Nijmegen Waalfront - 5 Toelichting

bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica) Toelichting

Versie: vastgesteld

Colofon bestemmingsplan

Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica) IDN: NL.IMRO.0268.BP8005-VG01

Gemeente Nijmegen

Bureau Ruimtelijke Planvorming Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen www.nijmegen.nl

Toelichting

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

3

4

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

7 7 7 9 10

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4

Planbeschrijving Uitgangspunten Omgevingsvisie Beschrijving huidige situatie Beschrijving toekomstige situatie Stedenbouwkundige karakteristieken

11 11 11 16 21

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidskader Relevant rijksbeleid Relevant provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

23 23 24 27 28

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17

Sectorale aspecten Milieueffectrapportage Stedenbouwkundige /landschappelijke aspecten Wonen Economische ontwikkeling Bedrijven en milieuzonering Geluid Luchtkwaliteit Geur Externe veiligheid Bodem Water Natuur en groen Duurzaamheid en klimaatadaptie Cultuurhistorie en archeologie Mobiliteit Kabels en leidingen Niet gesprongen explosieven

33 33 33 34 38 44 46 48 50 51 53 58 65 75 80 98 102 102

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4

Juridische planbeschrijving Inleiding Verbeelding Systematiek van de planregels Beschrijving per bestemming

103 103 103 103 104

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

109

Hoofdstuk 7 7.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Overleg

111 111

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

5

7.2

6

Zienswijzen

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

111

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het Ontwikkelbedrijf Waalfront (OBW) is inmiddels enkele jaren bezig met de herontwikkeling van het Waalfront in Nijmegen. Einddoelstelling is om de industriële functies te vervangen door woningbouw in combinatie met voorzieningen en werkfuncties. In 2008 is daaraan met het opstellen van een masterplan voor het Waalfront een concrete invulling gegeven. Als gevolg van de economische recessie zijn de planning en uitvoering van de ontwikkeling aangepast ten opzichte van het masterplan en wordt een meer gefaseerde herontwikkeling beoogd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van het deelgebied Ulpia en Fabrica (bekend onder werknaam Waalkwartier)1 . Voorliggend bestemmingsplan is globaal van opzet om nog flexibel te kunnen zijn in de exacte invulling van het gebied. Na realisatie van het planvoornemen zal er een gedetailleerd bestemmingsplan/ omgevingsplan worden opgesteld om de gerealiseerde bebouwing en functies vast te leggen.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is de vijfde fase van de herontwikkeling van het Waalfront in Nijmegen. Deze locatie bevindt zich binnen de bebouwde kom van de stad Nijmegen, aan de oostzijde van het stadscentrum. Het plangebied is gelegen tussen de Laan van Oost-Indië aan de zuidzijde en de Waal aan de noordzijde. Globaal gezien wordt het plangebied aan de oostzijde begrensd door de Havenweg en aan de westzijde door het te ontwikkelen woongebied van parkwonen Fort Krayenhoff. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 8,3 ha. Op onderstaande afbeelding is globaal de ligging van het plangebied in de directe omgeving weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

7

De Stad en de Rivier,'Stedenbouwkundig plan dec 2016’, Uitwerking Koningsdaal Noord', plangebied indicatief binnen rood kader

Het rode vlak betreft globaal het plangebied Ulpia en Fabrica (bron: OBW)

8

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan ‘Nijmegen Waalfront’, vastgesteld op 9 april 2008. Op grond van dit bestemmingsplan is aan de planlocatie grotendeels de bestemming ‘Gemengd - Quartier Romain' toegekend. Daarnaast komen de bestemmingen 'Gemengd - Park', 'Groen - Park - Scheg' en 'Verkeer' voor. Tevens geldt een aantal dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen, waaronder de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' ter bescherming van de waterkering. Hierna is kort op de geldende bestemmingen ingegaan. De bestemming ‘Gemengd - Quartier Romain (GD-Q)' houdt in dat binnen deze bestemming de volgende functies zijn toegestaan: wonen, bedrijven in categorie 1, met dien verstande dat in de bestaande industriële bebouwing bedrijven in de categorie 1, 2 en 2+, wellnesscentrum, kleinschalige functies zoals horeca met terrassen, galerieën en kleinschalige detailhandel, zoals een bloemenwinkel, een tabakswinkel, een curiosawinkel en een krantenkiosk langs de Waalhaven, maatschappelijke voorzieningen en bovengronds en ondergronds parkeervoorzieningen met bijbehorende bovengrondse voorzieningen. De gronden met de bestemming 'Gemengd - Park' (GD-P) zijn bestemd voor wonen met groen in de vorm van een stadspark en ondergronds parkeren met bijbehorende bovengrondse voorzieningen.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Nijmegen Waalfront' De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan, omdat er inmiddels een

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

9

andere stedenbouwkundige opzet is gekozen, waarbij het behoud van delen van het huidige Honigcomplex behouden blijven. De begrezing van de bestemmingsvlakken 'Gemengd' komen hiermee niet overeen. De toegestane functies liggen in lijn met de vigerende functies. Onderhavige bestemmingsplanherziening vormt het juridisch en planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

1.4

Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlagen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Planbeschrijving', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt verslag gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

10

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Uitgangspunten Omgevingsvisie Nijmegen is een aantrekkelijke stad om in te wonen, met goede werklocaties, openbare ruimtes en voorzieningen. We stimuleren een groei van 1.000 banen per jaar en bouwen tot 2030 nog ongeveer 10.000 woningen. Verder gaan we ervan uit dat de stad ook daarna blijft groeien met een toename van minimaal 5.000 woningen tussen 2030 en 2040. Nijmegen is een compacte stad omringd door een prachtig landschap. Dit is een belangrijke kwaliteit van de stad. We willen deze kwaliteit verder versterken door de groei binnen de stadsgrenzen te faciliteren. Daarmee houden we de stad vitaal en dynamisch en sparen we het landschap. Stedelijke verdichting met hoogbouw plannen we vooral rond de openbaar vervoersknopen. Op deze locaties streven we naar verdichting van wonen, werken, onderwijs en dienstverlening in combinatie met een multimodaal vervoerknooppunt, waarbij we de nadruk leggen op fiets- en OV-gebruik. We creëren ruimte voor functiemenging (wonen/werken) op werklocaties en in de wijken. We ontwikkelen stedelijke projecten op een dusdanige wijze dat er bijzondere architectuur en stedenbouw en een zorgvuldig ontworpen openbare ruimte ontstaan. We zetten in op het versterken van de vrijetijdseconomie om een nog aantrekkelijkere stad te worden.

2.2

Beschrijving huidige situatie

Het plangebied Ulpia en Fabrica is gelegen aan de zuidzijde van de Waal, tussen de brug De Oversteek en de spoorbrug in. Het plangebied is in gebruik geweest als bedrijventerrein. In dit gebied zijn de Honig en slachthuis Hilckmann gevestigd geweest. Aan de zuidzijde is woningbouw aanwezig. Deels bestaat dit uit nieuwe woningen aan de Laan van Oost-Indië, deels ook uit het woningen in wijk Biezen. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de haven, met daarin woonboten en bedrijfsvaartuigen. Aan de westzijde grenst het plangebied aan het te ontwikkelen Park Fort Krayenhoff, met daarin 3 te realiseren wooncomplexen. In het kader van Tijdelijk Anders Gebruiken (TAG) is het Honig-complex de afgelopen jaren tijdelijk in gebruik genomen, waarbij de gemeente initiator was. Dit kan gebeuren wanneer gemeentelijk bezit, gebouwen of gronden, braak liggen, leegstaan of een 'zetje in de goede richting' nodig hebben. Het spreekt voor zich dat dit eerder uitzondering dan regel is, omdat in eerste instantie structurele ontwikkeling van de gebieden in gemeentelijk bezit wordt nagestreefd. Er zit immers geld van de gemeenschap in deze gebouwen en gebieden. Maar wanneer deze plekken jarenlang braak liggen of leegstaan dan is een gemeentelijk initiatief tot TAG wel wenselijk.

Dit om verrommeling te voorkomen, de leefbaarheid te vergroten of reuring te creëren op een plek die pas in de toekomst wordt ontwikkeld. Het terrein van het voormalige Honig-complex is zo'n plek. Met de ondernemers die nu in 'de Honig' actief zijn is er reuring, activiteit, creativiteit en ondernemerschap naar de plek gekomen. Potentiële kopers van woningen in het Waalfront geven aan voor deze hippe cultuur naar het Waalfront te trekken. Navolgend een foto-impressie van de huidige situatie.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

11

Foto-impressie Honig-complex en omgeving (bron: KCAP)

12

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

Foto-impressie haven en slachthuis Hilckmann (bron: KCAP)

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

13

Foto-impressie Honig-complex (bron: KCAP)

14

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

Foto-impressie Honig-complex (bron: KCAP)

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

15

2.3

Beschrijving toekomstige situatie

Voor het plangebied zijn door de gemeente en Nijmegen de ambities en kansen vastgelegd in het document "Ambities en kansen gemeente Nijmegen op de ontwikkeling van het Dijk- en Waalkwartier". Daaruit voortvloeiend is door KCAP Architects&Planners een stedenbouwkundig plan opgesteld. Onderstaand is een samenvatting opgenomen van dit stedenbouwkundig plan: Stedelijke stadswijk Het plangebied Ulpia en Fabrica wordt getransformeerd tot een stedelijke stadswijk in het Waalfront met ongeveer 1.000 woningen, diverse commerciële, culturele en bedrijfsmatige ruimtes en voorzieningen, met name in en rond het te transformeren Honigcomplex. Het te behouden deel van het Honigcomplex heeft en houdt een prominente plek in het gebied. Ulpia en Fabrica voorziet in een stedelijke, open en bruisende buurt om te wonen, te werken, te ontmoeten en te verblijven. Het moet een gebied gaan worden waarin veel reuring is en waar van alles te beleven is: waarbij het wonen wordt gecombineerd met een grote variatie aan functies, zoals horeca, muziek, winkels, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke functies en sport. Maar ook functies in de "maaksfeer", zoals ateliers en creatieve bedrijvigheid. Het gebied moet deze functies "beleefbaar maken"; niet alleen voor de nieuwe bewoners en de bewoners van de omliggende woonwijken, maar zeker ook voor bezoekers aan dit gebied.

Ook de daken worden door middel van een daklandschap meegenomen in de creatieve ontwikkeling van het gebied.

16

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

Foto-impressie daklandschap (bron: KCAP)

In Ulpia en Fabrica wordt wonen gecombineerd met werken, en oud met nieuw. Hierdoor ontstaat een diversiteit in gebouwen - oud en nieuw - en gebruikers-bewoners, werkers, bezoekers. Deze mix vormt een interessante gemeenschap die elkaar treft in sprekende bebouwing en mooie verblijfsruimte, maar vooral in hun gedeelde interesse in stedelijkheid en karaktervolle plek. Rijke geschiedenis als basis voor het nieuwe Ulpia en Fabrica wordt getekend door het verleden. De rijke geschiedenis van de plek in de stad en bijzonderheden van de locatie en de omgeving zijn bijeengebracht en productief vertaald naar een stedenbouwkundige opzet. Het plangebied kent vier verschillende gebruikslagen in de tijd. Deze rijke geschiedenis is gebruikt om een plan mee te maken. Niet als nostalgisch doel op zich maar inspirerend en wervend voor de toekomst van dit gebied.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

17

Door het wegzagen van een groot deel van het Honigcomplex komt de oude verbindingsweg vrij en als nieuwe Fabriekstraat wordt deze een ruggengraat voor ontwikkeling. Deze Fabriekstraat krijgt op de uiteinden twee pleinen - een waterplein en een uitzichtplein. Het Thermenplein bevindt zich boven op het begraven Romeins thermencomplex en koppelt de Fabriekstraat aan de Laan van Oost-Indië. Het uitzichtplein (Waalplein) biedt uitzicht over de Waal en bevindt zich precies daar waar het oorspronkelijke entreegebied van het fort Krayenhoff was gesitueerd. Dus naast een mooi plein aan de Waal voorziet het tegelijkertijd in een entreeplein naar het nieuwe Park Fort Krayenhoff, een hele mooie win-win. Daarnaast is een park geprojecteerd in het gebied tussen het voormalige Slachthuis en Waalhaven en de Waal zelf: het Handelshavenpark. Dit bijna 500 meter lange, langgerekte park, wordt ruimtelijk opgespannen tussen de Lunet op de kop van de Handelskade en de hoek van het Honigcomplex aan de Waal. Ook wordt de Havenweg geprojecteerd tot een mooi plein op de kop van de Waalhaven, een mooie en uitnodigende plek om naar toe te gaan wanneer je via de Hezelpoort het Waalfront betreedt. Dit gebied maakt echter geen deel uit van voorliggend plangebied, maar biedt wel zicht op de relatie met de (nieuwe) omgeving.

Waterkering 2.0 Het plangebied Ulpia en Fabrica voorziet bovendien in een nieuwe waterkering. De huidige waterkering is niet afgekeurd en staat daarom niet geprogrammeerd op de agenda van het HWBP (HoogWaterBeschermingsProgramma), maar wordt naar verwachting in de nabije toekomst toe te laag. De huidige +15,70 NAP meter zal op termijn moeten worden opgehoogd, waarbij rekening wordt gehouden met uitbreidbaarheid naar een hoogte van +16,70 NAP meter. De huidige damwanden en keermuren kunnen slechts tegen aanzienlijke kosten worden opgehoogd. Maar bovenal is het de vraag of het ruimtelijk aantrekkelijk is achter een muur aan de Waal te wonen, te werken of te verblijven. Voor deze veiligheidsopgave zijn de mogelijkheden verkend om veiligheid en ruimtelijke kwaliteit te integreren. Doel is om bij de herontwikkeling van het gebied, gelijktijdig de waterkering met dezelfde levensduur als de bebouwing aan te passen: toekomstbestendig ontwikkelen. Om dit te bereiken is ingezet op een nieuwe waterkering, die geïntegreerd wordt in de bebouwing, gedeeltelijk in de nieuwbouw bij het Honigcomplex, gedeeltelijk aan de Fabriekstraat. Formeel komt het Honigcomplex hiermee buitendijks te liggen, maar de huidige damwanden liggen op +14,70 NAP en blijven voor bescherming zorgen. Alleen bij extreem hoge waterstanden zal dit overstromen.

De hoogste waterstanden zoals door RWS gemeten zijn: in 1926 +13,74 NAP en in 1995 +13,52 NAP. Het Waalhavenplein, en de Nieuw Fabriekstraat met op het uiteinde het Waalplein komen allen op 16,7 meter hoogte: het "maaiveld" wordt als het ware "opgetild". Dit biedt een nieuwe bestendige waterkering voor Nijmegen en achterland en biedt tevens een beleving van de Waal voor dit gebied.

18

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

Vogelvlucht Ulpia en Fabrica (bron: Stedenbouwkundig plan, KCAP) Sterke Ruimtes De nieuwbouw in Ulpia en Fabrica krijgt veel kwaliteit door deze openbare ruimtes. Nieuwbouw met uitzicht over de Waal. Nieuwbouw met de voeten aan een park of met uitzicht over het park. Nieuwbouw met mooi uitzicht over haven en Handelskade aan de overzijde. Het Park biedt natuurlijk mooi uitzicht en een fijne plek om te verblijven. Het Handelshavenpark koppelt de Honig via de nog te bouwen brug en de reeds gerealiseerde passage ter plaatse van de Lunet, met de Waalkade ten oosten van het spoor en de Benedenstad van Nijmegen. Ter plaatse bieden deze nieuwe openbare ruimtes mogelijkheden tot een fraai rondje om de Waalhaven. Maar de mooiste en meest typische ruimte in Ulpia en Fabrica is de nieuwe Fabriekstraat waarlangs het Honigcomplex (met toren) opnieuw in de stad komt te staan. Het bestaande hart van het Honigcomplex, het plein achter waterkering, met zijn sublieme ‘niet /wel’ oriëntatie op de Waal, blijft vanzelfsprekend. Specifieke ontwikkelingszones Ulpia en Fabrica wordt binnen dit raamwerk van openbare ruimtes ingevuld in drie deelgebieden. Twee deelgebieden bestaan elk uit 3 blokken nieuwbouw in de vorm van stoere loftwoningen rond groene binnenhoven.

Alle woningen krijgen duidelijke adressen aan de mooie stedelijke ruimtes rondom – laan, fortpark, haven, oeverpark, Fabriekstraat – of aan de meer intieme hoven en straten tussen de blokken. Het derde deelgebied is het Honigcomplex. Deze wordt verkleind en staat heel uitgesproken aan de Waal en met de nieuwe Fabriekstraat in de stad. De twee deelgebieden met ieder 3 blokken nieuwbouw wordt ‘traditioneel’ ontwikkeld als nieuwbouw. Weliswaar met een sterk ‘industrieel' loftthema in aansluiting op de twee laatste gebruikslagen van het gebied. Maar het betreft nieuwbouw op een leeggemaakte locatie. De bebouwing komt op een gebouwde parkeervoorzieningen te staan. Door slim gebruik te maken van hoogteverschillen kunnen we de parkeervoorzieningen 'onzichtbaar' vanuit de openbare ruimte realiseren. De parkeervoorzieningen worden via een parallelweg aan de Laan van Oost-Indië ontsloten. Niet alleen staan de auto’s grotendeels uit het zicht, ze rijden ook niet door het gebied. Hierdoor wordt heel Ulpia en Fabrica voornamelijk een autoluw gebied. Het kan optimaal worden ingericht voor voetgangers.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

19

Foto-impressie buitenzijde loft (bron: KCAP)

Foto-impressie binnenzijde loft (bron: KCAP) In tegenstelling tot de reguliere en relatief snelle ontwikkeling van de 2x3 nieuwbouwblokken wordt het Honigcomplex ontwikkelt in een ander tempo en via een alternatief proces.

20

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

2.4

Stedenbouwkundige karakteristieken

Het plan is vooralsnog om uitvoering te geven aan het voorliggende stedenbouwkundig plan. De belangrijkste randvoorwaarden uit dit stedenbouwkundig plan zijn vertaald naar het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan legt echter dit stedenbouwkundig plan niet volledig vast en biedt daarmee ruimere mogelijkheden in de exacte positionering van de bouwblokken. De belangrijkste waarden uit dit stedenbouwkundig plan zijn vertaald naar de verbeelding. Dit bestaat uit het vertalen van de parallelweg aan de Laan van Oost-Indië naar een strook met de bestemming 'Verkeer' aangrenzend aan de Laan van Oost-Indië. Daarnaast is de belangrijke groenstructuur aan de Waal als zodanig bestemd. Het te behouden deel van de Honig is in relatief strakke bouwvlakken gelegd. De nieuwe waterkering zal worden mogelijk gemaakt en beschermd door middel van een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Daarnaast zijn er een aantal structuren in het gebied die vanuit cultuurhistorisch oogpunt een stedenbouwkundige vertaling hebben gekregen. Dat zijn de Fabriekstraat (parallel aan het schuine deel van het Honig-complex) dat uitkomt op het plein aan de Waal en het Thermenplein aan de Laan van Oost-Indië. Het plangebied bestaat daarmee uit twee redelijk strakke bouwvlakken voor het Honig-complex en twee ruime bouwvlakken daarbuiten, doorsneden door de Fabriekstraat.

Binnen die ruime bouwvlakken kan de nadere invulling van het gebied plaatsvinden. Binnen het te ontwikkelen woongebied is een geleding opgenomen: de bebouwing direct aan de Laan van Oost-Indië zal lager worden uitgevoerd dan in de rest van het plangebied vanwege de overgang naar de bestaande bebouwing ten zuiden van de Laan van Oost-Indië. In het plangebied zullen voorzieningen worden mogelijk gemaakt, zoals horeca, detailhandel en bedrijvigheid. Dit zal met name worden geclusterd in het Honig-complex, maar ook aan het Thermenplein en aan de haven zullen voorzieningen worden mogelijk gemaakt.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

21

22

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Relevant rijksbeleid

3.1.1

Barro

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn onderwerpen van nationaal belang aangewezen. Voor het planvoornemen is de kaart Grote rivieren van belang. Hierop is het rivierbed en het stroomvoerend rivierbed aangewezen. Hetzelfde geldt voor de primaire waterkering: zie Primaire waterkeringen buiten het kustfundament. Radarverstoringsgebied: Ter plaatse is het niet toegestaan hoger te bouwen dan 90 m +NAP. Ter plaatse is (maximaal) een gebouw mogelijk van 70 m, gemeten vanaf 16,70 NAP. Aan deze regel wordt dus voldaan.

3.1.2

Ladder duurzame verstedelijking

Per 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voortaan geldt een onderbouwing op basis van “behoefte” (in plaats van 'actuele regionale behoefte'). Dit houdt in dat de reikwijdte van de stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt, leidend is voor het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de Laddertoets moet worden gedaan. Ook is dit leidend voor het al dan niet plegen van regionale afstemming. Zowel bij een ontwikkeling binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied blijft het van belang de behoefte te onderbouwen (ook al lijkt artikel 3.1.6, lid 2, Bro anders te suggereren). De derde trede van de eerdere Ladder onderbouwing (de eis dat gemotiveerd moet worden in hoeverre ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied passend zijn of worden ontsloten) is komen te vervallen. Er is een nieuw onderdeel toegevoegd aan artikel 3.1.6 (lid 3) Bro waarmee de Laddertoets bij flexibele planvormen (wijzigings- of uitwerkingsplan) kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan. De in het plan voorziene ontwikkeling is een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro hierop van toepassing is.

Voor voorliggende ontwikkeling is een uitgebreide Ladderonderbouwing opgesteld, opgenomen in Bijlage 2 Laddertoets voorzieningenstructuur. Hierin is ook de ontwikkeling van het bij De Oversteek gelegen ontwikkelingsgebied NYMA meegenomen. De beoogde ontwikkelingen in het centrum van het Ulpia en Fabrica en bij NYMA hebben elk onmiskenbaar een onderscheidend karakter, doelgroepen en effecten, maar zijn qua functioneel programma ten dele ook vergelijkbaar; vormen van kleinschalige bedrijvigheid, cultuur, horeca en andere commerciële en maatschappelijke functies. In deze laddertoetsing leggen we dan ook een accent op de analyse van het onderscheidende (kwalitatieve) karakter van beide ontwikkelingen. De specifieke gebiedskenmerken vormen de basis voor het beoogde programma, de doelgroepen en samenhang tussen de functies. Dit is tevens de basis voor de behoefteraming De integrale herontwikkeling van de beide planlocaties Ulpia en Fabrica en NYMA wordt vanuit

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

23

de doelstellingen en kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking positief beoordeeld. De herontwikkeling leidt op beide locaties tot kwalitatief sterke en samenhangende concepten op geschikte locaties, met een belangrijke ruimtelijk-functionele meerwaarde voor Nijmegen en de regio. Er is voor alle beoogde functies voldoende behoefte aanwezig. Het functiepatroon is voor beide ontwikkelingen, ook in hun onderlinge samenhang, in hoge mate complementair aan het bestaande aanbod in Nijmegen en de regio. De effecten op de regionale ruimtelijk-economische structuur en het woon-, leef- en werkklimaat zijn per saldo positief. Er wordt geen extra leegstand verwacht door de ontwikkelingen. In beide gevallen is, omgekeerd, zelfs sprake van invulling van structurele leegstand ter plekke. Beide ontwikkelingen vinden plaats in bestaand stedelijk gebied, met zeker voor Ulpia en Fabrica een sterke ruimtelijk-functionele synergie met de Nijmeegse binnenstad.

3.1.3

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met rijksbeleid, omdat er uit de opgestelde Ladderonderbouwing blijkt dat er voldoende behoefte is. Er zal geen structurele leegstand ontstaan. Omgekeerd is er zelfs sprake van het invullen van structurele leegstand. Daarnaast zijn de waterkering en het stroomvoerend rivierbed in voldoende mate beschermd.

3.2

Relevant provinciaal beleid

3.2.1

Provinciale Omgevingsvisie Gelderland

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid en ambities over thema's zoals ruimte, energie, klimaat, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. De Omgevingsvisie is een 'plan' dat richting geeft (een gedeeld vergezicht), en ruimte biedt; geen plan met exacte antwoorden. De uitwerking van de Omgevingsvisie vindt plaats in sectorale of regionale programma's, waaronder de Regionale Energiestrategieën, Programma Mobiliteit, en Regionale Woonagenda's.

De doelstelling van de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Hierbij ligt de focus op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie. De Omgevingsvisie omschrijft de doelstelling als volgt: Gezond: een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, en de bescherming van onze flora en fauna Veilig: voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En aandacht voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid Schoon: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie Welvarend: een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen Duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie worden in onderlinge samenhang bekeken. Dit resulteert in ambities op het gebied van de energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en de woon- en

24

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

leefomgeving. Deze ambities zijn gerelateerd aan de kerntaken van de provincie. Elke ambitie kent zijn eigen doelstellingen en aanpak.

Voor de uitvoering hanteert de provincie vier 'doe-principes': Doen: De provincie kijkt breed met focus en zoekt actief ruimte. Laten: De provincie stimuleert niets buiten haar visie. Zelf: De provincie neemt zelf verantwoordelijkheid en geeft het goede voorbeeld. Samen: De provincie werkt samen met partners en stimuleert innovatie en kennisdeling. Sinds 2014 zijn vijf wettelijke verplichte planfiguren opgenomen in de Omgevingsvisie. Het gaat om ruimtelijk beleid, waterbeleid, milieubeleid, natuur- en landschapsbeleid, en verkeers- en vervoersbeleid. Bij het ruimtelijke beleid is het provinciaal belang het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit, het vergroten van klimaatbestendigheid en behoud van natuur- en landschappelijke kwaliteit. De kwantitatieve regionale opgave bij wonen en werklocaties is eveneens van provinciaal belang. Hiervoor zijn er provinciale kaders voor het terugdringen van leegstand en overcapaciteit in gemeentelijke plannen. Voor een zorgvuldige locatie-afweging op regionaal niveau wordt de ladder duurzame verstedelijking ingezet. Als juridische basis gebruikt de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

3.2.2.1

Toetsingskader

De doelstellingen uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland zijn juridisch vertaald in de Omgevingsverordening Gelderland. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de Provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De Omgevingsverordening heeft de status van een Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening.

3.2.2.2

Planvoornemen

In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsverordening relevant. Regels Landschap Op de kaart 'Regels landschap' is te zien dat het plangebied de aanduiding 'Romeinse Limes' heeft. Binnen het plangebied zijn echter geen fysieke kernkwaliteiten van de Limes aanwezig, zie hiertoe ook paragraaf 4.14.2.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

25

Omgevingsverordening, kaart 'Regels landschap'

Regels Water en milieu Het plangebied heeft op de kaart 'Regels Water en Milieu' de aanduiding 'intrekgebied'. Hiervoor geldt dat er geen fossiele energie mag worden gewonnen. Het bestemmingsplan maakt dit niet mogelijk.

Omgevingsverordening, kaart 'Regels Water en Milieu'

Instructieregel detailhandel Artikel 2.14, lid 2: Een bestemmingsplan maakt de vestiging van een supermarkt alleen mogelijk binnen of aansluitend aan een winkelcentrum, tenzij vanwege bijzondere omstandigheden vestiging op zo’n locatie niet mogelijk is. Voor de dagelijkse boodschap is in Nijmegen-West een fijnmazige winkelstructuur opgezet. Bewoners uit Ulpia en Fabrica kunnen voor hun dagelijkse boodschap terecht bij het buurtwinkelcentrum Nieuwe Voorstad / Fenikshof en het wijkwinkelcentrum Molenweg-Noord. Spil van deze centra zijn supermarkten. Om voldoende draagvlak te blijven houden voor deze kleinere winkelcentra is het van belang dat er voldoende draagvlak (lees: inwoners) blijft voor deze supermarkten en daarmee de gehele winkelcentra. Het accent bij het nieuwe winkelprogramma voor het naastgelegen Ulpia en Fabrica ligt dan ook niet op aanbod voor de dagelijkse boodschap. Toch is er behoefte voor dagelijkse boodschappen in de directe nabijheid, zoals een mandjessupermarkt. De mandjessupermarkt in het plangebied heeft een positief effect op de verzorgingsstructuur van dagelijkse artikelen op wijkniveau. Het heeft een belangrijke verzorgingsfunctie voor de bewoners van het Waalfront. Daarmee is dit in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

26

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

3.2.3

Conclusie

Gezien het voorgaande is het bestemmingsplan in overeenstemming met het provinciale beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale woningmarktanalyse

In opdracht van de regio Arnhem-Nijmegen heeft Companen onderzoek gedaan naar de kwalitatieve woningbehoefte in de regio van de komende jaren. De uitkomsten zijn beschreven op het niveau van de drie subregio's (Arnhem en omstreken, Nijmegen en omstreken en De Liemers). Ten aanzien van de subregio Nijmegen worden de volgende conclusies getrokken. Het aantal huishoudens in de subregio Nijmegen blijft tot 2030 groeien, en daarmee ook de woningbehoefte. Na 2030 zal het aantal huishoudens in de regio, voor zover nu kan worden voorzien, gaan afnemen; in de eerste jaren beperkt, daarna sneller. In de stad komt de omslag van een groeiend naar een dalend aantal huishoudens wat eerder dan in het ommeland. Een afnemend aantal huishoudens heeft gevolgen voor de woningmarkt; woningen in kwetsbare woningmarktsegmenten worden in potentie deels overtollig. Het aantal senioren zal in de subregio Nijmegen aanmerkelijk gaan toenemen in de komende periode. De groep huishoudens in de leeftijd van 45 tot en met 64 jaar neemt juist af, vooral in de periode na 2025. Ook de groep jonge huishoudens (tot 30 jaar) neemt wat af, maar pas na 2025. Opvallend is dat deze groep ook in de studentenstad Nijmegen na 2025 fors in omvang afneemt. Het aandeel alleenstaanden in de subregio Nijmegen neemt de komende periode nog verder toe. Dat speelt vooral in de stad Nijmegen.

Uitgaande van een gematigd positieve inkomensontwikkeling neemt in de komende periode het aantal huishoudens met de laagste inkomens (tot € 16.800) in de subregio Nijmegen af. De overige huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep nemen in aantal wat toe. De grootste ontwikkeling doet zich echter voor bij de hogere inkomens; het aantal huishoudens met een inkomen boven de € 50.200 neemt aanzienlijk toe, zij het minder sterk dan in de subregio's Arnhem en De Liemers. De geschetste huishoudensontwikkeling brengt voor de periode tot 2030 een aanvullende vraag met zich mee van ongeveer 16.000 die grotendeels door nieuwbouw aan de voorraad moeten worden toegevoegd. Door kwalitatieve mismatches tussen vraag en aanbod wordt ook een sloopopgave voorzien, die bij een toenemende woningvraag grotendeels door nieuwbouw moet worden gecompenseerd. De nieuwbouwopgave in de subregio Nijmegen ligt in de periode tot 2025 voor 71% in de koopsector. De totale additionele vraag naar nieuwbouw bestaat voor 52% uit grondgebonden koopwoningen en voor 19% uit koopappartementen. In de stad is de oriëntatie op de koopsector nog wat groter dan in de omliggende gemeenten. Een groot deel (24%) van de nieuwbouwbehoefte in de subregio heeft betrekking op het goedkope koopsegment (tot € 180.000).

Van de nieuwbouwopgave die Socrates voor de gehele regio Arnhem-Nijmegen berekent in dit segment, landt een zeer groot deel in de gemeente Nijmegen (zo'n 3.500 woningen van de ruim 5.000 die er voor de gehele regio zijn voorzien). Op dit moment bestaan er echter maar zeer weinig harde bouwplannen voor dit segment in de subregio of de gemeente Nijmegen. Ook de middeldure (€ 180.000 - € 280.000) en dure (vanaf € 280.000) koopsegmenten zijn in potentie zeer kansrijk in termen van afzetkansen. Hier wordt een grote nieuwbouwopgave voorzien. Meer dan de helft van de nieuwbouwopgave in de huursector bestaat uit appartementen (19% van de totale nieuwbouwopgave tot 2025). De

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

27

nieuwbouwbehoefte aan appartementen is in de omliggende gemeenten naar verhouding nog wat groter dan in de stad. Deze vraag hangt waarschijnlijk samen met de vergrijzing van de bevolking en de wens om op termijn te verhuizen naar een woning die passender is als men te maken krijgt met beperkingen. Hierbij moet worden aangetekend dat de wens van senioren om te verhuizen naar een meer geschikte woning lang kan worden uitgesteld als de gezondheidssituatie nog niet om een verhuizing vraagt. Er lijkt sprake van potentiële overschotten aan woningen in het stedelijk naoorlogs compacte woonmilieu. Een groot deel van de sloopopgave die in de sociale huursector wordt voorzien, zal vallen in dit woonmilieu. Anders dan in Arnhem, waar in dit woonmilieu naast een grote sloopopgave ook een grote nieuwbouwopgave wordt voorzien, is in Nijmegen sprake van een oriëntatie op andere woonmilieus. De grootste nieuwbouwopgave is er in het groen-stedelijke woonmilieu. Dit duidt op een sterke hang naar wonen in een grondgebonden woning in een groene omgeving met lagere dichtheden. Een dergelijke ontwikkeling heeft een veel groter ruimtebeslag dan het bouwen van woningen in een meer compacte setting. Over de hele linie is de harde planvoorraad in de subregio Nijmegen ontoereikend om te voorzien in de geraamde nieuwbouwopgave (deels te verklaren uit het feit dat niet alle plannen zijn gedifferentieerd).

Dit speelt met name sterk in de goedkope koopsector.

3.3.2

Regionale afspraken

Sinds 1 juli 2015 bestaat de Stadsregio Arnhem-Nijmegen niet meer als officiële bestuurslaag. Hierdoor is er geen instantie meer direct verantwoordelijk voor het regionale beleid op het gebied van mobiliteit, ruimte, wonen en werken. Voor de beleidsvelden wonen, detailhandel en bedrijventerreinen geldt dat provincie Gelderland in haar omgevingsvisie en omgevingsverordening nog wel verwijst naar de regionale afspraken. Voor deze beleidsvelden worden nog steeds regionale afspraken vastgelegd in gezamenlijk overleg met regiogemeenten en provincie. Ook voor andere beleidsvelden blijft regionale afstemming in veel gevallen noodzakelijk. Zo maakt de gemeente Nijmegen binnen de regio Arnhem-Nijmegen regionale woningbouwafspraken. De herontwikkeling van het Waalfront, waaronder voorliggend plangebied valt, is binnen deze regionale afspraken opgenomen. Conclusie Binnen het Waalfront is ruimte voor een gevarieerd woonaanbod bestaande uit grondgebonden en gestapelde woningen in combinatie met voorzieningen. Dit programma is ook als zodanig opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering, die ook regionaal is afgestemd. Kwalitatief gezien sluit de beoogde ontwikkeling met sociale huur- en (goedkope) koopappartementen aan bij de behoefte voornamelijk starters binnen Nijmegen.

Dit sluit aan bij de provinciale én gemeentelijke beleidsdoelstelling om binnen Nijmegen een betaalbare woningvoorraad te realiseren. Daarmee kan worden gesteld dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte.

3.4

Gemeentelijk beleid

Het algemene gemeentelijke beleid is in deze paragraaf opgenomen. Waar er sprake is van sectoraal beleid, dan komt dat aan de orde in Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten.

28

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

3.4.1

Ambitiedocument Waalkwartier

3.4.1.1

Toetsingskader

De gemeente Nijmegen heeft de relevante beleidsuitgangspunten voor de ontwikkeling van het Dijk- en Waalkwartier verwoord in een ambitiedocument. Dit document kan het Ontwikkelbedrijf Waalfront (OBW) als input gebruiken voor het stedenbouwkundig plan en bevat eisen, ambities en kansen. De eisen worden gevormd door de wettelijk vastgestelde kaders, de ambities betreffen bestuurlijke ambities vanuit vastgesteld beleid en de kansen komen naar voren vanuit de integrale beleidsvorming. Binnen het ambitiedocument zijn er voor 3 thema's ambities en kansen geformuleerd: 1. Identiteit van het gebied Ingezet wordt op het zoveel mogelijk en zolang mogelijk handhaven van bestaande kwaliteiten in het gebied. Dit geldt voor de bebouwing maar evenzeer voor het behouden van groen, monumentale bomen en kades en oevers. 2. Gezonde en duurzame stad Een gezonde leefomgeving is een leefomgeving die als prettig wordt ervaren, die uitnodigt tot bewegen en gezond gedrag en waar de druk op de gezondheid zo laag mogelijk is. Een gezonde leefomgeving is niet één soort omgeving, maar varieert door de situatie en vraag. Een gezonde leefomgeving kent de volgende uitgangspunten: Mobiele en bewegingstimulerende omgeving. Betekenisvolle openbare en groene ruimte. Inclusieve en ongedeelde stad. Schone, veilige en klimaatadaptieve omgeving. Sociale en zorgzame stad. Toekomstgerichte en duurzame stad.

Inspirerende en florerende stad.

3. Het programma Dit deelgebied ligt in het midden van het Waalfront. Hier past een wat compacter woonmilieu met een mix van (stedelijke) grondgebonden en gestapelde woningen. Nijmegen heeft behoefte aan een mooie stadsbuurt die de eigen architectonische invulling toch heel onderscheidend is. Een dergelijk woonmilieu zal het meest in trek zijn bij mensen die houden van de stedelijke dynamiek. Dit kunnen succesvolle starters zijn en moderne gezinnen, waarvan een deel kinderen zal hebben die vaak nog jong zijn. Het opleidingsniveau is hoog en in combinatie met hun ambitie zorgt dit voor goede inkomens en inkomensvooruitzichten. De bewoners hebben over het algemeen een druk bestaan met veel bezigheden buiten de deur. Ze houden zich graag bezig met cultuur en leiden een comfortabel leven waarin ze vanuit hun eigen kracht beslissingen nemen. Deze doelgroep is op de hoogte van alles wat er in de stad, maar ook in de wereld gebeurt. In de stad kunnen zij het opwindende leven leiden waar ze behoefte aan hebben. Ze wonen daarom graag in levendige wijken in en rondom de binnenstad.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

29

3.4.1.2

Planvoornemen

Binnen ieder thema worden diverse ambities vanuit verschillende beleidsdocumenten verwoord. Daar waar relevant wordt in deze toelichting aan deze beleidsdocumenten getoetst. In algemene zin geldt dat de stedenbouwkundige en programmatische opzet van voorliggend bestemmingsplan mede tot stand is gekomen vanuit het ambitiedocument voor het Waalkwartier. Zo voorziet het plan in een mix van (stedelijke) grondgebonden en gestapelde woningen en zijn er functies toegelaten die zorgen voor de gewenste dynamiek in het gebied. Een kans die in de planvorming is meegenomen is een 'autovrije of autoluwe' openbare ruimte in Ulpia en Fabrica . Deze kans bedient de ambitie gezondheid en spelen en stimuleert bewegen en fietsen en creëert mogelijkheden voor groen, ontmoeting en participatie in de wijk. Daarnaast is het behoud van de Fabriekstraat als voormalige toegangsweg te behouden benoemd als kans, zowel vanuit de militair -historische laag als vanuit het oogpunt van industrieel erfgoed. De Fabriekstraat is een belangrijk uitgangspunt in het Stedenbouwkundig plan. Ook het behoud van industrieel erfgoed, dus gebouwdelen van de Honig, is een belangrijk uitgangspunt en eerder als kans benoemd in het Ambitiedocument. Ook de kans om bestaand groen op te nemen in de nieuwe groenstructuren wordt verwezenlijkt in het stedenbouwkundig plan.

De ruimtelijke opzet met de daarbij behorende kenmerken van dit plan sluiten dan ook aan op verschillende ambities en kansen uit het ambitiedocument.

3.4.2

Nijmegen Stad in beweging - omgevingsvisie 2020-2040

3.4.2.1

Toetsingskader

Op 28 oktober 2020 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie Nijmegen Stad in beweging vastgesteld en daarmee heeft Nijmegen haar vizier verlegt. Nijmegen kiest voor een compacte , levendige stad, een groene en gezonde stad, aanpak van de energietransitie en duurzame mobiliteit. De focus wordt voor de komende jaren gelegd op het gebied rondom de Waal en het kanaal. Nijmegen zet verder in op de toevoeging van 10.000 woningen en op de groei van de werkgelegenheid met 10.000 banen tot 2030.

Groei binnen de bestaande stad Nijmegen is een stad voor iedereen en een stad waar iedereen welkom is. Een inclusieve stad waar inwoners mogen zijn wie ze zijn, rekening wordt gehouden met anderen en waar aandacht is voor wie hulp nodig heeft. Een stad die ook in de toekomst ruimte blijft bieden aan eigen initiatief. Nijmegen blijft groeien, in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. We streven ernaar om deze groei binnen de huidige stad te laten plaatsvinden. De ruimte die nodig is voor de extra te creëren woningen en banen zoeken we in de focusgebieden Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/ Winkelsteeg en Heyendaal en in de sectoren Health & High Tech. Zo laten we het prachtige landschap om ons heen intact. Bovendien houden we met groei en verdichting het draagvlak voor een goed voorzieningenniveau in stand.

Compacte en leefbare stad Nijmegen blijft een compacte stad met een duidelijke identiteit, waar het door functiemenging en slimme combinaties aantrekkelijk is om te wonen en te verblijven. Waar het groen van buiten de stad als aders de stad in komt. Daarmee is er ruimte voor biodiversiteit en dieren en kunnen we de gevolgen van de klimaatverandering opvangen. Met een gunstig ondernemersklimaat

30

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

met financieel gezonde en hoogwaardige bedrijven. Nijmegen biedt volop ruimte aan voetgangers en fietsers. Met een sterk openbaarvervoernetwerk houden we de stad leefbaar en bereikbaar.

Duurzame stad We werken met elkaar en met de regio aan de transformatie naar een duurzame stad, waarin we energie duurzaam opwekken en daar efficiënt mee omgaan. En waarin we toe werken naar een circulaire economie.

We werken samen en geven ruimte Samen met onze partners en de bewoners van Nijmegen werken we aan de stad van de toekomst. Hierbij geven we ruimte aan initiatieven als die de kwaliteit van de stad ten goede komen.

Nijmegen centraal in de regio Nijmegen is centrumstad in de regio Arnhem-Nijmegen. Die regio is het grootste stedelijk netwerk en het economische zwaartepunt van Oost-Nederland. Gunstig gelegen tussen de Randstad en Nordrhein-Westfalen is het de natuurlijke schakel tussen Nederland en Duitsland. De regio kent prachtige landschappen, die we in stand willen houden. Grote opgaven op het gebied van mobiliteit, duurzaamheid, economie en wonen pakken we samen aan.

3.4.2.2

Planvoornemen

Binnen het gebied Nijmegen omarmt de Waal waar Ulpia en Fabrica onderdeel van is, worden de rivieroevers omgevormd tot aantrekkelijke verblijfsplekken. Samen met de ontwikkeling van de binnenstad, NYMA en het Engieterrein ontstaat een dynamische afwisselende beleving van gebieden aan de zuidoever van de rivier. Ulpia en Fabrica vormt een focuspunt tussen de verschillende ontwikkelingen rondom de Waal en en is met het Honigcomplex een van de belangrijke verblijfsgebieden op de zuidoever van de Waal. De ambities groene en gezonde stad krijgen ruimschoots aandacht in het Ulpia en Fabrica en ook duurzame mobiliteit wordt uitgewerkt door het ontwikkelen van het principe MAAS (mobility as a Service). Ulpia en Fabrica ontwikkelt zich verder tot een intensief woon- en werkgebied levert hiermee een waardevolle bijdrage tot de gewenste gemengde stedelijke ontwikkeling en de ontwikkeling van gemengde levendige gebieden rondom de Waal. De Omgevingsvisie schetst het kader voor participatie en samenwerking bij ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in de stad. Voorliggende ontwikkeling past heel mooi binnen de doelstellingen van de Omgevingsvisie.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

31

3.4.3

Coalitieakkoord 2018 - 2022, Nijmegen: samen vooruit

3.4.3.1

Toetsingskader

Inwoners en toekomstige inwoners van Nijmegen stellen hogere eisen aan de kwaliteit van hun woon- en leefomgeving, mensen kiezen in toenemende mate hun woonplaats op grond van de kwaliteit van de leefomgeving en kijken van daaruit welke banen bereikbaar zijn. Een groene gemeente met goede voorzieningen en een aantrekkelijke stedelijke woon- en leefomgeving heeft de toekomst. De kwaliteit van de stedelijke omgeving is voor ons een prioriteit. Wij richten de woonstraten groen en duurzaam in. Parkjes en groenvoorzieningen blijven we aan de stad toevoegen. We hebben bij de inrichting hiervan oog voor het gebruik van het groen en voor de ecologische waarde. We willen een overheid zijn die inwoners en organisaties de ruimte biedt de eigen leefomgeving vorm te geven.

3.4.3.2

Planvoornemen

Er is een park geprojecteerd in het gebied tussen het voormalige Slachthuis en Waalhaven en de Waal zelf, op de landtong: het Handelshavenpark. Dit bijna 500 meter lange, langgerekte park, wordt ruimtelijk opgespannen tussen de Lunet op de kop van de Handelskade en de hoek van het Honigcomplex aan de Waal. Daarnaast is er langs de Laan van Oost-Indië ruimte voor groen, bijvoorbeeld in de vorm van groene bermen. Bovendien is er binnen de gehele herontwikkeling van het Waalfront aandacht voor de aanleg van groene ruimtes, zoals het nieuwe park Fort Krayenhoff. Ook het bestaande park Fort Krayenhoff bij de Voorstadslaan bevindt zich op nabije afstand van het plangebied. Beide parken zijn openbaar toegankelijk en kunnen dus ook door de beoogde bewoners van Ulpia en Fabrica worden gebruikt.

3.4.4

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met dit beleid omdat er juist sprake is van een mooie invulling van dit beleid in dit ontwikkelingsgebied. Het Waalfront is zowel in de huidige Structuurvisie als in de ontwerp Omgevingsvisie specifiek genoemd. De doelstellingen die hierin zijn verwoord, alsmede de kansen die zijn beschreven in het Ambitiedocument, worden met voorliggende ontwikkeling op mooie wijze verwezenlijkt.

32

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

Hoofdstuk 4

Sectorale aspecten

4.1

Milieueffectrapportage

4.1.1

Toetsingskader

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r.

4.1.2

Planvoornemen

Ten behoeve van de volledige herontwikkeling van het Waalfront in Nijmegen is destijds het bestemmingsplan 'Nijmegen Waalfront' vastgesteld. In het kader van dat bestemmingsplan is een Milieueffectrapportage (MER) opgesteld. In deze MER zijn de milieueffecten van het Masterplan voor het Waalfront in beeld gebracht, die vervolgens in combinatie met het Meest Milieuvriendelijke Alternatief (MMA), leidend zijn geweest voor het op te stellen bestemmingsplan. Aangezien voorliggend plan qua aard en omvang aansluit bij het programma en de opzet van het Masterplan en bestemmingsplan voor het Waalfront en geen groter programma kent dan destijds werd voorzien in dit plangebied, wordt in voorliggende situatie niet opnieuw een MER of vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. De beoordeling van milieueffecten van de gehele planontwikkeling heeft immers al integraal plaatsgevonden. Wel is het plan natuurlijk ten aanzien van de huidige wet- en regelgeving beoordeeld. Dit is in de navolgende paragrafen opgenomen. Het verleggen van de waterkering was echter nog niet voorzien. Dit is opgenomen in de D-lijst van het Besluit MER. Hiervoor is de procedure van een Projectplan Waterwet gestart in combinatie met een MER-beoordeling. De besluitvorming hierop loopt vooruit op de vaststelling van het bestemmingsplan.

Daarmee is het bestemmingsplan niet kaderstellend en is hiervoor geen MER ten behoeve van het bestemmingsplan benodigd. Conclusie Een nadere beoordeling in een (vormvrije) m.e.r-beoordeling of plan-m.e.r. is niet noodzakelijk.

4.2

Stedenbouwkundige /landschappelijke aspecten

4.2.1

Bezonning

Het planvoornemen kan effect hebben op de omgeving, aangezien hier een andere inrichting gaat komen dan er geweest is en dan er tot nu toe bestemd is. Om het effect op de bezonning van de omgeving in beeld te brengen is een bezonningsstudie uitgevoerd door KCAP Architects&Planners, Bezonningsstudie Waalhaven, Oktober 2020 (zie Bijlage 1 Bezonningsstudie). Het plangebied ligt ten noorden van de woonwijk in de wijk Biezen en ten westen van de haven

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

33

met woonschepen. De woonwijk kan buiten beschouwing blijven, aangezien hierover per definitie geen schaduw zal vallen. De haven is hierin wel relevant. Vandaar dat de bezonningsstudie zich richt op het effect op de haven.

4.3

Wonen

4.3.1

Toetsingskader

4.3.1.1

Uitgangspunten Omgevingsvisie

We zijn een inclusieve stad, waar iedereen een plek kan vinden om te wonen en te leven. En waar iedereen naar vermogen kan presteren. We willen dat iedereen een dak boven zijn hoofd heeft. We behouden en versterken de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en de betaalbaarheid voor de laagste inkomens. We bevorderen gemengde wijken met een goede mix van woningentypen en woonvormen die passen bij de leefwijzen en behoeften van mensen. Dit betekent dat we bij inbreiding in de stad goed kijken waar welke woningtypen nodig zijn. In sommige delen van de stad zijn vooral koop- en particuliere huurwoningen gewenst. In andere delen juist sociale huurwoningen. We maken sterke wijken met een mix van wonen en passende, goed bereikbare en toegankelijke voorzieningen en werken met een fijnmazig net voor buurt- en wijkwinkelcentra. Inwoners voelen zich thuis in een diverse en levendige omgeving, waar ze elkaar kunnen ontmoeten en terecht kunnen voor hun dagelijkse boodschappen. 4.3.1.2

Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2017-2027

Met de “Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2017-2027” hebben we samen met de regio afspraken gemaakt over het wonen in de regio. De gemeente Nijmegen heeft hierin als richtlijn het bouwen van 12.050 woningen tot 2027 (op basis van de meest recente Primos-prognose). Om de versnelling vorm te geven mag 70% van het totale aantal woningen in de eerste jaren worden toegevoegd. Centraal staat goed wonen en leven voor alle huidige en toekomstige inwoners van de regio gemeenten. De woningvoorraad en woonomgeving moet kunnen voldoen aan de (veranderende) woonbehoeften van de inwoners met voldoende aanwezige of bereikbare voorzieningen in de buurt. Afgesproken is aandacht te schenken aan de relatie tussen wonen en mobiliteit, versterking van openbaar groen, energieneutraliteit, alternatieve energieopwekking en voldoende levensloopbestendige woningen. Met de subregionale woonagenda is daarnaast afgesproken dat bij de onderbouwing (kwalitatief en kwantitatief) van nieuwe woningbouwplannen in ieder geval in een onderbouwing aangeven wordt hoe het plan zich verhoudt tot/bijdraagt aan: De in de woonagenda benoemde kwalitatieve uitgangspunten De eigen gemeentelijke woonvisie De meest recente provinciale Primos-prognose De meest recente gezamenlijke regionale woningmarktanalyse In het geval van CPO/zelfbouw projecten: aantonen directe vraag wanneer mogelijk

34

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

4.3.1.3

Regionaal woningmarktonderzoek 2019

De woningmarkt van Arnhem-Nijmegen staat onder druk. De woningbehoefte is dermate groot dat een tempoversnelling in productie nodig is: van 3.100 woningen per jaar (realisatie 2015-2018) naar 3.400 tot 3.900 woningen per jaar. Dit is inclusief het inlopen van een groot deel van het actuele woningtekort (circa 5.800 woningen tot 2030). Het tekort is verhoudingsgewijs het grootst in de regio Nijmegen, vervolgens in de regio Arnhem en daarna in De Liemers. Het zwaartepunt voor de korte termijn ligt op het zorgen voor voldoende nieuwbouw om in te spelen op de acute woningvraag. Op de regionale woningmarkt is er een mismatch tussen vraag en aanbod. Dit is vooral het gevolg van het groeiende aantal kleine huishoudens. Dit vertaalt zich in een behoefte aan gemaksvriendelijke kleine woningen, zoals appartementen. In de sociale huursector is er in de hele regio een transformatieopgave van traditionele rijwoningen naar kleinere woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. In de koopsector spreidt de behoefte zich over verschillende categorieën en prijsklassen.

4.3.1.4

Demografische ontwikkeling Nijmegen

De komende jaren blijft de bevolking van Nijmegen groeien, daarover zijn alle prognoses het eens. Over hoe sterk die groei zal zijn, zijn er uiteenlopende scenario's, van 185.000 tot 195.000 inwoners in 2030. De toename zal het sterkst zijn bij de groep zeventigplusser.

4.3.1.5

Woonbehoefteonderzoek 2019

Mede op basis van het driejaarlijks Woononderzoek Nederland (WoON2018) is de woningbehoefte in Nijmegen in beeld gebracht. Nijmegen kent een relatief groot woningtekort. Voor Nijmegen ligt dit op 7%, terwijl een tekort van circa 2% als acceptabel wordt gezien voor een goed functionerende woningmarkt. Er ligt een opgave om de zelfstandige woningvoorraad tot en met 2030 met ruim 10.000 woningen uit te breiden. Na 2030 neemt de vraag naar zelfstandige woningen iets af (als gevolg van de vergrijzing), maar blijft er een opgave om de voorraad uit te breiden. Kwalitatief ligt de behoefte op het uitbreiden van de sociale woningvoorraad; met name behoefte aan appartementen. In de vrije sector huur richt de vraag zich ook met name op appartementen. In de koopsector is er vraag naar alle segmenten, grondgebonden woningen en appartementen, goedkoop, middelduur en duur. In de woonmilieus met veel functiemenging richt de kwalitatieve woningbehoefte zich sterk op appartementen (met name sociale huur en vrije sector huur). In de andere woonmilieus gaat de voorkeur naar grondgebonden koopwoningen uit. Vergroten van het aantal levensloopgeschikte woningen.

4.3.1.6

Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025

In samenhang met de Nijmeegse omgevingsvisie is op basis van het woonbehoefteonderzoek een uitvoeringsagenda wonen opgesteld. Op het moment van opstellen van dit bestemmingsplan, moet deze uitvoeringsagenda nog vastgesteld worden door de Nijmeegse gemeenteraad. Op basis van de uitvoeringsagenda zetten we in op alle doelgroepen. We zetten ons daarbij extra in voor de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. In de huidige markt zijn dat één en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. Daarnaast zetten we gericht in op ouderen en mensen met een hulpvraag. We maken ruimte om de woonmogelijkheden van voorgaande doelgroepen in de bestaande voorraad en bij

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Waalfront - 5 (Ulpia en Fabrica)

35

nieuwbouw te vergroten. We voegen minimaal 10.000 woningen toe tot en met 2030. De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd. Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de wijken en werklocaties rondom het Maas-Waalkanaal, campus Heyendaal en rondom de OV-knooppunten.

4.3.1.7

Coalitieakkoord 2018-2022

In het coalitieakkoord Nijmegen “Samen Vooruit 2018-2022” zijn de contouren voor het woonbeleid van de komende jaren beschreven: bouwen aan een aantrekkelijke stad. We maken groei mogelijk en zorgen dat de bestaande stad aantrekkelijk blijft. In de periode tot 2022 besteden we extra aandacht aan de behoefte van sociale huur en middeldure huur. We bouwen in deze periode 2000 (400 extra) sociale en 1200 (500 extra) middeldure huurwoningen.

4.3.1.8

Planningskader wonen met zorg voor ouderen 2017

Met het planningskader wonen met zorg voor ouderen hebben we de behoefte voor toekomstige huisvesting van ouderen en mensen met een beperking in de sociale huur in kaart gebracht. Uitgangspunt van het planningskader is maximaal inzetten op het bouwen van levensloopgeschikte woonruimten. Het Waalfront is in het planningskader aangewezen als locatie waar nader bekeken wordt of het realiseren van wonen met zorg mogelijk is.

4.3.1.9

Woondeal Regio Arnhem-Nijmegen

In maart 2020 heeft de gemeente Nijmegen samen met het Rijk, de provincie Gelderland en de regio Arnhem-Nijmegen een woondeal ondertekend. Doel van deze woondeal is om tot een gezamenlijke inzet van instrumentarium en middelen te komen om opgaven op de woningmarkt op te pakken. Met de Woondeal gaan we een meerjarige samenwerking aan met het Rijk, provincie en regiogemeenten om vanuit de NOVI-propositie en de op stellen regionale verstedelijkingsstrategie samen invulling te geven aan de opgaven op de woningmarkt. Voor Nijmegen is de Woondeal van belang om op korte en lange termijn invulling te geven aan de ontwikkeling van de stad. We willen tot 2030 minimaal 10.000 woningen bouwen, op korte termijn woningbouwversnelling realiseren en ook na 2030 zorgen voor een continue bouwstroom met een goede mix van woningen. Daarbij zetten we ons ook in voor voldoende betaalbare woningen voor kleine huishoudens. Met de ondertekening van de woondeal erkennen partijen het strategisch belang van de complexe gebiedsontwikkelingen in het Stationsgebied/Binnenstad en in de Kanaalzone. In deze gebieden komen woonopgaven samen met duurzaamheids-, werk-, leefbaarheids en mobiliteitsopgaven. Door de gemaakte afspraken ontstaat het gewenste perspectief voor de verdere ontwikkeling va deze gebieden. Het Rijk heeft landelijk € 2 miljard beschikbaar gesteld om een impuls te geven aan de woningbouw.