Voortgangsrapportage Grote Projecten 2023

VGP 2023 Inhoudsopgave VGP 2023 ........................................................................................................................................................................... 1 VGP samengevat .............................................................................................................................................................. 2 Inleiding ................................................................................................................................................................ 4 Voorstel om te besluiten ...................................................................................................................................... 8 Beleid & markt .................................................................................................................................................................. 9 Ambities & doelen grondbeleid ......................................................................................................................... 10 Instrumenten grondbeleid ................................................................................................................................. 11 Grondexploitaties ..........................................................................................................................................................

27 Totaaloverzicht grondexploitaties .................................................................................................................... 28 Woningbouwprojecten ...................................................................................................................................... 31 Stadscentrum ..................................................................................................................................................... 33 Stationsgebied ................................................................................................................................................... 35 Waalsprong......................................................................................................................................................... 37 Stedelijke ontwikkelingsprojecten .................................................................................................................... 41 Bedrijvigheidsprojecten ..................................................................................................................................... 42 Winkelsteeg Kanaalzone ....................................................................................................................................

44 Herstructureringsprojecten ............................................................................................................................... 45 Maatschappelijk vastgoedprojecten ................................................................................................................. 46 Koers west .......................................................................................................................................................... 49 Planexploitaties in ontwikkeling (PIO's)............................................................................................................ 50 Strategische gronden ......................................................................................................................................... 51 Deelnemingen ................................................................................................................................................................ 52 Totaal overzicht verbonden partijen ................................................................................................................. 53 Reserve & risico ..............................................................................................................................................................

59 Saldireserve mutaties ........................................................................................................................................ 60 Risico’s ................................................................................................................................................................ 64 Bijlagen ........................................................................................................................................................................... 72 Hoe werkt de grondexploitatie financieel? ....................................................................................................... 73 Trefwoordenregister .......................................................................................................................................... 75 Actuele stukken en links .................................................................................................................................... 76

Voortgangsrapportage Grote Projecten 2023 Enkele belangrijke projecten uitgelicht Soort projecten

Locatie van projecten

WAALSPRONG 1997 - 2033

DOEL

DOEL

12.685

404.000

107.000

GEREALISEERD

GEREALISEERD

GEREALISEERD

103.000

9.335 WONINGEN AANTAL

79.000

BEDRIJVEN M2

WAALFRONT 2003 - 2029

DOEL

BIJZONDERE BEBOUWING M2

DOEL

987

NATUURINCLUSIEF BOUWEN

€ 28,

40%

2.214

WATERSPORT BASTION

6MILJOEN

INCLUSIEVE STAD

GEREALISEERD

Risico’s en voorzieningen

Risico’s

GOEDKOPE WONINGEN (HUUR EN KOOP)

€ 202 mln PUBLIEK/PRIVATE SAMENWERKING

TRANSITIE VAN BEDRIJVENTERREIN NAAR WONEN/WERKEN

TEKORT OP ONTWIKKELING

WATERVEILIGHEID EN GEBIEDSONTWIKKELING

Voorzieningen

> 3.000

WINKELSTEEG DOEL

4.600

199.000

GEREALISEERD

GEREALISEERD

0

46.000

€ 88 mln

65% TOT AAN DE NHG-GRENS WAARVAN 30% SOCIAAL

0

WONINGEN AANTAL

25% Waalfront 20% Winkelsteeg 14% Stationsgebied 15% Onderwijshuisvesting 22% Overig 4% Waalsprong

EXTRA BANEN

DOEL

DOEL

+ 500 TIJDELIJK

24% Waalfront 2% Winkelsteeg 48% Stationsgebied 23% Onderwijshuisvesting 1% Overig 2% Waalsprong

WONINGEN AANTAL

2021 - 2042

WINKELCENTRUM HART VAN DE WAALSPRONG

BEDRIJVEN M2

BIJZONDERE BEBOUWING M2

WERKGELEGENHEID

Verhouding binnen gemeente (mln)

WONINGPROGRAMMA

Planexploitaties

Overig gemeente

Risico’s 200 180 160

STATIONS GEBIED 2022 - 2030

140 120

HORECA 1.500 M2

PROGRAMMA HOOGFREQUENT SPOORVERVOER MET ONDER ANDERE: • NIEUW PERRON • ENTREE WESTZIJDE • TRANSFORMATIE STATIONSHAL

WERKEN 7.800 M

2

100

DEELFIETS/OV FIETS AANSLUITING SNELFIETSROUTE

E-HUB DEELAUTO’S | E-FIETSEN E-SCOOTERS

80 60 40 20 0

2020

WONINGEN 1.400 120 HOTELKAMERS MAATSCHAPPELIJKE FUNCTIES 8.000 M2

MULTIMODALE HUB EN GEBIEDSONTWIKKELING

WINKELS 4.400 M2

VOETGANGERS

BUS- EN TAXIVERVOER AANSLUITING OP STADS- EN REGIONAAL VERVOER

2021

2022

2021

2022

Voorzieningen 100 80 60 40 20

OVERIGE 2008 - 2027

0

2020

meer dan

50

Ontwikkeling in de tijd 83

125

125 Risico’s

GROND EXPLOITATIES

WONINGBOUW

BEDRIJVEN

MAATSCHAPPELIJK

NYMA

ONDERWIJS HUISVESTING

NIJMEGEN AARDGASVRIJ

Voorzieningen 53

54

88

2020

2021

2022

VGP samengevat Doel en status VGP Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de vastgestelde Omgevingsvisie, https://www.nijmegen.nl/over-de-gemeente/dossiers/dossieromgevingswet/omgevingsvisie-nijmegen/. Om ook te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de voor de gewenste ontwikkelingen nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we voor de gewenste ontwikkelingen gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. En in enkele gevallen dat we een samenwerking aangaan met andere partijen, zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. Binnen het grondbeleid kunnen verschillende instrumenten worden onderscheiden, centraal staan de planexploitaties (zie ook onderdeel 'Beleid & markt').

Planexploitaties zijn de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kader voor de uitoefening van het grondbeleid. Jaarlijks moet dit instrument en andere instrumenten worden herzien. Dit gebeurt middels de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP). Doel van VGP De VGP geeft inzicht in de ontwikkelingen van alle instrumenten van het grondbeleid. Dit betekent dat de VGP betrekking heeft op alle planexploitaties in ontwikkeling (PIO), planexploitaties, deelnemingen en samenwerkingsverbanden die onder het grondbeleid vallen en de strategische gronden van de gemeente Nijmegen. De VGP biedt inzicht in de voortgang, planning, programmabijstellingen, financiële aanpassingen en/of risico’s bij de projecten. Als hierover in het kader van de VGP besluiten moeten worden genomen dan zijn deze als aparte beslispunt in de VGP opgenomen, zie onderdeel ‘Voorstel om te besluiten’. Daarnaast is deze rapportage een verantwoordingsinstrument over de gedane zaken in het afgelopen jaar. Status VGP In de verslaggevingsregels (Besluit Begroting en verantwoording, afgekort BBV) worden eisen gesteld aan de grondexploitaties en de informatie die hierover aan de gemeenteraad moeten worden verstrekt. De grondexploitaties moeten jaarlijks herzien worden. In de bijlage onder het kopje ‘Hoe werkt de grondexploitatie (financieel)? is nadere informatie hierover opgenomen.

VGP en P&C-cyclus Bij de sturing op het grondbeleid gaat het om de programmering (inhoud van de grondexploitatielocaties), planning (looptijd en voortgang), prijzen (verkoopprijs van kavels), plankosten (interne en externe uren om een locatie te ontwikkelen incl. overhead), parameters (rentepercentages, kosten- en opbrengstenstijgingen) en prognose (van het verwachte financiële resultaat en het bijhorende risicoprofiel). Gedurende het jaar wordt de gemeenteraad hierover op verschillende manieren geïnformeerd, te weten via de Koersdocument, Stadsbegroting, VGP, Stadsrekening en de halfjaarberichten over de Waalsprong en Waalfront. De halfjaarberichten worden in 2023 vervangen door een tussentijdse voortgangsrapportage over Winkelsteeg, Stationsgebied, Waalfront en Waalsprong. Bij het Koersdocument worden over de middelen voor nieuw beleid besloten, bij de Stadsbegroting de parameters vastgesteld en de risico’s herijkt en een algehele herziening in de VGP(jaarlijks) vooruitlopend op de

2

Stadsrekening. Net zoals in 2021 is ook in 2022 besloten om in verband met de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt de parameters bij de Stadsbegroting te laten vaststellen, zodat de meest recente inzichten over de parameters kunnen worden gebruikt bij deze besluitvorming. Nu ligt de verantwoording over het jaar 2022 in deze VGP voor. De effecten van doorrekeningen van de grondexploitaties, het toepassen van de afgesproken parameters en het aanpassen van het risicoprofiel zijn in deze VGP opgenomen. De finale besluitvorming vindt plaats in de Stadsrekening, waarbij ook de effecten van het taakveld grondexploitatie van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling op het weerstandsvermogen inzichtelijk worden gemaakt en worden de voorzieningen vastgesteld. Basis voor de berekeningen in de VGP vormen de boekwaarden per 1 oktober en een prognose van de ontwikkelingen tussen 1 oktober en 31 december. Bij de Stadsrekening vindt de confrontatie plaats tussen deze prognose en de werkelijke ontwikkelingen tussen 1 oktober en 31 december. In de Stadsrekening wordt ingegaan op de financiële onderdelen: grondexploitaties (onderhanden werk, ramingen en verliesvoorzieningen), het programma Wonen & Stedelijke ontwikkeling – taakveld grondexploitatie, de verbonden partijen, de risico’s en bij de mutaties saldireserve.

Verder wordt in de Stadsrekening opgenomen wat (concreet) gerealiseerd is van de doelstellingen in het afgelopen jaar en wordt het VGP-resultaat verwerkt in de Stadsrekening. De VGP en de Stadsrekening hebben verschillende doelen en verstrekt de VGP projectinformatie en kijken we niet alleen terug, maar vooral ook vooruit. Bij een verwacht negatief saldo van de grondexploitaties moet volgens de regels van het BBV direct een voorziening ter grootte van dit tekort ten laste van de Stadsbegroting worden getroffen. Bij een verwacht positief saldo wordt dit lopende het project ten gunste van de Stadsbegroting gebracht.

Leeswijzer

In deze VGP staan alle planexploitaties en planexploitaties in oprichting (de zogenaamde PIO’s) van de gemeente Nijmegen. Ook zijn in deze VGP een aantal investeringsprojecten opgenomen, die een directe inhoudelijke relatie hebben met de planexploitaties zoals de Dorpensingel in Nijmegen Noord. Niet alle investeringsprojecten van de gemeente Nijmegen staan in deze VGP, zoals de investeringsprojecten in het sociaal domein. In onderdeel ‘beleid en markt’ gaan we in op onze ambities & doelen, wat zijn de instrumenten van het grondbeleid en wat zijn de marktontwikkelingen (woningen, bedrijventerreinen, detailhandel, kantoren) en gevolgen van stikstofregels. Ook gaan we bij dit onderdeel in op het onderscheid tussen faciliterend en actief grondbeleid. De inhoudelijke en financiële stand van zaken per planexploitaties worden in onderdeel ‘grondexploitaties’ beschreven. De nadere verdieping per project is in dit onderdeel te raadplegen. Overzicht van verbonden partijen zoals Waalfront en Bijsterhuizen is bij onderdeel ‘deelnemingen’ te raadplegen, de deelnemingen worden afzonderlijk nader toegelicht. Bij het onderdeel 'reserve & risico' gaan we nader in op de financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties en welke mutaties daarover moeten gaan plaatsvinden. Ook beschrijven wij de risico's op hoofdlijnen in dit onderdeel.

Tot slot leggen wij bij het onderdeel ‘bijlagen’ uit hoe een grondexploitatie werkt en verwijzen wij naar verschillende links.

3

Inleiding Inleiding De Omgevingsvisie geeft richting aan de ontwikkeling van Nijmegen Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de vastgestelde Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030. Duidelijk is dat de stad blijft groeien Duidelijk is dat de stad blijft groeien. Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit voor woningbouw vergroot naar 130% en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in doorstroming en transformatie in de bestaande stad.

We focussen ons de komende jaren op groei binnen de bestaande stad De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde planexploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de gewenste versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsgebied, de Kanaalzone zuid (o.a. Winkelsteeg) en rondom OV-knooppunten. In november 2021 zijn voor stationsomgeving en Winkelsteeg nieuwe grondexploitaties door de gemeenteraad vastgesteld. De binnenstad/stationsgebied en de Kanaalzone zuid zijn ook opgenomen in de Woondeal Arnhem-Nijmegen (Woondeal) en in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Terugblik: ook in 2022 was er een grotere vraag dan aanbod Net zoals in 2021 werd de ontwikkeling in 2022 gekenmerkt door een grotere vraag dan aanbod. Dat betekent dat er meer woningen nodig zijn. Het aantal transacties blijft, scherper nog dan vorig jaar dalen in alle categorieën koopwoningen en de gemiddelde koopsom blijft verder doorstijgen. Hieronder leest u de terugblik op 2022, onderverdeeld in verschillende thema's. Woningbouw De prognose voor uitgifte van kavels in 2022 was circa 1550 kavels, waarbij het grootste aandeel in de Waalsprong lag. Uiteindelijk is in 2022 grond voor circa 229 kavels uitgegeven, allen in de Waalsprong.

In Waalfront is dit jaar gebouwd aan Dijkkwartier Oost. In 2023 zal daar een deel van de grond voor de bouw van Waalkwartier worden uitgegeven. Het bestemmingsplan Waalkwartier is namelijk inmiddels onherroepelijk en de planontwikkeling vergevorderd. In de bestaande stad zijn geen uitgiftes geweest. De vorig jaar geprognosticeerde uitgiftes hebben vertraging opgelopen en zullen in 2023/2024 gerealiseerd worden. Het gaat dan bijvoorbeeld over de woningen aan de Hezelpoort, Vossenlaan, Vlierenstraat/Elzenstraat en de Molukkenstraat. Deze vertraging is veroorzaakt door de extra tijd die nodig is geweest voor participatie dan wel de afstemming met betrokken partijen. Bedrijventerreinen In het Regionale Programma Werklocaties (RPW) Arnhem-Nijmegen 2021-2024 is geconstateerd dat er in de periode tot 2030 behoefte is aan 120 ha extra ruimte op bedrijventerreinen. In het voorjaar 2021 hebben wij in het

4

kader van de RPW een plan ingediend voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen voor de locatie de Grift. Dit heeft er toe geleid dat Nijmegen mag uitbreiden met 8,4 ha regionale bedrijvigheid en maximaal 15 ha XXL logistiek op de Grift. De uitgifte van bedrijfsterreinen is in 2022 met 3,7 ha iets onder de prognose verlopen. Detailhandel Voor wat betreft de detailhandel zijn er in 2021 belangrijke stappen gezet. Zo is eind 2021 gestart met de bouw van het nieuwe winkelcentrum in Hof van Holland. Dit centrum vormt het toekomstige functionele én sociaal hart van de Waalsprong om te gaan winkelen, gebruik te maken van voorzieningen, te wonen en werken. De bouw van het winkelcentrum is ver gevorderd, naar verwachting zullen de eerste winkels in 2023 open gaan. Het bestemmingsplan voor de grote bouwmarkt in Ressen is in de zomer van 2021 onherroepelijk geworden, de grond is overgedragen. De werkzaamheden voor de bouw van de bouwmarkt zijn gestart. Ook in Dukenburg zijn mijlpalen bereikt, zoals de opening vorig jaar van het vernieuwde winkelcentrum Meijhorst, aansluitend zijn de gevels van de dagwinkels opgeknapt. Voor winkelcentrum Weezenhof is in september een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd. In juni 2021 is een ambitieuze actie agenda Binnenstad mét en vóór de stad vastgesteld.

We hebben onszelf ten doel gesteld in 2021 en 2022 deze zesenveertig acties uit te voeren om onze stad ondernemend, groen, logisch, levendig en schoon te houden. In december 2021 zijn 14 acties reeds uitgevoerd, 23 projecten lopen en worden uitgevoerd in 2022, 6 projecten staan in de planning en van 3 projecten hebben we samen met de initiatiefnemers besloten dat deze niet meer passend of urgent zijn. De toekomst van de voorzieningenstructuur in de binnenstad en kernen, hangt voor een belangrijk deel af van macro-economische ontwikkelingen. Er kan gesteld worden dat in de binnenstad vooral sprake is van frictieleegstand. Leegstaande panden worden weer vrij snel gevuld. Er is nauwelijks structurele of langdurige leegstand. De Molenpoortpassage is hierop een (negatieve) uitzondering. De leegstand concentreert zich verder niet op bepaalde locaties, deze is verspreid. Vooruitblik Woningbouw Het doel is om tot 2030 minimaal 10.000 woningen toe te voegen, zie hiervoor de recent vastgestelde Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat” (UItvoeringsagenda Wonen 2020- 2025). Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit naar 130% vergroot en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten.

De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in doorstroming en transformatie in de bestaande stad. De met de Nijmeegse corporaties getekende Samenwerkingsagenda Wonen geeft mede invulling aan deze opgave. Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2023 op ongeveer 500 kavels uitkomt. Met uitgifte van kavels in het Waalfront en de bestaande stad gaan we nu uit van circa 950 kavels. De 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg die in 2023 opgeleverd worden zitten niet in deze prognose. Vanaf 2024 is de verwachting dat de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg uitgegeven kunnen worden. Dit is de inzet, maar veel is afhankelijk van de procedures die nog doorlopen moeten worden en de eerder genoemde marktomstandigheden. De kaveluitgifte in de Waalsprong zal dan dalen naar 400-500 per jaar. Bedrijventerrein Doordat in 2021 8,3 ha aan bedrijventerreinen is uitgegeven en in 2022 3,7 ha is de prognose uitgifte bedrijventerreinen voor 2023 naar beneden bijgesteld. Mogelijk dat alleen in Mercuriuspark nog een beperkte verkoop zal plaatsvinden in 2023. Omdat de bestemmingsplannen Winkelsteeg en de Grift begin 2023 in procedure

5

gaan is de verwachting dat vanaf 2024 de uitgifte bedrijventerrein weer rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt. Financieel De financiële effecten van de herzieningen zijn een onttrekking aan de saldireserve van € 31,1 miljoen en een sterk stijgend risicoprofiel van € 198,2 miljoen. De belangrijkste mutaties zijn veroorzaakt door de herziening van de planexploitaties Waalsprong, Winkelsteeg Kanaalzone en Stationsgebied.

Financieel beeld Het resultaat van de planexploitaties is hieronder samengevat, voor wat betreft de grootste toevoegingen/onttrekkingen. Het resultaat van de herzieningen bedraagt -/- € 35,1 miljoen. Het resultaat is als volgt opgebouwd: Waalsprong, aanpassen voorziening Waalsprong

€

-13,4

mln.

Stationsgebied, aanpassen voorziening Stationsgebied totaal

€

-5,5

mln.

Winkelsteeg/Kanaalzone, aanpassen voorziening Winkelsteeg totaal*

€

-11,7

mln.

Waalfront, aanpassen voorziening Waalfront

€

-1,9

mln.

Nyma/Mercuriuspark, instellen voorziening Nyma/Mercuriuspark

€

-2,0

mln.

Onderwijshuisvesting, aanpassing voorziening Onderwijshuisvesting totaal)

€

-0,7

mln.

Licht positiever resultaat afgesloten planexploitaties

€

0,2

mln.

Totaal

€

-35,1

mln.

*Het resultaat Winkelsteeg/Kanaalzone mag nog niet verwerkt worden bij de Stadsrekening 2022. Besluitvorming over deze gebiedsexploitatie vindt plaats in 2023. Het in de stadsrekening 2022 te verwerken resultaat van deze gebiedsontwikkeling ligt rond de € 36 mln. De exacte aanpassing is afhankelijk van de marktontwikkeling in het laatste kwartaal 2022. De oorzaken van de aanpassing van de voorzieningen ligt voor een groot deel in de aanpassing van de parameters kostenstijging en opbrengstenstijging. De parameter kostenstijging voor 2023 en 2024 is van 2% gestegen naar respectievelijk 4,5% en 3%. De parameter opbrengstenstijging voor koopwoningen is voor 2023 gedaald van 3% naar 2%. Daarnaast is de kostenstijging over 2022 aanzienlijk hoger geweest dan verwacht, voor de civieltechnische kosten zo'n 8%, de verwachting was vorig jaar dat de kosten 2% zouden stijgen. Ook zijn er project specifieke oorzaken, zoals bijvoorbeeld de verwerking van de uitkomst tender Hezelpoort en de verwerking van de besluitvorming naar aanleiding van de stadspeiling Veur Lent. Zie verder ook de informatie die bij de verschillende projecten is opgenomen.

Vermogen en risico’s Vermogen De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties. Het betreft risico's waarvoor geen specifieke voorziening is getroffen. Te denken valt aan niet ingecalculeerde milieurisico's, het plotseling achterblijven van de vraag op de vastgoedmarkt en het stagneren van de woningmarkt, etc. In het onderdeel 'reserve & risico' lichten we toe wat de mutaties van de saldireserve gedurende 2021 zijn geweest. De financiële effecten van de herzieningen zijn een onttrekking van € 31,1 miljoen aan de saldireserve. In de VGP 2022 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een toevoeging aan de saldireserve van € 4,0 miljoen. Risico's Naast de meer algemene risico's bevat elke planexploitatie specifieke risico's. Deze risico's worden zo goed mogelijk bij de vaststelling van een planexploitatie in beeld gebracht en vormen permanent onderwerp van

6

aandacht. Ook bij de VGP wordt aandacht besteed aan mogelijke risico’s. Het totale risicoprofiel van het taakveld grondexploitaties is fors gestegen ten opzichte van de Stadsbegroting 2023-2026, van € 124,4 miljoen naar € 198,2 miljoen. Het risico Waalsprong toegenomen tot in totaal € 48,6 miljoen. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2023-2026 is het risico Winkelsteeg Kanaalzone fors toegenomen. Het risico Stationsgebied is licht toegenomen en is nu € 46,3 miljoen. Het risico Waalfront is ook toegenomen. Voor meer informatie verwijzen wij naar het onderdeel 'reserve & risico' over de risico’s.

7

Voorstel om te besluiten 1.

2. 3.

4.

5.

6.

8

De Voortgangsrapportage Grote Projecten 2023 vast te stellen, inclusief de risicobijlage, de opgenomen wijzigingen in de planexploitaties en de daarbij behorende wijzigingen in de voorzieningen en de toevoegingen/onttrekkingen aan de saldireserve en toegepaste parameters. De bijbehorende begrotingswijziging BW-01867 vast te stellen. De volgende planexploitaties toe te voegen: a. Berg en Dalseweg 79-81; b. Grote Markt 1-3 c. Winkelscentrum Weezenhof; De volgende planexploitaties af te sluiten: a. Van Schuylenburgweg b. Van Slichtenhorststraat 91-93 c. Berg en Dalseweg 79-81 d. Molenweg Aldi e. Tollenstraat/Dobbelmannweg f. Skaeve Huse ; Een voorziening in te stellen voor de volgende projecten:  Kinderdorp Neerbosch  Professor Bellefroidstraat;  Nyma Mercuriuspark; Aankoop en ontwikkeling locatie Toorank toevoegen aan de planexploitatie Waalsprong Zuiderveld.

Beleid & markt

9

Ambities & doelen grondbeleid Ambities & doelen grondbeleid Onze ambities en doelen staan in de Omgevingsvisie Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de vastgestelde Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie staan onze bestuurlijke opgaven centraal In deze visie zijn de bestuurlijke opgaven uit het coalitieakkoord (2018-2022) als vertrekpunt gehanteerd. Het gaat om de volgende opgaven: de economische veerkrachtige stad, de sociale en gezonde stad, de aantrekkelijke stad en de duurzame stad. De Omgevingsvisie is de ruimtelijke weerslag van de ambities die we hebben voor Nijmegen. Ruimte is echter een schaars goed. We moeten kiezen welke combinatie van ambities we waar willen maken en op welke plekken. In 2023 starten we met de actualisatie van de Omgevingsvisie. Nijmegen blijft een compacte en leefbare stad In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad.

Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030. De Omgevingsvisie stelt dat Nijmegen een compacte en leefbare stad moet blijven, zodat mensen zich gemakkelijk lopend, fietsend of met het OV kunnen verplaatsen. Het groene omliggende landschap blijft intact en ondanks de verwachte groei willen we dat Nijmegen een aangename stad blijft. De extra woningen en werkplekken komen vooral in de focusgebieden De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en Heyendaal en in de sectoren Health & High Tech. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven.

Figuur: Omgevingsvisiekaart

10

Instrumenten grondbeleid Instrumenten grondbeleid Om ook te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de voor de gewenste ontwikkelingen nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we voor de gewenste ontwikkelingen gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. En in enkele gevallen dat we een samenwerking aangaan met andere partijen zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. Afhankelijk van de situatie wordt faciliterend grondbeleid of actief grondbeleid toegepast, zie hiervoor onderstaand figuur.

Figuur: Situationeel grondbeleid Grondbeleid initieert en ondersteunt (ruimtelijke) ontwikkelingen die maatschappelijk en bestuurlijk gewenst zijn. Aan- en verkoop van grond en/of grond met opstallen is geen doel op zich, maar een instrument om doelstellingen in andere beleidsvelden (ruimtelijk, economisch, volkshuisvestelijk, duurzaamheid en/of sociaal) tijdig te realiseren. De spelregels van het grondbeleid zijn vastgesteld in de Kadernota Grondbeleid In 2018 is de Kadernota Grondbeleid geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld (Nota grondbeleid). Hierin wordt ingegaan op het grondbeleid en de wijze waarop hiermee in Nijmegen wordt omgegaan. Het gaat hier onder meer om de voorwaarden waaronder wij actief grondbeleid voeren, het instrumentarium dat we hier voor inzetten, maar ook hoe de sturing en verantwoording is gewaarborgd. De actualisatie van deze nota zal in 2023 ter besluitvorming voorgelegd worden. Marktconforme prijzen & openbare procedure In principe verkopen we tegen marktconforme prijzen en in een openbare procedure dat is het uitgangspunt bij verkoopprocedures. De andere methoden zijn situationeel. Afwijken van het uitgangspunt dat verkopen openbaar plaatsvinden is volgens de Nota Grondbeleid in bepaalde omstandigheden mogelijk, maar vergt wel een gemotiveerd besluit van betrokken portefeuillehouder.

Bij grote belangen wordt het voorstel ter besluitvorming aan het college van B&W voorgelegd. Op dit moment wordt onderzocht of de Nota grondbeleid moet worden

11

aangepast in verband met de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 over verkoop onroerende zaak door een overheidslichaam. De verwachting is dat deze nota op dit onderdeel aangepast zal gaan worden. Op enkele uitzonderingen na hebben alle verkopen in 2022 via een transparante openbare procedure plaatsgevonden. De uitzonderingen zijn verkopen aan nutsbedrijven (ten behoeve van traforuimten e.d.), verkopen ten behoeve van uitbreiding grond bij een woning of bedrijf (geen andere gegadigden en geen zelfstandige percelen), verkopen aan VOK-partijen (vaststellingsovereenkomst Waalsprong en uitwerking eerdere overeenkomst) en bouwclaims (ook hier uitwerking bestaande afspraken) en in één geval verkoop aan OBW (contractuele nakoming afspraken uit samenwerking in het kader van ontwikkeling Waalfront). Alle overige verkopen hebben plaatsgehad met tenders of anderszins openbaar bekend via website en/of bebording op locatie. Binnen het grondbeleid onderscheiden we de volgende instrumenten:  Planexploitaties. Centraal binnen het grondbeleid staan de planexploitaties, de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kader. Voor meer inhoudelijke informatie per planexploitatie wordt verwezen naar onderdeel 'grondexploitaties' van deze rapportage.

12



PIO’s. Daarnaast bestaan de zogenaamde PIO’s, dat zijn planexploitaties in ontwikkeling. Dit zijn haalbaarheidsonderzoeken of quick scans naar ruimtelijke ontwikkelingen in de stad, waarbij we zowel politiek-bestuurlijke, technische, ruimtelijke en planeconomische aspecten onderzoeken. Voor meer inhoudelijke informatie per PIO wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Strategische gronden. Voor strategische gronden geldt een ‘nee, tenzij-beleid’. Alleen bij grote uitzondering mogen strategische gronden worden gebruikt als instrument. Vanaf 1 januari 2016 zijn de nieuwe regels van het BBV van toepassing. Binnen deze nieuwe regels zijn er geen strategische gronden (NIEGG’s) meer. Alle gronden waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van de planexploitatie, worden gezien als grond met een vaste bestemming en worden verantwoord onder de materiële vaste activa. Voor meer inhoudelijke informatie hierover wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Deelnemingen. De gemeente Nijmegen neemt deel, samen met andere overheden en/of private bedrijven, in risicodragende ondernemingen die zijn opgericht ter realisatie van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en grondbeleid. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen gemeenschappelijke regelingen (openbare lichamen) op basis van de Wet Gemeenschappelijke Regelingen en juridische en fiscale entiteiten zoals een BV, CV of VOF. Voor meer inhoudelijke informatie per deelneming wordt verwezen naar onderdeel ' deelnemingen' van deze rapportage.

Woningbouw

Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is woningbouw. Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter beschikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Om hierin te voorzien zetten we in lijn met de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 ' Mix op maat' en conform het coalitieakkoord “Ons Nijmegen, Stad van iedereen” in op 15.000 woningen tot 2040, waarvan circa 15% middeldure, 30% sociale huurwoningen en 20% betaalbare koopwoningen tot € 280.000. In principe gelden de percentages voor betaalbare woningen voor ieder nieuw project. Beredeneerd afwijken daarvan kan als wijken daarmee diverser, gemengder en beter leefbaar worden en op stadsniveau de ambitie voor het betaalbare woningbouwprogramma nog steeds gehaald wordt. Zo hanteren we bijvoorbeeld in Dukenburg een lager percentage sociale huur. In deze paragraaf een korte toelichting op de trends en de ontwikkelingen van de woningbouw in Nijmegen in zijn algemeenheid. Specifieke informatie per project is terug te vinden verderop in de VGP bij het onderdeel ‘grondexploitatie’. Trends en ontwikkelingen in 2022 Koopwoningen Sinds 2016 zijn er jaarlijks meer dan 2.000 transacties. We zien dat er minder aanbod van woningen op de markt komt en dat dit jaar het aantal transacties daalt.

Dit geldt voor alle type woningen, maar het scherpst bij appartementen en tussenwoningen. De woningmarktcijfers lieten in 2021 in het tweede en derde kwartaal een daling zien, maar dat herstelde zich in het 4e kwartaal tot ca 2000 transacties. In 2022 zien we een verdere daling ten opzichte van 2021.

Figuur: Aantal transacties per woningtype (bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3e kwartaal 2022 woningmarktcijfers.nl)

13

Figuur: Gemiddelde koopsom per woningtype(bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3e kwartaal 2022woningmarktcijfers.nl.) De gemiddelde koopsom per jaar in Nijmegen blijft verder door stijgen tot een gemiddelde prijs van € 426.000 in 2022 (t/m het 3e kwartaal, bron: woningmarktcijfers.nl, 3e kwartaal 2022). In Nederland is dit gemiddeld € 448.000 in diezelfde periode. Vorig jaar was de verwachting van de economen van bijvoorbeeld ING en Rabo dat de prijzen in 2022 verder zouden stijgen. Landelijk gezien dalen de prijzen nu al een aantal maanden op rij. De verwachting van de economen van ING en Rabo is dat de prijsdaling zich volgend jaar zal doorzetten. Een effect van het stijgen van de prijzen en nu ook een stijging van de hypotheekrente is dat de koopmarkt net als vorig jaar moeilijk bereikbaar is en blijft voor veel huishoudens(starters, lage en middeninkomens). Voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen staat onder druk vanwege de stijging van de bouwkosten. Dat heeft tot gevolg dat meer huishoudens zijn aangewezen op de (middel)dure huurmarkt. Bij nieuwbouw worden in (anterieure) overeenkomsten tussen gemeente en grondeigenaar afspraken vastgelegd over het programma en de instandhoudingstermijn van de betaalbare huurwoningen. Op deze manier wordt geborgd dat betaalbare woningen ook beschikbaar blijven.

Om deze beschikbaarheid te verbeteren is daarnaast door de gemeenteraad besloten een zelfbewoningsplichtsplicht bij nieuwbouw van koopwoningen tot de NHGgrens in te voeren en heeft de gemeenteraad de verordening opkoopbescherming vastgesteld. De opkoopbescherming regelt een zelfbewoningsplicht bij aankoop van een betaalbare bestaande koopwoning. Oplevering aantal nieuwbouw woningen In 2022 zijn circa 700 nieuwbouwwoningen (niet zijnde herstructurering) opgeleverd. Ten opzichte van 2021 betekent dit een afname van circa 150 woningen. In onderstaande grafiek zijn ook de getallen van opgeleverde nieuwbouw vanaf 2019 weergegeven.

14

Historische oplevering nieuwbouw woningen 2019-2022 1600,0 1400,0 1200,0 1000,0 800,0 600,0 400,0 200,0 ,0 2017

2018

2019

2020

2021

2022

Woonbehoefteonderzoek en plancapaciteit In 2019 heeft een woonbehoefteonderzoek plaatsgevonden. Zowel lokaal als regionaal. Deze onderzoeken zijn als onderlegger gebruikt voor de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen en voor de vaststelling van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat”. Eind 2022 is een nieuw woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. De lokale uitkomsten van dat het onderzoek volgen begin 2023. Vorig jaar hebben we ingezet op het vergroten van de plancapaciteit naar 130%. Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit vergroot naar ruim 16.500 woningen voor de periode 2020-2030, met vooral aandacht op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De plancapaciteit is zover vergroot dat er op dit moment een programmering hoger is dan de gewenste 130%. Door versnelling van plannen na 2030 is er inmiddels een plancapaciteit voor zo’n 17.000 woningen van 2022 tot en met 2030. Ruim boven de 130% en reden om kritisch naar nieuwe initiatieven te kijken. De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde planexploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie is de focus verlegd naar de bestaande stad en dan specifiek het Stationsgebied/centrum en de Kanaalzone Zuid.

Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling, zo heeft de gemeenteraad november 2021 de nieuwe grondexploitaties voor Stationsgebied en Winkelsteeg vastgesteld. Meer specifieke informatie is te vinden in de betreffende VGP-bladen. Voor deze ontwikkelingen is bovendien naast de woninbouwimpulsgelden (WBI-gelden) door het Rijk besloten over een subsidie van ruim € 100 miljoen vanuit het mobiliteitsfonds om de woningbouw te versnellen in het Stationsgebied, Winkelsteeg en Dukenburg. Uitgiftes 2022 De prognose voor uitgifte van kavels in 2022 was circa 1550 bijna allemaal in de Waalsprong. Uiteindelijk is in 2022 grond voor slechts 229 kavels voor woningen uitgegeven. Er is steeds meer tijd nodig om met de externe partijen tot een maakbaar, haalbaar en betaalbaar plan te komen. Daarnaast is er een krapte op de arbeidsmarkt waardoor vertraging ontstaat en we hebben steeds meer te maken met een onzekere markt waarin bijvoorbeeld ontwikkelaars voorzichtiger worden en terughoudender zijn bij het aangaan van overeenkomsten en de levering van grond daardoor vertraagd raakt. De onzekerheid zit bijvoorbeeld in de hoogte van de koop- en huurprijzen voor de huizen, stijgende bouwkosten, gebrek aan personeel en materialen en onzekerheid over het effect van stijgende hypotheekrentes op de verkoop.

15

Bij het onderdeel ‘planexploitaties’ wordt per project de stand van zaken en de ontwikkeling van het afgelopen jaar concreet toegelicht.

Figuur: Historische uitgifte 2019-2022 2023 en verder Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2023 op ongeveer 500 kavels uitkomt. Met uitgifte van kavels in het Waalfront en de bestaande stad gaan we nu uit van circa 950 kavels. Vanaf 2024 is de verwachting dat de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg uitgegeven kunnen worden. Dit is de inzet, maar veel is afhankelijk van de procedures die nog doorlopen moeten worden en de eerder genoemde marktomstandigheden. De geprognosticeerde uitgifte voor de komende jaren ziet er als volgt uit.

Figuur: geprognosticeerde uitgifte 2023-2026 Risico's bij deze prognoses Ten aanzien van deze prognoses gelden wel een aantal nadrukkelijke risico’s die er toe kunnen leiden dat de daadwerkelijke uitgifte uiteindelijk lager uitvalt. Voor wat betreft de bestaande stad geldt dat het veelal over inbreidingslocaties gaat. De ontwikkeling van die locaties kost meer tijd en er is meer afstemming met de omgeving nodig. Participatie kost tijd en brengt niet de zekerheid met zich mee dat een gang naar de Raad van

16

State niet nodig is. We merken ook dat het wel een jaar duurt voordat de hoorzitting bij de Raad van State plaatsvindt. Dat leidt tot forse vertragingen bij de uitgifte van kavels. Voor Winkelsteeg, Dukenburg en het Stationsgebied geldt dat dit plannen in ontwikkeling zijn, waarbij nog veel procedures doorlopen moeten worden. Dat en de eerder genoemde onzekerheden in de markt, leiden tot vertraging. Conclusies ten aanzien van de uitgifte: -

Voor de Waalsprong geldt dat planologisch ruimte beschikbaar is, er de afgelopen jaar ook grote gebieden bouwrijp zijn gemaakt en de uitgifte goed op gang is gekomen, maar dat de marktomstandigheden onzeker zijn waardoor uitgifte en realisering vertraagd raakt.

-

Realiteit is dat de verwachting is dat de markt onzeker blijft en regelgeving nog in beweging is (bijvoorbeeld stikstof, invoering Omgevingswet, en landelijke regelgeving ten aanzien van huurprijzen) waardoor er risico’s op vertraging blijven.

-

Vanaf 2024 gaan de ontwikkelingen Winkelsteeg en Stationsgebied een rol gaan spelen bij de kaveluitgifte. In 2023 voegen we 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg toe.

17

Bedrijventerreinen

Regionale ontwikkeling De regionale Programmering Werklocaties (RPW) als afwegingskader In het RPW Arnhem-Nijmegen 2021-2024 is geconstateerd dat er in de periode tot 2030 behoefte is aan 120 ha extra ruimte op bedrijventerreinen. De gemeenten in de regio hebben in het RPW afgesproken dat deze additionele ontwikkelruimte in twee tranches wordt toebedeeld aan de meest kansrijke plannen. Voorjaar 2021 heeft Nijmegen in het kader van de RPW 1e tranche een plan ingediend voor de ontwikkeling van circa 30 ha bedrijventerreinen voor de locatie de Grift. In de zomer 2021 heeft er besluitvorming plaatsgevonden met betrekking tot alle ingediende verzoeken. Tijdens de vergadering van het Bestuurlijk Overleg Regionaal Programma Werklocaties (RPW) op 9 juni 2021 heeft dan ook de voltallige vergadering ingestemd met het advies voor de verdeling van de ontwikkelingsruimte voor bedrijventerreinen in de regio op grond van het RPW 20212024: "Verdeling ontwikkelingsruimte werklocaties 1e tranche". Aan zes gemeenten is 90 ha ontwikkelruimte voor bedrijven toebedeeld (Gemeente Duiven, Lingewaard, Nijmegen, Montferland, Wijchen en Zevenaar). Hiervan is circa 56 ha voor regionale bedrijvigheid en circa 35 ha voor XXL logistiek. Nijmegen is gehonoreerd voor 8,4 ha regionale bedrijvigheid en maximaal 15 ha XXL logistiek. Alle ha moeten op de locatie de Grift worden uitgegeven.

Uitgifte bedrijventerrein Nijmegen Voor uitgifte van bedrijventerreinen in Nijmegen zijn al langere tijd de volgende terreinen in beeld: -

Mercuriuspark;

-

Compaqterrein;

-

De Grift;

-

Knoop Winkelsteeg;

-

Bijsterhuizen.

Voor Winkelsteeg en het Compaqterrein is vorig jaar al gemeld dat uitgifte van bedrijventerreinen op deze locaties mogelijk een andere wending krijgen als gevolg van de gesloten Woondeal voor onder andere Winkelsteeg als onderdeel van Kanaalzone zuid. Op het Compaqterrein worden nu onder andere 500 tijdelijke wooneenheden gebouwd en voor Winkelsteeg heeft de gemeenteraad in november 2021 de Ontwikkelvisie Winkelsteeg en de nieuwe planexploitatie vastgesteld. Inzet van de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is een groei van het aantal arbeidsplaatsen in Winkelsteeg. Om dit doel te bereiken, wordt ruimte geboden aan bestaande en nieuwe bedrijvigheid in een aantal marktsegmenten waar enerzijds vraag vanuit bestaat (huisvestingsvraag) en die anderzijds passen bij de kwaliteiten van het gebied en zo bijdragen aan de gewenste groei van het aantal banen. Uitgangspunt in de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is behoud van de bestaande bedrijvigheid waar mogelijk en het bieden van een helder perspectief. In eerste instantie zal de transformatie zich vooral richten op de ontwikkeling van onbebouwde percelen en percelen die in gemeentelijk eigendom zijn of gronden die worden aangeboden in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Hierdoor zal het aantal bedrijfsverplaatsingen naar verwachting beperkt kunnen zijn.

Voor die bedrijven die mogelijk een kritieke belemmering vormen voor een goede gebiedsontwikkeling zal de gemeente zich inspannen om die bedrijven alsnog in te passen dan wel met de ondernemers het gesprek aan te gaan voor een verplaatsing naar elders. In deze laatste categorie kunnen bijvoorbeeld bedrijven vallen met een lage arbeidsintensiteit. In Nijmegen hebben historisch gezien grote kavels bijna de helft van de uitgifte bepaald Veel van deze grote kavels zijn uitgegeven op de locatie Bijsterhuizen. Maar op Bijsterhuizen zijn we nagenoeg uitverkocht. Het college heeft mede hierom in het voorjaar 2020 de gebiedsvisie De Grift vastgesteld. Voor De Grift is vervolgens een marktverkenning opgesteld welke rekening houdt met een deel logistiek, een deel klassiek gemengd en ruimte voor eventuele bedrijfsverplaatsingen vanuit elders in de stad of Winkelsteeg. Op De Grift kan dus nog circa 30 ha worden uitgegeven. In 2021 is dan ook de planvoorbereiding gestart voor het

18

bestemmingsplan de Grift. De verwachting is dat circa 23 ha uitgegeven zal worden aan bedrijven met een perceeloppervlak van 0,5 tot circa 6 ha. Uitgifte 2022 De uitgifte voor 2022 is bepaald op basis van de kennis van december 2022 met betrekking tot getekende overeenkomsten, respectievelijk de aktepasseringen. Dit resulteert in een uitgifte van totaal ca. 3,7 ha (circa 1,2 ha Mercuriuspark, 2,5 ha de Grift )

Figuur: Verwachte en gerealiseerde uitgifte 2019- 2022 Ontwikkelingen en meerjaren prognose Doordat in 2021 8,3 ha aan bedrijventerreinen is uitgegeven en in 2022 3,7 ha is de prognose uitgifte bedrijventerreinen voor 2023 naar beneden bijgesteld. Mogelijk dat alleen in Mercuriuspark nog een beperkte verkoop zal plaatsvinden in 2023. Omdat de bestemmingsplannen Winkelsteeg en De Grift begin 2023 in procedure gaan is de verwachting dat vanaf 2024 de uitgifte bedrijventerrein weer rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt. Bedrijventerrein De Grift De Grift maakt deel uit van de totaalvisie Knoop 38, logistieke Corridor A15 Doel is om het internationale vestigingsklimaat te stimuleren en banen te creëren. Dit door middel van een multimodaal vervoersysteem met als speerpunt het Railterminal Gelderland (RTG) en duurzame bedrijventerreinen. Deze moeten goed ingebed worden in het landschap met aandacht voor duurzame energie en ruimtelijke kwaliteit. De gemeenten Nijmegen en Overbetuwe en de provincie werken samen aan een goede bereikbaarheid.

19

Figuur: Impressie knoop 38 We zetten in op een duurzame De Grift, natuurinclusief bouwen en het creëren van extra arbeidsplaatsen Naast de ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid zullen we de bestaande bedrijven op De Grift opnieuw bestemmen en doen we met provincie en de gemeente Overbetuwe voorstellen voor de aanpak van de infrastructuur Griftdijk/Afslag 38. Begin 2021 is gestart met de realisatie van het transformatorstation nabij Afslag 38 voor een stabielere energievoorzieningen. Nijmegen zet in op een duurzame De Grift. Tevens zetten we in op het creëren van extra arbeidsplaatsen en is er aandacht voor Natuurinclusief bouwen. Het bestemmingsplan voor de uitbreiding van De Grift gaat in januari 2023 in procedure. Voor de bestaande bedrijvigheid Stationsstraat en Rietgraaf is in 2022 het bestemmingsplan in procedure gebracht bedoelt voor planactualisatie. Met het coalitieakkoord 2022 is € 3,8 mln vrijgemaakt voor revitalisering van de bestaande bedrijventerreinen Stationsstraat/Rietgraaf. In 2023 starten we inventariserende gesprekken met ondernemers. Een en ander kan ook leiden tot bedrijfsverplaatsing of uitbreiding binnen mogelijkheden van de locaties de Grift en Stationsstraat. Samengevat De uitgifte van bedrijfsterreinen is in 2022 met 3,7 ha beneden de prognose verlopen. Voor 2023 verwachten we een beperkte uitgifte op locatie Mercuriuspark.

We verwachten dat vanaf 2024 de uitgifte bedrijventerrein rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt.

20

Detailhandel

Nijmegen heeft een fijnmazig netwerk aan winkelcentra en diverse buurt- en wijkcentra. Het streven is handhaving dan wel versterking van deze evenwichtig opgebouwde voorzieningenstructuur. Met de realisatie van het wijkwinkelcentrum in Hof van Holland zal een nog ontbrekende schakel in de winkelstructuur voor de dagelijkse boodschap in Nijmegen-Noord ingevuld. Tegelijkertijd willen we in blijven spelen op nieuwe retailontwikkelingen. Hof van Holland Het centrum in Hof van Holland vormt het toekomstige functionele én sociaal hart van de Waalsprong om te gaan winkelen, gebruik te maken van voorzieningen, te wonen en werken. Er komen ca. 12.000 m² aan centrumfuncties, het winkelprogramma is grotendeels gelegen aan het centrale plein en richt zich op de dagelijkse boodschappen met lokale producten en biedt daarnaast ruimte aan eigentijdse horeca. In 2018 is de aanbesteding voor het winkelcentrum Hof van Holland afgerond, de grond is in 2019 geleverd. Eind 2020 is de tijdelijke supermarkt geopend. De bouw van het winkelcentrum is ver gevorderd, naar verwachting zullen de eerste winkels in 2023 open gaan. Ressen In mei 2017 hebben de provincie en Nijmegen overeenstemming bereikt over de realisatie van een grote bouwmarkt op Ressen. Naast de bouwmarkt gaat de provincie ook akkoord met de bouw van een tankstation en restaurant.

Het overig deel van Ressen zal parkachtig worden ingericht aansluitend op Park Lingezegen. De afspraken tussen provincie en Nijmegen zijn in de RPW (perifere detailhandel) verwerkt. Het project is afgestemd met de buurgemeenten Lingewaard en Overbetuwe. Zomer 2021 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden, de grond is overgedragen. De werkzaamheden voor de bouw van de bouwmarkt zijn gestart, oplevering zal in 2023 plaatsvinden. Dukenburg In 2018 is de winkelstructuur voor Dukenburg vastgesteld, tevens is afgesproken een gezamenlijk onderzoek naar transformatie van het winkelcentrum Dukenburg uit te voeren. Vorig jaar zijn de supermarkten in het vernieuwde winkelcentrum Meijhorst geopend. Aansluitend zijn de gevels van de dagwinkels opgeknapt en is de openbare ruimte opnieuw ingericht . Met dit vernieuwde centrum zijn de eerste stappen voor verbetering van de winkelstructuur gezet. Voor winkelcentrum Weezenhof geldt dat in september 2022 een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd. Dit bestemmingsplan moet een nieuw winkelcentrum met één moderne supermarkt, ruimte voor kleine winkels en medische voorzieningen met daarboven woningen mogelijk te maken. De planning is om in het eerste kwartaal van 2023 het bestemmingplan ter besluitvorming aan de gemeenteraad voor te leggen.

In opdracht van de vereniging van eigenaren van het winkelcentrum Dukenburg en in nauwe samenwerking met de gemeente, werkt BPD-Giesbers aan een haalbaar masterplan voor transformatie van dit winkelcentrum, de omliggende openbare ruimte en de OV-verbindingen. De inzet is dit gebied waar nu flinke leegstand is in het centrum, te transformeren naar een stedelijk gebied waar mensen kunnen winkelen, werken en elkaar kunnen ontmoeten. Naar verwachting worden 500 woningen toegevoegd voor verschillende doelgroepen en is ruimte voor culturele activiteiten. Veel aandacht is er voor verbeteren van de bereikbaarheid, toegankelijkheid, aansluiting op de OV-verbindingen en het verbeteren van het leefklimaat en groen. Voor het verbeteren van de bereikbaarheid werken de partijen nauw samen met de provincie, NS en Prorail. Centrum Nijmegen heeft een compacte binnenstad, opgebouwd uit meerdere gebieden Een A1-kernwinkelgebied, waar vooral de ketens en filiaalbedrijven gevestigd zijn. Om dat A1-gebied liggen de ringstraten waar vooral bijzonder kleinere mkb-bedrijven gesitueerd zijn, met vaak een typisch Nijmeegs karakter.

21

De grote diversiteit aan winkels hebben we te danken aan deze ringstraten. De horeca (restaurants en cafés) is vooral geconcentreerd in de horeca-accentgebieden, verspreid over de binnenstad. In de ringstraten treffen we veel nieuwe lichte horeca-concepten (lunchrooms, koffiebarretjes, ijssalons) aan. De binnenstad kan rekenen op grote bezoekersaantallen We zien de trend dat deze bezoekers niet langer alleen naar de binnenstad komen om te winkelen, maar steeds meer om iets te beleven. Sectoren in de binnenstad als horeca (hotels, restaurants, cafés en hun terrassen), cultuur, dienstverlening en evenementen worden steeds belangrijker. In de perioden dat de horeca gesloten was, werd het belang van deze sector voor de dynamiek in onze binnenstad nog eens duidelijk. We blijven investeren in de binnenstad We willen in de binnenstad ruimte bieden voor de groei van deze sectoren. Tegelijkertijd willen we het evenwicht blijven bewaken tussen “leefbaarheid” (steeds meer mensen wonen in de binnenstad) en “levendigheid” (door terrassen, evenementen en meer bezoekers). Nijmegen heeft de Binnenstad aangewezen als zero emissiezone per 2025, dit vraagt aanpassingen aan de logistieke bewegingen in de Binnenstad. Het blijven investeren in de binnenstad moet uiteindelijk resulteren in het blijvend aantrekken van bezoekers en daarmee zorgen voor bestedingen.

En daarmee dus de groei van de werkgelegenheid. Niet alleen is de focus op retail, maar we kijken ook nadrukkelijk naar sectoren als cultuur, horeca en dienstverlening. Ook “wonen” biedt kansen. Actieplan Binnenstad In juni 2021 is een ambitieuze actie agenda Binnenstad mét en vóór de stad vastgesteld. We hebben onszelf ten doel gesteld in 2021 en 2022 deze zesenveertig acties uit te voeren om onze stad ondernemend, groen, logisch, levendig en schoon te houden. In december 2021 zijn 14 acties reeds uitgevoerd, 23 projecten lopen en zijn uitgevoerd in 2022, 6 projecten staan in de planning en van 3 projecten hebben we samen met de initiatiefnemers besloten dat deze niet meer passend of urgent zijn. Deze 46 projecten dragen allen bij aan de binnenstad als kloppend hart van de stad, belangrijke werklocatie en vestigingsplaatsfactor. Over de voortgang van de uitvoering van dit actieplan zal binnenkort een raadsinformatiebrief volgen. Wat de impact van de coronacrisis op de binnenstad precies is wordt pas later duidelijk De uiteindelijke impact is nu nog moeilijk te voorspellen. De toekomst van de voorzieningenstructuur in de binnenstad en kernen, hangt voor een belangrijk deel af van macro-economische ontwikkelingen. Er kan gesteld worden dat in de binnenstad vooral sprake is van frictieleegstand. Leegstaande panden worden weer vrij snel gevuld.

Er is nauwelijks structurele of langdurige leegstand. De Molenpoortpassage is hierop een (negatieve) uitzondering. De leegstand concentreert zich verder niet op bepaalde locaties, deze is verspreid. Ook voor de komende jaren zetten we in op blijvende aanpak van de leegstand De ontwikkeling van de leegstand is deels afhankelijk van macro-economische factoren. Tegelijkertijd is de ervaring van de afgelopen jaren dat met een gerichte aanpak leegstand kan worden terug gedrongen. Door de binnenstad compact te houden en voorzichtig om te gaan met het toevoegen van commerciële meters aan de binnenstad zelf of in de randgebieden (Stationsomgeving) kan leegstand worden voorkomen. Tegelijkertijd zetten we “zachte” middelen in zoals transformatiemanagement en ambianceversterking. De binnenstad is de tweede werklocatie van de stad De binnenstad is een belangrijke banenmotor, voor een belangrijk deel ook voor lager- en middelbaaropgeleiden. Dat het transformatieproces van “place to buy” naar “place to meet” gaande is zien we ook terug in de ontwikkeling van banen. Sinds 2016 zijn er meer mensen werkzaam in de horeca dan in de detailhandel. De ambitie van ons college is om in 10 jaar 10.000 nieuwe banen te creëren in de stad Inmiddels zijn in deze coalitieperiode 7.500 banen gecreëerd. Trends en ontwikkelingen die in 2020 in gang zijn gezet en een belangrijke impact hebben op de binnenstad:

22

-

Nijmegen groeistad! Dus meer bezoekers, meer inwoners en dus meer bestedingen ook voor de langere termijn. Met de Woondeal zal het aantal inwoners de komende jaren alleen maar toenemen. Er zal sprake zijn van een toename in het aantal huishoudens en tweeverdieners. Dit brengt extra bezoekers en dus bestedingen met zich mee.

-

Kansen voor cultuur: Meer beleven én betekenis. Ruimte voor innovatie en experimenteren: De levensstijl van de bezoeker is aan het veranderen. We zagen al dat “beleven” de plek in nam van “consumeren”. Nu zien we zelfs nog een kleine verdere verschuiving van “beleven” naar “betekenis”.

-

Aansluiten en inspelen op andere actuele trends: klimaatakkoord, inclusiviteit, gezondheid, veiligheid. Nu investeren maakt het mogelijk om aan te sluiten bij andere urgente thema’s als klimaat en inclusiviteit. Bijvoorbeeld: zorg er voor dat de voorzieningenstructuur een meer groene invulling krijgt en voorkom hitte-eilanden. Maak de binnenstad beter bereikbaar voor alle doelgroepen. Naast “gastvrijheid” is nu ook gezondheid en veiligheid heel belangrijk geworden, ervaring is in 2020 opgedaan met ruimere terrassen binnen de 1,5 meter regelgeving. Het gaat nu, nog meer dan voor de coronacrisis, om een goed evenwicht tussen “leefbaarheid” en “levendigheid”.

-

Internet: inzetten op on-line naast off-line. Internet is en blijft één van de belangrijkste technologische ontwikkelingen voor de retail en wellicht ook voor de culturele sector. Winkeliers en ook andere ondernemers en instellingen dienen meer dan ooit naast een off-line aanbod hun aanbod goed aan te bieden via on-line.

23

Kantoren

De omgeving van het Centraal Station en knoop Lent zijn geschikte ontwikkellocaties voor kantoren Voor nieuwe kantoorontwikkelingen zien we naast een bestaande ontwikkelingslocatie aan de Wijchenseweg, slechts twee geschikte locaties: de omgeving van Centraal Station en knoop Lent. Deze locaties zijn ook als zodanig opgenomen in het RPW (Regionale Programma Werklocaties). We kiezen voor deze locaties, omdat ze goed bereikbaar en ontsloten zijn en in de nabijheid liggen van HOV (hoogwaardig openbaar vervoer). Enige flexibiliteit op de kantorenmarkt blijft echter gewenst. Specifiek voor de omgeving van het Centraal Station geldt dat deze goed bereikbare locatie kansen biedt voor kleinschalige (tijdelijke) werkplekken. Daarnaast zien we in Winkelsteeg ruimte voor toevoeging van kantoorachtige werkplekken in ondermeer een campusachtige setting.