koopwoningen midden’ of ‘gronden sociale koopwoningen hoog’ en tevens is aangeduid als ‘gronden particulier opdrachtgeverschap’. Waar sprake is van uitgeefbaar gebied waarvoor de combinatie geldt van ‘gronden particulier opdrachtgeverschap’ met een van de (sub)categorieën voor de gronden sociale koopwoningen, is op deze kaart dan zowel het aantal te bouwen woningen in particulier opdrachtgeverschap als het aantal te bouwen sociale koopwoningen laag, midden of hoog vermeld. Indien bijvoorbeeld een aanduiding is opgenomen van 2 bouwpercelen particulier opdrachtgeverschap met de vermelding van 2 sociale koopwoningen laag, betekent dit dat in totaal op deze aangeduide bouwpercelen 2 sociale koopwoningen laag onder particulier opdrachtgeverschap mogen worden gerealiseerd. 4.9.

Toelichting bij artikel 9 Prijsvorming bouwpercelen particulier opdrachtgeverschap

Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder d Wro juncto artikel 6.2.10 onder d Bro kan een exploitatieplan regels bevatten over de prijsvorming van bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap. In artikel 6.2.10 aanhef en onder d Bro is het volgende opgenomen: De in artikel 6.13, tweede lid onder van de wet bedoelde regels kunnen mede betrekking hebben op: (…) d.

De prijsvorming van kavels voor particulier opdrachtgeverschap, waarbij voor kavels in de vrije sector wordt uitgegaan van een door een onafhankelijk taxateur vastgestelde prijs die is aanvaard door de gemeente en de verkoper, of van een veiling onder toezicht van een notaris;

Voor de doelstelling van de wetgever bij de hier omschreven wettelijke grondslag voor het kunnen opnemen van regels in een exploitatieplan over de prijsvorming van bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap wordt verwezen naar de navolgende toelichting op het Bro: “Voor een adequate realisatie van de vrije kavels is een regeling van de prijsvorming van kavels nodig, waarbij voor kavels in de vrije sector gekozen kan worden voor een op basis van een onafhankelijke taxatie vastgestelde prijs, die door de verkoper is aanvaard of voor een veiling onder toezicht van een notaris. Op die manier wordt verzekerd dat de verkoper een marktprijs ontvangt voor zijn kavel.” (Stb. 2008, 145, blz. 81)

In artikel 7.2.4 van de regels van het bestemmingsplan is bepaald dat ten minste 15% van het aantal te bouwen woningen in particulier opdrachtgeverschap dient te worden ontwikkeld. De definitie van particulier opdrachtgeverschap is opgenomen in artikel 1.1.1 lid 1 onder f Bro en luidt als volgt: "particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economisch eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning”

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 53 van 95

Ingevolge artikel 6.2.10 sub a Bro is in het exploitatieplan de percentageregeling voor onder meer particulier opdrachtgeverschap uitgewerkt, door het opnemen van regels over de aantallen en situering van de bouwpercelen die zijn aangewezen voor particulier opdrachtgeverschap. Dit is vastgelegd in artikel 8 van de regels van het exploitatieplan. De aantallen en situering van deze bouwpercelen is daarbij aangewezen op bijlage 6 kaart woningbouwcategorieën. Uit de in artikel 8 opgenomen regeling voor de aantallen en situering van de bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap volgt, dat voor een gedeelte van de daarbij aangewezen ‘gronden particulier opdrachtgeverschap’ tevens geldt dat deze gronden zijn aangewezen voor de realisatie van sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden en/of sociale koopwoningen hoog. Zoals uit artikel 6.2.10 sub d Bro volgt is de werking van de prijsvormingsregeling voor bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap beperkt tot de bouwpercelen in de vrije sector. Dit betekent dat de in artikel 9 opgenomen regels niet gelden voor de op de kaart woningbouwcategorieën aangewezen ‘gronden particulier opdrachtgeverschap’ voor zover die mede zijn aangewezen als ‘gronden sociale koopwoningen laag’, ‘gronden sociale koopwoningen midden’ en/of ‘gronden sociale koopwoningen hoog’.

Voorts is de toepassing van de regeling over de prijsvorming van bouwpercelen beperkt tot het moment waarop de omgevingsvergunning voor het bouwen van een in particulier opdrachtgeverschap te realiseren woning is verleend. In de opgenomen regeling voor de prijsvorming is voorzien in een keuzeregeling voor de verkopende eigenaar om voor de wijze van prijsvorming van de verkoopprijs te opteren voor: a. een maximumverkoopprijs, die voortvloeit uit een taxatie uitgebracht door een onafhankelijk taxateur, waarbij de uitkomst van die taxatie door zowel de eigenaar als de gemeente is aanvaard, dan wel b. een veiling onder toezicht van een notaris. De regeling kan als volgt worden toegelicht: • Het initiatief tot het starten van een verkoopprocedure ligt bij de eigenaar/verkoper van het bouwperceel. In artikel 9.1 sub a is erin voorzien dat een eigenaar melding dient te doen aan burgemeester en wethouders van het voornemen tot verkoop van een po-bouwperceel. Gelijktijdig dient daarbij door de eigenaar aan burgemeester en wethouders te worden verzocht tot het opstellen van een taxatie van de verkoopprijs voor het in de verkoop te betrekken bouwperceel. Uit de wettelijke definitie van particulier opdrachtgeverschap volgt dat het steeds gaat over een door een koper van een bouwperceel te realiseren ‘eigen woning’.

Dit brengt met zich mee dat de melding en het verzoek tot taxatie steeds betrekking heeft op een individueel bouwperceel. • Na ontvangst van de melding en het taxatieverzoek wordt door burgemeester en wethouders opdracht verstrekt aan een onafhankelijk taxateur tot het uitvoeren van een taxatie over de verkoopprijs van het bouwperceel. De kosten van de taxatie komen voor rekening van de eigenaar/verkoper van het bouwperceel. Van de verstrekte taxatieopdracht wordt een afschrift toegezonden aan de eigenaar/verkoper (zie artikel 9 sub b). • Door de onafhankelijk taxateur wordt een afschrift van het taxatierapport toegezonden aan de eigenaar/ verkoper en aan burgemeester en wethouders (zie artikel 9 sub c). • Uit de wettelijke regeling volgt dat indien gebruik wordt gemaakt van de taxatiemethode, de uitkomst van de taxatie dient te zijn aanvaard door zowel de eigenaar/verkoper als de gemeente. In de regeling is erin voorzien dat het eerst aan de eigenaar/verkoper is om aan te geven of met de uitkomst van de taxatie wordt ingestemd (zie artikel 9 sub d).

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

•

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 54 van 95

Indien door de eigenaar/verkoper wordt aangegeven dat met de uitkomst van de taxatie wordt ingestemd, dienen burgemeester en wethouders aan te geven of zij kunnen instemmen met de uitkomst van de taxatie. Daarbij kunnen zich twee situaties voordoen: 1. Indien ook door burgemeester en wethouders met de uitkomst van de taxatie wordt ingestemd, mag het bouwperceel uitsluitend door de eigenaar/verkoper ter verkoop worden aangeboden tegen een vraagprijs van ten hoogste de uitkomst van het taxatierapport (zie artikel 9 sub e). In dat geval gaat de regeling verder met het bepaalde onder: - sub j, de aanbieding en de situatie van een eventuele vruchteloze aanbieding; - sub m, het informeren van burgemeester en wethouders in geval van verkoop van het bouwperceel. 2. Indien door burgemeester en wethouders niet met de uitkomst van de taxatie wordt ingestemd, dient de verkoop plaats te vinden via een veiling (zie artikel 9 sub i). Indien door de eigenaar/verkoper wordt aangeven niet met de uitkomst van de taxatie te kunnen instemmen, dan heeft de eigenaar/verkoper de keuze om: 1.

gemotiveerd aan burgemeester en wethouders aan te geven wat de redenen zijn van het niet aanvaarden van de taxatie-uitkomst, dit onder het overleggen van een door de eigenaar/verkoper aanvaard tegentaxatietrapport, opgesteld door en voor rekening van de eigenaar/verkoper aangestelde onafhankelijk taxateur, dan wel 2. aan te geven of de eigenaar/verkoper gebruik wil maken van de in de regeling opgenomen veilingprocedure, dan wel 3. aan te geven af te willen zien van het starten van een verkoopprocedure voor het bouwperceel. Zie artikel 9 sub f. In het geval de eigenaar/verkoper aangeeft de uitkomst van de taxatie niet te aanvaarden en een door hem/haar aanvaarde tegentaxatie inbrengt (zie hiervoor keuzeoptie 1), dan dient door burgemeester en wethouders te worden aangeven of met de uitkomst van deze tegentaxatie wordt ingestemd. Hiervan wordt mededeling gedaan aan de eigenaar/verkoper (zie artikel 9 sub g). Daarbij kunnen twee situaties ontstaan: 1. Burgemeester en wethouders geven aan in te kunnen stemmen met de uitkomst van de tegentaxatie. In dat geval mag het bouwperceel uitsluitend door de eigenaar/verkoper ter verkoop worden aangeboden tegen een vraagprijs van ten hoogste de uitkomst van het tegentaxatierapport (zie artikel 9 sub h).

In dat geval gaat de regeling verder met het bepaalde onder: - sub j, de aanbieding en de situatie van een eventuele vruchteloze aanbieding; - sub m, het informeren van burgemeester en wethouders in geval van verkoop van het bouwperceel. 2. Burgemeester en wethouders geven aan niet in te kunnen stemmen met de uitkomst van de tegentaxatie. In dat geval dient de verkoop plaats te vinden via een veiling (zie artikel 9 sub i). In artikel 9 sub j is voorzien in regels voor de verkoopprocedure, ingeval door de gemeente en de eigenaar/verkoper is ingestemd met de uitkomst van de taxatie respectievelijk van de tegentaxatie. Daarbij is voorzien in een procedureregeling waarbij, ondanks voldoende inspanningen van de eigenaar/verkoper, binnen een gestelde periode van 26 weken geen verkoop van het bouwperceel tot stand komt. In dat geval dient, indien de eigenaar/verkoper opnieuw tot verkoop wenst over te gaan, de taxatieprocedure onder artikel 9 sub a tot en met i opnieuw te worden toegepast, tenzij de eigenaar/ verkoper aangeeft gebruik te willen maken van de regeling van verkoop via een veiling. In artikel 9 sub k is voorzien in de situaties waarop de verkoop dient plaats te vinden via een openbare veiling, onder toezicht van een notaris, waarbij de veiling plaatsvindt bij opbod. De veilingprocedure is aan de orde als:

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 55 van 95

• •

•

de eigenaar/verkoper niet met de uitkomst van de taxatie onder c instemt en aangeeft gebruik te willen maken van de verkoop via een veiling (zie artikel 9 sub k onder 1); 2. door de eigenaar/verkoper de uitkomst van de taxatie onder c wordt aanvaard en door burgemeester en wethouders, ingevolge het bepaalde onder e, wordt aangegeven niet met de uitkomst van deze taxatie te kunnen instemmen en waarbij de eigenaar heeft aangegeven het voornemen tot verkoop van het bouwperceel te handhaven (zie artikel 9 sub k onder 2); 3. door burgemeester en wethouders niet wordt ingestemd met de uitkomsten van de uitgebrachte tegentaxatie en waarbij de eigenaar heeft aangegeven het voornemen tot verkoop van het bouwperceel te handhaven (zie artikel 9 sub k onder 3); 4. de eigenaar/verkoop ingevolge het bepaalde in artikel 9 sub j dit aangeeft (zie artikel 9 sub k onder 4). In artikel 9 sub l is de regeling van verkoop via een veiling nader uitgewerkt. Er is sprake van een openbare veiling onder toezicht van een notaris. In artikel 9 sub m is bepaald dat nadat de verkoop van een bouwperceel heeft plaatsgevonden, hiervan door de eigenaar/verkoper mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders via overlegging van een afschrift van de koopovereenkomst.

Inzage in de koopovereenkomst is vereist om na te kunnen gaan of de koper voldoet aan de eis van particulier opdrachtgeverschap en of op een juiste wijze uitvoering is gegeven aan de prijsvormingsregeling. In artikel 9 sub n is aangegeven dat indien de gemeente geldt als eigenaresse/verkoper van een bouwperceel, het bepaalde onder a tot en met m niet van toepassing is, met dien verstande dat de verkoop van het bouwperceel in dat geval dient plaats te vinden tegen een verkoopprijs van ten hoogste de uitkomst van een door een onafhankelijk taxateur vastgestelde verkoopprijs.

4.10.

Toelichting bij artikel 10 Verbodsbepaling

Zonder verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het exploitatieplan, zou men zich niet behoeven te houden aan de regels van het exploitatieplan en zou de gemeente geen instrumenten hebben voor handhaving. Er is voor regels die gesteld zijn krachtens de Wro, zoals het exploitatieplan, een algemeen gebruiksverbod opgenomen (artikel 7.2 onder b Wro). De toepassing van artikel 7.2 onder b Wro brengt mee dat een gebruiksverbod alleen rechtskracht heeft, indien tevens is bepaald dat een overtreding van het gebruiksverbod een strafbaar feit is. Om die reden is het van belang dit in het exploitatieplan vast te leggen. 4.11. Toelichting bij artikel 11 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in dit exploitatieplan opgenomen regels Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder e Wro kan een exploitatieplan regels bevatten met inachtneming waarvan bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan. Dit afwijken gebeurt niet in de vorm van een ontheffing of iets dergelijks, maar in de vorm van een omgevingsvergunning in de zin van de Wabo.

Zo is in artikel 2.12 lid 1 onder b Wabo bepaald dat, voor zover de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd is met een exploitatieplan, de vergunning slechts kan worden verleend (onder meer) met toepassing van de in dat exploitatieplan opgenomen afwijkingsregels. Het opnemen van afwijkingsregels komt de flexibiliteit ten goede.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 56 van 95

Vastgelegd is dat bij vergunning kan worden afgeweken van de regels van het exploitatieplan, indien de voorgenomen afwijking past in een ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag ter visie gelegd ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan (artikel 11.1). Een tweede afwijkingsregeling is opgenomen om geringe afwijkingen (tot 3 meter) ten opzichte van de in de ruimtegebruikskaart opgenomen situeringen van voorzieningen, openbare ruimte (en de daarbinnen onderscheiden gronden voor de functies groen-hoofdstructuur, groen-waterretentie, water(berging), bovenweg, hoofdweg, parkeerterrein, fietspad, groen-ontwikkelveld, woonstraat en parkeerkoffer), uitgeefbaar gebied alsmede van de zone horeca als gevolg van inmeting of uit andere feitelijke oorzaken mogelijk te maken, en mits voor het overige wordt voldaan aan de regels van het exploitatieplan en aan (de regels van) het bestemmingsplan (artikel 11.2). Een derde afwijkingsregel is opgenomen om te bewerkstelligen dat een op de ruimtegebruikskaart vastgelegde indeling naar uitgeefbaar gebied en openbare ruimte-ontwikkelveld (en de daarbinnen onderscheiden gronden voor de functies groen-ontwikkelveld, woonstraat en parkeerkoffer) mag worden gewijzigd.

De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien wordt voldaan aan de eisen die zijn opgenomen in het toetsingskader wijziging ruimtegebruik ontwikkelveld, zoals dat is opgenomen in bijlage 25 (artikel 11.3). Een vierde afwijkingsregel is opgenomen om te bewerkstelligen dat een op de kaart woningbouwcategorieën vastgelegde situering van de aanduidingen voor de gronden voor respectievelijk sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap binnen het betreffende ontwikkelveld geheel of gedeeltelijk kan worden verschoven (zie artikel 11.4). Hierbij gelden de volgende cumulatieve voorwaarden: a. Het aantal woningen in de betreffende woningbouwcategorie dat is vastgelegd op de kaart woningbouwcategorieën voor het ontwikkelveld waarbinnen de verschuiving plaatsvindt, mag niet worden gewijzigd, en b. de verschuiving van de situering dient plaats te vinden binnen het uitgeefbaar gebied van het betreffende ontwikkelveld waarbinnen de verschuiving plaatsvindt, en c. de verschuiving draagt bij aan een doelmatige verkaveling van het betreffende ontwikkelveld, en d. voor het overige wordt voldaan aan de regels van het exploitatieplan alsmede aan (de regels van) het bestemmingsplan.

De afwijkingsregelingen genoemd in lid 3 en 4 kunnen gecombineerd worden toegepast. Met de invoering van de Ow wordt het exploitatieplan, nadat het in werking is getreden, onderdeel van het (tijdelijke) omgevingsplan gemeente Nunspeet. De in artikel 11 opgenomen regeling waarbij met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van regels van het exploitatieplan, geldt vanaf dat moment als een verbod die activiteit zonder omgevingsvergunning te verrichten (zie artikel 22.280 Bruidsschat omgevingsplan). 4.12.

Toelichting bij artikel 12 Slotbepalingen

Opgenomen is de citeertitel van de regels van het exploitatieplan.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

DE EXPLOITATIEOPZET

5.1.

Inleiding

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 57 van 95

In dit hoofdstuk is de exploitatieopzet opgenomen. Tevens bevat dit hoofdstuk de toelichting op de exploitatieopzet. Verder hebben een aantal bijlagen een toelichtende functie bij de exploitatieopzet (zie paragraaf 2.2). De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning voor het bouwen. In de exploitatieopzet worden de verhaalbare kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de exploitatiebijdrage berekend, die in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning of posterieure overeenkomst. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: • een raming van de inbrengwaarde van de gronden; • een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie; • een raming van de opbrengsten van de exploitatie; • een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; • voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; • de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Om tot een berekening van de exploitatiebijdrage per eigendom te komen, worden in dit hoofdstuk stapsgewijs de onderdelen van de exploitatieopzet toegelicht.

Achtereenvolgens wordt ingegaan op: • de rekentechnische uitgangspunten (paragraaf 5.2); • het ruimtegebruik en de eigendomssituatie (paragraaf 5.3); • het programma (paragraaf 5.4); • de verhaalbare kosten van de grondexploitatie (paragraaf 5.5); • de opbrengsten (paragraaf 5.6); • de vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten (paragraaf 5.7); • de exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar (paragraaf 5.8); • de omschrijving van de wijze waarop het tekort in de exploitatieopzet wordt gedekt (paragraaf 5.9); • het percentage van reeds gerealiseerde kosten (paragraaf 5.10); • de wijze van kostenverhaal (paragraaf 5.11). 5.2.

Rekentechnische uitgangspunten

In de exploitatieopzet van het exploitatieplan worden de onderstaande rekentechnische uitgangspunten gehanteerd:

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 58 van 95

Rekentechnische uitgangspunten prijspeildatum

1 januari 2024

startdatum exploitatieopzet

1 januari 2024

einddatum exploitatieopzet

31 dec. 2036

rente (debet)

1,18%

rente (credit)

1,18%

rente disconteringsvoet

1,18%

kostenstijging 2024

3,00%

kostenstijging vanaf 2025

2,00%

opbrengstenstijging uitgiftecategorie 'sociale huur' vanaf 2024 tm 2026

0,00%

opbrengstenstijging uitgiftecategorie 'sociale huur' vanaf 2027

2,00%

opbrengstenstijging overige uitgiftecategorieën 2024

1,50%

opbrengstenstijging overige uitgiftecategorieën vanaf 2025

2,00%

fasering in jaar:

1 juli

• • • • •

•

De prijspeildatum van alle ramingen is 1 januari 2024. De startdatum van de exploitatieopzet is 1 januari 2024. De verwachte einddatum van de exploitatieopzet is 31 december 2036. Het totale tijdvak waarbinnen de exploitatie van gronden zal plaatsvinden, bedraagt 13 jaar. De rente- en disconteringsvoet is gesteld op 1,18% vanaf 1 januari 2024 voor zowel de kosten als de opbrengsten. De rente vloeit voort uit de gewijzigde regelgeving voor gemeenten zoals opgenomen in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV), welke wijzigingen zijn ingegaan per 1 januari 2016. Ingevolge de door de commissie BBV in december 2023 vastgestelde notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2023) zijn voor provincies en gemeenten de te hanteren regels over de methodiek van de renteberekening bij grondexploitaties gewijzigd. De vanaf 2024 geldende richtlijnen hebben tot gevolg dat, ter uitvoering van de in een exploitatieplan te hanteren fictie inhoudende dat de gemeente geldt als enige grondexploitant (artikel 6.13 lid 4 Wro), in het voorliggende exploitatieplan wordt uitgegaan van een rente- en disconteringsvoet vanaf 1,18% per jaar voor zowel de kosten als de opbrengsten. De kostenstijging voor het jaar 2024 bedraagt 3,0%. Vanaf 2025 wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse kostenstijging van 2,0% per jaar.

