Definitief besluit Bloemerstraat 133
Tekst van het document
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
D210846563
*D210846563*
Besluit op aangevraagde omgevingsvergunning (verleend) Wij hebben op 28 augustus 2015 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen van Beleggings- en Beheersmaatschappij Dornick B.V. St. Canisiussingel 32, 6511 TJ NIJMEGEN voor het geheel nieuw bouwen van een woon-/zorggebouw met supermarkt en kelder op het perceel kadastraal bekend gemeente Nijmegen
sectie C
nummer 7456
plaatselijk bekend als Bloemerstraat 133 te Nijmegen. De aanvraag is geregistreerd onder nummer W.Z12.002469.02. Besluit Wij besluiten, gelet o.a. op artikel 2.1, 2.2 en paragraaf 2.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de aanvraag om een omgevingsvergunning te verlenen. Het verlenen van de omgevingsvergunning heeft betrekking op de volgende activiteiten : A. WABO: Bouwen van een bouwwerk B. WABO: Projectbesluit: Afwijken van een bestemmingsplan, beheersverordening e.a Inhoudelijke overwegingen Buitenruimte: Het bouwplan bevat 136 appartementen. Volgens het Bouwbesluit moeten appartementen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 50 m2 een niet-gemeenschappelijke buitenruimte hebben. De 29 appartementen van het bouwplan die een gebruiksruimte hebben van meer dan 50 m2, voldoen niet aan deze eis; zij beschikken niet over een niet-gemeenschappelijk balkon of loggia. U heeft voor deze appartementen een beroep op het gelijkwaardigheidsbeginsel uit het Bouwbesluit gedaan. Volgens u is het gemeenschappelijke dakterras, dat ook toegankelijk zal zijn voor de gebruikers van de appartementen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 50 m2, een aan een niet-gemeenschappelijk balkon of loggia gelijkwaardige voorziening. We stellen vast dat uit het Bouwbesluit niet eenduidig blijkt of een gemeenschappelijk terras als een gelijkwaardige voorziening kan worden aangemerkt.
Het gegeven dat voor appartementen met minder dan 50 m2 gebruiksoppervlakte volgens artikel 4.35 lid 2 van het Bouwbesluit met een gemeenschappelijke buitenruimte aan de eisen van het Bouwbesluit voldaan kan worden, zou een aanwijzing kunnen vormen dat een gemeenschappelijke buitenruimte bij appartementen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 50 m2 als een gelijkwaardige voorziening kan worden aangemerkt. Daar staat tegenover dat evenzeer kan worden betoogd dat het feit dat het Bouwbesluit uitsluitend in aan afwijking voorziet voor ‘kleine’ appartementen, juist een aanwijzing is dat bij ‘grotere’ appartementen een nietgemeenschappelijke buitenruimte verplicht is. Als de wetgever geen onderscheid had willen maken tussen ‘kleine’ en ‘grotere’ appartementen, dan zou voor een uniforme regeling gekozen zijn. Wij stellen vast dat de Nota van Toelichting geen doorslaggevende argumenten bevat voor de ene of de andere benadering. Wij stellen vast dat de bouwaanvraag in 2015 is ingediend. Er was destijds sprake van bouwplan met gedeeltelijk zorgwoningen waarvoor een niet-gemeenschappelijke buitenruimte niet noodzakelijk was. Inmiddels is duidelijk geworden dat de zorgwoningen er niet gaan komen. U heeft daarop zonder aanpassingen aan de buitenzijde van het appartementengebouw te doen, een nieuwe invulling voor het gebouw gevonden.
De doorgevoerde wijzigingen zijn van ondergeschikte betekenis, waardoor wij, zonder dat een nieuwe omgevingsvergunningprocedure moet worden doorlopen, omgevingsvergunning kunnen verlenen.
W.Z12.002469.02
Pagina 1 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
Zou alsnog in niet-gemeenschappelijke buitenruimte voor de 29 appartementen voorzien moeten worden, dan zou dat betekenen dat er een nieuwe vergunningaanvraag moet worden ingediend en een nieuwe vergunningenprocedure doorlopen moet worden. Dat zou een vertraging van ten minste een jaar opleveren. Gelet op het grote woningtekort, het gegeven dat de bouwlocatie een jaar langer braak blijft liggen (de bestaande bebouwing is gesloopt en de bouwlocatie is afgezet met bouwhekken), tezamen met het feit dat artikel 4.35 van het Bouwbesluit vooralsnog voor meerderlei uitleg vatbaar lijkt te zijn, vinden wij dat uw belang om snel aan de slag te kunnen zwaarder wegen dan het belang dat de gebruikers van de 29 appartementen om over een niet-gemeenschappelijke buitenruimte te kunnen verschikken. Verder vinden wij nog van belang dat u ons heeft laten weten dat u: 1. Er een huisregelement zal gelden en in stand zal worden gehouden waarin het recht om gebruik te maken van het dakterras voor de appartementen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 50 m2 wordt vastgelegd; 2. In de huurcontracten voor de 29 appartementen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 50 m2 het recht van medegebruik van het dakterras zal worden vastgelegd; 3. De gemeenschappelijke ruimten inclusief dakterras drie keer per week schoongemaakt zullen worden.
Wij wijzen erop dat het niet voldoen aan de verplichtingen 1 tot en met 3 ertoe kan leiden dat de omgevingsvergunning wordt ingetrokken. Tot slot. Dat wij in dit geval omgevingsvergunning verlenen betekent dus uitdrukkelijk niet dat wij uw visie voor wat betreft de toepasselijkheid van het gelijkswaardigheidsbeginsel in dit geval volgen. Voor nieuwe bouwplannen blijven wij erbij dat voor appartementen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 50 m2 van een niet-gemeenschappelijke buitenruimte voorzien moeten zijn. Verdere inhoudelijke motivering van ons besluit is, per activiteit, verderop in dit besluit opgenomen (in de bijlagen). Ingediende zienswijzen Het ontwerp-besluit met de gewaarmerkte stukken heeft met ingang van 6 juli 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode konden zienswijzen worden ingediend. Naar aanleiding van het ontwerp-besluit zijn een aantal zienswijzen ingediend. In de “nota zienswijzen” die verderop in dit besluit is opgenomen (in een bijlage) gaan wij hier gemotiveerd op in. Voorschriften Aan de omgevingsvergunning hebben wij voorschriften (voorwaarden) verbonden, die verderop in dit besluit zijn opgenomen (in de bijlagen). Deze voorschriften moeten volledig worden nagekomen. Opmerkingen Ten aanzien van deze omgevingsvergunning hebben wij opmerkingen die relevant zijn bij de realisatie van het plan.
Deze opmerkingen zijn verderop in dit besluit zijn opgenomen (in de bijlagen). Gewaarmerkte stukken en bijlagen Wij merken op dat alle bijlagen en gewaarmerkte stukken deel uitmaken van deze omgevingsvergunning. Procedure Op de aanvraag om een omgevingsvergunning is de uitgebreide voorbereidingsprocedure als bedoeld in paragraaf 3.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht toegepast.
W.Z12.002469.02
Pagina 2 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
Ter inzage Het definitieve besluit en de bijbehorende stukken liggen gedurende een termijn van zes weken ter inzage bij de Omgevingsdienst Regio Nijmegen aan de Mariënburg 75 te Nijmegen. Wilt u de stukken inzien, bel dan 024 751 7700 of stuur met vermelding van het zaaknummer een email naar wabo@odrn.nl. De eerste dag van terinzagelegging is XX-XX-2021. Beroepsmogelijkheid Belanghebbenden die het niet eens zijn met het besluit, kunnen beroep indienen. Dit geldt alleen voor belanghebbenden die tijdig een zienswijze tegen het ontwerpbesluit hebben ingediend. Wanneer een belanghebbende redelijkerwijs niet kan worden verweten dat hij geen zienswijzen heeft ingediend tegen het ontwerpbesluit, kan hij op grond van deze bijzondere omstandigheden toch beroep instellen. Als een belanghebbende geen zienswijzen heeft ingediend tegen het ontwerpbesluit, kan hij wel beroep instellen tegen de wijzigingen die bij het nemen van het besluit ten opzichte van het ontwerpbesluit zijn aangebracht. De termijn voor het indienen van een beroepschrift bedraagt 6 weken. De beroepstermijn start op de dag na de dag waarop het besluit ter inzage is gelegd. Alleen als er bijzondere omstandigheden zijn waardoor er geen zienswijze(n) kon(den) worden ingediend, is er een kans dat de bestuursrechter het beroep toch behandelt. Het gemotiveerde beroepschrift moet worden ingediend bij de rechtbank te Arnhem.
Het postadres van de rechtbank is: Rechtbank Gelderland, team bestuursrecht, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. In het beroepschrift moeten in ieder geval de volgende gegevens vermeld worden: 1. naam en adres (inclusief postcode) van de indiener; 2. de datum; 3. een omschrijving van dit besluit; 4. de gronden (motieven) waarop het beroep berust; 5. de handtekening. Het beroepschrift kan ook digitaal worden ingediend via het digitaal loket op http://loket.rechtspraak.nl/. Hiervoor moet gebruik worden gemaakt van DigiD. Voor het behandelen van het beroepschrift zijn griffierechten verschuldigd. Voor meer informatie wordt verwezen naar de rechtbank (telefoonnummer: 088 - 361 20 00). Voorlopige voorziening Het indienen van een bezwaarschrift schorst de werking van het besluit niet. Belanghebbenden die er een spoedeisend belang bij hebben dat dit besluit niet in werking treedt, kunnen om een voorlopige voorziening vragen bij de voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem. Het postadres van de rechtbank is: Rechtbank Gelderland, team bestuursrecht, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Een dergelijk verzoek, gericht aan de voorzieningenrechter, dat u pas kunt indienen nadat u een bezwaarschrift heeft ingediend, dient eveneens de bovenstaande gegevens te bevatten. Bij het verzoek moet een afschrift van het bezwaarschrift worden overlegd.
De rechter beoordeelt het verzoek en doet vervolgens uitspraak. Het verzoek kan ook digitaal worden ingediend via het digitaal loket op http://loket.rechtspraak.nl/. Hiervoor moet gebruik worden gemaakt van DigiD. Voor het behandelen van een verzoek om voorlopige voorziening zijn griffierechten verschuldigd. Voor meer informatie wordt verwezen naar de Rechtbank (telefoonnummer: 088 – 361 2000).
W.Z12.002469.02
Pagina 3 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
Inwerkingtreding In hoofdstuk 6 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt de datum van inwerkingtreding van omgevingsvergunningen geregeld. De datum waarop een omgevingsvergunning in werking treedt, kan van geval tot geval verschillen. Ten aanzien van deze verleende omgevingsvergunning geldt dat hij in werking treedt met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn (art. 6.1 lid 2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Als er tijdens de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend, treedt de omgevingsvergunning niet in werking voordat op dat verzoek is beslist. Leges Op grond van de legesverordening bent u leges verschuldigd. U krijgt binnenkort een acceptgiro toegezonden, waarmee de leges kunnen worden overgemaakt. Hierop staat ook vermeld op welke manier hiertegen bezwaar gemaakt kan worden. Nijmegen, XX-XX-2021 Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen
mr. drs. A.H. van Hout gemeentesecretaris
drs. H.M.F. Bruls burgemeester
Bijlagen: 1. Nota zienswijzen 2. Inhoudelijke beoordeling activiteit “WABO: Bouwen van een bouwwerk” 3. Inhoudelijke beoordeling activiteit “WABO: Projectbesluit: Afwijken van een bestemmingsplan, beheersverordening e.a.” 4. Dossierlijst
W.Z12.002469.02
Pagina 4 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
Bijlage 1: Nota zienswijzen De ontwerp omgevingsvergunning (met projectafwijkingsbesluit) heeft in de periode van 6 juli 2017 tot en met woensdag 16 augustus 2017 ter inzage gelegen. Bekendmaking heeft plaatsgevonden in de Staatscourant van 5 juli 2017 Er zijn 4 zienswijzen binnengekomen. De zienswijzen zijn verwerkt in deze nota. De zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassing van de ontwerp omgevingsvergunning (met projectbesluit). De eerste drie ingediende zienswijze zijn binnen de zienswijzentermijn ingediend en daarmee ontvankelijk. De laatste zienswijze is buiten de termijn ingediend en daarmee niet ontvankelijk verklaard. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien. Als onderdelen van de zienswijze, niet expliciet worden genoemd, wil dit niet zeggen dat deze niet bij de beoordeling zijn betrokken. Wij hebben zienswijzen ontvangen van : 1. Achmea Rechtsbijstand, Postbus 4116, 7320 AC Apeldoorn namens eigenaar Regulierstraat 33F 2. Eigenaar Regulierstraat 33d, 6511 DN Nijmegen 3. Eigenaar Regulierstraat 33, 6511 DN Nijmegen 4. Eigenaar Plein 1944, 86A, 6511 JE Nijmegen Opmerking In 2019 en 2020 is de aanvraag omgevingsvergunning op ondergeschikte punten gewijzigd. De wijziging heeft geen externe (ruimtelijke) gevolgen; alleen de indeling van het gebouw is gewijzigd.
Volgens de gewijzigde aanvraag kunnen er 136 zelfstandige woningen in het appartementengebouw gerealiseerd worden. Het gaat hierbij om 102 zeer kleine woningen (Gebruiksoppervlakte (GO) < 50m2), 25 kleine woningen (GO 51-70m2) en 9 woningen van een GO 71-90m2. Volgens de eerdere aanvraag zou een deel van de woningen als ‘zorgwoning’ gebruikt worden. Dat specifieke gebruik is in de gewijzigde aanvraag vervallen. De supermarkt op de begane grond is niet gewijzigd.
W.Z12.002469.02
Pagina 5 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
Samenvatting en reacties zienswijzen
1.
Zienswijze ingediend door Achmea rechtsbijstand namens eigenaar Regulierstraat 33F
Datum indiening 26 juli 2017
Samenvatting zienswijzen 1. De realisering van het bouwplan zorgt voor een grote beperking van de inval van zonlicht op het perceel van cliënt. Naast de aantasting van het woongenot kan hierdoor schade aan beplanting ontstaan. Reclamant vreest voor de schaduwwerking van het bouwproject en verzoekt om in kaart te brengen in hoeverre zijn lichtinval wordt beperkt door bijvoorbeeld schaduwtekeningen. 2. In de ruimtelijke onderbouwing wordt in paragraaf 3.3 geconcludeerd dat de nieuwbouw qua massa/hoogte aansluit op de verschillende hoogteaccenten in de binnenstad waarbij wordt gewezen op de nieuwbouw van Plein 1944 en het busstation. Echter er wordt geen rekening gehouden met de bestaande bouw aan de achterzijde, te weten Regulierstraat 3 en 4 lagen en de Doddendaal 2 en 3 lagen. De geplande nieuwbouw is volgens reclamant veel te massaal, niet passend in de omgeving, er wordt gebouwd op een veel te kleine strook grond en het bouwplan zal een grote negatieve invloed op de buurt hebben.
W.Z12.002469.02
Reactie 1. In de bijgevoegde bezonningstudie kunt u zien wat de nieuwbouw op uw appartement doet. Geconcludeerd kan worden dat er enige afname is van bezonning in de ochtenduren echter deze is zeer beperkt.
2. Vanuit maatschappelijk oogpunt is de opgave om 136 zelfstandige woningen op deze locatie te realiseren. Dit programma van eisen geeft de locatie een schaalvergroting die op deze plek in de binnenstad denkbaar is en past bij de functie van Plein 1944 als entree van de binnenstad. De combinatie van wonen met commerciële ruimte in de plint zorgt bovendien voor een levendig straatbeeld, wat voor deze plek een positieve ontwikkeling is. Voorkomen moet worden dat de nieuwbouw de belendingen in maat en schaal overvleugelt. Er is gezocht naar massa-opbouw die zich zo optimaal mogelijk voegt in de context, waardoor een abrupte schaalsprong zoveel mogelijk wordt vermeden. De bestaande bebouwing aan de Bloemerstraat is 4 bouwlagen hoog. De bouwhoogte van de nieuwbouw neemt getrapt toe van 5 naar 10 bouwlagen op de hoek Bloemerstraat - Plein 1944. Aan de Regulierstraat wordt de bouwhoogte getrapt van 7 naar 10 bouwlagen gebracht. Daarbij moet opgemerkt worden dat, gezien vanuit de Bloemerstraat en de Regulierstraat, de bovenste 3 lagen terugspringen ten opzichte van de hoofdmassa. De nieuwbouw zoekt aansluiting met de bestaande omgeving. De gekozen differentiatie in massa-opbouw maakt de ervaring van het gebouw vanaf het maaiveld minder massief. Tevens worden hiermee de inbreuk op de privacy van omwonenden en de schaduwwerking beperkt.
Pagina 6 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
3. Reclamant vreest veel geluidsoverlast te ondervinden van dit plan door de geringe afstand van het plan tot de woning. De 150 kleine woningen en 40 zorgwoningen zullen leiden tot veel aan/afvoerbewegingen. Te meer omdat op de begane grond ook nog een supermarkt is voorzien.
3.
De verkeersgeneratie is berekend aan de hand van de CROW-publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren en verkeersgeneratie. Door de gemeente is aangegeven dat er voor appartementen kleiner dan 50 m2 geen parkeervoorzieningen ten behoeve van lichte motorvoertuigen is vereist. In navolging hiervan is in het plan een fietsenstalling gerealiseerd. De commerciële ruimte wordt gevuld door een supermarkt waar alleen gebruik wordt gemaakt van mandjes, geen winkelwagens. Dit heeft een aantrekkende werking op stadsinwoners zonder motorische voertuigen. Het is niet reëel om geen rekening te houden met de verkeers aantrekkende werking van lichte motorvoertuigen., Daarom hebben we het uitgangspunt genomen dat een deel van de gebruikers van appartementen en een deel van de gebruikers van de supermarkt gebruik maken van lichte motorvoertuigen die gestald worden in openbare parkeergarages. De woningen zijn appartementen in de huursector in het centrum in een sterk stedelijk gebied. De woningen zijn gelegen in de binnenstad, dus geen bezoekers- en bewoners parkeren. Wel nog pakketdiensten en verhuizingen etc. De commerciële ruimte is een fullservice supermarkt in het duurder segment (Albert Heijn). Dit betreft een to-go-concept en is gelegen in de binnenstad waar bezoekers in openbare parkeergarages moeten parkeren.
De verkeersaantrekkende werking is ingevoerd als lijnbron vanaf de oprit in het plangebied, via de Bloemerstraat naar de Nassausingel. Vanaf deze weg zal het verkeer opgaan in het heersend verkeersbeeld. Voor de woningen is een verkeergeneratie van 50,52 per etmaal en voor de supermarkt van 37,96 berekend (zie ook het stikstofrapport). De verwachting is dat de geluidsoverlast zal meevallen gelet op het aantal verkeersbewegingen en dat de supermarkt voldoet aan het activiteitenbesluit .
W.Z12.002469.02
Pagina 7 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
4. Reclamant vreest dat de gehele buurt binnen twee jaar zal transformeren naar een woongebied voor met name studenten.
4.
5. Client constateert dat in de ruimtelijke onderbouwing niet consequent is waar de laad en losplaats is van het expeditie verkeer. 6. Er is onvoldoende parkeerruimte. Met de komst van het geplande complex (inclusief winkel) neemt de overlast nog eens extra toe. Het is voor reclamant onbegrijpelijk dat het college ontheffing heeft verleend dat het benodigd aantal autoparkeerplaatsen worden omzet naar fietsparkeerplaatsen. Niet helder is waar de parkeerruimte voor verzorgenden voor de toekomstige bewoners van de zorgappartementen worden voorzien. Reclamant bepleit nadrukkelijk ook voor afdoende parkeerplaatsen in een parkeerkelder. Reclamant is van mening dat er met verschillende maten gemeten wordt nu het hem bekend is dat bij andere wooncomplexen in de binnenstad wel moest worden voorzien in parkeerplaatsen op eigen terrein.
W.Z12.002469.02
In de Uitvoeringsagenda Wonen 20202025 is beschreven dat Nijmegen zicht inzet voor groepen de extra hulp op woningmarkt nodig hebben. Nijmegen kent, zoals in deze uitvoeringsagenda omschreven, een opgave om te voldoende in voldoende woningen voor één en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. De ontwikkeling aan de Bloemerstraat voorziet met de 136 woningen in de behoefte van starters op de woningmarkt. Het past binnen de vraag naar appartementen die we terug zien in het woonbehoefteonderzoek en de Uitvoeringsagenda Wonen. De binnenstad is aangewezen om woningbouw te versnellen. Daarnaast voorziet de ontwikkeling in de behoefte van groepen met stedelijke leefstijl die graag in een centrummilieu willen wonen. Deze doelgroepen zijn breder dan alleen studenten. Studenten zijn bovendien voornamelijk aangewezen op de onzelfstandige kamermarkt en studentenhuisvesting via de Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSH&). De ontwikkeling voorziet niet alleen in de behoefte van starters en groepen met een stedelijke leefstijl. Zo voorzien de woningen voor beschermd wonen in de behoefte van ouderen en mensen met een functiebeperking.
5.
De bevoorrading van de winkel is gepland aan de Doddendaal, zie hiervoor blad TO-1.3 (plattegrond) en TO-2.2a (gevelaanzicht). De ruimtelijke onderbouwing is hierop aangepast.
6.
De gemeente Nijmegen is van mening dat bij woningen kleiner dan 50 m² binnen de singels in plaats van autoparkeerplaatsen fietsparkeerplaatsen toereikend zijn, dit is een wijziging t.o.v. het eerdere parkeerbeleid, waarbij complexen in de binnenstad wel verplicht waren om te voorzien in parkeergelegenheid op eigen terrein. Het gaat hierbij om een ontheffing van het parkeerbeleid op basis van een bijzonder gemeentelijk belang. De nieuwe ontwikkeling voorziet vervolgens in voldoende fietsparkeerplaatsen. Bewoners van die specifieke woningen hebben geen recht op de aanvraag van een parkeervergunning (beleidsregels parkeren).
Pagina 8 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
7. Voor zover reclamant bekend is krijgen de bewoners van de appartementen geen parkeervergunning. Waar gaan ze parkeren? En hoe zit het met bezoekers? Worden er parkeervergunningen voor de zorgbewoners verstrekt? Aanleg invalideparkeerplaatsen ten kosten van bestaande parkeerplaatsen? In de bestaande situatie is al een overbelaste parkeersituatie in de wijk.
8. De toegang tot de appartementen met ingang naar de fietsenkelder wordt gesitueerd direct naast het appartementencomplex van reclamant. Er zullen veel (loop/fiets)bewegingen zijn met alle (geluid)overlast van dien. 9. Reclamant vreest dat er een groot aantal fietsen in no time buiten worden gestald waardoor er een verloederd beeld van de woonomgeving ontstaat. In ieder geval moet er ook ruimte aan de Bloemerstraat worden gemaakt om fietsen van bezoekers van de supermarkt te stallen. 10. Mocht de nieuwbouw toch doorgaan, verwacht reclamant door sloop en bouwwerkzaamheden aanzienlijke schade aan het appartementencomplex waar hij woon in het algemeen en ook specifiek aan zijn appartement aan de Regulierstraat. De betrokken projectontwikkelaar dient een bouwkundige voorname te (laten) verrichten en zich bij voorbaat zich garant stellen voor vergoeding van de schade.
W.Z12.002469.02
7. De parkeerplaatsen voor zover deze voorzien in de parkeerbehoefte van bezoekers (het “aandeel bezoekers” in de tabel) moeten onbelemmerd toegankelijk zijn. Voor het centrumgebied zijnde binnenstad en omgeving geldt een uitzondering. De parkeerbehoefte voor bezoekers hoeft niet te worden opgelost door de aanvrager. Zij kunnen terecht in de openbare parkeergelegenheden. Voor wat betreft de bewoners geldt dat zij geen recht hebben op een bewonersvergunning. T.b.v. dit bouwplan is het aanleggen van invalidenparkeerplaatsen niet aan de orde. De bewoners kunnen gebruik maken van deelauto’s die gestald zijn in de openbare parkeergarages. 8.
Het geluid afkomstig van de woningen inclusief bewoners en bezoekers is niet aan toetsing onderhavig aangezien de woningen geen inrichting zijn.
9.
Enkel in de kelder worden fietsklemmen geplaatst zodat om het stallen van fietsen in de openbare ruimte wordt voorkomen van bezoekers van de woningen. Voor bezoekers van de supermarkt geldt dat in de binnenring van de stad fietsen alleen gestald mogen worden in een klem (of in een stalling). Met het grote aanbod van stallingsplekken, vooral de gratis bewaakte stallingen, kunnen fietsen makkelijk worden geplaatst. Fietsen die buiten de klemmen staan mogen na 15 minuten worden verwijderd door Bureau Toezicht.
10. Voordat met de werkzaamheden wordt begonnen schakelt de projectontwikkelaar een onafhankelijk expertisebureau in om de bouwkundige staat van omliggende woningen/gebouwen vast te leggen in de vorm van een bouwkundig opnamerapport. Hierdoor worden mogelijke schaderisico’s in kaart gebracht voor de start van de werkzaamheden. Wanneer er desondanks als gevolg van de bouwwerkzaamheden toch schade aan de woning/gebouw ontstaat, is dat door middel van dit opnamerapport aan te tonen.
Pagina 9 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
11. Nu bij planschadeclaims een groter deel van het nadeel voor eigen risico blijft, hoort dit nadeel zo klein mogelijk te blijven. Een goede ruimtelijke ordening vraagt dat het nadeel voor omwonenden waar mogelijk wordt beperkt. Reclamant verzoek om voor de nieuwbouw een andere locatie te zoeken, waar geen of minder planschade te verwachten valt.
11. De gemeente is van mening dat de toekomstige beleving van de nieuwbouw (supermarkt met daarboven wonen) niet zodanig is dat om die reden van dit initiatief zou moeten worden afgezien. De hoogte van de nieuwbouw wijkt af van de achterliggen complexen maar past wel binnen het gewenste stedenbouwkundige beeld aan Plein 1944. Aan de overige zijden (Bloemerstraat, Regulierstraat) zoekt de nieuwbouw aansluiting op de bestaande gebouwde omgeving. Door de bouwhoogte getrapt terug te brengen wordt de inbreuk op de privacy van omwonenden zoveel mogelijk beperkt. Er is volgens de gemeente, gelet op de afstand tot de balkons van reclamant, geen sprake van een onaanvaardbare inbreuk in de rechten van omwonende. De bezonningstudie laat bovendien zien dat het bouwplan (op de maatgevende tijden) geen grote gevolgen heeft voor de schaduwwerking van uw woning. Om bovenstaande reden is de gemeente van mening dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Conclusie: Deze zienswijze heeft niet geleid tot aanpassingen in het besluit.
2.
Zienswijze ingediend door eigenaar Regulierstraat 33D, 6511 DN Nijmegen
Datum indiening 4 augustus 2017
Samenvatting zienswijzen
W.Z12.002469.02
1. In de ruimtelijke onderbouwing wordt in paragraaf 3.3 geconcludeerd dat de nieuwbouw qua massa/hoogte aansluit op de verschillende hoogteaccenten in de binnenstad waarbij wordt gewezen op de nieuwbouw van plein 1944 en het busstation. Echter er wordt geen rekening gehouden met de bestaande bouw aan de Regulierstraat, Doddendaal en Bloemerstraat. De geplande nieuwbouw is volgens reclamant veel te massaal, niet passend in de omgeving, er wordt gebouwd op een veel te kleine strook grond en het bouwplan zal een grote negatieve invloed op de buurt hebben.
Reactie 1.
Vanuit maatschappelijk oogpunt is de opgave om 136 zelfstandige woningen op deze locatie te realiseren. Vanuit maatschappelijk oogpunt is de opgave om 150 kleine woningen en 40 zorgeenheden mogelijk te maken op deze locatie. Dit programma van eisen geeft de locatie een schaalvergroting die op deze plek in de binnenstad denkbaar is en past bij de functie van Plein 1944 als entree van de binnenstad. De combinatie van wonen met commerciële ruimte in de plint zorgt bovendien voor een levendig straatbeeld, wat voor deze plek een positieve ontwikkeling is. Voorkomen moet worden dat de nieuwbouw de belendingen in maat en schaal overvleugelt. Er is gezocht naar massa-opbouw die zich zo optimaal mogelijk voegt in de context, waardoor een abrupte schaalsprong zoveel mogelijk wordt vermeden. De bestaande bebouwing aan de Bloemerstraat
Pagina 10 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
2.
De realisering van het bouwplan zorgt voor een grote beperking van de inval van zonlicht op het perceel van Reclamant. Reclamant vreest voor de schaduwwerking van het bouwproject en verzoekt om in kaart te brengen in hoeverre zijn lichtinval wordt beperkt door bijvoorbeeld schaduwtekeningen.
3.
Reclamant vreest veel geluidsoverlast te ondervinden van dit plan door de geringe afstand van het plan tot de woning. De 150 kleine woningen en 40 zorgwoningen zullen leiden tot veel aan/afvoerbewegingen. Te meer omdat op de begane grond ook nog een supermarkt is voorzien.
is 4 bouwlagen hoog. De bouwhoogte van de nieuwbouw neemt getrapt toe van 5 naar 10 bouwlagen op de hoek Bloemerstraat - Plein 1944. Aan de Regulierstraat wordt de bouwhoogte getrapt van 7 naar 10 bouwlagen gebracht. Daarbij moet opgemerkt worden dat, gezien vanuit de Bloemerstraat en de Regulierstraat, de bovenste 3 lagen (met zorgwoningen) terugspringen ten opzichte van de hoofdmassa. De nieuwbouw zoekt aansluiting met de bestaande omgeving. De gekozen differentiatie in massa-opbouw maakt de ervaring van het gebouw vanaf het maaiveld minder massief. Tevens worden hiermee de inbreuk op de privacy van omwonenden en de schaduwwerking beperkt. 2.
In de bijgevoegde bezonningstudie kunt u zien wat de nieuwbouw op uw appartement doet. Geconcludeerd kan worden dat er enige afname is van bezonning in de ochtenduren echter deze is zeer beperkt.
3.
De verkeersgeneratie is berekend aan de hand van de CROW-publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren en verkeersgeneratie. Door de gemeente is aangegeven dat er voor appartementen kleiner dan 50 m2 geen parkeervoorzieningen ten behoeve van lichte motorvoertuigen is vereist. In navolging hiervan is in het plan een fietsenstalling gerealiseerd. De commerciële ruimte wordt gevuld door een supermarkt waar alleen gebruik wordt gemaakt van mandjes, geen winkelwagens. Dit heeft een aantrekkende werking op stadsinwoners zonder motorische voertuigen. Het is niet reëel om geen rekening te houden met de verkeersaantrekkende werking van lichte motorvoertuigen., Daarom hebben we het uitgangspunt genomen dat een deel van de gebruikers van appartementen en een deel van de gebruikers van de
W.Z12.002469.02
Pagina 11 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
4.
supermarkt gebruik maken van lichte motorvoertuigen die gestald worden in openbare parkeergarages. De woningen zijn appartementen in de huursector in het centrum in een sterk stedelijk gebied. De woningen zijn gelegen in de binnenstad, dus geen bezoekersen bewoners parkeren. Wel nog pakketdiensten en verhuizingen etc.
Reclamant vreest dat de gehele buurt zal transformeren naar een woongebied voor met name studenten.
De commerciële ruimte is een fullservice supermarkt in het duurder segment (Albert Heijn). Dit betreft een to-go-concept en is gelegen in de binnenstad waar bezoekers in openbare parkeergarages moeten parkeren. De verkeersaantrekkende werking is ingevoerd als lijnbron vanaf de oprit in het plangebied, via de Bloemerstraat naar de Nassausingel. Vanaf deze weg zal het verkeer opgaan in het heersend verkeersbeeld. Voor de woningen is een verkeergeneratie van 50,52 per etmaal en voor de supermarkt van 37,96 berekend (zie ook het stikstofrapport). De verwachting is dat de geluidsoverlast zal meevallen gelet op het aantal verkeersbewegingen 4.
W.Z12.002469.02
5.
Reclamant constateert dat in de ruimtelijke onderbouwing niet consequent is waar de laad en losplaats is van het expeditie verkeer. Mocht dit op de Regulierenhof zijn zal dit tot onevenredige toename van geluidsoverlast leiden t.o.v. huidige situatie.
6.
Mocht de nieuwbouw toch doorgaan, verwacht reclamant door sloop en bouwwerkzaamheden aanzienlijke schade aan het appartementencomplex waar hij woon in het algemeen en ook specifiek aan zijn appartement aan de Regulierstraat. De betrokken
In de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 is beschreven dat Nijmegen zicht inzet voor groepen de extra hulp op woningmarkt nodig hebben. Nijmegen kent, zoals in deze uitvoeringsagenda omschreven, een opgave om te voldoende in voldoende woningen voor één en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. De ontwikkeling aan de Bloemerstraat voorziet met de 136 woningen in de behoefte van starters op de woningmarkt. Het past binnen de vraag naar appartementen die we terug zien in het woonbehoefteonderzoek en de Uitvoeringsagenda Wonen. De binnenstad is aangewezen om woningbouw te versnellen. Daarnaast voorziet de ontwikkeling in de behoefte van
Pagina 12 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
projectontwikkelaar dient een bouwkundige voorname te (laten) verrichten en zich bij voorbaat zich garant stellen voor vergoeding van de schade.
groepen met stedelijke leefstijl die graag in een centrummilieu willen wonen. Deze doelgroepen zijn breder dan alleen studenten. Studenten zijn bovendien voornamelijk aangewezen op de onzelfstandige kamermarkt en studentenhuisvesting via de Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSH&). 5.
De bevoorrading van de winkel is gepland aan de Doddendaal, zie hiervoor blad TO-1.3 (plattegrond) en TO-2.2a (gevelaanzicht).
6.
Voordat met de werkzaamheden wordt begonnen schakelt de projectontwikkelaar een onafhankelijk expertisebureau in om de bouwkundige staat van omliggende woningen/gebouwen vast te leggen in de vorm van een bouwkundig opnamerapport. Hierdoor worden mogelijke schaderisico’s in kaart gebracht voor de start van de werkzaamheden. Wanneer er desondanks als gevolg van de bouwwerkzaamheden toch schade aan de woning/gebouw ontstaat, is dat door middel van dit opnamerapport aan te tonen.
Conclusie: Deze zienswijze heeft niet geleid tot aanpassingen.
3.
Zienswijze ingediend door eigenaar Regulierstraat 33, 6511 DN Nijmegen
Datum indiening 15 augustus 2017
Samenvatting zienswijzen
W.Z12.002469.02
1.
In de ruimtelijke onderbouwing wordt in paragraaf 3.3 geconcludeerd dat de nieuwbouw qua massa/hoogte aansluit op de verschillende hoogteaccenten in de binnenstad waarbij wordt gewezen op de nieuwbouw van plein 1944 en het busstation. Echter er wordt geen rekening gehouden met de bestaande bouw aan de Regulierstraat, Doddendaal en Bloemerstraat. De geplande nieuwbouw is volgens reclamant veel te massaal, niet passend in de omgeving, er wordt gebouwd op een veel te kleine strook grond en
Reactie 1
Vanuit maatschappelijk oogpunt is de opgave om 136 zelfstandige woningen op deze locatie te realiseren. Dit programma van eisen geeft de locatie een schaalvergroting die op deze plek in de binnenstad denkbaar is en past bij de functie van Plein 1944 als entree van de binnenstad. De combinatie van wonen met commerciële ruimte in de plint zorgt bovendien voor een levendig straatbeeld, wat voor deze plek een positieve ontwikkeling is. Voorkomen moet worden dat de nieuwbouw de belendingen in maat en schaal overvleugelt. Er is gezocht naar massa-opbouw die zich zo optimaal mogelijk voegt in de context, waardoor een abrupte
Pagina 13 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
het bouwplan zal een grote negatieve invloed op de buurt hebben.
2.
3.
De realisering van het bouwplan zorgt voor een grote beperking van de inval van zonlicht op het perceel van Reclamant. Reclamant vreest voor de schaduwwerking van het bouwproject en verzoekt om in kaar t te brengen in hoeverre zijn lichtinval wordt beperkt door bijvoorbeeld schaduwtekeningen. Reclamant vreest veel geluidsoverlast te ondervinden van dit plan door de geringe afstand van het plan tot de woning. De 150 kleine woningen en 40 zorgwoningen zullen leiden tot veel aan/afvoerbewegingen. Te meer omdat op de begane grond ook nog een supermarkt is voorzien.
schaalsprong zoveel mogelijk wordt vermeden. De bestaande bebouwing aan de Bloemerstraat is 4 bouwlagen hoog. De bouwhoogte van de nieuwbouw neemt getrapt toe van 5 naar 10 bouwlagen op de hoek Bloemerstraat - Plein 1944. Aan de Regulierstraat wordt de bouwhoogte getrapt van 7 naar 10 bouwlagen gebracht. Daarbij moet opgemerkt worden dat, gezien vanuit de Bloemerstraat en de Regulierstraat, de bovenste 3 lagen (met zorgwoningen) terugspringen ten opzichte van de hoofdmassa. De nieuwbouw zoekt aansluiting met de bestaande omgeving. De gekozen differentiatie in massaopbouw maakt de ervaring van het gebouw vanaf het maaiveld minder massief. Tevens worden hiermee de inbreuk op de privacy van omwonenden en de schaduwwerking beperkt. 2
In de bijgevoegde bezonningstudie kunt u zien wat de nieuwbouw op uw appartement doet. Geconcludeerd kan worden dat er enige afname is van bezonning in de ochtenduren echter deze is zeer beperkt.
3
De verkeersgeneratie is berekend aan de hand van de CROW-publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren en verkeersgeneratie. Door de gemeente is aangegeven dat er voor appartementen kleiner dan 50 m2 geen parkeervoorzieningen ten behoeve van lichte motorvoertuigen is vereist. In navolging hiervan is in het plan een fietsenstalling gerealiseerd. De commerciële ruimte wordt gevuld door een supermarkt waar alleen gebruik wordt gemaakt van mandjes, geen winkelwagens. Dit heeft een aantrekkende werking op stadsinwoners zonder motorische voertuigen. Het is niet reëel om geen rekening te houden met de verkeersaantrekkende werking van lichte motorvoertuigen., Daarom hebben we het uitgangspunt genomen dat een deel van de gebruikers van appartementen en een deel van de gebruikers van de
W.Z12.002469.02
Pagina 14 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
supermarkt gebruik maken van lichte motorvoertuigen die gestald worden in openbare parkeergarages. De woningen zijn appartementen in de huursector in het centrum in een sterk stedelijk gebied. De woningen zijn gelegen in de binnenstad, dus geen bezoekersen bewoners parkeren. Wel nog pakketdiensten en verhuizingen etc. De commerciële ruimte is een fullservice supermarkt in het duurder segment (Albert Heijn). Dit betreft een to-go-concept en is gelegen in de binnenstad waar bezoekers in openbare parkeergarages moeten parkeren. De verkeersaantrekkende werking is ingevoerd als lijnbron vanaf de oprit in het plangebied, via de Bloemerstraat naar de Nassausingel. Vanaf deze weg zal het verkeer opgaan in het heersend verkeersbeeld. Voor de woningen is een verkeergeneratie van 50,52 per etmaal en voor de supermarkt van 37,96 berekend (zie ook het stikstofrapport). De verwachting is dat de geluidsoverlast zal meevallen gelet op het aantal verkeersbewegingen 4
4.
W.Z12.002469.02
Reclamant vreest dat de gehele buurt zal transformeren naar een woongebied voor met name studenten.
In de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 is beschreven dat Nijmegen zicht inzet voor groepen de extra hulp op woningmarkt nodig hebben. Nijmegen kent, zoals in deze uitvoeringsagenda omschreven, een opgave om te voldoende in voldoende woningen voor één en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. De ontwikkeling aan de Bloemerstraat voorziet met de 136 woningen in de behoefte van starters op de woningmarkt. Het past binnen de vraag naar appartementen die we terug zien in het woonbehoefteonderzoek en de Uitvoeringsagenda Wonen. De binnenstad is aangewezen om woningbouw te versnellen. Daarnaast voorziet de ontwikkeling in de behoefte van groepen met stedelijke leefstijl die
Pagina 15 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
graag in een centrummilieu willen wonen. Deze doelgroepen zijn breder dan alleen studenten. Studenten zijn bovendien voornamelijk aangewezen op de onzelfstandige kamermarkt en studentenhuisvesting via de Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSHN). 5.
Reclamant vermoed dat er overlast zal komen door fietsen die buiten het complex gestald worden, vuilniszakken die aan straat gezet moeten worden, parkeeroverlast daar er geen extra parkeerplaatsen worden geraliseerd op eigen terrein. Is hier over nagedacht en worden hier afdoende maatregelen voor genomen?
5
Enkel in de kelder worden fietsklemmen geplaatst zodat om het stallen van fietsen in de openbare ruimte wordt voorkomen van bezoekers van de woningen. Voor bezoekers van de supermarkt geldt dat in de binnenring van de stad fietsen alleen gestald mogen worden in een klem (of in een stalling). Met het grote aanbod van stallingsplekken, vooral de gratis bewaakte stallingen, kunnen fietsen makkelijk worden geplaats. Fietsen die buiten de klemmen staan mogen na 15 minuten worden verwijderd door Bureau Toezicht. In de afgesloten exploitatieovereenkomst is opgenomen dat er ondergrondse afvalcontainers geplaatst worden aan de zijde van de Regulierstraat. De grootte en het aantal zal afhankelijk zijn van het aantal gebruikers. De precieze locatie is nog bekend dient goedgekeurd te worden door de DAR en de gemeente Nijmegen. Er worden drie containers geplaatst die worden voorzien een chip waardoor de DAR een signaal krijgt wanneer de containers vol zijn en geledigd moeten worden.
6.
Reclamant constateert dat in de ruimtelijke onderbouwing niet consequent is waar de laad en losplaats is van het expeditieverkeer. Mocht dit op de Regulierenhof zijn zal dit tot onevenredige toename van geluidsoverlast leiden t.o.v. huidige situatie.
6
De bevoorrading van de winkel is gepland aan de Doddendaal, zie hiervoor blad TO-1.3 (plattegrond) en TO-2.2a (gevelaanzicht).
7
Voordat met de werkzaamheden wordt begonnen schakelt de projectontwikkelaar een onafhankelijk expertisebureau in om de bouwkundige staat van omliggende woningen/gebouwen vast te leggen in de vorm van een bouwkundig opnamerapport. Hierdoor worden mogelijke schaderisico’s in kaart gebracht voor de start van de werkzaamheden.
7.
W.Z12.002469.02
Mocht de nieuwbouw toch doorgaan, verwacht reclamant door sloop en bouwwerkzaamheden aanzienlijke schade aan het appartementencomplex waar hij woon in het algemeen en ook specifiek aan zijn appartement aan de
Pagina 16 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
Regulierstraat. De betrokken projectontwikkelaar dient een bouwkundige voorname te (laten) verrichten en zich bij voorbaat zich garant stellen voor vergoeding van de schade.
Wanneer er desondanks als gevolg van de bouwwerkzaamheden toch schade aan de woning/gebouw ontstaat, is dat door middel van dit opnamerapport aan te tonen
Conclusie: Deze zienswijze heeft niet geleid tot aanpassingen 4.
Zienswijze ingediend door eigenaar Plein 1944, 86A, 6511 JE Nijmegen
Datum indiening 4 september 2017
Samenvatting zienswijzen 1.
hoe is het mogelijk dat de heer Hendriks zich niet aan de parkeerregels hoeft te houden.
Reactie 1
De door reclamant ingediende zienswijze is ingediend buiten de formele indieningstermijn om die reden is de zienswijze nietontvankelijk. De gemeenteraad heeft op 2 maart 2016 de Herziening nota parkeernormen vastgesteld (Rv. 14/2016). De nota bevat een beleidsvisie met betrekking tot parkeren.
Conclusie: Deze zienswijze is niet-ontvankelijk.
Bijlage 2: Inhoudelijke beoordeling activiteit “[WABO: Bouwen van een bouwwerk]” Inhoudelijke beoordeling Wettelijke grondslag Een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor zover die geheel of gedeeltelijk ziet op het bouwen van een bouwwerk moet worden geweigerd indien er niet wordt voldaan aan de toetsingscriteria genoemd in artikel 2.10 lid 1 Wabo. In gevallen als bedoeld in artikel 2.10 lid 1 onder c Wabo (kortgezegd, de activiteit is in strijd met het bestemmingsplan of andere planologische regelgeving) wordt de aanvraag voor een omgevingsvergunning mede aangemerkt als een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo en wordt de omgevingsvergunning slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 Wabo niet mogelijk is. Hieronder gaan wij puntsgewijs in op de in artikel 2.10 lid 1 Wabo genoemde toetsingscriteria. Bouwbesluit Artikel 2.10, lid 1, sub a Wabo: De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar ons oordeel niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of 120 van de Woningwet.
W.Z12.002469.02
Pagina 17 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
Betreffende de buitenruimte wordt hier vooraan in het besluit nader op ingegaan. Met de ingediende stukken is verder aannemelijk gemaakt dat het plan voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit. Hierdoor hebben wij (op dit punt) geen reden om de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor deze activiteit te weigeren. Bouwverordening Artikel 2.10, lid 1, sub b Wabo: De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar ons oordeel niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van die wet. Er is getoetst aan de Bouwverordening van de gemeente Nijmegen. Met de ingediende stukken is aannemelijk gemaakt dat het plan voldoet aan de voorschriften van de Bouwverordening van de gemeente Nijmegen. Hierdoor hebben wij (op dit punt) geen reden om de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor deze activiteit te weigeren.
Bestemmingsplan Artikel 2.10, lid 1, sub c Wabo: De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening. Aan de hand van de ingediende stukken is het plan getoetst aan het vigerende bestemmingsplan “Nijmegen Centrum – Binnenstad”, “Facetbestemmingsplan Archeologie” en “Facetbestemmingsplan Parkeren” (vastgesteld op 13 september 2017). Het plan is in strijd met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen hoeft toch niet te worden geweigerd, omdat vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 Wabo mogelijk is. De strijdigheid met het bestemmingsplan en de toepassing van artikel 2.12 Wabo behandelen wij uitvoeriger in de bijlage “Gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan of een beheersverordening”.
Redelijke eisen van welstand Artikel 2.10, lid 1, sub d Wabo: De omgevingsvergunning moet worden geweigerd indien het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk, dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij wij van oordeel zijn dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend. Uw aangepaste plan is op 23 januari 2020 door de Commissie Beeldkwaliteit beoordeeld op redelijke eisen van welstand op basis van de criteria van bouwsteen W4, naoorlogse bebouwing - wederopbouw in de binnenstad. Voorts is er rekening mee gehouden dat voor de locatie het toetsingsniveau ‘bijzonder’ van toepassing is. Het advies van de commissie luidt als volgt: “Het aangepaste bouwplan behelst het volgende: het wijzigen van de kozijnindeling; het wijzigen van de indeling van de bovenste verdiepingen; het wijzigen van de gevelbeplating; het wijzigen van de dakopbouw t.b.v. van de lift.
W.Z12.002469.02
Pagina 18 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
In onze adviesbrief van 9 januari 2020 hebben wij de volgende opmerkingen gemaakt: de meeste voorgestelde wijzigen tasten het oorspronkelijk ontwerp niet aan; er is echter nog één aandachtspunt, namelijk de gevelwijziging bij de hoofdentree. Deze sluit niet aan op het verticaal ontworpen gevelbeeld. Wij adviseren de belijning in de hoofdentree ook verticaal te ontwerpen; wij vragen om de bakstenen en de stucwerkvlakken met grote panelen te laten bemonsteren. Tevens de bemonstering op locatie laten plaats vinden, zodat de materialen in de context kan worden beoordeeld. Na bestudering van de stukken, komen wij tot de conclusie dat de eerder gemaakte opmerkingen met de aanpassing van het plan zijn meegenomen en derhalve kunnen wij instemmen met het bouwplan.” Het oordeel van de commissie is dat het aangepaste plan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. Wij nemen dit advies over, omdat wij geen reden zien om hiervan af te wijken. Hierdoor hebben wij (op dit punt) geen reden om de aanvraag om een omgevingsvergunning voor deze activiteit te weigeren. Conclusie met betrekking tot de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor zover deze geheel of gedeeltelijk ziet op het bouwen van een bouwwerk (art. 2.1 lid 1 a Wabo): Gelet op wat wij hiervoor hebben gezegd, is er geen reden om de omgevingsvergunning ten aanzien van deze activiteit te weigeren.
Voorschriften Wij verbinden ten aanzien van deze activiteit de volgende voorschriften aan de omgevingsvergunning (artikel 2.22 Wabo), welke volledig moeten worden nagekomen: Gelijkwaardigheid Ten minste 3 weken vóór ingebruikname dienen onderstaande 3 onderdelen te zijn overlegd en goedgekeurd. 1. Overleggen en bevestiging van toepassing zijnde huisuisregelement dat dit zal gelden en in stand zal worden gehouden. Waarin het recht om gebruik te maken van het dakterras voor de appartementen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 50 m2 wordt vastgelegd; 2. Overleggen van (concept) te hanteren huurcontract voor de 29 appartementen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 50 m2 het recht van medegebruik van het dakterras zal worden vastgelegd; 3. Bevestiging dat de gemeenschappelijke ruimten inclusief dakterras drie keer per week schoongemaakt zullen worden. Welstand – materiaal- en kleurmonsters Ten minste 3 weken vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden moet u via de Omgevingsdienst Regio Nijmegen materiaal- en kleurmonsters van de belangrijkste gevelmaterialen indienen ter nadere goedkeuring de Nijmeegse commissie Beeldkwaliteit: U dient de bakstenen en de stucwerkvlakken met grote panelen te (laten) bemonsteren. Tevens de bemonstering op locatie laten plaats vinden, zodat de materialen in de context kan worden beoordeeld.
Er mag pas met de bouwwerkzaamheden worden gestart, nadat goedkeuring van de Nijmeegse commissie Beeldkwaliteit is verkregen. Bouwveiligheidsplan aanleveren Ten minste 3 weken vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden moet u een definitief bouwveiligheidsplan indienen bij de Omgevingsdienst Regio Nijmegen. Het plan moet in ieder geval de volgende onderdelen bevatten: 1. Een situatietekening met de ligging van het perceel en de omliggende wegen, bouwwerken e.d.
W.Z12.002469.02
Pagina 19 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
2. De situering van het te bouwen bouwwerk en grenzen van het terrein waarbinnen alle activiteiten plaatsvinden. 3. De aan- en afvoerwegen van transportmiddelen. 4. De laad-, los- en hijszones. 5. De plaats van bouwketen. 6. In of op de bodem van het perceel aanwezige leidingen. 7. Plaats/opslag van hulpmaterieel en /of vrijgekomen materialen. 8. Gegevens en bescheiden over de toe te passen bouwmethodiek. 9. Indien een bouwput moet worden gemaakt voor het ondergronds bouwen; de hoofdopzet van de bouwputafscheiding en uitgangspunten voor een bemalingsplan. 10. De (tijdelijke) maatregelen omtrent de veiligheid van de weg en de weggebruikers. Er mag pas met de bouwwerkzaamheden worden gestart nadat de goedkeuring van de Omgevingsdienst Regio Nijmegen is afgegeven. Uitzetten van de rooilijnen of bebouwingsgrenzen Het uitzetten van de rooilijnen of bebouwingsgrenzen moet door c.q. namens de Omgevingsdienst Regio Nijmegen gedaan worden. Het verzoek daartoe moet u ten minste 7 werkdagen vóór de gewenste datum van het uitzetten van de rooilijnen of bebouwingsgrenzen indienen bij de inspecteur van de Omgevingsdienst Regio Nijmegen.
Constructie Ten minste 3 weken vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden moet u ter goedkeuring bij de Omgevingsdienst Regio Nijmegen de volgende gegevens indienen: Gegevens en bescheiden met betrekking tot belastingen en belastingcombinaties (sterkte en stabiliteit) en de uiterste grenstoestand van alle (te wijzigen) constructieve delen van het bouwwerk alsmede van het bouwwerk als geheel, voor zover het niet de hoofdlijn van de constructie dan wel het constructieprincipe betreft. Hieronder is begrepen: 1. Geotechnisch rapport met een beschouwing van de volgende onderdelen: resultaten van het grondonderzoek, bestaande uit voldoende sonderingen; advies aangaande het type fundering; berekening van de grondmechanische draagkracht van de ondergrond voor een fundering op staal of op palen (trek en/of druk); berekening van grond- en waterkerende constructieve delen van het bouwwerk; berekening van horizontale gronddrukken op palen en/of funderingsconstructies Bepaling van de veerstijfheden van de fundering ten behoeve van nadere uitwerking van de stabiliteitsberekening en invloed 2e orde. 2. Gewichtsberekening, waarin opgenomen: overzicht van toegepaste belastingen, belastingfactoren en belastingcombinaties; belastingen op alle onderdelen van de bouwconstructie; belastingen op de fundering 3.
Nadere uitwerking van de stabiliteitsberekening, waarbij de beschouwing van 2e orde moet zijn meegenomen. Indien 2e orde niet significant is, dit middels een heldere toelichting duidelijk maken. Invloed van krachten uit gewichtsberekening en stabiliteitsberekening op de wapening ter plaatse van sparingen in wanden en vloeren nader uitwerken alsmede de reductie van de stijfheden op de stabiliteit nader beschouwen 4. Overzichtstekening van de fundering (vorm en wapeningstekeningen); 5. Wapeningsberekeningen en-tekeningen van in het werk gestorte of prefab funderingsbalken, -stroken, –poeren en –palen en betonconstructies; 6. Detailberekeningen en – tekeningen van staal-, hout-, steen- en glasconstructies en de verbindingen en verankeringen van deze constructies; 7. Berekening van de brandwerendheid van beton-, staal-, steen-, hout- en glasconstructies. Detaillering uitwerken voor betonnen constructieonderdelen, waarabij rekening is gehouden met de minimaal benodigde brandwerendheid tegen bezwijken. Stalen onderdelen dienen brandwerend beschermd te worden. Productattesten aanleveren, waaruit blijkt dat de minimaal benodigde brandwerendheid van 120min behaald kan worden.
W.Z12.002469.02
Pagina 20 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
8. Nadere uitwerking van het Bouwveiligheidsplan (indien van toepassing), waarin maatregelen ten behoeve van de veiligheid van de weg, de in de weg gelegen werken, de weggebruikers, de naburige bouwwerken, open erven en terreinen en hun gebruikers nader worden uitgewerkt. Hiervoor dient een monitoringsplan te worden voorgelegd, waarin opgenomen: opnamerapportage belendingen; grenswaarden voor trillingen; meetprotocol voor trillingsmetingen; grenswaarden voor zettingen van belendingen; meetprotocol voor zettingsmetingen; procedure bij overschrijding van trillings- en/of zettingsgrenzen. Hierbij dienen de volgende uitgangspunten te worden gehanteerd: a. trillingen tijdens bouwwerkzaamheden, zoals inbrengen van funderingspalen of damwanden, dienen beperkt te worden overeenkomstig het gestelde in het SBRrapport “Schade aan gebouwen, meet- en beoordelingsrichtlijn, deel A”; b. de grenswaarden voor trillingen dienen vooraf te worden vastgesteld op basis van hoofdstuk 10 van dit SBR-rapport; c. overeenkomstig art 4.7 van de Bouwverordening mag de grondwaterstand buiten de bouwput niet zover verlaagd worden, dat de veiligheid van naburige bouwwerken geschaad wordt of dat hieraan ontoelaatbare vervormingen optreden; d.
de verticale bouwputbegrenzingen mogen niet zodanig vervormen, dat de veiligheid van belendende bouwwerken of in de weg gelegen kabels en leidingen geschaad wordt of dat hieraan ontoelaatbare vervormingen optreden; e. de vervormingsgrenzen voor belendingen, vastgelegd als zettingen en relatieve rotaties, dienen vooraf te worden vastgesteld op basis van de aard van de belending; f. de bedoelde vervormingsgrenzen dienen in overleg met Bouwtoezicht te worden vastgesteld; g. er dient van alle in de nabijheid gelegen bouwwerken een opnamerapportage te worden gemaakt waarin tenminste de volgende aspecten zijn vastgelegd: a) foto’s van de diverse gevels; b) een beschrijving van de hoofdstructuur van het pand; c) de bouwkundige staat van het pand d) reeds aanwezige schade of vervorming; e) de aanlegdiepte- en breedte van de fundering of; f) de soort en inheidiepte van funderingspalen palen; h. er dient tijdens de uitvoering dagelijks constructief deskundig toezicht op het werk aanwezig te zijn, dat namens de vergunninghouder gemachtigd is handelend op te treden. 9. Nadere uitwerking in berekeningen en tekeningen van de bouwputconstructie, waarin ten minste opgenomen: a. faseringsplan van de werkzaamheden; b. overzicht van de bodemopbouw; c. aangenomen minimale en maximale grondwaterstanden; d. een bemalingsplan; e. overzichtstekening van peilbuizen; f.
berekening van de stabiliteit van de bouwkuip (taluds); g. berekening van de stabiliteit van de bouwputbodem; h. constructieve uitwerking in tekeningen en berekeningen van de bouwputwanden; i. constructieve uitwerking in tekeningen en berekeningen van de stempelen/of verankeringsconstructies; j. berekeningen en tekeningen van de fundering van de bouwkraan.
Er mag pas met de bouwwerkzaamheden worden gestart nadat goedkeuring door de Omgevingsdienst Regio Nijmegen is afgegeven op betreffende onderdelen.
W.Z12.002469.02
Pagina 21 / 29
Omgevingsdienst Regio Nijmegen Afdeling Vergunningverlening
Brandveiligheid In het kader van de brandveiligheid dient het volgende in acht te worden genomen: 1. De aanvrager dient uiterlijk 4 weken voor aanvang van de werkzaamheden ter goedkeuring aan te leveren een aanvullende brandoverslagberekening ter plaatse van de borstwering ter hoogte van de 2e naar de 3e verdieping in de gevel aan de Doddendaal. stukken waarmee aangetoond is dat de huidige detaillering voorkomt dat er branduitbreiding via de gevel mogelijk is. De verschillende branduitbreidingstrajecten moeten in beeld gebracht worden. 2. Wij hebben het rapport “gelijkwaardige ontsluiting woningen” van bureau Veldweg d.d. 22-3-2021 ontvangen en beoordeeld. Middels dit rapport verzoeken zij om gelijkwaardigheid voor het volgende: De ontsluiting van de appartementen gelegen tussen assen E-H/1’- 3 op de 1e tot en met 6e verdieping vallen beide vluchtroutes (extra beschermde vluchtroute) samen waarbij dit strijdig is met Bouwbesluit 2012 artikel 2.104 lid 2.In de notitie staat hierover het volgende geschreven: De eigenaren van de betreffende appartementen dient te worden gewezen op de zorgplicht dat de installatie/drangers deugdelijk blijft. a. Graag zien wij nader onderbouwd hoe dit geborgd zal worden.
Wordt dit bijvoorbeeld opgenomen in het huur/koopcontract? Indien er onderhoud gepleegd moet worden hoe is dan geborgd dat de eigenaar van het bouwwerk toegang tot de woning kan krijgen om dit te realiseren? 3. Op de 1e tot en met de 6e verdieping bevinden zich een aantal “onbenoemde ruimten” (07). Deze ruimten zijn geen nevenfunctie van een woning en dienen een weerstand tegen branddoorslag (wbd) te hebben van 60 minuten in plaats van 30 minuten. Omdat de hoogste vloer van het gebruiksgebied in het gebouw hoger ligt dan 5 meter, mag dit niet met 30 minuten gereduceerd worden (Bouwbesluit art. 2.84 lid 1). Dit punt is niet overal aangepast op tekening. Zie as E-F/12-13 en C-D/1-2 in de richting van de EBV. Er mag pas met de bouwwerkzaamheden worden gestart nadat goedkeuring door de Omgevingsdienst Regio Nijmegen is afgegeven op betreffende onderdelen. Kwaliteitsverklaringen 1. Voor start bouw van de belangrijkste bouwmaterialen en/of bouwdelen de kwaliteitsverklaringen indienen bij de Omgevingsdienst Regio Nijmegen, voor zover niet reeds in deze omgevingsvergunning opgenomen. Een en ander conform paragraaf 1.3 van het Bouwbesluit 2012 en in overleg met de bouwinspecteur. 2.
In vervolg op de vorige voorwaarde met name te noemen: de kwaliteitsverklaring van - de toe te passen uitwendige scheidingsconstructies (isolatie) - de toe te passen gevelelementen (kozijnen-beglazing-deuren) - de toe te passen veiligheidsbeglazing en glazen vloerafscheidingen (balkonafscheiding), inclusief sterkte en montage Algemene opmerkingen Wij hebben ten aanzien van deze activiteit de volgende opmerkingen: