Onderzoek BBN, april 2024
Tekst van het document
Rapport Studie Scenario's Haalbaarheidsfase Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis Nijmegen Houten, 10 april 2024
Rapport Project Betreft
2301270 – De Lindenberg Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Van
Houten, 10 april 2024
Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2. 1.3.
Inleiding Situatie Werkwijze Leeswijzer
3 3 3 4
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.
Ruimtebehoefte Cultuurhuis De Lindenberg Huidige gebouw Toekomstambitie Ruimtebehoefte Benodigde footprint Ruimtelijk-functionele relaties
5 5 5 6 6 6
3. 3.1. 3.2. 3.3.
Potentiële locaties Inleiding Optioneel te onderzoeken locaties U t te werke cat es e sce ar ’s
7 7 7 9
4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.
Inpassingsstudies Inleiding Doel vlekkenplannen Uitgangspunten vlekkenplannen Bevindingen vlekkenplannen
10 10 10 10 10
5. 5.1. 5.2. 5.3.
Resultaten raming kostenindicatie scenario’s Bouw- en investeringskosten, gebouwgebonden exploitatiekosten per scenario Toelichting op hoofdpunten Gehanteerde uitgangspunten
16 16 17 17
6. 6.1. 6.2.
Alternatieve opties Kleiner ruimteprogramma Gefaseerde uitvoering wel/niet als alternatief voor tijdelijke huisvesting
18 18 18
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 1 van 21
7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4.
Overzicht scenario’s Samenvatting per scenario Verge jk g resu tate k ste ram g sce ar ’s Meest kansrijk Aanbevelingen
19 19 20 20 21
Bijlage 1 Ruimtestaat en Ruimtelijk-functioneel relatieschema nieuwe huisvesting Bijlage 2 Beoordeling locaties en Parameters selectie locaties Bijlage 3 Inpassingsstudies Bijlage 4 Resultaten kostenraming scenario’s (separaat beschikbaar)
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 2 van 21
1.
Inleiding
1.1.
Situatie In het culturele leven in Nijmegen speelt Cultuurhuis De Lindenberg een belangrijke rol, met name gericht op educatie. De Lindenberg werkt langs drie sporen: cultuureducatie in het PO en VO, cursussen in de vrije tijd en het programmeren en faciliteren van voorstellingen.
De hoofdvestiging van De Lindenberg aan de Ridderstraat van ruim 10.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo), is meer dan 50 jaar oud. Dit gebouw voldoet niet meer aan de huidige eisen en de vitale onderdelen zijn aan vervanging toe.
Gebouw van De Lindenberg
De gemeente Nijmegen wil zorgen dat er een nieuwe hoofdvestiging komt voor De Lindenberg en heeft aan bbn adviseurs gevraagd om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de toekomstige huisvesting van De Lindenberg. 1.2.
Werkwijze
Wij hebben dit haalbaarheidsonderzoek opgebouwd in de volgende stappen: 1. Een verdiepend gesprek met De Lindenberg en een bezoek aan het huidige gebouw. 2. Het omzetten van eisen en wensen in een Ruimtestaat. 3. Een analyse en beoordeling van de beschikbare locaties. 4. Het epa e va de u t te werke sce ar ’s 5. Het maken van een inpassingsstudie in de vorm van een (globaal) vlekkenplan voor elk scenario. 6. Het maken van de vertaling in financiële gevolgen.
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 3 van 21
Dit haalbaarheidsonderzoek is tot stand gekomen in overleg met: • Riemer Dekker, gemeente Nijmegen • Paul Matthieu, gemeente Nijmegen • Marjan Heijink, Lindenberg Cultuurhuis • Coen Holten, Lindenberg Cultuurhuis. Daarnaast is gebruik gemaakt van de kennis en medewerking van een aantal ambtelijk experts van gemeente Nijmegen. 1.3.
Leeswijzer
Deze rapportage is ingedeeld in de volgende onderdelen: • Ruimtebehoefte • Potentiële locaties, u t te werke sce ar ’s • Toelichting inpassingsstudies • Resultaten kostenraming • Vergelijking scenario's. Een nadere uitwerking van de diverse onderdelen in de vorm van een ruimtestaat, analyse locaties, vlekkenplannen en een onderbouwing van de kostenconsequenties zijn opgenomen als bijlagen.
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 4 van 21
2.
Ruimtebehoefte Cultuurhuis De Lindenberg
2.1.
Huidige gebouw
Het huidige gebouw van Cultuurhuis De Lindenberg voldoet om een aantal redenen niet meer aan de eisen om geschikt te zijn voor zijn functie (niet limitatief): • Het gebouw is versleten, niet meer duurzaam, de gebouwinstallaties zijn verouderd; • Het gebouw is thermisch niet of niet goed geïsoleerd, er zijn “k ude rugge ”; • Een comfortabel klimaat vraagt in de huidige situatie een hoog energiegebruik; • De akoestische isolatie is niet overal voldoende, dit geeft beperkingen aan het gelijktijdig kunnen gebruiken van ruimtes; • Er is relatief veel verkeersoppervlak, dit maakt het gebouw inefficiënt; • De routes door het gebouw zijn niet logisch en niet duidelijk; • De toegangen tot de lesruimtes en de theaterzalen lopen door elkaar heen; • Er is geen goede logistieke zone, logistieke routes worden doorkruist door publieksroutes; • De grootste theaterzaal heeft geen goede laad- en losvoorziening en geen goede backstage logistiek; • De lesruimtes liggen verspreid door het gebouw; • Er is een te klein aantal lesruimtes; • Het gebouw biedt onvoldoende mogelijkheden om de toekomstambitie van De Lindenberg, de groei van de stad en de vraag vanuit de stad te faciliteren; • De uitstraling van het gebouw (zowel exterieur als interieur) past niet meer bij het huidige gebruik.
In het gebruik zijn er verder de volgende knelpunten: • Veel slepen met instrumenten en materialen door het hele gebouw omdat er meerdere kleinere opslagplekken zijn; • Ruimtes oneigenlijk inzetten door ruimtegebrek; • Niet vrijelijk kunnen bewegen doordat ruimtes vaak te krap en te laag zijn; • Geluidslek naar theaterzalen; • Geen goede toegankelijkheid voor minder validen; • Tekort aan werkplekken en opslagruimte. Er is kortom een noodzaak voor een nieuwe (of vernieuwde) huisvesting voor De Lindenberg. Het bvo van het huidige gebouw is ca. 10.400 m2; hiervan is ca. 8.900 m2 nu in eigen gebruik en wordt ca. 1.500 m2 verhuurd aan derden. In de huidige situatie is de Lindenberg eigenaar van het gebouw via een erfpachtconstructie die eind 2030 afloopt. Voor de toekomstige situatie bestaat de mogelijkheid dat de gemeente eigenaar wordt en De Lindenberg huurder. 2.2.
Toekomstambitie
De toekomstambitie van De Lindenberg is geformuleerd in de N t t e “Visie huisvesting Lindenberg Cultuurhuis”. Deze bevat de toekomstvisie op de culturele functie en de huisvestingsvisie.
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 5 van 21
De huisvesting moet op vijf thema’s dersteu e d z j • Uitnodigend en ontspannend; • Ontmoeten en ontdekken; • Inspireren, presenteren en exposeren; • Ontwikkelen, creëren en samenwerken; • Digitalisering, kunst en technologie. 2.3.
de edr j sv er g:
Ruimtebehoefte
Op basis van de bij 2.2 genoemde toekomstambitie hebben we de ruimtebehoefte voor de nieuwe situatie bepaald. De totale ruimtebehoefte komt uit op ca. 9.870 m2 bvo (bruto vloeroppervlak, inclusief verkeersruimte, technische ruimtes en constructie oppervlak). De ruimtebehoefte hebben we uitgewerkt in een (locatie onafhankelijk) globaal ruimtelijk Programma van Eisen (PvE) in de vorm van een ruimtestaat. In de ruimtestaat geven we aan wat het benodigde gebouwoppervlak is in nuttig, netto en bruto vloeroppervlak. In de Ruimtestaat zijn de benodigde m2 berekend per ruimte en per functiegroep. In de ruimtestaat zijn, waar nodig, ook benodigde voorzieningen en inrichtingselementen benoemd. De complete Ruimtestaat is opgenomen in bijlage 1 bij dit rapport. Naast de op basis van de toekomstambitie bepaalde ruimtebehoefte hebben we ook een verkenning gedaan naar een kleiner ruimteprogramma. Zie daarvoor de toelichting in hoofdstuk 6. 2.4.
Benodigde footprint
Om te kunnen bezien of het nieuwe gebouw kan worden ingepast op een beoogde locatie, is het nodig om te weten hoe groot de footprint (het bebouwd oppervlak) zal zijn. Deze wordt bepaald door het totale oppervlak van de ruimtes die minimaal op de begane grond moeten liggen. De ruimtes die minimaal op de begane grond moeten liggen zijn: • • • • • •
Entreeruimte, café Multifunctionele uitvoeringsruimte (koppelbaar aan café) Expositieruimte Grote theaterzaal (i.v.m. ontvangen van voorstellingen en logistiek decors); Backstageruimtes (laad-en losruimte, toneelopslag, kleedruimtes, werkplaatsen); Een deel van de dienstruimtes (o.a. dienstruimtes horeca, afvalberging).
Bij elkaar is dit ca. 3.800 m2 bvo bebouwde footprint. Om op een locatie het nieuwe Cultuurhuisgebouw goed te kunnen inpassen, zal deze dus minimaal dit oppervlak moeten hebben plus enige ruimte aan voorterrein, terras, open atrium, indraairuimte voor decorwagens. 2.5.
Ruimtelijk-functionele relaties
De benodigde en gewenste verbindingen tussen ruimtes zijn weergegeven in een ruimtelijk-functioneel relatieschema. Dit is opgenomen in bijlage 1 bij dit rapport.
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 6 van 21
3.
Potentiële locaties
3.1.
Inleiding
De volgende stap in het onderzoek is het bepalen van de locaties die bij de vervolguitwerking zullen worden verkend op geschiktheid en consequenties. Daartoe heeft gemeente Nijmegen een longlist van potentiële studielocaties opgesteld. De locaties op deze lijst zijn beoordeeld in een workshop. Aan deze workshop namen zowel De Lindenberg als een aantal ambtelijk experts van gemeente Nijmegen deel. 3.2.
Optioneel te onderzoeken locaties
De potentiële locaties die in overleg zijn afgewogen zijn de volgende: • Randstad/Talis; • Vissers/P+R; • Belastingkantoor; • Politiebureau; • De huidige locatie (hergebruik of sloop/nieuwbouw). Tijdens de eerdere ambtelijke inventarisatie van locaties zijn verder nog twee andere locaties geopperd, maar niet nader bekeken vanwege onvoldoende perspectief. Deze zijn dan ook niet meegenomen op de longlist. Dit betreft: • Kantoor Dirkzwager, naast de Schouwburg; • ABN AMRO-kantoor aan het Keizer Karelplein. Van de longlist vielen vervolgens twee locaties bij nader inzien meteen al af: • Randstad/Talis: Voor Randstad/Talis ligt er momenteel een plan van de ontwikkelaar die in te veel massa voorziet. De ontwikkelaar moet terug naar de tekentafel en met de huidige huurders zit de plek al aardig vol. Daarmee is de inschatting dat er niet zo snel additionele ruimte voor maatschappelijke vierkante meters zal ontstaan op deze plek. • Politiebureau: Bij het politiebureau zijn de mogelijkheden om deze locatie te verwerven niet duidelijk. De puntige vorm van de kavel is minder geschikt om op een goede wijze een theaterzaal in te passen. Ook de ligging op het noorden en tegen het spoortalud aan maken deze locatie minder geschikt voor een cultuurhuis met een goede buitenruimte. Daarmee bleven er drie locaties over als potentiële onderzoekslocaties: 1. Vissers /P+R; 2. Belastingkantoor; 3.
De Lindenberg (huidige locatie).
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 7 van 21
Positie van de drie beoordeelde locaties
Tijdens de workshop is voor de drie locaties een gezamenlijke score gegeven op basis van vooraf bepaalde parameters. Een toelichting op deze parameters is bijgevoegd als bijlage. De resultaten waren als volgt: Visser / P+R
Belastingkantoor
Huidige locatie Lindenberg
Sloop en nieuwbouw
Sloop en nieuwbouw
Renovatie/ transformatie
- negatief 0 neutraal + Positief Criteria
Aspecten
Toelichting
Score
Toelichting
Score
Toelichting
Score
Beschikbaar oppervlak
Leidt de afmeting van het kavel tot een gunstig gebouwvorm?
Groter dan 4000 m2
+
Circa 3000 m2
0
Circa 5000m2
+
Kavel beschikbaarheid
Is de kavel beschikbaar (grond eigendom gemeente)? Of verwerfbaar (aankoop)?
0
+
+
Impact op de locatie
Wat zijn de (stedenbouwkundige) effecten van een cultuurhuis op deze locatie?
+
+
0
Mogelijkheden voor synergie op locatie
Zijn er mogelijkheden voor extra programma op de locatie, zoals een andere cultuurfunctie, woningbouw en/of commerciële functies?
+
+
+
Culturele synergie en imago
Zijn er nabij gelegen andere maatschappelijke, culture en/of horeca voorzieningen?
0
+
+
Sociale veiligheid
Wat is het gevoel van veiligheid op de locatie?
0
0
+
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 8 van 21
Visser / P+R
Belastingkantoor
Huidige locatie Lindenberg
Sloop en nieuwbouw
Sloop en nieuwbouw
Renovatie/ transformatie
- negatief 0 neutraal + Positief Criteria
Aspecten
Toelichting
Score
Toelichting
Score
Toelichting
Score
Aanrijroute en bereikbaarheid Is het gebouw goed bereikbaar voor voor vrachtwagens van vrachtwagens en hulpdiensten? voorstellingen, hulpdiensten e.d.
+
0
+
Verkeersbereikbaarheid Is de locatie gemakkelijk bereikbaar met de bezoekers, voor auto, fiets/ te auto? voet en OV Is de locatie gemakkelijk bereikbaar met de fiets of te voet? Is de locatie makkelijk bereikbaar met het OV?
+
+
+
+
+
+
+
+
0
Parkeervoorzieningen in nabijheid voor auto en fiets
Is er voldoende (bewaakte) parkeergelegenheid in de nabijheid voor bezoekers?
+
+
+
Duurzaamheid
In hoeverre kan het bestaande gebouw op de locatie (of onderdelen daarvan) hergebruikt worden?
slopen
-
slopen
-
0
Tijdelijke huisvesting
is er sprake van tijdelijke huisvesting?
nee
+
nee
+
ja
-
In het overzicht hierboven is bij twee parameters sprake van een negatieve beoordeling bij één of meerdere locaties. Die lichten we hier toe: • Bij de cat es V sser’s/P+R e Be ast gka t r is uitgegaan van een scenario met sloop en geheel nieuwbouw. Dit is (per saldo) minder duurzaam dan hergebruik van een bestaand gebouw. • Bij een scenario op de huidige locatie van De Lindenberg zal tijdelijke huisvesting nodig zijn gedurende enkele jaren en is er het risico dat dit effect heeft op de bedrijfsvoering van De Lindenberg (door het verliezen van cursisten en impact op de organisatie). De drie locaties zijn vervolgens kwalitatief beoordeeld op voor- en nadelen. Een uitwerking van deze beoordeling is bijgevoegd als bijlage 2 bij dit rapport: • Uitwerking kwalitatieve beoordeling drie locaties • Toelichting op de beoordelingscriteria die bij de workshop zijn gehanteerd. 3.3.
Uit te werken locaties en scenario’s
De drie genoemde locaties worden hierna verder uitgewerkt in de vorm van inpassingsstudies en kostenramingen. Voor twee van de drie locaties zijn twee sce ar ’s uitgewerkt, waarmee het aantal nader onderzochte scenario’s op vijf komt: 1. N euw uw p cat e V sser’s 2. Herge ru k p us u t re d g va het estaa de ge uw p cat e V sser’s 3. Nieuwbouw op locatie Belastingkantoor 4. Hergebruik en transformatie van het bestaande gebouw op locatie Lindenberg 5. Nieuwbouw op de bestaande locatie van De Lindenberg.
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 9 van 21
4.
Inpassingsstudies
4.1.
Inleiding
V r de v j sce ar ’s s ee v ekke p a ( pass gsstud e) gemaakt, waar j het eerder pgeste de benodigde ruimteprogramma (ca. 9.870 m2 bvo) op iedere locatie is ingepast. Daarbij is voor iedere functie het benodigde bruto vloeroppervlak weergegeven met een eigen kleur. De inpassingsstudies zijn opgenomen in bijlage 3. 4.2.
Doel vlekkenplannen
Het maken van de vlekkenplannen heeft twee doelen: • het verkennen van de mogelijkheden en onmogelijkheden van de locatie of het bestaande gebouw; • het mede dienen als basis voor de bouw- en investeringskostenraming, omdat de vlekkenplannen inzicht geven in de massa-opbouw en de mogelijk te verwachten architectonische ingrepen. 4.3.
