Document · PDF

2021-18 RV Bijlage 8 Exploitatieplan ‘Herijking Nuenen-West’

Gemeenteraad 29 april 2021, gemeente NuenenBij agendapunt: Gewijzigde vaststelling Chw-bestemmingsplan Herijking Nuenen West34.131 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 4 van 4



Bestaande (agrarische) gebouwen moeten worden gesloopt. De gemeente heeft daarvoor een globale raming opgesteld. De sloopkosten bedragen circa € 3.005.000,--.



Op een aantal percelen buiten het exploitatiegebied zijn of waren milieuvergunningen van toepassing die de woningbouw binnen het plangebied beperken. Van de eigenaren van de percelen met deze milieuvergunningen wordt grond aangekocht ten

Pagina 39 van 46

behoeve van de ontwikkeling van het plan. Bij de aankoop van de grond zullen ook afspraken zijn of worden gemaakt over de (gedeeltelijke) afkoop van de milieuvergunning. Op basis van een inschatting van de gemeente houden deskundigen rekening met een extra kostenpost voor de afkoop van deze milieuvergunningen van € 13.600.000,--. 

Ten behoeve van het plangebied wordt elders waterberging gerealiseerd. De kosten van aankoop en inrichting worden geschat op € 925.000,--.



Aan het plan toe te rekenen bovenplanse kosten worden als kostenpost meegenomen. Een redelijk handelend koper en verkoper houden rekening met een bepaalde afdracht voor bovenplanse kosten van de gemeente. Op basis van ervaringscijfers houden deskundigen een gemiddeld bedrag van € 3.000,-- per woning aan.



De bodemgesteldheid van de gronden is geschikt voor het beoogde gebruik, wonen. Er wordt wel rekening gehouden met eventuele saneringskosten. Deze zijn door de gemeente op basis van bodemonderzoeken geraamd op € 4.505.000,--.



Bij een ontwikkeling zijn er altijd onzekerheden in de planontwikkeling. Er is een planningsonzekerheid, een kostenonzekerheid en een programmaonzekerheid. Deze wordt ingeschat op 5%.



Voor fase 2 en 3 ligt dit percentage anders. Deze fasen worden pas gerealiseerd na fase 1 rond 2025 voor fase 2 en 2030 voor fase 3. Daarom is voor de onzekerheid voor fase 2 uitgegaan van een onzekerheid van 7% en bij fase 3 van 10%. Bij fase 3 moet tevens rekening worden gehouden met een nog uit te werken bestemmingsplan.

5.3 Conclusie residuele grondwaarde Op basis van de geprognotiseerde opbrengsten en kosten komen taxateurs op basis van de thans beschikbare gegevens op een marktwaarde volgens de residuele grondwaardemethode voor het bruto plangebied van € 90,--/m² voor fase 1, € 88,--/m² voor fase 2 en € 79,-- voor fase 3. In bijlage 1 is het rekenblad van de residuele grondwaardemethode opgenomen.

Pagina 40 van 46

Resumé en check waarde bebouwde percelen

6.1 Resumé (tussenconclusie) Op basis van de comparatieve methoden komen ondergetekenden tot de conclusie dat de marktwaarde voor de ruwe bouwgrond/complexprijs is gelegen binnen een bandbreedte van € 85,-- tot € 100,-- per vierkante meter. De residuele grondwaardemethode resulteert in een ruwe bouwgrondprijs/complexprijs van € 90,-- per vierkante meter. Er zijn nog veel onzekerheden bij het bepalen van de residuele grondwaarde. Daarnaast zijn er voldoende referenties/ transacties om een goed beeld te krijgen van de ruwe bouwgrondprijs in de ruime omgeving van Nuenen en binnen het plangebied zelf. Op basis van een verzoening van de beide uitkomsten concluderen deskundigen dat de marktwaarde voor de gronden gelegen in Nuenen-West en die direct aan snee zijn (fase 1) € 100,--/m² bedraagt. In verband met de fasering en de doorlooptijd en de daarmee gemoeide verdere onzekerheden over opbrengsten, kosten en programma achten deskundigen het reëel dat de gronden in fase 2 een marktwaarde hebben van € 95,--/m² en in fase 3 van € 85,--/m². 6.2 Check waarde bebouwde percelen Voor de inbrengwaardetaxatie dient niet alleen gekeken te worden naar de waarde op basis van de toekomstige bestemmingen. Er dient ook onderzoek gedaan te worden of de waarde op basis van het huidig gebruik wellicht hoger is dan de waarde op basis van de toekomstige bestemming.

Als de waarde van de gronden op basis van het huidig gebruik hoger is dan de complexwaarde, dan dient bij het opstellen van de inbrengwaardtaxatie met deze hogere gebruikswaarde rekening te worden gehouden. Voor de onbebouwde gronden is het duidelijk dat de ruwe bouwgrondwaarde van respectievelijk € 100,--/m², € 95,--/m² en € 85,--/m² hoger is dan de gebruikswaarde. Voor bebouwde percelen of percelen die grenzen aan een woning en in gebruik zijn als tuin kan dat anders zijn. Daarom hebben deskundigen als check voor deze percelen beoordeeld of de marktwaarde op basis van het huidig gebruik hoger dan wel lager is dan de ruwe bouwgrondwaarde. Deskundigen concluderen daaruit dat voor alle locaties waar sprake is van bebouwing dan wel de gronden onderdeel uitmaken van de tuin sprake is van een lagere marktwaarde op basis van het huidig gebruik. Voor alle gronden binnen het exploitatiegebied is de ruwe bouwgrondwaarde daarom de marktwaarde.

Pagina 41 van 46

In bijlage 2 zijn de globale ramingen op basis van huidig gebruik opgenomen voor de volgende locaties: 

Wettenseind 1 (gedeeltelijk gesloopt);



Opwettenseweg 189;



Opwettenseweg 102;



Vorsterdijk 12;



Vorsterdijk 15;



Dubbelstraat 9a;



Vorsterdijk 16b;



Vorsterdijk 16a;



(achter) Boord 19a;



(achter) Dubbestraat 4;



Dubbestraat 1a.

6.3 Marktwaarde bouwrijpe percelen Delen van het exploitatiegebied zijn reeds door de gemeente op de peildatum bouwrijp gemaakt. Bij vaststelling (en inwerkingtreding) van het bestemmingsplan zijn deze gronden derhalve direct uitgeefbaar. De marktwaarde van deze gronden ligt hoger dan de nietbouwrijpe gronden waarvoor in paragraaf 6.2 de marktwaarde is opgenomen. Voor die bouwrijpe delen (in totaal 2.14.82 m²) hanteren taxateurs een marktwaarde die gelijk is aan de uitgifteprijs per type woning, gecorrigeerd met de uitgeefbare m² die in deze plandelen zijn gelegen, waarbij de toe te rekenen kosten in mindering worden gebracht. Dit resulteert voor deze delen van het exploitatieplangebied in een marktwaarde van afgerond € 270,--/m².

Marktwaarde bouwrijpe kavels: Opbrengsten: Oppervlakte:

21482 m²

uitgeefbaar

17809 m²

sociaal

1191 m²

€

275 €

vrije sector

16618 m²

€

420 €

6.979.560

€

7.307.085

Totale opbrengsten

327.525

Toe te rekenen kosten alle kosten -/- woonrijp maken

€

oppervlakte plangebied toe te rekenen kosten per m² bruto plangebied

64.635.000 887439 m²

€

vermenigvuldigd met oppervlakte

€

1.564.602

resteert een marktwaarde voor de bouwrijpe kavels van:

€

5.742.483

per m² bruto plangebied

€

267

Pagina 42 van 46

6.4 Backtest Op 27 december 2018 is het vergelijkbare plangebied, behoudens enkele begrenzingsaanpasingen, voor een oppervlakte van 66.47.61 ha getaxeerd op een markwaarde van € 51.525.000,--. In hoofdstuk 7 van dit rapport concluderen taxateurs dat zij per peildatum 1 januari 2021 voor 61.48.89 ha een marktwaarde taxeren van afgerond € 53.800.000,--. Het verschil met de huidige taxatie komt voort uit: 

Een andere te taxeren oppervlakte;



Nieuwe en hogere referenties van ruwe bouwgrondprijzen in het gebied en daarbuiten, waardoor de marktwaarde fors hoger moet worden vastgesteld.

Pagina 43 van 46

Taxatie

Op basis van de uitgangspunten in dit taxatierapport komen deskundigen per perceel dat onderdeel uitmaakt van het exploitatiegebied tot de volgende marktwaarde: Oppervlakte Oppervlakte in Aandeel recht Nummer kadaster (ha) exploitatieplan aard recht 4595 1.88.84 0.49.66 Eigendom 4566 0.58.27 0.07.50 Eigendom 4566 0.58.27 0.00.12 Eigendom 4368 0.07.93 0.03.01 Eigendom 4369 0.00.07 0.00.07 Eigendom 1725 0.05.60 0.05.60 Eigendom 1733 0.29.80 0.29.80 Eigendom 1734 0.27.10 0.27.10 Eigendom 1735 0.52.80 0.52.80 Eigendom 2456 0.43.90 0.43.90 Eigendom 2468 0.26.25 0.26.25 Eigendom 2711 0.19.00 0.19.00 Eigendom 2721 0.45.60 0.45.60 Eigendom 2973 0.10.50 0.10.50 Eigendom 3339 0.24.70 0.24.70 Eigendom 3349 0.56.10 0.34.82 Eigendom

Gemeente Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

Sectie D D D D D D D D D D D D D D D D

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D D D D D D D D

3350 3351 3453 3463 3497 3579 4688 4702 4699 3774 3825 3826

0.27.30 0.04.06 0.04.06 0.01.45 0.12.60 1.09.90 3.88.88 0.00.20 0.20.12 0.08.92 0.58.13 0.06.00

0.27.30 Eigendom 0.04.06 Eigendom 0.04.06 Eigendom 0.01.45 Eigendom 0.06.37 Eigendom 0.97.28 Eigendom 3.88.88 Eigendom 0.00.20 Eigendom 0.20.12 Eigendom 0.03.91 Eigendom 0.58.13 Eigendom 0.06.00 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D D D D D D D D D

3827 3924 3933 3966 4707 3984 4031 4031 4141 4194 4197 4227 4733

0.16.44 0.35.00 10.42.15 2.00.00 2.08.22 0.32.66 0.89.00

0.16.44 Eigendom 0.35.00 Eigendom 1.56.63 Eigendom 2.00.00 Eigendom 2.08.22 Eigendom 0.32.66 Eigendom 0.89.00 Eigendom

1.01.69 0.52.35 0.02.50 1.96.90 0.32.90

1.01.69 Eigendom 0.52.35 Gemeentewet 0.02.50 Eigendom 1.96.90 Eigendom 0.18.28 Eigendom

Nuenen

4779

0.11.15

0.11.15 Eigendom

Nuenen Nuenen

D D

4780 4781

0.00.60 0.07.28

0.00.60 Eigendom 0.07.28 Eigendom

Nuenen

4782

0.00.03

0.00.03 Eigendom

Nuenen

4252

0.04.04

0.00.16 Eigendom

Nuenen Nuenen

D D

4255 4257

0.05.08 0.00.24

0.05.08 Eigendom 0.00.24 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D

4258 4490 4765 4783

0.01.11 0.00.20 0.29.63 0.01.16

0.00.19 Eigendom 0.00.20 Eigendom 0.29.63 Eigendom 0.01.16 Eigendom

Nuenen

4784

0.00.27

0.00.27 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D D D D D

4785 4758 4758 4759 4753 4754 4489 4756 4203

0.00.85 0.52.60 0.52.60 0.19.08 2.95.51 0.59.01 0.09.05 0.22.79 0.02.30

0.00.85 Eigendom 0.05.47 Wet Bodemb. 0.18.87 Wet Bodemb. 0.19.08 Eigendom 1.88.48 Wet Bodemb. 0.59.01 Wet Bodemb. 0.09.05 Eigendom 0.22.79 Eigendom 0.02.30 Eigendom

Gerechtigde BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. B.V. Rooms Katholieke Parochie Heilig Kruis BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten De heer Christinus Wilhelminus Fransiskus Maria van Grotel Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Timmermans Mevrouw Maria Anna Josephina van Rooij Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Bouman 1/2 Dhr. M.H.J. van den Berk en 1/2 Mevr. J.P.A. Rooijackers BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 1/2 Dhr. M.C.A. Peeters 1/2 Kero Bouw Bv Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Dhr.

Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Veldhoven Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Klundert BPD Ontwikkeling B.V. Veldhoven Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten

€ € € € € € € € € € € € € € € €

Waarde per m² Marktwaarde Fase 270,00 € 1.340.820,00 270,00 € 202.500,00 270,00 € 3.240,00 270,00 € 81.270,00 270,00 € 1.890,00 100,00 € 56.000,00 100,00 € 298.000,00 100,00 € 271.000,00 100,00 € 528.000,00 100,00 € 1,00 100,00 € 262.500,00 100,00 € 1,00 100,00 € 1,00 100,00 € 105.000,00 100,00 € 1,00 100,00 € 348.200,00

0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

€ € € € € € € € € € € €

100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 €

273.000,00 40.600,00 40.600,00 14.500,00 63.700,00 972.800,00 3.888.800,00 2.000,00 201.200,00 39.100,00 581.300,00 60.000,00

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

€ € € € € € €

100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 €

164.400,00 350.000,00 1,00 2.000.000,00 2.082.200,00 326.600,00 890.000,00

1 1 1 1 1 1 1

€ € € € €

100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 €

1.016.900,00 523.500,00 25.000,00 1.969.000,00 182.800,00

1 1 1 1 1

€

100,00 €

111.500,00

€ €

100,00 € 100,00 €

6.000,00 72.800,00

1 1

300,00

€

100,00 €

€

100,00 €

1.600,00

€ €

100,00 € 100,00 €

50.800,00 2.400,00

1 1

€ € € €

100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 €

1.900,00 2.000,00 296.300,00 11.600,00

1 1 1 1

€

100,00 €

2.700,00

€ € € € € € € € €

100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 € 100,00 €

8.500,00 54.700,00 188.700,00 190.800,00 1.884.800,00 590.100,00 90.500,00 227.900,00 23.000,00

1 1 1 1 1 1 1 1 1

Pagina 44 van 46

Oppervlakte Oppervlakte in Aandeel recht Nummer kadaster (ha) exploitatieplan aard recht 2813 0.12.30 0.12.30 Eigendom 2814 0.30.10 0.30.10 Eigendom 2835 0.11.15 0.11.15 Eigendom 2840 1.41.85 1.41.85 Eigendom 2841 1.60.15 1.60.15 Eigendom 2842 0.48.88 0.48.88 Eigendom 2843 0.18.80 0.18.80 Eigendom 2844 2.10.80 2.10.80 Eigendom 2846 1.26.95 1.26.95 Eigendom 2847 2.04.55 2.04.55 Eigendom 2849 0.73.83 0.48.76 Eigendom

Gemeente Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

Sectie F F F F F F F F F F F

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

F F F F F F F F F F F

4268 2852 3303 3376 3377 3464 3650 4318 3856 3857 4012

0.11.40 0.58.30 1.19.05 0.02.85 0.07.15 1.95.32 1.00.60 0.59.25 0.23.56 0.35.49 0.15.05

0.11.40 Eigendom 0.58.30 Eigendom 1.19.05 Eigendom 0.02.85 Eigendom 0.07.15 Eigendom 1.25.30 Eigendom 1.00.60 Eigendom 0.59.25 Eigendom 0.23.56 Eigendom 0.35.49 Eigendom 0.15.05 Eigendom

Nuenen

4037

0.19.25

0.19.25 Eigendom

Nuenen Nuenen

F F

4037 4037

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

F F F D D

4037 4045 4052 4089 4217

0.12.01 6.50.24 0.49.39 0.89.85

0.12.01 Eigendom 0.17.22 Eigendom 0.10.47 Eigendom 0.89.85 Eigendom

Nuenen Nuenen

D D

2421 3327

0.45.76 1.65.69

Nuenen Nuenen Nuenen

D D D

3327 3328 3347

0.06.89 0.37.10

Nuenen Nuenen Nuenen

D D D

3369 3486 3515

0.48.58 0.00.75 0.41.90

0.27.35 Eigendom 1.05.79 Eigendom Opstalrecht Nutsvoorzienin gen 0.06.89 Eigendom 0.37.10 Eigendom Eigendom/ Gebruik en 0.48.58 bewoning 0.00.75 Eigendom 0.41.90 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D D D D D D

3575 3594 3726 3803 3913 3914 3944 4771 4768 4112

0.22.45 0.57.50 1.13.70 1.97.42 0.61.00 1.24.15 0.73.00 0.16.63 0.07.38 0.53.50

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D

4766 4114 4115 4116 4117

1.76.92 0.71.57 0.04.63 2.08.89 1.00.76

0.13.33 Eigendom 0.27.43 Eigendom 1.13.70 Eigendom 1.97.42 Eigendom 0.61.00 Eigendom 1.24.15 Eigendom 0.73.00 Eigendom 0.16.63 Eigendom 0.07.38 Eigendom 0.53.50 Eigendom Eigendom 1.76.92 Zakelijk recht 0.71.57 Eigendom 0.04.63 Eigendom 2.08.89 Eigendom 1.00.76 Eigendom

Nuenen

4120

0.09.50

0.09.50 Eigendom

Nuenen

4121

0.09.10

0.09.10 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D

4122 4161 4163 4175

0.13.90 0.02.15 0.46.18 0.37.25

0.00.93 Eigendom 0.02.15 Eigendom 0.46.18 Eigendom 0.37.25 Eigendom

Nuenen

4199

0.24.60

0.06.94 Eigendom

Gerechtigde Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Mevrouw Catharina Martina Rooijakkers BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Mevrouw Ellen Schuerhoff De heer Jacobus Marcellinus Arnoldus Maria Aldenhoven Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 1/4 De heer Wilhelmus Johannes Martinus Hendrikus van der Wijst 1/4 De heer Franciscus Johannes Christianus van der Wijst Wijst 1/4 De heer Lambertus Wilhelmus Franciscus van der Wijst Bijsterveld Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 1/2 Dhr. Petrus Adrianus Martinus Antonius Saris en 1/2 Mevr. Ignatia Johanna Francisca Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten

Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten

BPD Ontwikkeling B.V., Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten De heer Arnoldus Hendrikus Nicolaas Maria Scheepers De heer Matheus Franciscus Maria Baten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V., Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., BPD Ontwikkeling B.V., De heer Volkert Johannes Adrianus Hendrikus Scheepers De heer Edwin Adrianus Johannes Hendrikus Scheepers De heer Hendrikus Arnoldus Gerardus Maria Scheepers Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 1/2 Dhr. J.M.F. Swinkels en 1/2 Mevr. M.J. van Lankvelt

€ € € € € € € € € € € €

Waarde per m² Marktwaarde Fase 95,00 € 116.850,00 95,00 € 285.950,00 95,00 € 105.925,00 95,00 € 1.347.575,00 95,00 € 1.521.425,00 95,00 € 464.360,00 95,00 € 178.600,00 95,00 € 2.002.600,00 95,00 € 1.206.025,00 95,00 € 1.943.225,00 95,00 € 463.220,00

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

€ € € € € € € € €

95,00 € € 95,00 € 95,00 € 95,00 € 95,00 € 95,00 € 95,00 € 95,00 € 95,00 € 95,00 €

108.300,00 1,00 1.130.975,00 27.075,00 67.925,00 1.190.350,00 955.700,00 562.875,00 223.820,00 337.155,00 142.975,00

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

€

95,00 €

182.875,00

€

95,00 € € € 85,00 €

114.095,00 1,00 1,00 763.725,00

2 2 2 3

85,00 € €

232.475,00 1,00

3 3

€

€ € 85,00 €

1,00 315.350,00

3 3 3

€ € €

85,00 € 85,00 € 85,00 €

412.930,00 6.375,00 356.150,00

3 3 3

€ € € € € € € € € €

85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 €

113.305,00 233.155,00 966.450,00 1.678.070,00 518.500,00 1.055.275,00 620.500,00 141.355,00 62.730,00 454.750,00

3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

€ € € € €

85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 €

1.503.820,00 608.345,00 39.355,00 1.775.565,00 856.460,00

3 3 3 3 3

€

85,00 €

80.750,00

€ €

€

85,00 €

77.350,00

€ € € €

85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 €

7.905,00 18.275,00 392.530,00 316.625,00

3 3 3 3

€

85,00 €

58.990,00

Pagina 45 van 46

Gemeente

Sectie

Oppervlakte Oppervlakte in Nummer kadaster (ha) exploitatieplan

Aandeel recht aard recht

Nuenen

4200

0.31.50

0.31.50 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D D D D D

4201 4202 4329 4434 4435 4487 4487 4487 4487

0.13.70 0.97.18 0.48.88 0.44.72 1.22.41 0.46.05

0.13.70 Eigendom 0.27.96 Eigendom 0.20.99 Eigendom 0.44.72 Eigendom 1.22.41 Eigendom 0.46.05 Eigendom

85.52.15

61.48.89

Totaal

Gerechtigde 1/2 Dhr. J.M.F. Swinkels en 1/2 Mevr. M.J. van Lankvelt 1/2 Dhr. J.M.F. Swinkels en 1/2 Mevr. M.J. van Lankvelt Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Rustige 1/4 De heer Paulus Johannes Rustige Rustige 1/4 Mevrouw Ellen Johanna Rustige

Waarde per m² Marktwaarde €

85,00 €

267.750,00

€ € € € € €

85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 € 85,00 €

116.450,00 237.660,00 1,00 380.120,00 1.040.485,00 391.425,00

3 3 3 3 3 3

€

53.806.161,00

Deskundigen concluderen dat de marktwaarde voor de gronden binnen het exploitatiegebied Nuenen-West met een oppervlakte van 61.48.89 ha afgerond € 53.800.000,-- bedraagt. Aldus gedaan te goeder trouw naar beste kennis en wetenschap en ondertekend in drievoud te Druten op 15 maart 2021.

Mr. ing. J. de Vries RT

Fase

ing. G.J. Versteeg RT

Pagina 46 van 46

Bijlage 1 Rekenblad taxatie

Taxatie Marktwaarde Residuele waarde ruwe bouwgrond BASISGEGEVENS

KENGETALLEN

/ jr

PERCEELSGEGEVENS

PROGRAMMA

Opdrachtgever:

Gemeente Nuenen

Vormfactor vvo/go

0,800

aantal

m²

Taxateur:

De Vries/Versteeg

Rentekosten

3,50%

sociale woningen

408

46.676

€

275

€

12.835.900

Plangebied:

Nuenen-West

Rekenrente

3,50%

vrije sector projectmatig

816

221.292

€

431

€

95.266.206

Type bouwplan:

Woningbouw

Waardeontwikkeling vastgoed

2,00%

vrije sector projectmatig gerealiseerd

241

48543

420 €

20.388.060

Adres:

Europalaan

Indexering bouwkosten

2,50%

vrije kavels

138

89.700

€

38.615.850

Plaats:

Nuenen

Indexering overige kosten

2,50%

vrije kavels gerealiseerd

14366

420 €

6.033.720

Legeskosten

2,00%

school

2.054

€

205.400

Btw

21,00%

1616

422.631

Concept rapport: Definitief rapport:

9 maart 2021

Peildatum:

1 januari 2021

Aanvangsjaar:

2021

opp. geheel

Totaal

opp. in plan

type gebouw

882.572

grondprijs

€

totale opbrengst

431

€

100

opbengst

OPBRENGSTEN aantal

koop von / st

excl. btw

Opstallen

2 0,0%

7,0%

6 7,0%

7 7,0%

8 7,0%

9 7,0%

10 7,0%

11 7,0%

12 7,0%

13 7,0%

14 7,0%

15 7,0%

16 9,0%

0,0%

sociale woningen

408

€

12.835.900

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

898.513

€

1.155.231

€

vrije sector projectmatig

816

€

95.266.206

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

6.668.634

€

8.573.959

€

vrije sector projectmatig gerealiseerd

241

€

20.388.060

€

vrije kavels

138

€

38.615.850

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

2.703.110

€

3.475.427

€

vrije kavels gerealiseerd

€

6.033.720

€

school

€

205.400

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

14.378

€

18.486

€

0 OPBRENGSTEN

€

173.345.136

€

26.421.780

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

10.284.635

€

13.223.102

€

waardeontwikkeling €

28.483.151

€

528.436

€

415.499

€

629.502

€

847.785

€

1.070.433

€

1.297.534

€

1.529.178

€

1.765.454

€

2.006.456

€

2.252.278

€

2.503.016

€

2.758.769

€

3.019.637

€

3.285.722

€

4.573.452

€

totale opbrengst €

201.828.287

€

26.950.216

€

10.700.134

€

10.914.137

€

11.132.420

€

11.355.068

€

11.582.169

€

11.813.813

€

12.050.089

€

12.291.091

€

12.536.913

€

12.787.651

€

13.043.404

€

13.304.272

€

13.570.357

€

17.796.554

€

subtotaal

6.033.720

€

OVERIGE KOSTEN

20.388.060

over

kosten totaal

Periodiek

Eenmalig plankosten

plankostenscan

€

12.000.000

€

12.000.000

€

onderzoekskosten

o.b.v. gem raming

€

2.220.000

€

989.000

€

260.000

€

125.000

€

125.000

€

125.000

€

125.000

€

125.000

€

125.000

€

125.000

€

96.000

€

390.000

€

195.000

€

195.000

€

sloopkosten

o.b.v. gem raming

€

3.005.000

€

1.307.454

€

424.387

€

424.387

€

848.773

€

saneringskosten

o.b.v. gem raming

€

4.505.000

€

1.935.297

€

642.426

€

642.426

€

1.284.852

€

bouwrijpmaken

per m² bruto

€

27.000.000

€

4.389.281

€

2.261.072

€

2.261.072

€

2.261.072

€

woonrijpmaken

per m² openbaar

€

20.000.000

€

2.426.500

€

3.514.700

€

3.514.700

€

vrijmaken milieuvergunningen

€

13.600.000

€

13.600.000

€

waterberging

€

925.000

€

925.000

€

natuurcompensatie

€

1.160.000

€

1.160.000

€

4.848.000

€

1.454.400

€

1.939.200

€

tijdelijk beheer

€

395.000

€

180.000

€

20.000

€

20.000

€

20.000

€

20.000

€

20.000

€

20.000

€

19.487.884

€

145.000

€

5.920.772

€

340.000

€

planschade

bovenplanse kosten

€

per woning

legeskosten

€

0,00% bouwkosten

3.000

notaris- en kadasterkosten OVERIGE KOSTEN

90.048.000

€

indexering €

14.365.501

€

104.413.501

subtotaal

totale overige kosten

€

24.681.932

€

617.048

€

986.574

€

11.149

€

614.652

€

44.679

€

25.298.980

€

20.474.458

€

156.149

€

6.535.424

€

384.679

RESULTAAT

6.783.216

€

1.454.400

€

15.000

€

15.000

€

15.000

€

15.000

€

10.000

€

10.000

€

10.000

€

5.000

€

8.044.396

€

106.000

€

6.793.216

€

5.000

€

3.514.700

€

673.950

€

4.894.222

3.514.700

4.601.512

€

2.401.072

€

868.240

€

5.469.752

€

524.401

€

2.925.473

3.514.700

3.654.700

€

3.855.472

€

909.519

€

1.079.858

€

4.564.219

€

4.935.330

3.514.700

2.276.072

€

710.332

€

2.774.422

€

40.122

€

2.805.420

€

2.241

€

1.702.892

€

2.986.404

€

10.818.819

€

146.122

€

9.598.636

€

7.241

€

5.217.592

€

Af: overige kosten

€

104.413.501

€

25.298.980

€

Kasstroom saldo per jaar

€

97.414.786

€

1.651.235

€

1.651.235

€

2.261.072

€

Kasstroom cumulatief

€

4.220.272

€

2.261.072

1 Af: bouwkosten

2.261.072

Opbrengsten

201.828.287

2.261.072

26.950.216

€ €

10.700.134

€

10.914.137

€

