Ontwerpbestemmingsplan, toelichting en regels

bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) Plan Versie: ontwerp

Colofon bestemmingsplan

Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 8 december 2022 Gemeente Nijmegen IDN: NL.IMRO.0268.BP5015-ON01

Bureau Ruimtelijke Planvorming Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen www.nijmegen.nl

Toelichting

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

3

4 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

7 7 7 8 9

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Planbeschrijving Beschrijving huidige situatie Beschrijving toekomstige situatie Stedenbouwkundige karakteristieken

11 11 12 14

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Beleidskader Relevant rijksbeleid Relevant provinciaal beleid Relevant gemeentelijk beleid

23 23 34 36

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Omgevingsaspecten Bezonning en windhinder Bedrijven en milieuzonering; industrielawaai Wegverkeerslawaai Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bodem Ontplofbare oorlogsresten Water Flora en Fauna Cultuurhistorie Archeologie Verkeer en parkeren Kabels en leidingen Duurzaamheid Vormvrije mer-beoordeling

41 41 42 46 47 48 51 52 52 55 59 64 68 71 71 75

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Juridisch-planologische aspecten Inleiding Systematiek van de planregels Beschrijving per bestemming

77 77 77 78

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

81 81 82

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1

83 Inleidende regels Begrippen

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

85 85

5

Artikel 2

Wijze van meten

97

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Bestemmingsregels Gemengd Verkeer Waarde - Archeologie 3

101 101 104 105

Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

109 109 110 111 113 114

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

117 117 119

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

Bezonningsstudie

Bijlage 2

Windhinderonderzoek

Bijlage 3

Onderzoek industrielawaai

Bijlage 4

Onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 5

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 6

Waterbuffering

Bijlage 7

Bureauonderzoek archeologie

Bijlage 8

Archeologie verkennend booronderzoek

Bijlage 9

Quickscan Wet natuurbescherming

Bijlage 10

Memo stikstofberekening

Bijlage 11

Stikstofberekeningen gebruiks- en realisatiefase

Bijlage 12

Nader ecologisch onderzoek

Bijlage 13

Projectplan ontheffing Wnb

Bijlage 14

Redengevende omschrijving Grote Markt 1-3

Bijlage 15

Verkeerskundige analyse Scheidemakershof

Bijlage 16

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlagen bij de regels Bijlage 1

Staat van bedrijvigheid (toelichting)

Bijlage 2

Staat van bedrijvigheid

6 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Met het faillissement van de V&D in 2015 is het pand van de Nijmeegse V&D aan de Grote Markt grotendeels leeg komen te staan. Omdat wordt verwacht dat het niet gaat lukken om alle vierkante meters winkeloppervlak te vullen met nieuwe detailhandelsvestigingen, is gezocht naar een nieuwe invulling voor het strategisch gelegen pand. Gemeente Nijmegen heeft in het 'Ambitiedocument voormalige V&D' (zie paragraaf 2.2.1 en 2.3.1) uitgangspunten meegegeven voor de herontwikkeling van het voormalige V&D-gebouw.

Met inachtneming van de uitgangspunten van het ambitiedocument wil initiatiefnemer de leegstaande verdiepingen transformeren en het gebouw optoppen. Op en in het gebouw worden appartementen, een programma-mix (commerciële dienstverlening, ontspanning, kleinschalige (co-working) kantoren) en horeca gerealiseerd. De commerciële ruimten in de kelder, begane grond en een groot gedeelte op de eerste en tweede verdieping aan de Broerstraat blijven behouden

Deze herontwikkeling is deels in strijd met het huidige bestemmingsplan 'Nijmegen Centrum – Binnenstad'. Voor het voormalige V&D-gebouw geldt nu de bestemming 'Detailhandel'. Wonen is hier niet toegestaan. Tevens passen de beoogde horeca en de beoogde bouwhoogten niet binnen de geldende bestemming. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt de transformatie en de optopping van het voormalige V&D-gebouw juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Grote Markt 3, 3A en 4 en Broerstraat 10, 12 en 14 in Nijmegen. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door de Broerstraat en aan de westzijde door het pand van de Hema, gelegen aan de Grote Markt/Augustijnenstraat. Aan de noordzijde wordt de grens gevormd door de Grote Markt. De zuidzijde wordt gevormd door het Scheidemakershof en de winkelpanden aan de Broerstraat.

De gronden in het plangebied zijn kadastraal bekend als gemeente Nijmegen, sectie C, perceelnummer 7610. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 4.561 m².

Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied in de directe omgeving weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

7

figuur 1.1: ligging plangebied

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan 'Nijmegen Centrum - Binnenstad'. Dit bestemmingsplan is door de raad op 28 november 2012 vastgesteld; het plan is op 24 december 2013 onherroepelijk geworden. Daarnaast gelden hier de facetbestemmingsplannen 'Archeologie', 'Parkeren' en 'kamerverhuur'.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel, ondersteunende horeca, ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, bijbehorende voorzieningen, zoals: verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen en wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. De bebouwing kent maximale bouwhoogtes van 16 meter en 20 meter.

De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan, omdat de functies wonen en (zelfstandige) horeca niet zijn toegestaan binnen de bestemming 'Detailhandel' en omdat de beoogde bouwhoogte maximaal 34 meter bedraagt. Onderhavige bestemmingsplanherziening vormt vanwege deze strijdigheden met het vigerend bestemmingsplan het juridisch en planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

8 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

figuur 1.2: vigerend bestemmingsplan

1.4

Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels en gaat vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlagen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Planbeschrijving', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt verslag gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

9

10 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Beschrijving huidige situatie

Het plangebied is momenteel in gebruik als locatie voor detailhandel. In het oude pand van de (voormalige) V&D wordt een deel van de ruimten commercieel ingevuld met winkels en ondersteunende horeca. De overige ruimten staan leeg. De verwachting is dat het niet gaat lukken om alle vierkante meters winkeloppervlak van het pand in te vullen met nieuwe detailhandel vestigingen. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door centrumvoorzieningen zoals winkels en horeca.

Het pand van het voormalige V&D-gebouw heeft stedenbouwkundige waarde vanwege de ligging op de hoek Grote Markt-Broerstraat aan het belangrijkste kruispunt van de historische binnenstad van Nijmegen. Het betreft het grootste gebouw in het wederopgebouwde stadscentrum na de Tweede Wereldoorlog. Het beslaat een groot deel van het bouwblok dat reikt van de Grote Markt tot aan Plein 1944. Het pand bestaat uit drie verdiepingen en meerdere kelderverdiepingen.

