Document · PDF

2021-18 RV Bijlage 8 Exploitatieplan ‘Herijking Nuenen-West’

Gemeenteraad 29 april 2021, gemeente NuenenBij agendapunt: Gewijzigde vaststelling Chw-bestemmingsplan Herijking Nuenen West34.131 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

De bruto exploitatiebijdrage voor het zelf te realiseren eigendom van 10.000 m² komt dan neer op: 700 m² uitgeefbaar voor de 6 woningen in de sociale sector = € 279,38 * 700 = € 195.563,53 5.700 m² uitgeefbaar voor 19 woningen in de vrije sector = € 437,35 * 5.700 = € 2.492.901,69 De totale bruto exploitatiebijdrage bedraagt hiermee € 2.688.465,23. Dit komt neer op € 268,85 per m² voor het eigendom of € 420,07 per m² uitgeefbaar grond van het eigendom. Op de bruto exploitatiebijdrage dienen de inbrengwaarde van het uitgeefbaar gebied en de eventueel zelf verrichte werkzaamheden in mindering te worden gebracht. De inbrengwaarde van de gronden boven de Europalaan (fase 3) zijn getaxeerd op € 85,- per m². De inbrengwaarde van het uitgeefbaar gebied is dan: 6.400 m² * € 85,- = € 544.000,-. Er zijn in dit voorbeeld geen werkzaamheden zelf verricht. De netto exploitatiebijdrage is dan € 2.688.465,23 - € 544.000,00 = € 2.144.465,23. Dit komt overeen met € 214,45 per m² eigendom of € 335,07 per m² uitgeefbaar gebied. Deze netto exploitatiebijdrage is een contante waarde (per 1 januari 2021). Tot aan moment van het verlenen van de omgevingsvergunning dient deze bijdrage met 2% per jaar te worden geïndexeerd. Dit betekent dat, in 2030, de eigenaar in totaal € 2.562.834,46 aan de gemeente dient te betalen als netto exploitatiebijdrage.

Dit komt overeen met € 256,28 per m² eigendom of € 400,44 per m² uitgeefbaar gebied. Vervolgens kan de inbrengwaarde van het openbaar gebied ook verrekend worden, als de gemeente deze m² van de eigenaar aankoopt. Indien de gemeente de gronden aankoopt, betekent dit dat de koopsom (tegen de getaxeerde) inbrengwaarde: 3.600 m² * € 85,- = € 306.000,bedraagt. Voor het juiste vergelijk dient ook deze koopsom naar 2030 te worden geïndexeerd met 2% per jaar en komt dit overeen met: € 365.698,33. Het saldo voor de eigenaar, bij zelfrealisatie van zijn eigendom en verkoop van het openbaar gebied aan de gemeente is dan: € 2.562.834,46 -/- € 365.698,33 = € 2.197.136,13. Dit komt overeen met € 219,71 per m² eigendom of € 343,30 per m² uitgeefbaar gebied.

1041.262-EP1d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 27.

De netto exploitatiebijdrage in dit Exploitatieplan is dus berekend op contante waardedatum 1 januari 2021. De netto exploitatiebijdrage wordt vanaf de contante waardedatum tot aan het moment van verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in tabel 2 opgenomen parameter rente contante waarde (samengesteld 2% per jaar). Als gevolg van de wettelijke plicht tot herziening van het exploitatieplan, zoals in paragraaf 4.1 van deel B van dit Exploitatieplan is toegelicht, zal zowel de verschuldigde netto exploitatiebijdrage als de parameter voor rente contante waarde periodiek worden geactualiseerd. Tot slot dient te worden opgemerkt dat uit de berekeningssystematiek van de netto exploitatiebijdrage volgt dat bij particuliere grondexploitatie de percelen waarop hoge kosten drukken en lage of geen opbrengsten, een netto exploitatiebijdrage ontvangen op basis van het Exploitatieplan, terwijl de percelen, waarop lage kosten en hoge opbrengsten rusten, een nettobijdrage leveren. Het kan voorkomen dat de in een Exploitatieplan geraamde grondexploitatiekosten voor het treffen van voorzieningen op een bepaald perceel de geraamde grondopbrengsten van dat perceel zullen overtreffen. In dat geval heeft degene die de kosten voor zijn rekening neemt, recht op een vergoeding / bijdrage op basis van het Exploitatieplan.

De vergunninghouder kan echter pas een beroep doen op deze vergoeding als de met het perceel verband houdende in het Exploitatieplan opgenomen prestaties zijn verricht. Die prestaties kunnen niet alleen bestaan uit de uitvoering van de in het Exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden, maar ook uit de overdracht van de gronden, bestemd voor de voorgenomen openbare ruimte, aan de gemeente. Wanneer een vergunninghouder weigert deze gronden over te dragen, terwijl dit wel in het Exploitatieplan voorzien was, kan de gemeente op haar beurt weigeren de netto exploitatiebijdrage te verstrekken.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 28.

Gerealiseerde kosten en opbrengsten De in de exploitatieopzet opgenomen begroting van kosten en opbrengsten is voor een groot deel gebaseerd op ramingen. In de huidige situatie is reeds (een gedeelte van) de onderzoeken, voorbereidende werkzaamheden en investeringen gerealiseerd. Op dit moment zijn eveneens opbrengsten uit gronduitgifte in het kader van dit Exploitatieplan gerealiseerd. Een overzicht van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, per 1-1-2021, zijn conform artikel 6.2.8 Bro in onderstaande tabel 7 weergegeven.

Percentage gerealiseerde kosten Begroot

Gerealiseerd per 1/1/2021

48%

Kostensoort Waarde van de gronden 6.2.3.a 6.2.3.b Waarde van de opstallen 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen 6.2.4.a Kosten onderzoeken 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.2.4.d Kosten van maatregelen 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) Kosten voor toekomstige exploitaties 6.2.4.f 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht* 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen* 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten* 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 6.2.4.l Planschadekosten 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

68.396.009 820.000 3.261.204 2.436.115 4.892.836 48.158.267 13.600.000 12.890.912 4.900.239 1.873.540 5.234.466 432.958 404.840 21.313.494

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

33.117.724 467.171 1.307.455 988.428 1.935.297 6.815.816 13.600.000 2.132.430 4.900.239 1.873.540 5.234.466 180.000 6.160.120

Totaal kosten

€

188.614.880

€

78.712.686

42%

Opbrengstensoort 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

€ € €

189.338.497 -

€ € €

28.825.727 -

15%

Totaal opbrengsten

€

189.338.497

€

28.825.727

15%

57% 40% 41% 40% 14% 100% 17% 100% 100% 100% 42%

29%

Tabel 7: percentage gerealiseerde kosten en opbrengsten 1 2

1 * Kostensoorten 6.2.4.g, h, i en j zijn begroot op basis van de regeling plankosten exploitatieplan 2018 en daarmee “verondersteld

op datum vaststelling exploitatieplan te zijn gerealiseerd”. 2 De gerealiseerde kosten bij kostensoort 6.2.3a betreffen de eigendommen van de gemeente Nuenen en de reeds gerealiseerde gronden / verleende omgevingsvergunningen. 1041.262-EP1d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Herziening en afrekening exploitatieplan

4.1.

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro)

Blad 29.

Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien, totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen het exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt deze termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. Bij een herziening van een exploitatieplan is artikel 6.15, eerste lid Wro, niet van toepassing en kan de mededeling, bedoeld in artikel 6.15, tweede lid Wro, achterwege blijven voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op: • een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; • een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; • een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of • andere niet-structurele onderdelen. Deze herziening kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere exploitatiebijdrage moeten betalen dan in het geval de eigenaren voor de herziening hun omgevingsvergunningaanvraag hadden ingediend. De daadwerkelijk te betalen exploitatiebijdrage bij de verlening van de omgevingsvergunning is af te leiden uit de laatst vastgestelde herziening van het exploitatieplan.

4.2.

Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) Binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het Exploitatieplan vast. Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het Exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde exploitatiebijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening. Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger. Indien ten minste negentig procent van de in het Exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld. Tegen een besluit omtrent de afrekening en de herberekende exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 30.

DEEL C: REGELS 1.

Begrippen

Bestemmingsplan

: Het bestemmingsplan “Herijking Nuenen West”: het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, als bedoeld in artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisisen herstelwet, Herijking Nuenen West met identificatienummer NL.IMRO.0820.BPNuenWeHerijking-D001 van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten.

Uitgeefbare gronden

: De gronden waarop één of meer bouwplannen mogelijk zijn.

Exploitatiebijdrage

: De door een particuliere exploitant via de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde betaling in de kosten van de grondexploitatie op grond van artikel 6.18 Wro en artikel 6.19 Wro. De exploitatiebijdrage wordt berekend op de contantewaardedatum, zijnde 1 januari 2021. De exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in paragraaf 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen parameter.

Exploitatieplan

: Het exploitatieplan Herijking Nuenen West als bedoeld in artikel 6.12 Wro en artikel 6.13 Wro.

Exploitatiegebied

: Het exploitatiegebied waarop dit Exploitatieplan van toepassing is, zoals weergegeven in bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan.

Exploitatieopzet

: De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro en als bedoeld in hoofdstuk 1 van deel B van dit Exploitatieplan.

Openbare ruimte

: De gronden in en ten behoeve van het Exploitatiegebied waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen.

Bro

: Het Besluit ruimtelijke ordening, zoals dat geldt ten tijde van de datum van dit Exploitatieplan.

Bouwrijp maken

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: • het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; • het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; • het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; • het dempen van sloten en watergangen; • het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; • het afvoeren van grondwater; • het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; • het aanleggen van bouwwegen; • overige voorkomende werkzaamheden.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 31.

Nutsvoorzieningen

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: • aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

Wro

: De Wet ruimtelijke ordening, zoals deze geldt ten tijde van de datum van dit Exploitatieplan.

Woonrijp maken

: In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de openbare ruimte voorzien: • Het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen. • Het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen. • Het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrastering in de openbare ruimte. • Het aanleggen van groenvoorzieningen. • Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 32.

Werken en werkzaamheden

2.1.

De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, dienen te voldoen aan (I) de technische eisen zoals opgenomen in de Notitie bouw- en woonrijp maken, dat als bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd, alsmede (II) het masterplan Nuenen West, dat als bijlage 3 van deel C van dit Exploitatieplan is toegevoegd.

2.2.

Als onderdeel van het Bouwrijp maken, dient het terrein te worden geëgaliseerd c.q. aangevuld met schoon zand c.q. grond (van maximaal milieucategorie 1) tot maaiveldhoogte, een en ander zoals opgenomen in de Notitie bouw- en woonrijp maken, dat als bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd.

2.3.

Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door (gemandateerde namens) burgemeester en wethouders.

2.4.

De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 2.1 genoemde stukken. Burgemeester en wethouders (of gemandateerde) beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken.

2.5.

De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken.

2.6.

De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte vinden plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied, waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd.

2.7.

Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare ruimte Woonrijp zijn gemaakt.

2.8.

Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingverslag gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft.

2.9.

Een voltooiingverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 33.

2.10.

Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 en lid 2.2 genoemde stukken.

2.11.

Voor exploitant geldt na overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt.

2.12.

Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2014/24/EU van het Europees Parlement en de raad van 26 februari 2014 betreffende het plaatsen van overheidsopdrachten en tot intrekking van Richtlijn 2004/18/EG, zoals gepubliceerd in PbEU 2014, L 94/65 d.d. 28 maart 2014. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd waarvan de relevante delen zijn opgenomen als bijlage 6 bij deel C van dit Exploitatieplan.

2.13.

Om te garanderen dat aan het in lid 2.12 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Nuenen c.a., waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol.

2.14.

De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd.

2.15.

Het is verboden werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals opgenomen in de regels 2.1 tot en met 2.14 van hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 34.

Locatie-eisen

3.1.

Fasering

3.1.1.

In bijlage 4 van deel C van dit Exploitatieplan is de kaart ‘Fasering Nuenen West’ opgenomen. Op de kaart is aangegeven wanneer de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, kan worden verleend. Op de desbetreffende kaart wordt in drietal fasen voorzien. De voornoemde omgevingsvergunning, activiteit bouwen, voor deze fasen wordt voorzien in de opgenomen jaartallen. - Fase 1: 2015 tot en met 2025; - Fase 2: 2026 tot en met 2029; - Fase 3: 2030 tot en met 2035. Indien een omgevingsvergunning voorafgaand aan een betreffend tijdvak wordt ingediend, zal deze pas worden verleend bij aanvang van het betreffende tijdvak.

3.1.2.

Het is verboden werk, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde fasering in artikel 3.1.1, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.3.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.1.1 en 3.1.2, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan.

3.2.

Koppelingen

3.2.1.

In bijlage 4 van deel C van dit Exploitatieplan is de kaart ‘Fasering Nuenen West’ opgenomen. Met de uitvoering van een bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen, nadat dit bouwplan rechtstreeks ontsloten is via een bouwweg, die voldoet aan de in hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

3.2.2.

Het is verboden een omgevingsvergunning voor nieuwe woningen te verlenen voor de gronden met de bestemming 'Woongebied - 2', alvorens: a. voor 90% van de woningen in de sociale sector, zoals bedoeld in de 'Beleidsregel kwalitatief woningprogramma', in de bestemming 'Woongebied - 1' een omgevingsvergunning is verleend; b. voor 90% van alle woningen in de bestemming 'Woongebied - 1' een omgevingsvergunning is verleend.

3.2.3.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.2 om een omgevingsvergunning voor nieuwe woningen in 'Woongebied - 2' te verlenen indien: a. voor 80% van alle woningen in de bestemming 'Woongebied - 1' een omgevingsvergunning is aangevraagd of verleend, met uitzondering van de kavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap zoals bedoeld in de Beleidsregel 'Kwalitatief woningprogramma'; b. in de bestemming 'Woongebied - 1' niet langer alle kwalitatieve woningtypologieën, zoals benoemd in de beleidsregel 'Kwalitatief woningprogramma', aangeboden kunnen worden; c. het programma aan sociale woningen in 'Woongebied - 1', zoals bedoeld in de beleidsregel 'Kwalitatief woningprogramma', voor 100% gerealiseerd is.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 35.

3.2.4.

Het is verboden (voor) de gronden met de bestemming 'Wonen - Uit te werken': a. een uitwerkingsplan vast te stellen, alvorens: 1. voor 90% van de woningen in de sociale sector zoals bedoeld in de Beleidsregel 'kwalitatief woningprogramma', in de bestemming 'Woongebied - 1' en de bestemming 'Woongebied - 2' een omgevingsvergunning is verleend; 2. voor 90% van alle woningen in de bestemmingen 'Woongebied - 1' én 'Woongebied - 2' een omgevingsvergunning is verleend. b. te bebouwen voordat het uitwerkingsplan voor deze gronden onherroepelijk is geworden.

3.2.5.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.4 om een omgevingsvergunning voor nieuwe woningen in 'Wonen - Uit te werken' te verlenen indien a. voor 80% van alle woningen in de bestemming 'Woongebied - 2', een omgevingsvergunning is aangevraagd of verleend, met uitzondering van de kavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap zoals bedoeld in de Beleidsregel 'Kwalitatief woningprogramma'; b. in de bestemming 'Woongebied - 2' niet langer alle kwalitatieve woningtypologieën, zoals benoemd in de beleidsregel 'Kwalitatief woningprogramma', aangeboden kunnen worden; c. het programma aan sociale woningen, zoals bedoeld in de beleidsregel 'Kwalitatief woningprogramma', voor 100% gerealiseerd is.

3.2.6.

Met de uitvoering van een bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen op het moment dat het volledige, bij een bouwveld behorende, deelgebied bouwrijp is gemaakt.

3.2.7.

Het is verboden werk, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde koppelingen in artikel 3.2.1 tot en met artikel 3.2.6, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan.

3.2.8.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.2.1 tot en met 3.2.7 als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

3.3.

Blad 36.

Sociale woningbouw In het bestemmingsplangebied dient sociale woningbouw (huur- en koopwoningen) te worden gerealiseerd. Dit betreft in totaal 408 woningen, oftewel 25,3% van het totaal aantal te realiseren woningen. Op peildatum van het Exploitatieplan zijn reeds 69 woningen in Fase 1 gerealiseerd.

3.3.1.

Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen zijn de gronden in Fase 1, Fase 2 respectievelijk Fase 3, die op de kaart “Fasering” in bijlage 4 van deel C van dit Exploitatieplan, aangewezen. De aantallen sociale huur- en koopwoningen zijn per fase: - Fase 1: 218 woningen, waarvan 69 woningen reeds gerealiseerd; - Fase 2: 95 woningen en - Fase 3: 95 woningen.

3.3.2.

Een sociale huurwoning is een woning, zoals bepaald in artikel 1.1.1 lid 1 onder d Bro. Dit is een woning met huur onder de huurgrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, deze huurgrens betreft € 752,33 per maand, dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.

3.3.3.

Sociale huurwoningen, als in voorgaande artikel 3.3.2 benoemd, dienen voor een periode van 10 jaar als zodanig in stand te worden gehouden, nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, en gedurende die periode onder de huurprijs uit de Wet op de huurtoeslag te blijven. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient dit bij de aanvraag van de omgevingsvergunning aan te tonen. Indien de aanvrager van de omgevingsvergunning dit niet kan aantonen, eist de gemeente dat hiertoe een overeenkomst wordt gesloten, waarin deze vereisten worden gewaarborgd.

3.3.4.

Voor sociale huurwoningen geldt een minimale handhavingstermijn van minimaal 10 jaar, zoals opgenomen in artikel 3.3.3, conform hetgeen is bepaald in artikel 1.1.1., eerste lid, onder d. Bro. Bij niet- of niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,00 voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,00 voor het derde en vierde bewoningsjaar, € 12.000,00 voor het vijfde, zesde en zevende bewoningsjaar, € 8.000,00 voor het achtste, negende en tiende bewoningsjaar.

3.3.5.

Een sociale koopwoning is een woning, zoals bepaald in artikel 1.1.1 eerste lid onder e Bro. Deze heeft een maximale koopprijs vrij op naam van € 210.000,00, prijspeil 2021 (zie voor de actuele koopprijs vrij op naam het Regionale Begrippenlijst Wonen, Metropool Regio Eindhoven, bijlage 6 van deel C van dit Exploitatieplan).

3.3.6.

Sociale koopwoningen, als in voorgaande artikel 3.3.5 benoemd, dienen voor een periode van 5 jaar als zodanig in stand te worden gehouden, nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, en gedurende die periode onder de koopprijs uit artikel 3.3.5 te blijven. De aanvrager van de omgevingsvergunning dient dit bij de aanvraag van de omgevingsvergunning aan te tonen. Indien de aanvrager van de omgevingsvergunning dit niet kan aantonen, eist de gemeente dat hiertoe een overeenkomst wordt gesloten, waarin deze vereisten worden gewaarborgd.

3.3.7.

De sociale koopwoningen dienen voor een periode van 5 jaar, nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, door de koper zelf bewoond te zijn (zelfbewoningsplicht). De ontwikkelaar is verplicht dit op te nemen in de akte van levering.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 37.

3.3.8.

Voor sociale koopwoningen geldt een minimale handhavingstermijn van minimaal 5 jaar, zoals opgenomen in artikel 3.3.6, conform hetgeen is bepaald in artikel 1.1.1., eerste lid, onder d. Bro. Dit brengt met zich mee dat de woning niet mag worden aangeboden boven de prijs van de op dat moment geldende prijs voor een sociale koopwoning. De ontwikkelaar is verplicht dit op te nemen in de akte van levering. Middels een kettingbeding (van de koper van een sociale koopwoning naar een opvolgend koper) zal deze verplichting blijven bestaan, totdat de handhavingstermijn is afgelopen. Bij niet- of niet tijdige nakoming van deze termijn verbeurt de wederpartij, na ingebrekestelling en na verloop van de in deze ingebrekestelling genoemde termijn, ten behoeve van de gemeente, een onmiddellijk opeisbare boete van € 25.000,00 voor het eerste en tweede bewoningsjaar, € 18.000,00 voor het derde en vierde bewoningsjaar, € 12.000,00 voor het vijfde bewoningsjaar.

3.3.9.

Het is verboden in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven in de paragrafen 3.3.1 tot en met 3.3.8.

3.4.

Particulier opdrachtgeverschap In het bestemmingsplangebied dient voor een gedeelte te worden voorzien in de uitgifte van kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Dit betreft 150 kavels, oftewel 9,3% van het totaal aantal te bouwen woningen. Op peildatum van het Exploitatieplan zijn reeds 12 kavels in Fase 1 gerealiseerd.

3.4.1.

Voor de ontwikkeling van 150 kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn geen gronden aangewezen met de aanduiding “Particulier opdrachtgeverschap”. In het gehele bestemmingsplangebied dienen 150 kavels voor particulier opdrachtgeverschap te worden gerealiseerd. Van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap is sprake als een particulier volledige juridische zeggenschap heeft en de verantwoordelijkheid draagt, voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning, een en ander conform artikel 1.1.1 lid 1 onder f Bro.

3.4.2.

Kavels bedoeld voor particulier opdrachtgeverschap zijn in een bouwveld aan te wijzen kavels, niet zijnde kavels bedoeld voor projectmatige ontwikkeling en die primair ontwikkeld worden door particulieren die daar eigen architecten, aannemers, etc. voor inschakelen.

3.4.3.

Het is verboden in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven in de paragrafen 3.4.1 tot en met 3.4.2.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 38.

Slotregel Dit Exploitatieplan wordt geciteerd als: “Exploitatieplan Herijking Nuenen West”.

DEEL A

1041.262-N3c2/rb/

NOTITIE versie 12-3-2021

Aan

: Dirk Senders (gemeente Nuenen)

Betreft:

: Toelichting wijzigingen op ontwerp exploitatieplan Herijking Nuenen West

Opgesteld door

: Robbin Bouten

Het ontwerp exploitatieplan Herijking Nuenen West is op de navolgende onderdelen gewijzigd en aangepast. Telkens wordt gerefereerd aan het deel van het ontwerp exploitatieplan Herijking Nuenen West, waar de wijzigingen hebben plaatsgevonden, zijnde deel A: Toelichting, deel B: Exploitatieopzet en deel C: Regels.

1. 1.1.

Wijzigingen als gevolg van ambtelijke en autonome aanpassingen Ambtelijke wijzigingen A. Toelichting 1. Woningbouwprogramma aangepast als gevolg van de Regiodeal Stedelijk Gebied Eindhoven a. Aantal van 1.575 naar 1.615 woningen b. Aandeel sociale woningen van 23,3% (368 woningen) naar 25,3% (408 woningen) c. Aandeel vrije sector woningen van 67,2% (1.057 woningen) naar 65,4% (1.057 woningen) d. Aandeel vrije kavels van 9,5% (150 woningen) naar 9,3% (150 woningen) 2. Ruimtegebruik aangepast als gevolg van realisatie en uitwerkingen deelgebieden a. Plangebied gewijzigd als gevolg van aangepaste grenzen bestemmingsplangebied (zie hoofdstuk 2 van deze notitie) b. Te handhaven elementen gewijzigd als gevolg van aangepaste grenzen exploitatieplangebied (zie hoofdstuk 2 van deze notitie) c. Parkeerhofjes opgenomen als (niet uitgeefbare) openbare ruimte d. Uitgeefbare oppervlakte school aangepast van 2.000 m2 naar 2.054 m2. B. Exploitatieopzet 1. Aanpassingen nominale ramingen kosten en opbrengsten naar actueel inzicht en prijspeil 1-1-2021 a. Waarde van de gronden en opstallen: van € 60,5 mln. naar € 68,4 mln. als gevolg van actueel inzicht, prijspeil en herziening taxatie inbrengwaarde. b. Kosten vrijmaken van rechten: van € 1,26 mln.

naar € 0,82 mln., vanwege abusievelijk foutieve dubbeltelling in de raming van deze gerealiseerde en voorziene kosten; deze dubbeltelling is gecorrigeerd in het vast te stellen exploitatieplan. c. Kosten sloop, verwijderen en verplaatsen: van € 3,22 mln. naar € 2,93 mln., vanwege nadere detaillering en uitwerking van deze voorziene werkzaamheden in het plangebied. d. Kosten onderzoeken: van € 1,88 mln. naar € 2,22 mln., vanwege extra benodigde en voorziene onderzoeken.

Blad 1/3

1041.262-N3c2/rb/

e. Kosten bodemsanering en grondwerken: van € 4,83 mln. naar € 4,51 mln., vanwege nadere detaillering en uitwerking van deze voorziene werkzaamheden in het plangebied. f. Kosten aanleg voorzieningen in het gebied: van € 40,19 mln. naar € 41,42 mln., vanwege nadere detaillering en uitwerking van deze voorziene werkzaamheden in het plangebied. g. Kosten buiten het exploitatiegebied: van € 12,05 mln. naar € 12,63 mln., zie ook de toelichting in hoofdstuk 2 van deze notitie. h. Kosten van voorbereiding en toezicht, opstellen ruimtelijke plannen, gemeentelijke apparaatskosten: van € 12,23 mln. naar € 12,08 mln., omdat de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan 2018 opnieuw is ingevuld passend bij het vast te stellen exploitatieplan. i. Planschadekosten: van € 0,36 mln. naar € 0,39 mln. omdat het prijspeil herzien is naar 1-1-2021. j. Rentekosten (gerealiseerd): van € 5,4 mln. naar € 6,1 mln., omdat de investeringen in de exploitatieopzet na peildatum van het ontwerpexploitatieplan zijn toegenomen. k. Uitgifte van gronden: van € 173,4 mln. naar € 178,5 mln. als gevolg van veranderd ruimtegebruik en het herziene prijspeil van de uitgifteprijzen. l. De overige kostensoorten zijn ongewijzigd ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan C. Regels: 1. Begrippen: geen ambtelijke wijzigingen 2. Werken en werkzaamheden: geen ambtelijke wijzigingen 3. Locatie-eisen: a.

Fasering: aangepast aan peildatum 1-1-2021 en verwachting van jaartallen behorende bij fase 1, 2 en 3 b. Koppelingen: in lijn gebracht met de koppelingen volgend uit de het bestemmingsplan Herijking Nuenen West, omdat de locatie-eisen in het ontwerpexploitatieplan onvoldoende flexibiliteit gaven voor de ontwikkeling van het exploitatieplangebied. Verwijzingen naar de Beleidsregel Kwalitatief woningprogramma toegevoegd. c. Sociale woningbouw: aantallen (per fase) aangepast en maximale huur- en koopprijzen aangepast naar peildatum 1-1-2021. Daarnaast is een eis van zelfbewoningsplicht voor de sociale koopwoningen toegevoegd ten opzichte van het ontwerpexploitatieplan. d. Particulier opdrachtgeverschap: de verwijzing naar de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Nuenen is vervangen door de omschrijving waaraan de opstalontwikkeling en realisatie op de kavels voor particulier opdrachtgeverschap aan moeten voldoen, zodat gegarandeerd is dat het ook particulier opdrachtgeverschap is en geen projectmatige woningbouw op deze kavels wordt gerealiseerd. 1.2.

Autonome wijzigingen A. Toelichting: geen autonome wijzigingen B. Exploitatieopzet 1. Prijspeil geraamde kosten en opbrengsten van 1-1-2018 naar 1-1-2021 a. Kostensoorten zijn ook qua prijspeil gewijzigd, maar deze wijzigingen zijn, indien er wijzigingen in de nominaal geraamde bedragen zijn, al opgenomen onder en bij de in paragraaf 1.1 genoemde ambtelijke wijzigingen.

Blad 2/3

1041.262-N3c2/rb/

b. Uitgifte van gronden is ook qua prijspeil gewijzigd, maar deze wijzigingen zijn, indien er wijzigingen in de nominaal geraamde bedragen zijn, al opgenomen onder en bij de in paragraaf 1.1 genoemde ambtelijke wijzigingen. 2. Peildatum gerealiseerde kosten en opbrengsten van 1-1-2018 naar 1-1-2021 a. Kosten van vrijmaken grond van Rechten – recht van opstal, overpad, erfdienstbaarheid enz., productierechten, erfpacht b. Kosten van sloop, verwijderen en verplaatsen c. Kosten onderzoeken d. Kosten bodemsanering en grondwerken e. Kosten aanleg voorzieningen in het gebied f. Kosten buiten het exploitatiegebied g. Kosten tijdelijk beheer (netto) h. Rente over geïnvesteerde kapitalen en renteopbrengsten i. Uitgifte van gronden: verleende omgevingsvergunningen aangepast naar realiteit per 1-3-2021. 3. Fasering van gerealiseerde en geraamde kosten en opbrengsten C. Regels: geen autonome wijzigingen

Wijzigingen als gevolg van ingediende zienswijzen A. Toelichting 1. Ruimtegebruik / grondgebruik a. Exploitatieplangebied is qua grondgebruik gewijzigd en aangepast (mede) als gevolg van ingediende zienswijzen door diverse particuliere grondeigenaren in dit exploitatieplangebied. b. Diverse aanpassingen in kavel- en bestemmingsgrenzen. B. Exploitatieopzet 1. Ruimtegebruik / grondgebruik a. Exploitatieplangebied is qua grondgebruik gewijzigd en aangepast (mede) als gevolg van ingediende zienswijzen door diverse particuliere grondeigenaren in dit exploitatieplangebied. 2. Taxatie inbrengwaarden a. Berekening van de complexwaarde is in lijn gebracht met het vast te stellen exploitatieplan op de onderdelen planontwikkelingskosten, indexering (planontwikkelingskosten), sloop- en saneringskosten en planschade. 3. Kosten buiten het exploitatiegebied a. Compensatie groenvoorzieningen / natuur is aangepast naar aanleiding van de zienswijze van de Provincie Noord-Brabant inzake de verplichte compensatie voor het aantasten van de groen-blauwe mantel door te investeren in het Dommeldal. In het exploitatieplan is dit nader toegelicht onder paragraaf 1.4 van deel B van het exploitatieplan. In bijlage 4 behorende bij deel B van het exploitatieplan is de onderbouwing van de geraamde investering in het Dommeldal opgenomen. C. Regels 1. Grenzen bestemmingsplan- en exploitatieplangebied a.

Bestemmingsplangebied is (met name aan de randen) gewijzigd en aangepast als gevolg van ingediende zienswijzen door diverse particuliere grondeigenaren in dit bestemmingsplangebied. b. Exploitatieplangebied is eveneens gewijzigd en aangepast als gevolg van ingediende zienswijzen door diverse particuliere grondeigenaren in dit exploitatieplangebied.

Blad 3/3

Exploitatieplan herijking Nuenen West

Bijlage 1 bij toelichting (deel A): Kaart Bestemmingen en grondgebruik

Legenda

Plangebied bestemmingsplan Herijking Nuenen West

planstructureel groen

uitgeefbaar woningbouw

handhaven

Exploitatiegebied Exploitatieplan Herijking Nuenen West uitgeefbaar maatschappelijk

wijkgroen

hoofdinfra wijkinfra

Versie: D2.1 Datum: 5 februari 2021 Kenmerk: Nuew/2021/RBepkbgg/02-D1

¯ 0

100

200

300

Schaal (A3): 400

1:5.000

500 Meter

Exploitatieplan herijking Nuenen West

Bijlage 2 bij toelichting (deel A): Kaart Eigendommen

1 1 15

17 19

2 1 1

1 9

1 23 9 23 9 919

1 1

16 18

2 1

22 1

1 1

2 2 242

1 2

11 5 1 1 1

2 2

1 13 12

3 20 2

Legenda

Plangebied bestemmingsplan Herijking Nuenen West

eigenaar 5

eigenaar 11

eigenaar 17

eigenaar 1

eigenaar 7

eigenaar 13

eigenaar 19

Exploitatiegebied Exploitatieplan Herijking Nuenen West eigenaar 2 eigenaar 3 eigenaar 4

Versie: D2.1 Datum: 5 februari 2021 Kenmerk: Nuew/2021/RBepkbgg/02-D1

eigenaar 6 eigenaar 8 eigenaar 9

eigenaar 10

eigenaar 12

eigenaar 18

eigenaar 14

eigenaar 23 eigenaar 24

eigenaar 20

eigenaar 15

eigenaar 21

eigenaar 16

eigenaar 22

100

¯ 200

300

Schaal (A3): 400

1:5.000

500 Meter

DEEL B

TAXATIERAPPORT Nuenen-West

Hertaxatie taxatierapport Nuenen-West d.d. 27 december 2018

Datum: 15 maart 2021

*In het kader van de AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming) zijn persoonsgegevens geanonimiseerd

Colofon

Taxatierapport:

Hertaxatie Nuenen-West

Opdrachtgever:

Gemeente Nuenen

Project:

Inbrengwaarde taxatie gronden Nuenen-West

Eigenaren:

Datum opname:

Heropname 5 maart 2021

Peildatum:

1 januari 2021

Taxateur:

Mevrouw mr. ing. J. de Vries RT

Taxateur:

De heer ing. G.J. Versteeg RT

Rapportnummer:

TR-21037

T 0487 - 512147 F 0487 - 517586 E raadgevers@delorijn.nl

Handelsregister 10041605 Geerstraat 8, 6651 CA Druten Postbus 145, 6650 AC Druten

Pagina 2 van 46

Inhoud 1

Algemene informatie

1.1 Opdrachtgever 1.2 Taxateurs 1.3 Project en aanleiding 1.4 Doel van de taxatie 1.5 Peildatum 1.6 Opname 1.7 Gehanteerde valuta 1.8 Ontvangen stukken 1.9 Opdrachtbrief en – voorwaarden 1.10 Gehanteerde werkwijze 1.11 Onafhankelijkheid taxateurs 1.12 Tuchtrecht 1.13 Aansprakelijkheid 1.14 Plausibiliteitsverklaring

5 5 5 6 6 6 6 6 7 7 9 9 9 9

Het te taxeren vastgoed

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

10 14 15 15 15 16 20

Korte omschrijving, kadastrale aanduiding Publiekrechtelijke beperkingen Zakelijke rechten Persoonlijk rechten Vigerende planologie Toegedachte planologie ‘Herijking Nuenen West Milieu

Uitgangspunten en onderbouwingen

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

21 23 23 24 24 27 27 28

Wettelijk voorschrift Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling Gehanteerde waarde Afbakening advies Afbakening complex Taxatiemethoden Aandachtspunten taxatiemethoden Overige uitgangspunten

Comparatieve methode

4.1 Referenties 4.2 Conclusie

29 36

Residuele grondwaarde methode

5.1 Algemeen 5.2 Uitgangspunten residuele grondwaarde 5.3 Conclusie residuele grondwaarde

38 38 40

Resumé en check waarde bebouwde percelen

6.1 6.2 6.3 6.4

41 41 42 43

Resumé (tussenconclusie) Check waarde bebouwde percelen Marktwaarde bouwrijpe percelen Backtest

Taxatie

Pagina 3 van 46

Bijlagen 1. Rekenblad taxatie 2. Globale waarde bebouwde percelen 3. Kadastrale gegevens

Pagina 4 van 46

Algemene informatie

1.1 Opdrachtgever Gemeente Nuenen Postbus 10000 5670 GA Nuenen Contactpersoon namens opdrachtgever: Mevrouw S. Willems, e-mail: s.willems@nuenen.nl . 1.2 Taxateurs Dit taxatierapport is opgesteld door: 

Mevrouw mr. ing. J. de Vries RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (RT555458015, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Kamer Wonen), beëdigd lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters.



De heer ing. G.J. Versteeg RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (RT170220547, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed), lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs, beëdigd lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters

Beiden als taxateur werkzaam bij De Lorijn raadgevers o.g., Postbus 145, 6650 AC te Druten. De taxateurs handelen als extern en onafhankelijk taxateurs voor en namens De Lorijn raadgevers o.g. en voldoen aan de door de branche gestelde opleidings- en bijscholingseisen, deskundigheid en marktkennis. De taxateurs houden zich aan de fundamentele beginselen van professioneel gedrag, vakbekwaamheid, integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie en vertrouwelijkheid. Het adviseren over vastgoed op een bepaalde locatie kan specifieke kennis en kunde vragen. De taxateurs die het advies opstellen moeten voldoende kennis en kunde hebben om het vastgoed in de specifieke situatie, waaronder de lokale markt, te kunnen waarderen. Wij hebben geconstateerd dat het onderhavig vastgoed valt binnen de omschrijving van de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Het betreft een taxatie van zogenaamde ruwe bouwgrond, die ook kan vallen onder de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed. Taxateurs hebben beide jarenlange ervaring bij het taxeren van ruwe bouwgrond ten behoeve van ontwikkelingen en achten zichzelf derhalve in staat om deze hertaxatie uit te voeren. 1.3 Project en aanleiding De gemeente Nuenen ontwikkelt de nieuwbouwlocatie Nuenen-West voor woningbouw. Voor de ontwikkeling is een bestemmingsplan en exploitatieplan in voorbereiding.

Eén van de onderdelen van het exploitatieplan is het opstellen van een exploitatiebegroting met alle kosten en opbrengsten binnen het plan. De aankoopprijs van de gronden en opstallen, de inbrengwaarde, is daarin een kostenpost. De gemeente heeft de taxateurs gevraagd een

Pagina 5 van 46

taxatie van de inbrengwaarde van alle betrokken percelen in het exploitatiegebied op te stellen. 1.4 Doel van de taxatie Het vaststellen van de inbrengwaarde per perceel, een en ander zoals vastgelegd in artikel 6.13 lid c. sub 1 Wro, juncto artikel 6.2.3 Bro. Omdat er (nog) geen sprake is van onteigening, wordt de waarde vastgesteld (getaxeerd) met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de werkelijke waarde). Volgens artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Onderhavige taxatie van de inbrengwaarde in het exploitatiegebied gaat in op de ramingen zoals bedoeld onder a. en b. De kosten genoemd onder d. worden daarbij buiten beschouwing gelaten.

Deze zijn als het goed is al geraamd in de grondexploitatie (dan wel in uw geval reeds gemaakt omdat de gebouwen reeds gesloopt zijn). Wij gaan er voorts vanuit dat er geen sprake is van pacht-, huur- of gebruiksovereenkomsten zoals bedoeld onder c. Deze worden door de taxateurs buiten beschouwing gelaten. 1.5 Peildatum De hertaxatie is uitgevoerd per peildatum 1 januari 2021. 1.6 Opname De heropname is uitgevoerd door mevrouw mr. ing. J. de Vries RT en heeft plaatsgevonden op 5 maart 2021. Tijdens de opname zijn de locaties vanaf de openbare weg bezichtigd. De locaties zelf zijn niet bezocht. Een aantal locaties waren vanwege de situering niet vanaf de openbare weg te zien. Daarom is tevens gebruik gemaakt van luchtfoto’s. 1.7 Gehanteerde valuta Alle in het rapport vermelde bedragen zijn in euro’s (€). 1.8 Ontvangen stukken De taxateurs hebben de volgende documenten van de opdrachtgever ontvangen en bij de advisering gebruikt:

Pagina 6 van 46



Teksten van het ontwerpbestemmingsplan d.d. 9 maart 2021



Concept exploitatieplan d.d. 23 februari 2021



Exploitatieopzet d.d. 23 februari 2021



Kaarten: o

Eigendomssituatie;

Grens exploitatieplan;

Bestemming en grondgebruik



Fragmenten van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied II”



Fragmenten van het bestemmingsplan Nuenen West 2008.

1.9 Opdrachtbrief en – voorwaarden Tussen opdrachtgever en opdrachtnemer (taxateurs) is een nadere offerte opgesteld op 10 november 2019. Deze nadere offerte is gevolgd door een notitie met opdrachtvoorwaarden die door de gemeente is ondertekend op 10 maart 2021. 1.10 Gehanteerde werkwijze Op 27 december 2018 hebben taxateurs een taxatierapport uitgebracht aan opdrachtgever waarin voor hetzelfde plangebied een inbrengwaarde ex artikel 6.13 lid c sub 1 Wro werd getaxeerd. Dit rapport wordt onderdeel van het exploitatieplan, welke door opdrachtgever in het kader van artikel 6.14 Wro en de van toepassing verklaarde de openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4) uit de Algemene wet bestuursrecht ter inzage is gelegd. De gemeente heeft naar aanleiding van het ontwerp exploitatieplan zienswijzen ontvangen. Tevens hebben ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan, dat gelijktijdig ter inzage is gelegd met het ontwerp exploitatieplan, enkele ontwikkeling plaatsgevonden, waardoor vaststelling niet aansluitend aan de zienswijzenperiode plaatsvond. Inmiddels is de gemeente voornemens om een aangepast bestemmingsplan en een aangepast exploitatieplan ter vaststelling aan de gemeenteraad aan te bieden. De gemeente heeft taxateurs verzocht een hertaxatie uit te voeren. Op basis van artikel 8.2 van de Praktijkhandreiking BV (d.d.

1 oktober 2020) gelden voor een hertaxatie de volgende regels: a. Een Professionele Taxatiedienst in de vorm van een hertaxatie kan uitsluitend worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden tenminste één volledige taxatie door dezelfde Register-Taxateur of hetzelfde Taxatiebedrijf is uitgevoerd. De RegisterTaxateur legt dit vast in zijn Taxatierapport ten behoeve van de hertaxatie. Daarin maakt de Register-Taxateur een expliciete verwijzing (datum rapportage en/of rapportnummer) naar de volledige taxatie en eventueel van toepassing zijnde update / hertaxatie.

Pagina 7 van 46

b. De Register-Taxateur betrekt in zijn hertaxatie het Taxatierapport en het onderliggende dossier van de voorgaande volledige taxatie. c. De hertaxatie is qua mate van diepgang van onderzoek en inhoud van het Taxatierapport minder uitgebreid dan de volledige taxatie. In de hertaxatie kan de RegisterTaxateur voor een deel van het onderzoek (zie Bijlage 1) teruggrijpen op c.q. verwijzen naar het onderzoek uitgevoerd bij de voorgaande volledige taxatie, tenzij bijzondere omstandigheden ertoe nopen dat de Register-Taxateur deze onderdelen opnieuw beoordeelt. d. Indien sprake is van voornoemde beperking van het onderzoek ten opzichte van de volledige taxatie, dan formuleert de Register-Taxateur daarvoor uitgangspunten in het Taxatierapport. Uiteraard dient de Register-Taxateur, wanneer wijzigingen ten opzichte van de volledige taxatie bekend zijn, hiervan melding te maken. Zijn overwegingen legt de Register-Taxateur op zorgvuldige en transparante wijze vast in het Taxatierapport. e. Ook het Taxatierapport voor de hertaxatie wordt door de Register-Taxateur voorzien van een duidelijke onderbouwing, onder meer door middel van een waarderingsmodel. Indien geen gebruik is gemaakt van een waarderingsmodel beschrijft de RegisterTaxateur de taxatiebenadering volledig onder “toelichting op de waardering”. f.

Bij een hertaxatie is het uitgangspunt dat de Register-Taxateur het Vastgoedobject ten minste uitsluitend extern en niet intern inspecteert, tenzij de Register-Taxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie noodzakelijk acht. De Register-Taxateur legt zijn bevindingen en overwegingen vast in het Taxatierapport.

Ten aanzien van de paragrafen 2.1 tot en met 2.4 heeft beperkt aanvullend onderzoek plaatsgevonden. De omschrijving van het plangebied heeft geen noemenswaardige wijzigingen ondergaan, anders dan dat een deel van het plangebied is verkleind omdat voor een deel omgevingsvergunningen zijn verleend. Daarnaast hebben taxateurs een hernieuwde kadastrale recherche verricht, waarbij wijzigingen in eigendomssituatie en hernummeringen zijn doorgevoerd. Ten aanzien van de vigerende planologie hebben taxateurs beoordeeld dat geen sprake is van een wijziging. De nieuwe planologie is beperkt gewijzigd, waarbij deze wijzigingen in deze hertaxatie zijn besproken. De uitgangspunten voor het bepalen van de werkelijke waarde, zoals opgenomen in hoofdstuk 3 zijn door taxateurs opnieuw beoordeeld, waarbij zij tot de conclusie zijn gekomen dat deze gelijk zijn aan de uitgangspunten in het oorspronkelijke rapport. Taxateurs hebben op peildatum 1 januari 2021 nader referentieonderzoek gedaan en op diezelfde peildatum de marktwaarde/werkelijke waarde bepaald en in deze hertaxatie opgenomen.

Pagina 8 van 46

Taxateurs hebben op 15 september 2020, 27 januari 2021 en 8 maart 2021 overleg gevoerd over de uitganspunten van de hertaxatie en de wijzigingen in het plangebied. Op basis van de nadere gegevens die op 8 maart 2021 zijn ontvangen hebben taxateurs een notitie opgesteld over de opdrachtvoorwaarden en aan de gemeente toegezonden. Taxateurs hebben in de periode december 2020 tot en met maart 2021 deze hertaxatie uitgevoerd. 1.11 Onafhankelijkheid taxateurs De taxateurs verklaren niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap, niet betrokken te zijn bij eerdere taxaties van het object (anders dan de oorspronkelijke taxatie waar nu een hertaxatie heeft plaatsgevonden) dan wel bij transacties met betrekking tot het object en geen zakelijke belangen bij de opdrachtgever of het te taxeren object te hebben. 1.12 Tuchtrecht Op de totstandkoming van dit taxatierapport is de Regeling van Rentmeesters 2020 en (aanvullend) het tuchtrecht van het NRVT van toepassing. 1.13 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden ondergetekenden geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en anders dan het doel waarvoor het is opgesteld. Zonder schriftelijke toestemming van De Lorijn raadgevers o.g. mag niets uit dit taxatierapport worden vermenigvuldigd.

