Woonagenda 2024-2029

een campagne voor inwoners over woonmogelijkheden in de

ches in de sociale huursector zijn er ook verhuiscoaches voor

bestaande voorraad. 7

27

Notitie leegstand Nijmegen, december 2023

Ontwikkeling langdurig leegstaande woningen

4.2 Nieuwbouw In deze paragraaf geven we aan hoe we omgaan met plancapaciteit en nieuwe woningbouwinitiatieven, met als doel minimaal 10.000 en conform behoefte 12.000 woningen van

structureel de planontwikkeling, realisatie en de ontwikkelingen in de bestaande bouw en kijken van daaruit naar de wenselijkheid van nieuwe initiatieven.

2024 tot en met 2030 te realiseren.

Als we werken aan nieuwe initiatieven voor woonruimte of plan-

4.2.1 Plancapaciteit en nieuwe initiatieven

volgende uitgangspunten voor de prijssegmenten :

Locaties voor woningbouwontwikkelingen Nijmegen is een compacte stad omringd door een prachtig landschap. Dit is een belangrijke kwaliteit van de stad. We willen deze kwaliteit verder versterken door de groei binnen de stadgrenzen te faciliteren. Daarmee houden we de stad vitaal en dynamisch en sparen we het landschap. We ontwikkelen in lijn met de Omgevingsvisie vooral op een aantal grote woningbouwlocaties: het Stationsgebied (inclusief Waalfront en de Binnenstad) en de Kanaalzone-Zuid (Winkelsteeg, Dukenburg, Lindenholt, Neerbosch-Oost en Hatert) behoren tot de landelijke grootschalige NOVEX woningbouwlocaties. De komende jaren vindt ook nog veel woningbouwontwikkeling plaats in de Waalsprong. Op campus Heijendaal zetten we in op meer functiemenging en toevoeging van woonruimte. Daarnaast zijn

nen waarover nog geen afspraken zijn vastgelegd dan gelden de •

Minimaal 30% sociale huurwoningen

•

Minimaal 10% goedkope koop

•

Maximaal 27% middeldure huur en betaalbare koop

•

Maximaal 33% vrije sector huur en/of koop

Hiermee wordt conform woondeal bij deze initiatieven tweederde (67%) gerealiseerd in het betaalbare segment en minimaal 30% in de sociale huur. Door maximaal een derde deel te realiseren in de vrije sector maken we het mogelijk om naast betaalbare ook haalbare woningbouwprojecten te realiseren met voldoende gevarieerd woningaanbod. De behoefte aan betaalbare woningen (inclusief studentenhuisvesting) ligt verhoudingsgewijs hoger dan twee derde deel, namelijk op ca. 77% betaalbaar, waarvan (inclusief studentenhuisvesting) 42%

er diverse ontwikkellocaties in de rest van de stad.

sociale huur. Met de inzet op twee derde betaalbaar bestaat het

Plancapaciteit en uitgangspunten voor nieuwe initiatieven

apart op de opgave voor studentenhuisvesting, waarmee we

Zoals omschreven realiseren we een deel van de woningtoevoegingen via de bestaande voorraad. In de nieuwbouw is het uitgangspunt om minimaal 130% van de behoefte aan plancapaciteit te hebben. Op dit moment voldoen we daar ruimschoots aan voor de periode tot en met 2030. We zien dat er in de huidige planvoorraad een tekort is aan goedkope koopwoningen en voor specifieke aandachtsgroepen, bijvoorbeeld bij studenten. Daarnaast zien we met enige regelmaat een urgente vraag aan woonruimte van bepaalde aandachts-

risico dat niet volledig wordt voorzien in de behoefte. We sturen beogen in de totale behoefte voor studenten te voorzien. Voor sociale huur en goedkope koop hanteren we minimumpercentages. Dit doen we omdat de ondersteuning van de overheid in deze segmenten het hardst nodig is. Omdat de vraag naar middeldure huur en betaalbare koop sterk afhankelijk is van de marktomstandigheden bundelen we deze categorieën. Daarnaast kan het (lagere) middeldure huursegment ook als substituut voor goedkope koop worden gezien. Voor betaalbare koop

groepen.

sluiten we aan bij de prijs die het Rijk daarvoor hanteert. Voor

Vanwege de huidige ruime planvoorraad voor de periode t/m

we in Nijmegen ook een maximale grens voor goedkope koop.

2030, ligt de focus op uitvoering van bestaande plannen. We gaan terughoudend om met nieuwe woningbouwinitiatieven voor deze periode. Er is sprake van een nieuw initiatief als deze géén onderdeel uitmaakt van de huidige planvoorraad. We monitoren structureel de planontwikkeling, realisatie en de ontwikkelingen in de bestaande bouw en kijken van daaruit naar de wenselijkheid van nieuwe initiatieven. We monitoren

sommige mensen is dit echter niet betaalbaar, daarom hanteren

Door middel van het monitoren van de ontwikkeling van de woonvoorraad en de planvoorraad houden we in de gaten hoe de verschillende betaalbaarheidscategorieën zich ontwikkelen. Als de ontwikkeling van bepaalde categorieën sterk achterblijft op de behoefte, kan dit aanleiding geven om daar meer op te sturen.

282288

Plancapaciteit 2024 t/m 2030 (inclusief studentenhuisvesting)

29

Daarnaast sturen we bijvoorbeeld in Dukenburg op een stevig

•

Om woningcorporaties op gronden van derden nog beter

middensegment en een lager aandeel sociale huur ten behoe-

in positie te brengen voor de realisatie van sociale huur-

ve van een betere differentiatie.

woningen vragen we initiatiefnemers van woningbouwplannen voor invulling van het sociale huurdeel in gesprek

Vanuit volkshuisvestelijk perspectief kan worden overwogen

te gaan met in Nijmegen actieve woningcorporaties. We

mee te werken aan nieuwe woningbouwinitiatieven en/of af te

verkennen in dit kader met de woningcorporaties hoe we hun positie verder kunnen verstevigen.

wijken van de uitgangspunten voor verdeling van de prijssegmenten, als deze zorgen voor: 1.

2.

3. 4.

•

We sturen op een minimummetrage voor middeldure

een betere mix en menging in de wijk of buurt mits het

huurwoningen, goedkope en betaalbare koopwoningen.

stedelijke woningbouwprogramma voorziet in minimaal

Hierbij ki ezen we voor minimaal 40 m2 gbo voor mid-

twee derde betaalbare woningen; of

deldure huurwoningen, goedkope koopwoningen en

vergroting van betaalbaarheidscategorieën of de huisves-

betaalbare koopwoningen. Hiermee blijft het mogelijk om

tingmogelijkheden van aandachtsgroepen waarvoor nog

ook ónder de maximale prijsgrenzen te differentiëren in

onvoldoende plannen zijn; of

prijs en woonproduct. In de huidige markt is een nieuw-

voor verbetering van (verouderde) bestaande bebouwing

bouwappartement van 40 m2, mede afhankelijk van de

en invulling van andere maatschappelijke opgaves; of

locatie, mogelijk voor circa € 200.000 tot € 250.000 vrij op

invulling van de woningbouwopgave ná 2030, passend

naam. Ook bij middeldure huur kiezen we voor 40 m2,

binnen de kaders van de omgevingsvisie;

zodat huurprijzen vanaf de ondergrens van het middenhuursegment mogelijk zijn.

Afspraken bij bestaande plannen respecteren we. Vanuit dit oogpunt en om te kunnen voldoen aan het gewenste rea-

De definities uit de huidige doelgroepenverordening passen

lisatietempo passen we het woningbouwprogramma in de

we aan op basis van deze woonagenda. Vanwege het vervallen

al langer lopende gebiedsontwikkelingen Waalsprong en

van de Wet ruimtelijke ordening per 1 januari 2024, zullen de

Waalfront niet aan. In de gebiedsontwikkelingen Stationsom-

definities in het omgevingsplan worden opgenomen.

geving en Winkelsteeg wordt op gebiedsniveau voldaan aan bovenstaande verdeling van woningbouwcategorieën. Bij ontwikkeling van vrijkomende onderwijslocaties bekijken we of extra financiële inzet mogelijk is, zodat voldaan kan worden aan bovenstaande uitgangspunten.

Definities en voorwaarden •

We definiëren wat betaalbare woningen zijn en welke voorwaarden daarbij horen. Zo sturen we er op dat bijvoorbeeld sociale huurwoningen voor een langere tijd een sociale huurprijs behouden zijn voor de aangewezen inkomensgroep.

•

Daarnaast stellen we, in het verlengde van de rijkslijn om 30% voor ouderen te bouwen, voorwaarden aan levensloopgeschikt bouwen: bij nieuwe initiatieven is levensloopgeschikt bouwen het uitgangspunt. De richtlijnen voor levensloopgeschikte woningen staan in de huisvestingsverordening.

30

Instandhoudings-

(huur)prijs/kwaliteit

Doelgroep

termijn Sociale

Minimaal 25 jaar na

Aanvangshuurprijs onder de liberali-

Huishoudens met een jaarlijks inko-

huurwoningen

eerste ingebruikname.

satiegrens (€879,66 prijspeil 2024).

men van maximaal de DAEB-norm.

Middeldure

Minimaal 15 jaar na

Aanvangshuurprijs op of hoger

Huishoudens met een jaarlijks in-

huurwoningen

eerste ingebruikname.

dan de liberalisatiegrens (€879,66

komen van maximaal de inkomens-

prijspeil 2024) en maximaal de

grens voor ‘hoge middeninkomens’

huurprijsgrens voor zelfstandige

uit de circulaire huurprijsbeleid

woningen behorende bij 186 punten

(eenpersoonshuishoudens €57.573;

woningwaarderingsstelsel (WWS,

meerpersoonshuishoudens €76.764,

prijspeil juli 2023 €1.123). Minimaal

prijspeil 1 juli 2023).

40m2 gbo. Goedkope

Maximaal €302.0009 (prijspeil 2024).

Huishoudens met een jaarlijks

koopwoningen8

Indexatie jaarlijks o.b.v. landelijke

inkomen van maximaal 1,7 x de hoge

normen uit programma Betaalbaar

inkomensgrens van de DAEB-norm10.

Wonen van rijksoverheid. Minimaal 40m2 gbo. Betaalbare

Aansluitend bij grens dat Rijk hier-

Huishoudens met een inkomen van

koopwoningen

voor hanteert (maximaal €390.000

maximaal 2 x de hoge inkomens-

prijspeil 2024). Indexatie jaarlijks

grens van de DAEB-norm.

o.b.v. landelijke normen uit programma Betaalbaar Wonen van rijksoverheid. Minimaal 40m2 gbo. Definities en voorwaarden bij de betaalbare prijssegmenten

8 In deze woonagenda worden koopwoningen tot € 302.000 aangeduid als goedkope koopwoningen, koopwoningen van € 302.000-€ 390.000 als betaalbare koopwoningen en koopwoningen boven de € 390.000 als vrije sector koopwoningen. In de doelgroepenverordening wordt er gesproken over ‘sociale koopwoningen’, waarbij momenteel twee grenzen worden gehanteerd tot €280.000 v.o.n. en tot €355.000 v.o.n.). 9 De grens is gebaseerd op de maximale grens voor een goedkope koopwoning uit het woonbehoefteonderzoek van Companen. Deze grens was in 2022 € 250.000. Met een CPI-indexatie komt deze grens in 2024 op € 302.000. De inkomensgrenzen voor een sociale koopwoning uit de doelgroepenverordening worden ook elk jaar geïndexeerd. 10 Hoge inkomensgrens DAEB-norm: € 52.671, prijspeil 2024

31

Studentenhuisvesting We willen dat er naar behoefte wordt gebouwd. Dit betekent momenteel dat er meer studentenwoningen en meer goedkope koopwoningen in woningbouwplannen moet worden opgenomen. Voor voldoende huisvesting van studenten sturen en monitoren we apart op de doelstelling om circa 2.500 eenheden toe te voegen van 2024 tot en met 2030, met een aandeel van de SSH& van minimaal 50%. Momenteel zijn er plannen voor toevoeging van circa 1.200 eenheden via de SSH&. Dat betekent dat er ruimte is voor toevoeging van plancapaciteit met de SSH&. De overige 50% dient gerealiseerd te worden door de markt. Via bestaande bouw of via nieuwbouw. We tellen studentenhuisvesting niet mee bij de invulling van minimaal 30% sociale huur op stedelijk niveau en monitoren dit apart. Met de SSH& sturen we op complexgewijze toevoegingen; dus met veelal 100% studentenhuisvesting. Uiteraard zijn er ook combinaties mogelijk met andere doelgroepen en woningtypes. Studenten zijn één van de aandachtsgroepen. Concreet betekent dat, dat wanneer in een project studentenhuisvesting aan de orde komt, we per project bekijken in hoeverre er afgeweken kan worden van de standaard uitgangspunten voor de betaalbare woningbouwsegmenten.

4.2.2 Inzet voor specifieke woonvormen Collectieve woonvormen Collectieve woonvormen blijven we ondersteunen en stimuleren. In lijn met de behoefte zetten we in op gemiddeld 40 woningen per jaar voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) initiatieven. Dit doen we door bij verkoop van gemeentelijke kavels onder andere in te zetten op CPO, informatie op de website en het organiseren van informatiebijeenkomsten.

Gemengd Wonen De afgelopen jaren hebben we in de Stieltjesstraat, in samenwerking met Talis en Sterker Maatschappelijk Werk, het (tijdelijke) woonproject Binder gerealiseerd. Een gemengd-wonen

4.3 Werken aan versnelling Vanwege het grote woningtekort willen we zoveel mogelijk vaart in het terugdringen hiervan. We zetten daarvoor in op regie, monitoring, prioritering, intensivering van samenwerking met onze stakeholders (corporaties en ontwikkelaars). We signaleren knelpunten en eventuele oplossingen; zo verkennen we de mogelijkheden van parallel programmeren. Ook tijdelijke woningen kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het versneld inlopen van het woningtekort. De huidige woondealsamenwerking zetten we voort en we versnellen mede met behulp van toegekende rijksbijdragen. We kijken continu naar financiële mogelijkheden en instrumenten voor versnelling zoals eerder de woningbouwimpuls of de start bouwimpuls en richten het Nijmeegse Woonfonds op. Met dit fonds dragen wij lokaal bij aan versnellen van (betaalbare) woningbouw in de stad. Met een initiële investering van € 10 miljoen in het Woonfonds van de gemeente Nijmegen, en de mogelijkheid om dit bedrag jaarlijks met maximaal € 2 miljoen te verhogen bij positieve resultaten in de grondexploitaties, wordt dit geld ingezet voor uiteenlopende doelgroepen om moeilijk te realiseren woningen te ondersteunen. Het belang van het Woonfonds is op dit moment groot, gezien de hoge onrendabele investeringen en de stijgende kosten op de woningmarkt, die het moeilijk maken om betaalbare woningen te realiseren.

De uitwerking van het Woonfonds gaat daar aan bijdragen. Het Woonfonds richt zich op het vergroten van de toegang tot betaalbare huisvesting voor diverse bevolkingsgroepen, waaronder huishoudens met lagere en middeninkomens. Met specifieke focus op de volgende typen woningen: •

Betaalbare koop- en huurwoningen

•

Flexwoningen

•

Studentenhuisvesting

•

Gemeenschappelijk wonen

•

Wonen voor bijzondere doelgroepen

project waarbij 117 onzelfstandige woonplekken beschikbaar zijn voor spoedzoekers en mensen met een lichte begeleiding. Met het Jongerenproject en het project Bongerd werken we met Portaal en Onder de Bomen aan gemengd-wonen projecten. De inzet op gemengd-wonen projecten zetten we voort.

32

5

Balans en ondersteuning

Voor leefbare, gemengde en inclusieve wijken is balans in de woonvoorraad met voldoende differentiatie en doorstromingsmogelijkheden in de wijk van belang. Daarbij ondersteunen we diverse doelgroepen om hun positie op de woningmarkt te verbeteren (huishoudens met lage en middeninkomens, studenten, starters -koop en huur-, ouderen, gezinnen, huurders en internationale studenten) en beschermen we schaarse segmenten in de bestaande voorraad.

5.1 Balans in de woonvoorraad 5.1.1 Woonruimteverdeling Op basis van de Huisvestingswet hebben we instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad om zo onevenwichtige en onrechtvaardige effecten door schaarste aan woonruimte te bestrijden. Dit instrumentarium zetten we via de huisvestingsverordening in. De huisvestingsverordening is per 1 januari 2024 geactualiseerd. In de hele regio gelden dezelfde regels. Het uitgangspunt blijft vrije vestigingskeuze in de hele regio met uniforme en transparante regels. De belangrijkste wijzigingen zijn meer kansen voor starters, meer ruimte om woningen aan ouderen toe te wijzen en een betere regionale afhandeling van mantelzorgurgenties. Met een urgentieregeling zorgen we ervoor dat mensen in een noodsituatie voorrang kunnen krijgen op andere woningzoekenden.

