Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024
Tekst van het document
Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024 Préambule Gemeenten en corporaties in de Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen onderschrijven het belang van een rechtvaardige en transparante systematiek van verdeling van de beschikbare sociale huurwoningen. Door een eenvormige wijze van aanbieden van corporatiewoningen hebben woningzoekenden een makkelijke toegang tot het regionale woningaanbod. Het
woonruimteverdeelsysteem is erop gericht de huurder van zelfstandige woonruimte, gelijk aan de
koper, zoveel mogelijk in staat te stellen zelf te bepalen hoe en waar hij of zij wil wonen. Keuzevrijheid is een belangrijke bouwsteen van de woonruimteverdeling. Daarnaast is het van belang dat bijzondere doelgroepen voldoende aan bod komen, en dat mensen in een noodsituatie met een urgentie met voorrang worden gehuisvest.
Dat willen we borgen in regels. De Huisvestingswet stelt dat dat slechts is toegestaan indien dat
noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van
schaarste aan goedkope woonruimte. Die schaarste is in onze woningmarktregio niet moeilijk aan te tonen. Die is alleen maar groter geworden in de afgelopen jaren, getuige de stijging van het aantal
reacties op een woning, en het dalen van slaagkansen. Daarnaast blijkt dat de wijze waarop de huidige huisvestingsverordening deze schaarste verdeelt, niet leidt tot een onevenwichtige en onrechtvaardige verdeling. Dat pleit voor een continuering van de hoofdlijnen van de huidige systematiek. Deze regionaal afgestemde huisvestingsverordening voorziet, met een aantal wijzigingen, in deze
continuering. De gemeenten in de regio hebben hun samenwerking verder uitgewerkt in een bestuursovereenkomst en reglement over de uitvoering van de urgentieregeling. Intitulé De raad van de gemeente Nijmegen, bijeen in zijn vergadering van <Datum raadsvergadering>; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 september 2023 Gelet op de artikelen 4, eerste lid, 5, 6, 9, 11, 11a, 11b, 13,tweede lid, 20, 21, 28 en 35 van de Huisvestingswet 2014;
Besluit vast te stellen de volgende verordening: Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder: Aanbodmodel: Toewijzingssystematiek voor woonruimten die aan woningzoekenden worden aangeboden op basis van het meettijdcriterium.
Bemiddeling: Het buiten het aanbodmodel en loting om bemiddelen van woningzoekenden naar een woning door een corporatie.
CIZ-indicatie: CIZ staat voor Centrum Indicatiestelling Zorg. Het CIZ verleent indicaties voor zorg die vanuit de Wlz (Wet Langdurige Zorg) wordt geleverd.
1/32
Corporatie: Toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Woningwet die feitelijk werkzaam is in een of meer gemeenten in de woningmarktregio, met uitzondering van de Stichting SSHN ("SSH&"). Doorstromer: Woningzoekende die bij verhuizing binnen of naar de woningmarkt regio een zelfstandige woonruimte (huur of koop) in Nederland leeg achterlaat.
Herstarter: Woningzoekende die een zelfstandige woonruimte verlaat zonder dat deze woonruimte beschikbaar komt; dit vanwege echtscheiding, beëindiging partnerregistratie of samenwoning
(minimaal gedurende twee jaar, zoals bedoeld in art. 267 derde lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek).
Huishouden: Een alleenstaande, of twee of meer personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woonruimte hebben en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.
Huishoudinkomen: Het gezamenlijke verzamelinkomen zoals bedoeld in artikel 1, onder b van de wet. Huisvestingsvergunning: Een vergunning van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de wet.
Huurtoeslaggrens: De huurprijs als bedoeld in artikel 13, eerste lid, sub a, van de Wet op de
huurtoeslag. De huurtoeslaggrens geeft de maximale huur van sociale huurwoningen aan en tevens de maximale huur waarbij een huurder nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.
Inkomensverklaring: Een officiële verklaring van de Belastingdienst betreffende de inkomensgegevens over een bepaald belastingjaar.
Levensloopgeschikte woonruimte: Woonruimte die geschikt is voor een bewoner met een fysieke woningbeperking, als bedoeld in bijlage 2 van de verordening.
Labeling: Aanduiding van een woonruimte voor een door een corporatie aangemerkte doelgroep. Lotingmodel: Toewijzingssystematiek voor woonruimten aan reguliere woningzoekenden op basis van loting zonder dat de meettijd hierbij van invloed is.
Mantelzorg: Hulp als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015. Meettijd: Tijd tussen de datum waarop een woningzoekende geregistreerd staat (de Registratiedatum) in een register van corporaties in de Woningmarktregio en de datum waarop deze woningzoekende reageert op een woonruimte.
Registratiedatum: Voor een starter de datum van inschrijving (inschrijfdatum) in het register van de in de woningmarktregio werkzame corporaties. Voor een doorstromer en herstarter de datum waarop
deze persoon in de Basisregistratie personen (BRP) staat geregistreerd op het zelfstandig woonadres op het moment van inschrijven in het register van een in de woningmarktregio werkzame corporatie.
Rolstoelgeschikte woonruimte: Woonruimte die geschikt is voor een bewoner die is aangewezen op een rolstoel, als bedoeld in bijlage 2.
Standplaats: Kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.
Starter: Woningzoekende die bij verhuizing geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Student: Degene die staat ingeschreven aan een universiteit, hogeschool of MBO instelling. Verhuisindicatie Wmo: Een door burgemeester en wethouders aan woningzoekenden afgegeven
indicatie, die vanwege de aard van hun fysieke beperking zijn aangewezen op een levensloopgeschikte of rolstoelgeschikte woonruimte, zoals aangegeven in bijlage 2.
Vergunninghouder: Vergunninghouder als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder j van de wet.
2/32
Verhuurdersverklaring: Verklaring van de (laatste) verhuurder omtrent het woon- en betalingsgedrag van een woningzoekende.
Wet: De Huisvestingswet 2014. Woningmarktregio: De regio waarin de volgende gemeenten zijn gelegen: Arnhem, Berg en Dal,
Beuningen, Duiven, Doesburg, Druten, Heumen, Lingewaard, Montferland, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Westervoort, Wijchen, Zevenaar.
Woningzoekende: Een meerderjarig persoon die in het bezit is van de Nederlandse nationaliteit of van een geldige verblijfstitel en is ingeschreven in het registratiesysteem als bedoeld in artikel 3 van de wet, en het huishouden, waarvan hij deel uitmaakt.
Woonduur: De periode dat een huishouden aaneengesloten de huidige zelfstandige woonruimte in Nederland bewoont, conform de gegevens van de Basisregistratie Personen (BRP).
Zelfstandige Woonruimte: Woonruimte, met een eigen toegang, die door één huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van één of meer wezenlijke voorzieningen (zoals toiletruimte, badruimte en keuken) buiten die woonruimte, dan wel een standplaats voor een woonwagen.
Zorgwoning: Woonruimte die is aangewezen voor woningzoekenden met een CIZ-indicatie, die minder goed in staat zijn om geheel zelfstandig te opereren op de woningmarkt en allerlei vormen van
ondersteuning nodig hebben die alleen in en rond de woonruimte op een passende manier gegeven kan worden. Voor het leveren van deze benodigde zorg- en/of dienstverlening is sprake van een
samenwerkingscontract tussen corporatie en zorgleverancier. De zorgaanbieder beheert bij voorkeur zelf de wachtlijst van klanten en bepaalt de voorrangsregels van toewijzing.
Hoofdstuk 2 De huisvestingsvergunning Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de
huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag dan wel standplaatsen in eigendom van de gemeente of een corporatie mogen niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Het bepaalde in het eerste lid geldt niet voor zorgwoningen.
Artikel 3 Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning 1.
Een aanvraag om een huisvestingsvergunning wordt ingediend op het moment dat zekerheid bestaat over de te betrekken woonruimte door gebruikmaking van een door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.
2.
Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: a.
naam en adres van de huurder;
c.
huishoudinkomen;
b. d. e. f.
omvang van het huishouden dat de woonruimte gaat betrekken; adres, naam van de verhuurder en huurprijs van de te betrekken woonruimte; beoogde datum van het betrekken van de woonruimte;
indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een speciale voorziening rond toegankelijkheid en gebruik;
3/32
g. h. 3.
indien van toepassing, de urgentie van de woningzoekende; indien van toepassing, een positieve verhuurdersverklaring.
De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval: a.
adres van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
c.
het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt.
b.
aan wie de vergunning is verleend;
Artikel 4 Registratie van woningzoekenden 1.
Corporaties dragen in het kader van deze verordening zorg voor het aanleggen en bijhouden
2.
Registratie als woningzoekende in dit systeem kan vooraf plaatsvinden of tegelijkertijd met de
3.
Uitschrijving als woningzoekende vindt plaats:
van een uniform registratiesysteem van woningzoekenden. eerste reactie op een aangeboden woonruimte.
a.
b. c.
op schriftelijk verzoek van de woningzoekende of diens nabestaanden;
bij verwijtbare nalatigheid, zoals het niet tijdig doorgeven van gewijzigde relevante gegevens;
bij fraude door een woningzoekende voor het verkrijgen van een woning, zoals het verstrekken van onjuiste informatie of het hebben van meerdere inschrijvingen.
Artikel 5 Overzicht beschikbare woonruimte 1.
Het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte wordt door de corporaties
2.
De bekendmaking van het aanbod als bedoeld in het eerste lid bevat in ieder geval:
bekendgemaakt door publicatie op een toegankelijk gemeenschappelijk digitaal platform.
a.
b. c. d. 3.
het adres en de huurprijs van de woonruimte;
de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend,
indien van toepassing, de criteria en voorrangsregels voor het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning.
welke zelfstandige woonruimten volgens het aanbodmodel worden toegewezen, welke volgens het lotingmodel en voor welke woonruimten aanvullende criteria gelden.
Elke woonruimte die via dit digitale platform wordt verhuurd wordt binnen twee weken na ondertekening van het huurcontact op hetzelfde digitale platform verantwoord.
Artikel 6 Woningtoewijzing 1.
Corporaties bieden vrijkomende zelfstandige woonruimten aan volgens het aanbodmodel dan
wel het lotingmodel, tenzij het gaat om bemiddeling. Enkel de categorieën woningzoekenden zoals aangegeven in bijlage 3, onder kolom 3 , worden bemiddeld naar woonruimte.
2.
Een woningzoekende kan op elk moment voor maximaal twee zelfstandige woonruimten in het aanbod- of lotingmodel waarvoor de reactietermijn nog open is, zijn of haar belangstelling kenbaar maken.
4/32
3.
Iedere op basis van het aanbodmodel gepubliceerde zelfstandige woonruimte wordt na sluiting van de reactieperiode aangeboden aan de woningzoekende met de hoogste urgentie en vervolgens aan de woningzoekende met de langste meettijd, met inachtneming van het gestelde in de artikelen 8, 9 en 10.
4.
De op basis van het lotingmodel toe te wijzen zelfstandige woonruimte wordt toegewezen
5.
Van het totale vrijkomende woningaanbod dient jaarlijks minimaal 15% en maximaal 30%
6.
Van het totale vrijkomende woningaanbod mag jaarlijks maximaal 15% via bemiddeling worden
7.
Statushouders worden gehuisvest via bemiddeling. Het huisvesten van statushouders en
8.
Een corporatie mag per jaar maximaal 30% van de vrijkomende zelfstandige woonruimten die
volgens een geautomatiseerde lotingprocedure.
volgens het lotingmodel te worden aangeboden. toegewezen.
woningruil valt niet onder de 15% als bedoeld in lid 6.
volgens het aanbodmodel worden aangeboden uitsluiten voor urgent woningzoekenden als bedoeld in artikel 9.
9.
Het toewijzen van standplaatsen met of zonder een woonwagen wordt beschouwd als
bemiddeling ten behoeve van een bijzondere doelgroep. Voor toewijzing hiervan kunnen het
college van burgemeester en wethouders nadere regels stellen. Toewijzing van standplaatsen valt niet onder de 15% als bedoeld in lid 6.
10. Beleids- en toewijzingsexperimenten in het belang van de volkshuisvesting, zijn tijdelijk toegestaan onder de voorwaarde dat de corporatie en het college van burgemeester en
wethouders hierover in overleg treden en nadere afspraken maken. Het is toegestaan om in het kader van deze beleids- en toewijzingsexperimenten af te wijken van hetgeen bepaald in deze verordening.
Artikel 7 Weigering en acceptatie van woonruimten 1.
De woningzoekende die volgens het lotingmodel een uitnodiging voor het bezichtigen van een zelfstandige woonruimte krijgt en hierop niet reageert binnen de reactietermijn die door de
corporaties wordt gesteld, dan wel de woonruimte accepteert en er alsnog vanaf ziet, wordt gedurende twee maanden uitgesloten van het lotingmodel. Gedurende deze periode kan de
woningzoekende wel blijven reageren op woonruimten die volgens het aanbodmodel worden aangeboden. 2.
De woningzoekende die volgens het aanbodmodel een uitnodiging voor het bezichtigen van
een zelfstandige woonruimte krijgt en hierop niet reageert binnen de reactietermijn die door de corporaties wordt gesteld ontvangt bij de eerste keer een waarschuwing. De tweede keer wordt de woningzoekende gedurende twee maanden uitgesloten van het aanbodmodel.
Gedurende deze periode kan de woningzoekende wel blijven reageren op woonruimten die volgens het lotingmodel worden aangeboden. 3.
De woningzoekende die een zelfstandige woonruimte accepteert, behoudt de opgebouwde meettijd die vervolgens wordt vermeerderd met de woonduur in de nieuwe woonruimte.
Artikel 8 Voorrang bij woonruimte van bepaalde aard (passendheidscriteria)
5/32
1.
Corporaties wijzen woonruimten passend toe conform het bij of krachtens het bepaalde in de
2.
Een corporatie kan maximaal 50% van de in dat jaar opgeleverde nieuwbouwwoningen, die
Woningwet.
voldoen aan de criteria genoemd in artikel 2, met voorrang toewijzen aan woningzoekenden, woonachtig in de gemeente waarin de nieuwbouwwoningen zijn gelegen.
3.
Een corporatie kan een woning labelen die bij voorrang wordt toegewezen aan: a.
woningzoekenden in een bepaalde leeftijdscategorie, zoals opgenomen in bijlage 3;
c.
woningzoekenden ter bevordering van doorstroming conform het project van groot naar
b.
d. e. f.
grote huishoudens zoals opgenomen in bijlage 3; beter zoals bedoeld in bijlage 3;
woningzoekenden in een bijzonder project en/of in het kader van leefbaarheid zoals bedoeld in bijlage 3.
woningzoekenden die een door het college van burgemeester en wethouders afgegeven verhuisindicatie hebben voor een levensloopgeschikte woonruimte;
woningzoekenden die een door het college van burgemeester en wethouders afgegeven verhuisindicatie hebben voor een rolstoelgeschikte woonruimte. Deze woonruimten kunnen zowel op basis van bemiddeling worden verhuurd als op basis van het aanbodmodel.
4.
Het college van burgemeester en wethouders verleent een verhuisindicatie, als bedoeld in het
derde lid, onder e en f, indien de fysieke beperkingen van de woningzoekende noodzaken tot verhuizing naar een levensloop- of rolstoelgeschikte woning, en de woningzoekende niet op eigen kracht en/of met hulp van andere personen uit zijn sociale netwerk in staat is om in
adequate woonruimte te voorzien. Voor toewijzing van deze woningen kunnen het college van burgemeester en wethouders en corporaties nadere afspraken maken. 5.
In het geval zelfstandige woonruimten vallen onder de woonvorm woongroep krijgen
woningzoekenden die lid zijn van de organisatie die de woongroep beheert, voorrang.
Artikel 9 Voorrang bij urgentie 1.
Voor de woonruimten als bedoeld in artikel 2, wordt bij het verlenen van
2.
De urgent woningzoekenden worden ingedeeld in de volgende urgentiecategorieën:
huisvestingsvergunningen voorrang gegeven aan urgent woningzoekenden.
a.
Woningzoekenden aan wie een herstructureringsurgentieverklaring is verstrekt, als
b.
Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen
c.
d.
bedoeld in artikel 10, eerste lid;
die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, blijkens een daartoe door deze voorziening afgegeven verklaring; Woningzoekenden aan wie een mantelzorgurgentieverklaring is verstrekt; Woningzoekenden aan wie een noodurgentieverklaring is verstrekt.
3.
Woningzoekenden omschreven in artikel 9, tweede lid onder a hebben voorrang op de
4.
Als meerdere woningzoekenden zoals omschreven in artikel 9 tweede lid onder b, c en d, in
woningzoekenden omschreven in artikel 9 tweede lid onder b, c en d.
aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning wordt de toewijzing bepaald op basis van de datum waarop de urgentie is afgegeven, waarbij de oudste datum voorgaat op de andere. Wanneer meerdere van deze woningzoekenden met een urgentieverklaring die op dezelfde
6/32
datum is toegekend reageren op dezelfde woning, dan heeft degene met de langste meettijd voorrang.
Artikel 10 Urgentieverklaringen 1.
Een corporatie kan een herstructureringsurgentieverklaring verstrekken aan een
woningzoekende die vanwege sloop of ingrijpende renovatie de woonruimte moet verlaten en daar niet terugkeert. Deze woningzoekenden hebben de keuze om zelf te zoeken naar een woonruimte of door een corporatie te worden bemiddeld naar een woonruimte .
2.
Het college van burgemeester en wethouders kan een urgentieverklaring verstrekken aan
personen die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten.
3.
Het college van burgemeester en wethouders kan een mantelzorgurgentieverklaring
verstrekken aan een woningzoekende die in de gemeente mantelzorg verleent of ontvangt, a.
als de verwachting is dat de mantelzorgrelatie minimaal een jaar in stand blijft.
c.
waarbij sprake is van een mantelzorgrelatie waarin de mantelzorger minimaal 10 uur per
b.
4.
waarbij sprake is van een ondersteuningsvraag, week besteedt aan het bieden van mantelzorg.
Het college van burgemeester en wethouders kan een noodurgentieverklaring verstrekken aan een woningzoekende die zich in een persoonlijke noodsituatie bevindt, indien deze noodsituatie: a.
niet door betrokkene zelf is veroorzaakt of kon worden voorkomen, en
c.
zodanig ernstig is dat het onverantwoord is deze situatie langer dan 4 maanden te laten
b.
5.
niet door betrokkene zelf kan worden opgelost.
voortbestaan, geteld vanaf het moment van de aanvraag om een urgentieverklaring.
Voor zover er sprake is van verwijtbare verantwoordelijkheid voor het ontstaan of voortbestaan van de persoonlijke noodsituatie als bedoeld in het vierde lid geldt dit tot een maximum van drie jaar na het ontstaan van de woonnoodsituatie.
6.
Een urgentieverklaring kan worden ingetrokken, indien de woningzoekende weigert een door
7.
De urgentieverklaringen als bedoeld in de leden 1, 2 en 4 zijn geldig voor het verkrijgen van
8.
De urgentieverklaringen als bedoeld in de leden 2 , 3 en 4 hebben een geldigheidsduur van
9.
De urgentieverklaringen vervallen door het aanvaarden van een aangeboden woonruimte.
een corporatie aan hem aangeboden woonruimte te aanvaarden. woonruimten in de woningmarktregio.
vier maanden. Deze geldigheidsduur kan worden verlengd met drie maanden.
10. Een woningzoekende die in het bezit is van een urgentieverklaring als bedoeld in de leden 2, 3 en 4 reageert zelf op aangeboden woningen, tenzij bij de urgentieverlening anders is bepaald.
Artikel 11 Voorwaarden bij noodurgentieverklaring 1.
Aan het verstrekken van een noodurgentieverklaring kunnen voorwaarden verbonden worden. Een urgentieverklaring onder voorwaarden kan worden verstrekt aan personen in bijzondere
7/32
omstandigheden of aan personen met zodanig ernstige psychische en/of psychosociale problemen dat woonbegeleiding geïndiceerd is. 2.
Voorwaarden die opgelegd kunnen worden zijn: a.
b. 3.
acceptatie van begeleiding;
toewijzing van een specifiek geschikte woonruimte.
Het verbinden van voorwaarden aan de urgentieverlening wordt in de urgentieverklaring gemotiveerd.
Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Artikel 12 Werkingsgebied 1.
Dit hoofdstuk is van toepassing op zelfstandige woonruimten met een WOZ-waarde tot en met
2.
Dit hoofdstuk is niet van toepassing op:
€ 396.000,-.
• • •
woonruimten in eigendom van een corporatie inclusief de SSH&; woonverenigingen zoals aangewezen door het college;
woonruimten voor het huisvesten van personen die permanent (24 uur) zijn aangewezen op een vorm van professionele zorg en begeleiding.
Artikel 13 Onttrekken en omzetten van woonruimte 1.
Het is verboden om, zonder vergunning van burgemeester en wethouders zoals bedoeld in artikel 21, onder a en c van de wet: a.
b.
een woonruimte aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden,
anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar;
een zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, in drie of meer onzelfstandige woonruimten en/of waarbij bewoning door drie of meer personen plaatsvindt.
2.
De vergunningplicht zoals bedoeld in het eerste lid, onder b, van dit artikel, is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita.
Artikel 14 Aanvraag 1.
Een aanvraag voor een vergunning als bedoeld in artikel 13 wordt ingediend door
gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld (digitaal) formulier.
Artikel 15 Weigeringsgronden 1.
Een vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a en b, kan worden geweigerd als: a.
het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking of omzetting gediende belang;
8/32
b.
het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften
c.
verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare negatieve inbreuk
en voorwaarden aan de vergunning;
op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende pand, of
d. 2.
in het geval zoals bedoeld in artikel 25, eerste lid van de wet.
Een vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid onder a en b, wordt met het oog op het
voorkomen van schaarste en ter bevordering van de leefbaarheid, in elk geval geweigerd in de volgende gevallen:
a.
b.
wanneer de zelfstandige woonruimte een WOZ-waarde heeft van € 278.000,- of minder. de aanvraag in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan en er geen
omgevingsvergunning is verleend om dit gebruik toe te staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt voor “bestemmingsplan” gelezen “omgevingsplan”.
3.
Een vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, kan ook worden geweigerd in de volgende gevallen: a.
een onttrekking ten behoeve van sloop, tenzij met de onttrekking het volkshuisvestelijk
belang, het belang van herstructurering, stedelijke vernieuwing of het algemeen belang is gebaat;
b.
en onttrekking ten behoeve van een middelzware of zware horecagelegenheid in het i.
ii.
centrum, tenzij:
de woonruimte is gelegen buiten een horeca-accentgebied en de aanvraag betrekking heeft op een toilet, kantoor of opslag, direct grenzend aan en ter ondersteuning en uitbreiding van een bestaande (middel)zware horecagelegenheid;
de woonruimte is gelegen in een horeca-accentgebied en de aanvrager heeft
aangetoond dat de onttrekking geen hinder oplevert voor bestaande woonfuncties in de directie omgeving.
4.
De vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder b, kan ook worden geweigerd in de volgende gevallen: a.
als er sprake is van onaanvaardbare geluidhinder. Dat is het geval als uit akoestisch onderzoek blijkt dat, ook na het treffen van maatregelen, niet aan de volgende i.
ii.
voorwaarden kan worden voldaan;
het volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht van de verblijfsruimten van het te verkameren (deel van een)
gebouw naar een aangrenzende gebruiksfunctie is niet kleiner dan 52 decibel (dB); het volgens NEN 5077 bepaalde gewogen contact-geluidniveau voor de
geluidsoverdracht van de verblijfsruimten van het te verkameren (deel van een) gebouw naar een aangrenzende gebruiksfunctie is niet groter dan 54 dB.
b.
de onzelfstandige woonruimten voldoen na omzetting niet aan de normen voor bestaande
c.
de onzelfstandige woonruimten voldoen na omzetting niet aan de normen voor een
bouwwerken met een woonfunctie op grond van het Bouwbesluit 2012;
woonfunctie voor kamergewijze verhuur op grond van het Bouwbesluit 2012;
d.
de onzelfstandige woonruimten voldoen na omzetting niet aan de normen op grond van
het Bouwbesluit 2012 met betrekking tot brandveilig gebruik opgenomen in paragraaf 1:5 en Hoofdstuk 7;
e.
het pand geen adequate voorziening heeft om de fietsen van de bewoners te stallen op i.
ii.
eigen terrein, waarbij:
per bewoner een fietsparkeerplaats van tenminste 1,5 m2 aanwezig is;
een inpandige stalling voor fietsen niet hoger is gelegen dan de begane grondvloer, en
9/32
iii. f.
g.
h. 5.
een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke daartoe bestemde,
ruimte;
het betreft een omzetting in onzelfstandige woonruimten ten behoeve van kortdurend, tijdelijk verblijf, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van arbeidsvoorwaarden, aan werknemers;
de omzetting van zelfstandige ruimte naar onzelfstandige wooneenheden, leidt tot het
insluiten van een naast-, onder en/of bovengelegen zelfstandig bewoonde woning , door kamergewijs bewoonde woningen;
de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte leidt tot meer dan 2 direct naast- onder – en/of bovengelegen kamergewijs bewoonde woningen.
Van een onaanvaardbare negatieve inbreuk zoals bedoeld in het eerste lid, onder c, is in ieder
geval sprake als dit redelijkerwijs volgt uit de informatie die is opgehaald in het kader van een uitgevoerd leefbaarheidsonderzoek. Deze informatie wordt beoordeeld door een ambtelijke adviesgroep. Burgemeester en wethouders bepalen de taken en werkzaamheden van deze adviesgroep.
Artikel 16 Voorwaarden en voorschriften 1.
Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden en voorschriften verbinden aan de
omzettingsvergunning en onttrekkingsvergunning. Deze voorwaarden en voorschriften kunnen in ieder geval betrekking hebben op: a.
het waarborgen van een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het
b.
de verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid in de omgeving van het
c.
d.
betreffende pand; betreffende pand;
het waarborgen van goed verhuurderschap; het aanwijzen van een beheerder.
Artikel 17 Intrekking 1.
Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning zoals bedoeld in artikel 13 intrekken op gronden zoals genoemd in artikel 26 van de Huisvestingswet.
Hoofdstuk 4 Opkoopbescherming Artikel 18 begripsbepalingen In dit hoofdstuk wordt verstaan onder: Beschermde woonruimte: In artikel 19, tweede lid, aangewezen goedkope of middeldure woonruimte; Datum van inschrijving: Datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar;
Artikel 19 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte
10/32
1.
Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders.
2.
Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte in de gemeente Nijmegen: a.
waarvan de WOZ-waarde op de datum van inschrijving niet meer bedraagt dan € 396.000,-
b.
die op de datum van inschrijving:
, en; i.
vrij was van huur en gebruik,
ii.
iii.
werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming;
c.
waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt,
d.
die niet in eigendom is van de gemeente of een corporatie, en
e. 3.
in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of
en
die meer dan drie maanden voor de datum van inschrijving is opgeleverd als nieuwe woning of nieuw gebouwd appartement.
De vergunningplicht zoals bedoeld in het eerste lid, van dit artikel, is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita.
Artikel 20 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingediend door gebruikmaking van het formulier dat te vinden is op de website van de gemeente. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt.
Artikel 21 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend 1.
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, moet de
verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval worden verleend in de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a tot en met c, van de wet.
2.
In de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a en b, van de wet, wordt de persoon
aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens
hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft.
Artikel 22 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend 1.
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend: a.
b.
als de beschermde woonruimte in opdracht van de gemeente is aangekocht;
als de beschermde woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of de
rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht om te worden verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie;
2.
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de
verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang 11/32
dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van
burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. 3.
In andere gevallen dan genoemd in het eerste en het tweede lid en artikel 28 van deze verordening, kan de vergunning worden geweigerd.
Artikel 23 Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Behalve op grond van artikel 44, eerste lid, van de wet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval ook worden ingetrokken als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest.
Hoofdstuk 5 Overige bepalingen Artikel 24 Monitoring en verantwoording 1.
De woonruimteverdeling vormt onderwerp van een systeem van monitoring en verantwoording. De informatie wordt geleverd door de corporaties die belast zijn met de uitvoering van de woonruimteverdeling.
2.
De rapportage bevat in ieder geval de gegevens zoals weergegeven in bijlage 4. Het college
3.
De rapportage van de monitoring en verantwoording wordt eenmaal per jaar voorgelegd aan
4.
De werking van de verordening zal uiterlijk 3 jaar na inwerkingtreding integraal worden
van burgemeester en wethouders kan aanvullende gegevens verlangen. het college van burgemeester en wethouders. geëvalueerd.
Artikel 25 Bestuurlijke boete 1.
Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikel 2, eerste lid van deze verordening, kan
2.
De bestuurlijke boete bedraagt ten hoogste het bedrag zoals opgenomen in de tabel in bijlage
worden beboet met een bestuurlijke boete. 5 van deze verordening.
Artikel 26 Onvoorziene gevallen In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslist het college van burgemeester en
wethouders, waarbij het zich uitsluitend zal laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Artikel 27 Overgangsrecht 1.
Alle genomen besluiten op grond van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020, worden gelijkgesteld aan besluiten op grond van deze verordening.
12/32
2.
Aanvragen om een vergunning die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van
3.
Aanvragen om een vergunning die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van
deze verordening, worden gelijkgesteld aan aanvragen op grond van deze verordening.
een wijziging van deze verordening, worden behandeld conform de gewijzigde verordening tenzij de aanvrager hiermee in een nadeligere positie komt.
Artikel 28 Hardheidsclausule Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om, in gevallen waarin de toepassing van
deze verordening naar haar oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van bepalingen in deze verordening.
Artikel 29 Inwerkingtreding verordening en citeertitel Deze verordening treedt in werking per 1 januari 2024 en heeft een tijdelijke werking tot 1 januari 2028.
Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024.
Artikel 30 Bijlagen De verordening heeft de volgende bijlagen: Bijlage 1: Toelichting Bijlage 2: Richtlijnen voor levensloopgeschikte en rolstoelgeschikte woonruimten (artikel 8, tweede en derde lid)
Bijlage 3: Limitatieve lijst bemiddeling doelgroepen Bijlage 4: Monitorgegevens (artikel 24) Bijlage 5: Bestuurlijke boete (artikel 25) Bijlage 6: Horeca-accentgebied in het centrum van de gemeente Nijmegen (artikel 15, derde lid)
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van: …
De raadsgriffier, Drs. S.J. Ruta
De voorzitter, Drs. H.M.F. Bruls
Bijlage 1 Toelichting Inleiding
13/32
Deze toelichting maakt deel uit van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2024 waarin de uitvoering van de woonruimteverdeling wordt geregeld. De verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014.
Artikel 1. Begripsbepalingen Dit artikel bevat in alfabetische volgorde een aanduiding van de in deze verordening gebruikte definities.
Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Uit de notitie ‘Schaarste sociale huurwoningen op de woningmarkt Arnhem-Nijmegen, volgt dat in de woningmarktregio schaarste bestaat aan goedkope woonruimte. De Huisvestingswet 2014 bepaalt in artikel 7, eerste lid, dat de huisvestingsverordening categorieën goedkopere woonruimte kan
aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Gelet op de schaarste in de woningmarktregio, wordt van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
In de Huisvestingsverordening wordt nu bepaald dat deze vergunningsplicht geldt voor zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als
bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Het bedrag wordt door het Rijk vastgesteld.
De vergunningsplicht geldt niet voor zorgwoningen. Op grond van artikel 18 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning intrekken indien: a.
de houder van de vergunning de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door
b.
die vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte
burgemeester en wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen, of gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.
Artikel 3. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning Zodra een woning door een corporatie wordt aangeboden aan een woningzoekende, kan deze bij de betrokken corporatie een aanvraag om een huisvestingsvergunning indienen, volgens een door
burgemeester en wethouders vastgesteld formulier (artikel 3). De corporaties zijn gemandateerd om een huisvestingsvergunning te verlenen.
De gegevens waarmee een woningzoekende geregistreerd staat worden door de betreffende corporatie gecontroleerd op het moment van toewijzing van een woning. De woningzoekende is verantwoordelijk voor het actueel houden van zijn inschrijfgegevens.
In het geval van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet deze aangetoond worden door middel van: • • • •
de huwelijksakte
of het samenlevingscontract
of akte van partnerregistratie
of een uittreksel van de Basisregistratie Personen (BRP) waarin aangetoond wordt dat men minimaal de voorgaande twee jaar met maximaal 2 meerderjarigen heeft samengewoond.
14/32
Het verbreken van de duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet aangetoond worden door middel van: •
een schriftelijke verklaring, ondertekend door beide partijen, waaruit blijkt dat de duurzaam gemeenschappelijke huishouding verbroken is
•
of een echtscheidingsconvenant
•
of een akte van ontbinding geregistreerd partnerschap
•
of een officieel document van ontbinding van het samenlevingscontract.
Artikel 4. Registratie van woningzoekenden De corporaties zorgen voor het aanleggen en bijhouden van een uniform registratiesysteem van
woningzoekenden. Voor iedere ingeschreven woningzoekende is de registratiedatum de basis voor de meettijd. Bij de eerste inschrijving wordt bepaald of een woningzoekende starter, doorstromer of
herstarter is. Voor een starter wordt de registratiedatum gevormd door het moment dat deze zich
inschrijft als woningzoekende. Voor een doorstromer of herstarter wordt de registratiedatum bepaald door de datum waarop de woningzoekende woont in de huidige woning volgens de gegevens van de Basisregistratie Personen (BRP) van de betreffende gemeente.
Wanneer sprake is van twee herstarters uit eenzelfde huishouden (bijvoorbeeld echtscheiding waarbij beide ex partners een koopwoning achterlaten en willen verhuizen naar een sociale huurwoning) krijgen zij beide de woonduurdatum die op hen van toepassing is.
Voor doorstromers die willen gaan samenwonen en daarbij beiden een afzonderlijke zelfstandige
sociale huurwoonruimte in Nederland leeg achterlaten, geldt als meettijd de som van de meettijd van deze twee afzonderlijke doorstromers. Deze optelling geldt eenmalig, in die zin dat bij eventuele volgende verhuizingen deze optelling niet meer plaatsvindt.
Woningzoekenden kunnen zich niet beroepen op een inschrijving van voor 1 januari 2013 indien zij
geen, of niet tijdig, gebruik hebben gemaakt van de toen geldende overgangsregeling, die gold tot 30 juni 2013.
Artikel 5. Overzicht van woonruimte Elke woonruimte die verhuurd wordt, zal door de corporatie verantwoord worden via voor het publiek toegankelijke media. Dit gebeurt binnen twee weken na afgifte van de huisvestingsvergunning en het tekenen van het huurcontract. Er wordt minimaal verantwoord: • • •
het adres;
het aantal reacties;
de meettijd c.q. code voor wijze van rangordebepaling c.q. manier van toewijzing.
Artikel 6. Woningtoewijzing Onderscheid verdeelmodellen Volgens artikel 6 bieden corporaties zelfstandige woonruimte aan volgens het aanbodmodel, dan wel het lotingmodel. In beide gevallen wordt de woning geadverteerd. De andere mogelijkheid is het
bemiddelen van een woningzoekende naar een woning. Volgens art 6 , vijfde lid van de verordening
dient van het totale vrijkomende woningaanbod jaarlijks tussen de 15% en 30% volgens het lotingmodel te worden aangeboden. De corporatie kan binnen deze verdeling zelf kiezen welke woningen volgens
het aanbodmodel worden aangeboden en welke volgens het lotingmodel. In de laatste categorie zal het met name gaan om woningen voor woningzoekenden die snel een woning nodig hebben en niet in
15/32
aanmerking komen voor een urgentie. Het gaat in het lotingmodel dus niet om het aanbieden van de minst courante woningen, maar om woningen die de beste match hebben met de beoogde categorie woningzoekenden. Uiteraard kunnen de corporaties via monitoring het aanbod via het lotingmodel optimaliseren.
De bandbreedte in de percentages (tussen de 15% en 30%) biedt mogelijkheden voor variatie naar gelang de omstandigheden. De bandbreedte in percentages geldt per woningcorporatie en per
gemeente. Jaarlijks wordt per gemeente en per woningcorporatie gemonitord hoeveel woningen
(absoluut en percentueel) via het lotingmodel worden aangeboden, wat voor woningen het zijn en aan welke doel groepen ze worden verhuurd.
Bemiddelen van woningzoekenden naar een woning Daarnaast mag een corporatie maximaal 15% van de vrijgekomen woningen via bemiddeling toewijzen aan een aantal doelgroepen die limitatief zijn omschreven in bijlage 3, onder kolom 3. Het huisvesten
van statushouders en woningruil vindt wel plaats via bemiddeling maar telt niet mee in deze 15%. Ook de toewijzing van standplaatsen valt niet onder deze 15%. Voor het aantal te huisvesten statushouders geldt de wettelijke taakstelling die gemeenten krijgen van het Rijk.
Voor het toewijzen van standplaatsen al dan niet met een woonwagen kunnen burgemeester en wethouders nadere regels vaststellen.
Mocht verhuring binnen het gekozen systeem niet tot verhuur leiden, dan is de corporatie vrij in het kiezen van de methode om tot verhuring van de woning te komen.
Volgorde van aanbieden van de woning De woning wordt aangeboden op volgorde van de kandidatenlijst, zoals die ontstaat na toepassing van de gekozen rangordebepaler (aanbodmodel, lotingmodel), dan wel via bemiddeling van de
woningzoekende. Binnen het aanbodmodel wordt zowel voor starters als doorstromers en herstarters
de meettijd bepaald door de registratiedatum. Op dit begrip is al bij artikel 4 ingegaan. Als het gaat om de meettijd van starters, kan de registratiedatum nauwkeurig worden bepaald (niet alleen door de dag, maar ook door het tijdstip). In het geval van doorstromers is het denkbaar dat twee kandidaten voor dezelfde woning een gelijke registratie datum hebben. In dat geval wordt de rangorde bepaald door
loting. Als een woningzoekende in aanmerking komt voor meer dan één woning, start in principe voor alle betreffende woonruimten een aanbiedingsproces. Dit is ongeacht het model dat gekozen is.
Voorwaarde voor toewijzing is een positieve verhuurdersverklaring en een inkomensverklaring (voor
zover van toepassing) en correcte inschrijfgegevens. Een inkomensverklaring kan bij de Belastingdienst worden aangevraagd. De corporatie verstrekt na acceptatie van de woningtoewijzing namens
burgemeester en wethouders de huisvestingvergunning aan de nieuwe huurder. Burgemeester en wethouders verstrekken daartoe een formulier aan de corporatie.
De woningcorporatie kan besluiten een kandidaat geen huurcontract aan te bieden. Redenen zijn onder andere huurschuld bij de huidige of een vorige verhuurder of het veroorzaken van ernstige overlast. Tevens zal de aanbieding ingetrokken worden indien blijkt dat de relevante gegevens van de
woningzoekende in het woningzoekendenregister niet juist zijn of als de woningzoekende weigert
medewerking te verlenen aan het controleren van die gegevens. De weigering gebeurt schriftelijk aan
de betreffende kandidaat met opgaaf van reden(en) en met verwijzing naar de mogelijkheid daartegen een klacht in te dienen.
Woningruil
16/32
Woningruil valt volgens bijlage 3 onder bemiddeling, maar telt niet mee als vrijkomend huuraanbod. Het betreft wel een mutatie en moet daarom door de corporaties meegenomen worden in de verantwoording aan burgemeester en wethouders.
Artikel 7. Weigering en acceptatie van woonruimte In dit artikel zijn de situaties en sancties omschreven bij no show van woningzoekenden die zijn
uitgenodigd voor een bezichtiging van een woning waarop ze hebben gereageerd. Deze sancties zijn
nodig omdat no show het aanbiedingsproces vertraagt, en serieuze woningzoekenden langer moeten
wachten. Dit is ongewenst in een zeer krappe woningmarkt. Lid 3 van dit artikel bevat de regel dat bij acceptatie van een woning de opgebouwde meettijd behouden blijft. Dit helpt een snellere acceptatie van een aangeboden woning, en zodoende ook de doorstroming.
Artikel 8. Voorrang bij toewijzing van woonruimte Dit artikel regelt aan welke doelgroepen, en op welke wijze deze doelgroepen met voorrang kunnen worden gehuisvest. In de eerste plaats kunnen corporaties jaarlijks de helft van alle opgeleverde
sociale nieuwbouwwoningen in een gemeente met voorrang toewijzen aan inwoners van die gemeente.
Deze regel is bedoeld om de leefbaarheid op peil te houden, en/of om gerichte doorstroming op gang te brengen.
Daarnaast kunnen vrijkomende woningen worden gelabeld voor een aantal doelgroepen die zo met
voorrang kunnen worden gehuisvest. Deze staan opgesomd in lid 3 van artikel 8, waarbij tevens wordt verwezen naar bijlage 3 bij deze verordening. Het gaat om woningzoekenden in een bepaalde
leeftijdscategorie, grote huishoudens, doorstromers in het kader van het project van groot naar beter, en woningzoekenden voor een bijzonder project of in het kader van leefbaarheid.
Hieronder vallen ook de verhuisindicaties voor een levensloopgeschikte woning of een
rolstoelgeschikte woning. De afgifte hiervan vindt op lokaal niveau plaats binnen de regels van artikel 8 lid 3 sub e en f en lid 4.
De verhuisindicatie wordt in de hele woningmarktregio geaccepteerd. Dat geldt ook voor indicaties die buiten de woningmarktregio zijn afgegeven.
Het verlenen van een verhuisindicatie is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend. Het college van burgemeester en
wethouders dat de verhuisindicatie afgeeft neemt zelf de bezwaar- en beroepschriften in behandeling. De verhuisindicatie is niet gekoppeld aan een financiële vergoeding op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning.
Voor de richtlijnen waaraan de betreffende woningen moeten voldoen, wordt verwezen naar bijlage 2. Op lokaal niveau kunnen burgemeester en wethouders en de in de gemeente werkzame corporaties afspraken maken over de toewijzing van deze woningen.
In artikel 8 lid 4 is door rekening te houden met eigen mogelijkheden van de woningzoekende, meer aansluiting gezocht bij de opdracht die voortvloeit uit de Wmo 2015. Soms zijn mensen in staat om met eigen mogelijkheden en/of met hulp van andere personen uit zijn sociale netwerk het woonprobleem te verminderen of te verhelpen.
Rolstoelgeschikte woningen die via het aanbodmodel worden geadverteerd, worden in eerste instantie uitsluitend aangeboden aan woningzoekenden met een verhuisindicatie voor een levensloopgeschikte c.q. rolstoelgeschikte woning. Indien deze woningen de eerste keer vruchteloos worden aangeboden, wordt de tweede keer bij voorrang geadverteerd voor woningzoekenden met de betreffende
17/32
indicatiestelling. Indien er dan weer geen kandidaten zijn voor deze woning, dan wordt de woning bij
de tweede keer adverteren op basis van de normale volgordebepaling aan een andere woningzoekende toegewezen.
Artikel 9, 10 en 11 Voorrang bij urgentie Algemeen De deelnemende gemeenten en corporaties in de woningmarktregio hanteren hetzelfde urgentiebeleid. Er wordt overal met dezelfde urgentiecriteria gewerkt.
Daartoe is er in de woningmarktregio één regionale urgentiecommissie werkzaam. De
urgentiecommissie woonruimteverdeling is namens burgemeester en wethouders van de
contactgemeente Arnhem belast met het behandelen van alle aanvragen om noodurgentie. Daarnaast handelt de regionale urgentiecommissie ook de aanvragen om een mantelzorgurgentie af.
De benoeming van de leden van deze commissie valt onder verantwoordelijkheid van het college van de contactgemeente. De werkzaamheden van de commissie zijn vastgelegd in het Reglement
aanvragen noodurgentie en mantelzorgurgentie woonruimteverdeling, dat deel uitmaakt van de bestuursovereenkomst die gemeenten in de woningmarktregio hebben gesloten.
Rangordebepaling Een urgent woningzoekende gaat voor een regulier woningzoekende, tenzij voor de betreffende
woning de voorrang voor urgent woningzoekenden is uitgesloten. Dit laatste is in de presentatie van de woning (bijvoorbeeld in de advertentie) duidelijk kenbaar gemaakt.
Er zijn vier categorieën urgent woningzoekenden: herstructureringsurgenten, urgent woningzoekenden vanwege verblijf in een tijdelijke opvang in verband met problemen van relationele aard en/of geweld, mantelzorgurgenties en noodurgenties. Binnen deze vier categorieën gaan woningzoekenden met een herstructureringsurgentie voor op de andere woningzoekenden, om zo de noodzakelijke vernieuwing
van de woningvoorraad te faciliteren door herhuisvesting van mensen die vanwege sloop of ingrijpende verbouwing hun huis uit moeten. Binnen de overige drie categorieën wordt de rangorde van de urgent woningzoekenden bepaald op de wijze zoals bepaald in artikel 9 lid 4.
Voorziening voor tijdelijke opvang Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten zijn op grond van de
Wet reeds urgent woningzoekend. Deze woningzoekenden moeten dat aantonen met een daartoe door deze voorziening afgegeven verklaring. Deze verklaring moet afkomstig zijn van een voorziening die
zich professioneel richt op het bieden van tijdelijke opvang en hulp, zoals een blijf-van-mijn-lijfhuis.
Mantelzorgurgentie Ontvangers of verleners van mantelzorg zijn ook op grond van de Wet urgent woningzoekende. Zij moeten voldoen aan de volgende voorwaarden om voor urgentie via een mantelzorgurgentie als bedoeld in artikel 10 lid 3 in aanmerking te komen: • • •
er is sprake van een ondersteuningsvraag er is sprake van een mantelzorgrelatie
de mantelzorger besteedt minimaal 10 uur per week aan mantelzorg 18/32
•
er is sprake van een langdurige ondersteuning waarbij de verwachting bestaat dat de mantelzorgrelatie minimaal een jaar in stand blijft.
Burgemeester en wethouders kunnen beleidsregels vaststellen met betrekking tot het verlenen van
mantelzorgurgenties. Zo kan daarin worden opgenomen op welke wijze de afstand of reistijd tussen de ontvanger en verlener van mantelzorg, of andere relevante factoren bij de beoordeling van een aanvraag om mantelzorgurgentie worden betrokken.
De mantelzorgurgentieverklaring is alleen geldig in de gemeente waarvoor deze verklaring is afgegeven. Dit is de gemeente waar de mantelzorg wordt verleend of ontvangen.
Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen worden niet bemiddeld naar een woning, maar zoeken zelf een woonruimte.
Noodsituatie Het begrip noodsituatie staat centraal bij de aanvraag voor een noodurgentie. Dit begrip wordt als volgt toegelicht: • •
Er is sprake van een persoonlijke noodsituatie.
Een (andere) woning in de woningmarktregio moet een oplossing zijn voor de huidige noodsituatie.
•
De huidige woning is niet geschikt (te maken) om het probleem, waarin het huishouden verkeert, te verhelpen.
•
De noodsituatie moet zodanig ernstig zijn dat het onverantwoord is deze langer dan vier
maanden te laten voortbestaan, geteld vanaf het moment van behandeling van de aanvraag door de urgentiecommissie. • •
De noodsituatie moet buiten de schuld (of nalatigheid) van betrokkene zijn ontstaan.
Betrokkene is niet verwijtbaar verantwoordelijk te stellen voor het ontstaan of voortbestaan van de problemen. Voor zover er sprake is van verwijtbare verantwoordelijkheid voor ontstaan of voortbestaan van het probleem geldt dit tot een maximum van 3 jaar na het ontstaan van de woonnoodsituatie.
•
De noodsituatie was voor betrokkene niet te voorzien, ofwel betrokkene was niet in staat tijdig maatregelen te nemen om de (huidige of aanstaande) woonnoodsituatie te voorkomen.
•
Verder was betrokkene niet in staat daarop te anticiperen door middel van tijdig reageren c.q. inschrijven als woningzoekende in de woningmarktregio.
•
Van betrokkene wordt verwacht eerst zelf aantoonbaar naar een oplossing van het probleem gezocht te hebben, voordat een noodurgentieverklaring wordt aangevraagd.
Voor het aanvragen van een aanvragen van een noodurgentieverklaring zijn leges verschuldigd. Dit
wordt regionaal uniform geregeld in de leges- c.q. belastingverordeningen van de gemeenten in de woningmarktregio. Het verstrekken van een noodurgentieverklaring of een
mantelzorgurgentieverklaring is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend.
Begeleiding en bemiddeling Aan het verstrekken van een noodurgentieverklaring kunnen voorwaarden worden verbonden (artikel
11 verordening). De voorwaarden kunnen gelden voor personen in bijzondere omstandigheden of voor personen met zodanig ernstige psychische en/of psychosociale problemen dat woonbegeleiding geïndiceerd is. De voorwaarden die opgelegd kunnen worden, zijn: •
acceptatie van begeleiding;
19/32
•
toewijzing van een specifiek geschikte woning.
Aan woningzoekenden waarbij begeleiding als voorwaarde is gesteld, kan de woningcorporatie bij woningtoewijzing de eis stellen dat zij deze begeleiding daadwerkelijk accepteren. Weigering van begeleiding kan er toe leiden dat de woningzoekende niet in aanmerking komt voor de woning.
Bij de toewijzing van een specifiek geschikte woning wordt de urgente bemiddeld en gaat dus niet zelf op zoek naar een woning.
Artikel 12 tot en met 17 Onttrekking en omzetting Aanwijzing In Nijmegen is sprake van schaarste aan woonruimte met onrechtvaardige en onevenwichtige effecten. Voor een onderbouwing van deze conclusie verwijzen wij naar de notitie ‘Onderbouwing
omzettingsvergunning kamerverhuur huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2024’. De
goedkope en middeldure woonruimte die op dit moment aanwezig is, willen we beschermen. Deze
moet beschikbaar blijven voor huishoudens die weinig andere mogelijkheden hebben. Het onttrekken of omzetten (verkameren) van woonruimte willen we dan ook reguleren. Alle woonruimte met een WOZ-waarde tot en met € 396.000, heeft een omzettings- of onttrekkingsvergunning nodig.
Zelfstandige en onzelfstandige woningen Voor de toepassing van het omzettingsvergunningenstelsel is het van belang of er sprake is van onzelfstandige woonruimte, en het al dan niet voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
Onzelfstandige woonruimte kenmerkt zich doordat de individuele bewoners, die geen duurzame
gezamenlijke huishouding voeren, wel een eigen kamer hebben maar wezenlijke voorzieningen zoals een toiletruimte, badruimte of keuken, met elkaar delen.
Zelfstandige woonruimte is een woonruimte met een eigen toegang welke door één huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van een of meer wezenlijke
voorzieningen (zoals toiletruimte, badruimte en keuken) buiten die woonruimte. Dit kunnen zowel eengezinswoningen als appartementen zijn, die door één huishouden worden bewoond.
Verhuurde onzelfstandige woonruimte in eigendom van corporaties is niet vergunningplichtig (artikel 12 lid 2). Gezien hun wettelijk vastgelegde maatschappelijke doelstelling is het niet gewenst om daar
extra drempels voor op te werpen. In die gevallen waarin corporaties panden onzelfstandig verhuren, doen ze dat in het kader van hun sociaalmaatschappelijke doelstelling.
Gemeenschappelijke huishouding of niet Voor de omzettingsvergunning is van belang of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit criterium is mede bepalend voor het onderscheid tussen zelfstandige en
onzelfstandige woonruimte. Eén huishouden is gedefinieerd als ‘een alleenstaande, of twee of meer
personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woonruimte hebben en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren’.
In beginsel is bij het samenwonen door studenten of jongeren, in een pand met onzelfstandige
woonruimten géén sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De wens om zo te
wonen, en dezelfde voorzieningen (douche, keuken etc.) te gebruiken wordt primair gevormd door het oogmerk om tijdens de studietijd, per definitie tijdelijk, in een bepaalde levensfase, goedkoop te
20/32
kunnen wonen. Het oogmerk om bestendig, voor onbepaalde tijd een met een gezinsverband
vergelijkbaar samenlevingsverband aan te gaan, waarbij bijvoorbeeld alle kosten samen worden
opgebracht en gedeeld, is niet aanwezig dan wel van secundaire orde. In de praktijk worden creatieve constructies opgetuigd teneinde aan te tonen dat studenten als één huishouden moeten worden beschouwd. In de regel is daarvan dus géén sprake.
In de praktijk komen we ook andere bijzondere woonvormen tegen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een woonvereniging en friends-contracten. Aan het college wordt overgelaten om te
bepalen in welke gevallen er sprake is van een bijzondere woonvorm die beschouwd kan worden als één huishouden danwel dat geen sprake is van onzelfstandige woningen.
Inwoning bij een hospes/hospita is niet vergunningplichtig mits sprake is van maximaal twee
onzelfstandige woonruimten. Hierbij dient de eigenaar van de woning (de hospes/hospita) het
hoofdverblijf te hebben in de woning en voor 100% economisch en juridisch eigenaar te zijn. Hij/zij
dient de woning voor meer dan 50% te gebruiken voor zijn/haar eigen huishouden. Zij maken gebruik
van de voorzieningen zoals badgelegenheid, keuken en/of toilet van de hospes/hospita. Zo niet, dan is er sprake van drie onzelfstandige woonruimten.
Woonverenigingen In de verordening is een definitie van het begrip woonvereniging opgenomen. Hiermee wordt beoogd om aanvragers duidelijkheid te bieden over deze woonvorm. Belangrijk verschil met kamerverhuur is dat een woonvereniging een hechtere samenlevingsvorm heeft die een zekere bestendigheid van de
leden kent. Woonverenigingen zijn eigenaar van het pand. De leden-bewoners hebben het economisch eigendom, met een aansprakelijkheid voor beheer en onderhoud.
Dit moet zijn geformaliseerd middels een formele rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid, opgericht bij notariële akte en met inschrijving bij de kamer van koophandel. De vereniging heeft daarnaast een fonds of gezamenlijke rekening voor betaling van de vaste lasten, zoals de
hypotheeklasten, kosten van verzekeringen, belastingen, heffingen, onderhoud nutslasten e.d.. Hiermee onderscheiden zij zich van gewone kamerverhuur.
Aan het college wordt overgelaten om te bepalen in welke gevallen er sprake is van een woonvereniging.
Een woonvereniging, waarbij het pand eigendom is van een woningcorporatie en de bewoners huren, veelal met een daarop toegesneden huurcontract, zijn vergunningsvrij (art. 12 lid 2).
Weigeringsgronden Uit de Huisvestingswet volgt dat de raad regels stelt omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning kunnen leiden. In artikel 15 geeft de raad hieraan uitvoering.
Een belangrijk argument om een vergunningenstelsel in het leven te roepen voor het omzetten van
zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte is de noodzaak om de zelfstandige woonruimte in het goedkope segment te beschermen. Zoals hierboven geconcludeerd is er een schaarste aan deze woonruimte. De woonruimte die op dit moment aanwezig is, willen we behouden.
Gelet hierop is in het tweede lid bepaald dat woningen tot en met een WOZ-waarde van € 278.000,-
sowieso niet mogen worden omgezet in onzelfstandige woonruimte of mogen worden onttrokken aan de woonbestemming. We willen deze woonruimten behouden voor huishoudens met een kleine beurs (bijvoorbeeld ook starters).
21/32
De vergunning mag niet leiden tot een negatieve en/of een verdere inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat. De weigeringsgronden genoemd in het tweede lid, onder b en het vierde lid, worden
opgenomen met het oog op de bescherming van een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het pand.
Daarnaast beoordeelt een adviescommissie of sprake is van een onaanvaardbare negatieve inbreuk op
een geordend woon- en leefklimaat. Met deze toets wordt de leefbaarheid, in de directe omgeving van de zelfstandige woonruimte waarvoor een omzettingsvergunning wordt aangevraagd, in kaart
gebracht. Onderzocht wordt of het woonmilieu van de wijk, buurt of straat al onder druk staat, en/of redelijkerwijs kan worden verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de
leefbaarheid op ontoelaatbare wijze toeneemt. De adviescommissie wordt door burgemeester en