Rapport Vervolgonderzoek configuratie en locatie zwembad Winkelsteeg
Tekst van het document
Vervolgonderzoek
Configuratie en locatie zwembad Winkelsteeg November 2022
1 www.nijmegen.nl
Colofon Vervolgonderzoek configuratie en locatie zwembad Winkelsteeg November 2022
Synarchis, afdelingen VSA en Stadsontwikkeling
Gemeente Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Postbus 9105 6500 HG Nijmegen www.nijmegen.nl
Vormgeving: Colet Falke
22
Inhoud Samenvatting, conclusies en aanbeveling
4
5.13
Bereikbaarheid 45
5.14
Parkeren 46 Sociale veiligheid 46
1.
Inleiding
13
5.15
1.1
Doel en resultaat 13
5.16
Inrichting openbare ruimte 46
1.2
Uitgangspunten 13
5.17
Ontplofbare Oorlogsresten 46
1.3
Potentiële locaties in het vervolgonderzoek
5.18
Sportambities 47
1.4
Samenstelling 14
1.5
Leeswijzer 15
6
Zwembad gecombineerd met sporthal
6.1
Participatie 49
16
6.2
Functies huidig gebruik 49 Mulier 2020 50
2
Werkwijze en beoordelingskader
14
49
2.1
Werkwijze vervolgonderzoek
16
6.3
2.2
Output 17
6.4
Benodigde oppervlakte 51
6.5
Grondexploitatie (GREX) 51
6.6
Opstalexploitatie/Stichtingskosten (OPEX)
3
Algemene uitgangspunten nieuw zwembad 19
3.1
Doelstellingen nieuw zwembad
19
3.2
Configuratie
19
Bijlagen
Separaat
1.
Gebruiksrooster huidige zwembaden
25
2.
Verslagen participatie
4.1
Uitwerking zwembad 25
3.
Gebruiksrooster nieuwe situatie (concept)
4.2
Stichtingskosten en Opstalexploitatie (OPEX)
25
4.
Ruimtelijk Programma Configuratie (vanuit Participatie)
4.3
Exploitatiewijze en BTW
27
4.
Financiën en exploitatie enkel zwembad
– zwembad
5
Locatie onderzoek Winkelsteeg
30
5.1
Locatie onderzoek 2021
30
5.2
Achtergrond gebiedsontwikkeling Winkelsteeg
30
5.3
Ontwikkelvisie 31
5.4
Stedenbouwkundige invulling 31
5.5
Participatietraject zwembad en omgeving
38
5.6
Locatie afhankelijke randvoorwaarden
38
5.7
Duurzaamheid 39
5.8
Cultuurhistorie 44
5.9
Relatie met omgeving (demografie)
5.10
Externe veiligheid 45
5.11
Bodem 45
5.12
Archeologie 45
5.
Exploitatieberekening zwembad en sportcentrum
6.
Ruimtelijk programma zwembad met sporthal
44
3
53
Samenvatting locatieonderzoek Vervolg locatiestudie 2022
Ontwerpopgave
Locatie 1
Locatiestudie 2021
1c-accent
ew ch oss
erb
Ne
FiftytwoDegrees
eg
seweg
Nieuwe
• •
•
Combinatie met Jan Massinkhal zoeken Gebouwd parkeren (dus geen ondergronds en maaiveld parkeren)
CO
V O G ETLV I T EL LU C H T SPULBoTtI T1 EGL
• • • •
NC
EP
T
Meerwaarde combinatie zwembad en sporthal Stedelijke herkenbaarheid middels een landmark én poortfunctie Winkelsteeg Enige manier om op deze plek een goede tegenhanger te ontwikkelen voor 52-degrees Goed bereikbaar
Locatie 2
•
Vorm van de kavel is niet geschikt voor de vorm van een 50 m zwembad Kansen om de locatie in combinatie met de Jan Massinkhal te ontwikkelen tot één sportzwemvoorziening Parkeren is alleen mogelijk ondergronds en in combinatie met de huidige Jan Massinkhal
•
eg
rgsew
kenbu
e Du
Nieuw
urg Dukenb
Novio tech Campus
Werkbedrijf rijk van Nijmegen eg
eitw
kw
boe
Ge
rstw
eg
g
we
se
urg
nb
uke
eD
uw
Nie
ta rw
eg
kanaalknoop
• •
•
ek
we
itw
eg
V O G ET LV I T EL LU C H T D e eSLUGBeTbI ITeEDL 3 A
•
•
Stedenbouwkundig ook geschikt, maar kan beter ingezet worden in de overgang van wonen (Kanaalknoop) naar werken (NXP/ NTC ) Geen gewenst open karakter van het zwembad omdat er onvoldoende afstand gehouden kan worden tot wegen en voetpaden
Locatie 3
•
Zichtbare transparante gevel is moeilijk in te passen, goed te combineren met woningbouw Parkeerplaatsen deels onder het gebouw
Stedelijk bouwblokken toevoegen Gebouwd parkeren (dus geen ondergronds en maaiveld parkeren)
bo
• • •
Groot kavel waardoor gebouw goed in te passen is Genoeg ruimte voor parkeren, deels ondergronds en op maaiveld
•
Gebouwd parkeren (dus geen ondergronds en maaiveld parkeren) Parkeren elders realiseren
44
• • • •
Slechte bereikbaarheid Verlies aan cultuurhistorisch landschap en deel van het park Parkeerplaatsen op afstand in de Kanaalknoop of NDW 21 Biedt wel kansen voor de activering van het park (oa horeca zwembad)
Samenvatting, conclusie en aanbeveling Dit hoofdstuk geeft de samenvatting van dit rapport, namelijk de opsomming van de configuratie van het zwembad op basis van het vastgesteld beleid en de participatie met de gebruikers. Daarnaast is een afweging gegeven van enkel een zwembad of de combinatie van een zwembad en een sporthal voor een drietal locaties in Winkelsteeg. Voor de locatiekeuze wordt een aanbeveling gedaan. Om tot een onderbouwde aanbeveling en daarmee keuzevoorstel te komen zijn de diverse onderzochte aspecten in een matrix weergegeven met een beoordeling.
Configuratie en omvang Op basis van het participatietraject wordt voorgesteld het zwembad uit te voeren met: •
Een 50,02x25 m bassin (wedstrijdafmeting), waterdiepte 2,0 meter; 50 m bassin voorzien van keerwand (1,5 x 25 m) zodat het bad verdeeld kan worden in één bassin van 25,1 x 25,0 meter (wedstrijdafmeting) en één bassin van 23,5 x 25,0 meter;
•
Een 25,01 x 15,40 m bassin (wedstrijdafmeting);
•
25 m bassin voorzien van een beweegbare bodem van (minimaal) 10,0 x 25,01 meter, voorzien van klep zodat de waterdiepte ter plaatse van de beweegbare bodem instelbaar is van 0,00 – 2,00 meter;
•
Een doelgroepen-/instructiebassin van 14,0 x 10,0 meter, waterdiepte 0,00 – 1,80 m;
•
Het doelgroepen-/instructiebassin voorzien van een beweegbare bodem over de gehele oppervlakte (140 m²), waarmee de waterdiepte instelbaar is van 0,00 – 1,80 m;
•
De beweegbare bodem van het doelgroepen-/instructiebassin voorzien van recreatieve elementen (verlichting, speelelementen, etc.);
•
Een peuter-/kleuterbassin met een wateroppervlakte van 100 m², voorzien van een glijbaantje en enkele recreatieve elementen;
•
8 groepskleedruimtes;
•
3 douchegroepen;
•
30 wissel- en 10 gezinscabines;
•
Bergruimtes zwembaden;
•
Nevenruimtes;
•
Horeca.
5
Een en ander conform bijlage 4, Ruimtelijk Programma Configuratie (vanuit participatie). De configuratie zwembad met sporthal wordt aangegeven in bijlage 6, Ruimtelijk programma zwembad met sporthal. Hierbij worden twee sporthallen (elk 28x48 m. 3 zaaldelen) gerealiseerd, totaal zes zaaldelen en een toeschouwersruimte voor 500 personen, 12 kleed-/wasruimtes, 540m2 bergruimtes (toestellenberging, etc.), diverse nevenruimtes.
Investering en jaarlast Onderstaande tabel geeft de investeringskosten weer voor beide varianten, alsmede de jaarlast, exclusief kosten groot onderhoud (alle bedragen excl. BTW).
Enkel zwembad
Zwembad met sporthal
Bruto vloeroppervlakte (excl. parkeren)
8.734 m²
13.806 m²
Bruto vloer oppervlakte parkeren
5.297 m²
9.483 m²
Stichtingskosten sportcentrum, excl. gebouwd parkeren
€ 43.100.000
€ 55.400.000
Bouwkosten gebouwd parkeren
€ 5.400.000
€ 9.607.000
€ 48.500.000
€ 65.009.000
Totaal Stichtingskosten
€ 1.948.000
€ 2.622.000
Overige kosten eigenaarsdeel
Kapitaallast
€ 363.000
€ 489.000
Exploitatie vergoeding/bijdrage
€ 486.000
€ 547.000
€ 2.797.000
€ 3.658.000
Totaal jaarlast
66
Beoordelingskader In deze paragraaf worden de in dit rapport omschreven en toegelichte aandachtspunten en randvoorwaarden per locatie samengevat in onderstaand beoordelingskader. Er is voor de verschillende aspecten geen wegingsfactor meegenomen, de aspecten kunnen naar keuze zwaarder of minder zwaar wegen. De beoordeling betreft een ‘+’ (plus) voor positief, een ‘-‘ (min) voor negatief en een ‘0’ (nul) bij geen gevolgen of niet van toepassing. Een korte samenvatting van de in de matrix opgenomen punten volgt onder de tabel.
Locatie 1
Locatie 2
Locatie 3
Participatie (gebruikers/omgeving)
+
+
-
Stedenbouwkundige inpasbaarheid enkel zwembad
-
+
+
Stedenbouwkundige inpasbaarheid zwembad + sporthal
1
+
0
-
Impuls voor gebiedsontwikkeling Winkelsteeg
+
-
-
Toepassing alternatieve energie (toekomst)
+
+
-
Waterhuishouding
0
+
-
Hittestress
0
+
-
Flora en Fauna
0
+
-
Cultuurhistorie
0
+
-
Relatie omgeving
+
+
-
Bodem
0
-
0
Archeologie
0
0
+
Externe Veiligheid
0
0
0
Bereikbaarheid
+
+
-
Parkeren
+
+
-
Sociale veiligheid
+
+
-
Ontplofbare oorlogsresten
+
0
+
Sportambities
+
-
-
€ 1,6 M
€ 1,6 M
Financieel effect GREX Winkelsteeg bij enkel zwembad Financieel effect GREX Winkelsteeg bij zwembad+sporthal
€0
€0
Opstalexploitatie
0
0
1
7
-
Indien huidige Jan Massinkhal geamoveerd wordt.
Participatie
Locatie 3 wordt, gezien de slechte bereikbaarheid en de par-
Vanuit gebruikersgroepen heeft locatie 1, samen met locatie
keerplaatsen op afstand in de Kanaalknoop of NDW 21, steden-
2, de voorkeur omdat de bereikbaarheid en toegankelijkheid
bouwkundig slecht beoordeeld. De ontwikkeling van enkel een
beduidend beter wordt geacht door deze groepen dan locatie
zwembad op locatie 3 biedt wel kansen voor de ontwikkeling
3. De directe nabijheid van openbaar vervoer, goede en veilige
van Winkelsteeg. Het kan het park gaan activeren. De horeca
fiets- en voetgangerstoegankelijkheid en de directe ontsluiting
van het zwembad kan bijvoorbeeld ook dienen als horeca-
aan hoofdverkeerswegen zijn een pré.
gelegenheid voor de bezoekers van het park. Er is ruimte om aanvullend andere sport- of beweegfuncties te verbinden aan
Stedenbouwkundige impuls voor gebiedsontwikkeling Winkelsteeg
het zwembad door bijvoorbeeld het dak van het zwembad in te zetten.
Vanuit stedenbouwkundig perspectief is locatie 1 de voorkeurslocatie: het zwembad met sporthal draagt hier bij aan de
Duurzaamheid
stedelijke herkenbaarheid middels een landmark én poort-
Locatie 1 is op dit moment nog een bossage. Deze locatie is,
functie en het is de enige manier om op deze plek een goede
ongeacht de ontwikkeling van het zwembad, bedoeld om
tegenhanger te ontwikkelen voor het gebouw 52-degrees.
plaats te maken voor ontwikkeling (woningbouw). De milieu
Daarnaast ligt het zwembad met sporthal langs stedelijke
effecten van het zwembad, welke hieronder worden genoemd
hoofd en ontsluitingswegen (S100 en de Nieuwe Duken-
(met name waterhuishouding, hittestress en flora en fauna)
burgseweg) waardoor het onderdeel wordt van de stedelijke
zijn daarom niet groter of zwaarder dan wanneer het zwembad
hoofdstructuren. De schaal waarop het zwembad opereert is
daar niet ontwikkeld zou worden.
dus zowel stedelijk als gebiedsgebonden. Op deze locatie kan de maatschappelijke functie van het zwembad en de sporthal
Voor toepassing van toekomstige alternatieve energie lijken
uitstekend gecombineerd worden met woningbouw, dit is
locatie 1 en 2 de voorkeur te hebben: locaties 1 en 2 bevinden
enkel te realiseren als de Jan Massinkhal integraal onderdeel
zich dichter bij producenten als NXP, waarvan de kans groter is
vormt van de ontwikkeling. Hierdoor wordt een combinatie
op toekomstige warmte- of koudelevering dan ter plaatse van
gemaakt die toekomstbestendig en robuust is en daardoor
locatie 3.
vele jaren mee kan. Vanuit waterhuishoudkundig oogpunt heeft locatie 2 de voorStedenbouwkundig is locatie 2 ook geschikt, maar heeft niet
keur aangezien deze locatie, in tegenstelling tot locatie 3 (en
de voorkeur omdat deze kavel beter geschikt is voor andere
in mindere mate locatie 1) geen extra verhard oppervlakte zal
onderdelen uit de ‘Ontwikkelingsvisie Winkelsteeg’. Zo is op
opleveren.
deze locatie werk- en woningbouw veel beter inpasbaar en passend bij de omgeving van NXP/NTC en de ontwikkeling van
Locatie 3 (en in mindere mate locatie 1) verdient niet de voor-
de ‘Kanaal Knoop’. Door de ligging direct aan de Nieuwe Du-
keur in relatie tot hittestress: beide zijn onverhard oppervlak
kenburgseweg, kan hier geen gewenst open karakter van het
en daarmee hittestress reducerend. Locatie 2 daarentegen
zwembad worden gerealiseerd omdat er onvoldoende afstand
is nu geheel verhard, waardoor, ten aanzien van hittestress
gehouden kan worden tot wegen en voetpaden.
88
alleen maar verbetering kan optreden indien openbaar groen
de huidige locaties van de huidige zwembaden Dukenburg en
of bijvoorbeeld groene daken en/of gevels worden toegepast.
Sportfondsen West in.
Belangrijke bestaande groenstructuren zullen zoveel mogelijk
Bodem
worden gehandhaafd. Op sommige plekken in het gebied zal
Uit de bodemonderzoeken blijkt dat er geen aanwijzingen zijn
groen plaatsmaken voor bebouwing. Op andere plekken in het
op verontreinigingen op de drie beoogde locaties. Op locatie
gebied zal groen worden toegevoegd.
2 zal nader onderzoek moeten uitwijzen of de puinverharding vrij toepasbaar is op andere locaties.
Voor de locaties 1 en 2 zijn er vanuit de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg al plannen om deze te ontwikkelen waardoor
Archeologie
een deel van het aanwezige groen zal verdwijnen. Bij locatie 3
Nader veldonderzoek van locaties 1 en 2 moet de archeologi-
zijn vanuit de gebiedsontwikkeling geen bouwplannen. Deze
sche waarde van deze locaties bepalen. Locatie 3 is inmiddels
locatie is nu onderdeel van het park en met de ontwikkeling op
onderzocht en vrijgegeven. Een absolute voorkeur kan derhal-
deze locatie verdwijnt er daardoor extra groen.
ve op dit aspect niet worden gegeven.
Cultuurhistorie
Externe veiligheid
Vanuit cultuurhistorisch oogpunt is de voorkeur locatie 1 of
Voor locaties 1 en 2 moet het transport van gevaarlijke stoffen
2. Locatie 3 heeft cultuurhistorische waarde in relatie tot het
worden aangepast of verplaatst. Voor locatie 2 zal met de aan-
voormalige landgoed Duckenburg. Alhoewel de vijvers nabij
passing van de route moeten worden bekeken of de oriëntatie-
Sportpark Winkelsteeg (locatie 3) geen oorspronkelijke onder-
waarde niet wordt overschreden. Voor locatie 3 moet rekening
delen van het landgoed zijn, is het gebied waarin ze gelegen
worden gehouden met de daar aanwezige gasbuisleiding en
zijn wel onderdeel van het voormalige landgoed. Het reali-
het kanaal, hier moet het groepsrisico verantwoord worden.
seren van een zwembad ter plaatse van locatie 3 zal initieel
Voor zover nu bekend, is dit voor alle locaties geen belemme-
voor meer versnippering van de landgoedelementen zorgen in
rende factor voor de realisatie van het zwembad.
plaats van de gewenste versterking, echter kan door de realisatie van een maatschappelijke functie hier, de cultuurhistorie
Bereikbaarheid
ook worden versterkt.
Locaties 1 en 2 hebben een goede bereikbaarheid voor auto, fiets, voetganger en openbaar vervoer. Locatie 3 is op dit
Relatie met omgeving
moment onvoldoende ontsloten. Locatie 3 (huidig sportpark)
Alle drie de locaties vormen een goede invulling van de geo-
is minder geschikt. Ook is deze locatie te afhankelijk van de
logische spreiding van zwembaden in Nijmegen. Het nieuwe
ontwikkelingen om zich heen (de situering van locatie 3 is in de
zwembad Winkelsteeg komt in plaats van de bestaande zwem-
rug van een geplande woonwijk (grondgebonden woningen))
baden Sportfondsen West en Dukenburg. De drie mogelijke
en daardoor kan het project niet op zichzelf staan.
locaties voor het nieuwe zwembad bevinden zich allen tussen
9
Parkeren Locatie 2 valt binnen de gemarkeerde zone ‘centrum’ en heeft daarmee de laagste parkeernorm. Dit is ook in lijn met de bereikbaarheid. Locatie 1 is iets ongunstiger (‘schil 1e ring’), maar wijkt qua capaciteitsnorm niet veel af van locatie 2. Locatie 3 daarentegen ligt in de zone ‘rest bebouwde kom’ en heeft een relatief ongunstige parkeernorm.
