Taxatierapport De Goffert d.d. september 2023

Waardepeildatum: 1 september 2023 Rapportagedatum: 26 september 2023

TAXATIERAPPORT: 'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 in Nijmegen

Opdrachtgever: Gemeente Nijmegen

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

INHOUDSOPGAVE pagina

GETAXEERDE WAARDEN

4

PLAUSIBILITEITSVERKLARING

5

SAMENVATTING

3

ALGEMEEN

6

OBJECT

15

HUURSITUATIE

20

MARKTSITUATIE

21

REFERENTIES

22

COURANTHEID

27

SWOT ANALYSE

28

Bijlagen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Bronnen Rekenmodellen Kadastrale gegevens Uittreksel bestemmingsplan Milieugegevens Stadsplattegrond Foto's Algemene Voorwaarden Cushman & Wakefield

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

2

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

SAMENVATTING

Opdrachtgever Type object Classificatie object Status object Reglement Doel Schattingsonzekerheid Waardepeildatum Vloeroppervlakte Kadastrale oppervlakte Aantal parkeerplaatsen Bouwjaar Erfpacht/eigen grond Stand en ligging Bereikbaarheid Parkeren Courantheid Looptijd huurovereenkomsten Bijzondere uitgangspunten

Gemeente Nijmegen Voetbalstadion belegging verhuurd grootzakelijk vastgoed verkoop hoog 1 september 2023 (actualisatie van taxatie met peildatum 3-2-2022) circa 4.270 m2 v.v.o. 3 hectare 56 are 16 centiare geen parkeerplaatsen 1939 eigen grond redelijk redelijk tot goed matig matig 19,50 jaar (gemiddeld gewogen) ● Voor deze taxatie is uitgegaan van de as-is waarde onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten. Voor deze waardering zijn toekomstige ontwikkelingen uitgesloten. Dit bijzonder uitgangspunt is redelijk, omdat een eventuele toekomstige ontwikkeling nabij het stadion uit hoofde van de concept koopovereenkomst buiten de transactie blijft.

Getaxeerde waarden

Marktwaarde - onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten EUR 5.900.000,- k.k.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

3

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

GETAXEERDE WAARDEN Ondertekening

Rekening houdend met alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de volgende waarden getaxeerd.

Marktwaarde - onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten EUR 5.900.000,- k.k. zegge: vijf miljoen negenhonderdduizend euro kosten koper

Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. Nijmegen / Amsterdam, 26 september 2023.

P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT RICS Registered Valuer en Register-Taxateur van onroerende zaken ingeschreven bij het NRVT te Rotterdam onder nummer RT609801691

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

4

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

PLAUSIBILITEITSVERKLARING

Ondergetekende,

Cushman & Wakefield B.V. De heer drs. ing. J.J. Vriend RT Gustav Mahlerlaan 362-364, 1082 ME Amsterdam Register-Taxateur van onroerende zaken ingeschreven bij het NRVT te Rotterdam onder nummer RT849289755

verder te noemen ‘taxateur’

verklaart dat: •

• • • •

Taxateur op 26 september 2023 het taxatierapport (Stadionplein 1 te Nijmegen, dossiernummer met waardepeildatum 1 september 2023, kadastraal bekend Hatert M 3838; Hatert M 3918; Hatert M 4252; Hatert M 4253; Hatert M 4254; Hatert M 4255; Hatert M 4256), getaxeerd door P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT, heeft beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; Taxateur geen interne en/of externe inspectie van het object heeft gedaan; Taxateur alle bijlagen in relatie tot de inhoud van het taxatierapport heeft bekeken; Taxateur geen garantie geeft op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen; Op basis van de beoordeelde stukken taxateur van mening is dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Aldus door taxateur,

Amsterdam, 26 september 2023,

drs. ing. J.J. Vriend RT

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

5

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

ALGEMEEN Opdracht

Gemeente Nijmegen gevestigd te Nijmegen, te dezen vertegenwoordigd door de heer R. Muller, heeft opdracht gegeven aan: Cushman & Wakefield B.V., als onderneming door de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) gecertificeerd als RICS Regulated Firm onder registratienummer 047501, gevestigd te Amsterdam, te dezen vertegenwoordigd door geregistreerde taxateur (‘taxateur’) P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT, werkzaam bij Cushman & Wakefield B.V., kantoorhoudende te Amsterdam om een professionele taxatiedienst (’taxatie’) te verrichten en inzicht te geven in de waarde van: 'Stadion de Goffert', Stadionplein 1, Nijmegen Het object wordt door opdrachtgever gehouden als belegging. De status van het object is verhuurd. De opdracht is verstrekt per e-mail op 13 juli 2023. Als waardepeildatum is bepaald 1 september 2023. De marktsituatie op die datum is maatgevend voor de taxatie.

Code of conduct

De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de navolgende richtlijnen/taxatiestandaarden: ▪ Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), www.nrvt.nl; ▪ International Valuation Standards (IVS) uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC), laatste editie, www.ivsc.org; ▪ European Valuation Standards (EVS) uitgegeven door The European Group of Valuers Associations (TEGoVA), laatste editie, www.tegova.org; ▪ RICS-taxatiestandaarden (The "Red Book") uitgegeven door de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), laatste editie, www.rics.org; ▪ C&W Global Code of Business Conduct, de interne gedragscode van Cushman & Wakefield, actuele versie, www.cushmanwakefield.nl. Cushman & Wakefield handelt conform een mondiale zakelijke gedragscode, vastgelegd in de "Global Code of Business Conduct" (de "Code"), welke beschikbaar is op onze website. De Code schetst de belangrijkste zakelijke waarden, principes en praktijken op de werkplek die moeten worden omarmd en gevolgd door alle medewerkers van Cushman & Wakefield. De uitgangspunten die in de Code worden uiteengezet, vormen de basis voor het uitvoeren van de dagelijkse activiteiten van Cushman & Wakefield en begeleiden werknemers om juiste beslissingen te nemen en het juiste gedrag te vertonen bij het uitvoeren van deze activiteiten.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

6

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

Cushman & Wakefield heeft conform de richtlijnen van de RICS Regulation een interne klachtenprocedure en valt onder de tuchtrechtelijke controle op de naleving van de RICS professionele standaarden (PS) en taxatievoorschriften (VPS). Klachten met betrekking tot in Nederland verleende diensten worden in eerste instantie afgehandeld door de Service Line Heads, alvorens te worden geëscaleerd naar onze Compliance Officer en/of Senior Management. Klachten kunnen worden gestuurd naar complaints.netherlands@cushwake.com. Binnen de geaccepteerde ethische codes (IVS/RICS) en onze interne gedragsregels zijn voldoende maatregelen genomen die moeten borgen dat er afdoende scheiding is tussen taxatieactiviteiten en makelaarsactiviteiten. Cushman & Wakefield hanteert een strikte scheiding tussen makelaars en taxateurs en werkt met fysiek en digitaal gescheiden afdelingen. Verdere uitleg over de organisatorische borging is opgenomen op onze website. Waarderingsdefinities

Het doel van de opdracht is, in verband met verkoop, de navolgende waarden te taxeren, te weten: ▪ Marktwaarde - onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten (bijzonder uitgangspunt) Waardebegrip Voor het genoemde waardebegrip wordt de volgende definitie gehanteerd: De Marktwaarde representeert het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Waarderingsmethoden Teneinde de genoemde waarden vast te stellen zijn de volgende rekenmethoden gehanteerd. De gekozen methoden zijn in overeenstemming met wat in de Nederlandse vastgoedmarkt gebruikelijk is voor onderhavig type onroerende zaak in overeenstemming met het doel van de waardering. Comparatieve methode De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf.