Uitgangspunten vlekkenplannen
Bij het maken van de vlekkenplannen is het eerder gemaakte ruimtelijk-functionele relatieschema mede als basis gebruikt en zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Ontmoetingsruimte en bijbehorende publieksvoorzieningen op de begane grond; • Grote theaterzaal (350 stoelen) met bijbehorende backstage (bij voorkeur) op de begane grond; • Vanuit entree en ontmoetingsruimte twee aparte routes: één naar de theaterzalen, één naar de leslokalen; • De leslokalen liggen bij elkaar in eigen clusters: dans en theater, muziek, beeldend; • De lesclusters en de theaterzalen zijn vanuit de ontmoetingsruimte goed bereikbaar, de kantoorruimtes mogen verder weg liggen; • Een logistieke scheiding tussen publiek-toegankelijke ruimtes en backstage- en dienstruimtes. Per scenario blijkt het in meer of mindere mate mogelijk om deze uitgangspunten te honoreren. 4.4.
Bevindingen vlekkenplannen
De bevindingen bij de vlekkenplannen zijn (op hoofdlijnen) hierna weergegeven. 1. Locatie Visser’s – nieuwbouw Op deze locatie is een gebouw in 3 bouwlagen mogelijk, waarbij de gehele ontmoetingsruimte en de grote theaterzaal plus backstage op de begane grond kunnen liggen. De hoofdingang ligt bij deze studie aan de zijde van de Tunnelweg, de laad- en los ingang voor de theaterzalen ligt aan de zijde van het spoor (bereikbaar via de huidige route naar de P&R).
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 10 van 21
Begane grond
1e verdieping
2e verdieping
Verkleinde weergave van de inpassingsstudie in bijlage 3
Bevindingen scenario 1 realiseerbare footprint inpasbaarheid, indelingsmogelijkheden, ontwerpvrijheid
duurzaamheid
r s c ’s
mogelijkheden toevoeging extra programma (woningen of museum)
situatie bij groter of kleiner ruimteprogramma
4.000 m2 (NB dit is inclusief het P&R terrein) • ontmoetingsruimte past geheel op begane grond • grote theaterzaal is mogelijk op begane grond • aanrijroute achterzijde bepaalt positie laad-en-losingang theaterfunctie en daarmee positie grote theaterzaal • er zijn afzonderlijke stijgpunten nodig om de gewenste splitsing in de routes naar de theaterzalen en de leslokalen mogelijk te maken • clustering en indeling van ruimtes zoals gewenst is goed mogelijk • duurzame nieuwbouw (een nieuwbouwgebouw kan volledig voldoen aan de vooraf gestelde duurzaamheidseisen) • onderdelen van het oude gebouw zijn mogelijk niet geschikt om circulair te worden hergebruikt voor het nieuwe gebouw • verwerv g ge uw V sser’s • verwerving P&R-terrein • zonder P&R terrein is de mogelijke footprint ca.
2.000 m2; dit is te klein om alles goed te kunnen inpassen • toevoeging woningen is mogelijk bovenop cultuurhuis • aandachtspunt: bij woningen boven het cultuurhuis zijn daarvoor ontsluitingen (entrees) en stijgpunten (trappen, liften) nodig; deze vragen extra ruimte en kunnen de indeling en logistiek van het cultuurhuis in de weg zitten • toevoeging museum is alleen mogelijk bij een kleiner eigen ruimteprogramma; er zullen dan ook concessies moeten worden gedaan aan de functies op de begane grond (dit is logistiek niet gunstig) • bij ligging in de plint van een groter gebouw vervalt de bijzondere uitstraling van een cultuurgebouw; dit heeft niet de voorkeur • ook bij een kleiner programma zal uitbreiding op P&R kavel nodig zijn • bij een kleiner of groter ruimteprogramma zal de benodigde footprint en/of het aantal bouwlagen wijzigen
2. Locatie Visser’s – hergebruik en uitbreiding bestaand gebouw Bij dit scenario is het mogelijk om de ontmoetingsruimte en de lesruimtes onder te brengen in het bestaande gebouw. De theaterzalen, die een grotere verdiepingshoogte hebben, liggen in de nieuw te bouwen uitbreiding. Net als bij scenario 1 kan het ruimteprogramma hier worden ingepast in 3 bouwlagen. De hoofdingang ligt bij deze studie aan de zijde van de Tunnelweg, de laad- en los ingang voor de theaterzalen ligt aan de zijde van het spoor (bereikbaar via de huidige route naar de P&R).
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 11 van 21
Begane grond
e
1 verdieping
e
2 verdieping
Verkleinde weergave van de inpassingsstudie in bijlage 3
Bevindingen scenario 2 realiseerbare footprint inpasbaarheid, indelingsmogelijkheden, ontwerpvrijheid
ingrepen bestaand gebouw duurzaamheid r s c ’s
mogelijkheden toevoeging extra programma (woningen of museum)
situatie bij groter of kleiner ruimteprogramma
4.000 m2 (NB dit is inclusief het P&R terrein) • ontmoetingsruimte past geheel op begane grond • grote theaterzaal is mogelijk op begane grond • ruimtes met grote verdiepingshoogte in nieuwe uitbreiding • aanrijroute achterzijde bepaalt positie laad-en-losingang theaterfunctie en daarmee positie grote theaterzaal • door open plattegrond bestaande gebouw weinig beperkingen bij nieuwe indeling • nieuwe gebouwschil, isolatie van gevel en dak • vervangen gebouwinstallaties • geheel nieuwe indeling • hergebruik bestaand gebouw • draagvermogen vloeren: nu open plattegrond, bij inpassing toevoeging van wanden en doos-in-doos pakketten • aansluiting verdiepingshoogtes bestaand en nieuw • verwerv g ge uw V sser’s • verwerving P&R-terrein • zonder P&R terrein is de mogelijke footprint ca. 2.000 m2; dit is te klein om alles goed te kunnen inpassen • toevoeging woningen is eventueel mogelijk bovenop cultuurhuis • aandachtspunt: bij woningen boven het cultuurhuis zijn daarvoor ontsluitingen (entrees) en stijgpunten (trappen, liften) nodig; deze vragen extra ruimte en kunnen de indeling en logistiek van het cultuurhuis in de weg zitten • aandachtspunt: bij woningen boven op het cultuurhuis zijn extra constructieve voorzieningen nodig i.v.m.
het bestaande gebouw • toevoeging museum is alleen mogelijk bij een kleiner eigen ruimteprogramma; er zullen dan ook concessies moeten worden gedaan aan de functies op de begane grond (dit is logistiek niet gunstig) • bij ligging in de plint van een groter gebouw vervalt de bijzondere uitstraling van een cultuurgebouw; dit heeft niet de voorkeur • ook bij een kleiner programma zal uitbreiding op P&R kavel nodig zijn • bij een kleiner of groter ruimteprogramma zal de benodigde footprint en/of het aantal bouwlagen van de uitbreiding wijzigen
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 12 van 21
3. Locatie Belastingkantoor – nieuwbouw Op deze locatie is de realiseerbare footprint kleiner. Dit betekent dat er moet worden gestapeld in meer bouwlagen, waardoor er meer versnippering in de indeling is. Bovendien mag de “plint” van het gebouw op deze locatie geen dichte gevel hebben. De grote theaterzaal kan hierdoor niet op de begane grond liggen. De hoofdingang ligt bij deze studie aan de zijde van de Stieltjesstraat, de laad- en los ingang voor de theaterzalen ligt verderop, op de hoek van de Stieltjesstraat en de Vredestraat.
e
Begane grond
1 verdieping
3e verdieping
4 verdieping
e
e
2 verdieping
Verkleinde weergave van de inpassingsstudie in bijlage 3
Bevindingen scenario 3 realiseerbare footprint inpasbaarheid, indelingsmogelijkheden, ontwerpvrijheid
duurzaamheid
r s c ’s mogelijkheden toevoeging extra programma (woningen of museum)
2.800 m2 • locatie voorwaarde: in plint gebouw geen dichte gevels; dit heeft consequenties voor de indeling van het gebouw • ontmoetingsruimte past op begane grond • grote theaterzaal op begane grond is dan niet mogelijk • bij deze footprint zijn er 4,5 bouwlagen nodig (minder gunstig voor inpassing; minder gunstig voor gebruik van het gebouw) • d r eperkt pperv ak e v rm va de kave tstaa er s e er “restru mtes” doordat functieclusters niet in zijn geheel bij elkaar op één bouwlaag passen • laden en lossen is bereikbaar aan de noordwestzijde van het gebouw, de doorgaande weg (Stieltjesstraat) wordt gebruikt voor het manoeuvreren, zoals bij Doornroosje; dit is medebepalend voor de indeling • duurzame nieuwbouw (een nieuwbouwgebouw kan volledig voldoen aan de vooraf gestelde duurzaamheidseisen) • onderdelen van het oude gebouw zijn mogelijk niet geschikt om circulair te worden hergebruikt voor het nieuwe gebouw • verwerving gebouw Belastingkantoor • toevoeging woningen is mogelijk bovenop cultuurhuis • aandachtspunt: bij woningen boven het cultuurhuis zijn daarvoor ontsluitingen (entrees) en stijgpunten (trappen, liften) nodig; deze vragen extra ruimte en kunnen de indeling en logistiek van het cultuurhuis in de weg zitten
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 13 van 21
• • •
situatie bij groter of kleiner ruimteprogramma
door kleine footprint geen mogelijkheid voor toevoeging museum (past niet ook op begane grond) bij ligging in de plint van een groter gebouw vervalt de bijzondere uitstraling van een cultuurgebouw; dit heeft niet de voorkeur bij een kleiner of groter ruimteprogramma zal het aantal bouwlagen wijzigen
4. Locatie Lindenberg – hergebruik en transformatie bestaand gebouw Bij dit scenario was het uitgangspunt hergebruik van het bestaande gebouw, waarbij het gebouw geheel wordt getransformeerd en opnieuw ingedeeld. Zodoende kan er een logischer clustering van lesruimtes en theaterzalen met backstageruimtes worden gemaakt, met duidelijker looproutes en een betere logistiek. Door vernieuwing van de gevels en het dak wordt het gebouw duurzamer en het energiegebruik lager.
Begane grond
e
1 verdieping
e
2 verdieping
Verkleinde weergave van de inpassingsstudie in bijlage 3
Bevindingen scenario 4 realiseerbare footprint inpasbaarheid, indelingsmogelijkheden, ontwerpvrijheid
ingrepen bestaand gebouw
duurzaamheid r s c ’s mogelijkheden toevoeging extra programma (woningen of museum)
ca. 4.000 m2 (bebouwd oppervlak bestaand gebouw is ca. 3.600 m2 excl. atrium en buitenruimte) • entreegebied en ontmoetingsruimte (café) worden bij deze studie verdeeld over de begane grond en 1e verdieping, verbonden met een vide • bestaande grote zaal wordt gehandhaafd, deze ligt op de 1e verdieping • door nieuwe indeling splitsing in twee routes mogelijk: naar theaterzalen (vanaf 1e verdieping) en naar leslokalen (vanaf begane grond) • door nieuwe indeling leslokalen niet meer verspreid over gebouw, maar in clusters bij elkaar • verplaatsing van de hoofdentree naar de kop van het gebouw • het gebouw leent zich voor meerdere indelingen • nieuwe gebouwschil; isoleren gevel en dak • vervangen gebouwinstallaties • geheel opnieuw indelen • aanpassen laad-en los voorziening en backstagegebied grote theaterzaal • aanpassen niveauverschillen in de vloeren • hergebruik bestaand gebouw • technische conditie bestaande gebouw; deze dient nader onderzocht • toevoeging woningen boven op het cultuurhuis past niet binnen de stedenbouwkundige eisen voor deze locatie
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 14 van 21
• situatie bij groter of kleiner ruimteprogramma
• •
toevoeging museum is alleen mogelijk bij een kleiner eigen ruimteprogramma; dit heeft ook consequenties voor de functies op de begane grond bij een groter ruimteprogramma is uitbreiding van het gebouw nodig bij een kleiner ruimteprogramma is er wellicht mogelijkheid voor toevoeging van een museum
5. Locatie Lindenberg – nieuwbouw Bij nieuwbouw op de huidige locatie is een gebouw in 3 bouwlagen mogelijk, waarbij de gehele ontmoetingsruimte en de grote theaterzaal plus backstage op de begane grond kunnen liggen. De hoofdingang ligt bij deze studie aan de zijde van de Ridderstraat, de laad- en los ingang voor de theaterzalen ligt aan de zijde van de Lindenberg, op de hoek met het Groene Balkon.
Begane grond
e
1 verdieping
e
2 verdieping
Verkleinde weergave van de inpassingsstudie in bijlage 3
Bevindingen scenario 5 realiseerbare footprint inpasbaarheid, indelingsmogelijkheden, ontwerpvrijheid
duurzaamheid
r s c ’s mogelijkheden toevoeging extra programma (woningen of museum) situatie bij groter of kleiner ruimteprogramma
4.000 m2 • ontmoetingsruimte past geheel op begane grond • grote theaterzaal is mogelijk op begane grond • aanrijroute achterzijde bepaalt positie laad-en-losingang theaterfunctie en daarmee positie grote theaterzaal • er zijn afzonderlijke stijgpunten nodig om de gewenste splitsing in de routes naar de theaterzalen en de leslokalen mogelijk te maken • clustering en indeling van ruimtes zoals gewenst is goed mogelijk • duurzame nieuwbouw (een nieuwbouwgebouw kan volledig voldoen aan de vooraf gestelde duurzaamheidseisen) • onderdelen van het oude gebouw zijn mogelijk niet geschikt om circulair te worden hergebruikt voor het nieuwe gebouw • archeologische situatie; deze kan beperkingen geven voor nieuwbouw buiten de contour van het huidige bebouwde oppervlak • toevoeging woningen boven op het cultuurhuis past niet binnen de stedenbouwkundige eisen voor deze locatie • toevoeging museum is alleen mogelijk bij een kleiner eigen ruimteprogramma; er zullen dan ook concessies moeten worden gedaan aan de functies op de begane grond (dit is logistiek niet gunstig) • bij een kleiner of groter ruimteprogramma zal de benodigde footprint en/of het aantal bouwlagen wijzigen
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 15 van 21
5.
Resultaten raming kostenindicatie scenario’s
V r de derz chte sce ar ’s z j de financiële consequenties in beeld gebracht. Een specificatie van de ramingen is opgenomen in een aparte rapportage (bijlage 4). Per scenario benoemen we: • de geraamde bouwkosten (inclusief kosten voor gebouwinstallaties en theatertechnische installaties); • de geraamde investeringskosten (bouwkosten plus bijkomende kosten): de bijkomende kosten zijn benoemd in algemene bijkomende kosten (honoraria/ontwerpkosten, interne kosten, leges, aansluitkosten, prijsstijgingen, rentekosten e.d.) en specifieke bijkomende kosten (wel/niet van toepassing afhankelijk van het scenario); • de geraamde gebouwgebonden exploitatiekosten (kapitaallasten, onderhoud, energie en water, schoonmaak en beheer); omdat de toekomstige situatie m.b.t. eigendom en/of huur nog niet bepaald is, zijn de exploitatiekosten benoemd zonder onderverdeling naar eigenaar en gebruiker. 5.1.
Bouw- en investeringskosten, gebouwgebonden exploitatiekosten per scenario
Voor de vijf onderzochte scenario’s is het resultaat van de bouw- en investeringskostenraming als volgt: Locatie V sser’s/P+R (nieuwbouw)* Bouwkosten Bijkomende kosten algemeen Bijkomende kosten t.b.v. grondkosten en verwerving Bijkomende kosten t.b.v. tijdelijke huisvesting en verhuiskosten Investeringskosten
Locatie V sser’s/P+R (hergebruik + uitbreiding) 39.807.000 40.921.000 24.397.000 25.564.000
Locatie Belastingkantoor (nieuwbouw)* 40.530.000 24.698.00
Locatie Locatie Lindenberg Lindenberg (renovatie en (nieuwbouw) transformatie) 38.995.000 40.555.000 25.245.000 24.401.000
3.801.000
5.974.000
3.801.000
-
-
95.000
95.000
95.000
1.645.000
1.645.000
68.100.000
72.554.000
69.124.000
65.885.000
66.601.000
*) Bij dit scenario is voor de grondkosten rekening gehouden met een combinatie met woningen. De grondkosten zijn hierdoor lager berekend dan bij hergebruik, waar een combinatie met woningen niet mogelijk is.
Voor de gebouwgebonden exploitatiekosten betekent dit het volgende: Indicatie exploitatiekosten 1e jaar De bedragen zijn
5.595.000
€ exc B
(a ger
5.945.000
5.666.000
5.498.000
5.489.000
d).
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 16 van 21
5.2.
Toelichting op hoofdpunten
Bij de resultaten van de kostenraming valt op dat, hoewel de componenten verschillen, de totaalbedragen per scenario vergelijkbaar zijn. Bij de bouwkosten is het onderscheid in kosten tussen nieuwbouw en hergebruik van een bestaand gebouw niet groot. Bij hergebruik is er weliswaar al een bestaand “ uwske et” esch k aar, maar h er staan andere kosten tegenover: • Het gewenste (nieuwe) ruimteprogramma is niet zondermeer in te passen, hierdoor is sprake van “ twerpver es” (extra m2 bvo). • Er is minder bouwmateriaal nodig, maar de uitvoering is complexer (meer arbeidskosten). De geraamde bijkomende kosten zijn relatief hoog. Dit komt mede door de grondkosten c.q. de kosten voor tijdelijke huisvesting. Een andere grote post is een reservering voor prijsstijgingen (in ordegrootte van € 6,5 miljoen). Het prijspeil van de bouwkosten is januari 2024. Start bouw wordt niet eerder voorzien dan begin 2028, met een oplevering/ingebruikname begin 2030. 5.3.
Gehanteerde uitgangspunten
De gehanteerde uitgangspunten zijn benoemd bij de kostenraming zelf (bijlage 4).
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 17 van 21
6.
Alternatieve opties
Bij de uitwerking van de scenario’s zijn enige alternatieve opties de revue gepasseerd. Deze zijn niet - of slechts beperkt uitgewerkt, maar worden hier volledigheidshalve kort benoemd. 6.1.
Kleiner ruimteprogramma
Naast de u twerk g va de 5 sce ar ’s p as s va het “ m a e” e d gde ru mtepr gramma, he e wij ook (op globale wijze) een kleiner ruimteprogramma verkend, met als doel om na te gaan wat dit zou betekenen voor het benodigde investeringsbudget. Er was geen bedrijfsplan beschikbaar met inhoudelijke keuzes waaraan we dit konden toetsen. Daarom hebben we over het geheel op alle onderdelen naar rato minder (of kleinere) ruimtes opgenomen, waarbij het geheel uitkomt op ca. 7.500 m2 bvo. Voor dit verkleinde ruimteprogramma (nieuwbouw, uitgangspunt 3 bouwlagen) is het resultaat van de bouw- en investeringskostenraming als volgt: Indicatie bouwkosten 31.016.000 € exc B (a ger d) Indicatie investeringskosten 52.858.000 € exc B (a ger d) Voor de gebouwgebonden exploitatiekosten betekent dit het volgende: Indicatie exploitatiekosten 1e jaar, eigenaar + gebruiker 3.858.000
€ exc B
(a ger
d)
Omdat dit verkleinde ruimteprogramma en de financiële vertaling ervan geen inhoudelijke status heeft, is de onderbouwing ervan niet bijgevoegd als bijlage bij dit rapport. Wel kunnen we opmerken dat de kosten bij dit verkleinde ruimteprogramma nog steeds aanzienlijk zijn, en dat het nog maar de vraag is of de verkleining van de financiële lasten opweegt tegen de concessies die moeten worden gedaan aan het ruimteprogramma en daarmee aan de mogelijkheden om het beoogde activiteitenaanbod te faciliteren, of mogelijk zelfs een negatief effect kan hebben op de bedrijfsvoering als geheel. 6.2.
Gefaseerde uitvoering wel/niet als alternatief voor tijdelijke huisvesting
Er is bij scenario 4 en 5 tijdelijke huisvesting nodig tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Dit betekent een onderbreking in de continuïteit van het aanbod en de bedrijfsvoering. Cursisten en bezoekers moeten nadien de weg weer terugvinden; dit gaat in de regel niet vanzelf maar vraagt inspanning. Bij scenario 4 lijkt het denkbaar om als alternatief de mogelijkheden te onderzoeken voor gefaseerd bouwen/transformeren. Ook dit heeft echter nadelen: • Impact op de duur van de renovatie; • Voorstellingen moeten tijdelijk verplaatst worden; • Leerlingen en cursisten zullen gedeeltelijk ergens anders heen moeten en dit zal per periode wisselen; • Onduidelijkheid voor leerlingen, cursisten, bezoekers, medewerkers; • Overlast en impact op gevoel van veiligheid in gebouw tijdens uitvoering werkzaamheden; • Derde partijen zullen tijdelijk ergens anders moeten huisvesten (indien mogelijk); • Complexere uitvoering; • Hogere uitvoeringskosten.
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 18 van 21
7.
Overzicht scenario’s
7.1.
Samenvatting per scenario
De belangrijkste voor- en nadelen van ieder scenario zetten we hier nog een keer op een rij: 1. Locatie Visser’s/ P+R (nieuwbouw) Voordelen: • Benodigde footprint is inpasbaar. • Door nieuwbouw efficiënte indeling mogelijk. • De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Nadelen: • Voor het gebouw zijn beide percelen nodig. • De locatie moet verworven worden. • Cultuurhuis komt wellicht in de onderste bouwlagen van een groter gebouw. 2. Locatie Visser’s/ P+R (hergebruik en uitbreiding) Voordelen: • In gebouw plus aanvullende nieuwbouw is het programma goed inpasbaar. • De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Nadelen: • Voor het gebouw zijn beide percelen nodig. • De locatie moet verworven worden. 3. Locatie Belastingkantoor (nieuwbouw) Voordelen: • De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Nadelen: • De kavel is kleiner dan de benodigde footprint; er zijn meer bouwlagen nodig en het kleinere oppervlak per verdieping geeft beperkingen in de indeling en de logistiek. • De locatie moet verworven worden. • Cultuurhuis komt wellicht in de onderste bouwlagen van een groter gebouw. 4. Locatie Lindenberg (renovatie en transformatie) Voordelen: • Gebouw heeft voldoende ruimte. • Op zichzelf staand gebouw, door stedenbouwkundige eisen geen onderdeel van hoog gebouw met meerdere functies. • Locatie is al beschikbaar.
Nadelen: • Tijdens de sloop- en bouwperiode is tijdelijke huisvesting elders nodig.
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 19 van 21
5. Locatie Lindenberg (nieuwbouw) Voordelen: • Er is voldoende ruimte op de kavel. • Door nieuwbouw efficiënte indeling mogelijk. • Op zichzelf staand gebouw, door stedenbouwkundige eisen geen onderdeel van hoog gebouw met meerdere functies. • Locatie is al beschikbaar. Nadelen: • Tijdens de sloop- en bouwperiode is tijdelijke huisvesting elders nodig. • Door ligging in gebied met archeologisch belang beperkte mogelijkheden voor bouwen buiten contour huidig bebouwd oppervlak.
7.2.
Vergelijking resultaten kostenraming scenario’s
Bij de sce ar ’s met euw uw (sce ar 1, 3 e 5) worden de bouwkosten mede bepaald door de benodigde hoeveelheid sloop op de locatie en de mate van stapeling (aantal verdiepingen) van het nieuwe gebouw. In de bijkomende kosten komt er bij scenario 1 en 3 een extra post bij voor grondkosten en verwerving en bij scenario 5 een extra post voor tijdelijke huisvesting. Bij de sce ar ’s met hergebruik van een bestaand gebouw (scenario 2 en 4) is uitgangspunt dat het bestaande casco wordt behouden en het gebouw voor het overige geheel wordt vernieuwd, waarmee het resultaat vergelijkbaar is met nieuwbouw. Bij hergebruik is er een besparing op de materiaalkosten maar een verhoging van de arbeidskosten omdat de uitvoering complexer is. Daarbij zal de indeling minder efficiënt kunnen zijn, waardoor er voor hetzelfde ruimtegebruik met meer m2 bruto vloeroppervlak moet worden gerekend. Dit is mede van invloed op de bouwkosten. In de bijkomende kosten komt er bij scenario 2 een extra post bij voor grondkosten en verwerving en bij scenario 4 een extra post voor tijdelijke huisvesting. Hoewel verschillend opgebouwd (niet alle posten zijn voor alle 5 sce ar ’s va t epass g), gge per saldo de bouw- investeringskosten en de te verwachten jaarlijkse exploitatiekosten voor a e 5 sce ar ’s dezelfde orde van grootte.
De resultaten van de kostenramingen geven daarmee geen zwaarwegende act re j de a weg g va de 5 sce ar ’s 7.3.
Meest kansrijk
Bij de locatie V sser’s/P+R (scenario 1 en 2) is de mogelijkheid van verwerving niet zeker. Bij de locatie Belastingkantoor (scenario 3) is de termijn waarop deze locatie verworven kan worden nog erg lang. De voordelen van beide locaties zijn niet dusdanig onderscheidend dat dit opweegt tegen deze drempel. Zichtbaarheid en uitstraling zijn belangrijk voor een cultuurhuis als De Lindenberg; j de sce ar ’s 1 e 3 (en bij scenario 2 in mindere mate) zal dit lastiger te realiseren zijn wanneer het cultuurhuis wordt opgenomen in de plint van een groter (woon)gebouw. Bij scenario 3 geldt bovendien het nadeel van de kleine footprint en daarmee de stapeling in een groter aantal bouwlagen.
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 20 van 21
De meest kansrijke scenario’s lijken op basis van deze bevindingen: • Renovatie en transformatie van het huidige Lindenberg-gebouw (scenario 4); • Nieuwbouw op de huidige Lindenberglocatie (scenario 5). Voorwaarde hierbij is een goede en goed georganiseerde tijdelijke huisvesting tijdens de periode van de uitvoeringswerkzaamheden. In geval van geheel nieuwbouw moet het risico op vertraging en extra kosten door archeologisch onderzoek vooraf goed worden onderzocht. 7.4.
