Bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
Tekst van het document
56
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
archeologie en lokale identiteit en als bron of inspirator voor toerisme, een economisch belangrijke factor in de economie van de gemeente Nijmegen. Het zal duidelijk zijn dat een betere bescherming van het bodemarchief en vooral ook het tijdig meewegen van de archeologische belangen vraagt om een zo goed mogelijk inzicht in de verwachte ligging, verspreiding en aard van het bodemarchief. Om deze reden heeft Bureau Archeologie en Monumenten van de gemeente Nijmegen een archeologische beleidskaart ontwikkeld (ABAK), waarop de belangrijkste archeologische vindplaatsen en zones en hun waardering zijn aangegeven. Deze kaart is onderdeel van de Nota Nieuw Beleid (2013) en in een bijgewerkte vorm van het facetbestemmingsplan archeologie (2014). De op de kaart aangeduide waarden worden overgenomen in (nieuwe) bestemmingsplannen. Nieuwe inzichten worden in de beleidskaart verwerkt en waar nodig zullen deze zo overgenomen worden in nieuwe bestemmingsplannen. Het streven van de gemeente Nijmegen is in eerste instantie gericht op behoud in situ. Planaanpassingen kunnen de kosten voor archeologisch onderzoek overbodig maken of sterk beperken. Initiatiefnemers wordt dan ook aangeraden in een vroeg stadium met de gemeente in overleg te gaan inzake de mogelijkheden om te kijken naar de best mogelijke opties.
Het kan daarbij gaan om adviezen voor de soort van archeologisch onderzoek die het beste gekozen kan worden, of om de mogelijkheden van archeologie sparend bouwen te bekijken. Plangebied De planologische bescherming van de archeologische vindplaats wordt geregeld in het Bestemmingsplan “Nijmegen Ressen (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)”. Deze bescherming volgt het vigerende bestemmingsplan Nijmegen Ressen (Bouwmarkt Keizer Augustusplein) (2020) en het daarbij horende selectiebesluit Ressen (2018). De archeologische vindplaats van het grafveld, dat dateert vanaf circa 900 v.Chr. tot in de eerste eeuw n. Chr., wordt behoudenswaardig geacht. Daartoe wordt voor het hele plangebied een Waarde Archeologie opgenomen. Daarvoor geldt dat indien dieper dan 9,00 meter +NAP bodemverstorende ingrepen plaatsvinden, archeologisch onderzoek noodzakelijk wordt geacht. De aard van en de eisen aan het archeologisch onderzoek worden vastgelegd in het Programma van Eisen dat moet worden goedgekeurd door de bevoegde overheid, de gemeente Nijmegen. Ten aanzien van archeologievriendelijk bouwen kan contact worden gezocht met de gemeente Nijmegen via De initiatiefnemer wordt aangeraden ook bij overige graafwerkzaamheden binnen vrijgegeven zones, dus boven 9,00 meter +NAP, rekening te houden met het aantreffen van toevalsvondsten, die gemeld dienen te worden op basis van de Erfgoedwet.
Deze melding dient tevens te geschieden bij de gemeente Nijmegen via bevoegdgezagarcheologie@nijmegen.nl. Gezien de genoemde onderzoeken en ander onderzoek in de nabijheid is dit namelijk niet geheel uit te sluiten.
4.11 Verkeer en parkeren Beleid In de nota 'Nijmegen Goed op Weg' heeft de gemeente haar ambities op het gebied van mobiliteit voor de periode 2019 tot 2030 vastgelegd. Deze nota is vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van 25 september 2019. Regionale samenwerking is hierbij essentieel om de bereikbaarheid van Nijmegen en van de regio Arnhem Nijmegen te verbeteren. Alleen op die manier kunnen we ervoor zorgen dat we regionaal, nationaal en internationaal bereikbaar blijven. Daarom wordt intensief samengewerkt met regio, provincie
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
57
en rijk. De verwachting is dat het aantal inwoners van Nijmegen fors blijft groeien. Ook het aantal banen zal meegroeien, naar verwachting met 10.000 extra banen de komende 10 jaar. Extra mensen betekent ook extra verplaatsingen. Extra verplaatsingen betekent extra druk op de soms toch al volle bestaande wegen, fietspaden, bussen en treinen. Dit betekent niet alleen dat de bereikbaarheid van Nijmegen onder druk komt te staan, maar ook dat we steeds meer de negatieve kanten van de mobiliteit gaan ervaren, denk aan geluidshinder, luchtkwaliteit en verkeersonveiligheid. De ruimtelijke opgaven van Nijmegen hierbij zijn dat de stad aantrekkelijk, duurzaam, economisch veerkrachtig en sociaal en gezond wil zijn. Hierbij is de samenhang tussen het mobiliteitsbeleid en ruimtelijke ordeningsbeleid van groot belang. Het beleid van de gemeente gaat uit van een concentratie van ruimtelijke ontwikkelingen op een aantal knopen die goed bereikbaar zijn met de fiets en met het openbaar vervoer. Ook nieuwe grootschalige woningbouwontwikkelingen, zoals de Waalsprong, moeten goed ontsloten worden voor fiets, openbaar vervoer en auto. Voor bedrijventerreinen geldt dat deze zoveel mogelijk aan de rand van de stad worden gesitueerd met goede verbindingen naar de rijkswegen. De ruimtelijke mogelijkheden in de stad om de mobiliteitsgroei te faciliteren zijn beperkt.
Waar in het verleden vooral werd gewerkt aan uitbreiden van de infrastructuur ligt het accent nu meer op het efficiënter benutten van de bestaande infrastructuur. Om de groei van de stad te faciliteren wordt ingezet op de meest duurzame en ruimte-efficiënte vervoermiddelen: lopen, fiets en OV. Dit betekent niet dat er niet geïnvesteerd wordt in het wegennet, de auto blijft een rol spelen in het Nijmeegse verkeerssysteem. In het ambitiedocument Nijmegen Goed op Weg geldt hierbij de verkeersveiligheid als randvoorwaarde voor alle ontwikkelingen in de stad. Autoverkeer Een goede bereikbaarheid van Nijmegen per auto is in de eerste plaats gediend met een goede en betrouwbare afwikkeling van het verkeer op de autosnelwegen rondom de stad. Het is van groot belang dat deze autowegen goed functioneren. Er is dan namelijk geen noodzaak om dóór Nijmegen te rijden als je niet in Nijmegen hoeft te zijn. Het doorgaande verkeer gaat buiten de stad om, terwijl het bestemmingsverkeer de stad vanuit de beste windrichting kan benaderen. Op regionaal niveau wordt hierbij een pallet van maatregelen toegepast gericht op het zo efficiënt mogelijk benutten van bestaande infrastructuur en het stimuleren van duurzame vervoerswijzen en waar nodig uitbreiden van de capaciteit.