5.1.2 Kamerverhuur We hebben al langere tijd beleid om verkamering11 van zelfstandige woonruimte te reguleren. Ons doel hierbij is een goed evenwicht tussen schaarse woonruimten: goede en voldoende woonruimte voor studenten en jongeren enerzijds (vanuit het oogpunt van het tekort aan studentenhuisvesting is een toename van het aantal kamers wenselijk). En anderzijds het behoud van zelfstandige goedkope en middeldure koopwoningen voor starters en gezinnen met een lager inkomen. Verder is het behoud van een geordend woon- en leefmilieu (leefbaarheid) een doelstelling van het kamerverhuurbeleid. In de huisvestingsverordening staan regels voor het verkameren van woningen. Per 1 januari 2024 zijn nieuwe prijsgrenzen vastgesteld. Goedkope woningen met een WOZ-waarde tot en met € 278.000 mogen niet verkamerd worden. Deze woningen beschermen we vanwege de schaarste hieraan en omdat dit segment in de nieuwbouw lastig te realiseren is. Middeldure woningen met een WOZ-waarde vanaf € 278.000 tot en met € 396.000 mogen alleen verkamerd worden met een omzettingsvergunning. Voor duurdere woningen is geen omzettingsvergun-

Kamerverhuur of kamergewijze bewoning wordt gedefinieerd als het (laten) bewonen van een (deel van een) gebouw waarin zich drie of meer onzelfstandige woonruimten bevinden en/of dat wordt bewoond door drie of meer personen die geen gezamenlijke huishouding voeren. Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte (kamer) in een (deel van een) gebouw, die door de aard van de inrichting en het gebruik het privédomein van de bewoner is, die (mede) is aangewezen op het gebruik van gezamenlijke voorzieningen elders in het (deel van het) gebouw. 11

33

ning nodig. Op basis van beleidsregels worden vergunningaanvragen beoordeeld. In 2022 is het facetbestemmingsplan kamerverhuur in werking getreden. Dit betekent dat voor alle woningen een omgevingsvergunning nodig is voor verkamering. We evalueren in 2024 het kamerverhuurbeleid aan de hand van bovenstaande doelstellingen. Daarbij nemen we ook de wijzigingen in de nieuwe Huisvestingswet mee, die per 1-12024 in werking is getreden.

5.1.3 Opkoopbescherming Eind 2022 is de opkoopbescherming ingevoerd. Woningen in aangewezen gebieden mogen gedurende vier jaar na aankoop niet worden verhuurd, tenzij daarvoor een vergunning wordt verleend. Het is een maatregel die ingezet wordt bij bestaande woningen en uitsluitend toegepast mag worden op goedkope en middeldure koopwoningen en bij aantoonbare schaarste en/of leefbaarheidsproblemen. Hiermee worden woningen in dit prijssegment beschermd voor starters en mensen met een middeninkomen die zelf in de woning gaan wonen. Bij de invoering is aangetoond dat er sprake is van schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 350.000. Per 1 januari 2024 is de prijsgrens op basis van een nieuwe onderbouwing verhoogd naar een WOZ-waarde tot en met € 396.000. Net als bij het kamerverhuurbeleid, wordt elk jaar in het tweede kwartaal op basis van de WOZ-waarden van de gehele koopwoningenvoorraad opnieuw bepaald of een aanpassing van de prijsgrens wenselijk en juridisch te onderbouwen is.

5.1.4 Zelfbewoningsplicht Om betaalbare koopwoningen beschikbaar te houden voor koopstarters en andere kopers geldt sinds maart 2022 een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouwwoningen tot de NHGgrens. De zelfbewoningsplicht houdt in dat een koper van een nieuwbouwkoopwoning gedurende een periode van 5 jaar na oplevering van de woning verplicht is om de woning zelf te bewonen. Dit geldt in alle wijken van Nijmegen waarbij het gaat om nieuwbouwkoopwoningen tot maximaal de NHG-grens.

5.2 Ondersteuning 5.2.1 Huurteams en meldpunt Wet goed verhuurderschap In Nijmegen is de Stichting Huurteams Nijmegen (SHN) al jaren een begrip. Hun taak bestaat uit het adviseren en ondersteunen van huurders in Nijmegen. Dat doen ze met kennis en expertise op het gebied van het huurrecht. Het gaat veelal om zaken als een te hoge huur in relatie tot het gehuurde, hulp bij het Woningwaarderingsstelsel (WWS) waarmee de maximale huur wordt bepaald, en achterstallig onderhoud. Desgewenst kunnen de huurteams op verzoek van huurders de procesgang naar de Huurcommissie overnemen. De nadruk in hun werk ligt vooral bij de particuliere (kamer) verhuur, maar ook adviseren ze in samenwerking met huurdersorganisaties huurders van corporatiewoningen. De stichting wordt voor 100% gesubsidieerd door de gemeente. In 2023 heeft SHN als extra taak het meldpunt voor de Wet goed verhuurderschap. Deze wet is op 1 juli 2023 van kracht is geworden. Bij dit meldpunt kunnen huurders klachten melden over ongewenst verhuurgedrag, zoals woondiscriminatie, intimidatie, onredelijke servicekosten en een te hoge borg. Als er reden is voor handhaving op basis van klachten dan start een bestuurlijk handhavingstraject wat de gemeente uitvoert.

5.2.2 Meldpunt discriminatie huisvesting internationale studenten In 2022 is bij Vizier Oost in Nijmegen met een gemeentelijke subsidie een meldpunt ingericht voor discriminatie bij huisvesting van internationale studenten. Aanleiding hiervoor was dat verschillende signalen werden opgevangen over discriminatie van internationale studenten in het kader van huisvesting. In 2023 zijn er 7 meldingen gedaan en zijn afspraken gemaakt met Vizier over verbetering van de vindbaarheid van het meldpunt. We vinden het van belang dat er een plek is waar discriminatie op de huizenmarkt gemeld kan worden. Mede door de ervaring en haar netwerk, is Vizier de gewenste partner om dit meldpunt bij onder te brengen. In 2024 maken we de balans op en wordt besloten over continuering van de samenwerking.

Bij nieuwe woningbouwprojecten worden hierover afspraken vastgelegd.

