2021-18 RV Bijlage 8 Exploitatieplan ‘Herijking Nuenen-West’
Tekst van het document
Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Dhr. Hendrikus Johannes Marie van Veldhoven Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel De heer Nicolaas Jean Martin van de Klundert BPD Ontwikkeling B.V. Dhr. Hendrikus Johannes Marie van Veldhoven Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Pagina 12 van 46
Oppervlakte Oppervlakte in Aandeel recht Nummer kadaster (ha) exploitatieplan aard recht 2813 0.12.30 0.12.30 Eigendom 2814 0.30.10 0.30.10 Eigendom 2835 0.11.15 0.11.15 Eigendom 2840 1.41.85 1.41.85 Eigendom 2841 1.60.15 1.60.15 Eigendom 2842 0.48.88 0.48.88 Eigendom 2843 0.18.80 0.18.80 Eigendom 2844 2.10.80 2.10.80 Eigendom 2846 1.26.95 1.26.95 Eigendom 2847 2.04.55 2.04.55 Eigendom 2849 0.73.83 0.48.76 Eigendom
Gemeente Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen
Sectie F F F F F F F F F F F
Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen
F F F F F F F F F F F
4268 2852 3303 3376 3377 3464 3650 4318 3856 3857 4012
0.11.40 0.58.30 1.19.05 0.02.85 0.07.15 1.95.32 1.00.60 0.59.25 0.23.56 0.35.49 0.15.05
0.11.40 Eigendom 0.58.30 Eigendom 1.19.05 Eigendom 0.02.85 Eigendom 0.07.15 Eigendom 1.25.30 Eigendom 1.00.60 Eigendom 0.59.25 Eigendom 0.23.56 Eigendom 0.35.49 Eigendom 0.15.05 Eigendom
Nuenen
F
4037
0.19.25
0.19.25 Eigendom
Nuenen Nuenen
F F
4037 4037
Nuenen
F
4037
Nuenen Nuenen Nuenen
F F D D
4045 4052 4089 4217
0.12.01 6.50.24 0.49.39 0.89.85
0.12.01 Eigendom 0.17.22 Eigendom 0.10.47 Eigendom 0.89.85 Eigendom
Nuenen Nuenen
D D
2421 3327
0.45.76 1.65.69
Nuenen Nuenen Nuenen
D D D
3327 3328 3347
0.06.89 0.37.10
Nuenen Nuenen Nuenen
D D D
3369 3486 3515
0.48.58 0.00.75 0.41.90
0.27.35 Eigendom 1.05.79 Eigendom Opstalrecht Nutsvoorzienin gen 0.06.89 Eigendom 0.37.10 Eigendom Eigendom/ Gebruik en 0.48.58 bewoning 0.00.75 Eigendom 0.41.90 Eigendom
Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen
D D D D D D D D D D
3575 3594 3726 3803 3913 3914 3944 4771 4768 4112
0.22.45 0.57.50 1.13.70 1.97.42 0.61.00 1.24.15 0.73.00 0.16.63 0.07.38 0.53.50
Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen
D D D D D
4766 4114 4115 4116 4117
1.76.92 0.71.57 0.04.63 2.08.89 1.00.76
0.13.33 Eigendom 0.27.43 Eigendom 1.13.70 Eigendom 1.97.42 Eigendom 0.61.00 Eigendom 1.24.15 Eigendom 0.73.00 Eigendom 0.16.63 Eigendom 0.07.38 Eigendom 0.53.50 Eigendom Eigendom 1.76.92 Zakelijk recht 0.71.57 Eigendom 0.04.63 Eigendom 2.08.89 Eigendom 1.00.76 Eigendom
Nuenen
D
4120
0.09.50
0.09.50 Eigendom
Nuenen
D
4121
0.09.10
0.09.10 Eigendom
Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen
D D D D
4122 4161 4163 4175
0.13.90 0.02.15 0.46.18 0.37.25
0.00.93 Eigendom 0.02.15 Eigendom 0.46.18 Eigendom 0.37.25 Eigendom
Nuenen
D
4199
0.24.60
0.06.94 Eigendom
Gerechtigde Fase Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Mevrouw Catharina Martina Rooijakkers BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Mevrouw Ellen Schuerhoff De heer Jacobus Marcellinus Arnoldus Maria Aldenhoven Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 1/4 De heer Wilhelmus Johannes Martinus Hendrikus van der Wijst 1/4 De heer Franciscus Johannes Christianus van der Wijst 1/4 De heer Johannes Hendrikus van der Wijst 1/4 De heer Lambertus Wilhelmus Franciscus van der Wijst
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 2 2 2 2
De heer Ruud Antonius Wilhelmus Maria Bijsterveld Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 1/2 Dhr. Petrus Adrianus Martinus Antonius Saris en 1/2 Mevr. Ignatia Johanna Francisca Joosten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
3 3
Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
3 3 3
BPD Ontwikkeling B.V., Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten De heer Arnoldus Hendrikus Nicolaas Maria Scheepers De heer Matheus Franciscus Maria Baten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V., Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., De heer Volkert Johannes Adrianus Hendrikus Scheepers De heer Edwin Adrianus Johannes Hendrikus Scheepers De heer Hendrikus Arnoldus Gerardus Maria Scheepers Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 1/2 Dhr. J.M.F. Swinkels en 1/2 Mevr. M.J. van Lankvelt
2 2 2 3
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Pagina 13 van 46
Gemeente
Sectie
Oppervlakte Oppervlakte in Nummer kadaster (ha) exploitatieplan
Aandeel recht aard recht
Nuenen
D
4200
0.31.50
0.31.50 Eigendom
Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen
D D D D D
4201 4202 4329 4434 4435
0.13.70 0.97.18 0.48.88 0.44.72 1.22.41
0.13.70 Eigendom 0.27.96 Eigendom 0.20.99 Eigendom 0.44.72 Eigendom 1.22.41 Eigendom
Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen
D D D D
4487 4487 4487 4487
0.46.05
0.46.05 Eigendom
Gerechtigde 1/2 Dhr. J.M.F. Swinkels en 1/2 Mevr. M.J. van Lankvelt 1/2 Dhr. J.M.F. Swinkels en 1/2 Mevr. M.J. van Lankvelt Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
Fase 3 3 3 3 3 3
1/4 De heer Franciscus Jacobus Leonardus Rustige 1/4 De heer Paulus Johannes Rustige 1/4 Mevrouw Annemarie Jacoba Victoria Rustige 1/4 Mevrouw Ellen Johanna Rustige
Bron: Kadaster (zie bijlage 3)
3
Peildatum: 5 januari 2021
2.2 Publiekrechtelijke beperkingen
Uit de kadastrale uittreksels Nuenen D 3600, 4194 en Nuenen F 3651 blijkt dat er een publiekrechtelijke beperking is opgenomen in de vorm van een beschermd monument in het kader van de Gemeentewet.
Uit de kadastrale uittreksels Nuenen D 4354 en 4388 blijkt dat er een publiekrechtelijke beperking is opgenomen in de vorm van een Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking in het kader van de Wet Bodembescherming.
Pagina 14 van 46
2.3 Zakelijke rechten Op de kadastrale uittreksels zijn de onderstaande zakelijke rechten vermeld. Gemeente Sectie Nummer Gerechtigde
Aandeel recht aard recht
Nuenen
Zakelijk recht t.b.v. Brabant Water N.V.
D
3726
Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
Nuenen
D
4117
Mevrouw Johanna Adriana Lambertha Raaijmakers Zakelijk recht t.b.v. Brabant Water N.V.
Nuenen
D
4175
Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
Recht van gebruik en bewoning
Nuenen
D
4112
De heer Martinus Petrus Johannes Raaijmakers
Zakelijk recht t.b.v. Brabant Water N.V.