20.474.458

€

156.149

€

-9.774.324

€

10.757.988

€

-8.123.089

€

2.634.899

11.132.420

€

11.355.068

€

6.535.424

€

384.679

€

4.596.995

€

10.970.389

€

7.231.894

€

18.202.283

11.582.169

€ €

4.894.222

€

6.687.948

€

24.890.231

11.813.813 -

€ €

5.469.752

€

6.344.061

€

31.234.292

12.050.089 -

€ €

2.925.473

€

9.124.616

€

40.358.908

12.291.091 -

€ €

4.564.219

€

7.726.871

€

48.085.779

12.536.913 -

€ €

4.935.330

€

7.601.583

€

55.687.362

12.787.651 -

€ €

13.043.404

€

13.304.272

€

10.818.819

€

146.122

€

13.570.357

€

17.796.554

€

9.598.636

€

7.241

€

2.986.404

€

9.801.247

€

2.224.585

€

13.158.150

€

3.971.721

€

17.789.313

€

-5.217.592

€

65.488.609

€

67.713.194

€

80.871.344

€

84.843.065

€

102.632.378

€

97.414.786

5.217.592

Rentekosten

€

23.523.842

€

28.897

€

-113.257

€

-96.043

€

172.669

€

445.098

€

754.119

€

982.179

€

1.252.881

€

1.547.782

€

1.816.030

€

2.120.579

€

2.331.032

€

2.600.229

€

2.900.002

€

3.280.820

€

3.500.825

Kasstroom na rentekosten

€

120.938.628

€

1.680.132

€

-9.887.582

€

10.661.944

€

4.769.664

€

11.415.487

€

7.442.067

€

7.326.240

€

10.377.497

€

9.274.653

€

9.417.613

€

11.921.827

€

4.555.617

€

15.758.379

€

6.871.724

€

21.070.133

€

-1.716.767

#### ######## €

85.025.674

€

1.621.327

€

-9.207.563

€

9.581.166

€

4.136.157

€

9.552.807

€

6.009.764

€

5.709.161

€

7.803.890

€

6.730.441

€

6.594.987

€

8.056.441

€

2.970.810

€

9.916.687

€

4.172.997

€

12.347.442

€

-970.841

Residuele waarde ruwe bouwgrond

882.572 m² afronding

Risicoprofiel

-2,00

Marktwaarde bouwrijpe kavels:

- planningsonzekerheid

- kosten onderzekerheid

Opbrengsten:

- programmaonderzekerheid

Oppervlakte:

21482 m²

subtotaal

uitgeefbaar

17809 m²

resteert

€

4.251.284

sociaal

1191 m²

€

275

€

327.525

€

80.774.391

vrije sector

16618 m²

€

431

€

7.154.049

€

7.481.574

Totale opbrengsten €

92 Toe te rekenen kosten alle kosten -/- woonrijp maken €

Basisprijs op basis van verzoening (fase 1)

100,00

toe te rekenen kosten per m² bruto plangebied Fase 2 Risicoprofiel

70.048.000 882572 m²

€

vermenigvuldigd met oppervlakte

€

1.704.984

- planningsonzekerheid

-2%

€

-2,00

- kosten onzekerheid

-3%

€

-3,00

resteert een marktwaarde voor de bouwrijpe kavels van:

€

5.776.590

- programmaonzekerheid

-2%

€

-2,00

per m² bruto plangebied

€

269

subtotaal

-7%

€

- planningsonzekerheid

-4%

€

-4,00

- kosten onzekerheid

-4%

€

-4,00

- programmaonzekerheid

-2%

€

-2,00

subtotaal

-10%

€

Fase 2 Risicoprofiel

€

oppervlakte plangebied

Bijlage 2 Globale waarde bebouwde percelen

Adres 1. Wettenseind

Adres 2. Opwettenseweg 18

Adres 3. Opwettenseweg 10

Omschrijving Opp. €/m² ondergrond overig 5.925 € 30,00 opstal 1 0 € opstal 2 (kapschuur 240 € 50,00

Omschrijving ondergrond tuin opstal 1 (kas zwembad

Omschrijving ondergrond tuin opstal 1

Totaal:

Totaal per m² € 177.750,00 € € 12.000,00 € 189.750,00 € 32,03

Totaal:

Totaal € € € €

Opp. €/m² 1.505 € 60,00 € € -

Opp.

€/m²

Totaal

2.012 € 60,00 € Totaal:

Adres 4. Vorsterdijk 12

Omschrijving ondergrond overig opstal 1 (kas overige opstallen

Opp.

€/m²

Totaal

10.169 € 30,00 3.780 € 25,00 € Totaal:

Adres 5. Vorsterdijk 16

Omschrijving ondergrond overig opstal 1 opstal 2 opstal 3 overige voorzieninge

Opp.

€/m²

8.705 € 230 € 230 € 250 € €

€ € €

€ € € €

Totaal

30,00 90,00 90,00 90,00 Totaal:

€ € € € € €

per m² 90.300,00 1.500,00 5.000,00 96.800,00 € 64,32

per m² 120.720,00 8.500,00 129.220,00 € 64,22

per m² 305.070,00 94.500,00 10.000,00 409.570,00 € 40,28

per m² 261.150,00 20.700,00 20.700,00 22.500,00 30.000,00 355.050,00 € 40,79

Adres 6. Dubbestraat 9a

Omschrijving ondergrond overig opstal 1 overige voorzieninge

Opp.

