25. AP 6 Bijlage Expl. plan 't Hul Noord vaststelling

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 68 van 95

plangebied. Een nadere omschrijving van deze voorzieningen is opgenomen in paragraaf 3.5. In onderstaand overzicht is de indeling van de voorzieningen, zoals opgenomen in paragraaf 3.5, aangehouden.

totale aanlegkosten

Elem ent

totale toerekenbare aanlegkosten

aandeel proportionaliteit 61,70% €

310.767 €

VTU

totale toerekenbare kosten incl. vtu

Aanleg persleiding vuilw aterriolering

€

503.710

22.180 €

332.947

persleiding vuilw aterriolering Ø 200

€

265.500

27,33%

€

72.557 €

5.178 €

77.736

persleiding vuilw aterriolering Ø 250

€

196.350

100,00%

€

196.350 €

14.014 €

210.364

bijbehorende w erkzaamheden

€

41.860

100,00%

€

41.860 €

2.988 €

44.848

Aanleg voorzieningen tbv goed functioneren w atersysteem

€

487.938

100,00% €

487.938 €

34.824 €

522.762

1. Duikerconstructie Molenw eg

€

20.139

100,00%

€

20.139 €

1.437 €

21.576

2. Duikerconstructie Hulbeek

€

20.139

100,00%

€

20.139 €

1.437 €

21.576

- Omzetting bestaande overstort naar persleiding €

447.660

100,00%

€

447.660 €

31.950 €

479.610

Aanpassing aansluiting op bestaande w egen, fiets- en voetpaden

€

81.735

100,00% €

81.735 €

5.833 €

87.568

3. Aansluiting fiets- en voetpad

€

7.639

100,00%

€

7.639 €

545 €

8.184

4. Aansluiting fiets- en voetpad

€

22.916

100,00%

€

22.916 €

1.636 €

24.552

5. Aansluiting fietspad

€

12.986

100,00%

€

12.986 €

927 €

13.913

6. Aansluiting fiets- en voetpad

€

7.639

100,00%

€

7.639 €

545 €

8.184

7. Aansluiting fietspad

€

7.639

100,00%

€

7.639 €

545 €

8.184

8. Knip locatie Molenw eg

€

11.458

100,00%

€

11.458 €

818 €

12.276

9. Knip locatie Oude Zeew eg

€

11.458

100,00%

Totaal

€

1.073.382

€

11.458 €

818 €

12.276

€

880.440 €

62.838 €

943.277

De kosten voor de voorzieningen, als weergeven in bovenstaande tabel, betreffen de aanlegkosten en VTU (voorbereiding, directievoering, toezicht en uitvoering werken). Voorts wordt verwezen naar het als bijlage 11.1 bij dit exploitatieplan gevoegde kostenoverzicht. De kosten van buiten het exploitatieplangebied aan te leggen werken voor: • voorzieningen ten behoeve van het goed functioneren van het watersysteem, en • aanpassing aansluitingen op bestaande wegen, fiets- en voetpaden dienen op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit volledig te worden toegerekend aan het exploitatieplangebied. Voor de kosten voor de aanleg van een persleiding voor vuilwaterriolering geldt dat deze ingevolge de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gedeeltelijk aan het exploitatieplangebied kunnen worden toegerekend. Ten behoeve van de koppeling van de binnen het exploitatieplangebied aan te leggen hoofdrioleringsstructuur voor vuilwaterriolering inclusief rioolpompgemaal aan de bestaande openbare riolering is het noodzakelijk dat een persleiding wordt aangelegd naar de aansluiting op de openbare riolering nabij de Bovenweg/N310.

Voor het tracé ten noorden van het exploitatieplangebied tot aan de Molenweg betreft dit een leiding van rond 200, vanaf de Molenweg tot aan de aansluiting op de openbare riolering nabij de Bovenweg/N310 betreft dit een leiding van rond 250. De kosten voor het deel van de aan te leggen persleiding van rond 200 gelegen ten noorden van het exploitatieplangebied en ten westen van het nieuw aan te leggen rioolpompgemaal (gelegen binnen het exploitatieplangebied nabij de Kolmansweg) tot aan de bestaande persleiding ter hoogte van de Waterweg zijn niet toerekenbaar aan het exploitatieplangebied. Voor de kosten voor het deel van de ten noorden van

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 69 van 95

het exploitatieplangebied aan te leggen persleiding van rond 200 ten oosten van het rioolpompgemaal tot aan de Molenweg, en voor de aan te leggen persleiding van rond 250 vanaf de Molenweg tot de aansluiting op de openbare riolering nabij de Bovenweg op de N310 geldt dat deze volledig aan het exploitatieplangebied dienen te worden toegerekend. De mate van proportionaliteit van de toe te rekenen kosten van de persleiding ten noorden van het exploitatieplangebied van rond 200 is bepaald op de verhouding in lengtemeters van het ten oosten van het rioolpompgemaal aan te leggen tracé ten opzichte van de totale lengte van dit tracé. Dit komt uit op een aandeel van 27,33% (verhouding 490/1.793 m¹). De aanleg van de persleiding voor vuilwaterriolering bestaat verder uit bijkomende werken waarvan de kosten volledig dienen te worden toegerekend aan het exploitatieplangebied. De totale aanlegkosten voor de persleiding voor vuilwaterriolering bedragen € 503.710. Hiervan kan een bedrag van € 310.767 worden toegerekend aan het exploitatieplangebied.

De kosten VTU voor de buiten het exploitatieplangebied gelegen voorzieningen zijn bepaald op basis van het verhoudingsgetal van 7,1% (de verhouding tussen de totale kosten VTU (= uitkomst van de plankostenscan) en totale kosten voor aanleg grondwerk (exclusief sanering), voorzieningen en sloop binnen het exploitatieplangebied, vermenigvuldigd met de aanlegkosten van de buiten het exploitatieplangebied gelegen voorzieningen. De totale verhaalbare kosten van VTU over alle toerekenbare buitenplanse voorzieningen bedragen € 62.838. Het totaalbedrag van de aan het exploitatieplangebied toe te rekenen kosten van buitenplanse voorzieningen bedraagt € 943.277. 5.5.7.

Kosten toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.4 onder f Bro)

Voor de realisatie van het exploitatieplangebied zijn geen kosten met betrekking tot kosten voor toekomstige grondexploitaties voorzien. 5.5.8.

Plankosten (artikel 6.2.4 onder g tot en met j Bro)

Onder de plankosten vallen de kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, directievoering en toezicht (VTU) op de werken voor het bouwrijp maken uitgeefbaar gebied en de inrichting van de openbare ruimte. Bij besluit van 30 januari 2017 is door de minister van Infrastructuur en Milieu de Regeling plankosten exploitatieplan vastgesteld (Stcrt. 2017, 6470). De regeling is in werking getreden op 1 april 2017. Voor de raming van de plankosten is gebruikgemaakt van de vastgestelde ministeriële regeling op basis van de beschikbare ‘plankostenscan’. Verwezen wordt naar bijlage 19, waarin de vragen- en productenlijst en het resultaatsoverzicht van de toepassing van de ministeriële regeling zijn opgenomen. De uitkomsten van de plankostenscan geven een forfaitair bedrag aan van de raming van de plankosten. De totale verhaalbare plankosten bedragen op basis van de plankostenscan € 5.177.571 op prijspeil 1 januari 2017, en is opgebouwd uit de volgende onderdelen: • voorbereiding, directievoering, toezicht en uitvoering werken binnen het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4.g Bro); • opstellen gemeentelijke plannen (ruimtelijke ordening in plankostenscan) (artikel 6.2.4.h Bro);

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

•

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 70 van 95

plankosten (gemeentelijke apparaatskosten) (artikel 6.2.4.j Bro).

De toepassing van de ministeriële regeling leidt tot een raming die gebaseerd is op het prijspeil 1 januari 2017. Ingevolge artikel 6 van de ministeriële regeling dienen de plankosten in de exploitatieopzet te worden opgenomen in het jaar van eerste vaststelling van het exploitatieplan. Het samenvattende overzicht van de resultaatsheet uit de plankostenscan is hieronder opgenomen. Resultaat invulling

Art. Wro

m inisteriele regeling plankosten 2017

Resultaat plankostenscan

Opstellen gemeentelijke plannen (ruimt. ordening in plankostenscan)

(art. 6.2.4.h.)

€

173.119

Voorbereiding en Toezicht Uitvoering

(art. 6.2.4.g)

€

2.573.448

Plankosten (gemeentelijke apparaatskosten)

(art. 6.2.4.j.)

€

2.431.003

€

5.177.571

Totaal

Op basis van de plankostenscan wordt onder meer het forfaitaire bedrag bepaald voor kosten VTU ten behoeve van de aanleg van voorzieningen die zijn gelegen binnen het exploitatieplangebied. De totale te verhalen plankosten en VTU bedragen € 5.177.571 (nominaal per 1 januari 2024). Dit is exclusief de kosten van VTU over de buiten het exploitatieplangebied gelegen en aan het exploitatieplangebied toe te rekenen kosten van voorzieningen. Voor de kosten van VTU over deze buitenplanse voorzieningen zie paragraaf 5.5.6. 5.5.9.

Kosten van tijdelijk beheer (artikel 6.2.4 onder k Bro)

De kosten bestaan uit de tijdelijke voorzieningen en tijdelijke werkzaamheden tijdens de fase van uitvoering van de ontwikkeling. Dit zijn onder meer beheerkosten en kosten van onderhoud van gronden (zoals maaiwerkzaamheden, beheer en onderhoud bouwrijpfase openbare ruimte etc.) gedurende de realisatie van het plan. De totale kosten voor tijdelijk beheer bedragen € 654.238. 5.5.10.

Kosten van planschade (artikel 6.2.4 onder l Bro)

Op basis van een uitgevoerde risicoanalyse planschade is een kostenraming opgenomen van € 768.000 voor indirecte planschade. De rapportage planschaderisicoanalyse is opgenomen als bijlage 22 bij het exploitatieplan. 5.5.11. Kosten van niet-terugvorderbare en/of niet-compensabele omzetbelasting etc. (artikel 6.2.4 onder m Bro) In de exploitatieopzet wordt geen rekening gehouden met kosten voor niet-terugvorderbare respectievelijk niet-compensabele omzetbelasting en andere belastingen.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

5.5.12.

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 71 van 95

Rentekosten (artikel 6.2.4 onder n Bro)

De totale verhaalbare rentekosten vanuit de gerealiseerde verhaalbare kosten tot en met 1 januari 2024 bedragen € 209. Voor de geraamde kosten vanaf 1 januari 2024 geldt dat de verhaalbare kosten per 1 januari 2024 zijn berekend op basis van netto contante waarde. 5.6.

Opbrengsten

De opbrengsten uit de grondexploitatie die in de exploitatieopzet dienen te worden opgenomen, zijn limitatief omschreven in artikel 6.2.7 Bro. Deze opbrengsten bestaan naast de verkoop van uitgeefbaar gebied (vanuit de wettelijke fictie van gemeentelijke gronduitgifte) uit eventuele subsidies/bijdragen van derden en opbrengsten uit toekomstige grondexploitaties. Wat betreft de ontwikkeling van het exploitatieplangebied is er geen sprake van van derden ontvangen subsidies/bijdragen en opbrengsten uit toekomstige grondexploitaties. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de opbrengsten in het exploitatieplangebied. De bedragen zijn eerst nominaal weergegeven, vervolgens is de netto contante waarde van het totaal aan opbrengsten bepaald. Opbrengsten Art. Bro

Om schrijving

Opbrengsten

6.2.7 a)

opbrengsten van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied

€

54.847.362

6.2.7 b)

opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden

€

-

6.2.7 c)

opbrengsten i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden in de naaste toekomst

€

-

Totaal opbrengsten exploitatie (nominaal)

€

54.847.362

Opbrengstenstijgingen

€

6.638.636

Toekomstige rentebaten (excl. rentelasten)

€

4.769.399

Totaal opbrengsten op eindw aarde per 31-12-2036

€

66.255.398

€

56.884.047

Totaal opbrengsten op netto contante w aarde per 01-01-2024

5.6.1.

Opbrengsten uit gronduitgifte (artikel 6.2.7 onder a Bro)

De opbrengsten in dit exploitatieplan bestaan uit grondopbrengsten door de verkoop van uitgeefbaar gebied (fictie van gemeentelijke gronduitgifte). De uitgifteprijzen zijn gebaseerd op een analyse naar marktconforme gronduitgifteopbrengsten. Het advies is opgesteld door de heer E.F. Halter, MSc MRICS RT, taxateur, als lid aangesloten bij Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), kamer Bedrijfsmatig Vastgoed – groot zakelijk Vastgoed onder nummer RT729574258 en aangesloten bij NVM. De heer Halter is verbonden aan Gloudemans B.V., gevestigd in Nuland. Het door Gloudemans uitgebrachte advies is opgenomen als bijlage 21 bij dit exploitatieplan. De in de exploitatieopzet opgenomen uitgifteprijzen zijn, onderscheiden naar uitgiftecategorie, in onderstaande tabel weergegeven:

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 72 van 95

In paragraaf 5.4 is een toelichting gegeven op het ontwikkelprogramma. Binnen het exploitatieplangebied is ca. 158.857 m² aan te realiseren programma in uitgeefbaar gebied voorzien. Het programma is onderverdeeld in de volgende uitgiftecategorieën: • dure koop - hoek groot • dure koop - tweekapper groot • dure koop - tweekapper klein • dure koop - vrijstaand • middeldure huur - rij tussen midden • middeldure huur - appartementen i.c.m. sociale koop laag - appartementen i.c.m. buurtfunctie • sociale huur - bebo • sociale huur - rij tussen klein • sociale huur - rug aan rug • sociale koop hoog - hoek klein • sociale koop hoog - hoek midden • sociale koop hoog - rij tussen groot • sociale koop laag - rug aan rug • sociale koop laag en midden - bebo • sociale koop midden - rij tussen klein • sociale huur - appartementen i.c.m. buurtfunctie • maatschappelijk • horeca De indeling van het uitgeefbaar gebied naar deze uitgiftecategorieën is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 7). Op basis van het programma en de bovenstaande uitgifteprijzen bedraagt de totale opbrengst uit gronduitgifte € 54.847.362 nominaal op prijspeil 1 januari 2024. Voor een nadere specificatie van de opbrengsten wordt verwezen naar de toelichting raming opbrengsten exploitatieopzet (bijlage 12). 5.6.2.

Opbrengsten uit toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.7 onder c Bro)

Voor de realisatie van het exploitatieplangebied zijn geen opbrengsten met betrekking tot opbrengsten voor toekomstige grondexploitaties voorzien. 5.7.

