Koopovereenkomst Living Inn - Hof van Holland met bijlagen

KOOPOVEREENKOMST VOOR DE VERKOOP VAN ONROERENDE ZAKEN DOOR DE GEMEENTE NIJMEGEN Ontwikkellocatie Waalsprong

Deelgebied: Hof van Holland, vlek 5 Living-Inn Gemeente Nijmegen – Living-Inn Ontwikkeling B.V. - Roozen Van Hoppe Bouw- en Ontwikkeling B.V.

De ondergetekenden: 1.

De publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Nijmegen, gevestigd aan de Korte Nieuwstraat 6 te Nijmegen, op grond van het bepaalde in het Mandaatbesluit gemeente Nijmegen 2019, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer dr. N.P. Vergunst, in zijn functie als wethouder Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Nijmegen, handelende ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouder en burgemeester, d.d. ……………, nr………, hierna te noemen: Verkoper of Gemeente, en

2.

de besloten vennootschap Living-Inn Ontwikkeling B.V., gevestigd en kantoorhoudende te Haghorst aan de Wilhelminadijk 7, 5089 NT, en ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 80370497, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder, de besloten vennootschap Roozen Bouwbedrijven Beheer B.V., gevestigd en kantoorhoudende op voornoemd adres, en ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 17274210, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder, de besloten vennootschap Roozen Groep Holding B.V. gevestigd en kantoorhoudende op voornoemd adres, en ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 75417170, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer H.J.L.M.T. Roozen, hierna te noemen (samen met de partij hierna genoemd onder 3.): Ontwikkelaar of Koper,

3.

de besloten vennootschap Roozen Van Hoppe Bouw- en Ontwikkeling B.V. gevestigd en kantoorhoudende te Haghorst aan de Wilhelminadijk 7, 5089 NT, en ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 18022888, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder, de besloten vennootschap Roozen Bouwbedrijven Beheer B.V., gevestigd en kantoorhoudende op voornoemd adres, en ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 17274210, in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder, de besloten vennootschap Roozen Groep Holding B.V. gevestigd en kantoorhoudende op voornoemd adres, en ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 75417170 in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer H.J.L.M.T. Roozen, hierna te noemen (samen met de partij hiervoor genoemd onder 2.): Ontwikkelaar of Koper.

Gemeente en Ontwikkelaar hierna tezamen te noemen: Partijen, hebben in aanmerking genomen dat: a. b. c. d. e.

f.

het uitgangspunt van de Gemeente op basis van de Nota Grondbeleid 2018 dat gronduitgifte van ontwikkellocaties tegen marktconforme prijzen en in een openbare procedure geschiedt; afwijking van de Nota Grondbeleid is toegestaan in bepaalde gevallen; het totaalconcept van het plan van Ontwikkelaar van een zorgcomplex voldoende onderscheidend is om de ontwikkellocatie onderhands te kunnen verkopen tegen een marktconforme prijs; het (concept)aanbod op 23 oktober 2019 is gedaan door de Gemeente en door de Ontwikkelaar is aanvaard; in het conceptaanbod sprake is van een aanbod voor de bouw van maximaal 232 extramurale zorgappartementen en 104 intramurale zorgeenheden waarbij 1.500 m2 bruto vloeroppervlakte (hierna te noemen: BVO) wordt ingezet voor gemeenschappelijke ruimtes en 1.000 m2 BVO wordt ingezet voor commerciële voorzieningen alsmede 295 (gebouwde) parkeerplaatsen; het bouwplan inmiddels is geoptimaliseerd zodat Ontwikkelaar de bouw gaat realiseren van maximaal 290 reguliere appartementen (waarvan 82 appartementen in de categorie sociale huur en 53 middeldure 2

Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

g.

h.

huurappartementen) en 80 intramurale zorgeenheden onderverdeeld in pg suites en appartementen ten behoeve van somatische patiënten waarbij 436 m2 bruto vloeroppervlakte (hierna te noemen: BVO wordt ingezet voor gemeenschappelijke ruimtes en 2.167 m2 BVO) wordt ingezet voor commerciële voorzieningen welke bij vermindering va het aantal m2 BVO ten behoeve van wonen wordt ingezet alsmede 289 (gebouwde) parkeerplaatsen; het is Ontwikkelaar bekend dat de Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Nijmegen 2020 (hierna: AVGN2020 of Algemene verkoopvoorwaarden ), integraal onderdeel uitmaken van deze overeenkomst (hierna: de Koopovereenkomst); de Gemeente en de Ontwikkelaar, waar het de Gemeente betreft op ambtelijk niveau, overeenstemming hebben bereikt over de inhoud van deze Koopovereenkomst, welke Koopovereenkomst aan de zijde van de Gemeente pas tot stand komt (totstandkomingsvoorbehoud) na een besluit van het college van burgemeester en wethouders tot het sluiten van deze Koopovereenkomst en een rechtsgeldige ondertekening,

zijn het volgende overeengekomen: Artikel 1 Voorwaarden en condities 1. Het bepaalde in de considerans maakt volledig deel uit van deze Koopovereenkomst. De Algemene verkoopvoorwaarden (bijlage 1) zijn integraal onderdeel van deze Koopovereenkomst behoudens voor zover in deze Koopovereenkomst uitdrukkelijk van het bepaalde in de Algemene verkoopvoorwaarden is afgeweken. 2. De Condities bouw- en woonrijp maken Waalsprong d.d. 8-1-2020 (bijlage 2) zijn integraal onderdeel van deze Koopovereenkomst behoudens voor zover in deze Koopovereenkomst uitdrukkelijk van het bepaalde in Condities bouw- en woonrijp maken Waalsprong is afgeweken. 3. Ontwikkelaar is verplicht de Algemene Verkoopbepalingen particulieren Waalsprong d.d. 9-1-2020 (bijlage 3) van toepassing te verklaren bij de verkoop van elk (onverdeeld aandeel in een) perceel. Dit lid dient als kwalitatieve verplichting dan wel als kettingbeding in de leveringsakte te worden opgenomen. Bij niet-naleving van de uit dit lid voortvloeiende verplichtingen, treedt het boetebeding in artikel 2.21 van de Algemene verkoopvoorwaarden in werking. Artikel 2 Het Verkochte 1. De Gemeente verkoopt aan Ontwikkelaar, die van de Gemeente koopt, een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Nijmegen, sectie F, nummers 103, 138, 700, 701 en 1342, groot ca.

14.254 m2, gelegen in plangebied Hof van Holland, vlek 5 (hierna: het Verkochte), een en ander zoals vermeld op de mede in het Kadaster in te schrijven en aan deze overeenkomst gehechte situatietekening met nummer 559238, versie 2, goedgekeurd d.d. 28-09-2021 (bijlage 4). De huidige bestemming van het verkochte conform vigerend bestemmingsplan is Centrum. 2. Het Verkochte is een bouwterrein in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 dat bouwrijp wordt opgeleverd aan Ontwikkelaar en waarop in totaal 40.012 m2 bvo ten behoeve van woon-zorg en commerciële voorzieningen wordt gerealiseerd, bestaande uit maximaal 290 reguliere appartementen en 80 intramurale zorgeenheden onderverdeeld in pg suites en appartementen ten behoeve van somatische patiënten zullen worden gerealiseerd waarbij 436 m2 BVO wordt ingezet voor gemeenschappelijke ruimtes en 2.167 m2 BVO wordt ingezet voor commerciële voorzieningen alsmede 289 (gebouwde) parkeerplaatsen, althans minstens zoveel (gebouwde) parkeerplaatsen als blijkt uit de binnen de Gemeente vigerende parkeernorm ten tijde van het aanvragen van de omgevingsvergunning bouwen. 3. Ontwikkelaar is verplicht de door haar realiseren appartementen te laten voldoen aan richtlijnen voor levensloopgeschikte woonruimten volgende uit de ‘Richtlijnen voor levensloopgeschikte woonruimten en rolstoelgeschikte woonruimten’ (bijlage 5).

