25. AP 6 Bijlage Expl. plan 't Hul Noord vaststelling
Tekst van het document
De in het bestemmingsplan opgenomen percentageregeling voor de aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 25 van 95
hoog, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en particulier opdrachtgeverschap noodzaakt tot het vaststellen van nadere uitwerkingsregels. In artikel 6.2.10 Bro is bepaald over welke onderwerpen in het exploitatieplan nadere uitwerkingsregels kunnen worden gesteld. Daarvoor is onder meer een regeling opgenomen waarbij de aantallen en de situering van de genoemde woningbouwcategorieën binnen het uitgeefbaar gebied zijn vastgelegd. Dit is opgenomen in artikel 8 van de regels van het exploitatieplan. De kaart woningbouwcategorieën, die als bijlage 6 bij het exploitatieplan is opgenomen, bevat de bindende uitwerking van deze regels. De kaart woningbouwcategorieën is hieronder in verkleinde vorm ingevoegd.
Om te komen tot de ontwikkeling van bouwplannen zijn werken en werkzaamheden nodig met betrekking tot: • het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied; • de aanleg van nutsvoorzieningen; • het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte. De omschrijving van deze werken en werkzaamheden is opgenomen in hoofdstuk 3. Het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte vormt een belangrijk onderdeel van de uit te voeren werken en werkzaamheden. Ingevolge de ruimtegebruiksregeling is de indeling van de openbare ruimte onderverdeeld naar de openbare ruimte als onderdeel van de hoofdstructuur en als onderdeel van de ontwikkelvelden. Om te kunnen komen tot de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen voor een bouwperceel binnen het uitgeefbaar gebied van ontwikkelvelden is van belang dat:
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
a.
b.
c.
d.
e.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 26 van 95
de aanleg van de Bovenweg (in het gebied dat in de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘bovenweg’) in definitieve vorm is voltooid. De Bovenweg geldt als hoofdontsluiting van de toekomstige woonlocatie en wordt verbonden met de N310/Noordelijke Randweg4; en: de aanleg van de wijkverbindingsweg (in het gebied dat in de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘hoofdweg’) zodanig is gevorderd, dat wordt beschikt over een bruikbare bouwweg die verbonden is met de Bovenweg en met het aansluitpunt voor de ontsluiting van het ontwikkelveld waarbinnen het bouwperceel is gelegen waarvoor de verlening van de omgevingsvergunning is voorzien.
Binnen de functie ‘hoofdweg’ is voorzien in de aanleg van de wijkverbindingsweg binnen de woonlocatie, die de verbinding vormt van de ontwikkelvelden met de Bovenweg 5; en: de aanleg van waterbergingsvoorzieningen (te realiseren in de gebieden die in de ruimtegebruikskaart zijn aangeduid met de functies ‘water(berging)’ en ‘groen-waterretentie’) zodanig is gevorderd, dat steeds tijdig wordt beschikt over voldoende bergingscapaciteit voor de afvoer van hemelwater vanuit het bouwperceel waarop de vergunningverlening is voorzien; en: binnen het ontwikkelveld waarin de ontwikkeling van de bouwplannen is voorzien, de woonstraat (te realiseren in de gebieden die in de ruimtegebruikskaart zijn aangeduid met de functie ‘woonstraat’) als bouwweg is gerealiseerd. Zoals uit de bestemmingsplanregels volgt, dienen de bouwpercelen binnen de ontwikkelvelden te worden ontsloten naar de binnen een ontwikkelveld aan te leggen woonstraat 6; en: het bouwperceel waarop de bouwplanontwikkeling plaatsvindt, beschikt over een aansluitpunt voor vuilwaterriolering, waarbij de aan te leggen vuilwaterriolering is aangesloten op de bestaande riolering.
Voor de uitvoering van deze werken en werkzaamheden die onderdeel uitmaken van het bouwrijp maken van de openbare ruimte, alsmede voor de overige werken en werkzaamheden die onderdeel uitmaken van het bouwrijp respectievelijk woonrijp maken van de openbare ruimte, gelden de (kwaliteits)eisen als opgenomen in de als bijlage 23 bij dit exploitatieplan opgenomen kwaliteitsomschrijving. De eisen ten aanzien van de aanleg van de onder a tot en met e genoemde werken/werkzaamheden en voorzieningen passen in de voorgestane fasegewijze ontwikkeling van het exploitatieplangebied. Zo behoeft de wijkverbindingsweg (zoals bedoeld onder b) niet ineens volledig te worden aangelegd en de aanleg van waterbergingsvoorzieningen (zie hiervoor onder c) niet ineens volledig te worden voltooid, maar kan de aanleg fasegewijs, gekoppeld aan de voortgang van de ontwikkeling van ontwikkelvelden, plaatsvinden. Voorts is eerst bij de ontwikkeling van bouwplannen in ontwikkelveld 2 en verder de aanleg van de woonstraat in het ontwikkelveld waarbinnen de ontwikkeling van bouwplannen is voorzien, aan de orde (zie hiervoor onder d). Om te komen tot een borging van deze gestructureerde gefaseerde ontwikkeling van het exploitatieplangebied is voorzien in regels over koppelingen tussen uit te voeren werken/werkzaamheden en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen.
Daarvoor zijn de ontwikkelvelden ingedeeld naar zes clusters. De clusterindeling is opgenomen in de kaart clusters ontwikkelvelden, die als bijlage 5 bij het exploitatieplan is opgenomen. Deze kaart is hieronder in verkleinde vorm ingevoegd.
4
De eis onder a is niet van toepassing voor de ontwikkelvelden 13, 14, 24 tot en met 26, zoals aangeduid op de ruimtegebruikskaart. Voor deze ontwikkelvelden geldt dat zij rechtstreeks worden ontsloten op de bestaande wegen buiten het exploitatieplangebied. 5 De eis onder b is eveneens niet van toepassing op de ontwikkelvelden 13, 14, 24 tot en met 26, zoals aangeduid op de ruimtegebruikskaart. 6 De eis onder d is niet van toepassing op ontwikkelveld 1 (zoals aangeduid op de ruimtegebruikskaart), nu binnen dat ontwikkelveld niet is voorzien in de aanleg van een woonstraat.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 27 van 95
Ten behoeve van de beoogde volgordelijke ontwikkeling is in de regels van het exploitatieplan allereerst een regeling opgenomen voor de te hanteren koppeling tussen de werken/werkzaamheden betreffende de aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm en het bouwrijp maken van de openbare ruimte enerzijds en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen per ontwikkelveld anderzijds (zie artikel 2.1 van de regels van het exploitatieplan). Voorts is een tweede koppelingsregeling opgenomen, waarbij met het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen een ontwikkelveld in cluster 2 niet mag worden aangevangen dan nadat voor het geheel van de gronden in de ontwikkelvelden die behoren tot cluster 1 die bedoeld zijn voor de realisatie van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog en geliberaliseerde woningen voor middenhuur, omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn verleend en die vergunningen ook in werking zijn getreden. Een vergelijkbare koppelingsregeling is opgenomen voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte in de ontwikkelvelden in cluster 3, waarbij dan de koppeling is gelegd met de gronden binnen de ontwikkelvelden in de clusters 1 en 2 gezamenlijk, die bedoeld zijn voor de realisatie van de genoemde woningbouwcategorieën. En zo verder voor cluster 4, 5 en 6.
De gronden die bedoeld zijn voor de realisatie van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog en geliberaliseerde woningen voor middenhuur, zijn aangeduid op de kaart woningbouwcategorieën (bijlage 6 van het exploitatieplan). Met deze tweede koppelingsregeling wordt bereikt dat er sprake is van borging van de gestructureerde gefaseerde realisatie van de aangewezen woningbouwcategorieën.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 28 van 95
De looptijd van de uitgifte van het nieuw te ontwikkelen uitgeefbaar gebied bedraagt naar verwachting 11 jaar, waarbij het voornemen is met de uitgifte te starten in 2025. 2.2.
Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan
Zoals aangegeven in paragraaf 1.2 bevat het exploitatieplan in totaal 25 bijlagen, waarbij sommige bijlagen uit meerdere onderdelen bestaan. Sommige bijlagen hebben een juridisch bindende werking, andere bijlagen hebben een toelichtende functie. Hierna wordt per bijlage de status ervan toegelicht. bijlage 1 Kaart exploitatieplangebied Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het exploitatieplangebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindend karakter. bijlage 2 Kaart gekoppeld bestemmingsplan Deze kaart is de analoge weergave van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ en heeft voor het exploitatieplan een toelichtend karakter. Het bestemmingsplan zelf heeft een bindend karakter. bijlage 3 Eigendommenkaart Op deze kaart is de eigendomssituatie per 1 januari 2024 aangegeven. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 4 Ruimtegebruikskaart Deze kaart heeft een bindend karakter. Op deze kaart is de bindende indeling van het exploitatieplangebied naar ruimtegebruik opgenomen, onderscheiden naar de hoofdfunctie ‘openbare ruimte-hoofdstructuur’, de hoofdfunctie ‘openbare ruimte-ontwikkelveld’ en naar ‘uitgeefbaar gebied’.
Binnen de hoofdfunctie ‘openbare ruimte- hoofdstructuur’ is de indeling weergegeven naar de functies ‘groen-hoofdstructuur’, ‘groen-waterretentie’, ‘water(berging)’, ‘bovenweg’, ‘hoofdweg’, ‘parkeerterrein’ en ‘fietspad’. Binnen de hoofdfunctie ‘openbare ruimte-ontwikkelveld’ is de indeling weergegeven naar de functies ‘groen-ontwikkelveld’, ‘woonstraat’, ‘parkeerkoffer’ en ‘fietspad’. De indeling naar ruimtegebruik heeft een functie in de toepassing van de ruimtegebruiksregeling als opgenomen in de regels van dit exploitatieplan. Voorts heeft de ruimtegebruikskaart een toelichtende functie bij de onderbouwing van de raming van de kosten en opbrengsten, zoals opgenomen in de exploitatieopzet van dit exploitatieplan. bijlage 5 Kaart clusters ontwikkelvelden Deze kaart heeft een bindend karakter. Op deze kaart is de indeling van de ontwikkelvelden binnen het exploitatieplangebied naar zes clusters weergegeven. De indeling naar clusters heeft een functie in de toepassing van de koppelingsregeling als opgenomen in de regels van dit exploitatieplan. bijlage 6 Kaart woningbouwcategorieën Deze kaart heeft een bindende werking.
Op deze kaart zijn vastgelegd de situering en de aantallen van de binnen het exploitatieplangebied te realiseren woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap. De vastlegging van deze aantallen en situering is gekoppeld aan de toepassing van de regels over de uitwerking van de uitvoerbaarheid van bestemmingen, zoals opgenomen in de regels van dit exploitatieplan.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 29 van 95
bijlage 7 Kaart uitgiftecategorieën In de exploitatieopzet is een raming opgenomen van de marktconforme uitgifteprijzen van het uitgeefbaar gebied in het exploitatieplan. Daarin is onderscheid gemaakt in uitgiftecategorieën, onderscheiden naar categorieën woningbouw en categorieën voor overige uitgeefbare gronden. De op deze kaart vermelde uitgifteprijscategorieën zijn niet bindend voor de verkopers van bouwpercelen en overige uitgeefbare gronden. De uitgiftecategorieën zijn opgenomen om inzicht te bieden in de uitgiftewaarde van de te vervaardigen bouwpercelen, dit in verband met de wettelijke systematiek van de kostenomslag op basis van binnenplanse verevening (artikel 6.18 Wro). De indeling van het uitgeefbaar gebied naar uitgiftecategorieën is daardoor een element in de onderbouwing van de omslagmethode. De kaart heeft daardoor een toelichtende functie voor de exploitatieopzet. bijlage 8 Kaart fasering gronduitgifte In de exploitatieopzet is een raming opgenomen van de fasering van de gronduitgifte. Deze fasering heeft geen bindende werking, maar dient als onderbouwing van de exploitatieopzet. De kaart heeft daardoor een toelichtende functie. bijlage 9 Kaart bestaande situatie Deze kaart heeft tot doel de bestaande situatie van gebruik van grond zichtbaar te maken. Gebruik is gemaakt van een luchtfoto uit de periode voorjaar 2023. De kaart heeft een toelichtende functie.
bijlage 10 Verwervingskaart Deze kaart beoogt inzicht te bieden in welke gronden op de gehanteerde peildatum van 1 januari 2024 in handen zijn van de gemeente Nunspeet. Voorts is op de kaart aangegeven welke gronden van derden de gemeente wenst te verwerven. De kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 11 Toelichting raming kosten exploitatieopzet In deze bijlage is een toelichting en specificatie opgenomen van de ramingen van verschillende kostensoorten, zoals opgenomen in de exploitatieopzet van dit exploitatieplan. Deze bijlage is onderverdeeld als volgt: • detailuitwerking raming kosten exploitatieopzet (bijlage 11.1); • raming civieltechnische kosten (bijlage 11.2); • overzicht parameters exploitatieopzet (bijlage 11.3). Deze bijlagen hebben een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 12 Toelichting raming opbrengsten exploitatieopzet In deze bijlage is een specificatie opgenomen van de opbrengstsoorten zoals opgenomen in de exploitatieopzet. Het betreft hier de opbrengsten door fictieve gemeentelijke gronduitgifte van uitgeefbaar gebied. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 13 Jaarschijven kosten en opbrengsten exploitatieopzet De exploitatieopzet kent een looptijd van meerdere jaren. Kosten en opbrengsten zijn daardoor gespreid in de tijd.
De totale verhaalbare kosten en opbrengsten van de grondexploitatie zijn zichtbaar gemaakt in de tijd conform de te hanteren fasering. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 30 van 95
bijlage 14 Overzicht ruimtegebruik per eigendom Het exploitatieplangebied is opgedeeld in verschillende eigendommen (zie eigendommenkaart, bijlage 3). Het ruimtegebruik per eigendom is verschillend. In deze bijlage wordt per eigendom de indeling van het ruimtegebruik op basis van de ruimtegebruikskaart (zie bijlage 4) zichtbaar gemaakt. Deze bijlage heeft daardoor, gezien de status van de ruimtegebruikskaart, eveneens een bindend karakter. bijlage 15 Overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied In artikel 6.18 Wro zijn regels gesteld op welke wijze de omslag van de te verhalen kosten per eigendom dient plaats te vinden. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de verschillende uitgiftecategorieën van de gronduitgifteprijzen, op basis waarvan gewogen eenheden dienen te worden vastgesteld. Het overzicht van gewogen eenheden voor het totale uitgeefbare gebied is in deze bijlage opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 16 Overzicht gewogen eenheden per eigendom Van belang voor het kunnen berekenen van een exploitatiebijdrage per eigendom is het inzicht in het aantal aan een eigendom toe te rekenen gewogen eenheden. Dit als aandeel vanuit het in bijlage 15 opgenomen totale aantal gewogen eenheden voor het volledige uitgeefbaar gebied. In deze bijlage is het aantal gewogen eenheden uitgesplitst per eigendom.
Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 17 Overzicht macroaftopping Voor de wijze van bepaling van de omvang van de te verhalen kosten van de grondexploitatie zijn nadere regels gesteld in artikel 6.16 Wro. Het gaat hier om de toepassing van de zogenaamde macroaftopping. De uitwerking van deze regels is opgenomen in deze bijlage. De bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 18 Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom Op basis van het aantal gewogen eenheden kan de bruto-exploitatiebijdrage per eigendom worden bepaald. De netto-exploitatiebijdrage wordt bepaald door (in beginsel) de inbrengwaarde van het uitgeefbare gedeelte van het eigendom daarop in mindering te brengen. In deze bijlage is de bruto- en netto-exploitatiebijdrage per eigendom inzichtelijk gemaakt. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 19 Plankostenscan Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is toepassing gegeven aan de (ministeriële) Regeling plankosten exploitatieplan zoals deze in werking is getreden per 1 april 2017. Van de regeling maakt deel uit een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad zijn opgenomen. Deze drie elementen zijn in deze bijlage vastgelegd.
Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 20 Taxatierapport inbrengwaarden Deze bijlage bevat het rapport van de taxateur voor de waardering van de inbrengwaarden van de eigendommen in het exploitatieplangebied. De bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 21 Advies uitgifteprijzen Deze bijlage bevat het advies van de taxateur over de uitgifteprijzen voor het uitgeefbaar gebied in het exploitatieplan. De hierin opgenomen getaxeerde waarden zijn gehanteerd als basis voor de raming van de
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 31 van 95
marktconforme gronduitgifteprijsopbrengsten in de exploitatieopzet. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 22 Planschaderisicoanalyse Tot de verhaalbare kosten van de grondexploitatie behoren de kosten van planschade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro. Er is een risicoanalyse uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn opgenomen in deze bijlage. De bijlage heeft een toelichtende functie bij de exploitatieopzet. bijlage 23 Kwaliteitsomschrijving In de regels van het exploitatieplan is vastgelegd dat de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte dient plaats te vinden volgens de eisen die zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. Deze bijlage heeft daarmee een bindend karakter. Behalve een bindend karakter heeft de kwaliteitsomschrijving ook een toelichtende functie. Zij dient mede als onderbouwing van de ramingen van de kosten voor de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte, zoals opgenomen in de exploitatieopzet van het exploitatieplan. bijlage 24 Aanbestedingskader In het exploitatieplan zijn regels over aanbesteding opgenomen.
Deze bijlage bevat de criteria voor de bepaling van de vorm van aanbesteding met betrekking tot leveringen, diensten en werken die verband houden met het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte. Deze bijlage heeft daarmee een bindend karakter. bijlage 25 Toetsingskader wijziging ruimtegebruik ontwikkelveld In artikel 11.3 van de regels van het exploitatieplan is voorzien in de bevoegdheid om, via een omgevingsvergunning, (binnenplans) af te wijken van de ruimtegebruiksindeling binnen een ontwikkelveld. Het toetsingskader voor de beoordeling van een vergunningaanvraag is opgenomen in deze bijlage. Deze bijlage heeft daarmee een bindend karakter.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
3.
OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
3.1.
Inleiding
PAGINA 32 van 95
Ingevolge artikel 6.13 lid 1 Wro dient een exploitatieplan een omschrijving van de werken en werkzaamheden in het exploitatieplangebied te bevatten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in drie hoofdgroepen: a. bouwrijp maken van het exploitatieplangebied; b. aanleg van nutsvoorzieningen; c. inrichting van de openbare ruimte van het exploitatieplangebied. De hierna opgenomen omschrijving van de werken en werkzaamheden in de paragrafen 3.2 tot en met 3.4 betreft het gehele exploitatieplangebied. Deze werken en werkzaamheden zijn in dit hoofdstuk beschreven, waarbij zij voorts nader zijn aangeduid op de ruimtegebruikskaart (bijlage 4). In paragraaf 3.5 is een omschrijving opgenomen van de nog uit te voeren werken en werkzaamheden buiten het exploitatieplangebied. Het exploitatieplangebied is onderverdeeld naar de hoofdfunctie openbare ruimte-hoofdstructuur, de hoofdfunctie openbare ruimte-ontwikkelveld en naar uitgeefbaar gebied (zie ruimtegebruikskaart). Binnen de hoofdfunctie openbare ruimte-hoofdstructuur is voorzien in de uitvoering van werken en werkzaamheden voor de functies groen-hoofdstructuur, groen-waterretentie, water(berging), bovenweg, hoofdweg, parkeerterrein en fietspad. Binnen de hoofdfunctie openbare ruimte-ontwikkelveld is voorzien in werken en werkzaamheden voor de functies groen-ontwikkelveld, woonstraat, parkeerkoffer en fietspad.
Wat betreft de hoofdgroep ‘bouwrijp maken’ is er sprake van werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en werken en werkzaamheden verbonden aan het bouwrijp maken van de openbare ruimte. Gezien de verschillende functies van de betreffende gronden (uitgeefbaar gebied en openbare ruimte, zoals aangeduid in de ruimtegebruikskaart), wat ook tot uitdrukking komt in de regels van het exploitatieplan, is ervoor gekozen om ook bij de beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken onderscheid te maken tussen het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte kent naar zijn aard werken en werkzaamheden die, zonder nadere verduidelijking en toelichting, ook zouden kunnen worden getypeerd als werken en werkzaamheden voor de ‘inrichting van de openbare ruimte’. Zo vormt de aanleg van bouwwegen een onderdeel van het bouwrijp maken van openbare ruimte, maar is het tevens het begin van de inrichting van de openbare ruimte. Gezien het vorenstaande wordt de beschrijving van werken en werkzaamheden voor de toepassing in dit exploitatieplan als volgt onderverdeeld: a. bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied; b. aanleg van nutsvoorzieningen; c. inrichting van de openbare ruimte, die vervolgens kan worden onderverdeeld naar: 1. bouwrijp maken van de openbare ruimte; 2.
woonrijp maken van de openbare ruimte.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 33 van 95
De hoofdgroepen a tot en met c worden hierna nader omschreven. 3.2.
Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken uitgeefbaar gebied
Het uitgeefbaar gebied is aangeduid op de ruimtegebruikskaart. Het uitgeefbaar gebied is gelegen binnen de ontwikkelvelden 1 tot en met 26. Voorts behoort tot het uitgeefbaar gebied het in omvang beperkte grondstuk ten behoeve van een horecafunctie nabij de aansluiting van de aan te leggen hoofdwegenstructuur op de Bovenweg. Dit gedeelte van het uitgeefbaar gebied ligt niet in een ontwikkelveld (zie ruimtegebruikskaart, zone horeca). Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied omvat in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden: a. het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in het uitgeefbaar gebied; b. het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in het uitgeefbaar gebied; c. het opsporen en verwijderen van niet-gesprongen explosieven in uitgeefbaar gebied; d. uitvoering (nader) onderzoek c.q. het treffen van uit archeologisch oogpunt noodzakelijke maatregelen; e. voor zover noodzakelijk het saneren van bodemverontreiniging afgestemd op de bodemfunctie; f. het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein in het uitgeefbaar gebied; g. het dempen van bestaande watergangen in het uitgeefbaar gebied; h. het treffen van grondwaterregulerende maatregelen in het uitgeefbaar gebied; i.
het aanbrengen van de aansluiting vanuit een bouwperceel op de openbare DWA-riolering; j. het aanbrengen van de aansluiting voor de afvoer van hemelwater vanuit een bouwperceel naar waterbergingsvoorzieningen in de openbare ruimte. 3.3.
Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden onder andere de volgende werken en werkzaamheden voorzien: aanleg van en, indien van toepassing, de aanpassing van onder andere de leidingen voor water, elektra, (aard)warmtetransport, telefoon, centraal antennesysteem en datatransport, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelstations en verdeelkasten. Wat betreft de aanleg van gasleidingen met inbegrip van bijbehorende werken geldt dat sinds 1 juli 2018 voor woonwijken is voorzien in wijziging van wet- en regelgeving die ziet op gasloos bouwen. De aanleg van nutsvoorzieningen kan plaatsvinden in gronden die onderdeel uitmaken van de openbare ruimte en in uitgeefbaar gebied. 3.4.
Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting van de openbare ruimte
De voorgenomen indeling van de openbare ruimte is als zodanig aangeduid op de ruimtegebruikskaart. De inrichting van de openbare ruimte is onderverdeeld in twee groepen: • het bouwrijp maken van de openbare ruimte; • het woonrijp maken van de openbare ruimte.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 34 van 95
De beide groepen worden hierna nader toegelicht. 3.4.1.
Het bouwrijp maken van de openbare ruimte
Het bouwrijp maken van de openbare ruimte ziet zowel op de openbare ruimte in de hoofdstructuur als in de ontwikkelvelden. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte kan worden verdeeld in de volgende onderdelen: 1.
De aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm Dit betreft de aanleg van de hoofdontsluitingsweg van de nieuwe woonlocatie met inbegrip van bijbehorende werken. De aanleg is voorzien in het gebied dat op de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘bovenweg’. Via deze hoofdontsluiting wordt het te ontwikkelen uitgeefbaar gebied ontsloten naar de N310/Noordelijke Randweg. Tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte behoort dat de Bovenweg in definitieve vorm is aangelegd. Voor de aanleg gelden de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving (zie bijlage 23). Hierbij gaat het om het samenstel van de volgende werken en werkzaamheden: a. het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen; b. het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken; c. het opsporen en verwijderen van niet-gesprongen explosieven; d. voor zover noodzakelijk het saneren van bodemverontreiniging afgestemd op de bodemfunctie; e. het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; f. het dempen van bestaande watergangen; g. het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; h.
de definitieve aanleg van de Bovenweg inclusief de aansluiting op de N310/Noordelijke Randweg tot aan de aansluiting met de hoofdweg met inbegrip van bijbehorende bermen, een en ander inclusief het herstellen van wegen. De eis van aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm is niet van toepassing op de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen in de ontwikkelvelden 13, 14 en 24 tot en met 26. Dit om reden dat deze ontwikkelvelden rechtstreeks worden ontsloten naar bestaande wegen buiten het exploitatieplangebied.
2.
De aanleg van de hoofdweg in bruikbare vorm als bouwweg Dit betreft de aanleg van de wijkverbindingsweg van de nieuwe woonlocatie met inbegrip van bijbehorende werken. De aanleg is voorzien in het gebied dat op de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘hoofdweg’. Deze wijkverbindingsweg vormt de centrale verbinding tussen de ontwikkelvelden van de ontwikkelvelden naar de Bovenweg. Tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte behoort dat deze wijkverbindingsweg in bruikbare vorm is aangelegd, zodat zij kan dienen als bouwweg. Onder een bouwweg wordt verstaan een openbare weg met een al dan niet tijdelijk karakter en die voldoet aan de eisen in de kwaliteitsomschrijving (zie bijlage 23). Op basis van de in de kwaliteitsomschrijving opgenomen eisen voor een bouwweg wordt bereikt dat de wijkverbindingsontsluiting in beginsel geschikt is voor gebruik voor vracht- en personenautoverkeer.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 35 van 95
Onder ‘in bruikbare vorm’ wordt verstaan de aanleg van een zodanig gedeelte van de wijkverbindingsweg (als bouwweg) dat, in relatie tot de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een bouwperceel in een ontwikkelveld, wordt beschikt over de verbindingsweg vanaf de ontsluiting van dat ontwikkelveld naar de aansluiting op de Bovenweg. Voor de aanleg gelden de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. Hierbij gaat het om het samenstel van de volgende werken en werkzaamheden: a. het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen; b. het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken; c. het opsporen en verwijderen van niet-gesprongen explosieven; d. voor zover noodzakelijk het saneren van bodemverontreiniging afgestemd op de bodemfunctie; e. het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; f. het dempen van bestaande watergangen; g. het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; h. de aanleg van de wijkverbindingsweg als bouwweg inclusief de aansluiting op de Bovenweg naar het aansluitpunt van een ontwikkelveld; i. het aanleggen van de rioleringshoofdstructuur inclusief rioolpompgemaal, met bijbehorende uitleggers naar de ontwikkelvelden inclusief bijbehorende werken.
Via het rioolpompgemaal wordt de vuilwaterriolering aangesloten op de (buiten het exploitatieplangebied) aan te leggen persleiding (zie paragraaf 3.5). De eis van aanleg van de hoofdweg in bruikbare vorm als bouwweg is niet van toepassing op de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen in de ontwikkelvelden 13, 14 en 24 tot en met 26. Dit om reden dat deze ontwikkelvelden rechtstreeks worden ontsloten naar bestaande wegen buiten het exploitatieplangebied. Ook voor de aansluiting op vuilwaterriolering geldt dat vanuit deze ontwikkelvelden zal worden aangesloten op bestaande openbare riolering buiten het exploitatieplangebied. 3.
De aanleg van de waterbergingswerken ten behoeve van een bouwperceel Dit betreft het samenstel van de volgende werken/werkzaamheden: de aanleg van de centrale watergang. De aanleg is voorzien in het gebied dat op de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘water(berging)’; de aanleg van groen-/waterretentievoorzieningen in het gebied dat op de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘groen-waterretentie’; de aanleg van werken en voorzieningen ten behoeve van de afvoer van hemelwater vanuit bouwpercelen naar de centrale watergang en/of de groen-/waterretentievoorzieningen. Onder de aanleg ‘ten behoeve van een bouwperceel’ wordt verstaan de aanleg van een zodanig gedeelte van de centrale watergang en/of de groen-/waterretentievoorzieningen dat, in relatie tot de verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een bouwperceel in een ontwikkelveld, wordt beschikt over een voldoende capaciteit van waterbergingsvoorzieningen. De hierbij geldende eisen zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving, zoals opgenomen in bijlage 23 van het exploitatieplan. Hierbij gaat het om het samenstel van de volgende werken en werkzaamheden:
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
a. b. c. d. e. f. g. h. i.
