Aangepast bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 – 9 (St Hubertusstraat 10) toelichting

bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10) Toelichting

Versie: vastgesteld

Colofon bestemmingsplan

Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10) IDN: NL.IMRO.0268.BPa2009-ON01

Gemeente Nijmegen

Bureau Ruimtelijke Planvorming Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen www.nijmegen.nl

Toelichting

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

3

4

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Inhoudsopgave Toelichting

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

7 7 8 10 11

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Planbeschrijving Beschrijving huidige situatie Beschrijving toekomstige situatie Stedenbouwkundige karakteristieken

13 13 13 14

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Beleidskader Relevant rijksbeleid Relevant provinciaal beleid Relevant gemeentelijk beleid

19 19 23 24

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Sectorale aspecten Vormvrije M.E.R.-beoordeling Wonen Bedrijven en milieuzonering Geluid Luchtkwaliteit Natuur - onderdeel Natura 2000 (stikstof) Externe veiligheid Ruimtelijke veiligheid Bodem Water Flora en Fauna Cultuurhistorie en archeologie Bereikbaarheid en Mobiliteit Ontplofbare Oorlogsresten (OO) Duurzaamheid en Klimaatadaptie

29 29 29 32 34 36 38 39 39 40 42 46 54 60 67 69

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juridische planbeschrijving Inleiding Systematiek van de planregels

73 73 73

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

75

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Participatie Overleg Inspraak

77 77 77 77

Bijlagen bij toelichting

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

5

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan Nijmegen Hazenpark

Bijlage 2

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 3

Notitie Bedrijven en milieuzonering Nijmegen, Groenestraat

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek Groenestraat, Nijmegen

Bijlage 5

Ontwerpbesluit hogere waarden

Bijlage 6

Onderzoek stikstofdepositie Groenestraat

Bijlage 7

Waterhuishoudkundig plan Hazenpark

Bijlage 8

Quickscan Flora & Fauna Groenestraat

Bijlage 9

Nader Soortenonderzoek Groenestraat

Bijlage 10

Aanvullend onderzoek vleermuizen

Bijlage 11

Archeologisch onderzoek Groenestraat Nijmegen

Bijlage 12

Notitie Parkeer- en bereikbaarheidsonderzoek

Bijlage 13

Omgevingsdossier Hazenpark

Bijlage 14

Zienswijzen nota

6

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In het gebied tussen de Groenestraat en de St. Hubertusstraat ligt het voormalige Alfa Laval bedrijventerrein. Na de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten van Alfa Laval is projectontwikkelaar KlokGroep eigenaar geworden van dit terrein. De Klokgroep wil dit gebied herontwikkelen naar een woongebied. De gemeente Nijmegen heeft voor dit gebied een ambitiedocument ("Herontwikkeling Alfa Laval, Van bedrijventerrein naar inclusieve woonbuurt" (2022)) opgesteld. In een ambitiedocument legt de gemeente haar ambities, ontwikkelkaders en aandachtspunten voor een gebied vast. In dit ambitiedocument schetsen de gemeente de ruimtelijke en programmatische kaders voor de herontwikkeling van het voormalige Alfa Laval terrein naar een nieuwe inclusieve woonwijk. Belangrijke thema’s zijn in dit geval het woonprogramma, de ruimtelijke inpassing met aandacht voor het industriële verleden, groen en water, bereikbaarheid, duurzaamheid en financiële uitvoerbaarheid. Het ambitiedocument voor het voormalige Alfa Lavalterrein is op 19 april 2022 vastgesteld.

Het ambitiedocument heeft de volgende ambities voor het plangebied: Minimaal 65% betaalbaar (waarvan circa 35% sociaal in de vorm van beschermd en beschut wonen) Maximaal 35% vrije sector Beschermd wonen: Woonvorm met inpandig 24-uurs zorg en toezicht Beschut wonen: Woonvorm met levensloopgeschikte woningen met inpandig of in de directe nabijheid een ontmoetingsruimte

Na vaststelling van het ambitiedocument heeft Klokgroep gewerkt aan het opstellen van een haalbaar plan voor het gebied. Daarbij kwam naar voren dat de ambities niet kunnen worden vertaald in een uitvoerbaar plan. Dit is het gevolg van de hoge inflatie en hoge bouwkosten. Dit is enerzijds het gevolg van de door Nijmegen gehanteerde maximumprijs voor betaalbare koopwoningen (€280.000,-). Anderzijds is dit het gevolg van het aanpassen van het plan, onder invloed van adviezen van de commissie beeldkwaliteit. Door het schappen van een aantal geplande vrije sectorwoningen wordt een plan met een hogere ruimtelijke kwaliteit ontwikkeld. Het aangepaste plan bevat 189 (maximaal 200) woningen waarvan minimaal 60% betaalbare woningen, met daarbinnen 35% sociale zorgwoningen en 40% vrije sectorwoningen. Door deze aanpassing van de verdeling tussen sociaal, betaalbaar en vrije sector en door de maximale prijs voor betaalbare koopwoningen aan te passen aan het landelijk (en ook in de woondeal Arnhem-Nijmegen) gehanteerde maximum (€355.000,-), is een financieel uitvoerbaar plan ontstaan. Dit plan vormt de basis voor dit bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan worden gemeentelijke beleidsuitgangspunten grotendeels verwezenlijkt, zoals het gewenste woningbouwprogramma, ruimtelijke inrichting en klimaatadaptie.

Daarnaast biedt deze ontwikkeling nieuwe kansen: de bodem, die plaatselijk vervuild is, zal worden gesaneerd. De bestaande bedrijfsbestemming, met ruimte voor bedrijven tot milieucategorie 4.1, verdwijnt uit het plangebied. Bebouwing en verharding zullen plaatsmaken voor groen. In afwijking van het ambitiedocument is de herontwikkeling van de bedrijfslocatie aan de Sint Hubertusstraat 4 (Multisol Zonweringen Bv) in het plan meegenomen. Deze bedrijfslocatie is in

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

7

een latere fase door Klokgroep aangekocht en aan het plan toegevoegd. Door de toevoeging van deze bedrijfslocatie aan de ontwikkeling ontstaat een betere stedenbouwkundige opzet. De hier te realiseren woningen passen binnen de ambities van het ambitiedocument. Het plan bestaat grotendeels uit grondgebonden woningen. Deze woningen liggen rond een hoogwaardige groene binnenruimte. Centraal in het plangebied, aan de rand van de groene binnenruimte komt een complex voor het beschermd en beschut wonen.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied grenst aan de Sint Hubertusstraat en ligt op een binnenterrein tussen de Wezenlaan aan de westzijde, de Groenestraat aan de noordzijde en de Dobbelmannweg aan de oostzijde. Een deel van het gebied ligt op de hoek van de Wezenlaan en de Sint Hubertusstraat.

Afbeelding: Luchtfoto met overzicht van plangebied, globaal gelegen tussen Dobbelmannweg, St. Hubertusstraat, Wezenlaan en Groenstraat. De gronden in het plangebied zijn kadastraal bekend als gemeente Hatert, sectie M, nummers 1828, 1829, 1830, 1874, 5965 en 5967. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 36.000 m². Op onderstaande afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

8

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Afbeelding: ligging plangebied (rood omcirkeld)

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

9

Afbeelding: indicatief plangebied (rood omlijnd)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan voor het plangebied is het bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 (vastgesteld op 2 november 2016). De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan, omdat de planlocatie grotendeels de bestemming "Bedrijf" en voor een kleiner deel de bestemming "Gemengd" heeft. Het bestemmingsplan laat de gewenste functie wonen niet toe. Onderhavige bestemmingsplanherziening vormt vanwege deze strijdigheid met het vigerend bestemmingsplan het juridisch en planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

10

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Afbeelding: Uitsnede bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 met in rood de grenzen van het plangebied.

1.4

Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlagen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Planbeschrijving', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten, zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht.

Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt verslag gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

11

12

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Beschrijving huidige situatie

Historische ontwikkeling plangebied Tot na de Tweede Wereldoorlog was het plangebied lang in agrarisch gebruik en lag het binnenterrein betrekkelijk verborgen tussen en achter de vooroorlogse woonlinten van de Wezenlaan en de Dobbelmannweg. Sinds de jaren 50 van de vorige eeuw is aan beide zijden van de Groenestraat bedrijvigheid (Smit Trafo en Smit draad) gevestigd. De omgeving van het plangebied kreeg door de realisatie van het Goffertpark een krachtige impuls als woongebied. De bedrijventerreinen zijn grotendeels omringd door woongebieden.

Figuur: historische luchtfoto's van het plangebied (rood omlijnd) uit 1949 en 1964, van agrarisch gebied (links) tot bedrijfslocatie (rechts). Huidige situatie Het plangebied is momenteel in gebruik als bedrijventerrein voor een aantal kleine bedrijven. Daarnaast wordt een deel van het terrein gebruikt als een tijdelijke schoollocatie. Verder is in een van de bedrijfsgebouwen een tijdelijke horecaonderneming gevestigd. Een deel van het terrein ligt braak. De omgeving van het plangebied bestaat vooral uit woonwijken. Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich een supermarkt. Deze supermarkt ligt achter de Groenestraat. Aan de overzijde van de Groenstraat ligt een bedrijventerrein. Aan de west- en oostzijde grenst het plangebied aan rijwoningen. Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich een bedrijf, een sportschool en een hobbywerkplaats. Ten zuiden van de Sint Hubertusstraat ligt een woonwijk. Ten zuidwesten van het plangebied ligt het Goffertpark.

2.2

Beschrijving toekomstige situatie

Het plangebied ligt in de wijk Hazekamp. Deze wijk heeft een zeer beperkt aanbod aan sociale huurwoningen (5% tegenover een Nijmeegs gemiddelde van 44%) en een ruim aanbod aan duurdere woningen.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

13

Het voormalige Alfa Lavalterrein wordt herontwikkeld tot een inclusieve woonwijk. Om aan te sluiten op de behoeften en ambities van de stad, wordt er voor deze herontwikkeling uitgegaan van een gezonde mix van woningtypes in een compact, stedelijk woonmilieu. Gezien de huidige samenstelling van het woningaanbod in de Hazenkamp ligt de focus van deze herontwikkeling vooral op de realisatie van betaalbare woningen. Het gaat hierbij om sociale huur, verhuurd door een woningbouwcorporatie, betaalbare koop en eventueel middenhuur. Onderdeel van het plan is de realisatie van een zorgcomplex met een combinatie van beschermd wonen en beschut wonen. Beschermd wonen betekent wonen met 24-uurs zorg. Hierbij is op elk moment van de dag iemand van het verplegend personeel aanwezig. Door combinatie van deze woonvormen kunnen de meer zelfstandig wonende ouderen, die voldoende hebben aan ‘beschut wonen’, op een laagdrempelige manier gebruikmaken van de aanwezige zorg en voorzieningen van beschermd wonen. De gemeente en Klokgroep hebben voor deze ontwikkeling een anterieure overeenkomst gesloten. In de overeenkomst is vastgelegd dat het bestemmingsplan maximaal 200 woningen mogelijk maakt. Hierdoor ontstaat enige flexibiliteit. Dit is van belang in het geval er veranderingen op de woningmarkt plaatsvinden. Het maximale aantal woningen is ook in de regels van dit bestemmingsplan vastgelegd.

De Klokgroep heeft een stedenbouwkundig plan gemaakt met 189 woningen. Het deel betaalbare woningen bestaat uit 65 appartementen in de eerder genoemde sociale huur en 51 betaalbare koopwoningen (twee lagen met kap). De woningen kunnen eventueel worden ingezet als middeldure huurwoningen. Verder bestaat het plan uit 72 woningen uit de categorie dure koop of eventueel vrije sector huur. Het aandeel dure koopwoningen bestaat uit 12 twee-onder-een-kapwoningen, 17 rijwoningen met twee lagen met kap, 39 rijwoningen van drie tot vier lagen met een plat dak en 4 lagere (senioren)woningen met een plat dak. Met de mix van woningen, draagt dit plan bij aan de ambities van de Omgevingsvisie "Nijmegen, stad in beweging" en de "Woondeal regio Arnhem – Nijmegen". Dit plan draagt bij aan de verkleining van de woningnood. Door compact en stedelijk te bouwen kan er ook voorzien worden in de behoefte aan woningen voor kleine huishoudens.

2.3

Stedenbouwkundige karakteristieken

Ruimtelijke uitgangspunten De stedenbouwkundige opzet van deze nieuwe woonbuurt gaat uit van een centraal groen hart waar de bebouwing omheen wordt gerealiseerd. Deze centrale ruimte biedt mogelijkheden voor spelen en ontmoeten. Voor het zorgcomplex is ruimte gereserveerd in het noordelijke deel van het plangebied, dicht bij de supermarkt. Deze supermarkt en het bijbehorende parkeerterrein zijn georiënteerd op de Groenestraat en bevinden zich op een kunstmatig opgehoogd maaiveld. Deze bebouwing keert zich met de achterzijde af van het plangebied. Er bestaat een hoogteverschil tussen het plangebied en de omgeving van de supermarkt. Op deze plek is, door aan te sluiten op de supermarkt, ruimte voor een wat grotere bouwmassa van maximaal 4 bouwlagen. Hierbij is het van belang dat dit gebouw aan alle zijden een aantrekkelijke uitstraling heeft. Ook in het zuidelijk deel van het plangebied wordt ruimte geboden aan bebouwing met een grotere maat, schaal en verschijningsvorm. Hierbij wordt voortborduurd op de industriële uitstraling van het Alfa Lavalcomplex aan de Sint Hubertusstraat. Op deze wijze kunnen er voldoende woningen toegevoegd worden en ontstaat er, in bouwmassa, een verwijzing naar het industriële verleden van de locatie. Ook de toekomstige architectuur zal aan dit verleden moeten refereren.

