Voortgangsraportage Grote projecten 2022

VGP 2022 Inhoudsopgave VGP 2022 ................................................................................................................................................................. 1 VGP samengevat ..................................................................................................................................................... 2 Beleid & markt ........................................................................................................................................................ 9 Grondexploitaties ................................................................................................................................................. 25 Deelnemingen ...................................................................................................................................................... 48 Reserve & risico .................................................................................................................................................... 55 Bijlagen ................................................................................................................................................................. 68

VGP samengevat Doel en status VGP Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de vastgestelde Omgevingsvisie, https://www.nijmegen.nl/over-de-gemeente/dossiers/dossieromgevingswet/omgevingsvisie-nijmegen/. Om ook te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de voor de gewenste ontwikkelingen nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we voor de gewenste ontwikkelingen gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. En in enkele gevallen dat we een samenwerking aangaan met andere partijen, zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. Binnen het grondbeleid kunnen verschillende instrumenten worden onderscheiden, centraal staan de planexploitaties (zie ook onderdeel 'Beleid & markt').

Planexploitaties zijn de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kader voor de uitoefening van het grondbeleid. Jaarlijks moet dit instrument en andere instrumenten worden herzien. Dit gebeurt middels de Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP). Doel van VGP De VGP geeft inzicht in de ontwikkelingen van alle instrumenten van het grondbeleid. Dit betekent dat de VGP betrekking heeft op alle planexploitaties in ontwikkeling (PIO), planexploitaties, deeln emingen en samenwerkingsverbanden die onder het grondbeleid vallen en de strategische gronden van de gemeente Nijmegen. De VGP biedt inzicht in de voortgang, planning, programmabijstellingen, financiële aanpassingen en/of risico’s bij de projecten. Als hierover in het kader van de VGP besluiten moeten worden genomen dan zijn deze als aparte beslispunt in de VGP opgenomen, zie onderdeel ‘Voorstel om te besluiten’. Daarnaast is deze rapportage een verantwoordingsinstrument over de gedane zaken in het afgelopen jaar. Status VGP In de verslaggevingsregels (Besluit Begroting en verantwoording, afgekort BBV) worden eisen gesteld aan de grondexploitaties en de informatie die hierover aan de gemeenteraad moeten worden verstrekt. De grondexploitaties moeten jaarlijks herzien worden. In de bijlage onder het kopje ‘Hoe werkt de grondexploitatie (financieel)? is nadere informatie hierover opgenomen.

VGP en P&C-cyclus Bij de sturing op het grondbeleid gaat het om de programmering (inhoud van de grondexploitatielocaties), planning (looptijd en voortgang), prijzen (verkoopprijs van kavels), plankosten (interne en externe uren om een locatie te ontwikkelen incl. overhead), parameters (rentepercentages, kosten- en opbrengstenstijgingen) en prognose (van het verwachte financiële resultaat en het bijhorende risicoprofiel). Gedurende het jaar wordt de gemeenteraad hierover op verschillende manieren geïnformeerd, te weten via de Koersdocument, Stadsbegroting, VGP, Stadsrekening en de halfjaarberichten over de Waalsprong en Waalfront. De halfjaarberichten worden in 2022 vervangen door een tussentijdse update over Winkelsteeg, Stationsgebied, Waalfront en Waalsprong. Nadere afspraken hierover worden met de gemeenteraad gemaakt.

2

Bij het Koersdocument worden over de middelen voor nieuw beleid besloten, bij de Stadsbegroting de parameters vastgesteld en de risico’s herijkt en een algehele herziening in de VGP(jaarlijks) vooruitlopend op de Stadsrekening. Net zoals in 2020 is ook in 2021 besloten om in verband met de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt besloten om de parameters bij de Stadsbegroting te laten vaststellen, zodat de meest recente inzichten over de parameters kunnen worden gebruikt bij deze besluitvorming. Nu ligt de verantwoording over het jaar 2021 in deze VGP voor. De effecten van doorrekeningen van de grondexploitaties, het toepassen van de afgesproken parameters en het aanpassen van het risicoprofiel zijn in deze VGP opgenomen. De finale besluitvorming vindt plaats in de Stadsrekening, wa arbij ook de effecten van het taakveld grondexploitatie van het programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling op het weerstandsvermogen inzichtelijk worden gemaakt en worden de voorzieningen vastgesteld. Basis voor de berekeningen in de VGP vormen de boekwaarden per 1 oktober en een prognose van de ontwikkelingen tussen 1 oktober en 31 december. Bij de Stadsrekening vindt de confrontatie plaats tussen deze prognose en de werkelijke ontwikkelingen tussen 1 oktober en 31 december.

In de Stadsrekening wordt ingegaan op de financiële onderdelen: grondexploitaties (onderhanden werk, ramingen en verliesvoorzieningen), het programma Wonen & Stedelijke ontwikkeling – taakveld grondexploitatie, de verbonden partijen, de risico’s en bij de mutaties saldireserve. Verder wordt in de Stadsrekening opgenomen wat (concreet) gerealiseerd is van de doelstellingen in het afgelopen jaar en wordt het VGP-resultaat verwerkt in de Stadsrekening. De VGP en de Stadsrekening hebben verschillende doelen en verstrekt de VGP projectinformatie en kijken we niet alleen terug, maar vooral ook vooruit. Bij een verwacht negatief saldo van de grondexploitaties moet volgens de regels van het BBV direct een voorziening ter grootte van dit tekort ten laste van de Stadsbegroting worden getroffen. Bij een verwacht positief saldo wordt dit lopende het project ten gunste van de Stadsbegroting gebracht.

Leeswijzer In deze VGP staan alle planexploitaties en planexploitaties in oprichting (de zogenaamde PIO’s) van de gemeente Nijmegen. Ook zijn in deze VGP een aantal investeringsprojecten opgenomen, die een directe inhoudelijke relatie hebben met de planexploitaties zoals de Dorpensingel in Nijmegen Noord. Niet alle investeringsprojecten van de gemeente Nijmegen staan in deze VGP, zoals de investeringsprojecten in het sociaal domein. In onderdeel ‘beleid en markt’ gaan we in op onze ambities & doelen, wat zijn de instrumenten van het grondbeleid en wat zijn de marktontwikkelingen (woningmarkt, bedrijventerreinen, detailhandel, kantoren , gevolgen van stikstofregels en het Coronavirus. Ook gaan we bij dit onderdeel in op het onderscheid tussen faciliterend en actief grondbeleid. De inhoudelijke en financiële stand van zaken per planexploitaties worden in onderdeel ‘grondexploitaties’ beschreven. De nadere verdieping per project is in dit onderdeel te raadplegen. Overzicht van verbonden partijen zoals Waalfront en Bijsterhuizen is bij onderdeel ‘deelnemingen’ te raadplegen, de deelnemingen worden afzonderlijk nader toegelicht. Bij het onderdeel 'reserve & risico' gaan we nader in op de financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties en welke mutaties daarover moeten gaan plaatsvinden.

Ook beschrijven wij de risico's op hoofdlijnen in dit onderdeel. Tot slot leggen wij bij het onderdeel ‘bijlagen’ uit hoe een grondexploitatie werkt en verwijzen wij naar verschillende links.

3

Inleiding De Omgevingsvisie geeft richting aan de ontwikkeling van Nijmegen Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de vastgestelde Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030. Duidelijk is dat de stad blijft groeien Duidelijk is dat de stad blijft groeien. Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit voor woningbouw vergroot naar 130% en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in doorstroming en transformatie in de bestaande stad.