3 Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

Artikel 3 Koopsom De koopsom voor het Verkochte bedraagt € 7.814.940,- (zegge: zeven miljoen achthonderdveertienduizend negenhonderdveertig euro, prijspeil 1-10-2021) te vermeerderen met de verschuldigde overdrachtsbelasting/omzetbelasting en de bedragen die overigens voor rekening van de Koper komen overeenkomstig het bepaalde in de Algemene verkoopvoorwaarden. Artikel 4 Bijdrage WIC Gelijktijdig met de betaling van de koopsom is de Ontwikkelaar verplicht een bedrag van € 133.200,- (€ 360,per woning, prijspeil 2021) te vermeerderen met btw (omzetbelasting) te betalen, zijnde een eenmalige bijdrage ten behoeve van de informatievoorziening Waalsprong (WIC). De bijdrage wordt jaarlijks op 1 januari met 3% geïndexeerd, voor het eerst op 1-1-2022. Artikel 5 Oplevering bouwrijpe grond 1. De oplevering van de bouwrijpe grond vindt volgens de huidige planning plaats op 12 oktober 2021, of zoveel eerder of later als blijkt. De Gemeente is verplicht om de Ontwikkelaar periodiek te informeren over de voortgang c.q. planning van de bouwrijpwerkzaamheden. 2. In afwijking van artikel 3 sub a van de Condities bouw- en woonrijp maken Waalsprong d.d. 8-1-2020, wordt het peil van het Verkochte tenminste op maaiveld 9:10 NAP opgeleverd en kan de Ontwikkelaar niet vragen om verlaging van dit peil. Artikel 6 Notariële akte van levering 1.

De voor de eigendomsovergang vereiste notariële akte van levering zal worden gepasseerd ten overstaan van één van de notarissen van notariskantoor AKD notarissen te Eindhoven en wel op uiterlijk 29 oktober 2021 of zoveel eerder of later als Partijen gezamenlijk nader overeenkomen mits de grond bouwrijp is opgeleverd. De levering zal plaats vinden aan de besloten vennootschap Living-Inn Ontwikkeling B.V. 2. In geval van verkoop van een gedeeltelijk kadastraal perceel geeft de Ontwikkelaar tijdig vóór het passeren van de akte van levering op kosten van de Ontwikkelaar, opdracht aan de notaris voor het afsplitsen van het kadastrale perceel waarbij het Kadaster aan het Verkochte een voorlopig perceelnummer toekent. 3. Partijen doen afstand van het recht op gehele of gedeeltelijke ontbinding bij het passeren van de akte van levering. Voorts doen Partijen afstand van het recht op vernietiging bij het passeren van de akte van levering. Deze afstand doet geen afbreuk aan het recht om vermindering van de koopsom of schadevergoeding te vorderen. Artikel 7 Rechten en lasten 1. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW. 2. Koper aanvaardt al de in lid 1 bedoelde lasten en beperkingen.

Koper aanvaardt tevens uitdrukkelijk al die lasten en beperkingen en feitelijkheden die niet kenbaar zijn uit de openbare registers maar die voor hem kenbaar zijn uit de feitelijke situatie of anderszins en ongeacht of deze voor Koper een wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Artikel 8 Milieukundige onderzoeken Voor wat betreft de bodemkwaliteit wordt verwezen naar hetgeen hierover in artikel 2.9 van de Algemene verkoopvoorwaarden is geregeld. De Gemeente heeft een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren (‘Verkennend en aanvullend onderzoek Hof van Holland te Nijmegen-Lent’ d.d. 25 januari 2018). Het bodemonderzoek is beschikbaar op de gemeentelijke website Milieu Atlas (http://kaart.nijmegen.nl/milieu/).

4 Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

De Gemeente verklaart dat het Verkochte qua milieukundige staat van de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik, te weten ten behoeve van de realisatie van het onder artikel 2 lid 2 genoemde woningbouwplan. Artikel 9 Archeologie De archeologische verwachting voor het verkochte is laag. Het Verkochte is met het selectiebesluit Archeologie inzake Woenderskamp en Hof van Holland d.d. 31 januari 2019 vrijgegeven (bijlage 6). De initiatiefnemer wordt aangeraden desalniettemin rekening te houden met het aantreffen van toevalsvondsten, die gemeld dienen te worden op basis van de Erfgoedwet. Deze melding dient tevens te geschieden bij de gemeente Nijmegen via bevoegdgezagarcheologie@nijmegen.nl. Artikel 10 Garantieverklaringen van Verkoper Verkoper garandeert, onverminderd het bepaalde in artikel 8, het volgende: 1. Verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het Verkochte; het Verkochte wordt geheel vrij van huur/huurkoop/pacht overgedragen: het Verkochte zal ten tijde van de feitelijke levering geheel vrij van huur zijn en/of van huurkoopovereenkomsten en/of pachtovereenkomsten of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd (behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken); 2.

aan Verkoper zijn van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het Verkochte voorgeschreven of aangekondigd (zoals aanschrijvingen ingevolge de Woningwet), welke nog niet zijn uitgevoerd; 3. aan Verkoper is niet bekend dat het Verkochte: a. is aangewezen of is betrokken in een procedure tot aanwijzing als rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet: b. is aangewezen of is betrokken in een procedure tot aanwijzing als provinciaal monument of gemeentelijk monument krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan/omgevingsplan; c. is gelegen binnen een gebied dat is aangewezen of waarvoor een procedure loopt tot aanwijzing als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a van de Erfgoedwet; d. is gelegen binnen een gebied dat is aangewezen of waarvoor een procedure loopt tot aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan. e. is opgenomen in de Aandachtslijst Cultureel Erfgoed van de Gemeente. 4. Het Verkochte is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen. 5. Aan Verkoper is niet bekend dat het Verkochte is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 4 dan wel in een voorstel als bedoeld in artikel 5 of 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten. 6.

Ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht. 7. Aan Verkoper zijn geen bijzondere lasten of beperkingen van publiekrechtelijke aard bekend. 8. Aan Verkoper zijn geen nog niet ingeschreven maar wel voor inschrijving vatbare feiten als bedoeld in artikel 3:17 Burgerlijk Wetboek bekend. 9. Het recht van Verkoper op het Verkochte is niet voorwaardelijk en niet onderworpen aan tijdsbepaling. Artikel 11 Bouwplicht 1. De Ontwikkelaar is deze Koopovereenkomst aangegaan met het oog op uitvoering van hetgeen in artikel 2 lid 2 is aangegeven. 2. De Ontwikkelaar is verplicht om binnen drie maanden na het besluit van het college van burgemeester en wethouders tot het sluiten van de Koopovereenkomst een ontvankelijke aanvraag voor de vereiste omgevingsvergunning bouwen in te dienen, welke aanvraag voorts dient te voldoen aan de daarvoor gestelde voorschriften. De Ontwikkelaar verplicht zich al die maatregelen te nemen die voor een spoedige verlening van de omgevingsvergunning noodzakelijk zijn, waartoe mede behoort het 5 Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

3.

verstrekken van nader gevraagde inlichtingen, bescheiden en dergelijke binnen de daarvoor geldende en/of gestelde termijnen. De Ontwikkelaar is verplicht met realisatie van het bouwplan te starten binnen drie maanden na de datum waarop de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. Realisatie dient te geschieden in een gestage bouwstroom en wel zodanig dat het bouwplan is voltooid en in gebruik is genomen binnen 36 maanden na het in de vorige zin bedoelde tijdstip.

Artikel 12 Parkeren Indien de realisatie van (eigen) parkeerplaatsen in het bouwplan is opgenomen is de Ontwikkelaar verplicht om ten tijde van oplevering van het bouwplan zoals genoemd in artikel 2 lid 2, de reeds in het bouwplan geprojecteerde parkeervakken te hebben gerealiseerd. Zowel de realisatie als het in stand houden van deze parkeervakken dient als een kwalitatieve verplichting in de leveringsakte te worden opgenomen. Artikel 13 Natuurinclusief Bouwen Ontwikkelaar is verplicht om toepassing te geven aan de “Toolbox Natuurinclusief ontwikkelen en Bouwen, Leidraad voor de Waalsprong” (bijlage 7) op het bouwplan. Hierbij is Ontwikkelaar verplicht het excelformulier ‘natuurinclusief v3’ in te vullen alsmede tot het aanleveren van een door een ecoloog getoetste tekening met legenda waarop de nest- en groenvoorzieningen staan en een schriftelijke verantwoording van de gemaakte keuzes (ecologisch advies) van de te treffen maatregelen op het bouwplan. Artikel 14 Eisen warmte-infrastructuur en kettingbeding Eisen Warmte-infrastructuur 1. Tussen de gemeente en N.V. Nuon Warmte (thans haar rechtsopvolger Vattenfall Warmte N.V., hierna te noemen Vattenfall, is een “Overeenkomst Warmtevoorziening Waalsprong en Waalfront” gesloten op 31 maart 2012. In deze overeenkomst heeft de gemeente de verplichting op zich genomen om de warmtevoorziening door Vattenfall te laten verzorgen. 2.

De Ontwikkelaar is bekend met bovengenoemde overeenkomst en de verplichtingen die daaruit voortvloeien, hetgeen onverlet laat het publieke instrumentarium van de gemeente. 3. De Ontwikkelaar is verplicht al haar woningen/appartementen/voorzieningen geschikt te maken voor aansluiting op de warmtevoorziening van Vattenfall, zodat de woningen/appartementen/voorzieningen op correcte wijze aangesloten kunnen worden en voldoen aan de eisen en specificaties zoals zijn opgenomen in bovengenoemde overeenkomst. Kettingbeding 4. Alle in de “Overeenkomst Warmtevoorziening Waalsprong en Waalfront” gesloten op 31 maart 2012 genoemde en door Vattenfall gebouwde of in aanbouw zijnde (delen van) opstallen, warmteinfrastructuur, aansluitingen of onderstations inclusief de daarop eventueel naderhand aangebrachte wijzigingen zijn en blijven in volle eigendom van Vattenfall, die daartoe te allen tijde onbelemmerde toegang zal hebben, daarover naar eigen goeddunken zal kunnen beschikken en welke door de Ontwikkelaar en haar (rechts)opvolgende eigenaar ongemoeid zullen worden gelaten. 5. De Ontwikkelaar en haar (rechts)opvolgende eigenaar verbinden zich jegens Vattenfall en haar eventuele rechtsopvolgers tot nakoming van de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit lid 4 van dit artikel.

De Ontwikkelaar verbindt zich jegens Vattenfall om bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van een woning/appartement/voorziening dan wel bij het verlenen van enig zakelijk, gebruiks- of genotsrecht daarop, de uit het in lid 4 en 5 bedoelde artikel voortvloeiende rechten en verplichtingen, alsmede het bepaalde in dit lid 6 en lid 7, aan de (rechts)opvolgende eigenaar/rechthebbende van elke woning (en/of voorziening) op te leggen en te bedingen ten behoeve van Vattenfall en haar eventuele rechtsopvolgers. 6. Bij niet of onvolledige nakoming van het bepaalde in lid 4 en/of lid 5 zijn Ontwikkelaar alsmede haar (rechts)opvolgende eigenaar aan Vattenfall onmiddellijk en zonder rechterlijke tussenkomst een niet voor verrekening vatbare direct opeisbare boete van € 5.000,00 (zegge vijfduizend euro) verschuldigd per woning (en/of voorziening) waarop vorenbedoelde verplichting ziet. 6 Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

7.

De Ontwikkelaar is verplicht het bepaalde in dit artikel als kettingbeding op te nemen ten aanzien van een (rechts)opvolgende ontwikkelaar.

Artikel 15 Opstalrecht warmte-infrastructuur en kettingbeding Opstalrecht 1. De Ontwikkelaar zal de op het Verkochte te stichten opstallen vanwege de naamloze vennootschap Vattenfall Warmte N.V. (hierna: Vattenfall) doen voorzien en voorzien houden van leidingen met bijbehorende werken en apparatuur, dienende tot aansluiting van deze opstallen op de stadsverwarming te Nijmegen, deze intact te laten, alsmede het onderhoud en eventuele vernieuwing daarvan toe te staan en te gedogen, zodat een ongestoorde levering via de stadsverwarming te allen tijde mogelijk is. In het kader daarvan is Ontwikkelaar gehouden een opstalrecht te laten vestigen ten behoeve van Vattenfall, welk recht van opstal aan de opstalhouder de bevoegdheid geeft om gedurende de duur van dit recht van opstal in, aan, op of boven de percelen waarop dit recht wordt gevestigd ten behoeve van (een) door Vattenfall aan te leggen stadsverwarmingssystemen, warmwaterleidingen, aansluitsets (afleversets), sondes, kabels casu quo leidingen te hebben, te leggen, te houden, te onderhouden (waaronder begrepen te inspecteren), te repareren, te vervangen en te verwijderen.

Gemeld recht geeft de opstalhouder de bevoegdheid tot het te allen tijde in, aan op en boven het belaste perceel al datgene te verrichten of te doen verrichten, wat naar het oordeel van de opstalhouder nodig is in verband met de voorbereiding en uitvoering van de hiervoor bedoelde werkzaamheden. De verlening van het opstalrecht zal geschieden onder de navolgende voorwaarden en bepalingen: a. Het recht van opstal wordt gevestigd voor onbepaalde tijd en kan door de eigenaar niet worden opgezegd. b. Het opstalrecht kan door de opstalhouder worden overgedragen. Bij gehele en gedeeltelijke overdracht of overgang van werken van de opstalhouder treedt de rechtverkrijgende in alle rechten en verplichtingen van de opstalhouder uit deze overeenkomst. c. De opstalhouder heeft te allen tijde het recht om het opstalrecht bij een aan de eigenaar gericht aangetekend schrijven of deurwaardersexploit op te zeggen. Reeds nu voor alsdan verklaart de eigenaar zich daarmee akkoord en machtigt hij de opstalhouder om op kosten van de opstalhouder al datgene te (doen) verrichten, wat nodig is om de inschrijving van het opstalrecht in de openbare registers te doen doorhalen. d.

De eigenaar zal zich onthouden van het toebrengen van schade op welke wijze dan ook en voorts van al datgene waardoor de werken van de opstalhouder gevaar zouden kunnen lopen of waardoor inbreuk op het opstalrecht zou kunnen worden gemaakt of een ongestoorde uitoefening daarvan zou kunnen worden belemmerd. e. De eigenaar staat ervoor in, dat derden geen rechten welke de uitoefening van het opstalrecht kunnen belemmeren, op het belaste perceel zijn toegezegd of verleend. f. De opstalhouder zal bij de uitoefening van haar opstalrecht zoveel mogelijk rekening houden met de belangen en de wensen van de eigenaar of andere rechtmatige gebruiker en in het algemeen zo weinig mogelijk belemmering, hinder en schade veroorzaken. De eigenaar zal bij de uitoefening van zijn eigendomsrechten ook zoveel mogelijk rekening houden met de belangen en de wensen van de opstalhouder en in het algemeen zo weinig mogelijk belemmering, hinder en schade veroorzaken. g. De opstalhouder zal na ontgravingen en andere werkzaamheden, het belaste perceel zoveel en zo spoedig mogelijk weer in de vorige toestand brengen. h.

De opstalhouder vergoedt aan de eigenaar of andere rechtmatige gebruiker van het belaste perceel, indien zij het opstalrecht eerbiedigen, alle door hen op bedoeld perceel geleden schade, die een gevolg is van de aanwezigheid van de werken van de opstalhouder of van de door of vanwege de opstalhouder in, op en boven het belaste perceel verrichte werkzaamheden, indien en voor zover die schade niet aan de schuld van de eigenaar of aan de schuld van personen, voor wie laatstgenoemde of zijn ondergeschikten of hulppersonen verantwoordelijk zijn, te wijten is.

7 Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

i.

Bij het eindigen van het recht van opstal, op welke wijze of om welke oorzaak of reden dit ook zij, zal de verwarmingsinstallatie niet worden verwijderd en zal deze van rechtswege, zonder enige vergoeding terzake, eigendom worden van de eigenaar. j. De grond- en alle andere zakelijke lasten, die van de voormelde onroerende zaak geheven worden, blijven voor rekening van de eigenaar. Kettingbeding 2. Ontwikkelaar verbindt zich jegens Vattenfall, om gedurende de duur van het hiervoor vermelde recht van opstal (stadsverwarming) op dit verwarmingssysteem een aansluiting 1 te hebben en in stand te houden met inachtneming het bepaalde in de Warmtewet, zulks onder al de voorwaarden en tegen voldoening van de vergoedingen, die Vattenfall nodig of redelijk acht ten behoeve van de aanleg en exploitatie van dit systeem. 3.

Ontwikkelaar en haar (rechts)opvolgende eigenaren zijn verplicht bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van het bij deze akte verkochte de hiervoor onder lid 2 genoemde bepaling, alsmede de onderhavige bepaling, op te nemen in de akte van overdracht, op straffe van verbeurte van een boete van € 5.000,- (zegge: vijfduizend euro) per woningequivalent (waarbij één woning of 150 m2 utiliteit gelijk wordt gesteld aan één woningequivalent) door de overdragende partij die dit verzuimt en indien meer personen als overdragende partij optreden, door hen als hoofdelijke debiteuren verschuldigd, ten bate van Vattenfall, dan wel haar rechtsopvolger(s), en te betalen binnen veertien (14) dagen na daartoe strekkende aanmaning van Vattenfall, met dien verstande dat nimmer enige uitdrukkelijke ingebrekestelling is vereist, ongeacht de verplichting alsnog nakoming te vorderen en tot vergoeding van kosten en (meer) geleden schade. 4. Een (rechts)opvolgend particulier eigenaar kan, door een verzoek te doen aan Vattenfall, deels de aansluiting door Vattenfall laten verwijderen, met inachtneming van het bepaalde in de Warmtewet. Bij het afsluiten van een deel van de aansluiting worden de aansluitset en warmtemeter verwijderd. De aansluiting vanuit de openbare weg c.q. de kruipruimte tot in de meterkast van de woning blijft hierbij intact.

Na verwijdering is de eigenaar geen (periodieke)kosten hoe ook genaamd meer verschuldigd aan Vattenfall. Bij een eventuele heraansluiting is de eigenaar kosten verschuldigd aan Vattenfall. Artikel 16 Bouwroute en blvc 1. Ontwikkelaar verklaart ermee bekend te zijn dat de bouwroute voor haar bouwverkeer wordt bepaald door de gemeente en met ontwikkelaar wordt besproken uiterlijk bij de eigendomsoverdracht van de bouwrijpe grond. Ontwikkelaar is verplicht haar aannemer(s) en onderaannemer(s) te verplichten uitsluitend gebruik te maken van deze aangewezen bouwroute. 2. Ontwikkelaar is verplicht om conform het Uitvoerings- en BLVC-kader Hof van Holland en Dijkzone (bijlage 8) te handelen ten tijde van de realisatie van haar bouwplan. 3. Ontwikkelaar is verplicht een bijdrage te voldoen aan het BLVC-beheerdepot zoals bedoeld in het Uitvoerings- en BLVC-kader Hof van Holland en Dijkzone ter hoogte van € 0,70 per m2 bouwweg en bouwterrein die ontwikkelaar in gebruik heeft, een en ander conform Bijdrage BLVC-depot Hof van Holland - Dijkzone (bijlage 9). De bijdrage wordt jaarlijks op 1 januari met 3% geïndexeerd, voor het eerst op 1-1-2022. Artikel 17 Erfafscheidingen Het onbebouwde gedeelte van het verkochte moet worden afgescheiden van de openbare ruimte ten genoegen van het college van burgemeester en wethouders. De afscheiding moet in een deugdelijke staat

1

Aansluiting: de leidingen van Vattenfall die de verwarmingsinstallatie of de verwarmingsinstallatie en de

warmtapwaterinstallatie met de hoofdleidingen verbindt, met inbegrip van de aansluitset. Aansluitset: het samenstel van apparatuur waaronder de meetinrichting en/of apparatuur voor de stadswarmtelevering en/of bereiding van warm tapwater dat, als onderdeel van de individuele aansluiting, zich bevindt tussen de warmteinfrastructuur en het leveringspunt. 8 Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

worden onderhouden. Opvolgende verkrijgers zijn verplicht de aangebrachte afscheiding in stand te houden en te onderhouden. Dit beding dient als een kwalitatieve verplichting in de leveringsakte te worden opgenomen. Artikel 18 Achterpaden Daar waar tussen bouwblokken van meerdere kopers/ontwikkelaars gedeelde achterpaden door de Ontwikkelaar worden aangelegd, is de Ontwikkelaar verplicht bij het passeren van de akte een erfdienstbaarheid te vestigen. Deze erfdienstbaarheid heeft betrekking op het gebruik van de achterpaden om te komen van en naar de openbare weg. Artikel 19 Afspraken m.b.t. tekeningen en afsplitsen percelen De volgende eisen worden gesteld aan de door de gemeente en ontwikkelaar aan te leveren tekeningen: - Alle tekeningen worden aangeleverd als dwg bestanden. - Tekeningen zijn getekend op basis van het RD-stelsel. - Details zoals voordeuren en opstelplaatsen auto’s worden aangegeven. - De gemeente is verantwoordelijk voor het aanleveren van het op wijzigingen aangepaste digitale basisplan aan ontwikkelaar. Wijzigingen zijn vermeld in de legenda. - Ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het aanleveren van het (gewijzigde) digitale basisplan aan zijn architect. - De ontwikkelaar is gehouden om de door hem voorgestelde mutaties in zijn ontwerp duidelijk en zichtbaar ter goedkeuring voor te leggen aan de verantwoordelijke gemeentelijke stedenbouwkundig.

