Onderzoek BBN, april 2024

Bereikbaarheid vrachtwagens en hulpdiensten

Bereikbaarheid bezoekers

De locatie heeft een centrale positie in de stad, goed bereikbaar vanuit de verschillende wijken.

Duurzaamheid

Fietsbereikbaarheid is goed. Voorkeur voor renovatie en niet sloop-nieuwbouw. Hierdoor kunnen delen van het gebouw hergebruikt worden.

Nadelen

Relatief gezien minder synergie met cultuur in de buurt dan bij stationsgebied. Huidige ingang ligt achteraf, voelt niet welkom. Winkelgebied is ’s avonds gesloten, waardoor reuring ’s avonds minder is dan op stationsgebied. Centrum binnen singels wordt zero-emissie. (Niet- elektrische) vrachtwagens zullen geweerd worden in het centrumgebied en kunnen deze locatie straks niet meer bereiken. Weinig/beperkte ruimte voor opstelplaatsen en draaicirkels; dit is wel aanpasbaar. Centrum binnen singels wordt autoluw/ zero-emissie, dus bereikbaarheid van de auto zal verminderen. Dit heeft ook invloed op parkeren. OV-bereikbaarheid is goed met de bus, niet met de trein. Huidig gebouw heeft een laag energielabel. Grote verduurzamingsopgave voor het huidige gebouw.

Tijdelijke huisvesting

Er is tijdelijke huisvesting nodig. Dit betekent een onderbreking in de continuïteit van het aanbod en de bedrijfsvoering. Cursisten en bezoekers moeten nadien de weg weer terug vinden; dit gaat in de regel niet vanzelf maar vraag inspanning. Een andere optie is gefaseerd bouwen/transformeren. Ook dit heeft nadelen: • Impact op de duur van de renovatie; • Voorstellingen moeten tijdelijke verplaatst worden; • Leerlingen en cursisten zullen gedeeltelijk ergens anders heen moeten; • Impact op gevoel van veiligheid in gebouw tijdens renovatie; • Derde partijen zullen tijdelijk ergens anders moeten huisvesten (indien mogelijk).

Parameters selectie uit te werken locaties (her)huisvesting Lindenberg 1. Beschikbaar oppervlak: leidt de afmeting van het kavel tot een gunstige bouwvorm? Hogere score naarmate: • de lengte-breedte verhouding van het kavel is klein (geen langwerpig kavel); • het kavel geen (extreme) uitsteeksels heeft; • minimaal geschikt voor een gebouw-footprint (bebouwd oppervlak) van ca. 4.000 m2 excl. buitenruimte; • het volume van het nieuwe gebouw past bij de omgeving; • er door de ligging en vorm van de kavel een goede zichtbaarheid is van het nieuwe gebouw. 2. Kavel beschikbaarheid: Is de kavel beschikbaar (grond eigendom gemeente)? Of verwerfbaar (aankoop)? Zijn er meerkosten te verwachten ten gevolge van eventuele bodemvervuiling? Hogere score naarmate: kavel in eigendom van gemeente is. 3. Impact van De Lindenberg op de locatie: wat zijn de stedenbouwkundige effecten van een cultuurhuis op deze locatie? Hogere score naarmate: • het cultuurhuis een sterke impuls heeft voor de stedelijke ontwikkeling van het omliggend gebied; • het cultuurhuis kan bijdragen aan de omgeving door een gebouw met architectonische impact. Lagere score naarmate: de functie tegengesteld is aan de stedelijke ontwikkeling van het omliggende gebied. 4.

Mogelijkheden voor synergie op de locatie: zijn er mogelijkheden voor extra programma op de locatie, zoals een andere cultuurinstelling, woningbouw en/of commerciële functies? Hogere score naarmate: Er meer mogelijkheden zijn voor extra programma. 5. Culturele synergie en imago: Zijn er nabij gelegen andere culture, maatschappelijke en/of horeca voorzieningen? Hogere score naarmate: de locatie dichtbij publieksvoorzieningen is gesitueerd, zoals: • Andere culturele of maatschappelijke voorzieningen die dichtbij de locatie liggen; • Horeca voorzieningen dichtbij de locatie liggen; • Imag ’s va deze u ct es versterke e kaar d r de gg g e sy erg e 6. Geluidsoverlast: is er lawaai van verkeer of andere geluidsbronnen aanwezig op de locatie vanuit de omgeving? Hogere score naarmate: er minder geluidsoverlast is van de omgeving. 7. Sociale veiligheid: wat is het gevoel van veiligheid op de locatie? Hogere score naarmate: • het gevoel van veiligheid hoger is; • veel activiteiten en verplaatsing van andere mensen in directe omgeving; • zichtlijnen vanuit omgeving goed zijn; • geen donkere plekken; • Veilige buurt.

8. Aanrijroute en bereikbaarheid voor vrachtwagens van voorstellingen, hulpdiensten e.d.: is het gebouw goed bereikbaar voor vrachtwagens en hulpdiensten? is de route naar de locatie en de indraaicirkel geschikt voor vrachtwagens van 20 m lengte? Hogere score naarmate: • Het gebouw is gelegen aan een doorgaande weg, op de hoofdroute binnen de stad; • Afzonderlijke baan voor bus- en hulpdiensten; • Meerzijdig bereikbaar. 9. Logistiek laden en lossen: Is het laden/lossen goed mogelijk? Zijn er opstelmogelijkheden voor vrachtwagens en bussen in de directe nabijheid? Hogere score naarmate: • Opstelmogelijkheden beschikbaar; • Ruimte voor indraaicirkels. 10. Verkeersbereikbaarheid bezoekers, voor auto, fiets/ te voet en OV: is de locatie makkelijk bereikbaar met de auto, fiets, te voet en OV?. Hogere score naarmate: • Gelegen aan doorgaande weg (voor auto); • Goed verlicht, veel ruimte voor fiets en voetganger; • Nabij bus- en treinstation. 11. Parkeervoorziening nabijheid voor auto en fiets: is er voldoende parkeergelegenheid voor auto’s en bewaakte parkeergelegenheid voor fietsen in de nabijheid voor bezoekers? Hogere score naarmate: er meer (bewaakte) parkeermogelijkheden zijn op loopafstand van de ingang. 12.

Duurzaamheid: In hoeverre kan het bestaande gebouw op de locatie (of onderdelen daarvan) hergebruikt worden? Hogere score naarmate: er meer onderdelen van het pand hergebruikt kunnen worden. 13. Tijdelijke huisvesting: is er sprake van tijdelijke huisvesting? Hogere score naarmate: tijdelijke huisvesting niet nodig is of er niet in fases gebouwd hoeft te worden.

Bijlage 3 Inpassingsstudies

Inpassingsstudie Cultuurcentrum De Lindenberg Locatie Vissers, hergebruik en uitbreiding situatie concept 20240209 schaal ca. 1:500 op A4

Inpassingsstudie Cultuurcentrum De Lindenberg Locatie Vissers, hergebruik en uitbreiding begane grond concept 20240209 schaal ca. 1:500 op A4

Inpassingsstudie Cultuurcentrum De Lindenberg Locatie Vissers, hergebruik en uitbreiding 1e verdieping concept 20240209 schaal ca. 1:500 op A4

Inpassingsstudie Cultuurcentrum De Lindenberg Locatie Vissers, hergebruik en uitbreiding 2e verdieping concept 20240209 schaal ca. 1:500 op A4

Tweede verdieping

Vierde verdieping

Aanpassen laad/los lift

lesruimtes beeldend

atrium

lesruimtes dans en theater

dienst ruimtes

ontvangst entree

trap

garderobe toiletten

expositie

Cultuurcentrum De Lindenberg Locatie de Lindenberg, bestaand

Studie aanpassing indeling

concept 20240209 schaal ca. 1:500 op A4

lesruimtes muziek

Lindenberg zaal

Mf zaal “Eerste Klap”

Steiger zaal

vide met trap

Karolingen zaal

kleedruimtes backstage ruimtes

café

Cultuurcentrum De Lindenberg Locatie de Lindenberg, bestaand

Studie aanpassing indeling

concept 20240209 schaal ca. 1:500 op A4

lesruimtes muziek

vergaderruimtes dienst ruimtes

Studie aanpassing indeling

kantoorruimtes

Algemeen: - isoleren gevel en dak - vervangen installaties - geheel opnieuw indelen

Cultuurcentrum De Lindenberg Locatie de Lindenberg, bestaand concept 20240209 schaal ca. 1:500 op A4

Bijlage 4 Resultaten kostenraming scenario’s (separaat beschikbaar)

Scenariostudie - Investeringskosten - Haalbaarheidsfase - Concept

Cultuurhuis De Lindenberg - Nijmegen Gemeente Nijmegen 2301270.HBS.v3.C 29 maart 2024

2301270.HBS.v3.C

Cultuurhuis De Lindenberg

Nijmegen

29 maart 2024

GEHANTEERDE GEGEVENS EN UITGANGSPUNTEN GEHANTEERDE GEGEVENS opdrachtgever: plattegronden bestaand gebouw Lindenberg - Seef revisie vlekkenplan Vissers nieuw concept 01 240122 - bbn adviseurs vlekkenplan Vissers hergebr concept 01 240209 - bbn adviseurs vlekkenplan Belastingkantoor nieuw concept 02 240209 - bbn adviseurs vlekkenplan Lindenberg nieuw concept 01 240209 - bbn adviseurs vlekkenplan Lindenberg transf concept 02 240209 - bbn adviseurs ruimtestaat, versie 04a werkdoc - bbn adviseurs uitgangspunten bijkomende kosten - telefonisch besproken visuele opname ter plekke

d.d. 26 oktober 2021 d.d. 22 januari 2024 d.d. 9 februari 2024 d.d. 2 februari 2024 d.d. 9 februari 2024 d.d. 2 februari 2024 d.d. 9 februari 2024 d.d. 10 januari 2024 d.d. 28 februari 2024

UITGANGSPUNTEN Algemeen - alle bedragen exclusief BTW - prijspeil is januari 2024 - inclusief nadere planuitwerking - aanbesteding in 2 percelen; bouwkundig+installaties, theatertechniek separaat - voorbereiding 4 jaar (start bouw januari 2028), uitvoering 2 jaar Bouwkosten inclusief - sloopwerk scenario 2 en 4 - bouwrijp maken terrein - CAR-verzekering - reservering eventuele asbestsanering scenario 2 en 4 - gebouw wordt gasloos (ENG) exclusief - faseringskosten - bouwteamkosten aannemer Bijkomende kosten inclusief - grondkosten - reservering verleggen kabels en leidingen (onderdeel van grondprijs) - bodemsanering (onderdeel van grondprijs) - honoraria externe adviseurs / projectmanagement / directievoering & toezicht - bouwleges 1,37% - aansluitkosten NUTS - artists impression + brochures - feestelijke activiteiten - taakstellende reservering tijdelijke huisvesting scenario 4 en 5 van € 1.500.000,- verhuiskosten - kunstregeling 0,50% - rentekosten 2,00% - notariskosten - theatertechniek en zaalstoelen - prijsstijgingen tot start bouw - afkoop prijsrisico tijdens bouw - interne kosten Gemeente 150.000 /jaar exclusief - nieuw los meubilair - opbrengsten huidige locatie risico's - faseringskosten, alle werkzaamheden in één aaneengesloten fase (bouwfasering circa 15% extra kosten, langere bouwtijd, veel overlast voor gebruikers) - hergebruik bestaande fundering en

hoofddraagconstructie bij scenario 2 en 4 (t.a.v. vloerbelastingen, brandwerendheid etc.) Exploitatiekosten - afschrijving casco 40 jaar - afschrijving afbouw / inrichting 20jaar - afschrijving installaties 15 jaar - rente kosten 2,00% - heffingen, belastingen en verzekeringen 1,00% over investeringskosten

2301270.HBS.v3.C

Cultuurhuis De Lindenberg

Nijmegen

29 maart 2024

OMSCHRIJVING SCENARIO'S Scenario 1 sloop + nieuwbouw locatie 'Vissers + P&R' - het bestaande pand van Vissers Meubels wordt geheel gesloopd, inclusief funderingen (kosten onderdeel van grondprijs € 385,-/m²bvo) - het verleggen van eventuele kabels en leidingen en sanering vervuilde grond is onderdeel van de grondprijs - het terrein wordt bouwrijp gemaakt - voor de funderingspalen is gerekend met een combipaal, lengte 15,0m - de fundering bestaat verder uit betonnen balken en poeren en een ihwg begane grondvloer, inclusief lift- en vetvangputten, footprint circa 4.100m² - voor de hoofddraagconstructie is gebudgetteerd met een stalen en betonnen opbouw over 3 bouwlagen - voor de gevel is met een 'open-dicht'-verhouding van 35-65% gerekend - afwerking dichte gevelvlakken, gemiddelde kwaliteit aangehouden, € 450,-/m² - inclusief zonwering, 70% van glasoppervlak - inclusief gevelbelettering - vloer-, wand- en plafondafwerkingen, gemiddelde kwaliteit aangehouden - inclusief een toeslag voor biobased / circulaire materialen - zalen, muzieklokalen etc. zijn voorzien van akoestisch ontkoppelde voorzieningen en afwerkingen - gerekend met vaste inrichtingselementen, o.a.

balies, lockers, garderobe, pantryblokken, kleedkamerinrichting, lichtwering, bewegwijzering - gerekend met grote centrale trappen, een hoofdtrappenhuis inclusief liften en de benodigde noodtrappenhuizen - daken voorzien van sedum, 60% en waterretentie - gerekend op een glazen kap op een atrium - hoofdentree en expeditie voorzien van een luifel - inclusief terreinafwerking rondom gebouw, 1m breed, een terras van 100m² en opstelplaatsen voor decorwagens, horeca en 3 bussen - aansluitingen voor een grootkeukeninstallatie zijn opgenomen, de keukeninstallatie zelf is exclusief (onderdeel van losse inrichting) - inclusief licht-/geluidinstallatie en theatertechniek zalen - inclusief 2 personenliften en een grote goederenlift - inclusief PV-panelen (ENG) - post risico / project onvoorzien 8% over alle kosten - bij verlaten locatie Lindenberg is de inschatting dat eventuele opbrengsten geen susbtantiële waarde heeft, geen 2/3 betaalbare woningbouw mogelijk Scenario 2 afwijkend ten opzichte van scenario 1 - het bestaande pand van Vissers Meubels (circa 5.700m²bvo) wordt gestript tot casco, alleen de hoofddraagconstructie en fundering wordt hergebruikt - de grondprijs is voor dit scenario aangehouden op € 580,-/m²bvo aangezien op het kavel geen woningbouw meer mogelijk is - er zijn wel reserveringen opgenomen voor herstel en/of verbetering van de bestaande hoofddraagconstructie - de

uitbreiding heeft een omvang van circa 4.700m²bvo, totaal dus 10.300m²bvo in vergelijking met volledig nieuwbouw van de gevraagde 9.872m²bvo - totale footprint is 4.200m² - het hergebruik van een bestand pand levert een minder efficiënte indeling van het gebouw op, circa 5% extra benodigd vloeroppervlak - de zalen zullen met name in het nieuwe bouwdeel worden gerealiseerd - post risico / project onvoorzien 10% over alle kosten Scenario 3 afwijkend ten opzichte van scenario 1 - footprint circa 2.800m² - voor de hoofddraagconstructie is gebudgetteerd met een stalen en betonnen opbouw over 4 bouwlagen Scenario 4 afwijkend ten opzichte van scenario 1 - het bestaande pand van de Lindenberg (circa 10.400m²bvo) wordt gestript tot casco, alleen de hoofddraagconstructie en fundering wordt hergebruikt - bij hergebruik locatie Lindenberg is geen grondprijs gerekend, echter is de inschatting dat eventuele opbrengsten ook geen susbtantiele waarde heeft - er zijn wel reserveringen opgenomen voor herstel en/of verbetering van de bestaande hoofddraagconstructie - voor de logistieke verbetering is met een uitbreiding gerekend van 190m²bvo, totaal 10.590m²bvo in vergelijking met volledig nieuwbouw van de gevraagde 9.872m²bvo - het hergebruik van een bestand pand levert een minder efficiënte indeling van het gebouw op, circa 5% extra benodigd vloeroppervlak - gerekend met een taakstellend budget

voor tijdelijke huisvesting van € 1.500.000,- post risico / project onvoorzien 10% over alle kosten Scenario 5 afwijkend ten opzichte van scenario 1 - bij hergebruik locatie Lindenberg is geen grondprijs gerekend, echter is de inschatting dat eventuele opbrengsten ook geen susbtantiële waarde heeft - gerekend met een taakstellend budget voor tijdelijke huisvesting van € 1.500.000,-

2301270.HBS.v3.C

Cultuurhuis De Lindenberg

TOTAALOVERZICHT SCENARIO'S

Code

Nijmegen

29 maart 2024

scenario 1 sloop + nieuwbouw locatie 'Vissers + P&R'

scenario 2 renovatie / uitbreiding locatie 'Vissers + P&R'

scenario 3 sloop + nieuwbouw locatie 'belastingkantoor'

Concept scenario 5 sloop + nieuwbouw locatie 'Lindenberg'

scenario 4 transformatie locatie 'Lindenberg'

strippen huidige pand Vissers volledige sloop van het bestaande volledige sloop van het voormalige strippen huidige pand tot casco, Meubelen tot casco, 3e verdieping gebouw Vissers Meubelen en belastingkantoor en nieuwbouw op waar nodig voor logistiek een volledig slopen, uitbreiding zalen in nieuwbouw op deze locatie deze locatie beperkte uitbreiding een nieuwbouw deel 9.872 m²bvo 10.300 m²bvo 9.872 m²bvo 10.590 m²bvo subtotaal €/m²bvo subtotaal €/m²bvo subtotaal €/m²bvo subtotaal €/m²bvo

totaal oppervlakte Elementomschrijving

volledige sloop van het bestaande gebouw Lindenberg en nieuwbouw op deze locatie subtotaal

9.872 m²bvo €/m²bvo

Directe bouwkosten Nadere planuitwerking Algemene Bouwplaats Kosten Algemene Kosten Winst & Risico Coördinatie theatertechniek (in post 700) CAR -verzekering

30.995.000 1.550.000 2.962.000 2.485.000 1.520.000 117.000 178.000

3.140 5,00% 300 7,00% 4,00% 3,00% 0,45%

32.068.000 1.603.000 2.833.000 2.555.000 1.562.000 117.000 183.000

3.113 5,00% 275 7,00% 4,00% 3,00% 0,45%

31.376.000 1.569.000 3.208.000 2.531.000 1.547.000 117.000 182.000

3.178 5,00% 325 7,00% 4,00% 3,00% 0,45%

30.346.000 1.517.000 2.912.000 2.434.000 1.488.000 123.000 175.000

2.866 5,00% 275 7,00% 4,00% 3,00% 0,45%

31.398.000 1.570.000 3.208.000 2.532.000 1.548.000 117.000 182.000

3.181 5,00% 325 7,00% 4,00% 3,00% 0,45%

200

Totaal bouwkosten, exclusief BTW

39.807.000

4.032

40.921.000

3.973

40.530.000

4.106

38.995.000

3.682

40.555.000

4.108

100 300 400 500 600 700 800 900 950

Grondkosten Honoraria Leges en aansluitkosten Renten Transactie- & frictiekosten / tijdelijke huisvesting Interieur (theatertechniek / kunst) Prijsstijgingen Onvoorzien Interne kosten gemeente

3.801.000 5.862.000 693.000 1.654.000 95.000 4.099.000 6.496.000 4.696.000 900.000

385 594 70 168 10 415 658 476 91

5.974.000 5.703.000 789.000 1.902.000 95.000 4.095.000 6.379.000 5.796.000 900.000

580 554 77 185 9 398 619 563 87

3.801.000 5.945.000 703.000 1.674.000 95.000 4.103.000 6.601.000 4.772.000 900.000

385 602 71 170 10 416 669 483 91

5.709.000 793.000 1.148.000 1.645.000 4.295.000 6.490.000 5.908.000 900.000

539 75 108 155 406 613 558 85

5.951.000 704.000 1.194.000 1.645.000 4.103.000 6.683.000 4.867.000 900.000

603 71 121 167 416 677 493 91

Totaal investeringskosten, excl. BTW

68.100.000

6.898

72.554.000

7.044

69.124.000

7.002

65.885.000

6.221

66.601.000

6.746

Indicatie exploitatiekosten 1e jaar Afschrijving casco Afschrijving afbouw/inrichting Afschrijving installaties Rentekosten Onderhoud (reparatie / planmatig) Energieverbruik en water Beheer (schoonmaak / beveiliging) Heffingen, belastingen en verzekeringen

Optioneel: indicatie nieuwe losse inrichting Opbrengsten huidige locatie Lindenberg

40 jaar 20 jaar 15 jaar 2,00%

1,00%

1.676.000 613.000 454.000 1.362.000 543.000 118.000 148.000 681.000 5.595.000 1.900.000 PM / vooralsnog excl.

55 12 15

1.785.000 653.000 484.000 1.451.000 567.000 124.000 155.000 725.540 5.944.540 1.900.000 PM / vooralsnog excl.

55 12 15

1.701.000 622.000 461.000 1.382.000 543.000 118.000 148.000 691.240 5.666.240 1.900.000 PM / vooralsnog excl.

55 12 15

1.621.000 593.000 439.000 1.318.000 582.000 127.000 159.000 658.850 5.497.850 1.900.000 n.v.t.

55 12 15

1.639.000 599.000 444.000 1.332.000 543.000 118.000 148.000 666.010 5.489.010 1.900.000 n.v.t.

55 12 15

geef je plannen de ruimte De bouw- en vastgoedwereld is vol van ambitie. Projectontwikkelaars, gemee te , de z rg, het

derw js… vera w rde m

e t ek mstp a

e

gemaakt voor de omgeving waarin wij wonen en werken. Plannen die antwoord geven op klimaatverandering, verstedelijking, vergrijzing, digitalisering. Plannen die vragen om denken in mogelijkheden in plaats van beperkingen. bbn geeft je de ruimte om je plannen wáár te maken. Dit doen wij door elk project met een open blik te benaderen. Door verder te kijken dan wat voor de hand ligt. En door met grensverleggende oplossingen te komen. Hoe groter je uitdaging, hoe gemotiveerder wij zijn om er een succes van te maken. Of je nu circulair wilt bouwen, een architectonisch statement wilt maken of een bestaand gebouw wilt transformeren naar een nieuwe bestemming. Met 120 specialisten op het gebied van strategie voor gebouw en gebied, vastgoedmanagement, directievoering en toezicht, bouwkostenmanagement en proces- en projectmanagement biedt bbn je in élke fase van het bouwproces de juiste expertise en ondersteuning. Zo creëren we condities waarin jij je ambities de vrije loop kunt laten. Geef je plannen de ruimte.

Houten • Rotterdam • Amsterdam