Markthuurkapitalisatie methode De Marktwaarde is bepaald aan de hand van de bruto Markthuur van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke en andere, door opdrachtgever opgegeven en/of geschatte lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Dit rendement stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer dezelfde factoren zoals hierboven reeds beschreven.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

7

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

Het eventuele verschil tussen de actuele huuropbrengst en de Markthuur is verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomst(en) (contante waarde). Rekening is gehouden met kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten en kosten ten behoeve van marketing, publiciteit, toezicht, instandhouding en aanpassing en/of renovatie. Wanneer van bedrijfsruimten als bedoeld in artikel 7:290 BW de marktwaarde onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) wordt getaxeerd, is niet de actuele markthuur het uitgangspunt van de kapitalisatie, maar de markthuur ex artikel 7:303 BW. De huurprijs kan namelijk gedurende de looptijd van de overeenkomst alleen worden aangepast voor zover deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Aan deze taxatie ligt nadrukkelijk niet een uitgebreid deskundigenonderzoek ten grondslag, maar er wordt uitsluitend een schatting gemaakt van het gemiddelde huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. De getaxeerde waarde kan enerzijds tot stand komen door het kapitaliseren van de bruto theoretisch huurinkomsten met het bruto aanvangsrendement (BAR), of anderzijds door het kapitaliseren van de netto theoretische huurinkomsten met het netto aanvangsrendement (NAR).

Het BAR is de theoretische huurinkomsten (op de peildatum) gedeeld door de marktwaarde (v.o.n.), en wordt als percentage uitgedrukt. Het NAR is de theoretische huurinkomsten minus exploitatiekosten gedeeld door de marktwaarde (v.o.n.), en wordt eveneens als percentage uitgedrukt. Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht zijn in mindering gebracht. Er is expliciet geen gebruik gemaakt van de DCF-methode, gelet op de vigerende huurovereenkomst en toekomstige pachtsituatie waarvan uit is gegaan. Gelet op de specifieke situatie en de specifieke vastgoedklasse is er enkel gebruik gemaakt van de kapitalisatie methode voor de as-is waarde. Residuele waarde methode Bij de residuele waarde methode wordt uitgegaan van de meest optimale (toekomstige) invulling van een object, waarbij wordt verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de Markthuurkapitalisatie methode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat de optimale invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle geschatte kosten in mindering gebracht welke dienen te worden gemaakt om de bedoelde invulling te realiseren. De resultante van deze berekening is de Marktwaarde van het object in zijn huidige vorm op basis van de residuele waarde methode.

De waarde van de ongebonden grond is bepaald aan de hand van de reële Marktwaarde in relatie tot de gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden. Uitgangspunten

26 september 2023

Bij een taxatie worden uitgangspunten en in bepaalde gevallen ook bijzondere uitgangspunten gehanteerd, conform de definities van de NRVT.

Gemeente Nijmegen

8

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

Een uitgangspunt is een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de professionele taxatiedienst. Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum. Voor een overzicht van de gehanteerde (bijzondere) uitgangspunten wordt verwezen naar onder andere het blad ‘Bijzondere Uitgangspunten / Uitgangspunten’ van het rekenmodel in de bijlagen en het samenvattingsblad van dit taxatierapport. De bijzondere uitgangspunten zijn toegelicht en getoetst op realiteit, relevantie en geldigheid. Daarnaast worden bij deze taxatie de navolgende algemene uitgangspunten gehanteerd. Gebeurtenissen na inspectiedatum Voor zover bekend bij de taxateur, hebben zich geen materiële wijzigingen voorgedaan in het getaxeerde object, de huursituatie of in de markt tussen de inspectiedatum en de waardepeildatum, die een mogelijk significant effect hebben op de taxatiewaarde.

Tenzij anders beschreven in deze rapportage. Gebeurtenissen na waardepeildatum Voor zover bekend bij de taxateur, hebben zich geen materiële wijzigingen voorgedaan in het getaxeerde object, de huursituatie of in de markt tussen de waardepeildatum en de datum van rapportage, die een mogelijk significant effect hebben op de taxatiewaarde tenzij anders beschreven in deze rapportage. Technische staat Bij onze taxatie zijn echter wel de ons verstrekte informatie alsmede de gebreken die wij tijdens onze inspectie hebben ontdekt meegenomen. Verder zijn wij er bij onze taxatie vanuit gegaan dat er geen verborgen defecten, achterstallig onderhoud of andere omstandigheden zijn, die onze taxatie wezenlijk zouden kunnen beïnvloeden. Wij hebben geen bestanddelen van de onroerende zaak geïnspecteerd die bedekt, niet getoond of niet toegankelijk zijn. Bij onze taxatie zijn wij ervan uitgegaan dat deze zich in vergelijkbare staat van onderhoud bevinden als de ruimten die wij wel hebben geïnspecteerd. Wij hebben geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van aluminiumcement, calciumchloride, asbest en andere schadelijke stoffen. Wij zijn er bij de taxatie vanuit gegaan dat er bij de constructie geen schadelijke of verdachte stoffen en technieken zijn aangewend. Bouwkosten

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

9

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

In voorkomende gevallen maken bouwkosten onderdeel uit van een berekening of taxatie van de Marktwaarde. De inschatting van de bouwkosten gebeurd op basis een visuele inspectie (zonder destructief onderzoek) in geval van een herontwikkeling of transformatie of op basis van kengetallen of door opdrachtgever verstrekte informatie over de voorgenomen bouwplannen in geval van een nieuwe ontwikkeling. Een taxateur is echter geen bouwkundige. Indien u zekerheid wenst over de bouwkosten wordt geadviseerd om die te laten beoordelen door een gekwalificeerde bouwkostenprofessional. Bestemming en gebruik Er is geen onderzoek gedaan naar eventuele voorschriften, bepalingen en/of benodigde vergunningen welke verband houden met het (specifieke) gebruik van het object. Tenzij anders vermeld in de rapportage wordt ervan uitgegaan dat het gebruik conform de bestemming zonder verdere belemmering is toegestaan. Deze taxatie betreft de hoogste waarde bij optimaal gebruik binnen de vigerende bestemming, tenzij anders vermeld in de rapportage. Duurzaamheid Voor zover van toepassing is bij de waardering rekening gehouden met het al dan niet duurzame karakter van het object. De beoordeling van duurzaamheidaspecten geschiedt globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel.

Milieuaspecten Wij hebben geen onderzoek ingesteld naar de gesteldheid/stabiliteit van de grond en hebben de taxatie uitgevoerd ervan uitgaande dat alle opstallen in overeenstemming met de gesteldheid van de grond gebouwd zijn. Ten aanzien van mogelijk te ontwikkelen onroerende zaken, zijn wij er bij onze taxatie van uitgegaan dat er geen sprake is van een slechte gesteldheid van de grond, die de bouwkosten nadelig zou kunnen beïnvloeden. Tenzij anders vermeld in het taxatierapport, hebben wij geen onderzoek verricht of tests uitgevoerd, noch hebben wij informatie van u of van een deskundige op dit gebied ontvangen, waaruit de aanwezigheid of anderszins van verontreiniging of verontreinigende stoffen in het onderhavige perceel of in andere grond (inclusief het grondwater) blijkt. Derhalve zijn wij er bij onze taxatie van uitgegaan, dat er geen sprake is van vervuiling, die onze taxatie nadelig zou kunnen beïnvloeden. Eventuele saneringskosten dienen op de waarde in mindering te worden gebracht. Huursituatie Bij deze taxatie is uitgegaan van jaarlijkse huurprijsaanpassingen op basis van de consumentenprijsindices (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek, tenzij anders vermeld in de rapportage. Er is geen onderzoek verricht naar de financiële positie van de individuele huurder(s).

Er is aangenomen dat: ▪ de huurder in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen ▪ er geen huurachterstand is ▪ er geen sprake is van contractbreuk ▪ er geen sprake is van surseance van betaling ▪ er geen sprake is van faillissement tenzij anders vermeld in de rapportage.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

10

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

Voorts is ervan uitgegaan dat huurder geen aanspraak kan maken op huurvrije perioden, huurkortingen of andere tegemoetkomingen door verhuurder, tenzij anders vermeld in de rapportage. Omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn exclusief BTW, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met BTW. Informatie De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. Onafhankelijkheid

Het honorarium voor de taxatie (dat is overeengekomen met de opdrachtgever) betreft een vast tarief. Jaarlijks wordt door Cushman & Wakefield een algemene controle uitgevoerd waarin wordt nagegaan of er sprake is van opdrachtgevers die disproportioneel bijdragen aan de omzet van Cushman & Wakefield. Het totale taxatie-honorarium (respectievelijk totale honorarium) dat Cushman & Wakefield jaarlijks aan de opdrachtgever declareert ten opzichte van de totale jaarlijkse taxatieomzet (respectievelijk totale omzet) van Cushman & Wakefield is minder dan 25% van de taxatieomzet (respectievelijk totaal omzet). Cushman & Wakefield heeft deze taxatie uitgevoerd als geregistreerde taxateur en heeft daarbij geen mogelijke belangenverstrengeling waargenomen met betrekking tot transacties en/of taxaties die nu spelen dan wel tot een periode van 1 jaar voor de datum van dit rapport hebben gespeeld. Daarom acht Cushman & Wakefield zich gekwalificeerd om deze taxatie volledig onafhankelijk uit te voeren voor het doel van deze taxatie.

Conflict of interest

Voorop staat dat alle taxaties te allen tijde volledig onafhankelijk, zonder vooringenomenheid en/of commerciële druk, worden uitgevoerd. Mocht de taxateur enige twijfel hebben over het niet kunnen voldoen aan de gedrags- en beroepsregels van het NRVT, dan zal de taxatie-opdracht per omgaande worden geweigerd dan wel worden teruggegeven aan de opdrachtgever.

Educatie en roulatie

Cushman & Wakefield bevestigt dat de taxateur en het uitvoerend taxatieteam beschikken over lokale en sectorale kennis van de specifieke markt en voorts permanente educatie volgen om taxaties vakbekwaam te kunnen uitvoeren. Op basis hiervan acht Cushman & Wakefield zich gekwalificeerd om deze taxatie met voldoende kennis van zaken voor het omschreven doel uit te voeren. Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de taxateur, sinds 1 januari 2016, niet toegestaan de taxatie van een specifiek object meer dan zes achtereenvolgende jaren uit te voeren. Tevens geldt voor Cushman & Wakefield een maximum van negen achtereenvolgende jaren.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

11

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT is voor het derde jaar als taxateur betrokken bij de taxatie van dit object. Cushman & Wakefield is voor het derde jaar betrokken bij de taxatie van het object. De taxatie valt voor zowel Cushman & Wakefield als de taxateur binnen de gestelde criteria. Plausibiliteitsverklaring

Op de waardering is een plausibiliteitstoets uitgevoerd, waarbij de taxatierapportage op hoofdlijnen is gecontroleerd door een taxateur van Cushman & Wakefield. Er is derhalve sprake van een "vierogenprincipe". De taxateur die deze plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Daarnaast geeft deze taxateur geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen.

Taxatieproces

Soort taxatie De taxaties kunnen verschillen in diepgang (volledige taxatie, hertaxatie, markttechnische update). Per rekenmodel is de diepgang van de taxatie aangegeven. Het kan hierbij gaan om een eerste taxatie of een vervolg-taxatie. Bij een eerste taxatie wordt gewoonlijk een inspectie uitgevoerd, tenzij anders aangegeven in de rapportage. Bij een vervolg-taxatie hoeft niet altijd een inspectie te zijn uitgevoerd. Deze taxatie betreft een volledige taxatie. Het object is voor het laatste geïnspecteerd in 2022. Schattingsonzekerheid De mate van subjectiviteit in de taxatie is van invloed op de mate van schattingsonzekerheid en daardoor op de inschatting door de taxateur van de risico’s van een afwijking van materieel belang voor een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid van deze taxatie is hoog. Back-testing Back-testing is een term die wordt gebruikt om de waardeontwikkeling aan te geven van een object ten opzichte van een eerder uitgevoerde taxatie minder dan drie jaar voor de waardepeildatum en voor dezelfde opdrachtgever. Het object is eerder getaxeerde door Cushman & Wakefield. De voorgaande taxaties betreffen indicatieve waarderingen. In 2020 is een waarde van 5,2 mlijoen afgegegen, waarbij rekening werd gehouden met een post correctief onderhoud á 1,2 miljoen voor de gemeente.

Met name over dit laatste aspect is in deze taxatie een ander uitgangspunt gehanteerd. Conceptbeheer Conceptbeheer is een term die wordt gebruikt om de ontwikkeling aan te geven van de getaxeerde waarde(n) binnen één en dezelfde taxatie opdracht. Tevens wordt hierbij een verklaring gegeven voor geconstateerde veranderingen in de waarde(n). Voor het conceptbeheer wordt verwezen naar het rekenmodel in de bijlagen.

Reviews (intern)

Validatie rekenmodel Deze taxatie is tot stand gekomen met behulp van een BOG rekenmodel van Cushman & Wakefield, versie RM_BOG_VAL3.4_19012022. Het rekenmodel is gevalideerd d.d. 19 januari 2022 door de Rekenmodellen Validatie Commissie van Cushman & Wakefield. Dit rekenmodel is beveiligd tegen aanpassingen door ongeautoriseerde personen. Taxatiedossiers/-rapporten worden steekproefsgewijs gereviewd op kwaliteit en compleetheid. Een review wordt uitgevoerd door een taxateur die niet bij het desbetreffende dossier betrokken is geweest.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

12

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

Disclaimers

26 september 2023

De (bijzondere) uitgangspunten vormen een onlosmakelijk deel van deze taxatie. Aan de getaxeerde waarde(n) kan/kunnen geen rechten worden ontleend zonder de bijbehorende (bijzondere) uitgangspunten zoals onder andere vermeld op het blad 'Bijzondere Uitgangspunten / Uitgangspunten' in het rekenmodel en op het kerngegevensblad. Indien de rapportage en/of het rekenmodel een waarde met bijzondere uitgangspunten presenteert dan komt deze waarde wellicht niet onvoorwaardelijk overeen met de doelstelling van de opdracht. Om die reden dienen deze bijzondere uitgangspunten bij 'iedere gepubliceerde verwijzing naar' of bij 'iedere commerciële aanwending van' de genoemde waarde uitdrukkelijk door de opdrachtgever te worden vermeld. Dit geldt evenzeer voor een derde die na voorafgaande schriftelijke toestemming van Cushman & Wakefield gebruik maakt van dit rapport. ▪

Indien voor delen van het getaxeerde apart waarden zijn vermeld of berekend, dan kunnen deze niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd. De in de rekenmodellen vermelde parameters kunnen uitdrukkelijk niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt.

▪

Een eventueel in de toelichting opgenomen rekenkundige specificatie dient te worden beschouwd als slechts één van de indicaties van de getaxeerde waarde en kan hiervan nadrukkelijk afwijken. Indien meerdere scenario’s zijn doorgerekend, behoeven deze niet alle te zijn vermeld.

▪

Graag benadrukken wij dat dit rapport vertrouwelijk is, voor degene aan wie het gericht is, voor alleen diens gebruik en verantwoordelijkheid ten opzichte van derden met betrekking tot de gehele of enig gedeelte van de inhoud hiervan. Wij aanvaarden derhalve geen aansprakelijkheid jegens derden ten aanzien van het geheel of een deel van de inhoud. Noch het gehele, noch een gedeelte van dit rapport of een verwijzing hiernaar mag, zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming en instemming met vorm en context waarin het verschijnt, worden opgenomen in brochures, circulaires of verklaringen.

▪

Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest, wordt hiervoor geen aansprakelijkheid aanvaard.

▪

Indien er sprake is van een concept rapport houdt dit een voorlopige vaststelling van de waarde(n) van het object in, welke vooruitlopend wordt verschaft op de definitief vast te stellen waarde(n). Aan het concept rapport en de daarin vermelde voorlopige waarde(n) kunnen geen rechten worden ontleend. Cushman & Wakefield B.V. behoudt zich het recht voor om het concept rapport op grond van veranderingen die de waarde(n) van het object beïnvloeden aan te passen alvorens overgegaan wordt tot afgifte c.q. terbeschikkingstelling van het definitieve taxatierapport.

▪

Indien de waardepeildatum in de tijd later ligt dan de datum van opname van het object, en/of de datum van verzending van een concept rekenmodel met een voorlopige vaststelling van de waarde van het object,

Gemeente Nijmegen

13

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

wordt ervan uitgegaan dat er gedurende de periode tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden, die de waarde van het object kunnen beïnvloeden tenzij anders beschreven in deze rapportage. Bedoelde veranderingen kunnen onder meer zijn: significante ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het object. Tenzij anders beschreven in deze rapportage.

Stikstof- en PFAS problematiek

▪

Cushman & Wakefield B.V. heeft geen rekening gehouden met eventuele ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het object die zich na de waardepeildatum en/of datum waarop het rekenmodel definitief gemaakt is, hebben voorgedaan en die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde(n), tenzij anders vermeld in de rapportage.

▪

De taxatie is uitgevoerd op basis van de Cushman & Wakefield Principal terms and conditions of appointment as valuers (Version April 2015 (Netherlands)). Deze zijn als bijlage van het rapport opgenomen. Deze en andere bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport.

Stikstofproblematiek De discussie rond de stikstof- en PFAS-wetgeving is volop in beweging. Dit heeft een vooralsnog onvoorspelbare uitwerking op de Nederlandse vastgoedmarkt. Overheden weten ook niet waar ze aan toe zijn, waardoor terughoudendheid is ontstaan in het verstrekken van vergunningen. Door de grote onduidelijkheid liggen veel (grootschalige) bouw- en infrastructurele projecten stil en worden vergunningen beperkt verstrekt. Dit kan zowel op toekomstige ontwikkelingen als op het bestaande vastgoed van invloed zijn. In het actuele referentiekader, dat ten grondslag ligt aan deze taxatie, zijn de eventuele gevolgen van de stikstof- en PFAS-problematiek nog niet zichtbaar, terwijl de impact groot kan zijn. Rekening houdend met bovenstaande dienen wij ons, door het gebrek aan vergelijkbare transacties, meer dan voorheen te baseren op onze 'eigen' beoordeling van de waarde van het object. Dit resulteert in een grotere schattingsonzekerheid die verbonden is aan onze waardering dan wanneer er sprake is van een stabiele marktsituatie met een normaal transactievolume en een goed referentiekader. De ontwikkelingen rond de stikstof- en PFAS-wetgeving zijn onduidelijk, maar kunnen op korte termijn gevolgen hebben voor de waardering van het vastgoed.

Conflict of interest

26 september 2023

Voorop staat dat alle taxaties te allen tijde volledig onafhankelijk, zonder vooringenomenheid en/of commerciële druk worden uitgevoerd. Mocht de taxateur enige twijfel hebben over het niet kunnen voldoen aan de gedrags- en beroepsregels van het NRVT dan zal de taxatie-opdracht per omgaande worden geweigerd, danwel worden teruggegeven aan de opdrachtgever.

Gemeente Nijmegen

14

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

OBJECT Omschrijving

Het getaxeerde betreft een zevental percelen grond met daarop gevestigd het stadion 'De Goffert', met lichtinstallatie, de van het stadion deel uitmakende bebouwing, waaronder een spelershome en bestuurs- en recreatieruimte, de bij het stadion behorende bijgebouwen (toiletten, kassa's, verdeelstation), een fietsenstalling, en alle verharding, beplanting en verder toebehoren, gelegen aan en nabij het Stadionplein te Nijmegen.

Kadastrale informatie Gemeente:

Hatert

Sectie:

M

Nummers:

3838; 3918; 4252; 4253; 4254; 4255; 4256

Totaal groot:

3 hectare

56 are

16 centiare

Bovengenoemde perceel zijn in eigendom bij de Gemeente Nijmegen Gevestigd te Nijmegen Opmerkingen bij kadastrale informatie Het getaxeerde betreft een gemeentelijk monument conform de Gemeentewet. Er is beperkte titelrecherche gepleegd (Hyp4 dl 30209 nr 199 d.d. 25 februari 2003), waaruit geen significante waardebeperkende omstandigheden zijn gebleken. Voor meer informatie wordt verwezen naar de als bijlage opgenomen kopie van de betreffende titel(s). Op 20 december 2017 is er een onherroepelijke koopoptie gesloten met de huidige huurder, Exploitatiemaatschappij De Goffert B.V., voor een vastgesteld bedrag van € 7.600.000,- minus alle vanaf dan betaalde huurpenningen tot aan de daadwerkelijke overdracht. De koopoptie is tweemaal verlengd met als huidige einddatum 31 december 2023. In de laatste verlenging is besloten dat de koopprijs wordt vastgesteld aan de hand van een vast te stellen taxatiewaarde op basis van een residuele waardering welke zal worden gebaseerd op een af te sluiten anterieure overeenkomst. De minimale verkoopprijs is hierbij vastgesteld op € 7.600.000,- k.k. De prijs moet worden vastgesteld door een erkend taxateur en wordt residueel benaderd op basis van de toekomstige ontwikkelplannen die worden overeengekomen in de anterieure overeenkomst. Beschrijving / indeling

26 september 2023

Het object betreft Stadion ‘De Goffert’ in Nijmegen, gelegen in het Goffertpark. Het oorspronkelijke stadion dateert uit 1939 waarna diverse verbouwingen hebben plaatsgevonden. Het stadion is voornamelijk in gebruik als voetbalstadion voor de betaald voetbalorganisatie N.E.C. Begin 2000 werd het gerenoveerde en verbouwde stadion opnieuw in gebruik genomen. Het huidige stadion heeft een toeschouwerscapaciteit van circa 12.700 zitplaatsen.