4.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 36 van 95
het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in de openbare ruimte; het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in de openbare ruimte; het opsporen en verwijderen van niet-gesprongen explosieven; voor zover noodzakelijk het saneren van bodemverontreiniging afgestemd op de bodemfunctie; het ontgraven van het terrein in de openbare ruimte; het dempen van bestaande watergangen in de openbare ruimte; de aanleg van de centrale watergang; de aanleg van groenvoorzieningen ten behoeve van waterretentie; de aanleg van werken en voorzieningen ten behoeve van de afvoer van hemelwater vanuit het aansluitpunt van bouwpercelen naar de centrale watergang en/of groen-/waterretentievoorzieningen.
De aanleg van de woonstraat als bouwweg in het ontwikkelveld waarbinnen het bouwperceel is gelegen In de voorgestane volgordelijke aanpak wordt het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen ontwikkelvelden afgestemd op de binnen een ontwikkelveld te ontwikkelen bouwpercelen. Tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte behoort de aanleg van de woonstraat voor zover dat binnen een ontwikkelveld is voorzien. De aanleg is voorzien in het gebied dat op de ruimtegebruikskaart binnen een ontwikkelveld is aangeduid met de functie ‘woonstraat’. De woonstraat zorgt voor de verbinding tussen een binnen dat ontwikkelveld gelegen bouwperceel naar de aansluiting op de wijkverbindingsweg (al dan niet als bouwweg, zie hiervoor onder 2) dan wel, voor de daarvoor in aanmerking komende ontwikkelvelden, naar de aansluiting op een bestaande weg buiten het exploitatieplangebied. Tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte behoort dat een woonstraat als bouwweg is aangelegd. Onder een bouwweg wordt verstaan een openbare weg met een al dan niet tijdelijk karakter en die voldoet aan de eisen in de kwaliteitsomschrijving (zie bijlage 23). Op basis van de in de kwaliteitsomschrijving opgenomen eisen voor een bouwweg wordt bereikt dat een woonstraat in beginsel geschikt is voor gebruik voor vracht- en personenautoverkeer.
Hierbij gaat het om het samenstel van de volgende werken en werkzaamheden: a. het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen; b. het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken; c. het opsporen en verwijderen van niet-gesprongen explosieven; d. voor zover noodzakelijk het saneren van bodemverontreiniging afgestemd op de bodemfunctie; e. het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; f. het dempen van bestaande watergangen; g. het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; h. de aanleg van de woonstraat als bouwweg ten behoeve van de ontsluiting van bouwpercelen binnen een ontwikkelveld inclusief de aansluiting op de wijkverbindingsweg dan wel, voor zover het betreft de ontwikkelvelden 13, 14 en 24 tot en met 26, inclusief de aansluiting op bestaande wegen buiten het exploitatieplangebied; i. de aanleg van de openbare vuilwaterriolering binnen een ontwikkelveld vanaf het aansluitpunt van een bouwperceel naar de uitlegger van de hoofdrioleringsstructuur dan wel, waar het de bouwpercelen betreft binnen de ontwikkelvelden 13, 14 en 24 tot en met 26, naar het aansluitpunt op de bestaande openbare riolering nabij de Hullerweg buiten het exploitatieplangebied.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
5.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 37 van 95
De aanleg van openbare vuilwaterriolering ten behoeve van een bouwperceel Tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte behoort de aanleg van openbare DWA-riolering binnen de openbare ruimte vanaf het aansluitpunt van een bouwperceel, rechtstreeks dan wel via eerder aangelegde DWA-riolering, naar het aansluitpunt op het bestaande openbare rioleringsstelsel, dit met inbegrip van bijbehorende werken. Voor de aanleg gelden de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving (bijlage 23). De aanleg van de openbare vuilwaterriolering is daarmee onderdeel van verschillende groepen werken/ werkzaamheden in de openbare ruimte: a. de aanleg van de openbare vuilwaterriolering binnen een ontwikkelveld vanaf het aansluitpunt van een bouwperceel naar de uitlegger van de hoofdrioleringsstructuur dan wel, waar het de bouwpercelen betreft binnen de ontwikkelvelden 13, 14 en 24 tot en met 26, naar het aansluitpunt op de bestaande openbare riolering nabij de Hullerweg buiten het exploitatieplangebied (deze maakt onderdeel uit van de werken en werkzaamheden die behoren tot de aanleg van de woonstraat als bouwweg in het ontwikkelveld waarbinnen het bouwperceel is gelegen (zie hiervoor onder 4); b. de aanleg van de hoofdrioleringsstructuur inclusief rioolpompgemaal met uitleggers naar de ontwikkelvelden (dit met uitzondering van de ontwikkelvelden 13, 14 en 24 tot en met 26).
Deze maakt onderdeel uit van de werken en werkzaamheden die behoren tot de aanleg van de hoofdweg in bruikbare vorm als bouwweg (zie hiervoor onder 2); c. de aanleg van de persleiding vanaf het aan te leggen rioolpompgemaal (zie hiervoor onder b) met de aansluiting op het bestaande openbare rioleringsstelsel nabij de aansluiting van de Bovenweg op de N310/Noordelijke Randweg (deze maakt onderdeel van de buiten het exploitatieplangebied aan te leggen werken/werkzaamheden zoals omschreven in paragraaf 3.5). Uit het gestelde onder b volgt dat de aanleg van deze persleiding niet voorziet in het transport voor vuilwaterriolering voor de bouwpercelen in de ontwikkelvelden 13, 14 en 24 tot en met 26.
6.
Het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen de hoofdfunctie openbare ruimte-hoofdstructuur en de hoofdfunctie openbare ruimte-ontwikkelveld, voor zover deze werken en werkzaamheden geen onderdeel uitmaken van de aanleg van de Bovenweg en/of het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een bouwperceel. Het onder 1 genoemde werk ziet op de werken/werkzaamheden met betrekking tot de definitieve aanleg van de Bovenweg. Het geheel van de onder 2 tot en met 5 genoemde werken/werkzaamheden vormen tezamen het ‘bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een bouwperceel’. De omvang van deze werken/werkzaamheden maakt dat de openbare ruimte in een groot gedeelte van de gronden die in de ruimtegebruikskaart zijn aangeduid met respectievelijk de hoofdfunctie ‘openbare ruimtehoofdstructuur’ en ‘openbare ruimte-ontwikkelveld’ bouwrijp zijn gemaakt. Voor de aanleg gelden de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving (bijlage 23). De alsdan binnen de openbare ruimtehoofdstructuur respectievelijk openbare ruimte-ontwikkelveld resterende tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte behorende werken en werkzaamheden betreffen: a. het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, bovengrondse en ondergrondse obstakels, verhardingen, funderingen en kabels en leidingen; b. het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken; c.
het opsporen en verwijderen van niet-gesprongen explosieven; d. voor zover noodzakelijk het saneren van bodemverontreiniging afgestemd op de bodemfunctie; e. het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; f. het uitvoeren van eventuele grondverbetering ten behoeve van toekomstige openbare groenvoorzieningen;
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
g. h. i. j. 3.4.2.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 38 van 95
het dempen van bestaande watergangen; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het aanleggen van openbare DWA-riolering binnen de openbare ruimte met inbegrip van bijbehorende werken; de aanleg van fietspaden. Het woonrijp maken van de openbare ruimte
Deze werken en werkzaamheden hebben betrekking op het geheel van de openbare ruimte binnen de hoofdfuncties openbare ruimte-hoofdstructuur en openbare ruimte-ontwikkelveld. Hierbij gaat het om de volgende werken en werkzaamheden: a. de definitieve aanleg van de wijkverbindingsweg, de woonstraten, het parkeerterrein (binnen de functie ‘parkeerterrein’), de parkeerkoffers (binnen de functie ‘parkeerkoffer’), openbare parkeerplaatsen, trottoirs, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, alsmede het aansluiten hiervan op bestaande wegen, een en ander inclusief het herstellen van wegen; b. het aanleggen van groenvoorzieningen inclusief het verzorgen van het eerste jaar onderhoud van deze groenvoorzieningen; c. het aanleggen van openbare verlichting; d. het aanleggen van civiele (waterstaatkundige) kunstwerken, waaronder bruggen, gemalen, stuwen en beschoeiingen; e. het plaatsen van straatmeubilair, straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden, bebakeningen, belijning en verkeersregelinstallaties; f. het aanbrengen van inritconstructies ter ontsluiting van bouwpercelen; g. het aanleggen van bluswatervoorzieningen, waaronder begrepen brandkranen; h. de aanleg voor voorzieningen van openbaar vervoer. Voor het woonrijp maken van de openbare ruimte gelden de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving (bijlage 23). 3.5.
Omschrijving werken en werkzaamheden met betrekking tot voorzieningen buiten het exploitatieplangebied De in paragraaf 3.2 tot en met 3.4 opgenomen omschrijvingen hebben betrekking op werken en werkzaamheden binnen het exploitatieplangebied. Buiten het exploitatieplangebied zijn de volgende aan te leggen werken en werkzaamheden ten behoeve van de ontwikkeling van de woonlocatie ’t Hul Noord voorzien: a. De aanleg van een persleiding voor vuilwaterriolering. Ten behoeve van de koppeling van de binnen het exploitatieplangebied aan te leggen hoofdrioleringsstructuur voor vuilwaterriolering inclusief rioolpompgemaal (zie hiervoor paragraaf 3.4.1 sub 5 onder b) aan de bestaande openbare riolering is het noodzakelijk dat een persleiding wordt aangelegd naar de aansluiting op de openbare riolering nabij de Bovenweg/N310. b. De aanleg van voorzieningen ten behoeve van het goed functioneren en de kwaliteit van het watersysteem in het exploitatieplangebied. Binnen het exploitatieplangebied is voorzien in de realisatie van een centrale watergang ten behoeve van de waterberging. Voor het adequaat functioneren van deze waterbergingsfunctie wordt de
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
c.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 39 van 95
bestaande Hulbeek, die ten zuiden van het exploitatieplangebied ligt, verlegd en gaat de binnen het exploitatieplangebied nieuw aan te leggen centrale watergang onderdeel uitmaken van de Hulbeek. Voor de vereiste waterkwaliteit dient een voorziening te worden getroffen waarbij een bestaande overstort van een gemengd rioleringsstelsel op de Hulbeek wordt omgezet in de aanleg van een persleiding naar de aansluiting van de Kolmansweg/Molenweg. De voorzieningen bestaan uit de volgende werken: 1. aansluiting centrale watergang op bestaande Molenbeek door middel van het realiseren van een rechthoekige duikerconstructie onder een bestaande asfaltweg door (inclusief het bijbehorende grondwerk); 2. aansluiting centrale watergang op bestaande Hulbeek door middel van het realiseren van een rechthoekige duikerconstructie onder een bestaande asfaltweg door (inclusief het bijbehorende grondwerk); 3. omzetting bestaande overstort op Hulbeek naar persleiding langs de Hullerweg. Voor de werken onder 1 en 2 wordt verwezen naar de hieronder (na sub c) opgenomen kaart waarop de ligging van deze werken onder nummer 1 en 2 is aangegeven. De (aanpassing van de) aansluiting van bestaande wegen, fiets- en voetpaden op de aan te leggen voorzieningen binnen het exploitatieplangebied.
Hierbij gaat het om de volgende werken/werkzaamheden (bij de beschrijving is de nummering opgenomen die verwijst naar de hieronder opgenomen kaart waarop de ligging van deze (aanpassingen van de) aansluitingen is aangegeven): 1. Aansluiting van een fiets- en voetpad op bestaande asfaltverharding. De fietsers en voetgangers worden uit de voorrang gehaald (inclusief bebording en markering (zie nummer 3 onderstaande kaart). 2. Het creëren van een oversteek van een tweerichtingsfietspad en voetpad in de voorrang, met drempel over een bestaande asfaltweg. Fietspadoversteek wordt uitgevoerd in rood asfalt en er wordt een zebrapad voor de voetgangers gerealiseerd (inclusief bebording en markering) (zie nummer 4 onderstaande kaart). 3. Het creëren van een oversteek van een tweerichtingsfietspad in de voorrang over een bestaande asfaltweg. De fietsoversteek uitvoeren in rood asfalt (inclusief bebording en markering) (zie nummer 5 onderstaande kaart). 4. Aansluiting van een fiets- en voetpad op bestaande asfaltverharding. Fietsers en voetgangers uit de voorrang (zie nummer 6 onderstaande kaart). 5. Aansluiting van een fietspad op bestaande asfaltverharding. De fietsers worden uit de voorrang gehaald (zie nummer 7 onderstaande kaart). 6. De knip locatie Molenweg, fungeert als afsluiting voor het gemotoriseerd verkeer.
Dit betreft een wegversmalling met een beweegbare paal als afsluiter (inclusief benodigde bebording en markering) (zie nummer 8 onderstaande kaart). 7. De knip locatie Oude Zeeweg, fungeert als afsluiting voor het gemotoriseerd verkeer. Dit betreft een wegversmalling met een paal als afsluiter (inclusief benodigde bebording en markering) (zie nummer 9 onderstaande kaart).
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 40 van 95
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
4.
TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN
4.1.