De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten

De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en exclusief de kosten voor toekomstige grondexploitaties, lager zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het niveau van de verhaalbare kosten (verminderd met subsidies en exclusief de kosten voor toekomstige grondexploitaties). Als de totale netto contante verhaalbare kosten, na aftrek van subsidies/bijdragen van derden en exclusief de kosten voor toekomstige grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macroaftopping genoemd. Voor voorliggend exploitatieplan ziet dit er als volgt uit.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 73 van 95

Macroaftopping verhaalbare kosten Totaal verhaalbare kosten

€

67.644.397

Af: opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden

€

-

Af: pbrengsten i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden in de naaste toekomst

€

-

Totaal verhaalbare kosten (ncw per 01-01-2024)

€

67.644.397

Totaal opbrengsten door gronduitgifte (ncw per 01-01-2024)

€

56.884.047

Maxim um te verhalen kosten

€

56.884.047

De netto contante opbrengsten door gronduitgifte zijn lager dan het totaal aan verhaalbare kosten. De verhaalbare kosten kunnen hierdoor niet volledig worden verhaald op gronden behorende tot het uitgeefbaar gebied. Het maximaal bedrag aan te verhalen kosten bedraagt € 56.884.047 (netto contante waarde per 1 januari 2024). Hiermee is sprake van een tekort in de exploitatieopzet van het exploitatieplan van € 10.760.350 (netto contante waarde per 1 januari 2024). In paragraaf 5.9 wordt ingegaan op de wijze waarop het tekort in de exploitatieopzet wordt gedekt. In bijlage 13 (jaarschijven kosten en opbrengsten exploitatieopzet) is een overzicht opgenomen van de spreiding van de kosten en opbrengsten in de tijd. Het overzicht van de macroaftopping is voorts nader toegelicht in bijlage 17 (overzicht macroaftopping). 5.8. 5.8.1.

Exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar De omslag van de in het kostenverhaal betrokken kosten

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten over het uitgeefbaar gebied wordt berekend. Hiervoor dienen volgens de wettelijke regeling achtereenvolgens uitgiftecategorieën (artikel 6.18 Wro, lid 1), basiseenheden (lid 2), gewichten (lid 3), het totale aantal gewogen eenheden (lid 4) en het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5) vastgesteld te worden. De omslagmethode is in deze paragraaf verder uitgewerkt. Lid 1. Uitgiftecategorieën Zoals aangegeven in paragraaf 5.4, is er binnen het uitgeefbaar gebied sprake van de volgende uitgiftecategorieën: • dure koop - hoek groot • dure koop - tweekapper groot • dure koop - tweekapper klein • dure koop - vrijstaand • middeldure huur - rij tussen midden • middeldure huur - appartementen i.c.m. sociale koop laag - appartementen i.c.m. buurtfunctie • sociale huur - bebo • sociale huur - rij tussen klein • sociale huur - rug aan rug • sociale koop hoog - hoek klein • sociale koop hoog - hoek midden

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

• • • • • • •

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 74 van 95

sociale koop hoog - rij tussen groot sociale koop laag - rug aan rug sociale koop laag en midden - bebo sociale koop midden - rij tussen klein sociale huur - appartementen i.c.m. buurtfunctie maatschappelijk horeca

De indeling van het uitgeefbaar gebied naar deze uitgiftecategorieën is zichtbaar gemaakt op de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 7). Met de indeling naar deze uitgiftecategorieën kan voor de uitwerking van de omslagmethode niet worden volstaan. Dit zou wel het geval zijn geweest indien voor elke uitgiftecategorie één standaard uniforme uitgifteprijs per basiseenheid zou hebben gegolden gespreid in de tijd. Deze situatie doet zich evenwel niet voor. De toepassing van het prijsadvies (uitgifteprijzen) van Gloudemans (bijlage 21) heeft tot gevolg dat er binnen een uitgiftecategorie sprake kan zijn van verschillende uitgifteprijzen per bouwperceel of per m². Dit heeft te maken met de omvang van het bouwperceel. Hierdoor ontstaat de noodzaak de uitgiftecategorieën in te delen naar subcategorieën. Een en ander heeft tot gevolg dat per onderscheiden uitgiftecategorie een verdere indeling naar subcategorieën is gemaakt om de verschillen binnen een uitgiftecategorie nader tot uitdrukking te brengen. Deze nadere indeling is eveneens aangegeven op de kaart uitgiftecategorieën. In het prijsadvies van Gloudemans wordt een advies over de marktconforme uitgifteprijs afgegeven voor de verschillende uitgiftecategorieën die voorkomen binnen het uitgeefbaar gebied van het exploitatieplangebied.

Per afzonderlijke uitgiftecategorie is op basis van een gemiddelde bouwperceelgrootte en met inachtneming van een daarbij aangegeven bandbreedte in de oppervlakte van bouwpercelen, een gemiddelde uitgifteprijs bepaald per m² bouwperceel. Op basis van de gehanteerde indeling van de kaart uitgiftecategorieën is voor een aantal uitgiftecategorieën sprake van bouwpercelen met onderling verschillende oppervlaktes. Hierdoor ontstaan afwijkingen ten opzichte van de in het prijsadvies van Gloudemans gehanteerde (gemiddelde) oppervlakte. In de situatie dat de afwijking in bouwperceeloppervlak groter is dan de in het advies gehanteerde bandbreedte van 10% (ten opzichte van in het prijsadvies gehanteerde gemiddelde oppervlak), is er sprake van een staffeling van de uitgifteprijs voor het betreffende bouwperceel. Voor het gedeelte van de oppervlakte dat buiten de bandbreedte ligt (grotere oppervlakte bouwperceel), wordt uitgegaan van m²-prijs van 50% van de bepaalde (gemiddelde) uitgifteprijs per m² bouwperceel. Deze toepassing geldt voor de uitgiftecategorieën met woningen in het koopsegment (dure koop, sociale koop hoog, sociale koop midden en sociale koop laag etc.). Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het prijsadvies.

Onderstaand een voorbeeld van de bepaling van de uitgifteprijs voor een bouwperceel zoals opgenomen in de kaart uitgiftecategorieën op basis van het prijsadvies. Voorbeeld Uit het prijsadvies voor uitgiftecategorie ‘dure koop – vrijstaand’ geldt een uitgifteprijs van € 216.000 exclusief btw. Dit voor een bouwperceel met een gemiddelde oppervlakte van 539 m². Dit leidt tot een gemiddelde uitgifteprijs ter hoogte van € 400,99 per m² voor bouwpercelen die behoren tot deze uitgiftecategorie. In het prijsadvies geldt daarbij een bandbreedte van 10% voor de oppervlakte van het bouw-

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 75 van 95

perceel in deze uitgiftecategorie. Dit betekent dat tot een bouwperceeloppervlakte van 593 m² (539 m² + 10%) een uitgifteprijs van € 400,99 per m² wordt gehanteerd (zie tabel 1). Tabel 1 Uitgiftecategorie:

oppervlak bouw perceel (m ²)

Dure koop - vrijstaand -0

(basis) uitgifteprijs per m ² bouw perceel

539 €

uitgifteprijs bouw percel

400,99 €

m axim aal oppervlak bouw perceel 10% afw ijking (m ²)

216.000

593

Binnen het uitgeefbaar gebied is in uitgiftecategorie ‘dure – koop vrijstaand’ een bouwperceel gelegen ter grootte van 823 m². De bepaling van de uitgifteprijs van dit bouwperceel is, op grond van het prijsadvies, als volgt. Voor de eerste 593 m² (= maximale oppervlakte bouwperceel inclusief gehanteerde bandbreedte) geldt de uitgifteprijs ter hoogte van € 400,99 per m². Voor het resterende deel (230 m²) geldt een uitgifteprijs van 50% van de (basis)uitgifteprijs per m² voor deze categorie, wat neerkomt op € 200,49 per m² (50% van € 400,99). Dit leidt vervolgens tot een totale uitgifteprijs voor het bouwperceel van € 283.806. Voor dit bouwperceel ter grootte van 823 m² is de uitgifteprijs daarmee € 344,84 per m² (zie tabel 2). Tabel 2 Uitgiftecategorie:

Dure koop - vrijstaand-2

oppervlak bouw perceel (m ²)

823

m axim aal oppervlak bouw perceel 10% afw ijking (m ²)

