Ecorys ladder winkels Hof van Holland

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking ten behoeve van bestemmingsplan Opdrachtgever: Gemeente Nijmegen Rotterdam, 5 december 2016

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

ten behoeve van bestemmingsplan

Opdrachtgever: Gemeente Nijmegen

Tom Draisma Wilbert Kroesen

Rotterdam, 5 december 2016

Over Ecorys

Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema’s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofitsectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 85-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio’s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys voert een actief MVO-beleid en heeft een ISO14001-certificaat, de internationale standaard voor milieumanagementsystemen. Onze doelen op het gebied van duurzame bedrijfsvoering zijn vertaald in ons bedrijfsbeleid en in praktische maatregelen gericht op mensen, milieu en opbrengst.

Zo gebruiken we 100% groene stroom, kopen we onze CO₂-uitstoot af, stimuleren we het ovgebruik onder onze medewerkers, en printen we onze documenten op FSC- of PEFC-gecertificeerd papier. Door deze acties is onze CO₂-voetafdruk sinds 2007 met circa 80% afgenomen.

ECORYS Nederland B.V. Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl

2

KRO/RG NL2140-31976rapHvH

Inhoudsopgave

Management summary

5

1

7

2

Inleiding 1.1

Aanleiding

1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

9

1.3

Opbouw rapport

10

Regionaal aanbod en beleid

13

2.1

Regio-indeling

13

2.2

Aanbod en structuur

14

2.3

3

4

5

7

2.2.1

Primaire regio

14

2.2.2

Secundaire regio

15

2.2.3

Harde en zachte plannen

17

Beleidskader

18

2.3.1

Rijksbeleid

18

2.3.2

Provinciaal beleid

19

2.3.3

Regionaal beleid

21

2.3.4

Gemeentelijk beleid

22

2.3.5

Conclusie

23

Actuele regionale behoefte

25

3.1

Bevolking en ontwikkeling

25

3.2

Bestaande kooporiëntatie

26

3.3

Behoefte aan detailhandel

27

3.4

Kwalitatieve behoefte en meerwaarde

30

3.5

Omzeteffecten en leegstand

31

Locatie-aspecten

35

4.1

Locatiekeuze Hof van Holland

35

4.2

Alternatieve locatiemogelijkheden

36

Multimodale ontsluiting

Bijlage 1: Harde plannen Arnhem-Nijmegen

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

39 40

3

Management summary

Hét nieuwe stadsdeel van Nijmegen In 2025 woont ruim een vijfde van alle inwoners van Nijmegen in de Waalsprong, hét nieuwe stadsdeel van Nijmegen. De Waalsprong is al geruime tijd in ontwikkeling en de eerste fasen van De Waalsprong zijn al jaren geleden opgeleverd. In totaal wonen er begin 2016 ruim 15.000 mensen. In de eindsituatie zullen er 30.000 mensen wonen én leven. Stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied Het te ontwikkelen winkelprogramma voor de Waalsprong is een stedelijke ontwikkeling en is daarmee ladderplichtig. De provincie Gelderland gaat ervan uit dat deze stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is geprojecteerd. Meest zinvolle regionale indeling De regio-indeling is gebaseerd op de verzorgingsfunctie van het winkelprogramma, het koopgedrag van de inwoners en de trekkracht van en afstand tot concurrerend aanbod in de omgeving. Er is onderscheid gemaakt in een primaire regio (stadsdeel de Waalsprong) en secundaire regio (kernen en stadsdelen in aangrenzende gebieden/gemeenten). De bevolkingsontwikkeling, het koopgedrag, het winkelaanbod en relevant beleid zijn in beeld gebracht.

Passend in Rijks-, provinciaal, regionaal en lokaal beleid De plannen voor het winkelprogramma in de Waalsprong en de ontwikkeling van het centrumgebied voldoen aan de vereisten in het Rijksbeleid en passen in het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid en de daarin afgesproken overleg- en processtappen. Trede 1: Voorzien in een actuele regionale behoefte Omgerekend in m² bvo en na correctie voor de reservering van 20% van de marktruimte voor verbetering van het overig winkelaanbod van het stadsdeel, is de actuele regionale behoefte aan nieuwe detailhandel in het nieuwe centrumgebied Hof van Holland: 

dagelijkse detailhandel: circa 3.825 m² bvo in 2020 en circa 6.500 m² bvo in 2025



niet-dagelijkse detailhandel: circa 1.400 m² bvo in 2025 en circa 3.700 m² bvo in 2025



totaal detailhandel: circa 5.225 m² bvo in 2020 en circa 10.200 m² bvo in 2025

Daarnaast is er ruimte voor aanvullende consumentverzorgende voorzieningen zoals horeca, ambachtelijke dienstverlening en zakelijke dienstverlening (baliefuncties, ateliers en praktijken) tot een totaal van circa 1.300 m2 bvo in 2020 en circa 2.550 m² bvo in 2025. Hierbij is rekening gehouden met de bestaande aanbodstructuur in de primaire en secundaire regio, is uitgegaan van realistische aannames voor de oriëntatie van de inwoners van de Waalsprong op het eigen aanbod en van een beperkte omzettoevloeiing van elders. De behoefte is afgestemd op en past bij de toekomstige bevolkingsontwikkeling.

Het deel van de marktruimte dat wordt gereserveerd voor de verbetering van het overige deel van het winkelaanbod in dit stadsdeel wordt naar verwachting met name ingezet voor de realisatie van een nieuw buurtwinkelcentrum, zoals voorzien in het bestemmingsplan GrootOosterhout. Ook in kwalitatief opzicht voorziet het winkelprogramma voor het centrumgebied in een duidelijke behoefte: het realiseren van een sterke winkelstructuur voor de dagelijkse en frequent benodigde

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

5

niet-dagelijks detailhandel voor de inwoners van het stadsdeel op relatief korte afstand van de woning, met voldoende keuzemogelijkheden voor de consument, als centrale ontmoetingsplaats en met perspectiefvolle winkels voor de ondernemer. Geen negatieve effecten of kans op leegstand De benaderde behoefte aan detailhandel is cijfermatig te onderbouwen, zonder dat negatieve effecten zijn te verwachten in de omgeving. Door relatief terughoudende aannames in de onderbouwing, is het risico dat te veel detailhandel zou worden gerealiseerd, nog verder verkleind. De kans op leegstand voor de op dit moment in de primaire regio - zeer beperkt - aanwezige detailhandel, is zeer klein. Ook voor het bovenlokale winkelaanbod in de secundaire regio, zijn op basis van de uitgevoerde berekeningen en bij de aangegeven tijdvakken 2020 en 2025 geen negatieve effecten te verwachten, omdat: 

het aanbod in de Waalsprong vooral gericht is op de lokale bevolking. De cijfermatige onderbouwing is hierop ook afgestemd;



het centrumaanbod in de Waalsprong zich vooral richt op de dagelijkse boodschappen die de inwoners doorgaans dichtbij huis in het eigen stadsdeel of het eigen dorp doen;



dit aanbod aangevuld wordt met frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen die de inwoners doorgaans dichtbij huis in het eigen stadsdeel of het eigen dorp doen;



de grotere centra in de secundaire regio zich juist onderscheiden met meer recreatief bezochte winkelbranches en ondersteunende centrumfuncties (horeca, leisure e.d.)

Trede 2: Voorzien buiten bestaand stedelijk gebied Het toekomstige centrumgebied is voorzien buiten bestaand stedelijk gebied, nabij de stedelijke Knoop Lent. Deze locatie ligt direct aan de al gerealiseerde hoofdwijkontsluiting, nabij de zuidelijke onderdoorgang van het spoor richting de oostelijke wijken en op loopafstand van NS-station Nijmegen Lent. Het centrum is hierdoor vanuit het hele stadsdeel goed bereikbaar en is goed multimodaal ontsloten (zie ook trede 3). Door de realisatie van twee buurtsteunpunten in de noordelijke wijken zijn deze inwoners op korte afstand van de woning in bepaalde mate voorzien in hun dagelijkse behoeften. Binnen het stedelijke gebied van de primaire regio zijn geen alternatieve locaties voorhanden die eveneens voldoen aan de gestelde eisen voor een aantrekkelijk en goed gesitueerd centrumgebied. Ook via herstructurering of transformatie is hierin niet te voorzien. Ook leegstaande panden - zoals het leegstaande pand van Jan Linders in het dorp Lent - of vacante locaties bijvoorbeeld in het centrum van Nijmegen - komen op basis van onderzoek, confrontatie met de gestelde locatie-eisen en de kwalitatieve behoeften vanuit inwoners in de Waalsprong, niet in aanmerking voor vestiging van de voorgestane stedelijke ontwikkeling.

Trede 3: Multimodale ontsluiting voor locaties in niet bestaand stedelijk gebied Deze trede is van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen die buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvinden. De ontwikkelingslocatie voor het centrumgebied bij de stedelijke Knoop Lent heeft een goed bereikbaarheidsprofiel, bezien vanuit de diverse (toekomstige) buurten en wijken van de Waalsprong en is door de goede bereikbaarheid met verschillende vervoersmodaliteiten (te voet, fiets, openbaar vervoer en auto) in de toekomst goed multimodaal ontsloten. Daarmee wordt (eveneens) voldaan aan de derde trede van de ladder.

6

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

1

Inleiding

1.1

Aanleiding In 2025 woont ruim een vijfde van alle inwoners van Nijmegen in de Waalsprong, hét nieuwe stadsdeel van Nijmegen. De Waalsprong is al geruime tijd in ontwikkeling en de eerste fasen van De Waalsprong zijn al jaren geleden opgeleverd. In totaal wonen er begin 2016 ruim 15.000 mensen. In de eindsituatie zullen er 30.000 mensen wonen én leven. Het stadsdeel en de wijken zullen in de toekomst over een breed pakket aan voorzieningen beschikken, gelegen in de verschillende wijken én centraal in het stadsdeel. Het centraal gelegen centrumgebied Hof van Holland moet een herkenbaar hart voor de Waalsprong worden, met een mix aan functies: ontmoetings- en verblijfsplekken, stedelijke woningtypes en winkelvoorzieningen. Het centrumgebied moet voorzien in de eerste levensbehoefte van de huidige en toekomstige bewoners van de Waalsprong, in aanvulling op het al bestaande buurtaanbod, en zal zijn afgestemd op de omvang van het groeiende inwonertal. Gezien de ligging, de samenstelling en de relatief beperkte omvang van het winkelprogramma, krijgt het centrum vooral een functie voor de inwoners van de Waalsprong. Aantrekkelijk centrumgebied Voor het centrumgebied wordt een bestemmingsplan opgesteld, uitgaande van in totaal circa 6.525 1

tot 12.750 m² bruto vloeroppervlakte in 2020 respectievelijk 2025. Hierbij inbegrepen is er ruimte voor aanvullende consumentverzorgende voorzieningen zoals horeca, ambachtelijke dienstverlening en zakelijke dienstverlening (baliefunctie, ateliers en praktijken). Dit programma beslaat in totaal respectievelijk circa 1.300 respectievelijk circa 2.250 m² bruto vloeroppervlakte. Naast commerciële en andere consumentverzorgende voorzieningen, voorziet het toekomstig centrumgebied ook nog in andere functies en bestemmingen. Zo zal er een woningbouwprogramma worden gerealiseerd. Daarnaast wordt aan circa 5.000 m² aan werklocaties gedacht (dienstverlening, kleinschalig kantoor) en gaat het om maatschappelijke voorzieningen . Voor deze programma’s zal voor zover nodig, separaat een toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking worden uitgevoerd. In deze rapportage wordt de omvang van het detailhandelsprogramma getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

1

In de Nederlandse praktijk van winkelmarktonderzoek wordt uitgegaan van de winkelvloeroppervlakte (wvo). Dit is het deel van de bedrijfsruimte die voor de consument toegankelijk en/of zichtbaar is. Daarnaast maken detaillisten gebruik van andere bedrijfsruimte zoals magazijn, kantoor en personeelsruimte. Het totaal vormt de bruto vloeroppervlakte (bvo) die volledig verhuurbaar is.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

7

Bron: Ambitiedocument , gemeente Nijmegen, 2016

8

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking De toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een procesvereiste die sinds oktober 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen. In dit rapport is de gewoonte van beoordeling van de Raad van State gevolgd. De Raad van State begint met de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Indien dit niet het geval is, behoeft de ladder niet te worden getoetst. Daarnaast is het belangrijk of de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt in bestaand stedelijk gebied of daarbuiten. Nieuwe stedelijke ontwikkeling In het geval van het winkelprogramma voor de Waalsprong gaat het om een nieuw centrumgebied, met onder andere mogelijkheden voor nieuwe detailhandel, dat mogelijk wordt gemaakt door een nieuw bestemmingsplan. Er is geen sprake van onbenutte planologische mogelijkheden van een vigerend bestemmingsplan. Het mogelijk maken van detailhandel in het nieuwe centrumgebied, is een nieuwe stedelijke ontwikkeling en moet daarom worden getoetst aan de ladder.

Buiten bestaand stedelijk gebied De definitie voor bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: “Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.”

De Provincie Gelderland hanteert dezelfde definitie (Concept Omgevingsverordening Gelderland 2016 (geconsolideerde versie), art. 2.1.1. sub 4). Gelet op deze definitie heeft de Provincie aangegeven dat het gebied Hof van Holland geen bestaand stedelijk gebied betreft. Het gebied bestaat nog hoofdzakelijk uit onbebouwde weilanden en het geldende bestemmingsplan staat stedelijke ontwikkelingen nog niet toe. Op basis van het in 2007 vastgestelde ontwikkelbeeld voor de Waalsprong en de in 2013 2

vastgestelde Ontwikkelingsstrategie Waalsprong , zijn er in de Waalsprong en in de directe omgeving van het toekomstige centrumgebied reeds bebouwing ten behoeve van bewoning, dienstverlening, bedrijvigheid, openbare voorzieningen (o.a. onderwijs) en infrastructuur gerealiseerd. Onder andere: 

de hoofdverkeersinfrastructuur voor de Waalsprong (o.a. Graaf Alardsingel, Margaretha van Mechelenweg, nieuwe spoorviaduct richting Lent);



nieuwe stadsbrug ‘De Oversteek’ over de Waal;



fietsverbinding ‘De Snelbinder’ over de Waal;



NS-station Nijmegen Lent;



Citadel College Griftdijk;



hotel-restaurant van der Valk Nijmegen-Lent;



meerdere woonwijken in Waalsprong Oosterhout en Waalsprong Lent.

2

Gemeente Nijmegen, mei 2013.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

9

Kaart 1.1

Stedelijke ontwikkeling Waalsprong-zuid

Beoogde centrumlocatie

Trede 3 (het aangeven in hoeverre een locatie die buiten bestaand stedelijk gebied ligt, multimodaal ontsloten is) dient daarom getoetst te worden. Conclusie Het te ontwikkelen winkelprogramma voor de Waalsprong is een stedelijke ontwikkeling, is ladderplichtig en valt buiten het bestaand stedelijk gebied. Wettelijk kader Artikel 3.1.6 lid 2 Bro geeft aan dat de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden: 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Overheden moeten op basis hiervan nieuwe stedelijke ontwikkelingen motiveren met behulp van de drie opeenvolgende stappen. De stappen borgen een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen. Deze stappen worden aangeduid als de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

1.3

Opbouw rapport Dit rapport beschrijft de resultaten van de toets aan de ladder voor duurzame Verstedelijking. Hoofdstuk 2 beschrijft het regionaal aanbod en beleid. Allereerst is een reële regioafbakening vastgesteld. Deze is aan de hand van het koop- en bezoekgedrag van de inwoners van de Waalsprong en het toekomstige verzorgingsgebied van het winkelprogramma gedefinieerd. Voor dit gebied zijn de bevolkingsontwikkeling, het regionale detailhandelsaanbod, plannen en ontwikkeling voor detailhandel en het relevante beleid in beeld gebracht.

10

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

In hoofdstuk 3 is de actuele regionale behoefte aan winkels onderbouwd, zowel kwantitatief als kwalitatief. Er wordt ingegaan op mogelijke omzetverdringing en het risico op leegstand in de regio, door de winkelontwikkeling van het winkelprogramma in de Waalsprong. Hoofdstuk 4 beschrijft de toets aan trede twee van de ladder. Er wordt aangegeven waarom gekozen is voor de huidige locatie en of de behoefte aan winkelruimte niet te voorzien is op een andere locatie. Bijvoorbeeld door middel van herstructurering of transformatie. Hierbij wordt onder andere ook ingegaan op de ogenschijnlijke nabijheid van de binnenstad van Nijmegen. In hoofdstuk 5 staat trede drie centraal. De voorziene stedelijke ontwikkeling ligt buiten bestaand stedelijk gebied.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

11

Kaart 1.2

Indeling primaire en secundaire regio

Primaire regio Secundaire regio

12

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

2

Regionaal aanbod en beleid

In dit hoofdstuk is de regio voor het winkelprogramma van de Waalsprong bepaald. Voor dit gebied is in dit hoofdstuk het winkelaanbod en de trekkracht daarvan inzichtelijk gemaakt en is het relevante beleid voor detailhandel samengevat. Mede op basis hiervan wordt in het volgende hoofdstuk de actuele regionale behoefte voor detailhandel bepaald.

2.1

Regio-indeling Voor het bepalen van de regionale behoefte en het bepalen van eventuele effecten, is een goed inzicht in de lokale en regionale vraag- en aanbodstructuur belangrijk. Voor een goede laddertoets moet de afbakening van de regio aansluiten op het (te verwachten) verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling. Voor het winkelprogramma van de Waalsprong wordt onderscheid gemaakt in een primaire en secundaire regio, afgestemd op de verzorgingsfunctie van het winkelprogramma, het koopgedrag van de inwoners en de trekkracht en afstand tot concurrerend aanbod in de omgeving. Primaire regio De winkels in het toekomstige centrum van de Waalsprong zullen vanwege de ligging, de omvang en de samenstelling van het programma, primair een functie hebben voor de inwoners van het eigen stadsdeel. Net als de inwoners in de andere stadsdelen van Nijmegen, zullen de inwoners in dit gebied in de toekomst in hoge mate op het aanbod in het eigen stadsdeel zijn georiënteerd. Stadsdeel de Waalspring is daarmee de primaire regio. Voor deze primaire regio zijn het winkelaanbod (in kwantiteit en kwaliteit) in beeld gebracht. Secundaire regio De secundaire regio van de Waalsprong bestaat uit de andere Nijmeegse stadsdelen en de aangrenzende gemeenten Overbetuwe en Lingewaard.

Hierbij is rekening gehouden met de geografische ligging, ruimtelijke en functionele relaties hiertussen en het koopgedrag van de inwoners van de Waalsprong. In deze gemeenten zijn de plaatsen Oosterhout, Elst en Bemmel de voornaamste in dit kader relevante aankoopgebieden. Voor deze plaatsen zijn het winkelaanbod en de bekende plannen en ontwikkelingen beschreven. Met voornoemde indeling is sprake van de meest zinvolle regioafbakening. Het is daarmee een goede basis voor het bepalen van de actuele regionale behoefte aan reguliere detailhandel en het inschatten van eventuele effecten. Nadruk op regulier buurt-, wijk- en stadsdeelverzorgend winkelaanbod 

Omdat het toekomstige winkelaanbod in het centrumgebied van de Waalsprong vooral uit regulier stadsdeel-, wijk- en buurtverzorgend winkelaanbod zal bestaan, met een lokaal verzorgende functie, ligt de nadruk in de analyses, behoeftebenadering en effectenbepaling op het reguliere buurt-, wijk en stadsdeelverzorgende winkelaanbod.



Omdat in dit rapport geen uitspraken gedaan worden over de in de toekomst gewenste en haalbare perifere en grootschalige detailhandel (PDV/GDV) in de Waalsprong, zijn het winkelaanbod in deze branches en de bestedingen hierbij van de consument, niet in de analyses en berekeningen betrokken.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

13

2.2

Aanbod en structuur

2.2.1 Primaire regio Stadsdeel de Waalsprong heeft een relatief beperkt eigen winkelaanbod. In totaal is er circa 4.300 m² wvo aan detailhandel aanwezig, verdeeld over 14 winkels. Twee buurtsteunpunten voorzien in de dagelijkse behoeften: Jan Linders in Lent-Laauwik (1.250 m² wvo) en Albert Heijn (543 m² wvo) met enkele andere winkels en een apotheek in Woonpark Oosterhout. Daarnaast zijn er 3 winkels in de dorpskom van Lent en verspreid in met name het buitengebied. Opvallend is de hoeveelheid niet-dagelijkse detailhandel in het buitengebied van Oosterhout: het gaat om de vestiging van Bristol aan de Griftdijk Noord. Met 1.562 m² wvo neemt deze ene winkel circa 80% van de aanwezige niet-dagelijkse detailhandel voor zijn rekening. Het overige aanbod in deze sector is kleinschalig van aard. In tabel 2.1 is de spreiding van de winkelvloeroppervlakte gekwantificeerd. Tabel 2.1

Bestaand aanbod detailhandel maart 2016 stadsdeel Waalsprong, exclusief detailhandel in doe-het-zelf, tuincentra en woninginrichting (en aantal verkooppunten)3

Oosterhout

Buurtsteunpunt

Dagelijkse

Niet-dagelijkse

detailhandel

detailhandel

Leegstand

878 m² wvo (4)

Supermarkten

543 m² wvo (1)

(AH) Buitengebied

1.562 m² wvo (1)

Oosterhout Lent

Buurtsteunpunt

1.250 m² wvo

(Jan Linders)

(1)

Dorpscentrum

80 m² wvo (2)

1.250 m² wvo (1) 40 m² wvo (1)

975 m² bvo

Lent

(1)

Verspreid

150 m² wvo (2)

kom Lent Buitengebied

150 m² wvo (1)

195 m² wvo (2)

2.358 m² wvo

1.947 m² wvo

975 m² bvo

1.793 m² wvo

(8)

(6)

(1)

(2)

Per inwoner

0,15 m² wvo

0,13 m² wvo

0,06 m² bvo

0,12 m² wvo

Benchmarks NL

0,20 m² wvo

0,17 m² wvo

Lent Totaal Waalsprong

0,22 m² wvo

Bron: Locatus maart 2016, bewerking Ecorys 2016

Net aan de noordelijke zijde van de gemeentegrens van Nijmegen, ligt in het buitengebied van het dorp Oosterhout, een moderne, solitaire en goed bereikbare LIDL supermarkt. Deze valt net buiten de primaire regio, maar zal een belangrijk deel van haar omzet uit de Waalsprong halen. Haar aanwezigheid compenseert de kwantitatieve ondervertegenwoordiging van deze branche in de Waalsprong. Bij de behoefteraming wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van deze supermarkt. De marktruimte van de detailhandel in de Waalsprong wordt verminderd voor het deel van de omzet van deze LIDL dat afkomstig is uit de Waalsprong. Afgezien van de supermarkten en de vestiging van Bristol, staat de bewoners een kleinschalig, onvolledig detailhandelsaanbod ter beschikking. Vergelijking van het bestaande detailhandelsaanbod per inwoner, met de Nederlandse benchmarks bevestigt dit beeld: 3

14

In dit rapport wordt de detailhandel in doe-het-zelf, tuincentra en woninginrichting niet meegerekend, zowel voor de aanbodzijde (oppervlakte detailhandel) als de vraagzijde van de markt (de besteding door de consumenten). Daarmee bestaat er geen relatie meer tussen de planning van de reguliere winkellocaties op buurt- en stadsdeelniveau en de planning van de zogenaamde perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen (PDV/GDV).

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking



30% ondervertegenwoordiging aan dagelijkse detailhandel ten opzichte van woongebieden met 10-15.000 inwoners;



20-25% ondervertegenwoordiging aan niet-dagelijkse detailhandel ten opzichte van woongebieden met 10-15.000 inwoners;



circa 45% ondervertegenwoordiging vergeleken met het bestaand aanbod aan supermarktmeters ten opzichte van het gemiddelde van de Nederlandse top 20 steden.

Leegstand De leegstand in de Waalsprong beperkt zich tot één winkelpand. In 2015 stond er nog een ander pand van circa 300 m² bvo leeg. Dit pand is weer in gebruik genomen. Het leegstaande pand is het voormalige supermarktpand van Jan Linders aan de Laauwikstraat 2 in het dorp Lent. Vestiging van een nieuwe supermarkt is hier niet mogelijk. De geldende bestemming is immers: “a. wonen, kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en detailhandel (met uitzondering van een supermarkt), met dien verstande dat nieuwe geluidsgevoelige functies alleen zijn toegestaan voor zover voldaan wordt aan de Wet Geluidshinder; b. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel -1’ tevens voor een mandjeswinkel4 tot een maximaal verkoopvloeroppervlak van 400 m²;”

Het pand meet circa 829 m² wvo en circa 975 m² bvo. Het is niet bekend hoe het pand in de toekomst zal worden benut. Aangenomen wordt dat herinvulling in de niet-dagelijkse detailhandel mogelijk is (buiten de PDV/GDV sfeer) en dat daarmee een deel van de toekomstige behoefte aan winkelruimte voor de niet-dagelijkse detailhandel ter plaatse kan worden ingevuld. Indien later blijkt dat de herinvulling van andere aard zal zijn, kan daarvoor worden gecorrigeerd. 2.2.2 Secundaire regio De secundaire regio van de Waalsprong bestaat uit de overige stadsdelen van de gemeente Nijmegen en de nabijgelegen kernen van de gemeente Overbetuwe (47.000 inwoners op 1-1-2016, CBS) en de gemeente Lingewaard (45.950 inwoners op 1-1-2016, CBS). Gemeente Nijmegen De binnenstad van Nijmegen heeft een divers en omvangrijk aanbod aan winkels en centrumvoorzieningen. Er zijn 465 winkels gevestigd met gezamenlijk ruim 90.000 ² wvo. Zij heeft een sterke, regionaal verzorgende functie, vooral voor recreatief, vergelijkend winkelen en laag frequente gekochte niet-dagelijkse aankopen. Er zijn 5 supermarkten groter dan 400 m² wvo, die gezien hun ligging en omvang, vooral een functie hebben voor het eigen stadsdeel.

De voornaamste aankoopplaatsen in de overige Nijmeegse stadsdelen, die een aantrekkingskracht kunnen hebben op inwoners van de Waalsprong, zijn het nabijgelegen winkelaanbod in de stadsdelen Oost en West en enkele goed bereikbare grotere winkelconcentraties of supermarktcentra op iets grotere afstand. Voornaamste hierin zijn: 

stadsdeelcentrum Dukenburg (o.a. AH XL circa 3.100 m² wvo);



Sint-Jacobslaan (o.a. AH XL circa 3.500 m² wvo);



Daalseweg (o.a. AH circa 1.700 m² wvo, Coöp 830 m² wvo);



Fenikshof (o.a. Jumbo en Jan Linders, beiden circa 1.250 m² wvo);



Molenweg-noord (o.a. AH 1.689 m² wvo, Coöp 833 m² wvo).

4

‘Mandjeswinkel’ wordt gedefinieerd als een (zelfbedienings)kruidenier met een beperkt assortiment aan levensmiddelen, met een maximum omvang van 400 m² verkoopvloeroppervlak.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

15

Deze centra zijn goed bereikbaar vanuit de Waalsprong (Fenikshof, Molenweg-noord), richten zich met een ruim aanbod op ‘efficiënt-recreatief winkelen’ (Dukenburg) of bieden een groot supermarktaanbod (zoals de grote AH XL’s). Gemeente Overbetuwe Het buitengebied aan de noordzijde van de Waal is relatief dunbevolkt. De kleinere kernen Oosterhout (2.235 inw) en Slijk-Ewijk (480 inw.) in de gemeenten Overbetuwe, hebben niet of nauwelijks structuurbepalend winkelaanbod. De in het buitengebied van Oosterhout gelegen solitaire LIDL is de enige eigentijdse winkel met een grotere trekkracht. Deze LIDL zal een aanzienlijk deel van haar omzet uit de Waalsprong trekken. Hiermee wordt bij de behoefte- en effectbepaling rekening gehouden. Het centrum van Elst beschikt wel over een compleet winkelaanbod passend bij de schaal van haar verzorgingsgebied. Het centrumgebied is recentelijk heringericht en biedt een aantrekkelijke branchering in niet-dagelijkse winkelbranches, waaronder een warenhuis (Hema). Een aantal complementaire centrumsupers voorziet in de dagelijkse behoeften. In het centrum liggen een recent verplaatste Albert Heijn, een grote Jumbo supermarkt en nieuwbouw voor een recentelijk verplaatste ALDI (opening september 2016) De woonwijk Westeraam beschikt over een moderne Jumbo supermarkt.

Gemeente Lingewaard In Lingewaard is het centrum van Bemmel de voornaamste aankoopplaats, gelegen op korte afstand van de Waalsprong. Een aantal jaren geleden is het centrum grondig opgewaardeerd met o.a. nieuwbouw van het project ‘Tussen de pleinen’ (winkelruimte en appartementen), renovatie van winkelcentrum Assenburg en de opening van een ondergrondse parkeergarage. Het centrumgebied is ook heringericht. De drie supermarkten AH, LIDL en Coöp zijn samen met de Hema, de voornaamste trekkers. Tabel 2.2

Centrumaanbod secundaire regio in m² wvo Bemmel Centrum

Elst Centrum

Nijmegen Centrum

winkels

m² wvo

winkels

m² wvo

winkels

m² wvo

Dagelijkse detailhandel

14

4.750

23

7.350

72

9.600



w.v. supers (>400 m²)

4

3.900

3

5.400

5

3.150

Niet-dagelijkse detailhandel

35

5.050

73

12.650

393

81.300



w.v. mode & luxe

19

2.600

46

8.200

231

51.600



w.v. warenhuis

1

750

1

480

1

1.700



w.v. overig

15

1.700

26

3.970

161

28.000

49

9.800

96

20.000

465

90.900

Totaal

Bron: Locatus maart 2016, bewerking Ecorys 2016

Bovenstaand overzicht maakt duidelijk dat vooral het centrum van Nijmegen over een groot, breed geschakeerd en aantrekkelijk regionaal verzorgend winkelaanbod beschikt. De centra van Elst en Bemmel beschikken beiden over een ruim en divers dorpsaanbod aan winkels. Zowel in m² wvo als in aantal winkels. De niet-dagelijkse detailhandel, en daarbinnen de groepen ‘mode en luxe’ en ‘warenhuis’ hebben hierin belangrijke een onderscheidende rol.

16

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

2.2.3 Harde en zachte plannen In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van harde winkelplannen in de regio Arnhem-Nijmegen opgenomen (bron: Detailhandelsmonitor Stadsregio Arnhem Nijmegen, BRO, 2015) Voor deze laddertoets is bij de gemeenten in de primaire en secundaire regio geïnformeerd naar deze en andere plannen en de status daarvan. Primaire regio Buiten het plan voor ontwikkeling van het centrum in de Waalsprong met stadsdeelverzorgende functies, zijn er binnen de primaire regio de volgende twee harde plannen voor reguliere detailhandel van belang. In het bestemmingsplan ‘Groot-Oosterhout’ is het planologisch mogelijk gemaakt om op termijn aan de Prins Hendrik VI-singel maximaal 3.000 m2 bvo aan detailhandel te realiseren ten behoeve van een nieuw buurtwinkelcentrum dat gericht zal zijn op de verzorging van zowel Woonpark Oosterhout als Groot-Oosterhout. Het is niet bekend in hoeverre een deel van de maximaal 3.000 m2 bvo voor andere bestemmingen dan detailhandel, bijvoorbeeld voor overige commerciële voorzieningen zoals horeca, zal worden benut. In het bestemmingsplan ‘Nijmegen Woonpark Oosterhout 2013’ is het daarnaast planologisch mogelijk gemaakt om maximaal 1.200 m2 bvo supermarkt te realiseren, terwijl de Albert Heijn in het buurtsteunpunt van deze wijk volgens de gemeente circa 900 m2 bvo groot is.

Het gaat hier om een verborgen plancapaciteit voor specifiek deze branche van circa 300 m2 bvo die alleen kan worden aangewend indien andere exploitanten van bedrijfsruimte op de begane grond bereid zijn om hun bedrijfsruimte te ontruimen. In Lent is een buursteunpunt gerealiseerd. De daar aanwezige supermarkt Jan Linders heeft momenteel een omvang van circa 1.600 m2 bvo. Volgens het bestemmingsplan is er nog ruimte voor uitbreiding tot 1.800 m2 bvo. Uitbreiding is in de praktijk echter in de openbare ruimte niet uitvoerbaar, in verband met de benodigde parkeerruimte in het gebied. De plannen voor detailhandel buiten de reguliere detailhandel (PDV/GDV) en voor de vestiging van een fast food restaurant op de locatie Ressen vallen buiten deze laddertoets en zijn gezien de aard en het bezoekdoel aan dit soort functies, niet van invloed op de behoefte aan regulier, kleinschaliger winkelaanbod in de Waalsprong. In het kader van het Regionaal Programma Werklocaties van de in de regio Arnhem-Nijmegen samenwerkende gemeenten, wordt op dit moment een herijking van de regionale programmering van PDV/GDV uitgevoerd, zoals deze in het Regionale Programma Detailhandel 2013 werd vastgesteld. De vestiging van een fast food restaurant valt onder het gemeentelijk horecabeleid.

Secundaire regio Omdat het toekomstige reguliere detailhandelsprogramma van de Waalsprong lokaal verzorgend van karakter zal zijn, is de harde en zachte planvoorraad voor nieuw winkelaanbod in de omliggende gemeenten slechts in zeer beperkte mate van invloed op de haalbaarheid van nieuw winkelaanbod in de Waalsprong, en omgekeerd. Volledigheidshalve zijn de bekende plannen hieronder kort benoemd. In overig Nijmegen zijn geen detailhandelsplannen bekend met een bovenwijkse invloed. Op buurten wijkniveau is er een aantal plannen voor vernieuwing van buurt- of winkelcentra, herstructurering van de wijkstructuur (Dukenburg-Meijhorst) en de afronding van recent vernieuwde of opgeleverde winkelcentra (o.a. Fenikshof). Deze plannen zijn dermate klein van omvang dat zij niet van invloed zijn op de behoefteraming voor het winkelprogramma in de Waalsprong.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

17

In de gemeente Overbetuwe is in Elst recentelijk het project ‘Het Posthuys’ opgeleverd. Op de locatie van het voormalige postkantoor aan het Europaplein is een centrumproject gerealiseerd met een eigentijdse ALDI supermarkt (verplaatsing van de oostzijde van hetzelfde plein) met daarboven appartementen. Ook is recentelijk het centrumgebied van Elst heringericht. Verder zijn er geen plannen bekend met een bovenlokaal of regionaal effect In de gemeente Lingewaard loopt voor centrum van Bemmel een procedure van LIDL om haar supermarkt uit te breiden tot circa 986 m² wvo. De Raad van State heeft de bezwaren hiertegen eind mei 2016 onherroepelijk ongegrond verklaard. De verwachting is dat de gemoderniseerde en uitgebreide winkel in april 2017 geopend wordt. De overige kernen van de gemeenten Overbetuwe en Lingewaard, afgezien van de kleine kernen Slijk-Ewijk en Oosterhout (Gelderland), liggen op (te) grote afstand van de Waalsprong. De in deze kernen bekende plannen hebben door hun aard of omvang geen effect op de behoefte aan reguliere winkels in de Waalsprong (zie bijlage 1).

Hieronder vallen bijvoorbeeld plannen en initiatieven voor de versterking van en herinvulling van leegstand in de binnensteden van Arnhem en Nijmegen, de plannen voor de Rijnboog in Arnhem, diverse PDV/GDV-plannen (Duiven, Ressen, Mercuriuspark Nijmegen e.a.) of voor de uitbreiding van supermarkten buiten de secundaire regio op grotere afstand van de Waalsprong.

2.3

5

Beleidskader

2.3.1 Rijksbeleid De afgelopen jaren legt het Rijk steeds meer bevoegdheden rond de planning en ordening van detailhandel neer bij gemeenten en provincies. Het Rijk blijft wel verantwoordelijk voor het goed functioneren van het ruimtelijke-ordeningssysteem. Een belangrijk instrument hiertoe is de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking, die in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen. Om een zorgvuldige afweging te ondersteunen, dienen drie ‘treden’ van de ladder voor duurzame verstedelijking te worden gevolgd. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet hierbij voldoen aan de volgende voorwaarden: 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; 3.

indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. De provincie is verantwoordelijk voor het generieke toezicht op de toepassing van de Rijksladder. Voorliggende rapportage bevat de toetsing van het winkelprogramma voor de Waalsprong aan de ladder voor duurzame verstedelijking. 5

18

Aldi opende bijvoorbeeld een vestiging aan de Van der Mondeweg in Haalderen, gemeente Lingewaard.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

Toets winkelprogramma Waalsprong De laddertoets uit het Bro is uitgevoerd en in voorliggende rapportage beschreven. 2.3.2 Provinciaal beleid De meest recente Omgevingsvisie Gelderland en bij gehorende Omgevingsverordening zijn vastgesteld op 9 juli 2014 en vormen het actuele ruimtelijke kader van de provincie Gelderland. Eind 2016 worden de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening geactualiseerd. In deze paragraaf is al uitgegaan van de relevante wijzigingen voor detailhandel in de ‘ontwerpgeconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Gelderland (december 2016)’ en de ‘ontwerpgeconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Gelderland (december 2016). De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven: 

een duurzame economische structuur;



het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om krachtige steden en vitale dorpen met voldoende werkgelegenheid. Het verbeteren van de economische structuur is een belangrijke opgave voor de Gelderse samenleving. Een van de doelen hierbij is een adequaat beheer (kwaliteit en kwantiteit) van bestaande en eventueel nieuwe woongebieden, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel in Gelderland. De provincie en haar partners streven voor de detailhandel samen naar: 

een evenwichtige en toekomstbestendige detailhandel;



die bijdraagt aan vitale, aantrekkelijke steden en dorpen;



door autonome trends en demografische ontwikkelingen neemt de vraag naar winkels aanzienlijk af en de ruimtevraag verandert mee. De bestaande centra in de (binnen)steden en dorpen staan centraal;



om deze in de toekomst vitaal te houden streven de provincie en haar partners naar transformatie en vernieuwing van bestaande winkelgebieden;



de provincie en haar partners willen overcapaciteit aan winkels terugdringen. Dit voorkomt leegstand en aantasting van de sociale en economische vitaliteit van winkelgebieden in dorpen en steden.

Winkelgebieden belangrijk voor vitaliteit en aantrekkelijkheid steden en dorpen Winkelgebieden dragen voor een belangrijk deel bij aan de vitaliteit en aantrekkelijkheid van steden en dorpen. Met name de winkels in de centra van steden, dorpen en wijken zijn zeer bepalend voor de leefbaarheid en aantrekkelijk van deze gebieden. In de visie van de provincie gaat het om het vinden van de juiste balans tussen het accommoderen van vernieuwingsimpulsen en nieuwe ontwikkelingen (marktdynamiek) aan de ene kant, en het behouden van dat wat al sterk is met name de centrumgebieden. Er is een toekomstbestendige detailhandelsstructuur gewenst. Dit vraagt om heldere ruimtelijke keuzen gericht op het versterken van kansrijke locaties en het omvormen van zwakke locaties. De Concept Omgevingsverordening Gelderland (geconsolideerde versie december 2016) bevat de regels behorende bij het Omgevingsplan. Voor detailhandel is het volgende opgenomen (artikel 2.3.3.1 Detailhandel): 1. Voor zover er voor het betreffende gebied een regionale afspraak is gemaakt over de programmering van detailhandel, is de bestemming detailhandel in een bestemmingsplan alleen

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

19

mogelijk als deze ontwikkeling niet in strijd is met de door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale afspraak. 2. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangegeven hoe een nieuwe detailhandelsontwikkeling zich verhoudt tot het bepaalde in het eerste lid en een eventuele gemeentelijke samenwerking op het gebied van detailhandel als bedoeld in het eerste lid. Voor nieuwe locaties is de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik van toepassing zoals opgenomen in de omgevingsvisie. Daarbij moet tevens onderbouwd worden dat nieuwe locaties niet ten koste gaan van de bestaande detailhandelsstructuur. Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing. Als juridische basis gebruikt de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Regionale afspraken De provincie Gelderland wil regionale afstemming en samenwerking met betrekking tot detailhandel stimuleren en faciliteren.

Dit geldt in de eerste plaats voor (grootschalige)detailhandel met een bovenlokale functie, maar regionale afstemming kan ook gewenst zijn voor andere detailhandelsontwikkelingen (bijvoorbeeld ten aanzien van stadsdeelcentra of internet-afhaalpunten). Om regionale afstemming te faciliteren biedt de provincie de regio's de mogelijkheid om regionale afspraken vast te leggen in een regionaal programma detailhandel. Het Regionale Programma Detailhandel 2013 van de voormalige stadsregio Arnhem-Nijmegen stelt over het toekomstig centrumgebied van de Waalsprong het volgende (p. 16): “In Nijmegen-Noord zal, als onderdeel van de Waalsprong, centrumgebied ontwikkeld worden. Naast winkels komen hier voorzieningen, horeca en dienstverlening. De uiteindelijke omvang, functionele invulling en fasering zijn nog onderwerp van studie.” Voor normale detailhandel geldt dat voor zover er voor het betreffende gebied een regionale afspraak is gemaakt over de programmering van detailhandel, de bestemming detailhandel in een bestemmingsplan alleen mogelijk is als deze ontwikkeling niet in strijd is met de door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale afspraken ten aanzien van de programmering van detailhandel. In paragraaf 2.3.3 van deze laddertoets, zijn het regionale beleid en het RPD beschreven en wordt het centrumgebied voor de Waalsprong hieraan getoetst.

Waalsprong Voor de detailhandel in de Waalsprong heeft op 15 september 2015 ambtelijk overleg plaats gevonden. In reactie hierop stelt de provincie in een ambtelijk schrijven van 19 oktober 2015: 

“Door de realisatie van de grote aantallen woningen in de Waalsprong neemt de behoefte aan een winkelhart toe. De mogelijkheid om boodschappen te doen in de Waalsprong is heel beperkt waardoor mensen (met de auto) naar de omliggende dorpen moeten voor hun boodschappen. De behoefte aan een wijkwinkelcentrum is evident;



Er wordt een bandbreedte aangehouden van 7.000 m² tot 10.000 m²;



Het wijkwinkelcentrum zal bedoeld zijn voor de dagelijkse boodschappen en een functie vervullen als ontmoetingsplek;

20

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking



In regionaal verband is afgesproken dat nieuwe ontwikkelingen moet worden afgestemd in het intergemeentelijk overleg detailhandel, als:



-

een bestemmingsplanwijziging nodig is;

-

de ontwikkeling groter is dan 1.500 m², en;

-

een bovenlokaal effect heeft.

Aangezien het een wijkvoorzienend winkelcentrum betreft is er geen sprake van bovenlokale effecten. De provincie adviseert het regionale intergemeentelijke overleg detailhandel (IOD) hierover te informeren als de plannen concreter zijn;



Gezien het lokale karakter van de plannen en de geschetste aantoonbare behoefte verwacht de provincie dat de gemeente een goede onderbouwing conform de ladder moet kunnen maken.”

Toets winkelprogramma Waalsprong De plannen voor het winkelprogramma in de Waalsprong en de ontwikkeling van het centrumgebied passen in de provinciale beleidslijn zoals verwoord in de Concept Omgevingsvisie Gelderland en de Concept Omgevingsverordening Gelderland (geconsolideerde versie december 2016). Als hoofdwinkelgebied voor de Waalsprong levert zij een belangrijke bijdrage in de vitaliteit en aantrekkelijkheid van het stadsdeel en de stad Nijmegen. Het centrum is zeer bepalend voor de leefbaarheid en aantrekkelijk van dit woongebied en speelt in op de door de provincie gesignaleerde toenemende behoefte aan wijkvoorzieningen in de Waalsprong. In voorliggende rapportage wordt aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking getoetst. 2.3.3 Regionaal beleid Op 1 juli 2015 is de Stadsregio Arnhem-Nijmegen officieel opgeheven. Er vindt overleg plaats tussen de regiogemeenten op welke wijze de regionale samenwerking verder vorm en inhoud krijgt. De beleidsuitgangspunten van de Stadsregio zijn van kracht. Dit beleid berust op het in 2013 vastgestelde Regionaal Programma Detailhandel (RPD). Het RPD vormt het beleidskader voor detailhandel op regionaal niveau. De hierin vastgelegde afspraken worden bewaakt door het Intergemeentelijk Overleg Detailhandel (IOD). De voornaamste uitgangspunten van beleid zijn: 

het beleid is in eerste instantie gericht op behoud/versterken van de hoofdstructuur, dat wil zeggen de winkelgebieden met een bovengemeentelijke of zelfs bovenregionale aantrekkingskracht;



het beleid ten aanzien van de winkelgebieden met een lokale of buurt-/wijkverzorgende functie valt vooral onder de gemeentelijke verantwoordelijkheid;



nieuwe ontwikkelingen mogen de positie en het perspectief van de omringende kansrijke winkelcentra niet ondermijnen tenzij er sprake is van een structuurversterking. In zijn algemeenheid geldt dat de ontwikkelingen in de winkelcentra moeten passen bij de beoogde verzorgingsfunctie en positionering in de regionale structuur. Daar waar nieuwe detailhandelsontwikkelingen mogelijk gevolgen hebben voor de detailhandelsstructuur als geheel is regionale afstemming gewenst;

In het beleid van 2013 wordt voorgesteld om initiatieven voor winkelvestiging of -uitbreiding, ongeacht de locatie of branchering, voor regionale toetsing voor te dragen als het initiatief de volgende omvang te boven gaat en het vigerende bestemmingsplan het initiatief niet toelaat: 

Winkelprojecten van 2.500 m² bvo op de perifere detailhandelslocaties (Duiven Nieuwgraaf, Nijmegen Ressen, Zevenaar Hengelaar/Tatelaar, Zevenaar Spoorallee, Arnhem Woonboulevard, Arnhem Olympiapark, Elst Aamse Poort, Huissen Pannenhuis 1, Nijmegen Novium, Wijchen Woondrome, Beuningen De Heuve).



Bij initiatieven van groter dan 1.500 m² bvo buiten de binnensteden van Arnhem en Nijmegen, de hoofdwinkelcentra van Wijchen, Elst, Zevenaar, de stadsdeelcentra Kronenburg en

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

21

Dukenburg en de genoemde perifere detailhandelsclusters waar een bestemmingsplanwijziging nodig is (dus bijvoorbeeld solitaire vestiging in een kern, op bedrijventerreinen of in landelijk gebied) Toets Waalsprong Het centrumgebied van de Waalsprong is in het RPD als initiatief genoemd. Het centrum krijgt door haar omvang, invulling en ligging vooral een buurt-, wijk en stadsdeelverzorgende functie. Bij de behoeftebepaling in hoofdstuk 3 wordt hiertoe uitgegaan van terughoudende aannames, vooral wat betreft de koopkrachttoevloeiing van buiten de primaire regio. De plannen voor het winkelprogramma in de Waalsprong en de ontwikkeling van het centrumgebied passen daarmee in het hierboven beschreven regionale beleid. 2.3.4 Gemeentelijk beleid Op detailhandelsgebied conformeert de gemeente Nijmegen zich aan de afspraken in het RPD. Het winkelprogramma in de Waalsprong is hierin als initiatief genoemd. In de Structuurvisie Nijmegen 6

2013 is de Waalsprong aangewezen als strategisch project met de opgave om in dit gebied nog ruim 8.000 woningen en bijbehorende voorzieningen te realiseren. Men geeft in de Structuurvisie Nijmegen nadrukkelijk aan dat de ontwikkeling van het gebied van de stedelijke Knoop Lent met winkels en ondersteunende voorzieningen beeldbepalend zal zijn voor de Waalsprong. Kaart 2.1

Economische structuurversterking Nijmegen

Stedelijke Knoop Lent

Economische structuurversterking Structuurvisie Nijmegen 2013

Specifiek voor detailhandel kiest de gemeente Nijmegen in haar structuurvisie voor behoud en versterking van de bestaande structuur aan buurt- en wijkwinkelcentra. Waar mogelijk kiest zij voor concentratie van nu vaak nog verspreide functies, zoals detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en horecirca Toets winkelprogramma Waalsprong De plannen voor het winkelprogramma in de Waalsprong en de ontwikkeling van het centrumgebied passen in de gemeentelijke structuurvisie en het detailhandelsbeleid voor concentratie van detailhandel in een structuur van buurt- en wijkcentra.

6

22

Structuurvisie Nijmegen 2013, gemeente Nijmegen 2013.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

2.3.5 Conclusie De plannen voor het winkelprogramma in de Waalsprong en de ontwikkeling van het centrumgebied voldoen aan de vereisten in het Rijksbeleid en passen in het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid en de daarin afgesproken overleg- en processtappen.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

23

3

Actuele regionale behoefte

In dit hoofdstuk wordt de actuele regionale behoefte voor winkels in de Waalsprong onderbouwd. Allereerst wordt de behoefte van de vraagzijde bepaald (de consument), gevolgd door het op basis hiervan passende, realistische detailhandelsprogramma. In bijlage 2 zijn de achterliggende berekeningen opgenomen, voorzien van toelichting.

3.1

Bevolking en ontwikkeling De gemeente Nijmegen heeft in november 2015 een nieuwe planning vastgesteld van het aantal woningen dat zal worden gebouwd in de diverse deelgebieden van de Waalsprong. Deze planning voor de woningbouwcapaciteit loopt tot en met het jaar 2025. De afdeling Onderzoek & Statistiek werkte deze woningbouwcapaciteit op basis van de geactualiseerde grondexploitatie 2015 uit tot een prognose van de ontwikkeling van het aantal inwoners van de Waalsprong. Figuur 3.1

Prognose ontwikkeling aantal woningen volgens grondexploitaties Waalsprong

Bron: gemeente Nijmegen “Monitor Waalsprong 2015”

Figuur 3.1 laat het effect zien dat de crisis heeft gehad op het tempo van oplevering van de nieuwe woningen. Sinds het begin van de crisis (2008) is het aantal inwoners gestaag gestegen, maar in een trager tempo dan eerder was voorzien. Het herstel van de laatste jaren heeft tot bijstelling van de planning geleid. Tabel 3.1

Aantal inwoners per 1-1-2016 en verwacht aantal inwoners in 2020 en in 2025 Nijmegen-Noord

Inwoners 1-1-2016

15.399

Inwoners 1-1-2020

21.000

Inwoners 1-1-2025

29.200

Bron: gemeente Nijmegen 2016, bewerking Ecorys 2016

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

25

Verwacht wordt dat het aantal inwoners van de Waalsprong in 2025 uit zal komen op ruim 29.000 inwoners. In totaal zullen dan circa 10.800 woningen zijn gebouwd. De ontwikkelperiode voor de woningbouw loopt echter door tot het jaar 2030. In de uitgroeisituatie (2030) zal de Waalsprong naar verwachting ongeveer 3.250 inwoners (+ 11%) méér tellen dan in het jaar 2025. Deze laddertoets is gebaseerd op het aantal inwoners dat wordt verwacht op 1 januari 2020 en op 1 januari 2025. Dit is zodoende een veilige benadering.

3.2

Bestaande kooporiëntatie De kooporiëntatie van de inwoners van de Waalsprong voor dagelijkse detailhandel is gemeten 7

tijdens het Koopstromenonderzoek Regio Arnhem-Nijmegen 2016 van I&O en Ecorys . Tabel 3.2

Kooporiëntatie inwoners Waalsprong Dagelijkse

Niet-dagelijkse

detailhandel

detailhandel

Nijmegen Waalsprong

38%

3%

Nijmegen Centrum

5%

42%

Nijmegen Dukenburg/Lindenholt

2%

3%

Nijmegen Midden/Zuid

3%

<1%

Nijmegen Oost

6%

3%

Nijmegen West

-

<1%

Elders Nijmegen

8%

6%

Totaal gemeente Nijmegen

62%

57%

Gemeente Overbetuwe

22%

15%

11%

3%

5%

25%

(Oosterhout Lidl, Elst-centrum) Gemeente Lingewaard (Bemmel-centrum) Elders (o.a. Arnhem, Duiven Nieuwgraaf) Totaal (toonbankbesteding)

100%

100%

t.o.v. totale consumptieve bestedingen

= 99%

= 85%

1%

15%

100%

100%

(inclusief niet-winkelaankopen) Niet-winkelaankopen8 Totale consumptieve bestedingen

Bron: Koopstromenonderzoek regio Arnhem-Nijmegen, I&O Research, 2016.

Dagelijkse detailhandel Uit dit koopstromenonderzoek (tabel 3.2) blijkt dat de inwoners van de Waalsprong voor dagelijkse artikelen zijn georiënteerd op het eigen stadsdeel en op nabijgelegen aankoopplaatsen in de gemeente Overbetuwe en de gemeente Lingewaard. Relevant is dat de LIDL in Oosterhout dicht bij de gemeentegrens van Nijmegen en Overbetuwe ligt. Afgaande op het regionale koopstromenonderzoek 2016, bind het dagelijkse winkelaanbod in de Waalsprong op dit moment circa 38% van de lokale koopkracht voor de dagelijkse detailhandel. Als de oriëntatie van de inwoners op de LIDL in de Waalsprong zou worden meegerekend, resulteert circa 44% binding van de lokale koopkracht voor de dagelijkse detailhandel. Dit zijn voor een

7

8

26

Kopen@regio Arnhem-Nijmegen, Koopstromenonderzoek regio Arnhem-Nijmegen, I&O Research en Ecorys augustus 2016 Waaronder op internet, thuisbezorging, in de groothandel, op de warenmarkt en boerderijverkoop.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

(groeiend) stadsdeel met op 1 januari 2016 circa 15.400 inwoners relatief lage waardes. Bij een dergelijke schaal is een binding van 55-60% van de dagelijkse koopkracht niet ongewoon. De relatief lage koopkrachtbinding aan het eigen winkelaanbod indiceert dat de huidige dagelijkse detailhandel in de Waalsprong niet toereikend is en de eigen bevolking nog onvoldoende voorziet in haar behoefte aan dagelijkse winkels op relatief korte afstand van de woning. Bij een volgroeid aanbod aan dagelijkse detailhandel wordt in vergelijkbare verzorgingsgebieden, vrijwel overal in ons land, 90-95% binding gerealiseerd. Niet-dagelijkse detailhandel Slechts bijna 3% van de lokale koopkracht voor niet-dagelijkse detailhandel wordt gebonden. Tabel 3.2 geeft aan waar de inwoners dan wel gaan winkelen. Er is in de huidige situatie een zeer beperkt en overwegend kleinschalig aanbod aan niet-dagelijkse detailhandel in de Waalsprong gevestigd. De twee grootste niet-dagelijkse winkels, de bouwmarkt en de Bristol aan de Griftdijk, trekken klanten uit de directe omgeving van de Waalsprong, maar ook uit Oosterhout (Overbetuwe) en uit de wat verder weg gelegen delen van de gemeente Overbetuwe. (De bouwmarkt maakt deel uit van de perifere detailhandel. Dit laatste deel van de detailhandel valt buiten de scope van dit onderzoek.

De Bristol wordt in dit onderzoek wel meegerekend bij de niet-dagelijkse detailhandel in de Waalsprong.) Het grote belang van de Bristol binnen de niet-dagelijkse detailhandel in de Waalsprong (zie: tabel 3.1) verklaart daarmee dat de niet-dagelijkse detailhandel volgens het regionaal koopstromenonderzoek toch een relatief hoog percentage omzet van buiten de Waalsprong rekt, namelijk circa 31%. In de toekomst, als een regulier niet-dagelijks detailhandelsaanbod wordt gerealiseerd in het centrumgebied, zal de omzettoevloeiing ontwikkelen naar een voor dit type winkelcentra normaal percentage. Gegeven het huidige aantal inwoners van de Waalsprong, zou dit op dit moment circa 20% van de bestedingen zijn. Naar mate het aantal inwoners van de Waalsprong in de loop der jaren gaat groeien en de omzetmassa uit het eigen stadsdeel toeneemt, zal het percentage omzettoevloeiing van elders afnemen. Volgens het regionale koopstromenonderzoek 2016 besteden de inwoners van de Waalsprong ongeveer 15% van hun niet-dagelijkse consumptieve bestedingen buiten de sedentaire detailhandel, bijvoorbeeld via internet en thuisbezorging (zogenaamd: niet-winkelaankopen). Dit percentage is niet ongewoon hoog. Voor heel Nijmegen werd 14% vastgesteld tijdens het koopstromenonderzoek en 9-11% voor de totale regio Arnhem-Nijmegen.

3.3

Behoefte aan detailhandel Op basis van de raming van de ontwikkeling van inwonertal en hun toekomstige koopgedrag is de behoefte aan detailhandel voor de inwoners van de Waalsprong bepaald. Bij het bepalen van de actuele regionale behoefte zijn de volgende uitgangspunten toegepast: 

De bestedingsbedragen en vloerproductiviteiten zijn gebaseerd op de cijfers Panteia (voorheen EIM), die zij in juni 2016 in opdracht van InRetail en een aantal distributie-planologische bureaus heeft vastgesteld.



Deze gegevens zijn gepubliceerd op de website www.detailhandel.info. In de bron wordt verschil gemaakt tussen de gemiddelde jaaromzet van de diverse detailhandelsbranches per inwoner en per m² in de detailhandel en die van de ambulante handel (warenmarkt, venters), via internet, in groothandels en boerderijverkoop. De kencijfers zijn daarmee gecorrigeerd voor de effecten van internet retail.

Toetsing winkelprogramma Hof van Holland aan ladder duurzame verstedelijking

27



Het gemiddeld inkomen per huishouden in de Waalsprong (circa € 40.000, - per jaar) ligt ruimschoots boven het Nederlands gemiddelde (€ 34.200, - per jaar). Op basis van een inkomenselasticiteit van 0,25 voor de dagelijkse detailhandel en van 0,50 voor de nietdagelijkse detailhandel, werden de bestedingsbedragen met respectievelijk 4% en 8% verhoogd.



De bestedingscijfers in de toekomst worden gelijk verondersteld met die in 2016 (ceteris paribus). Ook de omzet per m² wvo van de detailhandel is voor de toekomst gelijk gehouden 9

aan 2016 . 

Er is gerekend met de gemiddelde vloerproductiviteiten zoals Panteia deze hanteert. Bij deze gemiddelde vloerproductiviteit is een rendabele bedrijfsexploitatie mogelijk. Voor de nietdagelijkse detailhandel is deze gecorrigeerd voor het niet meerekenen van PDV-branches.



De koopkrachtbinding voor de inwoners van de Waalsprong ligt voor de dagelijkse detailhandel in 2016 op circa 44%. Bij de huidige omvang van het aantal inwoners zou 55-60% haalbaar zijn. In de komende jaren, naarmate het aantal inwoners toeneemt en het winkelcentrum van de Waalsprong wordt gerealiseerd, zal dat geleidelijk oplopen tot een gangbare circa 90% in 2020 en 2025. Omdat de omvang van de dagelijkse detailhandel in het centrumgebied van de Waalsprong beperkt blijft ten opzichte van dat van de centrum-gebieden in de omgeving, zal er weinig aanleiding bestaan voor inwoners van de dorpen in de omgeving en de overige stadsdelen van Nijmegen om hier hun boodschappen aan te gaan schaffen. Het percentage omzettoevloeiing blijft daarom laag, ter grootte van circa 10% van de omzet in de dagelijkse detailhandel.



Voor de niet-dagelijkse detailhandel wordt uitgegaan van een relatief lage koopkrachtbinding in het eigen stadsdeel van circa 25% in 2020 en 25-30% in het jaar 2025. Ook de toevloeiing van buiten de Waalsprong is behoudend ingeschat: 10-15% in 2020 en 15% in 2025.



De berekenende toekomstige actuele regionale behoefte voor de dagelijkse detailhandel is verminderd met 875 m² wvo vanwege de aanwezigheid van de LIDL in het dorp Oosterhout, bij de gemeentegrens van Nijmegen en Overbetuwe.

Correctie voor reguliere detailhandel Omdat het detailhandelsprogramma voor de Waalsprong alleen reguliere detailhandel betreft, zijn het aanbod en de bestedingen in de PDV-branches voor wonen, doe-het-zelf en tuincentra niet meegerekend. Omdat deze branches een betrekkelijk grote regionale invloedssfeer hebben, wordt met deze correctie onderschreven dat de ‘regio’ van de detailhandel in de Waalsprong in essentie beperkt blijft tot het eigen stadsdeel. Correctie voor leegstaande winkelpanden en nabijheid LIDL Oosterhout Tabel 3.3 vat de haalbare regionale behoefte aan toe te voegen m² wvo in 2016, 2020 en 2025 voor zowel dagelijkse als niet-dagelijkse detailhandel samen. Deze haalbare behoefte wordt gecorrigeerd voor de in de primaire regio aanwezige en benutbare leegstaande winkelpanden. Bovendien wordt de helft van de winkelvloeroppervlakte van de LIDL in Oosterhout, dicht bij de gemeentegrens van Nijmegen, meegerekend. Dit om de marktruimte voor nieuwe winkelvloeroppervlakte in de Waalsprong overeenkomstig de werkelijke omzetmogelijkheden te berekenen.