Document · PDF

Koopovereenkomst inclusief bijlagen

Besluitronde (raadsvergadering) 29 januari 2025, gemeente NijmegenBij agendapunt: D37 d.d. 10 december 2024 over Voornemen tot verkoop van het Goffertstadion aan N.E.C.9.552 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

KOOPOVEREENKOMST Ondergetekenden: 1.

de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE NIJMEGEN, gevestigd in (6511 KB) Nijmegen aan de Korte Nieuwstraat 6, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer H.M.F. Bruls, in zijn functie van burgemeester, die handelt ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van …………………………………. met nummer …………………………………., gehoord de raad van de gemeente Nijmegen van …………………………………., hierna te noemen: ‘Gemeente’ of ‘Verkoper’; en:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ DE GOFFERT B.V. gevestigd en kantoorhoudende in (6532 AJ) Nijmegen aan het Stadionplein 1, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 10041649, rechtsgeldig vertegenwoordigd haar bestuurder N.E.C. Holding B.V., gevestigd en kantoorhoudende op hetzelfde adres, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 09106831, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar algemeen directeur, de heer W. van Schaik en haar technisch directeur, de heer C.J.W.M. Aalbers, hierna te noemen: ‘Koper of EDG’.

Iedere partij wordt hieronder eventueel afzonderlijk ook aangeduid als 'Partij' of tezamen als ‘Partijen’, NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING: a.

b. c.

Op 23 februari 2003 is er tussen de Gemeente, NEC Holding B.V. (hierna: ‘NEC Holding’), Nijmegen Eendracht Combinatie B.V. N.E.C., ExploitatieMaatschappij De Goffert B.V. (hierna: ‘EDG’) en Stichting Betaald Voetbal NEC een zogenaamde Stadionovereenkomst tot stand gekomen. Mede ter uitvoering van de Stadionovereenkomst heeft EDG het Verkochte aan de Gemeente verkocht. Als gevolg van de verkoop is het oorspronkelijke opstalrecht door vermenging teniet gegaan; Het Verkochte is door de Gemeente verhuurd aan EDG; In 2012 is de motie ‘onderzoek verkoop Goffertstadion’ aangenomen door de gemeenteraad, op grond waarvan het College verzocht is om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van verkoop van het Stadion; De Gemeente, NEC Holding en EDG hebben op 10 juli 2018 de “Onherroepelijke Koopoptie Opstalrechten” gesloten inzake een onherroepelijke koopoptie met betrekking tot verwerving van het Opstalrecht (hierna: ‘de Koopoptie’) (Bijlage 2). De Koopoptie heeft een looptijd tot en met 31 december 2019;

g. h.

NEC Holding en EDG hebben de Gemeente verzocht om de Koopoptie te verlengen. De Gemeente is daartoe bereid geweest. Op 9 juli 2019 is de ‘Aanvulling op de onherroepelijk koopoptie opstalrechten’ (hierna: ‘de eerste Aanvulling’) gesloten (Bijlage 3). Op grond van de eerste Aanvulling is de Koopoptie zodanig gewijzigd dat de looptijd van de koopoptie is verlengd tot 30 juni 2021 en vanaf 1 januari 2020 de verschuldigde huurpenningen niet worden verrekend met de koopsom; NEC Holding en EDG hebben de Gemeente nogmaals verzocht om de Koopoptie te verlengen, omdat zij in overleg zijn met Klokgroep B.V. over planontwikkeling binnen het gebied waarop het Opstalrecht betrekking heeft. De Gemeente is bereid geweest om de Koopoptie te verlengen. Dat heeft geresulteerd in de Tweede aanvulling op de onherroepelijke koopoptie opstalrechten (hierna: ‘de tweede Aanvulling’) (Bijlage 4); Op grond van de tweede Aanvulling is de Koopoptie zodanig gewijzigd dat de looptijd is verlengd tot en met 31 december 2023; Op 17 oktober 2021 is een tribune-element van het uitvak van het Stadion ingestort. De Gemeente en EDG zijn gezamenlijk opgetrokken om te komen tot herstel van het Stadion.

Partijen hebben overleg gevoerd over een compensatie van de door EDG misgelopen inkomsten alsmede de herstelkosten als gevolg van de instorting van het tribune-element, omdat EDG de Gemeente aansprakelijk heeft gesteld; Daarnaast hebben de Gemeente en EDG een betalingsregeling getroffen voor de huurachterstand over de coronaperiode (Bijlage 5) en één voor de huurachterstand over de periode in de Jupiler League (2014-2015) (de ‘Overeenkomst betalingsregeling huur seizoen 2014-2015- en hervatting huurbetalingen per 1 juli 2015 Gemeente Nijmegen-NEC’) (Bijlage 6). Op grond van deze betalingsregelingen dient EDG tot 2043 in termijnen de achterstanden te betalen; De Koopoptie is gedurende de verlengingsperiode niet gelicht en is daarmee komen te vervallen. EDG heeft echter te kennen gegeven interesse te hebben in de aankoop van het Verkochte; In het raadsvoorstel van de Gemeente van 31 januari 2024 staat onder meer: “Zonder herontwikkelingspotentie voor woningbouw is er geen financiële dekking voor N.E.C. om het Goffertstadion ‘in huidige staat’ tegen de oorspronkelijke prijs uit de koopoptie te kopen. Dit heeft N.E.C. voorafgaand aan de tweede verlenging van de koopoptie al duidelijk gemaakt. Dit kan mogelijk resulteren in een terugvaloptie voor N.E.C. om woningbouw achterwege te laten en alleen het Goffertstadion te vernieuwen. N.E.C.