Gemeente Nijmegen

15

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

Voor de hoofdingang kan men gebruikmaken van het parkeerterrein (niet behorend tot het eigendom). Bij binnenkomst is een entree met informatiebalie met aansluitend een fanshop ingericht. Aan de rechterkant is de brasserie te vinden die ook naast wedstrijden gebruikt wordt als reguliere ontmoetings- en horecaruimte. Verder zijn op de begane grond meerdere kantoorruimtes en vergaderruimtes alsmede een spelershome te vinden. In de kelder/souterrain zijn vooral de spelers gerelateerde ruimtes te vinden. De kleedkamers voor de voetbalteams en scheidsrechters, facilitaire ruimten zoals een krachthonk, behandelafdeling en kantoorruimte voor de trainer. Verder een grote ruimte voor opslag en gebouwtechniek, waar ook voor het eigen onderhoud wordt gezorgd. Centraal tussen de kleedruimten ligt het entreeportaal tot het voetbalveld alsmede de toegang tot de stadiongracht. In deze betonnen stadiongracht zijn diverse horecaverkooppunten ingericht. De gracht is ook op meerdere plaatsen bereikbaar vanaf de tribunes. Tijdens de wedstrijden bemannen voetbalstewards de gracht om toezicht te houden op het publiek en daarmee te voldoen aan de gestelde veiligheidseisen rondom een betaald voetbalwedstrijd. De eerste verdieping van het stadion bevindt zich in de westelijke gebouwdelen. Deze is bereikbaar via trappen. Het is voornamelijk ingericht en in gebruik als business-lounges.

Er is een professionele keuken aanwezig. Tevens zijn op deze verdieping aan de kant van het voetbalveld veertien loges aanwezig die eenvoudig vanuit de lounge te bereiken zijn. Het veld wordt enkel gebruikt voor de wedstrijden van het A-team. De veldverwarming functioneert niet optimaal. De indeling is als volgt: Bouwlaag

Aantal m2 0

Indeling

Souterrain

Kleedkamers, sportschool, behandelruimtes, magazijn/opslag Begane grond Entree, kantoren, brasserie, spelershome Eerste verdieping Business lounges, loges, bestuursruimte

circa

1.160 m²

circa circa

1.443 m² 1.667 m²

Totaal:

circa

4.270 m2

De voor de waardebepaling gehanteerde oppervlakten zijn gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie. Ten tijde van de opname van het object zijn de ruimten ter plaatse niet nagemeten. De staat van onderhoud en het afwerkingsniveau zijn voor zover visueel waarneembaar en in relatie tot de ouderdom matig te noemen. Er zijn de taxateur wel gebreken bekend (zowel extern als intern en/of ten aanzien van het functioneren van de gebouwgebonden technische installaties) welke een negatieve invloed hebben op de courantheid en/of de resterende levensduur van het object.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

16

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

In deze waardering is ervan uitgegaan dat alle lasten met betrekking tot groot onderhoud bij de huurder liggen. Dit uitgangspunt wordt reëel geacht gelet op passage 8.3 uit de huurovereenkomst; Alle verplichtingen tot onderhoud (verhuurders- en huurders onderhoud), instandhouding en - zonodig aanpassing van het Stadioncomplex rusten op De Goffert B.V. De Goffert B.V. zal steeds en tijdig al het noodzakelijke onderhoud aan het Stadioncomplex verrichten en zal eveneens steeds en tijdig al hetgeen doen nodig is tot instandhouding van het Stadioncomplex en de daarbij behorende voorzieningen en zal steeds en tijdig alle andere maatregelen nemen om te voldoen aan de huidige en toekomstige wet- en regelgeving en huidige en toekomstige (functionele) eisen gesteld door (inter)nationale voetbalorganisaties. Alle kosten daaruit voortvloeiend zijn en blijven voor rekening van De Goffert B.V. Alle met deze verplichtingen van De Goffert B.V. verband houdende werkzaamheden, al het verhuurders- en huurdersonderhoud daaronder begrepen, zullen dan ook in opdracht en voor rekening en risico van De Goffert B.V. worden uitgevoerd. De Goffert B.V. vrijwaart de gemeente voor alle aanstaande jegens gemeente samenhangend met of voortvloeiend uit het gebruik van het Stadioncomplex. De Goffert B.V.

blijft ook verantwoordelijk voor het beheer en de uitvoering - voor eigen rekening en risico - van de door NEC gesloten overeenkomsten ten aanzien van (de bouw en het onderhoud van) het Stadioncomplex, ook indien de aanspraken uit één of meer van deze overeenkomsten op de gemeente zijn overgegaan. Dat brengt concreet bijvoorbeeld met zich mee dat De Goffert B.V. partijen betrokken bij de bouw van het Stadioncomplex aanspreekt op eventuele tekortkomingen en / of niet nagekomen garanties. Mocht een rechter/jurist uitspraak doen waaruit blijkt dat het achterstallig groot onderhoud wel voor de eigenaar is dienen deze kosten in mindering te worden gebracht op de marktwaarde. Technische inspectie

Op 3 februari 2022 is het object geïnspecteerd door P.J.J. Smolenaers MSc MRICS RT en Z. Broekstra BSc RT beiden werkzaam bij Cushman & Wakefield B.V. Ten tijde van de inspectie was het gehele object toegankelijk.

Stand en ligging

Het getaxeerde is gelegen in de stad en gelijknamige gemeente Nijmegen in de provincie Gelderland. Nijmegen telt circa 178.000 inwoners en is gelegen in het oosten van Nederland, nabij de Duitse grens, ten zuiden van de stad Arnhem. Het object ligt in het Goffertpark van Nijmegen, enkele kilometers ten zuidwesten van het stadscentrum. De omliggende percelen van het getaxeerde bestaan voornamelijk uit het voormelde Goffertpark. Ten oosten van het stadion ligt aangrenzend een sportcomplex (voetbalvelden en kantinegebouw), voornamelijk in gebruik bij N.E.C. voor trainingen en voor wedstrijden van jeugdelftallen. Ten westen van het stadion aan de overzijde van de Burgemeester Daleslaan zijn diverse bijzondere instanties gevestigd: het Canisius Wilhelmina Ziekenhuis, Sanadome Nijmegen en een basisschool.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

17

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

De dichtstbijzijnde woonwijk bevindt zich op ruim 200 meter aan de oostzijde van het stadion. De stand en ligging van het object voor een stadion en evenementen worden als redelijk beoordeeld. Bereikbaarheid

Het object ligt op circa 5 kilometer afstand van de dichtstbijzijnde rijksweg, de A73, ofwel circa 10 minuten reistijd met de auto. De afstand tot spoorwegstation Nijmegen-Goffert is circa 1,5 kilometer, ofwel circa 20 minuten lopen. Daarnaast kan men gebruik maken van het openbaar vervoer. De bussen rijden met een redelijk frequente dienstregeling, dichtsbijzijnde bushalte ligt bij de kruising van de Burgemeester Daleslaan en Stadionplein.

Parkeren

Tot het getaxeerde behoren geen parkeervoorzieningen. In de omgeving van het stadion zijn meerdere gemeentelijke parkeervoorzieningen, onder andere direct bij toegang tot het stadioncomplex (westzijde). Additioneel zijn er door N.E.C. afspraken gemaakt met diverse bedrijven/instellingen in de omgeving aangaande het gebruik van het parkeerterrein op wedstrijddagen en voor evenementen. In totaal staan er volgens opgave van N.E.C. circa 2.600 parkeerplaatsen ter beschikking: P1* met ca 80 plaatsen P1 met ca 300 plaatsen plus 7 gehandicapten plaatsen P2 met ca 270 plaatsen P3 met ca 25 plaatsen P4 met ca 500 plaatsen P6 met ca 60 plaatsen NXP met ca 1.000 plaatsen op ca 15-20 minuten lopen Optioneel zij er op het Jonkerbosplein ca 450 plaatsen op ca 10 minuten lopen. De parkeergelegenheid wordt als matig beoordeeld.

Bestemming

Er is informatie ingewonnen bij www.ruimtelijkeplannen.nl omtrent de bestemming van de onroerende zaak. Het object valt onder de bepalingen van het bestemmingsplan Nijmegen Goffert-Winkelsteef 2017, vastgesteld bij raadsbesluit op 30 januari 2019, met als bestemming Gemengd - 2 (functieaanduiding gemengd - horeca). De maximale bouwhoogte bedraagt 10 meter. Het maximale bebouwingspercentage is 50%. De als zodanig aangeduide gronden zijn bestemd voor: - sport- en recreatievoorzieningen en daaraan gerelateerde voorzieningen, zoals kantoren, medische- en onderwijsvoorzieningen en buitenschoolse opvang; - een stadion, met daarbij aan het stadion gerelateerde voorzieningen, zoals ruimten voor fitness, sauna en fysiotherapie, horeca, detailhandel, onderwijsvoorzieningen, kantoren, beurzen, veilingen, bedrijvendagen c.q. bedrijfsmanifestaties en congressen; - ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van gemengd - horeca (sgd-h)” tevens voor zelfstandige horeca in de categorieën 1a, 1b en 2a van de Staat van horecaactiviteiten (model Nijmegen) (bijlage 3), uitsluitend zoals vergund in de milieuvergunning van 19 augustus 2003 dan wel in een recentere vergunning , met een maximum bvo van

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

18

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

250 m2 en met dien verstande dat zalenverhuur met regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen is toegestaan; - maximaal jaarlijks 6 evenementen met versterkte muziek zoals vergund in de milieuvergunning van 19 augustus 2003 dan wel in een recentere vergunning en met dien verstande dat een line-array systeem dient te worden toegepast; - overige evenementen zoals een Open Dag, Vlaggenparade voor de Vierdaagse e.d. mits vergund ingevolge de APV; - maatschappelijke voorzieningen zoals opgenomen in bijlage 4 Staat van bedrijvigheid; - bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen; - wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen. Uitbreiding/herontwikkeling

Voor deze waardering is uitgegaan van de as is waarde waarbij een toekomstige herontwikkeling is uitgesloten. In het rapport inclusief herontwikkeling wordt deze uiteengezet.

Gebruiksmogelijkheden

Het getaxeerde kan en mag worden gebruikt als professioneel voetbalstadion, alsmede een evenementenlocatie.

Milieuaspecten

Er is informatie ingewonnen bij www.bodemloket.nl omtrent eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging en (ondergrondse) tank(s). Er zijn geen verontreinigingen bekend. De opdrachtgever en/of eigenaar heeft geen nadere informatie verstrekt omtrent de gesteldheid van de grond, het grondwater en/of milieubelastende materialen (asbest). Bij deze taxatie is ervan derhalve uitgegaan dat er geen stoffen aanwezig zijn die het gebruik conform de bestemming belemmeren dan wel naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid. Ter verkrijging van meer zekerheid omtrent de milieukundige staat van de grond en/of grondwater dient een vooronderzoek conform NEN 5725, eventueel gevolgd door een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740, uitgevoerd te worden.

Duurzaamheid

Vanaf 1 januari 2008 zijn eigenaren van commercieel vastgoed verplicht bij verkoop of verhuur een energielabel te overleggen aan koper of huurder. Bij deze taxatie kon niet worden beschikt over een energielabel. Om meer inzicht te krijgen in de mate van duurzaamheid van het onderhavige object wordt in overweging gegeven een (pre)assessment te laten uitvoeren conform de richtlijnen van de Dutch Green Building Council. Stikstsof-en PFAS problematiek

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

19

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

HUURSITUATIE Huurgegevens

Op 1 september 2023 hebben de huidige gebruikers het object in gebruik op grond van de huurovereenkomst(en) met de navolgende belangrijke kenmerken. Huurder Exploitatiemaats chappij De Goffert BV

Aantal m2 v.v.o.

Expiratiedatum

HI (EUR/jaar)

HI/THI (%)

4.270

1-3-2043

406.617

100%

Totaal HI

406.617

MH

504.344

v.v.o.: HI: MH: THI: Bron:

verhuurbare vloeroppervlakte actuele huurinkomsten markthuur theoretische huurinkomsten (HI + MH leegstand) Gemeente Nijmegen

Op basis van de objectkenmerken en de marktanalyse is de markthuur (hoofdobject) bepaald op EUR 504.344,- . De huurinkomsten (hoofdobject) zijn EUR 406.617,-. Het verschil tussen de markthuur en de huurinkomsten van het verhuurde gedeelte is over de resterende looptijd van de huurcontracten contant gemaakt en in de waardering verdisconteerd. De correctie contante waarde huurverschil is EUR -1.135.269,- vrij op naam. Het verschil in markthuurwaarde en huurinkomsten is te verklaren door de triplenet huurovereenkomst met de huidige exploitant. Er is derhalve geen rekening gehouden in de waardering met onroerende zaakgebonden lasten en reguliere onderhoudslasten, omdat deze allemaal ten laste van de huurder komen.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

20

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

MARKTSITUATIE Een uiteenzetting van de marktsituatie is terug te vinden in de bijgeleverde bijlages.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

21

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

REFERENTIES Outputparameters Voor het object zijn de navolgende outputparameters vastgesteld:

Aantal stoelen

HI/stoel/jr (in EUR)

MH/stoel/jr (in EUR)

BAR MH k.k.

12.717

32

40

8,55%

v.v.o.:

verhuurbare vloeroppervlakte

HI:

actuele huurinkomsten

MH:

markthuur

THI:

theoretische huurinkomsten (HI + MH leegstand)

Referenties In de afgelopen periode hebben zich de navolgende transacties voorgedaan, welke onder meer als referentie voor deze taxatie hebben gediend. Onderstaande gegevens vormen een selectie en beogen geen volledigheid te bieden.

Referentieanalyse voetbalstadions

Voor stadions geldt dat het aantal transacties waaraan de geschatte marktwaarde kan worden getoetst beperkt is. Er geen sprake van een verplaatsingsmarkt. De meeste stadions in de eerste- en eredivisie worden echter wel op één of andere wijze verhuurd aan de bespelende voetbalclub. In veel gevallen zijn de stadions in eigendom van gemeenten of lokale partijen welke naast een commercieel belang ook een maatschappelijk belang dienen en is de bespelende voetbalclub eigenlijk de enige potentiële huurder. Huurafspraken komen om deze reden vaak niet tot stand op basis van zuivere marktwerking maar op basis van overleg tussen eigenaar en huurder. Waarbij de draagbaarheid van de huurpenningen door de bespelende voetbalclub vaak een belangrijke afweging is. Met name tijdens de coronapandemie waren eigenaren in veel gevallen bereid tot (tijdelijke) huurverlaging, vaak in combinatie met contractverlengingen. Dit alles maakt dat de markt als zeer in-transparant kan worden gekenschetst met een hoger schattingsonzekerheid voor taxaties tot gevolg en waarbij referenties in een relatief grote bandbreedte dienen te worden geïnterpreteerd. De referenties zijn gedeeltelijk gebaseerd op vertrouwelijke informatie welke bekend is bij Cushman & Wakefield en gedeeltelijk op openbare informatie ten aanzien van voetbalclubs en hun respectievelijke huisvesting.

