Nijmegen Centrum - Stationsomgeving - 3_Toelichting_Bijlagen

Bovendien leidt de ontwikkeling tot een aanzienlijke versterking van de ruimtelijke structuur en uitstraling van het gebied, ook door de combinatie met andere functies en ingrepen. Daarnaast bestaat in de gemeente Nijmegen een planologische capaciteit voor nieuwe hotels (ook op verdieping mogelijk) verbonden aan een algemene horecabestemming.

11

Theoretisch is deze plancapaciteit dus zeer ruim. We signaleren evenwel dat er in de gemeente, ondanks deze mogelijkheden die al lange tijd gelden, nog steeds een relatief beperkt hotelaanbod is. Dit zal in hoge mate samenhangen met de specifieke locaties van deze horecabestemmingen c.q. panden (in de binnenstad en andere centra), vastgoedkernmerken (relatief kleinschalig voor hotelbedrijven) en bereikbaarheid per auto (veelal matig). Deze planologische capaciteit is in dit kader daarom niet meegewogen. Bovendien hanteert gemeente Nijmegen een ‘open’ beleidslijn t.a.v. nieuwe hotels (zie par. 3.4). We benadrukken dat de geraamde marktruimte in de praktijk aanmerkelijk hoger kan uitvallen, indien een nieuw hotel vanuit een bijzonder concept, kwaliteitsprofiel, uitstraling en/of locatie additionele vraag genereert. Dit laatste zal bij de beoogde ontwikkeling in praktijk waarschijnlijk ook het geval zijn. De combinatie met vergaderfaciliteiten en de locatie in de stationsomgeving kan extra groepsbezoek uit de zakelijke markt aantrekken, die nu elders (buiten de regio) verblijft.

3.3

Behoefte restauratieve horeca

Indicatie kwantitatieve behoefte Hieronder is een benadering gemaakt van de marktruimte voor horeca in de regio, als belangrijkste herkomstgebied. Op basis van de landelijke omzetcijfers per branche kunnen we de gemiddelde besteding per inwoner ramen. De totale bestedingen in horecazaken vanuit een bepaald gebied (in dit geval de regio) noemen we het ‘vraagpotentieel’. Dit bedrag is hier berekend als de vermenigvuldiging van het regionale inwonertal en de gemiddelde besteding naar horecabranche. Deze cijfers zijn nadrukkelijk indicatief en alleen be-

425.600 kamernachten / 63% gemiddelde bezetting per kamer / 365 dagen per jaar.

woensdag 8 februari 2023

20

Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie

schikbaar op landelijk en niet op regionaal niveau. De gemiddelde besteding per Nederlander houdt bovendien geen rekening met inkomende en uitgaande horecabestedingen naar/vanuit Nederland. Cijfers hierover ontbreken. Als een gebied per saldo meer horecabestedingen aantrekt dan dat er afvloeien resulteert dat in een relatief groot vraagpotentieel en dus meer ontwikkelingskansen voor horeca. Er zijn in de regio als omschreven momenteel 315 drankenverstrekkers, 282 fastfoodzaken (snackbars, grillrooms, etc.) en 222 restaurants12. Wanneer we hierop de gemiddelde Nederlandse omzetcijfers voor deze horecatypen (conform de indeling van HorecaDNA) toepassen, dan zijn de omzetten in de regio (de zogenaamde omzetclaim)13:

12 13

HorecaDNA/CBS 2020 (nieuwste cijfers). Normcijfer gemiddelde omzet (afgerond) per drankenverstrekker € 209.000,-, per fastfoodzaak € 368.000,- en per restaurant € 755.000,- (inclusief BTW, meest recente cijfers over 2019). Bron: CBS, bewerkt door HorecaDNA.

woensdag 8 februari 2023

21

Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie

vaak zijn eigen behoefte creëert, zeker op een ‘trafficlocatie’ als deze.

Tabel 4.2: Indicatie marktruimte horeca in de regio vanaf 2021 (in € miljoen) Vraagpotentieel

Omzetclaim gevestigde

Verschil

vanuit regio

horeca regio

(indicatie marktruimte)

Drankenverstrekkers

79,0

65,8

13,2

Fastservice sector

106,4

103,8

2,6

Restaurantsector

201,0

167,6

33,4

Totaal

386,4

337,2

49,2

De totale bestedingen in de horeca door inwoners uit de regio14 (uitgaande van de gemiddelde besteding per Nederlander) liggen met ca. € 386,4 mln. aanzienlijk hoger dan de ‘claim’ van het gevestigde aanbod (ca. € 337,2 mln.). Er is dus per saldo sprake van een uitstroom van bestedingen vanuit de regio, namelijk met ca. € 49 mln. per jaar. Deze uitstroom duidt op een behoorlijke kwantitatieve marktruimte (behoefte). Voorwaarde is wel dat dit nieuwe aanbod inspeelt op de consumententrends en zoveel mogelijk complementair is aan het bestaande aanbod qua productformule en doelgroepen. Hoewel er in alle horecasectoren (restaurant, fastservice en drankensector) marktruimte bestaat, geldt dit met name voor de branche restaurants. De geraamde marktruimte in de (restauratieve) horeca in de regio kan indicatief worden vertaald in circa 19.600 m² verkoopoppervlak horeca.15 Er is dus voldoende kwantitatieve behoefte aangetoond voor horeca binnen de ontwikkeling. Er blijft bovendien nog veel marktruimte beschikbaar voor (nieuwe) horeca elders in stad en de regio.

14 15

Kwalitatieve behoefte De geraamde kwantitatieve marktruimte is nadrukkelijk indicatief en gebaseerd op landelijke kerncijfers. Vanuit de behoefte van (potentiële) bezoekers zijn kwaliteit, onderscheidend vermogen, locatie en bereikbaarheid in wezen belangrijker dan cijfermatige aspecten (aantal zaken, capaciteit, etc.). Relatief veel aanbod van horeca in de regio is nogal ‘traditioneel’ qua opzet, inrichting en uitstraling. Toevoeging van nieuwe, innovatieve horecaconcepten of -milieus kan de sector in de regio als geheel versterken. Locaties met bijzondere ruimtelijke kwaliteiten, zoals in dit geval een stationsomgeving met dagelijks vele passanten bieden vaak unieke kansen. Vanuit kwalitatief perspectief kan nieuwe horeca in het plangebied een duidelijke bijdrage opleveren aan een sterkere verzorgingsfunctie voor zowel de regionale bevolking (in het bijzonder OV-gebruikers) als toeristische en zakelijke bezoekers en gebruikers. Vanuit kwalitatief perspectief levert nieuwe horeca op de planlocatie een positieve bijdrage aan een sterkere verzorgingsfunctie. Het voorziet kortom in een duidelijke behoefte, zowel kwalitatief als kwantitatief. Hierbij moet bovendien aangetekend worden dat goede horeca in belangrijke mate

De ontwikkeling omvat ook ruimten voor coworking. Dit is feitelijk een vorm van de kantorenmarkt, die al toegestaan is op onderhavige locatie. Mede door het sterk toenemende aantal ZZP-ers, digitalisering en gewenning aan thuiswerken (Corona) zal de behoefte aan ‘Coworking spaces’ nog sterk toenemen. Vaak worden ze aangeboden in combinatie met c.q. vanuit hotels en horecazaken, al dan niet samen met een ‘Business Center’. De horeca is als geen ander geschikt om flexibele werkplekken te faciliteren (gastronomie, voorzieningen). Er ontstaan zelfs specifieke horecaformules voor flexibele werkplekken, zoals HNK (Het Nieuwe Kantoor) met Café Soof. Feitelijk staat deze ontwikkeling nog in de kinderschoenen, er ontstaan doorlopend nieuwe formules. Vooral locaties nabij intercitystations (bereikbaarheid, ontmoeting) zijn daarvoor zeer geschikt. Formules alHNKSeats2Meet en Regus richten zich, ter illustratie, al jarenlang primair op dit soort locaties.

3.4

Beleidskaders

De gemeente Nijmegen heeft geen recente (vastgestelde) sectorale beleidsnota’s t.a.v. hotels of horeca. Nieuwe aanvragen voor hotels worden getoetst aan de Horecanota Gastvrij Nijmegen uit 2007. In de Nijmeegse Omgevingsvisie is opgenomen dat de gemeente integraal beleid gaat maken voor voorzieningen, winkels, detailhandel, horeca, hotels, wijkcentra en binnen- en buitensportaccommodaties.

Gemiddelde besteding per Nederlander per jaar bij drankenverstrekkers € 202,-, fastfoodzaken € 272,- en in restaurants € 514,-. € 49 mln. / € 2.500,- omzet per m² verkoopoppervlak (gemiddelde Nederland)

woensdag 8 februari 2023

22

Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie

Omgevingsvisie Nijmegen 2020-2040 (2020) Nijmegen blijft groeien, in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Er wordt gestreefd deze groei binnen de huidige stad te laten plaatsvinden. Zo blijft het landschap intact en blijft het draagvlak voor een goed voorzieningenniveau in stand. Focus op verduurzaming staat hierbij centraal. De vier opgaven zijn: 1. Economisch veerkrachtige stad. Ambitie is om de economische kansen beter te benutten. Hier hoort ook bij het creëren van levendige wijken met voorzieningen dichtbij. 2. Sociale en gezonde stad met gevarieerde, gemengde wijken. 3. Aantrekkelijke stad met de stedelijke omgeving als prioriteit. 4. Duurzame stad. Ambitie is om samen met de regio koploper te blijven op het gebied van duurzaamheid en circulariteit. Station Nijmegen Centraal speelt een cruciale rol in het nationale Programma Hoog Frequent Spoor. Het emplacement wordt aangepast, een sleutelproject voor de spoorwegen waardoor er meer intercity’s in Nederland kunnen gaan rijden. De herontwikkeling van het Centraal Station combineren met woningbouw en het toevoegen van faciliteiten aan het stationsgebied. Door het creëren van een volwaardige entree aan de westzijde van het station ervoor zorgen dat de westflank van Nijmegen beter wordt verbonden met het centrum.

Inspelend op het groeiende aantal overnachtingen in de stad wordt ruimte geboden voor de ontwikkeling van nieuwe hotels.

woensdag 8 februari 2023

Gebiedsvisie Nijmegen Centraal De gebiedsvisie Nijmegen Centraal beschrijft de uitgangspunten voor de herontwikkeling van het stationsgebied tot een mobiliteitsknooppunt op lokaal, regionaal en zelfs (inter)nationaal niveau. Deze ambitie, o.a. gericht op vergroting van de transfercapaciteit en transformatie van het station tot een overzichtelijk en uitnodigend visitekaartje, vergt ingrijpende ruimtelijke en functionele investeringen. Behalve de gemeente Nijmegen zijn ook de provincie Gelderland, ProRail en NS nauw betrokken bij de planvorming.



In de woonwijken heeft horeca primair een verzorgende functie. Nieuwe horeca is toegestaan mits deze kleinschalig van aard is en aanvullend op het aanwezige aanbod. Er is, zo stelt de gemeente, slechts weinig horeca in Nijmegen-West en nieuwe horeca is dus veelal aanvullend op het bestaande aanbod.



Nieuwe horeca wordt mogelijk gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, mits het tegemoet komt aan de behoefte bij de nieuwe bewoners of zich richt op nieuwe doelgroepen.

Figuur 4.2: Herinrichting Stationsgebied ‘Nijmegen Centraal’ (bron: gemeente Nijmegen 2019)



In de horecanota is een beleidslijn opgenomen om horeca op unieke locaties mogelijk te maken.

Beleidslijn hotels gemeente Nijmegen (2008) De gemeente Nijmegen hanteert sinds 2008 een ‘open’ beleidslijn voor hotels (vastgesteld door de Raad). Zowel kleinschalige als grotere nieuwe hotelinitiatieven worden door gemeente positief benaderd en beoordeeld ‘op hun eigen merites.’ Nieuwe hotelontwikkelingen moeten wel voldoen aan eisen als inpasbaarheid in de openbare ruimte, parkeren etc. (goede ruimtelijke ordening).

Horecanota Gastvrij Nijmegen (2007) In de horecanota Gastvrij Nijmegen zijn beleidslijnen opgenomen voor de vestiging van nieuwe horeca:  De gemeente Nijmegen stelt, dat de vrijetijdsbesteding van mensen met de toename van de welvaart steeds belangrijker is geworden. Iedereen heeft daarbij zijn/haar eigen voorkeuren en er moet voldoende ontwikkelruimte beschikbaar zijn, zeker voor ontwikkelingen met meerwaarde voor de verzorgingsstructuur.

23

Bijlage 2 Onderbouwing wonen

Bijlage 2 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie

Onderbouwing wonen

naar de subregio Nijmegen e.o. (Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Wijchen).

Afbakening verzorgingsgebied

Kaderstellend beleid

Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.

Rijk

Uit onderstaande tabel blijkt dat 59% van de verhuisbewegingen in de gemeente Nijmegen voortkomt uit bewegingen binnen de eigen gemeente. Circa 67% van de verhuizingen in de gemeente Nijmegen vindt plaats binnen de eigen gemeente én de overige gemeenten in de regio Nijmegen e.o. De sterkste verhuisrelatie bestaat met de gemeente Arnhem, circa 3% van de verhuizingen. Ondanks dat dit de sterkste verhuisrelatie is, gaat het maar om een beperkt aandeel van het totaal aantal verhuizingen. Aangezien de Subregio Nijmegen e.o. officieel wordt aangeduid als woonregio waarbinnen Nijmegen is gelegen en gezien het feit dat deze regio voor zo’n 2/3 aan verhuisstromen naar Nijmegen vangt, is ervoor gekozen om deze subregio als ruimtelijk verzorgingsgebied aan te wijzen. Daarbij wordt primair gekeken naar de gemeente Nijmegen en secundair

Tabel 1

De woningmarktregio is ontstaan in de Woningwet 2015. De negentien woningmarktregio’s (Woningwet) vormen de kernwerkgebieden van woningcorporaties. Elke corporatie heeft één woningmarktregio als kernwerkgebied. De woningmarktregio’s zijn tot stand gekomen aan de hand van door gemeenten gezamenlijk ingediende voorstellen. De gemeente Nijmegen valt binnen de woningmarktregio Arnhem Nijmegen. Provincie Gelderland Omgevingsvisie Gelderland (vastgesteld, 2018) Op het gebied van de woon- en leefomgeving is in de Gelderse omgevingsvisie omschreven dat Gelderland een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten heeft, zowel stedelijk als landelijk. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. Wanneer er geen andere goede mogelijkheden zijn is uitbreiding aan de randen van steden of dorpen mogelijk.

Verhuisbewegingen gemeente Nijmegen (CBS 2019)

Gebied

Gemeenten

Binnen gemeente Nijmegen

Nijmegen

59%

Vanuit regio Nijmegen e.o. (excl. gemeente Nijmegen)

Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Wijchen

8%

woensdag 8 februari 2023

Aandeel

Daarnaast staat een goede balans tussen vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop. De provincie streeft daarom naar een duurzaam en divers woonen leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Het ambieert in die lijn een aanbod aan woningtypen en –milieus dat past bij de diversiteit van de woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. Voor een goede balans worden regionale afspraken gemaakt. Geconsolideerde Omgevingsverordening Gelderland (maart 2021)  Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als de ontwikkeling past binnen een door de Gedeputeerde Staten vastgestelde woonagenda.  Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan toch mogelijk worden gemaakt onder de volgende voorwaarden: a. Er wordt voldaan aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking; b. De ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c. Er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en d. Gedeputeerde Staten stemmen in met de ontwikkeling. Koers Ruimte voor goed wonen (2018) Om goed wonen in Gelderland te waarborgen is er in hoofdlijnen uitgezet welke koers de provincie voor zich ziet. Deze koers richt zich op het uitbreiden van het aantal woningen.

De bestaande woningvoorraad van 850.000 woningen wordt versterkt door de bouw van een kleine 100.000 nieuwe woningen. Hierbij wordt gefocust op duurzaamheid, economische kracht en verbondenheid:

25

Bijlage 2 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie







Verduurzamen van woningen en locatiekeuze. Er dient zorgvuldig te worden omgegaan met groen en binnenstedelijke ruimte dient benut te worden. Het creëren van een goed vestigingsklimaat door een goede woonomgeving met voldoende woningen passend bij de behoefte van de mensen. Het creëren van een woonomgeving waar mensen zich verbonden voelen met zowel de omgeving als de voorzieningen. Daarbij genoeg betaalbare woningen realiseren die aansluiten bij de diversiteit van de Gelderse bevolking.

Actieplan Wonen 2020-2025 (2020) De woningnood in Gelderland is hoog. Vooral starters, alleenstaanden en ouderen kunnen vrijwel geen betaalbare woning meer vinden en steeds meer alleenstaanden zoeken een woning. Tot 2030 moeten er ruim 80.000 woningen worden gebouwd in de provincie Gelderland. De komende vijf jaar wil de provincie daarom de bouw van 45.000 woningen versnellen. Daarvoor is het Actieplan Wonen opgesteld. Hierin staan drie doelstellingen centraal:  versnelling van de woningbouw;  meer betaalbare woningen (tot aan NHG grens van €325.000,-, met inzet op bouw van woningen onder de €250.000,-);  meer flexibele woonvormen. In verschillende acties realiseert provincie deze doelstellingen met de partners, waaronder:  Vijftig bouwprojecten versnellen, in de gebieden met de hoogste woningmarktdruk: de regio's Arnhem-Nijmegen en FoodValley en de gemeenten Apeldoorn, Tiel, Culemborg, Geldermalsen, West-Betuwe, Harderwijk en Zaltbommel.

woensdag 8 februari 2023



Zachte plannen omzetten in harde plannen. De focus ligt op zachte plannen waarin massa gemaakt kan worden op plekken waar kwaliteit gewenst is.

1.

ningbouw goedkoop, middeldure huur, levensloopbestendig, woningen voor kleine huishoudens) 2.

Subregio Nijmegen e.o. Woonagenda Subregio Nijmegen e.o. 2017-2027 (2018) De gemeenten in de subregio Nijmegen e.o. stellen in de woonagenda goed wonen en leven voor alle huidige en toekomstige inwoners centraal. De woningvoorraad en woonomgeving moeten voldoen aan de (veranderende) woonbehoeften van de inwoners met voldoende aanwezige of bereikbare voorzieningen in de buurt op een bereikbare locatie. Hiervoor zijn op 4 thema’s woonafspraken gemaakt:  De bestaande woningmarkt is verouderd en de grote voorraad eengezinswoningen begint uit de pas te lopen met de vergrijzende bevolking. Er moet daarom gefocust worden op transformatie, renovatie en sloop/nieuwbouw (met name in de sociale huursector) en verduurzaming en aanpassing ten behoeve van langer thuis blijven wonen (met name in de particuliere sector).  Er wordt gestreefd naar een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050 waarbij er ingespeeld wordt op vergrijzing en ontwikkelingen in wonen en zorg. Voor flexibiliteit wordt er gefocust op woningen met een korte exploitatietermijn die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn.  Diverse woonmilieus worden beoogd, waar er op zoek wordt gegaan naar vernieuwende woonvormen en woonmilieus.  Gezien de opgelopen achterstand in de woningvoorraad wordt er gefocust op verantwoord versnellen.

Nieuwe woningbouwplannen in de regio moeten zoveel mogelijk bijdragen aan de vijf kwalitatieve uitgangspunten van de regio, namelijk:

Inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte (sociale wo-

Transformatie- en herstructureringsopgaven van overtollig of verouderd vastgoed;

3.

Inbreiding gaat voor uitbreiding.

4.

Innovatieve en flexibele woonvormen en woonmilieus;

5.

Versterking ruimtelijk-maatschappelijke kwaliteit (behoud van cultureel erfgoed, versterking van het openbaar groen of natuur en landschap in de bebouwde kom, bijzondere architectonische kwaliteit).

Woonagenda Subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 (2020) De Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 20172027 is vastgesteld in 2018. De werkelijkheid van toen is sterk veranderd. Het woningtekort is sterk opgelopen, nieuwe thema’s als het huisvesten van arbeidsmigranten, uitstroom Beschermd Wonen en Maatschappelijke opvang zijn urgenter geworden en de effecten van de coronacrisis zijn nog niet te overzien. Bovendien zijn er inmiddels nieuwe afspraken over de woonopgaven in de regio Arnhem Nijmegen, die vragen om een aanscherping van de opgaven en ambities op de diverse thema’s op subregio niveau. Maar: de centrale ambitie van de woonagenda 2017-2027 blijft overeind. Voortbordurend op de thema’s uit de vorige woonagenda (2018), de Woondeal Regio Arnhem Nijmegen en de actualiteit pakt de Woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 de volgende thema’s op:  Verantwoord versnellen: programmeren en afstemmen. In de Woondeal Regio Arnhem Nijmegen is afgesproken dat de gemeenten in de subregio tot 2025 zorgen voor een planvoorraad van meer dan 15.000 woningen. Van 2025 tot 2030 is vervolgens nog

26

Bijlage 2 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie







plancapaciteit nodig voor 5.200 woningen. In totaal dus 20.500 woningen tot 2030. In de planningslijsten 2020 zijn voor de subregio Nijmegen e.o. tot 2030 woningbouwplannen opgenomen met een netto capaciteit (totale toevoeging minus sloop) van 21.400 woningen. De totale plancapaciteit lijkt daarmee voldoende groot tot 2030. De opgave is om de bekende plannen te versnellen. De subregio zet in op een woningbouwprogramma van minimaal 50% betaalbaar (sociale huur, betaalbare koop en middeldure huur). De gemeenten Nijmegen en Arnhem spreken af om minimaal 30% van de nieuwe plancapaciteit op stedelijk niveau te realiseren in de sociale huur. De gemeente Nijmegen spreekt af om 15% van de plancapaciteit op stedelijk niveau voor de realisatie van woningen in het (betaalbare) middenhuursegment (tot € 1.000) te reserveren. Twee grotere en complexe gebiedsontwikkelingslocaties in Nijmegen zijn als strategisch kansrijk bestempeld voor het invullen van de geconstateerde woningbouwopgave van de regio op de middellange – en langere termijn namelijk 1) Stationsgebied/Binnenstad Nijmegen en 2) Kanaalzone Nijmegen. Over de verdere gebiedsontwikkeling op deze locaties zijn afspraken gemaakt. Bestaande woningvoorraad en betaalbaarheid. De regio stemt de woningprogrammering af op plannen in de bestaande voorraad. Duurzaam en toekomstbestendig bouwen.

De gemeenten streven naar een energieneutrale gebouwde omgeving, gasloos wonen, een afvalloze samenleving in 2050 en een klimaatbestendige leefomgeving. Huisvesting specifieke doelgroepen. In alle gemeenten van de subregio is sprake van vergrijzing en moet dus meer rekening worden gehouden met het toevoegen

woensdag 8 februari 2023

van woonvormen specifiek voor ouderen (levensloopgeschikt, geclusterd en verpleeghuiscapaciteit).



Gemeente Nijmegen Omgevingsvisie Nijmegen 2020-2040 (2020) Nijmegen blijft groeien, in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Er wordt gestreefd deze groei binnen de huidige stad te laten plaatsvinden. Zo blijft het landschap intact en blijft het draagvlak voor een goed voorzieningenniveau in stand. Focus op verduurzaming staat hierbij centraal. Het is de ambitie om tot 2030 ongeveer 10.000 woningen te bouwen. In de periode van 2030-2040 wil de gemeente minimaal 5.000 woningen bouwen. Focus ligt hierbij op functiemenging, verdichting en hoogbouw, de verschuiving van eengezinswoningen naar woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, starters, studenten en middeninkomens. Op korte termijn wil de gemeente vooral de bouw van sociale huur en middeldure woningen voortzetten en het te kort aan creatieve, flexibele woonvormen opheffen. De extra woningen en werkplekken komen vooral in de zogeheten focusgebieden: Waalsprong, Waalfront, stationsomgeving/centrum, Kanaalzone/Winkelsteeg en Heyendaal, en in de sectoren Health & High Tech. Door de ruimte in de bestaande stad te benutten voor de verwachte groei in het aantal inwoners, werknemers en bedrijven, kan Nijmegen die compacte stad blijven. Met een duidelijke identiteit en een prachtig omliggend landschap.

Samen werken aan wonen 2019-2023 (actualisatie 2020) In deze samenwerkingsagenda leggen partijen de ambities en opgaven voor de komende periode vast. Daarmee krijgt de bijdrage aan het woonbeleid in Nijmegen meerjarig vorm en inhoud.





Nijmegen heeft een uitbreidingsopgave van ca. 12.000 woningen tot 2027. Hierbij blijft de gemeente streven naar een aandeel van 20% goedkope huurwoningen van de corporaties in de sociale voorraad. De bestaande afspraak is om voor 2025 de sociale voorraad met 1.000 woningen te laten groeien. In 2030 streeft de gemeente naar een gebouwde omgeving die 75% energieneutraal is. Een belangrijke bijdrage wordt gemaakt door de bestaande woningvoorraad. Vanaf 2018 wordt in meerdere wijken een warmtetransitieplan gemaakt. Gezien de vergrijzing, ook al is Nijmegen een relatief jonge stad, zal de zorgvraag in de komende jaren flink toenemen. Dit leidt tot een toenemende vraag naar combinaties wonen en zorg. Partijen spreken hierom af dat nieuwbouw in principe levensloopgeschikt is.

Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 “Mix op Maat” (2020) Ondanks de relatief hoge bouwproductie is het woningtekort opgelopen en uit recente prognoses blijkt dat Nijmegen op korte én lange termijn doorgroeit. Nijmegen zet in op:  Doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. In de huidige markt zijn dat één en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. Daarnaast gericht inzetten op ouderen en mensen met een hulpvraag.  Gezinnen en huishoudens met hoge inkomens zijn ook belangrijk voor de stad. Het aanbod voor deze doelgroepen is voor een groot deel al aanwezig in de stad en opgenomen in het woningbouwprogramma.  Ruimte maken om de woonmogelijkheden van de prioritaire doelgroepen in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw te vergroten. Dit betekent minimaal 10.000 woningen toevoegen tot 2030. Om dit te realiseren vergroot Nijmegen de plancapaciteit naar 130% en past het

27

Bijlage 2 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie



programma aan op de prioritaire doelgroepen. Dit betekent meer appartementen, meer sociale en middeldure huur (respectievelijk 30% en 15% van de plancapaciteit), meer middeldure koop en meer woonruimte voor studenten. De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de wijken en werklocaties rondom het Maas-Waalkanaal, campus Heyendaal en rondom de OV-knooppunten.



Conclusie Het initiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  De provincie Gelderland streeft naar duurzame verstedelijking door woonontwikkelingen in beginsel te laten plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Ook op regionaal en lokaal niveau is dit de ambitie. Het initiatief wordt gerealiseerd op een binnenstedelijke locatie, waarbij sprake is van verdichting en hoogbouw, passend binnen de gemeentelijke kaders.  De realisatie van 490 appartementen draagt bij aan de provinciale, regionale en lokale ambities om meer woningen toe te voegen en verantwoord te versnellen. Bovendien ligt het initiatief in een gebied dat als kansrijk bestempeld is voor het invullen van de woningbouwopgave van de regio, namelijk Stationsgebied/Binnenstad Nijmegen. Dit past ook bij de lijn die de gemeente Nijmegen heeft voor het realiseren van nieuwe woningen: extra woningen dienen o.a. in stationsomgeving/centrum te landen, met name sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen zijn hier geschikt. Zowel sociale als middeldure huurwoningen maken onderdeel uit van het initiatief.

woensdag 8 februari 2023



Het initiatief past binnen de regionale kwalitatieve uitgangspunten voor nieuwe woningbouwplannen: Inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte (sociale woningbouw goedkoop, middeldure huur, levensloopbestendig, woningen voor kleine huishoudens): het initiatief realiseert o.a. sociale en middeldure huur, en de woningen zijn geschikt voor kleine huishoudens (waaronder studenten). Transformatie- en herstructureringsopgaven van overtollig of verouderd vastgoed: het initiatief betreft herontwikkeling van een kantoorgebouw. Inbreiding gaat voor uitbreiding: het initiatief vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Innovatieve en flexibele woonvormen en woonmilieus: er wordt een hoogwaardig complex met appartementen gerealiseerd in een hoogstedelijk milieu. Versterking ruimtelijk-maatschappelijke kwaliteit: het gebied heeft momenteel een laagwaardige ruimtelijke kwaliteit en uitstraling, mede door het leegstaande voormalige UWV-kantoor. Met het plan wordt beoogd om op de locatie een hoogwaardige vastgoedontwikkeling mogelijk te maken. Op regionaal niveau wordt gestreefd naar minimaal 50% betaalbare woningen (sociale huur, betaalbare koop en middeldure huur) in het woningbouwprogramma. Dit is ook voor het initiatief een belangrijk uitgangspunt.

Ook wordt met de realisatie van sociale en middeldure huurwoningen aansluiting gezocht met de kaders op gemeentelijk niveau namelijk op stadsniveau 30% sociale segment en 15% middensegment.

Kwantitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de cijfers van Bevolkings- en huishoudensprognose Gelderland (2019) en Demografische verkenning Nijmegen (2018). De vraagbehoefte

is afgezet tegen het huidige aanbod, de ontwikkelde woningaantallen van de afgelopen jaren en de plancapaciteit. Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte is voor de ontwikkeling van extra woningen. Bevolkings- en huishoudensprognose In december 2019 heeft de provincie Gelderland de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. Hierbij maken ze gebruik van Primos prognose 2019 Gelderse variant laag en hoog. De prognose geeft geen cijfers op gemeenteniveau, wel op regioniveau. Uit de prognoses blijkt dat de bevolking in de regio Nijmegen e.o. toeneemt met circa 14.000 inwoners (afhankelijk van laag of hoog scenario), oftewel 4,5%. In de gemeente Nijmegen neemt de bevolking afhankelijk van het scenario toe tot 185.500-192.500 inwoners in 2030 (tabel 2). Ook het aantal huishoudens neemt in dezelfde periode toe met circa 12.000 (7,7%) in de regio en circa 8.000 (8,3%) in de gemeente. De relatieve toename van het aantal huishoudens is groter dan het aantal inwoners.  Uit de Woningmarktmonitor Gelderland (2017) blijkt dat vooral het aantal één- en tweepersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder groeit evenals het aantal alleenstaanden van 30-44 jaar. Ook groeit ook het aandeel van de leeftijdsgroepen 25-34 jaar en 0-14 jaar.  Uit de Stads- en Wijkmonitor Nijmegen (2019) blijkt dat er vooral groei is van het aantal eenpersoonshuishoudens.

Op de korte termijn is er groei in alle leeftijdsgroepen, behalve in de groep 45-64-jarigen. De groep alleenstaande 75+ die de woningmarkt verlaat en een woning achterlaat, wordt groter en laat ook steeds vaker een koopwoning achter.  Uit de Woningmarktmonitor Arnhem-Nijmegen (2020) blijkt een nog sterkere groei van het aantal huishoudens dan uit de provinciale woningmarktmonitor. Arnhem en

28

Bijlage 2 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie



Nijmegen trekken jonge huishoudens van buiten de regio aan die komen werken of studeren in deze gemeenten. Uit de Woonvisie Gemeente Nijmegen (2016) blijkt dat de demografische ontwikkeling sterk per stadsdeel varieert. In het Centrum zijn het vooral de aantallen twintigers en dertigers die toenemen. Landelijke trends laten

Tabel 2

Bevolkingsprognose16

Woningbehoefte 



2019

2025

2030

Verschil

Gemeente Nijmegen (hoofd scenario)

176.000

185.500

192.500

+16.500 (9,4%)

Gemeente Nijmegen (alternatief scenario)

176.000

181.500

185.500

+9.500 (5,4%

Nijmegen e.o. (hoog)

313.620

322.940

328.080

+14.460 (4,6%)

Nijmegen e.o. (laag)

313.610

322.910

327.760

+14.150 (4,5%)

Tabel 3

echter ook zien dat de stad steeds meer trekt voor ouderen en jonge gezinnen.



In de recent opgestelde Woonagenda Subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 (2020) wordt voor de gemeente Nijmegen een woningbehoefte aangegeven van 10.330 woningen tot 2030, waarvan 7.560 woningen tot 2025 en 2.770 woningen in de periode 2025-2030. Op dit moment is al sprake van een woningtekort in de gemeente Nijmegen, medio 2019 lag dit op 7% oftewel 5.565 woningen. Het Woningbehoefteonderzoek gemeente Nijmegen (2019) houdt rekening met een inloop van 7% naar 2% van de woningvoorraad. Oftewel van 5.565 naar 1.590 woningen: een extra opgave van 3.975 woningen in de periode 2019-2030. Hiervan zijn circa 1.500 woningen al in de bevolkingsprognose meegerekend. Voor de totale subregio Nijmegen e.o. is sprake van een woningbouwopgave tot 2030 van bijna 16.000 woningen, waarbij de nadruk vanwege de inloop van het bestaande woningtekort ligt op de komende 5 jaar.

Huishoudensprognose17 Tabel 4 2019

2025

2030

Verschil

Gemeente Nijmegen

96.640

101.880

104.650

+8.010 (8,3%)

Nijmegen e.o. (laag)

156.810

165.150

168.810

+12.000 (7,7%)

Nijmegen e.o. (hoog)

156.780

165.110

168.980

+12.200 (7,8%)

Woningbehoefte 2020-2030 2020

2020-2025

2025-2030

Behoefte tot 2030

Gemeente Nijmegen

81.720

+7.560

+2.770

+10.330

Regio Nijmegen e.o.

145.600

+11.770

+3.980

+15.750

Aanbod De gemeente Nijmegen telt ca. 81.200 woningen, waarvan ca. 2.700 woningen in de buurt Wolfskuil, waar het initiatief onderdeel van uitmaakt.18 Op dit moment staan er in de gemeente Nijmegen 770 woningen leeg. Dit is circa 1% van de totale woningvoorraad, vergelijkbaar met het gemiddelde in provincie (1%) en landelijk (1%). Ongeveer de helft van de leegstaande woningen in de gemeente stond een jaar eerder ook al leeg.19 Plancapaciteit  In de Woonagenda Subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 (2020) wordt aangegeven dat het wenselijk is dat de plancapaciteit hoger ligt dan de woningbehoefte. Door planuitstel en planuitval is het nodig om de capaciteit tot 130% te verhogen om flexibel in te kunnen spelen op de woningbouw en om de woningbouwproductie op het gewenste peil te houden.  Voor de regio Nijmegen e.o. is er ruimte voor ca. 20.500 woningen (behoefte van 15.750 + 130%). In de planningslijsten 2020 zijn voor de subregio Nijmegen e.o. tot 2030 woningbouwplannen opgenomen met een netto plancapaciteit (totale toevoeging minus sloop) van 21.400 woningen. De totale plancapaciteit lijkt daarmee voldoende groot tot 2030. De opgave voor de regio is niet op de plancapaciteit te vergroten maar om de bekend plannen in de tijd naar voren te halen, te versnellen. De UWV-locatie is meegenomen in de plancapaciteit.

 Voor de gemeente Nijmegen is er ruimte voor 13.429 woningen (behoefte 10.330 + 130%): 9.828 woningen

16

Regio: Primos prognose 2019 Gelderse variant laag en hoog. Gemeente: Demografische verkenning gemeente Nijmegen 2018. Regio: Primos prognose 2019 Gelderse variant laag en hoog. Gemeente: Woningmarktonderzoek Regio Arnhem-Nijmegen 2019. 18 Woningmarktcijfers Gemeente Nijmegen (peildatum 01-01-2020). 19 CBS Dashboard, Uitkomsten per gemeente, Leegstand (2020). 17

woensdag 8 februari 2023

29

Bijlage 2 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie

(7.560 + 130%) in de periode 2020-2025 en 3.601 woningen (2.770 + 130%) in de periode 2025-2030. Daarbovenop ligt een opgave van 3.975 woningen (waarvan 1.500 woningen meegerekend in de prognose) om het huidige woningtekort in te lopen. Op dit moment heeft de gemeente Nijmegen een totale plancapaciteit van ca. 11.000 woningen (harde en zachte plannen). De totale plancapaciteit is onvoldoende om te voorzien in de woningbehoefte tot 2030, rekening houdend met de extra capaciteit van 130% die nodig is (13.429 woningen).20 Bovendien betreft het hier de totale plancapaciteit, waaronder een groot aantal zachte plannen. Conclusie De realisatie van 490 appartementen op de voormalige UWV-locatie voorziet in een kwantitatieve behoefte:  De bevolking in de gemeente Nijmegen neemt de komende jaren toe, evenals het aantal huishoudens. Hetzelfde geldt voor de regio Nijmegen e.o. Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensprognose kan een inschatting worden gemaakt van de woningbehoefte. Voor de gemeente Nijmegen geldt tot 2030 een woningbehoefte van 10.330 woningen. Voor de gehele subregio Nijmegen e.o. is sprake van een woningbouwopgave van bijna 16.000 woningen tot 2030.  Op dit moment is er binnen de gemeente Nijmegen onvoldoende plancapaciteit beschikbaar om in de woningbehoefte tot 2030 te voorzien. De totale planvoorraad bedraagt ca.

11.000 woningen (waarvan een groot deel een zachte status heeft) terwijl er een behoefte van 10.330 woningen is, en rekening houdend met een overcapaciteit van 130% zelfs een behoefte van 13.429 woningen. De beoogde ontwikkeling op het UWV-terrein voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte binnen 20

het verzorgingsgebied. Bovendien is de locatie van het initiatief onderdeel van één van de drie gebiedsontwikkelingslocaties binnen de regio waar de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave op kan worden gevangen. 

Kwalitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte - reguliere woningen In het Woningmarktonderzoek regio Arnhem-Nijmegen (2019) wordt een match gemaakt tussen vraag en aanbod in de regio Nijmegen e.o.:  In de sociale huur is een belangrijke veranderopgave van ‘traditionele rijwoningen’ naar appartementen te zien. Dit hangt samen met het groeiende aantal kleine huishoudens (eenverdieners) dat zich op de sociale huur richt.  In de middenhuur bestaat een groeiende behoefte; vooral bij appartementen.  In de koopsector is de behoefte verspreid over de verschillende segmenten naar typologieën prijsklasse. Bij betaalbare koop (tot €300.000) is er wel behoefte, maar door de prijsstijging steeds minder aanbod. Een alternatief voor een deel van de mensen die een goedkope woning willen kopen, ligt in de huursector. In de Woningmarktmonitor Arnhem-Nijmegen (2020) is de woningbouwbehoefte voor de regio Nijmegen e.o. kwalitatief gespecificeerd:  Behoefte aan appartementen en betaalbare koopwoningen: Er zijn in 2019 beperkt appartementen in de huur- en de koopsector toegevoegd. Met name aan huurappartementen is er veel extra vraag. In de koop-

sector is er daarnaast aandacht nodig voor het toevoegen van eengezinswoningen in het goedkope en middeldure segment. Er zijn tot nu toe beperkt woningen in deze segmenten gerealiseerd, terwijl de opgave nog aanzienlijk is. Aandacht voor de juiste prijssegmenten in de koopsector: In de subregio Nijmegen e.o. ligt het zwaartepunt in de plannen in de koopsector in het dure segment boven € 310.000. De vraag richt zich meer op woningen met een prijs onder € 310.000. Voor de stad Nijmegen staan er vrijwel geen goedkope koopwoningen (tot € 200.000) in de planning. Dit is in groot contrast met de behoefte aan goedkope koopwoningen. Een kwart van de plannen in Nijmegen e.o. heeft betrekking op sociale huurwoningen. Dit ligt redelijk in lijn met de behoefte.

Het Woningbehoefteonderzoek Gemeente Nijmegen (2019) geeft inzicht in de kwalitatieve woningbehoefte:  In de huursector ligt er vooral een opgave om kleine, (doorgaans levensloopgeschikte) appartementen toe te voegen, gericht op de groeiende groep huishoudens in de huur (zowel starters als senioren). Binnen de sociale huur is er vooral een opgave om het aanbod in de prijsklasse tot de 1e aftoppingsgrens uit te breiden.  De behoefte aan vrije sector huur is veel meer een noodgedwongen (tussen)stap dan een intrinsieke woonwens. De vraag is vooral afkomstig van starters en senioren die op zoek zijn naar een comfortabel appartement. De behoefte is vooral terug te zien in de woonmilieus met veel functiemenging (centrumstedelijk en stadsbuurt).  In de koopsector ligt er vooral een opgave om het aanbod aan grondgebonden woningen tot €280.000 uit te

Woondeal regio Arnhem-Nijmegen Locaties en plancapaciteit (2020).

woensdag 8 februari 2023

30

Bijlage 2 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie

breiden. Ook bij koopappartementen is er vooral een opgave in het lagere prijssegment. Er is ook vraag naar dure koopwoningen, maar het verschil tussen vraag en aanbod is in dit prijssegment aanzienlijk minder groot dan bij betaalbare koopwoningen. In de woonmilieus met veel functiemenging (centrumstedelijk, stadsbuurt) richt de kwalitatieve woningbehoefte zich sterk op appartementen (met name sociale huur en vrije sector huur, en beperkte mate koop). Doelgroepen voor dit woonmilieu zijn in de eerste plaats studenten, starters, jonge tweeverdieners en (in mindere mate ook senioren). In de andere woonmilieus (stedelijk compact, stedelijk grondgebonden en groenstedelijk) gaat de voorkeur naar grondgebonden koopwoningen uit. Kwalitatieve behoefte – atelierwoningen Onderdeel van dit woningbouwprogramma zijn 10 atelierwoningen in de plint langs de Tunnelweg. Onder atelierwoning wordt verstaan: maximaal 50% van het vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteit. Deze type woningen krijgen, ondanks de beoogde werkfunctie, de functie ‘wonen’ binnen het bestemmingsplan. Deze atelierwoningen zijn bestemd voor een ander soort type doelgroep dan de reguliere appartementen.

Om deze reden is in de kwalitatieve analyse onderscheid gemaakt tussen diverse doelgroepen en wordt in de volgende alinea’s verder ingezoomd op de woonbehoeften van de doelgroep zelfstandig ondernemers en kleine bedrijven.

21 22

Doelgroep ondernemers zoekend naar huisvesting De doelgroep die gebruikt gemaakt van dit soort type woningen heeft nadrukkelijk de eigenschap en de behoefte van ‘’wonen en ondernemen op één locatie’’. Voorbeeld type ondernemingen zijn:  Online sales  Software developers/IT developers/SEO/social media  Computer bedrijf, verkoop en reparaties  Financieel advies/verzekeringskantoor/(interne) makelaars  Kleine kunstenaars  Coaching en adviesbureaus  Communicatie/reclame/copywriter/(web) design  Accountants/administratiekantoren  Nagels/kapsalon/beauty  Fysio-, en andere therapie ondernemers  Kleine kinderopvang  Catering/bezorgservice  Film/fotografie Veranderende woon-, en werkbehoefte Er zijn verschillende maatschappelijke trends en ontwikkelingen die invloed hebben op een veranderende woon- en werkbehoefte:  Een belangrijke trend die invloed heeft op de veranderende woon- en werkbehoefte is de opkomst van zelfstandig ondernemers in Nederland. Volgens recent onderzoek van het CBS telde Nederland 1,6 miljoen zzp’ers in het laatste kwartaal van 202221. Dit is een recordaantal met het hoogste aantal zzp’ers ooit geteld. Dit is 16,2% van de totale beroepsbevolking in Nederland (de beroepsbevolking bestond in 2022 uit 19,9 miljoen mensen). In 2020 stond Nederland op de zesde



plek van landen binnen de EU met het hoogste aantal zzp’ers werkzaam als aandeel van de totale beroepsbevolking. De trend van het toenemende aantal zzp’ers is ook in de gemeente Nijmegen duidelijk zichtbaar. Data van de KvK Regiotool laat zien dat er sinds 2020 een stijgende lijn is van het aantal zzp’ers per 10.000 inwoners22. In het vierde kwartaal van 2022 waren er 22,6 zzp’ers per 10.000 inwoners in Nijmegen. Er kwamen dit kwartaal 407 nieuwe zzp’ers bij. De gezondheidssector, zakelijke diensten sector en de bouwsector zijn de sectoren met de meeste zzp’ers.

Figuur: Ontwikkeling aantal zzp’ers per 10.000 inwoners in Nijmegen, juli 2020 tot en met december 2022, bron KvK regiotool



In de economische visie van de gemeente Nijmegen wordt beschreven hoe Nijmegen haar economische positie kan versterken in de periode van 2020-2025. Er wordt onder andere aandacht gegeven aan een toenemende behoefte aan aanbod voor kleinschalige kantoorgebruikers (tot 250 m2). In 2020 was er in Nijmegen een

CBS (2022). Arbeidsmarkt iets minder gespannen in derde kwartaal: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/46/arbeidsmarkt-iets-minder-gespannen-in-derde-kwartaal KvK regiotool (2022): https://kvkregiodata.nl/dashboard/dashboard/zzp-dynamiek---groei

woensdag 8 februari 2023

31

Bijlage 2 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie



tekort aan kantoorruimte in bepaalde sectoren. Er ligt nog steeds een opgave om meer kansrijke en toekomstbestendige kantoorruimte te creëren de komende jaren. Ook wordt het belang van een sterk lokaal netwerk aan kleine ondernemingen in Nijmegen benadrukt. Atelierwoningen zijn een oplossing voor kleine bedrijven die bij kunnen dragen aan het versterken van het lokale economische netwerk van Nijmegen. Tot slot worden nieuwe potentiële ondernemers sneller aangetrokken met de realisatie van de woonateliers. Dit zorgt voor een versterking van de economische concurrentiepositie van Nijmegen. De coronacrisis heeft laten zien dat er mogelijkheden zijn om vanuit thuis te werken23. Naar verwachting zal deze trend zich in de toekomst verder ontwikkelen. Er is een verschuiving van ‘werken en ontmoeten op kantoor’ naar ‘ontmoeten op kantoor, werken thuis’. Ook speelt de bewustwording van duurzaamheid binnen de werksector een rol in de trend van meer thuis werken. Atelierwoningen bieden een uitkomst voor zelfstandig ondernemers of kleine bedrijven die in mindere mate op locatie hoeven te zijn en meer vanuit thuis kunnen ondernemen. Deze ontwikkeling vraagt een andere inrichting van de werkomgeving en kijk op huisvesting. Plekken waar wonen en werken samen komen, zoals de atelierwoningen van het initiatief, spelen in op deze veranderende behoefte.

Gunstige ligging planlocatie De woningen zullen gerealiseerd worden op de voormalige UWV-locatie, gelegen bij het centraal station van Nijmegen. De planlocatie is een uitstekende locatie om vanuit onderne-

mersperspectief een atelierwoning te gebruiken voor economische doeleinde. Vanuit ondernemersperspectief biedt de locatie een goede bereikbaarheid en heeft de locatie een economische aantrekkingskracht voor potentiële klanten en zakenrelaties door het OV-knooppunt. Daarnaast zijn betaalbare woningen met een gecombineerde woon-, en bedrijfsruimte een grote wens voor startende bedrijven, Het initiatief biedt meerwaarde en kansen voor zzp’ers en startende ondernemers om een woning te bemachtigen inclusief bedrijfsruimte. Kwalitatief aanbod Samenstelling aanbod De gemeente Nijmegen telt circa 82.000 woningen. Het bestaande woningaanbod geeft een redelijk evenwichtig beeld. Circa 45% is een koopwoning en 55% een huurwoning, onderverdeeld in 40% corporatieve huur en 15% overige huur. Ten opzichte van vergelijkssteden is er in Nijmegen meer corporatiehuur en minder koopwoningen en particuliere huur. Op 1 januari 2018 woonden er ruim 96.000 huishoudens in de gemeente Nijmegen. Het grootste deel van deze groep woont in een zelfstandige woning (ruim 76.000 huishoudens): voornamelijk reguliere huishoudens, maar voor een klein deel bestaat deze groep ook uit studenten die een zelfstandige woonruimte hebben (vaak een studio). Ongeveer 21% van de totale groep huishoudens woont onzelfstandig, bijvoorbeeld op een kamer of intramuraal.

De grootste groep hierbij zijn onzelfstandig wonende studenten.24

23

Deze 4 trends in de werkomgeving zijn door corona in een stroomversnelling geraakt: https://www.heydayfm.nl/blog/4-trends-werkomgeving-corona

24

Woningbehoefteonderzoek gemeente Nijmegen (2019).

woensdag 8 februari 2023

Kwalitatieve plancapaciteit Het Woningbehoefteonderzoek gemeente Nijmegen (2019) geeft inzicht in de woningbehoefte voor zelfstandige woningen en de bestaande plancapaciteit voor de periode 20192030:  Het totaal aantal toe te voegen woningen in de sociale huur ligt een fractie hoger dan de geraamde behoefte. Er is vooral behoefte aan appartementen. Het woningbouwprogramma legt hier ook het accent, maar de plancapaciteit is nog onvoldoende om in de verwachte vraag te voorzien.  In de vrije sector huur gaat de vraag sterk uit naar appartementen, maar de plancapaciteit blijft hierbij achter. Dit vraagt een aanvullend programma vrije sector huurappartementen in de stedelijke woonmilieus (vooral centrumstedelijk of direct aangrenzend). Toevoegingen van appartementen blijven gewenst om op de behoefte in te spelen.  Voor de koopsector geldt: Toevoeging van de goedkoopste woningen tot €220.000 is wenselijk. Het accent moet liggen bij grondgebonden woningen. Binnen het koopsegment ligt de grootste opgave bij het vergroten van de plancapaciteit van grondgebonden woningtypen: met name in het middeldure segment tussen €220.000 en € 280.000. Boven €280.000 is de plancapaciteit ruim tweemaal de behoefte. Verschuiving naar een iets lager segment brengt dit meer in evenwicht met de behoefte.

Tot slot bestaat een tekort aan plannen bij goedkope koopappartementen (tot €220.000), en bij appartementen tussen €220.000 en €280.000. Het

32

Bijlage 2 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie

programma van koopappartementen vanaf €280.000 is groter dan de behoefte. Conclusie De realisatie van 490 appartementen, waarvan minimaal 65% betaalbaar, voorziet in een kwalitatieve behoefte:  Op regionaal niveau is behoefte aan middeldure huurwoningen (vooral appartementen) terwijl de nadruk in de bestaande plancapaciteit op dure koopwoningen ligt. Middeldure huurwoningen zijn hard nodig voor mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur of een koopwoning, of die bewust een bepaalde flexibiliteit zoeken, die ze in de koopsector niet vinden. Dat kunnen oud-studenten, (andere) starters of expats zijn met een voor middeldure huur ideaal startinkomen, maar bijvoorbeeld ook huurders in de sociale huursector die willen doorstromen. Het initiatief realiseert middeldure huurwoningen en voorziet daarmee in een regionale behoefte.  Ook in de gemeente Nijmegen zelf is behoefte aan huurappartementen, zowel in het sociale als vrije sector segment. Met de realisatie van deze woningen werkt de gemeente actief aan het streven naar een ‘ongedeelde stad’. De plancapaciteit voor sociale huurappartementen blijft wat achter op de behoefte. Ook de plancapaciteit voor vrije sector huurappartementen blijft achter op de behoefte, wat toevoeging van woningen in dit segment gewenst maakt.

Dit maakt dat de realisatie van 490 appartementen in verschillende segmenten (sociaal, middensegment, vrije sector) ook op lokaal niveau voorziet in een kwalitatieve behoefte.  In de woonmilieus in Nijmegen met veel functiemenging (centrumstedelijk, stadsbuurt) richt de kwalitatieve woningbehoefte zich sterk op appartementen (met name sociale huur en vrije sector huur, en beperkte mate koop). Doelgroepen voor dit woonmilieu zijn in de eerste plaats studenten, starters, jonge tweeverdieners en (in

woensdag 8 februari 2023

mindere mate) ook senioren. Met zijn stedelijke uitstraling en ligging vlakbij station en centrum sluit de UWVlocatie goed aan bij de woonwensen van juist deze doelgroepen. Daarmee biedt de plek uitstekende kansen voor de ontwikkeling van verschillende typen huurwoningen. Voor de financiële haalbaarheid van het plan staat de gemeente Nijmegen in het programma ook duurdere huurwoningen toe (ca. 30%). Aangezien dit niet de overhand neemt, hoeft dit niet te bijten met de kwalitatieve woningbehoefte en bestaande plannen in de gemeente.

33

0 Onderbouwing wonen Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen

www.bro.nl | info@bro.nl

woensdag 8 februari 2023

T +31 (0)77 373 06 01

34

Notitie hoogbouw

Gemeente Nijmegen mei 2005

N ij m e g e n boven de boomgrens

N ij m e g e n boven de boomgrens Een kader voor hoogbouw in Nijmegen Ook in Nijmegen is hoogbouw steeds vaker onderwerp van gesprek. In de eerste plaats vanuit de politieke context van het college-accoord waarin onder meer gesproken wordt over intensief meervoudig ruimtegebruik. Tevens spreekt men over identiteit van de stad, van de verschillende wijken en buurten en over leefbaarheid. Vanuit de Raad kwam vervolgens de vraag of en hoe hoogbouw hierin een rol kan spelen. Ook vanuit andere hoeken wordt hoogbouw steeds weer op de agenda gezet. Zo worden er met grote regelmaat ideeën vanuit de markt gepresenteerd voor hoogbouw op allerlei locaties, zoals voor de omgeving van het station, in de spoorzone, bij de prijsvraag voor plein ´44 en onlangs voor de locatie ‘achter de Hezelpoort’. Het Kansenboek schetst een flexibel perspectief voor toekomstige ontwikkelingen in Nijmegen, weergegeven in een aantal thema´s die concrete aanleidingen geven voor een (gebiedsgericht) hoogbouwbeleid. In de Kadernota Beeldkwaliteit en het Werkboek Beeldkwaliteit wordt ingegaan op de betekenis van hoogbouw voor de stad, de wijk en de buurt. Het gaat hierbij om de verschijningsvorm, de architectuur en de beeldkwaliteit en om hoogbouw als inspiratie en kans. Een aantal lopende ontwikkelingen kent eveneens hoogbouwinitiatieven. Een beperkt aantal hiervan is momenteel in uitvoering.

Om enig kader te bieden aan initiatieven, de samenhang en om een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling te kunnen waarborgen spreekt

deze Notitie Hoogbouw zich uit over de kansen en mogelijkheden voor hoogbouw en de toetsingscriteria voor realisatie. De hieraan voorafgaande discussienota ´Nijmegen boven de boomgrens´ uit oktober 2004 is de onderlegger geweest voor het hoogbouwdebat dat de afgelopen maanden is gevoerd. Na behandeling in het College van B & W heeft de nota ter inzage (inspraak) gelegen in het Open Huis. Ook is het uitgangspunt geweest voor de workshops, debatten en prijsvraag tijdens de hoogbouwmanifestatie in november 2004. De resultaten hiervan hebben geleid tot aanpassingen en de uiteindelijke nota Hoogbouw, ‘Nijmegen boven de boomgrens’. De principiële keuze is gemaakt de nota zich te laten uitspreken over waarom en hoe hoogbouw in Nijmegen kan worden gerealiseerd. De vraag wáár op hoogbouw ingezet moet worden wordt nadrukkelijk gekoppeld aan het Kansenboek. De bijdrage die hoogbouw kan leveren aan het behalen van de ambities en de specifieke toetsingscriteria voor hoogbouw worden in deze nota verwoord.

Nijmegen, mei 2005

2

Inhoud Inleiding

2

1. Hoogbouw in Nijmegen

4

Definitie hoogbouw

4

Bestaande hoogbouw in Nijmegen

4

2. Aanleidingen voor hoogbouw in Nijmegen

6

Programmatische aanleidingen vanuit de overheid

6

Programmatische aanleidingen vanuit de markt

7

Ruimtelijke aanleidingen

7

3. Kansen voor hoogbouw in Nijmegen

9

4. Criteria voor hoogbouw in Nijmegen

11

Organisatie

12

1. Hoogbouw in Nijmegen Inleiding Hoogbouw is tegenwoordig niet alleen meer voorbehouden aan de vier grootste steden van Nederland. Inmiddels is het item hoogbouw in veel - ook middelgrote steden - aan de orde van de dag. Steden als o.a. Tilburg, Den Bosch, Groningen, Arnhem en Eindhoven spreken in hun plannen over echte hoogbouw. In Tilburg is de (voorlopig) hoogste woontoren van Nederland opgeleverd (Westpoint, ca. 142 meter). De meeste van deze gemeenten hebben hiervoor beleidsnota’s vastgesteld, waarmee een antwoord wordt gegeven op de vraag waar en of hoogbouw in de stad op zijn plaats is. Andere gemeenten hebben discussienota’s gemaakt om een eerste aanzet te geven voor de meningsvorming over hoogbouw binnen hun grenzen. Terugkerend zijn vragen over de betekenis van hoogbouw voor de stad en voor de directe (leef/woon) omgeving. Maar ook de vraag wanneer iets hoogbouw te noemen is in relatie met de betreffende stad. Ten slotte worden vaak criteria geformuleerd waaraan een locatie moet voldoen om geschikt te worden geacht voor hoogbouw en bijzondere criteria voor de hoogbouw zelf opgesteld. De meeste gemeenten spreken zich ook uit over exacte locaties waar hoogbouw moet komen. In veel gevallen blijkt echter dat werkelijke realisatie erg afhankelijk is van de markt en komen initiatieven voor juist andere plekken naar boven.

Voor Nijmegen is nadrukkelijk gekozen om de ’waar’ en ‘waarom’hoogbouw vraag te beantwoorden vanuit de ambities van de thema’s uit het Kansenboek.

Definitie hoogbouw Hoogbouw is vaak een beladen begrip dat voor iedereen een andere ervaring oproept. Het begrip hoogbouw wordt, bijna afhankelijk van de gemeentegrootte en situatie verschillend gedefinieerd. Van Veendam vanaf 12 meter (4 bouwlagen), Zutphen 15 meter (5 bouwlagen), tot zones hoger dan 70 meter, hoger dan resp. 100, 150 en 250 meter in Rotterdam. Vaak ook wordt hoogbouw gerelateerd aan de boomgrens (o.a. Arnhem en Den Bosch) tot ca. 25 meter, een hoogte die nog ‘voelbaar’ is op maaiveld en een relatie heeft met de hoogte van natuurlijke elementen. In Arnhem relateert men de ‘boomgrens’ aan de gezamenlijke hoogte van de heuvelrug en de er op staande bomen. Zo mag hoogbouw vanaf de Veluwe niet zichtbaar zijn. Nijmegen Voor Nijmegen zal de volgende indeling worden gehanteerd: Tot 12 meter (2 – 3 lagen, kap)

laagbouw

ca.12 – 25 m. (4 – 8 lagen) middelhoogbouw hoger dan ca.25 m. (>8 lagen)

hoogbouw

Bestaande hoogbouw in Nijmegen Ook in Nijmegen zijn de afgelopen jaren bouwwerken neergezet, die qua maat afsteken bij het bestaande in de stad. Voor de nabije toekomst zijn er diverse woon- en kantoortorens gepland. Naar aanleiding van het voorgaande is er een inventarisatie gemaakt van de bestaande (middel)hoogbouw in Nijmegen (op basis van de

hoogte van de bebouwing en de te onderscheiden functies). Hierin zijn de volgende gebouwtypologieën te herkennen: • Kerken en Torens van historische gebouwen • Woongebouwen • Kantoorgebouwen • Industrie, Schoorstenen en (Infrastructuur)masten • Bedrijven Uit inventarisatie blijkt dat in de oude stad en het oostelijk deel van de stad, uitgezonderd de spoorzone, weinig tot geen sprake is van middelhoog- of hoogbouw. De hoogste gebouwen zijn hier voornamelijk kerktorens en torens van andere historische gebouwen. Deze steken als kaarsjes boven de stedelijke koek uit. De spitsen van de torens, de historische hoogbouw geven de stad (van oudsher) identiteit en zijn zo bepalende elementen bij de herkenbaarheid van de stad. Zo was het vroegere Nijmegen ooit ‘Torensstad’. De belangrijkste blikvanger op dit moment is de St. Stevenskerk met een hoogte van 65 m. Stationsgebied Ook het gebied tussen de oude stad en het spoor wordt gaandeweg meer het domein van de hoogbouw, zowel woning- als kantoorbouw. In deze zone staat echter nog steeds voornamelijk middelhoogbouw met hier en daar een uitschieter naar hoogbouw van 14 lagen. In deze gebouwen zijn met name kantoren gevestigd. Ze zijn voornamelijk in de zestiger en zeventiger jaren gebouwd.

Heyendaal Op het universiteitsterrein Heijendaal valt een groot deel van de gebouwen onder middelhoogbouw, maar er zijn ook diverse gebouwen met 12 lagen. In Heyendaal staat ook het hoogste kantoorgebouw van Nijmegen, de Erasmustorenvan 88 meter. Hier zijn het verder voornamelijk universiteitsgebouwen en gebouwen voor het Radboudziekenhuis, die als hoogbouwcluster een intensief bebouwde knoop vormen Brabantse Poort De afgelopen 15 jaar is de Brabantse Poort ontwikkeld tot entree van de stad en wordt geaccentueerd door een kantoortoren van 43 meter aan de rotonde, maar bevat hoofdzakelijk middelhoogbouw met als voornaamste functie kantoren. Nieuwe ontwikkelingen met hoogbouw op een uitbreiding van het winkelcentrum en direct bij het openbaar vervoersknooppunt gaan binnenkort van start (35 tot 53 meter).

markering de woontoren op het Merkusterrein (ca. 45 m.) De overgang van de rivier de Waal wordt behalve door de stadsbrug (65 m.) geaccentueerd door de stuwwal en de erop gelegen bebouwing. Westelijke uitbreidingen In de jaren ‘60 en ‘70 komt de (middel)hoogbouw steeds meer in beeld in de vorm van grote woningbouwflats die (slechts) een hoogte hebben van ca. 12 lagen. Deze zijn gelegen in de westelijke uitbreidingen van de stad.

Stedenbouwkundige hoogbouwtypologieën De inventarisatie leidt tot het onderscheiden van verschillende stedebouwkundige hoogbouwtypologieën. Punten (‘solitairen’) • Solitaire hoogbouw, zonder enige relatie (ruimtelijke) met overige hoogbouwwerken • Solitaire hoogbouw, omgeven door laagbouwmassa’s als de Stevenskerk in de binnenstad (oriëntatiepunten, iconen) Vlakken (‘clusters’) Hoogbouw geclusterd als wand ter accentuering van bijv. verkeerspleinen en voorzieningencentra als de Brabantse Poort. • Hoogbouw geclusterd in de vorm van een central business district als bij de Spoorzone en Brabantse Poort • Hoogbouw geclusterd op een campus als bij Heyendaal. (Ziekenhuis, Universiteit en Hogeschool) •

•

Kanaalhavens en rivierfront In het gebied van de kanaalhavens zijn nog enkele in het oog vallende hoogbouwwerken gesitueerd. Dit zijn diverse schoorstenen, de Electriciteitscentrale (Electrabel) (schoorsteen 164 m.) en de hoogspanningsmasten. Op dit moment wordt aan de Waalhaven een aantal woontorens gerealiseerd (ca. 30 m.) Knopen en overgangen Op een aantal belangrijke knopen en overgangen van belangrijke stedelijke structuurlijnen zijn inmiddels hoogbouwprojecten gerealiseerd. Het knooppunt Winkelsteeg is hiervan een voorbeeld met als duidelijke

Lijnen (‘assen’) Hoogbouw langs of in het verlengde van lange assen ter begeleiding van bijv. invalswegen. De ontwikkeling van hoogbouw langs de Waal met als specifieke kenmerken uitzicht en nabijheid van voorzieningen van de binnenstad. (Waalfront). Het ontwikkelen van hoogbouw langs het kanaal. (Kanaalzone)