Document · PDF

2021-18 RV Bijlage 8 Exploitatieplan ‘Herijking Nuenen-West’

Gemeenteraad 29 april 2021, gemeente NuenenBij agendapunt: Gewijzigde vaststelling Chw-bestemmingsplan Herijking Nuenen West34.131 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Nuenen c.a.

EXPLOITATIEPLAN Herijking Nuenen West Behorend bij: bestemmingsplan Herijking Nuenen West

Opdrachtgever

Gemeente Nuenen c.a. Kenmerk

1041.262-EP1d2/rb/s Deskundigen

R.A.K.M. (Robbin) Bouten Datum

19 maart 2021 Status

Definitief

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 2.

Nuenen c.a.

Titel

: Exploitatieplan Herijking Nuenen West

Opdrachtgever

: Gemeente Nuenen c.a.

Kenmerk

: 1041.262-EP1d2

Deskundigen

: ir. R.A.K.M. Bouten MRICS

Datum

: 19 maart 2021

Status

: Definitief

Gloudemans Dorpstraat 28 5391 AW Nuland Postbus 5044 5201 GA ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 F 073 643 03 98 I gloudemans.nl

1041.262-EP1d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 3.

Inhoudsopgave DEEL A: TOELICHTING ............................................................................................. 6 1.

Inleiding............................................................................................................ 6 1.1. 1.2. 1.3.

Exploitatiegebied ............................................................................................. 8 2.1. 2.2.

Te verwerven gronden .................................................................................................... 10

Omschrijving werken en werkzaamheden .................................................. 11 4.1. 4.2. 4.3.

Omschrijving van het Exploitatiegebied ............................................................................ 8 Grondgebruik ..................................................................................................................... 9

Eigendomssituatie......................................................................................... 10 3.1.

Aanleiding Exploitatieplan ................................................................................................. 6 Koppeling met bestemmingsplan ‘Herijking Nuenen West’ .............................................. 6 Leeswijzer.......................................................................................................................... 7

Bouwrijp maken ............................................................................................................... 11 Nutsvoorzieningen ........................................................................................................... 11 Woonrijp maken............................................................................................................... 11

Eisen en regels exploitatieplan .................................................................... 12 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7.

Fasering en koppelingen ................................................................................................. 12 Voorgenomen grondgebruik ............................................................................................ 12 Werken en werkzaamheden............................................................................................ 13 Sociale woningbouw ........................................................................................................ 13 Geliberaliseerde woningen voor middenhuur .................................................................. 13 Particulier opdrachtgeverschap ....................................................................................... 13 Afwijken van de regels van het exploitatieplan ............................................................... 14

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET ................................................................................ 15 1.

Exploitatieopzet ............................................................................................. 15 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

Aanduiding van het tijdvak .............................................................................................. 15 Aanduiding van de fasering ............................................................................................. 15 Raming van de inbrengwaarde van de gronden ............................................................. 18 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie ......................................... 19 Raming van de opbrengsten van de exploitatie .............................................................. 22

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden .......................................................................................................... 24

Gerealiseerde kosten en opbrengsten ........................................................ 28

Herziening en afrekening exploitatieplan .................................................... 29 4.1. 4.2.

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro) ..................................................... 29 Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) ..................................................... 29

DEEL C: REGELS ..................................................................................................... 30 1041.262-EP1d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 4.

Begrippen ....................................................................................................... 30

Werken en werkzaamheden .......................................................................... 32

Locatie-eisen.................................................................................................. 34 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Fasering ........................................................................................................................... 34 Koppelingen..................................................................................................................... 34 Sociale woningbouw ........................................................................................................ 36 Particulier opdrachtgeverschap ....................................................................................... 37

Slotregel ......................................................................................................... 38

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 5.

Bijlagen bij de toelichting (deel A) 1. 2. 3.

Toelichting wijzigingen ontwerp exploitatieplan, d.d. 12 maart 2021 (kenmerk 1041.262-N3c2) Kaart ‘Bestemmingen en grondgebruik’, de datum 5 februari 2021 (kenmerk: Nuew/2021/RBepkbgg/02-D1, versie d2.1) Kaart ‘Eigendommen’, de datum 05 februari 2021 (kenmerk: Nuew/2021/RBepkbgg/02-D1, versie d2.1)

Bijlage bij de exploitatieopzet (deel B) 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Taxatierapport inbrengwaarde Exploitatieopzet, 1041.262-EPx1d1 Civieltechnische raming kosten aanleg voorzieningen Raming compensatiemaatregelen Dommeldal, “Berekening investering Kleine Dommeldal”, d.d. 29 oktober 2019 (kenmerk: Nuen/2018/RBbiavr/01-D11, versie D1.1) Ministeriële regeling plankosten exploitatieplan 2018 (vragenlijst, productenlijst, resultaat) Kader grondprijzen en exploitatiebijdragen 2021, gemeente Nuenen c.a.

Bijlage bij de regels (deel C) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Kaart ‘Exploitatiegebied’, de datum 05 februari 2021 (kenmerk: Nuew/2021/RBepkbgg/02-D1, versie d2.1) Notitie bouw- en woonrijp maken Nuenen West, de datum 14 maart 2018 Masterplan Nuenen West, Nuenen West = Dorps Geluk, Kuiper Compagnons Kaart ‘Fasering’, de datum 05 februari 2021 (kenmerk: Nuew/2021/RBepkbgg/02-D1, versie d2.1) Programma Wonen 2020 - 2030, gemeente Nuenen c.a. Regionale Begrippenlijst Wonen 2021, Metropool Regio Eindhoven Inkoop- en aanbestedingsbeleid, gemeente Nuenen c.a.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 6.

DEEL A: TOELICHTING 1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Exploitatieplan Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Wro”) dient een exploitatieplan te worden vastgesteld bij het Bestemmingsplan ‘Herijking Nuenen West’. Het Bestemmingsplan ‘Herijking Nuenen West’ maakt de realisatie van 1.615 woningen en 1 basisschool planologisch mogelijk. Artikel 6.12 lid 2 Wro en artikel 6.2.1a Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: “Bro”) bepalen dat de verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt, indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (anterieure overeenkomst met grondeigenaar of gemeentelijk grondeigendom), de noodzaak tot het vastleggen van nadere locatie-eisen ontbreekt (fasering, sociale woningbouw, particulier opdrachtgeverschap of eisen en regels voor het inrichten van de openbare ruimte) of sprake is van financiële kruimelgevallen. De gronden in het Exploitatiegebied zijn deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van particuliere eigenaren. Met deze laatsten heeft de gemeente (nog) geen anterieure overeenkomsten gesloten, met als gevolg dat de gemeente gehouden is om gelijktijdig met het Bestemmingsplan Herijking Nuenen West een exploitatieplan voor het Exploitatiegebied Herijking Nuenen West vast te stellen. Het voorliggende exploitatieplan betreft het vast te stellen Exploitatieplan Herijking Nuenen West.

In bijlage 1 van deel A bij dit Exploitatieplan is een overzicht weergeven van de (ambtshalve) wijzigingen, die in dit vast te stellen Exploitatieplan zijn verwerkt ten opzichte van het ter inzage gelegen ontwerpexploitatieplan Herijking Nuenen West.

1.2.

Koppeling met bestemmingsplan ‘Herijking Nuenen West’ Het onderhavige Exploitatieplan Herijking Nuenen West behoort bij het Bestemmingsplan ‘Herijking Nuenen West’ en biedt mede een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het Bestemmingsplan. Het Bestemmingsplan maakt het juridischplanologisch mogelijk het Exploitatiegebied Herijking Nuenen West te ontwikkelen tot woongebied, inclusief openbare ruimte met bijbehorende groenvoorzieningen. De vaststelling van het Exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal; het tijdvak en fasering te bepalen; eisen, regels en een uitwerking van regels te stellen. Met inachtneming van het Bestemmingsplan ‘Herijking Nuenen West’ en het onderhavige Exploitatieplan Herijking Nuenen West kunnen particuliere eigenaren de aan hun eigendom toegekende bestemming zelf realiseren. De gemeente zal alsdan de te verhalen kosten in rekening brengen aan de eigenaren op basis van een posterieure overeenkomst of bij het verlenen van een omgevingsvergunning. De percelen in het Exploitatiegebied, die in eigendom zijn van de gemeente, worden op basis van een gesloten samenwerkingsovereenkomst door de gemeente in fiscaal bouwrijpe staat geleverd aan de samenwerkingspartner.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 7.

Met deze samenwerkingspartner heeft de gemeente het kostenverhaal van deze gemeentelijke eigendommen verzekerd via een te betalen exploitatiebijdrage, aanvullend aan de levering van deze eigendommen.

1.3.

Leeswijzer Het Exploitatieplan Herijking Nuenen West bestaat uit een toelichting met bijlagen (deel A), de Exploitatieopzet met bijlagen (deel B) en de regels met bijlagen (deel C). Conform artikel 6.13 lid 1 Wro (verplichte onderdelen) en artikel 6.13 lid 2 Wro (niet verplichte onderdelen) zijn de verschillende verplichte en niet-verplichte onderdelen in dit Exploitatieplan Herijking Nuenen West verwerkt. In deel A Toelichting worden in de hoofdstukken 2 en 3 achtereenvolgens de omschrijving van het Exploitatiegebied, het grondgebruik en de te verwerven gronden gegeven. Hoofdstuk 4 geeft een omschrijving van de werken, werkzaamheden en voorzieningen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de zogenoemde locatie-eisen van dit Exploitatieplan Herijking Nuenen West. In deel B Exploitatieopzet is de exploitatieopzet opgenomen, die een raming van de inbrengwaarden van de gronden, van de andere kosten in verband met de exploitatie en van de opbrengsten bevat. Daarnaast is opgenomen binnen welk tijdvak en met welke fasering de exploitatie van de gronden in het Exploitatiegebied zal plaatsvinden. Voorts is in hoofdstuk 2 de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden in het Exploitatiegebied opgenomen. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een overzicht gegeven van de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten van de Exploitatieopzet.

In hoofdstuk 4 komen ten slotte de wettelijke herziening en afrekening van het Exploitatieplan Herijking Nuenen West aan de orde. In deel C Regels zijn in hoofdstuk 1 de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hoofdstuk 2 bevat de eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 bevat de nadere locatie-eisen voor koppelingen, fasering, sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. In hoofdstuk 4 is aangegeven hoe het Exploitatieplan wordt geciteerd.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 8.

Exploitatiegebied Een Exploitatiegebied heeft niet vanzelfsprekend dezelfde grenzen als het bestemmingsplangebied. Het Exploitatiegebied kan niet groter zijn, maar wel kleiner. Dit laatste is ook het geval bij dit Exploitatieplan. In het bestemmingsplangebied zijn ook delen opgenomen met conserverende bestemmingen en delen, waar reeds nieuwbouw als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Nuenen West is gerealiseerd. Dit hoofdstuk beschrijft het Exploitatiegebied en de onderbouwing voor de gehanteerde begrenzing. Daarnaast wordt aangegeven hoe het voorgenomen grondgebruik van het Exploitatiegebied eruit ziet. Dit grondgebruik komt voort uit het bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan, dat is opgesteld voor het bestemmingsplan ‘Herijking Nuenen West’. Het grondgebruik vormt het uitgangspunt voor de exploitatieopzet, die aan de orde komt in deel B.

2.1.