Dit conform de door de gemeenteraad vastgestelde parameters (zie bijlage 11.3). Ten aanzien van de opbrengstenstijging voor de (fictieve gemeentelijke) gronduitgifte wordt in de exploitatieopzet onderscheid gemaakt in de opbrengstenstijging die geldt voor de uitgiftecategorieën die vallen onder de ‘sociale huur’ en alle resterende ‘overige uitgiftecategorieën’. Voor de uitgiftecategorieën die vallen onder de ‘sociale huur’, wordt in de exploitatieopzet rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse opbrengstenstijging voor de gronduitgiften van 0,0% per jaar. Dit vanaf 1 januari 2024 tot en met 2026. Vanaf 2027 wordt in de exploitatieopzet een jaarlijkse opbrengstijging aangehouden van 2,0%. De opbrengststijging voor alle resterende ‘overige uitgiftecategorieën' bedraagt 1,5% voor het jaar 2024. Vanaf 2025 wordt rekening gehouden met een gemiddelde jaarlijkse opbrengststijging van 2,0% per jaar. Dit conform de door de gemeenteraad vastgestelde parameters. Kosten en opbrengsten in enig kalenderjaar gefaseerd, worden gemaakt op 1 juli van dat jaar.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

•

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 59 van 95

Alle hierna opgenomen bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven.

5.3. 5.3.1.

Ruimtegebruik en eigendomssituatie Ruimtegebruik

Het exploitatieplangebied is circa 42,06 ha groot. De exploitatieplangrens is aangegeven op de kaart exploitatieplangebied. Deze is opgenomen als bijlage 1 bij het exploitatieplan. De indeling van het toekomstige ruimtegebruik is opgenomen op de ruimtegebruikskaart, die is opgenomen als bijlage 4 bij het exploitatieplan. In onderstaande tabel is het toekomstige ruimtegebruik weergegeven, onderverdeeld naar uitgeefbaar gebied, de hoofdfunctie openbare ruimte-hoofdstructuur en de hoofdfunctie openbare ruimte-ontwikkelveld. De hoofdfuncties openbare ruimte-hoofdstructuur en openbare ruimteontwikkelveld tezamen zijn in de tabel opgedeeld naar de onderdelen verharding, groen en water. Deze indeling is vervolgens gekoppeld aan de functies zoals opgenomen in de ruimtegebruikskaart. Openbare ruimte-hoofdstructuur Verharding • Bovenweg • hoofdweg • parkeerterrein • fietspad Groen • groen–hoofdstructuur • groen–waterretentie Water • water(berging) Openbare ruimte-ontwikkelveld Verharding • woonstraat • parkeerkoffer • fietspad Groen • groen–ontwikkelveld

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 60 van 95

Ruim tegebruik Exploitatieplangebied

420.552 m ²

100%

Uitgeefbaar

158.857 m²

38%

Verharding

117.407 m²

28%

Groen

135.594 m²

32%

Water

8.694 m²

2% 32%

38% Uitgeefbaar Verharding Groen

28%

Water

In bijlage 14 is het ruimtegebruik per eigendom inzichtelijk gemaakt. Bij de bepaling van de oppervlakten voor onder meer de indeling naar functies etc. is voor de toepassing in de exploitatieopzet uitgegaan van digitale inmeting. De hieruit ontstane resultaten kunnen, voor zover er sprake is van geheel binnen het exploitatieplangebied gelegen kadastrale percelen, marginaal afwijken van de kadastrale oppervlakten. 5.3.2.

Eigendomssituatie

In het exploitatieplangebied worden, uitgaande van de kadastrale situatie per 1 januari 2024, 26 eigendommen onderscheiden. Onder een eigendom wordt verstaan: • een kadastraal perceel, voor zover geen sprake is van aangrenzende kadastrale percelen in handen van eenzelfde eigenaar; • een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen in handen van eenzelfde eigenaar. In bijlage 14 ‘Overzicht ruimtegebruik per eigendom’ zijn de eigendommen genummerd en is de digitaal ingemeten oppervlakte per eigendom weergegeven.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 61 van 95

Overzicht ruim tegebruik per eigendom (in m ²) Eigendom

Totaal

Eigendom 1.1

13.287

Eigendom 1.2 Eigendom 1.3

uitgeefbaar

verharding

groen

w ater

7.729

5.448

110

14.022

1.306

160

12.556

3.918

2.270

585

1.063

Eigendom 1.4

26.229

7.542

8.339

7.491

2.857

Eigendom 1.5

14.341

9.054

2.838

1.955

494

Eigendom 1.6

42.121

59.956

7.365

3.307

3.066

16.362

12.551

4.778

7.191

4.746

6.427

1.612

9.211

6.863

3.124

537

18.860

7.582

5.191

6.087

Eigendom 8

29.306

8.249

4.695

13.298

3.064

Eigendom 9

Eigendom 10

1.233

608

625

Eigendom 12

15.511

8.481

5.223

1.807

Eigendom 13

10.068

4.074

3.871

2.123

Eigendom 14

4.766

2.389

1.352

1.025

Eigendom 15

Eigendom 16.1

248

173

Eigendom 16.2

675

302

371

Eigendom 17

Eigendom 2

169.858

Eigendom 3

13.738

Eigendom 4

33.709

Eigendom 5

19.976

Eigendom 6

19.735

Eigendom 7

Eigendom 11 VERVALLEN

67.781

1.491

983

508

Eigendom 18 VERVALLEN

Eigendom 19

360

226

134

Eigendom 19.2 VERVALLEN

Eigendom 19.3 VERVALLEN

Eigendom 20

246

164

Eigendom 21

2.726

Eigendom 22

6.078

420.552

158.857

Totalen

1.816

910

3.457

2.621

117.407

135.594

8.694

De nummering van de eigendommen correspondeert met de nummers op de eigendommenkaart zoals opgenomen in bijlage 3. Binnen de eigendomsnummering ziet het eerste getal op de nummering van de eigenaren. Het volggetal ziet op de nummering van niet-aangrenzende eigendommen van dezelfde eigenaar. De gemeente is in de tabel opgenomen als eigenaar 1 en heeft zes eigendommen (eigendom 1.1 tot en met 1.6). De overige grondeigendommen zijn in handen van 19 eigenaren. Waar sprake is van de vermelding “vervallen”, betekent dit dat het betreffende eigendom aanvankelijk met het betreffende eigenaren- en eigendomsnummer was opgenomen in het ontwerpexploitatieplan, maar dat die aanduiding bij de vaststelling van het exploitatieplan is vervallen.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 62 van 95

De digitaal ingemeten oppervlakten kunnen enigszins afwijken van de kadastrale oppervlakten. Als deze afwijkingen aan de orde zijn, zijn ze echter dusdanig marginaal dat ze geen invloed hebben op de hoogte van de exploitatiebijdrage. 5.4.

Programma

Binnen het exploitatieplangebied is ca. 15,88 ha aan te realiseren programma in uitgeefbaar gebied voorzien. Het programma is onderverdeeld in de volgende uitgiftecategorieën: • dure koop - hoek groot • dure koop - tweekapper groot • dure koop - tweekapper klein • dure koop - vrijstaand • middeldure huur - rij tussen midden • middeldure huur - appartementen i.c.m. sociale koop laag - appartementen i.c.m. buurtfunctie • sociale huur - bebo • sociale huur - rij tussen klein • sociale huur - rug aan rug • sociale koop hoog - hoek klein • sociale koop hoog - hoek midden • sociale koop hoog - rij tussen groot • sociale koop laag - rug aan rug • sociale koop laag en midden - bebo • sociale koop midden - rij tussen klein • sociale huur - appartementen i.c.m. buurtfunctie • maatschappelijk • horeca De indeling van deze uitgiftecategorieën in het uitgeefbaar gebied is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën, zoals die als bijlage 7 bij dit exploitatieplan is gevoegd. In onderstaande tabel is het productieprogramma per type uitgiftecategorie weergegeven. Vervolgens is het programma uitgezet in de tijd. Deze fasering is gekoppeld aan de beoogde ontwikkelingsperiode van de gronden binnen het uitgeefbaar gebied. Voor een nadere verdeling van de uitgiftefasering wordt voorts verwezen naar de kaart fasering gronduitgifte (bijlage 8).

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 63 van 95

Productieprogram m a uitgezet in de tijd (prognose) 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Dure koop - hoek groot

317

995

850

651

1.663

Dure koop - tw eekapper groot

1.030

2.108

2.945

1.867

2.945

Dure koop - tw eekapper klein

1.575

1.904

2.226

1.654

1.003

2.625

Dure koop - vrijstaand

2.248

4.765

3.536

1.019

2.709

Middeldure huur - rij tussen midden

680

595

Sociale huur - bebo

397

965

1.251

683

1.427

Sociale huur - rij tussen klein

332

795

1.708

Sociale huur - rug aan rug

714

Sociale koop hoog - hoek klein

1.096

1.747

1.106

456

1.308

Sociale koop hoog - hoek midden

513

467

Sociale koop hoog - rij tussen groot

437

1.066

1.284

656

1.219

Sociale koop laag - rug aan rug

235

Sociale koop laag en midden - bebo

392

234

Sociale koop midden - rij tussen klein

529

1.014

486

Middeldure huur - appartementen i.c.m. sociale koop laag - appartementen i.c.m. buurtfunctie

336

Sociale huur - appartementen i.c.m. buurtfunctie

288

Maatschappelijk

2.760

Horeca

TOTAAL

12.661

12.990

20.933

16.220

8.426

17.136

2031

2032

2033

2034

2035

2036

Dure koop - hoek groot

1.491

1.209

196

7.688

Dure koop - tw eekapper groot

1.078

3.308

3.245

1.015

21.586

Dure koop - tw eekapper klein

1.622

2.266

1.989

1.346

19.555

Dure koop - vrijstaand

1.690

3.191

5.356

3.856

34.475

Middeldure huur - rij tussen midden

747

1.600

854

7.877

Sociale huur - bebo

744

6.609

Sociale huur - rij tussen klein

913

1.484

1.712

1.141

10.685

Productieprogram m a uitgezet in de tijd (prognose)

(in m² uitgeefbaar) TOTAAL

Sociale huur - rug aan rug

447

3.482

Sociale koop hoog - hoek klein

852

1.786

2.287

1.354

14.442

Sociale koop hoog - hoek midden

661

1.463

803

6.669

Sociale koop hoog - rij tussen groot

564

135

6.632

Sociale koop laag - rug aan rug

324

1.678

Sociale koop laag en midden - bebo

234

1.485

Sociale koop midden - rij tussen klein

507

1.022

516

5.117

Middeldure huur - appartementen i.c.m. sociale koop laag - appartementen i.c.m. buurtfunctie

336

1.344

Sociale huur - appartementen i.c.m. buurtfunctie

288

1.152

Maatschappelijk

8.281

Horeca

100

TOTAAL

9.189

17.322

20.401

11.789

158.857

De looptijd voor de te verwachten uitgifte van gronden bedraagt naar verwachting 11 jaar, waarbij de start van de uitgifte is voorzien in 2025. 5.5.

De verhaalbare kosten van de grondexploitatie

De via het exploitatieplan te verhalen kostensoorten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5). Onderstaande tabel geeft een overzicht van alle verhaalbare kosten in het exploitatieplangebied. De bedragen zijn eerst nominaal weergegeven. Vervolgens is de netto contante waarde van het totaal aan verhaalbare kosten per 1 januari 2024 bepaald.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 64 van 95

Verhaalbare kosten Art. Bro

Om schrijving

Kosten

6.2.3 a)

w aarde van de gronden in het exploitatiegebied

€

10.852.154

6.2.3 b)

w aarde van de te slopen opstallen

€

11.485.175

6.2.3 c)

kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied

€

70.000

6.2.3 d)

kosten van sloop, verw ijdering en verplaatsing

€

200.801

6.2.3 a) +b) bijkomende schadeloosstelling

€

98.804

6.2.4 a)

kosten van het verrichten van onderzoek

€

128.535

6.2.4 b)

kosten van bodemsanering, het verrichten van grondw erken

€

6.2.4 c)

kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied

€

35.856.652

6.2.4 d)

kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen

€

6.2.4 e)

kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied

€

943.277

6.2.4 f)

kosten voor toekomstige grondexploitaties

€

6.2.4 g)

kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering

€

2.573.448

6.2.4 h)

kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen

€

173.119

6.2.4 i)

het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontw erpcompetities en prijsvragen

€

6.2.4 j)

apparaatskosten/ in opdracht van de gemeente te verrichten w erkzaamheden

€

2.431.003

6.2.4 k)

kosten tijdelijk beheer van de door of vanw ege de gemeente verw orven gronden

€

654.238

6.2.4 l)

kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de w et

€

768.000

6.2.4 m)

niet-terugvorderbare belastingen

€

6.2.4 n)

rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten

€

209

Totaal verhaalbare kosten (nominaal)

€

66.235.415

Kostenstijgingen

€

4.068.423

Toekomstige rentelasten (excl. rentebaten)

€

8.484.621

Totaal verhaalbare kosten op eindw aarde per 31-12-2036

€

78.788.459

Totaal verhaalbare kosten op netto contante w aarde per 01-01-2024

€

67.644.397

Voor alle kosten geldt dat: • het exploitatieplangebied of een gedeelte daarvan profijt heeft van de werken, werkzaamheden en voorzieningen; • er een causaal verband is en de kosten dus toerekenbaar zijn; • de toegerekende kosten ten gunste komen van het exploitatieplangebied naar rato van het proportionele aandeel in het profijt. Er zijn geen andere locaties waar sprake is van profijt van de in het kostenverhaal betrokken werken, werkzaamheden en maatregelen, waardoor de mate van proportionaliteit 100% bedraagt. Een uitzondering geldt voor de toerekening van de kosten van de buiten het exploitatieplangebied voorziene aanleg van een persleiding voor vuilwaterriolering. Voor laatstgenoemde kosten geldt dat deze niet volledig aan het exploitatieplangebied worden toegerekend. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 5.5.6. In de volgende paragrafen worden de kostensoorten nader omschreven en toegelicht.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

5.5.1.

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 65 van 95

Inbrengwaarden (artikel 6.2.3 onder a tot en met d Bro)

De inbrengwaarden worden conform artikel 6.2.3 Bro onderscheiden in: a. de waarde van de gronden in het exploitatieplangebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied. Deze taxatie is verricht door de heer ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR/taxateur, als lid aangesloten bij Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, kamer Bedrijfsmatig Vastgoed – groot zakelijk Vastgoed onder nummer RT586908102 en de heer B.P. Joris MSc, vastgoedadviseur, als gezel aangesloten bij Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), kamer Bedrijfsmatig Vastgoed – Landelijk en Agrarisch Vastgoed onder nummer MG984834587. De heren Te Winkel en Joris zijn verbonden aan Gloudemans B.V., gevestigd in Nuland. De inbrengwaarde van de gronden is vastgesteld overeenkomstig de grondslag van artikel 6.13 lid 5 Wro juncto artikel 6.2.3 Bro. De totale inbrengwaarde van de gronden en van de te slopen opstallen inclusief bijkomende schaden, kosten vrijmaken van persoonlijke rechten c.a.

en sloopkosten binnen het exploitatieplangebied bedraagt € 22.706.934 (nominaal op prijspeil 1 januari 2024). Het taxatierapport inbrengwaarde is opgenomen als bijlage 20 bij het exploitatieplan. Voorts wordt verwezen naar bijlage 11.1 (detailuitwerking raming kosten exploitatieopzet). Ad a en b. De waarde van de gronden en van niet te handhaven opstallen in het exploitatieplangebied Op basis van de taxatie van de inbrengwaarde bedraagt de raming van de waarde van de gronden en van de niet te handhaven opstallen in het exploitatieplangebied, inclusief bijkomende schaden € 22.436.133. Ad c. De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten Op basis van de taxatie van de inbrengwaarde bedragen de kosten voor het vrijmaken van persoonlijke rechten, lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten € 70.000. Ad d. De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied Bij de bepaling van de inbrengwaarde is rekening gehouden met de sloop van voor de realisatie van de nieuwe bestemming niet te handhaven opstallen. Het gaat om te slopen (op)stallen op het grondgebied van eigendom 2, 7 en 8 (woning en agrarische bebouwing).

Het totaal aan nog te maken kosten voor het slopen van de opstallen bedraagt € 200.801. 5.5.2.

Onderzoekskosten (artikel 6.2.4 onder a Bro)

De kosten voor onderzoeken die nodig zijn in het kader van het bestemmingsplan en het realiseren van het exploitatieplangebied, zijn meegenomen in de exploitatieopzet en bedragen in totaal € 128.535 (zie bijlage

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 66 van 95

11.1, detailuitwerking raming kosten exploitatieopzet). De onderzoekskosten hebben betrekking op onder andere: • akoestisch onderzoek • ecologisch onderzoek • planschaderisicoanalyse • (verkennende) bodemonderzoek(en) • geuronderzoek • stikstofonderzoek • luchtonderzoek • m.e.r.-beoordelingsnotitie • waternotitie • verkeersanalyse 't Hul noord • quickscan Wet natuurbescherming Per 1 januari 2024 is sprake van een bedrag van € 70.875 aan gemaakte onderzoekskosten. De nog uit te voeren onderzoekskosten worden geraamd op € 57.660. In totaal derhalve € 128.535. 5.5.3.

Bodemsanering (artikel 6.2.4 onder b Bro)

Voor de realisatie van het exploitatieplangebied zijn geen kosten met betrekking tot bodemsanering voorzien. 5.5.4. en c Bro)

Grondwerken en aanleg voorzieningen binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder b

De raming voor de kosten voor grondwerken en de aanleg van voorzieningen binnen het exploitatieplangebied zijn gebaseerd op een civieltechnische raming opgesteld door civieltechnisch adviesbureau Nimas, gevestigd te Hilvarenbeek. Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen wordt verwezen naar bijlage 11.1 (detailuitwerking raming kosten exploitatieopzet) en bijlage 11.2 (raming civieltechnische kosten). Voorts wordt voor een nadere omschrijving van deze werken en werkzaamheden verwezen naar hoofdstuk 3 van het exploitatieplan. In de exploitatieopzet zijn de ramingen opgenomen van de directe kosten inclusief opslagen. Grondwerken Voor de werkzaamheden inzake grondwerk is in de kostenraming rekening gehouden met de volgende onderdelen: • het verwijderen en afvoeren van opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen; • het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken; • het opsporen en verwijderen van niet-gesprongen explosieven; • het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; • het dempen van bestaande watergangen; • het treffen van grondwaterregulerende maatregelen. Aanleg van voorzieningen binnen het exploitatieplangebied Onder de aanleg van voorzieningen wordt verstaan de aanleg van (onder meer):

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 67 van 95

•

de aanleg van de Bovenweg (binnen de functie bovenweg zoals opgenomen in de ruimtegebruikskaart) alsmede het aansluiten hiervan op bestaande wegen, een en ander inclusief het herstellen van wegen; • de aanleg van de hoofdweg (binnen de functie hoofdweg zoals opgenomen in de ruimtegebruikskaart), alsmede het aansluiten hiervan op bestaande wegen, een en ander inclusief het herstellen van wegen; • de aanleg van de woonstraten ten behoeve van de ontsluiting van bouwpercelen binnen de ontwikkelvelden naar het aansluitpunt op de hoofdweg (binnen de functie woonstraat zoals opgenomen in de ruimtegebruikskaart) alsmede het aansluiten hiervan op bestaande wegen, een en ander inclusief het herstellen van wegen; • de aanleg van waterbergingsvoorzieningen (binnen de functies water(berging) en groen-waterretentie, zoals opgenomen in de ruimtegebruikskaart); • de aanleg van voorzieningen ten behoeve van de afvoer van hemelwater naar de waterbergingsvoorzieningen; • de aanleg van openbare vuilwaterriolering inclusief rioolpompgemaal en verdere bijbehorende werken; • de aanleg van parkeerterreinen (binnen de op de ruimtegebruikskaart aangegeven functie ‘parkeerterrein’), parkeerkoffers (binnen de op de ruimtegebruikskaart aangegeven functie ‘parkeerkoffer’), openbare parkeerplaatsen, trottoirs, fietspaden (binnen de op de ruimtegebruikskaart aangegeven functie ‘fietspad’) en bijbehorende

bermen, alsmede het aansluiten hiervan op bestaande wegen, een en ander inclusief het herstellen van wegen; • het aanleggen van groenvoorzieningen (binnen de op de ruimtegebruikskaart aangegeven functies groen-hoofdstructuur en groen-ontwikkelveld) inclusief het verzorgen van het eerste jaar onderhoud van deze groenvoorzieningen; • het aanleggen van openbare verlichting; • het aanleggen van civiele (waterstaatkundige) kunstwerken, waaronder bruggen, gemalen, stuwen en beschoeiingen; • het plaatsen van straatmeubilair, straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden, bebakeningen, belijning en verkeersregelinstallaties; • het aanleggen van bluswatervoorzieningen, waaronder begrepen brandkranen; • de aanleg voor voorzieningen van openbaar vervoer. Voor de aanleg gelden de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving (bijlage 23). Het totaal van de verhaalbare kosten voor grondwerken en aanleg voorzieningen bedraagt € 35.856.652. Voor alle binnen het exploitatieplangebied te realiseren grondwerken en voorzieningen geldt dat de kosten ingevolge de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit volledig aan het exploitatieplangebied kunnen worden toegerekend. 5.5.5.

Kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen (artikel 6.2.4 onder d Bro)

Voor de realisatie van het exploitatieplangebied zijn geen kosten met betrekking tot maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen voorzien. 5.5.6. Kosten met betrekking tot voorzieningen respectievelijk maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen buiten het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder e Bro) In onderstaand overzicht zijn de kosten van voorzieningen buiten het exploitatieplangebied opgenomen, die op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit zijn toegerekend aan het exploitatie-

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14055460/1