Ecorys ladder winkels Hof van Holland

9

28

De opmars van ‘internet retail’ zet vooral druk op het bestedingsbedrag in de branches die gevoelig zijn voor internet, met name: mode, media in ruime zin en elektro. Bij de branchering van Hof van Holland wordt daarom in dit rapport terughoudend omgegaan ten aanzien van de mogelijkheden om winkels te openen binnen deze branches.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

Tabel 3.3

Actuele regionale behoefte detailhandel in de Waalsprong in 2016, 2020 en 2025 Dagelijkse

Niet-dagelijkse

Totaal

detailhandel

detailhandel

detailhandel

3.355 m²

2.660m²

6.010 m²

Haalbare m² wvo: -

2016

-

2020

7.295 m²

4.260 m²

11.550 m²

-

2025

10.140 m²

6.705 m²

16.845 m²

2.360 m²

1.945 m²

4.305 m²

830 m²

830 m²

Correcties bestaand/leegstand -

aanwezig m² wvo

-

leegstand

-

omzetclaim LIDL

875 m²

875 m²

Toename m² wvo: -

2016

--

--

--

-

2020

4.060 m²

1.485 m²

5.545 m²

-

2025

6.905 m²

3.930 m²

10.840 m²

Toename m² bvo: -

2016

--

--

--

-

2020

4.775 m²

1.750 m²

6.525 m²

-

2025

8.125 m²

4.625 m²

12.750 m²

Bron: Ecorys 2016

Kwantitatieve actuele regionale behoefte Op basis van voorgaande uitgangspunten is de kwantitatieve actuele regionale behoefte voor detailhandel in de gehele Waalsprong, inclusief correcties, becijferd op: dagelijkse detailhandel:

circa 4.060 m² wvo in 2020 en circa 6.905 m² wvo in 2025

(exclusief 875 m² wvo vanwege aanwezigheid van LIDL in het dorp Oosterhout) 

niet-dagelijkse detailhandel:

circa 1.485 m² wvo in 2020 en circa 3.930 m² wvo in 2025



totaal detailhandel:

circa 5.545 m² wvo in 2020 en 10.840 m² wvo in 2025

Reservering voor verbetering overig winkelaanbod Een vijfde deel (20%) van de berekende toekomstige actuele behoefte aan dagelijkse en nietdagelijkse detailhandel wordt gereserveerd voor eventuele verbetering en versterking van het winkelaanbod in het stadsdeel buiten haar centrumgebied. Dit deel van de marktruimte wordt

naar verwachting ingezet voor de realisatie van een nieuw buurtwinkelcentrum, zoals voorzien in het bestemmingsplan Groot-Oosterhout. Verhouding wvo en bvo Het is voor een bestemmingsplan relevant om te rekenen met bruto vloeroppervlakte. Daarom wordt in tabel 3.3, de uit de berekening volgende marktruimte voor nieuwe detailhandel, uitgedrukt in bvo’s op basis van een verhouding wvo/bvo van 85% Marktruimte detailhandel Hof van Holland Omgerekend in m² bvo en na correctie voor de reservering van 20% van de marktruimte voor verbetering van het overig winkelaanbod van het stadsdeel, is de actuele regionale behoefte aan nieuwe detailhandel in Hof van Holland: 

dagelijkse detailhandel:

circa 3.825 m² bvo in 2020 en circa 6.500 m² bvo in 2025



niet-dagelijkse detailhandel:

circa 1.400 m² bvo in 2025 en circa 3.700 m² bvo in 2025



totaal detailhandel:

circa 5.225 m² bvo in 2020 en circa 10.200 m² bvo in 2025

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

29

Op basis van de uitgevoerde berekeningen wordt geconcludeerd dat er voldoende actuele regionale behoefte aan detailhandel is voor de ontwikkeling van een op de verzorging van het stadsdeel gericht detailhandelsprogramma van 5.225 m² bvo in 2020 en 10.200 m² bvo in 2025. Hierbij is rekening gehouden met bestaande aanbodstructuur in de primaire en secundaire regio, met realistische aannames voor de oriëntatie van de inwoners van de Waalsprong op het toekomstige eigen aanbod en een beperkte toevloeiing van omzet van buiten het stadsdeel. De behoefte is ook afgestemd op de verwachte toekomstige bevolkingsontwikkeling. Additionele commerciële component Daarnaast is er ruimte voor aanvullende consumentverzorgende commerciële voorzieningen zoals horeca, ambachtelijke dienstverlening en zakelijke dienstverlening (baliefuncties, ateliers en praktijken). Dit additionele programma van in totaal circa 1.300 (2020) tot circa 2.250 m² bvo (2025) is met circa 20% van het totale bruto vloeroppervlakte nodig voor een goed functionerend centrumgebied van het nieuwe stadsdeel de Waalsprong. Het grootste deel van dit additionele programma (35-40%) zal uit enkele horecazaken bestaan, met een totale omvang van circa 500 tot 950 m² bvo. In totaal gaat het daarmee om een programma van circa 12.750 m² bvo aan consumentverzorgende commerciële voorzieningen in 2025.

3.4

Kwalitatieve behoefte en meerwaarde Kwalitatieve aspecten verzorgingsstructuur De hiervoor aangegeven behoefte aan detailhandel is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op diverse aannames. Aangezien toekomstige ontwikkelingen voor een deel onvoorspelbaar zijn, zijn de uitkomsten altijd indicatief. Kwalitatieve overwegingen zijn daarom ook minstens zo belangrijk om in de behoefte aan detailhandel te kunnen voorzien. Naast de aangetoonde kwantitatieve behoefte aan detailhandel in de Waalsprong, gelden onder andere de volgende kwalitatieve overwegingen: 

het realiseren van een sterke winkelstructuur voor de dagelijkse en frequent benodigde nietdagelijks detailhandel voor de inwoners van het stadsdeel op relatief korte afstand van de woning;



aanwezig in de buurten en grotendeels geconcentreerd in een aantrekkelijk centrumgebied;



met voldoende keuzemogelijkheden voor de consument en als centrale ontmoetingsplaats;



en met perspectiefvolle winkels voor de ondernemer;

Kwalitatieve wensen toekomstige en potentiële bewoners De gemeente Nijmegen heeft in de laatste jaren enkele enquêtes en peilingen uitgevoerd onder betrokken bewoners, geïnteresseerden, potentiële en toekomstige inwoners van de Waalsprong naar hun wensen op het gebied van voorzieningen en het centrumgebied, zoals de peiling ‘Invulling ’ onder geïnteresseerden en/of betrokken burgers, in mei 2015 (143 respondenten). Deze laatste peiling leerde het volgende over de wensen van de burgers: 

circa 33% van de respondenten ziet de Waalsprong als een ‘stadse, levendige wijk, met wonen, winkels en voorzieningen dichtbij elkaar’



de nabijheid van de vele winkels in de binnenstad is een duidelijk pluspunt (47%)



de huidige voorzieningen in het stadsdeel de Waalsprong typeert men als weinig (11%)



ruim een derde geeft aan behoefte te hebben aan meer winkels (37%)



de eventuele aanwezigheid van ‘gezellige uitgaansgelegenheden’ maakt de Waalsprong nog meer aantrekkelijk als woon- en leefgebied

30

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking



veruit de grootste groep (66%) ziet het toekomstige centrumgebied als ‘een levendige buurt met wonen, winkels en horeca gemengd met het wonen’

Wat betreft de winkelstructuur gaat de voorkeur van een grote groep geïnteresseerden uit naar: 

‘Winkels wat verder weg met meer keuze (naast boodschappen ook andere winkels)’: 64%



tegen ‘Winkels dichtbij met basiskeuze (denk aan supermarkt): 36%



qua invulling geeft men aan een wat meer divers centrumgebied te waarderen, met bijvoorbeeld detailhandel in huishoudelijk, drogisterij/persoonlijke verzorging, bloemen, kleinschalige dagelijkse boodschappen (verswinkels, bakker, slager), een of meerdere supermarkten, bijzonder aanbod als biologisch, cateraar/toko, weekmarkt, etnische winkels, budgetketens met een mengvorm food/non food (ALDI, LIDL, Action).

Tijdens bewonersavonden die zijn georganiseerd in het kader van de planvorming voor deelgebied ‘’ in de maanden maart en juni 2015, hebben (toekomstige) bewoners vrij unaniem aangegeven dat de verwachtingen van het centrumgebied hooggespannen zijn. Het moet de plek worden om elkaar te ontmoeten in de wijk, men verwacht voorzieningen die hierbij passen en een stedenbouwkundige opzet die ontmoetingen mogelijk maakt. De menselijke schaal, een dorpskarakter met fijne verblijfsplekken zijn belangrijk in de behoeften. Met een mix van winkels, niet alleen bekende ketens, en supermarkten en andere wijkfuncties, zoals horecirca Dit beeld van wensen en verwachtingen van (toekomstige) bewoners van de Waalsprong ten aanzien van het toekomstig centrumgebied van het nieuwe stadsdeel komt overeen met hetgeen elders in Nederland is vastgesteld met betrekking tot de wens en het gebruik van de winkelvoorzieningen van het centrumgebied van Vinex-gebieden, mede in het kader van de verhoging 10

van de leefbaarheid en het woongenot in dit soort nieuwe stadsdelen . Bovendien hebben winkels invloed op de sociale cohesie van de wijk, aangezien de wijkcentra als ontmoetingsplaatsen fungeren.

3.5

Omzeteffecten en leegstand Er zijn in deze toets meerdere aannames gedaan in de uitgangspunten en in de berekeningen van de behoefte aan nieuwe detailhandelsruimte in het stadsdeel de Waalsprong in het algemeen en die voor haar centrumgebied in het bijzonder. Door de vrij behoudender aannames is er geen of vrijwel geen risico voor het ontstaan van leegstand in de detailhandel in de Waalsprong en/of in haar regionale omgeving: 

het aantal inwoners van de Waalsprong groeit vanaf het jaar 2025 tot het jaar 2030 nog met 11% (de in deze toets geraamde behoefte is gebaseerd op het aantal inwoners dat wordt verwacht op 1-1-2020 en op 1-1-2025, hetgeen dus lager is dan in de eindsituatie in 2030);



bij de berekening van de marktruimte is uitgegaan van de realisatie van een detailhandelsaanbod dat vrijwel volledig lokaal verzorgend zal zijn;



een toename van de detailhandel die gelijke tred houdt met de toename van het aantal inwoners van de Waalsprong;



een betrekkelijk lage lokale koopkrachtbinding en een lager aandeel toevloeiing van koopkracht van buiten het stadsdeel voor de niet-dagelijkse detailhandel;



een normale vloerproductiviteit van de dagelijkse detailhandel;



een relatief hoge vloerproductiviteit van de niet-dagelijkse detailhandel;



correctie van de internetbestedingen in de gebruikte bestedingsbedragen;

10

Zie bijvoorbeeld het onderzoek van C.W. Li: “Leefbaarheidsvoorzieningen in Vinex-wijken; een onderzoek naar de bijdrage van diverse typen voorzieningen aan de leefbaarheid van Vinex-uitleglocaties” (Chan Wai Li, TU/e 2013).

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

31



een reservering van 20% van de marktruimte voor eventuele versterking van het lokale detailhandelsaanbod buiten het centrumgebied van de Waalsprong;



de bestaande leegstand, waaronder het leegstaande voormalige supermarktpand van Jan Linders in het dorp Lent, is meegeteld bij de benutting van de marktruimte;



de LIDL-supermarkt in het dorp Oosterhout is grotendeels meegeteld bij het bestaande detailhandelsaanbod, terwijl deze supermarkt buiten de Waalsprong ligt;



het aantal inwoners van het Overbetuwse dorp Oosterhout en haar buitengebied is niet meegeteld bij de primaire regio van het verzorgingsgebied van het centrumgebied van de Waalsprong;



er is met een wvo/bvo verhouding van 85% gerekend, terwijl men bij vergelijkbare situaties in ons land met een 80% verhouding pleegt te rekenen;



bij de berekening van het haalbaar aantal m² vloeroppervlakte is geen rekening gehouden met een flexibiliteitsopslag voor frictieleegstand (2,5-5%).

Geen negatieve effecten op de omgeving Het benaderde detailhandelsprogramma is cijfermatig te onderbouwen zonder dat (significante) negatieve effecten zijn te verwachten in de omgeving. Door de terughoudende aannames is het risico dat te veel detailhandel zou worden gerealiseerd, nog verder verkleind. De uitgevoerde benadering toont aan dat er voldoende omzet per m² zal zijn voor de dan aanwezige detailhandel in de Waalsprong. De kans op leegstand voor de op dit moment in de primaire regio beperkt aanwezige detailhandel, is klein. Het risico op effecten of leegstand voor de detailhandel in de secundaire regio van de Waalsprong is eveneens zeer klein; het toekomstige winkelaanbod in de Waalsprong heeft een sterk lokale functie en de behoefte is grotendeels op deze lokale functie becijferd. Verhouding tot regionale dorpscentra Ook afgezet tegen het aanbod in de centrumgebieden van Elst en Bemmel krijgt het winkelprogramma van de Waalsprong (tabel 3.3) vooral een buurt-, wijk- en stadsdeelverzorgende functie. In tabel 3.4 worden de detailhandel in de centrumgebieden van Elst en Bemmel vergeleken met die van het toekomstige centrumgebied van de Waalsprong. Tabel 3.4

Vergelijking m² wvo en branchering centrumgebieden Elst, Bemmel en Waalsprong

Dagelijkse detailhandel

Elst-

Bemmel-

Hof van

Centrum

Centrum

Holland

7.350

4.750

3.245 / 5.525

w.v. supers (>400 m²)

5.400

3.900

n.b.

Niet-dagelijkse detailhandel

-

12.650

5.050

1.190 / 3.145

-

w.v. mode & luxe

8.200

2.600

n.b.

-

w.v. warenhuis

480

750

n.b.

-

w.v. overig

3.970

1.700

n.b.

20.000

9.800

4.435 / 8.670

Totaal wvo

Bron: Locatus maart 2016, bewerking Ecorys 2016

Hof van Holland krijgt, in vergelijking met de centrumgebieden van Elst en Bemmel: 

een sterkere nadruk op de dagelijkse detailhandel;



een aanzienlijk kleiner aanbod aan niet-dagelijkse detailhandel;



geen of een meer beperkt aanbod in de regionaal sterke branches in de groep mode & luxe en warenhuis.

32

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

Meerjarige ontwikkeling Hoewel de voortgang van de woningbouw en het exacte moment van realisatie van het voorzieningengebied in het centrum nog niet bekend zijn, is het mogelijk dat de realisatie van de eerste of één van de volgende fasen van het winkelprogramma, vooruitloopt op de woningbouwfasering. Dit heeft voor het winkelaanbod in de primaire regio géén negatieve effecten. Voor de in de primaire regio aanwezige dagelijkse detailhandel en supermarkten geldt dat zij: 

op basis van de huidige inwonertallen en koopstromen al op een voldoende economisch niveau functioneren;



goed en centraal zijn gelegen ten opzichte van de al gerealiseerde en nog te realiseren woongebieden;



de beide supermarkten een eigen en redelijk afgebakend verzorgingsgebied hebben en nu reeds een sterke positie in hun eigen directe verzorgingsgebied hebben;



de komende jaren deze verzorgingsfunctie verder zullen versterken en een sterke klantrelatie opbouwen;



hen binnen de uitgevoerde berekeningen, in de toekomst, óók ruimte wordt geboden om te moderniseren en uit te breiden.

Ook voor het bovenlokale winkelaanbod in de secundaire regio, zijn op basis van de uitgevoerde berekeningen en bij de aangegeven tijdvakken 2020 en 2025 geen negatieve effecten te verwachten. Ook bij een beperkt vooruitlopende fasering van het centrumgebied in de Waalsprong geldt voor deze centra dat: 

het aanbod in de Waalsprong vooral gericht is op de lokale bevolking. De cijfermatige onderbouwing is hierop ook afgestemd;



het centrumaanbod in de Waalsprong zich vooral richt op de dagelijkse boodschappen die de inwoners doorgaans dichtbij huis in het eigen stadsdeel doen;



dit aanbod aangevuld wordt met frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen die de inwoners doorgaans dichtbij huis in het eigen stadsdeel doen;



de grotere centra in de secundaire regio zich juist onderscheiden met meer recreatief bezochte detailhandelsbranches en ondersteunende centrumfuncties (horeca, leisure e.d.)

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

33

Toekomstig centrumgebied Waalsprong /

34

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

4

Locatie-aspecten

De tweede trede van de ladder voor duurzame ontwikkeling stelt dat indien blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, zoals hiervoor in hoofdstuk 3 is aangetoond, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Deze toets vindt in dit hoofdstuk plaats.

4.1

Locatiekeuze Hof van Holland Het centrumgebied voor de Waalsprong wordt gerealiseerd in deelgebied , bij de stedelijke Knoop Lent. Het te realiseren winkelprogramma voor de Waalsprong is daarmee onderdeel van de stedelijke ontwikkeling van Nijmegen (zie paragraaf 1.2). Er zijn diverse locatiestudies uitgevoerd en visies opgesteld om te komen tot de definitieve locatie van het centrumgebied voor de Waalsprong. De voornaamste randvoorwaarden hieruit voor de locatiekeuze van het centrum zijn: 

centrale situering in het verzorgingsgebied;



goede bereikbaarheid vanuit de diverse woongebieden;



bij voorkeur rechtstreekse verbindingen tussen de verder weg gelegen wijken en buurten en het nieuwe centrumgebied;



een multimodale ontsluiting.

De uiteindelijke voorkeurslocatie voor het toekomstige centrumgebied ligt niet op het geografisch middelpunt van de toekomstige buurten en wijken. Dit komt onder andere door de doorsnijding van de Waalsprong door de spoordijk en de autoweg N325. Deze hoofdinfrastructuur zorgt ook voor een barrière waardoor het aantal routes tussen de oostelijke woonwijken in Lent en het centrumgebied beperkt zal zijn. De eerdere keuze om de verstedelijking van Nijmegen direct aansluitend op het bestaand stedelijke gebied van Lent te realiseren, aan weerszijden van deze infrastructurele werken, brengt met zich mee dat het vrijwel onmogelijk is een locatie te vinden die deze beperkingen niet of in veel mindere mate kent. Een noordelijker locatie resulteert weliswaar in kortere afstanden naar de noordwestelijke wijken, maar door het ontbreken van onder- of overgangen van het spoor en de autoweg, is de barrièrewerking naar de oostelijke wijken in Lent hier nog groter. Er is daarom gekozen voor een locatie direct aan de hoofdwijkontsluiting, nabij de zuidelijke onderdoorgang van het spoor richting de oostelijke wijken en op loopafstand van NS-station Nijmegen Lent. Het centrum is hierdoor goed multimodaal ontsloten (zie ook 5.1). Door de realisatie van twee buurtsteunpunten in de noordelijke wijken worden deze inwoners toch op korte afstand van de woning voorzien in hun dagelijkse behoeften.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

35

4.2

Alternatieve locatiemogelijkheden Herstructurering of transformatie binnen de Waalsprong Er zijn binnen het stedelijke gebied van de primaire regio geen alternatieve locaties voorhanden die eveneens voldoen aan de voorgaande eisen. Ook via herstructurering of transformatie is niet te voorzien in de benaderde behoefte voor een centraal centrumgebied voor de Waalsprong, op een locatie die tevens voldoet aan de gestelde locatie-eisen. Het leegstaande voormalige pand van supermarkt Jan Linders aan de Laauwikstraat in het dorp Lent, voldoet niet aan de hiervoor beschreven randvoorwaarden en locatie-eisen. Dit geldt ook voor de dorpsstraat van Lent in het algemeen. In en rond deze dorpsstraat is te weinig ruimtelijke capaciteit beschikbaar om een compleet winkelapparaat van circa 12.750 m² bvo te faciliteren. In het nieuwe centrumgebied wordt een combinatie gemaakt van winkelen, wonen, werken, horeca en andere centrumfuncties. Het uiteindelijke stedenbouwkundige ontwerp is maatwerk van een aanzienlijke omvang. Inpassing hiervan op een andere locatie in de betreffende regio, tast juist de kwaliteiten van het bestaande, overwegend woongebied, aan.

Het nieuwe centrumgebied, met het bijbehorende stedenbouwkundige samenstel van bebouwing en functies, is in de Waalsprong niet te voorzien op een vergelijkbare, betere of alternatieve locatie door herstructurering of transformatie, zónder dat de bestaande kwaliteiten van het in wording zijnde stedelijk gebied negatief worden aangetast. Binnenstad Nijmegen Op grotere afstand van de Waalsprong, in de secundaire regio, ligt de binnenstad van Nijmegen. Door een combinatie van factoren (o.a. de financiële en economische crisis, opkomst internetwinkelen, faillissementen van enkele grootwinkelbedrijven, opkomst thuiswerken en onvoldoende investeringen in bestaand winkel- en kantoorvastgoed) staat er momenteel ruimte voor detailhandel en kantoorruimte leeg. Vanuit een goede ruimtelijke ordening en vanuit de wens om bij de realisatie van nieuwe detailhandel, zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande detailhandelsconcentraties, is de vraag opportuun of deze ruimte (theoretisch) geschikt is of geschikt te maken is voor huisvesting van het winkelprogramma voor de Waalsprong. Voor een succesvol en goed functionerend centrumgebied voor stadsdeel-, wijk- en buurtverzorgende voorzieningen moet voldaan worden aan ten minste de volgende voorwaarden: 

is gesitueerd op korte afstand van de woning;



kan voorzien in de ontmoetingsfunctie voor de buurt, wijk of stadsdeel;



is makkelijk bereikbaar met verschillende vervoersmiddelen (te voet, (brom)fiets, OV, auto), voor diverse bewonersgroepen;



biedt synergie in winkelaanbod en aanvullende centrumvoorzieningen in de buurt, wijk of stadsdeel;



biedt ruimte voor de realisatie van een consumentverzorgend commercieel programma van circa 12.750 m² bvo in een compact en aantrekkelijk gebied;

36



is aantrekkelijk in opzet en kwaliteiten (compact, compleet en comfortabel);



is voor de bewoners van de Waalsprong herkenbaar als het ‘eigen’ centrumgebied.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

Getoetst aan deze randvoorwaarden en gezien de eerder genoemde kwalitatieve eisen van de (toekomstige) bewoners van de Waalsprong, is er in de binnenstad van Nijmegen geen pand, locatie of gebied dat hieraan kan voldoen. Met name het eerste, tweede en het laatste punt. Ook de noodzakelijke synergie met aanvullende centrumfuncties in het stadsdeel, is op een grotere afstand niet te realiseren. Ook verschilt het bezoekmotief van de bezoekers aan de binnenstad van Nijmegen dermate sterk van het bezoekmotief van bewoners aan hun eigen centrumgebied, dat een succesvolle combinatie is uit te sluiten.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

37

5

Multimodale ontsluiting

Het te ontwikkelen winkelprogramma voor de Waalsprong is een stedelijke ontwikkeling en ligt buiten het bestaand stedelijk gebied (zie paragraaf 1.2). Trede drie van de Ladder voor duurzame verstedelijking behoeft daarom getoetst te worden. Daarom wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in de behoefte aan detailhandel voor de Waalsprong op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. De ontwikkelingslocatie voor het centrumgebied bij de stedelijke Knoop Lent heeft een goed bereikbaarheidsprofiel, bezien vanuit de diverse (toekomstige) buurten en wijken van de Waalsprong en gezien de hier beschikbare vervoersmodaliteiten: 

het centrum ligt aan de hoofdwijkontsluiting (Graaf Alardsingel), die via de Italiësingel en de Griftdijk Noord, zowel de noordelijke wijken ontsluit als de oostelijke wijken in Lent;



het centrum is voor de fiets ontsloten naar de noordwestelijke woonwijken en via o.a. het Griftpad via het NS-station Nijmegen Lent richting de Lentse woonwijken in het oosten;



door de ligging op loopafstand van NS-station Nijmegen Lent, is de bereikbaarheid per trein en openbaar vervoer eveneens goed.

Door de goede bereikbaarheid met verschillende vervoersmodaliteiten is het centrumgebied in de toekomst goed multimodaal ontsloten.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

39

Bijlage 1: Harde plannen Arnhem-Nijmegen Harde plannen regio Arnhem-Nijmegen (Detailhandelsmonitor Stadsregio Arnhem-Nijmegen 2015, BRO 2015)

* Inmiddels definitief bestemmingsplan (naar opgave sept. 2016)

*

40

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland

Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland

T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com

W www.ecorys.nl

Sound analysis, inspiring ideas

BELGIË – BULGARIJE – INDIA – KROATIË - NEDERLAND – POLEN – SPANJE – TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK