Taxatierapport De Goffert
Tekst van het document
Taxatierapport Stadionplein 1 | Nijmegen
Colliers Valuations B.V. 25 maart 2022
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Samenvatting
Objecttype Voetbalstadion
Gebruikssituatie Erfpacht Het getaxeerde was ten tijde van Hatert, sectie M, nummer(s) 3838, de bezichtiging verhuurd 3918 en 4252
Marktwaarde
€ 3.000.000
k.k.
Managementsamenvatting Het getaxeerde betreft voetbalstadion De Goffert, het thuisstadion van voetbalvereniging NEC. Het stadion is volledig en langjarig verhuurd aan de voetbalclub en bestaat onder meer uit 12.500 zitplaatsen, skyboxen, kleedruimten, kantoorruimten en horecaruimten. In de waardering is geen rekening gehouden met een post achterstallig onderhoud (versterken constructie-elementen).
Strengths
Weaknesses
▪ ▪
▪ ▪ ▪
Langjarig verhuurd Bereikbaarheid
▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Alternatieve aanwendbaarheid Gelegen op erfpachtgrond Penibele financiële situatie NEC (debiteurenrisico) Door ligging in Goffertpark beperkte herontwikkelingspotentie Bouwkundige staat Slechte financierbaarheid Relatief lage huuropbrengsten / onder markthuur verhuurd Klein volume en beperkt voorzieningenniveau
Opportunities
Threats
▪
▪
Verkopen aan de huidige huurder
▪ ▪ ▪ ▪
Mogelijk langere verkooptijd dan gebruikelijk door beperkte activiteit in de vastgoedmarkt Conflictsituatie Rusland/Oekraïne Stijgende inflatie, oplopende rentes Faillissement NEC Financierbaarheid
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
0
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Inhoudsopgave Taxatie _______________________________________________________________________________________________ 1 Opdracht________________________________________________________________________________________ 1 Taxateur ________________________________________________________________________________________ 2 Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten _________________________________________________ 2 Waardeoordeel _________________________________________________________________________________ 3 De onroerende zaak _________________________________________________________________________________ 6 Kadastrale recherche ___________________________________________________________________________ 6 Omschrijving ____________________________________________________________________________________ 7 Gebruik ________________________________________________________________________________________ 10 Publiekrechtelijke bepalingen __________________________________________________________________ 11 Milieu __________________________________________________________________________________________ 12 Duurzaamheid _________________________________________________________________________________ 12 Toelichting op de waardering _______________________________________________________________________ 13 Informatie
__________________________________________________________________________________________ 18 Algemeen toelichtende opmerkingen _______________________________________________________________ 19 Toelichting gehanteerde parameters __________________________________________________________ 24 Afkortingen ____________________________________________________________________________________ 24 Begrippenlijst __________________________________________________________________________________ 25 Bijlagen _____________________________________________________________________________________________ 26
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Taxatie Opdracht Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode en plaats
N.E.C. Holding B.V. De heer W. van Schaik Stadionplein 1 6532 AJ Nijmegen
Opdrachtbrief en aanpassingen
Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de opdrachtbrief getekend op 18 november 2021, referentienummer NL2021002292. Het in de opdrachtbrief besproken object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxatie zijn gedurende het taxatieproces niet aangepast.
Doel taxatie
Aankoopbeslissing
Type taxatie
Volledige taxatie
Basis van waarde
Marktwaarde
Taxatiemethodiek
Comparatieve methode, BAR/NAR-methode en gecorrigeerde vervangingswaardemethode
Toelichting op de methodiek
Vanwege het type onroerend goed en de feitelijke gebruikssituatie is voor de comparatieve methode en BAR/NAR-methode gekozen. Gelet op de hoge mate van incourantheid is de waardering getoetst door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde methode.
Standaarden en richtlijnen
De taxatie is uitgevoerd in een standaard Colliers Valuations B.V. rekenmodel en rapport. Dit is in overeenstemming met de richtlijnen die gelden vanuit IVS, het NRVT en het RICS Red Book.
RICS afwijking
Er wordt in deze taxatie niet afgeweken van het RICS “Red Book”.
Opdrachtvoorwaarden
De Algemene Voorwaarden Colliers, behorend bij de ondertekende opdrachtbevestiging, zijn van toepassing en vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport. Voor nadere informatie, zie http://algemenevoorwaarden.colliers.nl.
Conflict of Interest
Colliers Valuations B.V. heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. Colliers Valuations B.V. heeft geen directe betrokkenheid met de opdrachtgever en/of het getaxeerde. Colliers Netherlands B.V. is afgelopen drie jaar niet betrokken geweest bij een transactie waarin het getaxeerde een rol speelde.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
1
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Algemene toelichtende opmerkingen Onze algemene toelichtende opmerkingen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van dit rapport. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport.
Taxateur Eerste taxateur Registratienummer Lid van / Aangesloten bij Kwalificaties Aantal jaar betrokken
J. van Wijk RT RT561758735 NVM en NRVT Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (NRVT) - grootzakelijk 1 jaar
Tweede taxateur Registratienummer Lid van / Aangesloten bij Kwalificaties Aantal jaar betrokken
P.J.G.M. Hoebergen MRICS RT RRV 1291117 - RT694809988 NVM, NRVT en RICS Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (NRVT) - grootzakelijk, RICS 1 jaar
Roulatie
De eisen ten behoeve van de roulatie van de taxateurs zijn volgens de richtlijnen van het NRVT en ingegaan op 1 januari 2016.
Honorarium
Het honorarium van taxateur is een vaste vergoeding en is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie.
Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Uitgangspunten
Uitgangspunten taxatieobject
Bijzondere uitgangspunten
Uitgangspunten worden gehanteerd wanneer een bepaald gegeven als feit wordt aanvaard, zonder specifiek onderzoek te doen. Een uitgangspunt is verbonden met een beperking van de omvang van onderzoeken of informatieverzameling. -
De koper is een belegger. Op basis van de huurovereenkomst, ingegaan op 25 februari 2003, bedraagt de jaarlijkse huur €672.000,-. Deze huur is vastgesteld op basis van een annuïtaire berekening waarbij de financieringslasten voor de gemeente worden gedekt. Conform opgave opdrachtgever zit in deze huur echter ook inbegrepen de faciliteiten aan de Steinweglaan 3 (Sportcomplex De Eendracht). Dit blijkt niet uit de huurovereenkomst, maar wij hebben wel de meest recente huurnota (d.d. 3 februari 2022) ontvangen waaruit een jaarhuur blijkt van €493.547,73 (excl. BTW) voor sec het stadioncomplex. Wij zijn er in de waardering van uitgegaan dat de jaarlijkse huur derhalve €493.547,73 bedraagt.
Een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd indien de taxateur uitgaat van omstandigheden die wezenlijk kunnen verschillen van de feitelijke omstandigheden op de waardepeildatum; of waarvan
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
2
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum. Bijzondere uitgangspunten taxatieobject
Er zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.
Waardeoordeel Waardepeildatum Datum inspectie Type inspectie Inspectie gedaan door
14 december 2021 14 december 2021 Volledige inspectie J. van Wijk RT & P.J.G.M. Hoebergen MRICS RT
Inspectie Omgeving Buitenzijde Gebruiksruimte Technische Ruimte Dak Mondelinge Informatie Toelichting
Ja. Ja. Ja. Ja. Nee. Ja. De bezichtiging heeft een goed beeld opgeleverd van de staat van onderhoud, de omgeving en de functionaliteit van het getaxeerde.
Taxatieonzekerheid
Onze taxatie is onderhevig aan materiele taxatieonzekerheid zoals beschreven in VPS3 en VPGA 10 van de RICS taxatiestandaarden. Daarom voorzien wij minder zekerheid – en is er meer voorzichtigheid geboden – bij gebruik van onze waardering dan normaal het geval zou zijn. Materiele taxatieonzekerheid kan het gevolg zijn van verschillende factoren. Deze kunnen grofweg worden ingedeeld in de volgende categorieën marktverstoring, beschikbaarheid van data, en keuze van methode of model. In dit verband wordt onder ‘materieel’ verstaan de mate van onzekerheid in een taxatie die buiten alle parameters valt die normaliter kunnen worden verwacht en geaccepteerd. Taxatieonzekerheid mag niet worden verward met risico. Risico is de blootstelling van de eigenaar van een actief aan potentiële toekomstige winsten of verliezen. Deze verklaring betekent niet dat er geen waarde kan worden gehecht aan deze waardering. Het is enkel opgenomen om de transparantie te stimuleren en verdere inzage te verschaffen in de marktomstandigheden waaronder deze taxatie tot stand is gekomen. In de onderhavige waardering is er sprake van extra taxatieonzekerheid door de hoge mate van incourantheid van het
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
3
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
getaxeerde. De vergelijkbaarheid door middel van referentietransacties is zeer beperkt en ook het aantal potentiële kopers is zeer beperkt. Tijdsafhankelijkheid
Een taxatie is tijdsafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum.
Gebruik derden
Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor N.E.C. Holding B.V. met als doel een aankoopbeslissing. Er wordt geen enkele verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met schriftelijk toestemming van Colliers Valuations B.V. Ook wordt geen aansprakelijkheid aanvaard als dit rapport wordt gebruikt voor een ander doel dan waar het voor gemaakt en bedoeld is, tenzij dit gebeurt met schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. Wij zullen zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever dit rapport niet aan derden ter beschikking stellen.
Rechten van derden
Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden uit enige overeenkomst zijn anders dan de in dit rapport specifiek genoemde.
Publicatie beperking
Zonder de vooraf verkregen schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. mag de gehele taxatie, een deel daarvan of een verwijzing daarnaar, niet opgenomen worden in een andere verklaring of publicatie.
Adres Postcode en plaats Dossiernummer
Stadionplein 1 6532 AJ Nijmegen NL-P2021001935
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
4
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Verklaring waarde
Op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten, omstandigheden en voorbehouden, verklaren ondergetekenden op 14 december 2021 aan de onroerende zaak een waarde toe te kennen van:
Marktwaarde Zegge:
€ 3.000.000 k.k. drie miljoen euro kosten koper
Uitsluitingen
In de waarde is niet begrepen de eventueel verschuldigde omzetbelasting (btw), te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen, aanwezige huurdersbelangen, vaste bedrijfsuitrusting, opgestelde machines en bedrijfsspecifieke inrichting.
Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, namens Colliers Valuations B.V. Amsterdam, 25 maart 2022
J. van Wijk RT RT561758735
P.J.G.M. Hoebergen MRICS RT RRV 1291117 - RT694809988
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
5
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
De onroerende zaak Kadastrale recherche Kadastrale omschrijving
In de laatste bekende akte van levering, Hyp4 dl 30209 nr. 199 d.d. 25 februari 2003, wordt het getaxeerde als volgt omschreven: Een zakelijk recht van opstal tot het stellen en in eigendom hebben van een stadion met lichtinstallatie, de van het stadion deel uitmakende bebouwing, de bij het stadion behorende bijgebouwen (toiletten, kassa’s, verdeelstation), de fietsenstalling tussen de Busserweg en het Stadionplein en de binnen de begrenzing aanwezige verharding en beplanting op de percelen gelegen nabij de Oude Mollenhutseweg te Nijmegen. Een zakelijk recht van opstal voor het oprichten, hebben en onderhouden van een spelershome op een perceel grond gelegen te Nijmegen in het sportpark De Goffert. Een zakelijk recht van opstal voor het oprichten, hebben en onderhouden van een bestuurs- en restauratieruimte op een perceel grond gelegen te Nijmegen, in het Sportpark De Goffert.