€/m²

Totaal

8.900 € 30,00 385 € 80,00 € Totaal:

Adres 7. Vorsterdijk 16b

Omschrijving ondergrond overig opstal 1 overige voorzieninge

Opp.

€/m²

Omschrijving

8.827 € 30,00 345 € 50,00 € -

ondergrond overig opstal 1 opstal 2 (kapschuur opstal 3 (kas overige opstallen overige voorzieninge

Opp.

€/m²

3.734 € 1.445 € 85 € 455 € € €

Omschrijving ondergrond overig opstal 1 opstal 2 overige voorzieninge

Opp.

30,00 50,00 30,00 20,00 -

€/m²

Omschrijving

3160 € 30,00 447 € 80,00 311 € 50,00

ondergrond overig kas opstal 2 overige voorzieninge

Opp.

264.810,00 17.250,00 5.000,00 287.060,00 € 32,52

€ € € € € € €

per m² 112.020,00 72.250,00 2.550,00 9.100,00 10.000,00 5.000,00 210.920,00 € 56,49

Totaal

Totaal:

Adres 10 (achter) Boord 19a

€ € € €

per m²

Totaal

Totaal:

Adres 9. (achter) Boord 51

267.000,00 30.800,00 10.000,00 307.800,00 € 34,58

Totaal

Totaal:

Adres 8. Vorsterdijk 16a

€ € € €

per m²

€/m²

€ € € € €

per m² 94.800,00 35.760,00 15.550,00 7.500,00 153.610,00 € 48,61

Totaal

8985 € 30,00 6058 € 30,00 Totaal:

per m²

€ €

269.550,00 181.740,00

€ €

7.500,00 458.790,00 € 51,06

Adres 11 (achter) Dubbestraat 4

Omschrijving ondergrond overig opstal 1 opstal 2 overige voorzieninge

Opp.

€/m²

Totaal

4618 € 30,00 663 € 60,00 520 € 60,00 Totaal:

Adres 12 Dubbestraat 1a

Omschrijving ondergrond overig opstal 1 opstal 2 overige voorzieninge

Opp.

€/m²

€ € € € €

Totaal

7076 € 30,00 825 € 60,00 450 € 60,00 Totaal:

€ € € € €

per m² 138.540,00 39.780,00 31.200,00 7.500,00 217.020,00 € 46,99

per m² 212.280,00 49.500,00 27.000,00 7.500,00 296.280,00 € 41,87

Bijlage 3 Kadastrale gegevens *In het kader van de AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming) worden de kadastrale uittreksels niet opgenomen in het ter inzage gelegde taxatierapport

Exploitatieopzet exploitatieplan 1041.262-EPx1d1

Opdrachtgever:

gemeente Nuenen

Project:

Exploitatieplan Nuenen West

Dossier: printdatum:

1041.262 12 maart 2021

1041.262-EPx1d1.xlsm

Samenvatting exploitatieopzet Algemeen Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum:

gemeente Nuenen Exploitatieplan Nuenen West 1041.262 12-mrt-21

Datum start exploitatie Datum contante waarde Datum einde exploitatie Prijspeil Looptijd exploitatie Kostenstijging Opbrengstenstijging

1 januari 2021 1 januari 2020 1 januari 2038 1 januari 2021 17,0 2,50% 1,50%

Renteverlies Rentewinst Rente contant

2,00% 2,00% 2,00%

Versie: Status:

1041.262-EPx1d1 Definitief

Berekening Wro 6.13.1.c.1

na jaar 10 0% per jaar

€ € € € €

Totaal 72.477.213 68.396.009 820.000 3.261.204

7.660.927 216.114 387.836 6.743.267 260.912 37.958 14.839 -

€ € € € € € € € € € € € € € €

100.984.292 2.436.115 4.892.836 48.158.267 13.600.000 12.890.912 4.900.239 1.873.540 5.234.466 432.958 404.840 6.160.120

€

15.153.374

7.917.131

€

188.614.880

Opbrengstenstijging € 15.909.679 € 15.909.679 € € -

€ € € €

Totaal 189.338.497 189.338.497 -

€

189.338.497

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

723.618 516.781 506.648

€ € € € €

Kostenstijging 256.204 256.204

93.323.366 2.220.000 4.505.000 41.415.000 13.600.000 12.630.000 4.900.239 1.873.540 5.234.466 395.000 390.000 6.160.120

€ € € € € € € € € € € € € €

€

165.544.374

€

Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€ € € €

Nominaal 173.428.818 173.428.818 -

TOTAAL OPBRENGSTEN

€

173.428.818

Bro 6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen

€ € € € €

Nominaal 72.221.009 68.396.009 820.000 3.005.000

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen in het gebied Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)

€ € € € € € € € € € € € € € €

6.13.1.c.2

Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie) TOTAAL KOSTEN Wro 6.13.1.c.3

Bro

Pagina: 2 van 17

15.909.679

printdatum: 12-3-2021

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9940766/1