2021-18 RV Bijlage 05-08 - Regionale afstemming woningbouwprogramma

Hierbij worden de belangrijkste uitgangspunten voor een gebied vastgelegd. Op basis van een gedetailleerd bestemmingsplan en een globaal bestemmingsplan kunnen rechtstreeks omgevingsvergunningen verleend worden. Bij een bestemmingsplan met uitwerkingsplicht moet het bestemmingsplan eerst uitgewerkt worden voordat er vergunningen verleend kunnen worden. • Combinatie Binnen een bestemmingsplan kunnen meerdere planvormen gecombineerd worden. • Uitwerkingsplicht Een bestemmingsplan kan een rechtstreekse bouwtitel hebben, maar er kan ook gekozen worden voor een bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. Deze planvorm kan bijvoorbeeld zinvol zijn wanneer bij het mogelijk maken van een nieuwe ontwikkeling nog niet precies duidelijk is hoe deze ontwikkeling eruit gaat zien. Een dergelijk bestemmingsplan moet eerst worden uitgewerkt voordat er omgevingsvergunningen voor het bouwen kunnen worden verleend.

13

De Rijksoverheid moet overigens nog een besluit nemen over de 16e tranche.

RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES

48

BEST - EINDHOVEN - GELDROP-MIERLO - HELMOND - NUENEN - OIRSCHOT - SON EN BREUGEL - VELDHOVEN - WAALRE

STEDELIJK GEBIED!

De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast met daarin een uitwerkingsplicht met daarbij uitwerkingsregels. Hiermee geeft de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders de plicht mee om tijdens de duur van het bestemmingsplan een uitwerkingsplan op te stellen binnen de kaders van de uitwerkingsregels. Met deze planvorm heeft de gemeenteraad invloed op de verdere uitwerking van een ontwikkeling. Het uitwerkingsplan moet binnen de planperiode (10 jaar) van het moederplan uitgewerkt worden. Het uitwerkingsplan gaat deel uit maken van het bestemmingsplan. Toetsing aan de Lader voor duurzame verstedelijking kan worden naar geschoven naar het moment van vaststelling van het uitwerkingsplan. Op hoofdlijnen moet bij het uit te werken bestemmingsplan (=moederplan) de haalbaarheid worden aangetoond (oa ook behoeftetoets). Een deel van de onderzoeken kan als voorwaarde in de uitwerkingsregels worden opgenomen. Zo kan bijvoorbeeld opgenomen worden dat aangetoond dient te worden dat de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie op een bepaalde locatie. Je hoeft deze onderzoeken (die niet perse noodzakelijk zijn in het kader van de haalbaarheidstoetsing) dan nog niet bij het ‘moederplan’ uit te voeren, maar pas bij het uitwerkingsplan.

• Wijzigingsbevoegdheid Bij nieuwe ontwikkelingen die nog niet geheel duidelijk zijn bij het opstellen van het bestemmingsplan kan ook gekozen worden voor het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan. De wijzigingsbevoegdheid mag geen structurele wijzigingen van het bestemmingsplan mogelijk maken. De onderliggende bestemming blijft gelden tot van de wijziging gebruik is gemaakt. De haalbaarheid van een wijzigingsbevoegdheid moet in het bestemmingsplan aangetoond worden. Het verschil met de uitwerkingsplicht is dat een plan met een wijzigingsbevoegdheid zelf al een compleet bestemmingsplan is waarop bouwvergunningen kunnen worden verleend. Daarnaast is het een bevoegdheid en niet een verplichting. Burgemeester en wethouders mogen de bevoegdheid gebruiken maar zijn het niet verplicht. De wijzigingsbevoegdheid wordt via het moederplan aan burgemeester en wethouders gegeven. Met een wijzigingsbevoegdheid wordt door de gemeente aangegeven wat de toekomstige functie op een bepaald perceel zou kunnen zijn. Tot het moment dat van de wijziging gebruik wordt gemaakt blijft de onderliggende bestemming van toepassing. Daarna komt de onderliggende bestemming te vervallen. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigingsplan.

De wijzigingsbevoegdheid bevat voorwaarden waaronder het college van Burgemeester en Wethouders medewerking kunnen verlenen aan het wijzigen van de bestemming op een perceel om deze functie mogelijk te maken.

RESULTAAT BESTUURSOPDRACHT NEGEN MAJEURE LOCATIES

49

BEST

EINDHOVEN

GELDROP-MIERLO

HELMOND

NUENEN

OIRSCHOT

SON EN BREUGEL

VELDHOVEN

WAALRE

STEDELIJK GEBIED! ĩwn

Het college van Burgemeester en Wethouders Gemeente Nuenen c.a. Postbus 10000 5670 GA Nuenen

INGEK.

1 6 MEI 2018

AFD.

KOPIE

Helmond, 24 april 2018

Ons kenmerk:

Doorkiesnr.: 0492-587182

Onderwerp: Besluit Nuenen-West

Uw kenmerk:

Uw brief d.d.:

Geacht college, In het Afsprakenkader Wonen 2017 Stedelijk Gebied Eindhoven is aangegeven dat 9 majeure projecten, waaronder Nuenen west, nader uitgewerkt worden. Totdat de bestuursopdracht hierover gereed is, kunnen in deze majeure projecten, behal­ ve de aantallen die al ver in de planontwikkeling zijn, geen woningen gerealiseerd worden. Inmiddels is de bestuursopdracht afgerond en in het Portefeuillehoudersoverleg van 18 april j.l. geaccordeerd. Helaas heeft geen programmatische toets kunnen plaatsvinden. De Regionale Visie op Wonen, die de basis voor deze toets is, zal pas eind van dit jaar gereed zijn. Daarom heeft het Portefeuillehoudersoverleg planologische voorwaarden en bijbehorende procesafspraken ontwikkeld. U verzoekt het Portefeuillehoudersoverleg in te stemmen met de wijze waarop u aan de slag zijn gegaan met de aanbevelingen en de uitwerking van de Brainport Principles. Daarmee zal het ontwerp bestemmingsplan voor Nuenen-West dan in procedure genomen kunnen worden. Het Portefeuillehoudersoverleg Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven heeft deze ca­ sus in haar vergadering van 18 april 2018 besproken.

Overwegende dat: * Het Coördinatieteam betreurt dat het projectteam nog steeds vasthoudt aan de positionering en ruimtelijke uitgangspunten, die gebaseerd zijn op een markt­ analyse uit 2016, terwijl het Coördinatieteam pleit voor een continue monito­ ring van de markt; » Het projectteam van Nuenen-West stelt dat zij reeds zeer ver gevorderde af­ spraken met de bv Nuenen-West had waardoor het voor hen ingewikkeld is nadere eisen/wensen te stellen t.a.v. o.a. duurzaamheid en middeldure huur­ woningen. « Er een heldere fasering is afgesproken; * Er een versnelling in bouwproductie geïnitieerd wordt; » Het Coördinatieteam een positief advies heeft uitgebracht;

BEST

EINDHOVEN

GELDROP-MIERLO

HELMOND

NUENEN

OIRSCHOT

SON EN BREUGEL

VELDHOVEN

WAALRE

STEDELIJK GEBIED! heeft het Portefeuillehoudersoverleg Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven besloten in te stemmen met uw verzoek onder de volgende voorwaarden: 1. Monitoor en evalueer continu de relatie tussen het woonmilieu dat aangeboden wordt en de doelgroep waarvoor deze regionale uitbreidingswijk wordt opge­ zet. 2. Maak gebruik van de kennis en ervaring in andere (majeure) projecten in de regio, om de duurzaamheidsambities te verhogen en niet enkel de regel- en wetgeving op dat gebied te volgen (dit geldt ook voor het aandeel middeldure huurwoningen). 3. Versnel de woningbouwproductie, en verdubbel deze naar 160 woningen per jaar. 4. Maak meer vaart met de planontwikkeling voor het Dommeldal. 5. Als het ontwerp bestemmingsplan pas in procedure wordt gebracht wanneer de regionale visie op wonen al gereed is, wordt dit ontwerp plan alsnog getoetst aan deze visie op wonen. De toetsing wordt uitgevoerd door het Coördinatieteam en aan de portefeuillehouders voorgelegd. 6. De bouwvelden binnen een fase sluiten in fysieke zin op elkaar aan. 7. Wanneer onverhoopt de voorgestelde fasering van het plan (zowel in de delen met directe bouwtitel als delen met een uitwerkingsplicht) niet door kan gaan, wordt een nieuwe fasering aan de portefeuillehouders voorgelegd. 8.

De uitwerkingsplannen worden te zijner tijd voorgelegd aan de portefeuille­ houders, dit wordt ook opgenomen in de uitwerkingsregels in het op te stellen bestemmingsplan. 9. Tevens wordt in de uitwerkingsregels opgenomen dat de regionale behoefte aan het uit te werken deel aangetoond moet worden (ook als de Ladder van duurzame Verstedelijking tegen die tijd niet meer zou bestaan). 10. Volgend jaar worden de gemaakte afspraken geëvalueerd door het Coördinatieteam en voorgelegd aan het Portefeuillehoudersoverleg. Ik hoop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.

Namens het Portefeuillehoudersoverleg Stedelijk Gebied Eindhoven, F.P.CJ.G. Stiënen Voorzitter

I

notitie Onderwerp

: Aanvulling uitwerking aanbevelingen coördinatieteam

Van

: Suzanne Willems

Aan

: Coördinatieteam poho Wonen

Datum

: 29 oktober 2018

Corsanr.

: 2018.21930

Aanleiding Resultaat Bestuurlijke opdracht negen majeure locaties Nuenen West is in het Afsprakenkader Wonen 2017 aangemerkt als een van de majeure locaties in de regio. In december 2017 is in het poho Wonen het advies majeure projecten vastgesteld, als uitwerking van dit Afsprakenkader Wonen. Uit het advies is de volgende bestuursopdracht voortgekomen: “Het SGE heeft een bestuursopdracht voor de aanpak van een negental majeure projecten gegeven. Deze opdracht wordt in 2018 concreet uitgewerkt en vervolgens jaarlijks gemonitord in SGE verband en met de provincie. Het gaat hierbij vooral om nadere positionering van de locatie in de regio, de daarop afgestemde programmering en fasering in de tijd. Wanneer de gemeente naar aanleiding van de uitwerking van de negen majeure projecten een flankerend arrangement wenst op te stellen vindt dit ook in 2018 plaats.”

De bestuurlijke opdracht heeft geleid tot het rapport Resultaat bestuurlijke opdracht negen majeure locaties d.d. 18 april 2018 opgesteld door het coördinatieteam. Daarin zijn de negen majeure projecten beoordeeld op een aantal onderdelen. Per project zijn aanbevelingen gedaan. Per brief, ontvangen op 16 mei 2018, is de gemeente geïnformeerd over het besluit van het Poho Wonen SGE ten aanzien van het project Nuenen West. De daaraan gekoppelde voorwaarden komen nagenoeg overeen met de aanbevelingen uit bovengenoemd rapport. Uitwerking Nuenen West Het project Nuenen West is al meerdere keren besproken in het coördinatieteam. Het coördinatieteam ontving al eerder notities over het project. De laatste notitie dateert van april 2018. De voorliggende notitie vertoont veel gelijkenissen maar is op veel punten aangevuld of verder uitwerkt. In deze notitie gaan we in op de onderdelen waaraan het project Nuenen West is getoetst en lichten we toe, hoe we binnen Nuenen West aan de slag zijn gegaan met de aanbevelingen en de uitwerking van de Brainport Principles. Ook op de voorwaarden die gekoppeld zijn aan het besluit van Poho wonen SGE wordt verder ingegaan. De laatste stand van zaken in het project is verwerkt in deze notitie.

Vraagstelling Op basis van de voorliggende notitie verzoeken we het coördinatieteam een positief advies uit te brengen aan het poho zodat het ontwerp bestemmingsplan voor Nuenen West eind 2018 in procedure kan worden genomen.

Advies majeure projecten Uitgangspunt is dat Nuenen West een regionale uitbreidingswijk is. Actualiseer daarop de kernwaarden en breng in beeld voor wie gebouwd wordt, wie de doelgroep is. Ontwikkel daar het passende woonmilieu bij. Nuenen West is een dorpse uitbreiding van Nuenen in overeenstemming met de kwadrantenbenadering en biedt ruimte voor inwoners uit de regio. Nuenen West is een wijk die in de Eindhovense sub urbane woonvraag voorziet. Om Nuenen West onderscheidend te maken van vergelijkbare wijken aan de rand van Eindhoven kiezen wij voor de Nuenense/dorpse kwaliteit (NuenensDNA). Dit maakt Nuenen West aantrekkelijk. De woonkwaliteit van Nuenen is niet voor niets een begrip in de regio. Hier sluiten beeldkwaliteit, doelgroepen en positionering naadloos op elkaar aan. De ontwikkelaar monitort continu of de oorspronkelijke uitgangspunten passen bij huidige woningmarkt. Zo nodig worden uitgangspunten bijgestuurd. Voor de planontwikkeling is begin 2016 een marktanalyse uitgevoerd. Op basis van deze analyse zijn de 4 primaire doelgroepen voor de ontwikkeling van Nuenen West vastgesteld. Dit zijn de startersdoelgroepen ‘Jonge Digitalen’ en ‘Samen Starten’ en de gezinsdoelgroepen ‘Kind en Carrière’ en ‘Modale Koopgezinnen’.

Een analyse van het kopers- en belangstellendenbestand per oktober 2018 wijst erop dat het aanspreken van deze doelgroepen is geslaagd, aangezien een meerderheid van de kopers en belangstellenden tot deze doelgroepen behoort. De recente analyse wijst ook uit dat Nuenen-West een regionale aantrekkingskracht heeft: ‘slechts’ 20% van de kopers en belangstellenden komt uit Nuenen zelf. Het merendeel van de kopers/belangstellenden (bijna 60%) komt uit Eindhoven. Doordat voornamelijk jongere huishoudens: 25 tot 35 jarigen en (in mindere mate) 35 tot 45 jarigen vanuit Eindhoven interesse hebben in Nuenen West komt duidelijk de doorstromende functie van de ontwikkeling in het roltrap-model terug. Dit kwam ook duidelijk naar voren uit een enquête die begin 2018 onder belangstellenden is gehouden. De belangrijkste verhuisredenen waren:  Huidige woning/woonomgeving past niet goed bij (volgende) levensfase;  Zoek meer wooncomfort; en  Huidige woning is te klein. Uit de enquête bleek ook dat de belangstellenden vooral worden aangesproken door een landelijke en dorpse woonsfeer. Onze kernwaarden passen bij de doelgroepen en de woonsferen die hen aanspreken.

pagina 2 van 14

Herkenbaarheid; Bij binnenkomst is Nuenen West duidelijk herkenbaar. De Europalaan vormt de markante entree ervan, aan beide zijden van de weg verrijst Nuenen West. De ietwat statige, traditionele architectuur vormt voor de achterliggende linten een mooie entree. Deze zijn in architectuur en opzet duidelijk herkenbaar. Je herkent en weet waar je heen moet. De parken vormen grote groene structuren die overgaan in het Dommeldal. Ideaal voor mensen die houden van overzicht en zekerheid.

Gemoedelijkheid; Brabantser dan in Nuenen West wordt het niet. Vrienden van de kinderen komen graag even aanwaaien. Buurtgenoten ontmoeten elkaar bij de grote boom op de brink in hun eigen buurt. Elke zomeravond is het troef, vaak haalt iemand er een fles wijn bij. Aanbellen hoeft niet: hier staat de achterdeur altijd open.

Tevredenheid; Nuenen West is een plan voor mensen die kiezen voor kwaliteit en comfort. Lekker wonen tussen buren die je kent, in een comfortabele tweekapper in een groene omgeving; dat is hun grootste wens. En die komt uit in Nuenen West: Nuenen West is de luxe van het dorp waar je trots voor hebt gekozen.

Allure; Nuenen West is ook voor volwassen gezinnen uit Nuenen zelf. Verhuizen naar Nuenen West biedt gegarandeerd díe kwaliteit, het comfort en de rust waarnaar zij op zoek zijn en die past bij het ‘merk’ Nuenen. Hierdoor voelen deze doelgroepen zich zeker van hun keuze, en met de ruimte die het wonen hen hier biedt, zijn ze content.

Ontmoeting; Juist in ontmoetingen onderscheidt het dorp zich van de stad. Op de (openbare) plekken in de wijk, vlak bij huis, zijn altijd wel buren of andere bekenden. Volwassenen maken er een praatje; de kinderen spelen met elkaar.

De kernwaarden en doelgroepen hebben zich vertaald in de volgende bijpassende woonmilieus: Dorpse buurten De dorpse buurten van Nuenen West zijn bij uitstek geschikt voor volwassen gezinnen uit Eindhoven die het beste van twee werelden zoeken: de voorzieningen van Eindhoven, maar ook het daarna weer thuis komen in een vertrouwde groene omgeving in het prachtige dorp Nuenen. Mensen die een grote rijwoning of kleine tweekapper in de jaren zeventig wijken in Tongelre of Woensel bewonen en die zoeken naar een betaalbare gezinswoning waar ze met hun tieners oud kunnen worden. Deze mensen houden van zekerheid en verzicht: in hun woonwijk zoeken zij daar ook naar. De structuur van bijvoorbeeld een tuindorp, waarin groene ruimtes de structurerende elementen vormen, is voor hen dan ook heel geschikt. Dit ‘dorps’ woonmilieu vindt zijn neerslag in het oostelijk deel van het plangebied. Het kent een – voor deze wijk –iets hogere dichtheid. De brinken zijn, als openbare ruimtes op buurtniveau, een belangrijk element voor ontmoeting, spelen en wat ‘lucht’ in de wijk.