Kadastrale aanduiding
Onderstaand een overzicht van de kadastrale gegevens van het getaxeerde. Plaats Hatert Hatert Hatert
Kadastrale aantekeningen
sectie M M M
nummer 3838 3918 4252
eigenaar Gemeente Nijmegen Gemeente Nijmegen Gemeente Nijmegen Totale grootte
Grootte 162 m² 225 m² 35.000 m² 35.387 m²
Op de eigendomsbewijzen staat vermeld dat het getaxeerde onderdeel uitmaakt van een gemeentelijk monument, namelijk het Stadspark De Goffert, bestaande uit 9 onderdelen, waarvan het stadion 1 onderdeel is. Op het eigendomsbewijs staat niet vermeld dat het perceel is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6).
Erfpacht Eeuwigdurende erfpacht Uitgegeven door Datum uitgifte Afgekocht Actueel canonbedrag per jaar Datum canonherziening Indexering
Eeuwigdurend Gemeente Nijmegen 14 december 2021 (waardepeildatum) Nee € 60.000,00 13 december 2121 Ja
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
6
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Erfpacht
Bij de taxatie is er van uitgegaan dat bij de voorgenomen aankoop het stadion in erfpacht zal worden uitgegeven tegen een jaarlijkse erfpachtcanon van €60.000,-, conform Koopoptie Goffertstadion Gemeente Nijmegen – NEC.
Titelonderzoek Akten
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden en bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar hetgeen is vermeld in de laatst bekende akte van levering, te weten Hyp4 dl 30209 nr. 199 d.d. 25 februari 2003. Voor zover visueel waarneembaar voor de taxateurs en uit beperkte titelrecherche zijn er geen significante bezwarende bepalingen, kettingbedingen of erfdienstbaarheden bekend geworden, anders dan een juridische vastlegging van de feitelijke situatie. Er wordt melding gemaakt van een erfdienstbaarheid van inbalking, maar wij gaan er van uit dat deze de waarde niet beïnvloeden
Bron akte(n)
Kadaster
Toelichting titelonderzoek
De geraadpleegde eigendomsbewijzen, kadastrale kaarten, splitsingsakte (bij appartementsrechten) en akte van levering vormen de onderleggers en uitgangspunten voor de privaatrechtelijke aspecten. Alle van toepassing zijnde documenten zijn te vinden in de bijlagen.
Omschrijving Omschrijving taxatieobject
Het getaxeerde betreft voetbalstadion De Goffert, het thuisstadion van voetbalvereniging NEC. Het stadion is volledig en langjarig verhuurd aan de voetbalclub en bestaat onder meer uit 12.500 zitplaatsen, skyboxen, kleedruimten, kantoorruimten en horecaruimten.
Foto en locatie
Locatie, stand en ligging
Nijmegen ligt in het oostelijke deel van de provincie Gelderland tussen Arnhem en Eindhoven en telt circa 177.300 inwoners. Nijmegen is de oudste stad van Nederland waar de Romeinen vroeger hun economisch centrum hadden. De stad staat bekend om haar vele studenten, historische gebouwen, oude pleinen en de
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
7
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
oudste winkelstraat van Nederland. Jaarlijks vindt hier de Nijmeegse Vierdaagse plaats wat meer dan 1,5 miljoen bezoekers naar de stad trekt. De locatie wordt beoordeeld als goed. Het getaxeerde is gelegen in een bosrijk gebied aan de zuidkant van Nijmegen. In dit groene gebied, zijnde Jonkerbosch en Goffertpark, zijn onder andere een saunacomplex, een openluchttheater, ziekenhuis, crematorium, scholencomplex en een instelling voor forensische psychiatrie gevestigd. Aan de westkant van het groene gebied is “Winkelsteeg” een middelgroot bedrijventerrein gesitueerd. Tevens grenzen er diverse woonwijken aan het Jonkerbosch en Goffertpark. De stand en ligging worden beoordeeld als redelijk tot goed. Ontwikkelingen
Er zijn de taxateurs geen waardebeïnvloedende ontwikkelingen in de omgeving bekend.
Bereikbaarheid
Nijmegen heeft een goede bereikbaarheid. De stad is gelegen vlakbij de A73 (Nijmegen-Roermond), de A325 (Arnhem), de A50 (Zwolle – Eindhoven) en de A15 (Nijmegen-Rotterdam). De Rijksweg A73 is in ongeveer 10 minuten te bereiken. De bereikbaarheid met de auto wordt beoordeeld als goed. Vanaf Nijmegen centraal vertrekken intercity treinen in de richting van Amsterdam/Den Helder, Zwolle en Roosendaal. Verder heeft Nijmegen drie kleinere stations waar diverse sprinters de stad verbinden met omliggende steden en plaatsen. Het dichtstbijzijnde treinstation vanaf het getaxeerde is NS station Nijmegen Goffert, wat gelegen is op ca. 20 minuten loopafstand van het getaxeerde. Aan de Burgemeester Daleslaan ligt een bushalte waar buslijn 12 een halte heeft. Het centrum van Nijmegen is binnen ca. 15 minuten te bereiken met de bus. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer wordt beoordeeld als redelijk tot goed.
Parkeergelegenheid
Geen parkeergelegenheid op het eigen terrein. Wel zijn parkeervoorzieningen aanwezig direct ten zuidwesten van het getaxeerde. De parkeerdruk is tijdens wedstrijddagen hoog.
Object Type onroerende zaak Bouwjaar Renovatiejaar Constructie Bouwaard en installaties
Voetbalstadion Origineel gebouwd in 1938 en ingrijpend ver(nieuw)bouwd in 1999/2000 Diverse kleine renovaties gedurende de afgelopen jaren Betonnen en stalen constructie Het getaxeerde is in 1999 gebouwd, opgetrokken uit een gecombineerde betonnen en stalen constructie, met betonnen prefab elementen, betonnen gevelelementen en onderbroken door (deels) stalen kozijnen.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
8
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Functionaliteit
Redelijk Het stadion voldoet (in overwegende mate) voor de hoofdfunctie, namelijk het spelen van voetbal en huisvesten van supporters. In het hedendaagse betaald voetbal is echter wel een tendens zichtbaar dat omwille van een optimalere exploitatie van stadions het noodzakelijk is om extra functies toe te voegen, zoals kantoor, horeca, retail. Deze functies ontbreken in het Goffert stadion, waardoor de functionaliteit als minder goed wordt beoordeeld.
