Voortgangsraportage Grote projecten 2022
Tekst van het document
Afgesloten planexploitaties
B
Tussentijdse winstnames
C
Aanpassing
voorzieningen
10.700 1.077.000 n.a.v.
4.730.100
herzieningen D
Deelnemingen
3.000.000
E
Besluitvorming Stationsgebied
16.200.000
Totaal
25.017.800
Af A
Afgesloten planexploitaties
C
Aanpassing
voorzieningen
0 n.a.v.
17.963.400
C1
Aanpassing voorzieningen contante waarde
980.300
D
Deelnemingen
herzieningen 0
Totaal
18.943.700
Saldo mutaties 2021
6.074.100
Volgens bovenstaand overzicht is het resultaat van de herzieningen een toevoeging van € 6,1 miljoen aan de saldireserve. In de VGP 2021 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een toevoeging aan de saldireserve van € 0,5 miljoen. Bij de vaststelling van de planexploitaties Stationsgebied en Winkelsteeg/Kanaalzone zijn al enkele effecten benoemd en besloten. In deze besluitvorming is € 16,2 mln. beschikbaar gesteld waardoor het totale effect op de saldireserve een toevoeging van € 6,1 mln. bedraagt. Het resultaat is als volgt opgebouwd: Stationsgebied, vrijval voorziening Hezelpoort
€
1,9
mln.
Stationsgebied, instellen voorziening Stationsgebied totaal
€
-17,9
mln.
Winkelsteeg/Kanaalzone, vrijval voorziening Nwe Dukenburgseweg resultaat herzieningen, waaronder de aanpassing van de voorziening Waalsprong tussentijdse winstname binnen een aantal planexploitaties
€
0,9
mln.
€
1,0
mln.
€
1,0
mln.
extra winstuitkering uit Bijsterhuizen (in totaal € 3,0 waarvan € 1,5 verwacht)
€
3,0
mln.
Beschikbaar gesteld Stationsgebied 2e Voortgangsmonitor 2021
€
10,0
mln.
Beschikbaar gesteld Stationsgebied Stadsbegroting 2022-2025
€
6,2
mln.
Totaal toevoeging aan de saldireserve
€
6,1
mln.
56
Afgelopen boekjaar Ad a: afgesloten planexploitaties Afgesloten planexploitaties in 2021
bij
Af
eindresultaat
eindresultaat
€
€
Neboklooster, achterterrein
0
Bachstraat
10.700
totaal
10.700
0
Ad b: tussentijdse winstnames Planexploitatie
Bij eindresultaat €
Dorpsstraat 92-118
45.000
Van Schuijlenburgweg
420.000
Tollenstraat/Dobbelmannweg
612.000
totaal
1.077.000
Ad c: aanpassing voorzieningen n.a.v. herzieningen Het onderdeel Grondexploitaties bevat per planexploitatie een overzicht van kerninformatie en de ontwikkelingen. Op deze overzichten kunt u eveneens per planexploitatie de financiële resultaatontwikkeling vinden. Voor wat betreft de resultaataanpassingen van planexploitaties met een nadelig resultaat wordt ten laste van de saldireserve een voorziening getroffen. Door de invoering van de nieuwe regels omtrent rente toerekening is het niet meer mogelijk om rente toe te voegen aan de voorziening. De voorziening wordt gevormd voor het tekort op contante waarde. Om het niveau van de voorziening jaarlijks op peil te houden wordt vanuit de saldireserve een toevoeging aan de voorziening gedaan ter hoogte van 2%, de disconteringsvoet waarmee in de planexploitaties gerekend wordt. Hierdoor ontstaan de aanpassingen van de voorzieningen door twee oorzaken: 1.
De ophoging van de voorziening met 2% disconteringsvoet;
2.
De aanpassing aan de resultaatontwikkeling.
57
Onderstaand overzicht geeft de mutaties als gevolg van de plussen en minnen van de voorzieningen op de saldireserve aan (over het hele jaar 2021). bijgestelde resultaten n.a.v. herzieningen
Waalsprong
Bij
Af
eindresultaat
eindresultaat
€
€
1.352.900
Compaq
869.700
Onderwijshuisvesting
597.200
Hezelpoort(pg Oude Stad)
1.896.100
Dukenburg
100
Vossenlaan 44
13.900
Particuliere planexploitaties
200
23.900
Stationsgebied totaal
17.939.500
totaal
4.730.100
17.963.400
Na deze aanpassingen is de stand van de voorzieningen als volgt: Omschrijving Waalsprong Compaq
per 1-1-2021 8.561.903
contante
Toevoeging/
waarde 2%
vrijval
171.200
869.700
Onderwijshuisvesting
18.687.500
373.700
Waalfront
11.916.500
238.300
Waalfront (handelskade)
3.463.500
43.300
Waalfront
6.827.400
134.500
Hezelpoort
1.896.100
Dukenburg
547.300
Vossenlaan 44
350.000
Particuliere
Per 31-12-2021
-1.352.900
7.380.200
-869.700
0
-597.200
18.464.000 12.154.800 3.506.700
-1.200.000
5.761.900
-1.896.100
0
11.000
-100
558.200
7.000
-13.900
343.100
62.100
1.200
-6.900
70.300
17.939.500
17.939.500
53.182.000
980.300
12.002.700
66.178.700
planexploitaties Stationsgebied totaal totaal
Samenvattende toelichting grootste toevoegingen/vrijval (zie ook overzicht planexploitaties) voor een inzicht in alle planexploitaties verwijzen wij u naar het onderdeel Grondexploitaties. Ad d: deelnemingen De lasten betreffen de rentelasten over het uitstaande kapitaal van deelnemingen. Bij de baten gaat het om een deels vervroegde winstuitkering uit de GR Bijsterhuizen. De winstuitkering is deels vervroegd. Van de totale winstuitkering van € 3,0 mln. was € 1,5 geraamd en € 1,5 vervroegd, Dit laatste deel betreft dus geen extra nog niet geraamde uitkering maar een versnelling. Ad e: besluitvorming Stationsgebied Bij de 2e voortgangsmonitor is € 10 mln. beschikbaar gesteld voor Stationsgebied en bij de Stadsbegroting 20222025 € 6,2 mln. Deze bijdrages zijn verwerkt in de planexploitatie Stationsgebied die 24 november 2021 door de raad is vastgesteld.
58
Meerjarig De mutaties in de jaren 2021 tot en met 2027 zijn in onderstaande tabel opgenomen. Hieronder volgt een schematische vertaling van de mutaties van de saldireserve tot en met 2027. 2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
Positieve resultaten planexploitaties
0
1.3
0.4
0.5
0.1
0
0
Tussentijdse winstname
1.1
Aanpassing voorzieningen n.a.v.
-13.2
0
0
0
0
0
0
Deelnemingen
3.0
4.0
0
0
0
0
0
Diversen
0
0
0
0
0
0
0
Aanpassing voorziening t + 1*
-1.0
-1.2
-1.2
-1.2
-1.2
-0.8
-0.8
Besluitvorming Stationsgebied
16.2
Mutatie in jaar
6.1
4.0
-0.8
-0.7
-1.1
-0.8
-0.8
herzieningen planexploitaties
Ophoging voorziening contante waarde
Bij de groei van de saldireserve wordt ook rekening gehouden met winstuitkeringen uit bijvoorbeeld de GR Bijsterhuizen. Verder zijn er gemeentelijke planexploitaties die een winstverwachting hebben en meegenomen worden in de groei van de saldireserve, zoals in bovenstaand schema is opgenomen, wordt hiermee rekening gehouden. *Door de invoering van de nieuwe regels omtrent rente toerekening is het niet meer mogelijk om rente toe te voegen aan de voorziening. De voorziening wordt gevormd voor het tekort op contante waarde. Om het niveau van de voorziening jaarlijks op peil te houden wordt vanuit de saldireserve een toevoeging aan de voorziening gedaan ter hoogte van 2%, de disconteringsvoet waarmee in de planexploitaties gerekend wordt. De vertaling van het totale effect van de toepassing van de BBV-regels op rentetoerekening heeft geleid tot een aangepast rentepercentage (waarin deze toevoeging van de voorziening is verwerkt.
59
Risico’s Gebiedsontwikkeling en het realiseren van vastgoedprojecten met bijbehorende openbare ruimte vergt een goed risicomanagement. Naast het voortdurend monitoren van de risico’s is bijsturing een factor van belang. De balans tussen beide elementen bepaald het risicoprofiel van de grondexploitaties.
Risicobeheer In onderstaande tabel is de samenstelling en hoogte van het risicoprofiel van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling, taakveld grondexploitaties opgenomen. Omschrijving
€ x 1 miljoen
Was (stadsbegroting 2022-2025)
Waalsprong
23.0
28.9
Stationsgebied
40.4
30.0
Waalfront
3.6
3.6
Winkelsteeg Kanaalzone
53.1
55.0
Onderwijshuisvesting
2.4
2.4
Overige risico’s
2.0
1.3
Totaal risico’s
124.5
124.2
Het totale risicoprofiel van het taakveld grondexploitaties is daarmee nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van de Stadsbegroting 2022-2025 met € 124,45 miljoen. Het risico Waalsprong afgenomen tot in totaal € 23,0 miljoen. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2022-2025 is het risico Winkelsteeg Kanaalzone iets afgenomen. Het risico Stationsgebied is daarentegen toegenomen en is nu € 40,4 miljoen. De risico’s van Stationsgebied zijn na vaststelling van de Stadsbegroting 2022-2025 nader uitgewerkt en door middel van een Monte Carlo analyse verwerkt in de 24 november 2021 door de raad vastgestelde grondexploitatie. Het risico Waalfront is nagenoeg gelijk gebleven. Mutaties vinden hun oorzaak verder in civieltechnische kosten en vertragingsrisico’s. Voor meer informatie verwijzen wij naar de risicoparagraaf.
Project Waalsprong Stationsgebied Waalfront Winkelsteeg Kanaalzone Onderwijshuisvesting Overige projecten Totaal
totaal risico
2022
2023
2024
2025
2026
latere jaren
23.000 40.400 3.600 53.100 2.400 1.950 124.450
5.300 2.700 1.700 5.000 900 675 16.275
4.700 1.400 800 2.000 1.200 675 10.775
3.600 2.500 120 1.000 200 300 7.720
3.500 6.300 500 2.700 100 200 13.300
2.200 5.800 -20 5.800 0 100 13.880
3.700 21.700 500 36.600 0 0 62.500
De risico’s kunnen maar beperkt door de gemeente met behulp van beheersmaatregelen worden beheerst. In de herzieningen van de verschillende planexploitaties zijn dergelijke maatregelen al voor een belangrijk deel doorgevoerd. Voor nadere informatie over de ontwikkeling van het risicoprofiel per planexploitatie verwijzen wij naar de risicoparagraaf.
60
Tegen de achtergrond van het bovenstaande zijn in de Stadsbegroting structureel aanvullende financiële middelen gereserveerd om het weerstandsvermogen versneld te versterken of om een voorziening te kunnen treffen voor hogere exploitatietekorten dan nu voorzien. Pas in een later stadium kan worden bepaald of deze maatregelen toereikend blijken te zijn. Adequate en systematische monitoring van de risico’s heeft dan ook hoge prioriteit. Investeringsrisico’s Naast de risico’s van de planexploitaties zijn er ook risico’s te onderscheiden bij de investeringen. Bij het analyseren van de investeringen gedurende de looptijd wordt bezien of het oorspronkelijke krediet voldoende is of dat zich nog risico's kunnen voordoen. Wanneer overschrijding zeker is, wordt een aanvullend krediet aangevraagd bij uw raad. Zolang het in de risicosfeer ligt, wordt het opgenomen in deze paragraaf. Op basis van huidige kennis en inzichten signaleren we de volgende risico’s met betrekking tot investeringen. Project Valkhofpark Kop Burchtstraat Kelfkensbos De Hulsen Sporthal Noord Investeringsprojecten
VGP 1-1-2022 300 50 375 1.525 340 2.590
61
Risicoparagraaf Waalsprong Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de VGP2022 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 30,4 miljoen. negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2022 bedraagt € 7,4 miljoen negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee € 23,0 miljoen (€ 30,4 - € 7,4 miljoen). In vergelijking met de MC-analyse t.b.v. de VGP2021 is het risico met € 5,9 mln. afgenomen. Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2022. Fasering De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol. Maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd.
Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2024), kantoren, horeca en winkels gepland. Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt, waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd. Beheersmaatregelen: Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogel ijk afspraken maken met de marktpartijen/andere overheden en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af. Kosten Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten: Mogelijk hogere kosten voor aanleg van openbaar gebied omdat de plannen nog uitgewerkt moeten worden en vanwege marktonzekerheid door Corona. Mogelijk hogere kosten voor aanpassingen aan, rondom en vanwege het spoortracé. Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten, planschadeclaims, meerkosten voor het klimaat adaptief maken van de watersingels en een mogelijke meerkosten voor nutsvoorzieningen. Beheersmaatregelen: In de planuitwerkingen zullen we slimme keuzes moeten maken om de kosten te beperken o.a. door materiaalkeuzes die het minst geldt kosten. We gaan in overleg met Prorail over de verdeling van de mogelijke extra kosten.
Opbrengsten Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten: De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen. Er is een positief risico (kans) dat de opbrengsten voor woningbouw hoger uitvallen door de afromingclausule die in de contracten zijn opgenomen. Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van archeologische belemmeringen (Zuiderveld), verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Koudenhoek) en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen. Beheersmaatregelen:
62
Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten). Continueren van het opnemen van de afromingsclausule in de contracten en goed controleren wat de bijbetaling door de ontwikkelaars moet zijn.
Totaal risico Waalsprong
€ 23,0 miljoen
63
Stationsgebied Voor de risicoanalyse is, net als bij de planexploitatie Winkelsteeg Kanaalzone, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep een Monte Carlo risico analyse opgesteld. Hierbij zijn zo reëel mogelijk de financiële risico’s in beeld gebracht en geprijsd. Vervolgens wordt door middel van de Monte Carlo systematiek op basis van 25.000 simulaties de bandbreedte van het projectresultaat bepaald. Op deze wijze is ge tracht het financiële beeld solide te houden ook voor de toekomst. Het totale risicoprofiel bedraagt € 40,4 miljoen. Dit betreft het risicoprofiel van de totale planexploitatie. In de Begroting 2022-2025 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 30 miljoen. (Inclusief de planexploitatie Hezelpoort). Toen werd echter nog geen gebruik gemaakt van de Monte Carlo analyse. De grootste risico’s zijn: Fasering Vertraging project; het project wordt niet binnen de looptijd van 10 jaar gerealiseerd Kosten Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT Uitwerking ontwerp Westentree Uitwerking van diverse ontwikkellocaties. Denk aan onzekerheden over de ondergrond (sanering, archeologie) of uitwerking/grondopbrengsten (bijvoorbeeld Hezelpoort) Opbrengsten Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting die in de praktijk kan tegenvallen.
Beheersmaatregelen: Vertraging; continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op; BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling. Ontwerp Westentree; doorvoeren kostenoptimalisatie, sluiten van realisatieovereenkomst met taakstellend budget; Uitwerking ontwikkellocaties: vertaling onzekerheden in verhoging risicoprofiel, bij tegenvallende resultaten kijken naar optimalisatiemogelijkheden; Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de planexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen. In de tabellen staat de verdeling van de 25.000 simulaties die door de Monte Carlo Analyse zijn gesimuleerd op basis van het opgegeven risicoprofiel. We stellen als eis om 80% van de simulaties af te dekking, hierbij hoort een resultaat van € 58,2 mln. Met het vaststellen van deze planexploitatie is het tekort van € 17,8 miljoen gedekt (NCW prijspeil 1-1-2021).