Het bombardement in de Tweede Wereldoorlog heeft het stadscentrum van Nijmegen radicaal getransformeerd. Een groot deel van het middeleeuwse stadsweefsel met zijn kenmerkende gassen is na dit bombardement verdwenen door de wederopbouw die sterk werd beïnvloed door de opkomst van de auto. Het voormalige V&D-gebouw aan de Grote Markt is één van de kenmerkende wederopbouwgebouwen in Nijmegen. Afgelopen decennia is een herwaardering ontstaan voor deze tijdsgeest en architectuur en de wederopbouwperiode een belangrijke toevoeging aan de rijke geschiedenis van Nijmegen gaan vormen.

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 11

figuur 2.1: ligging voormalig V&D gebouw

Van de circa 21.300 m² bvo winkeloppervlak die de (voormalige) V&D achterliet na het faillissement zijn ondertussen 10.500 m² opnieuw ingevuld met detailhandel. De Decathlon en TK-Maxx zijn de grootste van deze nieuwe winkels. Verder zijn er nog een aantal kleinere zaken gevestigd in het pand. De overige circa 10.800 m² bvo is nog beschikbaar voor een nieuwe invulling.

2.2

Beschrijving toekomstige situatie

2.2.1

Ambitiedocument voormalige V&D

In januari 2021 heeft gemeente Nijmegen het 'Ambitiedocument voormalige V&D - Van warenhuis naar mix van wonen, werken en winkelen' opgesteld, met daarin uitgangspunten voor de herontwikkeling van het voormalige V&D-gebouw, vanuit gemeentelijk beleid en ambities.

Behouden van detailhandel voor een levendige plint De locatie van het voormalige V&D-gebouw bevindt zich midden in de hoofdwinkelstructuur van de Nijmeegse binnenstad. Voor het behoud van een doorlopende continue winkelstructuur is het uiterst waardevol dat de plint van de (voormalige) V&D ingericht blijft met een aantrekkelijk aanbod van winkels. Het behoud van de huidige winkelfunctie in de plint en op de eerste verdieping van de Broerstraat is een belangrijk uitgangspunt bij de herontwikkeling. De winkels dragen niet alleen bij aan het behoud van de winkelstructuur maar zorgen ook voor levendigheid en reuring in de Nijmeegse binnenstad.

Ruimte voor werken + transformatie van leegstand naar woningbouw In het voormalige V&D-gebouw wordt naast winkelen en wonen ook ruimte gecreëerd voor een werk-gerelateerde programma-mix. Omdat het niet realistisch is dat de leegstaande winkelmeters ingevuld kunnen worden met nieuwe detailhandel, wordt woonprogramma toegevoegd: in Nijmegen is onder andere een behoefte is aan meer betaalbare woningen. In het centrum van Nijmegen uit deze behoefte zich met name in het 'centrum stedelijk wonen'.

2.2.2

Voorlopig ontwerp

Vanuit de behoefte aan (betaalbare) appartementen in het centrum wordt in dit plan een woonprogramma toegevoegd. De woningen worden gerealiseerd binnen het bestaande pand, op de eerste en tweede verdieping en met een optopping. Deze optopping loopt in de nieuwe massa op tot 5 verdiepingen. Het gebouw biedt ruimte aan maximaal 181 appartementen. De aanwezige commerciële ruimten blijven voor de bestaande huurders behouden. Deze ruimten worden aangevuld met een nieuwe programma-mix (bestaande uit commerciële dienstverlening, ontspanning, kleinschalige (co-working) kantoren) en horeca.

Het programma bestaat uit:

12 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

functie

aantal

maximum maximum oppervlakte (gbo) oppervlakte (bvo) huidig behoud huidig behoud huidig oppervlak oppervlak

commerciële ruimten behoud bestaande huurders aantal appartementen maximaal 181 kantoorruimten 3-5 770 m² (programma-mix) horeca 1 paviljoen op het 200 m² dak (+300 m2 terras) tabel 2.1: programma voorlopig ontwerp (vormfactor gbo:bvo = 80:100)

960 m² 250 m² (+ 300 m² terras)

De appartementen kunnen studio's, lofts of meerkamerappartementen zijn. De doelgroepen van deze appartementen zijn één- en tweepersoonshuishoudens, young professionals, expats, doorstromers, ouderen. De prijsverdeling is als volgt: 2/3 betaalbaar, dat wil zeggen sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop. Binnen het aandeel betaalbaar wordt gestreefd naar minimaal de helft in de huursector. 1/3 vrije sector. Dit kan zowel huur als koop zijn.

De Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 van de gemeente Nijmegen (zie paragraaf 3.1.2) definieert de verschillende prijscategorieën: sociale huurwoning: woning met een huurprijs van maximaal de liberalisatiegrens.; middeldure huurwoning: woning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en maximaal € 951,19 (prijspeil 2020). De maximale huurgrens is gekoppeld aan 185 punten in het landelijk woningwaarderingssysteem; ten aanzien van koop zijn de prijscategorieën (prijspeil 2020): 1. goedkoop < € 220.000 2. middelduur € 220.000 - € 280.000 3. duur > € 280.000

Het project betreft een autovrije ontwikkeling met specifieke aandacht voor een kwalitatief en kwantitatief goede oplossing voor fietsparkeren (zie paragraaf 4.12).

De daken worden veelal groen ingericht. Daarbij zijn er 3 niveaus te onderscheiden: Groene Gas, Groene Markt (stadstuin van in totaal circa 1.850 m²) en Biosolar daken. De Groene Gas en de Groene Markt zijn semi-openbaar toegankelijke buitenruimtes (en zijn niet privé). Op de verschillende niveaus wordt er diverse beplanting (bomen en groen) aangebracht ten behoeve van biodiversiteit, klimaat en waterinfiltratie.

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 13

2.3

Stedenbouwkundige karakteristieken

2.3.1

Ambitiedocument voormalige V&D

Door intensief in te breiden in de bestaande stad wil de gemeente Nijmegen bijdragen aan meer betaalbare woningen in Nijmegen en een levendige en gezonde winkelstructuur in de binnenstad. De stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden (zie paragraaf 4.10) zijn voldoende aanleiding om zeer consciëntieus te werk te gaan bij het wijzigen van bouwmassa en architectuur. De wijzigingen hebben namelijk invloed op de beleving van de huidige rooilijnen, goot- en nokhoogten en het uiteindelijk architectonisch straatbeeld van de Nijmeegse binnenstad. Het toevoegen van bouwmassa zal bij dit project bestaan uit het realiseren van een opbouw bovenop het bestaande pand. Vergelijk dit principe met de woningbouw op het dak van de Albert Heijn (Van Schevichavenstraat) en Primark (Plein 44).

Middels uitgebreid ontwerpend onderzoek is gestudeerd op de impact die de nieuwe opbouw gaat hebben op de skyline (het stadssilhouet) en de eyeline (zicht op ooghoogte) van Nijmegen, zowel op buurtniveau als op gebouwniveau. Bij deze studie is vooral rekening gehouden met de middeleeuwse laag en de wederopbouwlaag in de skyline. Hierbij is gelet op het zogenaamde hoogtereliëf, de gelaagdheid van de stad die in de wederopbouw ook een rol speelde. Hierbij wordt een zekere afstand tot belangrijke kerken in acht genomen uit respect voor de middeleeuwse laag en vooral voor het icoon van Nijmegen, de Stevenskerk.

Bij de studie is ervoor gekozen om veel belang te hechten aan de zichtlijnen bij de binnenkomst van de stad over de Waalbrug (zie figuur 2.3), de Snelbinder en de Spoorbrug, (zie figuur 2.4), de Ziekerstraat en de Sint Annastraat. Van belang is dat er geen dominante hoogbouw te ervaren is, zowel in omvang als in hoogte. Het Plein 1944 is een relatief recent voorbeeld hoe om te gaan met een nieuwe laag die zich zoveel mogelijk voegt naar het stadssilhouet.

De eyeline – ooghoogte, is uitgebreid bestudeerd vanuit allerlei belangrijke straten en pleinen van de stedelijke structuur (o.m. Molenstraat, Augustijnenstraat, St Annastraat, Ziekerstraat, Burchtstraat en Grote Markt). Aan de hand daarvan is bepaald dat de opbouw in de 2e lijn moet plaatsvinden, zoveel mogelijk van de voorgevels verwijderd. Deze opbouw mag de wederopbouwarchitectuur van de V&D en de Hema niet domineren

Als resultaat van deze studies is er een soort ‘contour’ getekend op de V&D waarbinnen ruimte ontstaat om de nieuwbouw vorm te geven. Met deze contour zijn het eerder genoemde stadssilhouet en de kwaliteiten van de straatbeelden geborgd en worden deze niet wezenlijk aangetast.

14 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

figuur 2.2: bouwenvelop ambitiedocument (bron: gemeente Nijmegen)

figuur 2.3: skyline vanuit Waalbrug

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 15

figuur 2.4: skyline vanuit Snelbinder

2.3.2

Voorlopig ontwerp

Volume en hoogte In het voorlopig ontwerp is ten aanzien van de hoogte rekening gehouden met de eyeline (zichtlijnen vanuit de historische straten) en met de skyline (zichtlijnen vanaf o.a. de Snelbinder en de Waalbrug). Ten opzichte van het ambitiedocument is de hoogte enigszins ingeperkt. Dit is een gevolg van de constructieve mogelijkheden van het bestaande gebouw. Het voormalige V&D-gebouw is in twee hoofdfases gebouwd: in 1954 is het voorste deel aan de Grote Markt gebouwd met de kenmerkende gevel (figuur 2.5), in 1977 is het gebouw aan de achterzijde en op het dak uitgebreid (figuur 2.6).

16 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

figuur 2.5 bouwmassa 1954

figuur 2.6 bouwmassa 1977

De hoofddraagconstructie van beide fases is vergelijkbaar: een structuur van betonkolommen met een betonvloer. Uit verschillende onderzoeken aan de bestaande constructie is steeds duidelijker geworden hoe sterk deze draagstructuur is. Daarmee werd ook duidelijk hoeveel nieuwe bouwlagen het bestaande betoncasco zou kunnen dragen. Aanvankelijk werd gedacht dat het aantal nieuwe bouwlagen kon reiken tot een hoogte van 36 meter, ook conform de bouwenvelop. Uit de onderzoeken is echter gebleken dat (na het slopen van de bestaande derde verdieping, de huidige terugliggende bovenste bouwlaag) maximaal 5 nieuwe bouwlagen kunnen worden toegevoegd in een lichte bouwmethode. Daarom is de maximale bouwhoogte ingeperkt tot 34 meter.

Het hoogste niveau is gelegen op het diepste punt in het bouwblok, het verste weg van de historische Grote Markt en de historische gevel van het voormalige V&D-gebouw. De nieuwe massa op het gebouw bouwt zich trapsgewijs op, vanaf de Grote Markt naar het hoogste gelegen niveau. De compositie van bouwblokken binnen deze massa is het resultaat van de gewenste woningplattegronden, lichtval, bezonning- en windhinderstudies (zie paragraaf 4.1) en goede aansluiting op de directe omgeving.

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 17

figuur 2.7: volume en hoogte voorlopig ontwerp

Nieuwe gas De kleine stegen in de historische bouwblokken en stratenpatronen van Nijmegen worden ook wel gassen genoemd. De term 'gassen' of 'gasjes' is uniek en kenmerkend voor de stad Nijmegen. De stegen in het bouwblok van de (voormalige) V&D heten nu het Scheidemakershof maar hadden voor de wederopbouwperiode de naam Scheidemakersgas. De nieuwe verbinding van de Grote Markt door de eerste verdieping van de (voormalige) V&D naar het Scheidemakershof benoemen we daarom als 'de nieuwe gas'.

18 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

figuur 2.8: impressie nieuwe gas

Het grote en diepe pand van het voormalige warenhuis leent zich niet zomaar voor een transformatie waarbinnen wonen een belangrijke nieuwe functie zal worden. Daarom is er in het ontwerp gezocht naar mogelijkheden om licht en lucht tot diep in het gebouw te brengen. Door het gebouw te voorzien van een nieuwe gas ontstaan er kansen om het diepe plot volledig te gebruiken en geschikt te maken voor meer kleinschalige woon- en kantoorfuncties. Deze nieuwe gas grijpt terug naar het middeleeuwse fijnmazige weefsel en ondersteunt zo de verbindingen in de stad: frequent gebruik en daardoor meer ogen op straat dragen bij aan de veiligheid van deze binnenwereld. De nieuwe gas zorgt ervoor dat nieuw programma kan worden toegevoegd in de tweede lijn, terugliggend van de historische gevels aan de Grote Markt.

figuur 2.9: bestaande gassen

figuur 2.10: toevoeging nieuwe gas

Daktuin Een belangrijke toevoeging zit ook in de semi-openbare daktuin op het bestaande dak, een groene toevoeging als contrast met de versteende Grote Markt. Het groen groeit door in het gebouw, in de nieuwe gas en op de daktuin en draagt bij aan het versterken van de verblijfskwaliteit, klimaatadaptatie en biodiversiteit in de stad. Op de daktuin is ook ruimte voor

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 19

een horecaterras (zie figuur 2.11 en figuur 2.12).

figuur 2.11: vogelvluchtimpressie vanuit het zuiden (Broerstraat)

figuur 2.12: vogelvluchtimpressie vanuit het noorden (Grote Markt)

Het wonen wordt gekenmerkt door een hoge dichtheid. De gevelarchitectuur zorgt voor een belangrijke bijdrage in de woonkwaliteit. Door zichtlijnen in de open geveldelen te sturen wordt inkijk bij directe omwonenden verminderd en ontstaan betere uitzichten op de openbare ruimte en de stad Nijmegen. De transformatie van het voormalige V&D-gebouw resulteert zo in een

20 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

nieuw toekomstbestendig gebouw waarin wonen, werken, horeca en winkelen zorgen voor een continue dynamiek in het centrum van Nijmegen.

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 21

22 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Relevant rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio’s Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Tegelijk wil het rijk de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Daarbij hoort een uitstekende bereikbaarheid en toegankelijkheid, ook voor mensen met een handicap. We zorgen dat de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid verder toeneemt. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. Niet alleen groei heeft onze aandacht. Ook in gebieden met bevolkingsdaling versterken we de vitaliteit en leefbaarheid.

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 23

voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Toetsing De herontwikkeling van het voormalige V&D-gebouw leidt bij uitstek tot een efficiënt en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij is oog voor enerzijds de inpassing van de herontwikkellng (transformatie en optopping) in de cultuurhistorische context en gelet op de cultuurhistorische waarde van het gebouw zelf en anderzijds voor de ontwikkelpotentie die de locatie biedt.

3.1.2

Ladder duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet aan deze Ladder worden getoetst. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte aan de betreffende functies worden beschreven. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet bovendien worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het mogelijk maken van 12 of meer woningen en meer dan 500 m2 bvo voorzieningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing Het geldende bestemmingsplan maakt detailhandel en ondersteunende horeca mogelijk op de locatie van het (voormalige) V&D gebouw. De bouwhoogte van de huidige bestemming varieert van 14 tot 20 meter. Van de circa 21.300 m² bvo winkeloppervlak die de (voormalige) V&D achter liet na het faillissement zijn in de kelder en op de begane grond en een groot gedeelte op de eerste en tweede verdieping aan de Broerstraat inmiddels 10.500 m² opnieuw ingevuld met detailhandel. De Decathlon en TK-Maxx zijn de grootste van deze nieuwe winkels. Verder is er nog een aantal kleinere zaken gevestigd in het pand. De overige circa 10.800 m² bvo vanaf de eerste verdieping is nog beschikbaar voor een nieuwe invulling.

Voor de transformatie wordt ook optopping van het gebouw mogelijk gemaakt, om met name te kunnen voorzien in extra woonruimte.

Het beoogde programma bestaat uit: maximaal 181 appartementen circa 960 m2 bvo programma-mix, circa 3 tot 5 kleinschalige kantoren, in het concept van co-working spaces; een zelfstandig horecapaviljoen van maximaal 250 m² bvo op het dak.

24 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

De bestaande detailhandel (medio 2022 verhuurd aan Jumbo en La Place, warenhuis TK-Maxx, Costes, New Yorker en sportwinkel Decathlon) met een totale oppervlakte van circa 10.500 m2 bvo blijft hoofdzakelijk behouden.

De mogelijkheden voor detailhandel halveren grofweg. Deze functie wordt daarom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. De ruimte op de begane grond en een groot deel van de kelder is bovendien verhuurd.

Gelet op de toename van het aantal woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De oppervlakte aan kantoren zit boven de indicatieve grens voor een stedelijke ontwikkeling. De oppervlakte voor horeca zit op de grens voor een stedelijke ontwikkeling, met de toevoeging van het horeca-terras wordt deze grens echter wel overschreden.

In dit geval is er per saldo sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied en daarom wordt de behoefte aan woningen, programma-mix en horeca beschreven.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang van het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De relevante regio is in dit geval de gemeente Nijmegen binnen de regio Arnhem-Nijmegen.

Beschrijving woningbehoefte Het woonprogramma bestaat uit maximaal 181 appartementen in de vorm van studio's, lofts of meerkamerappartementen. De doelgroepen van deze appartementen zijn één- en tweepersoonshuishoudens, young professionals, expats, doorstromers en ouderen. De prijsverdeling is als volgt: 2/3 betaalbaar, dat wil zeggen sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop. Binnen het aandeel betaalbaar wordt gestreefd naar minimaal de helft in de huursector. 1/3 vrije sector. Dit kan zowel huur als koop zijn.

De grote woningbehoefte in Nijmegen blijkt uit diverse rapporten en onderzoeken die hierna worden behandeld.

Woondeal Arnhem-Nijmegen (2020) Nijmegen heeft na Amsterdam en Utrecht de grootste 'krapte' op de woningmarkt. Het is dus belangrijk dat er snel nieuwe woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Vanwege het woningtekort en de noodzaak om de woningbouw in Nijmegen te versnellen heeft Nijmegen, samen met Arnhem en de regio, een 'Woondeal' gesloten met het Rijk. In deze woondeal zijn afspraken gemaakt over het versnellen van de woningbouw, het betaalbaar houden van de woningen en het behouden van een goede kwaliteit van de leefomgeving. De

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 25

Stationsomgeving/Centrum en de Kanaalzone zijn in de woondeal aangewezen als kansrijke gebieden voor het bouwen van extra woningen. Dit komt overeen met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Nijmegen. In de woondeal staat dat de behoefte tot 2030 35.000 woningen is en er slechts harde plancapaciteit is voor 17.000 woningen.

Woningmarktonderzoek 2019 Regio Arnhem-Nijmegen Uit het in 2019 uitgevoerde regionale woningmarktonderzoek blijkt dat in de subregio Nijmegen behoefte is aan ruim 16.800 woningen, waarvan veruit het grootste deel in de gemeente Nijmegen.

figuur 3.1: kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte

Er is behoefte aan vrijwel alle segmenten, met de nadruk op betaalbare appartementen.

Woningmarktmonitor Regio Arnhem Nijmegen Volgens de woningmarktmonitor zijn er in 2020 harde plannen voor circa 6.150 woningen en in de gehele subregio circa 7.500. Hieruit wordt geconcludeerd dat er onvoldoende harde plancapaciteit beschikbaar is.

Woonagenda subregio Nijmegen eo 2020-2030 (2020) Met de "Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2020-2030" zijn regionale woonafspraken gemaakt. De gemeente Nijmegen heeft hierin als richtlijn het bouwen van 10.330 woningen tot 2030. Om dit te kunnen halen is een plancapaciteit van 130% nodig. Daarbij gaat het dus om het plannen van ruim 13.400 woningen.

26 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

figuur 3.2: woningbehoefte Gemeente Nijmegen

Dit is gebaseerd op het woningmarktonderzoek van Companen dat eind 2019 is opgeleverd. Daaruit blijkt een enorme kwantitatieve opgave. Kwalitatief is de opgave met name gericht op de betaalbare categorieën (sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop (zie paragraaf 2.2). Deze ontwikkeling geeft hier mede invulling aan met betaalbare appartementen voor onder andere één- en tweepersoonshuishoudens.

figuur 3.3: kwalitatieve woningbehoefte regio Nijmegen e.o.

Uitvoeringsagenda Wonen Nijmegen 2020-2025 In samenhang met de Nijmeegse omgevingsvisie is op basis van het woonbehoefteonderzoek een uitvoeringsagenda wonen opgesteld. De gemeente zet in op alle doelgroepen en zet extra in op de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. In de huidige markt zijn dat één en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. Daarnaast wordt ingezet op ouderen en mensen met een hulpvraag. Er wordt ruimte gemaakt om de woonmogelijkheden van voorgaande doelgroepen in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw te vergroten. Er worden minimaal 10.000 woningen toegevoegd tot en met 2030.

De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd. Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verlegt de gemeente de focus naar de bestaande

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 27

stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de wijken en werklocaties rondom het Maas-Waalkanaal, campus Heyendaal en rondom de OV-knooppunten. Deze ontwikkeling sluit hierbij aan met toevoeging van woningen in het centrum.

Marktoverzicht Arnhem Nijmegen Q4 2021 (NVM) De druk op de woningmarkt voor koopwoningen in de regio Arnhem-Nijmegen blijkt ook uit marktcijfers van NVM. De gemiddelde transactieprijs is het afgelopen jaar opgelopen van 335.000 naar 405.000 euro. De transactieprijs voor appartementen is met 23% gestegen naar 322.000 euro.

De verkooptijd is verder afgenomen van 29 naar 23 dagen en is voor appartementen ook 23 dagen. De krapte-indicator staat gemiddeld op 1,3 en voor appartementen op 1,5. Dat betekent dat een potentiële koper gemiddeld uit minder dan 2 woningen kan kiezen, wat dus geen keuze is. 84 % van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht.

Omgevingsvisie Nijmegen 2020-2040 Stad in beweging In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen. Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van de stad. Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen? En hoe bieden we ruimte aan de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot aan 2030.

De groei van de stad wordt binnen de bestaande stad geaccommodeerd. Daarom kiest de gemeente voor een compacte en dynamische stad. Zo blijft de kwaliteit van het landschap rondom de stad behouden als belangrijke aantrekkingskracht van Nijmegen. Voor de groei van de stad richt de gemeente zich op 3 focusgebieden: een groter centrumgebied, de kanaalzone en het versterken van campussen. Daarbij hoort een keuze voor meer functiemenging en verdichting, maar wel op de juiste locaties en met kwaliteit voorop.

De ontwikkeling van de stad gaat gepaard met een gezonde leefomgeving voor de inwoners. Ontmoeten en voorzieningen spelen daarbij ook een belangrijke rol. In de binnenstad gaat de gemeente onder andere aan de slag met de herontwikkeling van de (voormalige) V&D. Het stadscentrum transformeert steeds meer van 'place to buy' naar 'place to meet'. De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden, waaronder het centrum. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Met een duidelijke identiteit en een prachtig omliggend landschap. Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven.

De komende jaren verschuift voor nieuwbouw het accent van eengezinswoningen naar woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Ook plant de gemeente meer woningen voor starters, middeninkomens en studenten. Daarnaast richt de gemeente zich ook op het huisvesting van ouderen en kwetsbare doelgroepen. Dit betekent dat er meer appartementen, sociale huur, middeldure huur, goedkopere koop en levensloopgeschikt gebouwd moet worden. Deze woningen wil de gemeente bouwen in stedelijk compacte milieus, waar sprake is van

28 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

functiemenging.

Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningbouw in het centrum geeft invulling aan de behoefte.

Beschrijving behoefte programma-mix In de (voormalige) V&D wordt ook 960 m2 bvo flexibele kantoorruimte mogelijk gemaakt waar bewoners in het centrum een prettige werkplek kunnen vinden.

Dynamis Sprekende cijfers Kantorenmarkten Nijmegen 2021 De kantorenmarkt in Nijmegen heeft, mede dankzij de coronacrisis, een flinke klap te verduren gekregen. Aanzienlijk minder kantoorgebruikers zijn in 2020 verhuisd naar een nieuw kantoor dan in de voorgaande jaren. De kantoormarkt kwam weer in beweging gedurende 2021, maar kantoorgebruikers zullen kleinere kantoren tegen een lagere vierkante meterprijs zoeken. Het aanbod en de leegstand in Nijmegen is flink gestegen. Vanwege de historisch krappe markt voor Nijmeegse kantorenpanden vertaalt dit zich niet direct naar lagere huurprijzen.

Sinds de vorige crisis is de Nijmeegse kantorenmarkt geconfronteerd met oplopende krapte. Al jaren neemt het aanbodvolume af. Daarmee is ook de keuzeruimte voor zoekers over het algemeen klein, met name in het segment boven de 1.000 m². Met de komst van de coronapandemie is de dalende aanbodtrend ten einde gekomen; het kantorenaanbod in Nijmegen is in 2020 verdubbeld. Het aanbod concentreert zich voor meer dan driekwart in de kleinere segmenten, minder dan 500 m². Dit is normaal gesproken een populair segment in Nijmegen. De verwachting is dan ook dat dit aanbod na de pandemie snel zal worden geabsorbeerd. Wanneer de vraag naar kantoorruimte weer toeneemt, zal ook de krapte op de Nijmeegse kantorenmarkt weer opspelen.

figuur 3.4: aanbod kantoorruimte Nijmegen

Over het algemeen is zichtbaar dat door flexibeler en meer thuiswerken, de behoefte aan kantoorruimte voor veel partijen afneemt. Dit is een trend die al langer gaande was, maar nog

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 29

eens wordt versterkt door de huidige pandemie. Grote partijen trekken zich terug uit het relatief dure centrum en strijken neer in gebieden waar de huur lager ligt om zo kosten te drukken. Ook wordt bij heronderhandelingen vaak gekozen voor minder kantoorruimte. Deze kleinere transacties zijn bepalend voor het opnamebeeld van de stad. De verwachting is dat zodra er meer perspectief komt op het einde van de coronapandemie, de kantorenmarkt een forse inhaalslag zal maken.

Regionaal Programma Werklocaties Het Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen, vastgesteld op 2 december 2020, vormt het kader voor het regionaal bedrijventerreinen- en kantorenbeleid. Uitgangspunt van het RPW is de regionale visie Arnhem-Nijmegen, ofwel de Groene metropoolregio, waarin wordt gestreefd naar een gebalanceerde economische ontwikkeling, met daarin ruimte voor landschap, duurzaamheid en een ontspannen leefkwaliteit.

Ten aanzien van kantoorlocaties wordt onderscheid gemaakt tussen kantoren op locaties in de omgeving van een Centraal Station, kantorenparken en kantoren op bedrijventerreinen. De centraal-stationslocaties zijn en blijven ook in tijden van corona de meest gewilde locaties voor zowel wonen als werken. De afweging tussen wonen en werken op en rondom centraal stationslocaties is in het Regionaal Programma Werklocaties daarom een bestuurlijke prioriteit

Omgevingsvisie Nijmegen De Omgevingsvisie stelt dat Nijmegen een compacte en leefbare stad moet blijven, zodat mensen zich gemakkelijk lopend, fietsend of met het OV kunnen verplaatsen. Het groene omliggende landschap blijft intact en ondanks de verwachte groei wil de gemeente dat Nijmegen een aangename stad blijft.

De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden, waaronder het centrum. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Met een duidelijke identiteit en een prachtig omliggend landschap.

Door slimme combinaties van woningen, werkplekken en andere functies blijft de stad aantrekkelijk om in te wonen, werken en te verblijven. Dit draagt ook bij aan het toch al gunstige ondernemersklimaat met financieel gezonde en hoogwaardige bedrijven. Nijmegen biedt ook in de toekomst volop ruimte aan voetgangers en fietsers en bewegen wordt gestimuleerd. In combinatie met een sterk openbaarvervoernetwerk blijft de stad leefbaar en bereikbaar.

Bij het beoordelen van de geschiktheid van het voormalig V&D-gebouw voor een kantoorfunctie is het belangrijk om onderscheid te maken tussen grootschalige kantoren en kleinschalige kantoren. Voor de grootschalige kantoren is de omgeving van het Centraal Station van Nijmegen de aangewezen locatie. Bij het Centraal Station kan de mobiliteitsbehoefte van een groot aantal werknemers op een duurzame wijze opgevangen worden door de uitstekende OV voorzieningen. Hierdoor blijft Nijmegen bereikbaar. Om deze reden is het Centraal Station van Nijmegen ook de enige locatie waar grootschalige kantoren zijn toegestaan vanuit regionaal en provinciaal beleid; zie hiervoor het Regionaal Programma Werklocaties.

30 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

Voor het voormalige V&D-gebouw wordt uitgegaan van kleinschalige kantoren. Het nieuwe concept van co-working spaces waar mensen samen kunnen werken valt hieronder. Aan de ene kant beconcurreren kantoren in deze schaalgrootte niet de kantoorfunctie in de omgeving van het Centraal Station, aan de andere kant beantwoorden kantoren op deze locatie ook aan de doelstellingen van het mobiliteitsbeleid en zijn deze kantoren in het flexibel concept van co-working spaces bovendien een goede aanvulling op de kantoorfunctie van de centraal-stationlocatie. Vanuit het oogpunt van deze locatie is de (kleinschalige) kantoorfunctie bovenal belangrijk, omdat ze bijdraagt aan de dynamiek en reuring in het gebied.

Beschrijving behoefte horeca Op het dakterras wordt een horecapaviljoen met een oppervlakte van 250 m2 bvo mogelijk gemaakt. Om dit paviljoen is ten behoeve van dit horecapaviljoen een dakterras mogelijk van maximaal 300 m2.

Algemene trends en ontwikkelingen In de horeca gaan de ontwikkelingen erg snel. De horeca is afhankelijk van de ontwikkelingen van de particuliere consumptie. Tot de coronacrisis was sprake van een constante groei. De sector profiteerde van een stijging van het inkomende toerisme. Doordat de consument steeds vaker voor gemak kiest, is de 'buiten-de-deur-consumptie' hoger. Het structurele personeelstekort blijft een groot aandachtspunt.

Rabobank benoemt de belangrijkste trends (Cijfers en Trends, 2020): De consument kiest steeds vaker voor gemak. Hiervan wordt vooral geprofiteerd door de fast-service horeca (afhaalrestaurants en bezorgrestaurants). De consument is bereid om te betalen voor een 'unieke beleving'. Het aanbod neemt over het algemeen snel toe en wordt diverser (internationale keuken); consumenten krijgen meer keuze. Prijzen stijgen en tegelijkertijd komen marges onder druk staan door een stapeling van factoren: 1. Hogere personeelskosten door het tekort aan personeel. 2. Verhoging prijs van grondstoffen. 3. Verhoging van toeristenbelasting (regio afhankelijk). Voor de Coronacrisis was het de verwachting dat het aantal toeristische overnachtingen verder zou toenemen, waardoor er meer wordt uitgegeven aan horeca. De vervaging tussen sectoren neemt toe. Bijvoorbeeld ook supermarkten (detailhandel) richten zich op foodservice. Duurzaamheid c.q. het tegengaan van voedselverspilling wordt belangrijker. Verzamelen van data over de consument wordt steeds belangrijker, zodat een horecaonderneming in kaart kan brengen wat zijn/haar toegevoegde waarde is voor de consument. Trends en ontwikkelingen Nijmegen Nijmegen is een aantrekkelijke woonstad met per 1 januari 2022 179.126 inwoners (en staat daarmee op de tiende plek). Nijmegen is de komende jaren ook een groeistad.

Onder andere door de jaarlijkse instroom van nieuwe studenten groeit het aantal inwoners van Nijmegen richting de 200.000. Het meest waarschijnlijk geachte scenario gaat uit van 198.500 inwoners in het jaar 2035. Dit betekent meer bezoekers en meer bestedingen, ook voor de langere termijn.

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 31

Dit betekent ook een groter draagvlak voor voorzieningen en een grotere behoefte aan ontmoetingsplekken.

De Binnenstad is en blijft het kloppend hart van de stad. Het is de (bijna) grootste werkgever, is beeldbepalend als het gaat om de aantrekkelijkheid van de stad, wordt gewaardeerd door bezoekers en bestaat uit een goede mix aan detailhandel, horeca, erfgoed en cultuur.

Al langere tijd maakt de Nijmeegse binnenstad een transitie door waarbij sectoren als horeca, cultuur en wonen het steeds beter doen en meer aanwezig zijn ten koste van de detailhandelsfunctie van de binnenstad. Er zijn steeds minder winkels. De afgelopen jaren is de werkgelegenheid in de binnenstad, met name dankzij de horeca toegenomen.

In de Omgevingsvisie is aangegeven dat de binnenstad een belangrijke bijdrage gaat leveren aan de ambitie om de komende tien jaar een groei van 10.000 nieuwe banen te behalen, vooral in groeisectoren als horeca en dienstverlening. Door het grote aantal bezoekers aan de binnenstad worden sectoren als horeca, cultuur, dienstverlening en evenementen hier steeds belangrijker. In de binnenstad wil de gemeente deze sectoren de ruimte bieden om te groeien. De gemeente wil ook het ontmoeten stimuleren.

Wekelijks bezoeken 210.000 mensen het stadshart. Deze bezoekers komen niet alleen naar de binnenstad om te winkelen, maar ook steeds meer om iets te beleven en elkaar te ontmoeten. Daarmee transformeert de binnenstad van 'place to buy' naar 'place to meet'. Deze transitie heeft veel te maken met de opkomst van het online winkelen. Een trend waarvan wordt verwacht dat deze blijvend is. Sectoren als horeca, cultuur, dienstverlening en evenementen worden steeds belangrijker. In de binnenstad wil de gemeente ruimte bieden aan groei van deze sectoren, waarbij nadrukkelijk geldt dat de gemeente het evenwicht blijft bewaken tussen 'leefbaarheid' en de reuring die in de binnenstad heerst. De binnenstad levert een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid, vooral in groeisectoren als horeca en dienstverlening.

Aanbod en effecten Het horeca-aanbod in de stad Nijmegen is vergeleken met het gemiddelde aanbod in kernen met een vergelijkbare omvang bovengemiddeld. In onderstaande figuur is deze vergelijking weergegeven. Te zien is dat het aanbod in Nijmegen groter is dan verwacht zou worden op basis van het gemiddelde, zowel in aantal horecavestigingen als in totale omvang. Deze vergelijking geeft een indicatie van de marktsituatie in Nijmegen. Het bovengemiddelde aanbod aan vestigingen is een bevestiging dat de stad een regionale functie heeft, maar geeft ook de functie als studentenstad weer. In studentensteden is het aanbod aan horeca gemiddeld groter. In de figuur is daarom ook een vergelijking gemaakt met steden die beschikken over een universiteit. Op basis van het gemiddelde aanbod in deze steden wordt in Nijmegen een hoger horeca-aanbod verwacht dan momenteel aanwezig, zowel qua aantal vestigingen als totale omvang. Het aanbod blijft circa 4.500 m2 vvo achter bij het gemiddelde horeca-aanbod.

Gelet op de functie van Nijmegen en vergelijkbare steden, is er op basis van de benchmark nog ruimte voor uitbreiding van het aanbod.

32 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

figuur 3.5: vergelijking aanbod horeca in kern Nijmegen met het gemiddelde in kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners en in universiteitssteden (bron: Locatus, 2022)

Gezien de transformatie van de binnenstad van "place to buy naar place to meet" klinkt het logisch dat er ruimte beschikbaar wordt gesteld voor horeca. De gemeente wil echter overaanbod voorkomen. Daarom wordt ingezet op een kleinschalige zelfstandige horecafunctie. In de regels van dit plan is bij de functies detailhandel, kantoor en dienstverlening ondersteunende horeca toegestaan. De regeling is conform de standaardregeling voor de ondersteunende horeca van de gemeente Nijmegen en is op maat gemaakt voor de toegestane functies in het V&D-gebouw. Daarbij is ook rekening gehouden met de bijzondere ligging en omvang van dit gebouw, alsook met de komst van een horecapaviljoen op het dakterras: de beperking dat binnen een afstand van 50 meter aan weerszijden van het pand zich geen andere zaak bevindt met ondersteunende of reguliere horeca, is hier niet van toepassing. Vanwege de beperkte schaalgrootte en het ondersteunend karakter leidt de ondersteunende horeca met deze regeling niet tot een overaanbod aan horeca.

Leegstandsaspecten Een belangrijk doel van de ladder is het voorkomen van onaanvaardbare leegstand. Hiervan zou sprake kunnen zijn als door de ontwikkeling een hele branche verdwijnt en hierdoor de keuzemogelijkheden voor consumenten afnemen. Gelet op de beperkte toevoeging ten opzichte van het totale aanbod aan horeca en detailhandel is dat niet realistisch. Bovendien krijgt bestaande langdurige leegstand een nieuwe invulling. Bij wonen speelt leegstand geen rol. Er is een groot tekort aan woningen.

Het huidige leegstandspercentage in de binnenstad is laag. De leegstand in het percentage vloeroppervlak is sinds de piek in 2016 (faillissement V&D) afgenomen. Inmiddels is de (voormalige) V&D deels weer gevuld.

Uit de landelijke leegstandsmonitor (CBS, 2021) blijkt dat begin 2021 in Nederland 10,2% van

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 33

alle kantoorruimte niet werd gebruikt. 8,7% van de winkels stond leeg en bij leegstaande woningen ging het om 2,4%. Begin 2021 stond in Nijmegen 5 procent van de kantoorpanden leeg, 5 procent van de winkelpanden en slechts 2 procent van de woningen.

In de binnenstad is vooral sprake van frictieleegstand. Er is nauwelijks structurele of langdurige leegstand. Met het initiatief voor transformatie van de (voormalige) V&D wordt bovendien juist langdurige leegstand opgelost.

3.1.3

Conclusie

Nijmegen is een dynamische groeistad waar de komende jaren behoefte is aan duizenden nieuwe woningen en banen.

Ook de Nijmeegse binnenstad is continu in beweging. De afgelopen jaren heeft de binnenstad een transformatie doorlopen van 'Place to buy naar place to meet'. Hierbij verschoof de focus langzaam maar zeker van detailhandel naar horeca. Het faillissement van de V&D past in deze trend.

Het is in Nijmegen gelukkig gelukt om een deel van het voormalige warenhuis te vullen met nieuwe winkelconcepten. Dit stukje detailhandel wil de gemeente graag behouden zodat het Nijmeegse kernwinkelgebied levendig en gezond blijft. Op de verdiepingen, boven de winkels in de plint, komt er ruimte voor wonen. Voor een goed woon- en leefklimaat zijn ook ontmoetingsplekken en werkplekken noodzakelijk. Daarom worden deze functies ook in beperkte mate mogelijk gemaakt.

Deze ontwikkeling speelt vooral in op de behoefte aan woningen voor kleine huishoudens. De belangrijkste doelgroepen zijn de 'young professionals', expats, starters en doorstromers. Mensen met een middeninkomen die niet direct de behoefte of de mogelijkheid hebben om een huis te kopen, maar die wel graag in het centrum willen wonen. Juist voor deze groepen is er een tekort aan betaalbare woningen. Door minimaal 2/3e van de woningen in het betaalbare segment te realiseren wordt aangesloten bij de behoefte.

3.2

Relevant provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Gelderland

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de omgevingsvisie hier richting aan. In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsvisie relevant:

Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam

34 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied ons vertrekpunt. De voorkeur wordt gegeven aan het benutten van bestaande gebouwen. Gegaan wordt voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt aan de randen van de steden of dorpen uitgebreid. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand verstedelijkt gebied en past daarmee binnen de omgevingsvisie.

Deze afspraken blijven staan en worden met partijen verder doorontwikkeld. Daarnaast streven de provincie en haar partners er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden: hoe kan de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief meegroeien met een veranderende vraag? Zij zien daarbij de volgende opgaven: van bouwen van nieuwe woningen naar benutten van de bestaande voorraad; van aanbod gestuurd naar vraag gestuurd.

Geconcludeerd wordt dat het hierboven genoemde provinciale beleid de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staat.

3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit de Omgevingsvisie te realiseren. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de Provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. De Provincie geeft hier richting aan door gezamenlijk zeven samenhangende ambities na te streven op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat en woon- en leefklimaat. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. Alleen de Waterverordeningen (per waterschap) en de Gelderse Vaarwegverordening 2009 zijn (nog) niet in de Omgevingsverordening opgenomen.

De ontwikkeling betreft een ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied van Nijmegen binnen een bestaand pand. Geconcludeerd wordt dat de omgevingsverordening de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staat.

3.2.3

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het provinciale beleid.

ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand) 35

3.3

Relevant gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging'

In de Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging' beschrijft de gemeente haar visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de stad tot 2040. De Omgevingsvisie gaat om meer dan alleen ruimtelijke aspecten, zo beschrijft de visie hoe de inrichting van de fysieke leefomgeving kan bijdragen aan sociale, maatschappelijke en economische doelen. De Omgevingsvisie vervangt sectorale beleidsvisie voor thema's die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen. Hiermee biedt de Omgevingsvisie één integraal document met de kaders voor het ruimtelijk beleid van Nijmegen. De Omgevingsvisie bouwt o.a. voort op bestaand beleid, het coalitieakkoord 2018-2022, en de structuurvisie uit 2013. In oktober 2020 is de Omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Door actualisatie blijft de Omgevingsvisie actueel.

De Omgevingsvisie dient 4 doelen: 1. 2. 3. 4.

Een kader en inspiratie bieden voor initiatiefnemers uit de stad; Het geven van spelregels voor afstemming met de omgeving bij ontwikkelingen; Het in samenhang presenteren van de Nijmeegse ambities, als uitgangspunt bij het werk van medewerkers van de gemeente; Te gebruiken als sturingsinstrument voor het college van B&W en de gemeenteraad bij ruimtelijke ontwikkelingen en investeringen.

Uitgangspunt: Groei binnen de bestaande stad De Omgevingsvisie constateert dat Nijmegen tot 2040 blijft groeien in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingsvisie is het streven om die toekomstige groei te accommoderen binnen de bestaande grenzen van de stad. Zo blijft het aantrekkelijke landschap rondom de stad behouden en helpt verdichting bovendien om het draagvlak voor voorzieningen in stand te houden. Ruimte voor nieuwe woningen en werkgelegenheid wordt dus gezocht binnen de bestaande stadsgrenzen, waarbij de focus ligt op de volgende gebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en campus Heyendaal.

Opgaven en ruimtelijke keuzes 4 opgaven en 8 richtinggevende keuzes staat centraal in de Omgevingsvisie (zie figuren). Nieuwe ruimtelijke initiatieven dienen altijd bij te dragen aan de 4 grote opgaven uit de Omgevingsvisie, en bij voorkeur aan meer dan één tegelijkertijd.

4 opgaven De Economisch veerkrachtige stad, Sociale en gezonde stad, Aantrekkelijke stad, en Duurzame stad zijn de vier opgaven die de basis vormen van het bestuursakkoord (2018-2022) en de Omgevingsvisie. Van hieruit wordt de ontwikkeling van de stad bekeken en worden onze ambities geformuleerd.

36 ontwerp bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Binnenstad - 15 (optopping appartementen, voormalig V&D pand)

1.

Economisch veerkrachtige stad We gaan onze economische kansen beter benutten. We willen dat de banengroei in onze stad zich gaat verhouden tot de bevolkingsgroei en mobiliseren ons onbenutte potentieel. Dit doen we met de stad én met de regio, die de motor is van onze economische groei. We hebben economisch sterke sectoren in de stad, maar we hebben ook dringend behoefte aan meer werkgelegenheid voor zowel hooggeschoolden als voor praktisch werkenden.

2.

Sociale en gezonde stad Nijmegen is en blijft een sociale stad. We werken aan gevarieerde, gemengde wijken en willen sociale tegenstellingen en maatschappelijke onvrede verkleinen. Aantrekkelijke stad Nijmegen is een prachtige stad en dat blijven we. De kwaliteit van de stedelijke omgeving is voor ons een prioriteit. We willen onze sterke identiteit als stad met historie in een groene omgeving behouden en uitdragen. Nijmegen staat landelijk in de top 3 van steden met het hoogste percentage woningtekort. We blijven groeien. Het aantal ouderen neemt toe, maar er vestigen zich ook meer jongeren. Deze voor Nederland bijzondere dubbele groei vraagt veel van onze stedelijke voorzieningen.