Taxatierapport Troostwijk Goffertstadion

TAXATIERAPPORT 308618-01-0

Het recht van opstal plaatselijk bekend als: “Goffertstadion” Stadionplein 1 en 2, 6532AJ Nijmegen

© 2024 Troostwijk Taxaties B.V., Amsterdam, 301811/sdb

Essentialia

Opdrachtgever Type taxatie Taxatiedoel

Gemeente Nijmegen Volledige taxatie ten behoeve van een mogelijke verkoop

Type object

recht van opstal

Adres Postcode Plaats Te taxeren belang

Stadionplein 1 en 2 6532 AJ Nijmegen Het recht van opstal

Bouwjaar

Deels 1939, deels 2000

Bestemming

Gemengd-2

Bijzonder uitgangspunt

na vestiging van het recht van opstal

Marktwaarde

€ 4.100.000,-- kosten koper

Uitvoerend taxateur

J.M.A. Driessen RM RT MRICS

Controlerend taxateur

ir. J.J.M. Hauser MRICS RRV RT

Inspectiedatum Waardepeildatum Rapportdatum

14 mei 2024 1 juli 2024 18 juli 2024/gew. 19-8-2024

2

Inhoudsopgave 1 Verklaring taxatie

4

2 Opdracht 2.1 Taxatiedoel/opdrachtverstrekking 2.2 Taxateur 2.3 Uitgangspunten 2.4 Bijzondere uitgangspunten 2.5 Taxatievorm 2.6 Taxatiestandaarden

5 5 6 8 8 8 9

3 Het object 3.1 Het te taxeren belang 3.2 Samenstelling/ oppervlakte 3.3 Beschrijving/indeling object 3.4 Functionaliteit 3.5 Gebruik-/verhuursituatie

10 10 11 12 13 13

4 Locatie 4.1 Omgevingsfactoren 4.2 Bereikbaarheid 4.3 Parkeermogelijkheden 4.4 Voorzieningen

14 14 14 14 15

5 Overige informatie 5.1 Bestemming 5.2 Milieuaspecten 5.3 Globale onderhoudstoestand 5.4 ESG en Duurzaamheid

16 16 17 17 18

6 Economische paragraaf 6.1 Onderbouwing 6.2 Backtesting 6.3 Versie

22 22 30 30

7 Onderbouwing 7.1 SWOT-analyse 7.2 Courantheid 7.3 Taxatieonzekerheid

31 31 31 31

8 Waarderingsgrondslag/taxatiemethode 8.1 Waarderingsgrondslag/marktbeperkingen 8.2 Taxatiemethodiek 8.3 Highest and Best Use (HABU)

33 33 33 33

9 Algemeen toelichtende opmerkingen

34

3

1 Verklaring taxatie Troostwijk Taxaties B.V., hierna te noemen als Troostwijk, heeft als opdrachtnemer, rekening houdende met alle in dit rapport omschreven uitgangspunten en informatie, getaxeerd ten behoeve van Gemeente Nijmegen, te Nijmegen, het object, Het recht van opstal plaatselijk bekend als: “Goffertstadion” Stadionplein 1 en 2 6532 AJ Nijmegen met als doel: een mogelijke verkoop

de marktwaarde, met bijzonder uitgangspunt, per 1 juli 2024, in totaal op een bedrag van: EUR 4.100.000,-Zegge: viermiljoenhonderdduizend euro

Aldus gedaan, te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. Nijmegen /Amsterdam, 18 juli 2024/gew. 19-8-2024 Namens Troostwijk Taxaties B.V.

J.M.A. Driessen RT MRICS Register-Taxateur NRVT

4

2 Opdracht 2.1 Taxatiedoel/opdrachtverstrekking Aan Troostwijk Taxaties B.V. (hierna opdrachtnemer) is het verzoek gedaan voor het waarderen van het recht van opstal met daarop het Goffertstadion. Opdrachtgever De opdracht voor de uit te voeren werkzaamheden wordt verkregen van: Bedrijfsnaam Adres, postcode, plaats KVK-nummer Vertegenwoordigd door Telefoonnummer

Gemeente Nijmegen Postbus 9105, 6500 HG Nijmegen 09220932 De heer W. van Hees en de heer R. van der Straaten +31 (0)6 – 2969 5946

De professionele taxatiedienst is enkel bedoeld voor opdrachtgever. Opdrachtnemer aanvaardt geen aansprakelijkheid jegens derden, tenzij schriftelijk overeengekomen. Referentienummer

T2024-25511

De taxatie is in alle gevallen mede uitgevoerd en/of samengesteld door professionele taxateurs die zijn ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en/of actief als Recognised European Valuer (REV), lid van de NVM (www.nvm.nl), en/of de Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org). De uitvoerende taxateurs zullen de taxatie uitvoeren in overeenstemming met de meest recente versie van de Algemene gedrag- en beroepsregels en het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. De taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (minimaal 20 uur). Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren taxaties (minimaal 10 taxaties). Tevens verklaren de uitvoerende taxateurs in het geval van een professionele taxatiedienst, die valt onder het toepassingsbereik van het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT, te voldoen aan de additionele vereisten op het gebied van vakbekwaamheid, opleidingsvereisten en werkervaring. Onderwerp van de taxatie Het te taxeren object betreft: Omschrijving Adres Kadastraal bekend

het recht van opstal voor onbepaalde tijd “Goffertstadion” Stadionplein 1 en 2, 6532 AJ te Nijmegen Gemeente Hatert, sectie M, nummers 4252, 3918 en 3838

5

Doel taxatie De taxatie is bedoeld om inzicht te krijgen in de waarde van bovengenoemd object ten behoeve van: - Voornemen tot verkoop. Opdrachtnemer geeft hiermee expliciet aan dat het taxatierapport niet geschikt is om buiten de bovengenoemde context of voor het doel waarvoor dit niet bestemd is te worden gebruikt. Schriftelijke goedkeuring van opdrachtnemer is noodzakelijk. Referentienummer Opdrachtdatum Waarderingsgrondslag (basis van waarde)

T2024-25511 27 juni 2024 Marktwaarde

Definitie Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Algemene uitgangspunten ten aanzien van de marktwaarde: • Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; • Er is geen rekening gehouden met een uitzonderlijk bod van een gegadigde; • de hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats • gevonden voor de taxatiedatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; • Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende • huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen. Waardepeildatum

Bijzondere uitgangspunten Taxatietype

De waardepeildatum van de uit te voeren taxatie is de datum van opname, welke datum gelegen is vóór de opdrachtverstrekking. Er wordt bij deze waardering van uitgegaan dat er een recht van opstal is gevestigd voor onbepaalde tijd. Opdrachtgever en opdrachtnemer zijn overeengekomen dat er een volledige taxatie uitgevoerd dient te worden voor onderhavige taxatieopdracht.

2.2 Taxateur Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) De taxatie is in alle gevallen mede uitgevoerd en/of samengesteld door professionele taxateurs die zijn ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Deze taxatie is uitgevoerd, voor en namens Troostwijk, door de geregistreerde taxateur: • De heer J.M.A. Driessen MRICS RT, registratienummer RT620263657.

6

De uitvoerend taxateur J.M.A. Driessen MRICS RT, verklaart te zijn ingeschreven als Register-Taxateur bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en deze taxatie te hebben uitgevoerd in overeenstemming met de meest recente versie van de Algemene gedrag- en beroepsregels en het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Tevens verklaart de uitvoerend taxateur in het geval van een professionele taxatiedienst, die valt onder het toepassingsbereik van het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT, te voldoen aan de additionele vereisten op het gebied van vakbekwaamheid, opleidingsvereisten en werkervaring. De uitvoerend taxateur verklaart over voldoende actuele lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van de specifieke markt te beschikken en de vaardigheden en inzicht te hebben om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Een geregistreerd taxateur staat onder doorlopend toezicht van het NRVT, waarbij wordt gecontroleerd in hoeverre de taxateur zich houdt en voldoet aan de door het NRVT aan hem/haar gestelde vereisten. Op basis hiervan kan onderhavig rapport worden onderzocht op conformiteit met deze standaarden. Tevens is de uitvoerend taxateur lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen vakgroep NVM Business.

Troostwijk verklaart, overeenkomstig het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van de NRVT, dat de geregistreerde taxateur niet meer dan zes jaar achtereenvolgend, met een maximum van 12 taxaties, ten aanzien van hetzelfde vastgoedobject taxaties heeft verricht, alsmede dat door andere geregistreerde taxateurs, werkzaam voor Troostwijk, niet meer dan 9 jaar, met een maximum van 24, taxaties ten aanzien van hetzelfde vastgoed object taxaties zijn verricht. Zowel de uitvoerend als de controlerend taxateur voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (minimaal 20 uur per jaar). Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren taxaties (minimaal 10 taxaties). Indien van toepassing gelden deze regels ook voor het addendum grootzakelijk vastgoed. De taxateur verklaart dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid van de taxateur wordt gewaarborgd door naleving van de volgende ethische code: NRVT: Algemene Gedrags- en Beroepsregels NRVT. Voor meer informatie inzake de NRVT verwijzen wij naar: http://www.nrvt.nl/. De taxateur, J.M.A. Driessen MRICS RT, is tevens lid van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) onder registratienummer 6716150.

Hierbij verklaart de taxateur dat hij/zij op geen enkele wijze (direct of indirect) betrokken is bij het te taxeren vastgoedobject voor wat betreft bijvoorbeeld (advisering over) koop, verkoop, bemiddeling, beheer of financiering of enige andere (financiële) dienst. Het in onderhavige taxatie gehanteerde rekenmodel wordt periodiek intern getoetst op theoretische en mathematische consistentie. Thans vindt validatie van de rekenmodellen binnen Troostwijk plaats door een interne kwaliteitscommissie. Voor onderhavige taxatie is het standaard Troostwijk rekenmodel gebruikt voor commercieel vastgoed. Deze taxatie is op basis van de door uitvoerend taxateur aangeleverde informatie, gecontroleerd door de geregistreerde taxateur: de heer ir. J.J.M. Hauser MRICS RRV RT. Wij verwijzen voor meer informatie naar de in de bijlagen opgenomen plausibiliteitsverklaring controlerend taxateur.

7

2.3 Uitgangspunten Een uitgangspunt betreft een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd in het kader van de taxatieprocedure. De taxateur acht de in het rapport gehanteerde uitgangspunten, realistisch en passend binnen deze taxatie. 2.4 Bijzondere uitgangspunten Voorafgaande aan de uitvoering van de opdracht zijn de uitgangspunten van de taxatie, in overleg met opdrachtgever vastgesteld. Een bijzonder uitgangspunt betreft een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie is gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Per definitie zijn toekomstige waarden volledig gebaseerd op bijzondere uitgangspunten. Een hogere mate van onzekerheid is waarschijnlijk inherent aan een toekomstige waarde, waarbij per definitie geen vergelijkbaar bewijs voorhanden is.

In onderhavige taxatie is rekening gehouden met bijzondere uitgangspunten Gemeente Nijmegen is voornemens het complex te verkopen op basis een recht van opstal voor onbepaalde tijd, uitgaande van een uitgifteprijs van € 1.500.000 en een retributie van € 60.000 per jaar, jaarlijks te indexeren conform het CBS. In deze waardering gaan wij uit van het feit dat er met ingang van de waardepeildatum een recht van opstal is gevestigd voor onbepaalde tijd tegen een jaarlijkse vergoeding bij aanvang van € 60.000,-met een jaarlijkse indexatie conform het CBS. De waarde ‘as is’ zonder bijzonder uitgangspunt is € 5.450.000,-- kosten koper.1 2.5 Taxatievorm Onderhavige taxatie betreft een volledige taxatie, gebaseerd op alle mogelijke waardebepalende factoren en de marktomstandigheden, per waardepeildatum. De volledige taxatie omvat o.a. kadastrale gegevens, omschrijving, stand en ligging, bereikbaarheid, kwaliteit locatie, parkeervoorzieningen, bestemmingsplan, milieubepalingen, marktsituatie ter plaatse. Specifiek voor de desbetreffende locatie, referentietransacties, huurgegevens (waaronder het lezen van huurcontracten), verhuurbaarheid/verkoopbaarheid en een SWOT-analyse. In het kader van een volledige taxatie zullen de locatie en het object door de geregistreerde taxateur zowel extern, als intern worden geïnspecteerd.

1 Het betreft hier de waarde ‘as is’, oftewel de waarde van het stadion inclusief grond in volle

eigendom. Deze is berekend door in de berekening de huurstroom niet te corrigeren voor een jaarlijkse retributiebetaling (inclusief correctie van de overdrachtsbelasting) en niet uit te gaan van een negatieve correctie voor het bloot eigendom, zoals terug te lezen in bijlage B.05. 8

2.6 Taxatiestandaarden De geregistreerde taxateur heeft onderhavige taxatie uitgevoerd in overeenstemming met de meest actuele versie van de navolgende taxatierichtlijnen: •

•

•

De International Valuation Standards (IVS), die zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.ivsc.org). De International Valuation Standards Council (IVSC) publiceert de International Valuation Standards, waarin internationaal aanvaarde taxatieprincipes, -procedures en -definities zijn vastgelegd. In de waardering is uitgegaan van de meest recent gepubliceerde editie (IVS 2022); De standaarden en taxatievoorschriften van de Royal Institution of Chartered Surveyors van toepassing. De professionele standaarden en taxatievoorschriften van RICS voldoen thans aan de principes en definities van de International Valuation Standards. RICS gaat ervan uit dat een taxatie die voldoet aan deze standaarden en voorschriften ook zal voldoen aan de IVS; Het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT dan wel het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed; www.nrvt.nl.

Taxateur verklaart voldoende op de hoogte te zijn van de inhoud van genoemde richtlijnen en te hebben gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

9

3 Het object 3.1 Het te taxeren belang Het recht van opstal betreffende drie kadastrale percelen, zijnde; 1. het stellen en in eigendom hebben van een stadion met lichtinstallatie, de van het stadion deel uitmakende bebouwing, plaatselijk bekend Stadionplein te Nijmegen, kadastraal bekend gemeente Hatert sectie M nummer 4252, groot drie hectare en vijftig are; 2. het hebben en onderhouden van een spelershome op een perceel grond gelegen te Nijmegen in het sportpark De Goffert, plaatselijk bekend Stadionplein 2 te 6532 AJ Nijmegen, kadastraal bekend gemeente Hatert sectie M nummer 3838, groot een are en tweeënzestig centiare 3. het hebben en onderhouden van een bestuurs- en restauratieruimte op een perceel grond gelegen te Nijmegen, in het sportpark De Goffert, plaatselijk bekend Stadionplein I te 6532 AJ Nijmegen, kadastraal bekend gemeente Hatert sectie M nummer 3918, groot twee are en vijfentwintig centiare; Plaatselijk bekend als: Stadionplein 1 en 2 te 6532AJ Nijmegen GEMEENTE

SECTIE

NUMMER

GROOTTE

HATERT HATERT HATERT

M M M

4252 3918 3838

35.000 m² 225 m² 162 m² 35.387 m²

Totaal

Uit de door het kadaster verstrekte gegevens blijkt dat bovengenoemde kadastrale objecten het eigendom zijn van Gemeente Nijmegen, gevestigd te Nijmegen.

Publiekrechtelijke Beperkingen:

Aantekening Recht:

Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb): Besluit monument, Gemeentewet Geen

Volgens opgave van opdrachtgeefster is uitgegaan van navolgende: Zakelijk recht Bepalingen Ingangsdatum Einddatum Herzieningsdatum Retributiepercentage Uitgifte grondprijs Retributie Indexatie Privaatrechtelijke bestemming Voorwaarden

Recht van opstal op basis van raadsvoorstel d.d. 31-01-2024 1 juli 2024 onbepaalde tijd niet van toepassing 4% € 1.500.000,-€ 60.000 per jaar jaarlijks, conform CBS monofunctioneel stadion met toebehoren Voor het recht van opstal wordt uitgegaan van marktconforme erfpacht/ recht van opstal-voorwaarden, bijvoorbeeld met betrekking tot opzeggingsgronden, beëindigingsmogelijkheden van de overeenkomst en mogelijke opstalvergoedingen, etc. 10

Toelichting Aantekening Recht Voor zover waarneembaar voor de taxateur en/of beperkte titelrecherche, dan wel volgens mondelinge informatie van de eigenaar, zijn er geen significante bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden gebleken, anders dan een juridische vastlegging van de feitelijke situatie. Er is een aantekening ten behoeve van een gemeentelijk monument, dit betreft een beperkt gedeelte van het complex. Deze aantekening heeft geen invloed op de waardering. De taxateurs hebben verder geen titelonderzoek naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten gedaan. 3.2 Samenstelling/ oppervlakte Aan de hand van eigen berekeningen blijkt de bebouwing te zijn samengesteld uit de volgende onderdelen en circa oppervlakten: GEBOUW

OMSCHRIJVING

GEBRUIK

BVO

CAPACITEIT

STADIONDEEL NIEUW

Tribunes en overkapping Winkels Beneden verdieping Begane grond

Ring toegang, sanitair, opslag, skyboxen Kioskhoreca Kleedkamers, spelershome, sanitair Entrée, horeca, keuken, fanshop, kantoren, sanitair Evenementenlocatie, keuken, sanitair Technische ruimte

14.486

11.914*

STADIONDEEL OUD

1e verdieping Toren TOTAAL

612 1.378 1.652 1.721 24 19.873 m²

11.914 personen

*Conform opgave N.E.C. heeft het stadion een verkoop capaciteit van 11.914 zit- en staplaatsen, daarnaast zijn er nog ongeveer 80 plaatsen die bij uitzondering kunnen worden gecreëerd aan het veld en in de loges. In de berekening is uitgegaan van 11.914 verkoopbare plaatsen. De bovenstaande oppervlakten zijn indicatief en derhalve geen meting conform NEN 2580 van het Nederlands Normalisatie-instituut. Een dergelijke NEN meting is niet verstrekt. Afwijkingen in het metrage hebben geen directe invloed op de waardering.

11

3.3 Beschrijving/indeling object Het getaxeerde betreft een recht van opstal, met daarop het Goffertstadion cum annexis. Het stadion is sinds 1939 de thuisbasis van profvoetbalclub N.E.C. Een deel van het object zoals het torentje en de Hazenkamppoort stamt nog uit deze tijd. In 1999 werd gestart met de bouw van het nieuwe stadion en begin 2000 werd het gerenoveerde en verbouwde stadion gefaseerd in gebruik genomen. Het huidige stadion heeft een capaciteit van circa 11.914 zit- en staplaatsen. Men kan gebruikmaken van verschillende parkeerterreinen in en rondom het park. Deze behoren allen niet tot het recht van opstal. Op wedstrijddagen is hier ruimte voor ongeveer 2.700 auto’s. Bij binnenkomst is er een entree met informatiebalie en een winkel/fanshop. Aan de rechterkant bevindt zich een brasserie die ook buiten wedstrijddagen als ontmoetings- en horecaruimte wordt gebruikt. Verder zijn op de begane grond meerdere kantoor- en vergaderruimtes te vinden, evenals het spelershome. Op de benedenverdieping bevinden zich ruimtes die vooral voor spelers bedoeld zijn, zoals kleedkamers voor de teams en scheidsrechters, facilitaire ruimtes zoals een krachthonk, behandelafdeling, en kantoorruimte voor de technische staf. Daarnaast is er onder de tribunes een ruimte voor opslag en gebouwtechniek, waar ook onderhoud plaatsvindt.

Centraal tussen de kleedkamers ligt de toegang tot het voetbalveld en de stadiongracht. In deze betonnen stadiongracht zijn diverse kioskverkooppunten ingericht, die vanaf de tribunes bereikbaar zijn. De eerste verdieping van het stadion bevindt zich in de westelijke gebouwdelen en is bereikbaar via trappen. Deze verdieping bevat onder meer een lounge/evenementlocatie met een professionele keuken. Daarnaast zijn er aan de kant van het voetbalveld veertien loges welke eenvoudig vanuit de lounge bereikbaar zijn. De loges hebben een capaciteit van tussen de 20 en 61 zit- en staplaatsen, welke samen goed zijn voor 333 zit- en sta plaatsen. Vak A

734 zitplaatsen

Vak L

510 zitplaatsen

Vak B (Bezoekers)

500 zitplaatsen

Vak M

766 zitplaatsen

Vak C

226 zitplaatsen

Vak N

510 zitplaatsen

Vak D

372 zitplaatsen

Vak O

330 zitplaatsen

Vak E

509 zitplaatsen

Vak P

233 zitplaatsen

Vak EL

254 zitplaatsen

Vak PY

35 zitplaatsen

Vak ER

325 zitplaatsen

Vak R

416 zitplaatsen

Vak F

994 zitplaatsen

Vak V

489 zitplaatsen

Vak G

992 zitplaatsen

Vak W

372 zitplaatsen

Vak H

653 zitplaatsen

Vak X

373 zitplaatsen

Vak J

182 staplaatsen

Vak Y

43 zitplaatsen

Vak 080

320 staplaatsen

Vak Z

511 zitplaatsen

Ten slotte zijn er nog enkele tientallen zitplaatsen voor de pers, de VIP-Dug-out en plaatsen aan het veld.

12

3.4 Functionaliteit Het veld wordt exclusief gebruikt voor wedstrijden van het A-team. Daarnaast worden er op de verdieping kleine evenementen georganiseerd. Het stadion heeft beperkte alternatieve gebruiksmogelijkheden, er zijn geen commerciële ruimten en de ontwikkeling hiervan is niet mogelijk. Bovendien schieten de bereikbaarheid en parkeervoorzieningen tekort. Het stadion is verouderd en de onderhoudsstaat en het afwerkingsniveau zijn, voor zover visueel waarneembaar, matig te noemen. Op 17 oktober 2021 brak een deel van de B tribune door de midden, terwijl supporters stonden te springen op de tribune. Als gevolg hiervan is het hele stadion versterkt met strips om de veiligheid te waarborgen. 3.5 Gebruik-/verhuursituatie Het stadioncomplex c.a., is verhuurd aan Exploitatiemaatschappij De Goffert BV (N.E.C.) tegen een jaarhuur van € 554.592,72,-. De huur is gebaseerd op een kostprijshuur, waar naast een vergoeding voor de kapitaalslast, tevens alle overige kosten worden doorberekend aan huurder. Ook liggen alle onderhoudsverplichtingen bij de huurder, waardoor het contract een triple net karakter heeft. Huuringangsdatum Initiële periode Expiratiedatum Verlengingsperiode Aanvangshuur Huidige huur

25 februari 2003 (iets langer dan) 40 jaar 28 februari 2043 Niet van toepassing € 672.000,00 per jaar € 554.592,72 per jaar (conform opgave)

Voor de overige condities wordt verwezen naar de huurovereenkomst.

13

4 Locatie 4.1 Omgevingsfactoren

Ligging, bron: Google OpenStreetMap

Luchtfoto, bron: Cyclomedia

Het object is gelegen Nijmegen, een stad in de provincie Gelderland in het oosten van Nederland. Nijmegen is de grootste stad van Gelderland en een van de grotere steden van Nederland met een bevolking van ongeveer 180.000 inwoners. Het Goffertstadion ligt in het Goffertpark, een groot stadspark in het zuidwesten van Nijmegen. Het park beslaat ongeveer 83 hectare en biedt diverse recreatieve voorzieningen. De locatie, stand en ligging worden beoordeeld als redelijk. 4.2 Bereikbaarheid Oordeel algehele bereikbaarheid: redelijk Dichtstbijzijnde bushalte: Nijmegen, Burg. Daleslaan • Loopafstand: 0,3 km • Looptijd: 4 min Dichtstbijzijnde treinstation: Nijmegen Goffert • Loopafstand: 1,3 km • Looptijd: 18 min De dichtstbijzijnde opritten van de snelweg: • A73 op 3,7 km hemelsbreed met 9 min reistijd over een route van 4,5 km • A326 op 6,5 km hemelsbreed met 13 min reistijd over een route van 8,8 km • A15 op 7,9 km hemelsbreed met 18 min reistijd over een route van 10,4 km 4.3 Parkeermogelijkheden Men kan gebruikmaken van verschillende parkeerterreinen in en rondom het park. Deze behoren allen niet tot het getaxeerde. Op wedstrijddagen is hier ruimte voor ongeveer 2.700 auto’s. P1, P2 en P3 worden gehuurd van de gemeente. • P1 met ca 80 plaatsen • P1 met ca 300 plaatsen plus 7 gehandicapten plaatsen.