Landelijke buitens Naast bewoners afkomstig uit Eindhoven, biedt Nuenen West uitdrukkelijk ook aanbod aan (volwassen) gezinnen uit Nuenen (of andere dorpen in de omgeving). Doorstromers die gewend zijn aan ruime woningen, ruime kavels en wonen in een groene en rustige omgeving. De randen van Nuenen West kunnen de woonmilieus vormen die voor deze groep interessant zijn. Zo’n buurt behoeft én verdient een eigen sfeer en branding. Het voorname, ontspannen wonen worden in Nuenen West vertaald in het ‘landelijk’ woonmilieu, dat zich ten westen van de Dorpslaan bevindt. Hier wordt gewoond in een lage dichtheid en met het grote groen nog meer nabij dan elders in Nuenen West.

pagina 3 van 14

Ga uit van hoge(re) duurzaamheidsambities dan wettelijk is verplicht. En leg deze ambities vast in de overeenkomst met ontwikkelaar(s). Nuenen West kiest voor de toekomst. Partijen hebben contractueel vastgelegd dat alle woningen binnen het plangebied Nuenen-West een maximale EPC van 0,26 hebben. Dit is 35% lager ten opzichte van de eis in het Bouwbesluit. Daarnaast zijn in het eerstkomende bouwveld afspraken gemaakt voor minimaal 32 ‘nul-op-de-meter’ woningen. Een deel van deze woningen is al in aanbouw. Na dit bouwveld heeft de ontwikkelaar zich gecommitteerd tot de bouw van uitsluitend ‘nulop-de-meter’ woningen. Ook zullen vanaf dat moment de woningen in Nuenen West geen gasaansluiting meer kennen. Inmiddels heeft de rijksoverheid gasloos bouwen verplicht bij wet. De gemeente Nuenen heeft er voor gekozen geen gebruik te maken van de escape die wet biedt. Alle projecten binnen de gemeente Nuenen moeten gasloos worden gerealiseerd. Naast het energiezuinig maken van de woningen zelf wordt voortdurend in de gaten gehouden wat nieuwste ontwikkelingen op het gebied van duurzame energieopwekking zijn en hoe die in de vorm van nieuwe energieconcepten toepasbaar kunnen zijn op buurt- of zelfs wijkniveau. Ook circulaire sloop en hergebruik van bouwmaterialen wordt toegepast binnen Nuenen West.

Herbestemmen van bestaande panden (in plaats van slopen) was een van de aanleidingen voor nieuwe planvorming. Een duurzamere oplossing.

Basisschool Het mooiste blauw, die centraal in het plangebied wordt gerealiseerd, is met een duurzame gedachte ontwikkeld. Zo is er rekening gehouden met de oriëntatie, plaatsen van raamopeningen en toepassen van overstekken. Een gedeelte van de school wordt in een half klimaat gerealiseerd. De basisschool heeft EPC 0 en wordt gasloos.

pagina 4 van 14

Ook aan de thema’s klimaatadaptatie en hittestress wordt aandacht besteed bij de inrichting van de openbare ruimte. Langs de lanen, linten en parken worden greppels gerealiseerd. In de grote parken worden zones gerealiseerd die bij hevige regenval dienst doen als extra buffer. Naast het feit dat deze elementen zorgdragen voor infiltratie en berging van regenwater, dragen ze ook bij aan de bewustwording van water bij bewoners in de wijk. Het overtollige water wordt vervolgens gedoseerd afgevoerd richting het Dommelpark.

Bij de keuze van bomen en planten zal bewust worden gekozen voor soorten die zorgdragen voor een gunstig biotoop voor insecten, bijen en vogels. Door het toepassen van de juiste planten en bomen ontstaat er op die manier een kleinschalig netwerk door de buurten en straten die de verbinding worden gebracht met het toekomstige Dommelpark. In overleg met Vogelbescherming Nederland wordt gekeken naar het aanbrengen van voldoende nieuwe nestgelegenheden voor vogels in gevels van nieuw te realiseren woningen. Naast voldoende nestgelegenheden is de aanwezigheid van voldoende voedsel in de omgeving van groot belang. Vandaar dat een uitgebalanceerde keuze van de juiste bomen, planten en struiken hierbij van groot belang is. Hierover zijn afspraken vastgelegd in een beleidsnotitie bij het bestemmingsplan.

Neem, vooruitlopend op de regionale visie op wonen (meer) middeldure huurwoningen op in het plan. In de oorspronkelijke afspraken met de ontwikkelaar zijn geen afspraken gemaakt over een verdeling van vrije sector huur en koopprogramma. De praktijk laat zien dat beleggers – net voor het plan Luistruik- interesse hebben in Nuenen West. In het eerstkomende bouwveld worden daarom op initiatief van de ontwikkelaar 32 vrije sector huurwoningen gerealiseerd. De eerste woningen zijn al in aanbouw. Verdere uitbreiding van het huurprogramma wordt opgepakt door de markt. Het lijkt ons goed te vermelden dat de categorie Middeldure huurwoningen al sterk vertegenwoordigd zijn in Nuenen (o.a. binnen het plan Weverstraat en Luistruik). De categorie sociale huur is niet sterk vertegenwoordigd in Nuenen en ook niet in Nuenen West. Afspraken uit het verleden zorgen er voor dat het maken van nieuwe afspraken hierover moeilijk is. De gemeente is op zoek naar mogelijkheden om het aantal sociale huurwoningen uit te breiden binnen het plan Nuenen West. Daarover zijn we in gesprek met woningbouwverenigingen (Helpt Elkander en Woonbedrijf). Maar ook met bestuurders van de gemeente Eindhoven en Veldhoven die met dezelfde problematiek te kampen hebben.

pagina 5 van 14

Garandeer goede duurzame verbindingen (fiets/ov/deelauto’s) naar werklocaties en voorzieningen. Nuenen-West ligt aan de westkant van Nuenen en grenst daarmee aan de stad Eindhoven. Het plan ligt op korte afstand (slechts 5 km) van het Centraal station waar veel openbaarvervoerverbindingen bij elkaar komen. Door het plangebied Nuenen-West lopen de HOV2 en de regionale fietsverbinding. Daarmee is de snelle verbinding met het Centraal station, en dus ook de rest van Nederland, gegarandeerd. Als onderdeel van het smart-society concept zal de mogelijkheid voor deelauto’s worden onderzocht. Daarnaast neemt de gemeente Nuenen in de regio haar verantwoordelijkheid in studies naar bundelroutes die een oplossing kunnen bieden rondom de problematiek van het afwikkelen van regionaal autoverkeer.

Neem in het Beeldkwaliteitsplan de Brainport Principles op en houd hieraan vast In het opgestelde beeldkwaliteitsplan zijn verschillende elementen van de brainport principles opgenomen. Niet alle onderdelen vertalen zich echter naar beeldkwaliteit. Andere elementen zijn opgenomen in de herziene samenwerkingsafspraken met ontwikkelaar BPD Ontwikkeling. Voor wat betreft inhoudelijke uitwerking verwijzen we naar de toelichting verderop in deze notitie.

pagina 6 van 14

Goede faseerbaarheid en flexibiliteit moet onderdeel zijn van het plan. Heb aandacht voor faseerbaarheid van de verschillende deelplannen en zorg er voor dat wanneer de vraag stil valt het gebouwde deel van de wijk kan functioneren en is afgerond. Nuenen West kent een strikte fasering met 3 hoofdfases. In het op te stellen bestemmingsplan zullen bouwtitels worden opgenomen voor de eerste 2 fases (1150 woningen waarvan een deel al is gerealiseerd). Voor fase 3 wordt een uit te werken bestemming opgenomen voor 425 woningen (boven de Europalaan). Met ontwikkelaar BPD is afgesproken dat pas aan een volgende fase mag worden gestart, na afronding van de voorgaande fase. Met nadruk op de te realiseren sociale woningbouw per fase (evenredig verdeeld conform contractuele afspraak). Dit wordt ook zo opgenomen in het bestemmingsplan. Binnen deze hoofdfases worden bouwvelden gerealiseerd. Binnen deze bouwvelden maken we enerzijds bouwvelden in het dorpse woonmilieu en anderzijds bouwvelden in het landelijke woonmilieu. Hierdoor kunnen binnen een fase verschillende woonmilieu’s en prijsklasses gelijktijdig worden aangeboden, waarmee voorzien wordt in de gewenste flexibiliteit. De bouwvelden zijn op zichzelf afgeronde delen van het plan. Met ontwikkelaar BPD Ontwikkeling zijn afspraken gemaakt over het tijdig opleveren van de openbare ruimte binnen een bouwveld.

De afspraken die gemaakt zijn over rechtstreekse bouwtitels maken het mogelijk de ontwikkeling van Nuenen West verder te versnellen. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is dat niet mogelijk. Het in voorbereiding zijnde ontwerp bestemmingsplan (verbrede reikwijdte) biedt deze ruimte wel. Afspraken over woonprogramma en fasering liggen vast in beleidsregels die flexibiliteit geven aan het bestemmingsplan. Op dit punt wijkt het bestemmingsplan af van traditionele bestemmingsplannen. De gekoppelde beleidsregels kunnen tussentijds (tijdens de looptijd van het bestemmingsplan) eenvoudig worden bijgesteld op de ontwikkelingen in de woningmarkt.

pagina 7 van 14

Breng de meerwaarde van de planvorming in de groenblauwe mantel nadrukkelijker in beeld en breng, eventueel met extra investeringen de natuurwaarde omhoog. Om planvorming binnen de groenblauwe mantel mogelijk te maken moet op basis van de Provinciale Verordening Ruimte een aanvraag worden ingediend bij de provincie. Bij deze aanvraag wordt de planvorming en voorgeschreven compensatie maatregelingen getoetst. Hierover zijn we geruime tijd in gesprek met de provincie. Het coördinatieteam heeft aangegeven het advies van de provincie ten aanzien van planvorming in de groenblauwe mantel op te volgen. Ondanks dat de beoordeling door de provincie zal worden uitgevoerd nemen wij jullie mee in de ontwikkelingen op dit vlak. Na vaststelling van het oorspronkelijke plan Nuenen West (medio 2008) is een deel van het gebied aangemerkt als Groenblauwe Mantel zoals opgenomen in de provinciale Verordening Ruimte. Als onderdeel van de herijking blijft een deel van de bestaande bebouwing in het gebied gehandhaafd. Daarnaast zal op beperkte schaal nieuwbouw worden gepleegd. De gedachte is dat per saldo deze nieuwbouw meer ruimte biedt aan groen en recreatie. Dit gebeurt op drie manieren:

door bestaande landschappelijke kwaliteiten in het gebied in te passen en te versterken;

door in samenspraak met de gemeente Eindhoven en de provincie Noord-Brabant te investeren in de ontwikkeling van een Dommelpark. Naast de € 880.000,-, die al gereserveerd stond voor compensatie, stelt het project extra middelen ter beschikking ter hoogte van ca. € 200.000,-. De extra inbreng wordt in samenspraak met de provincie vastgesteld. De totale middelen worden ingezet om de eerste fase van het Dommelpark te realiseren;

door te kiezen voor landschapsbouw in combinatie met bijzondere landschappelijke woonmilieus ter plaatse van in het plan aangewezen hotspots.

Verdere afspraken hierover worden gemaakt met de provincie in aanloop naar de bestemmingsplanherziening. pagina 8 van 14

Brainport principles Met Nuenen West geven we nadrukkelijk invulling aan de afgesproken Brainport Principles. We lichten deze kort toe: Koesteren van identiteit

Nuenen West wordt een Nuenense wijk. Dit zal zichtbaar zijn in het behouden van bestaande linten en bebouwing, de herkenbaarheid van landschappelijke structuren en de geleidelijke overgang van de huidige kern Nuenen West richting het Dommeldal.