Sociale veiligheid De sociale veiligheid van locatie 3 wordt, ook door de omgeving, het slechtst geacht: de lange en stille toegangswegen, en
Aanbeveling
de verborgen situering maakt dat deze niet de voorkeur heeft
Op basis van de conclusies uit dit
ten aanzien van de sociale veiligheid. Hoewel de verwachting
onderzoek adviseren wij om locatie 1
is dat bij de ontwikkeling van plan Winkelsteeg de sociale
aan te wijzen als ontwikkellocatie voor
veiligheid zal verbeteren, blijft locatie 3 in de schaduw van de
het nieuwe sportcentrum (zwembad +
oprit van de brug over het Maas-/Waalkanaal en heeft daarom niet de voorkeur.
sporthal), samen met gebouwd parkeren,
Ontplofbare Oorlogsresten
locatie en eventuele andere programma’s
het beoogde woonprogramma op die (bedrijvigheid, commerciële huur).
Locatie 1 is niet verdacht op Ontplofbare Oorlogsresten. Locatie 2, met name het gedeelte richting de Gerstweg, heeft een gedeeltelijke verdenking op dumpmunitie. Locatie 3 (meer specifiek: de kavel tussen de Winkelsteegseweg en de Vossendijk) is niet verdacht.
Sportambities, inclusiviteit en bereikbaarheid Belangrijkste argument bij de beoordeling van de locaties op sportambities is de ligging en de ontsluiting (bereikbaarheid). Deze wordt voor locatie 3 als negatief beoordeeld. Een ander minpunt is de ligging van het zwembad op locatie 2 waarbij er minder afstand zal zijn op tot openbare weg. Dit kan bezoekers het gevoel van minder privacy geven en daarbij is privacy voor bepaalde doelgroepen erg belangrijk.
10 1010
11 1111
12 12
12
1
Inleiding Op 23 september 2020 heeft de gemeenteraad de ‘Toekomstvisie Nijmeegse zwembaden’ vastgesteld. Eén van de beslispunten is geweest om de Toekomstvisie een vervolg te geven met een locatie-haalbaarheidsonderzoek voor de nieuwbouw van een zwembad. Dit nieuwe zwembad is ter vervanging van de huidige zwembaden Dukenburg en West. Beide zwembaden zijn gedateerd en voldoen niet aan de huidige eisen ten aanzien van energiezuinigheid, duurzaamheid en gebruik. Instandhouding of renovatie van deze zwembaden is onderzocht en in de Toekomstvisie 2020 is besloten dat beide opties onwenselijk zijn. In 2021 is het locatie-haalbaarheidsonderzoek afgerond: een brede locatiestudie naar potentieel geschikte locaties voor een nieuw zwembad ter vervanging van beide zwembaden. Op basis van dit onderzoek heeft het college op 14 december 2021 besloten om Winkelsteeg aan te wijzen als gebied voor een nieuw zwembad en een drietal locaties binnen Winkelsteeg in een vervolgonderzoek verder uit te werken. Het verdiepend vervolgonderzoek moet leiden tot een voorstel voor de realisatie van een nieuw zwembad met bijbehorende configuratie, de definitieve locatie met stedenbouwkundige inpassing, duurzaamheidsambitie, bijbehorende financiën (stichtingskosten, exploitatielasten), wijze aanbesteding, alsmede de gevolgen voor de planexploitatie Winkelsteeg.
1.1
Doel en resultaat
Het doel van deze locatiestudie is om een verkenning uit te voeren naar de drie potentiële locaties voor een nieuw zwembad in Winkelsteeg. Met als resultaat een afweging en advies voor één locatie in Winkelsteeg die het meest geschikt is voor de vestiging van een nieuw zwembad dat in 2027 kan openen. Dit rapport bevat de resultaten van het onderzoek naar de configuratie en locatie voor een nieuw zwembad in Nijmegen. Deze locatiestudie gaat niet in op de mogelijke invulling van de achterblijvende locaties en de daarmee gepaard gaande grondexploitaties. Een eventuele positieve grondexploitatie van de achterblijvende locaties is derhalve niet meegerekend in de grond- of opstalexploitatie van dit rapport.
1.2
Uitgangspunten
De Toekomstvisie Nijmeegse zwembaden maakt duidelijk wat de uitgangspunten zijn voor de Nijmeegse zwembaden. Deze uitgangspunten vormen mede input voor het afwegingskader dat we hanteren in deze locatiestudie. Denk daarbij aan de uitgangspunten dat de zwembaden goed bereikbaar moeten zijn, ambitie om zwemvoorzieningen duurzaam te bouwen en te ex-
13
ploiteren, zwembaden zijn bedoeld voor alle doelgroepen en
•
een nieuw zwembad in gemeentelijk eigenaarschap.
Een nieuw zwembad kan een impuls betekenen voor grote opgaven in de stad;
•
De locatiestudie dient de vraag te beantwoorden of het
Daarnaast bevat de visie een aantal uitgangspunten als het
nieuwe zwembad een ‘enkele’ voorziening wordt of een
gaat om locatiekeuze, spreiding en regionale samenhang:
onderdeel van een groter complex waar meerdere voor-
•
zieningen worden geclusterd.
Het Erica Terpstrabad, zijnde een modern, nieuw zwembad, is een gegeven. Het Goffertbad blijft ongewijzigd recreatiebuitenbad faciliteren;
1.3 Potentiële locaties in het vervolgonderzoek
Zwembaden hebben, afhankelijk van hun locatie, omvang
De ontwikkeling van het zwembad maakt onderdeel uit van de
en inrichting, een stadsdeel, stadsbrede of zelfs stadsover-
gebiedsontwikkeling Winkelsteeg, binnen dit gebied zijn drie
stijgende functie;
locaties aangewezen als ontwikkellocatie. De onderstaande
We streven naar een goede spreiding van zwemwater over
nummering zal in dit rapport gebruikt worden om de locaties
de stad om laagdrempelig gebruik mogelijk te maken;
aan te duiden.
open, zodat we onze inwoners met één gemeentelijk •
• •
Bij onderzoek naar locaties voor nieuwbouw stemmen we ambities en vraagstukken af met andere ruimtelijke vraag-
1.
Hoek Weg door Jonkerbos en Nieuwe Dukenburgseweg;
stukken. Opbrengsten uit herontwikkeling van de huidige
2.
Huidig parkeerterrein tussen de Boekweitweg en de Nieuwe Dukenburgseweg;
zwembadlocaties kunnen worden ingebracht ter dekking van investeringsbehoefte nieuwbouw of grootschalige
3.
‘Park Winkelsteeg’.
renovatie; •
We faciliteren primair de Nijmeegse zwemsport, maar oriënteren ons op een regionale/landelijke functie.
We oriënteren ons op de ontwikkelingen in de regio. Beslissingen van buurgemeenten over (de locatie van) zwembad voorzieningen, al dan niet getroffen in samenspraak met ons, kunnen van invloed zijn. Bij vaststelling van de Toekomstvisie heeft de Raad ook een aantal uitgangspunten geformuleerd voor de locatiestudie naar een nieuw zwembad: •
Huidig voetbalveld sportpark Vossendijk, werknaam:
Het betreft een zwembadvoorziening met tenminste een
1.4
Samenstelling
Dit rapport is opgesteld middels een samenwerking tussen de afdelingen Stadsontwikkeling, Vastgoed, Sport Accommodaties en extern adviesbureau Synarchis. Er is een gezamenlijke projectgroep opgesteld die input heeft geleverd op de diverse aspecten van dit onderzoek, te weten duurzaamheid, mobiliteit, klimaatadaptatie, ecologie, milieuzonering, geluid, externe veiligheid, bodem, archeologie, stedenbouw, OOO/ NGE, gebiedsontwikkeling, financiën, vastgoed, sport en omgevingsmanagement.
50 meter wedstrijdbad (10 banen: 50x25 meter), een instructiebassin (20x10 meter) en een recreatiebassin (vrije vorm);
1414
1
2
3
1.5
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de werkwijze van deze locatiestudie beschreven. Het geeft het een toelichting op het beoordelingskader dat is gebruikt bij het beoordelen van de drie locaties. Hoofdstuk 3 gaat in op de verschillende stappen in de vaststelling van de best passende configuratie van het nieuwe zwembad. Deze configuratie heeft impact op de beoordeling van de locaties als het gaat om de ruimtelijke inpassing van het zwembad. Hoofdstuk 4 behandelt de organisatorische en financiële aspecten van het zwembad. Hoofdstuk 5 geeft het locatie onderzoek weer. Hoofdstuk 6 geeft een alternatieve configuratie weer voor het zwembad gecombineerd met een sporthal.