Deze mutaties zijn door hem verwerkt in een te overleggen tekening in dwg bestand op basis van het RDstelsel. - De verkooptekening bij het contract is afgestemd op het basisplan. - De verkooptekening wordt naast pdf-bestand ook als dwg bestand geleverd door de adviseur Grondzaken van de gemeente Nijmegen. Splitsen percelen - Het voorstel voor het afsplitsen van de percelen wordt in pdf en dwg gestuurd aan de adviseur Grondzaken van de gemeente Nijmegen. Deze laat het bestand controleren door een medewerker bij de afdeling Basis- en GEO Informatie. Bij akkoord volgt toestemming voor het afsplitsen. - Na het afsplitsen en vóór verzending aan het Kadaster (door Ontwikkelaar) wordt het definitieve splitsingsbestand in pdf en dwg door de Ontwikkelaar aan de adviseur Grondzaken van de gemeente Nijmegen gestuurd. Deze stuurt het wederom ter controle naar de afdeling Basis- en GEO Informatie. - Bij akkoord wordt de machtiging voor het Kadaster getekend. Artikel 20 Huurniveau Startersappartementen 1. Ontwikkelaar is verplicht 82 appartementen te verhuren als sociale huurwoningen en is verplicht de huurprijs van deze appartementen voor een periode van 15 jaar na oplevering van de appartementen onder de liberalisatiegrens te houden. De huurprijs dient te worden bepaald aan de hand van het landelijk woningwaarderingssysteem.

Binnen deze appartementen is ontwikkelaar verplicht een differentiatie van de huurprijs aan te houden op basis van het aantal m2 vvo per appartement waarbij een maximale huurprijs geldt van € 15,- per m2 vvo (prijspeil 2021) en mag maximaal stijgen middels de wettelijke verhoging. Zorgappartementen 2. Ontwikkelaar is verplicht 80 appartementen te verhuren als zorgappartementen onderverdeeld in pg suites en appartementen ten behoeve van somatische patiënten, waarbij het ontwikkelaar is toegestaan deze zorgappartementen door te verhuren aan een zorgkantoor. Mocht een zorgkantoor geen contract willen afsluiten ten aanzien van dit volume appartementen, gaan partijen in overleg over een passend alternatief. 9 Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

Middeldure huurappartementen 3. De ontwikkelaar is verplicht 53 appartementen aan te bieden voor verhuur waarbij de aanvangshuur van een appartement maximaal tussen de € 752,- en € 1.005,- per maand bedraagt (prijspeil 1-1-2021). Uitgangspunt van de huurprijs is het landelijk woningwaarderingssysteem waarbij de maximale huurgrens maximaal de huurprijs behorende bij 185 punten in het landelijk woningwaarderingssysteem bedraagt. 4. Huurprijswijziging middeldure huurappartementen a.

5.

6.

7.

8.

De jaarlijkse huurprijswijziging van de middeldure huurappartementen vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) plus 1% per jaar. b. De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast plus de geldende huurprijs op wijzigingsdatum vermenigvuldigd met één-honderdste. c. Er zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen. d. De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.

Na de ingangsdatum van de eerste verhuur van appartementen zoals benoemd in lid 1, 2 en 3 van dit artikel verplicht ontwikkelaar zich voor een periode van 15 jaar deze appartementen aan te blijven bieden voor het (woon)doel waarvoor deze zijn gerealiseerd met inachtneming van de voorwaarden zoals benoemd in dit artikel. Daarbij geldt expliciet dat ten aanzien van de starterswoningen (lid 1) dat de huurgrens gedurende deze periode onder de liberalisatiegrens blijft en voorts geldt dat ten aanzien van de middeldure huurwoningen (lid 3) dat de maximale huurgrens gedurende deze periode maximaal de huurprijs behorende bij 185 punten in het landelijk woningwaarderingssysteem bedraagt. Het bepaalde in dit lid wordt door de ontwikkelaar aanvaard als een kwalitatieve verplichting ex artikel 6:252 BW ten behoeve van de gemeente. Deze verplichting zal als een kwalitatieve verplichting worden ingeschreven in de openbare registers en zal overgaan op degenen, die de middeldure huurappartementen geheel of gedeeltelijk onder algemene of bijzondere titel zullen verkrijgen, en zal tevens gelden voor degenen, die van de rechthebbende een recht tot gebruik van de middeldure huurappartementen zullen verkrijgen voor zolang de voornoemde periode van 15 jaar loopt. Dit artikel dient als kwalitatieve verplichting dan wel als kettingbeding in de leveringsakte te worden opgenomen.

Bij niet-naleving van de uit dit lid voortvloeiende verplichtingen, treedt het boetebeding in artikel 2.21 van de Algemene verkoopvoorwaarden in werking. Ingeval wegens onvoorziene omstandigheden de woonvraag wijzigt en leidt tot ongewenste leegstand, gaan partijen in overleg om te kijken of er een alternatieve invulling van de hiervoor onder lid 1 tot en met lid 3 benoemde categorieën mogelijk is.

Artikel 21 Slotbepaling Deze Koopovereenkomst bevat alle afspraken tussen Partijen ter zake van de verkoop en levering van het Verkochte.

10 Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

Artikel 22 Bijlagen De bij deze Koopovereenkomst gevoegde bijlagen maken onverbrekelijk deel uit van deze Koopovereenkomst. Deze bijlagen zijn eveneens door ondertekening van de Koopovereenkomst voor akkoord ondertekend. De bijlagen bestaan uit: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

AVGN 2020 Condities bouw- en woonrijp maken Waalsprong d.d. 8-1-2020 Algemene Verkoopbepalingen particulieren Waalsprong d.d. 9-1-2020 Situatietekening met nummer 559238, versie 2, goedgekeurd d.d. 28-09-2021 Richtlijnen voor levensloopgeschikte woonruimten en rolstoelgeschikte woonruimten Selectiebesluit Archeologie inzake Woenderskamp en Hof van Holland d.d. 31 januari 2019 Toolbox Natuurinclusief ontwikkelen en Bouwen, Leidraad voor de Waalsprong en excelformulier ‘natuurinclusief v3’ 8. Uitvoerings- en BLVC-kader Hof van Holland en Dijkzone 9. Bijdrage BLVC-depot Hof van Holland – Dijkzone 10. KvK Ontwikkelaar Aldus overeengekomen en in drievoud ondertekend. Datum…………………..

………………………….. Gemeente

…………………………. Ontwikkelaar namens Roozen Van Hoppe Bouw- en Ontwikkeling B.V.

…………………………. Ontwikkelaar namens Living-Inn Ontwikkeling B.V.

11 Paraaf Gemeente

Paraaf Ontwikkelaar

Bijlage 1

ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN VOOR DE VERKOOP VAN ONROERENDE ZAKEN DOOR DE GEMEENTE NIJMEGEN 2020

2

Inhoud Inleiding ....................................................................................................................................... 4 Hoofdstuk 1: Algemene bepalingen ................................................................................................. 5 Art. 1.1 Toepasselijkheid .................................................................................................................................... 5 Art. 1.2 Definities ................................................................................................................................................ 5 Art. 1.3 Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob) ....................... 5 Hoofdstuk 2: (Overige) voorwaarden .............................................................................................. 6 Art. 2.1 Koopovereenkomst ............................................................................................................................... 6 Art. 2.2 Gebruik................................................................................................................................................... 6 Art. 2.3 Risico overgang...................................................................................................................................... 6 Art.

2.4 Betaling Koopsom ................................................................................................................................. 6 Art. 2.5 Staat van Aflevering ............................................................................................................................... 6 Art. 2.6 Lasten, baten en belastingen ................................................................................................................ 7 Art. 2.7 Over- en ondermaat .............................................................................................................................. 7 Art. 2.8 Verkaveling ............................................................................................................................................ 7 Art. 2.9 Milieukundige onderzoeken, risicoverdeling bij levering van een ...................................................... 7 onbebouwde/bebouwde Onroerende zaak ...................................................................................................... 7 Art. 2.10 Aanvullende bepaling ten aanzien van een onbebouwde/bebouwde Onroerende zaak met de bestemming bedrijfsterrein/bedrijvigheid ....................................................................................................... 8 Art.

2.11 Bouwplicht ........................................................................................................................................... 8 Art. 2.12 Bouwrijp ............................................................................................................................................... 9 Art. 2.13 Archeologie .......................................................................................................................................... 9 Art. 2.14 Explosieven .......................................................................................................................................... 9 Art. 2.15 Natuur .................................................................................................................................................. 9 Art. 2.16 Faillissement en beslag ....................................................................................................................... 9 Art. 2.17 Hoofdelijkheid/ondeelbaarheid ....................................................................................................... 10 Art. 2.18 Gedoogplicht openbare voorzieningen ............................................................................................ 10 Art.

2.19 Meewerken aan controle ................................................................................................................... 10 Art. 2.20 Kettingbeding .................................................................................................................................... 11 Art. 2.21 Boetebeding ...................................................................................................................................... 11 Art. 2.22 Geen overdracht van rechten ............................................................................................................ 11 Art. 2.23 (Buitengerechtelijke) ontbinding/vernietiging................................................................................. 12 Art. 2.24 Nietigheid/vernietigbaarheid/anderszins niet van toepassing ....................................................... 12 Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Nijmegen 2020

3

Art. 2.25 Geen rechtsverwerking ..................................................................................................................... 12 Art. 2.26 Reststroken ........................................................................................................................................ 12 Art. 2.27 Toepasselijk recht, geschillenregeling .............................................................................................. 12 Hoofdstuk 3: Slotbepalingen ......................................................................................................... 12 Art. 3.1 Vaststelling en inwerkingtreding ........................................................................................................ 12 Art. 3.2 Aanduiding ........................................................................................................................................... 12

Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Nijmegen 2020

4

Inleiding Dit zijn de Algemene verkoopvoorwaarden die de gemeente Nijmegen hanteert bij de verkoop van onroerende zaken van de gemeente Nijmegen aan een Koper, voor zover niet voortvloeiend uit of gekoppeld aan een anterieure overeenkomst. In het geval van een transactie voortvloeiend uit of gekoppeld aan een anterieure overeenkomst, bevat die anterieure overeenkomst alle transactievoorwaarden. Het is daarom van belang dat een Koper van deze voorwaarden, net als van de voorwaarden die zijn opgenomen in de Koopovereenkomst waarmee deze Algemene verkoopvoorwaarden een onverbrekelijk geheel vormen, kennis neemt. Voor zover er bijzondere afspraken zijn gemaakt buiten wat standaard in de Koopovereenkomst staat (onder andere naam Koper, omschrijving Verkochte en Koopsom) en buiten of in afwijking van deze Algemene verkoopvoorwaarden, zullen deze worden opgenomen in de Koopovereenkomst. Voor het tot stand komen van een Koopovereenkomst met de gemeente Nijmegen geldt een zogenaamd totstandkomingsvoorbehoud. Dit houdt in dat er pas een overeenkomst met de gemeente Nijmegen tot stand komt indien het college van burgemeester en wethouders daartoe besluit, waarbij het college van burgemeester en wethouders steeds een eigen afwegingsbevoegdheid heeft.

Het besluit van burgemeester en wethouders de Koopovereenkomst aan te gaan kan alleen maar worden genomen indien en nadat aan het college van burgemeester en wethouders een al door de Koper ondertekende en, zonder verder voorbehoud ten aanzien van de bevoegdheid, aanvaarde Koopovereenkomst kan worden voorgelegd. De gemeente Nijmegen is pas aan de Koopovereenkomst gebonden na een besluit van het college van burgemeester en wethouders én na bevoegde ondertekening van de Koopovereenkomst namens de gemeente Nijmegen, terwijl in bepaalde gevallen een procedure van wensen en bedenkingen van de raad van de gemeente Nijmegen aan een besluit van het college vooraf kan gaan. Na ondertekening van de Koopovereenkomst door de Koper en de Verkoper als hiervoor vermeld zijn beide partijen verplicht alle medewerking te verlenen aan het tot stand komen van de levering van hetgeen waarop de Koopovereenkomst betrekking heeft, de daarvoor benodigde notariële akte van levering te tekenen en uiteraard ook overigens tot nakoming van alle (andere) verplichtingen over en weer.

Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Nijmegen 2020

5

Hoofdstuk 1: Algemene bepalingen Art. 1.1 Toepasselijkheid Deze Algemene verkoopvoorwaarden zullen, tenzij de gemeente Nijmegen in voorkomend geval anders bepaalt, onderdeel uitmaken van iedere Koopovereenkomst met betrekking tot de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Nijmegen. Deze Algemene verkoopvoorwaarden vormen met de Koopovereenkomst één onverbrekelijk geheel.

Art. 1.2 Definities Aflevering: College: Gemeente: Het Verkochte: Koopovereenkomst:

Koper: Levering:

Onroerende zaak: Reststrook:

Restverontreiniging:

Verkoopbesluit: Verkoper: Wettelijke rente:

de feitelijke ter beschikking stelling aan de Koper van de Onroerende zaak; het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen; de gemeente Nijmegen de door de Gemeente verkochte Onroerende zaak; de overeenkomst waarbij de Gemeente als Verkoper zich onder meer verbindt de Onroerende zaak aan de Koper te leveren en de Koper zich verbindt daarvoor een prijs in geld te betalen (de Koopsom); de Koper van de Onroerende zaak en opvolgende verkrijger(s); het ondertekenen van de voor overdracht van het Verkochte vereiste notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers; het object van de verkoop; een strook openbare gemeentegrond met geen of relatief weinig functionele waarde voor wat betreft het publieke gebruik (te beoordelen door Verkoper), die in aanmerking komt voor verkoop door Verkoper ter vergroting van een direct aangrenzend perceel; iedere verontreiniging die in de verkochte en geleverde Onroerende zaak aanwezig is en die niet blijkt uit met betrekking tot die Onroerende zaak uitgevoerde en aan de Koper ter beschikking gestelde onderzoeken en gegevens; het besluit van het College tot het aangaan van de Koopovereenkomst; de gemeente Nijmegen; de wettelijke handelsrente (art.

6:119a BW) tenzij de Koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, want in dat geval wordt onder wettelijke rente de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verstaan.

Art. 1.3 Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob) Het is de (beoogde) Koper bekend dat de Gemeente een eigen Bibob-onderzoek kan doen naar de integriteit van de (beoogde) Koper dan wel het Landelijk Bureau Bibob (LBB) om een advies kan vragen over de integriteit van de (beoogde) Koper met wie een vastgoedtransactie wordt of is aangegaan, alvorens een beslissing wordt genomen over het aangaan van een vastgoedtransactie, een en ander ter beoordeling door de Gemeente. De Gemeente bedingt hierbij tevens (artikel 5a aanhef en sub b Wet Bibob) dat de Koopovereenkomst kan worden opgeschort of buitengerechtelijk kan worden ontbonden dan wel de rechtshandeling kan worden beëindigd indien zich een van de situaties, bedoeld in artikel 9, lid 3, Wet Bibob voordoet met dien verstande dat de Gemeente het LBB om advies zal vragen alvorens die opschorting of ontbinding in te roepen.

Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Nijmegen 2020

6

Dit laat onverlet de bevoegdheid van de Gemeente tot opschorting of ontbinding buiten de gevallen als bedoeld in art. 9 lid 3 Wet Bibob. Opschorting of ontbinding is mogelijk tot uiterlijk het moment van het passeren van een akte van levering ten aanzien van een vastgoedtransactie. Indien de Gemeente op grond van het eigen Bibob-onderzoek of het advies van het LBB tot een conclusie komt, te weten een ernstig gevaar, mindere mate van gevaar dan wel een integriteitsrisico, en daaraan gevolgen verbindt, dan geeft dat de (beoogde) Koper geen aanspraak op vergoeding van schade, rente of kosten, ook niet indien dit eigen Bibob-onderzoek of het advies van de LBB (achteraf gezien) onjuist zou zijn of onjuistheden zou bevatten.

Hoofdstuk 2: (Overige) voorwaarden Art. 2.1 Koopovereenkomst De Koopovereenkomst komt tot stand nadat een door de Koper zonder verder voorbehoud ten aanzien van zijn bevoegdheid ondertekende Koopovereenkomst aan het College wordt voorgelegd, er een onvoorwaardelijk Verkoopbesluit door of namens het College is genomen en de Koopovereenkomst zijdens de Gemeente rechtsgeldig is ondertekend.

Art. 2.2 Gebruik De Koper mag het Verkochte uitsluitend inrichten en gebruiken overeenkomstig de bestemming die het Verkochte heeft op grond van het op het tijdstip van Levering vigerende bestemmingsplan/omgevingsplan en/of de op het tijdstip van Levering verleende omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik.

Art. 2.3 Risico overgang Het risico van het Verkochte is vanaf het tijdstip van ondertekening van de notariële akte voor de Koper tenzij Aflevering reeds vóór dat tijdstip plaatsvindt. In dat geval is het risico van het Verkochte vanaf de dag van Aflevering voor de Koper.

Art. 2.4 Betaling Koopsom 1.

2.

3.

Vóór de ondertekening van de notariële akte dient de Koopsom vermeerderd met de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting en alle overige kosten, kadastrale kosten en belastingen alsmede de verrekening van zakelijke lasten, overeenkomstig een door de Verkoper of de notaris op te maken factuur/eindafrekening, te zijn voldaan door bijschrijving op een bankrekening van de notaris die de notariële akte verlijdt. Indien de ondertekening van de notariële akte niet op de overeengekomen datum heeft plaatsgevonden, is de Koper zonder ingebrekestelling in verzuim en de Wettelijke rente over de Koopsom verschuldigd, onverminderd het recht van de Verkoper tot vergoeding van de door de vertraging of anderszins geleden werkelijke schade en onverlet alle overige rechten van de Verkoper uit de Koopovereenkomst en uit de Wet, daaronder begrepen het recht op buitengerechtelijke ontbinding. Betaling van de Koopsom en nakoming van alle overige verplichtingen van de Koper zal steeds geschieden zonder het recht op korting, opschorting of verrekening.

Art. 2.5 Staat van Aflevering 1.

Het Verkochte wordt, tenzij anders bepaald, afgeleverd in de staat waarin dit zich bevindt op de datum van totstandkoming van de Koopovereenkomst.

Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Nijmegen 2020

7

2.

3. 4.

Tenzij anders bepaald, is de Verkoper gehouden het Verkochte te leveren vrij van hypotheken, beslagen of inschrijvingen daarvan of andere dan de in de Koopovereenkomst opgegeven zakelijke of persoonlijke rechten en vrij van bijzondere lasten of beperkingen voor zover die niet in de Koopovereenkomst en/of de daarin opgenomen verwijzingen of daarbij behorende bijlagen zijn vermeld en door ondertekening daarvan door de Koper uitdrukkelijk zijn aanvaard. De Verkoper staat er voor in dat zij gerechtigd is de eigendom over te dragen. Indien het Verkochte vóór het tijdstip van risico overgang anders dan door toedoen van de Koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is de Verkoper verplicht de Koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is hij van rechtswege in verzuim en wordt deze overeenkomst geacht vanwege de Koper te zijn ontbonden, steeds zonder aanspraken van de Koper op vergoeding van schade en/of kosten.

De Koopovereenkomst wordt niet geacht te zijn ontbonden indien binnen vier weken nadat de Koper in kennis is gesteld, maar in ieder geval vóór de datum van levering de Koper niettemin uitvoering van de Koopovereenkomst verlangt, in welk geval de Verkoper aan de Koper het Verkochte zal overdragen in de staat waarin het zich dan bevindt, alsmede - zonder enige bijzondere tegenprestatie van de Koper naast betaling van de Koopsom – alle eventuele rechten, welke de Verkoper ter zake van vorenbedoelde schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit anderen hoofde tegenover derden kan doen gelden.

Art. 2.6 Lasten, baten en belastingen 1.

2.

Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de koop en met betrekking tot de Levering en de Aflevering van het Verkochte, waaronder begrepen de kosten voor het opmaken van de notariële akte en van de kadastrale meting en/of afsplitsing indien van toepassing, zijn voor rekening van de Koper. Alle lopende baten en lasten komen voor rekening van de Koper met ingang van de datum van Levering met verrekening overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.4 lid 1.

Art. 2.7 Over- en ondermaat Tenzij in de Koopovereenkomst anders bepaald zal over- en ondermaat niet verrekend worden.

Art. 2.8 Verkaveling De Verkoper is niet aansprakelijk voor de wijze waarop de Koper het Verkochte - voor zover van toepassing verkavelt en inricht. De Koper vrijwaart de Verkoper voor aanspraken van derden ter zake.

Art. 2.9 Milieukundige onderzoeken, risicoverdeling bij levering van een onbebouwde/bebouwde Onroerende zaak 1.

Bij de Koopovereenkomst maar in ieder geval voorafgaande aan de Levering zal de Verkoper een milieukundig onderzoek aan de Koper ter hand stellen waarin geconcludeerd wordt dat de bodem (grond en grondwater) niet zodanig verontreinigd is dat het Verkochte niet overeenkomstig de in de Koopovereenkomst vastgelegde bestemming kan worden gebruikt. Het milieukundig onderzoek heeft in ieder geval ook betrekking op de mogelijke aanwezigheid van asbest in de bodem. Voor zover de Aflevering vóór de Levering plaatsvindt, zal de Verkoper vóór de Aflevering het betreffende milieukundig onderzoek aan de Koper ter hand stellen.

Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Nijmegen 2020

8

2.

3.

4.

5.

De Koper is gerechtigd vóór Levering en (indien eerder) Aflevering van het Verkochte aan de Verkoper kenbaar te maken dat hij (verdergaand) milieukundig onderzoek wil laten verrichten. De kosten van dit onderzoek komen voor rekening van de Koper. Indien het onderzoek dat in opdracht van de Koper is uitgevoerd, aantoont dat het Verkochte niet overeenkomstig de in de Koopovereenkomst vastgelegde bestemming kan worden bebouwd/gebruikt, wat onder meer het geval is als een in verband met de verwezenlijking van de bestemming vereiste omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen niet kan worden verleend zal de Verkoper de kosten van het onderzoek aan de Koper te vergoeden. Indien zich de situatie van artikel 2.9 lid 2 voordoet, zal de Koper de Verkoper gelegenheid bieden binnen een in onderling overleg te bepalen termijn de geconstateerde verontreiniging, voor zover die aan bebouwing/gebruik overeenkomstig de bestemming (lid 1) in de weg staat, te saneren. Indien partijen over de termijn waarbinnen deze sanering moet worden uitgevoerd, geen overeenstemming bereiken, is ieder van partijen gerechtigd de Koopovereenkomst te ontbinden. In geval van ontbinding zijn partijen over en weer niet aansprakelijk voor schade en of kosten, met uitzondering van de kosten van het milieukundig onderzoek dat in opdracht van de Koper is uitgevoerd (zie artikel 2.9 lid 2).

Indien de Verkoper van de geboden gelegenheid om voor sanering zorg te dragen geen gebruik maakt of de sanering niet binnen de termijn die partijen nader zijn overeengekomen wordt afgerond, is ieder van partijen gerechtigd de Koopovereenkomst te ontbinden, zonder dat partijen over en weer aansprakelijk zijn voor schade of kosten. Indien na Levering (of, indien eerder, Aflevering) mocht komen vast te staan dat bebouwing c.q. gebruik van het Verkochte milieutechnisch niet, althans niet zonder extra kosten voor de Koper, mogelijk is, dan is dit risico, daaronder begrepen het risico van Restverontreiniging, voor rekening van de Koper. In het geval van artikel 2.9 lid 4 is de Verkoper niet gehouden tot vergoeding van mogelijke kosten of schade in verband met het niet beantwoorden van het Verkochte aan de inhoud van het milieukundig onderzoek.

Art. 2.10 Aanvullende bepaling ten aanzien van een onbebouwde/bebouwde Onroerende zaak met de bestemming bedrijfsterrein/bedrijvigheid Tenzij in de Koopovereenkomst anders bepaald, is de Koper verplicht het bedrijf overeenkomstig de op het tijdstip van Levering vigerende bestemming in werking te stellen uiterlijk binnen veertien dagen na de datum waarop aan de Bouwplicht moet zijn voldaan.

Art. 2.11 Bouwplicht 1.

2.

3.

De Koper is verplicht het Verkochte te bebouwen overeenkomstig het bepaalde in de Koopovereenkomst en ten behoeve van de in de Koopovereenkomst vastgelegde bestemming (de Bouwplicht). Het is de Koper verboden over te gaan tot vervreemding van het Verkochte of daarop anderszins aan derden rechten of aanspraken te verlenen, anders dan zekerheidsrechten met het oog op nakoming van de Bouwplicht, voordat hij volledig aan de Bouwplicht heeft voldaan. Indien de Koper niet of niet tijdig voldoet aan de Bouwplicht, verbeurt de Koper een zonder ingebrekestelling jegens de Verkoper onmiddellijk opeisbare boete van 1% van de Koopsom voor iedere maand dat de Koper nalatig blijft. Daarnaast is de Koper, indien de Verkoper daartoe binnen 3 jaar na onherroepelijk verleende omgevingsvergunning bouwen de wens te kennen geeft, verplicht de Onroerende zaak terug te verkopen en terug te leveren aan Verkoper op een door de Verkoper te bepalen datum aan de Verkoper.

Algemene verkoopvoorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Nijmegen 2020

9

De koopprijs bedraagt 75% van de in de Koopovereenkomst vastgelegde koopprijs, zonder vergoeding van de door de Koper betaalde omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting en voorts zonder recht op schadeloosstelling voor gedane investeringen en/of andere schadevergoedingen. De kosten van deze eigendomsoverdracht en de bij (terug)levering verschuldigde belastingen komen voor rekening van de Koper.

Art. 2.12 Bouwrijp 1.

2. 3.

4.

Indien in de Koopovereenkomst is bepaald dat de Verkoper het Verkochte in bouwrijpe staat levert dan wordt, tenzij anders overeengekomen, daaronder verstaan:  ontdaan van opstallen en funderingen (tot maximaal 1.50 m diep) (met uitzondering van eventuele lichte puinresten), verhardingen, (stobben van) bomen en struiken, alsmede andere zichtbare bouwbelemmerende obstakels;  vrij van kabels en leidingen, tenzij anders vermeld. Onder “bouwrijp” wordt niet verstaan het aanleggen en het aansluiten van voorzieningen zoals voor energie, gas, water, riolering, elektriciteit en telecommunicatie op, in of aan het Verkochte. Onder “bouwrijp” wordt evenmin verstaan de afwezigheid van eigenschappen van de bodem die verband houden met de natuurlijke gesteldheid daarvan en die voor de bebouwing van het Verkochte van betekenis zouden kunnen zijn, zoals bijvoorbeeld de draagkracht van de ondergrond, en/of consequenties ingevolge de Wet natuurbescherming (zie artikel 2.15). Voorts zijn ten aanzien van dit artikel de artikelen 2.9, 2.13 en 2.14 eveneens van toepassing.

Art. 2.13 Archeologie 1.

2.

Indien voorafgaand aan het tot stand komen van de Koopovereenkomst of de (Af)Levering archeologisch onderzoek is uitgevoerd of, zonder een dergelijk onderzoek, nadien tijdens bouw- of andere activiteiten op, aan of in het Verkochte, niettemin archeologische monumenten/vondsten worden aangetroffen zijn alle gevolgen daarvan en hetgeen daaruit eventueel voortvloeit, daaronder begrepen stagnatie- of overige schade, voor rekening en risico van de Koper. In alle gevallen van archeologische vondsten, daaronder begrepen schatvinding (artikel 5:13 BW), is de Koper verplicht de vondst(en), onder afstanddoening van alle mogelijke rechten of aanspraken, om niet aan de Verkoper in eigendom over te dragen.

Art. 2.14 Explosieven Indien voorafgaand aan het tot stand komen van de Koopovereenkomst of de (Af)Levering explosievenonderzoek is uitgevoerd of, zonder een dergelijk onderzoek, nadien tijdens bouw- of andere activiteiten op, aan of in het Verkochte, niettemin explosieven worden aangetroffen zijn alle gevolgen daarvan en hetgeen daaruit eventueel voortvloeit, daaronder begrepen stagnatie- of overige schade, voor rekening en risico van de Koper.

Art. 2.15 Natuur De Koper dient ervoor zorg te dragen dat de Onroerende zaak wordt gebruikt en bebouwd met inachtneming van de uit de Wet natuurbescherming voortvloeiende verplichtingen. Het risico ten aanzien van eventuele op grond van de Wet natuurbescherming vereiste publiekrechtelijke toestemmingen berust bij de Koper. De Verkoper is niet aansprakelijk voor eventuele uit de Wet natuurbescherming voortvloeiende beperkingen.