Oud en nieuw verbinden In de stijlkenmerken zal worden gerefereerd (in typologie en verschijningsvorm) aan bestaande architectuur in Nuenen en Oost Brabant, gebaseerd op architectuurhistorisch onderzoek.

Maar koesteren van identiteit gaat verder dan stedenbouwkundige opzet en architectuurkenmerken. Nuenen West koestert ook de Nuenense (dorpse) identiteit met sociale samenhang en een sterk verenigingsleven. Ondanks dat Nuenen West een wijk voor de regio is en een hoge aantrekking heeft vanuit de stad Eindhoven wil Nuenen haar (dorpse) identiteit behouden. Dit punt komt bij meerdere brainport principles aan de orde.

pagina 9 van 14

Ruimte voor innovatie

Vraaggericht ontwikkelen: de wauwfactor

In Nuenen West wordt actief gezocht naar technologische toepassingen om de wijk, de buurt en de woningen op een ‘slimme’ manier sociale samenhang te geven. Uiteraard kan daar veiligheidsgevoel en comfort niet in ontbreken. Dit sluit aan op de kernwaarden van Nuenen West: ontmoeting, tevredenheid en gemoedelijkheid. ‘Smart village’ wordt vertaald naar ‘smart society’. Mensen vinden en helpen elkaar door technologische toepassingen. Dit begint met de implementatie van een speciaal voor Nuenen West ontworpen buurtapp met specifieke lokale mogelijkheden. Veiligheid op straat en in de parken door slimme verlichting. Echter rekening houdend met de bewoners van het aangrenzende Dommelpark. Hierover heeft ook overleg plaats gevonden met de gemeente Helmond waar de toepassing van slimme verlichting al verder is uitgewerkt. Innovatie is een doorlopend proces gezien de doorlooptijd van dit project. In het plan Nuenen West wordt afval ondergronds ingezameld en op een duurzame wijze afgevoerd. De wauw-factor in Nuenen West bevindt zich op verschillende vlakken. Wauw door de ligging. Hét unieke punt dat Nuenen West onderscheidt van de andere majeure locaties in de regio is de ligging van de wijk. Bewoners profiteren van de nabijheid van de stad en het groen. Nuenen West betekent landelijk wonen aan het groene Dommeldal met het centrum van Eindhoven op steenworp afstand.

pagina 10 van 14

Wauw door de grote groene parken. Deze parken reiken tot ver in het plan en vormen een verbinding van de wijk (en het dorp) met het Dommelpark. Het Dommelpark wordt ontwikkeld waarmee het toegangkelijk gemaakt wordt voor bewoners van Nuenen West en inwoners van Nuenen.

Invloed voor bewoners

Tot slot Wauw op de diversiteit in bebouwingsdichtheden, bouwhoogtes en vormen van wonen. De bestaande linten worden gerespecteerd en geïntegreerd. Met een lage bebouwingsdichtheid in één laag met kap. Diversiteit in de bouwvelden. Dorpse buurten (twee lagen met kap) met ruimte voor sociale woningbouw (23,4%) en Landelijke buitens (50% één laag met kap) met ruime kavels. Daar bovenop de hotspots met bijzondere manieren van wonen op een erf of in de kerm van het plan. Binnen het plan zijn plekken aangewezen waar gestapelde bouw mogelijk is. Dit geeft ruimte voor het huisvesten van 1 en 2 persoonshuishoudens. Over het hele plan verspreidt liggen vrijekavels voor zelfbouwers (10%). In Nuenen West komen minimaal 15 solciale huurwoningen. Er zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van zorgwoningen al dan niet in de vorm van beschermt wonen. Dit alles maakt dat er sprake is van inclusiviteit. In de uitwerking van het beeldkwaliteitsplan is bewust ingezet op de ontwikkeling van onderscheidende en herkenbare plekken in het plan, o.a. door architectonische differentiatie. Met enquêtes worden klantenwensen gepeild die vervolgens worden ingepast in het plan. (C)PO In de eerste plaats is er de al genoemde ruimte voor zelfbouw waarbij bewoners binnen de gestelde kaders maximale invloed krijgen om hun eigen woonwens in te vullen.

Daarnaast is er ruimte voor speciale woonvormen binnen de hotspots die met CPO tot stand kunnen komen. Ruime erven die in gezamenlijkheid tot stand komen met respect voor het landschap en het aangrenzende Dommelpark.

pagina 11 van 14

Buurtschuur Nuenen West krijgt een ‘buurtschuur’. Een unieke gebouwde voorziening die flexibel te gebruiken is door bewoners, ondernemers, het verenigingsleven, overheids- en onderwijsinstanties, om feestjes, hobby’s, bijeenkomsten, dienstverlening en evenementen te faciliteren. Zo’n ruimte combineert het gemoedelijke dorpse van Nuenen met het dienstverleningsniveau van een stad. Deze voorziening sluit aan bij de kernwaarden van Nuenen West: ontmoeting, tevredenheid en gemoedelijkheid. Met deze ‘buurtschuur’ krijgen bewoners van Nuenen West directe (fysieke) mogelijkheden om invloed te hebben op hun leefomgeving en de sociale samenhang te bevorderen.

Spelen en bewegen Nuenen heeft beleid ontwikkeld voor al haar bewoners op het gebied van spelen en bewegen. Middels co-creatie met alle betrokken partijen, en dus ook met bewoners, worden plannen ontwikkeld die het spelen en bewegen in de openbare ruimte bevorderen. Ook Nuenen West haakt aan op deze methode. In eerste instantie wordt door de ontwikkelaar een ’tijdelijke’ speelvoorziening aangelegd. Nadat bewoners genesteld zijn en de openbare ruimte functioneert zet de gemeente in op een buurtgerichte aanpak.

pagina 12 van 14

Aantrekkelijke Hier is ook al uitgebreid op ingegaan onder Nuenen West een regionale uiten gevarieer- breidingswijk en Vraaggericht ontwikkelen: de wauw-factor . de woonmilieus Nuenen West wil een rijke variatie in woonmilieus bieden, variërend van een centrum-dorps milieu tot een landelijk woonmilieu. Hierbij is sprake van een afnemende dichtheid in de richting van het Dommeldal. Binnen de woonmilieus wordt gestreefd naar variatie per buurtje. Het structureel groen vormt het verbindende netwerk tussen de verschillende buurten. Daarbovenop krijgt iedere buurt en ieder veld eigen kenmerken met thema’s als Aan de dorpstafel, De boomgaard of Het buurtlandje.