15
Afbeelding 1: Overzicht Winkelsteeg met aanduiding locaties (bron: Atlaz Gemeente Nijmegen)
2
Werkwijze en beoordelingskader De opzet van deze locatiestudie is erop gericht om bij de inventarisatie van de drie potentiële locaties voor een nieuw zwembad per locatie een toetsing uit te voeren op een aantal criteria, voor zover deze criteria voor de locaties verschillend zijn, met als uiteindelijk doel te komen tot een zorgvuldige afweging en het bepalen van een advies over de best passende configuratie van het zwembad op de best passende locatie.
2.1
Werkwijze onderzoek
De stappen van het onderzoek zijn als volgt :
Kaders en randvoorwaarden + participatie
Stedenbouwkundige inpassing
Configuratie zwembad
Ruimtelijke inpassing
•
Bruto vloer oppervlakte
•
Inpassing kavel
(BVO)
•
Milieucriteria
Bruto bebouwings-
•
Overige randvoorwaarden
•
oppervlakte
•
Bouwmassa
•
Gevolgen grondexploitatie
•
Impuls gebiedsontwikkeling
Financiële lasten •
Opstal exploitatie
•
Kapitaallasten
•
Exploitatielasten
Voorkeurslocatie
Ambities duurzaamheid
Bepalen configuratie zwembad De eerste stap in het onderzoek was het bepalen van de benodigde configuratie van het nieuwe zwembad om de gebruikers, functies en activiteiten te faciliteren. Daarbij is het ophalen van input van gebruikers en stakeholders van groot belang. Op basis van deze stap is (opnieuw) het benodigde bouwoppervlak bepaald, de benodigde Bruto Vloer Oppervlakte (BVO) en het Bebouwde Oppervlakte. De volgende stap in het proces was het onderzoeken van de drie locaties op de ruimtelijke inpassing. Tot slot zijn de duurzaamheidsambities van de gemeente Nijmegen en de toepassing
Afbeelding 2: Werkwijze onderzoek
16
daarvan op het zwembad een onderdeel van deze studie.
2.1.2
Het zwembad wordt minimaal een Energie Neutraal Gebouw
De volgende stap in het onderzoek is het onderzoeken van
(ENG). Daarnaast zijn aardgasvrij, materiaalgebruik, circu-
de stedenbouwkundige inpassing van het zwembad op de
lariteit en beheersing energie procesinstallaties belangrijke
drie locaties. Op 24 november 2021 heeft de Raad de kaders
uitgangspunten voor de realisatie van het zwembad.
voor Winkelsteeg vastgesteld, te weten de planexploitatie, het
2.1.1
Stedenbouwkundige inpassing
ruimtelijk raamwerk, de ontwikkeldoelen en -principes (zoals
Ruimtelijke inpassing
opgenomen in de Ontwikkelvisie Winkelsteeg 2035). Vanuit de
Bij de ruimtelijke inpassing wordt gekeken naar de (on)
locatie studie in 2021 is aangegeven dat “De ontwikkeling van
mogelijkheden om een nieuw zwembad te realiseren op de
een nieuw zwembad binnen Winkelsteeg dient binnen de Ont-
locatie. Het gaat over de fysieke inpasbaarheid, maar ook over
wikkelvisie Winkelsteeg te passen en bij voorkeur een impuls te
de juridische/beleidsmatige mogelijkheden. Hierbij wordt
geven aan de ontwikkeling van dit gebied.” In deze stap wordt
gekeken naar:
ook het effect van de inpassing van het zwembad op de GREX
•
Winkelsteeg beoordeeld.
Omvang: een locatie (kavel) moet groot genoeg zijn voor een nieuw zwembad. Daarnaast is er ruimte nodig voor inrichting van de ruimte om het zwembad heen en voor
2.1.3
parkeren van fiets en auto. Dit ruimtebeslag varieert per
Financiële lasten
Een andere stap in het proces is het inzichtelijk maken van het
locatie, o.a. omdat deze afhankelijk is van de ter plekke
financiële raamwerk, bestaande uit de stichtingskosten van
geldende parkeernorm maar ook van de gekozen parkeer-
het zwembad (opstalexploitatie), de jaarlijkse exploitatielasten
oplossing;
en kapitaallasten. In de Toekomstvisie Nijmeegse zwembaden
•
Bereikbaarheid en toegankelijkheid;
(2020) is bepaald dat in de financiële afweging tot nieuwbouw
•
Milieu: een locatie moet kunnen voldoen aan de geldende
niet de investeringslasten, maar de totale lasten (afschrijving
milieucriteria, zoals op het gebied van geluid en externe
investering en exploitatielasten) leidend zijn. Dit geeft inzicht
veiligheid. Het gaat hierbij om de impact van een zwem-
wat het nieuwe zwembad de gemeente jaarlijks kost, exclusief
bad op de omgeving en vice versa. Een zwembad valt
kosten groot onderhoud. Een onderdeel van de financiële
binnen milieu-categorie 3.1, daarbij geldt i.v.m. geluid een
paragraaf is het onderzoek naar de effecten van een nieuw
richtafstand van 50 meter tot een rustige woonwijk. Een
zwembad op elke locatie op de planexploitatie Winkelsteeg.
zwembad zelf is geen geluidgevoelig object in het kader •
•
van de Wet geluidhinder;
2.2
Andere beperkingen: op een locatie moeten geen ande-
De output van voornoemde werkwijze moet leiden tot een
re zware beperkingen gelden t.a.v. de vestiging van een
beoordeling van de drie locaties op alle genoemde criteria met
zwembad. Denk aan de ligging van beschermde natuur-
als resultaat een afweging van de juiste configuratie van het
gebieden (Natura 2000, Gelders Natuurnetwerk of Groene
nieuwe zwembad en de juiste locatie. Naast deze criteria zijn
Ontwikkelingszone) of bijvoorbeeld bijzondere archeolo-
uiteraard de uitgangspunten uit de Toekomstvisie (2020) en de
gische/cultuurhistorische waarde;
uitgangspunten die de raad heeft geformuleerd onderdeel van
Impuls op de ontwikkeling van de omgeving.
het beoordelingskader.
17
Voorkeurslocatie
18
18
3
Algemene uitgangspunten nieuw zwembad 3.1
Doelstellingen nieuw zwembad
Nijmegen heeft de ambitie dat iedere Nijmegenaar een leven lang met plezier kan sporten en bewegen. De kaders hiervoor zijn vastgelegd in de sport- en beweegnota 2022: een Nimweegs hert veur sport en bewegen! Om deze ambitie te bereiken vraagt dit enerzijds om te blijven investeren en faciliteren in duurzame, multifunctionele binnen- en buitensportaccommodaties. Anderzijds vraagt dit om een uitdagende, beweegvriendelijke inrichting van de openbare ruimte. Binnensportaccommodaties en buitensportaccommodaties moeten bereikbaar, toegankelijk en bruikbaar zijn voor iedere inwoner van de stad. We hebben hierbinnen een focus op spreiding, duurzaamheid, multifunctionaliteit en innovatie. De kaders zijn hiervoor vastgelegd in de nota buitensportaccommodatiebeleid (2018-2022) en de nota binnensport-accommodatiebeleid (2021) waarbij uitgangspunt is dat de omvang van het huidige areaal van sportaccommodaties ook in de toekomst minimaal noodzakelijk blijft. Zoals in het coalitieakkoord opgenomen kijken we ook naar mogelijkheden om sportaccommodaties multifunctioneel in te zetten voor ontmoeting. Het is daarmee van belang om te blijven investeren in duurzame, multifunctionele accommodaties, zoals het nieuwe zwembad.
Met het nieuwe zwembad faciliteren we de behoefte vanuit verschillende inwonersgroepen zoals verschillende doelgroepen, zwemonderwijs, verenigingen (top- en breedtesport) en individueel bewegen. In Nijmegen erkennen we namelijk het belang van sporten en bewegen aangezien het voor ieder individu, op geheel eigen wijze, belangrijk kan zijn. Het kan refereren aan winnen, competitie en verbetering. Maar het werkt ook verbindend, geeft plezier, zorgt voor ontmoeting en het levert een positieve bijdrage aan de gezondheid. Want, gezond zijn, je gezond voelen en gezond blijven is van belang. Met het nieuwe zwembad dragen we bij aan deze doelstellingen en zorgen we voor gezonde inwoners in een gezonde stad. Zwemmen leidt tot actieve sport- en beweegdeelname en draagt bij aan lichamelijke fitheid, mentale fitheid, meer eigenwaarde, zelfvertrouwen en vaardigheden.
3.2 Configuratie Met de configuratie van het zwembad bedoelen we de samenhang van ruimtes en functies welke het ruimtelijk ontwerp van een zwembad vormen: uit welke bassins het zwembad bestaat en met welke faciliteiten de bassins zijn uitgerust. De basis functies, samen met algemene ruimtes, specifieke nevenruimtes, de technische ruimtes en een opslag voor ontwerpvrijheid, construc-
19
tieoppervlakte en verkeersruimtes vormen de totale (bruto)
Een rooster met daarin alle huidige gebruikers/gebruikstijden
vloeroppervlakte van een zwembad.
van zwembad Nijmegen West en Dukenburg geïntegreerd is opgenomen in bijlage 1, Gebruiksrooster huidige zwembaden.