We focussen ons de komende jaren op groei binnen de bestaande stad De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde exploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de gewenste versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de Kanaalzone zuid (o.a. Winkelsteeg) en rondom OV-knooppunten. In november 2021 zijn voor stationsomgeving en Winkelsteeg nieuwe grondexploitaties door de gemeenteraad vastgesteld. De binnenstad/stationsomgeving en de Kanaalzone zuid zijn ook opgenomen in de Woondeal Arnhem-Nijmegen (Woondeal) en in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Terugblik: ook in 2021 was er een grotere vraag dan aanbod Net zoals in 2019 en 2020 werd de ontwikkeling in 2021 gekenmerkt door een grotere vraag dan aanbod. Dat betekent dat er meer woningen nodig zijn. Er is echter krapte op de woningmarkt. Het aantal transacties blijft, scherper nog dan vorig jaar dalen in alle categorieën koopwoningen en de gemiddelde koopsom blijft verder doorstijgen. Hieronder leest u de terugblik op 2021, onderverdeeld in verschillende thema's. Woningbouw De prognose voor uitgifte van kavels in 2021 was circa 2000 kavels, waarbij het grootste aandeel in de Waalsprong lag.

Uiteindelijk is in 2021 grond voor circa 1330 kavels uitgegeven, waarvan 1315 in de Waalsprong. In Waalfront is dit jaar gestart met de bouw Dijkkwartier Oost, de grondverkoop heeft in 2020 plaatsgevonden. In 2022 zal daar een deel van de grond voor de bouw van Waalkwartier worden uitgegeven. Het bestemmingsplan Waalkwartier is namelijk inmiddels onherroepelijk en de planontwikkeling vergevorderd. In de bestaande stad zijn nauwelijks uitgiftes geweest. De vorig jaar geprognosticeerde uitgiftes hebben vertraging opgelopen en zullen in 2022/2023 gerealiseerd worden. Het gaat dan bijvoorbeeld over de woningen aan de Hezelpoort, Vossenlaan, Vlierenstraat/Elzenstraat en de Molukkenstraat. Oorzaak van deze vertraging is veroorzaakt door de extra tijd die nodig is geweest voor participatie dan wel de afstemming met betrokken partijen. Niettemin is de uitgifte van kavels voor woningbouw wel weer flink hoger dan afgelopen jaren.

4

Bedrijventerreinen In het regionale Programmering Werklocaties (RPW) Arnhem-Nijmegen 2021-2024 is geconstateerd dat er in de periode tot 2030 behoefte is aan 120 ha extra ruimte op bedrijventerreinen. In het voorjaar 2021 hebben wij in het kader van de RPW een plan ingediend voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen voor de locatie de Grift. Dit heeft er toe geleid dat Nijmegen mag uitbreiden met 8,4 ha regionale bedrijvigheid en maximaal 15 ha XXL logistiek op de Grift. De uitgifte van bedrijfsterreinen is in 2021 met 8,3 ha ruimschoots boven de prognose verlopen. Detailhandel Voor wat betreft de detailhandel zijn er in 2021 belangrijke stappen gezet. Zo is eind 2021 gestart met de bouw van het nieuwe winkelcentrum in Hof van Holland. Dit centrum vormt het toekomstige functionele én sociaal hart van de Waalsprong om te gaan winkelen, gebruik te maken van voorzieningen, te wonen en werken. Het bestemmingsplan voor de grote bouwmarkt in Ressen is in de zomer van 2021 onherroepelijk geworden. Ook in Dukenburg zijn mijlpalen bereikt, zoals de opening van het vernieuwde winkelcentrum Meijhorst, er is een overeenkomst gesloten met de eigenaar van het winkelcentrum Weezenhof en voor het winkelcentrum Dukenburg is er gewerkt aan een haalbaar masterplan. In juni 2021 is een ambitieuze actie agenda Binnenstad mét en vóór de stad vastgesteld.

We hebben onszelf ten doel gesteld in 2021 en 2022 deze zesenveertig acties uit te voeren om onze stad ondernemend, groen, logisch, levendig en schoon te houden. Waar we in 2020 dachten de impact van de coronacrisis in 2021 meer inzichtelijk te hebben, blijkt nu dat we er nog middenin zitten. De uiteindelijke impact is nu nog moeilijk te voorspellen. De toekomst van de voorzieningenstructuur in de binnenstad en kernen, hangt voor een belangrijk deel af van macro-economische ontwikkelingen. Er kan gesteld worden dat in de binnenstad vooral sprake is van frictieleegstand. Leegstaande panden worden weer vrij snel gevuld. Er is nauwelijks structurele of langdurige leegstand. De Molenpoortpassage is hierop een (negatieve) uitzondering. De leegstand concentreert zich verder niet op bepaalde locaties, deze is verspreid. Vooruitblik Woningbouw Het doel is om tot 2030 minimaal 10.000 woningen toe te voegen, zie hiervoor de recent vastgestelde Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat” (UItvoeringsagenda Wonen 2020- 2025). Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit naar 130% vergroot en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten.

De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in doorstroming en transformatie in de bestaande stad. De met de Nijmeegse corporaties getekende Samenwerkingsagenda Wonen geeft mede invulling aan deze opgave. Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2022 niet verder stijgt, maar wel op een hoog niveau blijft in 2022. De prognose voor de kaveluitgifte in 2022 is circa 1550 kavels, waarvan 1140 in de Waalsprong, 269 in het Waalfront en 141 in de bestaande stad. De 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg die in 2022 en 2023 opgeleverd worden zitten niet in deze prognose. Vanaf 2023 is de verwachting dat de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg uitgegeven kunnen worden. Dit is de inzet, maar veel is afhankelijk van de procedures die nog doorlopen moeten worden. De kaveluitgifte in de Waalsprong zal dan dalen naar 400-500 per jaar. Bedrijventerrein Doordat in 2021 8,3 ha aan bedrijventerreinen is uitgegeven is de prognose uitgifte bedrijventerreinen voor 2022 en 2023 naar beneden bijgesteld naar circa 2,5 ha respectievelijk circa 1 ha. We verwachten dat vanaf 2024 de

5

uitgifte bedrijventerrein rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt. Financieel De financiële effecten van de herzieningen zijn een toevoeging aan de saldireserve van € 6,1 miljoen en een nagenoeg gelijkblijvend risicoprofiel van € 124,5 miljoen. De belangrijkste mutaties zijn veroorzaakt door de vaststelling van de twee nieuwe planexploitaties Winkelsteeg Kanaalzone en Stationsgebied, de vrijval van de voorziening Waalsprong naar aanleiding van de herziening, een drietal tussentijdse winstnames en de deels vervroegde winstuitkering uit Bijsterhuizen.

Financieel beeld Het resultaat van de planexploitaties is hieronder samengevat, voor wat betreft de grootste toevoegingen/onttrekkingen. Het resultaat van de herzieningen bedraagt € 6,1 miljoen. Het resultaat is als volgt opgebouwd: Stationsgebied, vrijval voorziening Hezelpoort

€

1,9

mln.

Stationsgebied, instellen voorziening Stationsgebied totaal

€

-17,9

mln.

Winkelsteeg/Kanaalzone, vrijval voorziening Nwe Dukenburgseweg resultaat herzieningen, waaronder de aanpassing van de voorziening Waalsprong tussentijdse winstname binnen een aantal planexploitaties

€

0,9

mln.

€

1,0

mln.

€

1,0

mln.

extra winstuitkering uit Bijsterhuizen (in totaal € 3,0 waarvan € 1,5 verwacht)

€

3,0

mln.

Beschikbaar gesteld Stationsgebied 2e Voortgangsmonitor 2021

€

10,0

mln.

Beschikbaar gesteld Stationsgebied Stadsbegroting 2022-2025

€

6,2

mln.

Totaal toevoeging aan de saldireserve

€

6,1

mln.

Vermogen en risico’s Vermogen De saldireserve is een financiële buffer voor het afdekken van de financiële risico's in de begroting, waaronder de planexploitaties. Het betreft risico's waarvoor geen specifieke voorziening is getroffen. Te denken valt aan niet ingecalculeerde milieurisico's, het plotseling achterblijven van de vraag op de vastgoedmarkt en het stagneren van de woningmarkt, etc. In het onderdeel 'reserve & risico' lichten we toe wat de mutaties van de saldireserve gedurende 2021 zijn geweest. De financiële effecten van de herzieningen zijn een toevoeging van € 6,1 miljoen aan de saldireserve. In de VGP 2021 was de verwachting dat het totaal aan mutaties zou leiden tot een toevoeging aan de saldireserve van € 0,5 miljoen. Bij de vaststelling van de planexploitaties Stationsgebied en Winkelsteeg/Kanaalzone zijn al enkele effecten benoemd en besloten. In deze besluitvorming is € 16,2 mln. beschikbaar gesteld waardoor het totale effect op de saldireserve een toevoeging van € 6,1 mln. bedraagt. Risico's Naast de meer algemene risico's bevat elke planexploitatie specifieke risico's. Deze risico's worden zo goed mogelijk bij de vaststelling van een planexploitatie in beeld gebracht en vormen permanent onderwerp van aandacht. Ook bij de voortgangsrapportage wordt aandacht besteed aan mogelijke risico’s.

Het totale risicoprofiel van het taakveld grondexploitaties is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van de Stadsbegroting 2022-2025 en bedraagt € 124,5 miljoen. Het risico Waalsprong is afgenomen tot in totaal € 23,0 miljoen, de reden daarvan is dat een deel van de risico’s is verwerkt in de grex. Ten opzichte van de Stadsbegroting 2022-2025 is het risico Winkelsteeg Kanaalzone iets afgenomen. Het risico Stationsgebied is daarentegen toegenomen en is nu € 40,4 miljoen. De risico’s van Stationsgebied zijn na vaststelling van de Stadsbegroting 2022-2025 nader uitgewerkt en door middel van een Monte Carlo analyse verwerkt in de 24 november 2021 door de raad vastgestelde grondexploitatie.

6

Het risico Waalfront is nagenoeg gelijk gebleven. Voor meer informatie verwijzen wij naar het onderdeel 'reserve & risico' over de risico’s.

7

Voorstel om te besluiten 1.

De Voortgangsrapportage Grote Projecten 2022 vast te stellen, inclusief de risicobijlage, de opgenomen wijzigingen in de planexploitaties en de daarbij behorende wijzigingen in de voorzieningen en de toevoegingen/onttrekkingen aan de saldireserve en toegepaste parameters.

2.

De bijbehorende begrotingswijziging BW-01822 vast te stellen.

3.

De volgende planexploitaties toe te voegen:

4.



Steltsestraat



Oosterhoutsedijk 48, Wijers



Krayenhofflaan, Batava



Doddendaal 1



Kelfkensbos herinrichting omgeving



Sporthal Noord



De Hulsen



Stationsgebied



Winkelsteeg kanaalzone

De volgende planexploitaties af te sluiten: 

Neboklooster



Bachstraat 29

5

Winstnames uit programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling toe te voegen aan de saldireserve: Binnen de onderstaande projecten heeft een tussentijdse winstname plaatsgevonden van in totaal € 1.077.000,-:  Dorpsstraat 92-118;  Van Schuylenburgweg  Tollenstraat/Dobbelmannweg

6

De planexploitatie Kelfkensbos herinrichting omgeving vast te stellen.

7

De planexploitatie Van Rosenburgweg Hippe Kip vast te stellen.

8

Het beschikbare programmageld 2022 voor Stationsgebied in 2021 beschikbaar te stellen.

8

Beleid & markt

9

Ambities & doelen grondbeleid

Ambities & doelen grondbeleid Onze ambities en doelen staan in de Omgevingsvisie Onze ambities zijn onder andere om een aantrekkelijke stad te zijn en te blijven om te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. En dat we een stad zijn met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Deze ambities en de bijbehorende doelen zijn verwerkt in de vastgestelde Omgevingsvisie . In de Omgevingsvisie staan onze bestuurlijke opgaven centraal In deze visie zijn de bestuurlijke opgaven uit het huidige coalitieakkoord (2018-2022) als vertrekpunt gehanteerd. Het gaat om de volgende opgaven: de economische veerkrachtige stad, de sociale en gezonde stad, de aantrekkelijke stad en de duurzame stad. De Omgevingsvisie is de ruimtelijke weerslag van de ambities die we hebben voor Nijmegen. Ruimte is echter een schaars goed. We moeten kiezen welke combinatie van ambities we waar willen maken en op welke plekken. Nijmegen blijft een compacte en leefbare stad In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van onze stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030.

De Omgevingsvisie stelt dat Nijmegen een compacte en leefbare stad moet blijven, zodat mensen zich gemakkelijk lopend, fietsend of met het OV kunnen verplaatsen. Het groene omliggende landschap blijft intact en ondanks de verwachte groei willen we dat Nijmegen een aangename stad blijft. De extra woningen en werkplekken komen vooral in de focusgebieden De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en Heyendaal en in de sectoren Health & High Tech. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Door slimme combinaties van woningen, werkp lekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven.

Figuur: Omgevingsvisiekaart

10

Instrumenten grondbeleid

Instrumenten grondbeleid Om ook te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de voor de gewenste ontwikkelingen nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we voor de gewenste ontwikkelingen gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. En in enkele gevallen dat we een samenwerking aangaan met andere partijen zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. Afhankelijk van de situatie wordt faciliterend grondbeleid of actief grondbeleid toegepast, zie hiervoor onderstaand figuur.

Figuur: Situationeel grondbeleid Grondbeleid initieert en ondersteunt (ruimtelijke) ontwikkelingen die maatschappelijk en bestuurlijk gewenst zijn. Aan- en verkoop van grond en/of grond met opstallen is geen doel op zich, maar een instrument om doelstellingen in andere beleidsvelden (ruimtelijk, economisch, volkshuisvestelijk, duurzaamheid en/of sociaal) tijdig te realiseren. De spelregels van het grondbeleid zijn vastgesteld in de Kadernota Grondbeleid In 2018 is de Kadernota Grondbeleid geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld (Nota grondbeleid). Hierin wordt ingegaan op het grondbeleid en de wijze waarop hiermee in Nijmegen wordt omgegaan. Het gaat hier onder meer om de voorwaarden waaronder wij actief grondbeleid voeren, het instrumentarium dat we hier voor inzetten, maar ook hoe de sturing en verantwoording is gewaarborgd. Marktconforme prijzen & openbare procedure In principe verkopen we tegen marktconforme prijzen en in een openbare procedure dat is het uitgangspunt bij verkoopprocedures. De andere methoden zijn situationeel. Afwijken van het uitgangspunt dat verkopen openbaar plaatsvinden is volgens de Nota Grondbeleid in bepaalde omstandigheden mogelijk, maar vergt wel een gemotiveerd besluit van betrokken portefeuillehouder. Bij grote belangen wordt het voorstel ter besluitvorming aan het college van B&W voorgelegd.

Op dit moment wordt onderzocht of de Nota grondbeleid moet worden aangepast in verband met de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 over verkoop onroerende zaak door een overheidslichaam. De verwachting is dat deze nota op dit onderdeel aangepast zal gaan worden.

11

Op enkele uitzonderingen na hebben alle verkopen in 2021 via een transparante openbare procedure plaatsgevonden. De uitzonderingen zijn verkopen aan nutsbedrijven (ten behoeve van traforuimten e.d.), verkopen ten behoeve van uitbreiding grond bij een woning of bedrijf (geen andere gegadigden en geen zelfstandige percelen), verkopen aan VOK-partijen (vaststellingsovereenkomst Waalsprong en uitwerking eerdere overeenkomst) en bouwclaims (ook hier uitwerking bestaande afspraken) en in één geval verkoop aan OBW (contractuele nakoming afspraken uit samenwerking in het kader van ontwikkeling Waalfront). Alle overige verkopen hebben plaatsgehad met tenders of anderszins openbaar bekend via website en/of bebording op locatie. Binnen het grondbeleid onderscheiden we de volgende instrumenten:  Planexploitaties. Centraal binnen het grondbeleid staan de planexploitaties, de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kader. Voor meer inhoudelijke informatie per planexploitatie wordt verwezen naar onderdeel 'grondexploitaties' van deze rapportage. 

PIO’s. Daarnaast bestaan de zogenaamde PIO’s, dat zijn planexploitaties in ontwikkeling. Dit zijn haalbaarheidsonderzoeken of quick scans naar ruimtelijke ontwikkelingen in de stad, waarbij we zowel politiek-bestuurlijke, technische, ruimtelijke en planeconomische aspecten onderzoeken. Voor meer inhoudelijke informatie per PIO wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Strategische gronden. Voor strategische gronden geldt een ‘nee, tenzij-beleid’. Alleen bij grote uitzondering mogen strategische gronden worden gebruikt als instrument. Vanaf 1 januari 2016 zijn de nieuwe regels van het BBV van toepassing. Binnen deze nieuwe regels zijn er geen strategische gronden (NIEGG’s) meer. Alle gronden waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van de planexploitatie, worden gezien als grond met een vaste bestemming en worden verantwoord onder de materiële vaste activa. Voor meer inhoudelijke informatie hierover wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.



Deelnemingen. De gemeente Nijmegen neemt deel, samen met andere overheden en/of private bedrijven, in risicodragende ondernemingen die zijn opgericht ter realisatie van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en grondbeleid. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen gemeenschappelijke regelingen (openbare lichamen) op basis van de Wet Gemeenschappelijke Regelingen en juridische en fiscale entiteiten zoals een BV, CV of VOF. Voor meer inhoudelijke informatie per deelneming wordt verwezen naar onderdeel ' deelnemingen' van deze rapportage.

Woningmarkt Het belangrijkste onderdeel in de programma’s van de gemeentelijke planexploitaties is woningbouw. Doelstelling is om tijdig de juiste woningen op de juiste plaats en in de gewenste categorie ter beschikking te hebben om aan de vraag te voldoen. Om hierin te voorzien zetten we conform Uitvoeringsagenda Wonen 20202025 ' Mix op maat' op stedelijk niveau in op circa 15% middeldure en 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure koopwoningen in de plancapaciteit. Ook vormt woningbouw, of beter gezegd de verkoop van grond ten behoeve van woningbouw, een belangrijke bron van inkomsten voor de gemeente. Eerder gedane investeringen voor verwervingen en planvoorbereiding (en het bouw- en woonrijpmaken) moeten (zoveel als mogelijk) terug verdiend worden door de verkoop van gronden. In deze paragraaf een korte toelichting op de trends en de ontwikkelingen van de woningbouw in Nijmegen in zijn algemeenheid. Specifieke informatie per project is terug te vinden verderop in de VGP bij het onderdeel ‘grondexploitatie’.

12

Trends en ontwikkelingen in 2021 Koopwoningen: een oververhitte markt Sinds 2016 zijn er jaarlijks meer dan 2.000 transacties. We zien dat er minder aanbod op de markt komt en dat dit jaar het aantal transacties iets daalt. Er is sprake van een oververhitte markt, er is veel vraag maar weinig aanbod. Dit geldt voor alle type woningen, maar het scherpst bij appartementen en tussenwoningen.

Figuur: Aantal transacties per woningtype (bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3 e kwartaal 2021 woningmarktcijfers.nl.)

Figuur: Gemiddelde koopsom per woningtype(bron: woningmarktrapport gemeente Nijmegen 3e kwartaal 2021woningmarktcijfers.nl.)

13

De gemiddelde koopsom per jaar blijft verder door stijgen tot een gemiddelde prijs van € 378.000 in 2021 (t/m het 3e kwartaal, bron: woningmarktcijfers.nl, 3e kwartaal 2021). In Nederland is dit gemiddeld € 390.000. De stijging in Nijmegen geldt voor alle type woningen. Vorig jaar verwachtten de economen van bijvoorbeeld ING en Rabo dat vanwege de coronamaatregelen in 2021 de prijzen gematigd zouden zijn. Dat is niet gebleken en ook in 2022 verwachten deze partijen dat de prijzen verder zullen stijgen. Door druk op koopmarkt zijn meer huishoudens aangewezen op de (middel)dure huurmarkt Een effect van het stijgen van de prijzen is dat de koopmarkt net als vorig jaar steeds moeilijker bereikbaar wordt en blijft voor huishoudens met een beperkt of niet bestendig inkomen. Voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen staat onder druk. Dat heeft tot gevolg dat meer huishoudens zijn aangewezen op de (middel)dure huurmarkt. Bij nieuwbouw worden in (anterieure) overeenkomsten tussen gemeente en grondeigenaar afspraken vastgelegd over het programma en de instandhoudingstermijn van de betaalbare woningen. Op deze manier wordt geborgd dat betaalbare woningen ook beschikbaar blijven.

Om deze beschikbaarheid te verbeteren is daarnaast door de gemeenteraad besloten een zelfbewoningsplichtsplicht bij nieuwbouw van koopwoningen tot de NHG-grens in te voeren en is voor bestaande woningen een voorstel aan de gemeenteraad gedaan over de invoering van een zelfbewoningsplicht bij aankoop van een betaalbare koopwoning (invoering van een opkoopbescherming). Oplevering aantal nieuwbouw woningen In 2021 zijn circa 850 nieuwbouwwoningen (niet zijnde herstructurering) opgeleverd. Ten opzichte van 2020 betekent dit een toename van 225 woningen. In onderstaande grafiek zijn ook de getallen van op te leveren nieuwbouw vanaf 2017 weergegeven. Woonbehoefteonderzoek en programmering In 2019 heeft een woonbehoefteonderzoek plaatsgevonden. Zowel lokaal als regionaal. Deze onderzoeken zijn als onderlegger gebruikt voor de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen en voor de vaststelling van de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 - 2025 “Mix op maat” in oktober 2020 samen met de Omgevingsvisie. In 2022 wordt een nieuw woonbehoefteonderzoek uitgevoerd. We vergroten de plancapaciteit naar 130% en zetten in op doelgroepen met prioriteit Duidelijk is dat de stad blijft groeien. Het doel is om tussen 2020 en 2030 minimaal 10.000 woningen en 2.000 studentenwoningen toe te voegen.

Om dit te realiseren hebben we de plancapaciteit vergroot naar meer dan 130% en passen daarbij het programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur, meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De vraag naar goedkope grondgebonden koopwoningen vullen we in door transformatie en doorstroming in de bestaande stad. De programmering is in aantal op orde en dat betekent dat de noodzaak om nog meer woningen toe te voegen aan de programmering niet aanwezig is, tenzij het bijdraagt aan prioritaire doelgroepen. Per ontwikkeling zullen die beoordeeld worden. De opgave is het verder concretiseren en uitvoeren van bestaande plannen. Daarnaast zien we, zoals hierboven gemeld, een toenemende druk op voldoende aanbod van goedkope en middeldure koopwoningen. We verleggen de focus van de Waalsprong en Waalfront naar de bestaande stad De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd (conform de vastgestelde exploitaties). Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie is afgelopen jaar de focus verlegd naar de bestaande stad en dan specifiek het Stationsgebied/centrum en de Kanaalzone Zuid. Plannen hiervoor zijn in ontwikkeling, zo heeft de gemeenteraad afgelopen november de nieuwe grondexploitaties voor Stationsgebied en Winkelsteeg vastgesteld.

Meer specifieke informatie is te vinden in het betreffende VGP-blad.

14

In het kader van de Woondeal zijn voor beide ontwikkelingen subsidies beschikbaar gekomen en zijn we met het Rijk in gesprek over nieuwe bijdrages aan de 14 prioritaire woningbouwgebieden uit de Nationale Omgevingsvisie, waar Stationsgebied en Kanaalzone-Zuid er twee van zijn. Naast deze nieuwbouwontwikkelingen is ook in Dukenburg (onderdeel van Kanaalzone Zuid) een groei voorzien van 1500-1800 woningen. Uitgiftes 2021 De prognose voor uitgifte van kavels in 2021 was circa 2000 kavels, waarbij het grootste aandeel in de Waalsprong lag. Uiteindelijk is in 2021 grond voor circa 1330 kavels uitgegeven, waarvan 1315 in de Waalsprong. In Waalfront is dit jaar gestart met de bouw Dijkkwartier Oost, de grondverkoop heeft in 2020 plaatsgevonden. In 2022 zal daar een deel van de grond voor de bouw van Waalkwartier worden uitgegeven. Het bestemmingsplan Waalkwartier is namelijk inmiddels onherroepelijk en de planontwikkeling vergevorderd. In de bestaande stad zijn nauwelijks uitgiftes geweest. De vorig jaar geprognosticeerde uitgiftes hebben vertraging opgelopen en zullen in 2022/2023 gerealiseerd worden. Het gaat dan bijvoorbeeld over de woningen aan de Hezelpoort, Vossenlaan, Vlierenstraat/Elzenstraat en de Molukkenstraat. Deze vertraging is veroorzaakt door de extra tijd die nodig is geweest voor participatie dan wel de afstemming met betrokken partijen.

Niettemin is de uitgifte van kavels voor woningbouw wel weer flink hoger dan afgelopen jaren. Bij het onderdeel ‘planexploitaties’ wordt per project de stand van zaken en de ontwikkeling van het afgelopen jaar toegelicht.

Figuur: Historische uitgifte 2018-2021

15

Figuur: Historische oplevering nieuwbouw woningen 2018-2021 (Exclusief herstructureringsprojecten en exclusief gesplitste panden) 2022 en verder Voor de Waalsprong is de verwachting dat de uitgifte in 2022 niet verder stijgt, maar wel op een hoog niveau blijft in 2022. De prognose voor de kaveluitgifte in 2022 is circa 1550 kavels, waarvan 1140 in de Waalsprong, 269 in het Waalfront en 141 in de bestaande stad. De 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg die in 2022 en 2023 opgeleverd worden zitten niet in deze prognose. Vanaf 2023 is de verwachting dat de eerste kavels in het Stationsgebied en de Winkelsteeg uitgegeven kunnen worden. Dit is de inzet, maar veel is afhankelijk van de procedures die nog doorlopen moeten worden. De kaveluitgifte in de Waalsprong zal dan dalen naar 400-500 per jaar. De geprognosticeerde uitgifte voor de komende jaren ziet er als volgt uit.

Figuur: geprognosticeerde uitgifte 2022-2025 (exclusief 500 tijdelijke woningen Winkelsteeg) Er zijn wel een aantal risico's bij deze prognoses Ten aanzien van deze prognoses gelden wel een aantal risico’s die er toe kunnen leiden dat de daadwerkelijke uitgifte uiteindelijk lager uitvalt. Voor wat betreft de bestaande stad geldt dat het veelal over inbreidingslocaties gaat. De ontwikkeling van die locaties kosten over het algemeen meer tijd en er is meer afstemming met de omgeving nodig. Voor Winkelsteeg en het Stationsgebied geldt dat dit plannen in ontwikkeling zijn, waarbij nog 16

veel procedures doorlopen moeten worden. Dat brengt onzelerheden met zich mee. Verder blijven de volgende factoren net als vorig jaar een extern risico met zich meebrengen: een tekort in bouwcapaciteit en stijgende bouwkosten. Conclusies ten aanzien van de uitgifte: -

Voor de Waalsprong geldt dat planologisch ruimte beschikbaar is, er de afgelopen jaar ook grote gebieden bouwrijp zijn gemaakt en de uitgifte goed op gang is gekomen, dit zich ook goed lijkt door te zetten in 2022 en daarna tot en met 2025 op een stabiel niveau van 300-400 kavels per jaar komt.

-

De uitgifte in het Waalfront loopt dit jaar achter met de prognose.

-

Daarna gaan de nieuwe ontwikkelingen Winkelsteeg en Stationsgebied een belangrijke rol gaan spelen bij de kaveluitgifte. Voor 2022 en 2023 voegen we 500 tijdelijke woningen in Winkelsteeg toe.

Bedrijventerreinen Regionale ontwikkeling De regionale Programmering Werklocaties (RPW) als afwegingskader In het RPW Arnhem-Nijmegen 2021-2024 is geconstateerd dat er in de periode tot 2030 behoefte is aan 120 ha extra ruimte op bedrijventerreinen. De gemeenten in de regio hebben in het RPW afgesproken dat deze additionele ontwikkelruimte in twee tranches wordt toebedeeld aan de meest kansrijke plannen. Voorjaar 2021 heeft Nijmegen in het kader van de RPW 1e tranche een plan ingediend voor de ontwikkeling van circa 30 ha bedrijventerreinen voor de locatie de Grift. In de zomer 2021 heeft er besluitvorming plaatsgevonden met betrekking tot alle ingediende verzoeken. Tijdens de vergadering van het Bestuurlijk Overleg Regionaal Programma Werklocaties (RPW) op 9 juni 2021 heeft dan ook de voltallige vergadering ingestemd met het advies voor de verdeling van de ontwikkelingsruimte voor bedrijventerreinen in de regio op grond van het RPW 20212024: "Verdeling ontwikkelingsruimte werklocaties 1e tranche". Aan zes gemeenten is 90 ha ontwikkelruimte voor bedrijven toebedeeld (Gemeente Duiven, Lingewaard, Nijmegen, Montferland, Wijchen en Zevenaar). Hiervan is circa 56 ha voor regionale bedrijvigheid en circa 35 ha voor XXL logistiek. Nijmegen is gehonoreerd voor 8,4 ha regionale bedrijvigheid en maximaal 15 ha XXL logistiek. Alle ha moeten op de locatie de Grift worden uitgegeven.

Uitgifte bedrijventerrein Nijmegen Voor uitgifte van bedrijventerreinen in Nijmegen zijn al langere tijd de volgende terreinen in beeld: -

Mercuriuspark;

-

Compaqterrein;

-

De Grift;

-

Knoop Winkelsteeg;

-

Bijsterhuizen.

Voor Winkelsteeg en het Compaqterrein is vorig jaar al gemeld dat uitgifte van bedrijventerreinen op deze locaties mogelijk een andere wending krijgen als gevolg van de gesloten Woondeal voor onder andere Winkelsteeg als onderdeel van Kanaalzone zuid. Op het Compaqterrein worden nu onder andere 500 tijdelijke wooneenheden gebouwd en voor Winkelsteeg heeft de gemeenteraad in november 2021 de Ontwikkelvisie Winkelsteeg en de nieuwe grondexploitatie vastgesteld. Inzet van de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is een groei van het aantal arbeidsplaatsen in Winkelsteeg. Om dit doel te bereiken, wordt ruimte geboden aan bestaande en nieuwe bedrijvigheid in een aantal marktsegmenten waar enerzijds vraag vanuit bestaat (huisvestingsvraag) en die anderzijds passen bij de kwaliteiten van het gebied en zo bijdragen aan de gewenste groei van het aantal banen. Uitgangspunt in de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is behoud van de bestaande bedrijvigheid waar mogelijk en het bieden van een helder perspectief. In eerste instantie zal de transformatie zich vooral richten op de ontwikkeling van onbebouwde percelen en percelen die in gemeentelijk

17

eigendom zijn of gronden die worden aangeboden in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Hierdoor zal het aantal bedrijfsverplaatsingen naar verwachting beperkt kunnen zijn. Voor die bedrijven die mogelijk een kritieke belemmering vormen voor een goede gebiedsontwikkeling zal de gemeente zich inspannen om die bedrijven alsnog in te passen dan wel met de ondernemers het gesprek aan te gaan voor een verplaatsing naar elders. In deze laatste categorie kunnen bijvoorbeeld bedrijven vallen met een lage arbeidsintensiteit. In Nijmegen hebben historisch gezien grote kavels bijna de helft van de uitgifte bepaald Veel van deze grote kavels zijn uitgegeven op de locatie Bijsterhuizen. Maar op Bijsterhuizen zijn we nagenoeg uitverkocht. Het college heeft mede hierom in het voorjaar 2020 de gebiedsvisie De Grift vastgesteld. Voor De Grift is vervolgens een marktverkenning opgesteld welke rekening houdt met een deel logistiek, een deel klassiek gemengd en ruimte voor eventuele bedrijfsverplaatsingen vanuit elders in de stad of Winkelsteeg. Op de Grift kan dus nog circa 30 ha worden uitgegeven. In 2021 is dan ook de planvoorbereiding gestart voor het bestemmingsplan de Grift. De verwachting is dat circa 23 ha uitgegeven zal worden aan bedrijven met een perceeloppervlak van 1,5 tot circa 6 ha.

Uitgifte 2021 De uitgifte voor 2021 is bepaald op basis van de kennis van november 2021 met betrekking tot getekende overeenkomsten, respectievelijk de aktepasseringen. Dit resulteert in een uitgifte van totaal 8,3 ha (circa 3,38 ha Bijsterhuizen, 1,6 ha Mercuriuspark, 2,99 ha de Grift en 0,33 ha Kinderdorp Neerbosch.

Figuur: Verwachte en gerealiseerde uitgifte 2018- 2021

18

Ontwikkelingen en meerjaren prognose

Figuur: Prognose uitgifte bedrijfsterrein 2022-2025 Doordat in 2021 8,3 ha aan bedrijventerreinen is uitgegeven is de prognose uitgifte bedrijventerreinen voor 2022 en 2023 naar beneden bijgesteld naar circa 2,5 ha respectievelijk circa 1 ha. We verwachten dat vanaf 2024 de uitgifte bedrijventerrein rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar achten wij nog steeds als een reëel uitgangspunt. Bedrijventerrein De Grift De Grift maakt deel uit van de totaalvisie Knoop 38, logistieke Corridor A15 Doel is om het internationale vestigingsklimaat te stimuleren en banen te creëren. Dit door middel van een multimodaal vervoersysteem met als speerpunt het Railterminal Gelderland (RTG) en duurzame bedrijventerreinen. Deze moeten goed ingebed worden in het landschap met aandacht voor duurzame energie en ruimtelijke kwaliteit. De gemeenten Nijmegen en Overbetuwe en de provincie werken samen aan een goede bereikbaarheid.

19

Figuur: Impressie knoop 38 We zetten in op een duurzame De Grift, natuurinclusief bouwen en het creëren van extra arbeidsplaatsen Naast de ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid zullen we de bestaande bedrijven op De Grift opnieuw bestemmen en doen we met provincie en de gemeente Overbetuwe voorstellen voor de aanpak van de infrastructuur Griftdijk/Afslag 38. Begin 2021 is gestart met de realisatie van het transformatorstation nabij Afslag 38 voor een stabielere energievoorzieningen. Nijmegen zet in op een duurzame De Grift. Tevens zetten we in op het creëren van extra arbeidsplaatsen en is er aandacht voor Natuurinclusief bouwen. Samengevat De uitgifte van bedrijfsterreinen is in 2021 met 8,3 ha ruimschoots boven de prognose verlopen, waardoor de prognoses voor 2022 en 2023 naar beneden zijn bijgesteld. We verwachten dat vanaf 2024 de uitgifte bedrijventerrein rond het gemiddelde van 4,3 ha per jaar uit zal komen. Het handhaven van het gemiddelde van 4,3 ha per jaar achten wij nog steeds een reëel uitgangspunt.

Detailhandel Nijmegen heeft een fijnmazig netwerk aan winkelcentra en diverse buurt- en wijkcentra. Het streven is handhaving dan wel versterking van deze evenwichtig opgebouwde voorzieningenstructuur. Met de realisatie van het wijkwinkelcentrum in Hof van Holland zal een nog ontbrekende schakel in de winkelstructuur voor de dagelijkse boodschap in Nijmegen-Noord ingevuld. Tegelijkertijd willen we in blijven spelen op nieuwe retailontwikkelingen.

Hof van Holland Het centrum in Hof van Holland vormt het toekomstige functionele én sociaal hart van de Waalsprong om te gaan winkelen, gebruik te maken van voorzieningen, te wonen en werken. Er komen ca. 12.000 m² aan centrumfuncties, het winkelprogramma is grotendeels gelegen aan het centrale plein en richt zich op de dagelijkse boodschappen met lokale producten en biedt daarnaast ruimte aan eigentijdse horeca. In 2018 is de aanbesteding voor het

20

winkelcentrum Hof van Holland afgerond, de grond is in 2019 geleverd. Eind 2020 is de eerste (tijdelijke) supermarkt geopend. De bouw van het winkelcentrum is eind 2021 begonnen, naar verwachting zullen de eerste winkels in 2023 open gaan. Ressen In mei 2017 hebben de provincie en Nijmegen overeenstemming bereikt over de realisatie van een grote bouwmarkt op Ressen. Naast de bouwmarkt gaat de provincie ook akkoord met de bouw van een tankstation en restaurant. Het overig deel van Ressen zal parkachtig worden ingericht aansluitend op Park Lingezegen. De afspraken tussen provincie en Nijmegen zijn in de RPW (perifere detailhandel) verwerkt. Het project is afgestemd met de buurgemeenten Lingewaard en Overbetuwe. Zomer 2021 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. De werkzaamheden voor de bouw van de bouwmarkt zal mogelijk in april 2022 starten. Dukenburg In 2018 is de winkelstructuur voor Dukenburg vastgesteld, tevens is afgesproken een gezamenlijk onderzoek naar transformatie van het winkelcentrum Dukenburg uit te voeren. In het voorjaar zijn de supermarkten in het vernieuwde winkelcentrum Meijhorst geopend. Aansluitend zijn de gevels van de dagwinkels opgeknapt en is de openbare ruimte opnieuw ingericht . Met dit vernieuwde centrum zijn de eerste stappen voor verbetering van de winkelstructuur gezet.

Voor winkelcentrum Weezenhof geldt dat de voorbereidingen voor de wijziging van het bestemmingsplan om een nieuw winkelcentrum met één supermarkt, ruimte voor kleine winkels en medische voorzieningen met daarboven woningen mogelijk te maken, zijn gestart. De planning is om in het eerste kwartaal van 2022 een bestemmingplan in procedure te brengen. De gemeente heeft voor de gebiedstransformatie van winkelcentrum Dukenburg een ambitiedocument gemaakt en hierover eind 2020 gesproken met de omgeving. In opdracht van de vereniging van eigenaren van het winkelcentrum en in nauwe samenwerking met de gemeente, werkt BPD-Giesbers aan een haalbaar masterplan voor het gebied. De inzet is dit gebied te transformeren naar een stedelijk gebied waar mensen kunnen winkelen, werken en elkaar kunnen ontmoeten. Naar verwachting worden 500 woningen toegevoegd voor verschillende doelgroepen en is ruimte voor culturele activiteiten. Veel aandacht is er voor verbeteren van de bereikbaarheid, toegankelijkheid, aansluiting op de OV-verbindingen en het verbeteren van het leefklimaat en groen. Centrum Nijmegen heeft een compacte binnenstad, opgebouwd uit meerdere gebieden Een A1-kernwinkelgebied, waar vooral de ketens en filiaalbedrijven gevestigd zijn. Om dat A1-gebied liggen de ringstraten waar vooral bijzonder kleinere mkb-bedrijven gesitueerd zijn, met vaak een typisch Nijmeegs karakter.

De grote diversiteit aan winkels hebben we te danken aan deze ringstraten. De horeca (restaurants en cafés) is vooral geconcentreerd in de horeca-accentgebieden, verspreid over de binnenstad. In de ringstraten treffen we veel nieuwe lichte horeca-concepten (lunchrooms, koffiebarretjes, ijssalons) aan. De binnenstad kan rekenen op grote bezoekersaantallen, ook in het corona-jaar 2021 We zien de trend dat deze bezoekers niet langer alleen naar de binnenstad komen om te winkelen, maar steeds meer om iets te beleven. Sectoren in de binnenstad als horeca (hotels, restaurants, cafés en hun terrassen), cultuur, dienstverlening en evenementen worden steeds belangrijker. In de perioden dat de horeca gesloten was, werd het belang van deze sector voor de dynamiek in onze binnenstad nog eens duidelijk. We blijven investeren in de binnenstad We willen in de binnenstad ruimte bieden voor de groei van deze sectoren. Tegelijkertijd willen we het evenwicht blijven bewaken tussen “leefbaarheid” (steeds meer mensen wonen in de binnenstad) en “levendigheid” (door

21

terrassen, evenementen en meer bezoekers). Nijmegen heeft de Binnenstad aangewezen als zero emissiezone per 2025, dit vraagt aanpassingen aan de logistieke bewegingen in de Binnenstad. Voornaamste doel blijft om ook in deze tijd van corona de voorzieningenstructuur in de binnenstad overeind te behouden en te versterken met zicht op groei van de stad. Het blijven investeren in de binnenstad moet uiteindelijk resulteren in het blijvend aantrekken van bezoekers en daarmee zorgen voor bestedingen. En daarmee dus de groei van de werkgelegenheid. Niet alleen is de focus op retail, maar we kijken ook nadrukkelijk naar sectoren als cultuur, horeca en dienstverlening. Ook “wonen” biedt kansen. Actieplan Binnenstad In juni 2021 is een ambitieuze actie agenda Binnenstad mét en vóór de stad vastgesteld. We hebben onszelf ten doel gesteld in 2021 en 2022 deze zesenveertig acties uit te voeren om onze stad ondernemend, groen, logisch, levendig en schoon te houden. In december 2021 zijn 14 acties reeds uitgevoerd, 23 projecten lopen en worden uitgevoerd in 2022, 6 projecten staan in de planning en van 3 projecten hebben we samen met de initiatiefnemers besloten dat deze niet meer passend of urgent zijn. Deze 46 projecten dragen allen bij aan de binnenstad als kloppend hart van de stad, belangrijke werklocatie en vestigingsplaatsfactor.

Over de voortgang van de uitvoering van dit actieplan zal binnenkort een raadsinformatiebrief volgen. Wat de impact van de coronacrisis op de binnenstad precies is wordt pas later duidelijk Waar we in 2020 dachten de impact van de coronacrisis in 2021 meer inzichtelijk te hebben, blijkt nu dat we er nog middenin zitten. De uiteindelijke impact is nu nog moeilijk te voorspellen. De toekomst van de voorzieningenstructuur in de binnenstad en kernen, hangt voor een belangrijk deel af van macro-economische ontwikkelingen. Er kan gesteld worden dat in de binnenstad vooral sprake is van frictieleegstand. Leegstaande panden worden weer vrij snel gevuld. Er is nauwelijks structurele of langdurige leegstand. De Molenpoortpassage is hierop een (negatieve) uitzondering. De leegstand concentreert zich verder niet op bepaalde locaties, deze is verspreid. Ook voor de komende jaren zetten we in op blijvende aanpak van de leegstand De ontwikkeling van de leegstand is deels afhankelijk van macro-economische factoren. Tegelijkertijd is de ervaring van de afgelopen jaren dat met een gerichte aanpak leegstand kan worden terug gedrongen. Door de binnenstad compact te houden en voorzichtig om te gaan met het toevoegen van commerciële meters aan de binnenstad zelf of in de randgebieden (Stationsomgeving) kan leegstand worden voorkomen.

Tegelijkertijd zetten we “zachte” middelen in zoals transformatiemanagement en ambianceversterking. De binnenstad is de tweede werklocatie van de stad De binnenstad is een belangrijke banenmotor, voor een belangrijk deel ook voor lager- en middelbaaropgeleiden. Dat het transformatieproces van “place to buy” naar “place to meet” gaande is zien we ook terug in de ontwikkeling van banen. Sinds 2016 zijn er meer mensen werkzaam in de horeca dan in de detailhandel. De ambitie van ons college is om in 10 jaar 10.000 nieuwe banen te creëren in de stad Inmiddels zijn in deze coalitieperiode 7.500 banen gecreëerd. Trends en ontwikkelingen die in 2020 in gang zijn gezet en een belangrijke impact hebben op de binnenstad:

22

-

Nijmegen groeistad! Dus meer bezoekers, meer inwoners en dus meer bestedingen ook voor de langere termijn. Met de Woondeal zal het aantal inwoners de komende jaren alleen maar toenemen. Er zal sprake zijn van een toename in het aantal huishoudens en tweeverdieners. Dit brengt extra bezoekers en dus bestedingen met zich mee.

-

Kansen voor cultuur: Meer beleven én betekenis. Ruimte voor innovatie en experimenteren: De levensstijl van de bezoeker is aan het veranderen. We zagen al dat “beleven” de plek in nam van “consumeren”. Nu zien we zelfs nog een kleine verdere verschuiving van “beleven” naar “betekenis”.

-

Aansluiten en inspelen op andere actuele trends: klimaatakkoord, inclusiviteit, gezondheid, veiligheid. Nu investeren maakt het mogelijk om aan te sluiten bij andere urgente thema’s als klimaat en inclusiviteit. Bijvoorbeeld: zorg er voor dat de voorzieningenstructuur een meer groene invulling krijgt en voorkom hitte-eilanden. Maak de binnenstad beter bereikbaar voor alle doelgroepen. Naast “gastvrijheid” is nu ook gezondheid en veiligheid heel belangrijk geworden, ervaring is in 2020 opgedaan met ruimere terrassen binnen de 1,5 meter regelgeving. Het gaat nu, nog meer dan voor de coronacrisis, om een goed evenwicht tussen “leefbaarheid” en “levendigheid”.

-

Internet: inzetten op on-line naast off-line. Internet is en blijft één van de belangrijkste technologische ontwikkelingen voor de retail en wellicht ook voor de culturele sector. Winkeliers en ook andere ondernemers en instellingen dienen meer dan ooit naast een off-line aanbod hun aanbod goed aan te bieden via on-line.

Kantoren De omgeving van het Centraal Station en knoop Lent zijn geschikte ontwikkellocaties voor kantoren Voor nieuwe kantoorontwikkelingen zien we naast een bestaande ontwikkelingslocatie aan de Wijchenseweg, slechts twee geschikte locaties: de omgeving van Centraal Station en knoop Lent. Deze locaties zijn ook als zodanig opgenomen in de RPW (Regionale Programmering Werklocaties). We kiezen voor deze locaties, omdat ze goed bereikbaar en ontsloten zijn en in de nabijheid liggen van HOV (hoogwaardig openbaar vervoer). Enige flexibiliteit op de kantorenmarkt blijft echter gewenst. Specifiek voor de omgeving van het Centraal Station geldt dat deze goed bereikbare locatie kansen biedt voor kleinschalige (tijdelijke) werkplekken. Daarnaast zien we in Winkelsteeg ruimte voor toevoeging van kantoorachtige werkplekken in ondermeer een campusachtige setting.

Stikstof De Raad van State heeft op 29 mei 2019 uitspraak gedaan over het Programma Aanpak Stikstof (PAS). De Raad van State heeft geoordeeld dat het PAS niet mag worden gebruikt als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een stikstoftoename in Natura 2000-gebieden. Deze uitspraak heeft gevolgen voor allerlei ruimtelijke ontwikkelingen in heel Nederland, zoals agrarische activiteiten, industrie, infrastructuur en woningbouw. Sinds 1 juli 2021 geldt de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn). Onderdeel daarvan is een stikstofvrijstelling voor de (tijdelijke) bouwfase, voor de Natura 2000-toets/-vergunningplicht. Bij de vrijstelling voor de bouwfase gaat het om de vrijstelling voor ‘de aanleg of bouw van onder andere woningen, utiliteitsbouw, energieprojecten en activiteiten in de grond-, weg- en waterbouw en de sloop van bouwwerken’. De tijdelijke gevolgen van stikstofdepositie door de bouw kunnen dus buiten beschouwing worden gelaten. Niet de gevolgen in de (permanente) gebruiksfase. Veel Nijmeegse projecten veroorzaken weinig stikstofemissie In Nijmegen worden met name veel woningbouwprojecten en bijbehorende infra en voorzieningen gerealiseerd. Dergelijke projecten veroorzaken veel minder stikstofemissie dan de intensieve veehouderijen, de grote infraprojecten en de grote industrieprojecten.

In Nijmegen gaat het op hoofdlijnen ook, los van enige juridische benadering, met name om activiteiten die per saldo voor een lagere stikstofdepositie zorgen. Voor de Waalsprong geldt namelijk dat van agrarisch (waaronder kassen, veehouderij en akkerbouw) naar woningbouw gasloos wordt gegaan. Voor Waalfront gaat het om transformatie van industrie naar woningbouw gasloos. En in de bestaande stad gaat het grotendeels om herstructurering waarbij minimaal van gas naar gasloos wordt gegaan. Per geval wordt een stikstofbeoordeling gemaakt Onderzocht en/of onderbouwd wordt hoe significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden (op voorhand) kunnen worden uitgesloten. Tot nu toe zijn (na een stikstofberekening, een ecologische voortoets en/of het

23

toepassen van meer emissiearm bouwmaterieel in de aanlegfase) de inschattingen bij de individuele gevallen dat stikstof geen knelpunt is en dat deze door kunnen gaan. Toch zijn en blijven de precieze gevolgen niet altijd bekend, mede omdat er nog veel onduidelijkheden zijn en blijven rondom de stikstofproblematiek. Bij het verschijnen van de huidige versie van AERIUS (het stikstofrekenmodel, oktober 2020), gebaseerd op de nieuwste wetenschappelijk inzichten, viel positief op dat er minder overbelasting is in het Natura 2000-gebied Rijntakken rondom Nijmegen ten opzichte van het jaar daarvoor. De nieuwe jaarlijkse versie van AERIUS is nog niet verschenen. We houden rekening met stikstofrisico's in de grondexploitaties Omdat de precieze gevolgen niet altijd bekend zijn, zijn er bij iedere situatie bepaalde stikstofrisico’s. Met deze risico’s wordt in de grondexploitaties rekening gehouden. Bij de VGP zijn de risico’s voor de grondexploitaties opnieuw beoordeeld.

Corona De coronacrisis heeft de wereld op zijn kop gezet en ook in Nijmegen uiteraard het nodige teweeg gebracht ook in 2021. Dat de crisis in 2022 en waarschijnlijk volgende jaren nog effecten zal hebben, kunnen we wel aannemen. Welke financiële gevolgen dat met zich mee zal brengen voor de vastgoedmarkt, is hoogst onzeker. Eerlijk gezegd kunnen we hier geen enkele onderbouwde risico uitspraak over doen. Hoe de economie en vastgoedmarkt zich de komende periode gaan ontwikkelen en wat het effect zal zijn op de parameters is onduidelijk. De parameters waarmee we de planexploitaties doorrekenen zijn een zo goed mogelijke inschatting. De parameters zijn bij de laatste stadsbegroting vastgesteld en hebben we gebruikt bij het opstellen van deze VGP.

24

Grondexploitaties

25

Totaaloverzicht grondexploitaties Woningbouwprojecten

Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

V/N

€

Eindresultaat

Jaar van afsluiting

€ Gemeentelijke ontwikkelingen Vossenlaan 44

357.000

370.000

N

2023

Kinderdorp Neerbosch

91.900

78.000

V

2023

Dorpsstraat 92-118

432.600

547.000

V

2024

Private ontwikkelingen Neboklooster, achterterrein

16.900

17.000

N

2021

Van Schuijlenburgweg

700.900

700.000

V

2022

Bachstraat

0

10.000

V

2021

St. Agnetenweg 25

0

0

V

2022

Van Slichtenhorststraat 91-93 Piushove

0

0

V

2022

Steltsestraat kassen

0

V

2023

Oosterhoutsedijk 48 Wijers

0

V

2022

299.000

V

2023

Krayenhofflaan 10 Boterfabriek Stadscentrum Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Herstructurering Valkhofpark

0

0

V

2023

Nwe Marktstraaat 50-52 Merleyn

0

0

V

2023

Dr. Jan Berendsstraat 47-67

0

0

V

2022

Kop Burchtstraat herinrichting

0

0

V

2022

Doddendaal 1

0

V

2023

Kelfkensbos herinrichting omgeving

0

V

2023

V/N

Jaar van

Stationsgebied Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

afsluiting

€ Stationsgebied totaal

21.440.000

N

2030

Waalsprong Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

V/N

Jaar van afsluiting

€ Waalsprong totaal

10.342.000

7.380.000

N

2033

V/N

Jaar van

Stedelijke ontwikkelingsprojecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

€

Eindresultaat

afsluiting

€ Aardgasvrij

26

0

0

V

2022

Bedrijvigheidsprojecten Lopende planexploitatie

Vorig VGP

Verwacht

V/N

€

Eindresultaat

Jaar van afsluiting

€ Microweg, Campusontwikkeling Synton

272.000

251.000

V

2022

Molenweg, Aldi

956.000

920.000

V

2022

Hollandiaweg (energiecentrale)

46.000

82.000

N

2029

0

V

2026

V/N

Jaar van

Van Rosenburgweg (Hippe Kip) Winkelsteeg Kanaalzone Lopende planexploitatie

Vorig VGP