1.14 Plausibiliteitsverklaring Onderdeel van het opstellen van een taxatierapport is de verplichting dat de uitkomst en onderbouwing van de waarde op plausibiliteit wordt getoetst door een taxateur, tenzij sprake is van een rapport dat is uitgebracht door twee taxateurs. In dit geval hebben twee taxateurs de taxatie verricht en is geen plausibiliteitsverklaring nodig.

Pagina 9 van 46

Het te taxeren vastgoed

2.1 Korte omschrijving, kadastrale aanduiding Het te taxeren vastgoed is centraal gelegen tussen Eindhoven en Nuenen en wordt opgesplitst in drie delen door de verbindingsweg Europalaan-Sterrenlaan en Opwettenseweg. De buurtschap Boord vormt de begrenzing aan de noordwestzijde van het plangebied en de buurtschap Opwetten aan de zuidzijde. De nieuwbouwlocatie Nuenen-West biedt plaats voor in totaal circa 1.500 nieuwbouwwoningen die in meerdere fases worden gebouwd en opgeleverd. Uiteindelijk zal het gehele plangebied zijn gerealiseerd in circa 12 tot 15 jaar. Een deel van de nieuwbouwlocatie aan de Europalaan is inmiddels in ontwikkeling gebracht en gerealiseerd en blijft daarom buiten beschouwing in deze taxatie.

Globale weergave plangebied Nuenen-West

Pagina 10 van 46

In een deel van het plangebied is reeds gestart met de ontwikkeling van de woningbouw. De eerste woningen zijn opgeleverd en een aantal andere zijn in aanbouw. Daarnaast worden binnen het plangebied ook een aantal bestaande woningen ingepast. Het exploitatiegebied wijkt daarom af van het plangebied. In onderstaande kaart is het exploitatiegebied in blauw weergegeven. De rode lijn geeft het plangebied van het bestemmingsplan aan.

Exploitatiegebied Nuenen-West

Pagina 11 van 46

Het te taxeren vastgoed is kadastraal bekend als vermeld in de navolgende tabel: Oppervlakte Oppervlakte in Aandeel recht Nummer kadaster (ha) exploitatieplan aard recht 4595 1.88.84 0.49.66 Eigendom 4566 0.58.27 0.07.50 Eigendom 4566 0.58.27 0.00.12 Eigendom 4368 0.07.93 0.03.01 Eigendom

Gemeente Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

Sectie D D D D

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D D D D D D D D

4369 1725 1733 1734 1735 2456 2468 2711 2721 2973 3339 3349

0.00.07 0.05.60 0.29.80 0.27.10 0.52.80 0.43.90 0.26.25 0.19.00 0.45.60 0.10.50 0.24.70 0.56.10

0.00.07 Eigendom 0.05.60 Eigendom 0.29.80 Eigendom 0.27.10 Eigendom 0.52.80 Eigendom 0.43.90 Eigendom 0.26.25 Eigendom 0.19.00 Eigendom 0.45.60 Eigendom 0.10.50 Eigendom 0.24.70 Eigendom 0.34.82 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D D D D D D D

3350 3351 3453 3463 3497 3579 4688 4702 4699 3774 3825

0.27.30 0.04.06 0.04.06 0.01.45 0.12.60 1.09.90 3.88.88 0.00.20 0.20.12 0.08.92 0.58.13

0.27.30 Eigendom 0.04.06 Eigendom 0.04.06 Eigendom 0.01.45 Eigendom 0.06.37 Eigendom 0.97.28 Eigendom 3.88.88 Eigendom 0.00.20 Eigendom 0.20.12 Eigendom 0.03.91 Eigendom 0.58.13 Eigendom

Nuenen

3826

0.06.00

0.06.00 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D D D D D D D D D

3827 3924 3933 3966 4707 3984 4031 4031 4141 4194 4197 4227 4733

0.16.44 0.35.00 10.42.15 2.00.00 2.08.22 0.32.66 0.89.00

0.16.44 Eigendom 0.35.00 Eigendom 1.56.63 Eigendom 2.00.00 Eigendom 2.08.22 Eigendom 0.32.66 Eigendom 0.89.00 Eigendom

1.01.69 0.52.35 0.02.50 1.96.90 0.32.90

1.01.69 Eigendom 0.52.35 Gemeentewet 0.02.50 Eigendom 1.96.90 Eigendom 0.18.28 Eigendom

Nuenen

4779

0.11.15

0.11.15 Eigendom

Nuenen Nuenen

D D

4780 4781

0.00.60 0.07.28

0.00.60 Eigendom 0.07.28 Eigendom

Nuenen

4782

0.00.03

0.00.03 Eigendom

Nuenen

4252

0.04.04

0.00.16 Eigendom

Nuenen Nuenen

D D

4255 4257

0.05.08 0.00.24

0.05.08 Eigendom 0.00.24 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D

4258 4490 4765 4783

0.01.11 0.00.20 0.29.63 0.01.16

0.00.19 Eigendom 0.00.20 Eigendom 0.29.63 Eigendom 0.01.16 Eigendom

Nuenen

4784

0.00.27

0.00.27 Eigendom

Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen Nuenen

D D D D D D D D D

4785 4758 4758 4759 4753 4754 4489 4756 4203

0.00.85 0.52.60 0.52.60 0.19.08 2.95.51 0.59.01 0.09.05 0.22.79 0.02.30

0.00.85 Eigendom 0.05.47 Wet Bodemb. 0.18.87 Wet Bodemb. 0.19.08 Eigendom 1.88.48 Wet Bodemb. 0.59.01 Wet Bodemb. 0.09.05 Eigendom 0.22.79 Eigendom 0.02.30 Eigendom

Gerechtigde BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V.

Fase 0 0 0 0

Netwerk Exploitatiemaatschappij Nuenen B.V. Rooms Katholieke Parochie Heilig Kruis BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten De heer Christinus Wilhelminus Fransiskus Maria van Grotel Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Mevrouw Henrica Cornelia Maria Timmermans Mevrouw Maria Anna Josephina van Rooij Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 1/2 Dhr.M.J.M. Gerritsen en 1/2 Mevr. A.J.C. Bouman 1/2 Dhr. M.H.J. van den Berk en 1/2 Mevr. J.P.A. Rooijackers BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten BPD Ontwikkeling B.V. BPD Ontwikkeling B.V. Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten 1/2 Dhr. M.C.A. Peeters 1/2 Kero Bouw Bv Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten Dhr. Christinus Wilhelmus Fransiskus Maria van Grotel Dhr.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9940766/1