Omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Versie: vastgesteld

Colofon omgevingsvergunning

Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133) IDN: NL.IMRO.0268.PB5002-

Gemeente Nijmegen

Bureau Ruimtelijke Planvorming Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen www.nijmegen.nl

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Ligging plangebied Conclusie Doel van het plan

7 7 7 7 8

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Ruimtelijk beleid Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Conclusie

9 9 9 10 11 15

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Ruimtelijke en functionele analyse Bestaande situatie Toekomstige situatie Conclusie

17 17 17 18

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

Randvoorwaarden/omgevingsaspecten Wonen Cultuurhistorie Archeologie Economische Zaken Milieu Milieu conclusie Verkeer Natuur en Landschap Water Eindconclusie

19 19 21 25 32 33 39 39 40 46 47

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3

Uitvoerbaarheid Inleiding Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

49 49 49 49

Hoofdstuk 6

Bijlagen

51

notitie Flora en Fauna

52

Stikstofberekening

57

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

3

4

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Toelichting

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

5

6

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het stadscentrum van Nijmegen heeft de laatste jaren grote veranderingen ondervonden. Een aantal binnenstedelijke locaties zijn herontwikkeld en hebben een schaalvergroting ondergaan. Plein 1944 is door de toevoeging van bebouwing opgedeeld in een pleingedeelte en een busstation. Aan dit busstation stond op een markante locatie het voormalige Luxor theater. Het pand, Bloemerstraat 133, stond voor langere tijd leeg, is in verval geraakt en in 2014 uitgeroepen tot lelijkste gebouw van Nijmegen. Het gebouw is in 2019 gesloopt. Deze markante locatie in het stadscentrum heeft de afgelopen jaren veel moeten inleveren in kwaliteit en wordt nu herontwikkeld. De locatie kent een belangrijke maatschappelijke opgave. Er is een grote behoefte aan starterswoningen in de binnenstad.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan het busstation Plein 1944.

Figuur 1: ligging van het plangebied

1.3

Conclusie De nieuwbouw sluit qua massa/hoogte aan op verschillende hoogteaccenten in de binnenstad met o.a. de nieuwbouw van Plein 1944 en busstation. De nieuwbouw sluit door geleed volume aan op de bestaande bebouwing aan de Bloemerstraat. De toevoeging van een winkel op maaiveld geeft levendig straatbeeld. Het gebouw sluit op alle drie de omliggende straten aan door grote gevelopeningen en de entrees op de Bloemerstraat en Regulierenstraat. Op de Bloemerstraat en Doddendaal is de relatie tussen privé en openbaar versterkt door glazen puien .

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

7

Onder het gebouw is genoeg ruimte gereserveerd voor bergingen en fietsstalling van de woningen zodat er geen 'vervuiling' van de openbare ruimte in de directe omgeving optreedt.

1.4

Doel van het plan

Het doel van onderhavig projectbesluit is het juridisch planologisch kader te scheppen voor het realiseren van een winkel met daarboven 9 woonlagen aan de Bloemerstraat.

8

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Hoofdstuk 2 2.1

Ruimtelijk beleid

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het voor het plan relevante ruimtelijke beleid beschreven.

2.2

Rijksbeleid

Aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd als procesvereiste. Teneinde zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, acht het kabinet het van belang dat provincies en gemeenten de benutting van ruimte motiveren in alle categorieën ruimtelijke besluiten. Daartoe is in artikel 3.1.6 van het Bro een artikellid ingevoegd (artikel 3.1.6, tweede lid), op grond waarvan overheden nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen standaard dienen te motiveren met behulp van een drietal opeenvolgende stappen. a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Aan artikel 3.1.6 van het Bro is een nieuw lid toegevoegd met als doel om buiten twijfel te stellen dat aan het stellen van regels in onder andere een bestemmingsplan slechts ruimtelijke ordeningsmotieven ten grondslag mogen liggen, en dus geen economische gronden. Sub a (Actuele regionale behoefte Sub a (Actuele) regionale behoefte De te ontwikkelen locatie ligt in het stadsdeel Centrum. De locatie ligt tegen het winkelcentrumgebied aan. Het woonmilieu valt in de categorie stedelijk compact. Het plan levert een bijdrage aan meer kwaliteit en variatie in dit stadsdeel. Ter onderbouwing van de actuele regionale behoefte naar woningen wordt verwezen naar de (regionale) woningmarktonderzoeken, verkenningen en visies. Met de "Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2020-2030" hebben we samen met de regio afspraken gemaakt over het wonen in de regio. De gemeente Nijmegen heeft hierin als richtlijn het bouwen van 10.500 woningen tot 2030. Om dit te kunnen halen is een plancapaciteit van 130% nodig. Daarbij gaat het dus om totaal ongeveer 13.500 woningen. Dit is gebaseerd op het woningmarktonderzoek van Companen dat eind 2019 is opgeleverd. De regionale behoefte en deze regionale afspraak geeft de kwantitatieve behoefte aan woningen in Nijmegen weer. Kwalitatief is de opgave met name gericht op de betaalbare categorieën (sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop).

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

9

Sub b Benutting van beschikbare gronden Er is hier sprake van herontwikkeling van binnenstedelijk gebied. Het plan voorziet hiermee in een goede benutting van het bestaande stedelijke gebied. Sub c Motivering locatie buiten bestaand stedelijk gebied De gehele ontwikkelingslocatie valt binnen het bestaande stedelijke gebied van Nijmegen. Stap 3 van de duurzaamheidsladder hoeft daarmee niet doorlopen te worden.

Figuur 2: Ladder voor duurzame verstedelijking

Geconcludeerd wordt dat het hierboven genoemde rijksbeleid/wetgeving de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling niet in de weg staat.

2.3

Provinciaal beleid

2.3.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de omgevingsvisie wij hier richting aan. In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsvisie relevant: Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied ons vertrekpunt. Wij geven de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Wij gaan voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, breiden we uit aan de randen van onze steden of dorpen. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand verstedelijkt gebied en past daarmee binnen de omgevingsvisie.

10

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Wonen De provincie heeft op regionale schaal afspraken met partners over wonen gemaakt. Deze afspraken blijven staan en worden met partijen verder doorontwikkeld. Daarnaast streven de provincie en haar partners er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden: hoe kan de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief meegroeien met een veranderende vraag? Zij zien daarbij de volgende opgaven: van bouwen van nieuwe woningen naar benutten van de bestaande voorraad van aanbod gestuurd naar vraag gestuurd

Gconcludeerd wordt dat het hierboven genoemde provinciale beleid de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling niet in de weg staat.

2.3.2

Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te realiseren. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de Provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. De Provincie geeft hier richting aan door gezamenlijk zeven samenhangende ambities na te streven op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat en woon- en leefklimaat. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. Alleen de Waterverordeningen (per waterschap) en de Gelderse Vaarwegverordening 2009 zijn (nog) niet in de Omgevingsverordening opgenomen.

De Omgevingsverordening heeft daarom de status van: Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening: Milieuverordening in de zin van artikel 1.2 Wet Milieubeheer: Natuurverordening in de zin van de Wet Natuurbescherming; Waterverordening in de zin van de Waterwet; Verkeersverordening in de zin van artikel 57 van de Wegenwet en artikel 2 A van de Wegenverkeerswet.

Er is geen beleid uit de Omgevingsvisie relevant in relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Omgevingsvisie

In de Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging' beschrijft de gemeente haar visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de stad tot 2040. De Omgevingsvisie gaat om meer dan alleen ruimtelijke aspecten, zo beschrijft de visie hoe de inrichting van de fysieke leefomgeving kan bijdragen aan sociale, maatschappelijke en economische doelen. De Omgevingsvisie vervangt sectorale beleidsvisie voor thema's die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen. Hiermee biedt de Omgevingsvisie één integraal document met de kaders voor het ruimtelijk beleid van Nijmegen.

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

11

De Omgevingsvisie bouwt o.a. voort op bestaand beleid, het coalitieakkoord 2018-2022, en de structuurvisie uit 2013. In oktober 2020 is de Omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Door actualisatie blijft de Omgevingsvisie actueel.

De Omgevingsvisie dient 4 doelen: Een kader en inspiratie bieden voor initiatiefnemers uit de stad Het geven van spelregels voor afstemming met de omgeving bij ontwikkelingen Het in samenhang presenteren van de Nijmeegse ambities, als uitgangspunt bij het werk van medewerkers van de gemeente Te gebruiken als sturingsinstrument voor het college van B&W en de gemeenteraad bij ruimtelijke ontwikkelingen en investeringen

Uitgangspunt: Groei binnen de bestaande stad De Omgevingsvisie constateert dat Nijmegen tot 2040 blijft groeien in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingsvisie is het streven om die toekomstige groei te accommoderen binnen de bestaande grenzen van de stad. Zo blijft het aantrekkelijke landschap rondom de stad behouden en helpt verdichting bovendien om het draagvlak voor voorzieningen in stand te houden. Ruimte voor nieuwe woningen en werkgelegenheid wordt dus gezocht binnen de bestaande stadsgrenzen, waarbij de focus ligt op de volgende gebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en campus Heyendaal. Opgaven en ruimtelijke keuzes 4 opgaven en 8 richtinggevende keuzes staat centraal in de Omgevingsvisie (zie figuren). Nieuwe ruimtelijke initiatieven dienen altijd bij te dragen aan de 4 grote opgaven uit de Omgevingsvisie, en bij voorkeur aan meer dan één tegelijkertijd.

4 opgaven De Economisch veerkrachtige stad, Sociale en gezonde stad, Aantrekkelijke stad, en Duurzame stad zijn de vier opgaven die de basis vormen van het bestuursakkoord (2018-2022) en de Omgevingsvisie. Van hieruit wordt de ontwikkeling van de stad bekeken en worden onze ambities geformuleerd.

12

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

1.

2.

3.

4.

Economisch veerkrachtige stadWe gaan onze economische kansen beter benutten. We willen dat de banengroei in onze stad zich gaat verhouden tot de bevolkingsgroei en mobiliseren ons onbenutte potentieel. Dit doen we met de stad én met de regio, die de motor is van onze economische groei. We hebben economisch sterke sectoren in de stad, maar we hebben ook dringend behoefte aan meer werkgelegenheid voor zowel hooggeschoolden als voor praktisch werkenden. Sociale en gezonde stad Nijmegen is en blijft een sociale stad. We werken aan gevarieerde, gemengde wijken en willen sociale tegenstellingen en maatschappelijke onvrede verkleinen. Aantrekkelijke stad Nijmegen is een prachtige stad en dat blijven we. De kwaliteit van de stedelijke omgeving is voor ons een prioriteit. We willen onze sterke identiteit als stad met historie in een groene omgeving behouden en uitdragen. Nijmegen staat landelijk in de top 3 van steden met het hoogste percentage woningtekort. We blijven groeien. Het aantal ouderen neemt toe, maar er vestigen zich ook meer jongeren. Deze voor Nederland bijzondere dubbele groei vraagt veel van onze stedelijke voorzieningen. Duurzame stad Nijmegen loopt voorop in de uitvoering van de duurzaamheidsopgaven voor Nederland. We hebben de ambitie en de potentie om samen met de regio koploper op het gebied van duurzaamheid en circulariteit te blijven.

De oplossingen die we samen met de stad en regio uitwerken voor de energietransitie, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie en circulaire economie zijn ook voor de rest van het land van belang.

8 richtinggevende keuzes De 4 opgaven voor Nijmegen zijn goed te combineren, we kijken daarom naar integrale oplossingen. Waarbij we een vraagstuk vanuit meerdere invalshoeken benaderen en de oplossing bijdraagt aan het oplossen van meerdere problemen. Hieronder de kern van de richtinggevende keuzes uit de Omgevingsvisie. 1.

Compacte, dynamische stad: Omdat we de impact van groei op de omgeving zo klein mogelijk willen houden ligt de nadruk op verdichting. De groeiopgave willen we benutten om kwaliteit toe te voegen aan de stad, o.a. door meer functiemenging, informele werkmilieus en transformatie. Stedelijke knooppunten, daar waar voorzieningen, werklocaties en vervoersstromen samenkomen, zijn kansrijke plekken voor verdichting en functiemening. Bij nieuw te bouwen woningen verschuift het accent naar een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder betaalbare woningen voor studenten, starters, ouderen en kwetsbare doelgroepen. Voor nieuwe kantoren is vooral het stationsgebied kansrijk. Brabantse Poort en Campus Heyendaal beschouwen we als toekomstbestendige kantoorlocaties. Voor onder meer logistiek en de maakindustrie ontwikkelen we in overleg met regio bedrijventerrein de Grift. Het Engieterrein wordt herontwikkeld voor watergebonden bedrijvigheid en bedrijven die duurzame energie opwekken. Op de campussen richten we ons op herontwikkeling, intensivering en functiemenging. In Winkelsteeg onderzoeken we de mogelijkheden voor een gemengd stedelijk milieu, daarbij rekening houdend met de perspectieven en ontwikkelmogelijkheden van bestaande en toekomstige bedrijvigheid.

2.

Toekomstbestendige wijken Om tot een inclusieve en vitale stad te komen, streven we onder meer naar een goede mix van allerlei typen woningen en woonmilieus in sociale huur, huur en koop. In combinatie met de daarbij passende, bereikbare en goed toegankelijke voorzieningen. Bij alle ruimtelijke ontwikkelingen staan de leefwereld, het welbevinden en de gezondheid van

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

13

inwoners centraal. Tijdelijke functies en initiatieven ondersteunen we om verbeteringen te realiseren.

3.

Groene, gezonde stad We willen als stad bijdragen aan de gezondheid van onze inwoners en het verbeteren van de biodiversiteit. Een gezonde leefomgeving is daarbij een belangrijk integraal thema, waarbij het o.a. gaat om luchtkwaliteit, geluidsbelasting, hitte, groen en water, bewegen en mobiliteit, ontmoeten en voorzieningen. Dichtbij huis zijn er mogelijkheden om te ontmoeten, wandelen, spelen en sporten. Daarvoor ontwikkelen we o.a. een netwerk van aantrekkelijke beweegroutes op stad- en wijkniveau.

4.

Duurzame mobiliteit In de regio Arnhem-Nijmegen werken we gezamenlijk aan duurzame mobiliteit en bereikbaarheid. Het gaat om het inzetten en stimuleren van schone vervoersmiddelen en het efficiënter benutten van vervoer. Om de stad te laten groeien zonder mobiliteitsproblemen te laten ontstaan zetten we in op: lopen, fiets, OV en Mobility as a Service. Met deze vervoersvormen kunnen we een aantal maatschappelijke doelen bereiken. Duurzame mobiliteit brengt mensen in beweging, is goed voor de gezondheid en luchtkwaliteit, versterkt sociale cohesie, creëert gelijke kansen, versterkt de economische structuur en draagt bij aan de beleving van de stad.

5.

Energieopgave Ons doel is dat Nijmegen uiterlijk in 2045 energieneutraal en aardgasvrij is. Samen met andere gemeenten, waterschappen en de provincie stellen we een Regionale Energie Strategie (RES) op. Hierin maken we keuzes voor de opwekking van duurzame elektriciteit, de warmtetransitie in de gebouwde omgeving en de daarvoor nodige opslag- en energie infrastructuur. De RES geeft met zoekgebieden aan welke gebieden in de regio geschikt zijn voor de opwekking van hernieuwbare energie.

6.

Groter centrumgebied De komende jaren werken we aan de verbreding van het centrum naar de gebieden rondom de Waal. Onder de noemer 'Nijmegen omarmt de Waal' realiseren we verschillende projecten en ontstaat hier een variatie van nieuwe gemengde milieus en hebben de rivieroevers een belangrijke openbare functie. Het gaat o.a. om de Stationsgebied, NYMA, Hof van Holland, Waalkade, Valkhofkwartier, Vlaams Kwartier, en Burchtstraat/Augustijnenstraat.

7.

Sterke campussen De komende jaren blijven we investeren in de clusters Health & high Tech om nieuwe banen te creëren. We willen ruimte bieden aan nieuwe bedrijven en meewerken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dit doen we mede door te investeren in uitstraling en kwaliteit en door de mogelijkheden voor intensivering en functiemenging op campussen te onderzoeken. De Novio Tech Campus, Campus Heyendaal en de binnenstad zijn sterke campussen in Nijmegen.

8.

We omarmen het kanaal We zien een samenballing van opgaven rondom het Maas-Waalkanaal. Hier zien we kansen voor intensivering en transformatie in de huidige woongebieden in Dukenburg, Lindenholt, Neerbosch-Oost, Hatert, groene gebieden en de werkgebieden Winkelsteeg en Oost-Kanaalhavens. Door de Kanaalzone tot ontwikkeling te brengen werken we o.a. aan een betere verbinding van Dukenburg en Lindenholt met de rest van de stad en geven we de bestaande wijken rondom het kanaal een impuls. De transformatieopgave vraagt om verdere verkenning en onderzoek.

14

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

2.5

Conclusie

Het hierboven genoemde beleid/wetgeving staat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling niet in de weg.

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

15

16

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke en functionele analyse 3.1

Bestaande situatie

Na verwoesting van een groot deel van de binnenstad als gevolg van het bombardement in 1944 is er met de wederopbouw in een meer orthogonale structuur herbouwd. Het westelijk deel van de binnenstad Plein 1944 en omgeving is daar een duidelijk voorbeeld van. Tijdens de wederopbouw is er ook een aantal bioscoop/theatergebouwen in het centrum gerealiseerd. Zo ook het Luxortheater op de hoek Bloemerstraat-Doddendaal. Tot de jaren '80 is het Luxortheater in functie geweest. Daarna heeft het gebouw allerlei commerciële gebruikers gekend; horeca in de kelder en winkelruimte op de begane grond en de verdieping. Gaandeweg is het gebouw leeg komen te staan en in verval geraakt. De binnenstad wordt gekenmerkt aan een differentiatie van bouwvolumes. Veel wederopbouwarchitectuur bestaat uit vier lagen. Deze hoogtes worden regelmatig doorbroken door hoogteaccenten uit verschillende tijdsperioden, in verschillende vorm en hoogte; verschillende kerken, klooster Doddendaal, maar ook recentelijke ontwikkelingen als de Hessenberg, Nimbus, en Plein 1944. Door oorlogshandelingen en het bombardement op Nijmegen (22 februari '44) is een deel van de hoogteaccenten in de directe omgeving verwoest. Denk hierbij aan de Augustijnenkerk en de St. Franciscuskerk.

In de directe omgeving is daarmee en deel van de differentiatie in hoogte verloren gegaan, Directe omgeving De locatie bevindt zich aan het busstation Plein 1944, welke zorgt voor een entree van de binnenstad. De ontwikkelingen van plein 1944 hebben het busstation ingekaderd door nieuwbouw van een gedeeltelijk elflaags woongebouw in combinatie met voorzieningen in de plint. De Bloemerstraat heeft een divers winkel- en horeca aanbod van veelal vier bouwlagen en is de verbinding tussen station en stadscentrum, voor zowel voetganger als openbaar vervoer. In de Regulierstraat en Doddendaal wordt voornamelijk gewoond. De bebouwing bestaat hier uit drie à vier bouwlagen waarbij platte daken worden afgewisseld met kappen.

3.2

Toekomstige situatie

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

17

Figuur 3: aanzicht nieuwbouw

Het bouwplan Herontwikkeling 'Luxor' Bloemerstraat 133 bestaat uit een appartementencomplex van tien lagen met commerciële ruimte op de begane grond. De negen woonlagen hierboven zullen bestaan uit 136 woningen waarvan 102 zeer klein (40-50 m2 GO), 25 woningen klein 60-70 m2 GO) en 9 woningen middelgroot (71-83 m2 GO). De kelder geeft ruimte voor bergingen en fietsenstallingen van de bewoners en overige opslag en installaties. De plint van het gebouw voorziet in een winkelruimte waarvan de entree zich bevindt aan de Bloemerstraat onder een royale overkapping. In de openbare ruimte wordt plek gerealiseerd voor een fietsenstalling ten behoeve van de supermarkt, De supermarkt is van het type 'mandjeswinkel' voorzieningen voor winkelwagens zijn niet noodzakelijk. In de lagen 1 t/m 9 bevinden zich de woningen, de hoofdentree hiervan ligt aan de Regulierstraat. De verschillende typen woningen zijn gelijk verdeeld over alle lagen. De grotere woningen zijn voorzien van een eigen buitenruimte en daarnaast is er een gemeenschappelijk gedeeltelijk overdekt dakterras voorzien op de dakverdieping. Met name aan de Doddendaal is de ruimte om entrees te voorzien beperkt. In dit deel van de Doddendaal zijn bushalten aanwezig. De troittoirs zijn relatief smal.

Mede daarom zijn de entrees gesitueerd aan de Bloemerstraat voor de commerciële functie (aansluitend op het winkelgebied) en de entree voor de woningen aan de Regulierenstraat (aansluitend op overwegend woongebied). Vanuit maatschappelijk oogpunt is de opgave om 136 woningen voor met name starters mogelijk te maken op deze locatie. Dit programma van eisen geeft de locatie een schaalvergroting welke denkbaar is in de binnenstad bestaande uit een diversiteit aan dichtheden en hoogtes. De combinatie van wonen met een commerciële ruimte in de plint zorgt voor een levendig straatbeeld. Het programma van woningbouw is op deze locatie zo vormgegeven dat er een hoogteaccent aan het plein ligt en meedoet in het spel van hoogteaccenten. In de richting van de Bloemerstraat en Doddendaal wordt de gevel getrapt afgebouwd en zoekt aansluiting met zijn omgeving. De bebouwing aan de Bloemerstraat loopt trapsgewijs naar achteren op van 5 lagen aan de Bloemerstraat tot 10 lagen meer naar achteren. Aan de Regulierstraat en Doddendaal liggen de bovenste 3 lagen van de gevel terug ten opzichte van de hoofdmassa. Door het materiaalgebruik wordt dit versterkt. Vanaf maaiveld is de ervaring van het gebouw minder massief door deze differentiatie aan massa-opbouw. Inbreuk op privacy van omwonenden en schaduwwerking worden hierdoor beperkt.

3.3

Conclusie De nieuwbouw sluit qua massa/hoogte aan op verschillende hoogteaccenten in de binnenstad met o.a. de nieuwbouw van Plein 1944 en busstation. De nieuwbouw sluit door geleed volume aan op de bestaande bebouwing aan de Bloemerstraat. De toevoeging van een winkel op maaiveld geeft levendig straatbeeld. Het gebouw sluit op alle drie de omliggende straten aan door grote gevelopeningen en de entrees op de Bloemerstraat en Regulierenstraat. Op de Bloemerstraat en Doddendaal is de relatie tussen privé en openbaar versterkt door glazen puien. Onder het gebouw is genoeg ruimte gereserveerd voor bergingen en fietsstalling van de woningen zodat er geen 'vervuiling' van de openbare ruimte in de directe omgeving optreedt.

18

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden/omgevingsaspecten 4.1

Wonen

4.1.1

Woonbeleid

Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2020-2030 Met de “Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2020-2030” hebben we samen met de regio afspraken gemaakt over het wonen in de regio. De gemeente Nijmegen heeft hierin als richtlijn het bouwen van 10.500 woningen tot 2030. Om dit te kunnen halen is een plancapaciteit van 130% nodig. Daarbij gaat het dus om totaal ongeveer 13.500 woningen. Dit is gebaseerd op het woningmarktonderzoek van Companen dat eind 2019 is opgeleverd. Daaruit blijkt een enorme kwantitatieve opgave. Kwalitatief is de opgave met name gericht op de betaalbare categorieën (sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop). Regionaal woningmarktonderzoek 2019 De woningmarkt van Arnhem-Nijmegen staat onder druk. De woningbehoefte is dermate groot dat een tempoversnelling in productie nodig is: van 3.100 woningen per jaar (realisatie 2015-2018) naar 3.400 tot 3.900 woningen per jaar. Dit is inclusief het inlopen van een groot deel van het actuele woningtekort (circa 5.800 woningen tot 2030). Het tekort is verhoudingsgewijs het grootst in de regio Nijmegen, vervolgens in de regio Arnhem en daarna in De Liemers. Het zwaartepunt voor de korte termijn ligt op het zorgen voor voldoende nieuwbouw om in te spelen op de acute woningvraag. Op de regionale woningmarkt is er een mismatch tussen vraag en aanbod.

Dit is vooral het gevolg van het groeiende aantal kleine huishoudens. Dit vertaalt zich in een behoefte aan gemaksvriendelijke kleine woningen, zoals appartementen. In de sociale huursector is er in de hele regio een transformatieopgave van traditionele rijwoningen naar kleinere woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. In de koopsector spreidt de behoefte zich over verschillende categorieën en prijsklassen. Demografische ontwikkeling Nijmegen De komende jaren blijft de bevolking van Nijmegen groeien, daarover zijn alle prognoses het eens. Over hoe sterk die groei zal zijn, zijn er uiteenlopende scenario's, van 185.000 tot 195.000 inwoners in 2030. De toename zal het sterkst zijn bij de groep zeventigplusser. Woonbehoefteonderzoek 2019 Mede op basis van het driejaarlijks Woononderzoek Nederland (WoON2018) is de woningbehoefte in Nijmegen in beeld gebracht. Nijmegen kent een relatief groot woningtekort. Voor Nijmegen ligt dit op 7%, terwijl een tekort van circa 2% als acceptabel wordt gezien voor een goed functionerende woningmarkt. Er ligt een opgave om de zelfstandige woningvoorraad tot en met 2030 met ruim 10.000 woningen uit te breiden. Na 2030 neemt de vraag naar zelfstandige woningen iets af (als gevolg van de vergrijzing), maar blijft er een opgave om de voorraad uit te breiden.

Kwalitatief ligt de behoefte op het uitbreiden van de sociale woningvoorraad; met name behoefte aan appartementen. In de vrije sector huur richt de vraag zich ook met name op

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

19

appartementen. In de koopsector is er vraag naar alle segmenten, grondgebonden woningen en appartementen, goedkoop, middelduur en duur. In de woonmilieus met veel functiemenging richt de kwalitatieve woningbehoefte zich sterk op appartementen (met name sociale huur en vrije sector huur). In de andere woonmilieus gaat de voorkeur naar grondgebonden koopwoningen uit. Vergroten van het aantal levensloopgeschikte woningen. Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 In samenhang met de Nijmeegse omgevingsvisie is op basis van het woonbehoefteonderzoek een uitvoeringsagenda wonen opgesteld. Op basis van de uitvoeringsagenda zetten we in op alle doelgroepen. We zetten ons daarbij extra in voor de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. In de huidige markt zijn dat één en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. Daarnaast zetten we gericht in op ouderen en mensen met een hulpvraag. We maken ruimte om de woonmogelijkheden van voorgaande doelgroepen in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw te vergroten. We voegen minimaal 10.000 woningen toe tot en met 2030. De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd. Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad.

Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de wijken en werklocaties rondom het Maas-Waalkanaal, campus Heyendaal en rondom de OV-knooppunten. Coalitieakoord 2018-2022 In het coalitieakkoord Nijmegen “Samen Vooruit 2018-2022” zijn de contouren voor het woonbeleid van de komende jaren beschreven: bouwen aan een aantrekkelijke stad. We maken groei mogelijk en zorgen dat de bestaande stad aantrekkelijk blijft. Planningskader wonen met zorg voor ouderen 2017 Met het planningskader wonen met zorg voor ouderen hebben we de behoefte voor toekomstige huisvesting van ouderen en mensen met een beperking in de sociale huur in kaart gebracht. Uitgangspunt van het planningskader is maximaal inzetten op het bouwen van levensloopgeschikte woonruimten

4.1.2

Doorwerking plangebied

Bloemerstraat 133 is gelegen op een centrale locatie in het centrum van Nijmegen, pal aan het Plein 1944. Het centrumgebied leent zich bij uitstek voor een diversiteit aan functies. Om de levendigheid van het gebied als geheel te bevorderen is het wenselijk om werkfuncties en wonen te combineren in dit gebied. De werk of winkelfuncties zorgen voor activiteit overdag terwijl de woonfunctie ervoor zorgt dat het gebied ook 's avonds niet verlaten is. Het plan behelst de realisatie van 136 zelfstandige woningen. Het gaat hierbij om 102 zeer kleine woningen (Gebruiksoppervlakte (GO) < 50m2), 25 kleine woningen (GO 51-70m2) en 9 woningen van een GO 71-90m2. Dit past binnen de vraag naar appartementen die we terug zien in het woonbehoefteonderzoek en de Uitvoeringsagenda Wonen.

20

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

4.2

Cultuurhistorie

4.2.1

Rijksbeleid

Cultuurhistorie speelt een belangrijke rol bij de ruimtelijke inrichting van ons land. Het geeft identiteit en kwaliteit aan een gebied. Om deze redenen heeft het rijk de beleidslijn ingezet om cultuurhistorie onderdeel te laten zijn van het afwegingskader bij het opstellen van bestemmingsplannen. Deze beleidslijn is verwoord in de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg uit 2009 en heeft geleid tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) sinds 1 januari 2012. Met het gewijzigde Bro zijn gemeenten wettelijk verplicht cultuurhistorie deel uit te laten maken van het afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het rijk vraagt hiermee aan gemeenten om bij het opstellen van bestemmingsplannen, projectafwijkingsbesluiten en beheersverordeningen gebouwen, objecten en structuren met cultuurhistorische waarde te inventariseren en daaraan conclusies te verbinden en in het bestemmingsplan te verankeren. De Erfgoedwet 2016 vormt de basis voor de monumentenzorg. Rijksmonumenten worden op basis van deze wet aangewezen, evenals rijksbeschermde stadsgezichten. Voor het wijzigen en slopen van rijksmonumenten is een 'Omgevingsvergunning voor de activiteit monumenten' nodig. Het plangebied ligt binnen het door het rijk aangewezen nationale wederopbouwgebied 'Nijmegen Binnenstad'. Aan het instrument 'nationaal wederopbouwgebied' is geen specifieke regelgeving verbonden.

Er liggen geen rijksmonumenten in de onmiddellijke omgeving.

4.2.2

Gemeentelijk beleid

De nota Cultuur Erfgoed, die op 15 mei 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, beschrijft op welke manier erfgoed kan bijdragen aan de ambitie van de gemeente Nijmegen om de identiteit van de stad te behouden en te versterken. Hiervoor worden drie strategieën ingezet: duurzame ruimtelijke ontwikkeling, kennis & inspiratie en bescherming & instandhouding. De strategie duurzame ruimtelijke ontwikkeling heeft betrekking op een toekomstbestendige stad, waar erfgoed ingezet wordt om bij gebiedsontwikkelingen de eigen identiteit van de locatie te behouden of te versterken. De verplichtingen vanuit het Besluit ruimtelijke ordening en de daaruit voortvloeiende beleidsvrijheid die we als gemeente hebben, zetten we in om deze ambitie te kunnen realiseren. Erfgoed is namelijk een factor die kwaliteit geeft aan de ruimte en daarmee ruimtelijke ontwikkelingen kan verrijken. De cultuurhistorische elementen die onderdeel zijn van de identiteit van de stad kan men niet allemaal als beschermd monument of gezicht aanwijzen, maar zijn wel onderdeel van de manier waarop we onze stad beleven, inrichten en gebruiken. De cultuurhistorische beleidskaart is de basis voor de cultuurhistorische inbreng bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Het bestemmingsplangebied valt binnen gebiedstype 3 van de cultuurhistorische beleidskaart.

In deze gebieden is sprake van een rijke cultuurhistorische gelaagdheid. Het gaat om zowel de grotere schaal, zoals het stedenbouwkundige plan en/ of historische structuren, als om specifieke objecten en om de samenhang tussen de structuren, bebouwing en/of cultuurlandschap. Bij de bebouwing die geen beschermde status heeft gaat het niet zozeer om de architectuur en het beeld, maar om het silhouet, zoals de situering, de nok- en goothoogte en de nokrichting. Zowel de zichtbare als de niet-zichtbare geschiedenis van het gebied zal uitgangspunt moeten zijn bij ontwikkelingen. Kenmerken van de bebouwing, zoals hoofdvorm en omvang, worden beschouwd als onderdeel van de identiteit van een plek.

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

21

In deze gebieden zijn cultuurhistorische waarden een middel om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kwaliteit te geven en de identiteit van een gebied herkenbaar en het verleden zichtbaar te houden en te versterken. Er is daarom veel aandacht voor cultuurhistorie bij ruimtelijke plannen in gebiedstype 3. Nieuwe ontwikkelingen zijn mogelijk, maar worden afgestemd op het karakter van het gebied. De Monumentenverordening is de juridische basis om monumenten en gebieden te kunnen beschermen. De aanwijzing tot gemeentelijk monument wordt ingezet voor objecten en gebouwen die dusdanig belangrijk en karakteristiek zijn voor Nijmegen dat ongewenste wijzigingen en sloop op voorhand voorkomen moeten worden. Niet alle cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn beschermd. Daarom heeft de gemeente ter completering van het monumentenbestand een aandachtspandenlijst vastgesteld. Op de aandachtspandenlijst staan alle gebouwen, objecten en terreinen die in aanmerking komen voor plaatsing op de gemeentelijk monumentenlijst, als gemeentelijk of archeologisch monument of als identiteitsbepalend object. De aanwijzing tot gemeentelijk beschermd stadsbeeld wordt ingezet voor (delen van) buurten/ wijken met een bijzondere verkaveling, een vanuit cultuurhistorisch belangwekkend stratenplan of stedenbouwkundige structuur.

Onder de bescherming kunnen onder meer voor- en zijgevels vallen, erfafscheidingen, straatprofielen en straatmeubilair. Het plangebied ligt in het na de Tweede Wereldoorlog wederopgebouwde stadscentrum van Nijmegen. Aanwijzing tot gemeentelijk beschermd stadsbeeld van dit gebied is in voorbereiding. In de onmiddellijke omgeving van het plangebied staan enkele gemeentelijke monumenten uit de wederopbouwperiode zoals de Carolusbioscoop, Plein 1944 nummer 28 en het bedrijfsverzamelgebouw op de kop van Plein 1944. Het voormalige Karmelietenklooster met de kerktoren van de grotendeels gesloopte Augustinuskerk aan de Doddendaal en de tegenoverliggende ouderenhuisvesting Huize Doddendaal met het hofje aan de Doddendaal staan op de aandachtspandenlijst.

Historisch-ruimtelijke ontwikkeling Nijmegen was één van de zwaarst getroffen Nederlandse steden tijdens de Tweede Wereldoorlog. Op 22 februari 1944 veegde een gelegenheidsbombardement van uit Duitsland terugkerende Amerikaanse bommenwerpers de binnenstad en de stationsomgeving vrijwel geheel van de kaart, waarbij veel burgerslachtoffers vielen. Bij het bevrijdingsoffensief in september van hetzelfde jaar werden het oostelijk deel van het centrum en de omgeving van de Waalbrug en de Batavierenweg zwaar getroffen. Hoewel de gemeente direct na het bombardement een eerste opdracht gaf voor een wederopbouwplan, vergde het heel wat overleg voordat er in 1946 een definitief plan lag. Het werd een compromis waarin de behoefte aan modernisering werd gecombineerd met een globaal behoud van de historische identiteit van het stadscentrum. De gemeente stelde in 1945 W.J. Gerritsen als supervisor aan. Hij moest de stedenbouwkundige opzet van het wederopbouwplan en de architectuur met elkaar in overeenstemming brengen. Hij streefde bij de afzonderlijke wederopbouwpanden naar evenwicht in maat en schaal en daarbinnen naar maximale variëteit in compositie, kleur en materiaal. De bouwstijl werd een mengvorm van traditioneel en modern. Bij de herbouw van de binnenstad hechtte de gemeente veel belang aan een goede bereikbaarheid met de auto.

De verkeersruimte werd vergroot en bestaande straten verbreed. In totaal nam het grondoppervlak voor straten en pleinen met twintig procent toe. De woonfunctie werd teruggedrongen, net als het aandeel bedrijven dat niet gebonden is aan het centrum, zoals industrie. Nieuwe elementen waren het centrale Plein 1944 en de expeditiehoven voor de bevoorrading van winkels. Van de vier binnenstadskerken zijn er bij de wederopbouw twee herbouwd, waarvan de voormalige Augustinuskerk er een was.

22

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Vanaf eind jaren zeventig werd de auto juist geweerd uit het centrum. De wederopbouwstraten en pleinen werden daarna als te breed en te groot ervaren. Dit gold vooral voor Plein 1944. Uiteindelijk ontwierp architect Sjoerd Soeters een nieuw plan, dat in 2014 is opgeleverd. Hij verkleinde de openbare ruimte door een nieuw bouwblok toe te voegen, dat het busstation scheidt van de rest van het plein, dat daardoor aan intimiteit won. De bestaande architectuur werd gerestaureerd, terwijl voor de nieuwe gebouwen inspiratie werd gezocht bij de omliggende wederopbouwarchitectuur. Hierdoor heeft Plein 1944 ondanks de ingrijpende transformatie zijn wederopbouwkarakter behouden. Het plangebied ligt op de hoek van de Bloemerstraat en de Doddendaal en van de Doddendaal en de Regulierstraat. De hoek kijkt uit op het tijdens de wederopbouw nieuw aangelegde centrumplein, Plein 1944. De loop van de Bloemerstraat werd deels gewijzigd en opgenomen in de nieuwe rechtstreekse verbinding tussen de spoortunnel en de Grote Markt. In het wederopbouwplan was Plein 1944 bestemd voor het uitgaansleven. Maar liefst drie bioscopen grensden aan het plein. In het plangebied staat nu nog de voormalige Luxorbioscoop, een schepping van de bekende Nijmeegse architecten Meerman en Van der Pijll.

Figuur 4: aanzicht plein 1944 in het verleden

Cultuurhistorische waarden Op basis van een eerder uitgevoerd onderzoek van de wederopgebouwde binnenstad van Nijmegen is vast komen te staan dat in het gebied aanzienlijke cultuurhistorische waarden aanwezig zijn, vandaar dat het in de Erfgoednota waarde 3 heeft gekregen, direct onder waarde 4, die betrekking heeft op gemeentelijk- en rijksbeschermde gebieden. De waarde is inmiddels herkend door het rijk, die het gebied in de 'Visie Erfgoed en Ruimte' van 2011 heeft aangewezen tot nationaal wederopbouwgebied. De nabijgelegen gemeentelijke monumenten en aandachtspanden zijn gave en herkenbare voorbeelden van de architectuur van de wederopbouw en van groot architectuurhistorisch en/ of stedenbouwkundig en cultuurhistorisch belang.

Gevolgen van het planvoornemen Op het plangebied stond de voormalige Luxorbioscoop, een schepping van de bekende Nijmeegse architecten Meerman en Van der Pijll. De bioscoop was al sinds lange tijd niet meer in functie. Het bioscoopgebouw zelf had in de loop der jaren zoveel ongelukkige transformaties doorgemaakt, dat bescherming niet meer aan de orde is. Het gebouw is gesloopt en op het

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

23

terrein zal een appartementengebouw van 10 lagen plus dakopbouw verrijzen. Om enigszins aan te sluiten bij de belendende vierlaagse bebouwing aan de Bloemerstraat loopt het toekomstige gebouw hier trapsgewijs naar achteren op van 5 lagen aan de Bloemerstraat tot 10 lagen meer naar achteren. Aan de Doddendaal telt het gebouw 10 lagen op de hoek, terwijl meer naar achteren en aan de Regulierenstraat trapsgewijs oploopt van 7 tot 10 lagen. De tienlaagse hoek ligt tegenover het vier- en vijflaagse verzamelgebouw en gemeentelijk monument op de kop van Plein 1944. Het beoogde plan kent een fors programma, waardoor het gevaar bestaat dat het in schaal en maat de belendingen zal overvleugelen. Dit geldt voor de vierlaagse bebouwing aan de Bloemerstraat, Huize Doddendaal aan Parkdwarsstraat en Doddendaal en ook voor het woon-winkelgebouw op de kop van Plein 1944, dat vóór de recente ontwikkeling van Plein 1944 het grootste gebouw aan het plein was. Door het slim schuiven met de programmering is echter een massa-opbouw mogelijk gebleken, die zich zo optimaal mogelijk in de context voegt, waardoor een abrupte schaalsprong zoveel mogelijk wordt vermeden. Zo is de hoek uitgevoerd als torenachtig element, waardoor het aantal bouwlagen, direct grenzend aan de belendingen kon afnemen en worden de bovenste verdiepingen als setback uitgevoerd.

Daarbij moet eveneens in acht worden genomen dat de schaalsprong van Plein 1944 en omgeving reeds eerder is ingezet met de transformatie van het Plein in 2010-2013.

figuur 5: Ontwikkeling Plein 1944 2010-2013

4.2.3

Conclusie

Het plan heeft wederom een forse wijziging van de schaal, maat en het gevelbeeld van de wederopgebouwde binnenstad tot gevolg. Gelet op het gegeven echter dat de schaalsprong als gevolg van een eerdere transformatie reeds is ingezet en het feit dat het beoogde gebouw zich door een slimme proportionering van de bouwmassa zo goed mogelijk in de context voegt, bestaan er vanuit cultuurhistorisch oogpunt geen overwegende bezwaren tegen het planvoornemen.

24

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

4.3

Archeologie

4.3.1

Rijksbeleid

Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen. Mocht bescherming onvoldoende mogelijk zijn dan dient, volgens dit verdrag, de informatie te worden onttrokken aan de bodem via archeologisch onderzoek. Uitgangspunt hierbij is dat de initiatiefnemer van de verstoring van het bodemarchief de kosten van het onderzoek en de eventuele op te leggen maatregelen dient te dragen. Inmiddels zijn de uitgangspunten van het Verdrag in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd in de (voormalige) Monumentenwet 1988 via de Wijzigingswet Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz, 1-9-2007). Met het in werking treden van de Erfgoedwet op 1-7-2016 is de Monumentenwet 1988 grotendeels vervallen. Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de hoofdstukken II, paragrafen 2 en 3, IV, V, paragrafen 1 en 9, en VI van de Monumentenwet 1988, zoals die luidden voor inwerkingtreding van deze wet, nog van toepassing. Hoofdstuk V regelt de Archeologische Monumentenzorg.

Het Besluit ruimtelijke ordening Artikel 3.1.6, lid 5 regelt de omgang van het bestemmingsplan met de in een gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten. Dit wordt straks onderdeel van de Omgevingswet. Dit komt er op neer dat tenzij dit reeds in een milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is vastgelegd, er ten minste in het bestemmingsplan wordt aangegeven hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

4.3.2

Gemeentelijk beleid

Het archeologiebeleid van de gemeente Nijmegen is er, in overeenstemming met Malta en de Erfgoedwet, op gericht om het bodemarchief zoveel mogelijk te ontzien. Indien dat niet mogelijk is, wordt voorafgaande aan de bodemverstoring archeologisch onderzoek verricht. De wijze van onderzoek wordt bepaald op basis van de vast te stellen archeologische waarden en de aard en omvang van de bodemingrepen. De archeologische (in bredere zin: cultuurhistorische) kennis die hierbij wordt vergaard, levert informatie op die mede als inspiratiebron kan dienen voor het ontwerp van een gebouw of bij het inrichten van de openbare ruimte. Zo kan het 'verhaal van de plek' ook door toekomstige generaties nog worden gelezen. De Structuurvisie voor Nijmegen uit 2013 legt nadrukkelijk een koppeling tussen archeologie en lokale identiteit, en als bron of inspirator voor toerisme, een economisch belangrijke factor in de economie van de gemeente Nijmegen. Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief. Om deze reden heeft de gemeente Nijmegen een archeologische beleidskaart ontwikkeld (ABAK), waarop de belangrijkste archeologische vindplaatsen en zones en hun waardering zijn aangegeven.

Deze kaart is onderdeel van de Nota Nieuw Beleid (2013) en in een bijgewerkte vorm van het facetbestemmingsplan archeologie (2014). De op de kaart aangeduide waarden vormen de basis voor nieuwe bestemmingsplannen, waar nodig aangevuld met nieuw onderzoek.

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

25

Het streven van de gemeente Nijmegen is in eerste instantie gericht op behoud in situ. Planaanpassingen kunnen de kosten voor archeologisch onderzoek overbodig maken of sterk beperken. Initiatiefnemers wordt dan ook aangeraden in een vroeg stadium met de gemeente in overleg te gaan inzake de mogelijkheden om te kijken naar de best mogelijke opties. Het kan daarbij gaan om adviezen voor de soort van archeologisch onderzoek die het beste gekozen kan worden of om de mogelijkheden van archeologie sparend bouwen te bekijken.

4.3.3

Bestaande archeologische waarden

Het plangebied Bloemerstraat 133 ligt in een gebied met de dubbelbestemming waarde 3. Waarde 3 wordt aan een gebied toegekend vanwege de hoge waarde van de in het gebied aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden. Het plangebied bevindt zich in een deel van de stad Nijmegen dat vanuit de middeleeuwen al bewoond was of in gebruik was als onderdeel van diverse vestingwerken. Op basis van landschappelijke gegevens en de resultaten van diverse onderzoeken in en rond het huidige stadscentrum zijn ook oudere vondsten en sporen te verwachten, bijvoorbeeld uit de Romeinse tijd.

4.3.4

Doorwerking plangebied

Het was niet mogelijk om voorafgaand onderzoek binnen het plangebied uit te voeren. Het pand is in twee fasen bovengronds gesloopt, de ondergrondse funderingen en kelders zullen, zo was begin 2020 het plan, zoveel mogelijk hergebruikt worden als basis voor de nieuwe ontwikkeling. Toch zal een deel van de ondergrondse bouw gesloopt gaan worden. De gemeente Nijmegen heeft daarom besloten de fase van onderzoek naar de fase van de benodigde omgevingsvergunning door te schuiven. Dit zal de vorm moeten krijgen van een opgraving in de variant van archeologische begeleiding. Hiervoor is een vooraf door de gemeente Nijmegen goedgekeurd archeologisch Programma van Eisen verplicht. De reden voor deze maatregel ligt besloten in de uitkomsten van enkele in de directe omgeving uitgevoerde onderzoeken. Het meest van toepassing is het onderzoek dat enkele jaren gelden op Plein 1944 is uitgevoerd (Kloosterman 2019) en waarbij werd aangetoond dat de middeleeuwse stad Nijmegen aan de zuidzijde een tijd lang een dubbele verdedigingsmuur heeft gehad, met voor elke muur een gracht. De datering van de tweede muur en gracht ligt in de periode 1400-1425.

26

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Figuur 5: profiel door gracht 1, opname richting het westen (BLAN).

Figuur 5. De noordelijke of binnenste gracht zoals die op Plein 1944 werd aangetroffen. Deze foto is afkomstig uit Kloosterman 2019. De twee rood-witte jalons die de gracht flankeren zijn 2 meter hoog. Linksboven is nog het voormalige InterSport-gebouw te zien. Wat zuidelijker, vrijwel pal tegen de winkels aan de zuidkant van het Plein 1944, werden de resten van de buitenste stadsmuur en een toren ontdekt. Deze toren, al snel tot Verloren Toren omgedoopt, is later na restauratie ondergebracht in de nabijgelegen parkeerkelder.

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

27

Figuur 6:. De zogenaamde Verloren Toren van boven gefotografeerd. Links en rechts zijn de aanzetten van de buitenste stadsmuur te zien en bovenin kan men de rooilijn van de winkels net nog zien. Op basis van dit onderzoek en dat aan de Hessenberg (De Roode en Harmsen 2014) is gekeken naar de mogelijke of meest waarschijnlijke loop van deze stadsmuur. De bouwhistoricus Hundertmark wees er daarbij op dat de Kruittoren in het Kronenburgerpark in een rechte lijn lijkt te liggen met deze muur. Dat zou die toren in één klap ook ouder maken dan nu nog wordt gedacht. Onderstaande foto laat zijn these duidelijk zien:

28

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

Figuur 7: De Verloren Toren en de Kronenburgertoren of Kruittoren op de achtergrond. De rode pijl geeft het mogelijke verdere verloop van de stadsmuur aan.

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

29

Afhankelijk hoe men de rode lijn op de afbeelding hierboven laat aansluiten op de Kruittoren loopt de muur gedeeltelijk of geheel door het plangebied heen. Omdat aan de zuidkant (op de foto links) van de muur nog de genoemde tweede gracht loopt, is van deze vrij zeker aan te nemen dat die door het plangebied loopt. Dit is echter niet alles. Na een korte periode breidt de stad Nijmegen zich verder naar het zuiden uit. Ook dit deel wordt door middel van een muur en gracht beschermd. Aan de westzijde loopt de huidige Bloemerstraat parallel met deze muur. Dat is geen toeval. Op onderstaande kaart is die uitbreiding te zien, geplot op het stratenplan zoals dat tot 1944 bestond. Niet afgebeeld is dat er ten westen van de muur, aan de buitenzijde, eveneens een gracht moet hebben gelopen. Die gracht doorkruist zeer waarschijnlijk het plangebied aan de (zuid-)oostelijke kant. Of deze gracht net zo groot en diep is als de gracht op afb. 1 is nu nog niet duidelijk. Mochten er grondroerende ingrepen in dit deel van het plangebied plaats vinden dan is dat aanleiding om na te gaan of en wat er van deze gracht nog aanwezig is.

Figuur 8: Een detail uit afb. 2.8 uit De Roode en Harmsen 2014. Het laat heel mooi de relatie tussen het stratenpatroon en de oude vestingwerken zien. De gracht die bij de nieuwere stadsmuur hoort loopt waarschijnlijk door het plangebied.

Relevante literatuur: R. Kloosterman, Archeologisch onderzoek op de Scheidemakershof en Plein 1944 te Nijmegen. Proefsleuvenonderzoek, een opgraving en een opgraving, variant archeologische begeleiding, Archeologische Berichten Nijmegen – Rapport 93, Nijmegen 2019. F. de Roode en C. Harmsen, Opgravingen op de Hessenberg 2. Een stadskasteel, Begijnhuis, klooster en weeshuis op de 'Hezesche Bergh', Archeologische Berichten Nijmegen – Rapport 50, Nijmegen 2014.

30

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

4.3.5

Bestemmingsplanregels

Voor het hele bestemmingsplangebied blijft de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 gelden. Met de aanlevering van het door de gemeente goedgekeurde eindrapport van het hierboven beschreven onderzoek is aan de eisen van de te verlenen omgevingsvergunning voldaan. Dit rapport zal dan kunnen dienen om de waarde van het gebied op een nader moment bij te stellen.

4.3.6

Benodigd onderzoek

Zoals met de initiatiefnemer al is afgesproken zal er bij de sloop van de fundering aan de (noord-) westelijke korte zijde archeologisch onderzoek moeten plaatsvinden. Daarbij zal de aandacht in eerste instantie uitgaan naar de mogelijke aanwezigheid van de buitenste gracht uit het begin van de 15de eeuw en de iets ten noorden daarvan lopende muurfundamenten. Mochten er op andere plekken binnen het plangebied nog andere bodemroerende ingrepen plaatsvinden, waarbij voorheen onverstoorde lagen geraakt worden, dan zal ook daar archeologisch onderzoek moeten plaats vinden. Er zijn verschillende opties voor het te verrichten archeologisch onderzoek, die hieronder kort worden weergegeven.

Uitgebreid archeologisch onderzoekschema, naar de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). Het ruitje in het midden van de bovenstaande afbeelding staat voor het rapport dat moet aantonen hoe het met de archeologie binnen het plangebied is gesteld. De daarboven staande

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

31

onderzoekstappen kunnen elkaar opvolgen, maar er kan ook gekozen worden om maar één bepaald soort onderzoek uit te voeren. In het algemeen geldt dat hoe lager men in de boom komt, hoe hoger de kosten worden, maar ook dat de data die gegenereerd worden steeds beter worden. Als een onderzoek onvoldoende duidelijkheid biedt kan het nodig zijn een vervolgonderzoek te laten uitvoeren. Elk project is maatwerk, waarbij het aan te bevelen is nauw contact te houden met het bevoegde gezag: de gemeente Nijmegen. Op basis van het advies kan de gemeente maatregelen opleggen. Deze variëren van het vrijgeven van het terrein tot het nemen van langdurige fysieke beschermingsmaatregelen. Een andere vorm kan het behoud van de archeologische waarden zijn door middel van een opgraving. Dit wordt ook wel behoud ex situ genoemd. In de voorliggende situatie is voor maatwerk gekozen, in de vorm van een opgraving, variant archeologische begeleiding. Nadere details van het onderzoek zullen worden geregeld in het verplichte archeologische Programma van Eisen. Op basis van de ons nu ter beschikking staande resultaten zal het onderzoek zich voornamelijk richten op de middeleeuwse stadsverdediging. Resten uit andere perioden zijn echter niet uitgesloten. De aard en omvang van bodemroerende ingrepen zal de omvang van het uit te voeren archeologisch onderzoek bepalen.

4.3.7

Meldingsplicht artikel 5.10 en 5.11 Erfgoedwet

Archeologische vondsten dan wel waarnemingen gedaan bij niet-archeologisch onderzoek moeten gemeld worden op basis van de artikelen 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet. Dit soort vondsten wordt aangeduid als toevalsvondst. Om het documenteren van toevalsvondsten en waarnemingen mogelijk te maken, verdient het aanbeveling de volgende standaardtekst bij de vergunningverlening op te nemen, die refereert aan de wettelijke meldingsplicht van archeologische waarden (ex artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet): Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze minister (artikel 5.10). Degene die bij het opsporen van archeologische monumenten, zonder het verrichten van een opgraving, waarnemingen doet, waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat die waarnemingen van belang zijn voor de archeologische monumentenzorg, meldt die waarnemingen zo spoedig mogelijk bij Onze minister (artikel 5.11). Deze melding kan in de praktijk worden gedaan bij het bevoegd gezag archeologie van de gemeente Nijmegen.

4.4

Economische Zaken

Nijmegen kent een fijnmazig net aan winkelcentra in de stad, bestaande uit de binnenstad, wijkcentra en buurtwinkelcentra. Beleid is om dit bestaande netwerk te behouden en daar waar nodig te versterken. Tegelijkertijd willen we ruimte bieden aan nieuwe initiatieven op winkelvlak. Ieder winkelcentrum heeft een eigen functie. Zo is de Nijmeegse Binnenstad gericht op recreatief winkelen. De bezoeker gaat naar de binnenstad voor het breed palet winkels. Hij gaat voor het vergelijkend winkelen. Ook gaat hij steeds meer naar de binnenstad omdat daar iets te beleven valt. Hierdoor verandert het karakter van de binnenstad en is steeds minder gericht op winkelen alleen, maar op verblijven en beleven.

32

vastgesteld omgevingsvergunning Nijmegen Centrum Binnenstad - 2 (Bloemerstraat 133)

De zuivere leegstand in het kernwinkelgebied van het stadscentrum ligt in 2020 rond de 6% en kan worden gezien als frictieleegstand. De effecten van de Corona-crisis zijn in 2020 nog niet terug te zien in de leegstandscijfers. De invulling van deze markante plek in het hart van ons kernwinkelgebied, zal naast toename van het aantal bewoners van ons stadscentrum ook op een andere manier bijdragen aan een toename van het aantal consumenten. Een supermarkt op deze locatie zal voor meer bestedingsverkeer zorgen en met de aanpak van de hoek Bloemerstraat - Plein 1944 ook voor een verbeterde uitstraling van het gebied. Hierdoor neemt het verblijfsklimaat toe en daarmee ook vestigingsklimaat. Op dit moment is een nieuw Actieplan voor de binnenstad in voorbereiding. In dit Actieplan wordt ook een kort analyse en visie op de binnenstad opgenomen. De nieuwe Stadscentrummonitor 2020-2021 en een geactualiseerde Weerbaarheidsanalyse van de Binnenstad staan aan de basis van deze analyse. Voor de Bloemerstraat houdt de analyse in dat de winkelfunctie blijvend wordt toegestaan, daarnaast wordt ingezet op functieverandering naar functies als ambacht en dienstverlening. Primaat voor winkelen blijft bij de binnenstad. We houden vast aan een compacte binnenstad. Met het toevoegen van winkelmeters wordt met name aan de randen van het kernwinkelgebied voorzichtig omgegaan.