Motivering Bopa Spoorstraat

Motivering buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Ruimtelijk)

Groene Studentencampus Spoorstraat, Lent

98-Bopa-20250807 (Spoorstraat) Status: definitief Datum: 22 december 2025

1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ................................................................................................................................................................ 2 1. Inleiding ........................................................................................................................................................................ 5 1.1

Aanleiding voor dit besluit ................................................................................................................................ 5

1.2

Ligging besluitgebied ........................................................................................................................................ 5

1.3

Afwijking van het omgevingsplan..................................................................................................................... 6

1.4

Leeswijzer .......................................................................................................................................................... 6

2. Projectbeschrijving, proces en procedure .................................................................................................................. 7 2.1

Beoogde ontwikkeling ...................................................................................................................................... 7

2.2

Toetsing aan omgevingsplan ........................................................................................................................... 7

2.2.1

Geldende bouw- en (planologische) gebruiksmogelijkheden............................................................... 7

2.2.2

Strijdigheden met het (tijdelijke) omgevingsplan ................................................................................. 8

2.3

Proces en procedure ......................................................................................................................................... 9

3. Participatie ................................................................................................................................................................. 11 3.1

Algemeen ........................................................................................................................................................ 11

3.2

Participatie omgeving ..................................................................................................................................... 11

3.3

Vooroverleg ketenpartners ............................................................................................................................. 12

4. Bestaande situatie ..................................................................................................................................................... 13 4.1

Analyse ............................................................................................................................................................ 13

4.1.1

Beschrijving huidige situatie besluitgebied ......................................................................................... 13

4.1.2

Beschrijving omgeving besluitgebied .................................................................................................. 14

4.2

Bescherming bestaande kwaliteiten .............................................................................................................. 14

5. Visie en doelen ........................................................................................................................................................... 15 5.1

Wettelijk stelsel ............................................................................................................................................... 15

5.2

Rijksbeleid ....................................................................................................................................................... 15

5.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ......................................................................................................... 15

5.2.2

Algemene Rijksregels ............................................................................................................................ 16

5.2.3

Woondeal .............................................................................................................................................. 16

5.3

Provinciaal beleid ........................................................................................................................................... 17

5.4

Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen .................................................................................................... 18

5.5

Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................................ 18

5.5.1

Omgevingsvisie Nijmegen ‘De Nabije Stad 2050’ ................................................................................. 18

5.5.2

Overig relevant gemeentelijk beleid .................................................................................................... 21

6. Functionele en ruimtelijke inpassing ........................................................................................................................ 23 6.1

Functionele inpassing ..................................................................................................................................... 23

2

6.2

Ruimtelijke inpassing...................................................................................................................................... 23

6.2.1

Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit ......................................................................................... 23

6.2.2

Inpassing in de omgeving ..................................................................................................................... 25

6.3

Onderbouwing afwijking van het omgevingsplan ......................................................................................... 26

6.4

Voorwaarden voor de omgevingskwaliteit .................................................................................................... 26

7. Omgevingsaspecten ................................................................................................................................................... 28 7.1

Planologische en ruimtelijke aspecten .......................................................................................................... 28

7.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking ......................................................................................................... 28 7.1.2 Mobiliteit en parkeren ................................................................................................................................... 29 7.2

Milieuaspecten ................................................................................................................................................ 32

7.2.1 Geluid ............................................................................................................................................................. 32 7.2.2 Trilling ............................................................................................................................................................ 39 7.2.3 Luchtkwaliteit ................................................................................................................................................ 40 7.2.4 Geur ............................................................................................................................................................... 42 7.2.5 Bodem ........................................................................................................................................................... 42 7.2.6 Water .............................................................................................................................................................. 44 7.3

Klimaatadaptatie ............................................................................................................................................ 47

7.4

Duurzaamheidsaspecten ................................................................................................................................ 48

7.4.1 Algemeen ....................................................................................................................................................... 48 7.4.2 Energie ........................................................................................................................................................... 48 7.4.3 Circulariteit .................................................................................................................................................... 48 7.5

Natuur- en landschapsaspecten..................................................................................................................... 49

7.5.1 Soortenbescherming ..................................................................................................................................... 49 7.5.2 Gebiedsbescherming .................................................................................................................................... 50 7.5.3 (Hoofd)boomstructuur .................................................................................................................................. 52 7.5.4 Biodiversiteit en hoofdgroenstructuur ......................................................................................................... 54 7.5.5 Eindconclusie natuur- en landschapsaspecten ........................................................................................... 57 7.6

Erfgoedaspecten ............................................................................................................................................. 58

7.6.1 Archeologie en cultuurhistorie ..................................................................................................................... 58 7.7

Veiligheidsaspecten ........................................................................................................................................ 60

7.7.1 Omgevingsveiligheid ..................................................................................................................................... 60 7.7.2 Kabels en leidingen ....................................................................................................................................... 63 7.7.3 Ontplofbare Oorlogsresten ........................................................................................................................... 63 7.7.4 Windhinder .................................................................................................................................................... 64 7.7.5 Sociale veiligheid........................................................................................................................................... 66 7.8

Gezondheidsaspecten .................................................................................................................................... 66 3

7.8.1 Gezondheid.................................................................................................................................................... 66 7.8.2 Bewegen, ontmoeten spelen en sporten (Boss) ........................................................................................... 68 7.8.3 Toegankelijkheid ........................................................................................................................................... 69 7.9

M.e.r.-beoordeling .......................................................................................................................................... 69

8. Financiële haalbaarheid ............................................................................................................................................ 71 9. Conclusie .................................................................................................................................................................... 72 9.1 Algemeen .............................................................................................................................................................. 72 9.2 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties .............................................................................................. 72 9.2 Instructieregels..................................................................................................................................................... 73 9.3 Voorwaarden ........................................................................................................................................................ 73 10. Verwerking in het omgevingsplan ........................................................................................................................... 74 10.1

Algemeen ................................................................................................................................................... 74

10.2

Wijze waarop deze bopa verwerkt wordt .................................................................................................. 74

Bijlagen........................................................................................................................................................................... 75

4

1. Inleiding 1.1

Aanleiding voor dit besluit

De gemeente Nijmegen en woningcorporatie SSH& werken samen aan het realiseren van extra woonruimte voor studenten in Nijmegen. De stad kent een toenemende druk op de studentenwoningmarkt; tot 2030 is behoefte aan circa 2.500 extra studentenwoningen. SSH& heeft de opgave om daarvan ongeveer 1.000 eenheden te realiseren. Voor de locatie Spoorstraat in Lent is in 2023 het bestemmingsplan Nijmegen Dorp Lent 14 (Spoorstraat) vastgesteld en onherroepelijk geworden. Dit plan maakte de bouw van circa 300 studentenwoningen en circa 150 starterswoningen mogelijk. In 2024 is, op basis van een gezamenlijk haalbaarheidsonderzoek, gekozen voor een aangepaste opzet: een compacter wooncomplex met circa 530 studentenwoningen en een vergroening van de directe omgeving. De aanpassing maakt onderdeel uit van een bredere gebiedsontwikkeling waarbij de Spoorstraat wordt omgevormd tot een autoluw mini-campusterrein met onderwijs, sport, brandweer en studentenhuisvesting rond een park.

Afbeelding 1 Ruimtelijk concept mini-campus Spoorstraat

De wijziging van het plan heeft geresulteerd in vijf afwijkingen van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Deze afwijkingen worden nader beschreven in paragraaf 2.2 van deze motivering.

1.2

Ligging besluitgebied

Het gebied waar dit besluit over gaat (besluitgebied) ligt in Lent, tussen het spoortalud van de spoorlijn Arnhem – Nijmegen (oostzijde) en de snelfietsroute Het Groentje (westzijde). Aan de noordzijde grenst het besluitgebied aan de Margaretha van Mechelenweg en de brandweerkazerne Lent. Aan de zuidzijde wordt het besluitgebied begrensd door de Graaf Alardsingel. Op de afbeeldingen hieronder is de ligging van het besluitgebied weergegeven.

5

Afbeelding 2: Ligging besluitgebied (rood omlijnd)

1.3

Afwijking van het omgevingsplan

De gewenste ruimtelijke ontwikkeling is in strijd met het (tijdelijke) omgevingsplan. De ontwikkeling kan mogelijk worden gemaakt door af te wijken van het omgevingsplan. Hiervoor kan de gemeente een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: bopa) verlenen. Bij deze omgevingsvergunning hoort een motivering. Daarin wordt gemotiveerd dat de ontwikkeling leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Daarnaast gelden de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en de provinciale verordening. Dit document vormt de motivering bij de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

1.4

Leeswijzer

Na deze inleiding beschrijft hoofdstuk 2 de voorgenomen ontwikkeling, de strijdigheden met het omgevingsplan en de procedure. Hoofdstuk 3 gaat in op participatie en het overleg met ketenpartners. De hoofdstukken 4 t/m 10 behandelen respectievelijk de bestaande situatie, beleidskaders, ruimtelijke en functionele inpassing, omgevingsaspecten, financiële haalbaarheid, conclusie en verwerking in het omgevingsplan.

6

2. Projectbeschrijving, proces en procedure 2.1

Beoogde ontwikkeling

De Spoorstraat wordt ontwikkeld tot een stedelijke woonomgeving met circa 530 studentenwoningen verdeeld over vier gebouwen: • een toren van 14 lagen aan de Graaf Alardsingel; • twee lagere volumes (3 à 4 lagen) in het midden • een toren van 8 lagen ten noorden daarvan De bestaande bebouwing wordt gesloopt. Centraal in het gebied ontstaat een groen pocketpark waarin vier monumentale bomen behouden blijven. Het park krijgt voorzieningen voor sport, spel en ontmoeting. Het terrein wordt grotendeels autoluw; het parkeren wordt geconcentreerd op een compacter terrein aan de noordzijde, ontsloten via de Spoorstraat langs de brandweerkazerne. De ontwikkeling vormt onderdeel van de bredere stedelijke transformatie van Nijmegen-Noord en sluit aan bij het hoogstedelijke milieu rond station Lent en Hof van Holland.

2.2

Toetsing aan omgevingsplan

2.2.1

Geldende bouw- en (planologische) gebruiksmogelijkheden

Het omgevingsplan van de gemeente Nijmegen bevat op termijn alle regels voor de fysieke leefomgeving. Vooralsnog geldt het zogenoemde tijdelijke deel van het omgevingsplan, waarin de vigerende bestemmingsplannen en facetplannen zijn opgenomen. Deze regels zijn raadpleegbaar via het Omgevingsloket (Regels op de Kaart). Binnen het besluitgebied gelden de volgende (voormalige) bestemmingsplannen en bijbehorende functies: Bestemmingsplan Functies binnen het besluitgebied Dorp Lent – 14 (Spoorstraat) Verkeer, Wonen Buitengebied Dorp Lent – 24 (Citadel College en Groen, Verkeer, Water, Waterstaat – sporthal) Waterbergingsgebied Buitengebied Dorp Lent – 26 (Westelijke Groen Parallelroute) Buitengebied Dorp Lent – 29 (Fietsbrug en Verkeer aanpassing Snelbinder Lent) Dorp Lent – 10 (Brandweer) Groen, Verkeer, Waterstaat – Waterbergingsgebied Facetbestemmingsplan Archeologie 2023 Beschermingsregels archeologische waarden Facetbestemmingsplan Kamerverhuur Regels voor onzelfstandige woonruimte Facetbestemmingsplan Parkeren Regels voor parkeernormen De functies Verkeer en Groen kennen in de verschillende plannen niet overal eenzelfde bestemmingsomschrijving. Daardoor verschilt het toegestane gebruik binnen het besluitgebied plaatselijk enigszins van elkaar.

De functies verkeer en groen in de verschillende bestemmingsplannen kennen bestemmingsomschrijvingen die niet altijd volledig overeenkomen. Dit betekent dat het toegestane gebruik binnen het besluitgebied niet overal gelijk is. Binnen de functie Wonen is een bouwvlak opgenomen waarbinnen verschillende maatvoeringen voor de maximum bouwhoogte en bebouwingspercentage zijn opgenomen (van zuid naar noord respectievelijk 45 meter en 80%, 20 meter en 50%, 16 meter en 50% en 14 meter en 50%).

7

Afbeelding 3: Functies binnen en rond het besluitgebied. Bron: Bestemmingsplannen op en rond het besluitgebied (de rode lijn vormt de grens van het besluitgebied).

2.2.2

Strijdigheden met het (tijdelijke) omgevingsplan

De gewenste ontwikkeling wijkt op de volgende punten af van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. a. Aantal en type woningen Het maximaal aantal toegestane woningen wordt verhoogd van 495 (waarvan 45 via een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels) naar 531, waarvan 231 onzelfstandig. Door deze aanpassing worden 36 woningen toegevoegd. Een onzelfstandige woonruimte wordt daarbij als één woning beschouwd. De realisatie van deze onzelfstandige woonruimten is in strijd met de regels voor verkamering in het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Om de onzelfstandige woonruimten mogelijk te maken moet worden afgeweken van deze regels voor verkamering. b. Bouwhoogte De bouwhoogte van het meest noordelijke gebouw wordt verhoogd naar acht lagen (met een maximale bouwhoogte van 25 m) in plaats van vijf lagen (met een maximaal toegestane bouwhoogte van 14 m). Daarmee worden dit maatvoeringsvlak voor maximum bouwhoogte aangepast. c. Bouwvlak Het bouwvlak krijgt een gewijzigde vorm: aan de noordzijde wordt een deel van het oorspronkelijke bouwvlak openbaar gebied, terwijl de gebouwen iets naar het zuiden en deels naar de spoorzijde worden verschoven. Een deel van de bebouwing ligt daardoor buiten het oorspronkelijke bouwvlak.

Het tijdelijk deel van het omgevingsplan biedt al de mogelijkheid om via vergunning af te wijken van de bouwvlakken binnen de aanduiding ‘overige zone – afwijken bouwvlak’. 8

d. Bebouwingspercentages De wijziging van het bouwvlak leidt tot aangepaste bebouwingspercentages: • zuidelijk gebouw: 65% (was 80%) • middelste gebouwen: 55% (was 50%) • noordelijk gebouw: 60% (was 50%) De grenzen van de maatvoeringsvlakken worden overeenkomstig verschoven. e. Functiewijzigingen groen/verkeer/water Het plan maakt parkeeractiviteiten op een locatie mogelijk gemaakt waar in het tijdelijke omgevingsplan de functie groen geldt. De functie groen laat deze activiteiten niet toe. Er komt een pad op een locatie waar in het tijdelijke omgevingsplan de functie Water geldt. De functie water laat dit pad niet toe. Verder komen er openbare voorzieningen binnen een deel van het terrein waar volgens het tijdelijke omgevingsplan de functie Wonen geldt. De functie wonen laat geen openbare voorzieningen toe. Daarom wordt er afgeweken van de geldende functies.

2.3

Proces en procedure

Deze bopa zorgt voor een planologisch basisbesluit. In dit motiveringsdocument wordt gemotiveerd dat bij dit plan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Op een later moment wordt een omgevingsvergunning voor het feitelijk verrichten van de bouwactiviteit aangevraagd (o.b.v. artikel 12.27a Bkl). Bij de tweede vergunning hoeft niet opnieuw afgewogen te worden of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat is namelijk bij het planologische basisbesluit al beoordeeld. Het is mogelijk dat er (later) nog andere vergunningen nodig zijn. Dit is afhankelijk van de uit te voeren activiteiten. Voorbereidingsfase Voordat een aanvraag omgevingsvergunning voor een bopa wordt ingediend, kan het wenselijk zijn dat er een vooroverleg heeft plaatsgevonden of dat de initiatiefnemer aan participatie heeft gedaan. Daarnaast kan de gemeenteraad gevallen aanwijzen waarbij participatie een aanvraagvereiste is. Zo heeft de gemeenteraad van Nijmegen op 28 september 2022 het Aanwijzingsbesluit verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsplanactiviteit gemeente Nijmegen” vastgesteld. Uit dit aanwijzingsbesluit volgt dat bij deze aanvraag participatie van en overleg met derden wel een verplichting is. In het “Participatiebeleid voor het ruimtelijk domein” is aangegeven op welke wijze deze participatie moet plaatsvinden.

De gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarin zij bindend advies moet geven over een omgevingsvergunning voor een bopa. De gemeenteraad van Nijmegen heeft op 24 november 2021 het “Besluit Lijst bindend advies raad bij omgevingsvergunning Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (bopa)” vastgesteld. Uit dit besluit volgt dat een bindend advies van de raad nodig is bij een omgevingsvergunning voor het bouwen of gebruik van 2 of meer woningen. Voor deze aanvraag is dus een bindend advies van de gemeenteraad nodig. Als de aanvraag voor de omgevingsvergunning compleet is, dient de initiatiefnemer een aanvraag in via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Besluitvormingsfase Zodra de aanvraag bopa is ontvangen door de gemeente (het bevoegd gezag) start de formele procedure. De beslistermijn begint te lopen vanaf de datum van ontvangst. Is de aanvraag compleet dan kijkt het bevoegd gezag welke procedure van toepassing is, namelijk de reguliere of de uitgebreide. Of sprake is van de reguliere of de uitgebreide procedure heeft gevolgen voor de beslistermijn. De beslistermijn bij de reguliere procedure is in principe acht weken. Als instemming van een ander bestuursorgaan is vereist, wordt de beslistermijn twaalf 12 weken. De beslistermijn kan éénmalig worden verlengd met zes weken.

Als de uitgebreide procedure van toepassing is, beslist het bevoegd gezag binnen zes maanden na ontvangstdatum op de aanvraag. Ook bij de uitgebreide procedure kan de beslistermijn eenmalig met zes weken worden verlengd. Inwerkingtreding Het college maakt een omgevingsvergunning waarop volgens de reguliere procedure is beslist, bekend door toezending of uitreiking van het besluit aan de aanvrager. 9

Een omgevingsvergunning waarop volgens de uitgebreide procedure is beslist, maakt het college bekend door ter inzagelegging en toezending of uitreiking van het besluit aan de vergunninghouder en/of aanvrager. Het besluit treedt een dag na bekendmaking (reguliere procedure) of terinzagelegging (uitgebreide procedure) in werking. Een bopa wordt binnen vijf jaar in het omgevingsplan opgenomen.

10

3. Participatie 3.1

Algemeen

Participatie vindt in een zo vroeg mogelijk stadium plaats. Dit geldt ook voor het gesprek met andere bestuursorganen (ketenpartners) die bij het project betrokken moeten worden. Als leidraad voor de participatie gelden de verschillende stappen uit het “participatiebeleid voor het ruimtelijk domein”. Dit start met een verkennende fase en het maken van een participatieplan. Na het opstellen van de ontwerp omgevingsvergunning voor een bopa start de formele procedure.