Waaronder jaarverslagen maar ook nieuwsartikelen. De hieraan ten grondslag liggende huurcontracten zijn niet inzichtelijk geweest voor deze marktanalyse. Cushman & Wakefield heeft op basis van deze verschillende bronnen een analyse gemaakt van voetbalstadions in Nederland van zowel de Eredivisie als de Eerste divisie. Hieruit is een huur afgeleid die een voetbalclub gemiddeld betaalt per stoel per jaar. De geanalyseerde referenties laten hierbij een trend zien waarbij voetbalstadions

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

22

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

van clubs welke consistent op het hoogste niveau spelen een hogere huurprijs opbrengen dan stadions van clubs welke pendelen tussen ere- en eerste divisie. Onderstaande tabel geeft een overzicht van een selectie van de referenties. In verband met vertrouwelijkheid kunnen niet alle referenties welke zijn gehanteerd in deze taxatie inzichtelijk worden gemaakt. Capaciteit

Huur /

stadion

stoel / jr. 86

2023

32

2023

51

2022

88

2021

Eerste divisie

21.248 14.000 10.250 27.224 19.979

40

2020

Eredivisie

22.550

60

2020

Plaats

Stadion

*Niveau

Arnhem

Gelredome

Zwolle

MAC³PARK stadion

Leeuwarden

Cambuurstadion

Eredivisie

Heerenveen

Abe Lenstra Stadion

Eredivisie

Kerkrade

Parkstad Limburg

Eredivisie Eerste divisie

**Jaar

stadion Groningen

Euroborg

Bron:

Cushman & Wakefield Research

* **

Het niveau van de voetbalclub in het seizoen 2022 / 2023 Dit is niet per definitie het aanvangsmoment van het huurcontract maar kan ook de waargenomen (herziene) huurprijs zijn in dat jaar.

Onderstaande grafiek toont de trendlijnen van huren van voetbalstadions voor zowel eredivisieclubs als eerstedivisieclubs. Deze komen tot stand op basis van alle beschikbare data van alle voetbalclubs in Nederland (Eredivisie en eerste divisie). Wat opvalt is dat de lijnen een vergelijkbaar startpunt hebben. Dit is te verklaren doordat kleinere stadions in algemeenheid worden bespeeld door clubs die pendelen tussen eerste- en eredivisie. Deze kennen een vergelijkbaar huurniveau. Naar mate de omvang van de stadions toeneemt worden deze bespeeld door clubs welke nagenoeg permanent eredivisie spelen waarbij de grootste stadions worden bespeeld door clubs welke met grote regelmaat ook in Europees verband voetballen. Dit vertaalt zich in een hogere huurprijs ten opzichte van de capaciteit van het stadion, ofwel een hogere huurprijs per stoeltje.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

23

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

Analyse Markthuur NEC komt op dit moment uit in de Eredivisie (het hoogste niveau betaald voetbal in Nederland). Gelet op de omvang en de sportieve prestaties van de bespelende club NEC, het beperkte aanbod van additionele voorzieningen, wordt aan het stadion een markthuur van EUR 40,- per jaar per plek toegekend. Op basis van een capaciteit van 12.717 personen betekent dit een markthuur van EUR 504.344,- per jaar. Dit ligt enigszins boven de actuele huur welke op dit moment wordt betaald. Dit komt doordat het een triple-net huurovereenkomst betreft. Inclusief de reguliere onderhoudskosten is de betaalde huur marktconform.

Beleggingsreferenties

Voor stadions geldt dat het aantal transacties waaraan de geschatte marktwaarde kan worden getoetst erg laag is. Gelet op de specifieke aard van het object, te weten een voetbalstadion, zijn er weinig tot geen referenties bekend die als directe vergelijkingsbasis voor de waardering kunnen dienen. Bij voetbalstadions is geen sprake van een verplaatsingsmarkt en als er al transacties zijn dan zijn deze vaak gekleurd omdat ze vaak samenhangen met een groter pakket aan afspraken, vaak tussen gemeenten en de voetbalclub, in het kader van een reddingsoperatie of een financieringsopgave. Indien een transactie van een stadion plaats vindt is het veelvoorkomend dat de prijs hierdoor aanzienlijk onder de oorspronkelijke stichtingskosten ligt. Dit alles maakt dat er slechts beperkt referenties bekend zijn welke een goede, directe, vergelijkingsbasis vormen. Er is derhalve eveneens gekeken naar andere asset klassen. Hoofdzakelijk leisure vastgoed.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

24

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

26 september 2023

Plaats

Omschrijving

Prijs

BAR v.o.n.

Jaar

Tilburg

Koning Willem II stadion

4.900.000

America

Peelheideweg 25

8.600.065

6,50 - 7,00%

Q4-2022

Emmeloord

Beursstraat 1-7

2.850.000

8,50 - 9,00%

Q4-2020

Nijmegen

Van Rosenburgweg 2-12

20.293.403

6,50 - 7,00%

Q3-2020

Zeewolde

CP De Eemhof

132.660.000

5,50 – 6,50%

Q4-2019

Zandvoort

CP Zandvoort

6,00 – 6,50%

Q1-2019

Q4-2022

▪

Koning Willem II stadion De eerste referentie betreft de enige bekende referentie van een recente transactie van een voetbalstadion. Het Koning Willem II Stadion welke is aangekocht door Willem II van de gemeente Tilburg. Het stadion is aangekocht tegen de boekwaarde van EUR 4,9 miljoen. Daarentegen diende er wel EUR 3,5 miljoen te worden geïnvesteerd waarvan de gemeente EUR 1,5 miljoen bijdraagt. De totale investering van Willem II wordt daarmee EUR 6,9 miljoen, ofwel EUR 476,- per stoel. De te betalen erfpacht voor de grond is EUR 117.000,- per jaar.

▪

Peelheideweg 25 Deze referentie betreft de centrale faciliteiten op een vakantiepark bestaande uit zwembaden, restaurants, winkelruimte, service- en technische ruimte, een sportcomplex en speelpark.

▪

Beursstraat 1-7 Deze referentie betreft 3 appartementsrechten van een bioscoop met casino en een restaurant in het centrum van Emmeloord. Het object is geheel verhuurd en de resterende huurperiode van het huurcontract is 4,1 jaar. Het bouwjaar is 2009 en het object is gelegen op eigen grond. Het bruto aanvangsrendement is gelegen binnen een bandbreedte van 8,50 – 9,00%.

▪

Van Rosenburgweg 2-12 Van Rosenburgweg 2-12 te Nijmegen. Triavium is een multifunctioneel sport, ijsbaan, horeca en congrescomplex. Huurders zijn Gemeente Nijmegen (betreft de ijsbaan, 12.000 m²), Q-Park (466 parkeerplaatsen), Triavium (restaurant 2.812m²), Eastside performance, Artistic Movements en Max Studios. De gemiddeld gewogen resterende huurtermijn bedraagt meer dan 10 jaar. Perceelsgrootte van circa 33.000 m². De koop inclusief naastgelegen klimhal waarvan het eigendom is belast met tijdelijk recht van erfpacht tot 2025. De koopprijs weerspiegeld een bruto aanvangsrendement in een bandbreedte van 6,50 – 7,0 % (huurinkomsten / v.o.n.). Dit voor leisurevastgoed relatief scherpe aanvangsrendement is voor de koper (internationaal actieve vastgoedbelegger) acceptabel om reden van de lange huurtermijn waarbij het huurcontract met Gemeente Nijmegen een zeer belangrijke variabele is.

Gemeente Nijmegen

25

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

▪

CP De Eemhof Eind 2019 is Center Parcs De Eemhof verkocht voor EUR 132.660.000. De transactie omvatte 340 recreatiewoningen, 50 hotel appartementen, golfbaan en jachthaven, aan een rendement van net onder de 6%.

▪

CP Zandvoort Zandvoort betreft een transactie van 120 cottages, een hotel met 102 kamers en 8 vergaderzalen welke is verkocht aan een belegger. Het huuraandeel van de transactieprijs betreft circa 6,00-6,50%. De resterende looptijd van de huurovereenkomst was daar 17 jaar.

De opgenomen aanvangsrendementen zijn bruto, doch dit betreffen huurcontracten op basis van triple-net waarbij alle onroerende zaakgebonden lasten worden gedragen door de huurder. Als gevolg hiervan is het verschil tussen het bruto- en netto aanvangsrendement gering. Door dit effect wordt het vastgoed aangekocht tegen een relatief laag bruto aanvangsrendement in vergelijking tot ‘reguliere’ huurcontracten waarbij alle onroerende zaakgebonden lasten voor rekening van de eigenaar zijn.

In deze taxatie is uitgegaan van een bruto aanvangsrendement van het stadion van 6,89% kosten koper, dit vertaalt zich in een bruto aanvangsrendement op de markthuur van 8,55% Dat dit zich in aan de bovenkant van de bandbreedte bevindt wordt redelijk geacht omdat de enige gerede huurder voor het stadion de voetbalclub NEC is. De mate waarin zij de huur kunnen dragen is sterk afhankelijk van de resultaten van de voetbalclub, wat weer afhankelijk is van sportieve resultaten, hetgeen zeer volatiel kan zijn. De afhankelijkheid hiervan maakt dat, in vergelijking met alternatief leisure vastgoed, een relatief hoog rendement reëel wordt geacht.

26 september 2023

Gemeente Nijmegen

26

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

COURANTHEID

Verhuur- en verkoopbaarheid Verhuurbaarheid Voor het voetbalgerelateerde gedeelte van het complex geldt dat de verhuurbaarheid, gelet op de specifieke aard van de bouw en het gebruik van het complex, bij leegstand als slecht wordt beoordeeld. De meest gerede huurder is de huidige huurder, voetbalclub NEC. Als deze huurder weg valt is het zeer de vraag of er een andere partij het huidige gebruik kan/wil voortzetten tegen vergelijkbare huurvoorwaarden. Verkoopbaarheid De verkoopbaarheid van het gehele complex, onder gestanddoening van de huidige huurovereenkomsten, wordt gekenmerkt als matig. De verkoopbaarheid van het object bij volledige leegstand wordt gekenmerkt als slecht. Echter zoals hierboven beschreven wordt de kans hierop gering geacht. De meest gerede koper van het object in huidige staat is de huidige bespeler van het stadion, voetbalclub NEC, of een aan de voetbalclub of aan een sponsor gelieerde instelling. Tevens is een ontwikkelaar een potentiële koper voor het getaxeerde. Conclusie

26 september 2023

Gelet op onder meer locatie, bereikbaarheid, kwaliteit van het gebouw, parkeervoorzieningen, voorzieningen in de omgeving, verhuursituatie, gebruiksmogelijkheden, functionaliteit, eventuele uitbreidingsmogelijkheden en de aspecten beschreven in de SWOT-analyse, kan het object in relatie tot de marktsituatie als matig courant worden aangemerkt.

Gemeente Nijmegen

27

Waardepeildatum 1 september 2023

'Stadion de Goffert', Stadionplein 1 te Nijmegen

SWOT ANALYSE Sterkten

▪ ▪

Enige stadion in Nijmegen Nabijheid evenementenlocatie Goffertpark

Zwakten

▪ ▪ ▪

Achterstallig onderhoud Beperkte altenatieve aanwendingsmogelijkheden Parkeerterrein niet behoort niet tot eigendom

Kansen

▪ Ontwikkelen woningbouw rondom het stadion ▪ Herbestemming die herontwikkeling mogelijk maakt ▪ Behouden NEC in de eredivisie ▪ Achterstallig onderhoud wordt volledig voldaan en uitgevoerd, op kosten van de huurder, conform huurovereenkomst

Bedreigingen

▪ ▪ ▪

26 september 2023

Degradatie NEC naar eerste divisie Verslechtering financieringsmogelijkheden stadia Recessie

Gemeente Nijmegen

28

Bronnen

BRONNEN Informatie

Geraadpleegd Ja Nee

Kadastrale gegevens Koopovereenkomst Leveringsakte Splitsingsakte Erfpachtakte Erfpachtgegevens

x x x

Huuroverzicht Huurovereenkomst(en) Allonge(s), side letter(s)

x x

(Bouw)tekening(en) Meetcertificaat NEN 2580 Bodemrapport(en) Asbestinventarisatie(s) Bouwkundige rapportage(s) Onderhoudsrapportage(s) Energielabel

x

Bestemmingsplan(nen) WOZ-beschikking VVE-stukken

x

x x x

x

x x x x x x

x x

WWS-punten Vergunningen Huurreferenties Beleggingsreferenties

x x x x

Bron Type

Opmerkingen Gevalideerd

Rekenmodellen

Stadion de Goffert - Nijmegen Stadionplein 1 Disclaimer / Uitgangspunten Clientref : / C&W ref : Onbekend_volledige taxatie / RM_BOG_VAL3.4_11082023

Gemeente Nijmegen Waardepeildatum : 1-9-2023 / Datum definitief : 26-9-2023

UNHIDE Disclaimer ●

Het rekenmodel is een onlosmakelijk onderdeel van het taxatierapport.

●

Indien sprake is van een conceptrekenmodel houdt dit een voorlopige vaststelling van de waarde(n) van het object in die vooruitlopend wordt verschaft op de definitief vast te stellen waarde(n) in het taxatierapport. Aan het conceptrekenmodel en de daarin vermelde voorlopige waarde(n) kunnen geen rechten worden ontleend. Cushman & Wakefield behoudt zich het recht voor om het concept op grond van veranderingen die de waarde(n) van het object beïnvloeden aan te passen voordat overgegaan wordt tot afgifte c.q. terbeschikkingstelling van het definitieve taxatierapport, waarvan het rekenmodel onderdeel vormt.

Bijzondere uitgangspunten ●

Voor deze taxatie is uitgegaan van de as-is waarde onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten. Voor deze waardering zijn toekomstige ontwikkelingen uitgesloten. Uitgangspunten

●

Er is vanuit gegaan dat de aspecten die niet (volledig) zijn onderzocht geen negatieve invloed hebben op de waarde van het object, tenzij anders vermeld.

●

Voor de gehanteerde uitgangspunten geldt dat deze redelijkerwijs aanvaardbaar zijn en voor waar kunnen worden gehouden zonder de noodzaak van een specifiek onderzoek of verificatie.

●

Er is sprake van achterstallig groot onderhoud. In deze waardering is ervan uitgegaan dat alle lasten met betrekking tot groot onderhoud bij de huurder liggen. Dit uitgangspunt wordt reëel geacht gelet op passage 8.3 uit de huurovereenkomst; Alle verplichtingen tot onderhoud (verhuurders- en huurders onderhoud), instandhouding en - zonodig aanpassing van het Stadioncomplex rusten op De Goffert B.V. De Goffert B.V. zal steeds en tijdig al het noodzakelijke onderhoud aan het Stadioncomplex verrichten en zal eveneens steeds en tijdig al hetgeen doen nodig is tot instandhouding van het Stadioncomplex en de daarbij behorende voorzieningen en zal steeds en tijdig alle andere maatregelen nemen om te voldoen aan de huidige en toekomstige wet- en regelgeving en huidige en toekomstige (functionele) eisen gesteld door (inter)nationale voetbalorganisaties. Alle kosten daaruit voortvloeiend zijn en blijven voor rekening van De Goffert B.V. Alle met deze verplichtingen van De Goffert B.V. verband houdende werkzaamheden, al het verhuurders- en huurdersonderhoud daaronder begrepen, zullen dan ook in opdracht en voor rekening en risico van De Goffert B.V. worden uitgevoerd. De Goffert B.V. vrijwaart de gemeente voor alle aanstaande jegens gemeente samenhangend met of voortvloeiend uit het gebruik van het Stadioncomplex. De Goffert B.V.