Daarbij spelen in deze regio het verbreden/doortrekken van de A15 (tussen Valburg en Zevenaar) en de aanpak van de A50 tussen Ewijk en knooppunt Paalgraven. Binnen de stad hanteren we voor de doorstroming 3 beleidslijnen: doorstromen op de S100 om de bereikbaarheid van de belangrijkste bestemmingen te garanderen; doseren: als de doorstroming op de S100 op piekmomenten onder druk staat, wordt het verkeer op de invalswegen naar de route toe "gebufferd". De gemeente zet zwaar in op dynamisch verkeersmanagement: we monitoren het verkeer en waar nodig sturen we bij; overstappen: aan de rand van de stad bieden we transferia aan waar automobilisten kunnen overstappen op het openbaar vervoer of de (elektrische) fiets. Het parkeerbeleid is ondersteunend aan deze visie. Om te voldoen aan het uitgangspunt 'parkeren uit het zicht', zetten we in op het beperken van het aantal parkeerplaatsen voor bezoekers in het centrum. Het bezoekersparkeren zal meer gefaciliteerd worden aan de randen middels bestaande parkeergarages (aan de rand van het centrum) en transferia (aan de rand van de stad of in de regio). Hier kan worden overgestapt op duurzame vervoerswijzen. Bestaande P+R-voorzieningen worden verbeterd en er wordt gezocht naar nieuwe P+R-locaties.
Nabij het plangebied ligt P+R Noord; de gemeente onderzoekt de mogelijkheden om het gebruik van dit terrein te vergroten en de overstap te verbeteren.
58
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
Het plangebied wordt voor het gemotoriseerd verkeer ontsloten vanaf de Hoeksehofstraat. Deze straat sluit in noordelijke richting aan op de Ressensestraat en is zo verbonden met de rest van het wegennet. In westelijke richting is de Hoeksehofstraat afgesloten voor alle verkeer, direct voorbij het plangebied, en is dus feitelijk een doodlopende straat. Alleen lijnbussen komend vanaf de N325 mogen gebruik maken van het wegvak ten westen van het plangebied. Het plangebied ligt op korte afstand van de A15 en de Prins Mauritssingel-A325. De A15 zal worden doorgetrokken naar de A12 bij Zevenaar. De ligging ten opzichte van het hoofdwegennet is daarmee uitstekend, zowel vanuit Nijmegen als vanuit de regio is het gebied goed bereikbaar. De capaciteit van deze wegen is zodanig groot dat het autoverkeer van/naar plangebied hier goed verwerkt kan worden. De huidige hoofdwegenstructuur in de Waalsprong is weergegeven op onderstaande afbeelding.
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
59
De stedelijke hoofdwegen in de Waalsprong zijn onderdeel van de toegangswegen naar de stad en vervullen een functie voor het verbinden van stadsdelen en de bereikbaarheid met de regio. De ontsluitingsstructuur voor gemotoriseerd verkeer wordt in belangrijke mate gevormd door Prins Mauritssingel en de Graaf Alardsingel. De Prins Mauritssingel is de belangrijkste invalsweg van Nijmegen vanuit het noorden. De Graaf Alardsingel is een belangrijke gebiedsontsluitingsweg in het Nijmeegs verkeerssysteem en verbindt de Prins Mauritssingel met stadsbrug De Oversteek. De weg maakt onderdeel uit van de S100, de belangrijkste doorstroomroute in de stad. De doorstroming en verkeersafwikkeling op de S100 heeft op stedelijk niveau de hoogste prioriteit. Voor het gebied ten oosten van de Prins Mauritssingel heeft de Raad in 2011 besloten de Dorpensingel aan te leggen tussen het Keizer Augustusplein en de Zandsestraat bij Bemmel. De eerste aanzet van de Dorpensingel vanaf het Keizer Augustusplein tot aan de Zwarteweg is al enkele jaren in gebruik geweest voor de ontsluiting van het P&R terrein. Inmiddels heeft dit deel van de Dorpensingel meer definitief vorm gekregen. Inclusief de rotonde waar de ontsluitingen van de terreinen aan weerszijden worden aangesloten. Aan de zuidzijde betreft dat het gebied rondom Pathé. Aan de noordzijde betreft dat het gebied waar o.a.
de Hornbach bouwmarkt wordt gevestigd. Openbaar vervoer Het openbaar vervoer (OV) kan een belangrijke bijdrage leveren aan het verbeteren van de bereikbaarheid en leefbaarheid van Nijmegen. Het streven is een toename van het gebruik van het OV. De kracht van het OV ligt vooral bij zoveel mogelijk gebundelde vervoersstromen, dus wordt vooral de kwaliteit van de stromen met de meeste reizigers verbeterd. Een goed Hoogwaardig Openbaar Vervoersysteem (HOV) richt zich het aanbieden van snelle, frequente en comfortabele verbindingen met de belangrijkste bestemmingen en knooppunten. Maatregelen op het gebied van (hoogwaardig) openbaar vervoer leveren een bijdrage aan de beperking van de groei van het autoverkeer. De bestaande spoorwegen vormen de ruggengraat van het OV. In aanvulling hierop is een netwerk van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) vastgesteld. Het HOV bedient de belangrijkste knooppunten en bestemmingen in Nijmegen en
60
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
omgeving en is vooral geschikt voor afstanden tussen de 3 en 10 kilometer. Daarnaast moeten ook degenen die niet over een geschikt, eigen vervoermiddel beschikken per openbaar vervoer naar de belangrijke (sociale) voorzieningen kunnen reizen (sociale functie).
De dichtst bij zijnde haltes voor openbaar vervoer in de nabijheid van het plangebied bevinden zich op de hoek van de Ressensestraat met de Kerkenhofstraat (loop afstand ca 550 meter). Daar halteert HOV lijn 300 die voor een frequente en regelmatige OV verbinding zorgt met Lent, Nijmegen, Bemmel, Huissen en Arnhem. Daarmee is het plangebied voldoende bereikbaar met het openbaar vervoer. Langzaam verkeer In Nijmegen liggen veel bestemmingen op korte afstand van elkaar. De fiets is hier een goed alternatief voor de auto. Nijmegen heeft de ambitie uitgesproken om het fietsgebruik met 20% te laten groeien (in de periode 20172027). De gemeente gaat daarom de komende jaren door met het opwaarderen van het fietsroutenetwerk en het realiseren van snelle fietsroutes op de belangrijkste verbindingen. In regionaal verband is een fietsvisie opgesteld. In deze fietsvisie wordt aangegeven welke nieuwe netwerken wenselijk zijn. Snelle fietsroutes zijn zo direct mogelijk en bieden de fietser extra kwaliteit in de vorm van doorstroming (voorrang, minder oponthoud, groen bij verkeerslichten), vlakke verharding en aantrekkelijkheid (autoluw, schone lucht, sociale veiligheid, omgeving). Een toename van het fietsgebruik kan voorts bereikt worden door een fijnmazig fietsroutenetwerk te realiseren, dat de belangrijkste routes voor het fietsverkeer omvat en de voornaamste voorzieningen ontsluit.
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
61
Minstens zo belangrijk als goede fietsverbindingen zijn tenslotte goede en veilige stallingen. Het doel van het fietsbeleid is om zoveel mogelijk mensen te laten profiteren van de voordelen van het fietsen. Deze voordelen zijn enerzijds persoonlijk (gezondheid, in de stad vaak sneller) en anderzijds maatschappelijk (bereikbaarheid centrum en voorzieningen, milieu). Het plangebied ligt direct aan het RijnWaalpad, de snelle fietsroute van Nijmegen naar Arnhem. De fietsontsluiting zal plaatsvinden in de richting van de Zwarteweg (RijnWaalpad). In het plangebied zullen voldoende fietsstallingsmogelijkheden moeten worden gerealiseerd, zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen. Parkeren Het parkeerbeleid is opgenomen in de Parkeernota “Parkeren in Nijmegen – Auto en Fiets 20202030”. Daarnaast kent Nijmegen een Facetbestemmingsplan parkeren. Op basis van dit bestemmingsplan moet voldaan worden aan de beleidsregels parkeren, zo ook in dit bestemmingsplan. In de beleidsregels parkeren wordt helderheid gegeven over het aantal te realiseren parkeerplaatsen bij diverse functies en de werkwijze bij het bepalen van de parkeernormen. Het is verboden te bouwen dan wel het gebruik van gronden en/of bouwwerken te wijzigen indien er niet wordt voldaan aan deze regels ten aanzien van parkeren en stallen van voertuigen.
De omgevingsvergunning wordt getoetst aan de op dat moment geldende parkeernormen conform de dan geldende beleidsregels. Bij het beoordelen van een ontwikkeling kijkt de gemeente of rekening is gehouden met het vereiste aantal parkeerplaatsen. Op deze manier wordt overlast in de omgeving zoveel mogelijk beperkt. Indien gedurende de planperiode de beleidsregels wijzigen, gelden de gewijzigde regels. De parkeernormering is bepaald aan de hand van de stedelijkheidsgraad. Nijmegen is aangeduid als sterk stedelijk. Conform de gebiedsindeling valt het plangebied in de categorie ‘Buitengebied’. Naast het parkeren voor auto’s verdient ook het fiets parkeren de aandacht. Voor woningen geldt echter dat dit is opgenomen in het bouwbesluit. Voor overige functies geldt een fietsparkeernorm zoals vastgelegd in de beleidsregels parkeren. Aangezien de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening zijn vervallen, moeten de parkeerregels in het bestemmingsplan worden opgenomen. Daarbij wordt verwezen naar de beleidsregels Parkeren. De parkeerregels zijn zowel van toepassing op bouwplannen als bij gebruikswijzigingen. In de planregels is opgenomen dat indien gedurende de planperiode de
62
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
beleidsregels wijzigen, de gewijzigde regels gelden. Er wordt dus altijd getoetst aan de actuele parkeernormen zoals die gelden ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning. Op basis van de Nota Parkeernormen gelden de volgende uitgangspunten. De gemeente heeft een stedelijkheidsgraad "sterk stedelijk". Het plangebied valt in "rest bebouwde kom". Voor het groothandelsbedrijf geldt een parkeernorm van 0,8 parkeerplaats per 100 m² BVO. Er is circa 2.300 m² bedrijfsruimte voorzien waardoor er een parkeerbehoefte is van 18,4 (afgerond 19 parkeerplaatsen). Er is voldoende ruimte op het bedrijfsperceel voor de benodigde parkeerplaatsen. Voor het zorgcomplex geldt een parkeernorm van 0,85 parkeerplaats per zorgappartement. Er zijn 57 zorgappartementen voorzien, waardoor er een parkeerbehoefte is van 48,45 (afgerond 49 parkeerplaatsen). Er is voldoende ruimte op het erf voor de benodigde parkeerplaatsen.
4.12 Kabels, leidingen en explosieven Kabels en leidingen Binnen het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig. Explosieven Het plangebied is nog niet onderzocht op aanwezigheid van niet gesprongen explosieven (NGE). De omgeving van het plangebied is deels wel onderzocht, zoals ook blijkt uit onderstaande afbeelding.
Blauw = onderzocht tot -4,5 m MV Lichtgroen (middenin het blauwe gebied) = onderzocht tot -3m MV Het blauwe deel is afgezocht tot een diepte van 4,5m onder maaiveld, het lichtere groene deel is afgezocht tot een diepte van 3m onder maaiveld.
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
63
Blauw = verdacht op geschutsmunitie; Oranje = verdacht op dumpmunitie. Op de niet onderzochte oppervlakten bestaat de kans van het aantreffen van niet gesprongen explosieven. Op dit terrein hebben op steeds wisselende locatie o.a. geschutstellingen gestaan. Vanaf deze locaties is geschoten en zijn deze locaties beschoten. De verdachte locaties zijn als volgt weergegeven: geschut munitie : kleur oranje; dump munitie : kleur donker oranje; (geschutstelling, mitrailleurnest, loopgraaf) afwerp munitie : kleur rood.
Dat het plangebied nog niet is onderzocht heeft te maken met de aanwezige bebouwing en verharding, welke detectie grotendeels onmogelijk maken. Om toch te kunnen detecteren dient deze belemmering eerst te worden verwijderd of dient er begeleid te worden ontgraven. Dit geschiedt dan laagsgewijs met een beveiligde hydraulisch kraan onder toezicht van een (sr) OCE deskundige. Voor alle grondwerken dient er een vrijgave van NGE document te worden verkregen. Dit kan door voorafgaand door een WSCS-OCE gecertificeerd bedrijf een detectie-onderzoek uit te laten voeren waarna indien nodig explosieven worden benaderd en zo nodig geruimd. Na afronding van de werkzaamheden van het opsporingsbedrijf wordt er een zog. procesverbaal van oplevering gemaakt, dat ook naar de opdrachtgever gaat. De voor de ontwikkeling benodigde gronden zullen bouwrijp worden opgeleverd. Daaraan voorafgaand vindt onderzoek plaats naar explosieven en archeologische waarden.
64
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
4.13 Klimaat De klimaatverandering noopt tot aanpassingen in ruimtelijke ontwikkelingen. De Gemeenteraad van Nijmegen heeft haar visie hierop in de Kadernotitie Klimaat en de nota Duurzaamheid in Uitvoering vastgelegd. Kernbegrippen zijn compensatie en adaptatie. Compensatie is het tegengaan en verminderen van negatieve effecten op het klimaat. Dit kan door energiegebruik te beperken en/of duurzame energiebronnen te gebruiken en door gebruik te maken materialen uit vernieuwbare bronnen. Nijmegen streeft er daarom naar om als stad energieneutraal te worden. Uitgangspunt is nieuwbouwwoningen niet meer op het gas aan te sluiten. Adaptatie is het aanpassen aan de wijzigende omstandigheden zoals extremere weersomstandigheden en een stijgende energieprijs. Voorbeelden hiervan zijn het voorkomen van oververhitting, aandacht voor windklimaat en het realiseren van grotere piekbergingen voor neerslag. In de gebouwde omgeving zijn voor energiegebruik en oververhitting de oriëntatie van de bebouwing en de manier waarop met de bezonning is omgegaan bepalende factoren. Het microklimaat wordt bepaald door de verhouding tussen bebouwd en begroend oppervlak en de relatie tussen bebouwde en groene structuren. Een goed groenontwerp helpt oververhitting tegen te gaan en vangt neerslag en luchtverontreiniging op.
Verantwoord materiaalgebruik, beperking van energievraag en een verstandige positionering van functies dragen mede bij aan de klimaatdoelstellingen. In Nijmegen wordt de GPR-methodiek gehanteerd om prestaties van gebouwen in beeld te brengen. De ontwikkelaar kan deze systematiek ook gebruiken om haar ontwerpen te optimaliseren. Voor woningbouw liggen kernpunten bij terugdringen van de CO2 uitstoot en aanpassing aan veranderde weersomstandigheden. Bijkomend voordeel hierbij is dat dit leidt tot lagere beheerlasten en een gezondere, comfortabeler gebouw. Om de mogelijkheden per plan in beeld te brengen kan de voor het bouwplan noodzakelijke installatie ontwerp aangevuld worden met een energiescan. Hierin kunnen zowel de warmtevraag als de koelingsbehoefte onderzocht worden. Op die manier kan de bijdrage van dit project aan de hierboven genoemde doelstellingen in beeld woorden gebracht. De huidige regelgeving vereist al een relatief laag energiegebruik. Voor de toekomst wordt volledig energie neutrale bouw nagestreefd. Wij adviseren in eerste instantie op deze ambitie te ontwerpen (bijvoorbeeld gebruikmakend van de principes van passiefhuisbouw) en vervolgens te toetsen in hoeverre dit in de geraamde bouwsommen past.
Dit geeft de mogelijkheid om indien het budget te krap is voor volledig energieneutrale woningen, die elementen achterwege te laten (zoals zonnepanelen) die bij een verdere verduurzamingsslag alsnog toegevoegd kunnen worden, terwijl er wel een optimale gebouwschil en daarop afgestemde installatie ontworpen worden. In de Waalsprong wordt een systeem van duurzame stadswarmte aangelegd en wordt daarom geen gasnet aangelegd. Het plangebied valt buiten de concessie van dit warmtenet. Indien het gewenst is, kunnen de zorgwoningen wel via een walkast hierop aangesloten te worden. Het plangebied ligt in de Waalsprong waar gemeente Nijmegen en het Waterschap Rivierenland een robuust watersysteem aanleggen. Er worden maatregelen getroffen zoals het belemen van watersingels om klimaateffecten in de toekomst op te kunnen vangen.
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
65
66
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1
Inleiding
Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is uitgegaan van de eisen die de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aan bestemmingsplannen stellen. De Wro en Bro leggen onder meer verplichtingen op ten aanzien van de opzet en presentatie van bestemmingsplannen. Hieruit vloeit onder andere voort dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar moeten zijn. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) is op het voorliggende plan toegepast om aan genoemde wettelijke verplichting te voldoen. Ook een aantal algemene bepalingen, welke in hoofdstuk 3 en 4 van de regels is opgenomen (bijvoorbeeld de overgangsregels), is voorgeschreven in het Bro. Het (juridische deel van het) bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de (plan)regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding visualiseert de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van de aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
De toelichting heeft geen bindende werking: de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van de bestemmingen en overige regels. In de toelichting wordt ook een relatie met het relevante beleid gelegd en wordt ingegaan op het plangebied en de gewenste ontwikkelingen.
5.2
Systematiek van de planregels
Bij het opstellen van bestemmingsplannen wordt gebruik gemaakt van het Standaard bestemmingsplan van de gemeente Nijmegen. Het Standaard bestemmingsplan is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) waarin landelijke standaarden voor planregels en verbeelding zijn geformuleerd. De standaardisatie maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Het bestemmingsplan is zowel in analoge als digitale vorm opgesteld. Bij interpretatieverschillen heeft het digitale bestemmingsplan voorrang. In hoofdstuk 1 van de regels wordt ingegaan op de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Dit zijn de enkelbestemmingen Bedrijf, Groen, Maatschappelijk en Tuin. Tevens valt hier de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 onder. Onder de algemene regels in hoofdstuk 3 vallen de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels (beeldende kunst, bouwwerken ten algemenen nut), de algemene gebruiksregels, een algemene afwijkingsregeling en overige regels (parkeerregels, voorrangsregeling bestemmingen). In hoofdstuk 4 staat het overgangsrecht en een slotregel. Binnen de bestemmingen zijn nog aanduidingen opgenomen waarvoor een specifieke regeling geldt.
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
67
5.3
Beschrijving per bestemming
De regels van het bestemmingsplan zijn opgebouwd uit inleidende regels (waar wordt ingegaan op de begrippen en wijze van meten), de bestemmingsregels (waar de bestemmingen en dubbelbestemmingen worden beschreven), de algemene regels (waar de algemeen geldende regels staan) en de overgangs- en slotregels (met het overgangsrecht). In de SVBP 2012 is de indeling van de regels van het bestemmingsplan en de wijze waarop de planregels zijn opgebouwd aangegeven. Inleidende regels Bij de inleidende regels wordt ingegaan op de begrippen en de wijze van meten. Bij wijze van meten is een definitie van peil opgenomen. De hoogte wordt gemeten ten opzichte van het oorspronkelijke maaiveld. Bestemmingsregels In dit bestemmingsplan komen de volgende enkelbestemmingen voor: Bedrijf: opgenomen op het westelijk deel van het plangebied voor het groothandelsbedrijf in groente en fruit; Groen: opgenomen voor de landschappelijke inpassing rondom de erven; Maatschappelijk: opgenomen op het oostelijk deel van het plangebied voor de realisatie van het zorgcomplex ten behoeve van 57 zorgwoningen inclusief dagbesteding; Tuin: opgenomen voor de tuin aan de voorzijde van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn beperkte bouwmogelijkheden voor aan- en uitbouwen voor het hoofgebouw. Daarnaast zijn bouwwerken toegestaan zoals erfafscheidingen.
Daarnaast komt de volgende dubbelbestemming voor: Waarde - Archeologie 2: voor het gehele plangebied geldt deze dubbelbestemming.
Behalve bestemmingen en een dubbelbestemming zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Aanduidingen betreffen specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen. Aanduidingen hebben altijd juridische betekenis waardoor zij niet alleen voorkomen in de digitale verbeelding en een bestemmingsplan, maar ook in de planregels. Er zijn 4 soorten aanduidingen te onderscheiden: bouwvlak: opgenomen voor zowel de ontwikkelingen in het oostelijk deel als het westelijke deel van het plangebied; maatvoering: op de verbeelding is de maximum goothoogte en maximum bouwhoogte aangegeven; bedrijfswoning: voor de bestaande bedrijfswoning is de aanduiding bedrijfswoning opgenomen.
Algemene regels De algemene regels in dit bestemmingsplan bestaan uit: een anti-dubbeltelregel; algemene bouwregels: regels voor beeldende kunst, bouwwerken ten algemenen nutte en
68
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
ondergronds bouwen; algemene gebruiksregels: ondersteunende horeca en verkoopstandplaatsen; algemene afwijkingsregels.
Overgangs- en slotregels In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotregel staat de officiële naam van dit bestemmingsplan.
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
69
70
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid 6.1
Kostenverhaal
Bij de voorbereiding van een planologische wijziging dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. In het plan wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden.
6.2
Financiële haalbaarheid
De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten, waarin het kostenverhaal in voldoende mate gewaarborgd is. De kosten voor eventuele planschade komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
71
72
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1
Participatie
Op 24 oktober 2022 is er een informatieavond georganiseerd. Voor de informatieavond zijn omwonenden, Dorpsbelang Ressen, Wijkraad Lent, gemeente Lingewaard en de gemeente Nijmegen uitgenodigd. De reacties waren positief. De aanwezigen vonden de initiatieven goed passen in de omgeving. Daarnaast waren er positieve reacties over de landschappelijke inpassing van het perceel.
7.2
Procedure
Vooroverleg In het kader van het wettelijk vooroverleg (artikel 3.1.1 Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan voor advies voorgelegd aan de gemeente Lingewaard, provincie Gelderland en Waterschap Rivierenland. Het waterschap heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op het voorontwerpbestemmingsplan. De Provincie heeft in haar reactie aangegeven dat de provinciale belangen in het plan goed zijn meegewogen. Het bedrijventerrein moet wel worden geagendeerd in het Regionaal Overleg Werklocaties. De gemeente Lingewaard heeft wel een inhoudelijke reactie gegeven en aangegeven dat het aansluiten op de bestaande drukriolering onmogelijk is, gelet op de benodigde capaciteit. De enige mogelijkheid om aan de sluiten is de aanleg van een nieuwe drukriolering, inclusief voedingskabel, vanaf het plangebied Hoeksehofstraat 9 tot aan het lozingspunt nabij Ressensestraat 30 in Bemmel. De leiding (circa 1300 meter persleiding met een doorsnede van 90mm) moet door het bestaande tracé van andere nutsleidingen en kabels. Daarnaast is een dubbelpomps drukrioolgemaal noodzakelijk. De kosten komen volledig voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente Lingewaard stelt voor een persleiding aan te leggen vanaf het plangebied tot aan de Pathé bioscoop. Dat is een tracé van 675 meter en eenvoudig aan te leggen langs het fietspad waarbij je nagenoeg geen last hebt van bestaande kabels en leidingen.
Waardoor de optie veel goedkoper is. De initiatiefnemer heeft naar aanleiding van de vooroverlegreactie van de gemeente Lingewaard afspraken gemaakt om ter plaatse van de Hornbach aan te sluiten op het riool. De kosten voor de aansluiting komen volledig voor rekening van de initiatiefnemer. Ontwerpbestemmingsplan De partiële herziening van het bestemmingsplan wordt zes weken als ontwerp ter inzage gelegd. Publicatie hiervan vindt plaats via de officiële richtlijn. Tijdens deze termijn wordt de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen. Vervolgens wordt het vastgestelde bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode is er mogelijkheid tot het instellen van beroep bij de Raad van State.
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
73
74
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
Bijlagen bij toelichting
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
75
Bijlage 1 Inrichtingsplan
76
vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Ressen - 1 (Woonzorgcomplex Hoeksehofstraat 9)
SCHETSONTWERP
HOEKSEHOF HOEKSEHOFSTRAAT | RESSEN
14 oktober 2022 | Gemeente Nijmegen
2 | OOSTZEE
INHOUD 1 | INLEIDING
5
4 | ZORGCOMPLEX - PLEYADE
21
1.1 Boerderij De Hoeksehof
5
4.1 Visie
21
1.2 Het plangebied
5
4.2 Uitgangspunt
21
4.3 Woon-zorg nieuwe stijl
21
4.4 Concept
23
2 | ANALYSE
7
2.1 Historische context
7
2.2 Huidige situatie
11
5 | HOEKSEHOF - OREGIONAL
25
2.3 Park Lingezegen
11
5.1 Oregional
25
2.4 Structuur landschapspark Ressen
12
5.2 Kraamhok
25
5.3 Concept
27
6 | DUURZAAMHEID EN NATUUR-INCLUSIEF BOUWEN
29
3 | BOERENERVEN LINT RESSEN
15
3.1 Dorpslint
15
3.3 De Nieuwe Hof
16
3.4 De Grote Meer
16
3.5 De Oudenhof
17
7 | BEELDKWAILITEIT
30
3.6 De Hoeksehof
17
7.1 Basisprincipes voor erven
30
7.2 Criteria beeldkwaliteit
33
SCHETSONTWERP
35
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
OOSTZEE | 3
A15
BEMMEL
A32 5
SPOORLIJN ARNHEM
RESSEN
- NIJMEGEN
PLANGEBIED
NIJMEGEN LIGGING PLANGEBIED
1 INLEIDING 1.1 BOERDERIJ DE HOEKSEHOF
In de volgende opbouw wordt goed gekeken
Ressen, in de gemeente Lingewaard. Het dorp
Boerderij De Hoeksehof ligt aan de dorps-
naar de context waarin de Hoeksehof ligt
Ressen is van grote cultuurhistorische waarde
structuur
gemeente
zodat de nieuwe ontwikkeling op een goede
voor de gemeente Lingewaard. Het is één van
Lingewaard. De zuidzijde van de karakteristieke
manier samenvalt met het historische lint van
de oudste bewoonde plaatsen in de gemeente.
boerderij is gelegen aan de rand van het nieuw te
Ressen. Daarnaast is het van belang dat de
ontwikkelen landschapspark Ressen met o.a. de
nieuwe ontwikkelingen ook goed aansluiten
Het plangebied wordt begrensd door de
bouwmarkt Hornbach, bioscoop en Lentse plas
op de landschappelijke structuur van het
dorpskern Ressen met een boerderij aan
met bijbehorende recreatieve voorzieningen in
landschapspark van de gemeente Nijmegen aan
de Hoeksehofstraat in het noorden, het
de gemeente Nijmegen.
de achterzijde van het erf.
tuinbouwgebied Ressen aan de Zwarteweg in
van
Ressen
in
de
het oosten, de Prins Mauritssingel/ A325 in het De initiatiefnemer die in het kader van de Rood
1.2 HET PLANGEBIED
westen en de oostelijke aansluiting op het Keizer
voor Rood regeling de oude stallen kan slopen
Het ontwikkelingsgebied Ressen vormt een
Augustusplein in het zuiden. Het gebied ligt op
ten behoeve van het ontwikkelen van een
representatieve zichtlocatie bij de entree
een hoger schaalniveau ingeklemd tussen twee
nieuw te bouwen boeren erf en schuur, hebben
van de stad Nijmegen vanuit het noorden,
grote groengebieden; Park Lingezegen in het
samen met externe partijen een plan bedacht.
met een ambitie tot het realiseren van
oosten en het landschapspark De Waaijer in het
Omdat deze ontwikkeling op de rand van twee
een groene parkachtige setting. Als meest
zuiden.
verschillende
stedenbouw/landschappelijke
noordelijk gelegen deel van de oostflank van de
structuren ligt is een analyse van het hele
Waalsprong vormt het tevens de afronding van
gebied gemaakt.
Nijmegen op de overgang naar het buurtschap
OOSTZEE | 5
6 | OOSTZEE
1800
1850
1900
1950
1975
2020
2 ANALYSE O UDE P O S T W E G VA N A R N H E M V I A R E S S E N /DE V O S S E N P E LS N A A R N I JM EG E N
Bouwlust
2.1 HISTORISCHE CONTEXT Op de Militaire Topografische Kaart van 1850 is Het dorp Ressen te zien als een kleine nederzetting omgeven door percelen bouw-
P LE K V O O R M A LI G K A S T EE L
en weiland in een blokvormige verkaveling en DE O UDEH O F
de Oudenhof
PA S T O R I E
R E S S E N S E S T R A AT
D E NIE U W E H O F
K ER K EN K O S T ER H UI S
D ORPSLINT RESSEN
De Groote Meer
S T R A AT
KW
Ressensestraat)
EG
Broodkorf?
Hoeksenhof
DE G R O T E M EE R
Station Bemmel
OU D E STATI ON
S LE N
De Roskam
de Woerd
DE W O E R D
en
Elst
(Hoeksehofstraat)
De oude Postweg was reeds vervallen tot een doodlopende ontsluitingsweg naar de Station Bemmel
landerijen. De kern van het dorp werd gevormd
B OE RD E R I J D E H OE KSEH O F
door de drie omgrachte, aan elkaar grenzende terreinen, namelijk Kerkenwei, Koningshof en
E WEG
EWE
ZWART
was aan drie zijden bebouwd. Alleen de noordzijde was onbebouwd; hier had tot aan de
G
DENS
WOER
het voormalige kasteelterrein. De Kerkenwei
afbraak in 1803 het Huis te Ressen gestaan. Aan de oostzijde stonden het schoolhuis en de kerk
KASTEEL T ER R E I N
en ten noorden daarvan de pastorie (later huis Stadwijk), aan de zuidzijde de boerderij “het
K ER K EN HOF
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
De Nieuwen Hof
Zwarteweg en Woerdsestraat), Bemmel (huidige
kerk en pastorie
HOEKSEHOF
enkele boomgaarden. De belangrijkste wegen waren de verbindingen met Lent (huidige
De Kikvorsch
De Nieuwen Hof
K ER K EN W EI
OOSTZEE | 7
Hoeksenhof
A15
A15
BE M M E L
5
kerk en pastorie
De Groote Meer
De Roskam
Broodkorf?
de Woerd
A32
kerk en pastorie
de Oudenhof
De Kikvorsch
De Nieuwen Hof
A32
De Kikvorsch
er
de Oudenhof
R E S S E N S E S T R A AT
5
de Oudenhof
HOEKSEHOF
De Roskam
Broodkorf?
Hoeksenhof
Station Bemmel
De Kikvorsch
De Nieuwen Hof
kerk en pastorie
S T R A AT
De Groote Meer
S LE N
De Roskam
KW
EG
Broodkorf
Hoeksenhof
de Woerd Station Bemmel
L A NDS CHA PS PA R K RESSEN
N I EU WE ONTWI KKE L I NG HOR NBA CH
N I JM EG E N N.T.B.
N.T.B.
de Woerd Station Bemmel
BOE R DE R I J DE HOE KS E HOF
BOE RD E RI J DE H OE KSE H OF
De Nieuwen Hof
N.T.B.
Hoeksenhof
Kerkhofstraat met de Protestanse kerk
Boomgaarden zorgen voor groen karakter
Grote Meer”. De bebouwing aan de oostzijde
aangelegd, volgens een recht trace’, dat de
een knooppunt ten noordwesten van Ressen
van de Kerkenwei stond in feite op de Koningshof
bestaande
infrastructuur
heeft het oorspronkelijke dorpsbeeld aan deze
wat nu Kerkenhof heet. Omstreeks het midden
doorsneed. Ter hoogte van bet dorp Ressen
zijde sterk veranderd. De oude structuurlijnen
van de 19de eeuw omvatte het dorp 26 huizen en
werden een klein station en een spoorarbei-
werden alle doorsneden. Tegenwoordig kan
220 inwoners. Het merendeel van deze huizen
derswoning gebouwd; beide bouwwerken zijn
men alleen nog vanaf de Ressensestraat via
bestond uit verspreid gelegen boerderijen, op
inmiddels gesloopt. Het landschap veranderde
de Ressensebrug de A325 oversteken. Het
enige afstand van het kerngebied. Een dicht
vanaf 1940 doordat de landbouwers steeds
talud van de snelweg kwam dichtbij de grote
bebouwde, duidelijk ontwikkelde kern was er
verder overschakelden op de fruitteelt als gevolg
boerderijen De Nieuwe Hof en De Hoeksehof te
niet. (bron ressenonline)
waarvan in de directe omgeving van Ressen vele
liggen.
verkavelings-
en
Knooppunt Ressen
boomgaarden werden aangeplant. De aanleg Ten westen van het dorp werd in 1879
van de A325 tussen Arnhem en Nijmegen en
de spoorlijn tussen Arnhem en Nijmegen
later de Al5 richting Tiel en Rotterdam met
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
OOSTZEE | 9
HO EKSEHO F
L I NT RE S S E N
HO RN BA CH L ANDS CHAP S PARK DE WAAI JE R. O VATO N D E
Park Lingezegen
10 | OOSTZEE
Landschapspark Ressen
2.2 HUIDIGE SITUATIE
2.3 PARK LINGEZEGEN
Huidige stedelijke ontwikkelingen zorgen ervoor
Het Park Lingezegen is een regionaal park, die als
structuur worden de uitgeefbare kavels van
dat zowel Nijmegen Als Bemmel richting het
buffer en recreatief verblijfsgebied fungeert in
elkaar gescheiden door groene kamers. Naar
dorpslint van Ressen groeien. In het historische
het middengebied tussen Arnhem en Nijmegen.
het noorden toe sluit de landschappelijke
lint zelf zijn huizen afgebroken en nieuwe villa’s
Ressen ligt in het ontwikkelingsgebied vlek 14.
structuur aan bij de gewenste landschappelijke
opgebouwd. De stedenbouwkundige structuur
Door het besluit het noordelijk deel niet voor
ontwikkelingen van buurschap Ressen. Deze
van het lint met hier en daar een herenhuis of
bedrijven te ontwikkelen maar in te richten
richt zich met name op het herstellen van de
heren boerderij is onveranderd. Het dorp Ressen
als een parkachtig gebied, ontstaat er ruimte
open structuur, en het beschermen van de kern
heeft een groen karakter. Dit wordt voor een
voor het realiseren van een herkenbaar
tegen de oprukkende bebouwing rondom de
groot deel bepaald door de vele boomgaarden.
landschappelijk raamwerk in aansluiting op
kern.
en de beplanting die de hoofdstructuren van
Ressen en landschapspark De Waaijer.
het dorp begeleiden. In de nabije toekomst wordt langs de A325
Hiermee zal een landschappelijke en ruimtelijke
een bouwmarkt Hornbach gebouwd. Tussen
eenheid ontstaan wat het gebied een duidelijk
de Hornbach en de boerderij De Hoeksehof
herkenbaar (regionaal) locatieprofiel geeft.
komt een landschapspark. Het landschapspark
Het landschappelijk raamwerk bestaat aan
is sterk verweven met de landschappelijke
de zuidzijde van het ontwikkelingsgebied uit
structuur van Ressen.
een formele groen- en bomenstructuur die de uitgeefbare kavels omlijsten. In deze formele
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
OOSTZEE | 11
2.4 STRUCTUUR LANDSCHAPSPARK RESSEN
GR O E NS T R U C T U U R GRO E NE K A M E R S
12 | OOSTZEE
L ANE N E N B OM E NRI JE N
HOUTWA LLEN
U ITGEEFBA RE GRO N D VO O R (BV EEN PLU KTU IN MO ESTU IN )
H OOF D G R OE NSTR U C T U U R M E T L AA N B OME N L A NG S D E H O EK S E H OF S T R A AT EN H O U T W A L L E N A L S STRU C T U U R VA N D E GR OE NE K A M E R S
E E N B RE DE L ANDS CHAP E L I JKE G ORDE L VAN I NHE E M S B OS . B I J DE A3 2 5 Z I JN DAT O.A. HOG E P OP UL I E RE N
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
I NHE E M S E W ILD E G RAS S E N, BLO EMEN WE I DE . UI TGEEFBA RE AKKE RS VO O R NATUUR I NCLU SIEVE AKKE RTEELT
N ATTE W EID E VEGETATIE
OOSTZEE | 13
DE O UDEN H O F
GEMEENTELIJK BELEID LINGEWAARD Rond het te beschermen dorpsgezicht
D E NI E U WE H OF
Ressen vormt cultuurhistorie de rode draad. Het bestaande extensief bebouwde karakter blijft onveranderd. Wonen en kantoorachtige DE G R O T E M E E R
DE W O E R DT
c.q. dienstverlenende bedrijvigheid binnen historisch waardevolle bebouwing zullen hier
D E H OE KSE H O F
blijvend gevestigd zijn. De kern zal worden omgeven door een brede landschappelijke gordel zodat ook op langere termijn sprake is van een ruimtelijke loskoppeling van de verstedelijking in de Waalsprong, de regionale boerenerven in omgeving
14 | OOSTZEE
infrastructuur en sportpark Ressen.
3 BOERENERVEN LINT RESSEN 3.1 DORPSLINT
werd vaak een gemengd bedrijf uitgeoefend.
waterpoel en een bleekveldje of huisweide.
Ressen bestaat in de huidige setting uit
De situering van de boererijen ten opzichte van
Op
een dorpslint met daaraan onder andere
de weg en van elkaar zijn verschillend. Sommige
stedenbouwkundige indeling van een aantal
monumentale boerderijen, de zogenoemde
boerderijen liggen aan de zijkant langs de weg
historische T-boerderijen, het erf en de straat
T-boerderijen.
zoals de Woerd maar bij de grote Meer is de
verder onderzocht.
de
volgende
paginas
is
de
toegangsweg op de achterkant van de boederij T-boerderijen in het rivierengebied, liggen op
gericht. Bij de Hoeksehof ligt het hoofdhuis
de stroomruggen en aan de dijk. Als dakvormen
juist aan de weg. Voor nieuwe te ontwikkelen
bij het voorhuis komen alleen het schilddak
stedelijke toevoegingen aan het historische lint
en zadeldak voor, waarbij slechts een enkele
is er hierdoor meer vrijheid voor de plaatsing
boerderij van wolfseinden is voorzien. Het
van het hoofdhuis.
schuurdak heeft meestal een schildvorm, die eventueel onderbroken wordt door de
Het hoofdhuis met daaraan de schuur is groter
dakoverstek. Typisch voor deze streek is een
dan de losstaande schuren op het erf.
tweede kleiner voorhuis direct achter het voorhuis
Het erf heeft een duidelijke indeling bij alle
dezelfde hoogte als bestaande monumentale
boerderijen. Er is vaak een formele tuin dicht
boerderij. De T-boerderij is via de krukboerderij
bij het hoofdhuis gelegen met dichtbij een
ontstaan uit het hallenhuis. Aangezien in de
Hoogstam boomgaard, een verhard erf en het
Betuwe de grond vruchtbaar is, genoten de
hele terrein is meestal afgescheiden door een
boeren een zekere welvaart. In de T-boerderijen
haag of bomenrij. Sommige erfen hebben een
hoofdhuis
gelegen.
Bouwhoogte
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
OOSTZEE | 15
3.2 DE WOERDT T-boerderij De woerdt ligt langs de zijkant van 11M 2.5M
de Woerdsestraat. Het heeft een voorhuis met een formele boerentuin aan de voorkant van het huis. Het erf is omzoomd met een haag. Achter het hoofdhuis bevind zich aan een zijde nog een uitbreiding van het voorhuis. Het zadeldak van
24M
de boerderij en het voorhuis is voorzien van een rieten dak. Aan de achterkant tegen de boerderij
7M
12M
7M
aan ligt een kleinere schuur met dakpannen. 7M
Onlangs is een Landwinkelkas geplaatst op het achtererf.
3.3 DE NIEUWE HOF De Nieuwe Hof ligt aan een oprijlaan met een 2.5M 8M
15 M
16 | OOSTZEE
7M
28
M
voorerf en heeft de formele tuin aan de zijkant liggen. Het dak heeft een knik in de kopse kant. Naast de hoofdboerderij ligt een kleinere schuur.
3.4 DE GROTE MEER De Grote Meer ligt met de achterkant aan een 8M
oprijlaan. Het heeft de formele tuin aan de
19M
voorkant liggen. De T-boerderij is deels rietgedekt
7M
en heeft achter het hoofdhuis een uitbreiding
15M
voordat het schuurgedeelte van het hoofdhuis begint. De tweede schuur staat los van het huis.
3.5 DE OUDENHOF De Oudenhof is met het voorhuis gericht op het lint (Ressensestraat) en heeft een formele voortuin omzoomd met een knip- en scheerheg en grote solitaire bomen.
4M
12. 5M
10M
Het voorhuis is voorzien van een schilddak. Aan de achterkant bevind zich een grote schuur met een mansardekap en daaraan vast nog een kleine schuur met zadeldak. De grote volumes zijn verbonden door een éénlaags bebouwing.
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
OOSTZEE | 17
18 | OOSTZEE
3.6 DE HOEKSEHOF De hoeksehof ligt met het hoofdgebouw aan de straat. Het heeft aan de voor- en zijkant
8M
een formele tuin en een erf wat gesitueerd is 7M
naast de T-boerderij. Het voorhuis heeft aan de
15 M
E E N T W E E DE T O E V O EG I N G VA N H E T V O O R H UI S VA N A F DE W E G Z I JDE A A N DE LI N K E R K A N T .
voorkant gezien de linkerkant een uitbreiding van het woonhuis. Aan de erf kant staat een klein woonhuis (ouders woonhuis). Op het erf staan meerdere schuren, op tekening staat welke blijven staan. Op het erf stond een hooiberg. Deze is in 1966
Z A DE LDA K M ET A A N DE A C HT E R K A N T E E N W O LF S E I N D
afgebroken.
V O O R H UI S M ET S C H I LDDA K
HOEK
SEHO
FWE
G
BES TA A N DE S I T UAT I E A C HT E R K A N T
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
OOSTZEE | 19
20 | OOSTZEE
4 ZORGCOMPLEX - PLEYADE 4.1 VISIE
4.3 WOON-ZORG NIEUWE STIJL
Leefplezier
Pleyade heeft het over bewoners en niet over
bezoekerstoilet. Verder is er een familiehuis,
Wonen in een vertrouwde omgeving, genieten
cliënten. Ouderen die hier willen gaan wonen
een gezamenlijke ruimte en een ruimte voor
van de dagelijkse dingen en het leven leiden
met en zonder zorgvraag zijn welkom. Dus wil
dagbesteding.
zoals je dat zelf graag doet.
een partner van een demente ouderen hierbij wonen dan kan dit en ouderen zonder zorgvraag
Het zorgpersoneel lopen niet in witte jassen en
Thuis is de basis
ook.
bewoners zijn niet opgesloten.
Thuis typeert de eigen plek, waar mensen
De locatie is bewust gekozen door Pleyade om
zich veilig en geborgen voelen, waar ze hun
mensen die altijd buiten hebben gewoond iets
Locatie bestemmen als maatschappelijk met
eigen leven leiden. Een rustplek, een bekende
te bieden waar ze zich vertrouwd voelen en
ook wonen mogelijk zonder indicatie - ook
vertrouwde plek met eigen spullen, een plek
een soort van herkenbaarheid te bieden. Deze
partners - een goede buur die hulp biedt mag
waar je zelf kiest met wie je wat wilt delen of
mogelijkheden zijn er niet in stedelijk gebied.
hier wonen.
gelden. ‘It takes a village to get old in a dignified
Mogelijkheid
en
Om 24 uurs zorg te kunnen verlenen moeten
and beautiful way’
belevingstuin, een dierenweide tussen de
er 36 appartementen beschikbaar zijn voor
hoogstamboomgaarden, opgaand groen en
zware zorg. Daarnaast zijn er 21 appartementen
4.2 UITGANGSPUNT
direct grenzend aan parkLingezegen en het
bedoeld voor bewoners met lichte zorgvraag
Het woongebouw is bedoeld voor mensen die
landschapspark Ressen.
of gezonde partners die er willen wonen en/
ondernemen en welke normen en waarden er van
pluk-,
groente-
of overblijven na overlijden van partner. De
graag in een beschutte woonomgeving willen wonen, al dan niet met een (intensieve) zorg-
In het plan is er ruimte voor 57 appartementen
mensen kunnen voor elkaar zijn, zorgen en hulp
of ondersteuningsvraag, waarbij 24 uur per dag
van ca. 50 m2. De appartementen hebben
aanbieden.
zorg en ondersteuning aanwezig en/of nabij is.
een huiselijke sfeer en ieder
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
heeft een
OOSTZEE | 21
D E O P Z ET I S AF G EL EI D VAN EEN TR AD I TI O N EL E I N D EL I N G VAN EEN BO ER EN ER F M ET EEN ‘VO O R - EN ACHTER ER F ’
4.4 CONCEPT - plantmateriaal komt overeen met die uit de direkte omgeving - onderhoud: extensief
relatie met de omgeving
‘achter’
overgangsgebied hoort bij ‘achter’ of bij ‘voor’
man vrouw
gereedschap en een Hooiberg sluiten het erf
ontwikkeld met een nieuwe T-boerderij met
aan de achterkant af.
bijbehorende schuren. Het nieuwe erf wordt ingericht als zorgcentrum voor ouderen die
Het parkeren en verblijfsgebied zal zoveel
een affiniteit hebben met buiten wonen. Deze
mogelijk gescheiden zijn. Het parkeren voor
doelgroep komt vaak van het platteland en
bewoners, bezoekers en zorgmedewerkers
zoekt in het begeleid wonen de verbinding met
wordt hierdoor zoveel mogelijk aan de voorzijde
wat ze gewend zijn van vroeger.
op het erf gesitueerd. Het nieuwe erf krijgt een duidelijke groene uitstraling.
Het zorgcomplex heeft een hoofdgebouw in
‘voor’ zic
er eke
d
in
- moestuin en boomgaard - siertuin en solitaire bomen - onderhoud: intensief
Naast de Hoeksehof wordt een heel nieuw erf
h z e lf g
de vorm van een T-boerderij. De architectuur
Eventuele serres moeten zo gebouwd en
moet nog nader worden uitgewerkt door de
gesitueerd worden dat ze aansluiten op het
architect. Aan de voor- en zijkant (Net als bij
historische lint Ressen. Een andere optie zou
de Hoeksehof) ligt een formele tuin. Via een
zijn om een losse kas te plaatsen op het erf.
oprijlaan komen de bewoners bij een centraal erf. Aan dit erf liggen een aantal schuren die
Er komt een duidelijke scheiding in de vorm
ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw. In
van een eikensingel tussen de twee erven.
de Grootste schuur komt het tweede deel
Deze singel wordt onderdeel van het groene
van het zorgcomplex. Deze schuur heeft een
raamwerk van landschapspark Ressen.
recht schilddak. Net als De Boerderij maar dan zonder wolfseinden. Een kleine schuur voor
Beeldkwaliteitsplan Hoeksehofstraat | Ressen
OOSTZEE | 23
24 | OOSTZEE