2021-18 RV Bijlage 05-08 - Regionale afstemming woningbouwprogramma
Tekst van het document
Volgens hen wordt Aarle gebouwd voor mensen met een blauwe leefwereld (kernwoorden die hierbij passen zijn carrièregericht, intelligent, assertief, weloverwogen, status, erkenning. Zij zijn trendvolgend) Het coördinatieteam vraagt zich af of deze doelgroepen/leefwerelden passen bij het stedenbouwkundig concept: wonen aan linten, groene plaatsen en groene erven. Een groot deel van de toekomstige bewoners lijkt uit Eindhoven, Best en Oirschot te komen. Volgens het coördinatieteam is het ook zeer goed mogelijk dat er mensen vanuit de regio ‘s-Hertogenbosch hier willen komen wonen. Het coördinatieteam is zeer positief over de duurzaamheidsambities. Deze gaan veel verder dan alleen gasloos bouwen en nul op de meter woningen. Zo wil het projectteam o.a. een gesloten water(energie) kringloopsysteem, circulaire woningbouw en hergebruik sloopmaterialen. Wel vraagt het coördinatieteam aandacht voor het vasthouden van deze ambities. Stedenbouwkundig plan, september 2017: 11
Brand Strategy Reserach. Zie hoofdstuk 3 voor een nadere toelichting
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
25
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
3. Aanbevelingen van het coördinatieteam • Werk het stedenbouwkundig plan/woonmilieus nader uit aan de hand van de doelgroepen zoals ze bepaald zijn. Aandachtspunt daarbij is de aansluiting van een blauwe leefwereld met collectieve woonerven. • Biedt ook kavels voor PO en CPO aan. • Houd de hoge duurzaamheidsambities vast en neem deze ook op in de overeenkomst(en) met derden. • Garandeer goede duurzame verbindingen (fiets/ov/deelauto’s) naar werklocaties en voorzieningen. • Neem in het Beeldkwaliteitsplan de Brainport principles op en houd hieraan vast • Een goede faseerbaarheid en flexibiliteit moeten onderdeel zijn van het plan. Wanneer de vraag naar woningen afneemt of stilvalt, dient het al gebouwde deel van de wijk zelfstandig te kunnen functioneren en afgerond te ogen. Volgens de toelichting wordt in een aantal kleinere fasen gebouwd, houdt dit vast en houd hier ook rekening mee in de aanleg van het openbaar gebied. • Probeer de voorgestelde bijzondere woonmilieus al in een vroeg stadium te realiseren en onderzoek of deze wellicht deels ook meer in het centrum van het plan mogelijk zijn; • Wanneer de Ruimte voor Ruimteregeling toegepast wordt tellen deze woningen wel mee in de aantallen in relatie tot de provinciale prognoses, denk dus goed na over het toepassen van deze regeling.
• De mogelijkheid van een supermarkt lijkt op gespannen voet te staan met de regionale detailhandel visie. Leg dit voor aan de regionale detailhandelscommissie.
4. Suggesties van het coördinatieteam • Wellicht kan de onderscheidenheid van het plan vergroot worden door de relatie tussen het landschap (Groene Woud) en de thematisering (kleinschaligheid, voedselproductie en duurzaamheid/circulair bouwen) nog steviger aangezet worden. Bijvoorbeeld door het bevorderen van houtskeletbouw.
5. Planologische voorwaarden In Aarle worden maximaal 880 woningen gerealiseerd. De verwachting is dat de looptijd van het project langer is dan vijf jaar. Daarom wordt er in het ontwerp bestemmingsplan gewerkt met een rechtstreekse bouwtitel en met een uitwerkingsplicht. Voor ca 570 woningen wordt een directe bouwtitel opgenomen en voor ca 310 woningen wordt gewerkt met een uitwerkingsplicht. De 570 woningen worden in 6 fasen gerealiseerd (donkergeel).Elke fase vormt een afgerond geheel. De lichtgele delen krijgen een uit te werken bestemming mee.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
26
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! 4.2 BR ANDEVOORT 1. In het Afsprakenkader Wonen 2017 is voor Brandevoort het volgende aangegeven: Aanvullend besproken in het bestuurlijk gesprek
Brandevoort
• Kwaliteit voor • Bij de uitwerkingen Brandevoort 2 minimaal wordt kwaliteitsslag opschroeven naar niveau via programmeren en van Brandevoort 1 wellicht verdunnen • Inzet Brandevoort meegenomen Brainport Smart District • Op dit moment levert (ca 1.000 woningen) Brandevoort een • Planperiode is verlengd bijdrage aan de lokale naar 2032 behoefte (72%)
Nader uit te werken in de bestuursopdracht Nadere positionering, profilering programmering in de regio, en daarop afgestemde fasering
Maatregelen die al zijn genomen
Woningbouw
Woningbouw Plan
Aantal geplande woningen vóór de woningbouw afspraken (dus exclusief al gerealiseerde woningen)
Woningen die buiten de nadere uitwerking vallen, ze zijn al ver in planontwikkeling
Reductie n.a.v. Aantal woningen de 1e voorstellen als vertrekpunt (voorjaar 2017) voor de uitwerking *
Brandevoort
2.500
1.000
0
1.500
In het Afsprakenkader is aangegeven dat 1.000 woningen in ieder geval gerealiseerd worden en dat deze niet wachten op de uitwerking van de bestuursopdracht. De projectleiders van Brandevoort en van het Brainport Smart District hebben de plannen toegelicht in het coördinatieteam.
2. Bevindingen van het coördinatieteam Uit de toelichtingen is gebleken dat merendeel van de woningen in Brandevoort zuid reeds in voorbereiding dan wel in ontwikkeling zijn. Hiervoor zijn de bestemmingsplannen ook al uitgewerkt. Voor Brandevoort Noord, oftewel Brainport Smart District worden op dit moment de plannen opgestart. De realisatie van BSD vindt op zijn vroegst vanaf 2020 plaats. Stedenbouwkundig plan, augustus 2017
Plankaart Brandevoort
1
dd-mm-jjjj
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
27
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
Brandevoort Zuid Het coördinatieteam is positief dat de gemeente het oorspronkelijk beeldkwaliteitsniveau van Brandevoort terugbrengt. Middels oa evaluatiegesprekken met alle realisatoren is duidelijk gemaakt dat de bestaande kwaliteitskaders weer strak gehanteerd gaan worden. Afgelopen jaar is in enkele gevallen de realisator ‘verplicht’ tot een upgrading van het ontwerp plan. Inmiddels is het hoge kwaliteitsniveau weer de norm geworden. Het coördinatieteam concludeert op basis van de toelichting dat in Brandevoort Zuid ca 950 woningen al gerealiseerd, in aanbouw of in verkoop zijn. En er dus ca 600 woningenin voorbereiding en ontwikkeling zijn. Deze woningen liggen zowel in de Veste(175) als in de Buitens (425). Het coördinatieteam hecht sterk aan het principe van zoveel mogelijk afronden van een deelplan voordat het volgende deelplan wordt gestart. De gelijktijdige realisering in de Veste en in de Buitens is echter logisch omdat de Veste hiermee afgerond wordt. Naar verwachting zijn deze woningen in 2020 gebouwd. Recentelijk heeft Helmond een overeenkomst gesloten om vanaf 2018 enkel nog aardgasvrij te bouwen. Dit wordt in de bouwverordening opgenomen. Op welke wijze overige duurzaamheidsambities in Brandevoort zuid vorm krijgen is niet bekend. Inmiddels blijkt uit definitieve gegevens van 2016 dat 60% van de nieuwe vestigers in Brandevoort van buiten Helmond komt.