• P2 met ca 270 plaatsen • P3 met ca 25 plaatsen • P4 met ca 500 plaatsen • P6 met ca 60 plaatsen 14

•

NXP met ca 1.000 plaatsen op ca 15-20 minuten lopen en optioneel zij er op het Jonkerbosplein ca 450 plaatsen op ca 10 minuten lopen.

De parkeerdruk tijdens wedstrijddagen is zeer hoog. Dit is tevens mondeling geverifieerd in een gesprek met N.E.C. Door de afwezigheid van eigen parkeerplaatsen en de afspraken ten aanzien van parkeergelegenheid worden de parkeermogelijkheden als matig beoordeeld. Voor alternatieve aanwendbaarheid zijn de parkeervoorzieningen niet toereikend. Verder zijn ook voor het aanbieden van meer skyboxen/businessloges meer parkeerplaatsen nodig. Het is niet toegestaan om te parkeren aan de openbare weg. Rondom de voetbalwedstrijden is er sprake van een grote parkeerdruk. 4.4 Voorzieningen De voorzieningen worden beoordeeld als redelijk goed. De walkscore van 51 geeft aan dat er binnen loopafstand voldoende dagelijkse voorzieningen zijn gelegen. Voorts beschikt de agglomeratie van ’s-Gravenhage over alle grootstedelijke voorzieningen.

15

5 Overige informatie 5.1 Bestemming Het object valt binnen het bestemmingsplan ‘Nijmegen Goffert-Winkelsteeg 2017’, dat onherroepelijk is aangenomen op 30 januari 2019. De enkelbestemming is Gemengd – 2 en de dubbelbestemming is Waarde – Archeologie 2. De functieaanduiding is ‘Specifieke vorm van gemengd – horeca’. Het maximale bebouwingspercentage is 50% en de maximale bouwhoogte is 10 meter. De als zodanig aangeduide gronden zijn bestemd voor: • • •

• • • •

Sport- en recreatievoorzieningen en daaraan gerelateerde voorzieningen, zoals kantoren, medische- en onderwijsvoorzieningen en buitenschoolse opvang; Een stadion, met daarbij aan het stadion gerelateerde voorzieningen, zoals ruimten voor fitness, sauna en fysiotherapie, horeca, detailhandel, onderwijsvoorzieningen, kantoren, beurzen, veilingen, bedrijvendagen c.q. bedrijfsmanifestaties en congressen; Ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van gemengd - horeca (sgd-h)” tevens voor zelfstandige horeca in de categorieën 1a, 1b en 2a van de Staat van horeca-activiteiten (model Nijmegen) (bijlage 3), uitsluitend zoals vergund in de milieuvergunning van 19 augustus 2003 dan wel in een recentere vergunning, met een maximum bvo van 250 m2 en met dien verstande dat zalenverhuur met regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek/dansevenementen is toegestaan; Maximaal jaarlijks 6 evenementen met versterkte muziek zoals vergund in de milieuvergunning van 19 augustus 2003 dan wel in een recentere vergunning en met dien verstande dat een linearray systeem dient te worden toegepast; Overige evenementen zoals een Open Dag, Vlaggenparade voor de Vierdaagse e.d. mits vergund ingevolge de APV; Maatschappelijke voorzieningen zoals opgenomen in bijlage 4 Staat van bedrijvigheid; Bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen.

16

5.2 Milieuaspecten De bodemkaart toont aan dat er bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. Het onderzoek concludeert dat nader onderzoek nodig is. Hoewel dit de aanbeveling verdient, gaan we bij het uitblijven van dergelijke informatie uit van het feit dat de bodem naar huidige maatstaven zonder beperkingen geschikt voor het huidige dan wel beoogde gebruik. Negatieve milieuaspecten kunnen op korte of langere termijn van invloed zijn op de waarde. In de taxatie is hiermede geen rekening gehouden en is uitgegaan van de fictie “naar huidige maatstaven zonder beperkingen geschikt voor het huidige dan wel beoogde gebruik”. Visuele waarneming taxateur mogelijke verontreiniging

:

Geen

(Visuele) waarneming taxateur asbest (niet dakbedekking)

:

Geen

:

Matig

5.3 Globale onderhoudstoestand Algemene onderhoudstoestand

Bijzonderheden met betrekking tot onderhoud

: Ja

De algehele staat van onderhoud is aan te merken als matig tot redelijk. Optisch zijn diverse ruimten netjes onderhouden, maar zowel technisch als bouwkundig zijn verbeteringen noodzakelijk om de levensduur te verlengen. In het meerjarig onderhoudsplan van N.E.C. staat beschreven dat de komende jaren circa € 6,2 miljoen aan onderhoud uitgegeven moet worden. Enkele zaken vereisen aandacht, zoals de reconstructie van de monumentale Kloktoren en Hazenkamppoort, de hekwerken en de toegangsbeveiliging. Andere grote kostenposten, zoals het verzwaren van de dakconstructie en vervangen van de dak beplating, moeten volgens experts binnen zes jaar worden uitgevoerd. Dit betreft een globale indicatie van de onderhoudstoestand, voor zover waarneembaar, gebaseerd op globale inspectie van het geheel en in relatie tot de ouderdom van het object. Het is uitdrukkelijk geen indicatie van de bouwkundige staat van het object en is uitsluitend in het kader van een waardeoordeel.

17

5.4 ESG en Duurzaamheid De waarde van commercieel vastgoed wordt bepaald en vastgesteld op basis van vele factoren, duurzaamheid is daar slechts één van. Duurzaamheid is direct van invloed op de toekomstige prestaties van een object. Hierbij dient te worden opgemerkt dat duurzaamheid een breed begrip is, waar energiezuinigheid slechts één onderdeel van uitmaakt. De opdrachtgever heeft geen energielabel dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in de Regeling energieprestatie gebouwen beschikbaar gesteld. De taxateur heeft de mate van duurzaamheid van het onderhavige registergoed beoordeeld en de bevindingen meegenomen in zijn oordeel betreffende het risicoprofiel, toekomstvisie en daarmee de waarde van het object. Thans zijn er geen energie labels voor de verschillende gebouwen bekend of vastgesteld. Er is ook geen actief beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of een meerjareninvesteringsplan. Locatiekenmerken Stand t.b.v. type gebouwen in omgeving Walk Score Mate van verstedelijking

Afgezonderd object in de omgeving 51 Stedelijk

Bereikbaarheid in meters Nabijheid halte van bus Nabijheid NS sprinterstation Nabijheid NS intercitystation Afstand tot de snelweg

241 m Burgemeester Daleslaan 1.119 m Nijmegen Goffert 2.641 m Nijmegen afrit 3.811 m A73 - Afrit 2 - Nijmegen-Dukenburg

Klimaatrisico’s Overstromingsrisico Buitengewone gebeurtenis Aanwezigheid overstromingsrisico zeespiegel Nee Aanwezigheid overstromingsrisico neerslag Nee Risico op bodemdaling Mogelijk Risico op hittestress Gering Extreme wind Water stress Aardbevingsrisico Brand Droogte

Geen tot gering risico op schade door extreme wind Geen of gering risico op schade als gevolg van waterstress Geen kans op schade door een aardbeving op deze locatie Gering risico op schade door natuurbrand op deze locatie Mogelijk kwetsbaar voor funderingsproblemen als gevolg van bodemverzakking bij langdurige droge periode

18

Objectkenmerken Status Oorspronkelijk bouwjaar Hoogte boven het maaiveld (NAP) Totale oppervlakte begane grond Totaal vloeroppervlak Dak type Totale opp. van de platte delen dak Verdiepingen

Pand in gebruik 1939/1999 20,91 m 2.238 m² (hoofdgebouw) 4.332 m² (hoofdgebouw) Dak met meerdere, uitsluitend horizontale oppervlakken 1.824 m² (hoofdgebouw) 3

Duurzaamheidscertificaten Duurzaamheidscertificering wordt steeds belangrijker voor het objectief vaststellen van de ESG-score van een pand. In de Nederlandse markt zijn de toonaangevende standaarden BREEAM, LEED en GPR Gebouw, die voornamelijk de nadruk leggen op energieprestaties en materiaalgebruik, en WELL, dat focust op gezondheid en welzijn. GPR certificaat LEED BREEAM WELL certificaat

Geen Geen Unclassified Onbekend

Installaties Warmte opwekking Verwarmingsafgifte Warm water Luchtbehandeling

Gasketel Radiatoren CV-combi ketel Mechanische ventilatie

De bouwjaren van de aanwezige installaties zijn onbekend. De kwaliteit en de werking van de installaties is ter beoordeling van een installateur. De aanwezige apparatuur is niet gecontroleerd op de werking daarvan. Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor huidig gebruik, adequaat werken en dat van overheidswege vereiste periodieke keuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen dan wel verkregen zijn. Indien bekend is dat dit anders is, is dit vermeld bij de opmerkingen bij de betreffende installatie.

19

Opwerkenergie PV Er zijn geen PV installaties aanwezig. Het is onbekend of er in het verleden onderzoek is geweest naar de installatie van PV panelen en eventueel beperkende factoren. Verlichting, watergebruik en ecologie Verlichting bediening Overwegend LED verlichting Hergebruik water Overwegend waterbesparend sanitair Gescheiden rioolstelsel voor hemelwater Groen dak Groene gevel Ecologie terrein

Handmatig Ja (Recentelijk nieuwe veldverlichting geïnstalleerd) Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Toelichting type verlichting De LED verlichting is na de oorspronkelijke bouw aangebracht waarbij voornamelijk de verlichting zelf is vervangen. Toelichting flexibiliteit De gebouwen zijn eenvoudig van aard en gericht op het uiteindelijke gebruik. Het beoordelen van het demontabel en herbruikbaarheid zijn van de in het gebouw gebruikte materialen vereist een grondige analyse van deze materialen en de manier waarop ze zijn geïntegreerd in de constructie. Deze beoordeling gaat verder dan wat op basis van een globale inspectie kan worden geconcludeerd. Ze kan het best worden uitgevoerd door experts op het gebied van duurzaam bouwen, architectuur, en bouwkundige engineering. Onderstaand de meest relevante onderdelen die hierin van belang zijn: • materiaalidentificatie • ionformatie over herkomst en productie • modulaire constructie - demontage potentieel • bevestigingsmiddelen en verbindingen • herbruikbaarheid van componenten • recycleerbaarheid • documentatie en labeling - energie-efficiëntie • voldoen aan duurzaamheidsnormen Het gebouw is gebouwd volgens traditionele bouwmethode. Materialen zijn, met behoud van functie, niet of in beperkte mate demontabel en/of herbruikbaar. Verbruik Het gebouw beschikt niet over een energielabel, schatting van het verbruik op basis van het huidige label is dan ook niet mogelijk.

20

Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw Zonnepanelen op diverse daken Dakbeplating hoofdgebouw, herstel en isolatie

€ 80.000 € 210.000

Totale investering voorgestelde duurzaamheidsmaatregelen:

€ 290.000

In de waardering is geen rekening gehouden met de kosten van verduurzaming. Zonnepanelen zijn relatief eenvoudig aan te brengen en hebben direct rendement. Alvorens deze uiteindelijk geplaatst worden, dient er nader constructief onderzoek plaats te vinden. Voor duurzame verwarmingsinstallaties zoals warmtepompen dient nader onderzoek plaats te vinden ten aanzien van de haalbaarheid. De kosten voor de dakbeplating en isolatie zijn op basis van de MJOB.

21

6 Economische paragraaf 6.1 Onderbouwing De waarde van het recht van opstal is berekend door middel van een DCF-Methode. Deze methode verdient de voorkeur aangezien referentietransacties voor dit type vastgoed veelal beperkt zijn. De DCF-methode werkt door toekomstige kasstromen te voorspellen en deze terug te rekenen naar hun huidige waarde met behulp van een disconteringsvoet. Hierbij kan de disconteringsvoet worden bepaald met behulp van het Capital Asset Pricing Model (Hierna: CAPM). Dit is een financiële beleggingstheorie om de rendementseis te bepalen door het de exploitant van het vastgoed te eiken aan beursgenoteerde ondernemingen die in vergelijkbare sector opereren. Alternatief kan de disconteringsvoet worden opgebouwd volgens een Built-Up methode, waarbij de risicovrije rente wordt verhoogd met specifieke risico-opslagen die van toepassing zijn op het vastgoed. Vaak worden de CAPM en Built-Up methode gecombineerd om een zo sterk mogelijke onderbouwing van de verdisconteringsvoet te verkrijgen. Voetbalstadions voor betaald voetbalorganisaties (BVO) zijn specifiek. De kans is nihil dat er een andere BVO gebruik gaat maken van een stadion van een collega club, dit omdat de aanhang sterk plaatselijk is gebonden. Wij zijn er daarbij van uitgegaan dat N.E.C. blijvend het stadion gebruikt.

Een andere betaald voetbalorganisatie dient zich op dit moment niet als gebruiker aan, er is immers geen verplaatsingsmarkt. Zonder stadion is de continuïteit van N.E.C. onwaarschijnlijk, terwijl zonder bespeler het stadion niet of nauwelijks kan functioneren. Voornoemd uitgangspunt komt daarmee overeen met het Highest en Best Use principe. N.E.C. heeft de afgelopen tien jaar wisselvallige resultaten behaald. Na haar degradatie uit de Eredivisie in het seizoen 2013-2014, speelden ze enkele seizoenen in de Keuken Kampioen Divisie (= eerste divisie). In het seizoen 2014-2015 werden ze kampioen van de Eerste Divisie en promoveerden ze direct weer naar de Eredivisie. In de daaropvolgende seizoenen had de club wisselvallige prestaties, met uiteindelijk opnieuw degradatie in het seizoen 2016-2017. De jaren daarna speelden ze wederom in de Keuken Kampioen Divisie. Een keerpunt kwam in het seizoen 2020-2021, toen N.E.C. via de playoffs promotie afdwong. Het seizoen 2023-2024 bracht verdere versterking en consistentie, met wederom een solide middenmootpositie en zelf het behalen van de finale van de KNVB-beker. Mocht degradatie plaatsvinden dan zal er een totaal ander budget ter beschikking zijn door beduidend lagere inkomens. Dit heeft ook direct effect op het stadion.

Markthuur bepaling Voor het bepalen van de markthuur is de comparatieve methode gebruikt, waarbij veelal wordt gekeken naar en vergeleken met huurprijs die (voor zover mogelijk) vergelijkbare clubs in de markt betalen. Stadions die een hogere huurprijs genereren per stoel zijn veelal stadions van grotere clubs, met een grotere en trouwe supportersaanhang, zijn aantrekkelijker voor sponsoren en/of bieden veelal betere voorzieningen (skyboxen, business seats, capaciteit, etc.), zo blijkt uit cijfers en informatie van onder andere de KNVB. De kwaliteit en voorzieningen van de referentiestadions zijn veelal beter dan die van het getaxeerde. Daarnaast is het niet geheel ondenkbaar dat N.E.C. in de komende jaren terug kan vallen naar de Keuken Kampioen (Eerste) Divisie, hetgeen invloed heeft op de financiële huishouding van de club. Ook hier dient rekening mee gehouden te moeten worden in de vergelijking met referentiestadions. In vergelijking met actuele huurprijzen die betaald worden per stoel per jaar, zien we met name dat de kleinere referentiestadions (< 20.000 stoelen), een huur bandbreedte laten zien van 32 euro tot 52 euro per stoel (zoals te zien in onderstaande grafiek), waarbij de mediaan is gelegen op 51 euro en het gemiddelde op 49 euro per stoel. Deze referentiestadions kennen allen een recenter bouw/renovatiejaar en veelal meer en betere voorzieningen. 22

Het is belangrijk op te merken dat huurcontracten voor stadions veel bijzondere bepalingen bevatten, wat het vergelijken ervan bemoeilijkt.

Stadion

Bespelende club

Niveau

Capaciteit

Huur stoel/jr

Jaar

Kooi Stadion

SC Cambuur

Eredivisie

15.000

€ 40

2023

Gelredome

Vitesse

Eredivisie

21.248

€ 86

2023

MAC3PARK stadion

PEC Zwolle

Eerste divisie

14.000

€ 32

2023

Abe Lenstra Stadion

SC Heerenveen

Eredivisie

27.224

€ 88

2021

Parkstad Limburg

Roda JC

Eerste divisie

19.979

€ 40

2020

Cars Jeans Stadion

ADO Den Haag

Eerste divisie

15.000

€ 52

2020

GaIgenwaard

F.C. Utrecht

Eredivisie

23.750

€ 66

2020

De Kuip

Feyenoord

Eredivisie

47.500

€ 95

2020

De meest recente huurreferentie is die van Cambuur Leeuwarden. Recentelijk heeft voetbalclub Cambuur Leeuwarden een huurovereenkomst gesloten voor het bijna opgeleverde nieuwe Kooi Stadion. Hoewel Cambuur thans in de Eerste Divisie speelt, is de ontwikkeling van het stadion en daarmee het afsluiten van het huurcontract ontstaan toen Cambuur nog Eredivisie speelde. De huur bedraagt hier € 40 per stoel per jaar en de kwaliteit en capaciteit van het stadion is aanzienlijk beter/groter. Kijken we naar het gemiddelde in de Eredivisie dan bedraagt de huur per stoel € 62,-- (gemiddelde rechter rijtje € 42,--) en voor de eerste divisie € 29,-- (gemiddelde linker rijtje € 37,--) Eerste Divisie Ter vergelijking van de kostenniveaus in de verschillende divisies, hebben wij de gemiddelde kosten berekend per stoel van stadionhuur, totale huur en totale huisvestingskosten. Hierbij is alleen rekening gehouden met de organisaties die het stadion huren.

23

Ajax is niet in de vergelijking betrokken bij gebrek aan data. Geabstraheerd is van de data van Almere City omdat het een zeer klein stadion betreft met kosten die horen bij een groter complex. Uit de vergelijking blijkt dat de huisvestingskosten per stoel in de eerste divisie ca. 55% bedragen van het niveau in de eredivisie. Indien degradatie aan de orde komt, dan dient de voetbalorganisatie rekening te houden met een aanmerkelijke daling van de inkomsten tot circa 50%. Voor opvolgende jaren kan van een verdere daling sprake zijn. Uitgaande van het in de eerste divisie gangbare prijsniveau liggen de huisvestingskosten op een niveau dat 50% bedraagt van het marktniveau geldend in de eredivisie. Conform de benchmark bedragen in de eerste divisie de overige huisvestingslasten - onderhoud, Energie, Schoonmaak en overige – ca. 61% van het niveau in de eredivisie. Op basis van het gemiddelde in de eredivisie zou de maximale huur van het Goffertstadion circa € 714.850,-- bedragen en in de eerste divisie € 345.500,-- per jaar. De contractuele huur van € 554.592,-- vormt hierin de middenweg, met een huurprijs per stoel van € 46,55 past het goed binnen het rechterrijtje van de eredivisie. De primaire berekening van de waarde baseren wij derhalve dan ook op de contracthuur. Voorts doen wij een contra berekening aan de hand van de inschatting van degradatie/promotie

Waardeberekening Incourant vastgoed met een omzetcomponent wordt over het algemeen gewaardeerd aan de hand van een DCF waarbij er sprake is van een positieve free cashflow. Bij betaald voetbalorganisaties is dit veelal niet mogelijk, simpelweg omdat het positieve saldo wordt benut om te investeren in spelers, de praktijk is dan ook dat de winst en verliesrekening veelal negatief is. De waarde van het recht van opstal is berekend door middel van verdiscontering van de netto huurinkomsten over een aangenomen exploitatieperiode van het stadion. Het stadion is nu, met uitzondering van de monumentale delen, 25 jaar oud. Theoretisch kan het gebouw nog 50 jaar meegaan, waarbij er over 25 jaar weer een tussentijdse renovatie noodzakelijk is. Wij hebben een opgave gehad van de werkzaamheden/onderhoudskosten van de afgelopen 3 jaar en hetgeen komende periode moet worden uitgevoerd. Overeenkomstig de vigerende huurovereenkomst zijn de kosten van het dagelijks beheer, onderhoud en groot onderhoud voor rekening van de huurder. Wij hebben deze kosten gedemarqueerd naar achterstallig onderhoud, instandhouding/vervanging en gebruik/huurder gerelateerd. In het stadion zijn diverse specifieke voorzieningen aanwezig, zoals stoeltjes, veldverlichting en veldverwarming. Het onderhoud hiervan valt onder de verantwoordelijkheid van de huurder.

Voor de onderdelen van het casco gebouw die normaliter onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen, zijn de kosten opgenomen in de netto huur berekening. Dit onderhoud is immers nodig voor de instandhouding van het gebouw. Acuut noodzakelijke zaken, zoals de reconstructie van de kloktoren en de Hazenkamp-poort, staan hier los van en worden als aparte correctie opgenomen. De onderhoudskosten zijn berekend door een annuïteitsequivalent voor onderhoud te gebruiken op basis van de MJOB. Aan de hand van deze onderhoudscyclus zijn op regelniveau de toekomstige investeringen en onderhoudsactiviteiten bepaald en worden de kosten gelijkmatig verdeeld over de exploitatieperiode. Dit komt neer op een jaarlijkse post ‘onderhoud’ voor de eigenaar van € 101.898 (afgerond).

24

Dit is berekend met een annuïteitsequivalent dat overeenkomt met de genoemde cyclus en gebaseerd is op de jaarlijkse reservering voor (achterstallig) onderhoud voor de instandhouding van het gebouw, te weten; het verzwaren van de dakconstructie en conserveren, de dakbedekking van het hoofdgebouw en isolatie, het moderniseren van de liften, de kitvoegen tribunes, de inrichting van elektra herverdelen, het schilderwerk van het hoofdgebouw, de automatische deuren van het hoofdgebouw, de noodverlichting en het betonherstel (zie bijlage B.04). Bij het bepalen van de netto huur is het onderhoud ten laste van de eigenaar in aftrek genomen, tevens corrigeren wij hierop de kosten van de opstalverzekering, onroerendezaakbelasting, overige belastingen vanuit de lokale overheden en de retributie. Ten aanzien van perioden waarin in de eerste divisie wordt verbleven is rekening gehouden met besparingen op onderhoud. Te denken valt aan temporiseren, revisie in plaats van vervanging, goedkoper inkopen en genoegen nemen met een lagere kwaliteit. Netto huur berekening

factor

Huurprijs 2024 af: Onderhoud

basis

Eredivisie eerste divisie volgens contract gemiddelde per plaats gemiddelde per plaats Contracthuur per plaats € 714.840,00 € 60,00 € 345.506,00 € 29,00 € 554.592,72 € 46,55

12%

OZB Rioollasten

€

85.780,80

€

68.624,64 -20%

€

101.898,37

0,2642% €

7.600.000,00 € €

73.324,80 3.534,00

€ €

73.324,80 3.534,00

€ €

73.324,80 3.534,00

€

2.815,04

€

2.815,04

€

2.815,04

0,08% € 2%

56.000.000,00 € €

27.150,08 14.296,80

€ €

27.150,08 14.296,80

€ €

27.150,08 14.296,80

€

507.938,48

€

155.760,64

€ €

60.000,00 271.573,63

Waterschapslasten Verzekering Managementkosten Retributie netto huur

18,4%

Degradatiekans Ten aanzien van de kans dat N.E.C. in enig jaar degradeert of promoveert overwegen wij: 1. N.E.C. heeft in de periode 1957/1958 – 2023/2024 (69 seizoenen) gedurende 40 jaar in de Eredivisie gespeeld; d.w.z. gedurende 58% van de tijd. 2. In 29 jaar is N.E.C. 7 maal gepromoveerd. Dit duidt op een promotiekans van 24%. 3. In 40 jaar is N.E.C. 7 maal gedegradeerd, duidende op een degradatiekans van 18%. Aan de hand van bovenstaande parameters is de voor ieder jaar de kans bepaald dat N.E.C. in de Eredivisie of de eerste divisie speelt. Een voor waarschijnlijkheid gecorrigeerde netto huur (prijspeil 2024) is berekend door de kans te vermenigvuldigen met de verschillende huuropbrengsten. De voor kans gecorrigeerde netto huur bij ere- en eerste divisie zijn met elkaar opgeteld. Correctie voor kans degradatie 2014 laatste 25 jaar laatste 10 jaar

2015

2016

2017

2018

Totaal seizoenen betaald voetbal Seizoenen eredivisie Seizoenen eerste divisie Kans op degradatie Kan op promotie

69 40 29 18% 24%

0,57971

kans in 1e Statistische kans jaar kans eredivisie kans eerste divisie Prognose voor kansgecorrigeerd Kans op degradatie Huurwaardedaling Netto huur Eredivisie Netto Huur 1e divisie Gecorrigeerde netto huur

2019

2020

2021

2022

2023

2024

80% eredivisie 50% eredivisie

€ €

1 100% 0%

2 83% 18%

18% kans op promotie

24%

promoties in kans promotie degradaties in 42% kans degradatie

7 29 jaar 24% 7 40 jaar 18%

3 72% 28%

4 66% 34%

5 63% 37%

6 61% 39%

7 60% 40%

8 59% 41%

9 59% 41%

10 58% 42%

445.661

423.646

410.798

403.299

398.923

396.369

394.878

394.008

548.016,08 178.682,08 548.016

483.383

25

Disconteringsvoet Het rendement dat verschaffers van eigen vermogen vereisen, is een functie van het rendement dat behaald kan worden op risicovrije investeringen en het risico dat aan de onderneming kan worden toegekend. Als risicovrije investering wordt doorgaans gerefereerd aan langjarige staatsobligaties. 30jarige staatsobligaties bewegen op waardepeildatum rond de 2,86%. Overeenkomstig het Capital Asset Pricing Model wordt het vereist rendement bepaald aan de hand van de vergelijking K = Rf + (Pm x ß)

K= Rf= Pm= ß=

Kostenvoet voor het eigen vermogen Rendement op risicovrije investering (Riskfree rate) gemiddelde marktpremie (standaard risico voor beleggen op basis van het gemiddelde van de markt) De Bèta is een maat voor het risicoprofiel van het actief en drukt uit in hoeverre de marktwaarde meebeweegt met een portefeuille gelijk aan de totale markt.

De gemiddelde marktpremie is bepaald aan de hand van gepubliceerde data. Voor Nederland bedraagt zij op de taxatiedatum circa 4,31%. Op basis van het Capital Asset Pricing Model wordt een opslag voor marktrisico verkregen door voornoemde gemiddelde marktpremie te vermenigvuldigen voor de activa Bèta van de branche. Deze laatste is bepaald met referentie aan bedrijven in de real estate sector. Op grond van een vergelijking van Bèta’s van beursgenoteerde bedrijven zoals hierboven genoemd, concluderen wij tot een Bèta van 0,51 hetgeen leidt tot een premie voor het marktrisico van 2,182%. Het eigendom van stadions van internationaal gezien bescheiden omvang wordt in de regel gehouden door de club zelf, gemeenten of door (groepen van) rijke particulieren in aan sponsorschap gelijkende verhoudingen. In tegenstelling tot beursgenoteerde ondernemingen waarvoor geldt dat specifieke risico’s geen rol spelen omdat de houders van de aandelen in staat zijn om specifiek risico weg te diversifiëren, achten wij een opslag voor kleinschaligheid van toepassing. Wel is deze van beperkte omvang omdat immers al rekening gehouden is met de waarschijnlijkheid dat degradatie of promotie voorkomt. Derhalve hebben wij een zogenaamde small firm premium vastgesteld van 1,74 %, hierin zit het risico verwerkt de afhankelijkheid van bezoekers en het management.

Voorts hebben wij een illiquiditeitstoeslag van 0,5% toegepast, omdat dergelijke objecten moelijker te verkopen zijn.

26

Benadering disconteringsvoet Berekening Reuters Crommwel European Real Estate Trust Eurocastle Investment Eurocommercial properties N.V. NSI NV Wereldhave N.V. Unibail Rodamco Westfield N.V.

beta equity Market Capitalization Total Debt VV/EV beta asset 0,81 798,60 947,60 1,19 0,37 0,58 7,26 0,58 1,71 1.199,90 1.522,40 1,27 0,75 0,84 389,40 345,96 0,89 0,44 1,64 592,33 960,46 1,62 0,63 2,22 10.236,97 27.647,90 2,70 0,60

Average Peer Group

0,56

Damodaran Branche beta Damodaran: Real Estate (General/Diversivied) Damodaran

Modified CAPM Methode Risk Free Rate Market Risk Premium Beta Premium for market risk Small Firm Premium illiquiditeitspremie Opslag corporates Disconteringsvoet nominaal Disconteringsvoet reëel

0,56

0,45 unlevered

1-1-2024

Nederland 2,859% 4,31% 0,51 2,182% 1,744% 0,500% 0,000% 7,285% 4,899%

Wij concluderen tot een disconteringsvoet van 7,29 %. Te verwachten is dat de tarieven periodiek geïndexeerd zullen worden. De inflatie stellen wij op 2,3 % (op basis 30-jarig gemiddelde). Prognoses zijn opgesteld in reële termen, d.w.z. zonder het effect van inflatie in acht te nemen. Wij rekenen daarom met een reële discontovoet van 4,90 %.

Waarde in conclusie De waarde van het recht van opstal is berekend door verdiscontering van de geprognosticeerde toekomstige netto huur van €271.573,63. Er wordt gerekend met een exploitatieperiode van 50 jaar, waarbij het uitgangspunt is dat het onderhoud op peil blijft, hierbij is rekening gehouden met levensverlengende maatregelen die zijn gedaan in 2022-2024 en zoals voorgesteld in de MJOB. Omdat er enerzijds sprake is van acuut achterstallig onderhoud, en anderzijds geen sprake is van eigen grond, dienen er een tweetal correcties plaats te vinden. Het bloot eigendom blijft immers achter bij de verkoper; -

Correctie achterstallig onderhoud / vordering op huurder (€400.000,) Correctie bloot eigendom van de grond (€275.255,65)

Correctie bloot eigendom van de grond Omdat de grond in volle eigendom geen onderdeel is van het zakelijk recht van opstal, en dit dus geen onderdeel is van het getaxeerde dient er een correctie plaats te vinden. Voor de bepaling hiervan starten we met de grondwaarde in volle eigendom. Als wij dit comperatief benaderen bij vergelijkbare gemeenten dan achten wij realistisch voor de bebouwde gedeelten € 150,-per m² BVO en € 50,-- per m² voor onbebouwde grond behorende bij het sportcomplex. Dit geeft een grondwaarde van € 2.536.100,--. Echter, de Gemeente Nijmegen heeft in haar grondprijzen nota (publiekrechtelijk) bepaald dat gronduitgifte voor commercieel maatschappelijke doeleinden en sport, residueel wordt vastgesteld. Als we dit gaan toepassen wordt de grondwaarde negatief/nihil. Op basis van een eerdere taxatie heeft de gemeente besloten een uitgifteprijs € 1.500.000,-- te hanteren, met een initiële retributie van € 60.000,--. De comperatief bepaalde grondwaarde is in deze situatie derhalve niet relevant.

27

Aangezien de gemeente in eeuwigheid geen gebruik kan maken van de grond, is de waarde van het bloot eigendom het verschil tussen de uitgifteprijs en de contante waarde van de retributiebetalingen. Hiervoor gaan we uit van de jaarlijkse retributie met een eeuwigdurende looptijd (10.000 jaar). Door de contante waarde a € 1.224.744,35 euro in aftrek te brengen op de uitgifteprijs wordt de waarde van het bloot eigendom €275.255,65 v.o.n.

Berekening afkoop retributie eeuwigdurend retributie

€ €

Periode (jaren)

10000 €

1.224.744,35 4,90%

€ €

1.224.744,35 1.220.000,00

Percentage

Contante waarde afkoop retributie Afgerond

1.500.000,00 60.000,00

Restwaarde Aan het einde van de beschouwingsperiode van 50 jaar (exploitatieperiode) staat er nog een complex. Gezien het gebruik en de verplichtingen vanuit de voetbalbond, zal het complex dan nog wel functioneel zijn, alleen economisch en technisch afgeschreven. Aan de eind van de exploitatieperiode is de restwaarde van de gebouwde m² bvo vastgesteld op € 2.934.000,-- omdat dit een toekomstige waarde betreft, is de contante waarde per waardepeildatum € 268.470,47

Achterstallig onderhoud Er is sprake van achterstallig onderhoud, een aanzienlijk deel is voor rekening van de gebruiker/huurder, een deel betreft vervangingsonderhoud of levensduurverlenging. De correctie voor achterstallig onderhoud is direct af te leiden aan de acuut noodzakelijke werkzaamheden, zie ook de afbakening in de bijlage B.04. Het betreft onderhoud aan de toren en het poortgebouw, brandwerende doorvoeren, herstel van dakplaten en de afvoer van regenwater. Hieruit volgt dat een post van circa € 400.000,-- voor acuut noodzakelijk onderhoud in aftrek genomen moet worden. Iedere potentiële koper zou rekening houden met dergelijke kosten in een transactie.

Samenvatting Gehanteerd is op de netto huur een reële discontovoet van 4,90%, wat resulteert in € 5.304.696,03 v.o.n. In deze waarde is geen rekening gehouden met de correctie voor achterstallig onderhoud en de contante waarde van de afkoop van retributie, deze zijn respectievelijk € 400.000,00 en € 275.255,65. Deze bedragen in mindering geeft de gecorrigeerde waarde vrij op naam van € 4.629.440,38. Uitgaande van 10,50 % overdrachtsbelasting (over het recht van opstal en over het gebruiksrecht van de grond) komen we op een waarde van € 4.092.615,73 kosten koper. (Afgerond € 4.100.000, - k.k.)

28

Samenvattend komt dit tot: Netto huur berekening

factor

Huurprijs 2024 af: Onderhoud OZB Rioollasten Waterschapslasten Verzekering Managementkosten

basis

12% 0,2642% €

0,08% € 2%

Eredivisie Eerste divisie volgens contract gemiddelde per plaats gemiddelde per plaats Contracthuur per plaats € 714.840,00 € 60,00 € 345.506,00 € 29,00 € 554.592,72 € 46,55 € 7.600.000,00 € € € 56.000.000,00 € €

85.780,80 73.324,80 3.534,00 2.815,04 27.150,08 14.296,80

€ € € € € €

68.624,64 -20% 73.324,80 3.534,00 2.815,04 27.150,08 14.296,80

€ € € € € €

€

507.938,48

€

155.760,64

€ €

Retributie Netto huur Periode Restwaarde opstallen Waarde von

101.898,37 73.324,80 3.534,00 2.815,04 27.150,08 14.296,80

18,4%

60.000,00 271.573,63 50 € 268.470,47 € 5.304.696,03

€ 2.934.000,00

Correcties Correctie achterstallig onderhoud / vordering op huurder Bloot eigendom van de grond (= waarde vol eigendom van de grond -/- contante waarde afkoop retributie)

€ €

Gecorrigeerde waarde vrij op naam recht van opstal

400.000,00 -/275.255,65 -/€ 4.629.440,38

Kosten koper (k.k.) Over gecorrigeerde waarde vrij op naam recht van opstal Over gebruiksrecht grond (retributie) Waarde kosten koper

€ 4.629.440,38 € 1.020.000,00

€ 439.901,57 € 96.923,08 € 4.092.615,73

Afgerond

10,50% 10,50%

€ 4.100.000,00

Contraberekening Ter controle hebben wij aan de hand van de markthuren en degradatiekans een contraberekening gemaakt, de berekening en correcties zijn gebaseerd op bovenstaande uitgangspunten. De waarde van het recht van opstal is alsdan € 4.100.000, - (afgerond). Zie onderstaande samenvatting. Correctie voor kans degradatie 2014 laatste 25 jaar laatste 10 jaar

2015

2016

2017

2018

Totaal seizoenen betaald voetbal Seizoenen eredivisie Seizoenen eerste divisie Kans op degradatie Kan op promotie

69 40 29 18% 24%

0,57971

kans in 1e Statistische kans jaar kans eredivisie kans eerste divisie Prognose voor kansgecorrigeerd Kans op degradatie Huurwaardedaling Netto huur Eredivisie Netto Huur 1e divisie

1 100% 0%

2 83% 18%

18% kans op promotie

24%

€ €

548.016,08 178.682,08

€ 2.934.000,00 € €

268.470,47 7.886.139,97

Gecorrigeerde netto huur Restwaarde Waarde von

2019

2020

2021

2022

2023

2024

80% eredivisie 50% eredivisie

548.016

483.383

promoties in kans promotie degradaties in 42% kans degradatie

7 29 jaar 24% 7 40 jaar 18%

3 72% 28%

4 66% 34%

5 63% 37%

6 61% 39%

7 60% 40%

8 59% 41%

9 59% 41%

10 58% 42%

445.661

423.646

410.798

403.299

398.923

396.369

394.878

394.008

Correcties Correctie achterstallig onderhoud € 2.970.000,00 Bloot eigendom van de grond (= waarde vol eigendom € van de275.255,65 grond -/- contante waarde afkoop retributie) Waarde von gecorrigeerd € 4.640.884,32 Waarde kk € 4.102.972,23 10,50% Afgerond

€

4.100.000,00

Op basis van de Highest and Best Use, alsmede het feit dat N.E.C. momenteel speelt in de eredivisie en de kans gedurende de gehele beschouwingsperiode groter is dan 50% is de waardering op basis van de contracthuur leidend. Gezien de capaciteit van het stadion en de beperkte alternatieve gebruiksmogelijkheden, stellen we de contracthuur gelijk aan de markthuur.

29

Voorts is het volgende buiten beschouwing gelaten; Overeenkomstig de vigerende huurovereenkomst tussen Gemeente Nijmegen en Exploitatiemaatschappij De Goffert B.V. is artikel 8.3 en artikel 15.4 en 15.5 van de Algemene Bepalingen (bijlage C van de huurovereenkomst) van belang. Hierin staat beschreven dat alle verplichtingen tot onderhoud (verhuurders- en huurders onderhoud), instandhouding en – zo nodig aanpassing van het Stadioncomplex worden doorbelast aan de huurder. Een willekeurige derde partij zou een gedeelte van het achterstallige beheer- en onderhoudskosten van N.E.C. als risico beschouwen en daarom willen verrekenen met de koopsom. Een vordering op de huurder met betrekking tot het uitgestelde dan wel achterstallige onderhoud, bij het aangaan van de volledige (ongecorrigeerde) koopsom zal voor een willekeurige derde partij (koper) te risicovol zijn, gelet ook op de financiële situatie van huurder N.E.C. In deze waardering is de onderhoudspost opgenomen als annuïteiten equivalent omdat dit tevens levensduur verlengende maatregelen betreffen, hiermee is derhalve directe in de waardering rekening gehouden. 6.2 Backtesting Het onderhavige complex is door Troostwijk Taxaties B.V.

niet eerder getaxeerd, derhalve is er geen backtesting van toepassing 6.3 Versie Van deze rapportage is een eerste concept uitgebracht op 8 juli 2024 Op dit concept zijn wijzigingen aangebracht: - Wijziging opstalrecht; onbepaalde tijd in plaats van tijdelijk - Aanpassing correctieberekening en benoeming achterstallig onderhoud Invloed op de waardering: - Ja > 5% Van deze rapportage is een tweede concept uitgebracht op 11 juli 2024. Op dit concept zijn wijzigingen aangebracht: - Tekstuele toelichting in aantal hoofdstukken verduidelijkt - Aanpassing bij berekening bloot eigendom en retributie Invloed op de waardering: - Ja > 5%

30

7 Onderbouwing 7.1 SWOT-analyse

7.2 Courantheid Verhuurbaarheid: Slecht Het object is gebouwd als voetbalstadion, door de beperkte en zeer lokaal gerichte markt is verhuur aan een andere betaalde voetbalorganisatie uitgesloten. De budgetten inclusief huisvestingskosten van de voetbalorganisaties zijn sterk afhankelijk van de divisie waarin wordt gespeeld. Het Goffertstadion is monofunctioneel, er is geen mogelijkheid tot alternatief of aanvullend gebruik dan het gebruik als voetbalstadion. Privaatrechtelijke bestemming aanpassen? Verkoopbaarheid; Slecht Er is geen sprake van goede mogelijkheden tot commerciële verhuur. Het eigendom van een voetbalstadion is veelal van de spelende club, de gemeente of een grote sponsor. Er is geen sprake van een ‘echte’ markt. Daarnaast is er een (monofunctionele-) gebruiksfunctie. Voorts dient er komende jaren fors geïnvesteerd te worden. Alternatieve aanwending; Alternatieve aanwending zeer beperkt.

Slecht

Er is geen andere gebruik mogelijk dan voetbalstadion. Andere evenementen zijn in verband met overlast tot een minimum beperkt c.q. toegestaan. Het hoofdgebouw kan deels nog worden gebruikt voor zakelijke ontmoetingen of opleidingen. 7.3 Taxatieonzekerheid Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macroeconomische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudigweg onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. 31