Nuenen
D
3766
BPD Ontwikkeling B.V.
Zakelijk recht t.b.v. Gemeente Eindhoven
Nuenen
D
3967
BPD Ontwikkeling B.V.
Zakelijk recht t.b.v. Gemeente Eindhoven
Nuenen
D
3933
Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
Opstalrecht Nutsvoorzieningen t.b.v. TenneT TSO B.V.
Nuenen
D
4113
Mevrouw Johanna Adriana Lambertha Raaijmakers Zakelijk recht t.b.v. Brabant Water N.V.
Nuenen
D
4227
Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
Privaatrechtelijke belemmering Saranne B.V.
Nuenen
D
4227
Nuenen
D
3327
Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
Zakelijk recht t.b.v. TenneT TSO B.V.
Nuenen
D
3327
Nuenen
D
4116
De heer Martinus Petrus Johannes Raaijmakers
Zakelijk recht t.b.v. Brabant Water N.V. Zakelijk recht t.b.v. Brabant Water N.V.
Privaatrechtelijke belemmering Gemeente Eindhoven
Opstalrecht Nutsvoorzieningen t.b.v. TenneT TSO B.V.
Nuenen
D
3347
Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
Nuenen
D
3369
Nuenen West B.V.
Recht van gebruik en bewoning
Nuenen
D
3328
Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
Zakelijk recht t.b.v. Saranne B.V. Zakelijk recht t.b.v. TenneT TSO B.V. Zakelijk recht t.b.v. TenneT TSO B.V. Opstalrecht Nutsvoorzieningen t.b.v. TenneT TSO B.V.
Nuenen
D
2327
Karolus Venlo Holding Bv
Privaatrechtelijke belemmering t.b.v. Brabant Water N.V.
2.4 Persoonlijk rechten In het kader van deze taxatie is geen onderzoek en/of navraag gedaan naar eventuele persoonlijke rechten. Ten tijde van de opmaak van dit rapport waren bij ondergetekenden geen gegevens hierover bekend. Uitgangspunt voor deze taxatie is dan ook de afwezigheid van persoonlijke rechten. 2.5 Vigerende planologie Het te taxeren vastgoed ligt in het bestemmingsplan ‘Uitbreidingsplan Nuenen-West’ van de gemeente Nuenen, vastgesteld door de raad van die gemeente op 24 april 2008 en onherroepelijk geworden op 22 augustus 2010. In dit bestemmingsplan heeft het te taxeren vastgoed de (hoofd)bestemmingen ‘Verkeer’, ‘Woongebied I-Uit te werken’, ‘Woongebied II-Uit te werken’ en ‘Groen-Uit te werken’. De uitwerking van de planregels is in dit bestemmingsplan uitsluitend op hoofdlijnen omschreven. Voor het bestemmingsplan ‘Uitbreidingsplan Nuenen-West’ gold voor het te taxeren vastgoed het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied II’, vastgesteld door de raad van de gemeente Nuenen op 31 augustus 1978. In dit bestemmingsplan had het te taxeren vastgoed de (hoofd)bestemmingen ‘Landschappelijke waardevol agrarisch gebied’, ‘Agrarisch kernrandgebied’ en ‘Agrarisch gebied’. De plangrens van dit plan komt ‘redelijk’ overeen met het in ontwikkeling zijnde plangebied Nuenen-West.
Pagina 15 van 46
Plankaart 'Uitbreidingsplan Nuenen-West'.
Plankaart 'Landelijk gebied II'.
2.6 Toegedachte planologie ‘Herijking Nuenen West Het te taxeren vastgoed is opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan ‘Herijking Nuenen West’ van de gemeente Nuenen. In dit bestemmingsplan heeft het te taxeren vastgoed de bestemmingen ‘Woongebied - 1’, ‘Woongebied - 2’, ‘Woongebied uit te werken’, ‘Wonen’, ‘Groen’, ‘Maatschappelijk’ en ‘Verkeer’. Voor de exacte omschrijvingen verwijzen taxateurs naar de vast te stellen regels van het bestemmingsplan. De bestemmingen die te maken hebben met woningbouw worden hieronder kort beschreven.
Pagina 16 van 46
Legenda en verbeelding bestemmingsplan Herijking Nuenen West
2.6.1
Bestemming ‘Woongebied - 1’
De voor ‘Woongebied - 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, waaronder begrepen zorgwoningen met gemeenschappelijke ruimten en wooneenheden; b. verkeers- en verblijfsdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden; c. aan huis verbonden beroepen of bedrijven; d. tuinen, paden, erven en erfafscheidingen; e. groenvoorzieningen; f. (ondergrondse) parkeervoorzieningen; g. speelvoorzieningen; h. nutsvoorzieningen, waaronder collectieve energievoorzieningen in de vorm van waterpompen;
Pagina 17 van 46
i. geluidwerende voorzieningen; j. waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen; één en ander met bijbehorende voorzieningen. In of op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. hoofdgebouwen; b. de daarbij behorende bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen; c. de daarbij behorende overkappingen; d. de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 2.6.2
Bestemming ‘Woongebied - 2’
De voor ‘Woongebied - 2’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, waaronder begrepen zorgwoningen met gemeenschappelijke ruimten en wooneenheden; b. verkeers- en verblijfsdoeleinden in de vorm van ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden; c. aan huis verbonden beroepen of bedrijven; d. tuinen, paden, erven en erfafscheidingen; e. groenvoorzieningen; f. (ondergrondse) parkeervoorzieningen; g. speelvoorzieningen; h. nutsvoorzieningen, waaronder collectieve energievoorzieningen in de vorm van waterpompen; i. geluidwerende voorzieningen; j. waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen; één en ander met bijbehorende voorzieningen. Voorwaarden – fasering Het is verboden een omgevingsvergunning voor nieuwe woningen te verlenen voor de gronden met de bestemming ‘Woongebied - 2’, alvorens voor 90% van alle woningen in de bestemming ‘Woongebied - 1’ een omgevingsvergunning is verleend. In of op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. hoofdgebouwen; b. de daarbij behorende bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen; c. de daarbij behorende overkappingen; d. de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Pagina 18 van 46
2.6.3
Bestemming ‘Wonen’
De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, waaronder begrepen zorgwoningen met gemeenschappelijke ruimten en wooneenheden; b. een kattenpension uitsluitend ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - kattenpension'; c. een kantoorruimte voor een hoveniersbedrijf uitsluitend ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'hovenier'; d. een verkooppunt van kleding (detailhandel) uitsluitend ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'detailhandel'; e. een bed & breakfast uitsluitend ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'bed & breakfast'; f. een bed & breakfast alsmede horeca uitsluitend ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - horeca'; g. een zalencentrum uitsluitend ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - zalencomplex'; h. een parkeerterrein, behorend bij het zalencentrum, uitsluitend ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - 'parkeerterrein'; i. een theehuis, uitsluitend ter plaats van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen theehuis'; j. aan huis verbonden beroepen of bedrijven; k. tuinen, paden, erven en erfafscheidingen; l. groenvoorzieningen; m. (ondergrondse) parkeervoorzieningen; n. nutsvoorzieningen, waaronder collectieve energievoorzieningen in de vorm van waterpompen; o.
waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen; p. de instandhouding en bescherming van de ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument' aangegeven bouwwerken; q. de instandhouding en bescherming van de ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevolle bebouwing' aangegeven bouwwerken. één en ander met bijbehorende voorzieningen. In of op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. hoofdgebouwen; b. de daarbij behorende bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen; c. de daarbij behorende overkappingen; d. de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde.
Pagina 19 van 46
2.7 Milieu In het kader van deze taxatie is geen onderzoek gedaan naar verontreiniging van de grond en/of het grondwater. De gemeente heeft ons geïnformeerd over een aantal locaties waar bodemverontreiniging speelt. In de residuele grondwaardetaxatie hebben wij derhalve rekening gehouden met een post bodemverontreiniging.
Pagina 20 van 46
3
Uitgangspunten en onderbouwingen
3.1
Wettelijk voorschrift
Basis voor het ramen van de inbrengwaarde is artikel 6.13 juncto 5 Wro. Dit artikel luidt als volgt: “Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.” In artikel 6.13 vijfde lid Wro is aangegeven op basis van welke waardegrondslag de inbrengwaarden vastgesteld moeten worden. Indien sprake is van minnelijke verwerving, wordt uitgegaan van de marktwaarde van gronden en opstallen. Indien sprake is van onteigening of minnelijke verwerving op basis van een onteigeningsbesluit, wordt uitgegaan van de onteigeningsschadeloosstelling (ook wel genoemd de onteigeningswaarde), dus de marktwaarde plus alle bijkomende schades. Er moet eveneens worden uitgegaan van de onteigeningswaarde indien een perceel op onteigeningsbasis is of wordt verworven, hoewel er nog geen onteigeningsbesluit is genomen. Artikel 17 van de Onteigeningswet schrijft immers voor dat voorafgaand aan een onteigeningsbesluit eerst getracht moet worden gronden op minnelijke wijze te verwerven.
Deze bepaling zet niet de weg open voor een gemeente om alle percelen tegen onteigeningswaarde te verwerven en in te brengen. Dat zou een ongewenst prijsopdrijvend effect hebben, waarvan de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het exploitatiegebied. Gemeenten dienen zich te realiseren dat inbreng tegen onteigeningswaarde zonder dat sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening, alleen acceptabel is, wanneer de verwerving tegen deze waarde noodzakelijk en urgent is. De artikelen 40 tot en met 40f Onteigeningswet bepalen de kaders van de waardebepaling en de bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling. Deze artikelen luiden: Artikel 40 De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Artikel 40a Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag, waarop het vonnis van onteigening, bedoeld in artikel 37, tweede lid, of artikel 54t, tweede lid, wordt
Pagina 21 van 46
uitgesproken, met dien verstande, dat ingeval het vonnis, bedoeld in artikel 54i, eerste lid, binnen de in artikel 54m bedoelde termijn wordt ingeschreven in de openbare registers, wordt uitgegaan van de dag, waarop dit vonnis wordt ingeschreven. Artikel 40b 1. De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. 2. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Artikel 40c Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt; overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld. Artikel 40d 1.
Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van een complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. 2. Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Artikel 40e Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen ten gevolge van bestemmingen die voor het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen; bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt, voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.
Pagina 22 van 46
Artikel 40f Op de prijsvermeerdering bedoeld in artikel 40e komt in mindering de vergoeding welke te dier zake op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening is toegekend. 3.2 Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling Bij grondexploitatie zijn de inbrengwaarden van de gronden een belangrijk element. De inbrengwaarde dient gebaseerd te worden op de marktwaarde van de grond. Er is aangesloten bij de regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van de marktwaarde, omdat wordt uitgegaan van de fictie dat particuliere eigenaren zelf de planrealisatie ter hand nemen of vrijwillig de grond inbrengen bij de gemeente. Net als bij de Wvg zijn daarom in artikel 6.13 lid 5 Wro artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet1 van toepassing verklaard. Dit uitgangspunt leidt uitzondering voor gronden welke onteigend zijn of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven. Wanneer hier sprake van is, levert aansluiting bij de marktwaarde problemen op, omdat de gemeente dan kan blijven zitten met niet verhaalbare kosten (i.c. de kosten van de bijkomende schades), terwijl deze kosten wel noodzakelijk waren voor de grondexploitatie. De schadeloosstelling bij onteigening kan immers hoger uitvallen dan de marktwaarde.
Daarom wordt bij percelen die onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op grondslag van onteigening zijn verworven, aangesloten bij de onteigeningswaarde (volledige schadeloosstelling). De keuze om de marktwaarde of de onteigeningsschadeloosstelling op te nemen is afhankelijk van het door de gemeente Nuenen gevoerde grondverwervingsbeleid. In eerste instantie houden wij de marktwaarde aan. Dit sluit tevens aan bij de uitgangspunten genoemd in het exploitatieplan. Daarin is bepaald dat in algemene zin de gemeente het instrument van onteigening “kan" inzetten. Van een daadwerkelijk voornemen is daarmee nog geen sprake. 3.3 Gehanteerde waarde Taxateurs hanteren het waarde begrip ‘marktwaarde’. Dit waarde begrip is als volgt omschreven: ‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij
1 In de Onteigeningswet is sprake van het begrip “werkelijke waarde”. Op basis van de Vraagbaak
Grondexploitatiewet (Kluwer 2009) is te verdedigen dat de marktwaarde nagenoeg gelijk is aan de werkelijke waarde zoals bedoeld in artikel 40b-40f Onteigeningswet. Er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen de marktwaarde en de werkelijke waarde.
Pagina 23 van 46
de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’ 3.4 Afbakening advies Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, Artikel 6.2.3 behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De onder a. en b. genoemde ramingen worden opgesteld op basis van de definitie van de “marktwaarde” die in paragraaf 4.2 is aangegeven. Voor de onder c genoemde ramingen hebben taxateurs onderzoek gedaan naar in de openbare registers kenbare zakelijke rechten. Op basis van dit onderzoek zijn diverse zakelijke rechten aanwezig. Deze zakelijke rechten zien niet op een specifieke omstandigheid van een bepaald perceel.
Daarnaast ligt het voor de hand dat met deze zakelijk gerechtigden afspraken worden gemaakt voor de verlegging van de kabels en leidingen, zonder dat het recht zelf wordt vergoed. Immers, er zal sprake moeten zijn van verlegging, waarbij de zakelijk gerechtigde op de nieuwe locatie eenzelfde soort zakelijk recht verkrijgt. De kosten van de verlegging van de kabels en leidingen, voor zover die moeten worden geschaard onder sub d. van artikel 6.2.3 Bro, zijn in het exploitatieplan opgenomen. De kosten van de sloop van de voorheen aanwezige bebouwing zijn reeds opgenomen in de kostenbegroting zoals opgenomen in het exploitatieplan. Deze kosten ramen wij derhalve niet in het inbrengwaarderapport. Voor de persoonlijke rechten, de rechten die niet uit de openbare registers blijken, hebben taxateurs informatie opgevraagd bij de gemeente Nuenen. Daaruit is niet gebleken dat er sprake is van bekende persoonlijke rechten. 3.5 Afbakening complex Bij het bepalen van de inbrengwaarde is een complexafbakening van belang. Artikel 40d Onteigeningswet geeft aan dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de geldende voorschriften en bestemmingen die deel uitmaken van een complex. Taxateurs verwijzen naar paragraaf 3.1 voor de exacte tekst van artikel 40d Onteigeningswet.
Pagina 24 van 46
Onder een complex wordt in dit artikel verstaan de als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte onroerende zaken. De gronden binnen het bestemmingsplan “Herijking Nuenen-West” worden als één geheel in exploitatie genomen. Tevens hebben deze gronden een onderlinge samenhang. Het gefaseerd in exploitatie brengen doet daar niets aan af. Alle kosten en opbrengsten houden immers direct verband met elkaar. Daarom worden deze gronden gezien als één complex.
Verbeelding exploitatieplangrens Nuenen West d.d. 5 februari 2021.
Faseringstekening uit exploitatieplan d.d. 5 februari 2021
Pagina 25 van 46
De woningbouw wordt in drie fasen gerealiseerd, in een periode van 20 jaar. In het exploitatieplan is aangegeven dat pas kan worden gestart met fase 2 als fase 1 nagenoeg is afgerond. Hetzelfde geldt voor fase 3 ten opzichte van fase 2. Dit betekent dat de laatste fase pas aanvangt over 15-18 jaar. Ondanks dat sprake is van één complex, zal een redelijk handelend koper rekening houden met een risicoafslag voor die gronden die pas op termijn in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Dit betekent dus dat wordt uitgegaan van één complexwaarde binnen het gehele exploitatiegebied, maar dat er voor de fasen 1, 2 en 3 andere risicoafslagen worden gehanteerd.
Binnen het exploitatiegebied en het complex zijn ook delen van de bestaande wegen Europalaan, Opwettenseweg, Vorsterdijk, Dubbestraat en Wettenseind opgenomen. Deze wegen worden ook in de toekomstige invulling gehandhaafd en niet veel aangepast. Deskundigen zijn van mening dat deze gronden afgescheiden moeten worden van het complex. Voor deze gronden moet een afzonderlijke marktwaarde worden bepaald. Aangezien het gebruik niet wijzigt ten opzichte van het bestaande gebruik en dit gebruik openbaar is en blijft, hanteren deskundigen voor deze gronden een prijs van € 1,-- de massa. Binnen het exploitatiegebied en het complex zijn delen die op de peildatum bouwrijp zijn. Voor deze gronden geldt een andere dan complexwaarde, aangezien de complexwaarde uitgaat van niet-bouwrijpe grond. De waarde van deze bouwrijpe gronden in het exploitatieplangebied worden bepaald aan de hand van de uitgifteprijs voor de in dat gebied liggende uit te geven m² minus de gemaakte kosten om de gronden juridisch en feitelijk bouwrijp te maken. De bouwrijp gemaakte delen van het plangebied zijn op onderstaande tekening weergegeven.
Gedeelte van exploitatiegebied dat bouwrijp is, in groen weergegeven
Pagina 26 van 46
3.6 Taxatiemethoden Er zijn verschillende methoden om de marktwaarde te bepalen. Voor de taxatie van nog in ontwikkeling te nemen gronden ligt de vergelijkingsmethode, ook wel comparatieve methode, voor de hand als er vergelijksmateriaal voor handen is. Is dit niet het geval, dan zal moeten worden teruggevallen op de residuele grondwaardemethode. Is sprake van bestaand vastgoed, dan zal voor woningen de vergelijkingsmethode het meest voor de hand liggen. Bij het bepalen van de inbrengwaarde van de percelen wordt enerzijds gekeken naar de huidige waarde op basis van het huidige gebruik en de huidige bestemming. Daarnaast wordt gekeken naar de waarde op basis van de toekomstige bestemming, de ruwe bouwgrondwaarde. Ruwe bouwgrond is grond die in een bestemmingsplan is aangewezen om bouwgrond te worden (al dan niet met een directe bouwtitel), maar daarvoor nog geschikt gemaakt moet worden door het aanleggen van de infrastructuur en overige voorzieningen die nodig zijn voor de ontwikkeling van een woningbouwlocatie en/of bedrijventerrein. Op basis van onteigeningsjurisprudentie moet een gemeente de hoogste van de twee (de huidige of de toekomstige) waarden aan de eigenaar vergoeden. In een overwegend agrarisch gebied wordt meestal uitgegaan van de toekomstige waarde/ruwe bouwgrondwaarde, tenzij blijkt dat de huidige gebruikswaarde hoger is.
In gevallen als het onderhavige liggen twee methoden voor de hand; de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode. 3.6.1 Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode ziet op een systeem waarbij de waarde van de grond wordt benaderd door gerealiseerde transacties voor vergelijkbare objecten in vergelijkbare situaties. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode moet een oordeel worden gevormd over de mate van vergelijkbaarheid van de verschillende locaties, zodat ook de gerealiseerde verkoopprijzen kunnen worden vergeleken. 3.6.2 Residuele grondwaarde methode De residuele grondwaardemethode gaat uit van het begroten van alle opbrengsten en het daarop in mindering brengen van alle kosten die samenhangen met het plan. Het residu wordt vervolgens gedeeld door de totale oppervlakte van de aan het plan toe te rekenen gronden. 3.7 Aandachtspunten taxatiemethoden De voor deze taxatie gebruikte taxatiemethode is een combinatie van de hierboven beschreven methoden. Centraal staat de comparatieve methode, waarin vooral aansluiting wordt gezocht met vergelijkbare transacties in de omgeving. Deze wordt gecheckt door toepassing van de residuele grondwaarde-methode, waarbij een globale taxatie wordt gemaakt van de toegedachte opbrengsten en kosten. Hieruit volgt het residu. De uitkomsten
Pagina 27 van 46
van deze beide taxatiemethoden worden met elkaar vergeleken, waarna taxateurs de marktwaarde vaststellen. 3.8 Overige uitgangspunten De taxatie is uitgevoerd onder de volgende uitgangspunten: 1.
Deze rapportage is verricht op basis van het prijspeil per 1 januari 2021.
2.
De door opdrachtgever verstrekte gegevens worden als juist verondersteld.
3.
Ten behoeve van deze rapportage heeft kadastrale recherche plaatsgevonden. Er is geen erfdienstbaarhedenonderzoek ingesteld. Bij de taxatie is verondersteld dat de percelen ingebracht zullen worden vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd.
4.
Ten behoeve van deze taxatie heeft een beperkt bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden. De van de gemeente en/of ruimtelijkeplannen.nl verkregen planologische informatie wordt als juist verondersteld.
5.
Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld. Voor de gronden die nog geen eigendom zijn van de gemeente worden deze kosten geraamd.
6.
Grondeigenaren die geen anterieure overeenkomst met de gemeente kunnen of willen sluiten zullen, als het op onteigening aankomt, een volledige schadeloosstelling vorderen. In dit inbrengwaarderapport gaan wij uit van de marktwaarde zonder schadeloosstellingen.
7.
Voor het merendeel van de gronden geldt dat zij tezamen een complex vormen in de zin van artikel 40d Onteigeningswet. Deze worden gewaardeerd als ruwe bouwgrond op basis van de vergelijkingsmethode. Voor de voormalig bebouwde onroerende zaken zal sprake zijn van een hogere gebruikswaarde dan de ruwe bouwgrondprijs, waardoor voor deze onroerende zaken geen complexwaarde geldt, maar de gebruikswaarde.
Pagina 28 van 46
4
Comparatieve methode
4.1 Referenties Om de ruwe bouwgrondwaarde te bepalen, op basis van de comparatieve methode, is gekeken naar vergelijkbare transacties die zowel binnen als buiten het plangebied hebben plaatsgevonden. Voor vergelijkbare transacties buiten het plangebied is gekeken naar (stedelijke) ontwikkelingen in de ruime omgeving van Nuenen in de periode 2014-2018. Waar deze ontwikkelingen zijn voorzien, is nader onderzoek ingesteld bij het Kadaster en de beschikbare openbare registers. Tevens is onderzoek gedaan naar mogelijkheden die het bestemmingsplan binnen deze (stedelijke) ontwikkelingen biedt, voor zover een dergelijk bestemmingsplan aanwezig is. Dit betekent dat bij de vergelijking van de transacties ook is gekeken naar de typering van de locatie, de ligging ten opzichte van uitvalswegen, zichtlocaties, bebouwingspercentages, milieucategorieën en bouwmogelijkheden ten opzichte van het onderhavige plangebied. Op basis daarvan zijn de volgende vergelijkingstransacties aangetroffen. Nummer Aktenummer
Datum
Percelen
Opp. Ha
16-6-2016 Veghel N 1746, 0.10.31 1747, 1751en 1753 12-10-2016 Valkenswaard H 1.11.15 351, 350 en 349
Koopsom
Prijs m²
1
4 68470 44
2
4 69022 47
3
4 69449 153
18-11-2016 Waalre A 1720
4
4 71138 197
21-7-2017 Veghel N 1311
5
4 71173 8
25-7-2017 Veghel N 1962
6
4 71253 144
7
4 71460 118
8
4 71492 33
11-9-2017 Veghel N 2044
0.02.00
€
14.620,00 €
9
4 71492 113
12-9-2017 Veghel N 2046
0.02.85
€
20.000,00 €
10
4 71492 167
13-9-2017 Veghel N 2049
0.01.50
€
9.000
€
11
4 71534 65
18-9-2017 Veghel N 2055
0.02.00
€
12.000
€
12
4 71534 176
19-9-2017 Veghel N 2059
0.05.00
€
33.700
€
13
4 71571 89
25-9-2017 Verghel N 2064
0.02.50
€
17.800
€
14
4 71571 129
26-9-2017 Veghel N 2067
0.02.00
€
14.620
€
15
4 71672 34
4-10-2017 Veghel N 2071
0.03.33
€
22.222
€
16
4 71754 39
18-10-2017 Veghel N 2077
0.07.50
€
49.600
€
17
4 71754 147
20-10-2017 Veghel N 2079
0.02.50
€
17.800
€
18
4 72147 41
12-12-2017 Veghel N 2109
0.00.65
€
6.000
€
19
4 72282 2
27-12-2017 Veghel N 2113
0.02.06
€
15.000
€
Bijzonderheden
€
70.000,00 €
67,90
€
546.090,00
€
0.48.40
€
300.000
€
76,54 De koper is voornemens het gekochte te gaan gebruiken voor woningbouw in het plangebied Lage Heide te Valkenswaard. 61,98
1.10.75
€
145.000
€
0.02.50
€
15.000
€
4-8-2017 Veghel N 2014
0.01.30
€
10.000
€
5-9-2017 Veghel N 2043
0.03.00
€
18.000,00 €
13,09 Ingeval binnen een periode van vijftien jaar, te rekenen vanaf heden (21-7-2017), op het verkochte woningbouw (voor meerdere woningen) wordt toegestaan, dan zijn kopers verplicht om op eerste vordering van verkoper, of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, ten titel van nog verschuldigde (gedeeltijke) koopsom te voldoen aan verkoper, of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, een bedrag van € 180,000,60,00 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 76,92 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 60,00 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 73,10 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 70,18 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 60,00 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 60,00 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 67,40 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 71,20 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 73,10 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 66,73 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 66,13 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4).
71,20 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 92,31 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4). 72,82 Betreft een B-C transactie, opvolgend aan een AB levering (transactie 4).
Pagina 29 van 46
20
4 72462 71
22-1-2018 Mierlo F 905 en 1330
1.71.45
€
857.250
€
21
Koopovk.
15-8-2007 Nuenen D 4159 (projectgebied)
1.31.47
€
933.525
€
22
Koopovk.
2-6-2009 Nuenen D 3984 (projectgebied)
0.32.66
€
261.280
€
23
Koopovk.
0.07.15
€
53.625
€
24
Koopovk.
3-1-2008 Nuenen D 3377 (projectgebied) 28-4-2008 Nuenen D 2975 (projectgebied)
0.53.04
€
424.320
€
25
Koopovk.
26-2-2008 Nuenen D 2158 en 0.33.40 1883 (projectgebied)
€
250.500
€
26
Koopovk.
23-3-2007 Nuenen D 2973 (projectgebied)
€
63.000
€
0.10.50
50,00 Een bedrag van € 257.175,- is voldaan door koper. Het restant van € 600.075,- wordt voldaan indien en zodra een onherroepelijke bestemming waarbij woningbouw is toegestaan op (een gedeelte van) het verkochte. Koper behoeft deze betaling niet te verrichten indien op 15 november 2022 geen onherroepelijk bestemmingsplan op het verkochte rust waarbij een woning is toegestaan op (een gedeelte) van het verkochte. 71,01 Verkoper heeft, vanaf de dag van levering, om niet het recht tot voortgezet gebruik van de opstallen die zich bevinding op het verkochte tot de dag dat koper zal starten met het bouwrijp maken van het verkochte, doch uiterlijk een maart tweeduizend tien. Gedurende deze periode van voortgezet gebruik komen de eventuele huurpenningen toe aan verkoper. Daarnaast heeft verkoper het recht de op zijn grond opgerichte loods na sloop van het verkochte te voorzien van een spouwmuur. De kosten van deze spouwmuur zullen door koper worden gedragen. 80,00 Door de gemeente wordt aan verkoper een recht van voorkeur verleend tot de aankoop van twee bouwpercelen, bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning in het plangebied NuenenWest. 75,00 80,00 Verkoper heeft het 'gratis' voortgezet gebruik van het verkochte tot de datum dat de gemeente het perceel voor eigen doeleinden nodig heeft.
Daarnaast is verkoer gerechtigd bruikbare zaken, zoals afrasteringen en beplantingen van het verkochte te verwijderen. Koper draagt er zorg voor dat er, voordat er ingrijpende wijzigingen op het perceel plaatsvinden een groenafscheiding wordt aangeplant op de erfgrens van min. 2 meter hoog. 75,00 Partijen komen overeen dat verkoper het recht heeft het verkochte na de juridische levering, om niet te gebruiken gedurende de periode dat koper de grond niet voor eigen gebruik nodig heeft. 60,00 Verkoper mag het verkochte na de juridische overdracht om niet blijven gebruiken tot 31 december 2009.
Transactie 1 ligt in een in ontwikkeling zijnde woningbouwlocatie (Veghels Buiten) aan de zuidoostkant van Veghel en vond plaats tussen twee particulieren. In de akte is opgenomen dat de koper voornemens is het gekochte te gebruiken als grond bestemd voor de bouw van een woning. Transactie 2 betreft een levering tussen een particulier en de gemeente Valkenswaard. De gemeente is voornemens het gekochte te gaan gebruiken voor de realisering van woningbouw in het plangebied ‘Lage Heide’ en gedeeltelijk voor een landbouwkundige exploitatie. Transactie 3 betreft een levering tussen de gemeente Waalre en Ruimte voor Ruimte. In het kader van de Ruimte voor Ruimte-regeling worden veehouderijen beëindigd, waardoor bouwkavels kunnen worden aangeboden zoals in het ‘Villapark De Smaragd’. Transactie 4 ligt in een in ontwikkeling zijnde woningbouwlocatie (Veghels Buiten) en betreft een A-B levering tussen Vosakker Veghel B.V. en Royaal Vastgoed B.V. Het gekochte is, zoals blijkt uit de transacties 5 t/m 19, door Royaal Vastgoed B.V. gesplitst en direct voor beleggingsdoeleinden doorgeleverd in een B-C levering aan diverse particulieren.
Pagina 30 van 46
Op de specifieke locatie binnen Veghels Buiten zijn op dit moment geen concrete plannen voor woningbouw. In de akte tussen Vosakker Veghel B.V. en Royaal Vastgoed is om die reden opgenomen dat ingeval binnen een periode van vijftien jaar, te rekenen vanaf 21 juli 2017, op het verkochte woningbouw (voor meerdere woningen) wordt toegestaan een nog verschuldigde (gedeeltelijke) koopsom dient te worden voldaan van € 180.000,--. Transactie 20 betreft een levering tussen een agrarisch ondernemer en een projectontwikkelaar/bouwbedrijf, waarbij de intentie van de koper in eerste instantie is het gekochte voortgezet te blijven gebruiken als cultuurgrond. In de akte is daarnaast een artikel opgenomen dat een restant van € 600.075,-- boven de al betaalde koopsom van € 257.175,-dient te worden voldaan indien en zodra er een onherroepelijke bestemming voor woningbouw is toegestaan op (een gedeelte van) het gekochte. De koper behoeft deze betaling niet te verrichten indien op 15 november 2022 geen onherroepelijk bestemmingsplan op het gekochte rust, waarbij een woning is toegestaan op (een gedeelte) van het gekochte. Naast referentietransacties buiten het plangebied is ook onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden binnen de plangrenzen van de nieuwbouwlocatie Nuenen-West.
Nummer 21 t/m 26 uit bovenstaande tabel bestaan uit koopovereenkomsten die in het verleden zijn gesloten inspelend op de (toekomstige) planvorming tussen enerzijds particulieren en anderzijds de gemeente, woningbouwvereniging en projectontwikkelaar. In verband met de hertaxatie is nader onderzoek verricht naar referentietransacties in de periode begin 2019 tot en met eind 2020. Voor vergelijkbare transacties buiten het plangebied is gekeken naar (stedelijke) ontwikkelingen in de ruime omgeving (straal van 20 km vanaf het midden van het plangebied) van Nuenen. Waar deze ontwikkelingen zijn voorzien is nader onderzoek ingesteld bij het Kadaster en de beschikbare openbare registers. De grens van het zoekgebied loopt binnen het gebied van Boxtel, Bergeijk, Budel, Someren (grens met Limburg), Heusden, Deurne, Handel, Heikant, Vorstenbosch, Heeswijk Dinther en Schijndel. Voor de gevonden referenties is onderzoek gedaan naar mogelijkheden die het bestemmingsplan binnen deze (stedelijke) ontwikkelingen biedt, voor zover een dergelijk bestemmingsplan aanwezig is. Dit betekent dat bij de vergelijking van de transacties ook is gekeken naar de typering van de locatie, de ligging ten opzichte van uitvalswegen, zichtlocaties, bebouwingspercentages, milieucategorieën en bouwmogelijkheden ten opzichte van het onderhavige plangebied.
Op basis daarvan zijn de volgende vergelijkingstransacties aangetroffen.
Pagina 31 van 46
Nummer Aktenummer Datum Percelen a 4 78576 nr 137 20-7-2020 Nuenen, D,3913, 4112, 4114, 4115, 4116, 4117, 4766, 4768 en 4771
Opp m² Koopsom Prijs per m² Bijzonderheden 70.128 € 6.282.500 € 90 Ligt binnen de grenzen van het plangebied nabij Boord 23 en 25. Transactie tussen twee ontwikkelaars
b
4 77206 nr 127
7-1-2020 Nuenen, F, 2847 en 3857
24.004
€ 2.200.000
€ 92 Ligt binnen de grenzen van het plangebied nabij Wettenseind. Transactie tussen twee ontwikkelaars
c
4 78482 nr 98
7-7-2020 Nuenen, D, 2468
2.625
€ 262.500
€ 100 Ligt binnen de grenzen van het plangebied nabij de Opwettenseweg. Transactie tussen particulier en ontwikkelaar.
d
4 75934 nr 61
3-7-2019 Nuenen, F 4318
5.925
€ 475.000
€ 80 Ligt binnen de grenzen van het plangebied aan de Wettenseind 1, opstallen bij de aankoop betrokken. Transactie tussen particulier en ontwikkelaar.
e
4 78482 nr 111
7-7-2020 Nuenen, D 4765
2.963
€ 283.590
€ 96 Ligt binnen de grenzen van het plangebied aan de Vorsterdijk. Transactie tussen particulier en ontwikkelaar.
f
4 77092 nr 93
20-12-2019 Heeze, C 2747, 3557, 4478, 4498 en D 3055, 3188
57.756
€ 2.334.084,98
€ 40 De prijs bestaat uit een grondcomponent en een verrekening van de kosten voor de werkzaamheden die in het kader van de ontwikkeling van het woongebied zijn gemaakt. De gronden zullen in deelleveringen aan koper worden overgedragen. Aangezien bij de deelleveringen nog geen totaal inzicht is op de uiteindelijke definitieve kosten van het project, zal iedere deellevering plaatsvinden tegen de alsdan aanwezige waarde in de grondbank waarbij wordt vastgesteld dat de koopsom voor iedere deellevering een voorlopige koopsom betreft en dat bij de laatste deellevering een eventuele meer- of minderprijs, op basis van een definitieve eindafrekening in verband met het alsdan inzichtelijk zijn van de kosten van het project, zal worden verrekend. De koopprijs die is dus voorlopig.
g
4 75038 nr 96
18-2-2019 Nuenen, C 4338
825
€ 49.994
€ 61 Beperkte oppervlakte. 1. Verkoper weet dat de grond een agrarische bestemming heeft en dat er geen garantie is dat er een eventuele toekomstige bestemmingswijziging komt. 2. Koper verklaart met deze aankoop een investering te beogen en vrijwaart verkoper van alle eventuele gevolgen en afspraken.
h
4 75748 nr 73
6-6-2019 Boekel, F 1432
2.055
€ 190.438,02
€ 93 De koper moet voldoen aan de voorwaarden uit de anterieure overeenkomst van de verkoper met de gemeente Boekel.
Pagina 32 van 46
Nummer Aktenummer i 4 76075 nr 83
Datum Percelen 26-7-2019 Nederweert, M 2102
Opp m² Koopsom Prijs per m² Bijzonderheden 1.005 € 106.818,18 € 106
j
Hyp4 75966 nr 1
9-7-2019 Nederweert, M 2101
825
€ 103.305,78
€ 125
k
Hyp4 75245 nr 4
22-3-2019 Riethoven, D 1235
5.672
€ 259.235,54
€ 46 1. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bouwterrein voor het bouwen van een woonhuis. De strook grond met de bestemming "natuur" zal als zodanig gebruikt worden. 2. Koper zal zelf zorgdragen voor het aansluiten van de benodigde nutsvoorzieningen (riool, gas, water, elektriciteit et cetera) op het verkochte perceel. 3. Koper is op de hoogte van het feit dat het verkochte is gelegen op een locatie waar in de (nabije) toekomst nog een nieuwbouw woning zal worden gerealiseerd op de bouwkavel gelegen westelijk van het verkochte (perceel Riethoven D 1170). Bovendien zijn er plannen voor verbouwing en bijbouwing op het perceel gelegen oostelijk van het verkochte (perceel Riethoven D 1231).
Transactie a ligt binnen het plangebied van het bestemmingsplan Herijking Nuenen-West aan de noordzijde van de Europalaan. Het perceel is door Van Wanrooij Grondbank B.V. verkocht aan BPD Ontwikkeling B.V. in juli 2020. De totale oppervlakte van de verkochte percelen bedraagt 7.10.28 ha en is verkocht voor € 6.282.500 (€90,- per m²). De verkoper en koper waren in eerste instantie een prijs overeengekomen van € 6.300.000,--, maar nadien is besloten om een korting te geven van € 17.500,--. De percelen zijn in het kader van de ontwikkeling van woningbouw gekocht. Voor de verkoop waren de percelen in gebruik als agrarische grond en waren onbebouwd. De percelen zijn in het bestemmingsplan opgenomen als Wonen – uit te werken en maakt onderdeel uit van fase 3 van Nuenen-West. Transactie b ligt binnen het plangebied van het bestemmingsplan Herijking Nuenen-West aan de zuidzijde. Het perceel is door Hurks Ontwikkeling B.V. verkocht aan BPD Ontwikkeling B.V.. De koopovereenkomst is gesloten in januari 2020 en de grond is aangekocht voor de ontwikkeling van het plangebied als woningbouwlocatie. De totale oppervlakte van de gekochte grond (twee percelen) is 2.40.04 ha voor een prijs van € 2.200.000,-- (€ 91,65 per m²). Omdat er geen onzekerheid bestaat over de toekomstige bestemming van de grond zijn er geen speciale bepalingen opgenomen.
De percelen zijn opgenomen in de bestemmingen Woongebied – 2 en Groen. Woongebied – 2 zal pas gerealiseerd worden als Woongebied – 1
Pagina 33 van 46
voltooid is. De grond werd voor de verkoop gebruikt als landbouwgrond/bosperceel. De percelen maken onderdeel uit van fase 2 van Nuenen-West. Transactie c ligt ook binnen het plangebied Nuenen-West. De transactie heeft plaatsgevonden tussen een particulier en BPD Ontwikkeling B.V. in juli 2020. Het perceel is aangekocht voor de ontwikkeling van een woningbouwlocatie. De grootte van het perceel is 0.26.25 ha voor een prijs van € 262.500,-- (€ 100,-- per m²). Het perceel ligt in de bestemming Woongebied – 1. Het betreft een beperkte oppervlakte, waarbij de gronden zijn gelegen naast een bestaande woning. Het perceel maakt onderdeel uit van fase 1. Transactie d ligt ook binnen het plangebied Nuenen-West. De transactie heeft plaatsgevonden tussen een particulier en BPD Ontwikkeling B.V. in juli 2019. Het perceel is aangekocht als woningbouwlocatie. Het perceel is 0.59.25 ha en is verkocht voor een prijs van € 475.000,-(€ 80,17 per m²). Het perceel ligt in fase 2, in de bestemming Woongebied – 2. Woongebied – 2 zal pas gerealiseerd worden als Woongebied – 1 voltooid is. De grond is gebruikt als landbouwgrond en wordt verkocht met op het perceel staande rundveestallen. De stallen zullen binnen acht maanden na levering worden gesloopt door de koper, waarbij het perceel zal worden aangevuld met geschikte grond. Eventuele aanpassingen aan de woning zijn voor rekening van verkoper.
Transactie e ligt binnen het plangebied van Nuenen-West. De transactie heeft plaatsgevonden tussen een particulier en BPD Ontwikkeling B.V. in juli 2020. Het perceel is aangekocht als woningbouwlocatie. Het perceel is 0.29.63 ha en is voor een prijs van € 283.590,-- (€ 95,71 per m²). Het perceel ligt in de bestemming Woongebied – 1 en zal gerealiseerd worden in fase 1. Transactie f betreft een aantal percelen die verkocht zijn in december 2019 aan een projectontwikkelaar voor gebruik als bouwterrein voor de realisatie van woongebied ‘De Bulders’ in het zuidwesten van Heeze. De percelen zijn door de gemeente Heeze-Leende aan de projectontwikkelaar De Bulders Woningbouw C.V. verkocht. De totale oppervlakte van de zes percelen bedraagt 5.77.56 ha en is verkocht voor een prijs van € 2.334.084,98 (€ 40,41 per m²). De grond is verkocht tegen een vaste prijs per m². De prijs bestaat uit een grondcomponent en een verrekening van de kosten voor de werkzaamheden die in het kader van de ontwikkeling van het woongebied zijn gemaakt. De gronden zullen in deelleveringen aan koper worden overgedragen.
Aangezien bij de deelleveringen nog geen totaal inzicht is op de uiteindelijke definitieve kosten van het project, zal iedere deellevering plaatsvinden tegen de alsdan aanwezige waarde in de grondbank waarbij wordt vastgesteld dat de koopsom voor iedere deellevering een voorlopige koopsom betreft en dat bij de laatste deellevering een eventuele meer- of minderprijs, op basis van een definitieve eindafrekening in verband met het
Pagina 34 van 46
alsdan inzichtelijk zijn van de kosten van het project, zal worden verrekend. De koopprijs die is dus voorlopig. De grondprijs van deze gronden is lager vanwege de verrekening die zal gaan plaatsvinden. De gronden aan de westelijke kant van het plangebied worden gebruikte voor 21 vrije bouwkavels en aan de oostelijke kant zullen verschillende soorten woningen komen: rijtjeswoningen, twee-onder-een-kap, vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen. In verband met de verrekening die nog in de toekomst moet plaatsvinden, achten taxateurs deze transactie niet bruikbaar als referentie. Transactie g betreft de aankoop van agrarische grond in het noordoosten van Nuenen in februari 2019. Het perceel ligt aan de rand van het dorp. De grond is door Royaal Vastgoed B.V. aan een particulier verkocht. Op de grond ligt volgens het bestemmingsplan Buitengebied Nuenen geen woonbestemming, maar een agrarische bestemming. Uit de structuurvisie van de gemeente Nuenen blijkt ook niet dat woningbouw gaat plaatsvinden. Koper heeft voor het perceel groot 0.08.25 ha een prijs van € 49.994,-- betaald (€ 60,60 per m²). De transactie is opvallend door het ontbreken van een grondslag voor woningbouw terwijl de grondprijs beduidend hoger is dan de agrarische waarde.
In de koopovereenkomst is aangegeven dat koper de grond koopt als investering en ermee akkoord gaat dat er geen garanties zijn dat er een bestemmingsplanwijziging zal komen. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele gevolgen en aanspraken in de ruimste zin. In het plangebied Nuenen-West is sprake van een redelijke zekerheid over de bestemming, waarbij de fasering bekend is. Daarom is deze transactie niet bruikbaar als referentie. Transactie h betreft een grondtransactie in juni 2019 voor bouwgrond in Boekel tussen particulieren. Het perceel is 0.20.55 ha groot en de prijs die ervoor is betaald is € 190.438,02 (92,67 per m²). Het perceel heeft een woonbestemming volgens het omgevingsplan: Veegplan 5 en de kopers willen het perceel gebruiken als bouwgrond voor een vrijstaande woning. De kopers moeten de opgelegde voorwaarden en bedingen die via een exploitatieovereenkomst tussen de gemeente Boekel en de verkoper zijn overeengekomen verplicht opvolgen. De voorwaarden betreffen met name de landschappelijke invulling en realisatie op het verkochte direct rondom de bouwkavel. De voorwaarden uit de exploitatieovereenkomst zijn niet openbaar en de locatie heeft geen planbeschrijving. Het betreft een kleine locatie met beperkte voorzieningen.