Brainport Smart District (BSD) De procesaanpak met betrekking tot het BSD vindt het coördinatieteam indrukwekkend. Veel partijen worden betrokken en zijn gecommitteerd aan het proces. Wij verwachten dat dit concreet uitgewerkt wordt in stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitsplannen. En ook dat deze aanpak geborgd wordt in overeenkomsten met derden. De grondexploitatie van Brandevoort staat met een fors negatief resultaat onder druk. Dat roept bij het coördinatieteam zorgen op ten aanzien van het vasthouden van het concept. Stroken de ambities in het BSD met de verwachte opbrengsten in de grondexploitatie van de gemeente? Hoe gaat de gemeente dat vasthouden? Of wordt dit de eerste knop die bij tegenspoed naar beneden wordt bijgesteld? 3. Aanbevelingen van het coördinatieteam • Goede faseerbaarheid en flexibiliteit moeten onderdeel zijn van het plan. Heb aandacht voor de faseerbaarheid van de verschillende deelplannen en zorg ervoor dat wanneer de vraagt stilvalt het gebouwde deel van de wijk kan functioneren en afgerond oogt. • Zet vol in op het BSD. Dit is tenslotte het onderscheidende in woonmilieus dat Helmond de regio te bieden heeft. Zorg wel dat dit niet gaat concurreren met Brandevoort Zuid. • In de presentatie is niet nadrukkelijk ingegaan op de duurzaamheidsambities.
Wij verwachten dat hier maximaal op wordt ingezet, E dat deze, waar nog mogelijk ook opgenomen worden in de overeenkomst(en) met derden. • Neem in het Beeldkwaliteitsplan de Brainport principles op en houd hieraan vast • Garandeer goede duurzame verbindingen (fiets/ov/deelauto’s) naar werklocaties en voorzieningen. • Breng in beeld op welke wijze de bestaande bedrijven in plandeel Kranenbroek ingepast kunnen worden en wat voor gevolgen dit heeft voor de planontwikkeling. • Wanneer het niet lukt om het concept voor BSD vast te houden, dient het aangepaste plan weer aan de portefeuillehouders te worden voorgelegd. 4. Suggesties van het coördinatieteam • Ten aanzien van de ontwikkelingen ten noorden van het spoor adviseert het coördinatieteam dit los te koppelen van Brandevoort zuid en een separate ontwikkeling van te maken, in ieder geval wat betreft thematisering, uitstraling, marketing. Sluit hierin aan bij het beeld van Smart District/de wijk van de toekomst.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
28
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
5. Planologische voorwaarden Voor Brandevoort Noord (BSD), wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het gaat in totaal om ca 1.500 woningen en deze worden niet binnen 5 jaar gerealiseerd. Vandaar dat in het bestemmingsplan gewerkt gaat worden met een rechtstreekse bouwtitel en uit te werken bestemmingen. Voor het gebied de Marke (roze deel, ca 900 woningen) wordt een directe bouwtitel gebruikt en voor het gele deel (Kranenbroek, ca 600 woningen) een uit te werken bestemming. Gestart gaat worden in de Marke, meer specifiek het gebied tussen station en het Carolus college (rechtsonder, waar de pijl begint). Daarvandaan wordt aaneensluitend de Marke volgebouwd. Er wordt in clusters gebouwd van 50 a 100 woningen.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
29
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! 4.3 BLIXEMBOSCH 1. In het Afsprakenkader Wonen 2017 is voor Blixembosch het volgende aangegeven: Aanvullend besproken in het bestuurlijk gesprek
Blixembosch
• Programmatische • Verstedelijken is hier wijziging passend niet mogelijk bij marktsituatie: • Versnelling aanbrengen middeldure is wenselijk en mogelijk huurwoningen • Mn voor doorstromers • Nieuw stedenbouwkundig uit bestaande wijk plan tbv markt en technische haalbaarheid
Nader uit te werken in de bestuursopdracht Fasering
Maatregelen die al zijn genomen
Woningbouw
Woningbouw Plan
Aantal geplande woningen vóór de woningbouw afspraken (dus exclusief al gerealiseerde woningen)
Woningen die buiten de nadere uitwerking vallen, ze zijn al ver in planontwikkeling
Reductie n.a.v. Aantal woningen de 1e voorstellen als vertrekpunt (voorjaar 2017) voor de uitwerking *
Blixembosch
180
0
n.v.t.
180
Het projectteam heeft het plan aan het coördinatieteam toegelicht.
2. Bevindingen van het coördinatieteam Het stedenbouwkundig plan is recent aangepast omdat het oorspronkelijke plan met een terrassenstructuur technisch niet haalbaar bleek. De terrassenstructuur is vervangen door een plateau waardoor het plan nog slechts 3 hoogteniveaus kent (laagte, plateau en wal). Het plan biedt nauwelijks mogelijkheden om nu te versnellen in verband met het nog uit te voeren grondwerk en de voorbelastingstijd van het plateau. Gelet op het stedenbouwkundig concept lijkt fasering en flexibiliteit beperkt mogelijk. Het gaat echter om een ontwikkeling van 180 woningen op een plateau. Indien de vraag wegvalt, kan volgens het projectteam de gerealiseerde delen toch zelfstandig functioneren doordat het plan in kleinere fasen wordt ontwikkeld (zie faseringstekening). Door de te realiseren hoogteverschillen in combinatie met de groene invulling van de geluidwal en de laagte ontstaan aanknopingspunten voor een uniek woonmilieu. De beoogde verkeerstructuur maakt dat er geen auto’s parkeren in de noord-zuid straten. Gezien de vergaande planontwikkeling en (on) mogelijkheden vanwege diverse aspecten (o.a. geluid, techniek, contractuele afspraken) concludeert het coördinatieteam dat verstedelijken hier niet mogelijk is. Dit planonderdeel kun je dan ook niet als stedelijk woonmilieu benoemen. 2.
Stedenbouwkundig plan, het Plateau 2017 Het stedenbouwkundig plan, augustus 2017
het Plateau
de Velden
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
30
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
3. Aanbevelingen van het coördinatieteam • Biedt ook kavels voor PO en CPO aan om te komen tot een meer gevarieerd woonmilieu. • Ga uit van hoge(re) duurzaamheidsambities dan wettelijk is verplicht. En leg deze ambities vast in de overeenkomst met ontwikkelaar(s). • Garandeer goede duurzame verbindingen (fiets/ov/deelauto’s) naar werklocaties en voorzieningen. 4. Suggesties van het coördinatieteam • De hoogteverschillen in het plan zouden nog meer kunnen worden gebruikt om tot een uitdagend woonklimaat te komen, bijvoorbeeld door ook aan de zuidelijke begrenzing woningen in de rand van het plateau te plaatsen. De beoogde architectuur met antracietkleurige daken leent zich bij uitstek voor de geïntegreerde toepassing van PV-panelen. Onderzoek of dit mogelijk is in aanvulling op de reeds geuite ambitie om de wijk gasloos te realiseren • De noord-zuidstraten lijken vooral ingericht t.b.v. ontsluiting van de parkeerhoven. Door deze als verblijfsgebied in te richten, waarbij de auto te gast is, wordt de relatie met de groene randen versterkt. • Noem Blixembosch geen stedelijk woonmilieu. 5. Planologische voorwaarden In Blixembosch/plateau worden nog ca 180 woningen gebouwd en deze worden volgens het projectteam binnen 5 jaar gerealiseerd. Binnenkort wordt het bestemmingsplan voor het plateau opgesteld. Hierin wordt voor deze 180 woningen een rechtstreekse bouwtitel opgenomen.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
31
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! 4.4 NUENEN WEST 1. In het Afsprakenkader wonen 2017 is voor Nuenen west het volgende opgenomen: Woningbouw
Maatregelen die al zijn genomen
Aanvullend besproken in het bestuurlijk gesprek
Nader uit te werken in de bestuursopdracht
Nuenen West
• Aanscherpen plan, passend bij huidige markt • Aanscherpen planconcept: nadruk op sociale samenhang • Dommeldal wordt door Eindhoven, Nuenen en provincie bij ontwikkeling betrokken • Planperiode is verlengd naar 2035
• Thematisering: sociale samenhang met uitwerking in Smart City • Flexibiliteit door uitwerking in kleine buurten • Dommeldal nog nadrukkelijker betrekken bij planvorming • Nu versnellen en op termijn temporiseren is mogelijk • Bij de uitwerkingen wordt kwaliteitsslag via programmeren en wellicht verdunnen meegenomen, maar is vanwege de huidige afspraken met private partij complex • Mn voor regionale behoefte • Komende jaren wordt uitsluitend gebouwd ten zuiden van de Europalaan. Noordelijk deel (8 ha) komt pas na 2030 eventueel aan de orde
Nadere positionering, profilering, programmering in de regio en daarop afgestemde fasering, Waarbij het huidig financieel kader (NCW 1/1/2017) nagenoeg gelijk blijft
Woningbouw Plan
Aantal geplande woningen vóór de woningbouw afspraken (dus exclusief al gerealiseerde woningen)
Woningen die buiten de nadere uitwerking vallen, ze zijn al ver in planontwikkeling
Reductie n.a.v. Aantal woningen de 1e voorstellen als vertrekpunt (voorjaar 2017) voor de uitwerking *
Nuenen West
1.475
250
0
1.225
Ook is in het Afsprakenkader aangegeven dat 250 woningen in ieder geval gerealiseerd worden en niet wachten op de uitwerking van de bestuursopdracht. Het projectteam Nuenen West heeft een nadere toelichting gegeven van het actuele plan aan het coördinatieteam.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
32
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
2. Bevindingen van het coördinatieteam Tijdens de presentatie is een nadere onderbouwing gegeven op de positionering van Nuenen West in het stedelijk gebied Eindhoven. De doelgroepen zijn bepaald met behulp van Mosaic zoals eerder beschreven in dit memo. Het merendeel van de toekomstige bewoners komt uit Eindhoven en dan met name uit het noordoostelijk deel. De gemeente Nuenen geeft aan dat Nuenen West met name gebouwd wordt voor de regionale behoefte. In 2015 zijn de kernwaarden herijkt en uitgewerkt in de vorm van 2 soorten doelgroepen: ‘vrijheid en ruimte’ en ‘kind en carrière’. Voor deze doelgroepen is belangrijk, is gesteld, dat zij dicht bij de stad wonen met kwaliteiten van een dorp. In de kwadrantenbenadering en de recente discussies in het SGE is Nuenen West echter gepositioneerd als een wijk voor de regionale behoefte en als een uitbreidingswijk van Eindhoven. Het coördinatieteam vraagt zich af of de twee doelgroepen hier nog bij passen, c.q. of ze de woningbehoefte van de regionale zoekers en de uit- en overstroom uit Eindhoven dekken.