Inleiding en begrippen
PAGINA 41 van 95
De realisatie van de woonwijk ’t Hul Noord is een grootschalig project, waarin sprake is van een meerjarige volgtijdelijke uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. 7 In het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ is voorzien in een directe bouwtitel voor de ontwikkeling van circa 15,88 ha uitgeefbaar gebied voor woningbouw, maatschappelijke functies en horecafuncties. Daarnaast is in het bestemmingsplan voorzien in de daarbij behorende aanleg van openbare ruimte, onderverdeeld naar verschillende functies. Verwezen wordt naar de ruimtegebruikskaart (bijlage 4), waarin de indeling van het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte is vastgelegd. Het is noodzakelijk eisen en regels te stellen zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 en 2 Wro, voor de volgende onderwerpen: a. koppelingen met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen (zie artikel 2 van de regels); b. regels over ruimtegebruik, waarbij het gaat om het onderscheid tussen de openbare ruimte en het uitgeefbaar gebied en de indeling van de openbare ruimte naar verschillende functies (zie artikel 3 van de regels); c.
eisen aan en regels over de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte (zie artikel 4 tot en met 7 van de regels); d. regels over de uitwerking van de in het bestemmingsplan opgenomen regels over de uitvoerbaarheid. Deze regels hebben betrekking op de in het bestemmingsplan aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en (bouwpercelen voor) particulier opdrachtgeverschap (zie artikel 8 en 9 van de regels); e. verbodsbepalingen omtrent de onderwerpen a tot en met d (zie artikel 10 van de regels); f. regels waarbij via omgevingsvergunning kan worden afgeweken van regels van het exploitatieplan (zie artikel 11 van de regels); g. slotbepalingen (zie artikel 12 van de regels). De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 6. In het voorliggende hoofdstuk 4 is de toelichting bij deze regels opgenomen. De nummers van de paragrafen verwijzen naar het betreffende artikelnummer (bijvoorbeeld: paragraaf 4.1 betreft de toelichting bij artikel 1, en zo verder tot en met paragraaf 4.12 (toelichting bij artikel 12). Artikel 1. Begrippen In artikel 1 van de regels zijn de relevante begrippen vastgelegd.
De begrippen zoals gehanteerd in de regels van het gekoppelde bestemmingsplan, zijn van overeenkomstige toepassing, tenzij in de regels van
7
De indeling en omschrijving van de hier genoemde groepen van werken en werkzaamheden is opgenomen in hfst. 3.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 42 van 95
het exploitatieplan daarvan expliciet wordt afgeweken (zie artikel 1 lid 1). Dit voorkomt dat deze begrippen dubbel moeten worden opgenomen. Voor het begrip ’bestemmingsplan’ wordt verwezen naar het aan het exploitatieplan gekoppelde bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’. In lid 2 zijn daarnaast een aantal nieuwe begrippen opgenomen, die van belang zijn voor de inhoud en toepassing van de regels van het exploitatieplan. Voor zover daarin wordt verwezen naar bijlagen, hebben die bijlagen een bindende status. Wat betreft verwijzingen naar hoofdstuk 3 (omschrijving werken en werkzaamheden) geldt dat laatstgenoemd hoofdstuk een bindende status heeft (zie paragraaf 1.2 exploitatieplan). 4.2.
Toelichting bij artikel 2 Koppelingen
In hoofdstuk 3 is een omschrijving van werken en werkzaamheden voor de in artikel 6.13 lid 1 onder b Wro opgenomen hoofdgroepen opgenomen: a. bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied; b. aanleg van nutsvoorzieningen; c. inrichting van de openbare ruimte. De hoofdgroep ‘inrichting van de openbare ruimte’ is op haart beurt onderverdeeld in de volgende groepen werken/werkzaamheden; • bouwrijp maken van de openbare ruimte; • woonrijp maken van de openbare ruimte. Ingevolge artikel 6.13 lid 1 onder c sub 5 Wro kan een exploitatieplan regels bevatten over aan te brengen koppelingen tussen de uitvoering van werken, werkzaamheden en maatregelen en de realisatie van bouwplannen (i.c. de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen). In de onderhavige situatie doet zich de noodzaak voor tot het opnemen van regels over verschillende koppelingen. De meerjarige ontwikkeling van de woonlocatie vraagt om een heldere en gestructureerde in de tijd gespreide uitvoering en realisatie. Het bestemmingsplan kent met de bestemmingen ‘Woongebied’ en ‘Maatschappelijk’ een directe bouwtitel, waardoor de situatie kan ontstaan dat gespreid over het gehele exploitatieplangebied gelijktijdig aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen etc. zouden kunnen worden ingediend. Dit is niet gewenst.
Het uitgeefbaar gebied binnen het exploitatieplangebied dat betrekking heeft op de bestemmingen ‘Woongebied’ en ‘Maatschappelijk’, is ingedeeld in 26 ontwikkelvelden. De indeling van deze ontwikkelvelden is vastgelegd op de ruimtegebruikskaart (bijlage 4). In dit kader is het gewenst nadere regels te stellen over de volgorde van het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen binnen de ontwikkelvelden.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 43 van 95
Koppelingsregeling artikel 2.1 Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een bouwperceel in een ontwikkelveld is vereist dat de aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm én het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van dat bouwperceel is voltooid. Het begrip ‘de aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm’ is nader omschreven in artikel 1.2 sub d van de regels. De aanleg in definitieve vorm betekent dat de Bovenweg volledig dient te zijn aangelegd conform de eisen zoals opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. De beschrijving van de werken/werkzaamheden die behoren tot de aanleg in definitieve vorm van de Bovenweg, zijn opgenomen in paragraaf 3.4.1 sub 1 van het exploitatieplan. Het begrip ‘bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van een bouwperceel’ is nader omschreven in artikel 1.2 sub m juncto artikel 1.2 sub e tot en met h van de regels en uitgewerkt in paragraaf 3.4.1 onder sub 2 tot en met 5 van het exploitatieplan. Uit het vorenstaande volgt dat voor het kunnen verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist dat allereerst de aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm heeft plaatsgevonden. De aanleg van de Bovenweg is voorzien in het gebied met de functie ‘bovenweg’ op de ruimtegebruikskaart, en geldt als hoofdontsluiting voor de nieuwe woonwijk naar de bestaande N310/Noordelijke Randweg.
Dit overeenkomstig de eisen die zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. Voor het kunnen verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een bouwperceel in een ontwikkelveld is voorts vereist dat ‘het bouwrijp maken van de openbare ruimte ten behoeve van dat perceel’ is voltooid. Uit het samenstel van de in artikel 1.2 sub m van de regels genoemde werken/ werkzaamheden volgt dat allereerst de aanleg van de hoofdweg in bruikbare vorm als bouwweg heeft plaatsgevonden. Dit betreft de aanleg van de wijkverbindingsweg in het gebied dat op de ruimtegebruikskaart is aangeduid met de functie ‘hoofdweg’. De wijkverbindingsweg vormt de centrale verbinding tussen de ontwikkelvelden en van de verschillende ontwikkelvelden naar het aansluitpunt op de aan te leggen Bovenweg. In het stadium van de ontwikkeling van een ontwikkelveld is het niet per se noodzakelijk dat de wijkverbindingsweg in zijn geheel in bouwrijpe staat met inbegrip van alle bijbehorende werken is gerealiseerd.
Van belang is dat de wijkverbindingsweg zodanig is aangelegd, dat deze kan dienen als verbinding voor zowel bouwverkeer als personenauto’s (voor de toekomstige bewoners van woningen respectievelijk gebruikers van maatschappelijke voorzieningen) vanaf de ontsluiting van het ontwikkelveld waarbinnen het bouwperceel is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, naar het aansluitpunt van de Bovenweg, dit met inbegrip van bijbehorende werken (zoals de aanleg van de rioleringshoofdstructuur). Hiermee wordt het mogelijk dat de wijkverbindingsweg als verbindingsstructuur in fasen wordt aangelegd, dit overeenkomstig de eisen die zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. Verder is voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een bouwperceel in een ontwikkelveld vereist dat de binnen het ontwikkelveld te realiseren aanleg van de woonstraat als bouwweg heeft plaatsgevonden. De aanleg van de woonstraat is voorzien in het gebied met de functie ‘woonstraat’, zoals dat is aangeduid op de ruimtegebruikskaart. De woonstraat geldt als de openbare weg waarnaar de binnen een ontwikkelveld te realiseren gebouwen voor de bestemming ‘Woongebied’ dienen te worden ontsloten naar het aansluitpunt op de alsdan aangelegde wijkverbindingsweg.
Van belang is dat de woonstraat zodanig is aangelegd, dat deze kan dienen als verbinding voor zowel het bouwverkeer als voor personenauto’s (voor de toekomstige bewoners van woningen) tussen het bouwperceel en de ontsluiting naar de hoofdweg. Dit overeenkomstig de eisen die zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 44 van 95
Verder is voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een bouwperceel in een ontwikkelveld vereist dat het te ontwikkelen bouwperceel dan beschikt over een aansluitmogelijkheid op vuilwaterriolering. Dit overeenkomstig de eisen die zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. Ten slotte is voor het verlenen van de omgevingsvergunning vereist dat de aanleg van waterbergingswerken ten behoeve van dat bouwperceel heeft plaatsgevonden. In de openbare ruimte-hoofdstructuur (zoals aangegeven op de ruimtegebruikskaart) is voorzien in de aanleg van een centrale watergang (zie functie water(berging) op de ruimtegebruikskaart) en een groen-/waterretentievoorziening (zie functie groenwaterretentie op de ruimtegebruikskaart). Vereiste voor het verlenen van een omgevingsvergunning is dat het bouwperceel beschikt over een aansluiting voor hemelwaterafvoer naar de te realiseren waterbergings- en/of waterretentievoorzieningen. In het stadium van de ontwikkeling van een ontwikkelveld is het niet per se noodzakelijk dat de waterbergingsen/of de retentievoorzieningen in hun geheel zijn gerealiseerd.
Van belang is dat de waterbergings- en/of retentievoorzieningen in zodanige vorm en omvang zijn aangelegd, dat steeds als een ontwikkelveld wordt ontwikkeld, beschikt wordt over een voor dat ontwikkelveld adequate hemelwaterafvoer naar de bergingsen/of retentievoorzieningen, dit overeenkomstig de eisen die zijn opgenomen in de kwaliteitsomschrijving. In de kwaliteitsomschrijving zijn deze eisen uitgewerkt naar een indeling naar waterbergingsdeelgebieden (i.c. waterbergingsdeelgebied A tot en met F). In een waterbergingsdeelgebied wordt de verbinding gelegd tussen de daarbinnen gelegen ontwikkelvelden en de bij die ontwikkelvelden behorende aanleg van waterbergingswerken. Met deze koppelingsregeling wordt bereikt dat het in ontwikkeling te nemen gedeelte van het uitgeefbaar gebied binnen een ontwikkelveld ten tijde van de verlening van de omgevingsvergunning is voorzien van onder meer een adequate ontsluiting in de vorm van een aan te leggen woonstraat als bouwweg die is aangesloten op de alsdan gerealiseerde hoofdweg in bruikbare vorm als bouwweg (of gedeelte daarvan) die is aangesloten op de alsdan gerealiseerde Bovenweg in definitieve vorm. Hiermee wordt bereikt dat bij de ontwikkeling van een ontwikkelveld de bouwpercelen bereikbaar zijn vanaf N310/Noordelijke Randweg.
Voorts beschikken de te ontwikkelen bouwpercelen dan onder meer over een aansluitmogelijkheid op vuilwaterriolering en een aansluitpunt voor de afvoer van hemelwater. Koppelingsregeling artikel 2.2 Van belang is te komen tot een volgtijdelijke gestructureerde ontwikkeling van de verschillende ontwikkelvelden. Daarvoor zijn de 26 ontwikkelvelden verdeeld naar in totaal zes clusters. Een cluster bestaat uit een samenstel van ontwikkelvelden, zoals aangeduid op de kaart clusters ontwikkelvelden (bijlage 5). De kaart clusters ontwikkelvelden is hieronder ingevoegd.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 45 van 95
De koppelingsregeling in artikel 2.2 is van toepassing op de ontwikkelvelden die onderdeel zijn van cluster 2 tot en met 6. Van belang is dat met de start van het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen een ontwikkelveld behorende tot cluster 2 eerst mag worden aangevangen, nadat voor het geheel van de gronden die zijn aangewezen voor de bouw van: • sociale huurwoningen, • sociale koopwoningen laag, • sociale koopwoningen midden, • sociale koopwoningen hoog, en • geliberaliseerde woningen voor middenhuur, in het geheel van de ontwikkelvelden die behoren tot cluster 1, omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn verleend en die vergunningen in werking zijn getreden. De aantallen en situering van de genoemde woningbouwcategorieën is per ontwikkelveld vastgelegd in de kaart woningbouwcategorieën (bijlage 6). Deze regeling is voorts van toepassing op het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen een ontwikkelveld behorende tot cluster 3, waarbij de voorwaarde voor de verleende omgevingsvergunningen voor het bouwen van de aangewezen woningbouwcategorieën dan ziet op het geheel van de aangewezen bouwpercelen in de ontwikkelvelden in cluster 1 en 2 gezamenlijk. Dit geldt op analoge wijze voor de ontwikkelvelden die behoren tot cluster 4, 5 en 6.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 46 van 95
In onderstaande tabel is per cluster en onderscheiden woningbouwcategorie het aantal woningen vastgelegd. Clusternr.
Aantal sociale
Aantal sociale
Aantal sociale
Aantal sociale
Aantal
Totaal
huurwoningen
koopwoningen
koopwoningen
koopwoningen
geliberaliseerde
laag
midden
hoog
woningen voor middenhuur
1
46
2
26
10
3
43
8
4
48
4
4
24
5
22
6
8
17
18
71
6
43
10
12
28
20
113
4.3.
13
29
15
103
12
14
6
68
25
13
89 80
Toelichting bij artikel 3 Ruimtegebruik
Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder a Wro kan een exploitatieplan een ruimtegebruikskaart bevatten. De ruimtegebruikskaart is als bijlage 4 bij dit exploitatieplan opgenomen. Op die kaart is het voorgenomen ruimtegebruik vastgelegd. Met de in het bestemmingsplan opgenomen (globale) eindbestemmingen ‘Groen’, ‘Maatschappelijk’, ‘Verkeer’, ‘Water’ en ‘Woongebied’ kan een ruimtegebruiksregeling niet worden gemist. In artikel 3.1 is bepaald dat de oprichting van de gebouwen ten behoeve van de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Woongebied’ dient plaats te vinden binnen het ‘uitgeefbaar gebied’ van de ontwikkelvelden, zoals aangeduid op de ruimtegebruikskaart. Voorkomen moet worden dat de oprichting van deze gebouwen plaatsvindt op gronden bestemd om te worden ingericht als toekomstige openbare ruimte binnen een ontwikkelveld (zie de functies woonstraat, parkeerkoffer, fietspad en groen-ontwikkelveld op de ruimtegebruikskaart). In artikel 3.2 is vastgelegd dat de oprichting van gebouwen voor horecavoorzieningen binnen de in het bestemmingsplan opgenomen aanduiding ‘horeca’ dient plaats te vinden binnen het uitgeefbaar gebied binnen de zone horeca zoals aangeduid op de ruimtegebruikskaart.