14

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

De bebouwing aan de oostelijke en westelijke zijden van het plangebied moeten aansluiten bij de bestaande woningen aan de Dobbelmannweg en Wezenlaan. De geplande woningen in deze delen van het plangebied worden beperkt tot 3 lagen met platdak of 2 lagen met kap en zullen georiënteerd zijn op de centrale groene binnenruimte. In de zuid-westhoek van het plangebied, op de hoek van de Wezenlaan en de Sint Hubertusstraat, wordt het stedenbouwkundige blok hersteld in de sfeer van de bebouwing aan de Wezenlaan. Deze bebouwing zal bestaan uit 2 lagen met kap. Het gebied wordt voor gemotoriseerd verkeer alleen ontsloten via de Sint Hubertusstraat. Richting de Groenestraat komt alleen een ontsluiting voor voetgangers en fietsers. Deze ontsluiting zal aan de westzijde van de supermarkt worden gerealiseerd. Het plangebied ligt in een uitloper van een droogdal. Dit droogdal ligt min of meer diagonaal, van zuidwest naar noordoost, over het gebied. Als gevolg hiervan kan regenwater in het gebied zich ophopen. Daarbij moet rekening worden gehouden met zwaardere hoosbuien als gevolg van de klimaatverandering. Hierop moet worden geanticipeerd bij inrichting van het plangebied, door ruimte te bieden voor wateropvang en -infiltratie. Het plan zal klimaatadaptief moeten zijn en ruimte bieden aan de zwaardere buien in de toekomst.

Een deel van de waterberging wordt in de centrale ruimte gerealiseerd.

Figuur: afbeelding uit het Ambitiedocument met abstracte verbeelding van planopzet. Beeldkwaliteit Voor het plangebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit 'Beeldkwaliteitsplan Hazenpark' is gebaseerd op het ambitiedocument. In het beeldkwaliteitsplan wordt de beoogde architectonische verschijningsvorm van het plangebied beschreven. Het beeldkwaliteitsplan vormt een ruimtelijke en architectonische verfijning van het ambitiedocument, waarbij het industriële verleden een inspiratiebron vormt. Het abstracte stedenbouwkundige ontwerp uit het ambitiedocument is in het beeldkwaliteitsplan verder uitgewerkt.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

15

Figuur: stedenbouwkundig ontwerp Het stedenbouwkundig ontwerp in het beeldkwaliteitsplan biedt inzicht in de wijze waarop het parkeren in het plangebied is georganiseerd. Verder geeft het meer inzicht in de bebouwingstypen. In het ambitiedocument is bebouwing in de centrale groene ruimte opgenomen. Bij de verdere planvorming is deze bebouwing vervallen. Hierdoor is het concept van de centrale groene ruimte omgeven door bebouwing sterker geworden. Verder is in het zorgcomplex een knik in het bouwvolume voorzien. Dit zorgt voor een optische verkleining van de schaal. Daarnaast ontstaat er meer zicht op de Groenestraatkerk. De entree van het gebied is beter uitgewerkt door de toevoeging van woonblokjes, die hier levendigheid brengen. Daarbij is de entree ook verbreed, ten koste van enkele woningen.

16

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Figuur: ruimtelijke verbeelding situatie, met groene ruimte centraal in het plangebied, de blokken met woningbouw in beige, de supermarkt in blauw. Het beeldkwaliteitsplan is voorgelegd aan de welstandscommissie. De inhoudelijke toetsingscriteria zijn akkoord bevonden. Het beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld door gemeenteraad. Het beeldkwaliteitsplan is ook een bijlage bij deze toelichting.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

17

18

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Relevant rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 heeft het Rijk vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit, dat onderdeel is van de NOVI, valt samen in vier verschillende prioriteiten, te weten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzen. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 nationale belangen: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte; Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; Beperken van klimaatverandering; Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur;

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

19

Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoet water; Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie; Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; Ontwikkelen van een duurzame visserij.

In de NOVI staat dat wonen één van de basisbehoeften van mensen is. Iedereen in Nederland moet prettig kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. In de NOVI stelt de rijksoverheid dat de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid bij gemeenten en provincies ligt. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Dit betekent dat het Rijk kaders stelt, stimuleert en eventueel sanctioneert. De NOVI heeft de opgaven die voortkomen uit de belangen van het Rijk vertaald in vier integrale prioriteiten. Binnen de prioriteit "sterke en gezonde steden en regio's", kiest de NOVI voor het geconcentreerd plaats laten vinden van verstedelijking in de regio, waarbij toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties zorgvuldig en op ruimte- en mobiliteitsefficiënte wijze worden ingepast. Het woningaanbod in de regio's sluit aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse. De geplande ontwikkeling op het voormalige Alfa Lavalterrein draagt bij aan een goede leefomgevingskwaliteit, de woonbehoefte en het voorzien in klimaatbestendig wonen. Het plan is om deze redenen in lijn met de uitgangspunten uit de NOVI.

3.1.2

Ladder duurzame verstedelijking

Besluit ruimtelijke ordening Met ingang van 1 januari 2012 is het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Daartoe is een artikellid ingevoegd op grond waarvan overheden nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen dienen te motiveren. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Per 1 juli 2017 geldt het gewijzigde Bro ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er dient een onderbouwing plaats te vinden op basis van “behoefte”. Dit houdt in dat de reikwijdte van de stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt, leidend is voor het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de Laddertoets moet worden gedaan. Ook is dit leidend voor het al dan niet plegen van regionale afstemming. Zowel bij een ontwikkeling binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied is het van belang om

20

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

de behoefte te onderbouwen. De toetsing van de Ladder vindt plaats op basis van een aantal vragen: - Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? - Is er behoefte aan de ontwikkeling? - Is de ontwikkeling passend binnen de behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied? - Wat zijn de kwalitatieve aspecten van de ontwikkeling? Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als een ''ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen''. Op het gebied van wonen betreft het een nieuwe stedelijke ontwikkeling wanneer een ruimtelijke ontwikkeling minstens 12 woningen omvat. De plannen voor het voormalige Alfa Lavalterrein voldoen aan beide eisen. De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Is er behoefte aan de ontwikkeling? Nijmegen is een stad die voorlopig blijft groeien. Dit wordt veroorzaakt door een geboorteoverschot en door een immigratieoverschot. Demografische trends laten zien dat jongeren, hoogopgeleiden en ouderen naar de steden trekken vanwege het woonmilieu, de werkgelegenheid en voorzieningen. Nijmegen is met ruim 176.000 inwoners (per 1 januari 2018) de 10e stad van Nederland. Volgens de prognoses van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) blijft de bevolking voorlopig groeien.

De laatste prognoses gaan voor Nijmegen uit van groei tot in ieder geval 2040. Daarmee is Nijmegen in de regio de stad die sterk en het langst doorgroeit. De bevolkingsgroei en de grote woningvraag waarbij de woningvraag in Nijmegen ruimschoots het aanbod overstijgt, maakt de verdere ontwikkeling van Nijmegen noodzakelijk. Er is nu zelfs sprake van overspannenheid op de woningmarkt. Nijmegen kent momenteel, na Amsterdam en Utrecht, het grootste woningtekort. Er is dringend behoefte aan nieuwe woningbouwplannen om invulling te geven aan de gewenste versnelling van de woningbouwopgave. Tot 2030 worden er 10.000 woningen toegevoegd aan de bestaande voorraad en tot 2040 zijn dit er zelfs 15.000. De toevoeging van maximaal 200 woningen op het voormalige Alfa Lavalterrein draagt hier aan bij. Met het afronden van de nieuwe woningbouwprojecten in Waalfront en Waalsprong in zicht, verschuift de focus van de stad Nijmegen meer en meer van uitbreiding naar inbreiding. De transformatie van het voormalige Alfa Lavalterrein is één van de grotere inbreidingslocaties van Nijmegen en typeert daarmee deze nieuwe focus. Het programma voor het voormalige Alfa Lavalterrein geeft invulling aan verschillende segmenten van de gewenste woningbouwprogrammering.

Zo wordt er gebouwd voor verschillende doelgroepen (sociale sector, senioren, starters en doorstromers) in verschillende woningtypen (appartementen, grondgebonden woningen in verschillende afmetingen). Trends doelgroepen: We zien dat senioren steeds langer zelfstandig willen wonen. Daarnaast hebben ouderen behoefte aan andere woonvormen dan ofwel zelfstandig thuis, ofwel in een verpleeghuis. Het aanbod van zowel kleinschalig beschermd als beschut wonen vervult deze vraag. Op deze wijze kunnen ouderen terecht in hun eigen buurt met zorg die aansluit op hun vraag. Ook liggen de woningen in een levendige maar toch rustige buurt met veel groen, waar ook vraag naar is.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

21

Voor starters is het momenteel moeilijk om een woning te vinden die zowel geschikt als betaalbaar is. De huizenprijzen zijn afgelopen jaren enorm gestegen, terwijl de financiële middelen van starters niet mee gestegen zijn. Voor sociale huur komen ze vaak niet in aanmerking en voor het kopen van een woning dienen ze vaak te overbieden. Door middeldure huurwoningen toe te voegen krijgen starters en andere middeninkomens een grotere kans om aan een geschikte en betaalbare woning te komen. De betaalbare koopwoningen komen daarnaast in aanmerking voor de starterslening (aan te vragen voor woningen tot de NHG grens, € 355.000). De vraag naar grondgebonden koopwoningen voorziet veelal gezinnen.

Is de ontwikkeling passend binnen de behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied? De ontwikkeling past binnen het ruimtelijke verzorgingsgebied, de wijk Hazenkamp. Er is namelijk vraag naar een groter woningaanbod in de binnenstad van Nijmegen, zo ook voor de wijk Hazenkamp. Deze wijk maakt deel uit van het stadsdeel Nijmegen-Midden. Er wonen zo'n 5.000 mensen. De wijk komt groen over, vooral door de volgroeide straatbomen, ruime voor- en achtertuinen en de directe nabijheid van het stadspark De Goffert. Er zijn verschillende scholen in de wijk gevestigd. Gezien de vastgoedwaarde en economische positie van bewoners behoort Hazenkamp tot de Nijmeegse wijken in het hoogste woningmarktsegment. De gemiddelde WOZ-waarde ligt hier dan ook op €381.000. De toevoeging van woningen in een lager segment zorgt daarmee voor meer diversiteit. Daarnaast is momenteel slechts 5% van het woningaanbod sociale huurwoningen. Een toename hiervan, zoals in het programma is opgenomen, zorgt ook voor meer diversiteit van de buurt. Het creëren van meer diversiteit voldoet aan de ambities uit de Omgevingsvisie. Er is sprake van een toename van ouderen (60-79 jarigen). Het voorzien van seniorenwoningen trekt niet alleen meer senioren naar de buurt toe, maar kan ook leiden tot meer doorstroom onder de ouderen die er momenteel al wonen.

Hazenkamp is een zeer leefbare wijk vanwege het groene karakter en 83% van de bewoners is tevreden over de aanwezige groenvoorzieningen. Het behoud, en de toevoeging, van het groen is dan ook belangrijk. 85% van de inwoners zegt gehecht te zijn aan de buurt en de sociale samenhang wordt als sterk ervaren. Verbinden (door middel van bijvoorbeeld collectief groen) is dan ook erg belangrijk. Daarnaast waarderen buurtbewoners de waardestijging van de buurt die afgelopen jaren heeft plaatsgevonden. De transformatie op het voormalige Alfa Lavalterrein draagt hier aan bij. Tot slot zijn er veel scholen in de wijk, waardoor deze populair is onder ouders met (jonge) kinderen. Het toevoegen van grondgebonden koopwoningen (gelegen in het groen), waar vanuit gezinnen veel vraag naar is, is een logische keuze.

Wat zijn de kwalitatieve aspecten van de ontwikkeling? De ontwikkeling op het voormalige Alfa Lavalterrein is uniek. Er is veel aandacht voor groen, maar ook voor sociaal contact en ontmoeten in het groen. Dit bevordert de sociale cohesie, naast het feit dat deze groenvoorzieningen bijdragen aan een duurzame leefomgeving. De inzet van duurzame materialen voor diverse woontypologieën past goed bij de ambities van de stad. Het industriële karakter van het terrein, waar rekening mee wordt gehouden in de plannen, zorgt voor een bijzondere woonomgeving. Bovendien zorgt de ontwikkeling van de woonbuurt voor de sanering van een bedrijventerrein, gelegen in een woonbuurt. Dit levert vanuit milieuhygiënisch perspectief een kwaliteitsverbetering. Benutting van beschikbare gronden Er is hier sprake van herontwikkeling van binnenstedelijk gebied. Het plan voorziet hiermee in een goede benutting van het bestaande stedelijke gebied.

22

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

3.1.3

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen dit beleid. De ontwikkeling voorziet in een behoefte en vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Relevant provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van zeven ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de Omgevingsvisie hier richting aan. In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsvisie relevant: ''Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied ons vertrekpunt. Wij geven de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Wij gaan voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, breiden we uit aan de randen van onze steden of dorpen''. De ontwikkeling op het voormalige Alfa Lavalterrein vindt plaats binnen bestaand verstedelijkt gebied en past daarmee binnen de Omgevingsvisie. Daarnaast wordt bij de ontwikkeling veel aandacht besteed aan groen, biodiversiteit en klimaatadaptatie.

3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te realiseren. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de Provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. De Provincie geeft hier richting aan door gezamenlijk zeven samenhangende ambities na te streven op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en woon- en leefklimaat. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. Alleen de Waterverordeningen (per waterschap) en de Gelderse Vaarwegverordening 2009 zijn (nog) niet in de Omgevingsverordening opgenomen.

De Omgevingsverordening heeft daarom de status van: Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening: Milieuverordening in de zin van artikel 1.2 Wet Milieubeheer: Natuurverordening in de zin van de Wet Natuurbescherming; Waterverordening in de zin van de Waterwet; Verkeersverordening in de zin van artikel 57 van de Wegenwet en artikel 2 A van de Wegenverkeerswet.

De ontwikkeling ligt niet in een gebied waarbinnen volgens de Omgevingsverordening regels gelden waarmee de ontwikkeling in strijd is.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

23

3.2.3

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

3.3

Relevant gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging'

In de Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging' beschrijft de gemeente haar visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de stad tot 2040. De Omgevingsvisie gaat om meer dan alleen ruimtelijke aspecten, zo beschrijft de visie hoe de inrichting van de fysieke leefomgeving kan bijdragen aan sociale, maatschappelijke en economische doelen. De Omgevingsvisie vervangt sectorale beleidsvisie voor thema's die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen. Hiermee biedt de Omgevingsvisie één integraal document met de kaders voor het ruimtelijk beleid van Nijmegen. De Omgevingsvisie bouwt o.a. voort op bestaand beleid en de structuurvisie uit 2013. In oktober 2020 is de Omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Door actualisatie blijft de Omgevingsvisie actueel. De Omgevingsvisie dient 4 doelen: 1. 2. 3. 4.

Een kader en inspiratie bieden voor initiatiefnemers uit de stad Het geven van spelregels voor afstemming met de omgeving bij ontwikkelingen Het in samenhang presenteren van de Nijmeegse ambities, als uitgangspunt bij het werk van medewerkers van de gemeente Te gebruiken als sturingsinstrument voor het college van B&W en de gemeenteraad bij ruimtelijke ontwikkelingen en investeringen

Uitgangspunt: Groei binnen de bestaande stad De Omgevingsvisie constateert dat Nijmegen tot 2040 blijft groeien in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingsvisie is het streven om die toekomstige groei te accommoderen binnen de bestaande grenzen van de stad. Zo blijft het aantrekkelijke landschap rondom de stad behouden en helpt verdichting bovendien om het draagvlak voor voorzieningen in stand te houden. Ruimte voor nieuwe woningen en werkgelegenheid wordt dus gezocht binnen de bestaande stadsgrenzen, waarbij de focus ligt op de volgende gebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en campus Heyendaal. Opgaven en ruimtelijke keuzes 4 opgaven en 8 richtinggevende keuzes staat centraal in de Omgevingsvisie (zie figuren). Nieuwe ruimtelijke initiatieven dienen altijd bij te dragen aan de 4 grote opgaven uit de Omgevingsvisie, en bij voorkeur aan meer dan één tegelijkertijd.

24

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

4 opgaven De Economisch veerkrachtige stad, Sociale en gezonde stad, Aantrekkelijke stad, en Duurzame stad zijn de vier opgaven die de basis vormen van de Omgevingsvisie. Van hieruit wordt de ontwikkeling van de stad bekeken en worden onze ambities geformuleerd. 1.

Economisch veerkrachtige stad We gaan onze economische kansen beter benutten. We willen dat de banengroei in onze stad zich gaat verhouden tot de bevolkingsgroei en mobiliseren ons onbenutte potentieel. Dit doen we met de stad én met de regio, die de motor is van onze economische groei. We hebben economisch sterke sectoren in de stad, maar we hebben ook dringend behoefte aan meer werkgelegenheid voor zowel hooggeschoolden als voor praktisch werkenden.

2.

Sociale en gezonde stad Nijmegen is en blijft een sociale stad. We werken aan gevarieerde, gemengde wijken en willen sociale tegenstellingen en maatschappelijke onvrede verkleinen.

3.

Aantrekkelijke stad Nijmegen is een prachtige stad en dat blijven we. De kwaliteit van de stedelijke omgeving is voor ons een prioriteit. We willen onze sterke identiteit als stad met historie in een groene omgeving behouden en uitdragen. Nijmegen staat landelijk in de top 3 van steden met het hoogste percentage woningtekort. We blijven groeien. Het aantal ouderen neemt toe, maar er vestigen zich ook meer jongeren. Deze voor Nederland bijzondere dubbele groei vraagt veel van onze stedelijke voorzieningen.

4.

Duurzame stad Nijmegen loopt voorop in de uitvoering van de duurzaamheidsopgaven voor Nederland. We hebben de ambitie en de potentie om samen met de regio koploper op het gebied van duurzaamheid en circulariteit te blijven. De oplossingen die we samen met de stad en regio uitwerken voor de energietransitie, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie en circulaire economie zijn ook voor de rest van het land van belang.

8 richtinggevende keuzes De 4 opgaven voor Nijmegen zijn goed te combineren, we kijken daarom naar integrale oplossingen. Waarbij we een vraagstuk vanuit meerdere invalshoeken benaderen en de oplossing bijdraagt aan het oplossen van meerdere problemen. Hieronder de kern van de richtinggevende keuzes uit de Omgevingsvisie. 1.

Compacte, dynamische stad:

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

25

Omdat we de impact van groei op de omgeving zo klein mogelijk willen houden ligt de nadruk op verdichting. De groeiopgave willen we benutten om kwaliteit toe te voegen aan de stad, o.a. door meer functiemenging, informele werkmilieus en transformatie. Stedelijke knooppunten, daar waar voorzieningen, werklocaties en vervoersstromen samenkomen, zijn kansrijke plekken voor verdichting en functiemenging. Bij nieuw te bouwen woningen verschuift het accent naar een- en tweepersoonshuishoudens, waaronder betaalbare woningen voor studenten, starters, ouderen en kwetsbare doelgroepen. Voor nieuwe kantoren is vooral het stationsgebied kansrijk. Brabantse Poort en Campus Heyendaal beschouwen we als toekomstbestendige kantoorlocaties. Voor onder meer logistiek en de maakindustrie ontwikkelen we in overleg met regio bedrijventerrein de Grift. Het Engieterrein wordt herontwikkeld voor watergebonden bedrijvigheid en bedrijven die duurzame energie opwekken. Op de campussen richten we ons op herontwikkeling, intensivering en functiemenging. In Winkelsteeg onderzoeken we de mogelijkheden voor een gemengd stedelijk milieu, daarbij rekening houdend met de perspectieven en ontwikkelmogelijkheden van bestaande en toekomstige bedrijvigheid.

2.

Toekomstbestendige wijken Om tot een inclusieve en vitale stad te komen, streven we onder meer naar een goede mix van allerlei typen woningen en woonmilieus in sociale huur, huur en koop. In combinatie met de daarbij passende, bereikbare en goed toegankelijke voorzieningen. Bij alle ruimtelijke ontwikkelingen staan de leefwereld, het welbevinden en de gezondheid van inwoners centraal. Tijdelijke functies en initiatieven ondersteunen we om verbeteringen te realiseren.

3.

Groene, gezonde stad We willen als stad bijdragen aan de gezondheid van onze inwoners en het verbeteren van de biodiversiteit. Een gezonde leefomgeving is daarbij een belangrijk integraal thema, waarbij het o.a. gaat om luchtkwaliteit, geluidsbelasting, hitte, groen en water, bewegen en mobiliteit, ontmoeten en voorzieningen. Dichtbij huis zijn er mogelijkheden om te ontmoeten, wandelen, spelen en sporten. Daarvoor ontwikkelen we o.a. een netwerk van aantrekkelijke beweegroutes op stad- en wijkniveau.

4.

Duurzame mobiliteit In de regio Arnhem-Nijmegen werken we gezamenlijk aan duurzame mobiliteit en bereikbaarheid. Het gaat om het inzetten en stimuleren van schone vervoersmiddelen en het efficiënter benutten van vervoer. Om de stad te laten groeien zonder mobiliteitsproblemen te laten ontstaan zetten we in op: lopen, fiets, OV en Mobility as a Service. Met deze vervoersvormen kunnen we een aantal maatschappelijke doelen bereiken. Duurzame mobiliteit brengt mensen in beweging, is goed voor de gezondheid en luchtkwaliteit, versterkt sociale cohesie, creëert gelijke kansen, versterkt de economische structuur en draagt bij aan de beleving van de stad.

5.

Energieopgave Ons doel is dat Nijmegen uiterlijk in 2045 energieneutraal en aardgasvrij is. Samen met andere gemeenten, waterschappen en de provincie stellen we een Regionale Energie Strategie (RES) op. Hierin maken we keuzes voor de opwekking van duurzame elektriciteit, de warmtetransitie in de gebouwde omgeving en de daarvoor nodige opslag- en energie infrastructuur. De RES geeft met zoekgebieden aan welke gebieden in de regio geschikt zijn voor de opwekking van hernieuwbare energie.

6.

Groter centrumgebied

26

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

De komende jaren werken we aan de verbreding van het centrum naar de gebieden rondom de Waal. Onder de noemer 'Nijmegen omarmt de Waal' realiseren we verschillende projecten en ontstaat hier een variatie van nieuwe gemengde milieus en hebben de rivieroevers een belangrijke openbare functie. Het gaat o.a. om de Stationsgebied, NYMA, Hof van Holland, Waalkade, Valkhofkwartier, Vlaams Kwartier, en Burchtstraat/Augustijnenstraat. 7.

Sterke campussen De komende jaren blijven we investeren in de clusters Health & high Tech om nieuwe banen te creëren. We willen ruimte bieden aan nieuwe bedrijven en meewerken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dit doen we mede door te investeren in uitstraling en kwaliteit en door de mogelijkheden voor intensivering en functiemenging op campussen te onderzoeken. De Novio Tech Campus, Campus Heyendaal en de binnenstad zijn sterke campussen in Nijmegen.

8.

We omarmen het kanaal We zien een samenballing van opgaven rondom het Maas-Waalkanaal. Hier zien we kansen voor intensivering en transformatie in de huidige woongebieden in Dukenburg, Lindenholt, Neerbosch-Oost, Hatert, groene gebieden en de werkgebieden Winkelsteeg en Oost-Kanaalhavens. Door de Kanaalzone tot ontwikkeling te brengen werken we o.a. aan een betere verbinding van Dukenburg en Lindenholt met de rest van de stad en geven we de bestaande wijken rondom het kanaal een impuls. De transformatieopgave vraagt om verdere verkenning en onderzoek.

De herontwikkeling van het Alfa Lavalterrein draagt vooral bij aan de speerpunten "compacte, dynamische stad", "toekomstbestendige wijken" en "groene, gezonde stad". Met dit plan wordt een bestaand binnenstedelijk bedrijventerrein getransformeerd naar een inclusieve woonbuurt. Het plan levert een mix van betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. Het gaat hierbij om sociale huur door een woningbouwcorporatie, middenhuur en betaalbare koop. Het plan richt zich op kleine (een- en tweepersoons-)huishoudens. Ook richt het plan zich op woonmogelijkheden voor ouderen. Verder biedt het plangebied ruimte voor vrije sectorwoningen. In het plangebied komt een groen binnenterrein, waardoor toekomstige bewoners toegang krijgen tot groen in de buurt van de eigen woning. Dit groen biedt mogelijkheden tot ontmoeten. Verder speelt dit groen een belangrijke rol bij klimaatadaptatie in het plangebied.

3.3.2

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de realisatie van de doelstellingen uit de omgevingsvisie.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

27

28

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Hoofdstuk 4 4.1

Sectorale aspecten

Vormvrije M.E.R.-beoordeling

Het voorkomen van aantasting van het milieu is van groot maatschappelijk belang. Het is daarom zaak om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. Om hier in de praktijk vorm aan te geven is het instrument milieueffectrapportage of te wel m.e.r. ontwikkeld. De m.e.r.-beoordeling is een instrument met als hoofddoel het milieubelang volwaardig te laten meewegen bij de voorbereiding en vaststelling van plannen en besluiten. De voorgenomen ontwikkeling is opgenomen in eerste kolom van de zogenaamde D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage. De realisatie van maximaal 200 woningen kan worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject, maar blijft ruim onder de drempelwaarde. Dit neemt niet weg dat in dit geval een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient plaats te vinden. Dit dient plaats te vinden aan de hand van drie criteria: 1. 2. 3.

Kenmerken van het project; Plaats van het project; Kenmerken van het potentiële effect.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Uit de beoordeling wordt geconcludeerd dat aard en omvang van het project niet leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure is niet noodzakelijk. De aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling is een aparte bijlage bij dit bestemmingsplan.

4.2

Wonen

Momenteel heeft Nijmegen te maken met een krappe woningmarkt. De ambitie is om in de periode tot 2030 10.000 woningen toe te voegen aan de huidige voorraad. Deze toevoeging vindt plaats in alle segmenten. Woningbouwontwikkelingen, zoals beoogd voor het voormalige Alfa Lavalterrein, kunnen deze krapte verminderen. De ontwikkeling wordt onderstaand vanuit het aspect "wonen" toegelicht. Demografische ontwikkeling Nijmegen De komende jaren blijft de bevolking van Nijmegen groeien, daarover zijn alle prognoses het eens. Over hoe sterk die groei zal zijn, bestaan uiteenlopende scenario's, van 185.000 tot 195.000 inwoners in 2030. Er is sprake van een sterke vergrijzing tot 2030. Al zal er ook een groei plaatsvinden door het aantal studenten/jongeren dat na hun studie in Nijmegen blijft. Dit komt door de aanwezigheid van onderwijsinstellingen, zoals de Radboud Universiteit en de Hogeschool Arnhem-Nijmegen. Primos prognose De Primos Prognose wordt jaarlijks uitgevoerd door ABF Research, onder andere voor het ministerie van BZK. Deze prognose is de standaardprognose voor Nederland, als het gaat om aantal inwoners, aantal huishoudens, de woningvoorraad en de kwantitatieve woningbehoefte. Er wordt verwacht dat het inwoneraantal in Nijmegen in 2035 de piek bereikt. Naar verwachting zijn er in 2035 186.260 inwoners in de stad. Na 2035 zakt dit aantal, maar blijft dit

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

29

nog altijd fors hoger dan het aantal wat we momenteel kennen (179.080 inwoners in 2022, 182.610 inwoners in 2050). Vertaald naar huishoudens, komt dit neer op 97.180 huishoudens in 2022, 101.530 in 2035 en 99.720 in 2050. De ABF woningmarktregio Nijmegen kent in 2022 een tekort van -5,6% (-11.700 woningen). Het Nederlandse tekort ligt op -3,9%. In 2035 is dit voor de regio -3% ( -6.760 woningen), landelijk -1,8%. In 2050 is dit voor de regio -1,7% (-3.990 woningen) en landelijk -1,4%. Deze aantallen suggereren dat Nijmegen voldoende plannen heeft om de tekorten in te halen over de jaren en dat het zwaartepunt van het aantal inwoners relatief goed opgevangen kan worden, doordat het tekort aan woningen naar verwachting vermindert na 2035. De woningbouwontwikkeling op het voormalige Alfa Lavalterrein draagt hier aan bij. Woonbehoefteonderzoek Mede op basis van het driejaarlijks Woononderzoek Nederland (WoON2021) is de woningbehoefte in Nijmegen in beeld gebracht. Nijmegen kent een relatief groot woningtekort. Voor Nijmegen ligt dit op 5,8%, terwijl een tekort van circa 2% als acceptabel wordt gezien voor een goed functionerende woningmarkt. Er ligt een opgave om de zelfstandige woningvoorraad tot en met 2030 met 12.250 woningen uit te breiden. Kwalitatief richt de behoefte zich op het uitbreiden van de sociale woningvoorraad; er is met name behoefte aan appartementen.

In de vrije sector huur richt de vraag zich ook op appartementen en er is er een negatieve behoefte aan grondgebonden woningen. In de koopsector is er vraag naar alle segmenten, grondgebonden woningen en appartementen, goedkoop, middelduur en duur. In de woonmilieus met veel functiemenging richt de kwalitatieve woningbehoefte zich sterk op appartementen (met name sociale huur en vrije sectorhuur). In de andere woonmilieus gaat de voorkeur naar grondgebonden koopwoningen uit. De herontwikkeling van het Alfa Lavalterrein voorziet in een gevarieerd woonmilieu met woningen voor verscheidene doelgroepen. Hiermee speelt het plan in op de kwalitatieve behoeften van verschillende doelgroepen. Woondeal Regio Arnhem-Nijmegen Nijmegen is een aantrekkelijke woonstad en verwacht een groei van het aantal inwoners. Nijmegen heeft na Amsterdam en Utrecht de grootste krapte op de woningmarkt. Het is dan ook van groot belang dat er snel nieuwe woningen worden toegevoegd. Vanwege dit tekort heeft Nijmegen, samen met Arnhem en de regio, een Woondeal gesloten met het Rijk. Hierin zijn afspraken gemaakt over de te bouwen woningen (betaalbaarheid, versnelling, kwaliteit, met oog voor de leefomgeving, etc.). Om dit snel te realiseren biedt het Rijk financiële steun aan de woningbouwopgave van Nijmegen, Arnhem en de regio.

Hier staat tegenover dat Nijmegen (en Arnhem) minimaal 30% sociale huur en 15% middeldure huur dienen te realiseren, waarbij gekeken wordt naar differentiatie in de wijken. Voor de regio geldt: minimaal 50% betaalbaar (sociale- en middeldure huur en betaalbare koop tot de NHG grens). De plannen voor het voormalige Alfa Lavalterrein omvatten het volgende programma: 60% betaalbare woningen, waarvan 35% sociale (zorg)huurwoningen (huur tot €763,47, prijspeil 2022) en betaalbare koop (max. €355.000, prijspeil 2022). Middeldure huur (huur tot €888,61, prijspeil 2022) hoort nadrukkelijk tot de mogelijkheden. Dit is afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. 40% vrije sector koopwoningen

Bovenstaande plannen dragen bij aan de afspraken die gemaakt zijn in de Woondeal.

30

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 In samenhang met de Nijmeegse omgevingsvisie is op basis van het woonbehoefteonderzoek een uitvoeringsagenda wonen opgesteld. Op basis van de uitvoeringsagenda zetten we in op alle doelgroepen. We zetten ons daarbij extra in voor de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. In de huidige markt zijn dat een- en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. Daarnaast zetten we gericht in op ouderen en mensen met een hulpvraag. We maken ruimte om de woonmogelijkheden van voorgaande doelgroepen in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw te vergroten. We voegen minimaal 10.000 woningen toe tot en met 2030. We gaan uit van een plancapaciteit van 130%. Toelichting doelgroepen: - Sociale huur: 30% van de totale uitbreidingsvraag tussen 2020-2025 bestaat uit sociale huurwoningen. Dit zijn woningen bestemd voor mensen met lage inkomens. In Nijmegen hebben ongeveer 40% huishoudens, exclusief studenten, een inkomen waarmee ze recht op een sociale huurwoning. - Middeldure huur: dit segment vult het gat tussen de sociale huur- en de koopsector. Op stedelijk niveau dient dit 15% van de nieuwbouwproductie te zijn. Tot 2030 betreft dit zo'n 1.300 woningen. Dit segment is geschikt voor mobiele doelgroepen die er veelal enkel tijdelijk wonen, zoals starters en expats.

- Ouderen: in de uitvoeringsagenda is opgenomen dat er jaarlijks zo'n 30 wooneenheden gebouwd dienen te worden voor ouderen. Dit betreft zowel beschermd als beschut wonen. Beschermd wonen betekent wonen met 24-uurs zorg, waarbij dus op elk moment van de dag iemand van het verplegend personeel aanwezig is. Beschut wonen betreft levensloopgeschikte woningen, met ontmoetingsruimtes in de directe nabijheid (of inpandig). De verwachting is dat Nijmegen in 2030 24.500 seniorenhuishoudens kent. - Koop sector: de woningvraag in de koopsector ligt in het goedkope (tot €220.000) en middeldure segment (tot €280.000). De grootste vraag is naar grondgebonden koopwoningen. Een groot deel van deze doelgroepen zijn opgenomen in de plannen voor het voormalige Alfa Lavalterrein. Hierbij ligt de nadruk op sociale zorgwoningen voor ouderen en betaalbare koopwoningen. Een deel van de koopwoningen is zeer geschikt voor een- en tweepersoonshuishoudens. Met de initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over de toe te passen woonsegmenten. Onder andere over toepassen van betaalbare koop of middeldure huur. Dit is afhankelijk van de ontwikkeling van de markt. Coalitieakkoord Nijmegen is een stad die groeit. De stad heeft een van de grootste woningtekorten van Nederland. We willen dat er in onze stad voldoende en betaalbare woningen zijn.

Voor veel Nijmegenaren is het lastig om een passende en betaalbare woning te vinden. Dit is in de stadsgesprekken door veel deelnemers aan orde gesteld. We willen dat iedere Nijmegenaar goed kan wonen in een fijne wijk, met voldoende groen en voorzieningen en goede bereikbaarheid. Tot 2040 zijn 15.000 nieuwe woningen nodig. Er zijn niet alleen meer, maar vooral betaalbare woningen nodig. Daarom zorgen we ervoor dat er bij nieuwbouw 30% sociale huur, 15% middeldure huur (max € 988, prijspeil 2022) en 20% betaalbare koopwoningen (tot €280.000) worden gebouwd. De rest is vrije sector. Hier worden afspraken over gemaakt met ontwikkelaars en we zetten de samenwerking met rijk, provincie en regio via de Woondeal en Verstedelijkingsstrategie door.

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

31

Door de gestegen kosten en prijzen op de woningmarkt is het niet meer mogelijk om goedkope koopwoningen marktconform aan te bieden. Ook op andere betaalbare woningbouw is vaak een financieel tekort (onrendabele top). We willen dat deze woningen toch worden gebouwd. Dat kan dan alleen als we er financieel aan bijdragen. De gemeente Nijmegen richt daarvoor een woonfonds in en vult dat met € 10 miljoen. Het geld uit het fonds wordt ingezet om betaalbare koop- en huurwoningen, flexwoningen en studentenhuisvesting, gemeenschappelijk wonen en wonen voor bijzondere doelgroepen financieel haalbaar te maken. Kortom: woningen voor de groepen mensen die niet zelf op de reguliere woningmarkt een woning kunnen vinden. De wijken van Nijmegen zijn het kloppend hart van de stad. We willen goede wijken, waar mensen fijn kunnen wonen, die goed bereikbaar zijn en waar voldoende voorzieningen zijn zoals winkels, cultuur, gezondheidszorg, scholen, sport, ontmoetingsplekken, groen enzovoort. De geplande ontwikkelingen voor het voormalige Alfa Lavalterrein voldoen zo veel mogelijk aan deze uitgangspunten van het coalitieakkoord. Door de ontwikkeling van de woningmarkt en de wens om een goede ruimtelijke kwaliteit in het plangebied te realiseren kan niet geheel aan de uitgangspunten van het akkoord worden voldaan.

4.3

Bedrijven en milieuzonering

De ontwikkeling die met dit plan mogelijk wordt gemaakt, moet voldoen aan een goed woon- en leefklimaat. Daarom moeten bedrijven en bedrijfsactiviteiten in de omgeving van het plangebied worden getoetst aan ruimtelijk relevante milieuaspecten, waaronder geluid, geur, stof, gevaar. Daarnaast zijn verkeer en mogelijk andere hinderaspecten van belang. Uitgangspunt bij deze beoordeling is de systematiek van de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering”. Er wordt getoetst of kan worden voldaan aan de goede ruimtelijke ordening, waarbij enerzijds sprake moet zijn van een goed woon- en leefklimaat en anderzijds bestaande rechten van bedrijven zoveel mogelijk in stand worden gehouden. Deze afweging is breder dan alleen het toepassen van de VNG-publicatie en betreft ook de afweging van mogelijke hinder van bijvoorbeeld licht, spuitzones, elektromagnetische velden, etc.. Initiatiefnemer heeft een beoordeling van het aspect bedrijven en milieuzonering laten uitvoeren. Deze beoordeling is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Functiemengingsgebied Het plangebied en de omgeving bevinden zich van oorsprong in een gebied met verschillende soorten functies. Enerzijds een mening van wonen met bedrijvigheid en industrie in verschillende milieucategorieën, anderzijds detailhandel en maatschappelijke functies.

Door de korte afstand tussen de verschillende functies is het niet goed mogelijk om richtafstanden aan te houden en dus functiescheiding toe te passen. Een zekere mate van overlast wordt in dit gebied dan ook geaccepteerd. In bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 heeft het gebied dan ook de gebiedsaanduiding "milieuzone - functiemengingsgebied".

32

vastgesteld bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 - 9 (Sint Hubertusstraat 10)

Afbeelding: milieuzone-functiemengingsgebied. Bron: Bestemmingsplan Nijmegen Midden 2015 In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie, ruimtelijk relevante, milieucategorieën: categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijvigheid zijn daarbij toereikend. Gebouwen zijn aanpandig indien zij constructief aan elkaar zijn gebouwd, waardoor contactgeluid via een constructieve verbinding mogelijk is; categorie B: activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Gebouwen zijn bouwkundig afgescheiden indien er sprake is van zelfstandige bouwkundige eenheden, die in constructief en functioneel opzicht te onderscheiden zijn (201303879/1/A2); categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder categorie B, waarbij vanwege relatief grote verkeeraantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.