Omschrijving van het Exploitatiegebied Het Exploitatiegebied kenmerkt zich door de bijzondere situering ten opzichte van het omliggende landschap, de Dommel, met aan de overzijde van de Dommel de gemeente Eindhoven en aan de andere zijde van het Exploitatiegebied de woonkern van Nuenen. De afstanden tot het landschap en de woonkernen van Nuenen en Eindhoven zijn kort en direct. Daarnaast is de locatie goed bereikbaar door de aansluiting op de Europalaan en in de toekomst ook door de aansluiting op de A270 (Eindhoven-Helmond). Het Exploitatiegebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Boord, aan de westzijde door de Vorsterdijk en het Dommeldal, aan de zuidzijde door het Wettenseind en aan de oostzijde door de bestaande woonkern van Nuenen. Het Exploitatiegebied wijkt af van het bestemmingsplangebied. Op de als bijlage 1 bij deel C van dit Exploitatieplan gevoegde kaart ‘Exploitatiegebied’ is zowel de bestemmingsplangrens als de grens van het Exploitatiegebied weergegeven. Het Exploitatiegebied is kleiner dan het bestemmingsplangebied vanwege: 1.

percelen met bestaande woningen: op de percelen van deze woningen zijn in het Bestemmingsplan geen aangewezen bouwplannen opgenomen, waardoor deze percelen geen onderdeel uitmaken van het Exploitatieplan;

percelen met reeds gerealiseerde woningen en verleende omgevingsvergunningen: op deze percelen zijn reeds aangewezen bouwplannen in het kader van het Bestemmingsplan gerealiseerd of is reeds een omgevingsvergunning voor een aangewezen bouwplan verleend of is reeds een omgevingsvergunning aangevraagd waarvoor geen aanleiding bestaat dat ze niet worden verleend voor het peilmoment (peilmoment hiervoor is de verwachte datum van vaststelling van het Bestemmingsplan), waardoor deze percelen geen onderdeel uitmaken van het Exploitatiegebied. Deze percelen maken wel onderdeel uit van het bestemmingsplangebied en het complex Nuenen West, dat ruimtelijk, functioneel en economisch één geheel en één eenheid vormt. Op ruimtelijk, functioneel en economisch gebied hebben deze percelen samenhang en relatie met de percelen / eigendommen waarop nog aangewezen bouwplannen moeten worden gerealiseerd. Deze percelen zijn derhalve wel in de Exploitatieopzet, zowel qua kosten als qua opbrengsten, opgenomen.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

2.2.

Blad 9.

Grondgebruik Voor het grondgebruik in het Exploitatiegebied is een bestemmings- en stedenbouwkundig plan opgesteld. Op bijlage 2 van deel A van dit Exploitatieplan zijn de functies en het grondgebruik opgenomen. Voor de invulling van de functies is een stedenbouwkundig masterplan opgesteld. Dit stedenbouwkundig masterplan is als bijlage 3 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen. Uit het stedenbouwkundig plan kan het toekomstig grondgebruik van dit gebied worden afgeleid, onderverdeeld in de volgende categorieën: -

Uitgeefbaar gebied (bijv. grondgebonden woningen) Openbaar gebied / Openbare ruimte (bijv. wegen en bijbehorende groenvoorzieningen)

De bovenstaande onderverdeling van het grondgebruik vormt de basis voor de Exploitatieopzet, als beschreven in deel B van dit Exploitatieplan. Het voorgenomen ruimtegebruik is weergegeven op bijlage 2 van deel A en in bijlage 3 van deel C van dit Exploitatieplan. De oppervlakten van het ruimtegebruik in deze bijlagen kunnen soms enigszins afwijken van in het kadaster opgenomen perceeloppervlakten. Voor de ramingen die in het Exploitatieplan worden opgenomen zijn echter altijd de kadastrale oppervlakten leidend.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 10.

Eigendomssituatie In het Exploitatiegebied is nog een aantal gronden in eigendom van particuliere eigenaren.

3.1.

Te verwerven gronden De eigendomssituatie in het Exploitatiegebied is weergegeven op de kaart ‘Eigendommen’, die als bijlage 3 van deel A van dit Exploitatieplan is opgenomen. Uit deze kaart kan worden geconcludeerd dat – verspreid in het Exploitatiegebied – in totaal 72 kadastrale percelen in eigendom zijn van een 23-tal particulieren c.q. private partijen. De gemeente beoogt deze gronden vóór vaststelling van het Exploitatieplan minnelijk te verwerven of het kostenverhaal anderszins te verzekeren, teneinde de realisatie van het Bestemmings- en Exploitatieplan te kunnen garanderen. Ook ná vaststelling van het Exploitatieplan beoogt de gemeente de particuliere grondeigendommen minnelijk te verwerven of het kostenverhaal te verzekeren via het Exploitatieplan. In het geval geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt met de eigenaren van de betrokken gronden in het Exploitatiegebied voor verwerving of realisatie van het Bestemmingsen Exploitatieplan, zal de gemeente, indien noodzakelijk, overgaan tot het gebruik van het instrument onteigening. Mocht een eigenaar daarbij een succesvol beroep op zelfrealisatie doen, waardoor onteigening van het betreffende particuliere eigendom niet aan de orde is, dan moeten door deze eigenaar de eisen en regels, zoals opgenomen in dit Exploitatieplan, in acht worden genomen.

Hiermee blijft het gewenste kwaliteitsniveau en de gestelde locatie-eisen, zoals opgenomen in het Bestemmings- en Exploitatieplan, gewaarborgd.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 11.

Omschrijving werken en werkzaamheden Als onderdeel van het Bestemmingsplan Herijking Nuenen West moeten voor de realisatie van het Exploitatiegebied werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven, die betrekking hebben op het Bouw- en Woonrijp maken van de Uitgeefbare gronden, de aanleg van de Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte.

4.1.

Bouwrijp maken In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken voorzien: -

4.2.

het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; het dempen van sloten en watergangen; het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; het afvoeren van grondwater; het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; het aanleggen van bouwwegen; en overige voorkomende werkzaamheden.