Alhoewel niet duidelijk is wat in de exploitatieovereenkomst staat, zijn taxateurs van mening dat door de kleine schaal van het project geen sprake is van een bruikbare referentie. Transactie i en j betreffen transacties in juli 2019 van twee percelen met als doel om gebruikt te worden als bouwterrein in Ospel (gemeente Nederweert). Het perceel in transactie i is 0.10.05 ha groot en is verkocht voor € 106.818,18 (€ 106,29 per m²). Het perceel in
Pagina 35 van 46
transactie j is 0.08.25 ha groot en is verkocht voor € 103.305,78 (€ 125,22 per m²). Beide percelen hebben volgens de beheersverordening Ospel 2014 een woonbestemming gekregen voor aaneengesloten woningen. Via de koopovereenkomsten worden kopers erop geattendeerd dat door de gemeente Nederweert maatregelen geëist worden voor een correcte omgang met het afstromend water van het verhard oppervlakte van de onderhavige bouwkavel. Een infiltratievoorziening dient op eigen terrein aanwezig te zijn. Ook hier gaat het om een beperkte oppervlakte, waarbij sprake lijkt te zijn van juridisch en (bijna) feitelijk bouwrijpe grond. Taxateurs achten deze transactie geen bruikbare referentie. Transactie k betreft een transactie tussen particulieren in Riethoven voor een bouwterrein voor een vrijstaand woonhuis en een stuk bos. Voor het gehele perceel is het gedeelte aan de straatzijde bestemd door het bestemmingsplan 2e herziening buitengebied Bergeijk 2017 voor Wonen en het achterste gedeelte voor Bos. Voor het volledige perceel, groot 0.56.72 ha, is € 241.735,54 betaald en voor de natuur € 17.500,-- met een totaal van € 259.235,54 (€ 45,70 per m²). Circa 0.20.00 ha is bestemd voor de woonbestemming, dus dat maakt de prijs voor het bouwterrein per vierkante meter: circa € 120,87.
Koper zal zelf zorgdragen voor het aansluiten van de benodigde nutsvoorzieningen (riool, gas, water, elektriciteit et cetera) op het verkochte perceel. De verkoper is niet op de hoogte van eventuele ondergronds kabels en leidingen in het perceel en de koper zal daar zelf onderzoek naar moeten doen. Koper moet dulden dat er nog een woning gebouwd zal worden en dat er plannen zijn om een andere woning ernaast te verbouwen en bij te bouwen. Koper is gehouden om zich te houden aan het inrichting- en beplantingsplan en zal dit binnen één jaar na gereedkomen van de beoogde bebouwing moeten uitvoeren. Het bos aan de achterkant van het perceel blijft in gebruik als natuur. Ook hier is dus sprake van één kavel met reeds de bestemming Wonen, waarbij sprake lijkt te zijn van juridisch en (bijna) feitelijke bouwrijpe grond, zonder dat specifieke voorzieningen moeten worden aangelegd om het perceel bereikbaar te maken vanaf de openbare weg (weinig openbare voorzieningen). Taxateurs achten deze transactie geen bruikbare referentie. 4.2 Conclusie Taxateurs hechten de meeste waarde aan de transacties die hebben plaatsgevonden in het plangebied met name de transacties a, b, c en e. Daarbij concluderen wij dat er transacties zijn geweest tussen de € 92,-- en € 100,--/m². Transacties in fase 1 zijn gedaan voor € 95,71 en € 100,--/m².
In fase 2 is er een transactie geweest van € 91,65/m² en in fase 3 voor € 90,--. Op basis van de referentietransacties komen taxateurs derhalve tot de conclusie dat de ruwe bouwgrondprijs voor de gronden in fase 1 € 100,--/m² bedraagt en voor fase 2 € 95,--/m². Voor fase 3 hanteren taxateurs een ruwe bouwgrondprijs van € 85,--/m². Daarmee houden taxateurs een iets lagere prijs aan dan de referentietransactie omdat wij kennis hebben
Pagina 36 van 46
genomen over de fasering en het feit dat het referentieperceel één van de laatste percelen is die daar kon worden aangekocht, waardoor een hogere prijs kan zijn betaald.
Pagina 37 van 46
5
Residuele grondwaarde methode
Om de ruwe bouwgrondprijs te bepalen kan ook gebruik worden gemaakt van de residuele grondwaarde methode. Deze methode ziet op een inschatting van de opbrengsten bij de woningverkoop, waarop de kosten om de gronden in ontwikkeling te brengen in mindering worden gebracht. Uiteindelijk resulteert een residu, de residuele grondwaarde. 5.1 Algemeen In de exploitatieopzet wordt een raming opgenomen voor de opbrengsten van de uit te geven woningen. Tevens wordt rekening gehouden met eventuele afdrachten aan de gemeente ten behoeve van voorzieningen buiten het plangebied. Naast de opbrengsten worden ook de investeringen geraamd. Het gaat daarbij om kosten als verwerving, bouw- en woonrijp maken, saneringskosten en groen- en wateraanleg. Door kort gezegd de kosten in mindering te brengen op de opbrengsten ontstaat het resultaat van de grondexploitatie. De beschikbare informatie om te komen tot een residuele grondwaardetaxatie zijn beperkt. Er zijn geen stedenbouwkundige schetsen beschikbaar, waardoor de precieze invulling van de type woningen (woon- en perceeloppervlak) en de invulling van het plangebied nog niet exact bekend zijn. De residuele grondwaarde methode wordt in het kader van deze taxatie gebruikt ter staving van de uitkomsten van de comparatieve methode. Een deel van het plangebied Nuenen-West is reeds in ontwikkeling genomen.
Ten behoeve van het bepalen van de residuele grondwaarde gaan taxateurs echter uit van het gehele plangebied als één complex. Immers, alle voor het gehele plangebied te maken kosten worden bij de residuele grondwaardemethode in mindering gebracht op alle voor het gehele plangebied te maken opbrengsten. Voor het reeds gerealiseerde deel wordt in de residuele grondwaardeberekening uitgegaan van de marktwaarde van de uitgeefbare grond. 5.2 Uitgangspunten residuele grondwaarde Voor uitvoering van de residuele grondwaarde methode wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:
Het plangebied Nuenen-West heeft een bruto-oppervlakte van 88.25.72 hectare.
In totaal worden er in Nuenen-West 1.615 woningen gerealiseerd. Een aantal woningen en de school zijn reeds gerealiseerd of zijn in aanbouw. Deze woningen vallen buiten het exploitatiegebied. De gemeente Nuenen gaat het restant van Nuenen-West uit van circa 1.293 woningen, gerealiseerd in 3 fasen.
Pagina 38 van 46
In het plangebied wordt een marktconform woningbouwprogramma gerealiseerd. Daarom wordt de volgende woningverdeling aangehouden: PROGRAMMA type gebouw
sociale woningen
aantal
408
vrije sector projectmatig
816
vrije sector projectmatig gerealiseerd
241
vrije kavels
138
vrije kavels gerealiseerd
12
school
1
1616
Voor het plangebied Nuenen-West wordt uitgegaan van een onherroepelijk bestemmingsplan in 2021, waarna woningbouw plaatsvindt in drie fasen. De woningbouw in fase 1 (gebied tussen Europalaan en Opwettenseweg) zal plaatsvinden tussen 2015 en 2025. De tweede fase (gebied ten zuiden van Opwettenseweg) zal plaatsvinden vanaf 2026 tot 2029 en de laatste derde fase (gebied ten noorden van Europalaan) van 2030 tot 2035.
Bij het toepassen van de residuele grondwaarde methode worden de volgende parameters (voorzover van toepassing) gehanteerd: KENGETALLEN
/ jr
Vormfactor vvo/go
0,800
Rentekosten
3,50%
Rekenrente
3,50%
Waardeontwikkeling vastgoed
2,00%
Indexering bouwkosten
2,50%
Indexering overige kosten
2,50%
Legeskosten
2,00%
De plankosten voor het gehele project zijn op basis van de plankostenscan ingeschat en geïndexeerd en vastgesteld op € 12.943.700,--. Daarnaast wordt rekening gehouden met € 2.220.000,-- aan onderzoekskosten.
De kosten voor planschade voor het gehele project zijn ingeschat en geïndexeerd op € 390.000,--.