Daarnaast vraagt het coördinatieteam zich af waarom het feit dat de locatie als een uitbreiding van Eindhoven wordt gepositioneerd niet terug te zien is in de beeldregie. In de toelichting werd aangegeven dat het projectteam nu inzet op een Nuenens Beeldregie.
Het is voor het coördinatieteam onduidelijk in welke mate het nu voorliggende stedenbouwkundige plan een daadwerkelijke kwaliteitsimpuls geeft met betrekking tot de aanhaking op het Dommeldal (totale gebied tussen Eindhoven en Nuenen west). Het oude stedenbouwkundigplan lijkt meer groenontwikkeling in zich te hebben. Los van de discussie met de provincie over de bestemmingswijziging van deze groenblauwe zone lijkt de stedenbouwkundige aanpassing eerder ingegeven te zijn vanuit financiële overwegingen dan vanuit een beter of mooier plan. Op dit moment wordt samen met vertegenwoordigers van de gemeente Eindhoven en de provincie gewerkt aan een uitvoeringsprogramma voor het Dommeldal. Dat het gebied ten noorden van de Europalaan pas na 2030 eventueel tot ontwikkeling wordt gebracht is een mooie geste. Stedenbouwkundig plan augustus 2017:
De bebouwing heeft een aflopende dichtheid richtin het landschap 3. Aanbevelingen van het coördinatieteam
•
•
•
•
•
•
•
Uitgangspunt is dat Nuenen west een regionale uitbreidingswijk is. Actualiseer daarop de kernwaarden en breng in beeld voor wie gebouwd wordt, wie de doelgroep is. Ontwikkel daar het passende woonmilieu bij. Ga uit van hoge(re) duurzaamheidsambities dan wettelijk is verplicht. En leg deze Woonmilieus ambities vast in de overeenkomst met ontwikkelaar(s). - Dorpse buurten Neem, vooruitlopend op regionale visie op wonen (meer) - de Landelijke buitens middeldure huurwoningen op in het plan. Garandeer goede duurzame verbindingen (fiets/ov/deelauto’s) naar werklocaties en voorzieningen. Neem in het Beeldkwaliteitsplan de Brainport Principles op en houd hieraan vast. Goede faseerbaarheid en flexibiliteit moeten onderdeel zijn van het plan. Heb aandacht voor de faseerbaarheid van de verschillende deelplannen en zorg ervoor dat wanneer de vraagt stilvalt het gebouwde deel van de wijk kan functioneren en afgerond Breng de meerwaarde van de planvorming in de groenblauwe mantel nadrukkelijk(er) in beeld en breng, eventueel met extra investeringen de natuurwaarden omhoog.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
33
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! 4. Suggestie van het coördinatieteam Op dit moment zijn er geen suggesties.
5. Planologische voorwaarden In Nuenen west worden nog ca 1.475 woningen gerealiseerd, hiervan zijn al ca 250 woningen zeer ver in de planontwikkeling. Voor de overige woningen (ca 800) ten zuiden van de Europalaan wordt een rechtstreekse bouwtitel opgenomen. De overige 425 woningen ten noorden van de Europalaan krijgen een uit te werken bestemming mee in het op te stellen bestemmingsplan.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
34
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
4.5 MEERHOVEN BOSRIJK & MEERRIJK 1. In het Afsprakenkader Wonen 2017 is voor Bosrijk en Meerrijk het volgende opgenomen: Woningbouw
Maatregelen die al zijn genomen
Aanvullend besproken in het bestuurlijk gesprek
Nader uit te werken in de bestuursopdracht
Meerhoven Bosrijk en Meerrijk
• Plannen zijn aangepast op marktbehoefte, (C) PO en middeldure huur, meer flexibiliteit en versnelling (o.a. door droomhuisboek) • Bosrijk: regie weer bij de gemeente, plan van aanpak opgesteld o.a. meer mogelijkheden voor (C) PO. • Totaal in Meerhoven reductie van ca 550 woningen.
• Bosrijk: is al een bijzonder plan (niche) • Meerrijk: wordt al in hoge dichtheden gebouwd, meer verstedelijken is niet mogelijk. • Versnelling is reeds in gang gezet • Worden beiden voor lokale behoefte gebouwd.
Programmering Bosrijk
Woningbouw Plan
Aantal geplande woningen vóór de woningbouw afspraken (dus exclusief al gerealiseerde woningen)
Woningen die buiten de nadere uitwerking vallen, ze zijn al ver in planontwikkeling
Reductie n.a.v. Aantal woningen de 1e voorstellen als vertrekpunt (voorjaar 2017) voor de uitwerking *
Meerhoven Bosrijk
280
0
n.v.t.
280
Meerhoven Meerrijk
300
150
n.v.t.
150
Ook is in het Afsprakenkader aangegeven dat in Meerrijk in ieder geval 150 woningen gerealiseerd worden en niet wachten op de uitwerking van de bestuursopdracht. Het projectteam heeft beide plannen toegelicht aan het coördinatieteam. Naar aanleiding van een verzoek van de gemeente Eindhoven is Bosrijk reeds besproken in het Portefeuillehoudersoverleg (dd. 14 september 2017) en akkoord bevonden om verder in ontwikkeling te nemen. Hier wordt dus niet meer op ingegaan. 2. Bevindingen van het coördinatieteam Het plan voor Meerrijk is al aangepast, waarbij enkele geplande grondgebonden woningen zijn vervangen door appartementen. Een nog te realiseren woontoren zal hoger worden dan oorspronkelijk bedoeld. Daarmee wordt (beperkt) invulling gegeven aan de geadviseerde verdichting. Een verdere verdichting lijkt echter ten koste te gaan van de kwaliteiten van het ontwerp en/of zou gevolgen hebben voor de groene structuren rondom het plan. Dit is beiden onwenselijk omdat daarmee het concept van Meerrijk als hoogstedelijke concentratie in een groene parkachtige setting teveel wordt aangetast. In plaats van 300 woningen worden nu nog 386 woningen gerealiseerd. De geplande nieuw woningen in Meerrijk ( nog meer verdichting) worden aangesloten op de BIO Massa Centrale in Meerhoven voor de warmte levering.
De gemeente heeft in Meerhoven een aparte eigen bio massacentrale voor dat doel op gericht. Dat vervangt dus gaslevering. En draagt bij aan de CO2 reductie. Hiermee concluderen wij dat met de huidige planaanpassing aan de bestuursopdracht is voldaan.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
35
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
3. Aanbevelingen van het coördinatieteam Wij verwachten dat hier – binnen de ruimte die de huidige fase qua contractvorming en planning nog biedt – maximaal op de duurzaamheidsambities wordt ingezet. 4. Planologische voorwaarden De plancapaciteit voor zowel Bosrijk (volgens huidige inzichten ca 200 woningen) als Meerrijk (ca 300) wordt volgens het projectteam binnen 5 jaar gerealiseerd. Binnenkort worden de bestemmingsplannen hiervoor opgesteld dan wel geactualiseerd. In beide bestemmingsplannen wordt voor deze capaciteit een directe bouwtitel opgenomen.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
36
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
4.6 TONGELRESCHE AKKERS 1. In het Afsprakenkader Wonen 2017 is voor Tongerlesche Akkers het volgende opgenomen: Woningbouw
Maatregelen die al zijn genomen
Aanvullend besproken in het bestuurlijk gesprek
Nader uit te werken in de bestuursopdracht
Tongelresche akkers
• Gesprekken met ontwikkelaar over verstedelijken en versnellen zijn in gang gezet • Kwaliteitsverbetering door verdergaande duurzaamheid in de wijk
• Versnelling is reeds afgesproken • Verstedelijking wordt onderzocht • Mn voor doorstromers uit centrum Eindhoven en bestaande wijk
Verstedelijken en fasering
Woningbouw Plan
Aantal geplande woningen vóór de woningbouw afspraken (dus exclusief al gerealiseerde woningen)
Woningen die buiten de nadere uitwerking vallen, ze zijn al ver in planontwikkeling
Reductie n.a.v. Aantal woningen de 1e voorstellen als vertrekpunt (voorjaar 2017) voor de uitwerking *
Tongelresche akkers
600
278
n.v.t.
322
Ook is in het Afsprakenkader aangegeven dat in ieder geval 278 woningen worden gerealiseerd en niet wachten op de uitwerking van de bestuursopdracht. Het projectteam heeft gezamenlijk met de ontwikkelaar een nadere toelichting gegeven van het actuele plan aan het coördinatieteam Ook hebben zij een toelichting gegeven op de onderhandelingen die nu lopen tussen de gemeente en Ballast Nedam, hierin wordt de nadere uitwerking uit de bestuursopdracht meegenomen. 2. Bevindingen van het coördinatieteam Het projectteam heeft aangegeven dat verdichting met name tot stand is gekomen door minder vrijstaand te bouwen en meer twee-onder-een-kap woningen en geschakelde woningen. Verdichting langs het kanaal door middel van appartementen is onderzocht, maar vooralsnog niet haalbaar bevonden i.v.m. ingewikkelde parkeerproblemen. Volgens het coördinatieteam sluit deze wijze van beide verdichtingen onvoldoende aan bij de meegegeven vraag om te verstedelijken. Het coördinatieteam is enthousiast over de uitgesproken duurzaamheidsambities, en dat BNO het Sustainable Development Goals Charter12 (Duurzame ontwikkelingsdoelen) heeft ondertekend. Door het projectteam is een toelichting gegeven op de fasering van Tongelresche Akkers. Deze lijkt mede door allerlei belemmeringen wat betreft geluid en huidige woonwagens in het plangebied niet flexibel.
Wel is aangegeven dat BNO aan de versnellingsvraag kan voldoen en dat zij ca 200 woningen per jaar gaat realiseren. De wijk is hiermee rond 2021 gereed. Ook is men met elkaar in gesprek over het realiseren van middelduren huurwoningen op deze locatie. Stedenbouwkundig plan augustus 2017
12
e Sustainable Development Goals (SDGs) of Duurzame Ontwikkelingsdoelen, bestaan uit 17 doelen en 169 targets die de wereld tot ‘een betere plek moeten D maken in 2030’, schrijven de Verenigde Naties in hun voorstel voor een nieuwe mondiale agenda. De doelen moeten een eind maken aan armoede, ongelijkheid en klimaatverandering, en het is heel belangrijk dat niemand wordt achtergelaten in het werken aan de doelen. Met het ondertekenen hiervan committeert Ballast Nedam zich aan het creëren van een positieve bijdrage aan de 17 doelen.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
37
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
3. Aanbevelingen van het coördinatieteam • Neem de versnellingsopgave op in de te maken afspraken met de ontwikkelaar. • Neem de uitgesproken duurzaamheidsambities op in de te maken afspraken met de ontwikkelaar en laat zien waar de Duurzame Ontwikkelingsdoelen in terug komen. • Vraag de gemeente Eindhoven of zij op een andere wijze met de parkeernormen om kan gaan waardoor appartementen aan de kade wel mogelijk zijn en er meer verdicht kan worden. • Behoud de ingeslagen weg qua stedenbouwkundigplan in het nieuwe beeldkwaliteitsplan. Neem de Brainport principles hierin op een houdt er bij de uitwerking aan vast. Zoek eventueel moderne en hoogwaardige bouwstijlen op om daarmee meer nuancering aan te geven t.o.v. andere majeure projecten zoals Nuenen West. In dat kader adviseren wij ook om elke verwijzing naar landelijk en of dorps wonen weg te halen. 4. Suggesties van het coördinatieteam • Door in de marketing meer gebruik te maken van alle sportfaciliteiten die al in het gebied aanwezig zijn (roei verenigingen, voetbal & tennis) kan meer tegemoet worden gekomen aan de Brainport Principles. • Benut de kwaliteiten van het kanaal en aangrenzende openbare ruimte. 5. Planologische voorwaarden In Tongelresche Akkers worden nog ca 600 woningen gebouwd en deze worden volgens het projectteam binnen 5 jaar gerealiseerd.
Met de ontwikkelaar zijn reeds versnellingsafspraken gemaakt. Binnenkort wordt het bestemmingsplan opgesteld. Hierin wordt voor deze 600 woningen een rechtstreekse bouwtitel opgenomen.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
38
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
4.7 WA ALRE NOORD EN EKENROOI ZUID 1. In het Afsprakenkader Wonen 2017 is voor Waalre Noord en Ekenrooi zuid het volgende opgenomen: Woningbouw
Maatregelen die al zijn genomen
Aanvullend besproken in het bestuurlijk gesprek
Nader uit te werken in de bestuursopdracht
Waalre Noord
• ?
• Thematisering exclusief woonmilieu, mits goedkoop programma in inbreidingslocaties kan landen • Flexibiliteit door kleine bouwvelden • Fase 3, ca 200 woningen kunnen als reserve fungeren • Versnellen is mogelijk, maar past dat bij het gewenste woonmilieu • Mn voor regionale behoefte
Nadere positionering, profilering, programmering in de regio en daarop afgestemde fasering
Ekenrooi Zuid
• N.v.t.