Onderhoud
De onderhoudsstaat wordt als redelijk beoordeeld, voor zover visueel waarneembaar. De onderhoudsindicatie is gebaseerd op de bezichtiging door de taxateur. De afgegeven indicatie is geen bouwkundige keuring, waardoor gebreken in het getaxeerde zouden kunnen voorkomen, die niet door taxateur zijn waargenomen tijdens de bezichtiging. Een geotechnisch onderzoek, bouwkundige en installatietechnische inspectie of het testen van voorzieningen hebben niet plaatsgevonden omdat dit een taxatieopdracht te buiten gaat.
Bouwkundige staat
Matig
Uitgangspunten bouwkundige staat en onderhoud
Tijdens een voetbalwedstrijd d.d. 17 oktober 2021 is een deel van de staantribune gebroken. Het bezweken deel is één prefab betonnen tribune-element ter grootte van de eerste drie rijen. Als gevolg daarvan heeft Royal HaskoningDHV de technische oorzaak van de instorting onderzocht. Taxateurs hebben de voorlopige conclusies ingezien middels het onderzoeksrapport d.d. 3 november 2021. Gebleken is dat bij het ontwerp van de tribuneelementen een fout is gemaakt bij het berekenen van de wapening. Geconcludeerd wordt dat de onderste tribune-elementen moeten worden vervangen, versterkt of ondersteund. Ten tijde van het schrijven van dit taxatierapport zijn de werkzaamheden ter versteviging van de constructie afgerond en kunnen er weer supporters in het stadion worden ontvangen. Hoewel alle kosten ten aanzien van onderhoud, vervangingen en verbeteringen voor rekening huurder zijn en de voornaamste problemen verholpen zijn, wordt de bouwkundige staat als matig beoordeeld. Het lijkt vast te staan dat ontwerpfouten zijn gemaakt en de betonnen tribune elementen onvoldoende sterk zijn, waardoor achteraf provisorische versterkingen geplaatst zijn om het stadion bruikbaar te maken.
Toelichting oppervlakte
De taxateurs hebben geen plattegrondtekeningen ontvangen. De metrages zijn gebaseerd op BAG-Viewer.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
9
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Gebruik Gebruikssituatie
Het getaxeerde was ten tijde van de bezichtiging verhuurd aan één huurder.
Toelichting
Bij deze waardering is uitgegaan van een verkoop aan een belegger.
Huurgegevens Naam huurder VVO Huurprijs Markthuur BTW Belast Huuringangsdatum Expiratiedatum Breakoptie Verlenging Opzegtermijn
Incentives Bijzondere bepalingen
De Goffert B.V. 4.332 m² € 493.548 (conform meest recente huurnota, wijkt af van huurovereenkomst) € 671.460 Ja 14 december 2021 28 februari 2043 Nee Nader te bepalen Tussentijdse beëindiging niet mogelijk, anders dan door een uitspraak van een bevoegde rechter, of in geval van faillissement van NEC, of in het geval NEC geen betaald voetbalorganisatie meer zal zijn. Nee - Alle verplichtingen tot onderhoud (verhuurders- en huurders onderhoud), instandhouding – en zonodig – aanpassing van het Stadioncomplex rusten op De Goffert B.V. - Het stadion (tribunes en veld) kan door de gemeente worden gebruikt voor (grootschalige) manifestaties en andere activiteiten, uiteraard rekening houdend met de activiteiten en technische mogelijkheden van NEC (waaronder bescherming van de grasmat).
Huurcontract Huurcontract
Bij deze taxatie is het huurcontract ter beschikking gesteld. Ten behoeve van deze taxatie is uitgegaan van de verstrekte (huur)gegevens evenals de veronderstelling dat genoemde gegevens correct zijn.
Toelichting huurcontracten
Conform opgave opdrachtgever heeft de huurder de afgelopen jaren een aanzienlijke huurachterstand opgelopen. Dit debiteurenrisico wordt tevens onderschreven door de ontvangen jaarrekeningen over de afgelopen 3 jaren/seizoenen en ook middels de brief d.d. 15 februari 2022 van R.C.M. Peters MSc. RA, registeraccountant en vennoot van OFSSport. In de brief wordt gewezen op
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
10
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
de negatieve resultaten van de afgelopen jaren, alsmede het negatieve eigen vermogen. Zo was het negatieve eigen vermogen per 30 juni 2021 EUR 7,8 miljoen en verwacht wordt dat dit gaat stijgen tot EUR 8,6 miljoen per 30 juni 2022. Ten slotte zijn de langlopende schulden toegenomen, mede door gebruik te maken van overheidssteun naar aanleiding van de coronapandemie.
Publiekrechtelijke bepalingen Vigerend bestemmingsplan Vaststellingsdatum Bestemming
Huidig gebruik toegestaan De maximale bouwhoogte (m)
Nijmegen Goffert-Winkelsteeg 2017 30 januari 2019 Volgens dit plan heeft het object de enkelbestemming ‘Gemengd2’, deels de functieaanduiding ‘specifieke vorm van gemengdhoreca’ (ter plaatse van het entreegebouw) en een maximum bebouwingspercentage van 50%. Ja 10 meter
Toelichting bestemmingsplan
De voor gemengd-2 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. sport- en recreatievoorzieningen en daaraan gerelateerde voorzieningen,
zoals
kantoren,
medische-
en
onderwijsvoorzieningen en buitenschoolse opvang; b. een stadion, met daarbij aan het stadion gerelateerde voorzieningen, zoals ruimten voor fitness, sauna en fysiotherapie,
horeca,
onderwijsvoorzieningen,
kantoren,
detailhandel, beurzen,
veilingen,
bedrijvendagen c.q. bedrijfsmanifestaties en congressen; c.
ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van gemengd - horeca (sgd-h)” tevens voor zelfstandige horeca in de categorieën 1a, 1b en 2a van de Staat van horecaactiviteiten (model Nijmegen) (bijlage 3), uitsluitend zoals vergund in de milieuvergunning van 19 augustus 2003 dan wel in een recentere vergunning , met een maximum bvo van 250 m2 en met dien verstande dat zalenverhuur met regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek/dansevenementen is toegestaan;
d. maximaal jaarlijks 6 evenementen met versterkte muziek zoals vergund in de milieuvergunning van 19 augustus 2003 dan wel in een recentere vergunning en met dien verstande dat een line-array systeem dient te worden toegepast;
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
11
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
e. overige evenementen zoals een Open Dag, Vlaggenparade voor de Vierdaagse e.d. mits vergund ingevolge de APV; Voorschriften en vergunningen
Er is bij de taxatie van uitgegaan dat de opstallen voldoen aan de wettelijke bouwvoorschriften en dat met betrekking tot de opstallen de vereiste vergunningen (bv. gebruiksvergunning van de brandweer) zijn afgegeven en onvoorwaardelijk geldig zijn.
Milieu Milieuaspecten
Bij de huidige gebruiker zijn geen bedrijfsactiviteiten of productieprocessen van toepassing die speciale aandacht in het kader van milieu vereisen. Bij de taxatie gaan wij uit dat eventuele vervuilingen van de grond en opstallen geen belemmering zijn voor het huidige en toekomstige gebruik. Bij de taxatie is uitgegaan dat Legionella en L. Pneumophila niet voorkomen in het getaxeerde en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bezichtiging van de onroerende zaak is geen onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van materialen die naar huidige inzichten milieu- of gezondheidsproblemen kunnen geven. Tijdens de bezichtiging van de onroerende zaak zijn geen schadelijke en/of bodem verontreinigende stoffen waargenomen.
Bodemonderzoek
Er is geen bodemonderzoek overlegd. Ook is er geen informatie bekend bij het Bodemloket (www.bodemloket.nl).
Duurzaamheid Duurzaamheid toelichting
Het object heeft in zijn geheel een slechte duurzaamheidsscore. De score wordt negatief beïnvloed door het grote aandeel onbekende gegevens. Er is geen energielabel bekend bij de taxateurs.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
12
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Toelichting op de waardering Toelichting markthuren, rendementen en referenties
Voor een volledig overzicht van de referenties wordt verwezen naar het rekenmodel, dat als bijlage aan het onderhavige taxatierapport is toegevoegd. Onderstaand wordt een tekstuele toelichting gegeven. Gelet op het zeer specifieke object (waarbij er maar één gerede huurder/gebruiker is) is de toepasbaarheid van de referenties beperkt. Wel geeft het een indicatie van het marktsentiment voor dergelijke objecten. Huurtransacties De referenties die worden gebruikt voor het bepalen van een geschikte markthuur zijn met name stadions van voetbalclubs op het hoogste niveau van Nederland, namelijk de Eredivisie. In totaal doen 18 voetbalclubs mee aan de Eredivisie. We hebben huurinformatie van 7 Eredivisie-voetbalclubs kunnen analyseren. Om de referenties te analyseren en te vergelijken, is gekozen voor de transactieprijs per stoel als belangrijkste prestatie-indicator. De meeste transacties zijn tussen 2017 en 2021 afgewikkeld, met één uitzondering voor het AZ-stadion in Alkmaar, dat in 2010 plaatsvond. Het aantal zitplaatsen per stadion varieert tussen 14.700 (Koning Willem II Stadion) en 47.500 (De Kuip). De bandbreedte van de transactieprijs per zitplaats varieert tussen €52 (Cars Jeans Stadion, Den Haag) en €95 (De Kuip, Rotterdam), met een uitschieter van € 153,-, dat betrekking heeft op het AZ-stadion in Alkmaar in 2010.
De stadions die een hogere huurprijs genereren per stoel zijn vaak stadions van grotere clubs, met een grotere en trouwe supportersaanhang, zijn aantrekkelijker voor sponsoren en kunnen betere voorzieningen (skyboxen, business seats) bieden. De markthuur van het onderhavige object is bepaald op ca. €54 per zitplaats, net boven de onderkant van de bandbreedte van de referenties. Dit wordt verklaard door de beperkingen in het stadion (beperkt voorzieningenniveau, waardoor er beperkte mogelijkheden zijn tot het genereren van extra inkomsten) en het niet structureel op het hoogste niveau voetballen van NEC. Kooptransacties Op dit moment zijn de gemeente Tilburg en voetbalclub Willem II in onderhandeling over een transactie, waarbij het stadion voor € 4,9 miljoen door de gemeente Tilburg wordt verkocht aan Willem II op voorwaarde dat Willem II twee miljoen euro investeert in het stadion. Op basis van een actuele huurprijs van €993.000,- per jaar, zal het bruto aanvangsrendement ca. 20,3% bedragen en de transactieprijs per stoel €333.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
13
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
In juli 2018 is stadion Gelredome (Arnhem) verkocht aan een particuliere belegger voor een koopsom van €13,750 miljoen euro. Ten tijde van de transactie was een huurovereenkomst met Vitesse van toepassing met een looptijd van ongeveer vijf jaar bij een jaarhuur van € 1.800.000. Uit publicaties hebben wij kunnen herleiden dat de inkomsten van Vitesse ongeveer 80% van de totale inkomsten uit de exploitatie van het Gelredome uitmaakten. Dat betekent dat de totale huurinkomsten voor het Gelredome ongeveer € 2.250.000 per jaar bedroegen. Het bruto aanvangsrendement kwam in dat geval uit op 16,36%. Dit komt neer op een transactieprijs per stoel van €550,-. Dit stadion wordt als beter beoordeeld, niet alleen kwalitatief maar ook voor wat betreft exploitatiemogelijkheden. Het AZ-stadion (17.000 zitplaatsen) werd verkocht via een sale-andleaseback-transactie voor € 882,- per stoel. Het stadion werd door de voetbalclub teruggehuurd voor €2,6 miljoen per jaar, resulterend in een bruto aanvangsrendement van 17,33%. Het stadion is destijds verkocht vanwege het faillissement van DSB Beheer. Het RBC stadion (5.000 zitplaatsen) is na afwikkeling van het faillissement van de Eerste Divisie voetbalclub uit Roosendaal in 2013 verkocht aan een investeerder voor een bedrag van € 1.305.000 (€ 260 per stoel).