3.2

Participatie omgeving

Met participatie wordt in de Omgevingswet bedoeld ‘het in vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden (burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere overheden) bij het proces van besluitvorming of een project of activiteit om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen’. Het gaat nadrukkelijk om het betrekken van partijen bij het besluitvormingsproces voordat formele besluitvorming van start gaat. Vroegtijdige participatie moet mensen in staat stellen mee te denken aan een nog te maken keuze voor de toekomst van een gebied of locatie. Participatie hoeft niet te leiden tot overeenstemming. Participatie is maatwerk en de vorm is afhankelijk van het initiatief. Beschrijving van de wijze van participatie Voor dit project zijn verschillende vormen van participatie ingezet, afhankelijk van de doelgroep en de rol van de stakeholders: • Directe omgeving/stakeholders: Belangrijkste partijen in de directe omgeving: de brandweer (kazerne Lent), het Citadel College, ProRail (station Lent), Living-Inn en Van der Valk Hotel Lent en de Sporthal, zijn actief op de hoogte gehouden via persoonlijke gesprekken, mails of telefoontjes. Ook worden bewoners in de omgeving op de hoogte gehouden. • Jongeren en studenten: Jongeren uit de wijk en studenten van SSH& zijn betrokken via klankbordgroepen.

Een eerste sessie met jongeren is georganiseerd door Bindkracht 10; daaruit wordt een structurele klankbordgroep gevormd. Ook met SSH& worden mogelijkheden verkend om een studentenklankbordgroep op te zetten via het huurdersplatform SPH. • Maatschappelijke partners: Organisaties die zich inzetten voor hergebruik van materialen (o.a. Stichting Wereldwijd, Gered Gereedschap, Overal en De Groene Vos) zijn persoonlijk benaderd in verband met vrijkomende materialen uit de sloop. Keuze voor deze vorm van participatie De gekozen aanpak sluit aan bij de specifieke rol van de betrokken partijen: • Voor de directe omgeving/stakeholders is maatwerk geleverd. Sommige partijen gaven de voorkeur aan schriftelijke updates per mail, anderen aan een persoonlijk overleg. Hier is op afgestemd. Voor stakeholders en omwonenden wordt tijdens bepaalde stappen een informatieavond georganiseerd om updates te geven over plannen en voortgang. • Voor jongeren en studenten is gekozen voor klankbordgroepen, omdat zij als belangrijke gebruikers van de openbare ruimte direct hun wensen en ideeën kunnen inbrengen. De gemeente wil hiermee invulling geven aan de behoefte aan meer ruimte en voorzieningen voor jongeren. • Voor de maatschappelijke partners was de eenmalige situatie rondom de sloop en hergebruik van materialen bepalend. Persoonlijk contact was de meest passende en efficiënte vorm.

Uitkomsten en bijdrage aan het project • Directe omgeving/stakeholders: Er lopen gesprekken met de brandweer over de toekomstige verkeersen bereikbaarheidssituatie. De wensen van de brandweer worden meegenomen en afgestemd met verkeersdeskundigen. Er is een bewonersavond geweest, ook in de toekomst zal er weer een dergelijke avond gepland worden als we weer verder zijn met het project. • Jongeren en studenten: Tijdens de eerste sessie met jongeren zijn verschillende wensen voor de inrichting van de openbare ruimte opgehaald. Deze input wordt meegenomen bij de verdere planvorming en krijgt vervolg in de nog te vormen klankbordgroep. 11

•

Maatschappelijke partners: De partners zijn geïnformeerd en betrokken bij het hergebruik van vrijkomende materialen, maar dit had vooral een uitvoerend karakter.

Op dit moment zijn er nog geen concrete aanpassingen of toezeggingen gedaan op basis van de participatie, maar de lopende gesprekken en de vorming van klankbordgroepen zullen hier in de komende fase naar verwachting wel toe leiden. Een samenvatting van de participatieverslagen staat in bijlage 3: Participatieverslag.

3.3

Vooroverleg ketenpartners

Met het oog op een zorgvuldige besluitvorming zijn de volgende ketenpartners benaderd:

• • • • •

Veiligheidsregio Gelderland-Zuid: afstemming heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2025 GGD Gelderland-Zuid: afstemming heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2025 Provincie Gelderland: afstemming heeft plaatsgevonden op 24 september 2025 Waterschap Rivierenland: het waterschap heeft schriftelijk gereageerd op het plan. ProRail: afstemming heeft plaatsgevonden op 6 november 2025

De ketenpartners hebben ook schriftelijk gereageerd op de plannen. De adviezen zijn verwerkt in de hoofdstukken over veiligheid, gezondheid, water en geluid. Er zijn geen bezwaren geuit die de ontwikkeling in de weg staan. In bijlage 3 Participatieverslag zijn de adviezen samengevat.

12

4. Bestaande situatie 4.1

Analyse

4.1.1

Beschrijving huidige situatie besluitgebied

4.1.1.1 Fysieke kenmerken Het besluitgebied en de omgeving ligt op rivierkleigrond. De bodem bestaat uit een poldervaaggrond met zware zavel en lichte klei. De grondwaterstand in het gebied ligt op ca. 2,8 m minus maaiveld (7,56 n +NAP) In het besluitgebied zelf is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel ligt er op de grens van het besluitgebied een watergang. In het besluitgebied liggen wadi’s om overtollig regenwater in op te vangen. De verwachte regionale stromingsrichting is westnoordwest en wordt niet beïnvloed door onttrekkingen in of nabij het besluitgebied. Er is sprake van infiltratie tussen de deklaag en het eerste watervoerende pakket met een snelheid van 0,1-0,5 mm/dag. De aanwezigheid van een spoorweg en verkeerswegen rond het gebied, zorgen voor geluidbelasting van het gebied. 4.1.1.2 Functioneel Het besluitgebied bestaat gedeeltelijk uit een woongebied, gedeeltelijk uit een parkeervoorziening voor de omliggende maatschappelijke functies (school, sporthal en brandweerkazerne) en groenvoorziening. 4.1.1.3 Ruimtelijk Infrastructuur De Spoorstraat wordt ontsloten vanaf de Margaretha van Mechelenweg ter hoogte van de Griftdijk Noord. Naar het zuiden toe loopt de Spoorstraat dood. De Spoorstraat vormt de toegang naar de secundaire perronopgang van het, zuidelijk gelegen, station Nijmegen Lent.

De westzijde van het besluitgebied grenst direct aan een drukke snelfietsroute die Nijmegen Noord naar het zuiden verbindt met de binnenstad en de campus Heijendaal, en naar het noorden met het dorp Elst. Het fietspad loopt vanaf de noordzijde van het besluitgebied geleidelijk op, om de Graaf Alardsingel te kunnen kruisen middels een fiets/voetbrug over de Graaf Alardsingel. Aan de oostzijde vormt de spoorweg Nijmegen-Arnhem de grens. Deze spoorweg ligt hier op een circa 7m hoge dijk. Het spoor en het fietspad zorgen voor aanzienlijke hoogteverschillen rond het gebied. De bebouwing langs de Spoorstraat ligt daardoor min of meer opgesloten tussen twee taluds en heeft nauwelijks contact met de omgeving. De autoroute naar Spoorstraat en parkeerterrein kruist de snelfietsroute bij de entree naar de school. Daardoor ontstaat er (met name in de ochtend) een wirwar van fietsende scholieren, doorgaande fietsers, brengende ouders en auto’s van bewoners van de Spoorstraat. Deze situatie wordt met name door fietsers als onveilig ervaren. Bebouwing De bebouwing in de Spoorstraat bestaat uit een kort bebouwingslint, dat van oudsher aansloot op de lintbebouwing langs de Griftdijk. Langs de straat staan 14 woningen en een bedrijfspand. Door de aanleg van de Graaf Alardsingel en de Margaretha van Mechelen weg is de doorlopende lijnstructuur opgeknipt.

De bebouwing aan de huidige Spoorstraat is hierdoor enigszins besloten en afgekeerd van de omgeving komen te liggen. De lintbebouwing is weliswaar onderdeel van een historische structuur, maar de bebouwing zelf heeft geen monumentale waarde. Groen Het groen in het gebied en de directe omgeving bestaat uit grasvlakken met her en der korte bomenrijen en solitaire bomen. In totaal bevinden zich binnen het besluitgebied 58 bomen. Daarvan hebben zes bomen een monumentale status. De zes monumentale bomen vormen een boomgroep ten zuiden van het parkeerterrein. Verder wordt het groenbeeld bepaald door de taluds van de spoordijk en fietsbrug. Binnen het besluitgebied komt de invasieve plantensoort Japanse duizendknoop op verschillende plekken voor. 13

4.1.2

Beschrijving omgeving besluitgebied

Het besluitgebied ligt in een stedelijk knooppunt, waar verschillende infrastructuren bij elkaar komen. Aan de oostzijde ligt de spoorbaan Arnhem – Nijmegen, waarvan het treinstation Nijmegen Lent direct ten zuiden van het gebied gelegen is. Aan de andere zijde van het spoor bevindt zich de belangrijkste noordelijke invalsweg van de stad (de Prins Mauritssingel) en aan zuid- en noordzijde liggen twee belangrijke doorgaande autowegen: de Graaf Alardsingel, en Margaretha van Mechelenweg. Door het besluitgebied loopt de snelfietsroute Veluwe-Waalpad. Alle infrastructuur samen vormen barrières tussen de verschillende buurten. Aan de noordzijde ligt de kleinschalige woonbuurt Koudenhoek Noord. Rond het besluitgebied, binnen de infrastructurele driehoek van spoorweg, Graaf Alardsingel en Margaretha van Mechelenweg, staan forse bebouwingen in de vorm van een middelbare school (4 bouwlagen), een sporthal en een brandweerkazerne. Aan de overzijde van de Graaf Alardsingel ligt een hoogbouwcluster met woningen, kantoorruimte en een parkeergarage, als onderdeel van het stedelijk knooppunt rondom station Lent. De hoogbouwaccenten bestaan hier, net als het Van der Valk-hotel aan oostzijde van het station uit bijna 15 lagen.

Afbeelding 4: Luchtfoto bestaande situatie besluitgebied

4.2

Bescherming bestaande kwaliteiten

In het besluitgebied bevindt zich een bomengroep met enkele monumentale bomen. Deze boomgroep heeft een duidelijke landschappelijke kwaliteit. In hoofdstuk 7.5.3.2. wordt dieper ingezoomd op de monumentale bomen.

14

5. Visie en doelen 5.1

Wettelijk stelsel

Het stelsel omgevingsrecht bestaat uit de Omgevingswet, 4 algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s) en een Omgevingsregeling. De Omgevingsregeling is de ministeriële regeling bij de Omgevingswet. Het gaat vooral om technische en administratieve regels. In de vier AMvB’s staan de regels voor het praktisch uitvoeren van de wet: 1. Het Omgevingsbesluit (Ob) regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage. 2. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. 3. Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit, voor welke activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Het bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. 4.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Instructieregels Voor een aantal onderwerpen gelden instructieregels vanuit het Rijk of de provincie. Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe het een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Er zijn drie varianten van een instructieregel: 'in acht nemen', 'rekening houden met' en 'betrekken bij'. - ‘In acht nemen’ betekent in het kader van de instructieregel dat een overheid aan die instructieregel móét voldoen. - ‘Rekening houden met’ betekent in het kader van de instructieregel dat er sprake is van een zwaarwegende positie van een belang bij de belangenafweging, zonder dwingend te sturen op de uitkomst daarvan. Afwijken is alleen toegestaan als het bestuursorgaan daar goede redenen voor heeft. Het afwijken moet wel goed worden gemotiveerd.

- ‘Betrekken bij’ betekent in het kader van de instructieregel dat een overheid aandacht schenkt aan feiten of verwachtingen van feiten. De bestuurlijke afwegingsruimte is groot. Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een bopa de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen. Volgens het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl moet de omgevingsvergunning voor een bopa (onder andere) worden geweigerd als de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s. Dit betekent dat bij de motivering van de bopa moet worden aangetoond dat de bopa voldoet aan de instructie regels (en eventuele instructies) van Rijk en provincie.

5.2

Rijksbeleid

5.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. 15

De kern van deze nieuwe aanpak is het integraal werken aan verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken. Het streven naar integraliteit, dat onderdeel is van de NOVI, valt samen in vier verschillende prioriteiten, te weten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzen. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: • Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; • Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; • Afwentelen wordt voorkomen. De NOVI werkt door in het provinciaal en gemeentelijk beleid.

5.2.2

Algemene Rijksregels

Om een beeld te krijgen bij de onderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat, staan de hoofdonderwerpen, zoals benoemd in het Bkl, hieronder beschreven: Waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2); Beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3); Beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; Het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6), waaronder autowegen, buisleidingen en natuur- en recreatiegebieden; Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8); De uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving (afdeling 5.2), waaronder het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoor- en rijkswegen. Deze aspecten worden inhoudelijk behandeld in “hoofdstuk 7 Omgevingsaspecten”.

In het Omgevingsbesluit is in Artikel 3.5 het beperkingengebied hoofdspoorweginfrastructuur aangewezen. Dit beperkingengebied bestaat uit de hoofdspoorweg en een omliggend gebied. Als het gebied op een talud ligt, geldt het beperkingengebied in een gebied dat 6 meter van de teen van het talud ligt. Als het gebied bij een viaduct ligt, geldt het beperkingengebied in een gebied dat 30 meter van de buitenste rand van de constructie ligt. Binnen het beperkingengebied hoofdspoorweg is het verboden om zonder omgevingsvergunning een beperkingengebiedactiviteit te verrichten. Deze vergunning is nodig om nadelige gevolgen van activiteiten rond een spoorweg tegen te kunnen gaan. Het beperkingengebied hoofdspoorweg ligt over het besluitgebied. Dit betekent dat bij de aanleg- en bouwactiviteiten, in de nabijheid van het spoor, een omgevingsvergunning voor beperkingengebiedactiviteiten moet worden aangevraagd bij ProRail.

5.2.3

Woondeal

Het Rijk zet via de Nationale Woon- en Bouwagenda in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven dat hiervan minimaal twee derde deel betaalbaar is. In vervolg op deze nationale ambitie zijn bestuurlijke afspraken gemaakt tussen het Rijk en de provincie Gelderland over de realisatie van 100.000 woningen tot en met 2030. Dit krijgt in deze regio nadere invulling via de Woondeal 2.0. Hierin is onder meer opgenomen dat we op regionaal niveau toewerken naar twee derde deel betaalbare huur-en koopwoningen. Om dit te realiseren werkt elke gemeente toe naar een nieuwbouwprogramma met minimaal 67% betaalbare woningen en minimaal 30% in 16

de sociale huur. Voor plannen waar per 1 juli 2023 nog geen vastgesteld bestemmingsplan, omgevingsplan of anterieure overeenkomst voor is, geldt dit nieuwbouwprogramma als richtlijn. In juni 2025 is een addendum toegevoegd aan de Woondeal 2.0 met afspraken over woningtoevoegingen tot en met 2034.

5.3

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’ In de Omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’ (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de Omgevingsvisie hier richting aan. De provincie Gelderland streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Daarbij heeft de provincie de volgende ambitie: “Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. We benutten de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen.” In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het besluitgebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsvisie relevant: ''Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied ons vertrekpunt. Wij geven de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Wij gaan voor concentraties van bebouwing.

Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, breiden we uit aan de randen van onze steden of dorpen''. De ontwikkeling draagt bij aan een divers woningaanbod en vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Daarmee draagt het bij aan de doelstellingen van de Omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’. Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te realiseren. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. De voorliggende ontwikkeling ligt niet binnen een Nationaal Landschap, de Romeinse Limes, de Groene Ontwikkelingszone (GO), het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Hollandse Waterlinie. De locatie maakt ook geen deel uit van een ganzenfoerageergebied of beschermingsgebied natte landnatuur. Op het besluitgebied zijn geen specifieke beschermingsregelingen uit de Omgevingsverordening van toepassing, met uitzondering van navolgende generieke instructieregels.

Artikel 5.41 (beschermen landschap Gelderse streken: Over-Betuwe) Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Over-Betuwe wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Over-Betuwe. Met de ontwikkeling wordt een wooncomplex voor studenten gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Bij de inrichting van de buitenruimte ligt de nadruk op de realisatie van een groene omgeving. De ontwikkeling zorgt niet voor een verrommeling van het stedelijk gebied en leidt niet tot aantasting van de kernkwaliteiten van de Over-Betuwe. Artikel 5.64 (doorwerking regionale woonafspraken) Dit artikel geeft aan dat een woningbouwontwikkeling alleen kan doorgaan als wordt aangetoond dat deze ontwikkeling binnen de regionale woonafspraken past. 17

Artikel 5.85 (klimaatadaptatie) Op basis van dit artikel moet het volgende worden opgenomen in een ruimtelijke motivering, wanneer deze een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt: Een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Hierbij moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: • waterveiligheid; • wateroverlast; • droogte; • hitte Onder het kopje klimaatadaptatie, in paragraaf 7.3, worden deze aspecten uitgewerkt met betrekking tot de ontwikkeling. De ontwikkeling past binnen de Omgevingsverordening Gelderland.

5.4

Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen

Op 1 januari 2021 is de Groene Metropoolregio opgericht. Dit is de opvolger van het regionaal orgaan Arnhem Nijmegen. In de Groene Metropoolregio werken 18 gemeenten uit de regio Arnhem Nijmegen samen aan de realisatie van vijf grote regionale opgaven: Circulaire regio, Productieve regio, Ontspannen regio, Groene groeiregio en Verbonden regio. Met een regionale agenda wordt hier vorm en inhoud aan gegeven. De regionale agenda werkt door in het gemeentelijk beleid.

5.5

Gemeentelijk beleid

5.5.1

Omgevingsvisie Nijmegen ‘De Nabije Stad 2050’

Op 10 september 2025 stelde de gemeenteraad van Nijmegen de Omgevingsvisie vast: De Nabije Stad 2050. In de omgevingsvisie legt de gemeente Nijmegen haar langetermijnvisie tot 2050 voor de stad vast. Nijmegen heeft de ambitie een nabije en rechtvaardige stad te zijn. Richting geven aan het toekomstbeeld via leidende principes Nijmegen werkt aan de toekomst van de stad via verschillende leidende principes. Bij het maken van thematisch beleid voor de fysieke leefomgeving, gebiedsvisies, ruimtelijke projecten en bij ruimtelijke initiatieven uit de stad, neemt Nijmegen de leidende principes mee in haar afwegingen. De leidende principes zijn: Samen met de stad en de regio Nijmegen is in gesprek met de stad. We vragen binnen hun mogelijkheden een actieve houding van onze inwoners. We hebben oog voor de regionale effecten, samenhang en kansen voor regionale samenwerking bij het maken van keuzes. Werken aan de brede welvaart Wanneer we werken aan de uitvoering van de omgevingsvisie in beleid, of projecten, betrekken we verschillende perspectieven: de mens, de planeet en de economie. Nijmegen streeft hierbij naar een eerlijke verdeling van lusten en lasten. Water en bodem zijn richtinggevend in wat qua ruimtelijke ontwikkeling en ruimtegebruik mogelijk is. De rechtvaardige stad In Nijmegen vinden we ruimtelijke rechtvaardigheid cruciaal voor een inclusieve en eerlijke stad.

We willen dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan kansengelijkheid en sociale verbinding en dat iedereen zich thuis voelt in de stad. Hierbij hebben we aandacht voor verschillen tussen stadsdelen en investeren we waar nodig ongelijk voor gelijke leefkwaliteit. Zo bouwen we samen aan een stad waarin iedereen, ongeacht achtergrond of woonplek, eerlijke kansen krijgt om zich te ontwikkelen en volwaardig mee te doen. Bijdragen aan de gezonde leefomgeving

18

Bij de groei en ontwikkeling van de stad beschermen, bevorderen en faciliteren we actief een gezonde leefomgeving. Door een schoon milieu te waarborgen en negatieve omgevingsfactoren zoals luchtvervuiling en hittestress te verminderen, beschermen we de gezondheid van inwoners. We faciliteren gezondheid door een beweegvriendelijke, groene en veilige omgeving in te richten, met voldoende aantrekkelijke voorzieningen en ruimte voor ontmoeten. Een prettige en veilige leefomgeving draagt bij aan welzijn en gelijke kansen voor iedereen. Wat gaat Nijmegen doen: de hoofdlijnen van het beleid Om te komen tot een nabije en rechtvaardige stad werkt Nijmegen langs vier beleidshoofdlijnen. Deze hoofdlijnen geven de beleidsmatige beweging aan die Nijmegen maakt richting 2050. Sociale en gezonde stad Nijmegen heeft de ambitie om een sociale en gezonde stad te zijn. Het beschermen en bevorderen van gezondheid door het creëren en behouden van een gezonde leefomgeving is onze hoofddoelstelling. Daarnaast bevorderen we een inclusieve en veerkrachtige stad met een sterke sociale basis. Economisch veerkrachtige stad Nijmegen heeft de ambitie om een economisch veerkrachtige stad te zijn. Een economisch veerkrachtige stad is een stad met een toekomstbestendige economie die duurzaam is en brede welvaart van onze inwoners bevordert.

Dat betekent dat we een aantrekkelijk stad zijn voor werknemers en werkgevers, ons (inter-)nationaal profiel ‘Old City Young Vibe’ met ‘Health & High tech’ en ‘Oudste en bruisende stad’ als speerpunten versterken en uitdragen, en zorgen voor een leefbare stad met goede voorzieningen Aantrekkelijke stad Nijmegen is ervan overtuigd dat een toekomstbestendige stad een aantrekkelijke stad is. Voldoende passende huisvesting hoort hierbij. Daarom hebben we het hoofddoel om van 2024 tot 2040 17.000 tot 22.000 woonruimten toe te voegen. Dat doen we met grote woningbouwlocaties, met kleinere projecten en door de bestaande woningvoorraad beter te benutten met respect voor onze stadsdelen. Dat betekent dat we per stadsdeel een andere afweging maken. We nemen de identiteit, zoals erfgoed en (gewenste) ruimtelijke kwaliteiten van gebieden en locaties als uitgangspunt voor de ontwikkeling van Nijmegen. Duurzame stad Nijmegen heeft de ambitie om een duurzame stad te zijn. Om die ambitie waar te maken heeft Nijmegen verschillende hoofddoelen. In 2050 zijn we klimaatneutraal en klimaatadaptief, versterken we de biodiversiteit en dragen we bij aan een circulaire economie. Dat doen we in tussenstappen. In 2030 hebben we 55% van de CO2uitstoot teruggedrongen. Richting 2035 heeft Nijmegen de ambitie om stappen te zetten om de prioritaire gebieden voor klimaatadaptatie aan te pakken.

Strategisch ruimtelijke keuzes De hoofdlijnen van beleid zijn uitgewerkt naar vier strategische ruimtelijke keuzes: We groeien binnen de grenzen van de stad We creëren hoogstedelijke milieus rondom ov-knooppunten en sterke campussen We werken aan een groter centrumgebied We omarmen het kanaal Voor het besluitgebied gelden de volgende ruimtelijke keuzes: We groeien binnen de grenzen van de stad Nijmegen kiest ervoor om te ontwikkelen binnen de huidige stadsgrenzen. Dat betekent dat we nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen binnen de stad creëren. We bouwen hiermee voort op de in 2020 gemaakte keuze om te groeien binnen de grenzen van een compacte stad. Toekomstige ontwikkelingen moeten hierbinnen passen. We creëren hoogstedelijke milieus rondom ov-knooppunten en sterke campussen In het centrumgebied (binnenstad, Stationsdistrict, Waalfront en Hof van Holland), Campus Heijendaal, Station Dukenburg en Winkelsteeg kiest Nijmegen voor een hoogstedelijk karakter met functiemenging en hoge

19

dichtheden. Dat kan omdat deze gebieden in de buurt van een ov-knoop liggen en ontsloten worden met snelfietsroutes. We werken aan een groter centrumgebied Nijmegen werkt aan een groter gebied met centrumfuncties. Deels ontstaat dit grotere centrumgebied doordat verschillende grote projecten aan de oevers van de Waal gerealiseerd worden, of zijn gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn het Waalfront en Hof van Holland. Hierdoor ontstaan diverse nieuwe gemengde gebieden in de buurt van en in verbinding met het centrum. Ook wil Nijmegen het Stationsgebied meer verbinden met en onderdeel laten zijn van het centrum. Binnen ‘Nijmegen omarmt de Waal’ krijgen de rivieroevers een belangrijke functie als openbare ruimte. Zo wordt de Waal meer zichtbaar en beleefbaar. Het besluitgebied ligt in het stadsdeel Nijmegen-Noord.

Afbeelding 5: Uitsnede verbeelding uitwerking stadsdeel Nijmegen-Noord (bron: Omgevingsvisie gemeente Nijmegen)

Het stadsdeel Nijmegen-Noord ontwikkelt zich tot een levendig en gemengd woongebied met een stedelijk hart Hof van Holland, waar wonen, werken en winkels zijn. Met daaromheen rustige woonwijken en op korte afstand diverse vormen van recreatie in natuur en groen. Hof van Holland vormt een hoogstedelijk milieu naast Station Nijmegen Lent. Binnen dit hoogstedelijke milieu bevinden zich verschillende (dagelijkse) functies: een centrumgebied met onder andere supermarkt, verswinkels en horeca, een bibliotheek, een sporthal, een gezondheidscentrum en werkfuncties, zoals kantoren. Naast Hof van Holland maakt een deel van Hoge Bongerd en een zone langs het spoor onderdeel uit van het hoogstedelijk milieu. Belangrijke opgaven voor Nijmegen-Noord zijn: Zorgdragen voor goed beheer en behoud van de kwaliteiten die al aanwezig zijn, Aansluiten bij de voorzieningenbehoefte voor het groeiende stadsdeel Nijmegen-Noord en ruimte voor het mengen van wonen en werken, In- en doorzetten van de mobiliteitstransitie om bij te dragen aan het rustige karakter van de woonwijken en tegenhouden van te grote parkeerdruk, Behoud maar ook versterking van het groen, dat in sommige wijken nog te marginaal is, Flexibiliteit en multifunctionaliteit in bouw om blijvende druk op openbare ruimte en verandering in vraag te kunnen opvangen.

Deze ontwikkeling draagt bij aan de realisatie van de ambities uit de omgevingsvisie voor Nijmegen-Noord.

20

Naast de bijdrage aan een divers woonmilieu, door de realisatie van woonruimte voor studenten, zorgt deze ontwikkeling voor versterking van het groen rond de Spoorstraat. Binnen het te ontwikkelen groengebied worden sportvoorzieningen aangelegd voor een Urban Fit Track. Hiermee wordt het bewegen en ontmoeten gestimuleerd.

5.5.2

Overig relevant gemeentelijk beleid

5.5.2.1 Nijmeegse Woonagenda Beter benutten en betaalbaar bouwen 2024-2029 In de Nijmeegse Woonagenda 2024-2029 wordt ingegaan op de wijze waarop wij de komende jaren invulling geven aan de woonambities en opgaven uit de omgevingsvisie 2020-2040. Ook geeft de woonagenda duidelijkheid over hoe we het woonbehoefteonderzoek en de Woondeal 2.0 vertalen in lokaal beleid. De ambitie van het woonbeleid is realisatie van gemengde wijken met een gevarieerd woonaanbod dat aansluit bij de behoefte van huidige en toekomstige bewoners. Van 2024 tot en met 2030 is, in lijn met de Woondeal 2.0, onze woonopgave om minimaal 10.000 woningen toe te voegen. We streven naar het toevoegen van 12.000 woningen. In de nieuwbouw is het uitgangspunt om minimaal 130% van de behoefte aan plancapaciteit te hebben. Daar voldoen we ruimschoots aan, al zien we wel een tekort aan goedkope koopwoningen en voor specifieke aandachtsgroepen in de huidige planvoorraad. In lijn met de Woondeal 2.0 zetten we voor nieuwe woningbouw initiatieven in op het realiseren van minimaal twee derde betaalbare woningen. Onder betaalbare woningen verstaan we sociale huur (minimaal 30%), goedkope koop (minimaal 10%), middeldure huur en betaalbare koop (maximaal 27%). Vanuit volkshuisvestelijk perspectief kan worden afgeweken van deze uitgangspunten als het initiatief zorgt voor: 1.

een betere mix en menging in de wijk of buurt mits het stedelijke woningbouwprogramma voorziet in minimaal twee derde betaalbare woningen; of 2. vergroting van betaalbaarheidscategorieën of de huisvestingsmogelijkheden van aandachtsgroepen waarvoor nog onvoldoende plannen zijn; of 3. verbetering van (verouderde) bestaande bebouwing en invulling van andere maatschappelijke opgaves; of 4. invulling van de woningbouwopgave ná 2030, passend binnen de kaders van de omgevingsvisie. Daarnaast worden afspraken bij bestaande plannen worden gerespecteerd. Vanuit dat oogpunt en om te kunnen voldoen aan het gewenste realisatietempo passen we het woningbouwprogramma in de al langer lopende gebiedsontwikkelingen Waalsprong en Waalfront niet aan. De Nijmeegse woonagenda geeft aan dat wij er zijn voor alle doelgroepen. Wij zetten ons daarbij extra in voor de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. Er zijn diverse aandachtsgroepen, waarbij de huisvestingscomponent voor senioren en aandachtsgroepen wordt uitgewerkt in de Nijmeegse Woonzorgvisie. Studenten zijn ook een aandachtsgroep. Nijmegen is een studentenstad, met een jonge bevolking. Deze doelgroep woont overwegend op kamers of in kleine zelfstandige eenheden. Tot 2030 is er vraag naar zo’n extra 2.500 eenheden. Met de SSH& zijn afspraken gemaakt voor bijna de helft van de opgave.

In het kader van studentenwelzijn is er grote vraag naar onzelfstandige studenteneenheden. Tegelijkertijd blijft ook de vraag naar zelfstandige eenheden bestaan. De mix in het voorgestelde programma draagt dus bij aan de invulling van de behoefte. In het vigerende woonbeleid (Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen en Nijmeegse Woonagenda 2024-2029) is een programma van twee derde betaalbare woningbouw opgenomen. Hierbij is opgenomen dat afspraken bij bestaande plannen worden gerespecteerd. Voor de gebiedsontwikkelingen Waalsprong zijn er eerdere gebiedsafspraken vastgelegd in de GREX Waalsprong 2016. Het programma voor deze ontwikkeling moet passen binnen het totale woningbouwprogramma van de Waalsprong. De voorgestane ontwikkeling voorziet in een belangrijke toevoeging voor de aandachtsgroep studentenwoningen. Er is een groot tekort aan studentenwoningen in Nijmegen. Als gemeente omarmen we deze ontwikkeling die voorzien in goede kwalitatieve studentenwoningen op een goede locatie dichtbij Knoop Lent en station Lent. Het plan voorziet in ca. 530 studentenwoningen (100% betaalbaar huur voor de doelgroep studenten) van de SSH&. Met het programma wordt invulling gegeven aan de grote woonbehoefte van kwalitatieve en betaalbare studentenwoningen en wordt mede invulling gegeven aan het totale woonprogramma in de Waalsprong.