3.2.1 Huidige configuratie De huidige twee zwembaden Nijmegen-West en Dukenburg
Zwembad West heeft ook nog een buitenbad functie met diver-
hebben een gezamenlijk badwater oppervlakte van 1.916,5 m²,
se bassins. Deze nemen we niet mee in de berekening van de
bestaande uit (effectief) een 25 meter bad met 5 banen, een
huidige configuratie omdat het nieuwe zwembad deze functie
50 meter bad met 6/7 banen, drie instructiebaden (12,5 x 8 20
en faciliteit niet krijgt. Afbeelding 3 toont de huidige configu-
x 8 en 17,6 x 8), een ‘uitzwembad’ van 20 x 5,6 meter (2 banen
ratie van beide accommodaties. De streep-stippellijn vormt
geïntegreerd in het recreatiebassin), verder circa 145,5 m²
de scheiding tussen zwembad Dukenburg (links) en zwembad
recreatiebassin, 86,5 m² peuter-/kleuterbad, een whirlpool van
Nijmegen-West (rechts).
9,41 m² en een tube glijbaan.
Afbeelding 3: Huidige badwateroppervlakte
2020
3.2.2 Beoogde configuratie toekomstvisie 2020
sin ook in de dwarsrichting gebruikt kan worden als 25 meter
In het verkennend onderzoek vooruitlopend op de Nota
bad (20 banen). Dit bassin is voorzien van een beweegbare bo-
Toekomstvisie Nijmeegse Zwembaden (28 juni 2020) is een
dem en een klapwand om het op te delen in twee bassins (één
conceptconfiguratie voorgesteld, met een optimalisatie van
van 25 meter lang en één van 23,5 meter lang). Optioneel is dit
het huidig gebruik zonder een significante uitbreiding van
bassin voorzien van een dieper deel (3,5 meter waterdiepte,
zwemwateroppervlakte, en met behoud van een 50 meter
6,50 x 25,0 meter oppervlakte) en springplanken2. Met dit 50
bassin in het nieuwe zwembad. Deze voorlopige configuratie is
meter bassin kunnen alle verenigingen en activiteiten goed
gebaseerd op beperkt onderzoek naar het huidig en toekom-
gefaciliteerd worden. Watertemperatuur 26-28°C .
stig gebruik en zonder de input van gebruikers en verenigingen Voor deze configuratie is verder voorgesteld om, ten behoeve
opgesteld.
van instructiezwemmen en doelgroepen, een (warmer) doelDe configuratie uit 2020 kent concreet een wedstrijdbassin van
groepenbassin toe te passen met een beweegbare bodem met
10 banen breed (50 x 25 m. x 2,0 meter diep), waarbij het bas-
een variabele waterdiepte van 0 - 2,00 meter over de gehele
2 De toepassing van een dieper deel is ten behoeve van gebruik door duikverenigingen (o.a. de Kaaiman) en de Veiligheidsregio (Brandweer). Bij toepassing van 1 meter springplanken dient de waterdiepte minimaal 3,50 m. te zijn en de breedte van het diepe deel 6,50 meter. Indien één of meerdere 3 meter springplanken worden toegepast dient de waterdiepte minimaal 3,70 meter te zijn en de breedte 7,50 meter.
21
Afbeelding 4: Configuratie uit rapport 2020
oppervlakte. De afmeting van dit doelgroepenbassin is 20 x
tuur 30-32°C. Dit bassin kan, naast de recreatieve functie plaats
10m. zijn. De watertemperatuur zal 28 - 30°C zijn.
bieden aan instructiezwemmen en doelgroepen.
Verder is een (multifunctioneel) recreatiebassin voorgesteld
Tenslotte is een peuter-kleuterbassin voorgesteld met een to-
met een vrije vorm en een oppervlakte van circa 350 m² met
tale oppervlakte van 100 m², bestaande uit een spraypark van
een waterdiepte van maximaal 1,40 meter. De watertempera-
50 m² (met interactieve speelelementen) en een ondiep bassin (waterdiepte 0,20-0,40 m.). De watertemperatuur 30-32°C.
Afbeelding 5: Configuratie op basis van participatie
22
3.2.3
Configuratie op basis van participatie
Het doelgroepenbassin is verkleind tot 14 x 10 meter en
Begin 2022 hebben we een participatietraject doorlopen
voorzien van een beweegbare bodem, die wordt voorzien
waarbij, voor het bepalen van de benodigde configuratie, de
van interactieve water-/geluid-/lichtelementen. Het bassin is
huidige exploitanten, huidige (en toekomstige) gebruikers,
hiermee primair geschikt voor instructiezwemmen en doel-
alsmede mogelijk toekomstige gebruikers zijn betrokken. De
groepen zoals mensen met een beperking en baby’s/peuters.
details van het participatietraject zijn omschreven in paragraaf
Door de interactieve faciliteiten wordt het bassin echter ook
5.5 Participatietraject zwembad en omgeving.
geschikt voor moderne (en aan te passen) wisselende recreatieve functies.
Vanuit deze participatie is gebleken dat een andere configuratie dan voorgesteld in 2020 beter past bij het huidig en toe-
Naast het 50 meter wedstrijdbassin wordt een 25 x 15,4 meter
komstig gebruik van het zwembad. De bezetting (rooster) van
bassin (zes banen, officiële wedstrijden) gerealiseerd, die is
beide accommodaties is dusdanig ‘zwaar’ dat een wijziging
voorzien van een beweegbare bodem. Dit bassin kan voor
van de configuratie benodigd is.
instructiezwemmen en doelgroepen gebruikt worden door de aanwezigheid van een beweegbare bodem, maar ook door
Belangrijkste wijziging is het op een andere wijze realiseren
verenigingen. De afmetingen lenen zich voor alle zwem- en wa-
van een recreatieve functie. Vanuit de gesprekken met zowel
terpolowedstrijden (behoudens waterpolo heren hoofdklasse,
de exploitanten als gebruikers kwam naar voren dat het recre-
die in het 50 meter bassin gespeeld moeten worden).
atief gebruik is veranderd en er meer behoefte is aan banenzwemmen en flexibele recreatieve voorzieningen. Daarnaast
Naast de genoemde drie bassins wordt een peuter-/kleu-
bleek een grotere behoefte aan ‘wedstrijd- en trainingswater’.
tervoorziening gerealiseerd met een wateroppervlakte van
De configuratie is daarom als volgt aangepast:
100 m² (ondiep bassin). Dit bassin bevat diverse recreatieve elementen (spuiters, klein glijbaantje, etc.). Het spraypark als
Het wedstijdbassin (50 x 25 meter) is ongewijzigd gebleven:
genoemd in de configuratie in paragraaf 3.2.2 is geïntegreerd
het bassin is over het grootste gedeelte 2,0 meter diep, waarbij
in het doelgroepenbassin.
een verdiept gedeelte (3,5 of 3,7 meter, zie voetnoot paragraaf 3.2.2) over een breedte van 6,5 of 7,5 meter wordt toegepast
De totale oppervlakte van het badwater komt hiermee op
(afhankelijk van toe te passen springplank). Het bassin is een
1.875 m², waarvan 1.775 m² effectief als verenigings-, instruc-
formeel wedstrijdbassin van 50,01 meter met 10 banen, waarin
tie- en doelgroepenwater gebruikt kan worden en 100 m²
ook over de breedte op 25 meter gezwommen kan worden.
peuter-kleuterbad is (recreatief, watergewenning, baby/ouder zwemmen).
Door toepassing van een neerlaatbare keerwand kan dit bassin onderverdeeld worden in één 25 x 25 m. bassin en één 25 x
Het programma van de verschillende gebruikers past bin-
23,5 meter bassin.
nen de voorgestelde configuratie. Een fictief rooster van het gebruik is toegevoegd als bijlage 3 Gebruiksrooster nieuwe situatie (concept)’.
23
24 24
4
Financiën en exploitatie enkel zwembad 4.1
Uitwerking zwembad
Op basis van de uitgangspunten configuratie zoals in het vorige hoofdstuk beschreven (paragraaf 3.2.3) is de benodigde bruto vloer oppervlakte en de bebouwingsoppervlakte bepaald. Dit is noodzakelijk om te onderzoeken of het nieuwe zwembad past op de drie aangewezen locaties in Winkelsteeg. Uitgangspunt vanuit de ontwikkelvisie Winkelsteeg is gebouw parkeren. Gebouwd parkeren is de verzamelnaam voor alle parkeeroplossingen waar een gebouw voor nodig is. Op twee van de drie locaties, te weten locaties 1 en 2, is tevens woningbouw gepland, waarbij ook het parkeren voor de woningen als gebouwd parkeren gerealiseerd dient te worden. Het zwembad wordt daar uitgebreid met (gebouwd) parkeren (volgens de geldende parkeernorm) en woningbouw volgens het Programma als opgenomen in de Gebiedsontwikkeling Winkelsteeg. Tenslotte is het mogelijk dat aanvullende (maatschappelijke- of sport gerelateerde) voorzieningen worden toegevoegd aan de configuratie, hierbij valt te denken aan wijk gebonden voorzieningen (buurthuis/wijkcentrum, consultatiebureau, zorgloket, huisartsenpraktijk, tweedelijns zorg) of sportfuncties als sporthal, fitness, weerbaarheid (DOJO), biljartsport, etc.
Bruto Vloer oppervlak en Bebouwingsoppervlak Op basis van de configuratie uit paragraaf 3.2.3 is een indicatief Ruimtelijk Programma opgesteld, deze is als bijlage 4, Ruimtelijk Programma Configuratie (vanuit Participatie) aan dit rapport toegevoegd. De benodigde oppervlakte (bruto vloer oppervlakte (BVO) en bebouwingsoppervlakte voor het nieuwe zwembad is hieronder aangegeven. Bruto Vloer Oppervlakte (BVO):
8.734 m² (exclusief gebouw gebonden parkeren)
Bebouwde Oppervlakte:
6.972 m²
Parkeren: (BVO):
5.297 m² (182 parkeerplaatsen en 375 fietsparkeerplaatsen)
4.2
Stichtingskosten en Opstalexploitatie (OPEX)
Voor de configuratie van het zwembad zoals in paragraaf 3.2.3 en 4.1 beschreven zijn stichtingskosten bepaald. Stichtingskosten zijn de som van alle kosten voor het realiseren van een bouwproject. Hieronder vallen onder andere de grondkosten, bouwkosten, advieskosten. In de huidige, instabiele markt, met een sterke inflatie en schaarse grondstoffen is het bepalen van, met name het onderdeel bouwkosten, erg lastig. De bouwkosten (onderdeel uitmakend
25
van de stichtingskosten) zijn gebaseerd op kengetallen uit de
€ 181,20 per vierkante meter bruto vloeroppervlakte. Er is geen
markt van begin 2022. Er is echter gerekend met een prijsstij-
bouwrente gerekend, omdat rente in de kapitaallast is opgeno-
ging van 4,5% per jaar en een post onvoorzien van 5%. Op deze
men (exploitatie berekening).
wijze is getracht een reëel beeld van de uiteindelijke stich-
Alle weergegeven bedragen zijn exclusief BTW. Aangaande de
tingskosten te krijgen op moment van oplevering en in gebruik
verrekenbaarheid van de BTW is een aparte paragraaf opgeno-
neming in 2027.
men (paragraaf 4.3.2).
Belangrijk onderdeel van de stichtingskosten zijn, naast de
De stichtingskosten voor het zwembad, inclusief parkeergara-
bouwkosten, de grondkosten. Deze is vastgelegd op
ge, zijn als volgt opgebouwd:
Ontwikkelkosten Grondkosten
1.691.591
Projectbegeleiding
1.634.355
Renten
0
Bijkomende kosten
240.000
Interieur
318.600
Totaal
Ontwikkelkosten
3.884.546
Bouw- en Ontwerpkosten Bouwkosten
29.489.474
Honoraria
2.337.789
Infra
475.326
Bijkomende kosten
415.000
Prijsstijgingen
4.478.000
Marktwerking
0
Totaal
Bouw- en Ontwerpkosten
37.195.589
Gebouwd parkeren ‘182 ppn à 25 m², 375 fiets pp, half verdiept, onder bebouwing
€ 1.013,04
5.365.946
Onvoorzien Onvoorzien Totaal
5,00% Stichtingskosten
van 100 t/m 1900 excl. BTW
26
2.054.000 48.500.081
•
(Maatschappelijk) draagvlak
•
Financieel resultaat (effectief, efficiënt, fiscaal gunstig)
•
Kwaliteit van onderhoud en beheer
de ontwikkeling van vastgoed en in de exploitatie.
•
Partnerschap (met lokale stakeholders en gemeente)
4.3.1
Door de leden van de ambtelijke werkgroep is een relatief
4.3
Exploitatiewijze en BTW
In deze paragraaf behandelen we de mogelijke exploitatievormen van het nieuwe zwembad en de verrekening van btw bij
Exploitatiewijze
belang toegekend aan de respectievelijke aspecten in de
Zwembaden worden in Nederland op verschillende wijze geëxploiteerd. Het gaat dan om de volgende meest belangrijke
vorm van een wegingsfactor. Deze wegingsfactor is vervolgens
“beheersvormen”:
vermenigvuldigd met de intrinsieke score van de verschillen-
•
Exploitatie door de gemeente
kwamen de volgende beheersvormen als “preferent” naar
•
Exploitatie door een volledig gemeentelijke organisatie
de “beheersvormen” op de verschillende aspecten. Hieruit voren voor het nieuw te realiseren zwembad Winkelsteeg (in willekeurige volgorde):
(zoals Sportbedrijf Nijmegen) •
Exploitatie door een gemeentelijke BV (die is opgericht
•
voor één of enkele sportaccommodaties) •
marktpartij (= aanbesteding)
Exploitatie door een gemeentelijke BV (die is opgericht
•
voor alle of een groot deel van de sportaccommodaties Exploitatie door een stichting
•
Exploitatie door een marktpartij (in de meeste gevallen
Exploitatie door een voor het zwembad op te richten gemeentelijke BV (= quasi inbesteding)
(een extern verzelfstandigd gemeentelijke Sportbedrijf) •
Exploitatie door een voor het zwembad te selecteren
•
Exploitatie door de gemeente Nijmegen (toevoegen aan de opdracht van het bestaande Sportbedrijf)
is de marktpartij volledig risicodragend, maar ook “open eind-constructies”, zoals in Nijmegen, zijn mogelijk)
Het bepalen van de beste beheersvorm en exploitatie voor het
In een ambtelijke werkgroep is een eerste uitwerking gegeven
volgende paragraaf) verder niet relevant voor deze studie. De
nieuwe zwembad is, behoudens de relatie met de BTW (zie
aan dit onderwerp. In eerste instantie is een lijst opgesteld met prestatie-indicatoren c.q. aspecten waarop de verschillende
keuze zal bestuurlijk gemaakt worden in de komende jaren.
aspecten:
4.3.2 Belasting Toegevoegde Waarde (BTW) op ontwikkeling vastgoed
•
Mate van gemeentelijke sturing
Btw-vrijstelling voor sportaccommodaties. Dit is bijvoorbeeld
•
Waarborgen maatschappelijke functie
•
Stabiliteit en continuïteit
•
Marktgerichtheid en innovatie
•
Mate waarin (financiële) exploitatierisico’s worden voor-
“beheersvormen” kunnen worden getoetst. Het betreft hier de
Sinds 1 januari 2019 is sprake van een verruiming van de voor de realisatie en exploitatie van zwembaden ongunstig. De BTW op de investeringskosten kan bij Btw-vrijstelling niet meer worden verrekend. Dit is ook het geval voor de BTW op de exploitatiekosten. Hier staat tegenover dat de BTW op de inkomsten van het zwembad niet meer hoeft te worden
komen
27
afgedragen maar per saldo betekent dit voor een verlieslaten-
30 jaar, een rekenrente van 0,8% en is de kapitaallast in het
de voorziening als een zwembad toch een kostenverhogend
eerste, volledige jaar aangegeven.
effect. Momenteel is nog sprake van compensatieregelingen die het kostenverhogend effect voor een belangrijk deel
De Exploitatielast is de som van alle kosten voor het exploite-
compenseren. Deze lopen echter af op 31 december 2023 en
ren en in stand houden van de accommodatie met aftrek van
het is nog onzeker of en (indien dit het geval is) in welke vorm
de opbrengst (omzet). De kosten voor de exploitatie bestaan
daarna nog sprake zal zijn van deze regelingen.
uit de kosten van de gebouweigenaar, zoals verzekeringen, WOZ-lasten, etc. en de kosten voor de exploitant, zoals (da-
Er is echter een mogelijkheid om een zwembad BTW belast te
gelijks en preventief) onderhoud, verzekeringen, personeel,
exploiteren en daarmee de mogelijkheid te behouden om de
energie, marketing, overhead, administratie, etc. Daarnaast
BTW op investering en exploitatiekosten te verrekenen. Hier-
maakt een vergoeding voor reservering, winst en risico onder-
voor is het noodzakelijk dat de exploitatie door de belasting-
deel uit van de kosten voor de exploitant. De kosten voor de
dienst wordt aangemerkt als “winst beogend”. De landelijke
exploitant worden als vergoeding voor de beheer- en exploita-
marktpartijen die zwembaden exploiteren kunnen onder voor-
tiediensten verstrekt.
waarden aan de hiervoor geldende eisen voldoen en ook voor gemeentelijke BV’s is het onder (nog striktere) voorwaarden
Hiernaast is de berekeningswijze van de jaarlast samengevat
mogelijk om als winst beogend te worden aangemerkt.
weergegeven (exclusief gebouwd parkeren). De exploitatie-berekening is als bijlage 5, Exploitatieberekening zwembad
De mogelijkheid om de BTW te kunnen verrekenen is met
opgenomen. De kosten voor groot onderhoud zijn niet opge-
name vanwege het feit dat er met het nieuwe zwembad een
nomen, deze worden conform de methodiek van de gemeente
fikse investering is gemoeid (maar ook omdat sprake is van
iedere vier jaar op basis van Meer Jaren Onderhoudsplan
hoge exploitatiekosten) vanuit financieel perspectief zeer
geraamd en als investeringsclaim voor de Stads-
relevant. Indien de daarvoor benodigde winstoogmerk van
begroting ingediend.
de exploitatie als voorwaarde wordt gesteld resteren slechts twee beheersvormen die hier onder voorwaarden aan kunnen
Uit de tabel valt af te lezen dat de jaarlijkse exploitatielasten
voldoen: exploitatie door een marktpartij en exploitatie door
€ 486.000 euro bedragen, ex BTW.
een gemeentelijke BV. In deze berekening is geen rekening gehouden met de exploi-
4.3.3
Berekeningswijze jaarlast
tatie van het gebouwd parkeren: de investeringskosten voor
De jaarlast van het zwembad en sporthal wordt bepaald door
het gebouwd parkeren zijn niet opgenomen in de kapitaallast,
de som van de Kapitaallast en de Exploitatiekosten, waarbij
evenmin de kosten voor onderhoud en beheer, alsmede de
de kapitaallast de kosten voor de investering zijn, omgeslagen
omzet over parkeren (betaald parkeren), dit kan een gunstige
per jaar. Daarbij zijn rente, lening vorm en looptijd bepalend.
invloed hebben op de jaarlast.
In de berekening is uitgegaan van lineaire afschrijving, looptijd
28
Exploitatiebegroting zwembad Winkelsteeg Zwembad
Prijspeil 2022, exclusief Btw Baten Recreatief zwemmen
€ 546.000
Activiteiten
€ 263.000
Instructie
€ 410.000
Verenigingen
€ 243.000
Overige/scholen
€ 138.000
Omzet horeca
€ 307.000
Overige baten
€ 48.000
Totaal baten
€ 1.955.000
Lasten Personeelskosten
€ 1.422.000
Energiekosten, water en chemicalien
€ 275.000
Kapitaallasten (jaar 1)
€ 1.948.000
Dagelijks onderhoud
€ 255.000
Kantoor- en marketingkosten
€ 50.000
Administratie, beheer, risico
€ 175.000
Belastingen en verzekeringen
€ 395.000
Inkoop horeca
€ 107.000
Overige kosten
€ 125.000
Totaal lasten
€ 4.752.000
Resultaat
-€ 2.797.000
Exclusief eigenaarslasten
-€ 486.000
TCO
Zwembad
TCO Zwembad
-€ 2.797.000
TCO totaal
€ 2.797.000
29
5
Locatie onderzoek Winkelsteeg 5.1
Locatie onderzoek 2021
Om de ‘Toekomstvisie Nijmeegse zwembaden’ een vervolg te geven, is in 2021 een locatie-haalbaarheidsonderzoek voor de nieuwbouw van een zwembad ter vervanging van de huidige zwembaden Dukenburg en West uitgevoerd. De locatie-studie is eind 2021 afgerond en het college heeft op 14 december 2021 besloten om Winkelsteeg aan te wijzen als locatie voor een nieuw zwembad en een drietal locaties in Winkelsteeg in een vervolgonderzoek verder uit te werken.
5.2
Achtergrond gebiedsontwikkeling Winkelsteeg
Op 28 oktober 2020 heeft de raad de Nijmeegse Omgevingsvisie vastgesteld. In deze visie is de (her)ontwikkeling van de Kanaalzone-Zuid, inclusief Winkelsteeg, opgenomen. Als uitwerking daarvan heeft het college op 1 juni 2021 het Ambitiedocument Kanaalzone-Zuid en ook de Ontwikkelvisie Winkelsteeg vastgesteld. Op 24 november 2021 heeft de raad de kaders voor Winkelsteeg vastgesteld, te weten de planexploitatie, het ruimtelijk raamwerk, de ontwikkeldoelen en -principes. Binnen deze kaders werkt het college aan de ontwikkeling van de Winkelsteeg. De vastgestelde ontwikkeldoelen luiden als volgt: 1.
Winkelsteeg draagt bij aan duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid;
2.
Winkelsteeg draagt bij aan het realiseren van een divers(er) woonmilieu in de Kanaalzone- Zuid;
3.
Winkelsteeg speelt een sleutelrol in het verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, het verkleint de gevoelde/beleefde afstand tussen de stadsdelen aan weerszijden.
De acht vastgestelde ontwikkelprincipes zijn in de afbeelding hiernaast
een gemengd werkwoongebied
samengevat weergegeven.
ruimte voor sporten en bewegen
ankerpunten in het gebied
omarmen van het kanaal
winkelsteeg als verbinder
robuust groen-blauw netwerk: groen
netwerk voor mensen
Afbeelding 6: Overzicht ontwikkeldoelen en -principes 30 30van de stad. Naast ruimte Winkelsteeg (bron: gemeente Nijmegen) waterhuishouding
robuust groen-blauw netwerk: water
7. NETWERK VOOR MENSEN
NEERBOSCH-OOST
NOVIO TECH CAMPUS
S100
EG W
SE
RG
GOFFERT
BU
EN
ZWANENVELD
E UW
K DU
IE
N
weergegeven in afbeelding 1, is gebleken dat de gewenste LK -WAA MAAS L ANAA
LANKFORST
configuratie met bijbehorend programma niet zelfstandig in te passen is op locatie 1. De omvang van het zwembad is te groot PARK WINKELSTEEG
om naast de huidige JMH te realiseren. De enige manier om
JONKERBOS
wel een zwembad van voldoende omvang te ontwikkelen op
LEGENDA
deze locatie is het vervangen van de JMH zelf en een nieuwe
Goffertpark Groene casco
sporthal mee te nemen in de ontwikkeling van het zwembad.
Park Winkelsteeg Nieuwe Dukenburgseweg
Deze sporthal komt dan op de verdieping van het zwembad te
HATERT
Langzaam verkeer
liggen.
Stationsgebied Hoofdinfrastructuur
Daarbij concluderen wij dat de JMH behoorlijk op leeftijd is (40
Auto verkeer Sport
jaar oud), weinig efficiënt is in verhuurmogelijkheden vanwege
Bouwvelden ankers Bouwvelden Winkelsteeg
het ontbreken van scheidingswanden, geen bewegingsonder-
Stepping stone buiten Winkelsteeg
wijs kan faciliteren en niet voldoet aan de huidige standaarden
Ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg
53qua duurzaamheid en energiegebruik.
De locatie studie is daarom uitgebreid met onderzoek naar de
5.3
Ontwikkelvisie
mogelijke vervanging van de huidige JMH. Locaties 1 en 2 zijn
In de Ontwikkelvisie is een eerste uitwerking passend binnen
derhalve beoordeeld op zowel enkel een zwembad dan wel
de vastgestelde kaders opgenomen voor de verschillende
een combinatie van zwembad met een sporthal. Voor locatie 3
deelgebieden. De Ontwikkelvisie geeft geen blauwdruk, maar
is in het onderzoek enkel een zwembad gehandhaafd. Dit heeft
geeft de ambities en ontwikkelingsprincipes voor de verdere
te maken met de locatie in het toekomstige park. De steden-
ontwikkeling weer en bevat schetsen en beelden over hoe de
bouwkundige ‘korrel’ van een zwembad met een sporthal is te
inrichting van het gebied er uiteindelijk uit kan komen te zien.
groot om dat hier op een juiste wijze in te passen.
5.3.1 Ruimtelijk raamwerk
5.4
Het ruimtelijk raamwerk geeft vorm aan de ambities en doel-
Op basis van de configuratie en de daartoe benodigde Bruto
stellingen, op het gebied van mobiliteit, groen, water, natuur/
Vloeroppervlakte (BVO) en Bebouwde Oppervlakte, alsmede
ecologie, wonen en economie. Het vormt daarmee mede het
de ontwikkelbehoefte (woningen en werken), is door steden-
kader voor de ruimtelijke ontwikkelingen in Winkelsteeg. De
bouwkundig bureau IMOSS, samen met de stedenbouwkundi-
hierboven staande kaart is een vertaling van de verschillende
ge van de gemeente Nijmegen, een studie uitgevoerd van een
‘ingrediënten’ die samen het ruimtelijk raamwerk vormen.
mogelijk stedenbouwkundige inpassing van het bouwvolume.
5.3.2. Beoogde locaties en uitbreiding locatiestudie
In deze alinea staan de conclusies uit het stedenbouwkundig
Naar aanleiding van een eerste stedenbouwkundige ver-
onderzoek en de stedenbouwkundige voorkeur ten aanzien
kenning op de drie potentiele locaties in Winkelsteeg zoals
van de drie locaties in Winkelsteeg.
31
Stedenbouwkundige invulling
Afbeelding 7: Ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg 2035 (bron: Gemeente Nijmegen)
Locatie 1 Hoek Weg door Jonkerbos en Nieuwe Dukenburgseweg
5.4.1
Locatie 1
tie (sporthal) zodat er een landmark en sportcomplex ontstaat
Uitgangspunt voor deze locatie vanuit de Ontwikkelvisie
met uniforme uitstraling. Het gebouw is open met een groen
Winkelsteeg is een gecombineerd programma met wonen- en/
en stedelijk karakter.
of werken. Voor auto en fiets is deze locatie zeer goed bereikbaar. Ook De locatie hoek Weg door Jonkerbos/Nieuwe Dukenburg-
het OV is aanwezig binnen 500 meter met station Nijmegen
seweg is een zichtlocatie die in de schaduw van het gebouw
Goffert en de bushaltes langs de Nieuwe Dukenburgseweg en
52-degrees ligt. De stedenbouwkundige maat en schaal van
Neerbosscheweg. De bereikbaarheid en het parkeren zijn goed
52-degrees zijn momenteel overheersend ten opzichte van de
te combineren met de reeds aanwezige kruising op de Nieuwe
huidige Jan Massinkhal. Een zwembad en sporthal op deze
Dukenburgseweg en doen geen afbreuk aan andere kansen
plek zorgt voor een passende, stedenbouwkundige korrel
op deze plek. Op deze plek is tevens het wonen en werken
waardoor er een landmark én poortfunctie aan beide zijden
inpasbaar. De combinatie van de sporthal, zwembad en wonen
van de Nieuwe Dukenburgs weg ontstaat. Het karakter van het
en/of werken zullen samen zorgen voor een landmark van veel
zwembad kan open en transparant zijn, omdat de afstand tot
gezichten welke past bij de maat en schaal van 52-degrees. Het
het gebouw dermate groot is dat privacy gewaarborgd kan
gebouw vormt zo de entree voor Winkelsteeg, Dukenburg en
worden. Amerena in Amersfoort geldt hier als een goed voor-
Goffert en geeft een impuls aan de gebiedsontwikkeling.
beeld. Daar is het zwembad gecombineerd met de sportfunc-
1c-accent
g
we he ssc
o erb Ne
FiftytwoDegrees
seweg
enburg e Duk
Nieuw
g
sewe
burg
uken
we D
Nieu
V O G ETLV I T EL LU C H T SPULBoTtI T1 EGL
Afbeelding 8: Stedenbouwkundige invulling locatie 1 (bron: IMOSS)
32
N CO
CE
PT
Conclusie vanuit stedenbouwkundige inpassing Vanuit stedenbouwkundig perspectief is locatie 1 ideaal: het zwembad met sporthal draagt hier bij aan de stedelijke herkenbaarheid middels een landmark én poortfunctie en het is de enige manier om op deze plek een goede tegenhanger te ontwikkelen voor 52-degrees. Daarnaast ligt het zwembad met sporthal langs stedelijke hoofd en ontsluitingswegen (S100 en de Nieuwe Dukenburgseweg) waardoor het onderdeel wordt van de stedelijke hoofdstructuren. De schaal waarop het zwembad opereert is dus zowel stedelijk als gebiedsgebonden. Op deze locatie kan de maatschappelijke functie van het zwembad en de sporthal uitstekend gecombineerd worden met woningbouw, dit is enkel te realiseren als de Jan Massinkhal integraal onderdeel vormt van de ontwikkeling. Hierdoor wordt een combinatie gemaakt die toekomstbestendig en robuust is en daardoor vele jaren mee kan.
33
Afbeelding 9: Referentiebeeld Sportcentrum Amerena Amersfoort (bron: Venhoeven CS)
Locatie 2 Huidig parkeerterrein tussen de Boekweitweg en de Nieuwe Dukenburgseweg
5.4.2 Locatie 2
niet haalbaar.
Uitgangspunt voor deze locatie vanuit de ontwikkelvisie
Op deze kavel is in de ‘Ontwikkelingsvisie Winkelsteeg’ een
Winkelsteeg is een gecombineerd programma met woon- en/
woon en werkprogramma voorzien die past bij NXP en NTC en
of werken.
juist de brug kan vormen tussen wonen en werken. Wel kan het zwembad hier een geluid afschermende functie krijgen
Op de locatie waar nu NXP het parkeerterrein van de gemeente
vanuit het industrielawaai naar de woningbouw richting de
huurt, is voldoende ruimte voor een zwembad. De kavel ligt
kanaalknoop.
centraal aan de Nieuwe Dukenburgseweg en heeft een fijn karakter doordat deze rechthoekig is. Hoewel het programma
De locatie is per auto en fiets zeer goed bereikbaar. De bushal-
past, zal men hier moeten kiezen voor een zwembad dat zich
tes liggen voor de deur aan de Nieuwe Dukenburgseweg en het
afschermt van de weg, introvert. Het wenselijke open karakter,
station Goffert ligt hemelsbreed op 650m (looproute is langer).
zien sporten doet sporten, is hier lastig omdat er onvoldoende afstand gehouden kan worden tot wegen en voetpaden.
Onderstaande afbeelding geeft een mogelijke inpassing van
Hierdoor is de wenselijke afstand tot mensen in zwemkleding
het sport- en zwembadcomplex op deze locatie weer.
Novio tech Campus
Werkbedrijf rijk van Nijmegen g
we
eit
ekw
bo
Ge
rst
eD
uw
Nie
eg
ew
rgs
bu
en uk
we
ta r
w
kanaalknoop
bo
ek
we
itw
eg
V O G ET LV I T EL LU C H T
Afbeelding 10: Stedenbouwkundige invulling locatie 2 (bron: IMOSS)
D e eSLUGBeTbI ITeEDL 3 A
34
eg
g
Conclusie vanuit stedenbouwkundige inpassing Gelet op bovenstaande is locatie 2 ook geschikt maar heeft, vanuit stedenbouwkundig oogpunt, niet de voorkeur omdat deze kavel beter geschikt is voor andere onderdelen uit de Ontwikkelvisie Winkelsteeg. Zo is op deze locatie werken en woningbouw beter inpasbaar en passend bij de omgeving van NXP/NTC en de ontwikkeling van de kanaalknoop.
35
Afbeelding 11: Referentiebeeld zwembad Oostende (Bron: Venhoeven CS/Google Earth)
Locatie 3 Huidig voetbalveld Sportpark Vossendijk, toekomstige naam: ‘Park Winkelsteeg’
5.4.3
Locatie 3
Vanuit de ontwikkelvisie Winkelsteeg is het uitgangspunt voor
waar een extra parkeervoorziening en een prettige verbinding gerealiseerd zal moeten worden.
deze locatie dat deze onderdeel wordt van een publiek park voor de bewoners Winkelsteeg en omliggende wijken met veel
De ontwikkeling van een dergelijke maatschappelijke voor-
plekken voor sport en spel.
ziening op de locatie biedt wel kansen voor de ontwikkeling van Winkelsteeg. Het kan het park gaan activeren. De horeca
In park Winkelsteeg kan het zwembad landen in een groene
van het zwembad kan bijvoorbeeld ook dienen als horeca-
context waarin ook het gebouw kan opgaan. Het zwembad
gelegenheid voor de bezoekers van het park. Er is ruimte om
zal hier de enige functie zijn aangezien de stedenbouwkun-
aanvullend andere sport- of beweegfuncties te verbinden aan
dige ‘korrel’ van een zwembad met een sporthal te groot is
het zwembad door bijvoorbeeld het dak van het zwembad in
om dat hier op een juiste wijze in te passen. De realisatie van
te zetten.
een zwembad in het park vraagt om een zorgvuldige inpassing waar de binnenzijde een etalage voor de zwemsport is.
De locatie is per auto bereikbaar via de Nieuwe Dukenburg-
Echter, de vraag is of het zwembad hier transparant ingepast
seweg en dan de Vossendijk of vanaf de zijde van Hatert.
kan worden omdat het intensieve gebruik van het park in de
Langzaam verkeer kan ook gebruik maken van de Winkelsteeg-
toekomst vraagt om een privacy gevoelige gevel. Parkeren is
seweg. Het is wenselijk om te kijken hoe langs de toegangswe-
niet gewenst op deze plek, omdat het park klimaat adaptief
gen veilige fietsvoorzieningen kunnen worden gerealiseerd.
wordt en een groene uitstraling moet behouden. Het zwembad
Het OV is op grotere afstand (meer dan 600m) aanwezig.
is hierdoor afhankelijk van de ontwikkeling van de ‘NDW21’
Afbeelding 12: Stedenbouwkundige invulling Park Winkelsteeg (bron: Gemeente Nijmegen)
36
Conclusie vanuit stedenbouwkundige inpassing Gelet op bovenstaande is locatie 3 is minder geschikt. Het bouwwerk zelf is mogelijk, maar de verkeersbewegingen zijn nauwelijks goed inpasbaar. Ook is deze locatie veel te afhankelijk van de ontwikkelingen om zich heen in verband met de realisatie van de parkeerplaatsen, waardoor het project niet op zichzelf kan staan.
37
Afbeelding 13: Referentiebeeld sportcomplex Vie Kerkrade (Bron: Moederscheim Moonen/Wehrung)
5.5 Participatietraject zwembad en omgeving
seerd. Tijdens deze avond zijn bezoekers geïnformeerd over de
Om te komen tot een zorgvuldig gewogen en passend advies is
een formulier om de plussen en minnen van elke locatie aan te
een uitvoerig participatietraject gevolgd met alle stakeholders
geven vanuit zijn/haar perspectief.
3 locaties. Ook is iedereen in de gelegenheid gesteld middels
van het nieuwe zwembad, dat is gestart in 2021 met het eerste deel van de locatiestudie. Daarnaast loopt er een participatie