Voor dit bedrag heeft de koper eveneens de ondergrond en omliggende terreinen verworven als ook de aanwezige inventaris. Kooptransacties van voetbalstadions laten een bandbreedte zien die liggen tussen € 261,- en € 888,- per stoel. Verhuurbaarheid
De verhuurbaarheid wordt als slecht beoordeeld, aangezien er geen mogelijkheden voor alternatief gebruik zijn. Het stadion is niet overdekt, waardoor het moeizaam is om als evenementenlocatie te functioneren. De meest gerede huurder is de huidige huurder NEC Het is onwaarschijnlijk dat andere voetbalclubs geïnteresseerd zijn in het huren van het stadion, gezien het lokale belang.
Verkoopbaarheid
De verkoopbaarheid wordt als slecht beoordeeld, vanwege het bijzondere karakter van het object en de kleine doelgroep van potentiële kopers en huurders. De meest gerede koper is de huidige huurder NEC of een investeerder (of groep investeerders) die de club vanuit emotioneel oogpunt overeind wil houden. Beide kopersgroepen worden bij de bepaling van de marktwaarde buiten beschouwing gelaten, omdat zij aangemerkt worden als bijzondere gegadigden (zie toelichting onderbouwing marktwaarde pagina 14 e.v.). Een investeerder, die niet verbonden is met het getaxeerde, zal een zakelijke afweging maken. Aan de huidige langlopende
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
14
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
huurovereenkomst zal een zeer geringe waarde worden gehecht, gelet op de financiële positie van NEC. Deze blijkt zeer penibel te zijn en uit de brief, opgesteld door de heer Peters van OFSSport, lijkt NEC zeer afhankelijk te zijn van de financiële hulp die geboden wordt door de heer M. Boekhoorn. Deze steun biedt de heer Boekhoorn als supporter van de club, maar hieraan kan NEC geen rechten ontlenen. Dat de levensvatbaarheid van NEC sterk afhankelijk is van de onverplichte financiële steun van een supporter, zal kopers van een stadion doen afschrikken. Daarnaast zijn de inkomsten van de voetbalclub sterk afhankelijk van de competitie waarin het speelt. NEC is een voetbalclub, die over de afgelopen decennia afwisselend in de Eredivisie maar ook in de Eerste Divisie (Keuken Kampioen Divisie) heeft gespeeld. Voetballen in de Eerste Divisie genereert beduidend lagere inkomsten als gevolg van het afhaken van sponsoren en verkoop van minder seizoenskaarten. Deze onzekerheid van het niet structureel voetballen op het hoogste niveau brengt extra onzekerheid (debiteurenrisico) met zich mee. Ook de recente bouwkundige problemen die aan het licht zijn gekomen, zal reden zijn voor een extra kritische houding van investeerders.
Ook al komen alle kosten met betrekking tot onderhoud en vervangingen voor rekening van huurder, de huidige penibele financiële situatie van deze huurder, biedt weinig zekerheid voor de toekomst. Verder blijkt uit de meest recente huurnota (d.d. 3 februari 2022) dat de jaarlijkse huur van €493.548,- fors lager is dan de (annuïtair) vastgestelde jaarhuur van €672.000,-. Er zijn geen allonges of addenda ontvangen waaruit blijkt waar dit verschil op is gebaseerd. Een dergelijke lage huuropbrengst zal een potentiële koper verrekenen in de aankoopsom, ook gelet op de lange huurtermijn van het object (resterende looptijd van ruim 21 jaar). Daardoor zal een investeerder genoegen moeten nemen met een laag rendement gedurende een lange periode en kan de huuropbrengst voorlopig niet worden geoptimaliseerd. Tot slot zijn er nauwelijks tot geen mogelijkheden om externe financiering aan te trekken bij bancaire instellingen. Hiervoor zijn de risico’s van een voetbalclub en NEC in het bijzonder veel te groot. Op basis van deze elementen beoordelen wij de verkoopbaarheid aan een investeerder, die op gerede afstand van het getaxeerde staat, als uitermate risicovol, wat wij terug hebben laten zien in een hoger aanvangsrendement, dan voor bijvoorbeeld het Gelredome in Arnhem van toepassing is geweest.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
15
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Onderbouwing marktwaarde
Bij de bepaling van de marktwaarde (uitgangspunt van deze taxatie) is het van groot belang dat rekening gehouden wordt met de definitie van dit waardebegrip. De definitie van Marktwaarde luidt als volgt: “Marktwaarde (market value) is het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.” Uit de van toepassing zijnde International Valuation Standards blijkt vervolgens dat deze definitie moet worden toegepast overeenkomstig de onder andere volgende conceptuele kaders: “Het geschatte bedrag” verwijst naar een in geld uitgedrukte prijs die voor het actief betaald moet worden in een zakelijke markttransactie. Marktwaarde is de meest waarschijnlijke prijs die op basis van de definitie van marktwaarde op de waardepeildatum redelijkerwijs kan worden verkregen. Het is de beste prijs die de verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de voordeligste prijs die de koper redelijkerwijs kan verkrijgen.