Benutting regionaal schaalniveau

Ondanks de inhoudelijke kwaliteiten van het plan Nuenen West, is de belangrijkste kwaliteit van Nuenen West de ligging van het plan. Van de majeure locaties ligt het plan het dichtst bij het centrum van Eindhoven en grenst het aan het groen van het Dommeldal en op steenworp afstand van het centrum van Nuenen. In Nuenen West worden geen/nauwelijks voorzieningen gerealiseerd die in de nabijheid al aanwezig zijn (denk aan detailhandel). Het is uitdrukkelijk de bedoeling dat de bewoners gebruik maken van bestaande voorzieningen in Nuenen en Eindhoven. Met de ligging aan de recent opgeleverde HOV-verbinding is Nuenen West ook qua bereikbaarheid sterk verbonden met de regio. Voorzieningen op het gebied van (middelbaar) onderwijs (Pleincollege, ROC/Summa, Novalis, Eckart) en zorg (Lunet en Archipel) liggen letterlijk om de hoek. Nuenen West levert een belangrijke bijdrage aan de ontwikkeling van een derde stadspark Het Dommelpark – naast de Genneper Parken en het Brainport Park- aan de oostzijde van Eindhoven. Een voorziening waar inwoners van Eindhoven, Nuenen en omgeving gebruik van kunnen maken. Nuenen West voorziet in wandelpaden aan de Nuenense zijde van het park en sluit daarbij aan op bestaande paden in Eindhoven. De aanleg van twee wandelbruggen moeten er voor zorgen dat de wandelpaden je brengen in gebieden die nu nog niet bereikbaar zijn.

Uiteraard met respect voor de natuur en de nodige natuurinbreng vanuit de compensatiemiddelen die worden ingebracht door het verleggen van de contouren groenblauwe mantel. Compenserende maatregelingen worden gekoppeld aan het bestemmingsplan (waarschijnlijk met een voorwaardelijke verplichting). Daarmee is geborgd dat deze maatregelingen binnen afzienbare termijn worden gerealiseerd nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is.

pagina 13 van 14

Procesafspraken 1. Projectteams gaan aan de slag met aanbevelingen (voordat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd) en presenteren dit in het coördinatieteam. Het coördinatieteam adviseert het Poho; Ontwerpbestemmingsplan is in voorbereiding. Volgens huidige planning wordt het plan eind 2018 in procedure gebracht. 2. Als ontwerp bestemmingsplan in procedure wordt gebracht na vaststellen van de regionale visie wonen wordt het plan daaraan getoetst; Regionale visie wonen is weliswaar in voorbereiding maar nog niet vastgesteld door het Poho. 3. Wanneer een uitwerkingsplicht wordt uitgewerkt wordt deze voorgelegd aan het coördinatieteam/poho; Opgenomen in de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan. 4. In uitwerkingsregels opnemen dat regionale behoefte aan de uitwerking aan getoond moet worden (ook als Ladder duurzame verstedelijking niet eer bestaat); Opgenomen in de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan. 5. Wanneer de uitwerkingsplicht niet passen binnen de afspraken tussen gemeente en private partijen, dan moet daar de overeenkomst op worden aangepast; Uitwerkingsplicht is opgenomen in de overeenkomst.

pagina 14 van 14

memo Onderwerp

: Regionale afstemming Nuenen-West

Van

: Gemeente Nuenen

Aan

: Poho wonen

Cc

: Regionaal Coördinatieteam

Datum

: 19 december 2018

Bijlagen

: 2

Corsanr.

: 2018.26232

Aanleiding De gemeente Nuenen wil graag op korte termijn het bestemmingsplan Nuenen-West (herijkte plan) ter visie leggen. Het plan moet daarvoor regionaal worden afgestemd in het Poho wonen SGE. Op 29 november 2018 is het plan voor de tweede keer besproken in het Poho wonen SGE. Eerdere aanbevelingen waren (nagenoeg) verwerkt in het plan (zie memo in bijlage 1). Het Poho wonen heeft het advies van het coördinatieteam ten aanzien van het project overgenomen.

Daarop is de gemeente Nuenen met BPD (ontwikkelaar Nuenen-West) in gesprek gegaan om te onderzoeken of aan de bovenstaande voorwaarde kan worden voldaan. Dit heeft geleid tot aanvullende afspraken (zie memo in bijlage 2). Deze aanvullende afspraken zijn op 12 december 2018 besproken in het extra Poho wonen SGE. Poho wonen SGE 12 december 2018 De aanvullende afspraken worden gewaardeerd in het Poho wonen. Ondanks dat er vanuit de regio niet meer op kwantiteit maar op kwaliteit gestuurd wordt, ligt het toevoegen van extra woningen in Nuenen-West gevoelig. Om willen van extra sociaal huurprogramma bestaat er bereidheid om mee te werken aan extra woningen voor Nuenen-West. Dit mag echter niet leiden tot precedentwerking in de regio.