Nutsvoorzieningen In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van Nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien: -

4.3.

aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen.

Woonrijp maken In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: - het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen; - het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; - het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; - het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrasteringen in de openbare ruimte; - het aanleggen van groenvoorzieningen; - het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; - het aanleggen van geluidwerende voorzieningen.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 12.

Eisen en regels exploitatieplan In het Exploitatieplan Herijking Nuenen West moeten, voor zover nodig, en kunnen nadere eisen en regels worden gesteld in het kader van de uitvoering van het Bestemmingsplan Herijking Nuenen West. Deze zogenoemde locatie-eisen hebben betrekking op: 1. voor zover nodig een fasering en zo nodig koppelingen (artikel 6.12 lid 1 onder c Wro), 2. het voorgenomen grondgebruik (artikel 6.13 lid 2 onder a Wro), 3. eisen voor en regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro), 4. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid sociale woningbouw (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 5. de uitwerking van de regels voor uitvoerbaarheid particulier opdrachtgeverschap (artikel 6.13 lid 2 onder d Wro), 6. regels voor het afwijken bij een omgevingsvergunning van bij het exploitatieplan aangegeven regels (artikel 6.13 lid 2 onder e Wro). De bovengenoemde locatie-eisen worden onderstaand nader toegelicht.

5.1.

Fasering en koppelingen De Exploitatieopzet moet, voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen, bevatten. Deze fasering en koppelingen geven inzicht in de tijdsaspecten voor de uitvoering van het Bestemmingsplan. In hoofdstuk 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan is weergegeven op welke wijze de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen in de Exploitatieopzet is opgenomen. In hoofdstuk 3.1 en 3.2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor fasering en koppelingen van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.2.

Voorgenomen grondgebruik Een exploitatieplan maakt het mogelijk om het voorgenomen grondgebruik, ten behoeve van een zorgvuldige ruimtelijke en functionele uitvoering van het Bestemmingsplan, bindend voor te schrijven. Dit voorgenomen grondgebruik geeft inzicht in de Uitgeefbare gronden en in de gronden voor de toekomstige Openbare ruimte in het Exploitatiegebied. In hoofdstuk 2.2 van deel A van dit Exploitatieplan is het voorgenomen ruimtegebruik van het Exploitatiegebied toegelicht. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor het voorgenomen grondgebruik opgenomen. 1041.262-EP1d2

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

5.3.

Blad 13.

Werken en werkzaamheden Een exploitatieplan kan tevens eisen stellen voor de werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen, en het inrichten van de Openbare ruimte in het Exploitatiegebied. Ook kan het exploitatieplan regels stellen omtrent het uitvoeren van deze bedoelde werken en werkzaamheden. Deze eisen en regels geven de kwalitatieve voorschriften weer voor de inrichting van het Exploitatiegebied, waardoor in het gehele Exploitatiegebied eenzelfde kwaliteit en uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt bewerkstelligd. In hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan worden de voorziene werken en werkzaamheden omschreven. In hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de eisen en regels voor de voornoemde werken en werkzaamheden van het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.4.

Sociale woningbouw Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de Uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen sociale woningbouw mag plaatsvinden, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Sociale woningbouw betreft de woningbouwcategorieën sociale huur- en sociale koopwoningen. Deze Uitgeefbare gronden geven aan waar in het Exploitatiegebied en hoeveel bouwplannen voor sociale woningbouw door het Bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 3.3 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor sociale woningbouw in het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.5.

Geliberaliseerde woningen voor middenhuur Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de Uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen geliberaliseerde woningbouw voor middenhuur mag plaatsvinden, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Deze Uitgeefbare gronden geven aan waar in het Exploitatiegebied en hoeveel bouwplannen voor geliberaliseerde woningbouw voor middenhuur door het Bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In dit Exploitatieplan zijn geen regels voor geliberaliseerde woningbouw voor middenhuur opgenomen.

5.6.

Particulier opdrachtgeverschap Een exploitatieplan maakt het mogelijk om de Uitgeefbare gronden, waarop enkel en alleen particulier opdrachtgeverschap mag plaatsvinden, bindend voor te schrijven in aantal en situering. Particulier opdrachtgeverschap betreft zowel individueel particulier opdrachtgeverschap als collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 14.

Deze Uitgeefbare gronden geven aan waar in het Exploitatiegebied en hoeveel bouwplannen voor particulier opdrachtgeverschap door het Bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In hoofdstuk 3.4 van deel C van dit Exploitatieplan zijn de regels voor particulier opdrachtgeverschap in het onderhavige Exploitatieplan opgenomen.

5.7.

Afwijken van de regels van het exploitatieplan Ten slotte maakt een exploitatieplan het mogelijk om regels te stellen, bij de in het exploitatieplan aangegeven eisen en regels, met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Deze regels zijn bij de desbetreffende eisen en regels in hoofdstuk 2 en 3 van deel C van dit Exploitatieplan opgenomen.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 15.

DEEL B: EXPLOITATIEOPZET 1.

Exploitatieopzet De Wro (artikel 6.13) en het Bro (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6) geven limitatief aan welke kosten in het Exploitatieplan mogen worden opgenomen. Daarnaast geeft het Bro (artikel 6.2.7) aan welke tot opbrengsten van de exploitatie worden gerekend. Onderstaand volgt een toelichting van de exploitatieopzet en haar (verplichte) onderdelen ter zake van het Exploitatieplan Herijking Nuenen West. In bijlage 2 en bijlage 5 van deel B van dit Exploitatieplan is in detail de exploitatieopzet opgenomen.

1.1.

Aanduiding van het tijdvak De werkzaamheden in het Exploitatiegebied - het bouwrijp maken van de gronden - zullen aanvangen, nadat het Bestemmingsplan Herijking Nuenen West onherroepelijk is geworden. Dit is naar verwachting in de tweede helft van 2021. Het tijdvak van de Exploitatieopzet waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt (de exploitatieperiode) bedraagt 20 jaar en loopt van 1 januari 2018 tot en met 31 december 2037. Dit betekent dat de Exploitatieopzet per 1 januari 2038 zal worden beëindigd en afgesloten. Voorafgaand aan dit tijdvak van de Exploitatieopzet zijn in het kader van het Bestemmingsplan en ten behoeve van de realisatie van het Bestemmingsplan reeds kosten en opbrengsten gemaakt, zie hiervoor ook de toelichting zoals opgenomen in hoofdstuk 2 van deel A van dit Exploitatieplan. Deze kosten en opbrengsten zijn in de Exploitatieopzet als gerealiseerde kosten en opbrengsten verwerkt en opgenomen, waardoor de “gerealiseerde” aangewezen bouwplannen in het geheel van de Exploitatieopzet zijn opgenomen en naar hun rato bijdragen aan het totaal van de verhaalbare kosten van het Exploitatieplan. Een omgevingsvergunning, activiteit bouwen, zal niet worden verleend indien de volledige aanvraag niet binnen het aangeduide tijdsvak van uitgifte wordt ingediend, als beschreven in deel C Regels, paragraaf 3.1.

Indien een omgevingsvergunning voorafgaand aan dit tijdvak wordt ingediend, zal deze pas worden verleend bij aanvang van het tijdvak.

1.2.

Aanduiding van de fasering In de exploitatieopzet is de uitgifte van bouwrijpe gronden c.q. de verlening van omgevingsvergunningen activiteit bouwen nog voorzien in 16 jaar, te weten: 2021 tot en met 2035. In onderstaande tabel 1 is de fasering van de kosten en opbrengsten, zoals gehanteerd in de exploitatieopzet procentueel opgenomen.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Fasering van de kosten en opbrengsten Kosten Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer (netto) Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten Opbrengsten Uitgifte gronden Bijdragen en subsidies van derden Bijdrage andere exploitaties

Boekwaarde

Blad 16.

2021

2022

2023

11% 5% 11% 8%

11% 5% 11% 6%

5% 50%

17%

2030

2024

2025

2026

2027

2028

2029

100% 100% 44% 45% 43% 16% 100% 17%

11% 5% 11% 6%

5% 50%

2031

2032

11% 5% 11% 4%

2033

2034

2035

2036

2037

100% 100% 100% 46%

100%

11% 5% 11% 4%

2038

5% 4%

Tabel 1: fasering van de kosten en opbrengsten

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 17.

De fasering van de kostensoorten “waarde van de gronden” en “kosten van vrijmaken grond van rechten e.d.” zijn in de Exploitatieopzet voorzien op peildatum van de taxatie inbrengwaarden. Dit is het uitgangspunt vanuit de fictie dat alle eigendommen op één-enhetzelfde moment in de Exploitatieopzet worden ingebracht. Daarnaast is met de fasering van deze kosten zo goed mogelijk aansluiting gezocht bij de peildatum van de inbrengwaarden. De kostensoorten “kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht”, “kosten opstellen ruimtelijke plannen” en “gemeentelijke apparaatskosten” zijn geraamd op basis van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan 2018 (de zogenaamde plankostenscan). Door deze basis voor de raming van deze kostensoorten te kiezen, is de fasering van deze kostensoorten op startdatum van de Exploitatieopzet, zijnde 1-1-2021, voorzien. Deze plankostenscan houdt bij de raming van de kosten al rekening met een fasering (en indexering), waardoor de geraamde kosten dan niet “nogmaals” in de Exploitatieopzet hoeven te worden gefaseerd. Op basis van deze fasering worden alle kosten en opbrengsten, met inachtneming van indexeringen, naar één en hetzelfde moment (peildatum Exploitatieplan en Bestemmingsplan) “teruggerekend”, waarbij de totale kosten en totale opbrengsten contant worden gemaakt.

In onderstaande tabel 2 zijn de parameters voor indexeringen en het contant maken van de totale kosten en totale opbrengsten opgenomen. Parameters dynamische eindwaardeberekening

Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie

1-1-2021 1-1-2038

Prijspeildatum

1-1-2021

Kostenstijging Opbrengstenstijging (jaar 1-10) Opbrengstenstijging (va. jaar 10) Rente baten Rente contante waarde

2,50% 1,50% 0,00% 2,00% 2,00%

per jaar per jaar per jaar per jaar per jaar

Tabel 2: parameters Exploitatieopzet

Ten aanzien van de kostenstijging is aansluiting gezocht bij de huidig waarneembare (GWWindexen en marktcijfers) en verwachte stijging van de kosten voor civiele werken en werkzaamheden. Voor de opbrengstenstijging is aansluiting gezocht bij het advies van de Commissie Besluit, Begroten, Verantwoorden (BBV) in haar Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019 voor het beheersen van risico’s in grondexploitaties. Een advies uit deze notitie is om alleen voor de eerste 10 jaar (gerekend vanaf de peildatum van de grondexploitatie) rekening te houden met opbrengstenstijging. Daarnaast is rekening gehouden met de ontwikkeling van VON-prijzen in relatie tot stichtingskosten behorende bij de voorziene woningen in het Bestemmingsplangebied, de woningmarkt en de regio waar het plangebied Nuenen West zich bevindt. 1041.262-EP1d2 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 18.

Met betrekking tot de renteparameters is de parameter voor rentekosten en baten gebaseerd op de rente die aan de gemeentelijke grondexploitaties mag worden toegerekend, conform de voorschriften van de Commissie BBV zoals opgenomen in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019. Gelet op de looptijd van de Exploitatieopzet en de onzekerheid over de hoogte van deze parameter in deze looptijd is rekening gehouden met een opslag bij deze parameters. De parameter voor rente contante waarde is gebaseerd op het uitgangspunt voor gemeentelijke grondexploitaties, conform de voorschriften van de Commissie BBV zoals opgenomen in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019.

1.3.

Raming van de inbrengwaarde van de gronden Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied te ramen, worden, conform artikel 6.2.3 Bro, tot de kosten gerekend, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: 1. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; 2. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; 3. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; 4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Ad 1 en 2 Alle eigendommen gronden en opstallen voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied, zijn getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een gecertificeerd en onafhankelijk taxateur. De taxatie inbrengwaarde is opgenomen in bijlage 1 van deel B van dit Exploitatieplan. Voor verdere toelichting op de waardering van de gronden en opstallen wordt verwezen naar deze bijlage. Op basis van deze taxatie inbrengwaarde is de waarde van de gronden (en opstallen) geraamd op € 53.806.161,00.

De waarde van gronden en opstallen van de reeds gerealiseerde percelen is niet in het taxatierapport inbrengwaarde opgenomen. Deze percelen behoren niet tot het Exploitatiegebied, maar zijn wel onderdeel van dit Exploitatieplan. Eerder is al aangegeven dat deze gronden deel uit maken van de ruimtelijke, functionele en economische eenheid van het bestemmingsplangebied Nuenen West. De raming van de waarde van deze gronden (en opstallen) is gebaseerd op de getaxeerde waarde, op prijspeil van het taxatierapport inbrengwaarden, voor de gronden in Fase 1. De waarde van deze gronden (en opstallen) is daarmee € 14.589.848,00. Ad 3 In de Exploitatieopzet worden tevens kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien. Deze kosten worden geraamd op 1% van de getaxeerde inbrengwaarde, 1% van de geraamde kosten voor verwerving ten behoeve van waterberging en 1% van de geraamde kosten van maatregelen voor het opheffen van milieu-/ gebruiksvergunningen. De kosten voor het vrijmaken van gronden in Exploitatiegebied zijn geraamd op € 820.000,00.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 19.

Ad 4 De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied worden geraamd op € 3.261.204,00 inclusief kostenstijging. De kosten voor sloop zijn conform raming van de gemeente Nuenen c.a. opgenomen en hebben prijspeil 1 januari 2021. Daarnaast is reeds een aantal objecten gesloopt in het kader van de planvorming en –realisatie van het plangebied Nuenen West. In tabel 3 zijn de bovenstaande kostensoorten, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd), inclusief kostenstijging opgenomen. Inbrengwaarde gronden Nominaal 6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Waarde van de gronden € Waarde van de opstallen € Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. € Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderinge €

Totaal inbrengwaarde gronden

€

Kostenstijging Totaal

68.396.009 820.000 3.005.000

€ € € €

256.204

€ € € €

68.396.009 820.000 3.261.204

72.221.009

€

256.204

€

72.477.213

Tabel 3: raming van de inbrengwaarde van de gronden

1.4.

Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie Naast een raming van de inbrengwaarde van de gronden, zijn de andere kosten in verband met de exploitatie geraamd. De raming heeft plaatsgevonden op grond van artikel 6.2.4 Bro tot en met artikel 6.2.6 Bro. Daarbij is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden, die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij zouden worden gehanteerd per prijspeil 1 januari 2021. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het Exploitatieplan, naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. In deze bepaling zijn de onderstaande drie criteria terug te vinden:  Profijt: het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet baat hebben bij de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld.  Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt.  Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 20.

In onderstaande tabel 4 zijn de kostensoorten inclusief kostenstijging opgenomen, die in dit Exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd) en op basis van de voorgaande drie criteria aan het Exploitatiegebied toe te rekenen zijn. Andere kosten in verband met de exploitatie Nominaal 6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Kosten onderzoeken € Kosten bodemsanering en grondwerken € Kosten aanleg voorzieningen in het gebied € Kosten van maatregelen € Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) € Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebo € Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht € Kosten opstellen ruimtelijke plannen € Kosten ontwerpcompetities € Gemeentelijke apparaatskosten € Kosten tijdelijk beheer (netto) € Planschadekosten € Niet terugvorderbare belastingen € Rentekosten / -opbrengsten (incl. gerealiseerde rentekosten) €

Totaal andere kosten in verband met de exploitatie

Kostenstijging Totaal

2.220.000 4.505.000 41.415.000 13.600.000 12.630.000 4.900.239 1.873.540 5.234.466 395.000 390.000 21.313.494

€ 216.114 € 387.836 € 6.743.267 € € 260.912 € € € € € € 37.958 € 14.839 € € -

€ € € € € € € € € € € € € €

2.436.115 4.892.836 48.158.267 13.600.000 12.890.912 4.900.239 1.873.540 5.234.466 432.958 404.840 21.313.494

€ 108.476.740

€ 7.660.927

€ 116.137.667

Tabel 4: raming van de andere kosten in verband met de exploitatie

De raming van de kosten voor onderzoeken (art. 6.2.4 onder a Bro) zijn onderzoeken in het kader van archeologie, waterhuishouding, ecologie, verkeer, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, etc.. De raming van de kosten voor de bodemsanering en grondwerken (art. 6.2.4 onder b Bro) alsmede de raming van de kosten voor de aanleg van voorzieningen (art. 6.2.4 onder c Bro) in Exploitatiegebied, als opgenomen in tabel 4, zijn in opdracht van de gemeente geraamd en als zodanig in de Exploitatieopzet opgenomen. Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen van werken, werkzaamheden en maatregelen wordt verwezen naar bijlage 2 van deel C van dit Exploitatieplan. Daarnaast is in bijlage 3 van deel B van dit Exploitatieplan een nadere onderbouwing opgenomen van de geraamde kosten voor de aanleg van voorzieningen. De raming van de kosten van maatregelen (art. 6.2.4 onder d Bro) heeft betrekking op de kosten die benodigd zijn geweest voor het opheffen van milieu-/gebruiksvergunningen, waardoor het mogelijk is het Exploitatiegebied met het voorgenomen grondgebruik en bouwplannen te ontwikkelen. De kosten voor het opheffen van milieu- en gebruiksvergunningen zijn gebaseerd op werkelijk, door de gemeente, gemaakte kosten.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 21.

Deze kosten hebben betrekking op de over of in het Bestemmingsplan gelegen (voormalige) hindercirkels behorende bij de adressen: • Boord 12-14 • Vorsterdijk 16a • Vorsterdijk 16 • Dubbestraat 10 • Boord 51 • Boord 1a en 4 • Vorsterdijk 14 • Wettenseind 5 De raming van de kosten buiten het Exploitatiegebied (art. 6.2.4 onder e Bro) hebben betrekking op: - 100% toerekenbare maatregelen voor verwerving en inrichting van voor het Bestemmingsplangebied benodigde waterberging en - 100% toerekenbare compensatiemaatregelen voor de groen/blauwe mantel (zie de notitie hierover behorende het Bestemmingsplan en bijlage 4 voor de onderbouwing van de geraamde investering benodigd voor deze compensatiemaatregel). - Daarnaast zijn kosten geraamd voor investeringen in bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse kosten. De toe te rekenen delen van deze investeringen in bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse kosten zijn opgenomen conform het Kader grondprijzen en exploitatiebijdragen 2021. Dit Kader grondprijzen en exploitatiebijdragen 2021 is opgenomen in bijlage 6 van deel B van dit Exploitatieplan. De raming van de kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht, kosten opstellen ruimtelijke plannen en gemeentelijke apparaatskosten (art. 6.2.4 onder g, h en j Bro) zijn conform de ministeriële regeling plankosten Exploitatieplan 2018 (de zogenaamde plankostenscan) opgenomen.

Deze plankostenscan is opgenomen in bijlage 5 van deel B van dit Exploitatieplan. De kosten voor tijdelijk beheer (art. 6.2.4 onder k Bro) zijn geraamd op basis van de gerealiseerde en voorziene kosten voor grondeigendommen in het Exploitatiegebied. Deze kosten nemen, naarmate de voorziene ontwikkeling van het Exploitatiegebied vordert, af. De kosten voor tegemoetkoming in planschade (art. 6.2.4 onder l Bro) zijn geraamd in opdracht van de gemeente Nuenen c.a.. Voor een gedetailleerde uitwerking van de geraamde kosten wordt verwezen naar bijlage 2 van deel B van dit Exploitatieplan. De totale kosten op eindwaarde van de in tabel 3 en 4 opgenomen kosten bedragen € 232.138.997. Aan de hand van de in tabel 2 genoemde parameters komt de contante waarde van de totale kosten uit op € 165.784.981.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

1.5.

Blad 22.

Raming van de opbrengsten van de exploitatie Op grond van artikel 6.2.7 Bro worden tot de opbrengsten van de exploitatie, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde Wro, gerekend de ramingen van de volgende opbrengsten: • van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; • van bijdrage en subsidies van derden; • welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. In het Bestemmingsplangebied Herijking Nuenen West omvat het woningbouwprogramma in totaal 1.615 woningen / kavels en 1 schoolgebouw, als volgt verdeeld: 1. Schoolgebouw (basisschool) 2.054 m² 2. Sociale woningen 38.985 m² (339 woningen) 3. Vrije sector projectmatig 221.292 m² (816 woningen) 4. Vrije kavels 89.700 m² (138 woningen) 5. Sociale woningen (gerealiseerd) 7.691 m² (69 woningen) 6. Vrije sector projectmatig (gerealiseerd) 56.471 m² (241 woningen) 7. Vrije kavels (gerealiseerd) 6.438 m² (12 woningen) In de Exploitatieopzet worden (nog) geen te ontvangen bijdragen en subsidies van derden of andere exploitaties voorzien. Mochten bijdragen en subsidies wel aan de orde zijn of komen, dan worden deze in een eerstvolgend exploitatieplan (ontwerp, vastgesteld of een herziening) verwerkt.

In onderstaande tabel 5 wordt aangegeven welke opbrengsten, inclusief opbrengstenstijging, worden verkregen uit de uitgifte van gronden in het Exploitatiegebied. Daarbij is het vastgestelde grondprijsbeleid van de gemeente Nuenen c.a. als uitgangspunt en basis gehanteerd. Het Kader grondprijzen en exploitatiebijdragen 2021 is opgenomen in bijlage 6 van deel B van dit Exploitatieplan. Voor de uitgifteprijs van gronden ten behoeve van maatschappelijke doeleinden (school) is aansluiting gezocht bij vergelijkbare referentietransacties.

Opbrengsten van de exploitatie Eenheidsprijs Hoeveelheid

Eenheid

6.2.7.a Uitgifte gronden School (gerealiseerd) Sociale woningen Vrije sector projectmatig Vrije kavels Sociale woningen (gerealiseerd) Vrije sector projectmatig (gerealiseerd) Vrije kavels (gerealiseerd) Vrije sector projectmatig (gerealiseerd na 1-1-2020)

€ € € € € € € €

100,00 275,00 430,50 430,50 275,00 420,00 420,00 430,50

2.053,77 38.985,00 221.292,37 89.700,00 7.691,00 48.543,20 6.438,20 7.928,31

6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Nominaal

Opbrengstenstijging

Totaal

€ 173.428.818

€

15.909.679

€ 189.338.497

€ € € € € € € €

205.377 10.720.875 95.266.366 38.615.850 2.115.025 20.388.144 2.704.044 3.413.137

€ € € € € € € €

1.179.544 10.481.500 4.248.635 -

€ 205.377 € 11.900.419 € 105.747.866 € 42.864.485 € 2.115.025 € 20.388.144 € 2.704.044 € 3.413.137

€ €

€ 173.428.818

€

15.909.679

€ €

€ 189.338.497

Tabel 5: raming van de opbrengsten van de exploitatie

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 23.

Voor een gedetailleerde onderbouwing van de uitgifteprijzen per categorie wordt verwezen naar bijlage 2 van deel B van dit Exploitatieplan. De totale opbrengsten op eindwaarde van de in tabel 5 opgenomen opbrengsten bedragen € 232.862.615. Aan de hand van de genoemde parameters in tabel 2, bedragen de totale opbrengsten op contante waarde € 166.301.762.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 24.

Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden De kosten en opbrengsten van de exploitatieopzet, zoals genoemd in paragraaf 1.4 en 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, worden gefaseerd opgenomen in het tijdvak van de exploitatie, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van rentekosten/-baten (dynamische eindwaardeberekening). Rekening houdend met deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment “teruggerekend”. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de opbrengsten in de exploitatieopzet, de zogenaamde macro-aftopping. De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan mogelijk is.

Onder een bouwplan wordt op grond van artikel 6.2.1 Bro verstaan: • de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; • de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1.000 m² bruto vloeroppervlakte of één of meer woningen; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; • de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1.500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt; • de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1.000 m² brutovloeroppervlakte. De totale contante kosten, de contante waarde van de ramingen in paragraaf 1.3 en paragraaf 1.4 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen voor het Exploitatieplan € 165.784.981. Hierop dient de contante waarde van de (gerealiseerde) bijdrage van derden in mindering te worden gebracht, zijnde € 0,00. Dit resulteert in een totaal aan contante kosten van € 165.784.981. De bruto exploitatiebijdrage, die bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden betaald, wordt op grond van artikel 6.18 Wro als volgt berekend: 1.

Ten eerste worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (paragraaf 1.5 van deel B van dit exploitatieplan). Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. 2. Vervolgens wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. 3. Daarna worden, door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor, gewogen eenheden vastgesteld. 4. Vervolgens worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld tot een totaal van gewogen eenheden van het exploitatieplan. 5. Ten slotte is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid dan het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het totaal berekende aantal gewogen eenheden. 1041.262-EP1d2

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 25.

Het totaal aan verhaalbare contante kosten is € 165.784.981. De totale contante opbrengsten, de contante waarde van de raming in paragraaf 1.5 van deel B van dit Exploitatieplan, bedragen € 166.301.762. De totaalsom van de verhaalbare contante kosten is derhalve lager dan de totaalsom van de contante opbrengsten. Aldus kunnen alle contante kosten worden verhaald. In onderstaande tabel 6 is de berekening van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid weergegeven. Verhaalbaar bedrag per gewogen eenheid Programma School (gerealiseerd) Sociale woningen Vrije sector projectmatig Vrije kavels Sociale woningen (gerealiseerd) Vrije sector projectmatig (gerealiseerd) Vrije kavels (gerealiseerd) Vrije sector projectmatig (gerealiseerd na 1-1-2020)

2.054 38.985 221.292 89.700 7.691 48.543 6.438 7.928

Eenheidsprijs Gewichtsfactor (per m²) € € € € € € € €

100,00 275,00 430,50 430,50 275,00 420,00 420,00 430,50

Totaal gewogen eenheden

0,36 1,00 1,57 1,57 1,00 1,53 1,53 1,57

Gewogen eenheden nominaal

contant

747 38.985 346.423 140.421 7.691 74.139 9.833 12.411

747 36.224 321.889 130.477 7.691 74.139 9.833 12.411

630.650

593.411

Maximaal contant verhaalbare kosten

Maximaal te verhalen kosten per gewogen eenheid

165.784.981

€

279,38

Tabel 6: maximaal verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

Op basis van het in de omgevingsvergunningaanvraag opgenomen bouwprogramma kan de bruto exploitatiebijdrage worden bepaald. De bruto exploitatiebijdrage wordt bepaald door het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met de uitgiftecategorieën die in de aanvraag voor de omgevingsvergunning zijn opgenomen. De bepaalde bruto exploitatiebijdrage wordt vervolgens met de navolgende kosten verminderd (artikel 6.19 Wro): 1. De inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven. 2. De eventuele kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. Na aftrek van bovenstaande kosten resteert de netto exploitatiebijdrage die de exploitant binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn dient te voldoen. Om deze methodiek (bruto exploitatiebijdrage, netto exploitatiebijdrage, omgevingsvergunning, contante waardedatum) nader toe te lichten, indien een eigenaar van gronden in het plangebied de bestemming op zijn eigendom / gronden zelf wil en kan realiseren dient het volgende voorbeeld.

Gemeente Nuenen c.a. | Herijking Nuenen West

Blad 26.

Stel, een eigenaar van 10.000 m² grond in het plangebied (fase 3) en wil de bestemming op zijn grond zelf realiseren. De verwachting is dat dit in 2030 kan. Deze eigenaar dient dan een netto exploitatiebijdrage te betalen, behorende bij de aangevraagde omgevingsvergunning om de bestemming zelf te realiseren. De betaling van deze netto exploitatiebijdrage is dan ten einde bij de verlening van de omgevingsvergunning. De gegevens voor deze 10.000 m² grond zijn als volgt: Het percentage uitgeefbaar is 64%. Dit betekent dat 6.400 m² van de gronden uitgeefbaar zijn, en 3.600 m² openbaar gebied is; Op de uitgeefbare gronden worden 6 woningen in de sociale sector en 19 woningen in de vrije sector gerealiseerd. De kaveloppervlakte van de sociale woningen is 117 m², de gemiddelde kaveloppervlakte van de vrije sector woningen is 300 m². De bruto exploitatiebijdrage is gesteld op € 279,38 per gewogen eenheid. Dit komt overeen met € 279,38 per m² uitgeefbaar voor woningen in de sociale sector en circa 1,57 * € 279,38 = € 437,35 per m² uitgeefbaar voor woningen in de vrije sector (zie tabel 6 voor de verdeling in gewogen eenheden).

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9940766/1