34

5.2.3 Startersleningen

in een behoefte voorziet. We blijven, binnen de huidige financi-

Met de starterslening geven we koopstarters een steuntje in de

ële kaders, de komende periode doorgaan met het ondersteu-

rug bij de aankoop van hun eerste woning. Daarmee helpen

nen van starters en het verstrekken van startersleningen.

we ook de doorstroming, als de koopstarter een zelfstandige huurwoning achterlaat en doordat verkopers een vervolgstap

5.2.4 Toekomstbestendig Wonen Lening

kunnen maken. In de jaren met een lage hypotheekrente daalt

Via de Toekomstbestending Wonen Lening stimuleren we

de animo voor een starterslening. Maar nu de hypotheekrente

woningeigenaren hun woning te verduurzamen of levensloop-

weer stijgt, neemt ook het aantal startersleningen weer toe.

geschikt te maken. Of voor het verwijderen van asbest of het

Daarbij hebben we in 2022 de maximale koopprijs verhoogd

uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de fundering. Begin

tot de NHG grens. Dit heeft geleid tot een flinke stijging van het

2024 is besloten om gefaseerd maximaal € 7.5 miljoen aan het

aantal aanvragen. In 2020 en 2021 waren dit er respectievelijk

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten

51 en 33 aanvragen. In 2022 waren dit er al 103 en in 2023 een

(SVn) beschikbaar te stellen, ten behoeve van het verstrekken

recordaantal van 175. Dit betekent dat in 2023 bijna 10% van

van Toekomstbestendig Wonen Leningen aan woningeigena-

het aantal woningtransacties in Nijmegen gepaard ging met

ren en VvE’s in Nijmegen.

een starterslening. Een duidelijke indicatie dat dit instrument

3535

35

3636

6

Uitvoeringsagenda

We geven uitvoering aan ons woonbeleid door bestaande inspanningen en regulering grotendeels voort te zetten en door aanvullend daaraan nog extra stappen te zetten. Deze extra stappen staan in onderstaande uitvoeringsagenda, met daarbij wanneer we voornemens zijn de acties te gaan starten. De uitvoeringsagenda is een dynamisch document: bijvoorbeeld nieuwe wet- en regelgeving, nieuwe inzichten kunnen aanleiding geven de uitvoeringsagenda aan te passen. Actie

Door

Wanneer

Algemeen 1

Dashboard Wonen met voortgang woningbouw en de nieuwbouw en bestaande

Gemeente

Jaarlijks

Gemeente, regio,

Door-

provincie, Rijk

lopend

Meerjarige prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties met

Gemeente, corpora-

2025

jaarlijkse monitoring

ties, huurdersorgani-

bouw en van de planvoorraad 2

Uitvoering geven aan Woondeal 2.0

Voldoende betaalbare woningen met kwaliteit 3

saties 4

Woonbehoefteonderzoek

Gemeente, regio,

2025-

provincie

2026

Een thuis voor iedereen 5

Opstellen lokale woonzorgvisie

Gemeente

2024

6

Uitwerking regionale opgave arbeidsmigranten

GMR en gemeenten

Vanaf 2024

Beter benutten van de bestaande bouw 7

Campagne mogelijkheden beter benutten bestaande bouw

Gemeente

Vanaf 2024

8

Besluit over structurele continuering verhuiscoaches

Gemeente

2024

9

Evaluatie en besluit Hospihousing

Gemeente

2024

10

Evalueren en aanpassen kamerverhuurbeleid

Gemeente

2024

11

Aanpak woningsplitsing en woondelen

Gemeente

2024

12

Woningleegstand monitoren via de stads- en wijkmonitor

Gemeente

Periodiek

Nieuwbouw 13

Aanpassen definities doelgroepenverordening (in het omgevingsplan).

Gemeente

2024

Gemeente

2024

Gemeente

2024

Versnelling 14

Oprichten Woonfonds

Balans en ondersteuning 15

Besluit over continuering van de samenwerking met Vizier

37

Overzicht projecten en Bijlage 1 Context werkzaamheden Bij het actualiseren hebben we allereerst teruggekeken naar

130% van de behoefte uitgebreid. Sinds 2020 werken we via

het beleid in de afgelopen jaren. De ervaringen daarmee heb-

de Woondeal in de regio samen aan versnelling en continuïteit

ben richting gegeven aan het te actualiseren beleid. Ook de

van de woningbouw, circulair en conceptueel bouwen en huis-

uitkomsten van de stadsgesprekken en van de andere gesprek-

vesting van aandachtsgroepen. Via de Woondeal hebben we

ken met partijen in de stad gave input voor dit geactualiseerde

samen met het Rijk het Stationsgebied (Waalfront, Binnenstad

woonbeleid.

en Stationsomgeving) en de Kanaalzone-Zuid gepositioneerd als 2 van de inmiddels 17 landelijke grootschalige NOVEX

A. Terugblik 2020 – 2023

woningbouwlocaties. In 2023 is Woondeal 2.0 overeengekomen. Hiermee is de woningbouwopgave in de regio herijkt en heeft elke gemeente

In de Uitvoeringsagenda 2020-2025 hebben we aangegeven

zich vanuit de fair share gedachte gecommitteerd aan twee

er te zijn voor alle doelgroepen en ons extra in te zetten voor

derde betaalbaar bouwen, inclusief 30% sociale huur. Daar-

de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt.

naast worden circulaire en conceptuele bouw en de huisves-

Specifiek benoemd zijn: één- en tweepersoonshuishoudens,

ting van aandachtsgroepen (via onder andere opstelling van

starters, lage en middeninkomens, studenten, ouderen en

een regionale woonzorgvisie) verder gestimuleerd via proces-

mensen met een hulpvraag. Wat hebben we daarvoor gedaan

regisseurs, visievorming en programma’s.

en bereikt?

Koers voor woningbouw bepaald

Planontwikkeling versneld, extra middelen, realisatie gestart

In 2020 hebben we met diverse partners via de Omgevings-

Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie is de ontwik-

visie, Uitvoeringsagenda Wonen, de Woondeal en Samen-

keling van de Kanaalzone-Zuid (inclusief Winkelsteeg) en

werkingsagenda met de Nijmeegse woningcorporaties en

het Stationsgebied verder gebracht. Visies en exploitaties

huurdersorganisaties koers bepaald. We hebben de opgave

zijn opgesteld, bestemmingsplannen zijn opgesteld of zijn in

van 15.000 woningen tussen 2020 en 2040 neergezet met een

voorbereiding. Vanuit de Woondealsamenwerking is over liefst

verdeling van 30% sociale huur, 15% middeldure huur en 20%

€ 200 miljoen aan Rijksbijdragen besloten voor de verdere ont-

koop tot € 280.000 als stedelijk uitgangspunt. Tot 2030 gaat het

wikkeling van deze gebieden. Een deel van deze middelen gaat

om minimaal 10.000 woningen. In de Omgevingsvisie is beslo-

naar aandachtsgroepen en versnelling van tijdelijke woningen.

ten om deze (en andere) opgave(n) binnen de grenzen van de

De realisatie van 500 flexibele woningen in de Winkelsteeg is

stad in te vullen en hebben we gebieden zoals de Kanaalzone,

in 2020 opgeschreven. Deze conceptuele, circulaire woningen

Stationsgebied en de campussen gepositioneerd.

zijn in 2023 en 2024 opgeleverd.

