Bijlage 1c4. Toelichting_Bijlage 4 Behoefteonderbouwing

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

18

Bijlage 1 - Wonen

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

19

1 1.1

Wonen

1.2

Trends en ontwikkelingen

De woningbehoefte in Nederland neemt op veel plekken toe

door neemt de behoefte aan levensloopbestendige woningen stevig

Afbakening verzorgingsgebied

en blijkt bovendien veel groter dan voorheen verwacht 9. In tegenstelling tot

toe.

heeft het ook te maken met veranderende wet- en regelgeving. Hier-



Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van

eerdere onderzoeken verspreidt de behoefte zich over grotere delen van

woonruimte plaatsvinden, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafba-

het land, ook naar de periferie. Landelijk gezien is nadrukkelijk sprake van

dens (één- en tweepersoons). Kleinschalige huishoudens nemen bo-

kening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een be-

een aantal trends, die ook in de gemeente Nijmegen aan de orde zijn.

vendien toe door individualisering in de samenleving. De toename van



De woningmarkt zit voor veel doelgroepen op slot. Zeker voor starters

kleinschalige huishoudens resulteert in een toenemende behoefte aan

gionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen

op de woningmarkt is het lastig om een geschikte én betaalbare wo-

kleinere woonproducten zoals appartementen.

binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.

ning te vinden. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren explosief ge-

stuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de re-

Vergrijzing zorgt tevens voor een toename van kleinschalige huishou-

stegen, maar tegelijkertijd hebben starters doorgaans nog maar be-

1.3

Uit de verhuisstromen in gemeente Nijmegen blijkt dat 59% van de ver-

perkte financiële middelen. Een groot deel van de woningmarkt is

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In tabel

huisbewegingen in de gemeente Nijmegen voortkomt uit bewegingen bin-

daardoor onbereikbaar. Het aanbod is bovendien beperkt, huizen

3 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aanbod en

nen de eigen gemeente.8 Circa 67% van de verhuizingen in Nijmegen

staan vaak kort in de verkoop en (stevig) overbieden is meer regel dan

de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de woning-

vindt plaats binnen de eigen gemeente én de overige gemeenten in de re-

uitzondering.

behoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er nog extra

Ook de zogenaamde ‘middeninkomens’ hebben het lastig. Deze groep

kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve behoef-

Arnhem, circa 3% van de verhuizingen naar Nijmegen. Ondanks dat dit de

komt doorgaans niet in aanmerking voor sociale huur, maar heeft on-

sterkste verhuisrelatie is, gaat het maar om een beperkt aandeel van het

voldoende financiële middelen voor de meeste koopwoningen. Deze

teraming uit tabel 3 blijkt van boven naar beneden het volgende:  Zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens neemt toe in

totaal aantal verhuizingen.

groep is veelal aangewezen op de vrije huursector. Om de positie van

gio Nijmegen e.o. De sterkste verhuisrelatie bestaat met de gemeente



middeninkomens te verbeteren zijn veel meer betaalbare woningen



Kwantitatieve behoefte

zowel de gemeente Nijmegen10 als de secundaire regio. Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de beno-

nodig, zowel huur als koop.

digde woningvoorraad (zie rij C). In zowel gemeente Nijmegen als

Veel gemeenten kampen met vergrijzing waardoor het aantal ouderen

het secundair verzorgingsgebied is sprake van een groei van de beno-

voor zo’n 2/3 aan verhuisstromen naar Nijmegen vangt, is ervoor gekozen

(fors) toeneemt. Hedendaagse ouderen hebben veelal de behoefte om

digde woningvoorraad. Vanwege planuitstel en planuitval en om reke-

om deze subregio als ruimtelijk verzorgingsgebied aan te wijzen. Daarbij

zo lang mogelijk zelfstandig thuis te blijven wonen. Op veel plekken

ning te kunnen houden met onzekerheden, kansen en nieuwe ontwik-

wordt primair gekeken naar de gemeente Nijmegen en secundair naar de

wordt al gesproken van ‘dubbele vergrijzing’. Niet alleen een grotere

kelingen (adaptief programmeren) hanteert de subregio een plancapa-

overige gemeenten in subregio Nijmegen e.o. (Berg en Dal, Beuningen,

groep inwoners wordt ouder (babyboom-generatie), maar ze worden

citeit van 130% van de berekende woningbehoefte, 130% is ook het

Druten, Heumen, Wijchen).

gemiddeld ook ouder en blijven ook langer zelfstandig thuis wonen. Dit

uitgangspunt per gemeente. Dat betekent dat in de regio ruimte nodig

is enerzijds ingegeven vanuit persoonlijke voorkeuren, anderzijds

is voor ca. 20.500 woningen tot 2030, en in de gemeente Nijmegen

Aangezien de Subregio Nijmegen e.o. officieel wordt aangeduid als woonregio waarbinnen Nijmegen is gelegen en gezien het feit dat deze regio



ruimte voor ca. 13.500 woningen tot 2030.11 8 9 10 11

CBS (2021). Verhuisbewegingen tussen gemeenten. Bureau Stedelijke Planning (2019), Woningbehoefte neemt toe en verspreidt zich over het hele land Gemeente Nijmegen, Demografische verkenning 2021, mei 2022. Woonagenda Subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 (2020).

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

20





De gemeente Nijmegen telt 83.578 woningen. In de afgelopen drie

De gemeente Nijmegen kent een woondruk van ca. 102 potentiële huis-

jaar zijn er 2.536 woningen gerealiseerd: 937 in 2019, 690 in 2020 en

houdens per 100 woningen (zie figuur 3). In de buurgemeenten is de

909 in 2021. Regio Nijmegen e.o. telt in totaal 144.762 woningen. De

woondruk hoger (ca. 120 huishoudens per 100 woningen, met uitzonde-

afgelopen drie jaar zijn er 3.556 woningen gerealiseerd (waarvan het

ring van Berg en Dal). Gezien de verhuisbewegingen vanuit de buurge-

merendeel in de gemeente Nijmegen). In 2019 1.251 woningen, in

meenten naar de gemeente Nijmegen heeft dit ook invloed op de woning-

2020 1.144 woningen en in 2021 1.161 woningen.

markt in Nijmegen.

De plancapaciteit12 zijn woningen die zijn voorzien in alle woningbouwplannen. Hierin maken we onderscheid in harde en zachte plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat we de harde plancapaciteit doorrekenen in de behoefteraming. Dit zijn plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ontwerpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet tot uitvoering worden gebracht.



Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Nijmegen sprake van een aanvullende woningbehoefte van circa 5.607 woningen (zie rij H). Ook

Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in het verzorgingsgebied

in de totale regio Nijmegen e.o. is sprake van een aanvullende woGemeente Nijmegen

ningbehoefte van 11.221 woningen. Het planinitiatief voorziet in een 2021

2030

Ontwikkeling

2022

2030

Ontwikkeling

A. Inwonertal

177.400

189.000

+6,5%

316.350

331.390

+4,8%

B. Huishoudens

97.180

100.920

+3,8%

158.330

165.130

+4,3%

kwantitatieve behoefte aan woningen. Woondruk-index

Regio Nijmegen e.o.

De woondruk-index is een modelmatige benadering van het bepalen van de vraag of een tekort aan woningen in een gebied. Het model resulteert

C. Benodigde woningvoorraad incl. 130%

+13.500

+20.500

in het aantal potentiële huishoudens per 100 woningen. Op het moment

D. Harde plancapaciteit woningen

7.893

9.279

dat er meer dan 100 potentiële huishoudens per 100 inwoners zijn is er

E. Zachte plancapaciteit woningen

8.223

14.742

309

309

sprake van een tekort aan woningen. Hoe hoger het aantal potentiele huishoudens, hoe hoger de woondruk. Met name in de Randstad is de

F. Onbekende plancapaciteit woningen

woondruk zeer hoog. Uitschieters zoals Amsterdam en Amstelveel kennen

G. Totale plancapaciteit

16.425

24.330

een woondruk van ca. 150 potentiële huishoudens per 100 woningen.

H. Aanvullende woningbehoefte = C-D

+ 5.607

+ 11.221

12

Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen (2021).

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

21

1.4

Kwalitatieve behoefte



Behoefte aan appartementen en betaalbare koopwoningen: er zijn in

In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is ge-

2019 beperkt appartementen in de huur- en de koopsector toege-

daan aan de hand van Woningbehoefteonderzoek Groene Metropoolregio

voegd. Met name aan huurappartementen is er veel extra vraag. In de

Arnhem-Nijmegen 2022, Woningmarktmonitor Arnhem-Nijmegen (2021)

koopsector is er daarnaast aandacht nodig voor het toevoegen van

en het Woningbehoefteonderzoek Nijmegen (2019). Daarmee is ook het

eengezinswoningen in het goedkope en middeldure segment. Er zijn

bestaande kwalitatieve aanbod en de vraag betrokken in het onderzoek en

tot nu toe beperkt woningen in deze segmenten gerealiseerd terwijl de

is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlij-

opgave nog aanzienlijk is.

nen van de ladder.



Aandacht voor de juiste prijssegmenten in de koopsector: in de subregio Nijmegen e.o. ligt het zwaartepunt in de plannen in de koopsector

Kwalitatieve behoefte

in het dure segment boven € 310.000. De vraag richt zich meer op wo-

In het Woningbehoefteonderzoek Groene Metropoolregio Arnhem-Nijme-

ningen met een prijs onder € 310.000. Voor de stad Nijmegen staan er

gen (2023) wordt gekeken naar verschillende onderwerpen die betrekking

vrijwel geen goedkope koopwoningen (tot € 200.000) in de planning.

hebben op de regionale woningmarkt.

Dit is in groot contrast met de behoefte aan goedkope koopwoningen.



De behoefte aan extra woningen is een stuk groter dan in eerdere on-

Een kwart van de plannen in Nijmegen e.o. heeft betrekking op sociale

derzoeken is aangegeven. Tot aan 2040 heeft de gehele regio een be-

huurwoningen. Dit ligt redelijk in lijn met de behoefte.

hoefte aan ca. 54.000 woningen. 

Figuur 3: Woondruk Nederland13



Op regioniveau is met name behoefte aan sociale huurwoningen. Ook

Het Woningbehoefteonderzoek Gemeente Nijmegen (2019) geeft inzicht

voor de gemeenten Nijmegen e.o. geldt dat zo’n 29% van de totale

in de kwalitatieve woningbehoefte:

woningbehoefte bestaat uit sociale huur. 26% van de totale woningbe-



hoefte bestaat uit de vraag naar dure koop (> € 355.000).

vensloopgeschikte) appartementen toe te voegen, gericht op de groei-

Een groot deel van de woningbehoefte is afkomstig van woningzoe-

ende groep huishoudens in de huur (zowel starters als senioren). Bin-

kenden die enkel op zoek zijn naar een woning die past bij hun woon-

nen de sociale huur is er vooral een opgave om het aanbod in de prijs-

wensen en financiële mogelijkheden. Een ander deel van de woning-

klasse tot de 1e aftoppingsgrens uit te breiden.

behoefte is afkomstig van huishoudens met een zorg- of ondersteu

In de huursector ligt er vooral een opgave om kleine, (doorgaans le-



De behoefte aan vrije sector huur is veel meer een noodgedwongen

ningsvraag.

(tussen)stap dan een intrinsieke woonwens. De vraag is vooral afkom-

Qua type woningen is met name behoefte aan huur appartementen.

stig van starters en senioren die op zoek zijn naar een comfortabel ap-

Met name onder starters en 18 tot 34 jarige.

partement. De behoefte is vooral terug te zien in de woonmilieus met veel functiemenging (centrumstedelijk en stadsbuurt).

In de Woningmarktmonitor Arnhem-Nijmegen (2020) is de woningbouwbehoefte voor de regio Nijmegen e.o. kwalitatief gespecificeerd:



In de koopsector ligt er vooral een opgave om het aanbod aan grondgebonden woningen tot €280.000 uit te breiden. Ook bij koopappartementen is er vooral een opgave in het lagere prijssegment. Er is ook vraag naar dure koopwoningen, maar het verschil tussen vraag en

13

Atlas voor gemeenten (2022), Woondruk (potentiële huishoudens per 100 woningen)

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

22

aanbod is in dit prijssegment aanzienlijk minder groot dan bij betaal



Bijna driekwart van de nultredenwoningen zitten in de huursector en

bare koopwoningen.

tachtig procent is etagebouw. Ongeveer een derde van de nultreden-

In de woonmilieus met veel functiemenging (centrumstedelijk, stads-

woningen werd bewoond door 65+ huishoudens. Omgekeerd woonde

buurt) richt de kwalitatieve woningbehoefte zich sterk op appartemen-

ook een derde van de 18.700 65+ huishoudens in een nultredenwo-

ten (met name sociale huur en vrije sector huur, en beperkte mate

ning. Bij de groep 50-64 was dat slechts 14%.

koop). Doelgroepen voor dit woonmilieu zijn in de eerste plaats stu-



In 7.300 van de 77.000 bewoonde woningen in het WoONonderzoek

denten, starters, jonge tweeverdieners en (in mindere mate ook senio-

2018 waren voorzieningen voor een handicap aanwezig. In meer dan

ren). In de andere woonmilieus (stedelijk compact, stedelijk grondge-

de helft van deze woningen woonde een 65+ huishouden. Ongeveer

bonden en groenstedelijk) gaat de voorkeur naar grondgebonden

3.000 huishoudens woonden in een woning speciaal bedoeld voor ou-

koopwoningen uit.

deren, merendeels in een speciaal complex of project.

Kwalitatief aanbod

Woningleegstand

Samenstelling aanbod



In 2021 stonden er in de gemeente Nijmegen 1.340 woningen leeg.

De gemeente Nijmegen telt 83.578 woningen Het bestaande woningaan-

Dat vertaalt zich naar een woningleegstand van 2%. Dit is vergelijk-

bod geeft een redelijk evenwichtig beeld. Circa 45% is een koopwoning en

baar met het provinciaal (2%) en landelijk gemiddelde (2%).15 Een ge-

55% een huurwoning, onderverdeeld in 40% corporatieve huur en 15%

zonde woningmarkt heeft 2 procent leegstand, volgens het Planbu-

overige huur. Ten opzichte van vergelijkbare steden is er in Nijmegen

reau voor de Leefomgeving.16

meer corporatiehuur en zijn minder koopwoningen en particuliere huur.



meest voorkomende prijssegmenten waar woningen in worden gerea-

36% van de leegstaande woningen in 2021 in Nijmegen stond een

liseerd zijn huurwoningen < € 763 (28%), gevolgd door koopwoningen

jaar geleden ook leeg. Dit is iets hoger dan het gemiddelde in de COToegankelijkheid woningvoorraad

ROP-regio (31%) en provincie Gelderland (31%).

De meeste woningen in zowel de huur- als de koopsector behoorden in het WoON-onderzoek 2018 tot de woningen die niet bijzonder geschikt

Kwalitatieve plancapaciteit

zijn vanuit het oogpunt van wonen met zorg of met een beperking.14

De Woningmarktmonitor regio Arnhem-Nijmegen (2021) geeft inzicht in de



Van de 77.000 woningen waarover informatie was, betrof bijna een

plancapaciteit voor de periode tot 2030. Hieruit blijkt:

kwart (18.500) "nultredenwoningen", meestal flats. Nog eens 15.000



ment. In de gemeente Nijmegen zelf ligt dit aandeel hoger, rond de

bij kon de voordeur niet gelijkvloers bereikt worden. Bijna de helft van

79%.

(denk aan een gangbare laagbouwwoning met een trap erin) en nog



In de gemeente Nijmegen is 63% van de geplande woning een huurwoning, 37% een koopwoning (figuur 4). Ook hier zijn de meest voorkomende prijsklassen huurwoningen < € 763 (33%), gevolgd door koopwoningen > € 355.000 (25%).

61% van de geplande woningen in Nijmegen e.o. betreft een apparte-

(19%) woningen waren wel intern gelijkvloers toegankelijk, maar daarde woningen is wel extern toegankelijk, maar kent intern obstakels

> € 355.000 (25%). 

51% van de geplande woningen in Nijmegen e.o. betreft een huurwoning, 39% een koopwoning en 10% is nog onbekend (figuur 4). De

eens 7.500 woningen (10%) kent binnen en buiten obstakels.

14 15 16

Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 “Mix op Maat” (2020) CBS (2021) Dashboard landelijke monitor leegstand. https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

23



In gemeente Nijmegen worden relatief veel woningen gerealiseerd in een groen-stedelijk (49%) of buiten-centrum (41%) woonmilieu. Ook in de regio zijn dit de meest voorkomende woonmilieus.

Figuur 4: Eigendom en prijssegment bestaande plannen in Nijmegen e.o. (boven) en gemeente Nijmegen (onder)

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

24

Bijlage 2 - Werken

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

25

2

Werken

2.1

Ontwikkeling werkgelegenheid Nijmegen

30%

De vraag naar werklocaties hangt sterk samen met de ontwikkeling van de economie en de werkgelegenheid. Voor de bedrijven in spoor 1 be-

20%

ling van de werkgelegenheid geeft in hoge mate inzicht in de ontwikkeling van de economie en vormt de basis voor de behoefteraming voor bedrijfsruimten. Algemene economische ontwikkeling Nijmegen telt in 2022 110.490 banen. Op een beroepsbevolking van 106.000 personen betekent dit dat Nijmegen een werkgelegenheidsge-

 Groei banen 2012-2021 

treft het de ontwikkeling van de kennisintensieve economie. Voor de bedrijven uit spoor 2 gaat het meer om de brede economie. De ontwikke-

Vervoer en Opslag en communicatie

Onderwijs Handel

Financiële instellingen

10%

Zorg

Zakelijke diensten Overige diensten Horeca

0% Bouw Landbouw en Visserij

-10%

meente is. De omvang van het aantal banen is immers groter dan de beroepsbevolking. -20%

Overheid

De totale werkgelegenheid in Nijmegen is tussen 2012 en 2021 met 5,7% gegroeid. De werkgelegenheidsstructuur van Nijmegen leunt in vergelijking met Nederland sterk op de sectoren zorg en onderwijs.

-30%

Industrie

Nutsbedrijven

Beide sectoren tellen de meeste banen en zijn tussen 2012 en 2021 bovengemiddeld gegroeid in omvang. Ook de horeca is iets sterker vertegenwoordigd dan gemiddeld, maar daar is de ontwikkeling van het aantal banen wat achtergebleven. Alle andere sectoren zijn relatief ondervertegenwoordigd wanneer de werkgelegenheidsstructuur van Nijmegen wordt vergeleken met de Nederlandse werkgelegenheidsstructuur. An-

-40% 0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

 Specialisatie t.o.v. economie Nederland 2021 (100)  Figuur 5 Werkgelegenheidsstructuur Nijmegen in vergelijk met Nederland en ontwikkeling banen 2012-2021, bron PWE, LISA

dere grote sectoren zijn de zakelijke diensten, handel, vervoer, opslag & communicatie en de industrie. Met name het vervoer, de opslag en communicatie, de zakelijke- en financiële diensten en handel groeien in Nijmegen bovengemiddeld in werkgelegenheid. Krimp van het aantal banen heeft plaatsgevonden in industrie, bouw en overheid.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

26

Werkgelegenheidsgroei blijft wat achter bij landelijk beeld

uitzondering van De Grift groeide het aantal banen op alle bedrijventer-

120

Als we de werkgelegenheidsontwikkeling van Nijmegen vergelijken met

reinen harder dan in de gehele economie van Nijmegen.

115

die van Gelderland en Nederland dan is tussen 2012 en 2021 het aantal banen in Nijmegen (5,7%) bijna even hard gegroeid als in Gelderland (6,2%), maar zowel Nijmegen als Gelderland blijven duidelijk achter bij de ontwikkeling van de werkgelegenheid in Nederland (9,3%).

122,5

125

106,2 105,7

85 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

95

Totaal Nijmegen

HTSM

90

Health/Medisch

Life Sciences

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Bedrijventerreinen Nijmegen

100

2018

2019

2020

2021

Totaal Nijmegen

Figuur 7 Ontwikkeling banen op bedrijventerreinen en Nijmegen totaal (index: 2012 = 100), bron, PWE, LISA 2012-2021

95

98,1

80

100

105

105,7

90 105,7

105

109,3

105

95

110

110

114,2 110,1

100

120 115

115

110

Figuur 8 Ontwikkeling banen in Nijmegen en topsectoren, (index: 2012 =100) bron: PWE/Gemeente Nijmegen 2012-2021

Starters Nijmegen telt gemiddeld 38,4 startende bedrijven per 10.000 inwoners.

90 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Nijmegen

Gelderland

Nederland

Figuur 6 Ontwikkeling banen 2012-2021 (index = 2012 = 100), bron: PWE, LISA

Ontwikkeling banen in topsectoren

Dat is boven het landelijk gemiddelde (36,7). De meeste bedrijven star-

De gemeente Nijmegen focust zich in haar economisch beleid op een

ten in de zakelijke dienstverlening, zorg, detailhandel, cultuur, sport en

aantal topsectoren. Dit zijn Health/Medisch, Life Sciences en High tech

recreatie en overige diensten. Deze branches kennen overigens ook re-

Systems and Materials (HTSM). De sterkste groei in werkgelegenheid

latief veel opheffingen.

zit in Health/Medisch. Ook de Life Sciences & Health/Medisch groeien bovengemiddeld. De HTSM sector had te maken met een stevige krimp

ZZP’ers

De werkgelegenheid op bedrijventerreinen groeit bovengemiddeld

tussen 2012 en 2015. Daarna was er weer sprake van flinke groei.

Onder de startende bedrijven zitten veel ZZP’ers. Het aantal ZZP’ers zit

Nijmegen telt 5 bedrijventerreinen: Brabantse Poort, Bijsterhuizen, De

Vanaf 2018 is er sprake van stabilisatie van de werkgelegenheid in deze

dan ook al jaren in de lift. Nijmegen telt op 1 juli 2022 885 ZZP’ers op

Grift, TPN-West en Winkelsteeg. Deze bedrijventerreinen zijn in 2021

topsector

10.000 inwoners. Dat is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde

goed voor 25% van alle banen in Nijmegen. Tussen 2012 en 2021 nam

(884 per 10.000 inwoners). De meeste ZZP’ers in Nijmegen zijn actief in

de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen sterker toe dan in Nijme-

de zakelijke diensten, zorg, overige diensten, cultuur, sport en recreatie

gen als geheel. Op de bedrijventerreinen groeide de werkgelegenheid

en de bouw. In vergelijking met Nederland valt het hoge aandeel

met 22,5%, tegen 5,7% in Nijmegen als geheel. Uiteraard is dit deels

ZZP’ers in de zorg op.

verklaarbaar doordat er nieuwe bedrijfskavels zijn uitgegeven, maar met

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

27

45

Land- en tuinbouw

40

Energie, water en milieu Financiële instellingen

35

Industrie

Logistiek

30

Groothandel 25

Zakelijke diensten

Persoonlijke dienstverlening Horeca

20

Gezondheid

ICT en media

15

Bouw 10

Overig

Cultuur, sport en recreatie

5

Detailhandel 0 Q4 2019

Q1 2020

Q2 2020

Q3 2020

Q4 2020

Q1 2021

Q2 2021

Q3 2021

Q4 2021

Q1 2022

Q2 2022

Gezondheid Zakelijke diensten

Figuur 9: Aantal startende ondernemers per 10.000 inwoners, bron: KvK Regiodata

Overig Cultuur, sport en recreatie Bouw Detailhandel ICT en media Persoonlijke dienstverlening Industrie

900 Groothandel 850

Horeca 800 Logistiek 750 Financiële instellingen

700

Energie, water en milieu

650

Land- en tuinbouw 0 Gemeente Nijmegen

Nederland

Figuur 10: Aantal ZZP’ers per 10.000 inwoners, bron: KvK Regiodata

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

Nederland

50

100

150

200

250

300

Gemeente Nijmegen

Figuur 11: Aantal ZZP’ers per 10.000 inwoners naar sector, bron: KvK Regiodata

28

Historische uitgifte 2009-2020

Ruimtebehoefte

10

Uitgifte (ha)

2.2

Behoefte aan bedrijventerreinen

9 8 7

Op basis van historische uitgiften

6

Er zijn verschillende manieren om de behoefte aan bedrijventerreinen

5

te bepalen. Een veel voorkomende methode is het extrapoleren van de

4

langjarige historische uitgifte. Deze methode is relatief ongevoelig voor

3

de actuele economische situatie, omdat er over een lange tijdshorizon

2

zowel perioden van hoog- als laagconjunctuur zijn. In het verzorgings-

1

gebied is in de periode 2010 – 2020 56 ha bedrijventerrein uitgegeven.

0 2010

Dit komt neer op gemiddeld 4,7 ha per jaar. Van deze uitgifte kwam

2011

2012

2013

2014

2015

Ontwikkeling uitgifte (ha)

ruim 85% voor rekening van Nijmegen. Dit is ook logisch, want Nijme-

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Gemiddelde jaarlijkse uitgifte (ha)

gen is duidelijk de centrum- en werkgelegenheidsgemeente binnen het Figuur 12 Historische uitgifte verzorgingsgebied 2010 – 2021, Bron: IBIS Gelderland, bewerking BRO

verzorgingsgebied.

(reeds uitgegeven areaal en uitgiften) goed voor ca. 30% van de ruimteEen extrapolatie van de jaarlijkse gemiddelde ruimtevraag levert voor de

Op basis van een werkgelegenheidsraming

vraag in de regio. Dit komt voor de periode 2019 – 2030 neer op een

periode 2023 – 2030 voor het verzorgingsgebied een ruimtevraag op

In 2019 heeft Ecorys in opdracht van de provincie Gelderland een lang-

ruimtevraag die ligt tussen 64 en 111 ha.

van 38 ha. Voor Nijmegen komt dit neer op een ruimtevraag van onge-

jarige prognose gemaakt voor de ruimtevraag voor de periode 2019-

veer 32 ha.

2030.17

Na correctie voor de prognosejaren 2019-2022 bedraagt voor de peri-

Voor de regio Arnhem-Nijmegen is de ruimtevraag 2019-2030 geprog-

ode 2022 – 2030 nog een vraag tussen 45 ha en 78 ha. De vraag naar

nosticeerd op 213 ha (laag scenario) tot 369 (hoog scenario). Inmiddels

klassiek-gemengde bedrijventerreinen is hiervan ongeveer 35%. Dit komt neer op een vraag van ca. 16 tot 27 ha.

Tabel 4 Ruimtevraag 2023 -2030 op basis van historische uitgifte Gemiddelde jaarlijkse

Verwachte ruimtevraag

zijn hiervan 4 prognosejaren verstreken. Wanneer daarvoor wordt ge-

uitgifte

2023 – 2030

corrigeerd bedraagt de vraag in het de regio Arnhem-Nijmegen nog tus-

2010 – 2021 4,7

38

Nijmegen

4,0

32

Bron: IBIS 2010 – 2021, bewerking BRO

17

sen 150 en 261 ha voor de periode 2023-2030.

Verzorgingsgebied

Op basis van historische uitgifte en het totale uitgegeven areaal bedrijventerrein geldt dat Nijmegen ongeveer goed is voor een aandeel 23%

Daarbij komt de grootste vraag voor rekening van de logistiek, gevolgd

binnen de regio Arnhem-Nijmegen. Dit betekent dat de uitbreidingsbe-

door klassiek-gemengd, agrifood en bedrijven met een hogere milieuca-

hoefte aan bedrijventerreinen voor Nijmegen voor de periode 2023 –

tegorie. De gemeenten in het verzorgingsgebied zijn historisch gezien

2030 wordt geraamd op 35 – 60 ha.

Ecorys (2019) Langjarige prognose ruimtevraag bedrijventerreinen provincie Gelderland Periode 2019-2030, met een doorkijk naar 2050

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

29

Op basis van ambitie gemeente Nijmegen

Tabel 5 Ruimtebehoefte bedrijventerrein 2023 – 2030 op basis van werkgelegenheidsraming Ecorys (2019)

De gemeente Nijmegen heeft in haar economische visie18 uitgesproken

Historisch aandeel

Behoefte 2019-2030 (Ecorys) In ha

-/2019-2022 In ha

Behoefte 2023-2030 In ha

om in 10 jaar tijd 10.000 extra banen te creëren op alle niveaus. 



In 2021 zit ca. 25% van de banen in Nijmegen op bedrijventerreinen. Dit zou betekenen dat er 2.500 extra banen op de bedrijventer-

Arnhem-Nijmegen

100%

213 - 369

63 – 108

150 – 261

reinen gecreëerd zouden moeten worden.

Verzorgingsgebied

30%

64 - 111

19-33

45-78

In Nijmegen werken 26.880 personen op 669 ha uitgegeven bedrij-

Nijmegen

23%

49 - 85

14 -25

35 - 60

venterrein. Dit komt neer op 40 banen per ha. Dit is relatief hoog in vergelijking met Nederland waar gemiddeld 30 banen per ha gebrui-

Bron: Ecorys (2019), bewerking BRO

kelijk is. De uitbreiding met 2.500 banen op de bedrijventerreinen betekent dan een extra ruimtebehoeve van 62,5 ha bedrijventerrein in 10 jaar tijd. Het aandeel klassiek-gemengde bedrijventerreinen is ongeveer 35%. Dit komt neer op een ruimtevraag van 22 ha aan klassiek-gemengde bedrijventerreinen.

18

Gemeente Nijmegen (2020) Kans voor Nijmegen, Economische visie 2020-2025

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

30

Behoefte aan ruimte voor Light Industry en Stadsdistributie

In totaal zijn er in Nijmegen binnen de Stadsdistributie 430 bedrijven (<

Een andere hotspot voor Light Industry is Lindenholt en dan vooral op

Om de ruimtebehoefte voor Stadsdistributie en Light Industry in te schat-

50 banen) met samen 1.190 banen en in de Light Industry 4.810 bedrij-

en rondom bedrijventerrein Kerkenbos. Voor Stadsdistributie zijn ook

ten is een analyse voor deze type bedrijven gemaakt. De gebruikte af-

ven (< 20 banen) met samen 6.900 banen.

Westkanaaldijk en Bijsterhuizen belangrijke vestigingsplaatsen. Ook het

bakeningen zijn opgenomen in bijlage 6 achterin dit rapport. Daarbij is

Deze kleinere bedrijven zijn niet gelijk verspreid over Nijmegen. Zoals

huidige Winkelsteeg is – in mindere mate – een hotspot voor Stadsdistri-

voor Light Industry een maximum van 20 banen als bovengrens aange-

blijkt uit de kaarten hiernaast concentreren de kleinere bedrijven van zo-

butie en Light Industry. Globaal gezien is de Wijchenseweg – Graafse-

houden en voor Stadsdistributie 50 banen als bovengrens, omdat straks

wel Stadsdistributie als Light Industry zich vooral in het centrum van Nij-

weg van Lindenholt richting het Centrum de as waarlangs de meeste ac-

op Winkelsteeg hele grote bedrijven qua schaal niet passend zullen zijn.

megen en net buiten het centrum in Nijmegen Oost. Het gaat daarbij

tiviteiten op het gebied van Stadsdistributie en Light industry zich in de

veelal om de kleinere bedrijven en ZZP’ers.

stad ontwikkelen.

Figuur 13:

Verdeling Stadsdistributie Nijmegen (< 50 banen), bron PWE 2021, bewerking BRO

Figuur 14:

Verdeling Light Industry Nijmegen (< 20 banen), bron: PWE 2021, bewerking BRO

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

31

De categorie Light Industry en Stadsdistributie bestaat uit bedrijven die

Daarmee lijkt de raming van Ecorys voor de Light Industry wat aan de

Vervangingsvraag

in principe op elk klassiek-gemengd bedrijventerrein gevestigd kunnen

voorzichtige kant en die voor Stadsdistributie aan de hoge kant.

Een deel van de bedrijven op Winkelsteeg past al in de definitie van

zijn. Deze bedrijven hebben een verzorgingsgebied van 5 tot 10 km

Light Industry of Stadsdistributie. Ecorys geeft aan dat ca. 64% van de

rondom de vestiging en 90% van deze bedrijven verplaatsten dan ook

Dit komt met name door een verschil in ramingsmethodiek. Ecorys heeft

bedrijven en 80% van de banen in het nieuwe profiel van Winkelsteeg

binnen die straal. Dit is het verzorgingsgebied zoals we dit hebben vast-

de regionale vraag afgeschaald naar Nijmegen en Winkelsteeg op basis

past. Deze bedrijven kunnen op Winkelsteeg gevestigd blijven of terug-

gesteld.

van aandeel banen, toegevoegde waarde en ruimtegebruik. Het aantal

keren in de nieuwe situatie.

In het rapport van Ecorys wordt uitgegaan van 750 – 1.125 nieuwe ba-

banen is daarvan een afgeleide. BRO heeft juist de ontwikkeling van de

nen binnen de Stadsdistributie en 625 – 1.250 banen binnen Light Indu-

werkgelegenheid als uitgangspunt genomen en vervolgens de ruimtebe-

stry.

hoefte die daaruit volgt doorgerekend.

Door Ecorys is uitgegaan is van een ruimtebehoefte van 40 m² bvo per baan. Dit komt neer op een totaal bedrijfsoppervlakte van 55.000 m² tot 95.000 m². Tabel 7: Behoefteraming kleinschalige Light Industry en Stadsdistributie

Als vervolgens wordt uitgegaan van een bebouwingsgraad van het bedrijfsperceel 70% dan betekent dit een ruimtebehoefte van 7,9 tot 13,6 hectare netto bedrijventerrein. Dit is een reële inschatting. Dit betekent ongeveer 57 banen per ha. Dit is boven het gemiddelde in Nijmegen, dat op 40 banen per ha ligt. Een ruimtebehoefte van 7,9 – 13,6 ha komt neer op ongeveer 16% van de vraag die voor het hele verzorgingsgebied wordt voorzien. Dit schatten we in als een zeer reële aanname.

Prognose Groei banen 2021-2030

Prognose Ruimtebeslag in m² BVO (40 m² per baan)

Sector

Banen 2021

Groeivoeten 2012/2021 - 2016/2021

Prognose Banen 2030

Light industry (< 20 banen)

6.900

3,0%

8.980

2.080

83.130

Stadsdistributie (< 50 banen)

1.190

1,8% -2,9%

1.390 – 1.540

200 – 350

8.070 – 14.130

Totaal

8.090

.

10.180 – 10.340

2.280 – 2.430

91.190 – 97.250

Bron: PWE 2012-2021, bewerking BRO

BRO heeft de behoefteraming van Ecorys gevalideerd met de volgende analyse. De werkgelegenheid in kleinschalige Light Industry (< 20 ba-

Tabel 6: Vestigingen en banen binnen Stadsdistributie en Light Industry 2012 - 2021

nen) is tussen 2012 en 2021 met gemiddeld 3% per jaar gegroeid. Ook

Aantal vestigingen

Ontwikkeling vestigingen

in de periode 2016 tot 2021 is een soortgelijke groei te zien. In de

Vestigingen

2012

2016

2021

2012/2016

2016/2021

2012/2021

Stadsdistributie (< 50 banen) is het aantal banen tussen 2012 en 2021

Light industry (<20 banen)

2.940

3.610

4.810

22,7%

33,2%

63,5%

met 1,8% toegenomen. In de periode 2012-2021 lag dit met 2,9% aan-

Stadsdistributie (< 50 banen)

190

270

430

36,6%

62,3%

121,6%

merkelijk hoger. Wanneer we dit doortrekken tot 2030 dan komen er tot 2030 in de Light industry 2.080 banen bij en in de Stadsdistributie 200 – 360 banen. Wanneer wordt uitgegaan van een ruimtebeslag van 40 m² bvo per baan dan is er een uitbreidingsbehoefte van 83.130 m² voor kleinschalige Light Industry en 8.070 m² tot 14.130 m² voor Stadsdistributie.

Aantal Banen

Ontwikkeling Banen

Ontwikkeling banen bij bedrijven

2012

2016

2021

2012/2016

2016/2021

2012/2021

Light industry (< 20 banen)

5.150

5.830

6.900

13,2%

18,4%

34,0%

Stadsdistributie (< 50 banen)

1.000

1.030

1.190

3,2%

15,0%

18,7%

Bron: PWE 2021, bewerking BRO

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

32

Aanbod van werklocaties De provincie Gelderland inventariseert jaarlijks bij de gemeenten wat de

Tabel 8: Overzicht hard en zacht aanbod in het verzorgingsgebied, 1-72022

actuele voorraad en uitgifte van bedrijventerreinen is. Daarnaast wordt

Lokaal (in ha)

tweejaarlijks de uitgifte, voorraad en te ontwikkelen aanbod gemonitord door Ecorys.19 De laatste inventarisatie dateert van 1-7-2022. De ge-

Gemeente

Hard aanbod

Zachte plannen

Hard aanbod

Zachte plannen

Berg en Dal

1,5

0

0

0

Heumen

0

0

0

0

Nijmegen

0

7,9

0

23,4

meenten leveren zelf deze informatie aan. Voor wat betreft de bedrijventerreinen met een lokaal verzorgingsgebied is er per 1-7-2022 in het verzorgingsgebied - zonder Winkelsteeg nog 2 ha uitgeefbaar binnen harde plannen. Een halve hectare in Mook en Middelaar en 1,5 ha in Berg en Dal. Daarnaast zijn er nog zachte plannen in Nijmegen (7,9 ha) en Mook en Middelaar (3,4 ha).

Wijchen Mook en Middelaar Totaal regio

Voor de vraag van bedrijven die zoeken naar een grotere kavel op een

Bovenlokaal/ XXL logistiek

0

0

0

16,5

0,5

3,4

0

0

2

11,3

0

39,9

Bron: Ecorys (2022), Monitoring RPW Arnhem – Nijmegen 2022

bovenlokaal XXL logistiek terrein is er helemaal geen aanbod meer. Wel

Leegstandsmonitor

hebben Nijmegen en Wijchen samen bijna 40 ha aan zachte plannen in

Het CBS publiceert al een aantal jaren een leegstandsmonitor. Het CBS

de pijplijn.

baseert zich daarbij op gegevens uit de BAG. Uit de leegstandsmonitor 2022 blijkt dat Nijmegen zowel qua bedrijfspanden als kantoorpanden

Bestaand aanbod

een zeer lage leegstand heeft. Van de kantoorpanden staat 4% leeg en

Aan de hand van Funda in Business is een analyse gemaakt van het

van het kantooroppervlak 2%. Van de industriepanden staat 4% leeg en

aanbod van bedrijfs- en kantoorpanden in het verzorgingsgebied (peil-

van het bedrijfsoppervlak 2%. Zowel voor kantoren als voor bedrijventer-

datum 12-5-2023).

reinen ligt de leegstand daarmee onder de frictieleegstand (3-5%) die nodig is voor een gezonde doorstroming op de vastgoedmarkt.

Bedrijfspanden In totaal worden mei 2023 in het verzorgingsgebied 64 bedrijfspanden aangeboden. In totaal hebben deze bedrijfspanden een oppervlak van 115.170 m². Op een totaal uitgegeven areaal bedrijventerrein van 880 ha is dit dan 1,3%. Het aanbod concentreert zich vooral in de gemeente Nijmegen (35 panden). Daarna volgt Wijchen met 17 panden. In de overige gemeenten rondom Nijmegen worden er niet of nauwelijks panden (10 panden) aangeboden.

19

Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen 2022 (2022) Ecorys

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

33

Bijlage 3 - Consumentverzorgende voorzieningen

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

34

3

Consumentverzorgende voorzieningen

Voor het verzorgingsgebied is uitgegaan van de buurt Goffert en omliggende wijken De Kamp, Hatert, Lankforst, Malvert, Meijhorst, NeerboschOost en Zwanenveld. Het aanbod in deze wijken bevindt zich binnen 2 kilometer van Winkelsteeg.

3.1

Vraag

3.1.1

Verzorgingsgebied

Bij de voorzieningen wordt de verbinding gezocht met het reeds bestaande aanbod in omliggende wijken. Een toename van draagvlak is positief voor het bestaande aanbod in de omgeving (gezien de forse stijging van het aantal consumenten), anderzijds betekent nieuw aanbod in Winkelsteeg ook een verruiming van keuzes voor de inwoners in omliggende wijken. Ondanks het aanwezige aanbod in de omgeving zullen er, ten be-

3.1.2

In de gemeente Nijmegen zal tussen 2021 en 2035 het aantal inwoners met circa 17.600 tot 24.600 toenemen. Hiervan zullen ongeveer 10.400 inwoners woonachtig zijn in Winkelsteeg en 4.300 in Kanaalknoop Noord. Deze extra inwoners zorgen voor extra draagvlak voor voorzieningen. 

per jaar circa 4% onder het Nederlands gemiddelde ligt van €29.200,-

bij moeten komen. Er zal tenslotte met circa 4.300 inwoners in Kanaal-

per jaar. Dit betekent dat inwoners van Nijmegen gemiddeld iets min-

knoop Noord en op termijn 10.400 nieuwe inwoners20 (en daarnaast werstaan naar voorzieningen dichtbij. Ook gezien het feit dat Winkelsteeg een

Kijkend naar het gemiddelde inkomen per inwoner komt naar voren dat het gemiddelde inkomen in de gemeente Nijmegen met €27.900,-

hoeve van de leefbaarheid, buurtverzorgende voorzieningen in het gebied

kenden en bezoekers) in het totale gebied Winkelsteeg extra vraag ont-

Economisch draagvlak

der te besteden hebben dan de gemiddelde Nederlander. 

Winkelsteeg zal een gemixt woon-werk milieu worden met werkgelegenheid op alle opleidingsniveaus. Vanwege deze variatie is voor het

autoluw gebied wordt zijn voorzieningen dichtbij noodzakelijk.

behoefteonderzoek uitgegaan van het gemiddelde jaarlijks inkomen per persoon in gemeente Nijmegen (€27.900,-). 

Nieuwste cijfers De cijfers in deze rapportage wijken deels af van de cijfers zoals deze

(2021) neemt in de omliggende wijken het aantal inwoners tot 2035 in

in eerdere onderbouwingen (Stationsomgeving) gehanteerd zijn.

sommige wijken licht toe, en in sommige wijken licht af. Ook wordt in

Deze verschillen zitten hem onder andere in:

het rapport benoemd dat de grootste bevolkingstoenames plaatsvin-

-

20

Volgens de Demografische Verkenning van de gemeente Nijmegen

Een aanpassing in het woningbouwprogramma waardoor het

den in de nieuwbouwwijken, waaronder Winkelsteeg. Voor dit behoef-

aantal inwoners is toegenomen.

teonderzoek is ervan uitgegaan dat tot 2035 het inwonertal in de om-

Een update van de aanbod cijfers. Voor dit rapport zijn de

liggende wijken gelijk blijft, en dat Winkelsteeg als enige een stevige

meest recente Locatus cijfers gehanteerd (april 2022).

groei doormaakt.

Een update van het gemiddeld inkomen.

Figuur 15: Detailhandel in en rondom Winkelsteeg.

Het aantal inwoners wijkt af van de eerdere rapporten doordat het woningbouwprogramma is aangepast.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

35

3.2

Aanbod en behoefte detailhandel

3.2.1

Huidig aanbod: grote afstand supermarkten in relatie tot planinitiatief





De bestaande detailhandel in en rondom Winkelsteeg is met name geclusterd in de winkelcentra en op het huidige bedrijventerrein de Win-



kelsteeg, zie figuur 15. De clusters betreffen vooral boodschappencentra voor de woonwijken, maar daarnaast is er ook woonboulevard (Novium), het stadsdeelcentrum Dukenburg, een bouwmarkt en enkele fietsenmakers gevestigd. 

Winkelsteeg ligt middenin het westelijke gedeelte van Nijmegen en wordt omringd door meerdere wijk- en buurtcentra. Wijkcentrum No-



tenhout in Neerbosch-Oost is gelegen binnen 1 kilometer afstand en

één of twee supermarkten en het daarop aansluitende aanbod (bakker, slager). 

Naast dagelijks aanbod zijn in deze wijkcentra ook een aantal niet-dagelijkse winkels gevestigd, zoals de Zeeman, een opticien en een Bruna. De wijkcentra zijn dus goed voor combinatiebezoeken voor de nodige huishoudelijke- en kantoorartikelen.

een omvang onder de 1.000 m² wvo. Hiermee heeft een groot aantal

deze centra, en met name Dukenburg, beschikken over compleet da-

van de supermarkten in het verzorgingsgebied een relatief beperkte

gelijks aanbod.

omvang en staat de toekomstbestendigheid onder druk. 

In de omliggende centra is ook niet-dagelijks aanbod aanwezig.

Waarvan supermarkten

De spreiding van de supermarkten in relatie tot de ontwikkelingen in

Vooral Winkelcentrum Dukenburg heeft een ruim en divers voorzienin-

Winkelsteeg is niet optimaal. In figuur 16 is een overzichtskaart weer-

genaanbod met niet alleen detailhandel, maar ook horeca, recreatie

gegeven met het verzorgingsgebied van de beoogde ontwikkeling en

en diensten. Vanwege de woonboulevard (Novium) heeft het verzor-

de ligging van de supermarkten. Ook is in de kaart de reisafstand

gingsgebied dan ook een relatief groot aandeel van de branche ‘In &

weergegeven. Op basis van de kaart wordt duidelijk dat het aanbod in

om huis’ ten opzichte van het gemeentelijke en landelijke gemiddelde.

de directe omgeving van de ontwikkeling beperkt is. Zeker gezien het

Kijkend naar de omliggende centra, en het aanbod per 1.000 inwoners

feit dat het gebied autoluw wordt en voorzieningen op loop- en/of fiets-

in het verzorgingsgebied, wordt duidelijk dat er een relatief ruim dage-

afstand gewenst zijn.

Tabel 10:

Supermarktaanbod in het verzorgingsgebied 

In het verzorgingsgebied zijn in totaal 13 supermarkten gevestigd. Het

Overzicht supermarkten in het verzorgingsgebied.

Naam supermarkt

Omvang in m² wvo

Albert Heijn XL, Dukenburg

3.100

ten. Ook de omvang van de supermarkten in het verzorgingsgebied

Jumbo, Hatert

1.541

verschilt sterk.

Lidl, Meijhorst

1.214

Lidl, De Notenhout

1.201

Albert Heijn, Meijhorst

1.073

Lidl, Hatert

984

Jumbo, Malvert

910

Coop, De Notenhout

853

Amazing Oriental, Zwanenveld

612

ALDI, solitair gelegen

414

DÃœNYA, Hatert

336

betreft een breed aanbod aan type supermarkten. Van discount supermarkten tot full-service supermarkten en enkele doelgroepsupermark-

Verzorgingsgebied huidig21 (37.825 inw.)22

Dagelijks

Het merendeel van de supermarkten in het verzorgingsgebied heeft

naal, zijn de centra Dukenburg, Meijhorst en Malvert gelegen. Ook

Tabel 9: Winkelaanbod in het verzorgingsgebied t.o.v. de gemeente Nijmegen en Nederland, met een doorkijk naar 2035 (Locatus, 2023).

Branche



lijks aanbod aanwezig is. Vooral voor het aanbod supermarkten.

het wijkcentrum in Hatert is gelegen op ongeveer 1,5 kilometer afstand. Beide centra hebben een compleet boodschappenaanbod met

Iets verder, op 1,5 tot 2 kilometer en aan de andere kant van het ka-

Verzorgingsgebied 2035 (48.262 inw.)

Gemeente Nijmegen (182.657 inw.)

Nederland (17.815.508 inw.)

Aantal zaken

WVO

WVO/1.000 inw.

WVO/1.000 inw.

WVO/1.000 inw.

WVO/1.000 inw.

48

15.035

397

312

326

377

13

12.698

336

263

235

272

Mode & luxe

29

5.903

156

122

328

292

Vrije tijd

5

1.045

28

22

97

77

In & om huis

46

32.435

858

672

369

731

Detailhandel overig

5

843

22

17

49

72

SPAR, solitair gelegen

300

133

67.561

1.461

1.145

1.168

1.549

Bizim Market, Malvert

160

Totaal 21 22

Verzorgingsgebied betreft Goffert en de omliggende wijken De Kamp, Hatert, Lankforst, Malvert, Meijhorst, Neerbosch-Oost en Zwanenveld. Bevolkingscijfers per wijk, Gemeente Nijmegen, peildatum 01-01-2022.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

36

3.2.2

Behoefte dagelijks aanbod

In tabel 9 is gekeken naar het aanbod per 1.000 inwoners. Hiervoor is het aanbod in het verzorgingsgebied vergeleken met het aanbod in de gemeente Nijmegen en landelijk. Ook is een doorkijk gemaakt naar 2035. In de huidige situatie kent het verzorgingsgebied gemiddeld genomen meer aanbod per 1.000 inwoners dan gemiddeld in de gemeente Nijmegen. Met name het dagelijks aanbod en het aanbod in & om huis is hoog. Het hoge aantal m² per 1.000 inwoners in de categorie in & om huis is te verklaren door de aanwezigheid van de woonboulevard (Novium). Ook wanneer het aanbod per 1.000 inwoners vergeleken wordt met het landelijk gemiddelde ligt het dagelijks- en supermarktaanbod hoog. Dit zegt echter nog niets over de toekomstige situatie. Het aantal inwoners neemt immers fors toe. 

Bij het nieuwe inwonertal (2035) komt het dagelijks aanbod per 1.000 inwoners zowel onder het Nijmeegse gemiddelde als het landelijk gemiddelde te liggen.



Het aanbod aan supermarkten in het verzorgingsgebied ligt met het nieuwe inwonertal boven het Nijmeegse en iets onder het landelijk gemiddelde.

3.2.3

Plannen en initiatieven

De analyse van plannen en initiatieven is gebaseerd op meerdere methoden. Via media en nieuwsartikelen analyseert BRO welke initiatieven zowel binnen als buiten het verzorgingsgebied spelen. Tot slot checkt BRO de juridische mogelijkheden van grootschalige leegstaande panden op mogelijkheden voor dagelijkse artikelen en is de harde plancapaciteit beschouwd. 

Bekend is dat de Jumbo in de Nijmeegse wijk Malvert wil uitbreiden. De huidige omvang van de supermarkt is aan de kleine kant. Daarnaast is in juni 2023 het bestemmingsplan Nijmegen Winkelsteeg Stationsomgeving Goffert vastgesteld. Hierin is 1.500 m² detailhandel opgenomen.



Verder zijn geen andere plannen en initiatieven bekend die in het verzorgingsgebied spelen.

Figuur 16: Ligging supermarkten in het verzorgingsgebied en de directe omgeving.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

37

3.2.4

Beleid

toegestaan binnen of aansluitend aan een winkelcentrum. Er zijn ech-

(On)benutte harde plancapaciteit en zachte plannen

In deze sub paragraaf is een samenvatting te vinden van de relevante be-

ter gevallen denkbaar waar redelijkerwijs geen ruimte geschikt of ge-

Conform jurisprudentie dienen nieuwe plannen in het kader van de

leidskaders in relatie tot dit initiatief.

schikt te maken is voor de vestiging van een supermarkt in een win-

Ladder voor duurzame verstedelijking afgewogen te worden tegen het

kelcentrum. In die gevallen wordt vestiging van een supermarkt toege-

bestaande aanbod. Dit betreft zowel bestaand feitelijk aanbod als

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (vastgesteld december 2018)

staan op een, vanuit een goede ruimtelijke ordening, geschikte locatie

harde plancapaciteit. De harde plancapaciteit is onder te verdelen in

De provincie streeft naar een duurzaam, dynamisch en toegankelijk eco-

net buiten een centrum of op een goed ontsloten plek (ook voor lang-

twee vormen.

nomisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een



zaam verkeer) in een dorp of woonwijk. Tot slot dient de omvang van

Benutte plancapaciteit is een locatie die in gebruik is voor detail-

sterke aantrekkingskracht vanuit gaat. Om dit te realiseren zorgt de pro-

de supermarkt in overeenstemming te zijn met de verzorgingsfunctie

handel en volgens het bestemmingsplan ook zo mag worden ge-

vincie onder andere voor een gevarieerd aanbod aan goed ontsloten, kwa-

en dienen er geen (blijvende) negatieve effecten op te treden op de

bruikt. Dit is het aanbod zoals opgenomen door Locatus.

litatief hoogwaardige, duurzame werklocaties



Onbenutte (harde) plancapaciteit is een locatie met vestigingsmo-

bestaande detailhandelsstructuur. 

Als in een (nieuwe) woonwijk nog geen supermarkt is gevestigd, dan

gelijkheden voor detailhandel die niet zodanig wordt gebruikt

Omgevingsverordening Gelderland (geconsolideerd maart 2021)

kan – binnen de kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking

(leegstand of ander gebruik).

De omgevingsverordening is een juridisch bindend document waarbinnen

en als dat bijdraagt aan een fijnmazige detailhandels-structuur – wor-

ontwikkelingen getoetst dienen te worden.

den meegewerkt aan de vestiging van een solitaire buurtsupermarkt.

De kwantitatieve behoefte voor detailhandel wordt op basis van lande-



De omgevingsverordening zet in op het behoud van een evenwichtige

lijke afspraken (Notitie Omzetkengetallen 2021, Retailinsiders) bere-

en toekomstbestendige structuur in de provincie Gelderland. Vernieu-

Regionaal Programma Detailhandel Stadsregio Arnhem Nijmegen

kend op basis van distributief planologisch onderzoek (DPO). De

wing en aanpassing van bestaande centra en winkelgebieden als ge-

(vastgesteld 2017)

koopstromen zijn gebaseerd op feitelijk koopgedrag bij feitelijk aan-

volg van een afnemende vraag naar winkels heeft prioriteit.



bod, en zijn een belangrijke bron voor deze berekening. Detailhandel



De regio streeft er naar dat de (groeiende) regiobevolking voorzien

Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen zo veel mogelijk in be-

wordt van een zo compleet en gevarieerd mogelijk pakket aan winkels

staande winkelgebieden gefaciliteerd te worden.

en aanverwante publieksgerichte voorzieningen passend bij het be-

Het doel is supermarkten te realiseren dicht bij de burgers en super-

oogde verzorgingsniveau. Deze winkels zijn zo veel mogelijk geclus-

ruimte is modelmatig onjuist. Dit doet geen recht aan een verschui-

markten dragen bij aan versterking van nieuwe en bestaande winkel-

terd op goed bereikbare locaties en in voor de consument herkenbare

ving van koopstromen. Nieuw aanbod kan zorgen voor een hogere

gebieden.

centra, die ieder een eigen taak en functie hebben binnen de gehele

Supermarkten trekken veel bezoekers en zorgen voor synergie met

detailhandelsstructuur.

creëert in algemene zin altijd een eigen vraag. Het simpelweg aftrekken van de harde plancapaciteit van de distributieve uitbreidings-

binding en/of toevloeiing. Deze nuance is relevant bij de afweging van





de harde plancapaciteit. BRO houdt in de kwantitatieve behoefte reke-

ander dagelijks aanbod. Ze zijn daarom van belang voor de vitaliteit

ning met het scenario dat alle harde plancapaciteit wordt ingevuld.

en het functioneren van winkelcentra als geheel. Daarbij dragen su-

ten stads-, dorps- wijk en buurtcentra moeten regionaal afgestemd

Daarnaast wordt de harde plancapaciteit in de effectenanalyse afge-

permarkten bij aan de versterking van de winkelgebieden. Het vesti-

worden.

wogen.

gen van supermarkten in bestaande winkelcentra past binnen het al-



Initiatieven groter dan 1.500 m² bvo in de dagelijkse detailhandel bui-

gemene uitgangspunt van het beleid dat detailhandel die ruimtelijk in-

Conclusie: initiatief past binnen gedachte van het gestelde beleid

Het is juridisch niet verplicht zachte plannen mee te wegen in de be-

pasbaar is in een binnenstedelijk winkelcentrum daar een plek moet



hoefteraming. Gemeenten vragen vaak toch dit wel mee te nemen in

krijgen. Daarnaast is het doel de beschikbaarheid en bereikbaarheid

handelsaanbod in bestaande winkelgebieden. Echter wordt ook bena-

de analyse. Om die reden neemt BRO zachte plannen vaak wel mee

van detailhandelsvoorzieningen te garanderen. Vestiging van een su-

drukt de kwaliteit van supermarktaanbod dicht bij de burgers. Gezien

in de effectenanalyse, mits dit concreet en voorzienbaar is.

permarkt (waaronder ook discountsupermarkten) is daarom slechts

de forse omvang van de ontwikkeling ontstaat vraag. Het huidige aan-

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

Uitgangspunt in het beleid is het zo veel mogelijk clusteren van detail-

38

bod in het verzorgingsgebied kan niet inspelen op het aspect nabijheid. In de gehele buurt zijn op dit moment geen bestaande winkelgebieden. In de omgevingsverordening wordt aangegeven dat ruimte is





door het economisch functioneren af te zetten tegen een ‘norm voor

door mensen die ergens anders wonen en in het gebied werken.

goed functioneren’.

Daarom is voor het economisch functioneren een koopkrachttoevloei-

Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven in hoeverre

ing van 35% gehanteerd.

voor supermarkten buiten de bestaande winkelcentra indien er sprake

het aanbod goed, gemiddeld of slecht functioneert en in hoeverre

is van goede ruimtelijke ordening en de plek goed ontsloten is.

sprake is van kwantitatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook genu-

Huidig en toekomstig functioneren dagelijkse detailhandel

Specifiek wordt in de omgevingsverordening benoemd dat ruimte

anceerd geïnterpreteerd te worden.



moet zijn voor supermarkten in nieuwe woonwijken waar nog geen su-

het verzorgingsgebied geraamd voor de huidige en toekomstige situa-

permarkt gevestigd is. Deze ontwikkeling moet echter passen binnen

Koopstromen en toekomstige koopstromen

de kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking.



3.2.5

In tabel 12 is het economisch functioneren van het dagelijks aanbod in

Economisch functioneren

Omdat het verzorgingsgebied van Winkelsteeg binnen verschillende

tie. 

Op basis van de huidige situatie is er geen aanleiding om het dagelijks

stadsdelen valt, is het gemiddelde genomen uit de koopkrachtbin-

aanbod kwantitatief uit te bereiden. Het dagelijks aanbod functioneert

dingspercentages van de betrokken stadsdelen: 70%. Er zijn geen ac-

op dit moment onder het landelijk gemiddelde (-11%).

tuelere koopstromen beschikbaar van na 2016. Mogelijk is de koop-



De DPO berekening laat zien dat door de forse stijging van het aantal

Distributieplanologisch onderzoek (DPO)

krachtbinding in de wijken toegenomen door de modernisering van

inwoners binnen het verzorgingsgebied in de toekomst distributieve



Tabel 11 toont de uitgangspunten en bijbehorende bronnen die zijn

verschillende supermarkten na 2016. Bovendien valt het verzorgings-

uitbreidingsruimte (ca. 2.000 m² wvo) ontstaat voor uitbreiding van het

gebruikt voor de distributieplanologische berekeningen.

gebied binnen verschillende stadsdelen. Een deel van de afvloeiing

dagelijks aanbod.

De berekening geeft enerzijds inzicht in het economisch functioneren

van het ene betrokken stadsdeel zal dus terecht komen bij een ander

van het bestaande aanbod in de huidige en toekomstige situatie. Dit

stadsdeel waar het verzorgingsgebied binnen valt.

name van het aantal inwoners in Kanaalknoop. Op dit moment wonen

Het gemiddelde percentage koopkrachttoevloeiing over de betrokken

er een beperkt aantal inwoners in het gebied. Op basis van de plan-

stadsdelen is 30%. Echter zal Winkelsteeg ook een gebied worden

nen zullen in Winkelsteeg ongeveer 10.400 inwoners woonachtig zijn.

waarin gewerkt wordt. Er zullen dus ook bestedingen worden gedaan

Hiervan zijn 4.300 inwoners woonachtig in Kanaalknoop Noord. Ter in-



uit zich in de totale omzet en de gemiddelde vloerproductiviteit. Anderzijds geeft de berekening inzicht in de distributieve uitbreidingsruimte





Een groot deel van de behoefte zal ontstaan als gevolg van de toe-

dicatie een toename van 4.300 inwoners staat gelijk aan ca. € 11,2 Tabel 11: Uitgangspunten economisch functioneren verzorgingsgebied

miljoen extra bestedingen. Bij een gemiddelde vloerproductiviteit van

Variabele

Waarde

Bron

7.823 per m² staat dit gelijk aan ca. 1.430 m² wvo. Deze omvang staat

Inwonertal verzorgingsgebied

2022: 37.825 2035: 48.262

Bevolkingscijfers per wijk, website Gemeente Nijmegen, peildatum 01-01-2022.

gelijk aan een moderne supermarkt. Toevoeging van een supermarkt voorziet daarmee duidelijk in een ‘eigen’ vraag, wat betekent dat de

Voor 2035 aangevuld met de geschatte extra inwoners in het verzorgingsgebied. Bestedingen per hoofd (€)

€2.607,-

omzet- en leegstandseffecten op bestaand aanbod beperkt zullen blij-

Retailinsiders (2022), Omzetkengetallennotitie, 2021

ven.

CBS Statline, Gemiddeld inkomen per inwoner, 2021 (meest actueel) KSO, Nijmegen 2016, schatting BRO op basis van ervaring. Omdat het verzorgingsgebied binnen meerdere stadsdelen valt (Midden, Nieuw-West, Lindenholt, Dukenburg), is het gemiddelde genomen van deze stadsdelen.

Invulling bestemmingsplan en toekomstige kwantitatieve behoefte

Koopkrachtbinding

70%

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet

35%

Huidig winkelvloeroppervlak

15.361 m2

Locatus 2023

derne supermarkt (omvang ca. 2.000 m² bvo, omgerekend ca. 1.600

Landelijk gemiddelde vloerproductiviteit (€ per m 2 wvo).

€7.823 per m2

Retailinsiders (2022)

m² wvo). De overige meters worden ingevuld met overig dagelijks of



In het bestemmingsplan wordt 3.250 m² bvo bestemd voor detailhandel. Omgerekend naar wvo komt neer op ca. 2.600 m². Een deel van deze meters zal hoogstwaarschijnlijk worden ingevuld door een mo-

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

39

niet-dagelijkse winkels die frequent worden bezocht in het verlengde

Tabel 12: DPO berekening voor dagelijkse aanbod in het verzorgingsgebied.

van de boodschappenfunctie. Voor de invulling van het programma

2022

2035

Aantal inwoners

37.825

48.262

lijks aanbod. De supermarkt betreft een nieuwe supermarkt nog

Bestedingen per hoofd (€)

2.607

2.607

niet in het verzorgingsgebied is gevestigd. Scenario 2: De nieuwe supermarkt betreft een verplaatser elders

Totale bestedingspotentieel (in mln. €)

98,6

125,8

Koopkrachtbinding (%)

70%

70%

Gebonden bestedingen (in mln. €)

69,0

88,1

Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet (%)

35%

35%

Koopkrachttoevloeiing absoluut (in mln. €)

37,2

47,4

Totale bestedingen / omzet (in mln. €)

106,2

135,5

Hierbij is het van belang dat de plancapaciteit op de achtergeble-

Huidig winkelvloeroppervlak (m² wvo)

15.361

15.361

ven gesaneerd wordt. Indien dat niet gebeurt blijven de meters im-

Haalbaar winkelvloeroppervlak (m² wvo)

13.600

17.350

Landelijk gemiddelde vloerproductiviteit (€ per m² wvo)

7.823

7.823

Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo) afgerond

Geen

+1.990

zijn een drietal scenario’s mogelijk. - Scenario 1: Het totale programma wordt ingevuld met nieuw dage-

-

uit het verzorgingsgebied. a) Een van de opties is dat Jumbo uit het buurtcentrum Malvert verplaatst. Op de huidige plek is de Jumbo (910 m² wvo) aan de kleine kant. Op de nieuwe locatie kan een moderne en toekomstbestendige supermarkt gerealiseerd worden. Per saldo neemt dan het aantal nieuwe meters in het verzorgingsgebied beperkt toe.

mers in de markt. Dan is in feite sprake van juridische nieuwvestiging (scenario 1). b) Een andere mogelijkheid binnen dit scenario is dat de ALDI Binnenhof verplaatst naar Kanaalknoop Noord. Ook dit betreft een

-

supermarkt met een beperkte omvang (ca. 410 m² wvo) en deze

Marktruimte per scenario

marktruimte zijn voor realisatie van een nieuwe moderne super-

supermarkt is bovendien solitair gelegen. Op een beperkte afstand

markt (omvang 1.600 m² wvo). Ook voor de realisatie van het ove-

is het wijkcentrum Hatert gevestigd waar consumenten terecht

De effecten en gevolgen van deze scenario’s worden hieronder toegelicht.  Scenario 1: Indien het totale programma (2.600 m² wvo) in Kanaal-

kunnen voor de dagelijkse boodschappen. Door de verplaatsing

knoop Noord wordt ingevuld met (nieuwe) dagelijkse detailhandel,

locatie niet wordt wegbestemd, bestaat de kans dat dit wordt her-

van de supermarkt neemt het aantal nieuwe meters beperkt toe.

wordt deels voorzien in een kwantitatieve behoefte. De kwantitatieve

ingevuld met een nieuwe supermarkt of ander dagelijks aanbod. In

Ook hier is het van belang dat de plancapaciteit op de achterblij-

behoefte wordt beperkt overschreden. Kwantitatief is in dit geval geen

dat geval geldt dezelfde conclusie als onder scenario 1.

vende locatie gesaneerd wordt, anders is wederom sprake van ju-

ruimte voor toevoeging van het volledige programma van 2.600 m²

rige aanbod is voldoende marktruimte. Indien de achterblijvende

-

Wanneer Aldi verplaatst neemt, per saldo, het aantal m² toe met

wvo. Scenario 2: In het geval dat een reeds gevestigde supermarkt (Aldi of

2.190 m² wvo (2.600 totale omvang programma – 410 omvang

supermarkten zijn die reeds in het verzorgingsgebied gevestigd

Jumbo) verplaatst naar de beoogde locatie van het planinitiatief neemt

overschreden. Voor de realisatie van een moderne supermarkt

zijn en verplaatsen (Aldi en Jumbo). Hierbij gaan we er vanuit dat

het aantal nieuwe detailhandelsmeters per saldo minder toe.

(omvang 1.600 m² wvo) is voldoende marktruimte beschikbaar. In-

de achterblijvende locaties worden herbestemd en de detailhan-

-

Wanneer Jumbo verplaatst neemt, per saldo, het aantal m² toe

dien de achterblijvende locatie niet wordt wegbestemd, bestaat de

delsfunctie verdwijnt. Ook hier geldt dat indien dit niet het geval is,

met 1.690 m² wvo (2.600 totale omvang programma – 910 om-

kans dat dit wordt heringevuld met een nieuwe supermarkt of an-

de achterblijvende harde plancapaciteit dient meegewogen te wor-

vang huidige vestiging Jumbo). In dit geval zou er voldoende

der dagelijks aanbod. In dat geval geldt dezelfde conclusie als on-

ridische nieuwvestiging (scenario 1). Scenario 3: Er vestigen zich twee supermarkten waarbij het allebei



den in de conclusie van de kwantitatieve behoefte.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

huidige vestiging Aldi). De kwantitatieve behoefte wordt beperkt

der scenario 1.

40



Scenario 3: Wanneer beide supermarkten verplaatsen is er vol-



Een aantal van de huidige supermarkten in het verzorgingsgebied vol-

doende marktruimte beschikbaar voor de realisatie van het totale

doet niet meer aan de moderne maatstaven van de consument. Ver-

programma inclusief ruimte voor aanvullend dagelijks aanbod. In

plaatsing van een van deze supermarkten naar het plangebied biedt

dit geval neemt het aantal detailhandelsmeters, per saldo, toe met

kansen voor het versterken van de kwaliteit van het voorzieningenni-

1.280 m² wvo (2.600 totale omvang programma – 910 omvang

veau voor dagelijkse boodschappen in het verzorgingsgebied. Een