Bestuurlijk overleg 19 december 2018 Op het verzoek van Poho wonen SGE heeft er bestuurlijk overleg plaats gevonden met de voorzitter van het Poho wonen SGE, de heer Van Schuppen, Regiomanager van BPD, de heer Van der Horst een Wethouder Van Brakel van de gemeente Nuenen. Tijdens het overleg is de regionale positie van BPD besproken. De regionale problematiek rond om realisatie sociale huurwoningen is ook van toepassing in Nuenen-West. Gesprekken tussen BPD en corporaties gaan onder meer over het te ontwikkelen woonproduct: hoe ziet een sociale huurwoning eruit en wat mag het kosten? Door de toename van kleine huishoudens is er behoefte aan een kleiner woonproduct. Ook stijgende bouwkosten vragen om andere woonproducten om toch tot realisatie te kunnen komen. Portefeuillehouders erkennen het probleem en zullen in eerst volgende regionaal overleg met woningcorporaties het onderwerp aan de orde brengen. Er is gesproken over uitruil van contingent met Best cq Geldorp-Mierlo. Dit leidt echter niet tot een oplossing omdat BPD in het merendeel van deze projecten te maken heeft met contractpartners die geen belang hebben in het Nuenne-West. De extra woningen zijn nodig om er voor te zorgen dat het uitgeefbaargebied in het project Nuenen-West niet afneemt en daarmee de GREX in balans blijft. Bovendien werkt het vertragend om in dit kader ook afspraken te maken over andere projecten.

Er is kenbaar gemaakt dat het toevoegen van woningen ten behoeve van sociale huurwoning alleen op Nuenen-West van toepassing is. Het gesprek heeft geleid tot een aantal extra toezeggingen vanuit BPD voor het project Nuenen-West. Totale aanvullende afspraken Ter verduidelijking staan alle aanvullende afspraken die zijn gemaakt naar aanleiding van het besluit van het Poho wonen SGE d.d. 29 november 2018 op een rijtje: Differentiatie van het bouwprogramma, realisatie van sociale huurwoningen  Toevoegen sociale huurwoningen Binnen het plangebied Nuenen-West worden 80 extra sociale huurwoningen gerealiseerd. In het totaal worden in Nuenen-West (naast de al gerealiseerde sociale huurwoningen) 95 sociale huurwoningen gerealiseerd. Hiertoe wordt het totale aantal uitgebreid met 40 woningen van 1575 naar 1615 woningen;  Aan het begin van het project De 80 extra sociale huurwoningen worden in fase 1 en 2 van het project gerealiseerd. Onder voorwaarde dat er geen onevenwichtige wijk zal ontstaan. Om aan deze afspraak te kunnen voldoen is het noodzakelijk dat alle partijen rekening houden met de huidige marktomstandigheden (denk aan kleiner woonproduct).

BPD realiseert 20 sociale zorgwoningen (huur) en 10 sociale huurwoningen in het eerst volgende bouwveld (kan op korte termijn in ontwikkeling);  Tijdelijke woonunits Gemeente Nuenen en BPD zijn bereid op korte termijn tijdelijke woonunits ten behoeve van sociale huur te faciliteren binnen het plangebied. Daarvoor stellen beide partijen gronden ter beschikking. BPD zal, vooruitlopend op de definitieve situatie, het bouw- en woonrijp maken van de nader te duiden locatie tbv tijdelijke huisvesting binnen het plangebied ter hand nemen. Hierdoor is het eenvoudiger/sneller om tot afspraken te komen met (woon)corporaties dan wel andere partijen over de exploitatie. De gemeente start vooraf een communicatietraject zodat de procedure soepel verloopt.  Middeldure huurwoningen BDP zal zich inspannen om 60 middeldure huurwoningen te ontwikkelen in de 1e en 2e fase. Hierbij zal steeds worden bekeken of er in het betreffende deelplan een evenwichtige verhouding ontstaat tussen sociale huur, beleggershuur en goedkope en middel dure koop.  Uitwerkingsplicht fase 3 Op basis van eerdere afspraken krijgt de derde fase een uit te werken bestemming. In de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan is opgenomen dat voorafgaand, aan het in procedure brengen van het uitwerkingsplan, regionale afstemming moet plaats vinden.

pagina 2 van 3 2018.26232

Op dat moment wordt opnieuw gekeken naar de regionale behoefte en kan het programma worden bijgesteld. Meer ruimte voor innovatie Binnen het project Nuenen-West worden innovaties toegejuicht en actief opgezocht. Naast eerder genoemde maatregelen zijn afspraken gemaakt over de volgende onderwerpen:  Circulaire bouw De buurtschuur wordt circulair gebouwd.  Zonneweide met warmtecollectoren Voor het project wordt onderzocht of een zonneweide die ook warmte opwekt toegepast kan worden. Helaas zijn de resultaten nog niet zo ver dat hierover definitieve uitspraken kunnen worden gedaan.  Duurzaam Ook tijdelijke woonproducten vormen een bijdragen aan innovatie. Voor de tijdelijke woonunits wordt onderzocht om deze op een duurzame wijze in houtskeletbouw uit te voeren.  Deelauto’s Nuenen-West is gelegen aan een goede HOV verbinding met het centrum van de stad. Om de extra parkeerdruk, ten gevolgen van toevoegen contingent of plaatsen tijdelijk huurwoningen, op te vangen wordt onderzocht om deelauto’s in het project te introduceren. BPD is opzoek naar een partij die bereid is om in een randgemeente een dergelijk product aan te bieden;  Co-creatie Nuenen heeft beleid ontwikkeld voor al haar bewoners op het gebied van spelen en bewegen.

Middels co-creatie met alle betrokken partijen, en dus ook met bewoners, worden plannen ontwikkeld die het spelen en bewegen in de openbare ruimte bevorderen. Ook Nuenen West haakt aan op deze methode. In eerste instantie wordt door de ontwikkelaar een ’tijdelijke’ speelvoorziening aangelegd.  Bestemmingsplan verbrede reikwijdte Ook qua proces proberen we innovatief te zijn: bijvoorbeeld het gebruik van een beleidsregel bij het bestemmingsplan om flexibel te kunnen inspelen op omstandigheden (op basis van crisis- en herstelwet).

Conclusie: Met het voorstel zoals voorgelegd aan het poho 12 december en daarna het bestuurlijke gesprek met BPD is sprake van een beter plan met een gevarieerder programma (meer sociale huur, middeldure huur en tijdelijke huisvesting) en meer ruimte voor innovatie. Alle uitgangspunten zijn vertaald in een concept-bestemmingsplan waarmee wij in procedure willen gaan.

pagina 3 van 3 2018.26232