Nijmegen Centrum - Stationsomgeving - 3_Toelichting_Bijlagen
Tekst van het document
bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Stationsomgeving - 3 (hoek TunnelwegKoninginnelaan) Bijlagen bij toelichting Versie: vastgesteld
Colofon bestemmingsplan
Nijmegen Centrum - Stationsomgeving - 3 (hoek TunnelwegKoninginnelaan) IDN: NL.IMRO.0268.BP5503-VG01 Gemeente Nijmegen
Bureau Ruimtelijke Planvorming Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen www.nijmegen.nl
Inhoudsopgave
Bijlagen bij toelichting Bijlage 1
Ladderonderbouwing
Bijlage 2
Notitie Hoogbouw
Bijlage 3
Bezonningsstudie
Bijlage 4
Aanmeldingsnotitie m.e.r.
Bijlage 5
Trillingsonderzoek
Bijlage 6
Akoestisch onderzoek
Bijlage 7
Aanvullende Notitie Geluid DGMR
Bijlage 8
Risico spoor op plangebied, 21 juli 2022
Bijlage 9
VRGZ advies
Bijlage 10
Notitie stikstofdepositie, 16 februari 2023
Bijlage 11
Quickscan Flora en Fanua, 25 maart 2019
Bijlage 12
Aanvullend onderzoek vleermuizen en steenmarters, 4 november 2019
Bijlage 13
Quickscan Wnb, 6 oktober 2022
Bijlage 14
Nader onderzoek Wnb, 29 september 2023
Bijlage 15
Windhinder
Bijlage 16
Windhinder, aanvullende notitie
Bijlage 17
Zienswijzennota
1
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Centrum - Stationsomgeving - 3 (hoek Tunnelweg-Koninginnelaan)
Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie Gemeente Nijmegen <Status>
colofon
titel rapport Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie datum 8 februari 2023 projectnummer P02843 opdrachtgever Gemeente Nijmegen BRO Projectleider JCJV Projectteam SSh, DBo bron kaft BRO
BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Leeswijzer
3 3 4
2
Toetsing aan Ladder voor duurzame verstelijking 2.1 Introductie Ladder voor duurzame verstedelijking
5 5
2.1.1 Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? 2.1.2 Gelegen binnen bestaand stedelijk gebied?
2.2 Behoefte aan de ontwikkeling 2.3 Aanvaardbaarheid van de effecten 2.4 Conclusie
5 5
5 7 8
Bijlage 1 Onderbouwing hotels en horeca Bijlage 2 Onderbouwing wonen
woensdag 8 februari 2023
2
1 Inleiding Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
Aanleiding en achtergrond De komende jaren wordt het gebied westelijk van station Nijmegen integraal en ingrijpend herontwikkeld. Dit in het kader van het Mobiliteitsknooppunt Nijmegen Centraal. Het gebied heeft momenteel een laagwaardige ruimtelijke kwaliteit en uitstraling, mede door het leegstaande voormalige UWV-kantoor. Dit kantoorgebouw, op een strategische locatie binnen het plangebied, wordt herontwikkeld tot een hoogwaardig hotel, coworking spaces, commerciële functies (o.a. horeca) en wonen. Deels moet voor deze ontwikkeling het bestemmingsplan worden aangepast en is een onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. Vigerend bestemmingsplan Er gelden voor de planlocatie momenteel twee verschillende bestemmingen: Kantoor en Gemengd – 1. Omliggende gronden worden deels ook bij de ontwikkeling betrokken; deze hebben momenteel een verkeersbestemming. Binnen de kantoorbestemming is een bouwvlak opgenomen met max. goot- en bouwhoogte van 25 meter. Binnen het bouwvlak van Gemengd - 1 is de max. goot- en bouwhoogte 8 meter.
wellness. Prostitutie, raamprostitutie/raamexploitatie of seksinrichting is uitgesloten. Een casino is eveneens uitgesloten. Definitie ‘maatschappelijke voorzieningen’: het openbaar bestuur, medische, sociale, educatieve en levensbeschouwelijke diensten, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen diensten, zoals: huisarts, apotheek, school, sportzaal, kinderdagverblijf, wijkcentrum, kerkgebouw, verzorgingstehuis, onzelfstandige woonvormen, uitvaartcentrum en bibliotheek.
Vigerende bestemming Kantoor Toegestaan: kantoren met ondersteunende horeca (maximaal 10% van het totale vloeroppervlak). Vigerende bestemming Gemengd – 1 Toegestaan: cultuur en ontspanning;
dienstverlening;
kantoren;
maatschappelijke voorzieningen;
ondersteunende horeca (maximaal 10% van totale vloeroppervlak; bij dienstverlening maximaal 25% met maximum van 50 m²).
Definitie ‘cultuur en ontspanning’: voorzieningen gericht op cultuur en ontspanning, zoals een atelier, bioscoop, bowlingbaan, creativiteitscentrum, dansschool, museum, muziekschool, muziektheater, sauna, speelautomatenhal, theater en
woensdag 8 februari 2023
Laddertoets benodigd: initiatief betreft deels nieuwe stedelijke ontwikkeling Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Omdat sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro moet daarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking worden doorlopen. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. Bro namelijk als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” De Ladder heeft zorgvuldig ruimtegebruik als belangrijkste doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit mede ter voorkoming van leegstand en stimulering van hergebruik van bestaande gebouwen. De effecten op de leegstand en het woon-, leef- en werkklimaat in de (relevante) regio staan hier dan ook centraal. De locatie van de beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied.
Daarom concentreert dit onderzoek zich op de behoefte aan de ontwikkeling binnen het relevante verzorgingsgebied en de aanvaardbaarheid van de effecten.
3
1 Inleiding Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
In deze rapportage worden in dit kader de volgende (commerciële) functies onderbouwd: Hotel (154 kamers, maximaal 7.000 m² bvo), incl. enige ondersteunende horeca, vergaderzalen; Horeca/restaurant (maximaal 700 m² vvo); Overig commercieel programma, in plint/Tunnelweg (maximaal 300 m² detailhandel vvo); Maximaal 490 appartementen, waarvan minimaal 65% betaalbaar (zie onderstaande tabel). Onderdeel van dit woningbouwprogramma zijn 10 atelierwoningen in de plint langs de Tunnelweg. Onder atelierwoning wordt verstaan: maximaal 50% van het vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteit. Parkeergarage (gekoppeld aan gebruik, 200 pp).
De functie Coworking spaces (maximaal 1.000 m²) is op de planlocatie planologisch reeds toegestaan, want het betreft feitelijk een kantoorfunctie. Deze activiteit wordt dus niet betrokken in onderhavige Ladderonderbouwing.
1.2
Leeswijzer
In dit rapport wordt ingegaan op de behoefte aan de nieuwe functies voor het plangebied als beschreven. Daarbij wordt aangesloten bij de jurisprudentie omtrent de Ladder voor duurzame verstedelijking. De behoefteraming is per functie toegespitst op de specifieke kenmerken. De mogelijkheden tot kwantificering van de behoefte variëren per functie, maar het gaat bij de Ladder in essentie om de kwalitatieve effecten. In hoofdstuk 2 wordt de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen voor de ontwikkeling UWV-locatie, ook binnen de gemeentelijke en regionale context. De volledige onderbouwing van de behoefte is opgenomen in bijlage 1 (horeca en hotels) en bijlage 2 (woningen).
De productformule en doelgroepen van de hotelfunctie staat nog niet vast. Wellicht wordt uiteindelijk een bijzondere formule als bijvoorbeeld een Student Hotel gekozen. In deze ladderonderbouwing wordt uitgegaan van een hotelbedrijf. Omdat de functie horeca in totaliteit mogelijk groter wordt dan 500 m² bvo, wordt deze activiteit getoetst aan de Ladder. Detailhandel (overig commercieel programma) wordt beperkt tot minder dan 500 m² en is dus niet ladderplichtig.
Tabel 1: Beoogd woningbouwprogramma UWV locatie d.d. 7 juli 2022 Aantal
Gem. GO
Typologie
Studenten
108
Ca. 25 m2
Kamerverhuur zelfstandig
Sociale huur
63
Ca. 60 m2
Appartement
(Middel)duur huur
319
Ca. 50-80 m2
Appartement
Totaal max. BP
490
Percentage betaalbaar
65%
woensdag 8 februari 2023
4
2 Toetsing aan Ladder voor duurzame verstelijking Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
2
Toetsing aan Ladder voor duurzame verstelijking
2.1
Introductie Ladder voor duurzame verstedelijking
In dit hoofdstuk worden de conclusies van de beschreven analyses vertaald in de relevante aspecten uit de Ladder voor duurzame verstedelijking: behoefte en de aanvaardbaarheid van de effecten. Voor het onderliggende onderzoek en de motivering verwijzen we naar de bijlagen. Indien het planinitiatief beschouwd kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wettelijk verplicht (zie kader).
De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ (art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening). Dit is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument dat doorlopen moet worden voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het tweede lid van art. 3.1.6. luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”
1
In het kader van de Ladder moeten de behoefte aan de ontwikkeling en de aanvaardbaarheid van de eventuele (leegstands)effecten en de effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat worden getoetst. De meest recente jurisprudentie leert overigens dat het (eventueel) ontbreken van een kwantitatieve behoefte (marktruimte) niet zonder meer betekent dat niet wordt voldaan aan de Ladder. De kwalitatieve effecten zijn belangrijker: wegen de voordelen op tegen de nadelen? Is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik? Dit is nadrukkelijk de insteek van de ruimtelijk-functionele effectenanalyse die BRO heeft uitgevoerd. Ontwikkelingen dienen plaats te vinden binnen bestaand stedelijk gebied, wat hier het geval is. 2.1.1
Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
In artikel 1.1.1.1 onder i van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als een “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. De ontwikkeling valt gezien het programma onder deze definitie. Vervolgens is het de vraag of het ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. Hiertoe moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het nieuwe plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch ruimtebeslag het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan.1 Een deel van het programma kan als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ worden gekenmerkt en is dan ook het onderwerp van deze Laddertoetsing (zie ook par. 1.1).
2.1.2
Gelegen binnen bestaand stedelijk gebied?
In artikel 1.1.1.1 onder h is bestaand stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Uit jurisprudentie blijkt dat hiervoor met name de (mogelijkheden van de) vigerende bestemming relevant is. De ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Een verdere motivering op dit punt is dan ook niet noodzakelijk.
2.2
Behoefte aan de ontwikkeling
De meest bepalende kernkwaliteiten van de herontwikkeling van het UWV-pand vanuit lokaal en regionaal perspectief zijn in dit kader, in grote lijnen: Een strategische locatie in zowel ruimtelijk als stedenbouwkundig opzicht, met een ‘Poort-functie’ voor zowel het station als de binnenstad. De UWV-locatie is deel van een integrale ruimtelijk-functionele versterking van het mobiliteitsknooppunt rond NS- en busstation. Productvernieuwing en –verbreding op structuurniveau: er wordt ‘iets nieuws’ toegevoegd, met een bovenlokale betekenis. Verbreding doelgroepen in gemeente en regio. Vervanging van leegstaand vastgoed, i.c. het voormalige UWV-gebouw. Een ingrijpende verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van het gebied.
ABRS 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:915 en ABRS 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064.
woensdag 8 februari 2023
5
2 Toetsing aan Ladder voor duurzame verstelijking Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
Behoefte hotel, horeca en coworking Bij ontwikkelingen als deze zijn kwalitatieve aspecten in het kader van de Ladder belangrijker dan de kwantitatieve (cijfermatige) marktruimte voor de functies hotel, (restauratieve) horeca en coworking. Ze kunnen Nijmegen en omgeving een kwaliteits- en vernieuwingsimpuls geven door het bieden van ontbrekende marktsegmenten, productformules, werk- of vrije-tijdslocaties en/of een oriëntatie op nieuwe doelgroepen. Het plan speelt in verschillende opzichten in op de (veranderende) behoeften van doelgroepen uit zowel de particuliere als de zakelijke markt. Het aantal hotelovernachtingen in Nijmegen is de afgelopen jaren enorm gegroeid, met zowel toeristische als zakelijke gasten. Er is in kwantitatieve èn kwalitatieve zin behoefte geconstateerd aan de beoogde ontwikkeling, conform de beschreven kenmerken, invulling, omvang en doelgroepen. In dit geval zijn vooral de combinatie hoogwaardig hotel (incl. ondersteunende horeca, vergaderruimten), kantoren en coworking spaces alsmede de uitstekende bereikbaarheid per openbaar vervoer en de ligging nabij de Nijmeegse binnenstad relevant. Aan de verschillende, in dit kader getoetste individuele functies voor de UWV-locatie bestaat voldoende behoefte (kwantitatief en kwalitatief) en de effecten op de leegstand en het woon-, leef- en werkklimaat zijn per saldo positief.
Er worden deels nieuwe doelgroepen en additionele bezoekers getrokken. Ook de overige gemeente Nijmegen en de regio profiteren van de nieuwe voorzieningen en de extra bezoekers. De brede mobiliteitsfunctie van het stationsgebied wordt aanmerkelijk versterkt, vanuit een integrale en gebiedsgerichte aanpak.
woensdag 8 februari 2023
Behoefte woningen De realisatie van 490 appartementen op de voormalige UWV-locatie voorziet in een kwantitatieve behoefte: De bevolking in de gemeente Nijmegen neemt de komende jaren toe, evenals het aantal huishoudens. Hetzelfde geldt voor de regio Nijmegen e.o. Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensprognose kan een inschatting worden gemaakt van de woningbehoefte. Voor de gemeente Nijmegen geldt tot 2030 een woningbehoefte van 10.330 woningen. Voor de gehele subregio Nijmegen e.o. is sprake van een woningbouwopgave van bijna 16.000 woningen tot 2030. Op dit moment is er binnen de gemeente Nijmegen onvoldoende plancapaciteit beschikbaar om in de woningbehoefte tot 2030 te voorzien. De totale planvoorraad bedraagt ca. 11.000 woningen (waarvan een groot deel een zachte status heeft) terwijl er een behoefte van 10.330 woningen is, en rekening houdend met een overcapaciteit van 130% zelfs een behoefte van 13.429 woningen. De beoogde ontwikkeling op het UWV-terrein voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied. Bovendien is de locatie van het initiatief onderdeel van één van de drie gebiedsontwikkelingslocaties binnen de regio waar de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave op kan worden gevangen.
Daarnaast voorziet de realisatie van 490 appartementen, waarvan minimaal 65% betaalbaar en 10 atelierwoningen, ook in een kwalitatieve behoefte: Op regionaal niveau is behoefte aan middeldure huurwoningen (vooral appartementen) terwijl de nadruk in de bestaande plancapaciteit op dure koopwoningen ligt. Middeldure huurwoningen zijn hard nodig voor mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur of een
koopwoning, of die bewust een bepaalde flexibiliteit zoeken, die ze in de koopsector niet vinden. Dat kunnen oud-studenten, (andere) starters of expats zijn met een voor middeldure huur ideaal startinkomen, maar bijvoorbeeld ook huurders in de sociale huursector die willen doorstromen. Het initiatief realiseert middeldure huurwoningen en voorziet daarmee in een regionale behoefte. Ook in de gemeente Nijmegen zelf is behoefte aan huurappartementen, zowel in het sociale als vrije sector segment. Met de realisatie van deze woningen werkt de gemeente actief aan het streven naar een ‘ongedeelde stad’. De plancapaciteit voor sociale huurappartementen blijft wat achter op de behoefte. Ook de plancapaciteit voor vrije sector huurappartementen blijft achter op de behoefte, wat toevoeging van woningen in dit segment gewenst maakt. Dit maakt dat de realisatie van 490 appartementen in verschillende segmenten (sociaal, middensegment, vrije sector) ook op lokaal niveau voorziet in een kwalitatieve behoefte. In de woonmilieus in Nijmegen met veel functiemenging (centrumstedelijk, stadsbuurt) richt de kwalitatieve woningbehoefte zich sterk op appartementen (met name sociale huur en vrije sector huur, en beperkte mate koop). Doelgroepen voor dit woonmilieu zijn in de eerste plaats studenten, starters, jonge tweeverdieners en (in mindere mate ook senioren).
Met zijn stedelijke uitstraling en ligging vlakbij station en centrum sluit de UWVlocatie goed aan bij de woonwensen van juist deze doelgroepen. Daarmee biedt de plek uitstekende kansen voor de ontwikkeling van verschillende typen huurwoningen. Voor de financiële haalbaarheid van het plan staat de gemeente Nijmegen in het programma ook duurdere huurwoningen toe (ca. 30%). Aangezien dit niet de overhand neemt, hoeft dit niet te bijten met de kwalitatieve woningbehoefte en bestaande plannen in de gemeente.
6
2 Toetsing aan Ladder voor duurzame verstelijking Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
Vanuit trends en ontwikkelingen is duidelijk te zien dat het aantal zelfstandige beroepsbeoefenaars landelijk toeneemt. Ook in Nijmegen. Er is een markt voor kleinschalige bedrijfsruimte in middelgrote steden zoals Nijmegen. Deze behoefte naar kleinschalige bedrijfsruimte gevestigd aan huis sluit aan op het initiatief op de voormalige UWV-locatie om 10 atelierwoningen te realiseren in de plint. Atelierwoningen zijn een oplossing voor kleine bedrijven die bij kunnen dragen aan het versterken van het lokale economische netwerk van Nijmegen. Tot slot worden nieuwe potentiële ondernemers sneller aangetrokken met de realisatie van de woonateliers. Dit zorgt voor een versterking van de economische concurrentiepositie van Nijmegen.
Ontwikkeling past goed binnen beleidskaders Hotel en horeca De ontwikkeling speelt ook sterk in op de behoefte van de lokale, regionale en provinciale overheid, zoals omschreven in diverse beleidsdocumenten. Ze hebben een duidelijke meerwaarde voor de economische, maatschappelijke, toeristische en ruimtelijke structuur van Nijmegen en de regio. De ontwikkeling geeft een impuls aan de beleidsmatig gewenste ruimtelijk-functionele structuurversterking van het stationsgebied conform de Omgevingsvisie Nijmegen en de gebiedsvisie Nijmegen Centraal. Er zijn in de regio geen gebiedsontwikkelingen of ‘harde’ plannen die qua aard, omvang of locatiekwaliteiten vergelijkbaar (concurrerend) zijn met de ontwikkeling. Alleen de ontwikkeling Metterswane was oorspronkelijk vergelijkbaar, maar de hotelfunctie wordt hier niet ingevuld en vervangen door andere activiteiten (zie par. 2.3).
woensdag 8 februari 2023
Woningen Het initiatief om woningen te realiseren op de UWV-locatie past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente: De provincie Gelderland streeft naar duurzame verstedelijking door woonontwikkelingen in beginsel te laten plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied. Ook op regionaal en lokaal niveau is dit de ambitie. Het initiatief wordt gerealiseerd op een binnenstedelijke locatie, waarbij sprake is van verdichting en hoogbouw, passend binnen de gemeentelijke kaders. De realisatie van 490 appartementen draagt bij aan de provinciale, regionale en lokale ambities om meer woningen toe te voegen en verantwoord te versnellen. Bovendien ligt het initiatief in een gebied dat als kansrijk bestempeld is voor het invullen van de woningbouwopgave van de regio, namelijk Stationsgebied/Binnenstad Nijmegen. Dit past ook bij de lijn die de gemeente Nijmegen heeft voor het realiseren van nieuwe woningen: extra woningen dienen o.a. in stationsomgeving/centrum te landen, met name sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen zijn hier geschikt. Zowel sociale als middeldure huurwoningen maken onderdeel uit van het initiatief.
Het initiatief past binnen de regionale kwalitatieve uitgangspunten voor nieuwe woningbouwplannen: Inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte (sociale woningbouw goedkoop, middeldure huur, levensloopbestendig, woningen voor kleine huishoudens): het initiatief realiseert o.a. sociale en middeldure huur, en de woningen zijn geschikt voor kleine huishoudens (waaronder studenten). Transformatie- en herstructureringsopgaven van overtollig of verouderd vastgoed: het initiatief betreft herontwikkeling van een kantoorgebouw.
-
2.3
Inbreiding gaat voor uitbreiding: het initiatief vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Innovatieve en flexibele woonvormen en woonmilieus: er wordt een hoogwaardig complex met appartementen gerealiseerd in een hoogstedelijk milieu. Versterking ruimtelijk-maatschappelijke kwaliteit: het gebied heeft momenteel een laagwaardige ruimtelijke kwaliteit en uitstraling, mede door het leegstaande voormalige UWV-kantoor. Met het plan wordt beoogd om op de locatie een hoogwaardige vastgoedontwikkeling mogelijk te maken. Op regionaal niveau wordt gestreefd naar minimaal 50% betaalbare woningen (sociale huur, betaalbare koop en middeldure huur) in het woningbouwprogramma. Dit is ook voor het initiatief een belangrijk uitgangspunt. Ook wordt met de realisatie van sociale en middeldure huurwoningen aansluiting gezocht met de kaders op gemeentelijk niveau namelijk op stadsniveau 30% sociale segment en 15% middensegment.
Aanvaardbaarheid van de effecten
De UWV-locatie is een strategisch project binnen de integrale versterking van het Nijmeegse stationsgebied als mobiliteitsknooppunt op lokaal, regionaal en zelfs (inter)nationaal niveau. Deze ambitie vergt ingrijpende ruimtelijke en functionele investeringen. De toekomstige programmering van de UWV-locatie, met accenten op hospitality (hotel, horeca), coworking en wonen voor een brede doelgroep, sluit hier naadloos op aan. De westzijde van het station krijgt hiermee een representatief entreegebied, een belangrijk doel van de gebieds-visie Nijmegen Centraal. Er is sprake van een enorme versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke, in alle opzichten. De effecten op de regionale verzorgingsstructuur en het woon-, leef- en werkklimaat van de ontwikkeling zijn, vanuit
7
2 Toetsing aan Ladder voor duurzame verstelijking Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
de doelstellingen en het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking, per saldo positief en daarom aanvaardbaar. In beperkte mate kan enige extra concurrentie ontstaan voor hotels elders in de regio. Dit zal naar onze inschatting niet tot extra leegstand leiden.
2.4
Conclusie
De herontwikkeling van de UWV-locatie te Nijmegen conform het beschreven programma wordt vanuit de doelstellingen en kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking positief beoordeeld. De herontwikkeling leidt tot een kwalitatief sterk, samenhangend en marktgericht concept op een zeer strategische locatie in Nijmegen, namelijk als ‘Poort’ naar zowel het mobiliteitsknooppunt (NS- en busstation) als de binnenstad. Het heeft dan ook een belangrijke ruimtelijk-functionele meerwaarde voor Nijmegen en de regio. Er is voor de beoogde nieuwe functies voldoende behoefte aanwezig en het functiepatroon is complementair aan het bestaande aanbod in Nijmegen en de regio. De effecten op de regionale ruimtelijk-economische structuur en het woon-, leef- en werkklimaat zijn per saldo positief. Er wordt geen extra leegstand verwacht door de ontwikkeling. Integendeel: met het plan wordt het leegstaande UWV-pand vervangen door een nieuwe vastgoedontwikkeling met een toekomstgerichte invulling. De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied, met een duidelijke ruimtelijk-functionele synergie met de Nijmeegse binnenstad.
woensdag 8 februari 2023
8
Bijlage 1 Onderbouwing hotels en horeca
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
1 1.1
Draagvlak en trends hotels en horeca Uitgangspunten, programma en inpassing ontwikkeling
De ruimtelijke en functionele herontwikkeling van de UWV-locatie is een belangrijke pijler van het nieuwe Mobiliteitsknooppunt Nijmegen Centraal. De UWV-locatie en omgeving hebben momenteel een laagwaardige ruimtelijke kwaliteit en uitstraling, wat zowel geldt voor het vastgoed als de buitenruimte. De plannen zijn gericht op een beduidend aantrekkelijker entreegebied vanuit de westelijke stadsdelen richting station en binnenstad. Andere majeure ingrepen in het stationsgebied betreffen een derde treinperron en een verlenging annex verbreding van de perrontunnel, inclusief entree aan de westzijde (UWV-locatie). Verder wordt het gehele stationsgebouw gemoderniseerd. Ook de herontwikkeling van Metterswane en in de wat verdere toekomst het politiebureau en belastingkantoor inclusief de buitenruimte en infrastructuur maken deel uit van de plannen voor het Mobiliteitsknooppunt. Deze Ladderonderbouwing heeft als vermeld betrekking op de volgende nieuwe functies voor de UWV-locatie: Hotel (154 kamers, maximaal 7.000 m² bvo), incl. enige ondersteunende horeca, vergaderzalen; Horeca/restaurant (maximaal 700 m² vvo); Overig commercieel programma, in plint (maximaal 300 m² vvo); Maximaal 490 appartementen, met minimaal 65% betaalbaar; parkeergarage (gekoppeld aan gebruik, 200 pp).
woensdag 8 februari 2023
1.2
Relevante regio en draagvlak
Afbakening regio De relevante regio voor de programmadelen hotel en horeca is hier gedefinieerd als het gebied van waaruit bezoekers in maximaal 15-20 minuten reistijd per auto tijdens daluren de locaties kunnen bereiken. Binnen dit gebied kunnen in theorie effecten van de beoogde ontwikkeling optreden. De regio betreft in dit geval de gemeenten Nijmegen, Berg en Dal, Beuningen, Heumen, Lingewaard, Overbetuwe en Wijchen. Uit onderzoek blijkt namelijk dat 79% van de sociaal-recreatieve trips in Nederland een actieradius van minder dan 20 km heeft. Het ContinuVrijeTijdsOnderzoek CVTO komt tot gemiddeld 8,6 km enkele reis per toeristisch-recreatieve trip. Voor de hotelfunctie is het van belang dat de vraag per definitie vooral van grotere afstand (i.c. de gehele wereld) komt en juist minder uit het verzorgingsgebied zelf. Hier wordt het ‘oriëntatie- c.q. zoekgebied‘ van potentiële gasten gehanteerd als uitgangspunt. Dit oriëntatiegebied is ook van toepassing is op recreatieve trips vanaf de hotelbestemming en horecabezoeken vanuit de woonomgeving. Binnen dit gebied kunnen in theorie effecten van de beoogde ontwikkeling optreden. In grote lijnen is dit ook op de horecafunctie van toepassing.
Ontwikkeling inwonertal (vraagpotentieel) Uit de volgende tabel blijkt dat er in de primaire regio sprake is van een bescheiden bevolkingsgroei tot 2030. In gemeente Nijmegen groeit het inwonertal daarentegen wel substantieel. De extra bevolkingsgroei als gevolg van de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen (maart 2020) is niet verwerkt in onderstaand overzicht, omdat deze cijfers vooralsnog onbekend zijn. Wel is duidelijk dat dit leidt tot een grotere bevolkingsgroei en derhalve extra draagvlak voor voorzieningen als horeca. De totale regio heeft momenteel ruim 391.000 inwoners, waarvan bijna 177.400 in de gemeente Nijmegen. Uit de provinciale bevolkingsprognose komt naar voren dat de bevolking in Nijmegen groeit tot circa 188.000 in 2030. Dit komt neer op een bevolkingsgroei van bijna 6%. Het grootste deel van deze groei zal plaatsvinden in de gebieden Waalsprong, Waalfront en Winkelsteeg. De overige regio heeft ruim 213.700 inwoners. In tegenstelling tot in Nijmegen wordt hier tot 2030 een lichte afname van het inwonertal verwacht. Per saldo groeit het regionale inwonertal tot 2030 met 2% tot ca. 397.354.
Tabel 2.1 Prognose bevolking Nijmegen en regio (bron: CBS; Regionale prognose 2020-2050) Februari 2021
2025
2030
2019-2030 (%)
Nijmegen
177.395
184.747
187.978
+6%
Berg en Dal
34.700
34.300
34.100
-2%
Beuningen
26.135
25.232
25.232
-3%
Heumen
16.581
15.828
15.750
-4%
Lingewaard
46.844
46.807
46.279
0
Overbetuwe
48.244
48.384
48.701
+2%
Wijchen
41.227
39.837
39.314
-4%
Totaal
391.126
395.135
397.354
+2% 10
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
Economische functie In de totale regio zijn 187.820 banen beschikbaar (LISA, opgave 2021), waarvan 103.700 in de gemeente Nijmegen.
1.3
Trends in de hotelsector
Trends in de hotelsector De belangrijkste trends in de hotelsector kunnen als volgt worden samengevat. Algemeen en locatiekeuze Hotels ontwikkelen zich tot (zakelijke) ontmoetingsplek in brede zin. Ze hebben ook overdag een belangrijke functie (vergader- of feestzalen, brasserie/restaurant, werkplekken, trends(wellness)voorzieningen, etc. Hotels worden steeds meer ingezet als beeldbepalend landmark in gebiedsontwikkelingen, ook voor de ‘placemaking’ en ‘branding’ van gebieden. Schaalvergroting: grotere hotels, maar ook groeiende ketenvorming. Tegelijkertijd ook opening van kleinschalige, doelgroepgerichte hotelconcepten (boutique/designhotels, Art hotels (kunststijl), hostels, erfgoedhotels), veelal gecombineerd met bijzondere restauratieve horeca. Meer aanbod van ruimere kamers voor extended stay, bijv. t.b.v. Expats (min. 1-2 weken). Upgrading: de capaciteit in het hogere marktsegment groeit, terwijl deze in de ‘lagere’ segmenten juist afneemt. Ook bínnen segmenten zelf zien we upgrading: een drie-sterrenkamer biedt tegenwoordig meer faciliteiten, ruimte en comfort dan vroeger. Geleidelijke opheffing gedateerde, vaak kleinere hotels met onvoldoende budget voor kwaliteitsverbetering en marketing. Hotels besteden meer aandacht aan hun vormgeving en design voor de inrichting, gericht op hun specifieke doelgroepen. Grotere hotelketens bieden steeds vaker eigen
woensdag 8 februari 2023
‘Signature Labels’, onderscheidend van de soms wat anonieme inrichting en uitstraling van het hoofd-merk. Hotelketens kiezen strategische locaties. In Nederland is Van der Valk het beste voorbeeld, zij zitten vaak op uitstekend bereikbare locaties (per auto), aan de toevoerwegen naar grote (binnen)steden. Dergelijke locaties zullen naar verwachting altijd attractief blijven voor gasten en zijn dus conjunctuurbestendig.
zelfs is voorbijgestreefd. Met andere woorden: de markt absorbeert het groeiende aanbod op landelijk niveau goed en de gemiddelde kamerbezetting stijgt zelfs nog verder, ondanks de opkomst van concurrerende aanbieders als Airbnb.
Functioneel profiel en marktbewerking Hotels hebben in verhouding tot andere horeca- en leisurebedrijven een opvallend hoge professionaliteit in productontwikkeling, exploitatie en marketing. Duurzaamheid wordt steeds belangrijker: in bouwwijze, energiegebruik en exploitatie (‘Green Key’), maar ook in de communicatie naar de doelgroepen. Reserveren online is enorm gegroeid; de klant ziet direct beschikbaarheid en prijs van de kamer voor een bepaalde periode en kan online boeken. De prijs-kwaliteitsverhouding wordt hierdoor steeds belangrijker. Nieuwe digitale platforms (Online Travel Agencies) voor kamerverhuur door hotels en particulieren. Hygiëne is de meest recente, maar belangrijke trend in de hotelwereld, mede aangestuurd door het coronavirus. Waarschijnlijk is het van blijvende betekenis. ‘Social Distancing’ is in elk geval anno 2021 zeer relevant en wellicht ook op langere termijn (Coronavirus). De automatisering van betalings- en incheck-processen en restaurant-bediening (QR-codes) krijgt hiermee een verdere impuls. Overigens wordt dit ook gestimuleerd door het groeiende personeelstekort in de sector. Landelijk zijn er de laatste jaren veel hotelkamers bijgekomen. Onderstaande figuur maakt evenwel duidelijk dat het aantal overnachtingen tegelijk eveneens aanmerkelijk toenam en sinds 2015 de ontwikkeling van het kameraanbod
11
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
Ontwikkelingskansen hotels afhankelijk van locatieprofiel Elk hotelprofiel vraagt om haar eigen vestigingsmilieu. Qua locatiekeuze bestaat er een duidelijk onderscheid tussen ‘zakelijke’ en ‘toeristische’ hotels. De eerste groep richt zich doorgaans vooral op functioneel ingerichte hotels op stedelijke locaties die snel bereikbaar zijn per auto en openbaar vervoer. Nieuwe ‘toeristische’ hotels, meestal kleiner van omvang, kiezen veelal voor monumentale binnensteden, randgebieden aldaar of andere bijzondere locaties. Het onderhavige initiatief (UWV-locatie) is feitelijk een mengvorm tussen een zakenhotel (werkdagen) en een toeristisch hotel (weekenden).
Figuur 2.1: Ontwikkeling hotelcapaciteit en –vraag in Nederland (excl. Amsterdam) 2000-2019
Effecten coronavirus op de hotelsector De ontwikkeling en effecten van het coronavirus de komende jaren worden geleidelijk steeds duidelijker. De hotelsector is in het algemeen nogal conjunctuurgevoelig, waardoor zich op kortere termijnen vaak grote omzetfluctuaties kunnen voordoen. De hotelmarkt had vanaf voorjaar 2020 zwaar te lijden van het grotendeels wegvallen van de zakelijke markt/congressen, internationaal toerisme (vooral in de Randstad) en de sterk verminderde omzet voor de eigen horeca (1,5 meternorm, alleen op de hotelkamer eten). De binnenlandse toeristische markt en hotelsector bleef tijdens de periodes van openstelling in 2020 en 2021 opvallend goed op peil. In meer
woensdag 8 februari 2023
landelijke regio’s als Nijmegen en in de kustgebieden was het aantal gasten soms zelfs groter dan in 2019 (precorona). Corona zal waarschijnlijk de marktvraag en het functioneren van hotels in de komende jaren nog beïnvloeden. Op de langere termijn (> 2-4 jaar) stijgen uitgaven in horeca en hotels evenwel historisch vrijwel altijd snel verder na grote crises, zoals o.a. bleek na 2001 (9/11) en 2008 (kredietcrisis). Waarschijnlijk zullen overnachtingen en bezettingsgraden van hotels rond 2023/2024 op het ‘oude’ peil terug zijn (o.a. Hosta 2020, NBTC, (inter)nationale onderzoeken) en buiten de Randstad wellicht zelfs al eerder. Deze hotels ontvangen immers doorgaans minder ‘coronagevoelige’ buitenlandse gasten en grote congressen.
Hotels profiteren doorgaans sterk van de wervingskracht van andere activiteiten (restauratieve horeca, cultuur, retail, stations, bedrijventerreinen, snelwegen, etc.) en vice versa. Ze zorgen voor een grotere herkenbaarheid en ‘placemaking’ van gebieden en genereren vaak veel levendigheid en een hogere belevingswaarde dagrond. Voorwaarde is dat hotels ruime kamers aanbieden, met voldoende, goede faciliteiten en aanvullende voorzieningen (goede matrassen en sanitair, snelle Wifi, werkplekken, parkeergelegenheid, etc.). Figuur 2.2: De meerwaarde van hotels voor regio’s
12
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
1.4
Trends in de horeca
Trends aan de vraagzijde: Mensen eten en drinken steeds meer ‘buiten de deur’. Deze markt is inmiddels al goed voor ruim een derde van de consumentenbestedingen aan eten. Het gaat daarbij niet alleen om ‘reguliere’ horeca, maar ook om eten binnen nieuwe winkelconcepten, foodfestivals, op het werk, etc. Goede horeca is essentieel voor een sterke (toeristischrecreatieve) gebiedsontwikkeling. Het belichaamt immers de brede toegankelijkheid, gastvrijheid en belevingswaarde. De horecasector vertoont sinds enige jaren landelijk opvallend groeicijfers. Dit geldt met name voor de fastfoodbranche, restaurants en hotels (zie onderstaande grafiek). Alleen in de branche cafés blijft de groei wat achter. De consument is in toenemende mate op zoek naar een unieke ervaring: producten en locaties met een bijzondere of emotionele lading. Horeca richt zich daarom steeds meer op vermaak en ‘beleving’. Het vrijetijdsgedrag van mensen in steeds meer gericht op ‘beleving’ en ‘betekenis’. Centra kunnen niet meer zonder goede horeca- en vrijetijdsconcepten. De bestedingen in de horecasector groeien sinds enige jaren landelijk weer met opvallende cijfers. Dit geldt met name voor de fastfoodbranche, restaurants (+35% sinds 2010) en hotels. Alleen in de branche cafés blijft de groei wat achter.
Figuur 2.3: Omzetontwikkeling horeca Nederland 2005-2019 (index 2005=100), naar branche (CBS)
Ontwikkeling omzet horeca naar branche in Nederland t.o.v. 2005 200 190 180 170
Horeca totaal 160 150
Drankensector
140
Fastservicesector
130
Restaurantsector
120 110 100 90 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Trends aan de aanbodzijde: Landelijk kende de horeca tot 2019 forse groeicijfers. Veel zaken functioneren desalniettemin bedrijfsecono-
2015
2016
2017
2018
2019
deze, in een regio met opvallend weinig horeca in verhouding tot het inwonertal.
Nieuwe zaken worden groter; vanwege omzeteisen en
misch matig door onvoldoende kwaliteit en onderschei-
de behoefte aan multifunctionaliteit. Bedrijven organise-
dend vermogen qua product, doelgroepen en marketing
ren steeds vaker culturele en recreatieve activiteiten
dan wel te weinig investeringskracht. Er is in veel gebie-
en/of verhuren zalen. Daar bovenop komen de 1,5 me-
den nog steeds ‘teveel van hetzelfde’. Voor onderschei-
ternormen vanuit corona. Er is dus meer ruimte nodig.
dende horecaformules (in het hogere èn lagere seg-
woensdag 8 februari 2023
2014
Horeca wordt steeds meer gemixt met andere func-
ment), die creatief inspelen op de gebiedskwaliteiten en
ties, bijv. met detailhandel, cultuur en leisure. Soms met
consumententrends bestaat nog steeds veel groeiper-
horeca als hoofdfunctie, soms niet. Cross-selling, waar-
spectief. Dit geldt zeker voor een ‘trafficlocatie’ als
bij aanvullende producten of diensten worden verkocht
13
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
aan de klant (thuisbezorging, afhalen), heeft de toekomst.
Op perifere locaties ontstaan (grootschalige) horecaen leisure-concepten, omdat bepaalde horecaconcepten sterk afhankelijk zijn van ruime panden met voldoende hoogte (soms op verdieping), optimale bereik-
nieuwe bezorg- en terrasconcepten en andere (ludieke) acties tijdens de coronacrisis zijn daarvan een illustratie. Ook na eerdere recessies (9/11, kredietcrisis) herstelde de gehele horecasector (restauratief en hotels) in economisch opzicht steeds binnen enige jaren en stegen bestedingen daarna gestaag verder.
baarheid per auto, ruime (eigen) parkeergelegenheid, combinatiebezoek met andere activiteiten dan wel een zichtlocatie.
Horecazaken zijn, evenals hotels, vaak beeldbepalend voor gebieden en worden daarom soms doelbewust ingezet voor gebiedsontwikkeling en ‘placemaking’ (popup concepten).
Het rendement van horecazaken stijgt landelijk niet evenredig met de omzet. Het functioneren van horecazaken met een gedateerde inrichting, uitstraling of menukeuze dan wel gelegen in kleine dorpen (beperkt draagvlak) komt steeds meer onder druk te staan. Vaak worden ze gesloten, maar soms blijven ze ondanks oplopende tekorten toch geopend en staan ze (al dan niet openlijk) te huur of te koop.
Effecten coronavirus op de horecasector De horecasector kende landelijk als vermeld jarenlang een forse omzetgroei, maar het rendement van zaken stond ook voor Corona al onder druk. Algemeen wordt verwacht dat de totale omzet (inclusief Randstad) rond 2024 weer op het niveau van 2019 zal zijn. Op kortere termijn zal de sector nog te maken hebben met een verminderde bezoek- en omzetcapaciteit (1,5 meternorm) en moet het de zware omzetderving uit 2020 en 2021 compenseren. Aan de andere kant is de Nederlandse horeca een veerkrachtige sector met creatieve ondernemers, die van nature snel inspeelt op veranderend(e) trends, consumentenwensen en bezoekgedrag. De
woensdag 8 februari 2023
14
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
2
Aanbodstructuur en plancapaciteit hotels en horeca
2.1
Aanbod hotels in de regio
De afgebakende regio beschikt momenteel over totaal 49 hotels, met samen 1.311 kamers. Met gemiddeld 27 kamers zijn de hotels in de regio iets kleiner dan gemiddeld in Gelderland (30 kamers) en aanmerkelijk kleiner dan landelijk (37 kamers). De gemeente Nijmegen is veruit de grootste aanbieder van hotels, met 22 bedrijven en 645 kamers; gemiddeld dus 29 kamers per hotel. Elders in de regio is het aanbod bescheiden, met uitzondering van de gemeente Berg en Dal.
De grootste hotels in de regio liggen vrijwel alle in Nijmegen: Van der Valk Lent-Nijmegen, Mercure Centrum en Sanadome, met resp. 116, 112 en 106 kamers. Buiten Nijmegen is Fletcher Parkhotel Val Monte in Berg en Dal met 126 kamers veruit de grootste aanbieder. In 2020 is het Nijmeegse hotel Belvoir (78 kamers) gesloten. 2
Figuur 3.1: Hotelaanbod Regio Nijmegen en planlocatie
regio
2 3
Hotels
Kamers
22
645
Berg en Dal
13
445
Beuningen
0
3
Heumen
1
3
Lingewaard
4
59
Overbetuwe
6
81
Wijchen
3
75
Totaal
49
1.311
Aanbod in perspectief In onderstaande tabel is de regionale hotelcapaciteit (in aantal kamers) afgezet tegen het aantal inwoners en banen in de regio. Er blijkt namelijk in praktijk een duidelijke correlatie te bestaan tussen de hotelcapaciteit en het inwonertal c.q. het aantal banen in Nederlandse steden. In de gehele regio is de huidige hotelcapaciteit verhoudingsgewijs beperkt i.r.t. het inwonertal (34 kamers per 10.000 inw.) en de werkgelegenheid (70 kamers per 10.000 banen). Dit geldt zowel t.o.v. het Gelderse als het landelijke gemiddelde en ondanks het redelijk ruime (maar kleinschalige) hotelaanbod in gemeente Berg en Dal. Provinciaal (resp. 52 en 113 kamers) en landelijk (resp. 63 en 133 kamers) liggen deze gemiddelden beduidend hoger.
Tabel 3.1: Aantal hotels, kamers en bedden naar gemeente in de
Nijmegen
regio iets toe, tot 49% nu. Overigens is deze groeiende concentratie van hotels in alle Nederlandse centrumsteden zichtbaar. Dit concentratiecijfer wordt in dit geval wel ‘gedrukt’ door de ruime hotelcapaciteit in de zeer toeristische gemeente Berg en Dal.
De hotelcapaciteit nam in de regio de afgelopen jaren toe van 1.040 hotelkamers in 2010 tot 1.311 kamers nu. Mede door de opening van Van der Valk Nijmegen-Lent nam de concentratiegraad van Nijmegen in de hotelmarkt binnen de
Ten opzichte van de provinciale en landelijke cijfers, maar ook t.o.v. andere centrumsteden3 is de hotelcapaciteit in Nijmegen relatief bescheiden. Gemiddeld bieden andere steden 53 kamers per 10.000 inwoners en 96 kamers per 10.000 banen (Nijmegen resp. 36 en 62). We benadrukken dat dit de gevestigde hotelcapaciteit betreft, exclusief de plancapaciteit (zie par. 2.3).
Deze gegevens zijn afkomstig van Locatus Retailverkenner en kunnen iets afwijken van de data van Horeca DNA. Almere, Breda, Apeldoorn, Enschede, Haarlem, Arnhem, Amersfoort, Zaanstad, ’s-Hertogenbosch en Zwolle.
woensdag 8 februari 2023
15
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
2.2
Tabel 3.2: Aanbod hotelkamers regio Nijmegen in perspectief (bron: HorecaDNA/CBS)
Nijmegen Aantal hotelkamers Inwonertal
Regio totaal
Gelderland
Amsterdam
645
666
1.311
10.720
103.439
213.726
391.126
2.071.972
16.419.198
36
31
34
52
63
103.700
84.120
187.820
952.600
7.788.200
62
79
70
113
133
Aantal kamers per 10.000 banen
Tabel 3.3: Aanbod horeca naar branche in de regio (bron: HorecaDNA/CBS 2020)4 Drankenverstrekkers
Nederland excl.
177.400
Aantal kamers per 10.000 inw. Aantal banen in gebied
Overige regio
Fastservice
Restaurants
Aantal
Zaken per
Aantal
Zaken per
Aantal
Zaken per
Gemeente
zaken
10.000 inw.
zaken
10.000 inw.
zaken
10.000 inw.
Nijmegen
184
10,4
156
8,8
121
6,8
Berg en Dal
20
5,8
27
7,8
23
6,6
Beuningen
14
5,4
20
7,7
10
3,9
Heumen
14
8,5
8
4,9
11
6,7
Lingewaard
31
6,7
24
5,2
18
3,9
Overbetuwe
34
7,2
25
5,3
21
4,4
Wijchen
18
4,4
22
5,4
18
4,4
Totaal Regio
315
8,1
282
7,2
222
5,7
Gelderland
1.855
9
1.412
6,8
1.164
5,6
Nederland
16.817
9,7
12.871
7,4
11.854
6,9
Aanbod horeca in de regio
Regio In de regio als afgebakend zijn in totaal 819 horecazaken gevestigd, waarvan 315 drankverstrekkers, 282 fastfoodzaken en 222 restaurants. Het aanbod van drankenverstrekkers ligt regionaal, met 8,1 zaken per 10.000 inwoners, duidelijk beneden het provinciale en landelijke gemiddelde (resp. 9 en 9,7 zaken). Alleen Nijmegen beschikt over veel aanbod in deze branche, wat overigens voor een studenten- en uitgaansstad niet ongebruikelijk is. Regionaal ligt de capaciteit in de fastservicebranche met gemiddeld 7,2 zaken per 10.000 inwoners iets boven het provinciale maar beneden het landelijke cijfer (resp. 6,8 en 7,4 zaken). Het relatief hoge aandeel in Nijmegen wordt voor een belangrijk deel bepaald door de omvangrijke winkelondersteunende horeca (‘daghoreca’) in de binnenstad. Het aanbod van restaurants ligt regionaal, met 5,7 zaken per 10.000 inwoners op het provinciale gemiddelde, maar duidelijk beneden het landelijke cijfer (6,9 restaurants). De Nijmeegse binnenstad is het enige uitgesproken en veelzijdige uitgaansgebied in de regio. Horecabezoek wordt hier vaak gecombineerd met winkelen en uitgaan. De horeca heeft hier bovendien een veel grotere toeristisch-recreatieve betekenis dan elders in de regio. In de binnenstad zijn ook de meeste hoogwaardige zaken gevestigd, vooral restaurants.
Elders bevindt de horeca zich vooral in en rond de grotere winkelcentra (waaronder Dukenburg, Beuningen, Wijchen) en (deels) op solitaire locaties. De horeca aldaar wordt
4
Meest recente beschikbare cijfers.
woensdag 8 februari 2023
16
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
vooral doelgericht bezocht. De horeca in de gemeenten Berg en Dal en Heumen heeft ook een belangrijke toeristische functie, gezien het relatief grote aantal restaurants. Aanbod in perspectief De volgende tabel geeft het regionale horeca-aanbod weer in totaliteiten, in absolute en relatieve zin. Nijmegen is met haar ruime aanbod, zowel in absolute als relatieve zin, duidelijk herkenbaar als regionaal verzorgend centrum. In de overige regio komen alleen de gemeenten Berg en Dal en Heumen in de buurt van dit aanbod. De overige gemeenten hebben een veel beperkter aanbod. Het aanbod per 10.000 inwoners blijft in de regio met gemiddeld 20,9 zaken licht achter bij het provinciaal (21,4), maar nog iets meer bij het landelijk gemiddelde (22,9, dit cijfer is exclusief de grote horecacapaciteit in Amsterdam). Aangezien de afgebakende regio kan worden beschouwd als relatief stedelijk, ook vanuit provinciaal perspectief, is de totale horecacapaciteit te kenschetsen als relatief bescheiden.
Tabel 3.4: Aanbod horecazaken regio in perspectief5
Aantal horecazaken (excl. hotels, catering) Aantal zaken per 10.000 inwoners
5 6
2.3
Relevante plannen in de regio
De meest relevante plannen in dit kader liggen alle in de gemeente Nijmegen. Dit betreft:: Nieuwbouw en uitbreiding hotel Bastion Neerbosscheweg (3-sterren); uitbreiding netto +45 kamers. In uitvoering. Planstatus: Hard (onherroepelijk in bestemmingsplan). Voor het Opusgebouw aan het Vierdaagseplein (rand binnenstad) bestaan al geruime tijd plannen voor een luxe 4-sterren ’boutiquehotel’ (ca. 105 kamers, incl. wellnessvoorzieningen). Gaat volgens informatie ontwikkelaar Lingotto open in het najaar van 2021. Planstatus: Hard (onherroepelijk in bestemmingsplan). Nieuwe bestemmingsplan Waalkwartier en Nyma: twee mogelijkheden voor elk 2.500 m² bvo hotel (indicatief max. 100 hotelkamers in beide plannen samen). Bestemmingsplan wordt binnenkort hoogstwaarschijnlijk vastgesteld inclusief hotelfunctie. Deze capaciteit wordt in dit kader dan ook beschouwd als ‘Hard’. Plan Het Nieuwe Metterswane (tegenover station): combinatie woningen, supermarkt, horeca en (oorspronkelijk) een hotel met ca. 110 kamers. Bouwstart nog onbekend, bestemmingsplan vastgesteld. Planstatus hoteldeel: realisatie van deze functie wordt komende 5-10 jaar niet verwacht. Zeer waarschijnlijk alternatieve invul-
ling hoteldeel met ‘extended stay’ formules voor bijvoorbeeld tijdelijke werknemers in/rond Nijmegen, expats en studenten. Planstatus derhalve Zacht. De totale ’harde’ plancapaciteit voor hotelkamers bedraagt in totaal derhalve ongeveer 250 kamers. Daarnaast is er in de Nijmeegse binnenstad en enige andere centra planologische capaciteit aanwezig voor nieuwe hotels (ook op verdieping mogelijk), binnen een bredere horecabestemming. Theoretisch is deze plancapaciteit dus ruim. We signaleren evenwel dat er in de gemeente, ondanks deze mogelijkheden die al lange tijd gelden, nog steeds een relatief beperkt hotelaanbod is. Dit komt in hoge mate door de specifieke locaties van deze horecabestemmingen c.q. panden (in de binnenstad en andere centra), vastgoedkernmerken (relatief kleinschalig voor hotelbedrijven, fysiek/bouwkundig ongeschikt voor hotelactiviteiten) en bereikbaarheid per auto (vaak matig). Deze planologische capaciteit is in dit kader daarom niet meegewogen. In de gemeente Berg en Dal bestaat op het landgoed Hooge Hoenderberg nog een planologische mogelijkheid van maximaal 1.145 m² bvo voor horeca/recreatie. Dit kan o.b.v. normatieve cijfers worden vertaald in maximaal 25 hotelkamers (afgerond).6
Regio
Nijmegen
Berg en Dal
Beuningen
Heumen
Lingewaard
Overbetuwe
Wijchen
461
70
44
33
73
80
58
819
26,0
20,2
17,0
20,0
15,7
16,8
14,2
20,9
Gelderland
Nederland*
-
-
21,4
22,9
totaal
HorecaDNA, 2020.
1.145 m² / 50 m² (normatieve bruto oppervlak per hotelkamer; inclusief gangen, lounge, techniek, ondersteunende horeca/diensten, overige binnenruimten)
woensdag 8 februari 2023
17
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
3
Behoefte hotels en horeca
3.1
Introductie
In dit hoofdstuk analyseren we de behoefte aan de publieksgerichte functies, zoals die in het voorgaande hoofdstuk zijn benoemd. Zie voor de afbakening van de regio paragraaf 2.2. De ‘behoefte’ aan de beoogde functies als bedoeld in de Ladder voor duurzame verstedelijking is een afgeleide van de verhouding tussen de actuele en toekomstige vraag, de trends en het huidige regionale aanbod (incl. de plancapaciteit). Een Ladderonderbouwing is in essentie gericht op de kwalitatieve meerwaarde van de ontwikkeling (in brede zin) en de ruimtelijke effecten. Het omvat dus geen ‘traditioneel’, uitgebreid marktonderzoek voor de relevante activiteiten inclusief uitgebreide doelgroepenanalyses, aansluitend aan de middels uitgebreide jurisprudentie. Er bestaat voor de hier getoetste commerciële functies (hotel, horeca) geen ‘vanzelfsprekende’ behoefte. De vraag wordt vooral bepaald door de aanbodkwaliteiten in brede zin, waarbij de combinatie tussen productconcept (“wat ben je?”), faciliteiten, uitstraling, locatie, doelgroepen, bedrijfsvoering en marketing centraal staan. De marktomstandigheden zijn voor de beoogde functies bovendien zeer dynamisch, aan zowel de vraag- als aanbodzijde. De kwantitatieve behoefte wordt in dit kader dan ook indicatief bepaald, met als doel de ruimtelijke effecten goed te kunnen inschatten.
De beoordeling van de kwalitatieve aspecten is zoveel mogelijk geobjectiveerd, waar mogelijk.
7
3.2
Behoefte hotel
Marktsegmentatie hotels Voor wat betreft de hotelovernachtingen naar marktsegment bestaan alleen vraagcijfers (overnachtingen, bezettingsgraad, doelgroepen, etc.) voor landsdelen en de grote stadsregio’s. Ook voor de regio Arnhem-Nijmegen zijn deze cijfers beschikbaar. Figuur 4.1: Aandeel hotelovernachtingen in Regio Arnhem-Nijmegen en Nederland naar marktsegment 2019 (bron: Hosta 2020)
Het aantal hotelovernachtingen in Nijmegen is de afgelopen jaren (t/m 2019) enorm gegroeid. Dit in zowel de toeristische als de zakelijke markt, waarbij op werkdagen de zakelijke markt overheerst en in weekenden de toeristische markt. De hotellerie in de regio Arnhem-Nijmegen liet ook tussen 2018 en 2019 een opvallende groei zien in de gemiddelde kamerbezetting (in 2019 77%). Het –destijds- nieuwe hotel Van der Valk in Lent had nauwelijks effect op de gemiddelde kamerbezetting in de regio en trok klaarblijkelijk dus veel extra hotelgasten naar de regio. De gemiddelde kamerprijs per verhuurde kamer nam tussen 2018 en 2019 iets af tot € 88,-. De gemiddelde omzet per beschikbare kamer (RevPAR), de belangrijkste indicator voor het functioneren in de hotelsector, steeg bescheiden (na een flinke groeispurt het jaar daarvoor) en ligt nu een fractie beneden het landelijk gemiddelde. De jaren 2020 en 2021 zijn ongeschikt als referentiejaar, vanwege de enorme effecten van de coronapandemie op het hotelbezoek in dat jaar.
De regio Arnhem-Nijmegen trekt verhoudingsgewijs iets minder zakelijke hotelgasten dan gemiddeld en vooral in individuele vorm. Het aandeel zakelijke groepen is relatief klein. De toeristische markt is in Nijmegen wat groter dan landelijk en wordt sterk gedomineerd door individuele gasten. Bezettingsgraad en kamerprijs De bezettingsgraad en gemiddelde kamerprijs is in de regio Arnhem-Nijmegen als volgt7. Vanwege de relatief zeer hoge kamerprijs en bezetting in Amsterdam/Schiphol (veel vraag, weinig aanbod) is deze regio in het landelijk gemiddelde buiten beschouwing gelaten.
Horwath HTL, HOSTA 2020.
woensdag 8 februari 2023
18
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
Nijmegen anno 2021 (dus zonder groeiprognoses) een theoretische marktruimte voor +325 kamers (benchmark 970 huidig aanbod Nijmegen 645 kamers). 9
Tabel 4.1: Functioneren hotelaanbod regio Arnhem-Nijmegen (3-5 sterren) Bezettingsgraad
Arnhem-Nijmegen Nederland excl. Amsterdam
2018
2019
2018
2019
2018
77%
73,8%
€ 88
€ 92
€ 69
€ 68
73,5%
72,9%
€ 96
€ 95
€ 71
€ 69
Nijmegen biedt in verhouding tot het inwonertal èn het aantal banen opvallend weinig hotelkamers (en bedden) t.o.v. vergelijkbare steden (zie par. 3.1).8 De gemiddelde omvang per hotel is in Nijmegen met 29 kamers (in de gehele regio zelfs slechts 27 kamers) opvallend klein. Dit zijn duidelijke indicatoren voor marktruimte en behoefte aan meer schaalgrootte (hoger voorzieningenpeil, onderbrengen groepen, zakelijke markt).
9 10
Gemidd. kamerprijs (alle kamers; RevPAR)
2019
Regionaal perspectief hotelsector Regionale omstandigheden als een belangrijke zakelijke of toeristische functie, de aanwezigheid van internationale bedrijvigheid en hoofdkantoren en congresaccommodaties zijn sterk bepalend voor de hotelvraag. Het beoogde hotelconcept zal, gegeven het kwaliteitsniveau (4-sterren), de omvang, samenhang met de andere activiteiten in het gebied en de ruimtelijke situering (naast het station, goed bereikbaar via alle modaliteiten) zowel zijn gericht op de toeristische als de zakelijke markt.
8
Gemidd. kamerprijs (verhuurde kamers)
Indicatie marktruimte (behoefte) hotelaccommodatie regio Voor hotels bestaat geen ‘vanzelfsprekende’ vraag; deze is altijd sterk afhankelijk van de combinatie tussen productconcept en uitstraling, locatie, doelgroepen en bereikbaarheid. Ook de regionale economische structuur (toerisme, zakelijke markt, inwonertal) speelt een belangrijke rol. Marktruimte vanuit benchmarkgemeenten vanaf 2021 Zoals vermeld heeft de gemeente Nijmegen binnen de regio verhoudingsgewijs weliswaar het grootste hotelaanbod, maar beduidend minder dan vergelijkbare centrumsteden. Per 10.000 inwoners heeft Nijmegen 36 kamers t.o.v. gemiddeld 53 in de referentiesteden. Per 10.000 banen heeft Nijmegen 62 hotelkamers t.o.v. gemiddeld 96 kamers elders. Uitgaande van het gemiddelde beeld elders zou er in de gemeente Nijmegen marktruimte bestaan voor resp. 940 en 995 kamers. Het gemiddelde hiervan bedraagt afgerond 970 kamers. Vanuit dit perspectief bestaat er dus in de gemeente
Overigens kan een benchmark als deze alleen worden toegepast op steden die qua omvang, structuur en verzorgingsfunctie in zekere mate vergelijkbaar zijn. Regio’s verschillen te veel van elkaar in dat opzicht en zijn dus ongeschikt als benchmark. Marktruimte vanuit regionaal perspectief inclusief groeiprognose In 2019 waren er in de regio totaal 50 hotels met samen 1.389 hotelkamers. Dit cijfer is inclusief het destijds nog geopende (en functionerende), maar inmiddels gesloten hotel Belvoir met 78 kamers. De gemiddelde kamerbezetting in de regio Arnhem-Nijmegen bedroeg in 2019 77%, maar dit betreft alleen de geclassificeerde hotels met minimaal 3 sterren. Aangezien hotels en pensions in het lagere segment (in de regio volop aanwezig) doorgaans een wat lagere kamerbezetting realiseren veronderstellen we de huidige gemiddelde kamerbezetting van alle hotels op ca. 73%. Het aantal verhuurde kamernachten op jaarbasis bedraagt in de regio dus afgerond 370.100.10 De hotelvraag zal naar verwachting vanaf 2023/2024 landelijk en regionaal naar alle waarschijnlijkheid weer toenemen, mits de corona-crisis dan voldoende onder controle is (zie par. 1.3). Tussen 2000 en 2019 is het aantal hotelovernachtingen landelijk (exclusief Amsterdam) gegroeid met totaal
Almere, Breda, Apeldoorn, Enschede, Haarlem, Arnhem, Amersfoort, Zaanstad, ’s-Hertogenbosch en Zwolle. (((177.400 inw./10.000) * 53 norm) + ((103.700 banen/10.000) * 96 norm)) / 2 = 970 kamers normatief Bezetting 73% * 1.389 kamers * 365.
woensdag 8 februari 2023
19
Bijlage 1 Laddertoets programma commercieel en wonen UWV-locatie
+61%; op jaarbasis gemiddeld +3,4% (Bron: CBS, HorecaDNA). Deze groei oversteeg de capaciteitsuitbreiding in die periode in aantal kamers (zie figuur 2.1). Als we in dit kader uitgaan van een gemiddelde groei van de ‘autonome’ hotelvraag in de komende 10 jaar (uitgangspunt 2021) van +15% (dus gemiddeld 1,5% per jaar), dan zal het aantal kamernachten in de regio toenemen tot ca. 425.600 (afgerond). Voor het hotelaanbod in de regio hanteren we voor de toekomst een kritische norm (de minimale benodigde gemiddelde kamerbezetting voor een verantwoorde bedrijfsexploitatie) van 63%. Er bestaat derhalve een behoefte aan totaal ca. 1.850 hotelkamers in de regio.11 Indien we het bestaande aanbod (1.311 kamers) hierop in mindering brengen, bestaat er in de afgebakende regio per saldo een indicatieve marktruimte van circa + 539 hotelkamers tot 2031, vanuit de autonome vraagontwikkeling en t.o.v. de huidige capaciteit. De regionale marktruimte is dus ruim voldoende voor het beoogde plan. In par. 2.3 zijn de belangrijkste hotelplannen in Nijmegen en overige regio beschreven. Hiervan kunnen ca. 250 kamers als ‘hard’ worden omschreven. De hotelontwikkeling op de UWV-locatie (154 kamers, maximaal 7.000 m² bvo) past in kwantitatief opzicht dus ruim binnen de beschikbare marktruimte (inclusief plancapaciteit): totaal 401 extra hotelkamers in gemeente/regio t.o.v.
marktruimte 539 kamers (zie boven). In gemeente Berg en Dal bestaat nog planologische capaciteit voor ca. 25 hotelkamers op landgoed Hooge Hoenderberg, al zijn hiervoor geen concrete plannen bekend. Ook deze capaciteit past binnen de marktruimte
We benadrukken dat in bovenstaande raming van de marktruimte geen correctie is toegepast voor de vervangingsvraag. Hotelvastgoed heeft een (technische, fiscale) levensduur van maximaal 50 jaar, waarna vaak nieuwbouw plaatsvindt. Gemiddeld wordt per jaar dus minimaal 2% van de capaciteit vervangen. Veel bedrijven stoppen dan echter, bijvoorbeeld door gebrek aan opvolging, investeringsbudget of transformatie van het vastgoed naar bijv. wonen. In praktijk is deze verhouding ruwweg 50/50. Jaarlijks is de vervangingsvraag dus 1% van het aantal gevestigde kamers; in de onderhavige regio derhalve gemiddeld 13 kamers per jaar, totaal 130 kamers in de komende 10 jaar. In wezen levert dit naar rato extra marktruimte (behoefte) op. Er is kortom voldoende kwantitatieve behoefte voor de beoogde hotelfunctie op deze locatie. Belangrijker in de hotelmarkt (en bij de toetsing aan de Ladder) dan cijfermatige aspecten zijn evenwel de kwalitatieve factoren (hotelformule, locatie-, vastgoed- en omgevingskwaliteiten, synergie met andere functies, etc.). In dat opzicht verdient de UWV-ontwikkeling naar de mening van BRO een positieve beoordeling. De locatie- en vastgoedkenmerken van de ontwikkeling zijn immers onderscheidend t.o.v. de bekende ‘harde’ hotelplannen, o.a. vanwege de combinatie met coworking-faciliteiten en de ligging in het stationsgebied.