Woondeal: versnelling en continuïteit van woningbouw

Groei van 4.700 woningen

We zetten in op versnelling en continuïteit van woningbouw.

Netto (inclusief sloop en andere onttrekkingen) gaat het om

Daarvoor hebben we ons woningbouwprogramma naar ruim

bijna 4.700 woningen (voorlopig cijfer CBS). Het gaat niet

Van 2020 tot en met 2023 zijn er 5.250 woningen toegevoegd.

38

alleen om nieuwbouw: circa 30% is in de bestaande voorraad

Toevoeging studentenwoningen

via bijvoorbeeld woningsplitsing of transformatie toegevoegd.

Voor studentenhuisvesting hebben we met de SSH& afspra-

We lopen hiermee vóór op de doelstelling om van 2020 tot

ken gemaakt en in 2021 de notitie “Studentenhuisvesting

2030 minimaal 10.000 woningen te realiseren. De data over

2021 – 2023” vastgesteld waarin toekomstige locaties voor

betaalbaarheid zijn nog niet volledig beschikbaar. Op basis

studentenhuisvesting zijn opgenomen. Op basis hiervan en

van beschikbare data is het beeld dat er meer dan 40% sociale

met periodieke overleggen met de onderwijsinstellingen en

huurwoningen zijn gerealiseerd, circa 15% middeldure duur

huurdersorganisatie werken we aan de opgave voor studen-

en slechts 1% of 2% koopwoning tot € 280.000. Het actuele

tenhuisvesting. Sinds 2020 zijn zo’n 400 woonruimtes door de

woningbouwprogramma (maart 2024) tot en met 2030 omvat

SSH& toegevoegd. Onder andere door het complex Nestor op

circa 17.000 woningen met een verdeling van 36% sociale

de campus Heijendaal en het optoppen van het complex Hei-

huur, 19% middeldure huur, 5% koop tot € 280.000 en 13%

depark. In 2022 hebben we afspraken met de SSH& gemaakt

koop tot € 355.000. We monitoren realisatie en plannen elk

voor toevoeging van 300 woonruimtes voor studenten en 150

jaar met regio, provincie en Rijk.

voor starters aan de Spoorstraat in Lent. Aanvullend op de 400

Aandacht voor bijzondere doelgroepen We hebben ons gericht ingezet op ouderen en andere mensen

woonruimtes is in 2024 de verhuur van 79 studentenwoningen bij NDW21 gestart en is ook de bouw van 149 tijdelijke woningen op campus Heijendaal gestart.

met een hulpvraag. Dit doen we o.a. door invulling te geven woningcorporaties via de werkgroep bijzondere bemiddeling.

Collectieve woonvormen ondersteund en gestimuleerd

Via deze werkgroep worden mensen die uitstromen uit een

We hebben collectieve woonvormen verder ondersteund en

zorginstelling en statushouders gehuisvest. Hier is veel inzet

gestimuleerd. Dit hebben we gedaan door verbetering van de

op geweest, maar we zien dat de taakstelling om statushou-

informatie op de website, organisatie van de informatiemid-

ders te huisvesten doorgroeit en achterstanden zijn ontstaan.

dag “wonen zonder grenzen”, een spreekuur en bij verkoop

aan het convenant Weer Thuis en de samenwerking met de

van gemeentelijke kavels de procedure te verbeteren voor Projecten die sinds 2020 zijn opgeleverd zijn o.a. Mindset en

initiatieven met collectief particulier opdrachtgeverschap

Aaron in de Waalsprong en De Agnetenhof in Lindenholt. Dit

(CPO). CPO-initiatieven Nimma en Elzendal werken inmiddels

zijn woonvormen gericht op mensen met een lichamelijke

aan de realisatie aan de Krekelstraat en de Elzenstraat. Met

beperking of specifiek voor senioren. Om de doorstroming van

de woningcorporaties werken we ook samen aan collectieve

ouderen te bevorderen is een verhuiscoach actief. Daarnaast

woonvormen. Een mooi voorbeeld hiervan is de realisatie van

hebben we onderzoek gedaan naar de vraag naar rolstoelge-

het “ecodorp” Zuiderveld in de Waalsprong.

schikte woningen. Momenteel werken we aan een woonzorgvisie en zijn we in de regio koploper in het kader van het landelijke programma “Een thuis voor iedereen”. Hiermee geven we o.a. invulling aan de regionale fair share afspraak.

39

Met volkshuisvestelijke instrumenten de positie van (toekomstige) bewoners verbeterd

tempotafels een constructief netwerk waarin kennis wordt

Naast het toevoegen van woonruimte zijn verschillende volks-

Ook op lokaal niveau werpt samenwerking vruchten af. Met

huisvestelijke instrumenten ingezet of doorontwikkeld. Om de

de Nijmeegse woningcorporaties en hun huurdersorganisaties

positie op de woningmarkt van koopstarters en lage en mid-

werken we vanuit de meerjarige prestatieafspraken samen

deninkomens te verbeteren zijn de en de opkoopbescherming

op het brede terrein van volkshuisvesting. Uit de jaarlijkse

ingevoerd, is het bereik van de starterslening vergroot en is de

monitor blijkt dat de afspraken over de groei van de voorraad

doelgroepenverordening vastgesteld. Via de doelgroepenver-

voorlopen op de planning en de betaalbaarheidsafspraken

ordening hebben we vastgesteld welke definities we hanteren

zijn ingevuld. Er zijn binnen het thema duurzaamheid grote

bij de betaalbare prijsklassen en voor welke doelgroepen deze

stappen gezet als het gaat om het aantal sociale huurwonin-

woningen bestemd zijn. Daarnaast is de huisvestingsveror-

gen met zonnepanelen en goede energie-labels. Op het thema

dening geëvalueerd met de regio en is eind 2023 een nieuwe

wonen met zorg zien we dat er voortgang is gemaakt, maar dat

verordening vastgesteld.

dit thema blijvende aandacht nodig heeft.

In 2022 is het facetbestemmingsplan voor kamerverhuur vastgesteld. Uit de rapportages over het kamerverhuurbeleid

Randvoorwaarden voor invulling woonopgave onzeker

blijkt een dalend aantal afgegeven vergunningen voor kamer-

Er is veel gedaan in 4 jaar tijd. Tegelijkertijd zien we dat de

verhuur en een dalend aantal meldingen van klachten door

volkshuisvestelijke opgaven groeien

overlast. Voor woningen met een WOZ-waarde onder de €

en dat de sturing vanuit Rijk en provincie verandert. Bouwen

220.000 wordt geen vergunning afgegeven.

in de stad is een complexe opgave waar met diverse belangen

gedeeld en thema’s en projecten worden versneld.

rekening gehouden dient te worden. In toenemende mate De Stichting Huurteams Nijmegen is doorgegaan met het suc-

zien we daarbij risico’s bij de randvoorwaardelijkheden voor

cesvol ondersteunen van huurders. De werkzaamheden van de

invulling te geven de woonopgaven. In de Woondeal staan de

stichting zijn uitgebreid en in 2023 is het meldpunt in het kader

publieke tekorten, personeel, mobiliteit, stikstof en netconges-

van de Wet Goed Verhuurderschap ingericht.

tie benoemd. Op korte termijn is met name de netcongestie een kritiek punt. Daarnaast zien we dat de financiële huis-

Samenwerking loont

houdboekje van woningcorporaties de komende jaren, zonder

Zowel op regionaal als lokaal niveau loont samenwerking. De

ingrijpen van het Rijk, kritiek wordt. Ook zorgt het gebrek aan

samenwerking vanuit de Woondeal zorgt voor meer unifor-

continuïteit van Rijksbeleid voor een minder gunstig vesti-

miteit en continuïteit van beleid in de hele regio en actieve

gingsklimaat voor private investeerders en brengt de Omge-

ondersteuning van Rijk en Provincie hierbij. Met onder andere

vingswet de nodige onzekerheden met zich mee.

marktpartijen en woningcorporaties hebben we via regionale

40

B. Uitkomsten woonbehoefteonderzoek In 2022 is onderzoek gedaan naar de woonbehoefte door bureau Companen. Dit onderzoek is in 2023 afgerond. Met een woningtekort van 6,3% staat de regio Nijmegen nog steeds in de top 3 van Nederland. Er is in Nijmegen tussen 2022 tot 2040 behoefte aan 19.000 extra zelfstandige en onzelfstandige woningen. Tot en met 2030 gaat het om 12.250 woningen en circa 2.500 (zelfstandige en onzelfstandige) wooneenheden voor studenten12. In 2022 en 2023 zijn er circa 2.80013 woningen (netto) toegevoegd. In de huidige omgevingsvisie gaan we uit van groei van minimaal 15.000 woningen tussen 2020 en 2040. Aantal

Studentenhuisvesting

Totaal

(zelfstandig + onzelfstandig) 2024 t/m 2039

13.700

2024 t/m 2030

9.450

16.250 2.550

12.000

Behoefte aan extra woningen vanaf 2024 (Companen 2023, bewerking gemeente Nijmegen)

Het onderzoek van Companen geeft aan dat meer dan de helft van de uitbreidingsvraag tot en met 2030 uit appartementen bestaat. De verdere kwalitatieve uitbreidingsvraag is als volgt (exclusief studentenhuisvesting): Prijsklasse

Uitbreidingsvraag (%)

Type

Sociale huur

29%

> 85% appartement/levensloopgeschikt

Middenhuur

5%

100% appartement/levensloopgeschikt

Koop tot € 250.000

19%

> 65% appartement

Koop € 250.000 - € 355.000

18%

> 60% grondgebonden

Koop > € 355.000

28%

> 90% grondgebonden

Kwalitatieve uitbreidingvraag naar type woning (Companen 2023, bewerking gemeente Nijmegen)

Companen, Woonbehoefteonderzoek 2022, Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 13 Netto toevoeging aantal woningen 2022: 1.070, 2023: 1.762 woningen. 2023 gaat om een voorlopig CBS cijfer 12

41

Companen geeft een aantal adviezen en nuanceringen mee in

stituut gelden. De vraag naar middeldure huur is vooral afkom-

het onderzoek:

stig van kleine 1- en 2-persoonshuishoudens; zowel jongeren (die nog niet in staat zijn een goedkope koopwoning te kopen)

Een deel van de vraag naar betaalbare woningen richt zich op

als kapitaalkrachtige ouderen die op zoek zijn naar een com-

grondgebonden woonvormen. De vraag is of deze wens voor

fortabele woonruimte. De vraag van deze doelgroepen richt

grondgebonden woningen altijd en overal waargemaakt kan

zich vooral op appartementen. Companen adviseert om vast te

worden als de woning ook betaalbaar moet zijn (en blijven).

houden aan de afspraken over het toevoegen van middenhuur die gemaakt zijn in de Woondeal en daarbij te concentreren op

De bouw van dure koopwoningen (> € 355.000) blijft belangrijk.

de meer stedelijke en centrumdorpse woonmilieus.

Niet alleen omdat er behoefte aan is, maar ook om de realisatie van de betaalbare huur- en koopwoningen financieel rond

Voor studentenhuisvesting monitoren we de behoefte jaar-

te krijgen.

lijks op basis van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS). In het onderzoek van Companen is rekening gehouden

De behoefte aan middeldure huurwoningen ligt een stuk lager

met de LMS 2022. Op basis van dezelfde methodiek komt de

dan bij het onderzoek in 2019. De behoefte aan koopwoningen

uitbreidingsbehoefte op basis van de LMS 2023 op 2.750 tot

zoals geuit in onderzoek is vaak de eerste wens. Maar in de

3.250 studenteneenheden voor de periode 2023 t/m 2031.

praktijk is deze wens niet altijd haalbaar. Zeker voor de doel-

Voor de periode 2024 t/m 2030 gaat het dan om 2.400 tot 2.900

groep die qua financiële mogelijkheden behoefte heeft aan

studenteneenheden.

een betaalbare koopwoning. Middeldure huur kan dan als sub-

42

Overzicht projecten en Bijlage 2 Definities werkzaamheden Voor woon(vormen) voor ouderen worden verschillende termen en definities gehanteerd. In Nijmegen kiezen we vanuit de basis van onze huisvestingsverordening, en overeenkomstig de regionale gehanteerde definities, voor de volgende termen en definities: Rolstoelgeschikte woonruimte

Gbo

woonruimte die geschikt is voor een bewoner die is aangewe-

gebruiksoppervlakte van een woning volgens NEN 2580

zen op een rolstoel, als bedoeld in bijlage 2 van de huisves-

Betaalbare woning

tingsverordening.

Een sociale huurwoning, middeldure huurwoning, goedkope

Levensloopgeschikte woning

koopwoning of betaalbare koopwoning. De definities van elk

Een zelfstandige woning die geschikt is voor bewoning in alle

van deze type woningen staan hieronder.

levensfases met minimale fysieke inspanningen en minimale kans op ongevallen. Dit is gelijk aan de richtlijnen voor een

Middeldure huurwoning

levensloopgeschikte woonruimte zoals omschreven bijlage 2

Een woning die voldoet aan de volgende criteria:

van de huisvestingsverordening.

•

Huurprijs: Aanvangshuurprijs op of hoger dan de liberalisatiegrens en maximaal de huurprijsgrens voor zelf-

Geclusterd wonen

standige woningen behorende bij 186 punten WWS. De

ruimtelijk geclusterde wooneenheden (minimaal vijf) waar

maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd

(overwegend) ouderen zelfstandig wonen mét een fysieke,

overeenkomstig de indexatie van het WWS.

gezamenlijke ruimte voor ontmoeting (Bron: onderzoek RIGO

•

Doelgroep: Huishoudens met een jaarlijks inkomen van

i.o.v. ministeries BZK en VWS). Voor de wooneenheden gelden

maximaal de inkomensgrens voor ‘hoge middeninko-

de richtlijnen voor levensloopgeschikt zoals beschreven in

mens’ uit de circulaire huurprijsbeleid. Dit betreft de

bijlage 2 van de huisvestingsverordening.

maximale inkomensgrens behorend bij de betreffende huishoudenssamenstelling en bij aanvang van het huur-

Zorggeschikte woningen (geclusterde) woningen, waar intensieve zorgverlening moge-

contract. •

Instandhoudingstermijn: Minimaal 15 jaar. De hoogte van

lijk is. De woningen zijn toegankelijk en hebben voorzieningen

de aanvangshuurprijs wordt gerekend vanaf de datum

waardoor verpleegzorg geboden kan worden. Hiervoor gelden

van eerste verhuur en dient gedurende de instandhou-

de richtlijnen voor rolstoelgeschikte woonruimte als omschre-

dingstermijn onder de bovengenoemde huurprijs te

ven in bijlage 2 van de huisvestingsverordening.

blijven. Ook moet de instandhouding van middeldure huurwoningen gedurende een termijn van minimaal 15

DAEB-inkomensgrens

jaar na eerste ingebruikname, voor de doelgroep als mid-

De inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de

deldure huurwoning verzekerd blijven.

Woningwet.

43

•

Voor de prijs/kwaliteit verhouding zijn de voorwaarden uit het woningwaarderingsstelsel uitgangspunt en geldt een minimummetrage van 40 m2 gbo.

Goedkope koopwoning Een woning die voldoet aan de volgende criteria: •

gaat het om een vrij op naam prijs. De koopprijs wordt

Sociale huurwoning

jaarlijks per 1 januari geïndexeerd op basis van rijks ind-

Een woning die voldoet aan de volgende criteria: • •

Huurprijs: Aanvangshuurprijs van maximaal de liberalisa-

Prijs: Maximale koopprijs van € 302.000. Bij nieuwbouw

exatie. •

Doelgroep: huishoudens met een jaarlijks inkomen van

tiegrens.

maximaal 1,7 x de hoge inkomensgrens van de DAEB-

Instandhoudingstermijn: Minimaal 25 jaar. De hoogte van

norm.

de aanvangshuurprijs moet vanaf de datum van eerste

•

Kwaliteit: minimummetrage van 40 m2 gbo.

verhuur gedurende deze instandhoudingstermijn onder de liberalisatiegrens blijven14. Ook moet de instandhouding van sociale huurwoningen gedurende een termijn van ten minste 25 jaar na eerste ingebruikname, voor de •

Betaalbare koopwoning Een woning die voldoet aan de volgende criteria: •

Prijs: Minimale koopprijs vanaf 302.000 euro en maximale

doelgroep als sociale huurwoning verzekerd blijven.

koopprijs van € 390.000. Bij nieuwbouw gaat het om een

Doelgroep: Huishoudens met bij aanvang huurcontract

vrij op naam prijs. De koopprijs wordt jaarlijks per 1 janua-

een jaarlijks inkomen van maximaal de DAEB-norm. Dit

ri geïndexeerd op basis van rijks indexatie.

betreft de maximale inkomensgrens behorend bij de be-

•

treffende huishoudenssamenstelling en bij aanvang van het huurcontract.

Doelgroep: huishoudens met een jaarlijks inkomen van maximaal 2x de hoge inkomensgrens van de DAEB-norm.

•

Kwaliteit: minimummetrage van 40 m2 gbo.

14 Dit is niet van toepassing als de huurverhoging wordt toegepast op grond van artikel 252a van het Burgerlijk Wetboek Boek 7 voor huishouden met een inkomen boven de DAEB-norm.

44

4545

45

46