verzoekt in haar brief (van 2 juni 2023) om hierbij medewerking te ontvangen om business seats en ruimtes uit te breiden en maatschappelijke functies en functies voor congres en hotel toe te voegen. Tegen deze functies op deze locatie is beleidsinhoudelijk geen bezwaar. […] Bij dit scenario wordt de totale financiële afwikkeling (instorting tribuneelement en de tweetal langlopende regelingen) direct meegenomen zodat uitvoering wordt gegeven aan de motie waarbij de financiële relatie met N.E.C. zoveel als mogelijk wordt verbroken.

n. o.

[…] Hiermee hebben we tot doel om uitvoering te geven aan de motie ‘onderzoek verkoop Goffertstadion’ en te zorgen voor een financieel gezond en zelfstandig N.E.C. die maatschappelijke en economische waarden vertegenwoordigt in stad en regio.”; De Gemeente heeft een taxatieonderzoek laten uitvoeren naar de marktconforme waarde van het Verkochte en het Verkochte voor die prijs te koop aangeboden aan EDG; De Gemeente en EDG hebben overeenstemming bereikt over de aankoop van het Verkochte door EDG onder de huidige omstandigheden en het bedrag dat EDG hiervoor zal betalen. Met de Koopprijs zal een tegemoetkoming in de herstelkosten van het tribune-element worden verrekend. Daarnaast zal EDG in aanvulling op de Koopprijs, 50% van de onder i) genoemde betalingsregelingen aflossen en zal de Gemeente het restant kwijtschelden; De Gemeente zal ten aanzien van EDG een onderzoek laten uitvoeren in het kader van de Wet Bibob; Partijen leggen de gemaakte afspraken ter zake van de koop en verkoop van het Verkochte vast in deze Overeenkomst.

komen het volgende overeen: de Gemeente verkoopt tegen betaling van de hierna te noemen Koopprijs aan Koper die van de Gemeente koopt, het Verkochte en voorts onder de hierna te noemen voorwaarden en bepalingen: DEFINITIES EN INTERPRETATIE In de Overeenkomst wordt verstaan onder: Aflossing: het bedrag dat Koper moet betalen om de betalingsregelingen als genoemd in de considerans onder i) af te lossen. De Gemeente scheldt Koper de resterende vordering uit hoofde van de voornoemde betalingsregelingen kwijt, als Koper, in aanvulling op de Koopprijs, de Aflossing betaalt; Artikel: een artikel uit de Overeenkomst; Borgtochtovereenkomst: de overeenkomst waarbij NEC Holding B.V. zich verbindt tot nakoming van de financiële verplichtingen van Koper jegens de Gemeente uit hoofde van de Overeenkomst; Bijlage: een bijlage bij de Overeenkomst; BW: het Nederlands Burgerlijk Wetboek; College: het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente Nijmegen; Gemeente: de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Nijmegen; Huurovereenkomst(en): de huurovereenkomst tussen de Gemeente en EDG met betrekking tot het Stadion;

Koopprijs: Leveringsdatum:

Notaris:

Opstalrecht:

Overeenkomst: Registergoed:

de tegenprestatie voor de levering van het Verkochte c.q. de vestiging van het Opstalrecht; de door Partijen nader overeen te komen datum voor de overdracht van het Verkochte aan de Koper bij de Notaris; een notaris verbonden aan Hekkelman Notarissen N.V., zijn/haar waarnemer of een toegevoegd notaris die gemachtigd is akten te passeren naar het protocol van deze notaris; het zelfstandige recht van opstal dat op het Registergoed zal worden gevestigd, strekkende tot het in eigendom hebben, houden en onderhouden van het stadion “De Goffert”, met lichtinstallatie, de van het stadion deel uitmakende bebouwing, waaronder een spelershome en bestuurs- en recreatieruimte, de bij het stadion behorende bijgebouwen (toiletten, kassa’s, verdeelstation), een fietsenstalling, verharding en beplanting en verder toebehoren, gelegen aan en nabij het Stadionplein te Nijmegen. Het Opstalrecht omvat mede eventueel in de toekomst toe te voegen opstallen mits binnen de begrenzing van het Registergoed en mits voldaan wordt aan het bepaalde in Artikel 3.8 van de Overeenkomst. Partijen stellen vast dat in het kadastrale perceel gemeente Hatert, sectie M, nummer 6059 gedeeltelijk, kabels en leidingen voor het overbrengen van *energie, gas, vloeistoffen en telecommunicatie van de Gemeente en derden (hierna ook: de Kabels en leidingen) aanwezig zijn, een en ander zoals aan Partijen genoegzaam bekend.

Deze Kabels en leidingen maken géén onderdeel uit van het Opstalrecht; de onderhavige koopovereenkomst tussen de Gemeente en Koper; de percelen grond met de daarop gerealiseerde opstallen, bestaande uit het stadion “De Goffert”, met lichtinstallatie, de van het stadion deel uitmakende bebouwing, waaronder een spelershome en bestuursen recreatieruimte, de bij het stadion behorende bijgebouwen (toiletten, kassa’s, verdeelstation), een fietsenstalling, verharding en beplanting en verder toebehoren, gelegen aan en nabij het Stadionplein te Nijmegen, kadastraal bekend als: - gemeente Hatert, sectie M, nummer 6243, groot drie hectare, vierenveertig are en zevenenzeventig centiare;

twee kadastraal nog uit te meten gedeelten van het perceel gemeente Hatert, sectie M, nummer 6059, in totaal groot zeven are en achtennegentig centiare, zoals gearceerd weergegeven op de tekening die is aangehecht als Bijlage 1; - gemeente Hatert, sectie M, nummer 3838, groot één are, tweeënzestig are; - gemeente Hatert, sectie M, nummer 3918, groot twee are, vijfentwintig centiare; - gemeente Hatert, sectie M, nummer 4256, groot zes centiare; Stadion: Het Goffertstadion; Tegemoetkoming: de tegemoetkoming van de Gemeente in de kosten die Koper heeft gemaakt vanwege het herstel van de instorting van het tribune-element in het Stadion; Verkochte: het de door de Gemeente aan Koper te verkopen Opstalrecht, gelegen op het Registergoed, een en ander zoals schetsmatig aangegeven op de bijgevoegde en de bij de Overeenkomst behorende tekening (Bijlage 1); Vestigingsakte Opstalrecht: De akte waarbij het Opstalrecht zal worden gevestigd. Artikel 1 Inleidende bepalingen 1.1 De Bijlagen bij de Overeenkomst vormen een integraal onderdeel van de Overeenkomst.

Aan de Overeenkomst zijn de volgende Bijlagen gehecht: Bijlage 1: Tekening verkochte; Bijlage 2: Onherroepelijke Koopoptie Opstalrechten; Bijlage 3: eerste Aanvulling; Bijlage 4: tweede Aanvulling; Bijlage 5: betalingsregeling voor de huurachterstand over de coronaperiode; Bijlage 6: de Overeenkomst betalingsregeling huur seizoen 20142015- en hervatting huurbetalingen per 1 juli 2015 Gemeente Nijmegen-NEC; Bijlage 7: Vestigingsakte Opstalrecht; Bijlage 8: Borgtochtovereenkomst. Bij strijdigheid tussen de tekst van de Overeenkomst en de Bijlagen, prevaleert de tekst van de Overeenkomst. 1.2 Verwijzingen in de Overeenkomst naar Artikelen en Bijlagen zijn verwijzingen naar Artikelen van en Bijlagen behorende bij de Overeenkomst. Kopteksten worden slechts ingevoegd voor het gemak en zullen niet van invloed zijn op de interpretatie van de Overeenkomst. Naamwoorden, voornaamwoorden en werkwoorden in enkelvoud worden geacht het meervoud in te sluiten, en vice versa, in zoverre als de context dat vereist. 1.3 Verwijzingen naar wetsartikelen en wettelijke procedures worden geacht mede te omvatten verwijzingen naar daarmee gelijk te stellen artikelen en

procedures zoals deze luiden na een wetswijziging. Artikel 2 Definities en considerans De definitiebepalingen en de considerans maken uitdrukkelijk onderdeel uit van de Overeenkomst en dienen als herhaald en ingelast te worden beschouwd. Artikel 3 Opstalrecht 3.1. De Vestigingsakte Opstalrecht zal uiterlijk 10 juli 2025 worden verleden ten overstaan van de Notaris, of zoveel eerder of later als Partijen nader overeen komen. 3.2. Het Opstalrecht zal worden gevestigd voor onbepaalde tijd overeenkomstig het bepaalde in de Overeenkomst en de als Bijlage 5 aan de Overeenkomst gehechte Vestigingsakte Opstalrecht, waarin onder meer zal worden bepaald dat bij het einde van het Opstalrecht de opstaller geen recht heeft op een vergoeding als bedoeld in artikel 5:99 lid 1 BW indien het opstalrecht is geëindigd door opzegging door de opstaller. In andere gevallen van beëindiging en voor zover de opstaller dan op grond van de wet een aanspraak heeft op vergoeding van de waarde van het Opstalrecht c.q. vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen als in de vorige zin bedoeld, bedraagt deze vergoeding een bedrag van € 1.500.000,00 of indien lager, de executiewaarde, steeds te indexeren tegelijk met en overeenkomstig hetgeen daaromtrent ten aanzien van de retributie is bepaald. 3.3.

De opstaller kan het Opstalrecht de eerste drieëndertig (33) jaar na vestiging niet opzeggen. De opzegtermijn bedraagt twee (2) jaar, zodat opzegging voor het eerst kan plaatsvinden tegen een datum vijfendertig (35) jaar na vestiging. Voor opzegging van het Opstalrecht door de Gemeente geldt het bepaalde in artikel 8.9 Vestigingsakte Opstalrecht. 3.4. Koper mag de verplichting tot betaling van retributie af kopen voor een bedrag van één miljoen tweehonderdtwintig duizend euro (€ 1.220.000,00). Koper kan uiterlijk tot 1 juli 2025 kiezen of zij de retributie zal afkopen. Dat doet zij door middel van een schriftelijke mededeling (met ontvangstbewijs) aan de Gemeente en de Notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de eerste werkdag na de hiervoor genoemde datum in het bezit van de Gemeente en de Notaris te zijn, op straffe van verval van de bevoegdheid om de retributie af te kopen. Als Koper de retributie niet afkoopt, dan geldt het volgende.

Voor het hebben en houden van het Opstalrecht zal Koper een retributie van € 60.000,00 per jaar betalen steeds verschuldigd per 1 juli van een kalenderjaar, voor het eerst de eerste datum van 1 juli na vestiging van het Opstalrecht, jaarlijks te verhogen op basis van de wijziging van het maandprijs indexcijfer volgens de consumentenprijs index (CPI), reeks alle huishoudens (2015 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde retributie wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde retributie is gelijk aan de geldende retributie op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de retributie

3.5. 3.6.

3.7.

3.8.

wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt 16 kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de retributie wordt aangepast. De retributie wordt niet gewijzigd indien een indexering van de retributie leidt tot een lagere retributie dan de laatst geldende. Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Het is Koper toegestaan het Opstalrecht tot zekerheid te verhypothekeren bij een erkende financiële instelling. Koper (of haar rechtsopvolger) is te allen tijde gehouden tot inachtneming en naleving van de geldende wet- en regelgeving en staat ervoor in dat iedere gebruiker van het (object van het) Opstalrecht de geldende wet- en regelgeving in acht neemt en naleeft, doch een en ander slechts voor zover Koper hier redelijkerwijs enig invloed op heeft. Van Koper kan in dit kader niet meer worden verwacht dan hetgeen in redelijkheid van haar kan worden gevergd. Zolang het Opstalrecht niet is gevestigd blijft de Stadionovereenkomst van kracht en blijft Koper gehouden tijdig en volledig aan de verplichtingen uit hoofde van de Stadionovereenkomst en de Huurovereenkomst te voldoen. Door vestiging van het Opstalrecht eindigt de Huurovereenkomst.

In de Vestigingsakte Opstalrecht zal, kort gezegd en in ieder geval en waar mogelijk met goederenrechtelijke werking en versterkt met kettingenbedingen en boetes worden bepaald dat het Opstalrecht door Koper niet mag worden vervreemd anders dan door het met positief gevolg van het doorlopen van de in Artikel 17 vermelde procedure en behoudens goedkeuring van de Gemeente, die daaraan nadere voorwaarden kan verbinden, terwijl ook anderszins op het Opstalrecht geen rechten of aanspraken van derden kunnen worden verleend zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Gemeente. In alle gevallen is de Gemeente daarnaast gerechtigd de werkelijke schade te claimen. Het in de vorige zinnen vermelde met betrekking tot de goederenrechtelijke werking, kettingenbedingen en boetes heeft ook betrekking op de volgende onderdelen. Het gebruik van het Opstalrecht, voor zover de Opstaller hier redelijkerwijs enig invloed op heeft, mag niet storend zijn voor de omgeving, zulks ter uitsluitende beoordeling van de Gemeente. Van de Opstaller kan in dit kader niet meer worden verwacht dan hetgeen in redelijkheid van haar kan worden gevergd.

Partijen komen overeen dat de huidige normale bedrijfsuitoefening door Opstaller, zoals zij al sinds jaar en dag doet, te weten de exploitatie van een professionele voetbalclub die is toegelaten tot de sectie betaald voetbal van de KNVB, niet een voor de omgeving storend gebruik oplevert. De Koper dient ervoor zorg te dragen dat de van het Opstalrecht deel uitmakende bebouwing steeds in een behoorlijke staat van onderhoud verkeert die past bij het huidige gebruik door Opstaller als voetbalstadion, zulks mede ter beoordeling van de Gemeente. Onder een behoorlijke staat van onderhoud wordt verstaan een gemiddelde score van niveau 3 conform

3.9.

4.1

NEN 2767. Op onderdelen mag de score nooit langer dan twee jaar op niveau 4 komen. De Opstaller is verplicht om iedere drie (3) jaar een deskundigenrapport te overleggen waaruit volgt dat de van het Opstalrecht deel uitmakende bebouwing in behoorlijke staat van onderhoud verkeert. Indien de Gemeente van oordeel is dat de van het Opstalrecht deel uitmakende bebouwing niet in behoorlijke staat van onderhoud verkeert, geeft zij Opstaller in elk geval een redelijke termijn van minimaal zes (6) maanden om nader onderzoek te doen en eventuele herstelwerkzaamheden te verrichten. Het van het Opstalrecht deel uitmakende stadion met toebehoren mag alleen worden gebruikt en bebouwd als/voor voetbalstadion, alsmede voor doeleinden en bouwmogelijkheden die op grond van het op dat moment vigerende omgevingsplan zijn toegestaan, tenzij het op dit moment geldende omgevingsplan een gebruik/bouwmogelijkheid wel toestaat, in welk geval dat gebruik/ die bouwmogelijkheid ook toegestaan is (waarbij partijen onderkennen dat een ruim gebruik ten behoeve van kantoren is toegestaan), alsmede voor maatschappelijke functies en functies voor congres en hotel, zoals genoemd in het raadsvoorstel van 31 januari 2024.

Waar vereist dienen vooraf de daarvoor benodigde vergunningen en/of toestemmingen en/of vrijstellingen te zijn verkregen, terwijl in alle gevallen steeds dient te worden voldaan aan de geldende wet- en regelgeving. De Gemeente behoudt bij de nakoming van hetgeen in dit artikellid is bepaald volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. Indien in een publiekrechtelijke procedure een ruimer gebruik en/of bouwmogelijkheden worden vergund, impliceert dat tevens een op grond van deze overeenkomst toegestaan gebruik/bouwmogelijkheid. De Gemeente blijft binnen de wettelijke grenzen en binnen de grenzen van behoorlijk bestuur, onverminderd autonoom in de uitoefening van haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden. Dit houdt in dat er vanuit de zijde van de Gemeente geen sprake is van een tekortkoming indien de Gemeente in het kader van haar publiekrechtelijke taak (rechts)handelingen verricht of niet verricht die in strijd zijn met de aard of strekking van dit artikellid. De naam van het Stadion is en blijft “De Goffert”, al dan niet met toevoegingen. Als de Koper gedurende verbouwingswerkzaamheden van het Stadion tijdelijk grond van de Gemeente nodig heeft om haar bedrijfsvoering voort te kunnen zetten, spant de Gemeente zich ervoor in dat de Koper niet op privaatrechtelijke bezwaren van de Gemeente stuit.

Artikel 4 Kosten en belastingen Alle kosten en belastingen gemoeid met de overdracht en de vestiging van het Opstalrecht, waaronder begrepen btw (en voor zover overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn: overdrachtsbelasting), het kadastraal tarief en de notariskosten en overige verschotten, zoals de onderzoeks- en inschrijvingskosten van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, alsmede de onderzoekskosten van de overige

(openbare) registers en het Verificatie Informatie Systeem (VIS) en de over die kosten verschuldigde btw, zijn voor rekening van Koper. Artikel 5 Koopprijs 5.1 De Koopprijs voor het Verkochte is vier miljoen vijfhonderd duizend euro (€ 4.500.000,00) exclusief (en dus te vermeerderen met) overdrachtsbelasting en BTW (indien van toepassing). 5.2 Met de Koopprijs wordt verrekend een bedrag van driehonderd duizend euro (€ 300.000,00) als Tegemoetkoming. In aanvulling op de Koopprijs moet Koper een bedrag ad vijfhonderd negenendertig duizend vierhonderd eenenvijftig euro en drieënveertig eurocent (€ 539.451,43) betalen als Aflossing, uitgaande van het passeren van de Vestigingsakte Opstalrecht op 10 juli 2025. Het na betaling van de Aflossing openstaande gedeelte van de betalingsregelingen (zoals bedoeld sub h en i van de considerans) wordt door de Gemeente kwijtgescholden en dient daarmee niet door Koper te worden voldaan. De betaling van de Koopprijs, de Aflossing en van de kosten, rechten en belastingen vindt uitsluitend plaats via het kantoor van de Notaris. In afwijking van het bepaalde in artikel 2.2 van de Koopoptie en de wijziging van dat artikel in de eerste Aanvulling worden op de Koopprijs geen huurpenningen in mindering gebracht.

5.3 Koper is verplicht het verschuldigde volledig te voldoen vóór de ondertekening van de Vestigingsakte Opstalrecht door betaling op de kwaliteitsrekening van de Notaris, met valutering van uiterlijk de dag van ondertekening van de Vestigingsakte Opstalrecht. 5.4 De Notaris zal eerst tot uitbetaling van de Koopprijs en de Aflossing aan de Gemeente overgaan, zodra hem is gebleken dat de Gemeente aan haar verplichting heeft voldaan tot levering vrij van hypotheken en beslagen, die ingevolge de Overeenkomst niet door Koper worden overgenomen. 5.5 De Notaris houdt het door of namens Koper betaalde voor Koper tot het moment waarop hem uit onderzoek is gebleken dat de overdracht is geschied overeenkomstig het in lid 3 van dit Artikel bepaalde. Daarna houdt de Notaris de betrokken gelden voor de Gemeente, behoudens voor zover deze bestemd zijn voor betaling van schulden waarvoor inschrijvingen als in het vorige lid bedoeld zijn genomen of op andere grond volgens de afrekening van de Notaris aan anderen toekomen. 5.6 Als omzetbelasting (en/of overdrachtsbelasting) verschuldigd is, geldt dat die belasting niet in de in lid 1 van dit Artikel bedoelde Koopprijs van het Verkochte is begrepen. Artikel 6 Feitelijke levering 6.1.

De feitelijke levering (aflevering) van het Verkochte vindt plaats bij het passeren van de Vestigingsakte Opstalrecht, geheel vrij van huur-, lease-, huurkoop, pachtovereenkomsten en andere aanspraken op gebruik, behoudens de Huurovereenkomst zoals genoemd in de Overeenkomst.

6.2.

6.3.

Als de feitelijke levering eerder plaatsvindt dan bij het passeren van de Vestigingsakte Opstalrecht, omdat Partijen zulks nader overeenkomen, is Koper de Koopprijs en al hetgeen zij ter zake de levering van het Verkochte aan de Gemeente verschuldigd is, verschuldigd voorafgaand aan de feitelijke levering en dient zij dit rechtstreeks aan de Gemeente te betalen. De (feitelijke) levering door de Gemeente aan Koper zal geschieden in de staat ‘as is’, dus zonder enige garantie van de Gemeente. Dit betekent dat de Koper het Verkochte aanvaardt in de feitelijke, juridische, fiscale, technische en milieukundige staat waarin het zich bevindt op de Leveringsdatum met alle bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken, bezwaringen, verplichtingen en beperkingen en met het feitelijke gebruik op dat moment, waarbij de Gemeente niet gehouden is tot enige (impliciete) verklaring of garantie met betrekking tot enig aspect van het Verkochte anders dan de verklaringen en garanties zoals uiteengezet in deze Overeenkomst.

Artikel 7 Juridische levering 7.1. Het Verkochte zal aan Koper worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van retentierechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan. Het Verkochte wordt overgedragen met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend of als dienend erf en met alle kwalitatieve rechten. 7.2. De Gemeente heeft kennis gegeven van alle eventueel met het Verkochte verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit: de (laatste) akte(n) van levering of andere relevante akte(n); andere akten, waarbij hiervoor omschreven rechten werden gevestigd. 7.3. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers en als hiervoor en hierna omschreven, alsmede alle eventuele onbekende lasten en beperkingen én lasten en beperkingen die voor haar geen wezenlijk zwaardere belasting met zich meebrengen. 7.4. Koper aanvaardt ook nadrukkelijk alle eventuele lasten en beperkingen die tussen het moment van het sluiten van de Overeenkomst en het moment van het passeren van de Vestigingsakte eventueel op het Verkochte zouden komen te rusten. 7.5.

Verkoper verklaart dat op het Verkochte de volgende publiekrechtelijke beperking(en) rusten: Aanwijzing gemeentelijk monument, Gemeentewet, afkomstig uit stuk Hyp4 nummer 79412/151, ingeschreven op 26 oktober 2020. Vorenstaande laat onverlet dat er toch publiekrechtelijke beperkingen kunnen drukken op het Verkochte, welke niet zijn ingeschreven. Koper aanvaardt deze bedoelde publiekrechtelijke beperkingen uitdrukkelijk.

Artikel 8 Garanties, verklaringen Gemeente 8.1. De Gemeente is bevoegd tot verkoop en levering van het Verkochte. 8.2. Ten opzichte van derden bestaan geen verplichtingen uit hoofde van pacht, huur, huurkoop, voorkeursrechten, optierecht of andere aanspraken tot gebruik, behoudens voor zover in de Overeenkomst anders is bepaald. Artikel 9 Risico-overgang Het Verkochte is met ingang van het moment van tekenen van de Vestigingsakte Opstalrecht voor risico van Koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt. In dat geval gaat het risico met ingang van die dag over op Koper. Artikel 10 Ondermaat/overmaat Als de door de Gemeente opgegeven maat of grootte van het Verkochte of de verdere omschrijving daarvan niet juist is, kan geen van Partijen daaraan enig recht ontlenen. Artikel 11 Overdracht aanspraken Alle aanspraken die de Gemeente ten aanzien van het Verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, gaan over op Koper per het tijdstip van het passeren van de Vestigingsakte. De Gemeente verplicht zich haar bekende gegevens ter zake aan Koper te verstrekken en machtigt Koper hierbij deze overgang c.q. overdracht van aanspraken voor rekening van Koper te doen mededelen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

Artikel 12 Ontbinding De Gemeente is tot de Leveringsdatum gerechtigd de Overeenkomst zonder ingebrekestelling buitengerechtelijk te ontbinden indien voor de levering van het Verkochte het faillissement van Koper wordt aangevraagd/Koper in staat van faillissement wordt verklaard, indien aan Koper surseance van betaling wordt verleend, indien Nijmeegse Eendracht Combinatie B.V. N.E.C. de proflicentie verliest. Artikel 13 Baten en lasten Alle baten en lasten komen voor rekening van Koper met ingang van de datum van eigendomsoverdracht van het Verkochte. De dan lopende baten en lasten zullen tussen Partijen naar rato van tijd worden verrekend. Deze verrekening vindt plaats gelijktijdig met de betaling van de Koopprijs. Artikel 14 Woonplaats Deze akte zal berusten, en Partijen kiezen ter zake van de Overeenkomst woonplaats, ten kantore van de notaris. Artikel 15 Volmacht Koper geeft onherroepelijk last en volmacht aan de Gemeente, met het recht van substitutie, om voor en namens haar de Vestigingsakte Opstalrecht te doen opmaken en te tekenen en alles te doen wat nodig, nuttig of wenselijk zal blijken

om de juridische levering van het Verkochte te doen bewerkstelligen, dit laatste onder voorwaarde dat van de voldoening van de Koopprijs en al hetgeen Koper uit hoofde van de Overeenkomst verschuldigd is, behoorlijk is gebleken. Deze lastgeving wordt geacht integraal onderdeel van de Overeenkomst uit te maken en zal mitsdien op geen der in het Burgerlijk Wetboek genoemde wijzen eindigen. Artikel 16 Geschillen Op de Overeenkomst en alle ter uitvoering daarvan of in samenhang daarmee gesloten (goederenrechtelijke) overeenkomst (waaronder de vestiging van het Opstalrecht) is Nederlands recht van toepassing, terwijl geschillen zullen worden beslecht door de bevoegde rechter in het arrondissement Gelderland. Artikel 17 Overdracht rechten 17.1 Het is Koper niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente haar rechten en/of verplichtingen uit de Overeenkomst geheel of gedeeltelijk aan (een) derde(n) over te dragen, of te cederen. Dit is niet van toepassing bij het overdragen van rechten en/of verplichtingen binnen het concern van vennootschappen waartoe Koper behoort, mits Koper de Gemeente hiervan schriftelijk op de hoogte stelt en de nieuwe entiteit voldoende kredietwaardig is om de verplichtingen uit deze Overeenkomst na te komen, zulks ter beoordeling van de Gemeente.

De Gemeente is bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden. 17.2 De Koper kan het Verkochte niet geheel of gedeeltelijk verhuren of aan een ander in gebruik geven, behoudens na voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Gemeente, aan welke goedkeuring nadere voorwaarden kunnen worden verbonden. Het voorgaande geld niet voor aan de Koper gelieerde partijen en evenmin voor zover het geheel of gedeeltelijk verhuren of aan een ander in gebruik geven past in de huidige normale bedrijfsuitoefening van de Koper als professionele voetbalclub met daaraan ondersteunende voorzieningen. Het voorgaande geldt evenmin voor de invulling van de beoogde uitbreiding zoals verwoord onder k van de considerans en de in Artikel 3.8 genoemde gebruiksmogelijkheden. 17.3 Voor de Gemeente is essentieel dat zij zich een beeld kan vormen over de gegoedheid en betrouwbaarheid van een door Koper aan te dragen partij. De Gemeente zal dus zeker niet op voorhand met iedere (opvolgende) Koper akkoord gaan.

17.4 Om de goedkeuring te verkrijgen, dient de navolgende procedure, voor zover op de voorgenomen rechtshandeling toepasbaar, te worden doorlopen: - De Koper maakt het voornemen tot overdracht kenbaar aan de Gemeente en verschaft de Gemeente een onherroepelijke schriftelijke verklaring van de partij die het Verkochte wenst te kopen en in eigendom wenst te verwerven (“de Gegadigde”) met een verklaring van deze Gegadigde dat hij zonder voorbehoud en onvoorwaardelijk het Verkochte zal kopen, de bepalingen van het Opstalrecht zal naleven en dat hij ook overigens steeds

17.5

de verplichtingen jegens de Gemeente zal nakomen, vergezeld van gegevens met betrekking tot de Gegadigde, gegevens over de uiteindelijk belanghebbende natuurlijke persoon of personen achter de Gegadigde (de ‘ultimate beneficial owner(s)’), gegevens die de gegoedheid en betrouwbaarheid van de Gegadigde aantonen en gegevens die moeten waarborgen dat de Gegadigde steeds aan zijn verplichtingen kan voldoen, zoals gegevens van de partij die instaat voor de nakoming van de verplichtingen van de Gegadigde, een en ander ter beoordeling van de Gemeente; - Vervolgens heeft de Gemeente een termijn van zes weken om de gegevens te verifiëren en eventueel nadere informatie over de Gegadigde op te vragen en in te winnen, welke periode met maximaal drie keer zes weken kan worden verlengd, ook om eventueel een zogenaamde Bibob toets uit te (doen) voeren aan welke toets de Koper volledige medewerking zal verlenen. De Gemeente is gerechtigd alle informatie die zij krijgt in het kader van het Bibob-onderzoek, mee te wegen in de besluitvorming.

Daarnaast kan de Gemeente toetsen of de Gegadigde of de ultimate beneficial owner(s) niet op een speciale (sanctie)lijst van de Europese Unie of de Verenigde Naties staat, zoals (onder meer doch niet uitsluitend) een EU-verordening of een EU-uitvoeringsverordening, of op basis van de Sanctiewet 1977 sancties zijn aangekondigd; - binnen zes weken na het einde van de hiervoor bepaalde (verlengde) termijn zal de Gemeente, na het doorlopen van de daartoe noodzakelijke en gewenste besluitvorming binnen de Gemeente, beslissen of zij goedkeuring verleent tot verkoop en levering van het Verkochte aan de Gegadigde. De Gemeente is bij het nemen van het besluit volledig vrij in de overwegingen. De Gemeente zal haar goedkeuring niet op onredelijke gronden onthouden; – Een eventuele weigering om goedkeuring te verlenen zal de Gemeente deugdelijk motiveren. Een weigering sluit niet uit dat Koper binnen de voorwaarden een andere Gegadigde kan voordragen; - Deze procedure is, bij een voorgenomen splitsing of bezwaring van het Opstalrecht voor zover mogelijk eveneens van toepassing op degene die het Opstalrecht dan wel een appartementsrecht met betrekking tot het Opstalrecht (gedeeltelijk) in eigendom verkrijgt dan wel een zakelijk recht op (een gedeelte van) het Opstalrecht verkrijgt.

Deze procedure is, bij een voorgenomen wijziging in de zeggenschap over Koper, voor zover mogelijk eveneens van toepassing op degene die de zeggenschap over Koper wenst te verkrijgen. De in dit Artikel beschreven procedure geldt ook voor de Koper en iedere eventuele opvolgende Koper in elk geval van verkoop en levering of het verlenen van (zakelijke) rechten of (andere) aanspraken op het (object van het) Opstalrecht, hoe ook genaamd en op welke wijze dan ook, waaronder begrepen verkoop van een derde of meer van de aandelen in de Koper indien de Koper een naamloze of besloten vennootschap is. Indien de Koper een andere (rechts)persoon of personenvennootschap is zullen, afhankelijk van de rechtsvorm, bepalingen worden opgenomen met eenzelfde effect,

17.6

doel en strekking, een en ander zoals bepaald of nader te bepalen in de Vestigingsakte Opstalrecht. Gelet hierop dient niet alleen de Koper zich jegens de Gemeente te verbinden maar ook de partij die de zeggenschap uitoefenen c.q. in de Koper (achterliggende partijen) overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 2:24a, 24b en 24c BW, terwijl daarnaast geldt dat zonder medewerking en zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente de band met de Koper-dochtermaatschappij, Kopergroepsmaatschappij en Koper-deelneming door de achterliggende partijen niet mag worden verbroken of doorbroken. (De opvolgend) Koper is te allen tijde gehouden tot inachtneming en naleving van de geldende wet- en regelgeving en staat er voor in dat ook iedere gebruiker van het (object van het) Opstalrecht de geldende wet- en regelgeving in acht neemt en naleeft.

Artikel 18 Didam-arrest 18.1. Partijen hebben kennis genomen van het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) inzake grondverkopen door een gemeente. Partijen gaan ervan uit dat dit arrest niet in de weg staat aan de Overeenkomst en dat niet openbaar aangeboden hoeft te worden. Dat neemt niet weg dat de Gemeente het voornemen tot het sluiten van deze Overeenkomst zal publiceren. 18.2. Indien uit een onherroepelijk rechterlijk eindoordeel volgt dat sprake is van nietige, vernietigbare, ongeldige of niet afdwingbare bepalingen in deze Overeenkomst, zullen Partijen in overleg treden over een aanpassing van deze Overeenkomst op een wijze die de bedoeling van Partijen zo dicht mogelijk benadert. Indien Partijen niet tot een passende oplossing kunnen komen, zijn Partijen bevoegd deze Overeenkomst te beëindigen. Artikel 19 Borgstelling NEC Holding heeft zich door middel van de Borgtochtovereenkomst (Bijlage 8) jegens de Gemeente verbonden als borg voor de Koper, zulks tot zekerheid van de betaling van al hetgeen de Gemeente van Koper te vorderen heeft of zal krijgen uit hoofde van de Overeenkomst en de Vestigingsakte Opstalrecht. Artikel 20 Totstandkomingsvoorbehoud De overeenkomst komt pas tot stand op het moment dat aan de volgende vereisten is voldaan: 1. Er een positieve uitkomst volgt uit het Bibob-onderzoek naar Koper; 2.

het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente heeft besloten om het voornemen tot het sluiten van de Overeenkomst te publiceren, zoals bedoeld in Artikel 18; 3. Het college van burgemeester en wethouders voorafgaand aan de besluitvorming tot het sluiten van de Overeenkomst de gemeenteraad van de Gemeente in de gelegenheid heeft gesteld om haar wensen en bedenkingen te uiten op grond van artikel 169 lid 4 Gemeentewet;

4. 5.

het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente vervolgens heeft besloten om de Overeenkomst aan te gaan; Bevoegdelijke ondertekening door Partijen.

Zolang de bovenstaande voorwaarden niet zijn vervuld komt de Overeenkomst niet tot stand en zijn Partijen over en weer elkaar niets verplicht. Voorts ontstaat daarmee op geen enkele manier enige verplichting voor de Gemeente tot vergoeding van schade of anderszins. Het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente is bij het nemen van het besluit overigens volledig vrij in zijn overwegingen, de uitkomst van het Bibob-onderzoek maakt uitdrukkelijk onderdeel uit van de besluitvorming. Artikel 21 Ontbindende voorwaarde De Overeenkomst kan door Koper worden ontbonden indien Koper niet uiterlijk op 1 juli 2025 een onvoorwaardelijke toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldleningen ter financiering van de koop van het Verkochte en daarmee samenhangende kosten tot een totale hoofdsom van tenminste € 5.200.000,00. De Koper kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan de Gemeente ten minste één schriftelijke afwijzing van een partij die niet bereid is financiering te verstrekken te overleggen. Vervulling van de hiervoor opgenomen ontbindende voorwaarde leidt slechts tot ontbinding indien de Koper zich daarop tijdig beroept. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling (met ontvangstbewijs) aan de Gemeente en de Notaris.

Deze mededeling dient uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde hiervoor genoemde datum in het bezit van de Gemeente en de Notaris te zijn, op straffe van verval van de bevoegdheid zich op de voorwaarde te beroepen. Aldus overeengekomen in tweevoud te Nijmegen op …………………………………., Verkoper De Gemeente

___________________________ Koper Exploitatie-Maatschappij De Goffert B.V., Namens deze, NEC Holding B.V.

___________________________ De heer Wilco van Schaik Algemeen directeur

___________________________ De heer Carolus Joseph Wilhelmus Maria Aalbers Technisch directeur

___________________________ De heer Johannes Jacobus Theodoor van Oijen Raad van Commissarissen van NEC Holding B.V.

___________________________ Mevrouw Nadine Maters Raad van Commissarissen van NEC Holding B.V.

___________________________ De heer Joseph Wilhelmus Maria Burghouts Raad van Commissarissen van NEC Holding B.V.

Bijlagen -

Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:

Bijlage 6:

Bijlage 7: Bijlage 8:

Tekening verkochte; Onherroepelijke Koopoptie Opstalrechten; eerste Aanvulling; tweede Aanvulling. betalingsregeling voor de huurachterstand over de coronaperiode; de Overeenkomst betalingsregeling huur seizoen 20142015- en hervatting huurbetalingen per 1 juli 2015 Gemeente Nijmegen-NEC; Vestigingsakte Opstalrecht; Borgtochtovereenkomst.