Nijmegen Winkelsteeg - Stationsomgeving Goffert (Herstelbesluit)_VG02_Toe_Bijlagen_kl

In de ruimtelijke structuur van het gebied ten noorden van de Nieuwe Du-

een groene gebiedsidentiteit. Deze transformatie speelt een belangrijke rol

kenburgseweg (Winkelsteeg-Noord) laten zich enkele verschillende werk-

in de uitvoering van de ambities om van Kanaalzone-Zuid een meer dyna-

milieus herkennen:

misch, gezonder en beter verbonden gebied te maken.

• •

Winkelsteeg (195 hectare) is een bedrijventerrein met een divers karakter door een combinatie van verschillende soorten bedrijvigheid, maatschappelijke instellingen en voorzieningen. 2.2.1

Onderdeel van Kanaalzone-Zuid

Winkelsteeg is samen met Neerbosch-Oost en Hatert aan de oostzijde van het kanaal en aan de westzijde van het kanaal de wijken De Kamp, Zwanenveld, Lankforst, Malvert en de Weezenhof onderdeel van het zuidelijk deel van de kanaalzone, de Kanaalzone-Zuid. De kanaalzone is een centraal gelegen gebied in Nijmegen, maar het Maas-Waalkanaal vormt een fysieke en daarmee ook sociaal-maatschappelijke breuklijn in de stad die geheeld kan worden. Voor Kanaalzone-Zuid is onlangs een Ambitiedocument opgesteld dat beoogt samenhang te brengen in de ontwikkelingen

In de rest van het gebied is sprake van klassiek-gemengd werkmilieu met vooral kleine bedrijven. Sectoren binnen dit milieu zijn o.a. stadsdistributie, bouw, maakindustrie, autobedrijven, dienstverlening en

(NOVI).

Huidige situatie

Novio Tech Campus en het industriële complex van NXP zijn sterk gericht op Health & High Tech.

Woondeal regio Arnhem-Nijmegen en de nationale Omgevingsvisie

2.2

zorg. •

Het noordwestelijke deel, bij de Roggeweg en aan de noordzijde van de Sint Teunismolenweg, is een overwegend kleinschalig uitgegeven klassiek-gemengd werkmilieu.

Het gebied ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg (WinkelsteegZuid) is functioneel gezien breder: daar wordt een klassiek gemengd werkmilieu gecombineerd met diverse woon/zorg-complexen. Daarnaast is op de achtergrond nog een andere functie aanwezig: sport en vrije tijd. 2.2.3

Wonen

In het gebied Winkelsteeg wordt op dit moment heel beperkt gewoond. Er zijn enkele bedrijfswoningen en op een wat grotere schaal wordt er (begeleid) gewoond bij de diverse zorginstellingen in het gebied.

van dit gebied en als kader te dienen voor toekomstige ontwikkelingen en

2.2.4

planvorming. De belangrijkste ambitie voor Kanaalzone-Zuid is de barriè-

Van oudsher kent Winkelsteeg een breed scala aan zorginstellingen, gro-

rewerking van het kanaal te verkleinen en de omliggende wijken een im-

tendeels gelegen ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg. Winkels-

puls te geven.

teeg is daarnaast een bestemming voor sporters uit de omliggende wijken.

2.2.2

Bedrijvigheid

Bedrijventerrein Winkelsteeg beslaat in totaal 94 hectare aan bedrijventerrein. Op Winkelsteeg zijn circa 250 bedrijven gevestigd met in totaal circa

Toekomstige situatie

(Maatschappelijke) voorzieningen

Ondanks de vele aanwezige maatschappelijke voorzieningen (o.a. zorginstellingen, sport) is Winkelsteeg op dit moment bovendien een weinig aantrekkelijk gebied.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

2.3.1

Hoofdopgaven

Het gebied Winkelsteeg kent drie hoofdopgaven: 1. Winkelsteeg draagt bij aan duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid. In het beoogde economische profiel voor Winkelsteeg komt meer nadruk te liggen op arbeidsintensieve bedrijvigheid.

6

2. Winkelsteeg draagt bij aan het realiseren van een divers(er) woonmi-

3. Stadsdistributie: Logistiek dat zich richt op het laatste deel van de be-

lieu in de Kanaalzone-Zuid. Bij woningdifferentiatie gaat het om een

zorging: pakketdiensten, postbezorging, pick-up points, horeca-groot-

goede mix van een- en tweepersoonshuishoudens (voor starters, ou-

handel etc.

Tabel 1: Uitsplitsing programma Wonen Stationsomgeving

deren of andere kleine huishoudens) en gezinswoningen in zowel het goedkope, midden, als dure segment. 3. Winkelsteeg speelt een sleutelrol in het verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, het verkleint de psychologische afstand tus-

2.3.2

Beoogd programma BP Stationsomgeving

stry: 4.271 m2 rondom station (ten noorden NDW) en 4.343 m2 ten zuiden NDW. Wonen bijdrage aan de Nijmeegse woningbouwopgave. Met een gedifferentieerd woningaanbod en gebruik makend van de unieke kwaliteiten van het ge-

wikkelvisie Winkelsteeg. Dit gebied is een belangrijke entree van Winkels-

bied, zoals het kanaal en de aanwezige groenkwaliteit, wordt Winkelsteeg

teeg vanuit de rest van Nijmegen en vanwege het station. Het programma

een plek waar het fijn wonen is. Hierbij wordt de focus gelegd op één- en

voor de stationsomgeving bestaat uit verschillende functies die hierna wor-

tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens, studenten

den toegelicht.

en ouderen en/of mensen met een hulpvraag.

Werken

Het programma voor de Stationsomgeving bestaat uit 1.250 woningen

Als bedrijventerrein is Winkelsteeg straks klaar voor de toekomst: vitaal en

(appartementen en kamers) en 101 short stay eenheden (zie tabel 1). De

optimaal voortbouwend op het succes van Novio Tech Campus en de ove-

verdeling van het prijssegment is ongeveer 47% sociale huur, 24% mid-

rige bestaande bedrijvigheid, maximaal profiterend van de inmiddels cen-

deldure huur, 13% betaalbare koop (tot NHG) en 17% dure koop.

trale ligging in de stad. Het bedrijventerrein krijgt een helder gedefinieerd waarmee ook een impuls wordt gegeven aan de omliggende wijken. De bedrijvigheid zal uit drie sporen bestaan: 1. Smart Industry actief in High Tech Systems & Materials en Life Sciences & Health: Technologie, innovatie, onderzoek, gezondheid, creativiteit, start-ups. Hightech productie. 2. Light Industry: Licht productiewerk de drie hoofdtakken:

Aantal

Appartement

292

Kamers (zelfstandig)

164

Kamers (onzelfstandig)

127

Middeldure huur

Appartement

297

Betaalbare koop

Appartement goedkoop

74

Appartement middel

83

Appartement middel+

85

Appartement duur

130

Dure koop

Door intensivering van het ruimtegebruik biedt Winkelsteeg ook een forse

Het bestemmingsplan Stationsomgeving is onderdeel van de totale ont-

profiel, maakt intensiever gebruik van de ruimte en biedt meer banen,

Woningtype

Sociale huur

Het programma voor de Stationsomgeving omvat 8.614 m2 Smart Indu-

sen de stadsdelen aan beide zijden. Er wordt vooral ingezet op betere verbindingen en prettigere routes voor voetgangers en fietsers.

Segment

Definitie short stay Er is van overheidswege geen eenduidige, landelijk gehanteerde definitie van short stay. Wel duidelijk is dat deze voorziening het midden houdt tussen logies en wonen. Bij short stay gaat het hier om het structureel aanbieden van zelfstandige woonruimte aan één huishouden voor een aansluitende periode van maximaal 1 jaar. Diegene die er verblijft heeft zijn hoofdverblijf elders (dus geen registratie in de Basisregistratie Personen).

1. Maakindustrie (textiel, meubelindustrie, overige industrie) 2. Automotive (Autoreparatie en schade herstel/APK stations) 3. Bouwnijverheid (kleine aannemers, installatiebedrijven, schilders, etc.)