(basis) uitgifteprijs per m ² bouw perceel

593 €

(basis) uitgifteprijs per bouw percel

400,99 €

237.600

Aantal m ² bouw perceel groter dan m axim ale oppervlak bouw perceel

50% van (basis) uitgifteprijs per m ² bouw perceel

230 €

uitgifteprijs per bouw perceel op basis van staffel

200,49 €

46.206

(basis) uitgifteprijs uitgifteprijs bouw perceel per m ² totaal bouw perceel

€

344,84 €

283.806

Omdat er hierdoor sprake is van verschillende uitgifteprijzen per m² binnen één uitgiftecategorie, wordt een nadere indeling naar subcategorieën gehanteerd, waarbij elk bouwperceel is voorzien van een cijferaanduiding op de kaart uitgiftecategorieën (bijlage 7). Daarbij heeft de ‘basisuitgiftecategorie’ een codering ‘-0’. Mocht er sprake zijn van een afwijkende uitgifteprijs per m² binnen eenzelfde uitgiftecategorie, dan zijn deze bouwpercelen voorzien van een codering ‘-1, -2, -3’ etc.). Op de kaart uitgiftefasering (bijlage 8) is zichtbaar gemaakt in welke jaren de (fictieve) gemeentelijke gronduitgifte naar verwachting zal plaatsvinden. Lid 2. Basiseenheden Als basiseenheid bij de verschillende (sub)categorieën wordt de vierkante meter uitgeefbare oppervlakte gehanteerd. Lid 3. Gewichten De gewichtsfactor betreft de verhouding tussen de voor de verschillende uitgifte(sub)categorieën, met inachtneming van de in lid 1 beschreven nadere indeling, geldende uitgifteprijzen per basiseenheid. Lid 4. Totaalaantal gewogen eenheden De uitgeefbare oppervlakte per uitgiftecategorie wordt vermenigvuldigd met de bijbehorende gewichtsfactor. Het totale aantal gewogen eenheden wordt bepaald door de optelsom per uitgifte(sub)categorie.

Vervolgens worden de gewogen eenheden gefaseerd in de tijd (waarbij rekening is gehouden met de opbrengstindexering), waarna het aantal gewogen eenheden op netto contante waarde kan worden bepaald.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 76 van 95

Het totale aantal gewogen eenheden op netto contante waarde per 1 januari 2024 komt uit op 227.536 eenheden. Verwezen wordt naar bijlage 15 (overzicht gewogen eenheden totale uitgeefbaar gebied), waarin een specificatie van deze berekening is opgenomen. Lid 5. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid wordt bepaald door het totaal aan verhaalbare kosten op netto contante waarde per 1 januari 2024 te delen door het totale aantal gewogen eenheden op netto contante waarde per 1 januari 2024. Berekening verhaalbaar bedrag per eenheid Som der gew ogen eenheden (artikel 6.18 lid 4 Wro) Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van artikel 6.16 Wro)

227.536 €

56.884.047

Verhaalbare bedrag per gew ogen eenheid (artikel 6.18 lid 5 Wro) €

250,00

Het bedrag van verhaalbare kosten bedraagt daarmee € 250,00 per gewogen eenheid per datum netto contante waarde van 1 januari 2024. 5.8.2.

De berekening van de (bruto-)exploitatiebijdrage per eigendom

De hoogte van de bruto-exploitatiebijdrage per datum netto contante waarde van een eigendom wordt vervolgens bepaald door per eigendom het totale aantal gewogen eenheden per eigendom te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. De bruto-exploitatiebijdrage is rentedragend vanaf 1 januari 2024, op basis van een rente van 1,18% per jaar. In bijlage 16 (overzicht gewogen eenheden per eigendom) is het aantal gewogen eenheden per eigendom inzichtelijk gemaakt. In bijlage 18 (specificatie exploitatiebijdrage per eigendom) is voor alle eigendommen en per eigendom uitgesplitst naar uitgiftecategorie de berekening van de bruto- en netto-exploitatiebijdrage inzichtelijk gemaakt. In onderstaand overzicht is dit uitgewerkt voor eigendom 1.2 (zie voor de nummering van het eigendom de eigendommenkaart, bijlage 3). EXPLOITATIEBIJDRAGE:

Eigendom 1.2 Gewogen eenheden eigendom op NCW 1.609

Bruto exploitatiebijdrage per eenheid 250,00

Bruto exploitatiebijdrage 402.327

Aandeel uitgeefbaar Correctie: aandeel uitgeefbaar 9,31% Correctie: door eigenaar aangelegde voorzieningen

Inbrengwaarde eigendom € 752.063

€ €

Aandeel inbrengwaarde 70.047 -

€

332.280

Eigendom betaalt:

Te betalen/te ontvangen als financiële voorwaarde bij omgevingsvergunning:

De netto-exploitatiebijdrage is berekend op basis van de netto contante waarde per 1 januari 2024 en geldt als exploitatiebijdrage die opgenomen wordt als een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor het bouwen, dit tenzij ten tijde van de aanvraag van de vergunning blijkt dat het kosten-

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 77 van 95

verhaal anderszins is verzekerd (artikel 6.17 Wro). De netto-exploitatiebijdrage is rentedragend vanaf 1 januari 2024, op basis van een rente van 1,18% per jaar. 5.9.

De wijze waarop het tekort in de exploitatieopzet wordt gedekt

In paragraaf 5.7 is aangegeven dat er sprake is van een tekort in de macroaftopping. Het gevolg hiervan is dat een bedrag van € 10.760.350 (netto contante waarde per 1 januari 2024) van de verhaalbare kosten niet kan worden verhaald. Ingevolge artikel 6.2.11 onder m Bro dient in het exploitatieplan te worden toegelicht op welke wijze dit tekort wordt gedekt. De exploitatieopzet van een exploitatieplan vormt een juridische fictieve exploitatieopzet, die tot functie heeft te dienen als instrument voor de bepaling van de ingevolge de toepassing van het exploitatieplan te verhalen kosten. De exploitatieopzet van een exploitatieplan dient hiermee uitdrukkelijk te worden onderscheiden van de interne grondexploitatie van de gemeente. De gemeente heeft binnen het exploitatiegebied diverse gronden in eigendom. Dit zijn gronden die momenteel onderdeel zijn van het openbare gebied, maar ook gronden die de gemeente de afgelopen jaren heeft verworven met het oog op de ontwikkeling van ’t Hul Noord. Deze actieve grondpolitiek wenst de gemeente voort te zetten. Dit blijkt ook uit het eerder gevestigde voorkeursrecht door de gemeente. Door het vaststellen van het bestemmingsplan ’t Hul Noord wordt dit voorkeursrecht verlengd.

Gelet op de grondpositie van de gemeente en de actieve grondpolitiek opent de gemeente bij het vaststellen van het bestemmingsplan een gemeentelijke interne grondexploitatie. Deze interne grondexploitatie laat een negatief resultaat zien. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten schrijft voor dat een verliesvoorziening moet worden gevormd op het moment dat een gemeentelijke grondexploitatie verliesgevend is. Bij het vaststellen van de gemeentelijke grondexploitatie vormt de gemeente een verliesvoorziening ter hoogte van het verwachte verlies. Deze verliesvoorziening wordt gedekt uit deels de reserve grondexploitatie, deels uit de reserve grote projecten en deels uit de algemene reserve. De verliesvoorziening ter afdekking van het verlies van de gemeentelijke grondexploitatie kan tevens worden aangemerkt als dekking voor het tekort uit de macroaftopping van het exploitatieplan. De hoogte van het tekort in de macroaftopping is bij vaststelling van het exploitatieplan groter dan het verwachte verlies van de gemeentelijke grondexploitatie. De algemene reserve heeft een voldoende omvang om het verschil tussen de hoogte van de verliesvoorziening en de omvang van het tekort in de macroaftopping op te vangen.

Het toekomstige resultaat van zowel de gemeentelijke grondexploitatie als de omvang van het resultaat van de macroaftopping in het exploitatieplan kan muteren. De reserve grondexploitatie, de reserve grote projecten en de algemene reserve hebben voldoende omvang om eventuele toekomstige negatieve mutaties in de verliesvoorziening en de macroaftopping op te vangen. Als door mutaties de verliesvoorziening moet worden opgehoogd en/of een groter deel van de algemene reserve moet worden aangewend voor een tekort in de macroaftopping van het exploitatieplan en de omvang van de algemene reserve hiervoor onvoldoende is, dan zal de uitvoering van het plan ’t Hul Noord de voorkeur genieten boven eventuele andere investeringen waarvoor (gedeeltelijke) dekking uit de algemene reserve nodig is, zodat de omvang van de algemene reserve van afdoende omvang is om het eventuele aanvullende deel voor de macroaftopping af te dekken. Daarmee is het tekort gedekt.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 78 van 95

Door het gemeentebestuur is voor het project ‘Hul Noord een uitkering ingevolge het Besluit Woningbouwimpuls 2020 aangevraagd. Dit betreft een uitkering in het publieke tekort, dat wil zeggen het tekort dat voor de gemeente resteert nadat toepassing is gegeven aan de wettelijke kostenverhaalsplicht. 5.10.

Het percentage van de reeds gerealiseerde kosten

Ingevolge artikel 6.2.8 Bro dient in de exploitatieopzet te worden vastgelegd welk percentage van de totale kosten, daarvan uitgezonderd de kosten van toekomstige grondexploitaties, op de peildatum is gerealiseerd. Per 1 januari 2024 is een bedrag van € 71.084 (exclusief inbrengwaarden, plankosten en kosten toekomstige grondexploitaties) van de totale verhaalbare kosten ter grootte van € 38.350.910 (de inbrengwaarde, de plankosten en de kosten toekomstige grondexploitaties daarvan uitgezonderd) als gerealiseerde kosten aan te merken. Dit komt neer op 0,2% van de totale nominale geraamde kosten. Uit de vergelijking van de gerealiseerde kosten ten opzichte van de totale verhaalbare kosten volgt dat de inbrengwaarde van de gronden niet is aangemerkt als gerealiseerde kosten per 1 januari 2024. Dit houdt verband met de wettelijke kostenverhaalsmethodiek waarbij de inbrengwaarde als raming wordt ingebracht op een vastgestelde peildatum. Ook de verhaalbare plankosten zijn niet in deze vergelijking opgenomen. De berekening van de verhaalbare plankosten vindt plaats op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in de ministeriële Regeling plankosten exploitatieplan, zoals die op 1 april 2017 in werking is getreden.

Tot de uitgangspunten van die regeling behoort dat de plankosten worden berekend op basis van een vast bedrag, dat in zijn geheel wordt ingebracht in het jaar van vaststelling van het exploitatieplan. Dit vaste bedrag heeft echter betrekking op in de tijd gespreide werkzaamheden en plankosten. Voor een goed inzicht in de bepaling van de gerealiseerde kosten is het dan ook van belang om de post inbrengwaarde en plankosten (voor zover deze betrekking heeft op de toepassing van de ministeriële regeling) buiten beschouwing te laten. Wordt uitgegaan van de verhouding van de gerealiseerde kosten per 1 januari 2024 van € 71.084 (exclusief inbrengwaarden, plankosten en kosten toekomstige grondexploitaties) ten opzichte van de totale verhaalbare kosten inclusief inbrengwaarde en plankosten (en exclusief kosten toekomstige grondexploitaties) ter grootte van € 66.235.415, dan bedraagt dit percentage 0,11%. Wordt ten slotte uitgegaan van de totale gerealiseerde kosten per 1 januari 2024 inclusief inbrengwaarden en plankosten (en exclusief kosten toekomstige grondexploitaties) ter grootte van € 22.778.018 ten opzichte van de totale verhaalbare kosten van € 66.235.415 (inclusief inbrengwaarden en plankosten maar exclusief kosten toekomstige grondexploitaties), dan bedraagt dit percentage 34,4%. 5.11.

Wijze van kostenverhaal

Onder de Wro Indien publiekrechtelijk kostenverhaal op grond van het exploitatieplan aan de orde is onder de Wro, verhalen burgemeester en wethouders de kosten op de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen. Voordat een omgevingsvergunning wordt verleend, wordt de exploitatiebijdrage berekend zoals aangegeven in paragraaf 5.8. Op de bruto-exploitatiebijdrage worden de volgende zaken in mindering gebracht:

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

• •

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 79 van 95

De inbrengwaarde van de betreffende gronden zoals opgenomen in het exploitatieplan. Het gaat daarbij om de inbrengwaarde van de uit te geven gronden van het betreffende eigendom. De kosten die voor rekening van een aanvrager van een omgevingsvergunning in verband met de exploitatie zijn gemaakt. Deze kosten kunnen niet hoger zijn dan aangegeven in het laatst vastgestelde exploitatieplan. De aanvrager van een omgevingsvergunning moet aantonen dat de werken en werkzaamheden waarop de kosten betrekking hebben, zijn gemaakt conform de eisen die het exploitatieplan stelt. Van de kosten dient een accountantsverklaring te worden overgelegd.

Burgemeester en wethouders verbinden aan het verlenen van de omgevingsvergunning als voorwaarde een termijn voor het betalen van de exploitatiebijdrage en kunnen, indien die voorwaarde inhoudt dat de gehele of gedeeltelijke betaling na de start van de bouw plaatsvindt, daarbij ook voorwaarden vaststellen omtrent het stellen van zekerheden door de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarnaast is er de mogelijkheid dat door het gemeentebestuur het kostenverhaal plaatsvindt via posterieure overeenkomst. Onder de Ow Indien publiekrechtelijk kostenverhaal op grond van het exploitatieplan aan de orde is onder de Ow, verhalen burgemeester en wethouders, voordat kan worden gestart met de bouwactiviteit, de kosten op de aanvrager van een kostenverhaalsbeschikking. De exploitatiebijdrage wordt berekend zoals aangegeven in paragraaf 5.8. Met de inwerkingtreding van de Ow per 1 januari 2024 heeft de daarbij geldende overgangsregeling tot gevolg dat het exploitatieplan onderdeel wordt van het omgevingsplan Nunspeet. Ingevolge artikel 1.6 van de Vangnetregeling Omgevingswet (Stcrt. 6 december 2023, 32876) wordt de exploitatieopzet van een exploitatieplan aangemerkt als kostenverhaalsregels van het omgevingsplan, zoals bedoeld in artikel 13.14 lid 1 Ow.

De uitvoering van de kostenverhaalsplicht vindt vanaf dat moment, in geval van particuliere exploitatie, plaats via: • het sluiten van een overeenkomst over kostenverhaal, dit met inachtneming van de kostenverhaalsregels in het omgevingsplan, of • een kostenverhaalsbeschikking op basis van artikel 13.18 Ow, dit eveneens met inachtneming van de kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Voor een nadere toelichting wordt voorts verwezen naar paragraaf 1.9 van het exploitatieplan. Op de bruto-exploitatiebijdrage worden de volgende zaken in mindering gebracht (zie artikel 13.18 lid 2 Ow): • De inbrengwaarde van de betreffende gronden zoals opgenomen in het exploitatieplan. Het gaat daarbij om de inbrengwaarde van de uit te geven gronden van het betreffende eigendom. • De kosten die voor rekening van een aanvrager van een omgevingsvergunning in verband met de exploitatie zijn gemaakt. Deze kosten kunnen niet hoger zijn dan aangegeven in het omgevingsplan. De aanvrager van de kostenverhaalsbeschikking moet aantonen dat de werken en werkzaamheden waarop de kosten betrekking hebben, zijn gemaakt conform de eisen die het omgevingsplan stelt. Van de kosten dient een accountantsverklaring te worden overgelegd. Burgemeester en wethouders nemen in de kostenverhaalsbeschikking een voorwaarde op over de termijn waarbinnen de exploitatiebijdrage dient te worden betaald.

Ingevolge artikel 13.12 Ow is het verboden met de kostenverhaalsplichtige activiteit te starten voordat de verschuldigde exploitatiebijdrage is betaald. In de kostenverhaalsbeschikking kan worden bepaald dat gehele of gedeeltelijke betaling van de exploitatie-

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 80 van 95

bijdrage na de start van de bouw plaatsvindt, in welk geval de kostenverhaalsbeschikking ook voorwaarden bevat omtrent het stellen van (aanvullende) zekerheden door de aanvrager van de beschikking (zie artikel 13.19 Ow).

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

6.

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 81 van 95

REGELS

Artikel 1. Begrippen 1.1. De begrippen die zijn opgenomen in de ‘Regels van het bestemmingsplan “’t Hul Noord”’, zijn van overeenkomstige toepassing op de hier opgenomen ‘Regels exploitatieplan “’t Hul Noord”’, tenzij in deze regels anders is aangegeven. 1.2. Daarnaast wordt in deze regels verstaan onder: a. Aanbestedingskader: het als bijlage 24 bij het exploitatieplan opgenomen normenkader voor het aanbesteden van leveringen, werken en diensten betreffende de inrichting van de openbare ruimte. b. Aanbestedingsprotocol: beschrijving van de wijze waarop de opdracht voor een werk, werkzaamheid, levering of dienst inzake de inrichting van de openbare ruimte wordt aanbesteed. c. Aanleg nutsvoorzieningen: het geheel van werken en werkzaamheden, zoals omschreven in paragraaf 3.3 van het exploitatieplan. d. Aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm: het geheel van de werken en werkzaamheden zoals omschreven in paragraaf 3.4.1 sub 1 van het exploitatieplan, en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. e. Aanleg van de hoofdweg in bruikbare vorm als bouwweg: het geheel van de werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, zoals omschreven in paragraaf 3.4.1 sub 2 van het exploitatieplan, en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. f.

Aanleg van waterbergingswerken ten behoeve van een bouwperceel: het geheel van de werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, zoals omschreven in paragraaf 3.4.1 sub 3 van het exploitatieplan, en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. g. Aanleg van openbare vuilwaterriolering ten behoeve van een bouwperceel: het geheel van de werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, zoals omschreven in paragraaf 3.4.1 sub 5 van het exploitatieplan, en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. h. Aanleg van de woonstraat als bouwweg in het ontwikkelveld waarbinnen het bouwperceel is gelegen: het geheel van de werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, zoals omschreven in paragraaf 3.4.1 sub 4 van het exploitatieplan, en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. i. Bestemmingsplan: het voor het exploitatieplangebied geldende bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ met identificatienummer NL.IMRO.0302.BP01218-VG01. j. Bestek: een uitwerking van de ruimtegebruikskaart, de kwaliteitsomschrijving en het inrichtingsplan naar: 1. een definitief ontwerp, en 2.

een omschrijving van de op basis van het definitief ontwerp uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte, met bijbehorende tekeningen, en 3. een directieraming; dit alles opgesteld en opgemaakt op basis van de eisen, zoals gesteld in de Standaard RAWbepalingen 2020, zoals uitgegeven door CROW, gevestigd te Ede, op 25 mei 2020, dan wel

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

k.

l.

m.

n. o.

p.

q. r. s. t. u. v. w. x.

y.

z.

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 82 van 95

een daarvoor in de plaats komende versie van de Standaard RAW-bepalingen, zoals deze is uitgegeven door CROW te Ede ten tijde van de indiening van een verzoek tot instemming met een bestek zoals bedoeld in artikel 5.2. Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond waarop ingevolge het bestemmingsplan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten, als onderdeel van het uitgeefbaar gebied. Bouwrijp maken van de openbare ruimte: het geheel van werken en werkzaamheden, als onderdeel van de inrichting van de openbare ruimte zoals omschreven in paragraaf 3.4.1 van het exploitatieplan. Bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een bouwperceel: het geheel van de navolgende werken en werkzaamheden, als onderdeel van het bouwrijp maken van de openbare ruimte: 1. de aanleg van de hoofdweg in bruikbare vorm als bouwweg, en 2. de aanleg van de woonstraat als bouwweg in het ontwikkelveld waarbinnen het bouwperceel is gelegen, en 3. de aanleg van openbare vuilwaterriolering ten behoeve van een bouwperceel; en 4. de aanleg van waterbergingswerken ten behoeve van een bouwperceel. Bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied: het geheel van werken en werkzaamheden zoals omschreven in paragraaf 3.2 van het exploitatieplan.

Bouwweg: een openbare weg met een al dan niet tijdelijk karakter bestemd voor het ontsluiten van uitgeefbaar gebied, en die voldoet aan de eisen die daarvoor zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. Bovenweg: de aan te leggen openbare weg als onderdeel van de openbare ruimte-hoofdstructuur binnen het gebied dat op de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie bovenweg, die binnen het exploitatieplangebied de hoofdontsluiting vormt vanaf de hoofdweg naar de bestaande N310/Noordelijke Randweg met inbegrip van bijbehorende werken. Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van Nunspeet. Cluster: samenstel van ontwikkelvelden, onderscheiden naar cluster 1 tot en met 6, die als zodanig zijn aangeduid op de kaart clusters ontwikkelvelden. Deelgebied: een gedeelte van het exploitatieplangebied, zoals aangeduid op de kaart clusters ontwikkelden. Exploitatieplan: het exploitatieplan ‘’t Hul Noord’, met bijbehorende regels, toelichting en bijlagen, met identificatienummer NL.IMRO.0302.EP01218-VG01. Exploitatieplangebied: het gebied waarop het exploitatieplan betrekking heeft, zoals dat is aangeduid op de kaart exploitatieplangebied. Geliberaliseerde woning voor middenhuur: woning als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder j van het Besluit ruimtelijke ordening. Gemeente: de gemeente Nunspeet.

Hoofdweg: de aan te leggen wijkverbindingsweg als onderdeel van de openbare ruimte-hoofdstructuur binnen het gebied dat op de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie hoofdweg, ten behoeve van de verbinding van de ontwikkelvelden en van de ontwikkelvelden naar de Bovenweg, zoals aangeduid op de ruimtegebruikskaart. Inrichting van de openbare ruimte: het geheel van werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte, bestaande uit het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte, zoals omschreven in paragraaf 3.4 van het exploitatieplan. Inrichtingsplan: een uitwerking van de ruimtegebruikskaart en de kwaliteitsomschrijving naar:

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

1. 2.

PAGINA 83 van 95

een voorlopig ontwerp, en een omschrijving van de op basis van het voorlopig ontwerp uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte, met bijbehorende tekeningen. aa. Kaart clusters ontwikkelvelden: de als bijlage 5 bij het exploitatieplan opgenomen kaart. bb. Kaart exploitatieplangebied: de als bijlage 1 bij het exploitatieplan opgenomen kaart. cc. Kaart woningbouwcategorieën: de als bijlage 6 bij het exploitatieplan opgenomen kaart. dd. Kwaliteitsomschrijving: omschrijving van de beoogde kwaliteit van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte, zoals deze is opgenomen als bijlage 23 bij het exploitatieplan. ee. Ontwikkelveld: een gedeelte van het exploitatieplangebied, als zodanig aangeduid op de ruimtegebruikskaart. ff. Openbare ruimte: gedeelte van het exploitatieplangebied dat wordt ingericht met voorzieningen en aangewend als (toekomstig) openbaar gebied, onderverdeeld naar de hoofdfuncties openbare ruimte-ontwikkelveld en openbare ruimte-hoofdstructuur, en zoals dat is aangeduid op de ruimtegebruikskaart. gg.

Openbare ruimte-hoofdstructuur: gedeelte van de openbare ruimte dat wordt ingericht met voorzieningen en aangewend als (toekomstig) openbaar gebied, onderverdeeld naar de functies groen-hoofdstructuur, groen-waterretentie, water(berging), bovenweg, hoofdweg, parkeerterrein en fietspad, en zoals dat is aangeduid op de ruimtegebruikskaart. hh. Openbare ruimte-ontwikkelveld: gedeelte van de openbare ruimte dat wordt ingericht met voorzieningen en aangewend als (toekomstig) openbaar gebied, onderverdeeld naar de functies groen-ontwikkelveld, woonstraat, parkeerkoffer en fietspad, en zoals dat is aangeduid op de ruimtegebruikskaart. ii. Particulier opdrachtgeverschap: situatie als zodanig omschreven in artikel 1.1.1 lid 1 onder f van het Besluit ruimtelijke ordening. jj. Regels: de onderhavige ‘Regels exploitatieplan “’t Hul Noord”’. kk. Ruimtegebruikskaart: de als bijlage 4 bij het exploitatieplan behorende kaart voor het ruimtegebruik. ll. Sociale huurwoning: woning zoals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder d van het Besluit ruimtelijke ordening. mm. Sociale koopwoning: woning zoals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder e van het Besluit ruimtelijke ordening juncto artikel 7ad Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. nn. Sociale koopwoning laag: sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam tot € 215.000,—. oo.

Sociale koopwoning midden: sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam tot € 265.000,—. pp. Sociale koopwoning hoog: sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam tot € 355.000,—. qq. Toetsingskader wijziging ruimtegebruik ontwikkelveld: het als bijlage 25 bij het exploitatieplan opgenomen toetsingskader voor de beoordeling van een omgevingsvergunning voor binnenplans afwijken van het exploitatieplan, zoals bedoeld in artikel 11.3 van de regels. rr. Uitgeefbaar gebied: gedeelte van het exploitatieplangebied dat wordt aangewend voor gronduitgifte ten behoeve van bouwpercelen, als zodanig aangeduid op de ruimtegebruikskaart. ss. Voorzieningen: de werken bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening, zoals die in het kader van de aanleg nutsvoorzieningen en de inrichting openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied worden gerealiseerd.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 84 van 95

tt.

1.3.

Waterbergingswerken: het geheel van de navolgende werken en werkzaamheden, als onderdeel van de openbare ruimte: 1. de aanleg van de centrale watergang, binnen het gebied dat in de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘water(berging)’, en 2. de aanleg van het groen-waterretentievoorziening, binnen het gebied dat in de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘groen-waterretentie’, en 3. de aanleg van werken en voorzieningen ten behoeve van de afvoer van hemelwater vanuit bouwpercelen naar de centrale watergang en/of de groen-/waterretentievoorzieningen. uu. Werk: een constructie, als onderdeel van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de openbare ruimte. vv. Woonrijp maken van de openbare ruimte: het geheel van werken en werkzaamheden zoals omschreven in paragraaf 3.4.2 van het exploitatieplan. ww. Zone horeca: gedeelte van het exploitatieplangebied, als zodanig aangeduid op de ruimtegebruikskaart. Begrippen kunnen in de regels zowel met als zonder een hoofdletter zijn aangeduid.

Artikel 2. Koppelingen 2.1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een bouwperceel in een ontwikkelveld mag niet worden verleend voordat de aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm én het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van dat bouwperceel is voltooid, met dien verstande dat: a. de eis van aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm niet geldt voor een bouwperceel dat is gelegen in ontwikkelveld 13, 14, 24, 25 of 26; b. de eis van aanleg van een hoofdweg in bruikbare vorm als bouwweg niet geldt voor een bouwperceel dat is gelegen in ontwikkelveld 13, 14, 24, 25 of 26; c. de eis van aanleg van de woonstraat als bouwweg in het ontwikkelveld waarbinnen het bouwperceel is gelegen, niet geldt voor een bouwperceel dat is gelegen in ontwikkelveld 1. 2.2. Met het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen een ontwikkelveld behorende tot cluster 2 of een cluster met een hoger nummer, welke nummering is aangegeven op de kaart clusters ontwikkelvelden, mag niet worden begonnen: a.

voor zover het ontwikkelveld behoort tot cluster 2: voordat voor het geheel van de gronden sociale huurwoningen, gronden sociale koopwoningen laag, gronden sociale koopwoningen midden, gronden sociale koopwoningen hoog en gronden geliberaliseerde woningen middenhuur gelegen binnen het geheel van de ontwikkelvelden die onderdeel uitmaken van cluster 1 en zoals aangeduid op de kaart woningbouwcategorieën, omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn verleend en in werking zijn getreden; b. voor zover het ontwikkelveld behoort tot cluster 3: voordat voor het geheel van de gronden sociale huurwoningen, gronden sociale koopwoningen laag, gronden sociale koopwoningen midden, gronden sociale koopwoningen hoog en gronden geliberaliseerde woningen middenhuur gelegen binnen het geheel van de ontwikkelvelden die onderdeel uitmaken van cluster 1 en 2 en zoals aangeduid op de kaart woningbouwcategorieën, omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn verleend en in werking zijn getreden; c. voor zover het ontwikkelveld behoort tot cluster 4: voordat voor het geheel van de gronden sociale huurwoningen, gronden sociale koopwoningen laag, gronden sociale koopwoningen midden, gronden sociale koopwoningen hoog en gronden geliberaliseerde woningen middenhuur gelegen binnen het geheel van de ontwikkelvelden die onderdeel uitmaken van cluster 1

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

d.

e.

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 85 van 95

tot en met 3 en zoals aangeduid op de kaart woningbouwcategorieën, omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn verleend en in werking zijn getreden. voor zover het ontwikkelveld behoort tot cluster 5: voordat voor het geheel van de gronden sociale huurwoningen, gronden sociale koopwoningen laag, gronden sociale koopwoningen midden, gronden sociale koopwoningen hoog en gronden geliberaliseerde woningen middenhuur gelegen binnen het geheel van de ontwikkelvelden die onderdeel uitmaken van cluster 1 tot en met 4 en zoals aangeduid op de kaart woningbouwcategorieën, omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn verleend en in werking zijn getreden. voor zover het ontwikkelveld behoort tot cluster 6: voordat voor het geheel van de gronden sociale huurwoningen, gronden sociale koopwoningen laag, gronden sociale koopwoningen midden, gronden sociale koopwoningen hoog en gronden geliberaliseerde woningen middenhuur gelegen binnen het geheel van de ontwikkelvelden die onderdeel uitmaken van cluster 1 tot en met 5, en zoals aangeduid op de kaart woningbouwcategorieën omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn verleend en in werking zijn getreden.

Artikel 3. Ruimtegebruik 3.1. De oprichting van gebouwen ten behoeve van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Woongebied’, zoals bedoeld in de regels van het bestemmingsplan, dient plaats te vinden binnen de in de ontwikkelvelden als ‘uitgeefbaar gebied’ aangeduide gronden. 3.2. De oprichting van gebouwen voor horecavoorzieningen binnen de in het bestemmingsplan opgenomen aanduiding ‘horeca’, zoals bedoeld in de regels van het bestemmingsplan, dient plaats te vinden binnen de in de zone horeca als ‘uitgeefbaar gebied’ aangeduide gronden, waarbij dit uitgeefbaar gebied in zijn geheel flexibel kan worden gepositioneerd binnen de zone horeca. 3.3. De openbare ruimte, onderverdeeld naar de functies groen-hoofdstructuur, groen-waterretentie, water(berging), bovenweg, hoofdweg, parkeerterrein, fietspad, groen-ontwikkelveld, woonstraat en parkeerkoffer, dient te worden aangelegd binnen de in de ruimtegebruikskaart voor de respectievelijke functies als zodanig aangeduide gronden. Artikel 4. Eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte 4.1.

Het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte vindt plaats volgens de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving, en overeenkomstig een in artikel 5 bedoeld inrichtingsplan en bestek, waarmee door burgemeester en wethouders ingevolge artikel 5.1 en 5.2 is ingestemd. Artikel 5. Inrichtingsplannen en bestekken 5.1. Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden betreffende het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte dient een inrichtingsplan te worden opgesteld, dat ter schriftelijke instemming aan burgemeester en wethouders dient te worden voorgelegd. Een inrichtingsplan dient te voldoen aan de eisen die daarvoor zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. Een inrichtingsplan dient wat betreft: a. het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, het schaalniveau te hebben van een cluster dan wel, voor zover het uitgeefbaar gebied is gelegen binnen de zone horeca, van het totale uitgeefbaar gebied binnen de zone horeca; b. de aanleg van de Bovenweg, het schaalniveau te hebben van het gebied dat in de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘bovenweg’;

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

c.

5.2.

5.3.

5.4.

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 86 van 95

de aanleg van de hoofdweg, het schaalniveau te hebben van het gebied dat in de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘hoofdweg’; d. de aanleg van werken en werkzaamheden behorende tot de openbare ruimte-hoofdstructuur, uitgezonderd de hiervoor genoemde onderdelen b en c, het schaalniveau te hebben van het gebied dat in de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de hoofdfunctie ‘openbare ruimtehoofdstructuur’, met uitzondering van de hiervoor onder b en c genoemde gebieden; e. de aanleg van werken en werkzaamheden behorende tot de openbare ruimte-ontwikkelveld, het schaalniveau te hebben van een cluster. De instemming wordt geweigerd indien het inrichtingsplan niet voldoet aan het vereiste schaalniveau en/of in strijd is met de kwaliteitsomschrijving. Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden betreffende het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en het bouwrijp maken van de openbare ruimte respectievelijk het woonrijp maken van de openbare ruimte dient, nadat de instemming op het inrichtingsplan als bedoeld in artikel 5.1 is verkregen, een bestek te worden opgesteld dat ter schriftelijke instemming aan burgemeester en wethouders dient te worden voorgelegd. Een bestek dient te voldoen aan de eisen die daarvoor zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving en het inrichtingsplan waarmee ingevolge artikel 5.1 door burgemeester en wethouders is ingestemd.

Een bestek dient, wat betreft: a. het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, het schaalniveau te hebben van een ontwikkelveld dan wel, voor zover het uitgeefbaar gebied is gelegen binnen de zone horeca, van het totale uitgeefbaar gebied binnen de zone horeca; b. de aanleg van de Bovenweg, het schaalniveau te hebben van het geheel van werken en werkzaamheden dat betrekking heeft op de aanleg van de Bovenweg met inbegrip van bijbehorende werken; c. de aanleg van de hoofdweg, het schaalniveau te hebben van het geheel van werken en werkzaamheden dat betrekking heeft op de aanleg van de hoofdweg met inbegrip van bijbehorende werken, voor zover dat is gelegen binnen een deelgebied; d. de aanleg van werken en werkzaamheden behorende tot de openbare ruimte-hoofdstructuur, uitgezonderd de hiervoor genoemde onderdelen b en c, het schaalniveau te hebben van het geheel van werken en werkzaamheden dat betrekking heeft op aanleg van de genoemde onderdelen van de openbare ruimte-hoofdstructuur, voor zover dat is gelegen binnen een deelgebied; e. de aanleg van werken en werkzaamheden behorende tot de openbare ruimte-ontwikkelveld, het schaalniveau te hebben van een ontwikkelveld.

De instemming met een bestek wordt geweigerd, indien het bestek niet voldoet aan het vereiste schaalniveau en/of in strijd is met de kwaliteitsomschrijving en/of in strijd is met het voor het betreffende werk/werkzaamheid opgestelde inrichtingsplan waarmee ingevolge artikel 5.1 is ingestemd. Het is verboden te starten met de aanleg van de in artikel 5.1 bedoelde werken en werkzaamheden voordat de instemming met het inrichtingsplan en het bestek als bedoeld in artikel 5.1 respectievelijk 5.2 heeft plaatsgevonden. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 8 weken na ontvangst van het in artikel 5.1 bedoelde inrichtingsplan respectievelijk het in artikel 5.2 bedoelde bestek of met het inrichtingsplan respectievelijk bestek wordt ingestemd. Zij kunnen de in de vorige volzin bedoelde termijn eenmaal verlengen met 6 weken.

exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024

ONS KENMERK 2023005

PAGINA 87 van 95

Artikel 6. Aanbesteding 6.1. Op de aanbesteding van de werken en werkzaamheden binnen het exploitatieplangebied betreffende de inrichting van de openbare ruimte en de daarmee samenhangende diensten en leveringen zijn de Europese en nationale regels over aanbestedingen van overheidsopdrachten van toepassing. Voor zover deze regels niet van toepassing zijn, is op de in de vorige volzin bedoelde werken en werkzaamheden het aanbestedingskader van toepassing. 6.2. Voorafgaand aan de start van de uitvoering van de in artikel 6.1 bedoelde werken, werkzaamheden, diensten en leveringen wordt een aanbestedingsprotocol ter instemming aan burgemeester en wethouders voorgelegd. De instemming met het aanbestedingsprotocol wordt geweigerd indien het aanbestedingsprotocol in strijd is het met bepaalde in artikel 6.1. 6.3. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 8 weken na ontvangst van het aanbestedingsprotocol omtrent de instemming. Zij kunnen de in de vorige volzin bedoelde termijn eenmaal verlengen met 6 weken. 6.4. In het geval instemming is verleend aan een aanbestedingsprotocol, wordt, voorafgaand aan de start van de uitvoering van de in artikel 6.1 bedoelde werken, werkzaamheden, leveringen en diensten, een aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot gunning ter instemming voorgelegd aan burgemeester en wethouders.

In het aanbestedingsverslag wordt ten minste vastgelegd op welke wijze de aanbestedingsprocedure is doorlopen. De instemming wordt geweigerd, indien de gevolgde aanbestedingsprocedure en/of het voorgenomen besluit tot gunning in strijd is/zijn met het aanbestedingsprotocol waarmee ingevolge artikel 6.2 is ingestemd. Het bepaalde in artikel 6.3 is van overeenkomstige toepassing op het besluit omtrent instemming met het aanbestedingsverslag met een voorgenomen besluit tot gunning. 6.5. Het is verboden te starten met de uitvoering van de in artikel 6.1 bedoelde werken, werkzaamheden, leveringen en diensten, voordat burgemeester en wethouders met het in artikel 6.4 bedoelde aanbestedingsverslag met voorgenomen besluit tot gunning hebben ingestemd. Artikel 7. Eindinspecties en tussentijdse inspecties 7.1. Met het oog op het voldoen aan de regels kunnen (tussentijdse) inspecties plaatsvinden ter zake de uitvoering van het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte en de oplevering van de bouw- en woonrijp gemaakte openbare ruimte aan of ten behoeve van de gemeente, waarbij door of namens burgemeester en wethouders wordt getoetst of de werken en voorzieningen voldoen aan de kwaliteitsomschrijving, alsmede aan het inrichtingsplan en bestek, waarmee tevoren is ingestemd. 7.2.