Deze schatting sluit met name een geschatte prijs uit die is verhoogd of verlaagd als gevolg van bijzondere voorwaarden of omstandigheden zoals een financiering die afwijkt van de normale voorwaarden, ‘sale and leaseback’-overeenkomsten, bijzondere prestaties of concessies verleend door een bij de verkoop betrokken partij, of een element van waarde dat alleen voor een specifieke eigenaar of koper beschikbaar is.” “In een marktconforme transactie” betekent dat de bij de transactie betrokken partijen geen specifieke of speciale relatie hebben (bv. moedermaatschappij en dochtermaatschappij of verhuurder en huurder) die ertoe kan leiden dat de prijs van de transactie ongebruikelijk voor de markt of te hoog is. Er wordt verondersteld dat de transactie plaatsvindt tussen niet-verbonden partijen die elk onafhankelijk optreden.” Hieruit kan worden opgemaakt dat het bedrag, volgend uit de tussen partijen overeengekomen koopoptie d.d. juli 2018 ter grootte van € 7.600.000 niet overeenkomt met de definitie van Marktwaarde. Dit geldt eveneens voor de beoogde transactie tussen gemeente Tilburg en Willem II en de transactie ten aanzien van het AFAS stadion in Alkmaar (op basis van een sale and lease back). Hieruit valt op te maken dat slechts de transacties aangaande het Gelredome in Arnhem en de verkoop van het RBC stadion in Roosendaal aan de definitie van marktwaarde lijken te voldoen.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
16
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Rekening houdende met deze transacties, de door ons beoordeelde courantheid (verhuur- en verkoopbaarheid van het stadion) hebben wij een waarde gehanteerd van € 3.000.000 kosten koper, wat neerkomt op een waarde van € 240 per stoel, bij een bruto aanvangsrendement van 22,4% op markthuur. Vanwege het specifieke, incourante karakter van een voetbalstadion (er is voor de stadion De Goffert immers maar één mogelijke gebruiker), hebben wij ter nadere onderbouwing van het stadion een gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald (zie rekenblad in bijlage). Uitgangspunt bij de methodiek is: - Stichtingskosten; - Restwaarde; - Technische afschrijving (obv levensduurverwachting); - Functionele afschrijving (obv economische veroudering, veranderingen bouwwijze, gebruiksbelemmeringen en excessieve gebruikskosten); Uitgangspunt Stichtingskosten: Stadion € 1.150 per m² bruto vloer oppervlak Horeca, kantoor, e.o.
€ 1.250 per m² bruto vloer oppervlak Technische afschrijving: Levensduurverwachting ruwbouw 40 jaar Levensduurverwachting installatie 20 jaar Functionele afschrijving: Economische afschrijving: 25% (als gevolg van overcapaciteit) Veranderde bouwwijze: 25% (als gevolg van efficiëntere bouw) Belemmering gebruik: 75% (geen andere functies mogelijk, bouwkundige kwaliteit/ondeugdelijke constructie) Excessieve gebruikskosten: 25% (stadionverwarming) Op basis van deze waarderingsmethodiek is een vervangingswaarde afgeleid van € 3.050.000. De grondcomponent is buiten beschouwing gelaten, omdat deze bij verkoop in eigendom van de gemeente Nijmegen blijft.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
17
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Informatie Wij gaan ervan uit, dat de gegevens die wij gebruiken volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever of door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben het rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid mocht blijken dat de verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. De volgende bronnen zijn geraadpleegd:
Type Informatie Geraadpleegd Eigendom Eigendomsbewijs Ja Kadastrale gegevens Ja Gebruiker Huurcontract(en) Ja Addenda Nee Allonges Nee Side letters Nee Technische gegevens Plattegrond(en) Nee Garantiebewijzen Nee Inspectie rapporten Nee Meerjarenonderhoudsplan Nee Meetcertificaat (NEN 2580) Nee Energielabel Nee Milieuaspecten Asbestonderzoek Nee Bodemonderzoek Ja Gemeentelijke informatie Nee Publiekrechtelijke bepalingen Bestemmingsplan Ja Omgevingsvergunning Nee Bouwvoorschriften Nee Milieueffect rapportage Nee Gebruiksvergunningen Nee Vaste lasten Onroerende zaakbelasting Ja Rioolrechten Ja Waterschapbelasting Ja Overig Jaarrekeningen (2019, 2020 en Ja 2021) Managementrapportage (2021) Ja Brief financiële positie NEC Ja Holding
Datum
Bron
7-1-2022 7-1-2022
Kadaster Kadaster
22-12-2021
Opdrachtgever
22-12-2021
Bodemloket.nl
22-12-2021
Ruimtelijkeplannen.nl
7-1-2022 7-1-2022 7-1-2022
Vastgoedtaxatiewijzer Vastgoedtaxatiewijzer Vastgoedtaxatiewijzer
22-12-2021
Opdrachtgever
16-2-2022
Opdrachtgever OFS Consultancy
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
18
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Algemeen toelichtende opmerkingen RICS regulated firm
Colliers Valuations B.V. is in Nederland een Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) regulated firm. Dit houdt in dat de taxatiewerkzaamheden moeten voldoen aan de RICS standaarden, ongeacht of deze taxaties zijn voorbereid door RICS leden of nietRICS leden, werkzaam bij Colliers Valuations B.V.
Code of Ethics
Integriteit, respect, professionaliteit en verantwoordelijkheid zijn de hoekstenen van onze Code of Ethics and Business Conduct. De code verduidelijkt ons streven naar hoge professionele normen en geeft onze medewerkers duidelijke richtlijnen over ethische kwesties en hoe we onze professionele waarden hoog houden. Alle medewerkers hebben deze code ondertekend. Deze Code of Ethics is gepubliceerd op de website www.colliers.com
Beheersingsprotocol
Colliers Valuations B.V. heeft een intern beheersingsprotocol waarmee de kwaliteit van de taxatie wordt bewaakt en gehandhaafd.
Financieel aandeel
Colliers Valuations B.V. heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatietarief. Colliers Valuations B.V. en aan haar gelieerde vennootschappen kunnen regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen. Indien wij regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen, is het jaarlijkse financiële aandeel van de opdrachtgever dat deel uitmaakt van de geconsolideerde jaaromzet van de groep waarvan Colliers Valuations B.V. deel uitmaakt minder dan 25%.
Beroepsaansprakelijkheid
Colliers Valuations B.V. beschikt over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid in verband met de uitvoering van deze opdracht is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. Iedere aanspraak op schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht.