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

Totaal woningen excl. short stay Short stay appartement

1.250 Huur

Totaal woningen incl. short stay

101 1.351

Voorzieningen Winkelsteeg biedt meer dan wonen en werken alleen. Nijmegen bouwt voort op het verleden van (maatschappelijke) voorzieningen in het gebied. Deze voorzieningen kunnen van betekenis zijn voor werknemers en bewoners van Winkelsteeg alsmede de omliggende buurten en dragen bij aan een meer inclusieve samenleving. Winkelsteeg is zo verbonden met zijn omgeving en verrijkt Nijmegen West. De voorzieningen moeten vooral aansluiten bij wat past bij het gebied, zowel kwantitatief als kwalitatief. In de omgeving van het gebied zijn al diverse voorzieningen aanwezig, zoals een Albert Heijn XL en de voorzieningen in wijkcentrum Dukenburg, welke momenteel wordt herontwikkeld. Winkelsteeg kan dus enerzijds gebruik maken van het aanbod in omliggende wijken, en anderzijds bijdragen met haar eigen aanbod aan omliggende wijken. Het programma voor de Stationsomgeving omvat: •

1.500 m2 detailhandel

•

1.000 m2 horeca

7

•

1.500 m2 overig

•

21.500 m2 maatschappelijk (7.500 m2 moskee, 14.000 m2 zwem-

bouwplannen. Daarom is in dit onderzoek als minimum-scenario rekening gehouden met de groene bouwplannen en als maximum-scenario met het

bad/sporthal)

scenario uitgebreid woningbouwprogramma. In de praktijk kunnen nog groene plannen uitvallen zoals in het conservatief scenario, maar zal dit

Voor de locatie aan de Weg door Jonkerbos en Nieuwe Dukenburgseweg

aangevuld worden met de circa 5.600 woningen in Winkelsteeg.

beoogt de gemeente Nijmegen een nieuw zwembad met sporthal. Op verschillende criteria (o.a. bereikbaarheid, parkeren, sociale veiligheid en

De totale ontwikkeling van Winkelsteeg is dus reeds opgenomen in de

sportambities) scoort de locatie het beste. Het nieuwe zwembad vervangt

nieuwe bevolkingsprognose. Echter is het voor het behoefteonderzoek re-

hiermee de zwembaden Nijmegen West en Meijhorst Dukenburg.

levant om te weten hoeveel mensen er in het gebied komen te wonen. •

2.3.3

Doelgroepen en gebruikers

Er worden met name appartementen gerealiseerd, wat betekent dat de gemiddelde huishoudensgrootte naar verwachting lager ligt dan het

De nieuwe bevolkingsprognose van de gemeente Nijmegen (2021) houdt

landelijk gemiddelde (2,1). Bij een gemiddelde huishoudensgrootte

rekening met verschillende scenario’s, gebaseerd op verschillende aanna-

van 1,6 personen is de verwachting dat in Winkelsteeg ca. 9.060 inwo-

mes (o.a. woningbouwplannen, migratie, geboorte- en sterftecijfers). De

ners komen te wonen (bij de totale ontwikkeling van ca. 5.600 wonin-

scenario’s verschillen vooral in het aantal woningen die de komende jaren

gen).

gerealiseerd zullen worden. Zo bevat één van de scenario’s enkel de woningbouwplannen die al relatief uitgewerkt zijn (scenario groene bouw-

•

Bij maximaal 1.250 woningen (beoogd aantal voor dit bestemmingsplan) gaat het om een toename van ca. 2.000 inwoners.

plannen), terwijl een ander scenario ook de zogenoemde ‘oranje’ woningbouwplannen betrekt, welke nog in een eerder stadium zitten (scenario uitgebreid woningbouwprogramma). Tot slot is er nog een scenario die er re-

Grotere groep ouderen en middelbare leeftijd De sterkste stijging tot 2035 zit in de leeftijdscategorie 70+, met een toe-

kening mee houdt dat niet alle groene plannen worden gerealiseerd (con-

name tussen de 39% en 42%. Deze groep zal dan ook een groter aandeel

servatief scenario).

krijgen in de totale bevolking, wat betekent dat de behoeften van ouderen

De totale ontwikkeling van Winkelsteeg bevat circa 5.600 woningen. Deze woningen vallen buiten de groene bouwplannen, en zitten in de oranje

zwaarder mee gaat tellen (o.a. levensloopgeschikte woningen en voorzieningen dichtbij). Toch zal Nijmegen ook een grotere groep inwoners krijgen rondom de

Tabel 1: Bevolkingsprognose Nijmegen

middelbare leeftijd. Het aantal 30 tot 50-jarigen zal toenemen 13% tot

2021

2025

2035

Verschil 2035 - 2021

Minimum (groene bouwplannen)

177.400

183.000

195.000

+17.600

Maximum (uitgebreid bouwprogramma)

177.400

184.500

202.000

+24.600

19%. Ook de behoefte vanuit deze leeftijdscategorie zal dus zwaarder mee gaan tellen (o.a. werkgelegenheid, vrijetijdsbesteding en prettig wonen).

Figuur 1: Prognose 2021-2030 per wijk 2

Nieuwbouw als impuls van het inwonertal De afgelopen jaren steeg het inwonertal in Nijmegen vooral in wijken met relatief veel nieuwbouw. Vooral in Noord (met relatief veel nieuwbouw) nam het aantal inwoners toe, terwijl het aantal inwoners in het zuiden afnam. Zoals te zien in figuur 1 zal ook de toekomstige bevolkingsgroei in specifieke delen van Nijmegen plaatsvinden. Zo neemt het inwonertal in het noorden verder toe en zal ook het aantal inwoners in de wijk Goffert

2 Gemeente Nijmegen, Demografische Verkenning 2021

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

8

(met Winkelsteeg) relatief fors gaan toenemen. Ook de toekomstige bevolkingsgroei zal dus plaatsvinden in wijken met relatief veel nieuwbouw. Doelgroepen en gebruikers De doelgroepen en gebruikers van het gebied kunnen globaal uitgesplitst worden naar: • Bewoners: focus op één- en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens, studenten, ouderen en/of mensen met een hulpvraag (aansluitend op de reeds aanwezige voorzieningen).

•

-

Lagere inkomensgroepen: starters, studenten en éénpersoons-

-

Hogere inkomensgroepen: empty-nesters en de ‘goedbetaalde’

huishoudens.

werknemers van kennisinstellingen in het gebied. Werknemers: in het gebied zal ook gewerkt worden in: health, high tech, kleinschalige stadsdistributie, Light Industry en consumentverzorgende dienstverlening. Dit zullen dus voor een groot deel kenniswerkers zijn in de onderzoeks- en adviessector, en mensen die werken in de techniek. Naar verwachting zal er ongeveer een evenredige

•

verdeling zijn van opleidingsniveaus. Bezoekers/gebruikers: dit zijn mensen die niet in het gebied wonen of werken, maar gebruik maken van bijvoorbeeld de voorzieningen die er zitten. Zo verzorgen de sportvoorzieningen een groter deel van Nijmegen, en kunnen ook andere (maatschappelijke/zorg)voorzieningen en diensten in Winkelsteeg complementair zijn aan de rest van Nijmegen.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

9

3

Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

3.1

Passend binnen beleidskaders

-

Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente.

Innovatieve en flexibele woonvormen en woonmilieus: er worden hoogwaardige appartementen gerealiseerd in een hoogstedelijk milieu.

-

Versterking ruimtelijk-maatschappelijke kwaliteit: met een gediffe-

Bij de toetsing van het initiatief aan de ladder zijn de volgende aspecten

Algemeen

van belang:

De provincie Gelderland streeft naar duurzame verstedelijking door

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling: wanneer er

teiten van het gebied, zoals het kanaal en de aanwezige groen-

nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk te laten plaatsvinden binnen be-

kwaliteit, wordt Winkelsteeg een plek waar het fijn wonen is.

•

•

sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dient de toelichting

staand stedelijk gebied. Ook op regionaal en lokaal niveau is dit de ambi-

van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte te bevat-

tie. Het initiatief wordt gerealiseerd op een binnenstedelijke locatie, waarbij

ten binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling.

De woningen die ontwikkeld zullen worden geven voor een groot deel ant-

sprake is van verdichting en hoogbouw, passend binnen de gemeentelijke

De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling: bij de beoordeling van

woord op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag. Het programma bestaat

kaders.

uit appartementen, waarvan ca. 80% in de segmenten sociale huur, mid-

de behoefte dient het bestaande aanbod en vraag betrokken te wor-

•

rentieerd woningaanbod en gebruik makend van de unieke kwali-

deldure huur en betaalbare koop. Daarnaast zijn er flexibele woonvormen

den. Bovendien dient inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan geen

Wonen

zodanige leegstand tot gevolg zal hebben, dat dit tot een onaanvaard-

Uit het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid komt het volgende

bare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke orde-

studenten. Aangevuld met rijwoningen maakt de wijk een woonwijk voor

naar voren over wonen:

ning.

een brede doelgroep.

•

zoals short-stay woningen en (on)zelfstandige kamers voor bijvoorbeeld

Tot 2030 is er in Nijmegen de opgave om zo’n 10.000 woningen te

De ligging van de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk ge-

bouwen. Daarna is er een aanvullende opgave van 5.000 woningen

bied: op basis van met name de bestemming wordt beoordeeld of de

tot 2040.

ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Als de ont-

•

Naast de kwantitatieve opgave is er ook een kwalitatieve opgave,

wikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens

waarbij aandacht wordt gevraagd voor onder andere de kleinere huis-

artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen be-

houdens. Er is vooral behoefte aan betaalbare (sociale) en middeldure

staand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij

huur en koop. Ook is er behoefte aan flexibele woonvormen.

spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.

•

Het initiatief past binnen de regionale kwalitatieve uitgangspunten voor

Het initiatief wordt in dit hoofdstuk getoetst aan de Ladder voor

Inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte (sociale woningbouw goedkoop, middeldure huur, levensloopbestendig, woningen voor kleine huishoudens): het initiatief realiseert o.a. sociale en mid-

Duurzame Verstedelijking met enkele adviezen van BRO ten aan-

deldure huur, en de woningen zijn geschikt voor kleine huishou-

zien van het programma in relatie tot de behoefte. Hierna volgt opgenomen in de bijlagen.

Uit het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid komt het volgende naar voren over werken en bedrijvigheid: •

dens (waaronder studenten). -

Transformatie- en herstructureringsopgaven van overtollig of verouderd vastgoed: het initiatief betreft de transformatie van een bedrijventerrein.

-

Regionaal is er de ambitie om innovatie van bedrijven te versterken en bedrijvigheid beter af te stemmen op de vraag en het aanbod op de arbeidsmarkt.

•

Er moet regionaal samengewerkt worden aan het behoud van de regionale identiteit, en aan de ontwikkeling van de sectoren health & high-

nieuwe woningbouwplannen: -

een toelichting. De volledige onderbouwing van de behoefte is

Werken

tech. •

Er is een gemeentelijke ambitie om de campussen in Nijmegen beter met elkaar te verbinden via OV en fiets.

Als een gemixt woon-werkgebied speelt Winkelsteeg Nijmegen in op de beleidsambities voor werken en bedrijvigheid. Inwoners, studenten en bedrijven bevinden zich in hetzelfde gebied. Dit is bevorderend voor de leefbaarheid en veerkrachtigheid van het gebied (diverse activiteiten in een

Inbreiding gaat voor uitbreiding: het initiatief vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

10

gebied). Bovendien kan met deze mix de verbinding tussen de doelgroe-

Voor het gemixte woon-werkgebied dat Winkelsteeg zal worden is er be-

sportsector zal ook de veranderende bevolking leiden tot een verande-

pen worden aangegaan, om zo de economische identiteit (met name

hoefte aan een aantrekkelijk voorzieningenpakket voor zowel bewoners

rende behoefte aan sportfaciliteiten. Om bij te blijven met de verande-

health & hightech) van de regio kunnen versterken.

als de andere doelgroepen in het gebied (werknemers). Voorzieningen

rende behoeften vanuit de bevolking zullen de sportaccommodaties in

moeten goed bereikbaar zijn voor hen, en moeten passen bij hun be-

de gemeente op tijd vernieuwd moeten worden. Het initiatief geeft hier

Met de transformatie van bedrijventerrein Winkelsteeg verdwijnt er ruimte

hoefte. Door voldoende voorzieningen in het gebied te realiseren, en hier-

invulling aan.

voor bedrijven en worden veel woningen toegevoegd. De gemeente Nij-

bij in te spelen op de behoefte vanuit inwoners en werknemers, wordt Win-

megen heeft in haar beleid echter opgenomen dat er passende werkgele-

kelsteeg een aantrekkelijke, leefbare en gezonde wijk om in te wonen en

genheid voor haar inwoners moet zijn. Het uitgangspunt daarbij is dat er

werken.

banen voor alle opleidingsniveaus moeten zijn. In het economisch beleid is daarnaast als ambitie geformuleerd dat er 10.000 banen bij moeten ko-

De gemeente Nijmegen streeft naar wijken met een vitaal en gezond leef-

men tot en met 2030. Het combineren van wonen en werken in Winkels-

klimaat waar inwoners zich thuis voelen en mee kunnen doen. Maatschap-

teeg past daarmee in het beleidskader.

pelijke voorzieningen spelen hierin een belangrijk rol en zijn daarom ook onderdeel van het programma voor Winkelsteeg en meer specifiek, de

Voorzieningen

Stationsomgeving.

Uit het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid komt het volgende

•

sport- en beweegstad te zijn. De komst van een nieuw en modern

naar voren over voorzieningen: • •

•

•

De gemeente Nijmegen heeft de ambitie gesteld om een inclusieve

In goed gemixte wijken horen passende bereikbare voorzieningen in

zwem- en sportcentrum in de wijk Winkelsteeg draagt hier nadrukkelijk

een fijnmazig net voor buurt- en wijkcentra.

aan bij.

In de Omgevingsvisie noemt de gemeente dat voorzieningen van

•

Naast het bevorderen van de gezondheid, zijn sportvoorzieningen

groot belang zijn voor de leefbaarheid, ontmoeten en bewonersinitia-

waardevol voor de verbinding tussen inwoners. De gemeente conclu-

tieven in een wijk en komen er niet vanzelf. Wat het gewenste voorzie-

deert dat sport een belangrijk middel is binnen de samenleving in het

ningenaanbod is, hangt af van onder meer de bevolkingssamenstel-

kader van een positieve gezondheid. Bovendien draagt sport bij aan

ling, technologische ontwikkelingen en processen, zoals individualise-

om actief deel te nemen aan de samenleving. Toekomstbestendige

ring.

sportaccommodaties bevorderen de deelname aan sport door jong en

De bestaande OV-structuur wordt gebruikt als de ruggengraat voor de

oud. Met het realiseren van een nieuw complex past het sportaanbod

stad en regio waarlangs verstedelijking wordt geconcentreerd, zoals

in gemeente Nijmegen beter bij de tijd, en zal het ook weer voor een

station Goffert.

lange tijd mee kunnen.

Er moet meer worden ingezet op flex- en ontmoetingsplekken voor de

•

Door slimme combinaties tussen het zwembad en de sporthal wordt

creatieve en informele, gemengde, sectoren.

bijgedragen aan de multifunctionaliteit van het complex. Het complex

•

De fysieke leefomgeving moet uitnodigen om gezond te leven.

kan bij deze opzet op verschillende manieren gebruikt worden. Deze

•

In woonwijken heeft horeca primair een verzorgende functie voor de

multifunctionaliteit bevordert ook weer het ontmoeten.

wijk, is kleinschalig van aard en aanvullend op het aanwezige aanbod. Nieuwe horeca wordt mogelijk gemaakt mits het tegemoet komt aan

•

Tot slot wordt in het sportakkoord benoemd dat de bevolking in de gemeente aan het veranderen is. Naast de vernieuwingen binnen de

de behoefte van nieuwe bewoners en doelgroepen.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

3.2 3.2.1

Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Wonen

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Hieronder volgt een beknopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de behoefte is opgenomen in bijlage 1 van dit rapport. Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de behoefte in het kader van de Ladder is vooraf het ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend, om zo de behoefte aan het initiatief in beeld te kunnen brengen. Aangezien de Subregio Nijmegen e.o. officieel wordt aangeduid als woonregio waarbinnen Nijmegen is gelegen en gezien het feit dat deze regio voor zo’n 2/3 aan verhuisstromen naar Nijmegen vangt, is ervoor gekozen om deze subregio als ruimtelijk verzorgingsgebied aan te wijzen. Daarbij wordt primair gekeken naar de gemeente Nijmegen en secundair naar de overige gemeenten in subregio Nijmegen e.o. (Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Wijchen). Kwantitatieve behoefte De woondruk in de gemeente Nijmegen en omliggende regio is groot. De komende jaren groeit de bevolking en is een toename van de woningvoorraad nodig om in de woningbehoefte te voorzien. De bestaande harde plancapaciteit is onvoldoende om in de behoefte te voorzien. Dit betekent dat er behoefte is aan het toevoegen van woningbouw en het ‘hard’ maken van zachte plannen. Het initiatief om ca. 1.250 woningen toe te voegen in Stationsomgeving Winkelsteeg voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte.

Kwalitatieve behoefte

11

De focus in het woningbouwprogramma van Winkelsteeg ligt op één- en

maar juist veelal van verder. De short stay eenheden in Winkelsteeg zul-

Systems & Materials en Life Sciences & Health. Hieronder volgt een be-

tweepersoonshuishoudens, starters, lage en midden inkomens, studenten

len zich vooral richten op (inter)nationale kenniswerkers en expats, waar-

knopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de behoefte

en senioren. Winkelsteeg wordt een woonmilieu met veel functiemenging,

van een groot deel voor werk gericht is op Winkelsteeg zelf (o.a.

is opgenomen in bijlage 2 van dit rapport.

daar past een programma in de Stationsomgeving met appartementen

NXP/NTC). Dit kunnen mensen zijn die voor een paar maanden woon-

goed bij. De verdeling van het prijssegment voor de woningen in de Stati-

ruimte zoeken (bijvoorbeeld gedurende de loop van een project), maar

onsomgeving is ongeveer 47% sociale huur, 24% middeldure huur, 13%

ook mensen die short stay als opstart gebruiken om daarna door te stro-

betaalbare koop (tot NHG) en 17% dure koop. Dit sluit aan op de behoefte

men naar een reguliere woning (permanent). We kunnen het gebied waar-

in de gemeente: Nijmegen kent in de huursector een opgave om kleine so-

binnen het toevoegen van short stay eenheden een mogelijk effect zal

ciale en vrije sector huurappartementen toe te voegen (starters en senio-

hebben op de bestaande voorraad beter inkaderen. We stellen de markt-

ren) en in de koopsector een opgave om het aanbod aan grondgebonden

regio in op de gemeente Nijmegen. Mochten effecten zich op de be-

betaalbare koopwoningen én appartementen uit te breiden.

staande short stay markt voordoen, dan zullen deze zich naar verwachting voornamelijk in dit gebied voordoen.

Ook op regionaal niveau zijn tot nu toe beperkt woningen in deze segmenten gerealiseerd terwijl de opgave nog aanzienlijk is. De subregio zet in op

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

een woningbouwprogramma van minimaal 50% betaalbaar (sociale huur,

De markt voor huisvesting van internationale kenniswerkers en expats is

betaalbare koop en middeldure huur). Nijmegen spreekt af om minimaal

een groeimarkt en concentreert zich binnen de provincie Gelderland voor

30% van de plancapaciteit op stedelijk niveau te realiseren in de sociale

een groot deel in Nijmegen. Op dit moment is er een groot tekort aan short

huur en 15% in het middenhuursegment (tot € 1.000). Dit is ook voor het

stay huisvesting voor kenniswerkers/expats en dit zal naar de toekomst

initiatief het uitgangspunt: het woningbouwprogramma voor de Stations-

toe alleen nog maar oplopen. Goede huisvesting is een steeds belangrij-

omgeving omvat De verdeling van het prijssegment is ongeveer 47% soci-

kere voorwaarde voor internationale werknemers om in een regio te wer-

ale huur, 24% middeldure huur, 13% betaalbare koop (tot NHG) en 17%

ken. Daarmee voorziet het toevoegen van 101 short stay eenheden (huur)

dure koop.

in een behoefte. Een groot deel van de kenniswerkers bestaat uit alleen-

3.2.2

staanden en stellen zonder kinderen. Zij geven de voorkeur aan een cen-

Short stay

trum-stedelijk woonmilieu waarbij werk en voorzieningen dichtbij zijn. De

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Hieron-

ligging en locatie van Winkelsteeg voldoen hieraan.

der volgt een beknopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de behoefte is opgenomen in bijlage 1 van dit rapport.

3.2.3

Bedrijven

De herontwikkeling van Winkelsteeg voorziet in zowel een kwantitatieve Ruimtelijk verzorgingsgebied

als kwalitatieve behoefte aan bedrijfsruimten. Het programma in de Stati-

Het bepalen van een verzorgingsgebied voor een logiesfunctie is veelal in-

onsomgeving richt zich op het spoor Smart Industry actief in High Tech

gewikkeld: gasten komen niet uit een bepaalde straal rondom de locatie

3

Smart Industry in Life Sciences & Health en HTSM In het eerste spoor gaat het voor de totale ontwikkelvisie Winkelsteeg om het actief toevoegen van 38.600 m² bvo voor Smart Industry binnen deelgebied Stationsgebied Goffert-NTC en 22.140 m² binnen het deelgebied Levensader. Dit is samen een programma van 60.730 m². De NTC Campus heeft daarnaast zelf de ambitie tussen 120.000 tot 163.000 m² bvo aan ruimtes voor bedrijven en R&D in Life sciences & Health en High Tech Systems & Materials toe te voegen. Het totale programma voor kennisintensieve bedrijven zou daarmee kunnen komen op ca.180.730 tot 223.730 m² bvo. Het bestemmingsplan Stationsomgeving omvat 8.600 m² bvo voor Smart Industry. Dit is het programma wat getoetst wordt in deze Ladderonderbouwing.

Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de behoefte in het kader van de Ladder is vooraf het ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend, om zo de behoefte aan het initiatief in beeld te kunnen brengen. De hoog kennisintensieve bedrijven die aansluiten bij Health & Hightech hebben vaak een landelijk zoekgebied en zijn internationaal actief. Hoewel een groot deel van de bedrijven op het huidige NovioTech Campus uit Nijmegen zelf komt, komt ca. 15% van de bedrijven van buiten Nijmegen en zelfs uit het buitenland. De internationale bedrijven komen met name uit de semiconductor industry 3.

Ecorys (2021) Versterking economische functie Winkelsteeg.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

12

Belangrijke vestigingsplaatseisen van dit type bedrijven zijn een hoog-

2030. De gemeente Nijmegen, als de grote centrumgemeente en werkge-

tussen 2021 en 2030 tussen 840 en 3.220 banen. De bijbehorende be-

waardige locatie, liefst multimodaal ontsloten. Daarnaast is de nabijheid

legenheidsgemeente, heeft de grootste vraag naar bedrijfskavels. Voor

van een ecosysteem van onderwijs- en kennisinstellingen belangrijk, an-

Nijmegen wordt deze tussen 2022 en 2030 berekend op 36 tot 64 ha.

hoefte aan uitbreidingsruimte voor kennisintensieve bedrijven komt daarmee op 52.300 tot 199.600 m² voor heel Nijmegen. De behoefteraming

dere kennisintensieve bedrijven en de aanwezigheid van (gedeelde) faciliteiten (laboratoria, cleanrooms, vergaderfaciliteiten, ruimte voor sport en ontspanning). In Nederland worden voor dit soort bedrijven daarom steeds meer campussen, kennisparken en science centra ontwikkeld waar dit soort bedrijven en faciliteiten gebundeld worden. Naast Nijmegen kijken dit soort bedrijven naar steden als bijvoorbeeld Eindhoven, Delft en Enschede. Een concurrent voor HTSM en Medtech is dan bijvoorbeeld de Hightech Campus in Eindhoven. Voor Life Sciences zijn steden met een academisch ziekenhuis concurrenten. Denk daarbij aan Leiden, Groningen, Amsterdam en Maastricht. Kwantitatieve behoefte De werkgelegenheid in Nijmegen is met ruim 5% behoorlijk gegroeid tussen 2012 en 2021. Op de bedrijventerreinen groeide het aantal banen met 22,5% behoorlijk sneller in diezelfde periode. De verwachting is dat in het verzorgingsgebied de werkgelegenheid verder zal doorgroeien tussen 2022 en 2030. Nijmegen zelf heeft de ambitie om tot en met 2030 10.000 extra banen te creëren. De werkgelegenheidsgroei laat zich vertalen in een groeiende ruimtebehoefte op de bedrijventerreinen. Hier is via verschillende manieren naar gekeken: op basis van historische uitgiften, op basis van modelramingen en aan de hand van de gemeentelijke ambitie.

Behoefte bedrijventerreinen Voor het verzorgingsgebied wordt op basis hiervan een vraag naar bedrijventerreinen geprognosticeerd van 42 tot 83 ha voor de periode 2022-

4

Behoefte Smart Industry in HTSM en Life Sciences De werkgelegenheid binnen kennisintensieve bedrijven in Nijmegen is terug te vinden in een aantal hotspots. Voor Life Sciences is dit vooral het gebied Heijendaal rondom de Radboud Universiteit en Academisch Ziekenhuis Radboud. Voor HTSM is dit met name het huidige Winkelsteeg. De NXP productielocatie neemt uiteraard een belangrijk deel van het aantal banen binnen HTSM voor haar rekening. Het bedrijvenpark Kerkenbos is zowel voor Life Sciences als HTSM een gewilde vestigingsplaats. De kennisintensieve bedrijven in Life Sciences en HTSM zijn tussen 2012 en 2021 sneller gegroeid dan de economie als geheel. Het aantal vestigingen nam toe met 35,2% en het aantal banen met 5,3%. Met name de banen in Life Sciences zijn hard gegroeid (+10,2%). De werkgelegenheid in HTSM is per saldo wat gekrompen (-2,0%) over de periode 2012-2021. Dit kwam vooral door een daling tussen 2012 en 2016, maar tussen 2016 en 2021 was er sprake van een forse groei van de werkgelegenheid met 10,1%. Ecorys en Buck Consultants 4 hebben voor het plangebied Winkelsteeg een behoefte voor kennisintensieve bedrijven geprognosticeerd tussen 19.180 m² (laag scenario) en 89.250 m² bvo (hoog scenario).

van Ecorys/BCI is daarmee zeer reëel te noemen. Kwalitatieve behoefte kennisintensieve bedrijven De kennisintensieve bedrijven hebben behoefte aan bedrijfs- en kantoorpanden, met een hoogwaardige uitstraling. De locatie dient multimodaal (auto, OV, fiets) ontsloten te zijn. Daarnaast is er behoefte aan (gedeelde) faciliteiten zoals clean rooms, vergader- en conferentieruimten en wellicht zelfs ruimten voor sport en ontspanning. De kennisintensieve bedrijven hebben elkaar en de nabijheid van onderwijs- en kennisinstellingen nodig. Deze bedrijven zijn dan ook graag bij elkaar gevestigd zodat sprake kan zijn van een lokale gemeenschap en open innovatie (kennis ecosysteem). Nijmegen kent maar enkele van deze locaties: Heijendaal (Mercator/UBC), Novio Tech Campus op Winkelsteeg en in mindere mate Bedrijvenpark Kerkenbos. Winkelsteeg ligt centraal tussen de verschillende locaties en nabij Station Goffert-NTC. Bovendien biedt het huidige NTC, als campus in ontwikkeling, al de benodigde voorzieningen. Het gebied Winkelsteeg is daarmee een zeer geschikte locatie voor de kennisintensieve bedrijven. Het is wel zo dat de bedrijven van buiten Nijmegen niet vanzelf komen. Er is concurrentie van andere campussen in Nederland en daarbuiten. Er zal actief acquisitie gevoerd moeten worden en de NTC zal verder moeten worden doorontwikkeld om bedrijven te trekken en te binden. 3.2.4

Consumentverzorgende voorzieningen

Om dit te valideren is door BRO een analyse gemaakt aan de hand van de

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte, met en-

laatste werkgelegenheidsontwikkelingen. Daarbij is ruimtebehoefte voor

kele kanttekeningen wat betreft het programma. Hieronder volgt een be-

zowel de gemiddelde groei over de periode 2012/2021 (0,5% per jaar) als

knopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de behoefte

de hoge groei over de periode 2016/2021 (1,9% per jaar) doorgerekend.

is opgenomen in bijlage 3 van dit rapport.

De groei van banen binnen Life Sciences en HTSM samen ligt daarmee

Ecorys (2021) Versterking economische functie Winkelsteeg, Ontwikkelperspectief in twee sporen.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

13

Ruimtelijk verzorgingsgebied

het bestaande aanbod in omliggende wijken benut én wordt de leef-

ook een integrale benadering met andere functies kansrijk (met o.a.

Bij de voorzieningen wordt de verbinding gezocht met het bestaande aan-

baarheid van de nieuwe wijk geborgd. Bovendien biedt de toename

horeca en diensten).

bod in omliggende wijken. Een toename van draagvlak is positief voor het

van 9.060 inwoners in het verzorgingsgebied op termijn ook meer uit-

bestaande aanbod in de omgeving (want die krijgen meer consumenten),

breidingsruimte voor dagelijkse detailhandel. In vierkante meters drukt

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte horeca

anderzijds betekent nieuw aanbod in Winkelsteeg ook een verruiming van

dit zich uit in een ontwikkelruimte van ongeveer 500 m2 voor een

•

keuzes voor de inwoners in omliggende wijken. Ondanks het aanwezige

kleine supermarkt, en 1.000 m2 voor aanvullend (niet-)dagelijks aan-

kansrijk voor de horeca. Enerzijds kan het een plek zijn voor ontspan-

aanbod in de omgeving zullen er, ten behoeve van de leefbaarheid, buurt-

bod. Dit aanbod moet nadrukkelijk een functie hebben voor heel Win-

ning en vermaak, anderzijds een plek waarin gewerkt kan worden.

verzorgende voorzieningen in het gebied bij moeten komen. Er zal ten-

kelsteeg, maar de locatie in de Stationsomgeving leent zich hier door

Deze multifunctionaliteit is belangrijk voor de horeca in het gebied,

slotte met circa 2.000 inwoners in de Stationsomgeving en op termijn

de goede bereikbaarheid voor.

aangezien het zich hiermee kan onderscheiden tegenover de be-

Naast het realiseren van de nodige nabije voorzieningen in Winkels-

staande horeca in bijvoorbeeld de binnenstad van Nijmegen. Vol-

teeg is het ook relevant om Winkelsteeg, via de brugverbindingen, be-

doende fysieke én planologische ruimte voor de horeca is hierbij van

ter te verbinden met de centra aan de andere kant van het kanaal.

belang.

9.060 nieuwe inwoners (en daarnaast werkers en bezoekers) in het totale

•

gebied Winkelsteeg extra vraag ontstaan naar voorzieningen dichtbij. Voor het verzorgingsgebied is uitgegaan van de wijk Goffert en omlig-

Vooral Dukenburg en woonboulevard Novium kunnen met hun ruime

•

Zoals hiervoor benoemd is de mix van woon-werk in Winkelsteeg

De verschillen tussen het toekomstige aanbod per 1.000 inwoners in

gende wijken De Kamp, Hatert, Lankforst, Malvert, Meijhorst, Neerbosch-

niet-dagelijkse aanbod (woonwinkels, modewinkels en vrijetijdswin-

het verzorgingsgebied ten opzichte van het gemiddelde aanbod per

Oost en Zwanenveld. Het aanbod in deze wijken bevindt zich binnen 2 ki-

kels) voorzien in de behoefte vanuit inwoners en gebruikers van Win-

1.000 inwoners in heel Nijmegen en Nederland geven een indicatie

lometer van Winkelsteeg.

kelsteeg.

voor de ontwikkelruimte voor horeca 5. Hieruit komt een verschil naar

Anderzijds is het van belang om Winkelsteeg logistiek goed te verbin-

voren van circa 900 m2 aan drankverstrekkers (o.a. cafés en koffie-

De behoefte aan consumentverzorgende voorzieningen is sterk afhanke-

den. Niet alleen de bezorging van pakketten, maar ook boodschappen

bars), en 1.600 m2 aan restaurants. Dit is gebaseerd op alleen het toe-

lijk van het aantal inwoners in het gebied. In de behoefteraming geven we

zal naar verwachting toenemen. Dit kan weliswaar de behoefte aan

komstige inwonertal. Met name de drankverstrekker-branche kan ook

maar mogelijk inzicht in twee varianten:

een breed dagelijks assortiment in het gebied verminderen, maar

op draagvlak rekenen vanuit de werknemers in het gebied (bijv. werk-

1. 2.000 nieuwe inwoners in gebied Stationsomgeving

daarvoor moet voldoende ruimte worden gereserveerd (voor opslag,

cafés en koffiebars). Daarom wordt de ontwikkelruimte voor drankver-

2. 9.600 nieuwe inwoners in het totale gebied Winkelsteeg

vervoer en ontvangen/verzenden) om de logistiek hiervan efficiënt en

strekkers iets hoger geraamd op 1.200 m2.

•

veilig in te passen. Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte detailhandel •

•

5

•

Hoewel de benchmark geen aanvullende behoefte aangeeft voor fast

Dus vanwege enerzijds het aanwezige aanbod in de omgeving en an-

services, maar deze branche in het teken staat van snelheid en ge-

Voor de circa 2.000 (en op termijn 9.060) nieuwe inwoners in het ge-

derzijds het toekomstperspectief van boodschappenbezorging is er

mak én er ook werknemers in het gebied komen, is er ruimte voor 3 à

bied kan deels gebruik gemaakt worden van het aanbod in omlig-

voor het dagelijks aanbod vooral perspectief voor een kleine super-

4 fast service zaken met gezamenlijk een oppervlak van circa 200 m2.

gende wijken. Dit bevindt zich op 1 tot 2 kilometer afstand, wat neer-

markt, met de daarbij denkbare aanvullende detailhandel, om de es-

Denk hierbij niet alleen aan de traditionele pizzakoeriers, maar ook

komt op 5-10 minuten fietsen of 10-20 minuten lopen.

sentiële producten dichtbij bereikbaar te hebben. Daarnaast is er voor

aan zaken die toegespitst zijn op de werkgelegenheid in het gebied

Echter, afhankelijk van de locatie, kan de loopafstand naar de omlig-

de algehele detailhandel vooral perspectief voor detailhandel dat ge-

(bijv. to-go koffie en afhaal-lunch).

gende wijkcentra relatief lang zijn voor dagelijkse boodschappen.

richt is op de activiteiten en doelgroepen in het gebied. De kleine su-

Daarom is er in Winkelsteeg perspectief voor kleinschalig dagelijks

permarkt zou bijvoorbeeld verse maaltijden kunnen aanbieden voor de

naar de doelgroepen, niet alleen voor het beste draagvlak maar ook

aanbod voor de functies die wenselijk zijn op korte afstand. Zo wordt

pauzerende werknemers, met zitplaatsen om dit op te eten. Hierbij is

om de leefbaarheid in het gebied te borgen (bijv. ‘s nachts het geluid

•

•

Bij het definiëren van de typen horeca in het gebied is vooral gekeken

Hierbij is telkens het verschil met het gemiddelde aanbod van gemeente Nijmegen en Nederland vermenigvuldigd met 46,3 (toekomstig inwonertal verzorgingsgebied / 1.000.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

14

beperken). Voor de horeca in Winkelsteeg blijkt hieruit vooral draag-

•

Net als bij horeca geven de verschillen tussen het toekomstige aan-

vlak voor een ontmoetingsfunctie, met de mogelijkheid om comfortabel

bod per 1.000 inwoners in het verzorgingsgebied ten opzichte van het

te (net)werken. De recreatieve horeca, nachthoreca en uitgaans-

gemiddelde aanbod in heel Nijmegen en Nederland een indicatie van

horeca is te vinden in de binnenstad van Nijmegen.

de ontwikkelruimte voor diensten 6. Kijkend naar dit verschil komt een totale ontwikkelruimte naar voren van circa 500 m2 voor ambachten,

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte dienstverlening (overig) •

Met circa 2.000 (en op termijn 9.060) nieuwe inwoners in het verzorgingsgebied ontstaat extra draagvlak voor de denkbare diensten in

•

750 m2 voor particuliere dienstverlening en 350 m2 voor financiële diensten. •

Echter is de ontwikkelruimte voor ambachten gebaseerd op het ge-

soortgelijke gebieden zoals kappers, fietsenmakers en honden trimsa-

middelde aanbod tussen heel Nijmegen en Nederland. Hierbij loopt

lons.

Nijmegen fors achter op het Nederlands gemiddelde, waardoor dit de

Voor de ontwikkeling van de health en high-tech sector in Winkelsteeg

ontwikkelruimte naar beneden haalt. Vanwege het sterke ambachte-

is er binnen de consumentgerichte dienstverlening draagvlak voor

lijke karakter en de ‘health en tech’ economie dat voor Winkelsteeg

enerzijds diensten gericht op uiterlijke verzorging, en anderzijds voor

wordt beoogd is daarom voor ambachten gekeken naar het verschil

ambacht en vakmanschap.

tussen het verzorgingsgebied (toekomstig aanbod per 1.000 inw.) en

•

Bij uiterlijke verzorging kan de relatie gezocht worden met gezond-

Nederland. Hieruit blijkt een ontwikkelruimte van circa 1.400 m2 aan

heid en techniek met dienstverlening zoals personal trainers, cos-

ambachtelijke dienstverlening.

metische specialisten, dieet/lifestyle coaches, zonnestudio’s en •

•

Tot slot, zoals benoemd bij detailhandel en horeca, is ook bij diensten

een ooglaser-kliniek.

kansrijk perspectief om de relatie te zoeken met andere functies. Ze-

Bij ambachten en vakmanschap is er al een relatie met techniek

ker omdat diensten relatief sterk aan trends onderhevig zijn (zoals di-

en ‘maakindustrie’. Dit komt voort uit duurzaamheidsoverwegin-

gitalisering). Diensten zouden bijvoorbeeld gecombineerd kunnen wor-

gen, een toenemende vraag naar op-maat-gemaakte producten

den met verkoop, of maatschappelijke voorzieningen. Dit laatstge-

en de afnemende behoefte om iets (nieuws) te bezitten. In Winkel-

noemde wordt vooral publiek gefinancierd, maar door dit integraal te

steeg kan hier invulling aan worden gegeven met diensten zoals

ontwikkelen met commerciële functies (zoals diensten) kunnen combi-

reparatieservices (voor o.a. kleding, meubels en fietsen) en huur-

natiekansen worden benut en wordt de financiering makkelijker haal-

services. Daarnaast is er toenemende belangstelling om zelf iets

baar. Denk hierbij aan een bibliotheek met werkplekken waarin repa-

te maken of repareren, waardoor er perspectief is voor cursussen

ratie- en verzorgingsdiensten aanwezig zijn.

en geschikte ruimtes met het geschikte gereedschap (zoals werkateliers en werkplaatsen). Ook is er perspectief voor (gezondheids)technische bedrijven zoals Philips om een publiektoegankelijke functie te openen voor bijvoorbeeld reparaties en andere aanvullende services.

6

Advies BRO programma consumentverzorgende voorzieningen Op basis van de behoefteramingen komt voor het totale ontwikkelgebied Winkelsteeg een maximaal programma aan commerciële consumentverzorgende dienstverlening naar voren: • Detailhandel: 2.500 m² wvo (ca. 3.100 m² bvo) • Horeca: 3.000 m² bvo • Diensten: 1.600 – 2.500 m² bvo • Totaal behoefte: 7.700 – 8.600 m² bvo Hiervan wordt 4.000 m² bvo gerealiseerd in de Stationsomgeving (voorliggend bestemmingsplan). Dit betekent dat er op termijn nog wel enige behoefte bestaat aan dit type aanbod elders in Winkelsteeg, maar in relatief beperkte mate en dit dient goed onderbouwd te worden. 3.2.5

Maatschappelijke voorzieningen

Het initiatief van voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Hieronder volgt een beknopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de behoefte is opgenomen in bijlage 4 van dit rapport. Verzorgingsgebied en behoefte zwembad/sporthal Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod plaatsvindt. Volgens het document Configuratie en locatie zwembad Winkelsteeg heeft het nieuwe zwem- en sportcomplex het verzorgingsgebied van de huidige twee zwembaden Nijmegen West en Meijhorst Dukenburg. In de toekomstige situatie komt het aantal zwembaden in de gemeente Nijmegen uit op 2. Het nieuwe zwembad (groot qua omvang) en het Erica Terpstra zwembad in Nijmegen Oost (beperkt qua omvang). Het verzorgingsgebied is primair afgebakend op de gemeente Nijmegen. De beoogde ontwikkeling van circa 14.000 m2 bvo voor het zwem- en sportcomplex voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte:

Hierbij is telkens het verschil met het gemiddelde aanbod van gemeente Nijmegen en Nederland vermenigvuldigd met 46,3 (toekomstig inwonertal verzorgingsgebied / 1.000.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

15

•

•

Het nieuwe zwembad vervangt de twee oudere zwembaden Nijmegen

De hervestiging van het islamitisch cultureel centrum voldoet aan een

short stay eenheden in op de toenemende behoefte aan tijdelijke/flexibele

West en Meijhorst Dukenburg. Beide zwembaden naderen het einde

groeiende behoefte.

short stay voorzieningen vanuit de markt. Dit maakt dat het de verwach-

van de levensduur en zijn toe aan modernisering en/of vervanging.

•

Het doel is om in Winkelsteeg een islamitisch gebedshuis te bouwen

ting is dat ook na toevoeging van de short stay eenheden geen onaan-

Hier geeft het nieuwe zwembad invulling aan.

met verschillende nevenfuncties die samen met het gebedshuis een

vaardbare leegstand zal ontstaan op de bestaande markt.

In de gemeente Nijmegen is tot aan 2035 behoefte aan maximaal 12

cultureel centrum vormen. De Gemeente Nijmegen ondersteunt de doelstellingen van het cultu-

3.3.2

bod op pijl en voldoen de huidige 12 sporthallen aan de toekomstige

reel centrum en heeft het moskeebestuur gefaciliteerd in haar zoek-

behoefte.

tocht naar een nieuwe locatie. Hiervoor is een locatieonderzoek uitge-

De herontwikkeling van de Stationsomgeving Winkelsteeg leidt voor werken niet tot onaanvaardbare leegstandseffecten.

Sport is een belangrijke vrijetijdsfunctie; mensen hechten in toene-

voerd. Het College bestempelde de locatie Jonkerbosplein als het

•

mende mate waarde aan een gezond en actief leefpatroon. De be-

meest kansrijk. In de ontwikkelstudie Islamitische Cultureel Centrum -

laten zien tussen 2012 en 2021. Ecorys/BCI raamt de behoefte voor

hoefte groeit en wordt als onderdeel van een gezonde levensstijl gesti-

Eyüp Sultan (juli 2015) zijn de mogelijkheden van deze locatie verder

het hele gebied Winkelsteeg tussen 19.180 m² (laag scenario) en

muleerd door de overheid (beweging, zorgpreventie, tegengaan obesi-

onderzocht. Op 29 september 2015 heeft het college van Burgemees-

89.250 m² bvo (hoog scenario). Op basis van de berekening van BRO

tas). Sport is bovendien een manier om uiting te geven aan de eigen

ter en Wethouders voorgenomen het parkeerterrein aan de Neerbos-

is de hoge raming reëel. Er is in Nijmegen zeer beperkt aanbod. Voor

identiteit en lifestyle en verschaft (nieuwe) sociale contacten. Het

scheweg (Jonkerbosplein) aan te wijzen als voorkeurslocatie voor de

kennisintensieve bedrijven is binnen Nijmegen zeer beperkt ruimte. Al-

nieuwe zwem- en sportcomplex biedt hiertoe nieuwe mogelijkheden.

vestiging van een gebedshuis met cultureel centrum. Na een ronde

ternatieven zijn alleen hoogwaardige panden op bedrijvenpark Ker-

Zwemmen is een populaire sport in de gemeente Nijmegen. In de peri-

van gesprekken met omliggende bedrijven en een bewonersavond is

kenbos en Heijendaal. Op deze locaties is momenteel maar zeer be-

ode 2014 tot en met 2019 is een toename zichtbaar van het aantal be-

op 17 mei 2016 een definitief locatiebesluit genomen door het college

sporthallen. Door het vervangen van de Jan Massinkhal blijft het aan-

•

•

•

van Burgemeester en Wethouders.

zoekers aan de gemeentelijke zwembaden. Met het initiatief krijgt de gemeente de beschikking over een nieuw en modern complex dat ver-

•

schillende recreatiemogelijkheden biedt.

Het nieuwe islamitisch cultureel centrum gaat bezoekers trekken uit Nijmegen en omgeving. De bezoekers zijn niet evenredig verdeeld over de Nijmeegse wijken en buurgemeenten. Er is sprake van een specifieke geografische spreiding: het zogenaamde voedingsgebied van de moskee / het cultureel centrum. Qua buurgemeenten zijn met name Wijchen en Beuningen van belang. De belangrijkste wijken in Nijmegen zijn Dukenburg, Lindenholt, Neerbosch Oost, Willemskwartier en Waterkwartier.

In de Stationsomgeving wordt 8.614 m² bvo aan ruimte voor kennisin-

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met dit beleid omdat het

tensieve bedrijven toegevoegd. Dit voorziet in de behoefte. De NTC

nieuwe islamitische centrum de bestaande Eyup Sultan Moskee ver-

heeft daarnaast de ambitie om 120.000 tot 163.000 m² bvo te ontwik-

in een actuele behoefte.

3.3

De Smart Industry in HTSM en Life Sciences hebben een forse groei

perkt aanbod beschikbaar. •

kelen voor dezelfde doelgroepen.

vangt. De bouw van het nieuwe islamitische culturele centrum voorziet Verzorgingsgebied en behoefte islamitisch cultureel centrum

Werken

3.3.1

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Wonen

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van reguliere woningen onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De

•

Het gecombineerde programma wordt daarmee wel erg fors, zeker in verband met de verwachting dat op termijn ook in andere delen van Winkelsteeg werkfuncties worden toegevoegd. Dit zal niet tot onaanvaardbare leegstand elders in Nijmegen leiden, maar is wel een risico voor het plangebied en de Novio Tech Campus.

woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving 7. De gemeente Nijmegen had in 2021 een woningleegstand van 2%. Daarnaast spelen de beoogde

7

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

16

Advies BRO Smart industry in HTSM en Life Sciences De ‘bedrijfsruimtemarkt’ voor kennisintensieve bedrijven is een landelijke of zelfs Europese markt. Dit betekent dat in diverse steden in Nederland en daarbuiten campussen, kennisparken en science parken worden ontwikkeld en met elkaar concurreren. Het werven en behouden van bedrijven voor NTC en Winkelsteeg gaat dus niet vanzelf en vraagt om een beleidsmatige inspanning van de triple helix (bedrijven, onderwijs- en kennisinstellingen en overheid).

3.3.3

Voorzieningen

Door de enorme toename van het aantal inwoners is behoefte aan eigen

behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. •

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemmingen: Bedrijventerrein, Maatschappelijk, Gemengd, Sport, Bos, Groen en Recreatie. Dit betekent dat het plangebied een (gedeeltelijk) stedelijke functie heeft.

•

In de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen.

•

Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.

voorzieningenaanbod in Winkelsteeg. Er is momenteel niet of nauwelijks leegstand in Nijmegen en het plangebied. Dit maakt dat toevoeging van voorzieningen geen negatieve leegstandseffecten heeft op het aanbod in de omgeving, mits dit aanbod ook een functie vervult voor toekomstige inwoners buiten de Stationsomgeving. •

Met name het programma aan detailhandel en horeca is voor alleen de inwoners van de Stationsomgeving vrij fors, maar op termijn kan het ook in een behoefte voorzien van inwoners in de rest van Winkelsteeg.

•

Het beoogde zwem- en sportcomplex is een vervanging van twee bestaande zwembaden. Het verzorgt daarmee een bestaande groep gebruikers. Hetzelfde geldt voor het islamitisch cultureel centrum. De nieuwbouw is een verplaatsing van de bestaande moskee aan de Vondelstraat naar de Neerbosscheweg. Het betreft dus geen nieuwvestiging.

3.4

Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied

Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

17

Bijlage 1 - Wonen (regulier en short stay)

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

18

1 1.1

Wonen

1.2

De woningbehoefte in Nederland neemt op veel plekken toe

dens (één- en tweepersoons). Kleinschalige huishoudens nemen bo-

Afbakening verzorgingsgebied

en blijkt bovendien veel groter dan voorheen verwacht 9. In tegenstelling tot

vendien toe door individualisering in de samenleving. De toename van

eerdere onderzoeken verspreid de behoefte zich over grotere delen van

kleinschalige huishoudens resulteert in een toenemende behoefte aan

het land, ook naar de periferie. Landelijk gezien is nadrukkelijk sprake van

kleinere woonproducten zoals appartementen.

Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regio-

Trends en ontwikkelingen

een aantal trends, die ook in de gemeente Nijmegen aan de orde zijn. •

De woningmarkt zit voor veel doelgroepen op slot. Zeker voor starters op de woningmarkt is het lastig om een geschikte én betaalbare wo-

nale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.

ning te vinden. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren explosief ge-

Uit de verhuisstromen in gemeente Nijmegen blijkt dat 59% van de ver-

perkte financiële middelen. Een groot deel van de woningmarkt is

stegen, maar tegelijkertijd hebben starters doorgaans nog maar bedaardoor onbereikbaar. Het aanbod is bovendien beperkt, huizen

huisbewegingen in de gemeente Nijmegen voortkomt uit bewegingen bin-

staan vaak kort in de verkoop en (stevig) overbieden is meer regel dan

nen de eigen gemeente. 8 Circa 67% van de verhuizingen in Nijmegen vindt plaats binnen de eigen gemeente én de overige gemeenten in de regio Nijmegen e.o. De sterkste verhuisrelatie bestaat met de gemeente

uitzondering. •

Ook de zogenaamde ‘middeninkomens’ hebben het lastig. Deze groep komt doorgaans niet in aanmerking voor sociale huur, maar heeft on-

Arnhem, circa 3% van de verhuizingen. Ondanks dat dit de sterkste ver-

•

1.3

verhuizingen.

groep is veelal aangewezen op de vrije huursector. Om de positie van

Aangezien de Subregio Nijmegen e.o. officieel wordt aangeduid als woon-

nodig, zowel huur als koop.

3 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aanbod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er nog extra kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve behoefteraming uit tabel 3 blijkt van boven naar beneden het volgende: • Zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens neemt toe in •

voor zo’n 2/3 aan verhuisstromen naar Nijmegen vangt, is ervoor gekozen om deze subregio als ruimtelijk verzorgingsgebied aan te wijzen. Daarbij wordt primair gekeken naar de gemeente Nijmegen en secundair naar de overige gemeenten in subregio Nijmegen e.o. (Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Wijchen).

•

het secundair verzorgingsgebied is sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad. Vanwege planuitstel en planuitval en om rekening te kunnen houden met onzekerheden, kansen en nieuwe ontwikkelingen (adaptief programmeren) hanteert de subregio een plancapa-

Veel gemeenten kampen met vergrijzing waardoor het aantal ouderen

citeit van 130% van de berekende woningbehoefte, 130% is ook het

(fors) toeneemt. Hedendaagse ouderen hebben veelal de behoefte om

uitgangspunt per gemeente. Dat betekent dat in de regio ruimte nodig

zo lang mogelijk zelfstandig thuis te blijven wonen. Op veel plekken

is voor ca. 20.500 woningen tot 2030, en in de gemeente Nijmegen

wordt al gesproken van ‘dubbele vergrijzing’. Inwoners worden niet alleen ouder, maar ouderen blijven ook langer zelfstandig thuis wonen. Dit is enerzijds ingegeven vanuit persoonlijke voorkeuren, anderzijds heeft het ook te maken met veranderende wet- en regelgeving. Hierdoor neemt de behoefte aan levensloopbestendige woningen stevig toe.

zowel de gemeente Nijmegen 10 als de secundaire regio. Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de benodigde woningvoorraad (zie rij C). In zowel gemeente Nijmegen als

middeninkomens te verbeteren zijn veel meer betaalbare woningen

regio waarbinnen Nijmegen is gelegen en gezien het feit dat deze regio

Kwantitatieve behoefte

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In tabel

voldoende financiële middelen voor de meeste koopwoningen. Deze

huisrelatie is, gaat het maar om een beperkt aandeel van het totaal aantal

Vergrijzing zorgt tevens voor een toename van kleinschalige huishou-

ruimte voor ca. 13.500 woningen tot 2030. 11 •

De plancapaciteit 12 zijn woningen die zijn voorzien in alle woningbouwplannen. Hierin maken we onderscheid in harde en zachte plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat we de harde plancapaciteit doorrekenen in de behoefteraming. Dit zijn plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is minder relevant.

8 CBS (2020). Verhuisbewegingen tussen gemeenten. 9 Bureau Stedelijke Planning (2019), Woningbehoefte neemt toe en verspreidt zich over het hele land 10 Gemeente Nijmegen, Demografische verkenning 2021, mei 2022. 11 Woonagenda Subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 (2020). 12 Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen (2021).

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Stationsomgeving Winkelsteeg

19

•

Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ontwerpfase. Ervaring

Woondruk-index

leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet tot uitvoering worden

De woondruk-index is een modelmatige benadering van het bepalen van

houdens per 100 woningen (zie figuur 2). In de buurgemeenten is de

gebracht.

de vraag of een tekort aan woningen in een gebied. Het model resulteert

woondruk hoger (ca. 120 huishoudens per 100 woningen, met uitzonde-

Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Nijmegen sprake van een aan-

in het aantal potentiële huishoudens per 100 woningen. Op het moment

ring van Berg en Dal). Gezien de verhuisbewegingen vanuit de buurge-

dat er meer dan 100 potentiële huishoudens per 100 inwoners zijn is er

meenten naar de gemeente Nijmegen heeft dit ook invloed op de woningmarkt in Nijmegen.

De gemeente Nijmegen kent een woondruk van ca. 102 potentiële huis-

vullende woningbehoefte van circa 5.607 woningen (zie rij H). Ook

sprake van een tekort aan woningen. Hoe hoger het aantal potentiele