• Thematisering: exclusief woonmilieu • Staat nu gepland voor 2027, maar kan naar voren getrokken worden • Mn voor regionale behoefte
Nadere positionering, profilering, programmering in de regio en daarop afgestemde fasering
Woningbouw Plan
Aantal geplande woningen vóór de woningbouw afspraken (dus exclusief al gerealiseerde woningen)
Woningen die buiten de nadere uitwerking vallen, ze zijn al ver in planontwikkeling
Reductie n.a.v. Aantal woningen de 1e voorstellen als vertrekpunt (voorjaar 2017) voor de uitwerking *
Waalre Noord
515
105
200 als reserve
210
Ekenrooi Zuid
200
0
0
200 woningen, gepland in 2027
Ook is in het Afsprakenkader aangegeven dat in ieder geval 105 woningen gerealiseerd worden en deze niet wachten op de uitwerking van de bestuursopdracht. De projectleider heeft beide plannen toegelicht aan het coördinatieteam. 2. Bevindingen van het coördinatieteam De gemeente Waalre heeft een voorzichtige verwervingsstrategie gevolgd. Hierdoor heeft de gemeente Waalre strategische percelen in eigendom en voert het tevens een faciliterende grondpolitiek voor de overige percelen., Voor alle gronden geldt dat deelplannen pas planologisch worden voorbereid wanneer de markt daarom vraagt. Geen grootschalig bestemmingsplan met veel woningbouwcapaciteit. Wel de gehele ontwikkeling vastgelegd in een Gebiedsvisie en stedenbouwkundig plan. Per deelplan wordt een bestemmingsplan gemaakt.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
39
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
Hiermee heeft de gemeente de financiële risico’s beperkt en kan zij maximaal inspelen op de marktomstandigheden. Dit betekent dus een grote mate van flexibiliteit in de plannen. Waalre Noord is tot op heden ontwikkeld in een hoog kwaliteitsniveau, die is uniek voor de regio. De gemeente is voornemens dit niveau vast te houden en te verhogen en schakelt voor fase 2 (Heistraat zuid 2, ca 200 woningen) een landschapsarchitect in om de kaders vast te stellen voor de volgende fase. Hier wordt verwacht dat er als gevolg van het exclusieve(re) milieu minder woningen gerealiseerd worden (ca 50 minder). Ook zal een onderzoek plaatsvinden naar de beoogde doelgroepen. De gemeente stelt voor fase 3 in Waalre Noord vooralsnog niet in ontwikkeling te nemen en daarvoor in de plaats te starten met Ekenrooi Zuid. Deze laatste locatie wordt dan ontwikkeld voor het zeer exclusieve woningbouwmilieu in een lage dichtheid. Ook hier is de verwachting dat vanwege het exclusieve milieu minder woningen gerealiseerd worden dan de eerder gedachte 200. Ekenrooi Zuid zou in 2020 in voorbereiding genomen kunnen worden. Fase 3 uit Waalre Noord kan doorgeschoven worden naar 2025/2026. Gezien de ligging van beide locaties in de regio (en ze liggen beiden in zoekgebied stedelijke ontwikkeling) vraagt het coördinatieteam zich af of deze uitruil de meest optimale is voor de regio.
Zowel fase 2 en 3 in Waalre Noord als Ekenrooi zuid worden volgens de gemeente ontwikkeld voor de regionale behoefte. 3. Aanbevelingen van het coördinatieteam • Breng in beeld voor wie fase 2 (Heistraat zuid) gebouwd wordt, wie de doelgroep is en ontwikkel daar het gewenste (exclusieve) woonmilieu bij. Maar daarbij gebruik van de Brainport Principles. • Maak onderscheid tussen het woonmilieu van fase 2 (Heistraat zuid) en dat van Ekenrooi en/of Waalre Noord fase 3. • Garandeer goede duurzame verbindingen (fiets/ov/deelauto’s) naar werklocaties en voorzieningen. • Ga uit van hoge(re) duurzaamheidsambities dan wettelijk is verplicht. En leg deze ambities vast in de overeenkomst met ontwikkelaar(s). • Neem in het Beeldkwaliteitsplan de Brainport Principles op en houd hieraan vast in de onderhandelingen met derden. • Bepaal aan de hand van de nog op te stellen Visie op wonen welke locatie Fase 3 in Waalre Noord of Ekenrooi Zuid het beste als eerste tot ontwikkeling gebracht kan worden en de andere locatie dan na 2025. 4. Suggesties van het coördinatieteam Gezien de fase van de planvorming zijn er op dit moment geen suggesties. 5. Planologische voorwaarden In Waalre noord fase 1 en 2 worden nog ca 200 woningen gebouwd en deze worden volgens het projectteam binnen 5 jaar gerealiseerd. Per fase wordt een bestemmingsplan opgesteld.
Hierin worden rechtstreekse bouwtitels opgenomen. Wanneer te zijner tijd of Ekenrooi Zuid of fase 3 in Waalre Noord aan bod is kan hiervoor een bestemmingsplan met een rechtstreekse bouwtitel opgesteld worden (beide locaties hebben een capaciteit van ca 200 woningen).
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
40
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! 4.8 ZILVER ACKERS 1. In het Afsprakenkader Wonen 2017 is voor Zilverackers het volgende opgenomen: Woningbouw
Maatregelen die al zijn genomen
Aanvullend besproken in het bestuurlijk gesprek
Nader uit te werken in de bestuursopdracht
Zilverackers
• Ca 635 woningen geschrapt in structuurvisie • Verdunning 1250 woningen • Strategische verkenning opgestart (o.a. duurzaamheid, smart city, woonbehoefte) • Aandacht voor bijzondere woonvormen • Planperiode verlengd naar 2030
• Thematisering dorps wonen betrekken bij strategische verkenningen • Versnellen is mogelijk, daarna temporiseren • Wordt voor zowel lokale als regionale behoefte gebouwd
Nadere positionering, profilering, programmering in de regio en daarop afgestemde fasering.
Woningbouw Plan
Aantal geplande woningen vóór de woningbouw afspraken (dus exclusief al gerealiseerde woningen)
Woningen die buiten de nadere uitwerking vallen, ze zijn al ver in planontwikkeling
Reductie n.a.v. Aantal woningen de 1e voorstellen als vertrekpunt (voorjaar 2017) voor de uitwerking *
Zilverackers
1.500
450
250
800
In het Afsprakenkader is aangegeven dat 450 woningen (dorp Huysackers) in ieder geval gerealiseerd worden en dat deze niet wachten op de uitwerking van de bestuursopdracht. Het projectteam van Zilverackers heeft eerst het actuele stedenbouwkundigplan toegelicht. Daarnaast heeft de gemeente intern een inspiratiesessie georganiseerd en volgt ook nog een inspiratiesessie met externen. Naar aanleiding van de eerste toelichting en reactie uit het coördinatieteam is tevens de strategische verkenning uit december 2016 weer opgepakt en nader uitgevoerd voor twee nog niet uitontwikkelde delen (dorpen) van het plangebied. Deze zijn vervolgens weer besproken met het coördinatieteam. Eind oktober 2017 heeft de gemeente het coördinatieteam een nieuwe (concept) strategische visie gestuurd met als status ‘work in progress’. 2. Bevindingen van het coördinatieteam Het projectteam is voortvarend aan de slag gegaan. Zij besteden aandacht aan de doelgroepen en leefstijlen voor wie gebouwd wordt en betrekken de Brainport principles bij de strategische visie. Ook zijn diverse trends voor de toekomst onderzocht. Tijdens de inspiratiesessie sprak de presentatie over trendontwikkeling van Justien Marseille erg tot de verbeelding. Onduidelijk is nog hoe deze trendontwikkelingen ook daadwerkelijk gaan landen in de daadwerkelijke gebiedsontwikkeling.
Voor de doelgroepenbenadering is men uitgegaan van het BSR13 model. Op basis hiervan zijn voor de ontwikkeling van de 800 woningen in Zilverackers de volgende leefstijlen benoemd: internationaal blauw, vitaal grijs en techno geel.
13
Zie hoofdstuk X voor nadere uitleg
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
41
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
Van de majeure locaties waar nog een groot bouwvolume gerealiseerd kan worden (Aarle, Brandevoort, Nuenen West & Zilverackers) heeft Zilverackers het grote voordeel dat er slechts beperkte contractuele verplichtingen zijn. Dit biedt meer mogelijkheden om vrijer te denken. Dit is ook terug te zien in de gepresenteerde strategische verkenning. De gepresenteerde varianten hebben de potentie om een voor de regio uniek concept te ontwikkelen. Met name het ‘Patchwork’ concept sprak het coördinatieteam erg aan. Hiermee kan een organische ontwikkeling worden opgezet. Dit concept leent zich ook goed voor het toepassen van diverse experimenten zoals een ecodorp. De laatst toegestuurde visie gaat echter uit van een combinatie van ‘linten’ en ‘patchwork’ (zie onderstaand beeld). Het coördinatieteam vraagt zich af of dit concept het beste is voor de gewenste fasering en maximale flexibiliteit. Het toekomstige dorp Huysackers is al volledig uit ontwikkeld. Vervolgens wordt voor het overige gebied een nieuw concept ontwikkeld. Het is voor het coördinatieteam erg onduidelijk hoe deze twee ontwikkelingen één geheel gaan worden en of deze elkaar gaan versterken.
Door juist te starten met het dorp Huysackers wordt naar de mening van het coördinatieteam op een plek in de gebiedsontwikkeling begonnen waardoor de de faseerbaarheid en flexibiliteit van de totale gebiedsontwikkeling een groot punt van zorg is. Het is een uitdaging om een flexibel planconcept te bedenken waarin Huysackers als vanzelfsprekend wordt opgenomen. Goede verbindingen naar en vanuit Zilverackers naar werklocaties (campussen) en voorzieningen (Veldhoven Dorp, City Centrum en Centrum Eindhoven) zijn cruciaal in het vervullen van de regionale behoefte. In dit stadium lijkt duurzaamheid nog onvoldoende vorm te krijgen. Gasloos bouwen is inmiddels de norm, echter behelst duurzaamheid meer dan dat. 3. Aanbevelingen van het coördinatieteam • Ontwikkel gewenste woonmilieus passend bij de benoemde doelgroepen • Een goede faseerbaarheid en flexibiliteit moeten onderdeel zijn van het plan. Uitgangspunt is dat de wijk zelfstandig moet kunnen functioneren en afgerond moet ogen bij een stilvallende of afnemende vraag naar woningen. Volgens het coördinatieteam is dat bij een combinatie van linten en patchwork minder goed mogelijk. Maak een plan waarbij de faseerbaarheid en flexibiliteit maximaal is. • Garandeer goede duurzame verbindingen (fiets/ov/deelauto’s) naar werklocaties en voorzieningen. • Ga uit van hoge(re) duurzaamheidsambities dan wettelijk is verplicht.
En leg deze ambities vast in onderhandelingen met derden. • Bied meer zekerheid dat de gepresenteerde trendontwikkelingen landen in de gebiedsontwikkeling en dat het concept behouden wordt. 4. Suggesties van het coördinatieteam Kijk of het mogelijk is om op korte termijn al initiatieven te ontplooien waarmee het dorp Huysackers verbonden wordt. 5. Planologische voorwaarden Het planconcept Zilverackers-overige twee dorpen is op dit moment onvoldoende uitgewerkt om plandelen met een directe bouwtitel en delen met een uitwerkingsplicht te benoemen. De gemeente heeft een viertal ruimtelijke scenario’s aan de raad voorgelegd. Alle ruimtelijke scenario’s spelen onder andere in op de gewenste flexibiliteit. Rekening houdend met de opmerkingen van het coördinatieteam wordt de komende tijd het scenario “onthaast wonen” uitgewerkt tot een concreet planconcept. Dit concept wordt voorzien van een ontwikkelstrategie. Op basis van planconcept en ontwikkelstrategie kan bepaald worden welke delen gaan vallen onder bestemmingsplannen met een directe bouwtitel dan wel bestemmingsplannen met een uitwerkingsplicht.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
42
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
BIJLAGENBOEK
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
18 april 2018
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED! BIJL AGE 1: INFORMATIEMATRIX MA JEURE LOCATIES Plan
Deelplan
Verordening ruimte
Planologisch
Aandachtspunten
Acties/maatregelen na vaststellen afsprakenkader
Aantal woningen volgens presentatie
Fasering
Contractuele verplichtingen
Realisatietermijn
Concept
Locatie
Duurzaamheid algemeen
USP's
Doelgroepen
Zoekgebied verstelijking
Plan in voorbereiding
Enige grote locatie die nog niet planologisch is geborgd (verordening ruimte en/of bestemmingsplan). Tevens enige grote bouwlocatie aan noordzijde van eindhoven (naast afronding Dijkstraten, Steegse Velden, Sonniuspark en Blixemboschbuiten).
Fasering verder aangepast, planconcept aangepast. Besluit raad geen nieuwe grondaankopen. Doelgroepen nader onderzocht (samen met ontwikkelaars)
Niet minder dan 880, 930 in bouwclaims, gemid 22 won/ha (variatie: 25, 20 en 15 won/ha)
6 afgeronde deelgebieden. Start bouw 2019.
930 woningen in bouwclaims, waarvan 162 resultaatsverplichting en overige inspanningsverplichting.
2019-2030
Landelijk wonen, lage dichtheden. 'Rits' met bijzondere woonmilieuws in de randen. Aandacht voor voedselen energieproductie. Leven in en met de natuur. Blurring: wonen/werken/ recreeren en produceren.
Noordzijde Best. Goed bereikbaar vanaf A58 en A2. Ligging nabij Groene Woud.
gesloten watersysteem, 100% gasloos
gezondheid, duurzaamheid, waterhuishouding
50% lokaal en 50% regionaal. Eigen groei bevolking/huishoudens is groot. Doelgroep 35-55jr trekt aan in Best. Vooral vraag naar koop. Woonwens 14% goedkoop, 56% middelduur, 30% duur (koop en huur). Vanwege ligging aantrekkelijk voor kenniswerkers en forensen.
Afronding Brandevoortzuid
Bestaand stedelijk gebied
Globaal bestemmingsplan met onherroepelijke uitwerkingsplannen
Smart District verder opgepakt. Besluit college inzake gasloos bouwen. Eerder al besluit om 'oude kwaliteit' weer op te pakken, meer vraaggericht te bouwen (bungalows, hofjes, CPO).
1550: 675 nog te starten (Veste en Hazenwinkel), 875 in realisatie of ontwikkeling
Bouwclaimmodel. Gemeente heeft 850 woningen teruggenomen van corporatie. Geen volumes afsproken, alleen afnamerecht?
Zuid: 2020 (m.u.v. deel Hazenwinkel en deel veste). Restant Hazenwinkel en Veste voor 2025
Brabantse vestingstad met daaromheen dorpse woonmileus (buitens).
Westzijde Helmond, nabij A270. eigen station. Ten zuiden van spoor.
Romantisch wonen. Voorzieningen in Veste. Station. 'Sterk merk'.
Gevarieerd. Ca. 20% sociaal.
Brandevoort: Brainport Smart District
Bestaand stedelijk gebied
Globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht
Smart District blijkt niet 'ver in de planontwikkeling'. Verhoudt zich daarmee niet tot de deelplannen van andere gemeenten die vooruitlopend op de uitwerking van het afsprakenkader al in ontwikkeling kunnen worden genomen.
Eerste fase voor 2025, restant (Kranenbroek en restant Marke) voor 2032.
Proeftuin voor smart city.
idem, maar dan ten noorden van spoor.
Blixemboschbuiten
Bestaand stedelijk gebied
globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht
Betreft laatste deelplan van Blixembosch-noord.
Geen specifieke acties.
180
Vanwege realisatie plateau één bouwstroom.
Hurks en BPD
2020-2024
Woningen gelegen op plateau. Langs zuidelijke rand lager gelegen park. Noordelijke rand betreft geluidswal met daarin enkele 'wal-woningen'.
Gasloos, warmtepomp, zonnepanelen (ambitie).
Plateau.
"Overloop bestaand Blixembosch (roltrap - huidige bewoners betreffen jonge gezinnen en starters, mn <35 jr.). 86% uit Eindhoven. Doorstromers stad (roltrap) Kenniswerkers (internationaal vestigingsmilieu)
Ekenrooij-zuid
Zoekgebied verstelijking
Betreft nieuw concept n.a.v. afsprakenkader.
Geen specifieke acties. Landschapsarchitect ingehuurd. Planvorming moet nog opgestart worden
200, maar waarschijnlijk minder agv zeer exclusief woonmilieu
Kan vanaf 2020, ca. 10 won./jaar.
geen, wel 9 verschillende grondeigenaren, gemeente is grootste partij
2020-2030?
zeer exclusief woonmilieu.
In kern Aalst, ten zuiden van wijk Ekenrooij, ten oosten van N69.
n.n.b.
Kavelgrootte die elders niet of lastig te krijgen is.
Top-segment. Zeer Exclusief woonmilieu. Voor de regio
Nuenen-west
Bestaand stedelijk gebied
Onherroepelijk globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht
Verzoek ingediend om begrenzing groenblauwe mantel aan te passen. Fase 3 boven Europalaan wordt eventueel na 2030 gerealiseerd
in 2013 is het plan herzien wb fasering en positionering. In 2015 is hierover besloten.
Totaal 1575 woningen (waarvan 100 al gerealiseerd)
3 fases: fase 1 (midden): 730 woningen, fase 2 (zuidelijk gebied)395) en fase 3 (noordelijk deel) 450
Samenwerkingsovereenkomst Nuenen-west bv (BPD). Afnamegarantie gronden gedurende 20 jr.
tot 2035, ca 80 woningen per jaar
Gemoedelijke brabantse wijk.
Tussen Nuenen en Eindhoven, ten noorden en zuiden van Europalaan.
BENG vanaf 2020, gebruik van zonne-energie en smart-lighting.
Dommeldal als belangrijkste oriëntatie. Smart Society
23,4% sociaal (huur en koop). 150 zelfbouwkavels. 60 woningen met zorg, 12 woningen beschermd wonen.
Bosrijk
Bestaand stedelijk gebied
Onherroepelijk plan, moederpllan Meerhoven
bestemmingsplan aan te passen, afronding wijk (150 gerealiseerd, nog 280 woningen te gaan)
overeenkomst met consortium is beeindigd, gemeente voert nu regie
2019-2020 1e cluster, laatste oplevering 2022
beelden in een beeldentuin, enkel bezoekersparkeren in openbare ruimte, geen privetuinen, groenstructuur handhaven,
Ten westen van A2/N2.
(deel) aansluiten op biomassacentrale, duurzaamheid is een selectiecriterium
het stedenbouwkundig concept: beelden in een beeldentuin, nicheprodukt voor de regio
doorstromers van Meerhoven, expats,
Meerrijk
Bestaand stedelijk gebied
Onherroepelijk plan
ze zijn bezig met planaanpassing, minder grondgebonden, nakijken in aantallen of hier al rekening mee is gehouden
Geen specifieke acties. Verdichting eerder al in gang gezet.
2018 t/m 2022
Centurm van Meerhoven: voorzieningen en woningen
Ten westen van A2/N2.
Voorzieningen, stedelijkheid, nabij N2, HOV.
Eindhovenaren, expats. Doorstromers.
Onherroepelijk plan sinds 2008
bestemmingsplan dient geactualiseerd te worden, ontwikkelaar en gemeenten willen versnellen
verdichting onderzocht, en aandeel middenduur huurwoningen
2022
jaren dertig stijl
aan de oostzijde van de stad gelegen, direct naast het spoor, Eindhovens kanaal gelegen aan de zuidzijde, tegen de wijk Doornakkers aan
"reeds aantal IQ-woningen gerealiseerd, groot aandeel nog te realiseren krijgen een hoog duurzaamheidsniveau, ook duurzaaamheid in de openbare ruimte wordt onderzocht door BNO”
duurzaamheid, woonwijk in een groene setting, ligging nabij centrum Eindhoven, jaren 30 stijl
Eindhovenaren, doorstromers nabijgelegen wijken, starters
40 won per jaar
exclusief woonmlieu
Noordzijde Waalre. Bereikbaar vanaf A2 via Veldhoven. Ligging nabij werklocaties (fiets). Onderdeel ontwikkeling landschapspark De Hogt (recreatie).
Hoge ambitie, streevn NOM, score GPR 10 op energie en 9 overige criteria
Dorps wonen nabij (centrum) stad. Hoger kwaliteit openbare ruimte, bos tot in achtertuin
oorspronkelijk: 30% goedkoop, 40% middelduur, 30% duur. Differtentiatie is afhankelijk van nieuwe ontwikkeling en beoogde doelgroep.
Dorp wordt gerealiseerd in snelheid van ca. 100-150 won. jaar.
2018-2021
Oorspronkelijk concept: Kempische dorpen in het groen.
Ten westen van wijk Zonderwijk. Ten noorden van A67. Nabij bedrijventerrein De Run
Ambitie: gasloos en 0 op de meter.
Dorp in het groen, ontsloten via A67.
22% sociale huur. Goedkope koop. Middeldure huur en koop, dure koop.
Bouwstroom aansluitend aan Huysackers. Volgens nieuw concept (nog geen besluitvorming) eerst verdichten langs bestaande linten, daarna verder invullen gebied met kleine projecten.
2022-2030
Nieuw concept: wonen in het landschap, met 1 dorp als kern voor voorzieningen.
idem
Ambitie: gasloos en 0 op de meter.
Wonen in het landschap. Groen tot aan de voordeur.
Vooralsnog: 22% sociale huur. Goedkope koop. Middeldure huur en koop, dure koop.
Aarle
Brandevoort
Meerhoven
Tongelrese Akkers
Waalre-noord
Zilverackers
Heistraat
zoekgebied verstedelijking
200 woningen in fase 2, maar kunnen er uiteinelijke ook 150 worden agv exclusief woonmilieu.
West
Zoekgebied verstelijking
on hold
Huysackers
Bestaand stedelijk gebied
Globaal bestemmingsplan. Nieuw bestemmignsplan Huysackers in oktober vast te stellen.
Bosackers en Schootackers
Bestaand stedelijk gebied
Globaal bestemmingsplan
1400-1800 (De Marke en Kranenbroek)
386
landschapsarchitect ingeschakeld en bureau om doelgroep nader te bepalen
900 op basis van oorspronkelijk plan (na de verwerking van de verdichting worden dit er ca. 950)
diverse deelplannen in een opeenvologende bouwstroom. Afhankelijkheid zit in de deelplannen aan de kanaalzone (deze werken als de geluidswerende voorziening tav de geluidscirkel van DAF)
"Ontwikkel- en exploitatieovereenkomst en allonges en anterieure overeenkomsten met Ballast Nedam gesloten
200, wellicht 150
150-200 woningen fase 2 tot 2025. Kleinere deelplannen binnen fase. BP pas als deelplan aan bod komt. Ca. 40 won. per jaar.
35 won. Dura Vermeer en fase 1 heistraat zuid van Grunsven
57 woningen in 2 deelplannen doorgelegd naar BL Huisvesting.”
200 430
Strategische verkenning naar fase 2 drie dorpen (voor heen deelplannnen Bosackers en Schootsackers) gestart.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
44
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
45
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
BIJL AGE 2: ONDERBOUWING PL ANOLOGISCHE VOORWA ARDEN 1.HUIDIGE PL ANOLOGIE EN WONINGBOUWCAPACITEIT In merendeel van de locaties is reeds sprake van een woonbestemming. Merendeel van de bestemmingsplannen zijn reeds onherroepelijk en globaal van aard met een uitwerkingsplicht. In een aantal gevallen is actualisatie gewenst ivm de 10 jaarstermijn (Nuenen west, Meerhoven en Tongelresche akkers) • • • • • • • • • • • •
Aarle: ontwerp bestemmingsplan, 880 won Blixembosch: onherroepelijk bestemmingsplan met uitwerkingsplicht, 180 won Brandevoort BSD: onherroepelijk bestemmingsplan met uitwerkingsplicht, 1.500 won Brandevoort zuid: onherroepelijk bestemmingsplan, reeds uitgewerkt, 1.000 won Ekenrooi zuid: agrarische bestemming, 150 a 200 woningen Nuenen west: onherroepelijk bestemmingsplan met uitwerkingsplicht, 1.475 won Meerhoven Meerrijk: onherroepelijk bestemmingsplan, reeds uitgewerkt, 300 won Tongelresche Akkers: onherroepelijk bestemmingsplan met uitwerkingsplicht, 600 won Waalre noord fase 1 en 2: agrarische bestemming, 315 woningen Waalre noord fase 3: agrarische bestemming, 200 woningen Zilverackers Huysackers: onherroepelijk bestemmingsplan, 450 woningen Zilverackers overige twee dorpen: onherroepelijk bestemmingsplan met uitwerkingsplicht, 800 won
Conclusie: Aan de hand van de woningbouwaantallen worden de plannen Blixembosch, Brandevoort zuid, Meerrijk, Tongelresche Akkers en Huysakkers naar verwachting vóór 2022 gerealiseerd. Deze plannen krijgen bij een wijziging of actualisatie een directe bouwtitel mee. De bestemmingsplannen voor Ekenrooi zuid en Waalre noord worden pas opgesteld en in procedure gebracht wanneer er een duidelijke marktvraag is. Deze (kleinere)bestemmingsplannen krijgen dan een directe bouwtitel. De locaties Aarle, Brandevoort Noord, Nuenen west en Zilverackers(twee dorpen) hebben een langere looptijd en realiseren ook woningen na 2022. Wanneer hiervoor bestemmingsplannen opgesteld dan wel geactualiseerd worden geldt dat zij voor een deel een directe bouwtitel en voor een ander deel uitwerkingsplicht dan wel wijzigingsbevoegdheid opnemen. 2.PL ANSCHADE EN VOORZIENBA ARHEID ORGANISEREN Wanneer in de plannen een uitwerkingsplicht dan wel wijzigingsbevoegdheid opgenomen wordt bestaat de kans dat planschadeclaims ingediend worden. Met name wanneer de locatie niet in handen is van een gemeente maar van een derde. Immers de nieuwe planologische maatregel beïnvloedt in negatieve zin de gebruiks-en bouwmogelijkheden van de eigenaar. Wanneer de gemeente voorzienbaarheid organiseert krijgt de eigenaar van de grond de tijd om binnen een afzienbare tijd (bijvoorbeeld 2 jaar) het woningbouwplan te ontwikkelen.
De gemeente kan voorzienbaarheid creëren in de vorm van bijvoorbeeld het uitbrengen van een visie waarin zij aangeeft de bestemming van de locatie te willen wijzigen. Wanneer de eigenaar voldoende tijd krijgt om de bestemming alsnog te realiseren vermindert dat de kans op het succesvolle planschadeclaims. Het organiseren van voorzienbaarheid is dus aan de orde wanneer sprake is van een vastgesteld bestemmingsplan dat een directe bouwtitel geeft en waar de grond in eigendom is van derden. Een bestemmingsplan met uitwerkingsplannen heeft geen directe bouwtitel. In theorie zou hier geen planschadeclaim ingediend kunnen worden. Echter zijn er natuurlijk wel verwachtingen gewekt naar de grondeigenaar. Met deze partijen moet de gemeente in ieder geval het gesprek aangaan.
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
46
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
Eigendomsituatie en type bestemmingsplan: • Aarle: ontwerp bestemmingsplan, gemeentelijk eigendom, overeenkomsten met derden • Brandevoort BSD: onherroepelijk bestemmingsplan met uitwerkingsplicht, gemengd eigendom • Nuenen west: onherroepelijk bestemmingsplan met uitwerkingsplicht, gemengd eigendom, overeenkomsten met derden • Zilverackers twee dorpen: onherroepelijk bestemmingsplan met uitwerkingsplicht, gemengd eigendom Conclusie: uit bovenstaande opsomming blijkt dat op dit moment geen enkele locatie een bestemmingsplan met directe bouwtitel heeft. Om planschadeclaims voor te zijn zou het creëren van voorzienbaarheid dus niet nodig zijn. Echter in de meeste locaties zijn reeds overeenkomsten met private partijen gesloten. De bestemming wijzigen van wonen naar bijvoorbeeld agrarisch, ingeval een wijzigingsbevoegdheid betekent bijna vanzelfsprekend dat zij toch planschade in gaan dienen. Ook al heeft het bestemmingsplan geen directe bouwtitel, er zijn wel verwachtingen gewekt en contracten gesloten. De gemeente dient dus op zijn minst in gesprek te gaan met de contractanten wanneer de wijzigingsbevoegdheid opgenomen wordt in de nieuwe bestemmingsplannen. En een duidelijke visie en motivering aan te geven waarom zij de bestemming wenst te wijzigen. Het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid kan enkel daar waar nog geen bestemmingsplan met bestemming wonen vigeert.
Dit zou dus enkel voor Aarle gelden, maar in dit project heeft de gemeente al geruime tijd geleden vele overeenkomsten met derden gesloten (bouwclaimmodellen). 3. L ADDER DUURZ AME VERSTEDELIJKING Uit jurisprudentie blijkt dat voor wonen geldt, dat voor nieuwe woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Dit betekent dat de behoefte aan het voorgenomen plan aangetoond moet worden, zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht. Wanneer de locatie binnen bestaand stedelijk gebied ligt en de behoefte is aangetoond voldoet de locatie aan de ladder. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol (hier geldt dus een uitgebreide motiveringsplicht).
Locaties binnen of buiten bestaand stedelijk gebied: • Aarle: zoekgebied bestaand stedelijk gebied • Brandevoort BSD: binnen bestaand stedelijk gebied • Nuenen west: binnen bestaand stedelijk gebied • Zilverackers twee dorpen: binnen bestaand stedelijk gebied Bij zowel uitwerkings- als wijzigingsplannen kan de Laddertoets worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan. In de planregels van het moederplan moet dan expliciet worden bepaald dat in het kader van het uitwerkings- of wijzigingsplan een Laddertoets moet worden uitgevoerd. Op het niveau van het moederplan zal de uitwerkingsplicht of wijzigingsbevoegheid natuurlijk wel moeten voldoen aan de eisen van artikel 3.1 van de Wro (toets aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening) en artikel 3.1.6 lid 1 van het Bro (de uitvoerbaarheidstoets). Dat betekent dat aannemelijk moet worden gemaakt dat er binnen de planperiode behoefte bestaat aan de in het moederplan voorziene ontwikkeling. Voor wijzigingsbevoegdheden geldt dat de behoefte aan een ontwikkeling nog niet vast behoeft te staan. Wel moet duidelijk worden gemaakt dat de behoefte aan de ontwikkeling zich binnen de planperiode zal kunnen voordoen. Er zijn verschillen tussen de Laddertoets en de uitvoerbaarheidstoets. Het belangrijkste is dat in het kader
RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES
47
BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE
STEDELIJK GEBIED!
van de uitvoerbaarheidstoets, de behoefte niet zonder meer aan de hand van een vraag- en aanbodanalyse onderbouwd behoeft te worden. Bovendien lijkt minder betekenis toe te komen aan de in het kader van de Ladder vereiste inventarisatie van de ontwikkelmogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied (voor zover het planologisch besluit betrekking heeft op een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied). Door in het kader van de uitvoerbaarheid zoveel mogelijk aansluiting te zoeken bij de Ladder kunnen procesrisico’s geëlimineerd worden. Conclusie: enkel voor de locatie Aarle geldt dat zij uitgebreid moeten motiveren waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Wanneer in het bestemmingsplan voor delen een wijzigingsbevoegdheid dan wel een uitwerkingsplicht wordt opgenomen kan deze motivering deels worden doorgeschoven naar het moment van vaststellen van het wijzigingsplan of uitwerkingsplan. Op dat moment kan de behoefte (wellicht) eenvoudiger gemotiveerd worden. In het moederplan moet nog wel (op hoofdlijnen) aangetoond worden dat de bestemming realiseerbaar is. 4. MOGELIJKHEDEN VAN DE CRISIS EN HERSTELWET De Crisis- en herstelwet biedt mogelijkheden om nu al te experimenteren met de mogelijkheden die de Omgevingswet in de toekomst zal gaan bieden.
Het gaat dan bijvoorbeeld om projecten waarvoor een bestemmingsplan met verruimde reikwijdte kan worden vastgesteld. Deze projecten worden opgesomd in het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet dat periodiek wordt aangevuld met nieuwe projecten (de zogenoemde tranches). Voor bestemmingsplannen met een verruimde reikwijdte is het mogelijk om een planperiode van twintig jaar te hanteren, in plaats van een reguliere planperiode van tien jaar. Ook op deze bestemmingsplannen is -als het een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft- de Ladder van toepassing. Maar het is vaak eenvoudiger om de behoefte bij een bestemmingsplan met een looptijd van twintig jaar te onderbouwen dan bij tien jaar. Nuenen west is reeds voor de 16e tranche14 aangemeld, de looptijd van het oroject kan hiermee verlengd worden tot 20 jaar. Ook voor Brandevoort BSD is de crisis en herstelwet van toepassing. Wellicht kunnen ook Aarle en Zilverackers (twee dorpen) hiervoor aangemeld worden. 5. VORMEN VAN BESTEMMINGSPL ANNEN Bij het opstellen van bestemmingsplannen kan gekozen worden uit verschillende planvormen: • Gedetailleerd bestemmingsplan Voor bestaande woonwijken, bedrijventerreinen etc. is een gedetailleerd bestemmingsplan de meest aangewezen vorm. • Gedetailleerd bestemmingsplan Bij te ontwikkelen gebieden kan er gekozen worden voor een globaal bestemmingsplan, al dan niet met uitwerkingsplicht.