Er resteert daarmee een risicoreservering van € 40,4 mln. Totaal risico Stationsgebied
64
€ 40,4 miljoen
Waalfront De GREX Waalfront 2021 kent als eindresultaat een tekort van - € 28,8 miljoen NCW per 1-1-2021 ( looptijd tot en met 2028). Het (gemeentelijk aandeel in het) risicoprofiel van Waalfront kent een hoogte van € 3,6 miljoen en is gelijk gebleven t.o.v. de Stadsbegroting 2022-2025. Het risico Waalfront is opgebouwd uit twee delen. Een deel wat bestaat uit het gezamenlijk risico, gedragen door BPD en gemeente Nijmegen, en een deel wat alleen gedragen wordt door de gemeente Nijmegen. De € 3,6 miljoen bevat de beide gemeentelijke bestanddelen. Fasering een vertraging in de doorlooptijd, waardoor verkoopopbrengsten en OZB bijdragen later ingerekend kunnen worden. Kosten er dient nog onroerend goed verworven te worden, door de strategische positie kan dit tot hogere verwervingskosten leiden. -hogere civieltechnische kosten door o.a. krapte op de markt (hogere GWW prijzen) en complexiteit van de uit te voeren werkzaamheden (o.m. waterkering/kade en brug haven). Opbrengsten lagere verkoopopbrengsten. Er vindt nog een verdere uitwerking van het woningbouwprogramma plaats in Waalfront en dat geldt ook voor de verdiepte parkeergarage. Beide hebben grote invloed op de grondopbrengsten en vormen daarom een risico. Daarnaast hebben we te maken met hogere bouwkosten voor de woningen en risicomijding ontwikkelaars. lagere OZB inkomsten door vertraging uitgifte.
In de GREX 2021 is een aantal voorzieningen opgenomen voor de te lopen risico’s. Deze voorzieningen zijn verwerkt in de risicoreservering voor het gezamenlijke deel waardoor de reservering voor de gezamenlijke risico’s naar beneden bijgesteld is. Risicodeel alleen gedragen door gemeente Nijmegen: te verwerven subsidies. In de GREX 2021 staat een gefaseerde post nog te verwerven subsidies opgenomen ter dekking van de kosten. De gemeente Nijmegen is verantwoordelijk dit bedrag binnen te halen bij externe partijen, met behulp van BPD. Indien deze verwerving in een b epaalde fase niet lukt zal de gemeente Nijmegen het geraamde bedrag in de GREX, aanvullen. Totaal risico Waalfront (gemeentelijk aandeel)
€ 3,6 miljoen
65
Winkelsteeg Kanaalzone De risico’s die samenhangen met de gepresenteerde ontwikkelvisie en grondexpl oitatie zijn in beeld gebracht en door middel van een Monte Carlo Analyse gekwantificeerd. Het totale risicoprofiel bedraagt € 53,1 miljoen bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%, wat € 1,4 miljoen lager is dan bij de vaststelling van de planexploitatie in de gemeenteraad. Dit als gevolg van de wijzigingen in de planexploitatie zoals geduid onder “toelichting verschillen” in het VGP-Winkelsteeg-Kanaalzone. De grootste risico’s zijn: Kosten Hogere verwervingskosten Hogere kosten van investeringen in het openbaar gebied Opbrengsten Lagere grondprijs commerciële woningen Lagere grondopbrengsten bedrijven Lagere subsidie-opbrengsten Beheersmaatregelen: Inspelen op mogelijkheden waarbij bedrijven aangeven te willen vertrekken. Getracht zal worden om gedwongen aankopen, en daarmee samenhangende extra kosten, zoveel als redelijkerwijs mogelijk te voorkomen. Door de beschikbare budgetten als taakstellend op te nemen en bij dreigende overschrijding het plan aanpassen zonder dat het inbreuk doet aan het beoogde plan. De opbrengsten na 10 jaar voor woningbouw niet indexeren. Deze maatregel wordt voorgesteld om de onzekerheden en risico’s die gepaard kunnen gaan met langlopende exploitaties te mitigeren.
De opbrengsten na 10 jaar voor bedrijven niet indexeren. Deze maatregel wordt voorgesteld om de onzekerheden en risico’s die gepaard kunnen gaan met langlopende exploitaties te mitigeren. Door nauwe contacten te onderhouden met subsidiegevers kan geanticipeerd worden op kansen/mogelijkheden voor nieuwe subsidies (provincie, rijk en Europa). Totaal risico Winkelsteeg Kanaalzone
66
€ 53,1 miljoen
Onderwijshuisvesting De planexploitatie Onderwijshuisvesting (G760-780) bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Een en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting. Deze beoordeling van de risico's zal geschieden op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie; in toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaats hebben. Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Onderwijshuisvesting G760-780 herziening (VGP) januari 2022. In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij VGP januari 2021 (€ 2,8 miljoen), is het totale risico iets lager uitgevallen (€ 2,4 miljoen). Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2022. Fasering
Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen. Beheersmaatregelen:
Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur bestaand vastgoed.
Kosten Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Kristallis/Pluryn betalen niet de (volledige) boekwaarde voor locatie Hatertseweg 400; Archeologie/NGE (niet gesprongen explosieven); Asbest en tijdelijk beheer van panden Beheersmaatregelen: Overleg met afdeling Onderwijs en schoolbestuur Kristallis; Steeds tijdig onderzoek archeologie/NGE; monitoren Rijksregeling NGE; Steeds tijdig asbestonderzoek. Heldere (tijdelijk) beheer beheerafspraken aan de voorkant. Opbrengsten Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten: Lagere grondopbrengsten Berg en Dalseweg 295; Lagere grondopbrengsten resterende (9) herontwikkelingslocaties. Beheersmaatregelen: Verkooptraject wordt uitgewerkt met 1 marktpartij; Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen en ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur. Totaal risico Onderwijshuisvesting € 2,4 miljoen
67
Bijlagen
68
Hoe werkt de grondexploitatie financieel? De gemeentelijke grondexploitatie bestaat uit een saldo van kosten en opbrengsten (beschouwd vanuit de gemeente). Het saldo van de kosten en de opbrengsten per locatie is het resultaat van een grondexploitatie. Dit saldo kan zowel positief zijn (opbrengsten hoger dan de kosten), alsook negatief zijn (opbrengsten lager dan de kosten). Tot de kosten van de grondexploitatie kunnen worden gerekend (o.a.) de kosten van verwerving van gronden en eventuele opstallen in het plangebied, de kosten van het ontwerp, de kosten van milieukundig, archeologisch, cultuurhistorisch en akoestisch onderzoek, de kosten van bodemsanering, ophogen en andere grondwerken, de kosten van aanleg en inrichting van de openbare ruimte en groenvoorzieningen, de kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen, riolering en parkeervoorzieningen, de kosten van de inzet van het gemeentelijk apparaat en de kosten van planschade. En aangezien de kosten van de gemeentelijke grondexploitatie vaak vele jaren voor de opbrengsten uitgaan, komen ook de kosten van voorfinanciering, rentelasten en tijdelijk beheer voor rekening van de gemeente. De inkomsten uit gronduitgifte gelden als de belangrijkste bron van opbrengsten van de grondexploitatie. Andere bronnen van opbrengsten zijn subsidies en bijdragen van derden.
Een belangrijk onderdeel van de grondexploitatie is de risicoparagraaf. We weten van te voren al dat de einduitkomst die in de grondexploitatie wordt gepresenteerd nooit de werkelijke einduitkomst zal zijn. Er zijn vele factoren die het eindresultaat kunnen beïnvloeden. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht gemeenten vanaf 2004 bij de begroting en het jaarverslag een programmaplan/verantwoording op te stellen met daarin een paragraaf over het grondbeleid. In deze paragraaf die de raad vaststelt, moet het college bij de begroting expliciet aangeven wat het te voeren grondbeleid in het komende jaar zal zijn en tevens legt zij verantwoording af over het gevoerde grondbeleid van het afgelopen begrotingsjaar. In 2016 is een wijziging doorgevoerd in het BBV waardoor de categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ is komen te vervallen. Er wordt een strikter onderscheid gemaakt in gronden die in exploitatie zijn genomen en overige gronden en terreinen. In het BBV worden eisen gesteld aan de grondexploitaties en de informatie die hierover aan de gemeenteraad moeten worden verstrekt. Het gaat daarbij om het volgende:
Planexploitaties worden door de raad vastgesteld. Dit in verband met het budgetrecht van de gemeenteraad. Het gaat daarbij niet alleen over de inhoud van het planexploitatie, maar ook over de jaarschijven. Met de vaststelling van de jaarschijven door de gemeenteraad kunnen uitgaven ter uitvoering van de planexploitaties op een rechtmatige wijze geschieden. Een overschrijding van een jaarschijf leidt tot onrechtmatigheid en moet daarmee verklaard/toegelicht worden.
Jaarlijks moet een herziening van de planexploitaties plaatsvinden. Hierover is het volgende opgenomen: “… een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moet opnieuw door de raad worden vastgesteld…” (zogenaamde stellige uitspraak).
Verwachte nadelige financiële resultaten worden door middel van het vormen van een voorziening via de Winst- en Verliesrekening, op basis van contante waarde ten laste van de saldireserve gebracht. Verwachte positieve resultaten worden genomen bij het afsluiten van de planexploitaties. Tussentijdse winstneming wordt toegepast conform de richtlijn BBV (% gerealiseerde kosten x % gerealiseerde opbrengsten x winstverwachting).
69
Strategische gronden Binnen de regels van de BBV zijn er geen strategische gronden meer, dit zijn de zogenaamde ' niet in exploitatie genomen gronden' afgekort NIEGG's. Alle gronden waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van de planexploitatie, worden gezien als grond met een vaste bestemming en worden verantwoord onder de materiële vaste activa.
70
Trefwoordenregister Afkortingenlijst BBV Bro BV CBS CV ECB Grex NIEGG NV P&C PPS Vpb Wro
Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten Besluit ruimtelijke ordening Besloten vennootschap Centraal Bureau voor de Statistiek Commanditaire vennootschap Europsese Centrale Bank Grondexploitatie(complex) Niet in exploitatie genomen gronden Naamloze vennootschap Planning- en control Publiek private samenwerking Vennootschapsbelasting Wet ruimtelijke ordening
Begrippenlijst Actief grondbeleid
Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente grond verwerft, bouw- en woonrijp maakt en dan verkoopt aan een ontwikkelaar. Zij kiest daarbij voor gehele of gedeeltelijke overname van het economisch risico op de grondexploitatie. Anterieure overeenkomst Een overeenkomst over de ontwikkeling van een locatie met marktpartijen voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Bouwclaim Hierbij draagt een marktpartij zijn gronden over aan de gemeente in ruil voor een claim op de toekomstige bouwrijpe grond. Daarbij wordt op het moment van verkoop van de grond aan de gemeente de methode van prijsbepaling bij de afname van de bouwrijpe grond van de gemeente vastgelegd. Bouwrijp maken Grond geschikt maken voor ontwikkeling door bodemsanering, ophogen en andere grondwerken. Contante waarde Een methode om alle kosten en opbrengsten met rente terug te rekenen tot een basisjaar. Eindwaarde De verwachte waarde van kosten en opbrengsten tot aan afronding van het project. Faciliterend grondbeleid Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente de grond niet zelf verwerft, maar de ontwikkeling aan de eigenaren zelf overlaat binnen door de gemeente te stellen kaders.
Grondbeleid De manier waarop de gemeente en andere spelers omgaan met grond waarop ontwikkeld wordt (van bestemming verandert) Grondexploitatie Raming van de kosten over de tijd voor het leveren van bouw- en woonrijpe grond, afgezet tegen de toekomstige opbrengsten van de verkoop van de grond. Part. opdrachtgeverschap Particulieren kopen een kavel en bouwen volgens hun eigen ontwerp en kiezen zelf de bouwende partij. Perifere/grootschalige Is detailhandel op locaties buiten de reguliere detailhandel winkelcentrum (aan de rand van de stad of perifeer gelegen. Woonrijp maken Aanleg en inrichting van de openbare ruimte, groenvoorzieningen, riolering en parkeervoorzieningen.
71
Actuele stukken en links
Omgevingsvisie: https://www.vvg.nl/media/253/NL/documenten/original/Nijmegen.pdf Nota grondbeleid Woondeal regio Arnhem-Nijmegen Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 ' Mix op maat' Samenwerkingsagenda Wonen
72
Totaaloverzicht grondexploitaties
73
G135 Neboklooster achterterrein 1. Kerninformatie Woningbouwontwikkeling op de voormalige sportvelden van het Neboklooster, deels ter vervanging van de huidige bouwmogelijkheid direct tegen het monumentale kloostercomplex aan. Planexploitatie vastgesteld: 25 november 2014, omzet: € 140.000,-; resultaat: € 0,-; oplevering: 31-12-2017 (oorspronkelijk). Afsluiting planexploitatie: 31 december 2021
2. Projectgegevens Programma Woningen
30 grondgebonden woningen
Parkeren Opp. plangebied
Op eigen terrein 117.160 m2
Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern
M. van Gerwen Beleggings- en Beheermaatschappij Dornick BV
3. Ontwikkelingen laatste jaar Vanwege bebouwing in een grondwaterbeschermingsgebied is compensatie nodig. Hierover zijn in de overeenkomst afspraken gemaakt. Deze bijdrage vanuit deze ontwikkeling voor natuurcompensatie is ingezet binnen het programma Duurzaamheid voor de aankoop van een perceel van Staatsbosbeheer. Deze aankoop heeft in 2021 plaatsgevonden. Het is nog niet bekend wanneer de ontwikkelaar het plan daadwerkelijk gaat realiseren. Na realisatie van het plan wordt de toegangsweg aan de gemeente overgedragen. De planexploitatie wordt afgesloten.
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
Plankosten incl. VTU
164.0000
164.000
Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
Bijdrage ontwikkelaar
339.000
339.000
Overige
193.000
193.000
Rente en kostenstijging Totale kosten
-1.000 356.000
-1.000 356.000
Totale opbrengsten
339.000
339.000
Gerealiseerd tot datum
141.000
327.000
Gerealiseerd tot datum
339.000
339.000
Gerealiseerd in periode
-2.000
186.000
Gerealiseerd in periode
0
0
Nog te realiseren
215.000
29.000
Nog te realiseren
0
0
Prognose eindresultaat per 01-01-2021 Prognose eindresultaat per 01-01-2022
€ €
17.000,- nadelig 17.000,- nadelig
Voor dit project is een verliesvoorziening van € 16.765,= ingesteld. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Toelichting verschillen Geen verschillen, het plan wordt afgesloten. Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing.
74
5. Risico(beheersing) Niet van toepassing.
6. Beslispunten Het project wordt afgesloten.
7. Plangebied
75
G143 Vossenlaan 44 1. Kerninformatie Eind 2015 is een koopovereenkomst gesloten voor de oude locatie van het ROC aan de Vossenlaan. Insteek is dat er woningbouw wordt gerealiseerd. Het exacte programma is nog onderwerp van studie. Zodra het programma vaststaat en er een gedragen ontwerp voorligt, zal een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Planexploitatie: vastgesteld 29 maart 2017; omzet € 4.048.000; resultaat: € 0,-; oplevering 2021. Verwachte oplevering project: 2023. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2023
2. Projectgegevens Programma Woningen
Nog niet bekend, naar verwachting 140
Parkeren
Op eigen terrein conform de geldende parkeernorm
Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern
M. de Krijger Woonfront Vossenlaan Nijmegen BV
3. Ontwikkelingen laatste jaar Het ontwerpbestemmingsplan heeft tot eind april 2021 ter visie gelegen. Er zijn ca. 60 zienswijzen binnengekomen. De beantwoording van deze zienswijzen is bijna afgerond. Er zijn circa 60 zienswijzen binnengekomen. De beantwoording van deze zienswijzen is bijna afgerond. De zienswijzennota met het bestemmingsplan is 14 december door het college vastgesteld en zal in februari 2022 ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd.
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
3.355.000
3.355.000
461.000 217.000
551.000 279.000
Rente en kostenstijging Totale kosten
15.000 4.048.000
18.000 4.203.000
Gerealiseerd tot datum
3.765.000
3.998.000
Gerealiseerd in periode
113.000
Nog te realiseren
283.000
Verwervingen Bouw- & woonrijpmaken Plankosten incl. VTU
Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
3.500.000
3.500.000
191.000
346.000
Totale opbrengsten
3.691.000
3.846.000
Gerealiseerd tot datum
191.000
274.000
233.000
Gerealiseerd in periode
0
83.000
205.000
Nog te realiseren
3.500.000
3.572.000
Overige
Verkopen Bijdrage ontwikkelaar Huuropbrengsten Overige
Prognose eindresultaat per 01-01-2021 Prognose eindresultaat per 01-01-2022
€ 370.000,- nadelig € 370.000,- nadelig
Voor dit project is een verliesvoorziening van € 349.998,- ingesteld. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Toelichting verschillen De exploitatie- en beheerskosten (onder de post bouw- en woonrijp maken) nemen toe met € 90.000 omdat de exploitatieperiode is verlengd met twee jaar. Ook nemen de plankosten toe met € 62.000 omdat de exploitatieperiode is verlengd en omdat er extra kosten zijn gemaakt in verband met communicatie met/in de buurt. Deze kostenstijgingen worden gecompenseerd door de gesloten huurovereenkomst met het ROC per 01-022021 en de uitbreiding van deze huurovereenkomst zoals vastgelegd in de allonge op deze overeenkomst.
76
5. Risico(beheersing) Het woningbouwprogramma ligt nog niet vast De exploitatieperiode moet nogmaals worden verlengd als gevolg van een bezwarenprocedure Beheersmaatregelen: Tijdelijke verhuur van (delen) van het gebouw Zorgvuldige communicatie met de omwonenden tijdens de bestemmingsplanprocedure
6. Beslispunten Geen.
7. Plangebied
77
G144 Kinderdorp Neerbosch 1. Kerninformatie Het gaat hier om de voormalige samenwerking tussen Plegt Vos ( voorheen Neerbosch C.V.), en de gemeente. 2021 stond in het teken van overleg en onderhandeling met Plegt Vos, eind 2021 is, na instemming van de raad, de koopovereenkomst getekend waarmee het project in zijn geheel onder de verantwoordelijkheid van de gemeente valt. Deze planexploitatie bevat de kosten voor de aankoop, de plankosten (zoals de interne inzet en de bestemmingsplanherziening), de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten die voortkomen uit de verkoop van kavels, woningen, bedrijventerrein en diverse losse percelen. Het realiseren van minimaal 20 woningbouwkavels en minimaal 8.000 m2 bedrijvigheid wordt mogelijk gemaakt na bestemmingsplanwijzigingen. Verwachte oplevering project : 2023 Afsluiting planexploitatie : 31 december 2023
2. Projectgegevens Programma Woningen
20 (minimaal)
Parkeren
N.v.t.
Bedrijvigheid Openbare ruimte
8.069 m2 (minimaal) 3,4 ha
Opp. plangebied Ontwikkelaar intern
24,6 ha P. Blankenstein
Ontwikkelaar extern
3. Ontwikkelingen laatste jaar 2021 stond in het teken van onderhandeling en afstemming met Plegt-Vos. In de VGP rapportage van 2021 is al gesproken over de mogelijkheid dat de gemeente Plegt-Vos uit wilde kopen. De onderhandelingen zijn afgerond en de overdracht is afgehandeld rond de jaarwisseling (2021 / 2022). Daarmee valt het project in zijn geheel onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om een integraal ontwikkelplan voor Kinderdorp te maken, waarbij naast het toevoegen van functies zoals wonen, werken en maatschappelijk ook gekeken wordt naar de inrichting van de openbare ruimte, nutsvoorzieningen etc. Met input van de omgeving maken we een integraal ontwikkelplan voor Kinderdorp. Waarna het bestemmingsplan in procedure gebracht kan worden. Tegenover de extra kosten (o.a. aankoop en uitvoering) naar aanleiding van de overname van de (grond)positie van Plegt-Vos staan extra opbrengsten. Deze opbrengsten zijn in het afgelopen jaar met diverse taxaties in beeld gebracht. Er zijn ook diverse (aanvullende) bodemonderzoeken uitgevoerd. De verkoop van enkele bedrijfslocaties (Volvo en Mercedes) is geëffectueerd (bouw reeds gestart), en tevens is de verkoop van één van de bestaande woningen aan de Scherpenkampweg afgehandeld. De sportzaal is nog in gebruik bij Kristallis.
Dit zal in afwachting van de keuzes met betrekking tot de huisvestingsvraagstukken van Kristallis voorlopig nog zo blijven.
78
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
Verwervingen
654.000
3.043.000
Verkopen
2.164.000
7.394.000
Civiel
940.000
3.031.000
Overige (bijdragen / huur)
300.000
47.000
Plankosten incl. VTU
772.000
1.231.000
Overige Rente en kostenstijging
0 6.000
0 57.000
Totale kosten
2.372.000
7.362.000
Totale opbrengsten
2.464.000
7.441.000
Gerealiseerd tot datum
1.712.000
1.991.000
Gerealiseerd tot datum
280.000
655.000
Gerealiseerd in periode
85.000
279.000
Gerealiseerd in periode
37.000
375.000
Nog te realiseren
660.000
5.370.000
Nog te realiseren
2.184.000
6.786.000
Prognose eindresultaat per 01-10-2020 Prognose eindresultaat per 01-10-2021
€ 92.000,- voordelig € 78.000,- voordelig
Toelichting verschillen De kosten omvatten de aankoop van de grondpositie van Plegt-Vos (circa € 2.400.000,-). Daarnaast veranderen, door de wijziging van de gemeentelijke rol, de kosten en opbrengsten aanzienlijk. Veel van de kosten die normaal gesproken door, of namens, Plegt-Vos gemaakt zouden worden zijn nu onderdeel van de eigen planexploitatie. Dat geldt uiteraard ook voor de betreffende opbrengsten. De kosten die gemaakt moeten worden voor het bouw- en woonrijp maken van de aan te kopen percelen, en tevens de percelen die al onderdeel waren van de overeenkomst, zijn verwerkt in de nieuwe planexploitatie. Er is budget gereserveerd voor diverse saneringen en het bouw- en woonrijp maken van de locaties. Diverse onderdelen, zoals de ontsluiting van het toekomstige bedrijfskavel, zijn nader uitgewerkt en de geraamde kosten maken onderdeel uit van de planexploitatie. Aangezien de gemeentelijke organisatie ook verantwoordelijk wordt voor de verder planuitwerking en begeleiding is het plankosten budget verhoogd. In de komende periode worden de plannen nader uitgewerkt. De beschikbare budgetten bieden, binnen kaders, de ruimte om nadere afwegingen te maken. In de voormalige planexploitatie werd rekening gehouden met de verkoop van eigen percelen (bijvoorbeeld Volvo en de percelen ter plaatse van, en rondom, Sporthal) en de maximale vergoeding door Plegt Vos.
De huidige exploitatie houdt eveneens rekening met de opbrengst van de eigen percelen maar tevens met de gehele grondopbrengst die ontstaat naar aanleiding van de beoogde bestemmingsplanwijziging (naast de opbrengst van diverse kavels / woningen ook de opbrengst uit verkoop van kavels voor bedrijventerrein en zorgvastgoed). Uitgangspunt is dat de herontwikkeling van Kinderdorp Neerbosch voor de gemeente minimaal neutraal moet verlopen. De voorliggende grondexploitatie sluit op een positief saldo van ca € 78.000. Afhankelijk van de verdere planuitwerking en te maken afwegingen zal dit resultaat nog wijzigen. Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Woningen Bedrijventerrein (m2)
Uitgegeven in 2021
Uitgifte in 2022
0 stuks 3.069 m2
14 stuks 0 m2
Toelichting uitgifte cijfers De planvorming (bestemmingsplan is nog niet in procedure gebracht) is mede door de lopende onderhandelingen en noodzakelijke afstemming vertraagd. De beoogde afzet was mede gebaseerd op een gewijzigd bestemmingsplan. De diverse aantallen zijn verschoven naar 2022 en 2023. In 2021 zijn de bedrijfsterreinen (3.069
79
m2, door middel van een eigen bestemmingsplan en verkoopprocedure) geleverd aan de afnemers (Volvo, Mercedes).
5. Risico(beheersing) De voorbereiding en vaststelling van het beoogde bestemmingsplan loopt al enige tijd. De beoogde waardeontwikkeling wordt pas reëel, nadat de betreffende woningen / kavels verkocht kunnen worden. De betreffende taxaties zijn gemaakt in de huidige tijdsgeest en leiden derhalve tot stevige opbrengsten. Indien er sprake is van een dalende markt zal dit leiden tot aanpassingen. Daarnaast is er sprake van enkele grotere transacties, bijvoorbeeld, de bedrijfslocatie. De inpassing en verkoop zijn op dit moment nog behoudend meegenomen in de exploitatie. De ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein wordt nog nader onderzocht. De betreffende ontsluiting is technisch en budgettair verwerkt. Afhankelijk van de daadwerkelijk invulling moeten wellicht nog aanpassingen doorgevoerd worden. De diverse locaties zijn in de afgelopen periode nader milieukundig onderzocht waardoor er een goed beeld is van de eventuele saneringskosten. Deze zijn ruim ingerekend en zullen naar verwachting volstaan.
6. Beslispunten Geen.
7. Plangebied
80
G145 Dorpsstraat 92-118 1. Kerninformatie Een aantal percelen van de voormalige strategische gronden nabij de Dorpsstraat is samengevoegd in deze planexploitatie. De bestaande woningen en een kavel aan de Dorpsstraat worden verkocht. De overige 9 kavels zullen worden verkocht voor particuliere bouw. Het bestemmingsplan staat woningbouw toe. Planexploitatie vastgesteld: 15 november 2017; omzet: € 2.330.000,-; resultaat: € 47.942,- (voordelig); oplevering: 31-12-2020 (oorspronkelijk). Afsluiting planexploitatie: 31 december 2024
2. Projectgegevens Programma Woningen
10 kavels
Parkeren
Deels openbaar en deels op eigen terrein
Openbare ruimte Opp. plangebied
1.366 m2 9.500 m2
Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern
B. Yap particulieren
3. Ontwikkelingen laatste jaar Het afgelopen jaar is bekeken of er op de hoek Dorpstraat-Neerbossche weg een ontwikkeling mogelijk is samen met het naastgelegen (private) perceel. Dit heeft niet geleid tot een haalbaar initiatief. In 2022 pakken we de herontwikkeling van ons perceel op.
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
Verwervingen
869.000
869.000
Bouw- en woonrijpmaken
993.000
993.000
Plankosten Rente en kostenstijging
727.0000 56.000
727.000 62.000
Totale kosten
2.645.000
Gerealiseerd tot datum
1.403.000
Gerealiseerd in periode Nog te realiseren
Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
Verkopen
2.079.000
2.153.000
Overige opbrengsten
1.043.000
1.043.000
2.651.000
Totale opbrengsten
3.122.000
3.198.000
1.425.000
Gerealiseerd tot datum
1.042.000
1.044.000
56.000
22.000
Gerealiseerd in periode
-2.000
2.000
1.242.000
1.226.000
2.080.000
2.154.000
Prognose eindresultaat per 01-01-2021 Definitief eindresultaat per 01-01-2022
€ €
477.000,547.000,-
Nog te realiseren voordelig* voordelig*
*Van dit resultaat is eind 2019 € 45.000,- en eind 2021 € 45.000,=als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd. Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Toelichting verschillen Een hogere opbrengstprognose op basis van een externe taxatie en een gewijzigde parameter kostenstijging geven per saldo een verbetering van het resultaat.
81
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Uitgegeven in 2021
Uitgifte in 2022
Woningen
2 stuks
0 stuks
5. Risico(beheersing) Kosten archeologie en opbrengstwaarde grond.
6. Beslispunten Geen.
7. Plangebied
82
G146 Van Schuijlenburgweg vml HAN-locatie 1. Kerninformatie Woningbouwontwikkeling op de voormalige HAN-locatie aan de Van Schuijlenburgweg. Het bouwplan van 62 sociale huurwoningen en 94 beleggershuurwoningen en/of koopwoningen is voorzien op eigen terrein en op een door de ontwikkelaar aan te kopen stuk grond van de Gemeente aan de zuidoostkant van het project. Voor deze ontwikkeling is voor de gemeentelijke plankosten en de overdracht van de grond een anterieure overeenkomst gesloten. Planexploitatie vastgesteld: 26 maart 2019; omzet: € 1.193.500,-; resultaat: € 844.000,- (voordelig); oplevering: 31-12-2022. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2022
2. Projectgegevens Programma Woningen
146
Parkeren
Op eigen terrein
Openbare ruimte Opp. plangebied
Nader te bepalen Ca.35.000 m2
Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern
B. Yap Klok Bouwontwikkeling
3. Ontwikkelingen laatste jaar De omgevingsvergunning is onherroepelijk geworden en de bouw is gestart. Het hoogste punt van de bouw is bereikt in de zomer 2021. Oplevering is voorzien in 2022.
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
0 0
0 0
389.0000 100.000
455.000 100.000
Verwervingen Bouw- en woonrijpmaken Plankosten Overige; bijdr aanleg OR
Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
Verkopen Bijdrage ontwikkelaar
0 1.193.000
0 1.259.000
Rente en kostenstijging
3.000
4.000
Totale kosten Gerealiseerd tot datum
382.000 243.000
559.000 337.000
Totale opbrengsten Gerealiseerd tot datum
1.193.000 186.000
1.259.000 1.259.000
Gerealiseerd in periode
29.000
94.000
Gerealiseerd in periode
106.000
1.073.000
Nog te realiseren
249.000
222.000
Nog te realiseren
1.007.000
0
701.000,700.000,-
voordelig voordelig*
Prognose eindresultaat per 01-01-2021 Definitief eindresultaat per 01-01-2022
€ €
*Van dit resultaat is eind 2021 € 420.000,=als tussentijdse winstneming aan de reserve toegevoegd. Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Toelichting verschillen Aanvullende bijdrage ontwikkelaar t.b.v. extra plankosten voor aanleg en overdracht openbare ruimte.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing.
83
5. Risico(beheersing) Niet van toepassing.
6. Beslispunten Geen.
7. Plangebied
84
G147 Bachstraat 29 eo 1. Kerninformatie Realisatie van 21 levensloopgeschikte appartementen met een ontmoetingsruimte op het terrein van Burghouts aan de Bachstraat. Minimaal de woningen op de begane grond worden ingezet voor beschut wonen voor ouderen. Het hele terrein blijft particulier eigendom. Planexploitatie vastgesteld: 16 april 2019, omzet: € 53.200,-; resultaat: € 0,- neutraal; oplevering: 31-122020(oorspronkelijk). Afsluiting planexploitatie: 31 december 2021
2. Projectgegevens Programma Woningen
21 in een mix van sociale huur, middeldure huur en dure huur
Parkeren Opp. plangebied
Op eigen terrein 3.300 m2
Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern
M. van Gerwen Joep Burghouts Beheer BV
3. Ontwikkelingen laatste jaar De bestemmingsplanprocedure voor deze ontwikkeling is afgerond en het plan is onherroepelijk. Deze ontwikkeling wordt geheel op eigen terrein uitgevoerd. De exploitatie wordt afgesloten.
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
Plankosten
Per 01-10-2020 53.0000
43.000
Bijdrage ontwikkelaar
53.000
53.000
Rente en kostenstijging Totale kosten
0 53.000
0 43.000
Totale opbrengsten
53.000
53.000
Gerealiseerd tot datum
31.000
38.000
Gerealiseerd tot datum
47.000
47.000
Gerealiseerd in periode
7.000
7.000
Gerealiseerd in periode
0
0
Nog te realiseren
22.000
5.000
Nog te realiseren
6.000
6.000
Prognose eindresultaat per 01-01-2021 Prognose eindresultaat per 01-01-2022
Per 01-10-2021
€ €
0,10.000,-
neutraal voordelig
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Toelichting verschillen Door het afsluiten van de exploitatie zijn stelposten en bestaande reserveringen komen te vervallen waardoor het eindresultaat is verbeterd.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing.
5. Risico(beheersing) Niet van toepassing.
6. Beslispunten Het project wordt afgesloten.
85
7. Plangebied
86
G148 St. Agnetenweg 25 1. Kerninformatie Binnenstedelijke herontwikkeling ter hoogte van St Agnetenweg 25 (achterterrein). Voormalige loods aannemersbedrijf. Ontwikkeling van beschermd wonen (7 x 24 uur zorg) voor ouderen. Gronden in eigendom derden (KlokGroep). In mei 2020 is de anterieure overeenkomst getekend waarbij een planexploitatie is opgesteld. Planexploitatie vastgesteld: 2 juni 2020 (Collegebesluit 4.15/2020), omzet: € 114.000,-; resultaat: € 0- (neutraal); oplevering: 31-12-2020 (oorspronkelijk). Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2022
2. Projectgegevens Programma Woningen
45 woningen/wooneenheden (appartementen)
Parkeren Opp. plangebied
Op eigen terrein Ca. 4.669 m2
Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern
B. Yap Klok Groep Bouw & Ontwikkeling BV
3. Ontwikkelingen laatste jaar Het herziene bestemmingsplan in 2021 gereedgekomen. In het traject is vroegtijdig met bewoners gesproken waarna het plan door de ontwikkelaar/eigenaar is aangepast conform de wensen van bewoners. Desondanks bleef een aantal omwonenden kritisch en is er beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan. Ondertussen is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Hierdoor heeft de ontwikkelaar/eigenaar een start kunnen maken met de bouwvoorbereidingen op het braakliggende terrein.
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-10-2020
Plankosten incl. VTU Overige
Per 01-10-2021
Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
Bijdrage ontwikkelaar Overige
114.000 0
133.000 0
114.0000 0
133.000 0
Rente en kostenstijging
0
0
Totale kosten Gerealiseerd tot datum
114.000 67.000
133.000 117.000
Totale opbrengsten Gerealiseerd tot datum
114.000 15.000
133.000 50.000
Gerealiseerd in periode
26.000
50.000
Gerealiseerd in periode
15.000
35.000
Nog te realiseren
47.000
16.000
Nog te realiseren
99.000
83.000
Prognose eindresultaat per 01-01-2021 Prognose eindresultaat per 01-01-2022
€ €
0,0,-
neutraal neutraal
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Toelichting verschillen Het neutrale planresultaat kon worden gehandhaafd. De plankosten zijn gestegen door de moeizame planologische procedure. Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt over een bijdrage aan de extra plankosten.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing
87
5. Risico(beheersing) Risico op meer plankosten door planologische procedure(s). Beheersmaatregel: strakke monitoring en sturing plankosten.
6. Beslispunten Geen.
7. Plangebied
88
G149 Van Slichtenhorststraat 91-93 Piushove 1. Kerninformatie Binnenstedelijke herontwikkeling ter hoogte van de Van Slichtenhorststraat 91-93 (Piushove). Gemeentelijk willen we dat het pand behouden blijft en hersteld wordt. Gronden en pand in eigendom derden (Claver Real Estate III B.V ). In april 2020 is de anterieure overeenkomst getekend waarbij een planexploitatie is opgesteld. Planexploitatie vastgesteld: 31 maart 2020 (Collegebesluit 4.10), omzet: € 119.000,-; resultaat: € 0- (neutraal); oplevering: 31-12-2021. Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2022
2. Projectgegevens Programma Woningen
50 woningen/wooneenheden (appartementen)
Parkeren Opp. plangebied
Op eigen terrein 2.669 m2
Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern
B. Yap Claver Real Estate III BV
3. Ontwikkelingen laatste jaar Het ontwerpbestemmingsplan is in het voorjaar van 2021 opgesteld. Daarop zijn enkele zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is eind 2021 door de raad vastgesteld.
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
119.000
119.000
0
0
Rente en kostenstijging Totale kosten
0 119.000
0 119.000
Gerealiseerd tot datum
68.000
Gerealiseerd in periode Nog te realiseren
Plankosten incl. VTU
Per 01-10-2020
Per 01-10-2021
119.000
119.000
0
0
Totale opbrengsten
119.000
119.000
113.00
Gerealiseerd tot datum
59.000
59.000
40.000
45.000
Gerealiseerd in periode
59.000
0
51.000
6.000
Nog te realiseren
60.000
60.000
0,0,-
neutraal neutraal
Overige
Prognose eindresultaat per 01-01-2021 Prognose eindresultaat per 01-01-2022
€ €
Bijdrage ontwikkelaar Overige
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing
5. Risico(beheersing) Risico op meer plankosten door planologische procedure(s). Beheersmaatregel: strakke monitoring en sturing plankosten.
6. Beslispunten Geen.
89
7. Plangebied
90
G150 Steltsestraat kassen 1. Kerninformatie De locatie aan de Steltsestraat is een voormalige kassenlocatie. Op deze locatie worden 61 woningen gepland, waaronder appartementen, tiny houses, 9 woningen voor ouderen/patiowoningen en koopwoningen. Een deel van de woningen (31) valt in de sociale huur. De wegen en openbaar toegankelijk groen worden na afronding van het plan teruggeleverd aan de gemeente. In januari 2021 is de anterieure overeenkomst getekend. Planexploitatie vastgesteld: 26 januari 2021 (Collegebesluit 4.11), omzet: € 155.807,-; resultaat: € 0- (neutraal); oplevering: 31-12-2023. Afsluiting planexploitatie: 31 december 2023
2. Projectgegevens Programma Woningen
Totaal 61, waarvan 21 sociale huur appartementen, 10 sociale huur tiny houses, 9 patio/ouderen woningen en 21 grondgebonden koopwoningen
Parkeren
Conform de gemeentelijke parkeernormen zoals uitgewerkt op de inrichtingstekening.
Openbare ruimte Opp. plangebied
Conform inrichtingstekening. Ca. 15.204 m2
Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern
M. van Gerwen Molenberg Investment B.V.
3. Ontwikkelingen laatste jaar Afgelopen jaar is overeenstemming bereikt over de stedenbouwkundige en programmatische invulling van dit terrein. Dit heeft geleid tot een zeer gemengd programma voor verschillende doelgroepen. Om dit plan mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig. De anterieure overeenkomst voor deze ontwikkeling is begin 2021 vastgesteld. De initiatiefnemer is bezig met het uitvoeren van de noodzakelijke onderzoeken. Zodra die beschikbaar zijn starten we met het opstellen van het bestemmingsplan. In de zomer van 2021 heeft de initiatiefnemer de omwonenden geïnformeerd over de plannen.