Aanbevelingen
Het gezamenlijke doel van Gemeente Nijmegen en Cultuurhuis De Lindenberg is een toekomstbestendige en betaalbare nieuwe huisvesting voor de Lindenberg. De geraamde investeringskosten en gebouwgebonden exploitatiekosten leiden tot aanzienlijk hogere huisvestingslasten dan de huidige. Het verdient aanbeveling nader te onderzoeken hoe dit ook straks goed in evenwicht kan worden gebracht met de bedrijfsvoering en het activiteitenprogramma van De Lindenberg: • Ontwerpstudie naar hergebruik van het gebouw met beperktere ingrepen (alleen renovatie in plaats van transformatie), indien nodig keuzes welke knelpunten wel of niet op te lossen; • Gebouw delen met (nieuwe) partners, genereren van (aanvullende) inkomsten; • Samenbrengen van de ambities van Gemeente Nijmegen en Cultuurhuis De Lindenberg.
2301270 – De Lindenberg Rapport Huisvesting Lindenberg Cultuurhuis - versie 02
Pagina 21 van 21
Bijlage 1 Ruimtestaat en Ruimtelijk-functioneel relatieschema nieuwe huisvesting
Ruimtestaat, Globaal Ruimtelijk Programma van Eisen versie 04 d.d. 20231215 2
De Lindenberg Nijmegen - nieuwe huisvesting Nr
benodigde m (no)
Ruimteomschrijving
aantal
totaal
[m2]
[stuks]
[m2]
Bezoekersvoorzieningen: ontvangst pub.01 pub.02 pub.03
atrium, semi-overdekt entreeruimte, direct gekoppeld aan foyer ontvangstbalie, informatiebalie, kassa expositieruimte
pub.04 pub.05a pub.05b
garderobe bezoekerstoiletten toiletten miva publiekslift
vrije hoogte
ruimte
[m]
Voorzieningen
Opmerkingen
vrijstaande overkapping met schaduwdoek
geschikt voor klein podium af en toe
brandmeldpaneel, centrale bediening beveiliging
direct bij ingang
267 in opp. buitenruimte 24 12 120
1 1 1
24 12 120
4 4 4
46 2,5 5
1 22 2
46 55 10
3 3 3
3 werkplekken
575 jassen verdeeld over meerdere toiletgroepen bij café/foyer en theaterzalen verdeeld over het gebouw, centraal bereikbaar
in verkeersopp.
afmetingen geschikt voor rolstoel
Foyer- en bijeenkomstruimtes
1.339
pub.06a pub.06b pub.06c pub.06d
café opstelruimte barmeubel foyerruimtes theaterzalen (opdeelbaar), incl. opstelruimte klein podium opstelruimte bar/uitgiftebuffet
375 20 390 20
1 1 1 2
375 20 390 40
4 4 4 4
250 personen 350 personen
podium voor randprogrammering
pub.07a pub.07b pub.07c
kleine uitvoeringszaal (Eerste Klap)/grote vergaderuimte/ uitloop foyer horecaberging kleedruimte, backstage
150 24 12
1 1 1
150 24 12
4 3 3
120 personen
met opstelruimte buffet en opstelruimte spreker
pub.11 pub.12 pub.13 pub.14
Keukenruimtes bij restaurant/foyer keuken afwaskeuken wasmachineruimte drankenmagazijn, opslag biertank
24 30 30 60
1 1 1 2
24 30 30 120
3 3 3 3
gekoeld
pub.15 pub.16 pub.17 pub.18
emballage opstelruimte koelcel, vriezer magazijn keuken/food glaswerk/servies/bestek/linnenberging
40
1
40
3
gekoeld
16 12
2 1
32 12
3 3
pub.19
kleedruimte medewerkers
20
2
40
3
met opstelruimte voor piano (jongeren), hangplek met matrassen (jeugd)
koffie, drankjes, lunch, dagschotel, borrelgarnituur
PM
Ruimtes Muziek, Beeldend, Dans en Theater
2.905
ced.01 ced.02 ced.03 ced.04 ced.05 ced.06 ced.07 ced.08
oefenstudio's/lesruimtes muziek oefenstudio's/lesruimtes muziek studio's/lesruimtes muziek middelgroot slagwerklokaal samenspellokaal/lesruimte muziek groot opnamestudio, koppelbaar aan 2 grote of middelgrote muzieklesruimtes instrumentenberging toiletten muzieklokalen
20 25 50 60 85 24 40 2,5
8 10 8 1 2 2 2 4
160 250 400 60 170 48 80 10
3 3 3 4 4 3 3 3
ced.11 ced.12 ced.13 ced.14 ced.15 ced.16 ced.17 ced.18 ced.19 ced.20
lesruimte kunst en technologie lesruimte beeldend, experimenteerruimte t.b.v. onderwijs lesruimte beeldend , 2D droogruimte berging materialen, werkstukken smederij las- en soldeerruimte zuurkast berging doka incl. voorruimte
80 100 40 12 12 60 12 12 6 35
3 1 2 1 2 1 1 1 1 1
240 100 80 12 24 60 12 12 6 35
4 4 3 3 3 4 3 3 3 3
incl. opslagruimte t.b.v. dubbelgebruik incl. opslagruimte t.b.v. dubbelgebruik incl. opslagruimte t.b.v. dubbelgebruik akoestische isolatie, dubbele deur (geluidsluis) incl. opslagruimte t.b.v. dubbelgebruik klimaateis
ca. 15 cursisten
met wasbak (verffilter)
ca. 15 cursisten
ca. 15 cursisten
1/4
met wasbak (verffilter)
opdeelbaar in twee ruimtes
Ruimtestaat, Globaal Ruimtelijk Programma van Eisen versie 04 d.d. 20231215 2
De Lindenberg Nijmegen - nieuwe huisvesting
benodigde m (no) ruimte
aantal
[m2]
vrije hoogte totaal [m2]
Nr
Ruimteomschrijving
ced.21 ced.22 ced.23
cursusruimte digitaal lab/ fotografie/ studioruimte voor workshops onderwijs cursusruimte schrijflessen toiletten beeldend en schrijflessen
100 50 2,5
[stuks] 1 1 4
100 50 10
4 3 3
ca. 15 cursisten ca. 15 cursisten
opdeelbaar in 2 x ruimte 50 m
ced.31 ced.32 ced.33
dansstudio dansstudio theater studio 1, circuslessen
100 80 200
2 3 1
200 240 200
4,5 4,5 4,5
ca. 15 cursisten ca. 15 cursisten ca. 15 cursisten
ced.34
dans/theater studio
120
1
120
4,5
ca. 15 cursisten
met verende vloer, spiegels en barres met verende vloer, spiegels en barres deelbaar in 2 x ruimte 100 m2 met verende vloer, spiegels en barres, gordijnen; inschuifbare tribune ca. 3 rijen; theaterverlichting
ced.35 ced.36 ced.37 ced.38 ced.39
kleedruimte douches bij kleedruimte kleedruimte docent/ berging AV apparatuur berging toiletten dans en theater
16 6 9 30 2,5
4 4 2 1 4
64 24 18 30 10
3 3 3 3 3
ced.40
kostuumberging
80
1
80
3
Podiumzalen/theaterzalen the.01a the.01b
grote zaal - vlakke vloerzaal (Lindenbergzaal) theaterzaal, publieksgedeelte bxd ca 14 x 20 m opstelruimte geluid/lichtregie in zaal speelvloer incl zij- en achterruimte en voorzone bxd 20 x 14 m (netto 10 x 9) lichtbrug zaalsluizen, licht/geluidwering regiecabine dimmerruimte/versterkerruimte
[m]
Voorzieningen
Opmerkingen 2
glazen "kubus" in restaurant, met boekenkasten
voorruimte met wastafel
1.389 560 280
1
10
280
1
10
350 stoelen
inschuifbare tribune, theatertechnische installaties; vrije hoogte onder brug 7,5 m
incl. niet bouwk. in verkeersopp. PM in install.opp.
met warmteafvoer
the.02a the.02b the.02c the.03a the.03b the.04 the.05
kleedruimte spelers/artiesten kleedruimte spelers/artiesten douches bij kleedruimte toiletten backstage mivatoilet backstage artiestenfoyer opslag theaterzaal: lampenberging, zaalstoelen, hoogwerker, e.d.
18 12 6 2,5 5 42 60
3 2 4 4 1 1 1
54 24 24 10 5 42 60
3 4,5
the.06 the.07
laad- en losruimte inpandig (opstelruimte 1 vrachtwagen 16 m) kantoorruimte theatertechnici
100 24
1 1
100 24
4,5 3
120
1
7
108
1
7
podiumvloer ligt 1 m boven zaalniveau (effectieve vrije hoogte dus 6 m)
18 6 2,5 5 60
2 1 2 1 1
3 3 3
voorruimte met wastafel
the.11a the.11b
the.12a the.12b the.13a the.13b the.14
middelgrote zaal - semi lijstzaal (Steigerzaal) publieksgedeelte zaal opstelruimte geluid/lichtregie in zaal podium incl zij- en achterruimte bxd 12 x 9 m (netto 9 x 8 m) zaalsluizen, licht/geluidwering regiecabine dimmerruimte/versterkerruimte kleedruimte spelers/artiesten douches bij kleedruimte toiletten backstage mivatoilet backstage opslag theaterzaal
ook te gebruiken als extra uitvoeringszaal, ca.60 bezoekers
3 3 3 3
voorruimte met wastafel
30 personen
met pantry
lxb 22 x 4,5 m; incl.laad/losperron 5x4,5 m op niveau laadvloer vrachtwagen
228 150 stoelen
vaste tribune, theatertechnische installaties; vrije hoogte onder brug 4,5 m
incl. in verkeersopp. PM in install.opp. 36 6 5 5 60
6
2/4
incl. rolstoelplaatsen; incl. stoelen t.p.v. opstelruimte regie eiland t.p.v. verwijderbare stoelen (12)
Ruimtestaat, Globaal Ruimtelijk Programma van Eisen versie 04 d.d. 20231215 2
De Lindenberg Nijmegen - nieuwe huisvesting Nr the.21a the.21b
the.22a the.22b the.23a the.23b the.24
benodigde m (no)
Ruimteomschrijving kleine zaal - vlakke vloerzaal (Karolingenzaal) publieksgedeelte zaal opstelruimte geluid/lichtregie in zaal speelvloer incl zij- en achterruimte bxd 8 x 6 m zaalsluizen, licht/geluidwering regiecabine dimmerruimte/versterkerruimte kleedruimte spelers/artiesten douches bij kleedruimte toiletten backstage mivatoilet backstage opslag theaterzaal goederenlift/decorlift ca. 5 x 3 m
aantal
totaal
[m2]
[stuks]
[m2]
kantoorruimtes werkplekken, n.t.b. spreekruimte werkplekken docenten, aanlandplekken reproruimte opslag pr materiaal en kantoormiddelen archief serverruimte pantry kantoorruimtes toiletten kantoorwerkplekken garderobe kantoor
kan.11 kan.12 kan.13 kan.14 kan.15 kan.21 kan.22
[m]
Voorzieningen
Opmerkingen
108 60
1
4
48
1
4
12
1
12
2,5 5 16
2 1 1
5 5 16
75 stoelen
vaste tribune, theatertechnische installaties; vrije hoogte onder (ophijsbare) brug 3,5 m
incl. in verkeersopp. PM in install.opp.
PM
3 3 3 3 4,5
voorruimte met wastafel
in verkeersopp.
Kantoorruimtes kan.01 kan.02 kan.03 kan.04 kan.05 kan.06 kan.07 kan.08 kan.09
vrije hoogte
ruimte
811 360 12 24 8 8 20 8 12 2,5
1 4 1 1 1 1 1 1 4
360 48 24 8 8 20 8 12 10
3 3 3 3 3 3 3 3 3
45 werkplekken
vergaderruimte middelgroot (Rood, Blauw, Geel) vergaderruimte klein (optioneel) opslag meubilair, apparatuur e.d. pantry vergaderruimtes toiletten vergaderruimtes
50 24 8 20 2,5
3 2 2 1 4
150 48 16 20 10
3 3 3 3 3
30 personen 15 personen
medewerkersruimte / docentenruimte (pauzeruimte) met pantry toiletten medewerkersruimte
64 2,5
1 2
64 5
3 3
40 personen
incl. cursistenadministratie
NB computervloer
n.v.t.
Dienstruimtes
centraal bereikbaar
238
sec.01 sec.02 sec.03 sec.04
ehbo ruimte/ BHV/ kolfruimte werkplaats technische dienst werkplaats technische dienst opslagruimte algemeen
8 40 60 60
1 1 1 1
8 40 60 60
3 3 3 3
sec.05 sec.06 sec.07 sec.08
schoonmaakberging huishoudelijke dienst werkkasten afvalcontainerberging goedereningang / bevoorrading café rijwielstalling medewerkers
12 4 18 4
1 9 1 1
12 36 18 4
3 3 3 3
nabij theaterzaal nabij theaterzaal (foyermeubilair, seizoensaankleding, mobiele bars, AV apparatuur, e.d.)
PM
3/4
Ruimtestaat, Globaal Ruimtelijk Programma van Eisen versie 04 d.d. 20231215 2
De Lindenberg Nijmegen - nieuwe huisvesting Nr
benodigde m (no)
Ruimteomschrijving
vrije hoogte
ruimte
aantal
totaal
[m2]
[stuks]
[m2]
[m2 no] 267 1.339 2.905
[m2 bvo]
[m]
Voorzieningen
Opmerkingen
Totalen Bezoekersvoorzieningen: ontvangst Foyer- en bijeenkomstruimtes Ruimtes Muziek, Beeldend, Dans en Theater Podiumzalen/theaterzalen Kantoorruimtes
1.389 811
Dienstruimtes
1.973 1.152
238
338 2
Nuttig oppervlak (no)
6.949 [m no]
Verkeersruimte Ruimtes voor gebouw installaties
20% 8%
1.390 556
Indelingsverliezen
pm
-
Opmerkingen
380 1.902 4.127
[m2 no]
8.895 [m2 nvo]
Netto Vloer Oppervlak (NVO) Constructie oppervlak
11%
978 9.873 [m2 bvo]
Bruto Vloer Oppervlak (BVO) factor bvo/no
1,42
benodigde buitenruimte: atrium, semi-overdekt terras café
ca. 240 m2 ca. 100 m2
in openbare ruimte: parkeerruimte fietsen (bewaakt) manoeuvreer- en opstelruimte decorwagen/bevoorrading horeca
n.t.b. m2 100 m2
opstelruimte 3 bussen
180 m2
2
[m bvo]
indicatief
4/4
De Lindenberg Nijmegen - Ruimtelijk Functioneel Relatieschema versie 03 - 240209
Lesruimtes dans en theater incl. opslag, kleedruimtes en toiletten, kostuumberging
Dienstruimtes
Lesruimtes muziek incl. opslag en toiletten
Kantoorruimtes incl. toiletten e.d.
Verg. ruimtes
Dienstruimtes techniek
Laad/los
Theaterzaal 150
Kleedruimtes en backstage
Lesruimtes beeldend, kunst en techniek, schrijven incl. opslag en toiletten
“Atrium” Theaterzaal 75
Mf zaal 120
Theaterzaal 350
Expositie ruimte
Ontvangstbalie, garderobe, toiletten Entreeruimte
hoofdingang
Café
Dienst ruimtes horeca
Goedereningang
Bijlage 2 Beoordeling locaties en Parameters selectie locaties
Beoordeling potentiële onderzoekslocaties Haalbaarheidsstudie De Lindenberg Nijmegen 20231206 – uitwerking van de workshopresultaten d.d. 20231122 1
Vissers en P+R
2
Belastingkantoor
3
Huidig Lindenberg
1. Locatie Vissers en P+R (uitgangspunt: sloop en nieuwbouw) Thema Beschikbaar oppervlak
Voordelen Het kavel van de locatie Vissers is circa 4.000 m2 (exclusief het kavel van de P+R, dit kan beschikbaar blijven voor groen zoals in de plannen voor het Stationsgebied). Dit is voldoende om De Lindenberg te kunnen inpassen. De vorm van het kavel is gunstig voor de bouwvorm van een cultuurhuis. Er is een ruim oppervlak waardoor architectonische impact gemaakt kan worden, passend bij de nieuwe ontwikkelingen in het stationsgebied. Gebied van intensieve verstedelijking, dus een hoge dichtheid en bouwhoogte zouden mogelijk kunnen zijn.
Beschikbaarheid: circa 2025/2026 beschikbaar Impact Lindenberg op de locatie
Synergie met andere functies
Nadelen
Pand is niet in eigendom van de gemeente, maar is wel verwerfbaar. De gemeente is in gesprek met de partijen (Vissers en NS). Hoge kosten verbonden aan verwerving. Cultuurhuis past binnen plannen van stationsgebied en kan een bijdrage leveren aan de entree van Nijmegen vanuit de westkant (westelijke entree). Cultuurhuis zorgt voor een sterke impuls voor de stedelijke ontwikkeling van het omliggend gebied. Lindenberg wordt een open “huiskamer” van de stad, waar iedereen welkom is. Het gebouw moet toegankelijk, uitnodigend en laagdrempelig zijn. Deze publieke functie is een aanvulling op de huidige culturele functies in dit gebied. Hierdoor worden meer mensen naar het westen van het stationsgebied getrokken. Dit past bij de plannen om de binnenstad uit te breiden richting de westentree. Door de omvang van het kavel en de intensieve verstedelijking in het stationsgebied zijn hoge dichtheden en bouwvolumes mogelijk op de locatie, hierdoor zijn er mogelijkheden voor extra programma op de locatie.
Een belangrijke cultuurfunctie wordt weggehaald uit de binnenstad.
Culturele synergie Na de herontwikkeling van het stationsgebied zal er meer retail- en en imago horeca aanbod zijn in de nabijheid van de locatie.
Sociale veiligheid
Aan de oostkant van het station zitten meerdere culturele functies (waaronder Doornroosje). De Lindenberg kan een versterking zijn op deze culturele functies door de aantrekking van een andere doelgroep. De Lindenberg kan daardoor op deze locatie een verbindende werking hebben tussen de oost- en westzijde van het spoor. Door de herontwikkeling van het stationsgebied zal de sociale veiligheid in de toekomst naar verwachting een stuk hoger zijn.
Bereikbaarheid vrachtwagens en hulpdiensten
Vanuit de hoofdinfrastructuur van Nijmegen is deze locatie goed bereikbaar. Het vrachtverkeer zal worden geweerd in het centrumgebied van Nijmegen in de toekomst. Deze locatie zal hier geen onderdeel van zijn.
Bereikbaarheid bezoekers
De locatie heeft een centrale positie in de stad, goed bereikbaar vanuit de verschillende wijken.
Duurzaamheid
Parkeren wordt gerealiseerd in de nabijheid van het transformatiegebied. Er is veel ruimte voor energieopwekking op het kavel (eventuele schaduwwerking van toekomstige omliggende hoogbouw is een aandachtspunt).
Tijdelijke huisvesting
Er is geen tijdelijke huisvesting nodig.
De behoeften van de doelgroep van de Lindenberg sluiten mogelijk niet aan op de toekomstige ontwikkelingen van retail en horeca in de omgeving. Het spoor vormt een fysieke barrière tussen de Vissers-locatie aan de westkant en de andere culturele functies aan de oostkant van het spoor. Het is moeilijk te voorspellen of de cultuurfuncties elkaar in de toekomst kunnen versterken.
De verwachting is dat de sociale veiligheid door de nieuwe ontwikkelingen zal verbeteren. Dit hangt echter wel af van de te realiseren voorzieningen en veilige bewegingsmogelijkheden. Zeker in de donkere uren. Aandachtspunt blijft wel de Tunnelweg. De Tunnelweg zal worden aangepast, maar het blijft een onderdoorgang onder het spoor door, die niet bijdraagt aan het gevoel van veiligheid (kan donker, koud en verlaten aanvoelen). De bereikbaarheid rondom de Tunnelweg blijft een lastige route. Er liggen nog geen duidelijke plannen voor deze weg. Het knooppunt zal wel verbeterd worden, met een nieuwe afslag richting de locatie. Daarbij moet een hoogteverschil worden overbrugd, dit is complex. Met de auto is de locatie op dit moment minder goed bereikbaar. Voor een betere bereikbaarheid vanuit de oostkant moet de Tunnelweg worden aangepast. De fietsenstalling van de NS is niet wenselijk voor de doelgroep van de Lindenberg. Hier zal een aparte fietsenstalling nodig zijn. Huidig gebouw (Vissers) heeft een laag energielabel. Sloopnieuwbouw is de meest duurzame oplossing. Hergebruik materialen is (bijna) niet mogelijk.
2. Locatie Belastingkantoor (uitgangspunt: sloop en nieuwbouw) Thema Beschikbaar oppervlak
Beschikbaarheid: – huidig contract loopt tot 1 januari 2028 Impact Lindenberg op de locatie
Synergie met andere functies
Voordelen Het kaveloppervlak is aan de ondergrens van wat benodigd is, maar met een goed doordacht ontwerp kan het gebouw passen. Door de aanpassing van het stationsgebied in de toekomst en de ontsluiting van de Tunnelweg zal er iets meer ruimte beschikbaar komen. De weg zal wijzigen van autoweg in stadsstraat, daardoor verandert de afmeting van het kavel (er komt meer ruimte aan de zijde van de Spoorstraat). Door intensieve verstedelijking van het stationsgebied zijn er mogelijkheden voor hogere bouwvolumes en zijn er weinig beperkingen om de hoogte in te gaan.
Nadelen Om het cultuurhuis op het kavel te laten passen is een andere indeling dan in principe gewenst - en een groter aantal bouwlagen nodig. Voor het gebruik van het gebouw kan dit een nadeel zijn.
Pand is (nog) niet in eigendom van de gemeente, maar is wel verwerfbaar. Een overeenkomst wordt verwacht. Hoge verwervingskosten/boekwaarde Een Cultuurhuis past binnen de plannen van het stationsgebied en is een goede aanvulling op de functiemix binnen het stationsgebied. Cultuurhuis zorgt voor een impuls voor de stedelijke ontwikkeling van het omliggend gebied. Lindenberg wordt een open “huiskamer” van de stad, waar iedereen welkom is. Het gebouw moet toegankelijk, uitnodigend en laagdrempelig zijn. Deze publieke functie is een aanvulling op de huidige functies in dit culturele gebied. Door de omvang van het kavel en de intensieve verstedelijking in het stationsgebied zijn hoge dichtheden en bouwvolumes mogelijk op de locatie, hierdoor zijn er mogelijkheden voor extra programma op de locatie.
Een belangrijke cultuurfunctie wordt weggehaald uit de binnenstad.
Het kavel is relatief klein, dus voornamelijk bouw, weinig buitenruimte.
Culturele synergie en imago
Sociale veiligheid
Veel cultuur in nabijheid, de Lindenberg kan een aanvulling zijn op de bestaande synergie binnen de cultuursector door het aantrekken van een nieuwe/andere doelgroep. Imago’s van de cultuurfuncties in de omgeving kunnen elkaar versterken in de toekomst. Horecavoorzieningen straks wat meer in stationsgebied door de herontwikkeling, waardoor binnenstad meer naar het stationsgebied wordt getrokken. De afstand naar het daadwerkelijke centrum is te groot om daarmee synergie te ontwikkelen. De sociale veiligheid wordt verbeterd door de herontwikkeling van het Stationsgebied.
Bereikbaarheid vrachtwagens en hulpdiensten
Vanuit de hoofdinfrastructuur van Nijmegen is deze locatie goed bereikbaar. Het vrachtverkeer zal worden geweerd in het centrumgebied van Nijmegen in de toekomst. Deze locatie zal hier geen onderdeel van zijn.
Bereikbaarheid bezoekers
Bereikbaarheid met de auto is relatief goed. Door aanpassing van de Tunnelweg is de locatie in de toekomst wellicht beter bereikbaar vanuit oost. OV-bereikbaarheid is zeer goed. Fietsbereikbaarheid is zeer goed. Er is veel ruimte voor fietsers en voetgangers en de wegen zijn goed verlicht. Voor fietsers is de locatie goed bereikbaar door de Snelbinder brug.
Duurzaamheid
Tijdelijke huisvesting
Deze locatie kan een intimiderende plek zijn voor kinderen om heen te fietsen na de herontwikkelingen (te veel verkeersstromen/ drukte, etc.) Directe bereikbaarheid van de locatie is nu niet goed. Er liggen nog geen plannen voor aanpassing.
Weinig/beperkte ruimte voor opstelplaatsen en draaicirkels. Door de krapte van kavel zal verdiept parkeren noodzakelijk zijn.
Fietsenstalling NS is niet wenselijk voor de doelgroep van de Lindenberg. Hier zal een aparte fietsenstalling nodig zijn. Huidig gebouw (Belastingkantoor) heeft een laag energielabel. Sloop-nieuwbouw is de meest duurzame oplossing. Hergebruik materialen is (bijna) niet mogelijk.
Er is geen tijdelijke huisvesting nodig.
3. Huidige locatie Lindenberg (uitgangspunt: renovatie en transformatie) Thema Beschikbaar oppervlak Kavel beschikbaarheid Impact Lindenberg op de locatie Synergie met andere functies
Culturele synergie en imago Sociale veiligheid
Voordelen Het kavel is circa 5.000m2. Dit is ruim voldoende om de functies te kunnen plaatsen. De vorm van het kavel is geschikt voor een cultuurhuis. De grond is in eigendom van de gemeente, het pand is in eigendom van de Lindenberg. Het Cultuurhuis zorgt voor een impuls voor het omliggend gebied. Het is een belangrijke cultuurfunctie in de binnenstad. Mogelijkheden voor extra programma op de locatie is mogelijk. Er zit wel een maximum op de bouwhoogte, waardoor extra programma wellicht beperkt blijft. De grootte van het kavel is voldoende om samenwerking aan te gaan met derde partijen. De Lindenberg heeft een goed imago als cultuurinstelling op deze locatie. Veel horeca in omgeving, goede synergie. Relatief hoge sociale veiligheid. Rustige verkeershoek.