Kwalificatie en educatie
Deze taxatie is uitgevoerd door taxateurs die beschikken over voldoende kennis en kunde qua soort, aard en gebruik van het getaxeerde en qua lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis. De taxateurs zijn ter zake professioneel gekwalificeerd, zoals bedoeld in de RICS Taxatie standaarden. RICS geregistreerde taxateurs dienen te voldoen aan de eisen van het Valuer Registration Scheme (VR). Dit is het register van taxateurs van de RICS. Nadere details over het VR kunt u vinden op www.rics.org/vr.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
19
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
De taxateurs zijn ingeschreven in het register van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en gecertificeerd Taxateur in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en hebben voor zover van toepassing een aantekening Grootzakelijk Vastgoed en/of een inschrijving in de Kamer Wonen. Een permanente educatieplicht geldt voor RICS geregistreerde taxateurs (RRV), RT en RM geregistreerde alsmede NVM-leden. Op de website van het NRVT is een beschrijving gegeven over de vereisten voor permanente educatie. Doorlopend toezicht NRVT
Er is doorlopend toezicht vanuit het NRVT aanwezig. De geregistreerde taxateurs kunnen inhoudelijk gecontroleerd worden in hoeverre er aan de eisen van het NRVT is voldaan.
Waardeoordeel
Deze taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel zoals gedefinieerd in de IVS.
Taxatieonzekerheid
Alle taxaties zijn opinies met betrekking tot de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crisis kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.
Datumverschillen
Indien de waardepeildatum in de tijd later ligt dan de datum van opname van het getaxeerde, en/of de datum van versturen van een concept waardering met een voorlopige vaststelling van de waarde van het getaxeerde, wordt ervan uitgegaan dat er gedurende de periode tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden, die de waarde van het getaxeerde kunnen beïnvloeden. Veranderingen kunnen onder meer zijn: significante ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het getaxeerde.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
20
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Beschikbare gegevens
Bij de taxatie zijn wij er van uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins bepalingen van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld, wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documentatie. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt.
Milieu
Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld, betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn.
Energieprestatiecertificaat
Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw moet een energieprestatiecertificaat aanwezig zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatie-certificaat, gaan wij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat, wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de taxatie wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.
Overige waardebepalende factoren
Bij de taxatie is geen rekening gehouden met eventuele verstrekte of te verstrekken subsidies. Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld.
Herbouwwaarde
Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat deze herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.
Fiscaliteiten
Alle bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders vermeld. Wij wijzen erop, dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw fiscaal adviseur te raadplegen inzake de fiscaliteiten die samenhangen met de getaxeerde onroerende zaak. Alle bedragen die in de taxatie zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (btw), tenzij uit de taxatie van de individuele onroerende zaak anders blijkt.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
21
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Vaststelling kosten koper
Bij de taxatie is uitgegaan van verwervingskosten op basis van 8% overdrachtsbelasting. Daarnaast worden er notariskosten in rekening gebracht middels een staffel.
Gehanteerde taxatiemethode
Het in dit rapport getaxeerde object betreft commercieel vastgoed. De marktwaarde van dit soort commercieel vastgoed wordt op basis van de BAR/NAR methode berekend. De BAR/NAR methode valt onder de inkomstenbenadering. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van de bruto en/of netto markthuur (bruto markthuur verminderd met onroerende zaak gebonden lasten). Tevens is gebruik gemaakt van de Comparatieve methode. Comparatieve methode In deze benadering wordt de waarde van het getaxeerde gebaseerd op de vergelijking met referentietransacties. De referenties worden gecorrigeerd op afwijkingen.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
22
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Definities Marktwaarde
Marktwaarde (market value) is het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Uitgangspunten: • Er is geen rekening gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; • Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.
Markthuur
Markthuur volgens RICS definitie IVS 104 paragraaf 40.1 “Het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie na een behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.”. Uitgangspunten: • Er is geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; • Marktpartijen hanteren standaard ROZ huurcontracten. • De markthuur is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhoud- en verzekeringskosten en geen reductie op de markthuur voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract; • De huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; • De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; • De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden.
Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.
23
Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021
Type waardering
Een volledige taxatie is een taxatie op basis van alle mogelijke waardebepalende factoren en de marktomstandigheden. De volledige taxatie omvat o.a. recherche naar kadastrale gegevens, de eigendomssituatie, het bestemmingsplan, milieubepalingen, marktsituatie ter plaatse, referentie transacties, huurgegevens, verhuurbaarheid/ verkoopbaarheid en een omschrijving van het getaxeerde, de locatie, de stand en ligging, de bereikbaarheid, de parkeervoorzieningen, en een SWOT analyse. In het kader van een full valuation zullen de locatie en het object zowel intern als extern worden geïnspecteerd.
Toelichting gehanteerde parameters Verwachte inflatie
Inschatting van de toekomstige stijging van het prijspeil. Er wordt gewerkt met de cijfers van het NRVT.
Verwachte exploitatiekosten
Kosten die voortkomen uit de exploitatie van het onroerend goed. Hiertoe horen onder andere vaste lasten zoals belasting en verzekeringen onder, en daarnaast onderhoudskosten, beheerkosten en de verhuurdersheffing.
Bruto Aanvangsrendement
Dit cijfer wordt berekend door de huur in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de investering. Er zijn verschillende varianten mogelijk. Zo kan als huur de huuropbrengst gehanteerd worden, maar ook de markthuur of de theoretische huur (contracthuur voor verhuurde ruimten en markthuur voor leegstaande ruimten). Daarnaast kan de investering een koopprijs kosten koper zijn, maar ook een koopprijs vrij op naam. In het rekenblad staan verschillende varianten vermeld.
Netto Aanvangsrendement
Dit cijfer wordt berekend door de netto huur in het eerste jaar te delen door de investering.
Afkortingen BVO
De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.
VVO
De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correctie glaslijn”. Deze correctie wordt berekend door van de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor de nettovloeroppervlakte en de binnenkant van het glas op 1,5 m boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen.