Bijlage 1c4. Toelichting_Bijlage 4 Behoefteonderbouwing

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg) Gemeente Nijmegen Definitief

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

1

colofon

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg) datum 15 mei 2023 projectnummer P06628 opdrachtgever Gemeente Nijmegen BRO projectleider HdV projectteam HdV, RKo, TOl bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

2

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.4

4 4 4 4

Planinitiatief

6

2.1 2.2

Aanleiding Huidige situatie

6 6

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4

6 6 6 6

2.3

3

Aanleiding Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Opzet onderzoek Dienstenrichtlijn

Onderdeel van Kanaalzone-Zuid Bedrijvigheid Wonen (Maatschappelijke) voorzieningen

Toekomstige situatie

6

2.3.1 2.3.2 2.3.3

6 8 9

Hoofdopgaven Beoogd programma BP Kanaalknoop Noord Doelgroepen en gebruikers

Conclusies

11

3.1 3.2

11 12

Passend binnen beleidskaders Toets Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.2.6 3.2.7 3.2.8 3.2.9 3.2.10 3.2.11

Bijlage 1 - Wonen Bijlage 2 - Werken Bijlage 3 - Consumentverzorgende voorzieningen Bijlage 4 - Maatschappelijke voorzieningen Bijlage 5 - Beleidskaders Bijlage 6 - Afbakening sectoren analyse werken

Eindconclusie 12 Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied 12 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aangetoond binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied 12 Wonen 12 Bedrijven 13 Consumentverzorgende voorzieningen 14 Maatschappelijke voorzieningen 17 Geen onaanvaardbare leegstandseffecten 17 Wonen 17 Werken 17 Voorzieningen 17

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

3

1 1.1

Inleiding

De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang ge-

In hoofdstuk 2 lichten we het initiatief toe. In hoofdstuk 3 wordt bij wijze

richt op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruim-

van conclusie de onderzoeksvraag beantwoord en wordt de Ladder voor

Aanleiding

telijke besluiten.

Duurzame Verstedelijking doorlopen. De elementen waaruit de conclusie is opgebouwd en de onderbouwingen komen aan de orde in de bijlagen.

Winkelsteeg in Nijmegen verandert de komende jaren van een bedrijventerrein naar een levendige en toekomstbestendige woon-werklocatie, met een combinatie van werken, wonen en voorzieningen. Deze transformatie speelt een belangrijke rol binnen de ambities om van de Kanaalzone-Zuid een meer dynamisch, gezonder en beter verbonden gebied te maken. De gebiedsontwikkeling resulteert in meer ruimte voor wonen, werken en consumentverzorgende en maatschappelijke voorzieningen. Als onderdeel van de totale ontwikkelvisie Winkelsteeg werkt de gemeente

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt:

1.4

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke

Uit recente jurisprudentie1 volgt dat detailhandelsactiviteiten gezien moe-

ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte

ten worden als ‘dienst’ in het kader van de Europese Dienstenrichtlijn. Dat

aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling

betekent dat eventuele beperkingen die gesteld worden aan de

mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering

(nieuw)vestiging van detailhandel, zeer goed gemotiveerd moeten worden.

waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan

Ook eventuele vestigingsbeperkingen die zijn opgenomen in bestem-

worden voorzien.”

mingsplannen, zoals regels omtrent branchering, minimale/maximale oppervlakte of maximaal aantal vestigingen, getoetst moeten worden aan de

Nijmegen op dit moment aan het bestemmingsplan voor Kanaalknoop Noord. Dit plan maakt mogelijk:

1.3



2.695 woningen

Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de transformatie



57.600 m2 bvo bedrijven

van Kanaalknoop Noord Winkelsteeg te verantwoorden is vanuit de me-



1.000 m2 bvo horeca

thodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van



3.250 m2 bvo detailhandel (= 2.600 m² wvo)

dit onderzoek luidt:



4.400 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen



7.000 m2 bvo overige voorzieningen.

Opzet onderzoek

voorwaarden uit artikel 15, lid 3, van de Dienstenrichtlijn. Daarin is bepaald dat vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen niet-discriminerend, noodzakelijk en evenredig moeten zijn. Onderstaand wordt op hoofdlijnen aangegeven dat vestigingsbeperkingen voldoen aan de voorwaarden uit de Dienstenrichtlijn.

Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is

De vestigingsbeperkingen in een bestemmingsplan gelden voor eenieder,

er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?

ongeacht nationaliteit of vestigingsland, waarmee deze niet-discriminerend zijn. Ook kunnen vestigingsbeperkingen aan de eis van noodzakelijkheid

Eerder werkte de gemeente aan het eerste bestemmingsplan voor Winkelsteeg (bestemmingsplan Nijmegen Winkelsteeg – Stationsomgeving Gof-

Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt verkregen door

fert, ontwerp 09-03-2023).

middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling wordt onderzocht bin-

1.2

Dienstenrichtlijn

Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking

nen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging

Het plan betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom wor-

binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door

den getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Lad-

middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ont-

der’ zie ook blauw kader).

wikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen.

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog

voldoen als deze zijn gericht op het behoud van de leefbaarheid van het (stads)centrum of in de wijken en het voorkomen van leegstand in het kader van ruimtelijk beleid, want dit is een dwingende reden van algemeen belang. Van beide voornoemde voorwaarden, heeft de Raad van State al aangegeven dat hieraan bij bestemmingsplannen naar verwachting meestal wel aan voldaan wordt of kan worden. Bij beantwoording van de vraag of vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen evenredig zijn, moet gemotiveerd worden dat de beperkingen evenredig zijn in relatie tot het doel ervan.

voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving.

1 ABRS 20 juni 2018, 201309296/5/R3 (Appingedam).

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

4

Dus dat ze geschikt zijn om het nagestreefde doel (behoud leefbaarheid c.q. voorkomen leegstand) te bereiken, ze niet verder dan gaan nodig en het doel niet met minder beperkende maatregelen bereikt kan worden. Van belang hierbij is dat in algemene zin gesteld kan worden dat de regels in een bestemmingsplan een geschikt en niet te vergaand middel zijn het doel te bereiken. Van belang hierbij is met name de wijze waarop de regeling geformuleerd is (te vergaand beperkend of niet?) en de onderbouwing die hieraan ten grondslag ligt. Hierbij moet het doel van de regeling duidelijk en goed gemotiveerd zijn vanuit ruimtelijke motieven. Hoewel dit al gebruikelijk is in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk, is hier door de Dienstenrichtlijn nog een extra dimensie aan toegevoegd. Het onderliggende doel (bijvoorbeeld leefbaarheid van het centrum) moet feitelijk onderbouwd zijn en men kan niet volstaan met algemene ervaringsgegevens. De motiveringseis is dus aanzienlijk zwaarder geworden.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

5

2

Planinitiatief

2.1

Aanleiding

8.500 arbeidsplaatsen. Er zitten veel verschillende soorten bedrijven. Van

2.3

Toekomstige situatie

een duidelijk profiel is geen sprake.

Winkelsteeg verandert in de komende jaren van een bedrijventerrein naar een gezond, vitaal en toekomstbestendig werk-woonmilieu met een

Nijmegen groeit in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Het stre-

In de ruimtelijke structuur van het gebied ten noorden van de Nieuwe Du-

groene gebiedsidentiteit. Deze transformatie speelt een belangrijke rol in

ven is om deze groei binnen de bestaande stad te laten plaatsvinden. In

kenburgseweg (Winkelsteeg-Noord) laten zich enkele verschillende werk-

de uitvoering van de ambities om van Kanaalzone-Zuid een meer dyna-

de Omgevingsvisie 2040 ‘Nijmegen stad in beweging’ is aangegeven dat

milieus herkennen:

misch, gezonder en beter verbonden gebied te maken.

de zone aan de oevers van het Maas-Waalkanaal (Kanaalzone) en daar-



richt op Health & High Tech.

binnen Winkelsteeg een belangrijke rol gaat spelen in de zoektocht naar ruimte voor groei. Dit is ook opgenomen in de in maart 2020 getekende

Novio Tech Campus en het industriële complex van NXP zijn sterk ge-



In de rest van het gebied is sprake van klassiek-gemengd werkmilieu

Woondeal regio Arnhem-Nijmegen en de nationale Omgevingsvisie

met vooral kleine bedrijven. Sectoren binnen dit milieu zijn o.a. stads-

(NOVI).

distributie, bouw, maakindustrie, autobedrijven, dienstverlening en zorg.

2.2

Huidige situatie



Het noordwestelijke deel, bij de Roggeweg en aan de noordzijde van

Winkelsteeg (195 hectare) is een bedrijventerrein met een divers karakter

de Sint Teunismolenweg, is een overwegend kleinschalig uitgegeven

door een combinatie van verschillende soorten bedrijvigheid, maatschap-

klassiek-gemengd werkmilieu.

pelijke instellingen en voorzieningen. Het gebied ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg (Winkelsteeg2.2.1

Onderdeel van Kanaalzone-Zuid

Zuid) is functioneel gezien breder: daar wordt een klassiek gemengd werk-

Winkelsteeg is samen met Neerbosch-Oost en Hatert aan de oostzijde

milieu gecombineerd met diverse woon/zorg-complexen. Daarnaast is op

van het kanaal en aan de westzijde van het kanaal de wijken De Kamp,

de achtergrond nog een andere functie aanwezig: sport en vrije tijd.

Zwanenveld, Lankforst, Malvert en de Weezenhof onderdeel van het zuidelijk deel van de kanaalzone, de Kanaalzone-Zuid. De kanaalzone is een

2.2.3

centraal gelegen gebied in Nijmegen, maar het Maas-Waalkanaal vormt

In het gebied Winkelsteeg wordt op dit moment heel beperkt gewoond. Er

een fysieke en daarmee ook sociaal-maatschappelijke breuklijn in de stad

zijn enkele bedrijfswoningen en op een wat grotere schaal wordt er (bege-

die geheeld kan worden. Voor Kanaalzone-Zuid is onlangs een Ambitiedo-

leid) gewoond bij de diverse zorginstellingen in het gebied.

Wonen

cument opgesteld dat beoogt samenhang te brengen in de ontwikkelingen van dit gebied en als kader te dienen voor toekomstige ontwikkelingen en

2.2.4

planvorming. De belangrijkste ambitie voor Kanaalzone-Zuid is de barriè-

Van oudsher kent Winkelsteeg een breed scala aan zorginstellingen, gro-

rewerking van het kanaal te verkleinen en de omliggende wijken een im-

tendeels gelegen ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg. Winkels-

puls te geven.

teeg is daarnaast een bestemming voor sporters uit de omliggende wijken.

(Maatschappelijke) voorzieningen

Ondanks de vele aanwezige maatschappelijke voorzieningen (o.a. zorgin2.2.2

Bedrijvigheid

Bedrijventerrein Winkelsteeg beslaat in totaal 94 hectare aan bedrijventer-

stellingen, sport) is Winkelsteeg op dit moment een weinig aantrekkelijk gebied.

2.3.1

Hoofdopgaven

Het gebied Winkelsteeg kent drie hoofdopgaven: 1. Winkelsteeg draagt bij aan duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid. In het beoogde economische profiel voor Winkelsteeg komt meer nadruk te liggen op arbeidsintensieve bedrijvigheid.

rein. Op Winkelsteeg zijn circa 250 bedrijven gevestigd met in totaal circa

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

6

2. Winkelsteeg draagt bij aan het realiseren van een divers(er) woonmilieu in de Kanaalzone-Zuid. Bij woningdifferentiatie gaat het om een goede mix van een- en tweepersoonshuishoudens (voor starters, ouderen of andere kleine huishoudens) en gezinswoningen in zowel het goedkope, midden, als dure segment. 3. Winkelsteeg speelt een sleutelrol in het verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, het verkleint de psychologische afstand tussen de stadsdelen aan beide zijden. Er wordt vooral ingezet op betere verbindingen en prettigere routes voor voetgangers en fietsers. 2.3.2 Het plangebied Kanaalknoop Noord Het plangebied Kanaalknoop Noord is ingesloten door het Kanaal aan de westkant, de Nieuwe Dukenburgesweg in het zuiden, de Gerstweg in het oosten en de Sint Teunismolenweg in het noorden. Met boven de Sint Teunismolenweg nog een uitloper. Het plangebied Kanaalknoop Noord maakt deel uit van de gehele Ontwikkelvisie Winkelsteeg. Figuur 2 geeft hiervan een overzicht met Kanaalknoop Noord daarbinnen. Twee delen van Kanaalknoop Noord blijven hun huidige functie als bedrijventerrein behouden. De overige delen gaan transformeren en worden gemengde gebieden voor wonen, werken en voorzieningen.

Figuur 1: Plangebied Kanaalknoop Noord, bron: gemeente Nijmegen/Pouderoyen-Tonnaer

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

7

2.3.2

Beoogd programma BP Kanaalknoop Noord

Het bestemmingsplan Kanaalknoop Noord is onderdeel van de totale ontwikkelvisie Winkelsteeg. Het programma bestaat uit verschillende functies die hierna worden toegelicht. Werken Als bedrijventerrein is Winkelsteeg straks klaar voor de toekomst: vitaal en optimaal voortbouwend op het succes van Novio Tech Campus en de overige bestaande bedrijvigheid, maximaal profiterend van de inmiddels centrale ligging in de stad. Het bedrijventerrein krijgt een helder gedefinieerd profiel, maakt intensiever gebruik van de ruimte en biedt meer banen, waarmee ook een impuls wordt gegeven aan de omliggende wijken. De bedrijvigheid zal uit drie sporen bestaan: 1. Smart Industry actief in High Tech Systems & Materials en Life Sciences & Health: Technologie, innovatie, onderzoek, gezondheid, creativiteit, start-ups. Hightech productie. 2. Light Industry: Licht productiewerk de drie hoofdtakken: -

Maakindustrie (textiel, meubelindustrie, overige industrie)

-

Automotive (Autoreparatie en schade herstel/APK stations)

-

Bouwnijverheid (kleine aannemers, installatiebedrijven, schilders, etc.)

3. Stadsdistributie: Logistiek dat zich richt op het laatste deel van de bezorging: pakketdiensten, postbezorging, pick-up points, horeca-groothandel etc. Het programma voor de Kanaalknoop Noord omvat 57.600 m2 bvo voor bedrijven waarvan: 

46.200 m² bvo Light Industry



11.400 m² bvo stadsdistributie

In dit deelgebied is geen nieuwe Smart Industry voorzien. Wel vestigt zich een hightech bedrijf op het bestaande bedrijventerrein. Figuur 2: Plangebied Kanaalknoop Noord binnen de ontwikkelvisie Winkelsteeg

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

8

Wonen

Winkelsteeg kan dus enerzijds gebruik maken van het aanbod in omlig-

De totale ontwikkeling van Winkelsteeg bevat circa 6.500 woningen. Deze

Door intensivering van het ruimtegebruik biedt Winkelsteeg ook een forse

gende wijken, en anderzijds bijdragen met haar eigen aanbod aan omlig-

woningen vallen buiten de groene bouwplannen, en zitten in de oranje

bijdrage aan de Nijmeegse woningbouwopgave. Met een gedifferentieerd

gende wijken.

bouwplannen. Daarom is in dit onderzoek als minimum-scenario rekening

woningaanbod en gebruik makend van de unieke kwaliteiten van het ge-

gehouden met de groene bouwplannen en als maximum-scenario met het

bied, zoals het kanaal en de aanwezige groenkwaliteit, wordt Winkelsteeg

Het programma voor de Kanaalknoop Noord omvat:

scenario uitgebreid woningbouwprogramma. In de praktijk kunnen nog

een plek waar het fijn wonen is. Hierbij wordt de focus gelegd op één- en



3.250 m2 bvo detailhandel, dit is 2.600 m² wvo.

groene plannen uitvallen zoals in het conservatief scenario, maar dit zal

tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens, studenten



1.000 m2 bvo horeca

aangevuld worden met de circa 6.500 woningen in Winkelsteeg.

en ouderen en/of mensen met een hulpvraag.



7.000 m2 bvo overig



4.400 m2 bvo maatschappelijk

De totale ontwikkeling van Winkelsteeg is dus reeds opgenomen in de

Het programma voor de Kanaalknoop Noord bestaat uit 2.695 woningen.

nieuwe bevolkingsprognose. Echter is het voor het behoefteonderzoek re2.3.3

Doelgroepen en gebruikers

levant om te weten hoeveel mensen er in het gebied komen te wonen.

De nieuwe bevolkingsprognose van de gemeente Nijmegen (2021) houdt



Er worden met name appartementen gerealiseerd, wat betekent dat

Tabel 1: Uitsplitsing programma wonen Kanaalknoop Noord

rekening met verschillende scenario’s, gebaseerd op verschillende aanna-

de gemiddelde huishoudensgrootte naar verwachting lager ligt dan het

Segment

Aantal

mes (o.a. woningbouwplannen, migratie, geboorte- en sterftecijfers). De

landelijk gemiddelde (2,1). Bij een gemiddelde huishoudensgrootte

Huur appartementen – sociaal

840 (31%)

scenario’s verschillen vooral in het aantal woningen die de komende jaren

van 1,6 personen is de verwachting dat in Winkelsteeg ca. 10.400 in-

Huur appartementen – middel

380 (14%)

gerealiseerd zullen worden. Zo bevat één van de scenario’s enkel de wo-

woners komen te wonen (bij de totale ontwikkeling van ca. 6.500 wo-

Koop appartement – middel+

619 (23%)

ningbouwplannen die al relatief uitgewerkt zijn (scenario groene bouw-

ningen).

856 (32%)

plannen), terwijl een ander scenario ook de zogenoemde ‘oranje’ woning-

2.695 (100%)

bouwplannen meeneemt, die nog in een eerder stadium zitten (scenario

plan Kanaalknoop Noord) gaat het om een toename van ca. 4.300 in-

uitgebreid woningbouwprogramma). Tot slot is er nog een scenario die er

woners.

Koop appartementen – duur Totaal

Voorzieningen

rekening mee houdt dat niet alle groene plannen worden gerealiseerd

Winkelsteeg biedt meer dan wonen en werken alleen. Nijmegen bouwt

(conservatief scenario).

De sterkste stijging tot 2035 zit in de leeftijdscategorie 70+, met een toeTabel 2: Bevolkingsprognose Nijmegen

name tussen de 39% en 42%. Deze groep zal dan ook een groter aandeel krijgen in de totale bevolking, wat betekent dat de behoeften van ouderen

ners van Winkelsteeg alsmede de omliggende buurten en dragen bij aan 2021

2025

2035

Verschil 2035 - 2021

Minimum (groene bouwplannen)

177.400

183.000

195.000

+17.600

Maximum (uitgebreid bouwprogramma)

177.400

184.500

202.000

+24.600

een meer inclusieve samenleving. Winkelsteeg is zo verbonden met zijn omgeving en verrijkt Nijmegen West. De voorzieningen moeten vooral aansluiten bij wat past bij het gebied, zowel kwantitatief als kwalitatief. In de omgeving van het gebied zijn al di-

Bij maximaal 2.695 woningen (beoogd aantal voor dit bestemmings-

Grotere groep ouderen en middelbare leeftijd

voort op het verleden van (maatschappelijke) voorzieningen in het gebied. Deze voorzieningen kunnen van betekenis zijn voor werknemers en bewo-



zwaarder mee gaat tellen (o.a. levensloopgeschikte woningen en voorzieningen dichtbij). Toch zal Nijmegen ook een grotere groep inwoners krijgen rondom de middelbare leeftijd. Het aantal 30 tot 50-jarigen zal 13% tot 19% toene-

verse voorzieningen aanwezig, zoals een Albert Heijn XL en de voorzie-

men. Ook de behoefte vanuit deze leeftijdscategorie zal dus zwaarder

ningen in wijkcentrum Dukenburg, welke momenteel wordt herontwikkeld.

mee gaan tellen (o.a. werkgelegenheid, vrijetijdsbesteding en prettig wonen).

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

9

Nieuwbouw als impuls van het inwonertal De afgelopen jaren steeg het inwonertal in Nijmegen vooral in wijken met relatief veel nieuwbouw. Vooral in Noord (met relatief veel nieuwbouw) nam het aantal inwoners toe, terwijl het aantal inwoners in het zuiden afnam. Zoals te zien in figuur 2 zal ook de toekomstige bevolkingsgroei in specifieke delen van Nijmegen plaatsvinden. Zo neemt het inwonertal in het noorden verder toe en zal ook het aantal inwoners in de wijk Goffert (met Winkelsteeg) relatief fors gaan toenemen. Ook de toekomstige bevolkingsgroei zal dus plaatsvinden in wijken met relatief veel nieuwbouw. Doelgroepen en gebruikers De doelgroepen en gebruikers van het gebied kunnen globaal uitgesplitst worden naar:  Bewoners: focus op één- en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens, studenten, ouderen en/of mensen met een hulpvraag (aansluitend op de reeds aanwezige voorzieningen). -

Lagere inkomensgroepen: starters, studenten en éénpersoonshuishoudens.



Hogere inkomensgroepen: empty-nesters en de ‘goedbetaalde’

werknemers van kennisinstellingen in het gebied. Werknemers: in het gebied zal ook gewerkt worden in: health, high tech, kleinschalige stadsdistributie, Light Industry en consumentverzorgende dienstverlening. Dit zullen dus voor een groot deel kenniswerkers zijn in de onderzoeks- en adviessector, en mensen die wer-

Figuur 3: Prognose 2021-2030 per wijk2

ken in de techniek. Naar verwachting zal er ongeveer een evenredige 

verdeling zijn van opleidingsniveaus. Bezoekers/gebruikers: dit zijn mensen die niet in het gebied wonen of werken, maar gebruik maken van bijvoorbeeld de voorzieningen die er zitten. Zo verzorgen de sportvoorzieningen een groter deel van Nijmegen en kunnen ook andere (maatschappelijke/zorg)voorzieningen en diensten in Winkelsteeg complementair zijn aan de rest van Nijmegen.

2 Gemeente Nijmegen, Demografische Verkenning 2021

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

10

3

Conclusies

-

Passend binnen beleidskaders

-

Inbreiding gaat voor uitbreiding: het initiatief vindt plaats binnen

veerkrachtigheid van het gebied (diverse activiteiten in een gebied). Bo-

bestaand stedelijk gebied.

vendien kan met deze mix de verbinding tussen de doelgroepen worden

Innovatieve en flexibele woonvormen en woonmilieus: er worden

aangegaan, om zo de economische identiteit (met name health & high-

Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan

hoogwaardige appartementen gerealiseerd in een hoogstedelijk

tech) van de regio te kunnen versterken.

de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente.

milieu.

3.1

-

Versterking ruimtelijk-maatschappelijke kwaliteit: met een gediffe-

Met de transformatie van bedrijventerrein Winkelsteeg verdwijnt er ruimte

Algemeen

rentieerd woningaanbod en gebruik makend van de unieke kwali-

voor bedrijven en worden veel woningen toegevoegd. De gemeente Nij-

De provincie Gelderland streeft naar duurzame verstedelijking door

teiten van het gebied, zoals het kanaal en de aanwezige groen-

megen heeft in haar beleid echter opgenomen dat er passende werkgele-

nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk te laten plaatsvinden binnen be-

kwaliteit, wordt Winkelsteeg een plek waar het fijn wonen is.

genheid voor haar inwoners moet zijn. Het uitgangspunt daarbij is dat er banen voor alle opleidingsniveaus moeten zijn. In het economisch beleid

staand stedelijk gebied. Ook op regionaal en lokaal niveau is dit de ambitie. Het initiatief wordt gerealiseerd op een binnenstedelijke locatie, waarbij

De woningen die ontwikkeld zullen worden geven antwoord op de kwanti-

is daarnaast als ambitie geformuleerd dat er 10.000 banen bij moeten ko-

sprake is van verdichting en hoogbouw, passend binnen de gemeentelijke

tatieve en kwalitatieve vraag. Het programma voor Kanaalknoop Noord

men tot en met 2030. Het combineren van wonen en werken in Winkels-

kaders.

bestaat uit appartementen, waarvan ca. 45% in de segmenten sociale

teeg past daarmee in het beleidskader.

huur en middeldure huur en 23% in het segment koop middel+. Daarnaast Wonen

komen er in andere gebieden van Winkelsteeg flexibele woonvormen zo-

Voorzieningen

Uit het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid komt het volgende

als short-stay woningen en (on)zelfstandige kamers voor bijvoorbeeld stu-

Uit het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid komt het volgende

naar voren over wonen:

denten. Aangevuld met rijwoningen maakt de wijk een woonwijk voor een

naar voren over commerciële voorzieningen als detailhandel en horeca:



brede doelgroep.



Tot 2030 is er in Nijmegen de opgave om zo’n 10.000 woningen te bouwen. Daarna is er een aanvullende opgave van 5.000 woningen tot 2040. Naast de kwantitatieve opgave is er ook een kwalitatieve opgave, waarbij aandacht wordt gevraagd voor onder andere de kleinere huishoudens. Er is vooral behoefte aan betaalbare (sociale) en middeldure huur en koop. Ook is er behoefte aan flexibele woonvormen.



een fijnmazig net voor buurt- en wijkcentra. De bestaande OV-strucWerken

tuur wordt gebruikt als de ruggengraat voor de stad en regio waar-

Uit het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid komt het volgende

langs verstedelijking wordt geconcentreerd, zoals station Goffert.

naar voren over werken en bedrijvigheid: 

Het initiatief past binnen de regionale kwalitatieve uitgangspunten voor nieuwe woningbouwplannen: -

Inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte (sociale woningbouw



deldure huur, en de woningen zijn geschikt voor kleine huishoudens (waaronder studenten). -

Transformatie- en herstructureringsopgaven van overtollig of verouderd vastgoed: het initiatief betreft de transformatie van een bestaand bedrijventerrein.





In de Omgevingsvisie noemt de gemeente dat voorzieningen van

Regionaal is er de ambitie om innovatie van bedrijven te versterken en

groot belang zijn voor de leefbaarheid, ontmoeten en bewonersinitia-

bedrijvigheid beter af te stemmen op de vraag en het aanbod op de

tieven in een wijk. Wat het gewenste voorzieningenaanbod is, hangt af

arbeidsmarkt.

van onder meer de bevolkingssamenstelling, technologische ontwikke-

Er moet regionaal samengewerkt worden aan het behoud van de regionale identiteit, en aan de ontwikkeling van de sectoren health & high-

goedkoop, middeldure huur, levensloopbestendig, woningen voor kleine huishoudens): het initiatief realiseert o.a. sociale en mid-

In goed gemixte wijken horen passende, bereikbare voorzieningen in

lingen en processen, zoals individualisering. 

In woonwijken heeft horeca primair een verzorgende functie voor de

tech.

wijk, is kleinschalig van aard en aanvullend op het aanwezige aanbod.

Er is een gemeentelijke ambitie om de campussen in Nijmegen beter

Nieuwe horeca wordt mogelijk gemaakt, mits het tegemoet komt aan

met elkaar te verbinden via OV en fiets.

de behoefte van nieuwe bewoners en doelgroepen. 

Uitgangspunt in het beleid is het zo veel mogelijk clusteren van detail-

Als een gemixt woon-werkgebied speelt Winkelsteeg Nijmegen in op de

handelsaanbod in bestaande winkelgebieden. Een hoge kwaliteit van

beleidsambities voor werken en bedrijvigheid. Inwoners, studenten en be-

supermarktaanbod dicht bij de burgers wordt echter ook benadrukt.

drijven bevinden zich in hetzelfde gebied. Dit bevordert de leefbaarheid en

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

11





Tot slot wordt in het sportakkoord benoemd dat de bevolking in de ge-

bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkun-

dige aanbod in het verzorgingsgebied kan niet inspelen op het aspect

meente aan het veranderen is. Naast de vernieuwingen binnen de

dig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening,

nabijheid. In de gehele buurt zijn op dit moment geen bestaande win-

sportsector zal ook de veranderende bevolking leiden tot een verande-

bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende open-

kelgebieden. In de omgevingsverordening van de provincie wordt aan-

rende behoefte aan sportfaciliteiten. Om bij te blijven met de verande-

bare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

gegeven dat ruimte is voor supermarkten buiten de bestaande winkel-

rende behoeften vanuit de bevolking zullen de sportaccommodaties in

centra indien er sprake is van goede ruimtelijke ordening en de plek

de gemeente op tijd vernieuwd moeten worden. Hier geeft het initiatief

Het initiatief geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat de be-

goed ontsloten is.

invulling aan.

oogde functie (deels) niet is toegestaan in het huidige bestemmingsplan,

Gezien de forse omvang van de ontwikkeling ontstaat vraag. Het hui-

Specifiek wordt in de omgevingsverordening benoemd dat ruimte moet zijn voor supermarkten in nieuwe woonwijken waar nog geen su-

3.2

Toets Ladder voor duurzame verstedelijking

3.2.1

Eindconclusie

er een functiewijziging nodig is en er meer dan 500 m² bvo en meer dan 11 woningen worden toegevoegd.

permarkt gevestigd is. Deze ontwikkeling moet echter passen binnen de kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daar geeft deze rapportage invulling aan. Voor het gemixte woon-werkgebied dat Winkelsteeg zal worden, is er behoefte aan een aantrekkelijk voorzieningenpakket voor zowel bewoners als de andere doelgroepen in het gebied (werknemers). Voorzieningen moeten goed bereikbaar zijn voor hen en moeten passen bij hun behoefte.

De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. 

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.



De locatie valt binnen de huidige bestemming ‘Bedrijventerrein’ en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied.



Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaan-

een aantrekkelijke, leefbare en gezonde wijk om in te wonen en werken.

plan (Nijmegen Goffert-Winkelsteeg 2017, vastgesteld 30-01-2019) de enkelbestemming ‘Bedrijventerrein’. In de directe omgeving zijn bovendien stedelijke functies gelegen. Gezien het voorgaande is sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verdere motivering op dit punt niet nodig.

vaardbare leegstandseffecten zullen optreden.

Door voldoende voorzieningen in het gebied te realiseren en hierbij in te spelen op de behoefte vanuit inwoners en werknemers, wordt Winkelsteeg

Het plangebied Kanaalknoop Noord heeft in het vigerende bestemmings-

3.2.3

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aangetoond binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied

3.2.4

Wonen

In de paragrafen hierna lichten we deze conclusie toe. 3.2.2

Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Hieron-

De gemeente Nijmegen streeft naar wijken met een vitaal en gezond leef-

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard

klimaat waar inwoners zich thuis voelen en mee kunnen doen. Maatschap-

der volgt een beknopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing

en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Bij een uitbrei-

pelijke voorzieningen spelen hierin een belangrijk rol en zijn daarom ook

van de woonbehoefte is opgenomen in bijlage 1 van dit rapport.

ding van planologische mogelijkheden vanaf 500 m² bvo en/of vanaf 12

onderdeel van het programma voor Winkelsteeg.

woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.



De gemeente Nijmegen heeft de ambitie om een inclusieve sport- en

Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de behoefte in het kader van de Ladder is

beweegstad te zijn. Naast het bevorderen van de gezondheid, zijn

De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ont-

sportvoorzieningen waardevol voor de verbinding tussen inwoners. De

vooraf het ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend, om zo de behoefte

wikkeling 'nieuw' is. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling

gemeente concludeert dat sport een belangrijk middel is binnen de sa-

aan het initiatief in beeld te kunnen brengen. Aangezien de Subregio Nij-

als de functie niet is toegestaan binnen het huidige bestemmingsplan en

menleving in het kader van een positieve gezondheid. Bovendien

megen e.o. officieel wordt aangeduid als woonregio waarbinnen Nijmegen

er een functiewijziging nodig is.

is gelegen en gezien het feit dat deze regio voor zo’n 2/3 aan verhuisstro-

draagt sport bij aan om actief deel te nemen aan de samenleving.

men naar Nijmegen vangt, is ervoor gekozen om deze subregio als ruim-

Toekomstbestendige sportaccommodaties bevorderen de deelname

Bij de afweging over de ligging binnen of buiten bestaand stedelijk gebied

aan sport door jong en oud.

gaat het er om of de planlocatie al een stedelijke bestemming heeft. Als

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

telijk verzorgingsgebied aan te wijzen. Daarbij wordt primair gekeken naar

12

de gemeente Nijmegen en secundair naar de overige gemeenten in subre-

Noord is ca. 31% sociaal en 14% middeldure huur. Dat sluit aan op de af-

grote centrum- en werkgelegenheidsgemeente, de grootste vraag naar be-

gio Nijmegen e.o. (Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Wijchen).

spraak op stedelijk niveau.

drijfskavels. Voor Nijmegen wordt de uitbreidingsvraag tussen 2023 en 2030 berekend op 35 tot 60 ha.

Kwantitatieve behoefte

3.2.5

Bedrijven

De woondruk in de gemeente Nijmegen en omliggende regio is groot. De

De herontwikkeling van Winkelsteeg voorziet in zowel een kwantitatieve

Naast deze berekeningswijze is er ook nog gerekend met de ambitie van

komende jaren groeit de bevolking en is een toename van de woningvoor-

als kwalitatieve behoefte aan bedrijfsruimten. Hieronder volgt een be-

Nijmegen, zoals opgenomen in de economische visie3 om in 10 jaar tijd

raad nodig om in de woningbehoefte te voorzien. De bestaande harde

knopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de behoefte

10.000 extra banen te creëren op alle niveaus. Wanneer als uitgangspunt

plancapaciteit is onvoldoende om in de behoefte te voorzien. Dit betekent

is opgenomen in bijlage 2 van dit rapport.

wordt gehanteerd dat 25% van deze banen op bedrijventerreinen moet ko-

dat er behoefte is aan het toevoegen van woningbouw en het ‘hard’ ma-

men en er 40 banen op een hectare gerealiseerd kunnen worden dan is er

ken van zachte plannen. Het initiatief om 2.695 woningen toe te voegen in

Ruimtelijk verzorgingsgebied

in Nijmegen 62,5 ha extra bedrijventerrein nodig.

Kanaalknoop Noord voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte.

Voor de onderbouwing van de behoefte in het kader van de Ladder is

Het harde aanbod aan bedrijventerreinen in het verzorgingsgebied is 2,0

vooraf het ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend, om zo de behoefte

ha. Wel zijn er zachte plannen voor 11,3 ha voor lokale bedrijventerreinen

Kwalitatieve behoefte

aan het initiatief in beeld te kunnen brengen. Bedrijven uit de stadsdistri-

en 39,9 ha voor bedrijventerreinen voor de (XXL) logistiek. Geconcludeerd

De focus in het woningbouwprogramma van Winkelsteeg ligt op één- en

butie en light industry zijn aan te duiden als lokaal MKB. Dit soort bedrij-

wordt dat het huidige aanbod onvoldoende is om in de vraag naar bedrij-

tweepersoonshuishoudens, starters, lage en midden inkomens, studenten

ven heeft vanwege hun sterke lokale binding een beperkt zoekgebied van

venterreinen te voorzien. Zelfs als alle zachte plannen doorgaan is er on-

en senioren. Winkelsteeg wordt een woonmilieu met veel functiemenging,

ca. 8 km. Als ruimtelijke verzorgingsgebied is daarom gekozen voor Nijme-

voldoende aanbod van bedrijventerreinen.

daar past een programma in Kanaalknoop Noord met appartementen

gen en haar buurtgemeenten: Berg en Dal, Heumen, Wijchen en Mook en

goed bij. De verdeling van het prijssegment voor de woningen in Kanaal-

Middelaar.

knoop Noord is 32% sociale huur, 14% middeldure huur, 23% mid-

Het aanbod van bestaande bedrijfspanden is zeer beperkt. In het verzorgingsgebied worden 64 bedrijfspanden aangeboden met in totaal 11.500

deldure+ koop en 32% dure koop. Dit sluit aan op de behoefte in de ge-

Kwantitatieve behoefte

m² aanbod. Dit is 1,3% op het totaal areaal uitgegeven bedrijventerrein.

meente: Nijmegen kent in de huursector een opgave om kleine sociale en

Ecorys heeft voor de regio Arnhem – Nijmegen de uitbreidingsvraag naar

Volgens de leegstandsmonitor 2022 van het CBS staat 4% van de panden

vrije sector huurappartementen toe te voegen (starters en senioren) en in

bedrijventerreinen geprognosticeerd voor de periode 2019-2030. Op basis

en 2% van het bedrijfsvloeroppervlak in Nijmegen leeg. De leegstand is

de koopsector een opgave om het aanbod aan grondgebonden betaalbare

hiervan is de uitbreidingsvraag voor het verzorgingsgebied en Nijmegen

daarmee onder de frictieleegstand die past bij een gezonde bedrijfsruimte-

koopwoningen en appartementen uit te breiden.

bepaald voor de periode 2023-2030. Daarbij is gecorrigeerd voor de in-

markt.

middels verstreken prognosejaren 2022-2030 en is gekeken naar het aanOok op regionaal niveau zijn tot nu toe beperkt woningen in deze segmen-

deel van het verzorgingsgebied en Nijmegen binnen de regio Arnhem –

Kwalitatieve behoefte

ten gerealiseerd terwijl de opgave nog aanzienlijk is. De subregio zet in op

Nijmegen.

De functies stadsdistributie en light industry passen met name op klassiek

een woningbouwprogramma van minimaal 50% betaalbaar (sociale huur,

gemengde bedrijventerreinen. Van de totale uitbreidingsvraag naar bedrij-

betaalbare koop en middeldure huur). Nijmegen spreekt af om minimaal

Hieruit volgt dat in het verzorgingsgebied voor de periode 2023-2030

venterreinen is 35% naar klassiek-gemengde bedrijventerreinen. Voor de

30% van de plancapaciteit op stedelijk niveau te realiseren in de sociale

sprake is van een uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen van 45 tot 78

periode 2023-2030 kan deze vraag voor het verzorgingsgebied worden

huur en 15% in het middenhuursegment (tot € 1.000). Dit is ook voor het

ha. Binnen dit verzorgingsgebied heeft de gemeente Nijmegen, als de

becijferd op 16 – 27 ha netto en voor Nijmegen op 12 tot 21 ha netto.

initiatief het uitgangspunt: het woningbouwprogramma voor Kanaalknoop 3 Gemeente Nijmegen (2020) Kans voor Nijmegen, Economische visie 2020-2025

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

13

Wanneer wordt uitgegaan van de totale ruimtevraag die kan worden geba-

4.300 inwoners in Kanaalknoop Noord en op termijn ca. 10.400 nieuwe in-

seerd op de ambitie van de gemeente Nijmegen, dan is er behoefte aan

woners (na ontwikkeling van alle woningbouw, en daarnaast werknemers

Indien het totale programma (2.600 m² wvo) bestaat uit nieuw aanbod (scenario 1) is er onvoldoende marktruimte beschikbaar in het verzor-

21,8 ha klassiek-gemengd bedrijventerrein.

en bezoekers) in het totale gebied Winkelsteeg extra vraag ontstaan naar

gingsgebied. Er is kwantitatief onvoldoende ruimte voor uitbreiding van het

voorzieningen dichtbij.

aanbod.

gemeente Nijmegen ook nog van onderop geraamd voor de periode 2021-

Voor het verzorgingsgebied is uitgegaan van de wijk Goffert en omlig-

Een andere mogelijkheid is dat de Jumbo in Malvert (huidige omvang ca.

2030. Uitgangspunten hierbij waren de verwachte werkgelegenheidsont-

gende wijken De Kamp, Hatert, Lankforst, Malvert, Meijhorst, Neerbosch-

wikkeling binnen de verschillende branches en het ruimtegebruik per

Oost en Zwanenveld. Het aanbod in deze wijken bevindt zich binnen 2 ki-

910 m² wvo) of de Aldi aan de Binnenhof (huidige omvang ca. 410 m² wvo) verplaatst (scenario 2). Beide supermarkten zijn op dit moment aan

werknemer. Op basis hiervan wordt een uitbreidingsbehoefte verwacht

lometer van Winkelsteeg.

de kleine kant en niet toekomstbestendig. In het geval van een verplaat-

De behoefte aan ruimte voor light industry en stadsdistributie is voor de

van 83.130 m² BVO voor light industry en 8.070 tot 14.130 m² BVO voor

sing neemt het nieuwe detailhandelsaanbod per saldo beperkter toe. Hier-

stadsdistributie. De totale ruimtevraag ligt op 91.190 m² tot 97.250 m²

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte detailhandel

bij is uitgegaan van het feit dat op de achterblijvende locaties de detailhan-

BVO.

Uitbreiding van het dagelijks aanbod voorziet in een duidelijke kwalitatieve

delsfunctie verdwijnt. Naast een moderne supermarkt blijft er ruimte voor

behoefte. Met het voorgenomen initiatief krijgt de buurt de beschikking

versspeciaalzaken (bakker, delicatessen en een drogist) en beperkt niet-

In het verzorgingsgebied is er momenteel niet of nauwelijks aanbod van

over een eigen moderne supermarkt. Iets wat gezien de woningbouwplan-

dagelijkse winkels in het verlengde van de boodschappenfunctie. In het

bedrijfsruimten die in de vraag kan voorzien.

nen in het gebied erg wenselijk is. Op dit moment beschikt het gebied niet

geval dat de Aldi verplaatst is de marktruimte onvoldoende voor realisatie

over een eigen supermarkt. De dichtstbijzijnde supermarkt is gelegen op

van het complete programma. Wel zou er voldoende marktruimte beschik-

20 minuten loopafstand.

baar zijn voor realisatie van alleen de nieuwe supermarkt.

kele kanttekeningen voor wat betreft het programma. Hieronder volgt een

De komende jaren zal het aantal inwoners in het gebied fors gaan toene-

Bij verplaatsing van beide supermarkten (scenario 3) is er voldoende

beknopte toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de be-

men. In eerste instantie zal het aantal inwoners toenemen met circa 4.300

marktruimte beschikbaar voor de realisatie van het complete programma.

hoefte is opgenomen in bijlage 3 van dit rapport.

en op termijn zelfs met 10.400 inwoners. Deze forse toename van de be-

3.2.6

Consumentverzorgende voorzieningen

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte, met en-

volking resulteert in een groeiende behoefte aan detailhandel, specifiek

Gezien de huidige en toekomstige situatie zouden de scenario’s 2 en 3 het

Ruimtelijk verzorgingsgebied

dagelijks aanbod dat voorziet in de eerste levensbehoefte en daarmee es-

beste zijn voor de detailhandelsstructuur en consumentenverzorging. Als

Bij de voorzieningen wordt de verbinding gezocht met het bestaande aan-

sentieel is voor de leefbaarheid.

gevolg van de stijging van het aantal inwoners is sprake van een kwalita-

bod in omliggende wijken. De toevoeging van woningen en de groei van

tieve behoefte. De beschikbare marktruimte hangt echter sterk af van het

het aantal inwoners is positief voor het bestaande winkelaanbod in de om-

Op dit moment is het huidige dagelijkse aanbod in het gebied zeer be-

scenario en de mogelijke verplaatsers. Daar komt bij dat rekening hou-

geving. Het draagvlak neemt door de toename van consumenten namelijk

perkt. Op een afstand van 1 tot 2 kilometer, wat neerkomt op 5-10 minuten

dend met de harde plancapaciteit de kwantitatieve behoefte nog verder af-

toe.

fietsen of 10-20 minuten lopen, bevinden zich verschillende winkelgebie-

neemt. Daarnaast is het niet uit te sluiten dat er nog bestaande harde

den. In het kader van de leefbaarheid is het van belang dat het gebied be-

plancapaciteit wordt ingevuld met dagelijkse detailhandel. Dit zal ten koste

Tegelijkertijd komt er ook nieuw aanbod van dagelijkse voorzieningen in

schikt over eigen dagelijks aanbod op loop- en fietsafstand. Het is onbe-

gaan van de kwantitatieve behoefte, maar doet niet af aan de conclusies

Kanaalknoop Noord. Dit betekent een verruiming van keuzes voor de in-

kend welke supermarkt(formule) zich gaat vestigen in het gebied. Als ge-

ten aanzien van de kwalitatieve behoefte en aanvaardbaarheid van de

woners in omliggende wijken. Ondanks het aanwezige aanbod in de om-

volg hiervan zijn verschillende scenario’s getoetst.

leegstandseffecten van het initiatief.

geving zullen er, ten behoeve van de leefbaarheid, buurtverzorgende voorzieningen in het gebied bij moeten komen. Er zal tenslotte met circa

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

14

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte horeca

de leefbaarheid in het gebied te borgen (bijv. ‘s nachts het geluid beper-

Net als bij horeca geven de verschillen tussen het toekomstige aanbod per

Zoals hiervoor benoemd is de mix van woon-werk in Kanaalknoop Noord

ken). Voor de horeca in Winkelsteeg blijkt hieruit vooral draagvlak voor

1.000 inwoners in het verzorgingsgebied ten opzichte van het gemiddelde

kansrijk voor de horeca. Enerzijds kan het een plek zijn voor ontspanning

een ontmoetingsfunctie, met de mogelijkheid om comfortabel te (net)wer-

aanbod in heel Nijmegen en Nederland een indicatie van de ontwikkel-

en vermaak, anderzijds een plek waarin gewerkt kan worden. Deze multi-

ken. De recreatieve horeca, nachthoreca en uitgaanshoreca is te vinden in

ruimte voor diensten5. Kijkend naar dit verschil komt een totale ontwikkel-

functionaliteit is belangrijk voor de horeca in het gebied, aangezien het

de binnenstad van Nijmegen.

ruimte naar voren van circa 1.150 m2 voor ambachten, 1.400 m2 voor particuliere dienstverlening en 400 m2 voor financiële diensten.

zich hiermee kan onderscheiden tegenover de bestaande horeca in bijvoorbeeld de binnenstad van Nijmegen. Voldoende fysieke én planolo-

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte dienstverlening

gische ruimte voor de horeca is hierbij van belang.

Met circa 4.300 (en op termijn 10.400) nieuwe inwoners in het verzor-

Tot slot, zoals benoemd bij detailhandel en horeca, is ook bij diensten

gingsgebied ontstaat extra draagvlak voor de denkbare diensten in soort-

kansrijk perspectief om de relatie te zoeken met andere functies. Zeker

De verschillen tussen het toekomstige aanbod per 1.000 inwoners in het

gelijke gebieden zoals kappers, fietsenmakers en honden trimsalons. Voor

omdat diensten relatief sterk aan trends onderhevig zijn (zoals digitalise-

verzorgingsgebied ten opzichte van het gemiddelde aanbod per 1.000 in-

de ontwikkeling van de health en high-tech sector in Winkelsteeg is er bin-

ring). Diensten zouden bijvoorbeeld gecombineerd kunnen worden met

woners in heel Nijmegen en Nederland geven een indicatie voor de ont-

nen de consumentgerichte dienstverlening draagvlak voor enerzijds dien-

verkoop, of maatschappelijke voorzieningen. Dit laatstgenoemde wordt

wikkelruimte voor horeca4. Hieruit komt een verschil naar voren van circa

sten gericht op uiterlijke verzorging, en anderzijds voor ambacht en vak-

vooral publiek gefinancierd, maar door dit integraal te ontwikkelen met

900 m2 aan drankverstrekkers (o.a. cafés en koffiebars) en 1.400 m2 aan

manschap.

commerciële functies (zoals diensten) kunnen combinatiekansen worden

restaurants. Dit is gebaseerd op alleen het toekomstige inwonertal. Met

benut en wordt de financiering makkelijker haalbaar. Denk hierbij aan een

name de drankverstrekker-branche kan ook op draagvlak rekenen vanuit

Bij uiterlijke verzorging kan de relatie gezocht worden met gezondheid en

bibliotheek met werkplekken waarin reparatie- en verzorgingsdiensten

de werknemers in het gebied (bijv. werk-cafés en koffiebars). Daarom

techniek met dienstverlening zoals personal trainers, cosmetische specia-

aanwezig zijn.

wordt de ontwikkelruimte voor drankverstrekkers iets hoger geraamd op

listen, dieet/lifestyle coaches, zonnestudio’s en een ooglaser-kliniek.

1.200 m2.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte cultuur & ontspanning Bij ambachten en vakmanschap is er al een relatie met techniek en ‘maak-

Kanaalknoop Noord wordt een gebied waarin gewoond, gewerkt en gere-

Hoewel de benchmark geen aanvullende behoefte aangeeft voor fast ser-

industrie’. Dit komt voort uit duurzaamheidsoverwegingen, een toene-

creëerd wordt. Cultuur en ontspanning kunnen hierdoor niet worden weg-

vices, maar deze branche in het teken staat van snelheid en gemak én er

mende vraag naar op-maat-gemaakte producten en de afnemende be-

gedacht uit dit gebied. Met de sterke bevolkingsgroei in Kanaalknoop

ook werknemers in het gebied komen, is er ruimte voor 3 à 4 fast service

hoefte om iets (nieuws) te bezitten. In Kanaalknoop Noord kan hier invul-

Noord en daarmee ook de volledige Winkelsteeg ontwikkelingen ontstaat

zaken met gezamenlijk een oppervlak van circa 200 m2. Denk hierbij niet

ling aan worden gegeven met diensten zoals reparatieservices (voor o.a.

er een extra draagvlak voor recreatievoorzieningen zoals; theater, bios-

alleen aan de traditionele pizzakoeriers, maar ook aan zaken die toege-

kleding, meubels en fietsen) en huurservices. Daarnaast is er toenemende

coop, museum, filmhuis of een kunstgalerie.

spitst zijn op de werkgelegenheid in het gebied (bijv. to-go koffie en af-

belangstelling om zelf iets te maken of repareren, waardoor er perspectief

haal-lunch).

is voor cursussen en geschikte ruimtes met het geschikte gereedschap

De verschillen tussen het toekomstige aanbod per 1.000 inwoners in het

(zoals werkateliers en werkplaatsen). Ook is er perspectief voor (gezond-

verzorgingsgebied ten opzichte van het gemiddelde aanbod per 1.000 in-

Bij het definiëren van de typen horeca in het gebied is vooral gekeken

heids)technische bedrijven zoals Philips om een publiektoegankelijke

woners in heel Nijmegen en Nederland geven een indicatie voor de ont-

naar de doelgroepen, niet alleen voor het beste draagvlak maar ook om

functie te openen voor bijvoorbeeld reparaties en andere aanvullende ser-

wikkelruimte voor cultuur en ontspanning6. Hieruit komt een verschil van

vices.

ca. 1.400 m² voor cultuur en recreatie. Hierbij kan gedacht worden aan

4 5 6

Hierbij is telkens het verschil met het gemiddelde aanbod in het verzorgingsgebied en gemeente Nijmegen en Nederland vermenigvuldigd met 48,2 (toekomstig inwonertal verzorgingsgebied / 1.000). Hierbij is telkens het verschil met het gemiddelde aanbod in het verzorgingsgebied en gemeente Nijmegen en Nederland vermenigvuldigd met 48,2 (toekomstig inwonertal verzorgingsgebied / 1.000). Hierbij is telkens het verschil met het gemiddelde aanbod in het verzorgingsgebied en gemeente Nijmegen en Nederland vermenigvuldigd met 48,2 (toekomstig inwonertal verzorgingsgebied / 1.000).

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

15

een bibliotheek, bioscoop, museum of een escape room. Verder komt er een groot verschil uit van circa 1.850 m² sport (leisure). Hierbij kan gedacht worden aan een bowlinghal, pool of biljart, een kinderspeelhal of

Advies BRO programma consumentverzorgende voorzieningen Voor het totale ontwikkelgebied Winkelsteeg komt een behoefte aan commerciële consumentverzorgende dienstverlening naar voren:

een trampolinepark. Een fitness voorzieningen behoort ook tot de opties. De aanvullende behoefte lijkt relatief groot in vergelijking met de overige commerciële consumentverzorgende dienstverlening. Echter is het vloeroppervlak per voorziening in de groep cultuur en ontspanning vele malen groter dan de overige groepen. De ruimte zal hiermee met één of twee

Totaal behoefte: 13.450 m² bvo Bestaande uit:  Detailhandel: 2.500 m² bvo (2.000 m² wvo)  Horeca: 3.250 m² bvo (2.600 m² wvo)  Diensten: 3.700 m² bvo (2.950 m² wvo)  Cultuur & Ontspanning: 4.000 m² bvo (3.250 m² wvo)

voorzieningen al gevuld zijn. De benchmark geeft geen aanvullende behoefte voor de branches Kansspelen (o.a. casino en amusementshal) en Wellness (o.a. sauna en zonnebank). Beiden branches zijn sterk vertegenwoordigd in het verzorgingsgebied. Het aandeel van deze branches in het verzorgingsgebied ligt zelfs hoger dan het Nijmeegse gemiddelde en het Nederlandse gemiddelde voor nu en in de toekomst. Het is daarmee niet wenselijk om Wellness of Kansspelen toe te voegen aan het gebied. Het overaanbod in deze sectoren heeft invloed op de totale ruimte die ontwikkeld kan worden in de sector cultuur en ontspanning in Kanaalknoop Noord en daarmee Winkelsteeg.

Hiervan wordt 4.000 m² bvo gerealiseerd in de Stationsomgeving. Dit betekent dat er nog ruimte overblijft om in Kanaalknoop Noord commerciële voorzieningen toe te voegen. Zoals we in deze rapportage beargumenteren zijn de effecten van het toevoegen van detailhandel, horeca en overig commercieel aanbod niet onaanvaardbaar. Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven in hoeverre het aanbod goed, gemiddeld of slecht functioneert en in hoeverre sprake is van kwantitatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook genuanceerd geïnterpreteerd te worden. Daarnaast wijken de cijfers in deze rapportage deels af van de cijfers zoals deze in eerdere onderbouwingen (Stationsomgeving) gehanteerd zijn. Deze verschillen zitten onder andere in: 

Een aanpassing in het woningbouwprogramma waardoor het aantal inwoners is toegenomen.



Een update van de aanbod cijfers. Voor dit rapport zijn de meest recente Locatus cijfers gehanteerd (april 2022).



Actuelere cijfers over het gemiddeld inkomen.

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

16

3.2.7

Maatschappelijke voorzieningen

ningbouwprogramma voor Winkelsteeg ligt immers op één- en twee-



In Nijmegen en de omliggende gemeenten is de komende jaren nog

Het initiatief om maatschappelijke voorzieningen te realiseren voorziet in

persoonshuishoudens, starters, studenten en senioren. Deze doel-

een grote behoefte aan bedrijventerreinen en bedrijfsruimten, terwijl er

een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Hieronder volgt een beknopte

groepen zullen over het algemeen geen (thuiswonende) kinderen heb-

momenteel niet of nauwelijks aanbod is.

toelichting en advies. De volledige onderbouwing van de behoefte is opge-

ben (uitzonderingen daargelaten). In totaal worden 443 rijwoningen in

nomen in bijlage 4 van dit rapport.

het koopsegment gerealiseerd, met name deze woningen zullen naar

slechts een beperkte omvang ten opzichte van het totale areaal bedrij-

verwachting gezinnen aantrekken.

venterrein en bedrijfspanden die in gebruik zijn. De leegstand be-

Tot slot kan binnen het segment maatschappelijke voorzieningen ook

draagt slechts 2-4%. Dit is onder een gezonde frictieleegstand van 5-

Voor de maatschappelijke voorzieningen wordt het verzorgingsgebied af-

sport worden gerealiseerd. Sport en bewegen zijn van groot belang

6% die hoort bij een gezonde bedrijfsruimtemarkt.

gebakend als het plangebied Winkelsteeg. De omliggende buurten worden

voor een vitaal Winkelsteeg. Zo komen er onder andere (sport- en

gerekend tot het secundaire verzorgingsgebied. Deze buurten beschikken

speel)routes, een sportplek en sociale knooppunten in de buiten-

bedrijven met bijpassende werkgelegenheid gevestigd. De bedrijfs-

in de huidige situatie over eigen zorgvoorzieningenaanbod, maar zullen in

ruimte. Op basis van referentienormen benoemen we een behoefte

ruimten die terugkomen zijn eigenlijk vervanging voor de bestaande

de toekomst wellicht ook gebruik maken van de voorzieningen in Winkels-

aan zowel binnensport (sporthal, deze wordt reeds gerealiseerd in

bedrijfsruimten en werkgelegenheid die plaatsmaken voor de nieuwe

teeg. Vooropgesteld staat dat de beoogde maatschappelijke voorzienin-

plangebied Stationsomgeving) als buitensport en spelen/sporten in de

functies die in het gebied zullen worden toegevoegd.

gen met name een functie hebben voor de eigen bevolking.

openbare ruimte (veldoppervlak, speelplekken, speelvelden, sportter-

Verzorgingsgebied



rein). Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling om max. 4.400 m 2 bvo maatschappelijke voor-





Het bestaande aanbod van bedrijfspanden en de leegstand hebben

Winkelsteeg is op dit moment in gebruik als bedrijventerrein. Er zijn

3.2.11

Voorzieningen

Door de enorme toename van het aantal inwoners is behoefte aan eigen 3.2.8

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten

zieningen toe te voegen voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve be-

voorzieningenaanbod in Winkelsteeg. Er is momenteel niet of nauwelijks leegstand in Nijmegen en het plangebied. Dit maakt dat toevoeging van

hoefte:

3.2.9



In algemene zin neemt de behoefte aan zorg- en gezondheidsvoorzie-

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van regu-

leegstandseffecten heeft op het aanbod in de omgeving. Hierna gaan we

ningen toe. Door de toename van het aantal inwoners in Winkelsteeg

liere woningen onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De

nog specifiek in op de leegstandseffecten van het toevoegen van detail-

en meer specifiek Kanaalknoop Noord is ook een toenemende be-

woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van

handel (supermarkt).

hoefte aan maatschappelijke voorzieningen te verwachten. Het gaat

het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe wo-

dan in ieder geval om een huisarts, tandarts, fysiotherapie en apo-

ningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand

Detailhandel

theek. Er is sprake van een trend van clustering in ‘gezondheidscen-

volgens het Planbureau voor de Leefomgeving 7. De gemeente Nijmegen

tra’ en schaalvergroting.

had in 2021 een woningleegstand van 2%.

 



Wonen

Door de toename van het aantal inwoners stijgt ook het aantal kin3.2.10

Werken

van 1-2 basisscholen en meerdere kinderdagverblijven en buiten-

De herontwikkeling van Kanaalknoop Noord als onderdeel van Winkelsteeg leidt voor werken niet tot onaanvaardbare leegstandseffecten.

melden dat het gaat om een maximaal scenario. De focus in het wo-

7

De leegstandseffecten hangen sterk af van het scenario. Scenario 1: Voor de dagelijkse detailhandel is kwantitatief onvoldoende marktruimte voor toevoeging van het volledige programma

deren in het gebied. Op basis hiervan wordt een behoefte verwacht schoolse opvanglocaties in Winkelsteeg. Hierbij is het goed om te ver-

zowel commerciële als maatschappelijke voorzieningen geen negatieve

van 2.600 m² wvo. Gezien de forse omvang van het programma is het mogelijk dat omzeteffecten optreden bij de andere supermarkten in het verzorgingsgebied wanneer het totale programma wordt ingevuld. Echter zal een groot deel van de vraag in de toekomst voortkomen uit

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Ladder voor duurzame verstedelijking BP Kanaalknoop Noord (onderdeel van Winkelsteeg)

17

behoefte van inwoners die op dit moment nog niet in het verzorgings-

winkelcentrum beschikt over zowel een Jumbo (1.540 m² wvo) als een

gebied wonen. De inwonersgroei binnen het ontwikkelgebied Winkelsteeg zelf biedt ruimte voor 1.400 m² wvo in de dagelijkse sector.



- Het effect van de toevoeging van een extra supermarkt is beperkt. Er zijn 13 bestaande supermarkten in het verzorgingsgebied

Lidl (980 m² wvo) en overig dagelijks en niet-dagelijks aanbod. Scenario 3: Wanneer zowel Jumbo als Aldi verplaatsen gelden de eerder genoemde bij scenario 2.



Op dit moment staan er geen panden leeg in het plangebied. Realisa-

die allemaal iets aan omzet zullen inleveren, maar naar verwach-

tie van een supermarkt op een leegstaande plek binnen het plange-

ting zal geen van deze supermarkten de deuren moeten sluiten.

bied is dan ook niet mogelijk.

Dit geldt zeker niet voor de grotere supermarkten die fungeren als



Wanneer er toch leegstand ontstaat, zal deze bezien vanuit een

drager van een winkelcentrum.

goede ruimtelijke ordening niet onaanvaardbaar zijn. De leegstand zal

- De toevoeging van alleen de overige 1.200 m² wvo met dagelijks

niet snel structureel van aard zijn.

aanbod zal beperkt effecten hebben op de omzet van de omlig-

-

gende supermarkten. Bewoners van het gebied moeten tenslotte ergens de grote boodschappen doen. Het is namelijk niet te verwachten dat het extra aanbod zal leiden tot het verdwijnen van het 

andere aanbod in het verzorgingsgebied. Scenario 2: Indien Jumbo verplaatst neemt het perspectief van het

Het vastgoed is niet van dien aard dat herinvulling en/of transformatie niet mogelijk is.

-

Er is veelal sprake van brede bestemmingen met ruimte mogelijkheden voor detailhandel en andere functies, zoals horeca, werken en soms ook wonen.

winkelgebied Malvert af. Het perspectief van Malvert is op dit moment beperkt. De algehele uitstraling van het winkelgebied oogt verouderd en de supermarkt (Jumbo) heeft een beperkte omvang (910 m² wvo). Daarnaast is het aantal aanwezige publieksfuncties beperkt en ook de synergie van het gevestigde aanbod (kappers, dienstverleners etc.) met de supermarkt is beperkt. Bij het vertrek van Jumbo ontbreekt een duidelijke trekker. Achterblijvend aanbod zou eventueel kunnen verplaatsen naar het nieuwe gebied. Voor de consumentenverzorging zou het vertrek van Jumbo minder bepalend zijn, op beperkte afstand (ca. 300 meter) is het buurtcentrum Meijhorst gevestigd. In dit winkelgebied zijn onder andere Albert Heijn (omvang ca. 1.070 m² wvo) en Lidl (omvang ca. 1.210 m² wvo) gevestigd. Wanneer de Aldi aan de Binnenhof vertrekt zijn de effecten op de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur beperkt. Aldi is solitair gelegen en hiermee niet bepalend voor de detailhandelsstructuur. Bovendien heeft de supermarkt een beperkte niet toekomstbestendige omvang (410 m² wvo). Daar komt bij dat Winkelcentrum Hatert gelegen is naast . Dit