Woonagenda 2024-2029
Tekst van het document
Beter benutten en betaalbaar bouwen Nijmeegse Woonagenda 2024-2029
Colofon Nijmegen, april 2024 Beter benutten en betaalbaar bouwen Nijmeegse Woonagenda 2024-2029 Gemeente Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Postbus 9105 6500 HG Nijmegen www.nijmegen.nl Vormgeving: Colet Falke Foto’s: Voorpagina MWPO Overige foto’s: beeldbank gemeente
2
Voorwoord Meer betaalbaar wonen en bestaande bouw beter benutten Nijmegen groeit. Steeds meer mensen vinden een thuis in onze stad. Voor al onze inwoners willen wij dat er voldoende en betaalbare woningen zijn. Iedere Nijmegenaar moet goed kunnen wonen op een bereikbare plek, in een groene wijk, met winkels en mooie culturele voorzieningen en zorg in de buurt. De vanzelfsprekendheid van een fijn huis hebben is in deze tijden van een tekort aan (betaalbare) woningen onder druk komen te staan. Veel mensen hebben aanhoudend moeite met het vinden van passende woonruimte. Het Rijk stuurt op meer regie en versnelling van betaalbare woningbouw door nieuwe wetgeving en regionale samenwerking. Met de actualisatie van het woonbeleid anticiperen we hierop en geven we duidelijkheid over de Nijmeegse woonopgaven. Toevoeging van 10.000 tot 12.000 woningen is nodig tot en met 2030 en hier geven we invulling aan door het beter benutten van de bestaande voorraad en door nieuwbouw. Daarnaast ondersteunen we diverse doelgroepen om hun positie op de woningmarkt te verbeteren en beschermen we schaarse segmenten. Dat zijn momenteel vooral mensen met lage- en middeninkomens, huurders, starters, studenten, ouderen en huishoudens met een zorgvraag. Ook richten we het Nijmeegs Woonfonds op. Met dit fonds dragen wij lokaal bij aan versnellen van betaalbare woningbouw in de stad.
Het wordt ingezet voor uiteenlopende doelgroepen om moeilijk te realiseren woningen te ondersteunen. Voor realisatie zijn we afhankelijk van diverse randvoorwaarden, zoals ook in de Woondeal 2.0 benoemd. Hiervan vormt voldoende capaciteit op het elektriciteitsnet momenteel het grootste risico. Door het vastleggen van onze woonopgaven en de manier waarop we hieraan werken geven we richting aan de ontwikkeling van de stad. De invulling van de woonopgaven monitoren we jaarlijks; ook in relatie tot de afspraken uit de Woondeal 2.0 met Rijk, provincie en regio. We opereren altijd vanuit het uitgangspunt dat Nijmegen een fijne stad is om in te leven en dat ook moet blijven. Dat betekent dat we streven naar gemengde wijken met verschillende soorten woningen, die aansluiten bij de behoefte van onze huidige en toekomstige bewoners. Samen met alle betrokken partijen in de stad werken we op basis van deze Woonagenda verder aan een Nijmegen waarin iedereen goede woonruimte heeft. Grete Visser, wethouder Wonen Noël Vergunst, wethouder Stedelijke Ontwikkeling
3
Inhoud Samenvatting 5 1. Inleiding 8 2. Samenwerking 10 2.1 Lokaal
10
2.2 Regio en Rijk
10
3. Ambities en opgaven 13 3.1 Ambities
13
3.2 Opgaven
13
4. Uitbreiding van de woonvoorraad
23
4.1 Beter benutten van bestaande bouw
23
4.2 Nieuwbouw
28
4.3 Werken aan versnelling
32
5. Balans en ondersteuning 33 5.1 Balans in de woonvoorraad
33
5.2 Ondersteuning
34
6. Uitvoeringsagenda 37 Bijlage 1: Context
38
A. Terugblik 2020 – 2023
38
B. Uitkomsten woonbehoefteonderzoek
41
Bijlage 2: Definities
43
4
Samenvatting In deze Nijmeegse Woonagenda geven we aan op welke wijze tot en met 2028 invulling wordt gegeven aan de woonambities en opgaven uit de omgevingsvisie 2020-2040. Ook geeft deze woonagenda duidelijkheid hoe we het woonbehoefteonderzoek en de Woondeal 2.0 vertalen in lokaal beleid. Sinds 2022 is een gemeentelijke woonvisie verplicht op grond van de Woningwet.
Wat Een gevarieerd woonaanbod dat aansluit bij de behoefte van huidige en toekomstige inwoners (hoofdstuk 3) Voldoende woningen Voldoende betaalbare woningen met kwaliteit Een thuis voor iedereen (wonen voor aandachtsgroepen en ouderen) Duurzaamheid
Nationale Woon‐ en Bo
Hoe Balans in de woonvoorraad en ondersteuning (hoofdstuk 5)
Uitbreiding van de woonvoorraad (hoofdstuk 4)
Beter benutten bestaande voorraad (paragraaf 4.1) Meer woningenuwagenda op de (bebouwde) kavel Meer mensen in één woning Betere doorstroming
Nieuwbouw (paragraaf 4.2) Voldoende plancapaciteit Specifieke woonvormen
Versnelling (paragraaf 4.3) Monitoring, knelpunten en samenwerking Woonfonds
Inzet volkshuisvestelijke instrumenten Ondersteuning van huurders en kopers
Samenwerking met lokale, regionale en nationale partners (hoofdstuk 2)
5
5
5
Ambitie en opgaven
deze mogelijkheden. Vanwege het belang om te voorzien in de
De ambitie van het woonbeleid is realisatie van gemengde
woonbehoefte, maar ook in een positieve wijkontwikkeling,
wijken met een gevarieerd woonaanbod dat aansluit bij de
monitoren we de komende jaren de ontwikkelingen in de
behoefte van huidige en toekomstige bewoners. We zien
bestaande bouw; in aantal, locatie en de algemene wijkont-
iedereen als een doelgroep en we werken aan wijken met wo-
wikkeling.
ningen en woonruimtes om trots op te zijn. Voor deze ambitie werken we aan vijf opgaven: voldoende woningen, voldoende
Nieuwbouw
betaalbare woningen met kwaliteit, een thuis voor iedereen
Voor nieuwe woningbouwinitiatieven gelden de volgende
(wonen met zorg), duurzaamheid en leefbaarheid.
uitgangspunten voor de verdeling van prijssegmenten: •
Minimaal 30% sociale huurwoningen
Werken aan uitbreiding van de woonvoorraad
•
Minimaal 10% goedkope koop
Van 2024 tot en met 2030 is, in lijn met de Woondeal 2.0, onze
•
Maximaal 27% middeldure huur en betaalbare koop
woonopgave om minimaal 10.000 woningen toe te voegen.
•
Maximaal 33% vrije sector huur en/of koop
We streven naar het toevoegen van 12.000 woningen (woon-
Hiermee wordt conform woondeal bij deze initiatieven mini-
behoefte). Hiervan zijn er circa 2.500 bedoeld voor studenten
maal twee derde (67%) gerealiseerd in het betaalbare segment
(zelfstandig of onzelfstandig). We vullen deze uitbreidingsbe-
en minimaal 30% in de sociale huur.
hoefte in via toevoegingen in de bestaande voorraad en via nieuwbouw. Ook ná 2030 groeit Nijmegen door. Bij de actuali-
We stellen per segment voorwaarden. De definities en voor-
satie van de omgevingsvisie geven we aan hoe we omgaan met
waarden (onder andere: prijs, minimummetrage, instandhou-
de behoefte aan extra woningen na 2030. Onder betaalbare
dingstermijn, doelgroep) staan in de bijlage.
woningen verstaan we sociale huur, middeldure huur, goed-
Vanuit de rijkslijn om 30% voor ouderen te bouwen werken we
kope en betaalbare koop. Hiervoor zijn definities opgenomen
aan voldoende levensloopgeschikte woningen en geclusterd
met per prijssegment de bijbehorende inkomensdoelgroepen
wonen.
(zie bijlage). Initiatiefnemers van woningbouwplannen op grond van
Beter benutten bestaande bouw
derden vragen we voor invulling van het sociale huurdeel in
In Nijmegen wordt op veel verschillende manieren gewerkt
gesprek te gaan met de Nijmeegse woningcorporaties.
aan het beter benutten van de bestaande voorraad. Bijvoorbeeld door woningen toe te voegen in de bestaande voorraad,
In de nieuwbouw is het uitgangspunt om minimaal 130% van
door woningdelen of door doorstroming. De afgelopen jaren
de behoefte aan plancapaciteit te hebben. Daar voldoen we
vond bijna 30% van de woningtoevoegingen plaats in de
ruimschoots aan, al zien we wel een tekort aan goedkope
bestaande voorraad en daalde het aantal woningen dat langer
koopwoningen en voor specifieke aandachtsgroepen in de
dan een jaar leegstaat. De bestaande voorraad levert daarmee
huidige planvoorraad. Bijvoorbeeld aan studenteneenheden.
een substantieel aandeel in de oplossing van de woonopgave.
Gezien de ruime planvoorraad ligt de focus op realisatie en
De toevoegingen in de bestaande woningvoorraad vinden
versnelling van bestaande plannen en gaan we terughoudend
voornamelijk plaats via woningsplitsing, transformatie of het
om met nieuwe woningbouwinitiatieven. We monitoren de
optoppen van woningen.
voortgang; onder meer van bestaande plannen, de plancapa-
Gezien deze positieve ontwikkeling kiezen we ervoor om de
citeit en de ontwikkeling van de voorraad. Op basis hiervan
huidige instrumenten te continueren. We willen aanvullend
kijken we vanuit volkshuisvestelijk perspectief naar de wense-
daarop de bekendheid en vindbaarheid verbeteren van de
lijkheid van nieuwe initiatieven. Vanuit dit perspectief kan wor-
mogelijkheden in de bestaande voorraad met een campagne
den overwogen mee te werken aan nieuwe woningbouwinitia-
gericht op inwoners over woonmogelijkheden in de bestaan-
tieven en/of af te wijken van de uitgangspunten voor verdeling
de voorraad. Zo willen we zoveel mogelijk effect halen uit al
van de prijssegmenten, als deze zorgen voor:
6
1.
2.
een betere mix en menging in de wijk of buurt mits het
ruimte voor studenten en jongeren, het behoud van koopwo-
stedelijke woningbouwprogramma voorziet in minimaal
ningen voor starters en gezinnen met een lager inkomen en
twee derde betaalbare woningen; of
het behoud van leefbaarheid. Via de zelfbewoningsplicht bij
vergroting van betaalbaarheidscategorieën of de huisves-
nieuwbouw en de opkoopbescherming in de bestaande bouw
tingsmogelijkheden van aandachtsgroepen waarvoor nog
zorgen we voor betere beschikbaarheid voor kopers.
onvoldoende plannen zijn; of 3. 4.
verbetering van (verouderde) bestaande bebouwing en
De Stichting Huurteams Nijmegen (SHN) adviseert en onder-
invulling van andere maatschappelijke opgaves; of
steunt huurders in Nijmegen met kennis en expertise op het
invulling van de woningbouwopgave ná 2030, passend
gebied van het huurrecht. Daarnaast zijn er meldpunten in het
binnen de kaders van de omgevingsvisie.
kader van de Wet goed verhuurderschap en voor discriminatie bij huisvesting van internationale studenten.
Versnelling Aanvullend op de benoemde inzet en maatregelen zetten we
Met de starterslening geven we koopstarters een steuntje in de
extra in op versnelde realisatie van woningbouwplannen. Dit
rug bij de aankoop van hun eerste woning. Daarmee helpen
doen we op verschillende manieren. We monitoren de huidige
we ook de doorstroming, als de koopstarter een zelfstandige
plannen en toekomstige planvoorraad en prioriteren daarin,
huurwoning achterlaat en doordat verkopers een vervolgstap
we intensiveren de samenwerking met onze stakeholders. We
kunnen maken. Via de Toekomstbestending Wonen Lening
kijken waar eventuele knelpunten zijn in het planproces en
stimuleren we woningeigenaren om hun woning te verduurza-
waar mogelijkheden zijn om te versnellen. Voor de realisatie
men of levensloopgeschikt te maken.
van woningen dienen diverse condities op orde te zijn. Op dit moment vormt onvoldoende beschikbare capaciteit op het
Samenwerking
elektriciteitsnet het grootste knelpunt. Zowel op Rijks, provin-
Als gemeente voeren we regie op invulling van de lokale woon-
ciaal, regionaal als lokaal niveau worden risico’s en oplossings-
opgaven en zijn daarbij afhankelijk van rijks- en provinciaal
richtingen in beeld gebracht.
beleid en regelgeving. Daarom werken we sinds 2020 intensief
We stimuleren versnelling financieel door inzet van Rijksmid-
samen met Rijk, provincie en regio. Doordat de condities voor
delen en we richten het Nijmeegs Woonfonds op. Met dit fonds
realisatie van woningen onder druk staan blijven we nauw
dragen wij lokaal bij aan versnellen van betaalbare woning-
in contact met onze mede overheden hierover. Bovendien
bouw in de stad. Het wordt ingezet voor uiteenlopende doel-
realiseren we de woonruimte niet zelf. Om uitvoering te geven
groepen om moeilijk te realiseren woningen te ondersteunen.
aan beleid werken we samen met diverse partijen waaronder
Het belang van het Woonfonds is op dit moment groot, gezien
woningcorporaties, ontwikkelaars en huurdersorganisaties.
de hoge onrendabele investeringen en de stijgende kosten op de woningmarkt, die het moeilijk maken om betaalbare woningen te realiseren.
Balans en ondersteuning We ondersteunen diverse doelgroepen (lage en middeninkomens, studenten, starters, ouderen, gezinnen, huurders en internationale studenten) om hun positie op de woningmarkt te verbeteren en we beschermen schaarse segmenten in de bestaande woningvoorraad. Met de huisvestingsverordening sturen we op evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de woonruimte voor huurders van sociale huurwoningen. Via kamerverhuurbeleid sturen we op goede en voldoende woon-
7
1
Inleiding Aanleiding Steeds meer mensen hebben in Nederland moeite met het vinden van passende woonruimte. Het woningtekort in Nijmegen is aanhoudend hoog, vergelijkbaar met de regio’s Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Het Rijk stuurt op meer regie en versnelling van betaalbare woningbouw, onder andere door nieuwe wetgeving en regionale samenwerking. Met de actualisatie van het woonbeleid anticiperen we hierop en geven we duidelijkheid over hoe we het woonbehoefteonderzoek en de Woondeal 2.0 vertalen in lokaal beleid.
Totstandkoming In het voorgaande woonbeleid, de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 – 2025, en in het coalitieakkoord is opgenomen dat de uitkomsten van nieuw woonbehoefteonderzoek worden gebruikt voor actualisatie van dat beleid. In 2023 is het woonbehoefteonderzoek afgerond. Hierna volgde een stadsgesprek1 over de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek en de actualisatie van het woonbeleid. Dit is ook besproken met woningcorporaties en huurdersorganisaties. In november was er een tweede stadsgesprek waarbij over wonen werd gesproken in relatie tot binnenstedelijk bouwen. Vervolgens is de actualisatie van het woonbeleid besproken met woningcorporaties, ontwikkelende partijen, huurdersorganisaties en regiogemeenten en is advies ingewonnen bij de Seniorenraad en de adviescommissie Jeugd, Maatschappelijke opvang & Gehandicaptenbeleid.
Wat staat er in de Woonagenda? In deze woonagenda staat het volkshuisvestelijk beleid waarbij we ons, in lijn met landelijke en regionale afspraken, richten op de periode tot en met 2030. We maken duidelijk welke opgaves er zijn op het terrein van Wonen, welke keuzes we maken en hoe we hier uitvoering aan geven. Wonen is meer dan huisvesting en de samenstelling van de woonvoorraad; wonen gaat ook over leven en samenleven. Bij het ontwikkelen van de stad is het belangrijk hier oog voor te hebben. Intensiever gebruik van de ruimte kan zorgen voor meer levendigheid, maar ook voor meer druk op de leefbaarheid. Tegelijkertijd hebben we te maken met vergrijzing en een groeiend aantal kleine huishoudens. Dit vraagt om ander type woningen en woonruimtes, maar ook om voorzieningen en een woonomgeving die bijvoorbeeld ontmoeting bevorderen. In deze woonagenda ligt de focus op woonruimte. Maar vanwege het belangrijke samenspel met De uitkomsten van de stadsgesprekken zijn te vinden via Stadsgesprekken - Gemeente Nijmegen 1
andere thema’s leggen we in deze woonagenda de relatie daarmee. Bijvoorbeeld met duurzaamheid, zorg en leefbaarheid. Indien van toepassing verwijzen we naar beleidskaders die er op deze onderwerpen zijn.
88
Positionering
nen en kunnen verhuizen als ze dat willen. Van hieruit wordt
Deze Nijmeegse Woonagenda is de gemeentelijke woonvisie
er gewerkt aan een regionale en lokale woonzorgvisie. In deze
conform Woningwet en geldt voor de wettelijke periode van
woonagenda gaan we in op de huisvestingsopgave voor de
maximaal 5 jaar. Deze agenda wordt gebruikt als input voor
groepen die in het rijksprogramma’s worden benoemd. De ver-
actualisatie van de omgevingsvisie. De omgevingsvisie kijkt
dere uitwerking hiervan vindt plaats in de woonzorgvisie. Voor
verder in de tijd en breder.
studenten werken we samen met partners aan de uitvoering
We geven aan op welke wijze we invulling geven aan de Woon-
van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS).
deal 2.0 regio Arnhem Nijmegen. Hierin hebben we afspraken gemaakt met Rijk, provincie en regio over de woonopgaven in
Met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wil het
de Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen. Deze Woondeals
Rijk meer sturen op de woonopgaven via een volkshuisves-
passen weer binnen de Nationale Woon- en Bouwagenda van
tingsprogramma. Inhoudelijk anticiperen we in deze agenda
waaruit het Rijk met verschillende rijksprogramma’s stuurt op
op dit programma. We geven het echter niet deze status, om-
meer regie en realisatie van betaalbare woningen.
dat de actualisatie van de omgevingsvisie loopt en de wetgeving nog niet van kracht is.
De rijksprogramma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en zorg voor ouderen’ hebben als doel te zorgen voor voldoende
Tot slot geldt dit gemeentelijk woonbeleid als het kader voor
betaalbare woningen voor aandachtsgroepen, met een even-
het maken van (meerjarige) prestatieafspraken met woning-
wichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, on-
corporaties en huurdersorganisaties. De woningcorporaties
dersteuning en begeleiding. Voor ouderen is het doel dat zij in
leveren op grond van de Woningwet een redelijke bijdrage aan
een geschikte woning en leefomgeving met plezier kunnen wo-
de invulling van dit beleid.
/$*) ' **)Ҋ ) *02 " )
- ./ /$ !.+- & )$%&Ҋ +-*1$) $
**) 'сѵп
"$*) ' **)5*-"1$.$
$%( ". **) " ) җ2**)1$.$ Ҙ
*& ' **)5*-"1$.$
- ./ /$ !.+- & )( / 2*)$)" *-+*- /$ .о #00- -.*-" )$. /$ .
Schematische weergave van rijks, regionaal en lokaal woon(zorg)beleid en -afspraken
9
2 Als gemeente voeren we regie op invulling van de lokale woonopgaven en zijn daarbij afhankelijk van rijks- en provinciaal beleid en regelgeving. Daarom werken we sinds 2020 intensief samen met Rijk, provincie op regionaal en lokaal niveau. Bovendien realiseren we de woonruimte niet zelf. Om uitvoering te geven aan beleid werken we samen met diverse partijen.
Samenwerking 2.1 Lokaal Op lokaal niveau werken we samen met woningcorporaties, huurdersorganisaties en zorginstellingen. Daarbij zien we de corporaties als één van de belangrijkste partners bij de invulling van volkshuisvestelijke opgaven. We maken met hen en de huurdersorganisaties meerjarige prestatieafspraken die we jaarlijks monitoren. Op stedelijk niveau werken we in een netwerk met ontwikkelaars, bouwers, corporaties, architecten en makelaardij. Voor collectief wonen zijn het CPO platform en woningcorporaties belangrijke partners en organiseren we informatiemarkten en spreekuren voor de ondersteuning van deze initiatieven. Op gebieds- en projectniveau organiseren we de participatie met stakeholders en bewoners conform ons participatiebeleid. Bij de actualisatie van woonbeleid of indien een thema hier aanleiding voor geeft organiseren we stadsgesprekken met bewoners, belangenverenigingen, adviescommissies en professionals.
2.2 Regio en Rijk Via regionale samenwerking willen Rijk en provincie meer regie op de ruimte en de volkshuisvesting. Dit is gezien de volkshuisvestelijke en ruimtelijke opgaven begrijpelijk. Deze manier van samenwerken heeft geholpen om de opgaves in onze regio goed op de kaart te krijgen. In de afgelopen 3 jaar is dit succesvol geweest, waarbij er voor circa € 200 miljoen is besloten aan Rijksbijdragen voor ontwikkeling van woningbouw in Nijmegen. Onze inzet bij de samenwerking is gericht op kennisdeling, uitvoering en opschaling. Voor uitvoering is invulling van de randvoorwaarden zoals benoemd in de Woondeal 2.0 en Verstedelijkingsstrategie cruciaal: •
Investeringen in bereikbaarheid
•
Financiering van onrendabele toppen
•
Voldoende goede ambtelijke capaciteit
•
Voldoende stikstofruimte
•
Voldoende netcapaciteit op het elektriciteitsnet
Momenteel staan deze randvoorwaarden onder druk, waarbij voldoende netcapaciteit het meest urgent is.We pleiten nadrukkelijk bij provincie en Rijk voor verdere invulling hiervan. Dit doen we onder andere door voortzetting van de samenwerking vanuit de Verstedelijkingsstrategie en het (concept) NOVEX ontwikkelperspectief. We zien bij het zoeken naar ruimtelijke regie door Rijk en provincie als risico dat op verschillende
10
niveaus aan vergelijkbare stukken wordt gewerkt. We pleiten voor uitvoering van de huidige afspraken en zijn daarbij scherp dat onze inzet en deelname niet ten koste gaat van realisatie. Via de Woondeal 2.0 werken we actief aan netwerkvorming gericht op kennisdeling, uitvoering en opschaling. Hierbij hebben we zowel ambtelijk als bestuurlijk frequent overleg met Rijk, provincie, Groene Metropoolregio en regiogemeenten en Woonkr8, het regionaal samenwerkingsverband van woningcorporaties. Via de woondealpijlers versnelling en continuïteit, circulair conceptueel bouwen en huisvesting aandachtsgroepen werken we ook samen met marktpartijen en zorginstellingen. In het kader van het Rijksprogramma “Een thuis voor iedereen” zijn we met de regio landelijk koploper. Onder andere om te leren hoe je het best kan samenwerken
11 11
vanuit geografisch verschillend ingedeelde woon- en zorgregio’s. Met het Rijk werken we daarnaast samen aan de grootschalige NOVEX woningbouwlocaties Kanaalzone-Zuid en Stationsgebied (incl. Waalfront en de Binnenstad). Met het Rijk bespreken we de voortgang van realisatie van het aantal en de betaalbaarheid van de woningen in deze gebieden, maar ook de voortgang en risico’s op onder meer planologisch, procedureel en financieel gebied. In Rijk van Nijmegen werken we samen aan de uitwerking gebiedsprogramma’s, op basis van de Verstedelijkingsstrategie. Daarnaast is huisvesting aandachtsgroepen een belangrijk thema.
12
3
Ambities en opgaven
De rode draad in het Nijmeegse woonbeleid is om te voorzien in de woonbehoefte en in toekomstbestendige, gemengde, inclusieve wijken. We zetten ons hierbij extra in voor de doelgroepen wiens positie op de woningmarkt onder druk staan.
3.1 Ambities Door de jaren heen is de rode draad in het Nijmeegse woonbeleid om te voorzien in de woonbehoefte en in toekomstbestendige, gemengde, inclusieve wijken. We streven daarvoor naar gemengde wijken met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de behoefte van huidige en toekomstige bewoners. Ons uitgangspunt daarbij is dat iedereen een doelgroep is en dat we werken aan wijken met woningen en woonruimtes om trots op te zijn. We zetten ons hierbij extra in voor de doelgroepen wiens positie op de woningmarkt onder druk staan. In de huidige woningmarkt zijn dat met name lage- en middeninkomens, huurders, koopstarters, studenten, ouderen en huishoudens met een zorgvraag.
3.2 Opgaven Voor deze ambitie werken we aan vijf opgaven: 1) voldoende woningen, 2) voldoende betaalbare woningen met kwaliteit, 3) een thuis voor iedereen (wonen met zorg), 4) duurzaamheid en 5) leefbaarheid. De opgave voor voldoende woningen en voor voldoende betaalbare woningen met kwaliteit zijn primair onderdeel van dit woonbeleid. De huisvestingscomponent van de opgave wonen en zorg wordt hier neergezet en verder uitgewerkt in de woonzorgvisie. De opgaven duurzaamheid en leefbaarheid zijn belangrijk voor invulling van de woonambitie. Hier wordt daarom de relatie daarmee gelegd en, indien van toepassing, aangegeven via welke beleidsstukken hier uitwerking aan wordt gegeven.
3.2.1 Voldoende woningen Van 2024 tot en met 2030 is onze woonopgave om minimaal 10.000 woningen toe te voegen (Woondeal 2.0) met een streven naar 12.000 woningen (woonbehoefte). Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse toevoeging van 1.400 tot 1.700 woningen en woonruimtes. Van de minimaal 10.000 woningen zijn er circa 2.500 bedoeld voor studenten (zelfstandig of onzelfstandig). De rest betreft in de basis zelfstandige woningen, waarbij afhankelijk van de doelgroep de afweging kan worden gemaakt of onzelfstandige woningen passend zijn. We vullen deze uitbreidingsbehoefte in via toevoegingen in de bestaande voorraad en via nieuwbouw. In de afgelopen 4 jaar zijn er steeds meer (zelfstandige) woningen toegevoegd. Van 600 toevoegingen in 2020 tot 1.700 in 20232. Gemiddeld ging het jaarlijks om 1.150 woningen. 2
Bijna 30% van de toevoegingen vond plaats in de bestaande voorraad via woningsplitsing of
Voorlopig CBS cijfer
13
jaren willen we dit hoge aantal toevoegingen zoveel mogelijk
3.2.2 Voldoende betaalbare woningen met kwaliteit
op peil houden.
Het is van belang dat mensen hun woonlasten kunnen dragen.
transformatie (verandering van gebruiksfunctie). De komende
De maandelijkse huur of hypotheek maken hier onderdeel Ook ná 2030 groeit Nijmegen door, maar minder hard volgens
van uit. We zien een grote behoefte aan betaalbare woningen.
de huidige prognoses. Het gaat om ruim 4.000 woningen van
Daarom is het belangrijk dat er niet alleen voldoende, maar
2031 tot 2040. Via de grootschalige woningbouwlocaties wordt
ook vooral voldoende betaalbare woningen worden gebouwd.
hier deels invulling aan gegeven. Bij de actualisatie van de
Zoals aangegeven is de opgave in lijn met de Woondeal om
omgevingsvisie geven we aan hoe we omgaan met de behoef-
minimaal 10.000 woningen toe te voegen en streven we ernaar
te aan extra woningen na 2030.
om ca. 12.000 woningen toe te voegen, conform de woonbe-
Elke 3 jaar brengen we samen met de regio de behoefte in
hoefte. Hierbinnen is ons doel om minimaal twee derde deel
beeld op basis van het landelijk WoON onderzoek.
van de nieuwbouw betaalbaar te realiseren, en van de totale nieuwbouw minimaal 30% sociale huur, conform de woondeal.
Overzicht woningcijfers omgevingsvisie, Woondeal 2.0 en woonbehoefteonderzoek 2022
Omgevingsvisie
Opgave
Nieuwbouw en/of bestaande bouw
Periode
Gerealiseerd
Restopgave vanaf 2024
Woningen / woonruim-
Beide
2020 tot 2040
2020 t/m 2023:
10.310
Beide
2022 t/m 2030
2020-2040
te: minimaal 15.000
Woondeal 2.0
13.000 woningen
4.690 (netto)
(bruto) Woonbehoefte-
Woningen / woonruim-
onderzoek 2022
te: 12.250 (netto)
2022 t/m 2023:
9.840 (bruto)
3.160 (bruto) Beide
2022 t/m 2030
2022 t/m 2023:
11.970 (netto)
2.830 (netto)
Woonruimte voor studenten: 2.550 (netto) Woningen / woonruim-
Beide
2031 tot 2040
n.v.t.
4.250 (netto)
te: 4.000
Woonopgave Periode
Opgave
2024 t/m 2030
Minimaal 10.000 woningen, streven 12.000 woningen:
-
Waarvan 2.500 zelfstandige of onzelfstandige woonruimten voor studenten;
-
Overige woningen in basis zelfstandig.
Na 2031 tot 2040
Prognose van circa 4.250 woningen. In kader van actualisatie omgevingsvisie overwegen hoe hiermee om te gaan.
14
Daarbij definiëren we wat betaalbare woningen zijn en welke
kortingsgrens te hebben (Companen 2023). Deze cijfers zijn
voorwaarden daarbij horen. Zo sturen we erop dat bijvoor-
inclusief zelfstandige woningen van de SSH&. Mogelijk wordt
beeld sociale huurwoningen voor een langere tijd een sociale
de leeftijdsgrens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag
huurprijs behouden zijn voor de aangewezen inkomensgroep.
door het Rijk verlaagd van 23 naar 21 jaar. Als dat gebeurt zijn er aanmerkelijk minder woningen met een huur tot de kwali-
Vanuit de rijkslijn om 30% voor ouderen te bouwen werken we
teitskortingsgrens nodig (circa 5%).
aan voldoende levensloopgeschikte woningen, geclusterd wonen en verpleegzorgplekken op basis van Wlz-zorg thuis. Door
Door de landelijk huurmatigingsmaatregelen had eind 2023
levensloopgeschikt te bouwen bevorderen we enerzijds de
70% van de corporatiewoningen een prijs tot maximaal € 575.
doorstroming en het beter benutten van de bestaande voor-
Door de landelijke maatregelen is deze voorraad met liefst
raad. Anderzijds besparen we kosten omdat hierdoor achteraf
30% toegenomen. De verwachting is dat dit aandeel, zonder
minder woningaanpassingen noodzakelijk zijn.
rijksmaatregelen, de komende jaren weer zal afnemen. We monitoren de ontwikkeling in dit segment en periodiek brengen
Woningcorporaties
we de behoefte in beeld.
Sociale huur
Uitgangspunt bij verkoop van sociale huurwoningen is dat
In lijn met het woonbehoefteonderzoek en de Woondeal 2.0
voldaan wordt aan de gewenste groei (+3.250 sociale huurwo-
is groei van de sociale huurvoorraad van woningcorporaties
ningen) en afspraken over de omvang van de sociale woning-
(exclusief SSH&) tot 31.750 woningen in 2030 het doel. Dit is
voorraad en het doel om te voorzien in toekomstbestendige
een netto groei van bijna 3.250 woningen van 2023 tot en met
en gevarieerde wijken die voorzien in de woningbehoefte. We
2030 (gemiddeld ruim 400 woningen per jaar). Bijna 80% van
zetten de huidige afspraken over verkoop voort, waarin we
de uitbreidingsbehoefte naar sociale huurwoningen bestaat
verkoop onder voorwaarden toestaan.
uit woningen tot de eerste aftoppingsgrens (€ 650,43, prijspeil
Studentenhuisvesting
2024).
Op basis van het woonbehoefteonderzoek van Companen en In Nijmegen hebben we in 2020 de grens van € 500 als grens
de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting wordt de opgave
voor een betaalbare huurwoning voor huishoudens met een
voor studentenhuisvesting ingeschat op circa 2.400 tot 2.900
laag inkomen (minder dan 120% van het minimuminkomen)
eenheden tot en met 2030. Onze inzet is een groei van circa
ingevoerd. De Rijksoverheid stelt de grens voor een betaalbare
2.500 eenheden met een aandeel van de SSH& (zelfstandig en
huurwoningen voor huishoudens met een laag inkomen op €
onzelfstandig) van minimaal 50%. We vullen deze opgave niet
575 per maand (prijspeil 2023). Huurders die aan die inko-
alleen in door nieuwbouw voor studenten, maar ook door de
menseis voldoen en een sociale huurwoning huren van een
doorstroming te verbeteren en creatieve oplossingen in de
woningcorporatie met een hogere huur, kregen per 1 juli 2023
bestaande voorraad. Daarnaast evalueren we het kamerver-
een huurverlaging naar een huurprijs van € 575. Companen
huurbeleid in 2024.
concludeert dat op basis van verschillende ontwikkelingen (o.a. koopkracht, huurprijs) de grens van € 575 een passende
Middeldure huur
nieuwe grens is voor betaalbare huren voor lage inkomens in
Woningcorporaties verhuren een relatief klein deel van hun
Nijmegen.
woningvoorraad in het middeldure segment. Voor de lange termijn en voor mix en menging door combinaties van sociale en
Ons doel is dat er voor lage inkomens voldoende betaalbare en
middeldure huur op buurt- en complexniveau vinden wij het
beschikbare sociale huurwoningen zijn. Om hierin te voorzien
van belang dat het marktaandeel van de woningcorporaties de
dient 37% van de corporatieve voorraad in 2030 een maximale
komende jaren minimaal gelijk blijft. Concreet komt dit neer
huurprijs van € 575 te hebben. Voor jongeren van 18 tot 23
op toevoeging van 400 woningen tot en met 2030, bij voorkeur
jaar dient bijna 10% een huurprijs tot maximaal de kwaliteits-
in het segment tot € 1.000.
15
Woningcorporaties nader belicht
Voor middeldure huur is de huidige inschatting van corporaties
Het doel is dat minimaal 3.250 sociale huurwoningen door cor-
dat het toevoegen van 400 woningen haalbaar is. Hierbij wordt
poraties en minimaal 1.250 studentenwoningen door de SSH&
aangegeven dat dit geen primaire taak van de corporaties is,
worden toegevoegd. Momenteel zijn er meer dan voldoende
maar hier wel in geïnvesteerd wordt om de differentiatie en vi-
plannen die voorzien in de woonbehoefte ten aanzien van
taliteit in een buurt te verbeteren of voor de haalbaarheid van
sociale huur. Voor studentenhuisvesting is er ruimte voor uit-
een project. Overigens zijn woningcorporaties voor de finan-
breiding van plannen. De corporaties zijn betrokken bij bijna
ciering van middenhuur gebonden aan andere regels dan voor
80% van het aantal woningen behorende bij deze plannen.
sociale huur. Dat kan invloed hebben op deze doelstelling.
Met de woningcorporaties zijn we op projectniveau continu in
Het beter benutten van de bestaande voorraad wordt in Nij-
gesprek. Een paar keer per jaar nemen we alle plannen door
megen al langer als kans gezien. De woningcorporaties hebben
en bespreken we of er voldoende planvoorraad is. We bespre-
in inmiddels ervaring opgedaan met woondelen, splitsen en
ken welke kansen of risico’s er zijn en hoe we hier op in kunnen
optoppen. Momenteel kost delen en splitsen nog relatief veel
spelen door bijvoorbeeld samen in te spelen op capaciteit
tijd en capaciteit, onder meer door lange procedures in het
in de ruimtelijke keten, procedures (behandeltijd Raad van
kader van de Wet natuurbescherming (inmiddels onderdeel
State) en regelgeving. Het toevoegen van 3.250 woningen lijkt
van de Omgevingswet) of doordat huishoudens door samen
momenteel financieel haalbaar voor corporaties. Kanttekening
te gaan wonen niet meer in aanmerking komen voor huur-
hierbij is echter dat vanaf 2028 waarschijnlijk de grenzen van
toeslag of een bijstandsuitkering. De lessen die we nu uit de
hun financiële ratio’s worden bereikt. We agenderen dit in onze
pilots trekken zijn waardevol voor toekomstige opgaven in de
netwerken via de Woondeal, G40, VNG en de kennissteden.
naoorlogse wijken.
1616
3.2.3 Een thuis voor iedereen
gen, aanpassing van regelgeving of regionale verdelingsafspra-
De opgave voor voldoende woningen en voor voldoende
ken in het kader van de “fair share” kan deze opgave veran-
betaalbare woningen met kwaliteit zijn primair onderdeel van
deren. Via urgenties, bijzondere bemiddeling en begeleide
dit woonbeleid. De huisvestingscomponent van de opgave
herkansing voorzien we in een groot deel van deze behoefte.
wonen en zorg wordt hier neergezet en verder uitgewerkt in de
In 2023 ging circa 30% van de vrijkomende, sociale huurwo-
woonzorgvisie.
ningen in Nijmegen naar groepen met voorrang. Dit is inclusief huisvesting van statushouders (of vergunninghouders),
Iedereen is een doelgroep. Een deel van de inwoners van onze
waarvoor we jaarlijks een taakstelling hebben. De inschatting
stad heeft ondersteuning, begeleiding of zorg nodig bij het
is dat met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting
zo gewoon als mogelijk, zelfstandig wonen. Van gezinsleden,
meer woningen aan urgentiecategorieën worden toegewezen.
mantelzorgers, buurtgenoten, vrijwilligers tot aan professio-
We verdelen de woningen volgens de regels en zetten in op
nals. Voor een deel van onze inwoners is een eigen thuis (nog)
realisatie van méér woonruimte.
niet haalbaar, dreigt dit weg te vallen of is er geen geschikt of betaalbaar woonaanbod aanwezig. Dit heeft grote impact op
Klein en betaalbaar
de mensen om wie het gaat. Daarnaast zijn de maatschappe-
Het overgrote deel van de aandachtsgroepen zijn alleenstaan-
lijke kosten hiervan aanzienlijk; reden dat hier de laatste jaren
den met beperkte financiële middelen. Een kamer, studio,
meer aandacht naar uitgaat.
groepswonen of een sociale huurwoning is financieel maximaal haalbaar. Incidenteel is er behoefte aan grote woningen
Vanuit de ambitie van een inclusieve stad en op basis van het
voor gezinnen. Een klein deel is gebaat bij alternatieve woon-
VN-verdrag voor de Rechten van Personen met een Handicap
vormen, omdat door verslaving en/of gedrag niet goed kan
zetten we ons in om mensen met een beperking zo zelfstandig
worden samengeleefd in een reguliere woning.
mogelijk te laten wonen en echt deel uit te laten maken van de maatschappij: de woonlocatie dient mensen de gelegenheid te bieden om volwaardig te participeren in de samenleving. In het actieprogramma Inclusie 2021-2024 Iedereen doet mee! wordt onze ambitie omschreven ten aanzien van Nijmegenaren met een lichamelijke, verstandelijke, psychische of zintuiglijke beperking. Vanuit de rijksprogramma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en Zorg voor ouderen’ en in het wetsvoorstel ‘Versterking regie volkshuisvesting’ worden aandachtsgroepen en urgentiecategorieën benoemd . We zien het als onze opgave om zoveel mogelijk te voorzien in de huisvestingsbehoefte van deze groepen. We werken de opgave uit in een woonzorgvisie en in de Groene Metropoolregio wordt er gewerkt aan een regionale woonzorgvisie. In deze woonagenda zetten we de huisvestingsopgave op hoofdlijnen neer. In het woonbehoefteonderzoek is rekening gehouden met verschillende aandachtsgroepen. Deze zijn dus onderdeel van uitbreidingsvraag naar woonruimte. Door externe ontwikkelin-
17
Het gaat om de volgende aandachtsgroepen met urgentie: 1) mantelzorgers en –ontvangers, 2) mensen met een beperking of psychische kwetsbaarheid, uitstromers: 3) maatschappelijke opvang, 4) beschermd wonen, 5) klinische geestelijke gezondheidszorg, 6) vrouwenopvang en slachtoffers mensenhandel, 7) jeugdzorg, 8) (jeugd) detentie en forensische zorg, en 9) uitstappende sekswerkers. Voor 10) vergunninghouders geldt geen wettelijke urgentie, maar wel een taakstelling. Daarnaast wordt vanuit het rijksprogramma ingezet op invulling van de woonbehoefte van: 11) studenten, 12) arbeidsmigranten, 13) woonwagenbewoners en 14) ouderen.
3
1 'хпҊцшҊ% -$" )Ѹтп/*/тчڿѶ/ " )стڿ$) " # ' ./ ѵ ) .. )җтڿҘѶ*./ -#*0/җчڿҘ )# / )/-0( ( & )5$%%0$./ )- ' /$ !&' $) '1 ) 1*'&$)"0$/ѵ Bijzondere bemiddeling
De vraag naar rolstoelwoningen lossen we, in samenwerking
Met de Werkgroep Bijzondere Bemiddeling (WBB) van de
met de woningcorporaties, op individuele en projectbasis
woningcorporaties werken we samen aan regulier wonen met
op. De rolstoelcommissie besluit per casus over het rolstoel-
een goede woonzorgbegeleiding. Voor het grootste deel van
geschikt maken van een sociale huurwoning. Bij nieuwbouw
de (urgentie)categorieën geldt dat (semi-)zelfstandig wonen
wordt per project bekeken of er rolstoelwoningen gerealiseerd
met (lichte) woonzorgbegeleiding wenselijk is. Indien nood-
worden. Dit doen we mede op basis van de vraag die vanuit
zakelijk woont iemand tijdelijk in een instelling (intramuraal).
de rolstoelcommissie blijkt. Bij de uitwerking van de woon-
Als de persoon daaraan toe is, organiseren we een goede
zorgvisie gaan we dieper in op de vraag naar rolstoelgeschikte
vervolgstap. Bij de opstelling van de Woonzorgvisie gaan we
woningen en hoe we hier invulling aan geven.
nader in op de werking van de WBB.
Mantelzorgers De komende jaren wordt de inzet van mantelzorgers nog belangrijker. Zo zal door de vergrijzing het aantal mensen met een hulpvraag toenemen. Het landelijk beleid is erop gericht dat mensen steeds langer thuis wonen en dat het aantal
Rolstoelgeschikte woningen
verpleeghuisplekken niet toeneemt. Daarnaast is er sprake van
Uit onderzoek blijkt dat niet met zekerheid is te zeggen dat
krapte op de arbeidsmarkt in o.a. de zorgsector. Dit alles leidt
er een kwantitatief tekort is aan rolstoelgeschikte woningen
tot een grotere druk op informele zorg, waaronder mantelzorg.
4
Figuur 1 Aantal 65+- per stadsdeel; relatief (links) en absoluut (rechts)
Daarom vinden we het belangrijk dat mantelzorgers worden / )/ 'хф۔Ҋ -.$.) спрп" )./$%" ) ѵ+ /(*( )/2 - -./ % -" )"1 ) "-*/ ) Ҋ**-'*". gefaciliteerd. Op dit moment kan een ‘mantelzorgurgentie’ er is behoefte aan grotere en ruimere woningen, een gedeelte geboortegeneraties (geboren in 1946) 65. Vanaf toen stroomt er ieder jaar een grote groep “nieuwe” oudere worden aangevraagd. In 2022 zijn hiermee 13 mantelzorgers van het aanbod staat in minder gewilde wijken en soms zijn ' !/$% .&' .. хф ۔$)) )ѵ / )/ '*0 - )$)$%( " )) (/* 1 )*)" 1 -спѵпппҝсрѵппп$) % - ) gehuisvest in Nijmegen. Naast de mantelzorgurgentie onderhet oudere woningen. спрп/*/-0$(тпѵппп$)спстѵ )/* ) ( 1 ) $%) фпڿ$)рт% -/$% ѵ*&1**-&*( ) % - )1 -2 #/ hoe we deze groep nog meer kunnen faciliteren met )2 '$.2 -$ /.&' $) - ( -/* #" ./ " 1 zoeken - - we ./$%"$)"Ѷ/*/*)" 1 -тшѵпппхф۔Ҋ -.$)сптфѵ & & hun woonbehoefte. De uitwerking hiervan wordt opgenomen Onderzoek vraag en aanbod rolstoel# / ) ' /хфҊ+'0.. -.0$/( & )1 ) /*/ ' 1*'&$)"Ѷ./$%"/ $/1 )ртڿ$)спппѶ1$ рцڿ$)спспѶ/* geschikte woningen Nijmegen, Companen 2023 in de woonzorgvisie. 1 -2 #/$)"спڿ$)сптфѵ in Nijmegen. Er is wel sprake van een kwalitatieve mismatch: р
4
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
2000
2005
2010
65-74
2015
75-84
2020
2025
85+
Ontwikkeling groep 65+ Nijmegen (bron notitie ouderen 2023)
2030
2035
Figuur 2 Aantal 65+-ers in Nijmegen, naar leeftijdsklasse '.% $)) ) "-* +*0 - )) - 1 -. #$'' ) ' )1 -. #$'' ) Ѷ*+1*'" ) "-* $/ (+*ѷ
!/$% .&' .. )&$%&/җхфҊцуѶцфҊчу )чф۔Ҙ5$ % '*"$.
18
Ouderen
Arbeidsmigranten
Het aantal ouderen in Nijmegen is de afgelopen jaren flink
Ook in Nijmegen werken en wonen arbeidsmigranten. Binnen
toegenomen. Tussen 2010 en 2023 was er een toename van
de Groene Metropoolregio is recent de omvang en aard van
het aantal 65+’ers van bijna 50%. Ook voor de komende jaren
deze opgave in beeld gebracht. .
wordt een stijging verwacht tot ongeveer 39.000 65+ in 2035.
Uit het onderzoek6 blijkt dat arbeidsmigranten een steeds
Niet alleen het aantal ouderen stijgt maar juist ook het aantal
grotere en essentiële rol spelen in de regionale economie en de
‘oudere ouderen’, waaronder ouderen met dementie.
kwaliteit van de huisvesting onvoldoende inzichtelijk is in de regio. Een regionale aanpak is nodig om van de nu al ruim 11.000
We streven ernaar dat mensen, in lijn met hun behoefte5, zo
woonachtige arbeidsmigranten in de regio de huisvesting
lang mogelijk thuis kunnen wonen. Daarbij is het van belang
inzichtelijk te krijgen, dan wel te verbeteren. De verwachting is
dat woningen levensloopgeschikt(er) zijn en er voldoende
dat de huisvestingsbehoefte in de regio tot en met 2030 groeit
geclusterde en beschermde woonvormen zijn. Om de opga-
met 11.700 tot 15.700 plekken. Hiervan zijn 8.700 tot 11.700
ve voor ouderen te realiseren hebben we de onderstaande
plekken nodig voor migranten die korter dan drie jaar in Neder-
doelen. Bij de uitwerking van de woonzorgvisie gaan we hier
land wonen (short- en mid-stay). Voor mensen die permanent
nader op in.
in Nederland blijven (long-stay) gaat het om 3.000 tot 4.100 reguliere woningen; deze reguliere woningen zijn onderdeel van
1.
Levensloopgeschikt bouwen
de reguliere woningbehoefte en de woondealafspraken. Voor
2.
Levensloopgeschikt(er) maken bestaande voorraad
Nijmegen gaat het om 1.460 tot 1.960 voor short-stay, 590 tot
3.
Ontmoeting stimuleren door geclusterde woonvormen
790 voor mid-stay en 590 tot 800 woningen voor long-stay.
4.
Zorggeschikte woningen voldoen aan criteria rolstoelgeschikte woningen inclusief gemeenschappelijke ruimten.
5.
Stimuleren doorstroming op de woningmarkt
6.
Woonomgeving
1919
Woonwensen onderzoek ouderen 2022 Decisio/Companen (in opdracht van de Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen), Arbeidsmigranten in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, 20 februari 2024 5 6
19
Woonwagenbewoners
De Duurzaamheidsagenda uit 2019 is een koepeldocument
Op basis van een onderzoek in 2020 naar de vraag naar woon-
met de volgende doelen voor de energietransitie, klimaat-
wagenstandplaatsen werken we aan het uitbreiden van het
adaptatie, circulariteit en gezondheid:
aantal standplaatsen voor woonwagenbewoners. Concreet be-
•
55% CO2-reductie in 2030 (regio Arnhem Nijmegen); alle Nijmeegse wijken aardgasvrij in 2045.
tekent dit dat het aantal standplaatsen op de locatie Teersdijk met 32 wordt uitgebreid. De planontwikkeling is gestart, maar
•
Uiterlijk in 2050 klimaatbestendig, we streven naar 2035.
we worden geconfronteerd met financiële en procesmatige
•
50% minder gebruik van primaire grondstoffen, 50% afvalloos in 2030; volledig afvalloos in 2050.
tegenvallers. We leggen nu eerst prioriteit bij het realiseren van dit project. Voor de langere termijn houden we in ons beleid rekening met de woningvraag van deze doelgroep. Daarbij
•
Een gezonde leefomgeving in de stad. Specifiek: in 2022 40% minder roet in de lucht t.o.v. 2014.
richten we ons op een betere regionale afstemming van het woonwagenbeleid en de financiering daarvan.
Circulariteit (circulair bouwen), energiebesparing en de warmtetransitie zijn belangrijke thema’s. Deze thema’s zijn ook op
3.2.4 Duurzaamheid
landelijk niveau volop in ontwikkeling en dat heeft zijn door-
Duurzaamheid gaat over energietransitie en klimaatadaptatie.
werking in de regionale en lokale samenwerking, waaronder
Deze thema’s zijn niet los te zien van biodiversiteit, circulariteit
met woningcorporaties.
en gezondheid. Onze ambities hierop zijn:
In de Duurzaamheidsagenda is ook beschreven hoe de doelen
•
Een volledig circulaire stad zijn, waarin geen grondstoffen
te behalen. Energiebesparing, schone opwek en elektrificatie
verloren gaan.
is vanwege de hoge energieprijzen in een versnelling geraakt.
Een volledig duurzame energievoorziening in 2045
Hierdoor is in korte tijd ons elektriciteitsnet (te) zwaar belast.
(energieneutraal en aardgasvrij). De regionale hoofddoel-
Tegelijkertijd zijn de gevolgen van de klimaatverandering al
stelling is om in 2030 de CO2-uitstoot met 55% te vermin-
merkbaar en zijn we genoodzaakt om haast te maken met
deren.
klimaatadaptatie. Om op deze ontwikkelingen in te spelen zijn
We willen dat de stad bestand is tegen de gevolgen van
diverse beleidstrajecten gestart of is er beleid vastgesteld. Het
klimaatverandering (klimaatadaptatie).
gaat dan om de Regionale Energie Strategie en de Warmtevi-
We willen de biodiversiteit in de stad behouden en ver-
sie (actualisatie in 2024), het Energiebesparingsprogramma
sterken door natuurparels (groene gebieden met een hoge
2023-2030, het Masterplan Netcongestie, de Lokale Energie
biodiversiteit) onderling en met de natuurgebieden buiten
Strategie, de klimaatadaptatiestrategie, de biodiversiteitsagen-
de stad te verbinden.
da, de toolbox natuurinclusief bouwen en deelname aan het
We nemen de natuur mee in onze plannen en kiezen voor
convenant Schoon en emissieloos bouwen. In het kader van de
‘natuurinclusief bouwen’.
Woondeal is het regionaal programma conceptueel en circulair
We willen dat de inrichting van de stad bijdraagt aan een
bouwen vastgesteld en is de Impactladder ontwikkeld om de
sociale en gezonde stad door bijvoorbeeld buitenruim-
circulaire prestatie van gebouwen te meten en verantwoor-
te te creëren die uitnodigt om te ontmoeten, spelen en
den. Daarnaast wordt de Regionale EnergieStrategie (RES) 1.0
bewegen.
aangescherpt tot een RES 2.0
•
• •
• •
Bij de actualisatie van omgevingsvisie gaan we dieper in op de
Netcongestie is een urgent probleem. Samen met Liander
vraag hoe we duurzaamheidsdoelen willen bereiken. Welke
inventariseren we, lokaal en regionaal, onze ambities en pro-
invulling van de fysieke ruimte is nodig om de doelen te be-
jecten en knelpunten die ontstaan als gevolg van netcongestie.
halen en tegen welke kansen en knelpunten lopen we aan bij
Ook kijken we samen naar mogelijkheden om netcongestie te
de concretisering van de doelen? Waar is synergie mogelijk en
verminderen (flexibel gebruik, opslag, etc.). Op basis van de
waar zijn keuzes nodig?
inventarisatie gaan we, in afstemming met regio en provin-
20
cie, prioriteren in de planning van onze ambities, waaronder
Er is de laatste jaren geïnvesteerd in de samenwerking met
woningbouw. De resultaten van dit traject nemen we op in het
inwoners, inwonersorganisaties en met sociale ondernemin-
Masterplan Netcongestie en in de Regionale en Lokale Energie
gen, zoals BUUR, de Wijkfabriek en de Broederij. Samen met
Strategie.
organisaties, professionals, vrijwilligers en inwoners blijven we werken aan het versterken van de sociale basis. Deze lerende
3.2.5 Leefbaarheid
samenwerking is een belangrijke pijler binnen de kadernota
Vanuit het woonbeleid werken we aan de ambitie om te
Samen werken, samen sterk. We hebben gezondheidsbeleid
voorzien in de woonbehoefte en in toekomstbestendige,
vastgelegd in de Gezondheidsagenda. In actualisatie van de
gemengde, inclusieve wijken. We streven daarvoor naar een
omgevingsvisie gaan we verder in op de ambities en beleids-
gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de behoefte van hui-
doelen van een gezonde leefomgeving. Denk hierbij o.a. aan
dige en toekomstige bewoners. Tegelijkertijd is leefbaarheid
ruimte voor ontmoeten, beweegvriendelijke omgeving en een
ook een belangrijke randvoorwaarde voor prettig wonen en
groene en klimaatbestendige omgeving.
wordt er ook op meer fronten dan vanuit het woonbeleid en de
We werken samen met een groot aantal maatschappelijke
woonprogrammering op dit vlak gewerkt. Dit past binnen onze
instellingen, stichtingen en verenigingen. We hebben sub-
bredere gemeentelijke ambitie om wijken te hebben met een
sidierelaties met een aantal grote welzijnsinstellingen zoals
vitaal & gezond leefklimaat waar inwoners zich thuis voelen en
Bindkracht10 en Sterker sociaal werk voor onder meer de
mee kunnen doen.
uitvoering van welzijnswerk in de wijk.
Hiervoor wordt op vele fronten samengewerkt. Zo zijn we als
Vanuit de Agenda versnelling mobiliteitstransitie zetten we ook
gemeente aanwezig in de wijk en betrekken inwoners bij ont-
in op het verbeteren van de leefbaarheid van wijken. Dit doen
wikkelingen in de stad. Voor elk stadsdeel zijn 3 wijkregisseurs
we onder andere door goede bereikbaarheid, lage parkeer-
en een projectmedewerker het aanspreekpunt voor bewoners
normen en inzet van deelmobiliteit. In deze woonagenda ligt
en hebben ze veel contact met andere specialisten in de wijk.
de focus op woonruimte, en dragen we middels een gevari-
De wijkregisseurs hebben ieder een andere achtergrond: vei-
eerde woonprogrammering bij aan leefbaarheid in buurten en
ligheid, sociale omgeving en openbare ruimte.
wijken.
21
2222
4
Uitbreiding van de woonvoorraad
De opgave om van 2024 tot en met 2030 minimaal 10.000 woningen toe te voegen (Woondeal 2.0) met een streven naar 12.000 woningen (woonbehoefte) vullen we in via toevoegingen in de bestaande voorraad en via nieuwbouw.
4.1 Beter benutten van bestaande bouw De afgelopen jaren vond bijna 30% van de woningtoevoegingen plaats in de bestaande voorraad. De bestaande voorraad levert daarmee een substantieel aandeel van de woningtoevoegingen en van een oplossing van de woonopgave. Intensivering van het gebruik van gebouwen beperkt de noodzaak om nieuw te bouwen en is daarmee de hoogste vorm van circulariteit. Het huidige deel van het aantal toevoegingen in de bestaande woningvoorraad vindt voornamelijk plaats via woningsplitsing, transformatie of het optoppen van woningen. Daarnaast wordt voor meer mensen in woonruimte voorzien door bijvoorbeeld woningen te delen. Door woonruimte toe te voegen vullen we de woonbehoefte in. Tegelijkertijd is het belangrijk dat dit samengaat met een positieve wijkontwikkeling. In de stadsgesprekken is ook benoemd dat het ander gebruik van de openbare ruimte met zich mee kan brengen of gevolgen kan hebben voor de leefbaarheid. Daarom monitoren we de ontwikkelingen in de bestaande bouw de komende jaren; in aantal, locatie en de wijkontwikkeling. Tegelijkertijd kunnen ingrepen in de bestaande voorraad bestaande wijken ook verbeteren en biedt het kansen voor meer doorstroming in de wijk. Het Rijk heeft via bijgaande visual in beeld gebracht welke manieren er zijn om slim gebruik te maken van de bestaande voorraad en zo bij te dragen aan het oplossen aan de woonopgave.
Ook via de Woondeal verkennen we kansen. Veel van deze oplossingen passen we al toe in Nijmegen. Hieronder geven we aan op welke wijze we dit doen en hoe we verder gaan. Om zoveel mogelijk effect te halen uit de optimalisatiemogelijkheden in de bestaande voorraad willen we deze beter onder de aandacht brengen. We gaan daarom de bekendheid en vindbaarheid van mogelijkheden hierover verbeteren via een campagne.
2323
24
4.1.1 Meer woningen op een bebouwde kavel
voormalig V&D gebouw, de transformatie van de Molenpoort in
De afgelopen jaren zijn de toevoegingen van woningen in de
het centrum en van winkelcentrum Dukenburg in Zwanenveld.
bestaande voorraad toegenomen (zie onderstaande figuur).
Dit zijn grootschalige manieren van optoppen en transforme-
Dit betreft het splitsen van woningen maar ook transforma-
ren waarbij honderden appartementen worden toegevoegd.
tie (wijziging gebruiksfunctie, bijvoorbeeld van bijvoorbeeld
Bovendien verbetert de kwaliteit van de bestaande bouw en
kantoor naar woningen). De meeste woningtoevoegingen in
omgeving hierdoor ook. Vanuit het perspectief van de Omge-
2021 en 2022 vonden plaats in stadsdeel Centrum, Oost en
vingsvisie, met oog voor stedenbouw en ruimtelijke kwaliteit,
Heijendaal.
blijven we per project de kansrijkheid van initiatieven bekijken.
Optoppen en transformeren
Splitsen
Wanneer wooneenheden boven op een woning of gebouw
Woningsplitsing houdt in dat een bestaande woning wordt
worden toegevoegd is er sprake van optoppen. Door techni-
gesplitst in 2 of meer zelfstandige woningen. Bij het splitsen
sche ontwikkelingen (prefabwoningen) en de voorkeur om bin-
van een woning dient aan reguliere planologische en bouw-
nenstedelijk te wonen liggen hier kansen. Transformatie is een
kundige voorschriften te worden voldaan. Nijmegen kent extra
effectief instrument om leegstand tegen te gaan. In Nijmegen
regels hiervoor in de huisvestingsverordening. Daarnaast is in
zijn en worden hierdoor veel woningen toegevoegd. Voor-
de Beleidsregels parkeren 2024 opgenomen dat in gereguleerd
beelden hiervan zijn het oude Canisius college, de voormalige
gebied (een gebied met een vorm van regulering, zoals betaald
basisschool aan de Molukkenstraat, het NEBO klooster en
parkeren) er bij woningsplitsing geen parkeereis geldt en er
het Belvoirhotel. Een gerealiseerd “optopproject” is complex
geen parkeervergunningen en/of abonnementen worden uit-
Heidepark van de SSH&.
gegeven aan de nieuwe huisnummers. Op deze manier stellen
De komende periode worden een drietal grootschalige projec-
we geen extra regels en stimuleren we het beter benutten van
ten verder voorbereid en ontwikkeld: het optoppen van het
bestaande woonruimte.
700 600 500 400 300 200 100 0
2018
2019 Splitsing
2020
2021
2022
Splitsing, verbouw of verandering gebruik
Verloop toevoegingen in de bestaande bouw Nijmegen (bron: CBS, gemeente Nijmegen)
25
2023
4.1.2 Meer mensen onder één dak
faciliteert Hospihousing een match tussen host en student,
Er zijn verschillende manieren van samenwonen onder één
waarbij ook het verhuurproces goed wordt geregeld. In het
dak. De gemene deler is dat er meer mensen gebruik maken
eerste jaar zijn er ruim 50 matches gerealiseerd. We zijn in
van een woonruimte, zónder dat er sprake is van toevoeging
overleg met de woningcorporaties om Hospihousing ook te
van extra zelfstandige woningen.
promoten onder hun huurders. Eind 2024 evalueren we de samenwerking met Hospihousing en nemen een besluit over
Samenwonen: woondelen, deelwonen, kamerverhuur
het vervolg.
De Nijmeegse woningcorporaties hebben de afgelopen jaren ervaring opgedaan met verschillende pilots. Woning delen
Kamers met Aandacht
van Talis, deelwonen van Portaal en de SSH& experimenteert
Het project ‘Kamers met Aandacht’ bevordert positieve uit-
met het huisvesten van meerdere studenten in één kamer. In
stroom van 18+ jongeren uit jeugdhulp. Dat doet deze stichting
de pilots gaat het om toevoeging van tientallen woonruimten.
door “kamers inclusief aandacht” te realiseren; woonruimte
Hierbij hebben de woningdelers elk een eigen huurcontract,
voor jongeren die nog onvoldoende vangnet, geld of prakti-
maar delen ze de gemeenschappelijke voorzieningen zoals
sche vaardigheden hebben om helemaal zelfstandig te wonen.
een woonkamer, keuken en/of tuin. Het is belangrijk om bij
De jongere bouwt een netwerk, waarbij de Jeugdhulpver-
vormen van samenwonen oog te hebben voor de bouwkun-
blijfinstelling nog minimaal 6 maanden betrokken blijft om
dige mogelijkheden, de ruimtelijke effecten en effecten op de
een goede overgang te borgen. Jongeren kunnen zo op een
buurtontwikkeling. Bij woningcorporaties spelen ook landelij-
verantwoorde manier de overgang maken van Jeugdhulp naar
ke toewijzingsregels een rol. Voor bewoners is het van belang
zelfstandigheid, waardoor problemen en zorgbehoeftes in de
om inzicht te hebben in financiële en fiscale consequenties
toekomst voorkomen worden.
van verschillende (samen)woonvormen. Het artikel “De kansen van woningsplitsen en hoe we die optimaal benutten” van
4.1.3 Betere doorstroming
het Instituut voor Publieke Waarden in opdracht van Talis geeft
Doorstroming is belangrijk voor het goed functioneren van de
mooi inzicht in dit laatste punt en geeft ook de wenselijkheid
woningmarkt. Het zorgt ervoor dat mensen bij bijvoorbeeld in-
aan voor aanpassing van landelijke regelgeving. De resultaten
komensverandering of verandering van gezinsgrootte kunnen
van de verschillende pilots bespreken we met de woningcor-
verhuizen naar een meer passende woning. En dat er zo steeds
poraties. De lessen die we hieruit trekken zijn waardevol voor
weer woningen vrij komen voor nieuwe bewoners. In de huidi-
de verdere uitrol van deze initiatieven.
ge markt is doorstroming lastig te realiseren: de kloof tussen
Onze doelstellingen en regels voor kamerverhuur staan in
huur en koop is groot en er is in sommige gevallen onvoldoen-
hoofdstuk 5. De regels op dit punt in de huisvestingsverorde-
de aanbod om naar door te stromen. Specifieke wensen, zoals
ning zijn niet van toepassing voor woningcorporaties en woon-
een woning met bijvoorbeeld voldoende slaapkamers, kunnen
verenigingen. Wel dienen zij aan de regels uit het facetbestem-
daarbij een rol spelen.
mingsplan kamerverhuur te voldoen.
Vanwege het belang van doorstroming, zetten we ons in om
Momenteel verkennen we op welke wijze we woningsplitsing
dit zo goed mogelijk te faciliteren. We richten ons hierbij op
en woondelen verder kunnen stimuleren. Het kamerverhuur-
doorstroming in sociale huur, middeldure huurwoningen en
beleid wordt tevens in 2024 geëvalueerd. Daarbij kijken we ook
goedkope koopwoningen. Allereerst zetten we hiervoor in op
naar aanpassingsmogelijkheden voor regels voor corporaties
een nieuwbouwprogramma dat aansluit op de vraag. Door de
uit het facetbestemmingsplan kamerverhuur.
inzet daarbij op gemengde wijken stimuleren we de doorstroming in de wijk. Daarnaast hebben we aanvullende maatrege-
Hospitaverhuur
len die doorstroming bevorderen.
Samen met de HAN en de RU stimuleren we hospitaverhuur via Hospihousing. Hiermee realiseren we meer woonruimte voor
In de huisvestingsverordening dragen bepaalde keuzes bij aan
(internationale) studenten. Studenten kunnen zich via een
doorstroming in de sociale huursector. Zo geldt dat huishou-
platform inschrijven en Hospihousing werft hosts. Vervolgens
dens die verhuizen naar een andere woning hun meettijd
26
behouden. Met het kamerverhuurbeleid en de opkoopbe-
specifiek de middeldure huur- en goedkope koopsector. In
scherming beschermen we goedkope koopwoningen in de
2024 kijken we naar de mogelijkheden om de verhuiscoaches
bestaande voorraad die een belangrijke schakel vormen in de
structureel te continueren.
doorstromingsketen. Met de woningcorporaties zijn afspraken gemaakt dat bij verkoop van woningen de zittende huurder
Aanpak leegstand
voorrang heeft. Na de zittende huurders hebben andere huur-
Het aantal woningen dat langer dan een jaar leegstaat daalt.
ders de mogelijkheid om de woning te kopen en pas daarna
In 2023 is de leegstand van woningen in beeld gebracht7. Kort-
komt de woning ‘op de markt’.
durende of frictie leegstand (minder dan 1 jaar) is nodig voor verhuisbewegingen. Langdurig leegstaande woningen vragen
Door doorstroming van ouderen kunnen eengezinswoningen
om een mogelijke aanpak. Onderstaande grafiek laat het
vrij komen. Deze woningen zijn vaak gewild bij en geschikt
verloop van de langdurige leegstand van de afgelopen jaren
voor jongere huishoudens met hun gezin. Bij nieuwbouw
zien. Hieruit blijkt dat deze de afgelopen jaren is gedaald van
zetten we in op voldoende levensloopgeschikte woningen,
2,1% in 2018 tot 0,6% in 2022. De grafiek laat de administra-
zodat dat aanbod geschikt is voor senioren. We zetten daar-
tieve leegstand zien, de daadwerkelijke leegstand ligt waar-
naast in op een doorstroommakelaar, ook wel bekend als
schijnlijk op de helft van dit percentage. Dit betekent dat er in
verhuiscoach. De verhuiscoach is gericht op het stimuleren van
2022 ongeveer 0,3% van de totale woningvoorraad langdurig
doorstroom van 55-plussers vanuit een ruimere sociale huur-
leegstond.
woning naar een kleinere huurwoning. Deze voert gesprekken om vragen rond verhuizen te beantwoorden en wensen en
Gezien deze positieve ontwikkeling kiezen we ervoor de
mogelijkheden in kaart te brengen. Waar nodig begeleidt de
huidige instrumenten te continueren. Het gaat dan om
verhuiscoach mensen bij een verhuizing en bij het aanvragen
vergunningen voor tijdelijke verhuur, tijdelijk anders gebruik
van verhuiskostenvergoeding. Zo kan een verhuisketen op
(TAG) en onze inzet op transformatie van panden/gebieden.
gang komen ten gunste van gezinnen en starters en kunnen
Aanvullend monitoren we de woningleegstand en verbeteren
55-plussers een woning betrekken die beter bij hun levensfase
we de bekendheid en vindbaarheid van de mogelijkheden voor
past. Het is daarbij van belang dat het woningaanbod voor
het beter benutten van de bestaande voorraad. Dit doen met
ouderen ook goed vindbaar is. In aanvulling op de verhuiscoa-