4. Financiën Projectkosten Plankosten incl. VTU
Projectopbrengsten Per 26-01-2021
Per 01-10-2022
162.000
160.000
0 0
0 2.000
Overige Rente en kostenstijging Totale kosten
Bijdrage ontwikkelaar Overige
Per 26-01-2021
Per 01-10-2022
156.000
156.000
6.000
6.000
162.000
162.000
Totale opbrengsten
162.000
162.000
Gerealiseerd tot datum
0
49.000
Gerealiseerd tot datum
0
58.000
Gerealiseerd in periode
0
49.000
Gerealiseerd in periode
0
58.000
162.000
113.000
Nog te realiseren
162.000
104.000
0,0,-
neutraal neutraal
Nog te realiseren
Prognose eindresultaat per 26-01-2021 Prognose eindresultaat per 01-01-2022
€ €
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing
91
5. Risico(beheersing) Niet van toepassing.
6. Beslispunten Geen.
7. Plangebied
92
G151 Oosterhoutsedijk 48 Wijers 1. Kerninformatie Woningbouwontwikkeling en realisatie watersportaccommodatie en drijvend botenhuis op de locatie Oosterhoutsedijk 48. Naast een watersportaccommodatie en botenhuis zijn op deze locatie 17 woningen gepland. De wegen en openbaar toegankelijk groen wordt na afronding van het plan geleverd aan de gemeente. In juni 2021 is de anterieure overeenkomst getekend. Planexploitatie vastgesteld: 1 juni 2021 (Collegebesluit 4.4), omzet: € 120.000,-; resultaat: € 0- (neutraal); oplevering: 31-12-2022. Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2022
2. Projectgegevens Programma Woningen
Totaal 17 grondgebonden koopwoningen.
Parkeren Bedrijvigheid
Conform de gemeentelijke parkeernormen zoals uitgewerkt op de inrichtingstekening. Een watersportaccommodatie en een Drijvend botenhuis op de Spiegelwaal
Openbare ruimte Opp. plangebied
1.588 m2 Ca. 9.468m2
Ontwikkelaar intern
D. Driessen
Ontwikkelaar extern
Daverveld Reuvers Projectontwikkeling B.V. en Roeivereniging De Waal
3. Ontwikkelingen laatste jaar Afgelopen jaar is overeenstemming bereikt over de stedenbouwkundige en programmatische invulling van dit terrein. Om dit plan (sportaccommodatie RV de Waal en 17 woningen) mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig. De gemeente Nijmegen heeft hier geen eigendommen. De anterieure overeenkomst is opgesteld en is in juni 2021 vastgesteld. Met de anterieure overeenkomst werkt Nijmegen mee aan het (planologisch) mogelijk maken van de watersportvoorzieningen van RV de Waal. Partijen betalen een bijdrage aan Nijmegen in twee termijnen. De voorbereidingen voor een bestemmingsplanwijziging worden definitief opgestart zodra is voldaan aan de eisen die zijn gesteld in de overeenkomst.
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 01-06-2021
Per 01-10-2021
120.000
118.000
0
0
Rente en kostenstijging Totale kosten
0 120.000
Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd in periode
Plankosten incl. VTU
Per 01-06-2021
Per 01-10-2021
Bijdrage ontwikkelaar
120.000
120.000
2.000 120.000
Totale opbrengsten
120.000
120.000
0
1.000
Gerealiseerd tot datum
0
60.000
0
1.000
Gerealiseerd in periode
0
60.000
120.000
119.000
Nog te realiseren
120.000
60.000
0,0,-
neutraal neutraal
Overige
Nog te realiseren
Prognose eindresultaat per 01-06-2021 Prognose eindresultaat per 01-01-2022
€ €
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
93
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar Niet van toepassing
5. Risico(beheersing) Niet van toepassing.
6. Beslispunten Geen.
7. Plangebied
94
G152 Krayenhofflaan 10 Boterfabriek 1. Kerninformatie Integrale binnenstedelijke herontwikkeling. Combinatie van gronden derden en Gemeente. Ontwikkeling van wooneenheden en behoud van het gebouw van de voormalige Batava Boterfabriek (beeldbepalend object). Op basis van de door de externe partij ondertekende overeenkomst (4 mei 2021) is de planexploitatie opgesteld. Vaststelling planexploitatie: 08 juni 2021, omzet: € 1.250.000, resultaat: € 299.000,- (voordelig). Afsluiting planexploitatie: 31 december 2023
2. Projectgegevens Programma Woningen
Circa 100-110 woningen / appartementen
Parkeren Opp. plangebied
Op eigen terrein 8.852 m2
Ontwikkelaar intern Ontwikkelaar extern
B. Yap Plegt Vos/ MWPO
3. Ontwikkelingen laatste jaar Medio 2021 is een anterieure overeenkomst afgesloten om de herontwikkeling (9 grondgebonden woningen en 105-106 appartementen) mogelijk te maken. De procedure voor een bestemmingsplanwijziging is gestart. Het achtergelegen gemeentelijk perceel maakt onderdeel uit van deze herontwikkeling. De voorbereidingen voor de bodemsanering op dit perceel zijn ook gestart.
4. Financiën Projectkosten
Projectopbrengsten Per 08-06-2021
Per 01-10-2021
0
0
Bouw- & woonrijpmaken
604.000
601.000
Bijdrage ontwikkelaar
Plankosten incl. VTU
330.000
337.000
Overige Rente en kostenstijging
0 17.000
0 13.000
Totale kosten Gerealiseerd tot datum
951.000 0
951.000 104.000
Gerealiseerd in periode
0 951.000
Verwervingen
Nog te realiseren
Prognose eindresultaat per 01-01-2021 Prognose eindresultaat per 01-01-2022
Per 08-06-2021
Per 01-10-2021
1.000.000
1.000.000
250.000
250.000
Huuropbrengsten
0
0
Overige
0
0
Totale opbrengsten Gerealiseerd tot datum
1.250.000 0
1.250.000 98.000
104.000
Gerealiseerd in periode
0
98.000
847.000
Nog te realiseren
1.250.000
1.152.000
Verkopen
€ 299.000,- voordelig € 299.000,- voordelig
5. Risico(beheersing) NGE, archeologie en sanering. Een risico dient zich aan als daadwerkelijk archeologisch waardevolle elementen worden aangetroffen die onderzocht of geconserveerd moeten worden.
6. Beslispunten Geen.
95
7. Plangebied
Informatie per planexploitatie
96
G206 Valkhofpark 1. Kerninformatie Deze planexploitatie bevat de gemeentelijke plankosten met betrekking tot de herbouw van de Donjon op het Valkhof en de kosten van de reconstructie van het park. Herbouw van de Donjon is inmiddels van de baan waardoor de focus vanaf 2019 is komen te liggen op herinrichting van het park. Vaststelling planexploitatie : 18 september 2013; omvang € 2.275.000; resultaat: € 0,-; oplevering 2018 (oorspronkelijk). Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2023
2. Projectgegevens Programma Woningen
N.v.t.
Parkeren Bedrijvigheid
N.v.t. N.v.t.
Openbare ruimte
Circa 26.800 m2
Opp. plangebied Ontwikkelaar intern
Circa 26.800 m2 B. Yap
Ontwikkelaar extern
N.v.t.
3. Ontwikkelingen laatste jaar - In 2019 is de samenwerking met de Stichting Donjon rondom de bouw van de Donjon en de herinrichting van het Valkhofpark beëindigd. De hiervoor gemaakte kosten zijn afgeboekt binnen deze planexploitatie. In datzelfde jaar is gestart met het maken van een restauratieplan voor het Valkhofpark; - In 2020 is berekend dat een grootschalige restauratie van het park minimaal € 4,9 mln. kost. De kosten en dekkingsmiddelen in de planexploitatie zijn toen hierop aangepast. Daarbij heeft het Rijk € 0,8 mln. subsidie beschikbaar gesteld voor de renovatie van dit drievoudig beschermd rijksmonument; - In 2021 is bestuurlijk de wens uitgesproken voor een ambitieuzere variant van de restauratie van het park, waarbij meer van de oude grandeur terugkomt zoals in de Gebiedsvisie Valkhofkwartier is vastgesteld. Voor de hieraan verbonden extra kosten is onder andere een investeringskrediet van € 1,7 mln. beschikbaar gesteld (Stadsbegroting ’22-’25); - In 2022 worden de plannen voor de ambitieuzere restauratie van het Valkhofpark verder uitgewerkt en voorbereid zodat eind 2022 gestart kan worden met de restauratie.