Document · PDF

2305-0701_v1.0-Taxatierapport De Goffert_geanonimiseerd

Besluitronde (raadsvergadering) 31 januari 2024, gemeente NijmegenBij agendapunt: Raadsvoorstel Verzoek N.E.C. principe-uitspraak Goffertstadion (105/2023), beslispunt 116.666 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Colliers

a — ee

ce —_— SS —

——

Mas

svey

RES

SSS SSS

= < = —_

———

tee a

—— —$<—_ _—————— = al —_——

SSS

‘

;

ESSSS

ee —

os =

]

——EEe

eo 2 SS

“eee

SSS ee Sa AS

> SSE SS |

— ——

Se La ~ VotaSeSS ias- RE —— Nite : =< — = | ~Sass = —S—

LF-)<cld(-lee]e) ele)ar .

Stadionplein 1 | Nijmegen

Colliers Valuations B.V. 25 maart 2022

_—

™

=Ssa5=~a /

> Ve VN SAS

1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021 _LeeeeeEeEEE Colsere ess

Stadionplein

See

eee

Samenvatting

Objecttype Voetbalstadion

Marktwaarde

Gebruikssituatie Erfpacht Het getaxeerde was ten tijde van | Hatert, sectie M, nummer(s) 3838,

de bezichtiging verhuurd

3918 en 4252

€ 3.000.000

k.k.

Managementsamenvatting Het getaxeerde betreft voetbalstadion De Goffert, het thuisstadion van voetbalvereniging NEC. Het stadion is volledig en langjarig verhuurd aan de voetbalclub en bestaat onder meer uit 12.500 zitplaatsen, skyboxen, kleedruimten, kantoorruimten en horecaruimten. In de waardering is geen rekening gehouden met een post achterstallig onderhoud (versterken constructie-elementen).

Strengths

Weaknesses

= =

Langjarig verhuurd Bereikbaarheid

Alternatieve aanwendbaarheid Gelegen op erfpachtgrond Penibele financiéle situatie NEC

(debiteurenrisico)

= =»

Door ligging in Goffertpark beperkte herontwikkelingspotentie Bouwkundige staat

Slechte financierbaarheid

Relatief lage huuropbrengsten / onder markthuur verhuurd

Verkopen aan de huidige huurder

Klein volume en beperkt voorzieningenniveau

Mogelijk langere verkooptijd dan gebruikelijk door beperkte activiteit in de vastgoedmarkt

Conflictsituatie Rusland/Oekraine

Stijgende inflatie, oplopende rentes

Financierbaarheid

Faillissement NEC

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021 a

Innhoudsopgave 1.

Taxatie

Opdracht.

1.2.

Taxateur

1.3.

Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten

1.4 | Waardeoordeel

De onroerende zaak

Kadastrale recherche

2.2.

Omschrijving

2.3.

Gebruik

2.4

Publiekrechtelijke bepalingen

2.5

Milieu

2.6

Duurzaamheid

Toelichting op de waardering

Informatie

Algemeen toelichtende opmerkingen

5.1

Toelichting gehanteerde parameters

Afkortingen

5.3.

Begrippenlijst

Bijlagen

Eri eercellule aarvane ljpeek lanswderer ala copeacgever sonesche tosis ia Coie LAREN

Stadionplein1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

lll

1.Taxatie 1.1 Opdracht Opdrachtgever

N.E.C. Holding B.V.

Adres Postcode en plaats

Stadionplein 1 6532 AJ Nijmegen

Opdrachtbrief en aanpassingen

Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de opdrachtbrief getekend op 18 november 2021, referentienummer NL2021002292. Het in de opdrachtbrief besproken object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxatie zijn gedurende het taxatieproces niet

Contactpersoon

De heer EEE

aangepast.

Doel taxatie

Aankoopbeslissing

Type taxatie

Volledige taxatie

Basis van waarde

Marktwaarde

Taxatiemethodiek

Comparatieve methode, BAR/NAR-methode en gecorrigeerde

vervangingswaardemethode

Toelichting op de methodiek

Vanwege het type onroerend goed en de feitelijke gebruikssituatie is voor de comparatieve methode en BAR/NAR-methode gekozen. Gelet op de hoge mate van incourantheid is de waardering getoetst door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde methode.

Standaarden en richtlijnen

De taxatie is uitgevoerd in een standaard Colliers Valuations B.V. rekenmodel en rapport. Dit is in overeenstemming met de richtliinen die gelden vanuit IVS, het NRVT en het RICS Red Book.

RICS afwijking

Er wordt in deze taxatie niet afgeweken van het RICS “Red Book”.

Opdrachtvoorwaarden

Conflict of Interest

De Algemene Voorwaarden Colliers, behorend bij de ondertekende

opdrachtbevestiging, zijn van toepassing en vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport. Voor nadere informatie, zie http://algemenevoorwaarden.colliers.nl.

Colliers Valuations B.V. heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. Colliers Valuations B.V. heeft geen directe betrokkenheid met de opdrachtgever en/of het getaxeerde. Colliers Netherlands B.V. is

afgelopen drie jaar niet betrokken geweest bij een transactie waarin het getaxeerde een rol speelde.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

—

Algemene toelichtende opmerkingen Onze algemene toelichtende opmerkingen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van dit rapport. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport.

Taxateur

Eerste taxateur

Registratienummer Lid van / Aangesloten bij

NVM en NRVT

Aantal jaar betrokken

1 jaar

Kwalificaties

Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (NRVT) - grootzakelijk

Tweede taxateur

MRICS RT

Registratienummer

Lid van / Aangesloten bij

NVM, NRVT en RICS

Aantal jaar betrokken

1 jaar

Kwalificaties Roulatie Honorarium

Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (NRVT) - grootzakelijk, RICS De eisen ten behoeve van de roulatie van de taxateurs zijn volgens

de richtlijnen van het NRVT en ingegaan op 1 januari 2016.

Het honorarium van taxateur is een vaste vergoeding en is niet

afhankelijk van de uitkomst van de taxatie.

1.3 Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Uitgangspunten

Uitgangspunten taxatieobject

Bijzondere uitgangspunten

Uitgangspunten worden gehanteerd wanneer een bepaald gegeven als feit wordt aanvaard, zonder specifiek onderzoek te doen. Een uitgangspunt is verbonden met een beperking van de omvang van onderzoeken of informatieverzameling. -

De koper is een belegger. Op basis van de huurovereenkomst, ingegaan op 25 februari 2003, bedraagt de jaarlijkse huur €672.000,-. Deze huur is vastgesteld op basis van een annuitaire berekening waarbij de financieringslasten voor de gemeente worden gedekt. Conform opgave opdrachtgever zit in deze huur echter ook inbegrepen de faciliteiten aan de Steinweglaan 3 (Sportcomplex De Eendracht). Dit blijkt niet uit de huurovereenkomst, maar wij hebben wel de meest recente huurnota (d.d. 3 februari 2022) ontvangen waaruit een jaarhuur blijkt van €493.547,73 (excl. BTW) voor sec het stadioncomplex. Wij zijn er in de waardering van uitgegaan dat dejaarlijkse huur derhalve €493.547,73 bedraagt.

Een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd indien de taxateur uitgaat van omstandigheden die wezenlijk kunnen verschillen van de feitelijke omstandigheden op de waardepeildatum; of waarvan

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

Serer

redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum. Bijzondere uitgangspunten taxatieobject

Er zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

1.4 Waardeoordeel

Waardepeildatum Datum inspectie Type inspectie

Inspectie gedaan door

14 december 2021

14 december 2021 Volledige inspectie

|5.1.2¢ [eo

MRICS RT

Inspectie

Omegeving Buitenzijde

Ja. Ja.

Dak

Nee.

Mondelinge Informatie

Ja.

Gebruiksruimte Technische Ruimte

Toelichting

Taxatieonzekerheid

Ja. Ja.

De bezichtiging heeft een goed beeld opgeleverd van de staat van

onderhoud, de omgeving en de functionaliteit van het getaxeerde.

Onze taxatie is onderhevig aan materiele taxatieonzekerheid zoals beschreven in VPS3 en VPGA 10 van de RICS taxatiestandaarden.

Daarom voorzien wij minder zekerheid - en is er meer voorzichtigheid geboden - bij gebruik van onze waardering dan normaal het geval zou zijn. Materiele taxatieonzekerheid kan het gevolg zijn van verschillende factoren. Deze kunnen grofweg worden ingedeeld in de volgende categorieén marktverstoring, beschikbaarheid van data, en keuze van methode of model. In dit verband wordt onder ‘materieel’

verstaan de mate van onzekerheid in een taxatie die buiten alle

parameters valt die normaliter kunnen worden verwacht en geaccepteerd. Taxatieonzekerheid mag niet worden verward met risico. Risico is de blootstelling van de eigenaar van een actief aan potentiéle toekomstige winsten of verliezen. Deze verklaring betekent niet dat er geen waarde kan worden gehecht aan deze waardering. Het is enkel opgenomen om de transparantie te stimuleren en verdere inzage te verschaffen in de marktomstandigheden waaronder deze taxatie tot stand is gekomen. In de onderhavige waardering is er sprake van extra taxatieonzekerheid door de hoge mate van incourantheid van het Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein —— 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

getaxeerde. De vergelijkkbaarheid door middel van referentietransacties is zeer beperkt en ook het aantal potentiéle kopers is zeer beperkt.

Tijdsafhankelijkheid

Een taxatie is tijdsafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen

informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum.

Gebruik derden

Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor N.E.C. Holding B.V. met als doel een aankoopbeslissing. Er wordt geen enkele verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met schriftelijk toestemming van Colliers Valuations B.V. Ook wordt geen aansprakelijkheid aanvaard als dit rapport wordt gebruikt voor een ander doel dan waar het voor gemaakt en bedoeld is, tenzij dit gebeurt met schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. Wij zullen zonder schriftelijkke toestemming van de opdrachtgever dit rapport niet aan derden ter beschikking stellen.

Rechten van derden

Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden uit enige overeenkomst zijn anders dan de in dit rapport specifiek genoemde.

Publicatie beperking

Zonder de vooraf verkregen schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. mag de gehele taxatie, een deel daarvan of een verwijzing daarnaar, niet opgenomen worden in een andere verklaring of publicatie.

Adres Postcode en plaats

Stadionplein 1 6532 AJ Nijmegen

Dossiernummer

NL-P2021001935

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

—

Verklaring waarde

Op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten, omstandigheden en voorbehouden, verklaren ondergetekenden op 14 december 2021 aan de onroerende zaak een waarde toe te kennen van:

Marktwaarde

€ 3.000.000 k.k.

Zegge:

drie miljoen euro kosten koper

Uitsluitingen

In de waarde is niet begrepen de eventueel verschuldigde omzetbelasting (btw), te restitueren premies, subsidies of

overheidsbijdragen, bedrijfsuitrusting, inrichting.

aanwezige

opgestelde

huurdersbelangen,

machines

en_

vaste

bedrijfsspecifieke

Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, namens Colliers Valuations B.V. Amsterdam, 25 maart 2022

5.1.2e 5.1.2e

—

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021 See

2.De onroerende zaak 2.1

Kadastrale recherche

Kadastrale omschrijving

In de laatste bekende akte van levering, Hyp4 dl 30209 nr. 199 d.d. 25 februari 2003, wordt het getaxeerde als volgt omschreven: Een zakelijk recht van opstal tot het stellen en in eigendom hebben van

een stadion met lichtinstallatie, de van het stadion deel uitmakende

bebouwing, de bij het stadion behorende bijgebouwen (toiletten, kassa’s, verdeelstation), de fietsenstalling tussen de Busserweg en het Stadionplein en de binnen de begrenzing aanwezige verharding en beplanting op de percelen gelegen nabij de Oude Mollenhutseweg te Nijmegen.

Een zakelijk recht van opstal voor het oprichten, hebben en onderhouden van een spelershome op een perceel grond gelegen te Nijmegen in het sportpark De Goffert. Een zakelijk recht van opstal voor het oprichten, hebben en onderhouden van een bestuurs- en restauratieruimte op een perceel grond gelegen te Nijmegen, in het Sportpark De Goffert. Kadastrale aanduiding

Onderstaand een overzicht van de kadastrale gegevens van het getaxeerde,

Hatert Hatert Hatert Kadastrale aantekeningen

M M M

3838 3918 4252

Gemeente Nijmegen Gemeente Nijmegen Gemeente Nijmegen

162 m? 225 m? 35.000 m?

Totale grootte

35.387 m?

Op de eigendomsbewijzen staat vermeld dat het getaxeerde onderdeel uitmaakt van een gemeentelijk monument, namelijk het Stadspark De Goffert, bestaande uit 9 onderdelen, waarvan het stadion 1 onderdeel is.

Op het eigendomsbewijs staat niet vermeld dat het perceel is belast met

een

voorkeursrecht

krachtens

Wet

Voorkeursrecht

Gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6).

Erfpacht Eeuwigdurende erfpacht Uitgegeven door Datum uitgifte

Eeuwigdurend Gemeente Nijmegen 14 december 2021 (waardepeildatum)

Afgekocht Actueel canonbedrag per jaar

Nee € 60.000,00

Indexering

Datum canonherziening

13 december 2121

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein — 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

Erfpacht

Bij de taxatie is er van uitgegaan dat bij de voorgenomen aankoop het stadion in erfpacht zal worden uitgegeven tegen een jaarlijkse erfpachtcanon van €60.000,-, conform Koopoptie Goffertstadion Gemeente Nijmegen - NEC.

Titelonderzoek

Akten

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden en bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar hetgeen is vermeld in de laatst bekende akte van levering, te weten Hyp4 dl 30209 nr. 199 d.d. 25 februari 2003.

Voor zover visueel waarneembaar voor de taxateurs en uit beperkte titelrecherche zijn er geen significante bezwarende bepalingen, kettingbedingen of erfdienstbaarheden bekend geworden, anders dan een juridische vastlegging van de feitelijke situatie. Er wordt melding gemaakt van een erfdienstbaarheid van inbalking, maar wij gaan er van uit dat deze de waarde niet beinvloeden Bron akte(n)

Kadaster

Toelichting titelonderzoek

De geraadpleegde eigendomsbewijzen, kadastrale kaarten, splitsingsakte (bij appartementsrechten) en akte van levering

vormen

de _ onderleggers

uitgangspunten

voor

privaatrechtelijke aspecten. Alle van toepassing zijnde documenten zijn te vinden in de bijlagen.

2.2. Omschrijving Omschrijving taxatieobject

Het getaxeerde betreft voetbalstadion De Goffert, het thuisstadion van voetbalvereniging NEC. Het stadion is volledig en langjarig verhuurd aan de voetbalclub en bestaat onder meer uit 12.500

zitplaatsen,

skyboxen,

kleedruimten,

horecaruimten.

Foto en locatie

x a q

‘

ee | OOS

LS eet

"ated =

tde | Dw

EbD +m ats ;

inkelsteeg

kantoorruimten

Ceca

Goffertpark

8 cstv

eee

03)

yA eter | E..© re Te

rete

Google Jonkerbos Locatie, stand en ligging

Nijmegen

HATERTSE HE!

Nijmegen ligt in het oostelijke deel van de provincie Gelderland

tussen Arnhem en

Eindhoven en telt circa

177.300 inwoners.

Nijmegen is de oudste stad van Nederland waar de Romeinen vroeger hun economisch centrum hadden. De stad staat bekend om haar vele studenten, historische gebouwen, oude pleinen en de Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

—

oudste winkelstraat van Nederland. Jaarlijks vindt hier de Nijmeegse

Vierdaagse plaats wat meer dan 1,5 miljoen bezoekers naar de stad trekt. De locatie wordt beoordeeld als goed.

Het getaxeerde is gelegen in een bosrijk gebied aan de zuidkant van Nijmegen. In dit groene gebied, zijnde Jonkerbosch en Goffertpark, zijn onder andere een saunacomplex, een openluchttheater, ziekenhuis, crematorium, scholencomplex en een instelling voor forensische psychiatrie gevestigd. Aan de westkant van het groene gebied is “Winkelsteeg”’ een middelgroot bedrijventerrein gesitueerd. Tevens grenzen er diverse woonwijken aan het Jonkerbosch en Goffertpark. De stand en_ ligging worden beoordeeld als redelijk tot goed.

Ontwikkelingen Bereikbaarheid

Er zijn de taxateurs geen waardebeinvioedende ontwikkelingen in

de omgeving bekend.

Nijmegen heeft een goede bereikbaarheid. De stad is gelegen vlakbij de A73 (Nijmegen-Roermond), de A325 (Arnhem), de A50 (Zwolle - Eindhoven) en de A15 (Nijmegen-Rotterdam). De Rijksweg A73 is in ongeveer 10 minuten te bereiken. De bereikbaarheid met de auto wordt beoordeeld als goed. Vanaf Nijmegen centraal vertrekken intercity treinen in de richting

van Amsterdam/Den Helder, Zwolle en Roosendaal. Verder heeft

Nijmegen drie kleinere stations waar diverse sprinters de stad verbinden met omliggende steden en plaatsen. Het dichtstbijzijnde treinstation vanaf het getaxeerde is NS station Nijmegen Goffert, wat gelegen is op ca. 20 minuten loopafstand van het getaxeerde. Aan de Burgemeester Daleslaan ligt een bushalte waar buslijn 12 een halte heeft. Het centrum van Nijmegen is binnen ca. 15 minuten te bereiken met de bus. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer wordt beoordeeld als redelijk tot goed.

Parkeergelegenheid

Geen parkeergelegenheid op het eigen terrein. Wel zijn

parkeervoorzieningen aanwezig direct ten zuidwesten van het getaxeerde. De parkeerdruk is tijdens wedstrijddagen hoog.

Object Type onroerende zaak

Bouwjaar

Voetbalstadion

Origineel gebouwd in 1938 en ingrijpend ver(nieuw)bouwd in 1999/2000

Renovatiejaar Constructie

Diverse kleine renovaties gedurende de afgelopen jaren Betonnen en stalen constructie

Bouwaard en installaties

Het getaxeerde is in 1999 gebouwd, opgetrokken uit een gecombineerde betonnen en stalen constructie, met betonnen prefab elementen, betonnen gevelelementen en onderbroken door (deels) stalen kozijnen.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein — 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

Functionaliteit

Redelijk Het stadion voldoet (in overwegende mate) voor de hoofdfunctie, namelijk het spelen van voetbal en huisvesten van supporters. In het hedendaagse betaald voetbal is echter wel een tendens zichtbaar dat omwille van een optimalere exploitatie van stadions het noodzakelijk is om extra functies toe te voegen, zoals kantoor, horeca, retail. Deze functies ontbreken in het Goffert stadion,

waardoor de functionaliteit als minder goed wordt beoordeeld. Onderhoud

De onderhoudsstaat wordt als redelijk beoordeeld, voor zover

visueel waarneembaar.

De onderhoudsindicatie is gebaseerd op de bezichtiging door de taxateur. De afgegeven indicatie is geen bouwkundige keuring, waardoor gebreken in het getaxeerde zouden kunnen voorkomen, die niet door taxateur zijn waargenomen tijdens de bezichtiging. Een geotechnisch onderzoek, bouwkundige en installatietechnische inspectie of het testen van voorzieningen hebben niet plaatsgevonden omdat dit een taxatieopdracht te buiten gaat. Bouwkundige staat

Matig

Uitgangspunten bouwkundige staat en onderhoud

Tijdens een voetbalwedstrijd d.d. 17 oktober 2021 is een deel van de staantribune gebroken. Het bezweken deel is één prefab betonnen tribune-element ter grootte van de eerste drie rijen. Als gevolg daarvan heeft Royal HaskoningDHV de technische oorzaak van de instorting onderzocht. Taxateurs hebben de voorlopige conclusies ingezien middels het onderzoeksrapport d.d. 3 november 2021. Gebleken is dat bij het ontwerp van de tribuneelementen een fout is gemaakt bij het berekenen van de wapening. Geconcludeerd wordt dat de onderste tribune-elementen moeten

worden vervangen, versterkt of ondersteund. Ten tijde van het schrijven van dit taxatierapport zijn de werkzaamheden ter versteviging van de constructie afgerond en kunnen er weer supporters in het stadion worden ontvangen. Hoewel alle kosten ten aanzien van onderhoud, vervangingen en verbeteringen voor rekening huurder zijn en de voornaamste problemen verholpen zijn, wordt de bouwkundige staat als matig beoordeeld. Het lijkt vast te staan dat ontwerpfouten zijn gemaakt en de betonnen tribune elementen onvoldoende sterk zijn, waardoor achteraf provisorische versterkingen geplaatst zijn om het stadion bruikbaar te maken. Toelichting opperviakte

De taxateurs hebben geen plattegrondtekeningen ontvangen. De metrages zijn gebaseerd op BAG-Viewer.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein —— 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

2.3 Gebruik

Gebruikssituatie

Het getaxeerde was ten tijde van de bezichtiging verhuurd aan één

Toelichting

Bij deze waardering is uitgegaan van een verkoop aan een

huurder.

belegger.

Huurgegevens Naam huurder

De Goffert B.V.

WoO Huurprijs

4.332 m2 € 493.548 (conform meest recente huurnota, wijkt af van

Markthuur

€ 671.460

BTW Belast

Verlenging

Nader te bepalen

Huuringangsdatum Expiratiedatum Breakoptie

Opzegtermijn

huurovereenkomst)

14 december 2021 28 februari 2043 Nee

Tussentijdse beéindiging niet mogelijk, anders dan door een

uitspraak van een bevoegde rechter, of in geval van faillissement

van NEC, of in het geval NEC geen betaald voetbalorganisatie meer

zal zijn.

Incentives

Bijzondere bepalingen

Nee

Alle verplichtingen tot onderhoud (verhuurders- en huurders onderhoud), instandhouding - en zonodig aanpassing van het Stadioncomplex rusten op De Goffert BV.

Het stadion (tribunes en veld) kan door de gemeente worden gebruikt voor (grootschalige) manifestaties en andere activiteiten, uiteraard rekening houdend met de activiteiten en technische mogelijkheden van NEC (waaronder bescherming van de grasmat).

Huurcontract

Bij deze taxatie is het huurcontract ter beschikking gesteld.

Ten behoeve van deze taxatie is uitgegaan van de verstrekte (huur)gegevens evenals de veronderstelling dat genoemde gegevens correct zijn.

Toelichting huurcontracten

Conform opgave opdrachtgever heeft de huurder de afgelopen jaren een aanzienlijke =huurachterstand opgelopen. Dit debiteurenrisico wordt tevens onderschreven door de ontvangen jaarrekeningen over de afgelopen 3 jaren/seizoenen en ook middels de brief d.d. 15 februari 2022 van MSc. RA, registeraccountant en vennoot van OFSSport. In de brief wordt gewezen op

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein Ce 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

—

de negatieve resultaten van de afgelopen jaren, alsmede het negatieve eigen vermogen. Zo was het negatieve eigen vermogen per 30 juni 2021 EUR 7,8 miljoen en verwacht wordt dat dit gaat stijgen tot EUR 8,6 miljoen per 30 juni 2022. Ten slotte zijn de langlopende schulden toegenomen, mede door gebruik te maken van overheidssteun naar aanleiding van de coronapandemie.

2.4 Publiekrechtelijke bepalingen Vigerend bestemmingsplan

Vaststellingsdatum Bestemming

Nijmegen Goffert-Winkelsteeg 2017

30 januari 2019 Volgens dit plan heeft het object de enkelbestemming ‘Gemengd-

Huidig gebruik toegestaan De maximale bouwhoogte (m)

2', deels de functieaanduiding ‘specifieke vorm van gemengdhoreca’ (ter plaatse van het entreegebouw) en een maximum bebouwingspercentage van 50%. Ja 10 meter

Toelichting bestemmingsplan

De voor gemengd-2 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

sport- en recreatievoorzieningen en daaraan gerelateerde

voorzieningen,

zoals

kantoren,

medische-

onderwijsvoorzieningen en buitenschoolse opvang; b.

een stadion, met daarbij aan het stadion gerelateerde voorzieningen,

zoals

ruimten voor fitness,

fysiotherapie,

horeca,

onderwijsvoorzieningen,

kantoren,

sauna

detailhandel, beurzen,

veilingen,

bedrijvendagen c.q. bedrijfsmanifestaties en congressen;

ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van gemengd - horeca (sgd-h)” tevens voor zelfstandige horeca in de categorieén 1a, 1b en 2a van de Staat van horeca-

activiteiten (model Nijmegen) (bijlage 3), uitsluitend zoals vergund in de milieuvergunning van 19 augustus 2003 dan wel in een recentere vergunning , met een maximum bvo van 250 m2 en met dien verstande dat zalenverhuur met

regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek/dansevenementen is toegestaan;

maximaal jaarlijkks 6 evenementen met versterkte muziek zoals vergund in de milieuvergunning van 19 augustus 2003 dan wel in een recentere vergunning en met dien verstande

dat een line-array systeem dient te worden toegepast;

Ewe rao" ea LDU ODele Op ch ver RahneonVeeNUR

Stadionplein — 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

overige evenementen zoals een Open Dag, Viaggenparade voor de Vierdaagse e.d. mits vergund ingevolge de APV;

Voorschriften en vergunningen

2.5

Er is bij de taxatie van uitgegaan dat de opstallen voldoen aan de wettelijke bouwvoorschriften en dat met betrekking tot de opstallen de vereiste vergunningen (bv. gebruiksvergunning van de brandweer) zijn afgegeven en onvoorwaardelijk geldig zijn.

Milieu

Milieuaspecten

Bij de huidige gebruiker zijn geen

bedrijfsactiviteiten

productieprocessen van toepassing die speciale aandacht in het kader van milieu vereisen. Bij de taxatie gaan wij uit dat eventuele vervuilingen van de grond en opstallen geen belemmering zijn voor het huidige en toekomstige gebruik. Bij de taxatie is uitgegaan dat Legionella en L. Pneumophila niet voorkomen in het getaxeerde en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bezichtiging van de onroerende zaak is geen onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van materialen die naar huidige inzichten milieu- of gezondheidsproblemen kunnen geven. Tijdens de bezichtiging van de onroerende zaak zijn geen schadelijke en/of bodem verontreinigende stoffen waargenomen.

Bodemonderzoek

2.6

Er is geen bodemonderzoek overlegd. Ook is er geen informatie bekend bij het Bodemloket (www.bodemloket.nl).

Duurzaamheid

Duurzaamheid toelichting

Het object heeft in zijn geheel een slechte duurzaamheidsscore. De score wordt negatief beinvioed door het grote aandeel onbekende gegevens. Er is geen energielabel bekend bij de taxateurs.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein — 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

3.Toelichting op de waardering Toelichting markthuren, rendementen en referenties

Voor een volledig overzicht van de referenties wordt verwezen naar het rekenmodel, dat als bijlage aan het onderhavige taxatierapport is toegevoegd. Onderstaand wordt een tekstuele toelichting gegeven. Gelet op het zeer specifieke object (waarbij er maar één gerede huurder/gebruiker is) is de toepasbaarheid van de referenties beperkt. Wel geeft het een indicatie van het marktsentiment voor dergelijke objecten. Huurtransacties

De referenties die worden gebruikt voor het bepalen van een geschikte markthuur zijn met name stadions van voetbalclubs op het hoogste niveau van Nederland, namelijk de Eredivisie. In totaal doen

voetbalclubs

mee

aan

Eredivisie.

hebben

huurinformatie van 7 Eredivisie-voetbalclubs kunnen analyseren. Om de referenties te analyseren en te vergelijken, is gekozen voor de transactieprijs per stoel als belangrijkste prestatie-indicator. De meeste transacties zijn tussen 2017 en 2021 afgewikkeld, met één uitzondering voor het AZ-stadion in Alkmaar, dat in 2010 plaatsvond. Het aantal zitplaatsen per stadion varieert tussen 14.700 (Koning Willem Il Stadion) en 47.500 (De Kuip). De bandbreedte van de transactieprijs per zitplaats varieert tussen €52 (Cars Jeans Stadion, Den Haag) en €95 (De Kuip, Rotterdam), met een uitschieter van € 153,-, dat betrekking heeft op het AZ-stadion in Alkmaar in 2010.

De stadions die een hogere huurprijs genereren per stoel zijn vaak stadions van grotere clubs, met een grotere en trouwe supportersaanhang, zijn aantrekkelijker voor sponsoren en kunnen betere voorzieningen (skyboxen, business seats) bieden. De markthuur van het onderhavige object is bepaald op ca. €54 per zitplaats, net boven de onderkant van de bandbreedte van de referenties. Dit wordt verklaard door de beperkingen in het stadion

(beperkt

voorzieningenniveau,

waardoor

er _ beperkte

mogelijkheden zijn tot het genereren van extra inkomsten) en het niet structureel op het hoogste niveau voetballen van NEC.

Kooptransacties Op dit moment zijn de gemeente Tilburg en voetbalclub Willem II in onderhandeling over een transactie, waarbij het stadion voor € 4,9 miljoen door de gemeente Tilburg wordt verkocht aan Willem Il op voorwaarde dat Willem Il twee miljoen euro investeert in het

stadion. Op basis van een actuele huurprijs van €993.000,- per jaar,

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein — 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

In juli 2018 is stadion Gelredome (Arnhem) verkocht aan een particuliere belegger voor een koopsom van €13,750 miljoen euro. Ten tijde van de transactie was een huurovereenkomst met Vitesse van toepassing met een looptijd van ongeveer vijf jaar bij een jaarhuur van € 1.800.000. Uit publicaties hebben wij kunnen herleiden dat de inkomsten van Vitesse ongeveer 80% van de totale inkomsten uit de exploitatie van het Gelredome uitmaakten. Dat betekent

dat

totale

huurinkomsten

voor

het

Gelredome

ongeveer € 2.250.000 per jaar bedroegen. Het bruto aanvangsrendement kwam in dat geval uit op 16,36%. Dit komt neer op een transactieprijs per stoel van €550,-. Dit stadion wordt als beter beoordeeld, niet alleen kwalitatief maar ook voor wat betreft

exploitatiemogelijkheden. Het AZ-stadion (17.000 zitplaatsen) werd verkocht via een sale-andleaseback-transactie voor € 882,- per stoel. Het stadion werd door

de voetbalclub teruggehuurd voor €2,6 miljoen per jaar, resulterend

in een bruto aanvangsrendement van 17,33%. Het stadion is destijds verkocht vanwege het faillissement van DSB Beheer.

Het RBC stadion (5.000 zitplaatsen) is na afwikkeling van het

faillissement van de Eerste Divisie voetbalclub uit Roosendaal in

2013 verkocht aan een investeerder voor een bedrag van € 1.305.000 (€ 260 per stoel). Voor dit bedrag heeft de koper eveneens de ondergrond en omliggende terreinen verworven als ook de aanwezige inventaris. Kooptransacties van voetbalstadions laten een bandbreedte zien die liggen tussen € 261,- en € 888,- per stoel.

Verhuurbaarheid

De verhuurbaarheid wordt als slecht beoordeeld, aangezien er geen

mogelijkheden voor alternatief gebruik zijn. Het stadion is niet

overdekt, waardoor het moeizaam is om als evenementenlocatie te

functioneren. De meest gerede huurder is de huidige huurder NEC Het is onwaarschijnlijk dat andere voetbalclubs geinteresseerd zijn in het huren van het stadion, gezien het lokale belang.

Verkoopbaarheid

De verkoopbaarheid wordt als slecht beoordeeld, vanwege het

bijzondere karakter van het object en de kleine doelgroep van potentiéle kopers en huurders. De meest gerede koper is de huidige huurder NEC of een investeerder (of groep investeerders) die de club vanuit emotioneel oogpunt overeind wil houden. Beide kopersgroepen worden bij de bepaling van de marktwaarde buiten beschouwing gelaten, omdat zij aangemerkt worden als bijzondere gegadigden (zie toelichting onderbouwing marktwaarde pagina 14 ev.)

Een investeerder, die niet verbonden is met het getaxeerde, zal een

zakelijke

afweging

maken.

Aan

de _ huidige

langlopende

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein — 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

huurovereenkomst zal een zeer geringe waarde worden gehecht, gelet op de financiéle positie van NEC. Deze blijkt zeer penibel te zijn

en uit de brief, opgesteld door [EEEREEMEE van OFSSport, lijkt NEC zeer afhankelijk te zijn van de financiéle hulp die geboden

wordt door de heer (ERE ENNM. Deze steun biedt de heer rechten

als supporter van de club, maar hieraan kan NEC geen

ontlenen.

Dat

levensvatbaarheid

van

NEC

sterk

afhankelijk is van de onverplichte financiéle steun van een supporter, zal kopers van een stadion doen afschrikken.

Daarnaast zijn de inkomsten van de voetbalclub sterk afhankelijk van de competitie waarin het speelt. NEC is een voetbalclub, die over de afgelopen decennia afwisselend in de Eredivisie maar ook in de Eerste Divisie (Keuken Kampioen Divisie) heeft gespeeld. Voetballen in de Eerste Divisie genereert beduidend lagere inkomsten als gevolg van het afhaken van sponsoren en verkoop van

minder

structureel

seizoenskaarten.

voetballen

Deze

het

onzekerheid

hoogste

niveau

van

het

niet

brengt extra

onzekerheid (debiteurenrisico) met zich mee.

Ook de recente bouwkundige problemen die aan het licht zijn gekomen, zal reden zijn voor een extra kritische houding van investeerders. Ook al komen alle kosten met betrekking tot onderhoud en vervangingen voor rekening van huurder, de huidige penibele financiéle situatie van deze huurder, biedt weinig zekerheid voor de toekomst.

Verder blijkt uit de meest recente huurnota (d.d. 3 februari 2022) dat de jaarlijkse huur van €493.548,- fors lager is dan de (annuitair) vastgestelde jaarhuur van €672.000,-. Er zijn geen allonges of addenda ontvangen waaruit blijkt waar dit verschil op is gebaseerd. Een dergelijke lage huuropbrengst zal een potentiéle koper verrekenen in de aankoopsom, ook gelet op de lange huurtermijn van het object (resterende looptijd van ruim 21 jaar). Daardoor zal een investeerder genoegen moeten nemen met een laag rendement gedurende een lange periode en kan de huuropbrengst voorlopig niet worden geoptimaliseerd. Tot slot zijn er nauwelijks tot geen mogelijkheden om externe financiering aan te trekken bij bancaire instellingen. Hiervoor zijn de risico’s van een voetbalclub en NEC in het bijzonder veel te groot. Op basis van deze elementen beoordelen wij de verkoopbaarheid aan een investeerder, die op gerede afstand van het getaxeerde staat, als uitermate risicovol, wat wij terug hebben laten zien in een hoger aanvangsrendement, dan voor bijvoorbeeld het Gelredome in Arnhem van toepassing is geweest.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein ——— 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

Onderbouwing marktwaarde

Bij de bepaling van de marktwaarde (uitgangspunt van deze taxatie) is het van groot belang dat rekening gehouden wordt met de definitie van dit waardebegrip. De definitie van Marktwaarde luidt als volgt: “Marktwaarde (market value) is het geschatte bedrag waartegen een object of recht cq. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.” Uit de van toepassing zijnde International Valuation Standards blijkt vervolgens dat deze definitie moet worden toegepast overeenkomstig de onder andere volgende conceptuele kaders: “Het geschatte bedrag” verwijst naar een in geld uitgedrukte prijs die voor het actief betaald moet worden in een zakelijke markttransactie. Marktwaarde is de meest waarschijnlijke prijs die op basis van de definitie van marktwaarde op de waardepeildatum redelijkerwijs kan worden verkregen. Het is de beste prijs die de verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de voordeligste prijs die de koper redelijkerwijs kan verkrijgen.

Deze schatting sluit met name een geschatte prijs uit die is verhoogd of verlaagd als gevolg van bijzondere voorwaarden of omstandigheden zoals een financiering die afwijkt van de normale voorwaarden, ‘sale and leaseback’-overeenkomsten, bijzondere prestaties of concessies verleend door een bij de verkoop betrokken partij, of een element van waarde dat alleen voor een specifieke eigenaar of koper beschikbaar is.” “In een marktconforme transactie” betekent dat de bij de transactie betrokken partijen geen specifieke of speciale relatie hebben (bv. moedermaatschappij en dochtermaatschappij of verhuurder en huurder) die ertoe kan leiden dat de prijs van de transactie ongebruikelijk voor de markt of te hoog is. Er wordt verondersteld dat de transactie plaatsvindt tussen niet-verbonden partijen die elk onafhankelijk optreden.”

Hieruit kan worden opgemaakt dat het bedrag, volgend uit de tussen partijen overeengekomen koopoptie d.d. juli 2018 ter grootte van € 7.600.000 niet overeenkomt met de definitie van Marktwaarde.

Dit geldt eveneens voor de beoogde transactie tussen gemeente Tilburg en Willem Il en de transactie ten aanzien van het AFAS stadion in Alkmaar (op basis van een sale and lease back).

Hieruit valt op te maken dat slechts de transacties aangaande het Gelredome in Arnhem en de verkoop van het RBC stadion in Roosendaal aan de definitie van marktwaarde lijken te voldoen.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

—Eeeee

Rekening houdende met deze transacties, de door ons beoordeelde courantheid (verhuur- en verkoopbaarheid van het stadion) hebben wij een waarde gehanteerd van € 3.000.000 kosten koper, wat neerkomt op een waarde van € 240 per stoel, bij een bruto aanvangsrendement van 22,4% op markthuur. Vanwege

het

specifieke,

incourante

karakter

van

een

voetbalstadion (er is voor de stadion De Goffert immers maar één

mogelijke gebruiker), hebben wij ter nadere onderbouwing van het stadion een gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald (zie rekenblad in bijlage). Uitgangspunt bij de methodiek is: Stichtingskosten; -

Restwaarde;

Technische afschrijving (obv levensduurverwachting); Functionele afschrijving (obv economische veroudering, veranderingen bouwwijze, gebruiksbelemmeringen en excessieve gebruikskosten);

Uitgangspunt Stichtingskosten: Stadion € 1.150 per m? bruto vioer opperviak Horeca, kantoor, e.o. € 1.250 per m? bruto vioer opperviak Technische afschrijving:

Levensduurverwachting ruwbouw 40jaar

Levensduurverwachting installatie 20 jaar Functionele afschrijving: Economische afschrijving: 25% (als gevolg van overcapaciteit) Veranderde bouwwijze: 25% (als gevolg van efficiéntere bouw) Belemmering gebruik: 75% (geen andere functies mogelijk, bouwkundige kwaliteit/ondeugdelijke constructie) Excessieve gebruikskosten: 25% (stadionverwarming) Op basis van deze waarderingsmethodiek is een vervangingswaarde afgeleid van € 3.050.000. De grondcomponent is buiten beschouwing gelaten, omdat deze bij verkoop in eigendom van de gemeente Nijmegen bilijft.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein — 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

A.|Informatie Wij gaan ervan uit, dat de gegevens die wij gebruiken volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever of door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben het rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid mocht blijken dat de verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. De volgende bronnen zijn geraadpleegd: Type Informatie

Geraadpleegd

Datum

Bron

[Gebruiker [Addenda Nee JAllonges Nee | Nee [Plattegrondien) = Nee E [Nee | |Meerjarenonderhoudsplan

Sideletters | |Garantiebewjzen | inspectierapporten (Nee | |Meetcertificaat(NEN [Nee || | lEnergielabel =2580) [Nee [Nee | | || |Asbestonderzock [Nee TE |Gemeentelijke informatie [Nee

[Omgevingsvergunning

[Nee | [Bouwvoorschriften | [Milieueffectrapportage [Gebruiksvergunningen [Nee [Nee [Nee | || |

[Managementrapportage (2021) Ja | GiOpdrachtgever

Fao Jaarrekeningen (2019, 2020en

22-12-2021 |Opdrachtgever

Holding

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

—Eeeeeee

5.Algemeen toelichtende opmerkingen RICS regulated firm

Colliers Valuations B.V. is in Nederland een Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) regulated firm. Dit houdt in dat de

taxatiewerkzaamheden moeten voldoen aan de RICS standaarden,

ongeacht of deze taxaties zijn voorbereid door RICS leden of nietRICS leden, werkzaam bij Colliers Valuations B.V. Code of Ethics

Integriteit, respect, professionaliteit en verantwoordelijkheid zijn de

hoekstenen van onze Code of Ethics and Business Conduct. De code

verduidelijkt ons streven naar hoge professionele normen en geeft onze medewerkers duidelijke richtlijnen over ethische kwesties en hoe we onze professionele waarden hoog houden. Alle medewerkers hebben deze code ondertekend. Deze Code of Ethics is gepubliceerd op de website www.colliers.com

Beheersingsprotocol

Financieel aandeel

Colliers Valuations B.V. heeft een intern beheersingsprotocol

waarmee de kwaliteit van de taxatie wordt bewaakt en gehandhaafd.

Colliers Valuations B.V. heeft geen financiéle voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatietarief. Colliers Valuations B.V. en aan haar gelieerde vennootschappen kunnen regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen. Indien wij regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen, is hetjaarlijkse financiéle aandeel van de opdrachtgever dat deel uitmaakt van de geconsolideerde jaaromzet van de groep waarvan Colliers Valuations B.V. deel uitmaakt minder dan 25%.

Beroepsaansprakelijkheid

Colliers Valuations B.V. beschikt over een

Kwalificatie en educatie

Deze taxatie is uitgevoerd door taxateurs die beschikken over voldoende kennis en kunde qua soort, aard en gebruik van het getaxeerde en qua lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis.

beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid in verband met de uitvoering van deze opdracht is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. ledere aanspraak op schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beéindiging van de opdracht.

De taxateurs zijn ter zake professioneel gekwalificeerd, zoals bedoeld in de RICS Taxatie standaarden. RICS geregistreerde taxateurs dienen te voldoen aan de eisen van het Valuer Registration Scheme (VR). Dit is het register van taxateurs van de RICS. Nadere details over het VR kunt u vinden op www.rics.org/vr. Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v2 Colliers Valuations B.V.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein — 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

De taxateurs zijn ingeschreven in het register van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en gecertificeerd Taxateur in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en hebben voor zover van toepassing een aantekening Grootzakelijk Vastgoed en/of een inschrijving in de Kamer Wonen. Een permanente educatieplicht geldt voor RICS geregistreerde taxateurs (RRV), RT en RM geregistreerde alsmede NVM-leden. Op de website van het NRVT is een beschrijving gegeven over de vereisten voor permanente educatie.

Doorlopend toezicht NRVT

Er is doorlopend toezicht vanuit het NRVT aanwezig. De geregistreerde taxateurs kunnen inhoudelijk gecontroleerd worden in hoeverre er aan de eisen van het NRVT is voldaan.

Waardeoordeel Taxatieonzekerheid

Deze taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel zoals

gedefinieerd in de IVS.

Alle taxaties zijn opinies met betrekking tot de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variéren. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crisis kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In

dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.

Datumverschillen

Indien de waardepeildatum in de tijd later ligt dan de datum van

opname van het getaxeerde, en/of de datum van versturen van een concept waardering met een voorlopige vaststelling van de waarde van het getaxeerde, wordt ervan uitgegaan dat er gedurende de periode tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden, die de waarde van het getaxeerde kunnen beinvloeden. Veranderingen kunnen onder meer zijn: significante ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het getaxeerde.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein —— 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

Beschikbare gegevens

Bij de taxatie zijn wij er van uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins bepalingen van toepassing zijn die

de waarde zouden kunnen beinvioeden. Voor zover juridische

informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld, wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uwjuridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documentatie. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt.

Milieu

Energieprestatiecertificaat

Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief

milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld, betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn.

Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw moet een

energieprestatiecertificaat aanwezig zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatie-certificaat, gaan wij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat, wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de taxatie wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Overige waardebepalende factoren

Bij de taxatie is geen rekening gehouden met eventuele verstrekte of te verstrekken subsidies. Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld.

Herbouwwaarde

Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd

hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat deze herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter

indicatie.

Fiscaliteiten

Alle bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders vermeld. Wij wijzen erop, dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw fiscaal adviseur te raadplegen inzake de fiscaliteiten die samenhangen met de getaxeerde onroerende zaak. Alle bedragen die in de taxatie zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (btw), tenzij uit de taxatie van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

—

Vaststelling kosten koper

Bij de taxatie is uitgegaan van verwervingskosten op basis van 8% overdrachtsbelasting. Daarnaast worden er notariskosten in rekening gebracht middels een staffel.

Gehanteerde taxatiemethode

Het in dit rapport getaxeerde object betreft commercieel vastgoed. De marktwaarde van dit soort commercieel vastgoed wordt op basis van de BAR/NAR methode berekend. De BAR/NAR methode valt

onder de inkomstenbenadering. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van de bruto en/of netto markthuur (bruto markthuur verminderd met onroerende zaak gebonden lasten).

Tevens is gebruik gemaakt van de Comparatieve methode.

Comparatieve methode In deze benadering wordt de waarde van het getaxeerde gebaseerd op de vergelijking met referentietransacties. De referenties worden gecorrigeerd op afwijkingen.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein ee 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

Definities

Marktwaarde

Marktwaarde (market value) is het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Uitgangspunten: « Er is geen rekening gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; « Indien de onroerende zaak geheel ofgedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming

bewerkstelligen.

Markthuur

Markthuur volgens RICS definitie IVS 104 paragraaf 40.1 “Het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie na een behoorlijke marketing waarbij de partijen geinformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.”. Uitgangspunten: « Er is geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een

speciale gegadigde; « Marktpartijen hanteren standaard ROZ huurcontracten. « De markthuur is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhoud- en verzekeringskosten en geen reductie op de markthuur voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract; * De huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; « De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; « De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein —— 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

Type waardering

Een volledige taxatie is een taxatie op basis van alle mogelijke waardebepalende factoren en de marktomstandigheden. De volledige taxatie omvat 0.a. recherche naar kadastrale gegevens, de eigendomssituatie, het bestemmingsplan, milieubepalingen, marktsituatie ter plaatse, referentie transacties, huurgegevens, verhuurbaarheid/ verkoopbaarheid en een omschrijving van het getaxeerde, de locatie, de stand en ligging, de bereikbaarheid, de parkeervoorzieningen, en een SWOT analyse. In het kader van een full valuation zullen de locatie en het object zowel intern als extern worden geinspecteerd.

5.1. Toelichting gehanteerde parameters Verwachte inflatie

Inschatting van de toekomstige stijging van het prijspeil. Er wordt gewerkt met de cijfers van het NRVT.

Verwachte exploitatiekosten

Kosten die voortkomen uit de exploitatie van het onroerend goed. Hiertoe horen onder andere vaste lasten zoals belasting en verzekeringen onder, en daarnaast onderhoudskosten, beheerkosten en de verhuurdersheffing.

Bruto Aanvangsrendement

Dit cijfer wordt berekend door de huur in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de investering. Er zijn verschillende varianten mogelijk. Zo kan als huur de huuropbrengst gehanteerd worden, maar ook de markthuur of de theoretische huur (contracthuur voor verhuurde ruimten en markthuur voor

leegstaande ruimten). Daarnaast kan de investering een koopprijs kosten koper zijn, maar ook een koopprijs vrij op naam. In het rekenblad staan verschillende varianten vermeld.

Netto Aanvangsrendement

Dit cijfer wordt berekend door de netto huur in het eerste jaar te delen door de investering.

5.2 Afkortingen BVO

De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correctie glaslijn”. Deze correctie wordt berekend door van de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor de nettovloeropperviakte en de binnenkant van het glas op 1,5 m boven de vioer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen.

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein —— 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 | 14 december 2021

5.3 Begrippenlijst BAR

Bruto Aanvangs Rendement

DCF

Discounted Cash Flow

EVS HABU IFRS

European Valuation Standards 2016 Highest en best use International Financial Reporting Standard

IAS

International Accounting Standard

IVS

International Valuation Standards

IVSC

International Valuation Standards Committee

NAR

Netto Aanvangs Rendement

RICS TEGOVA

Royal Institution of Chartered Surveyors The European Group of Valuers Association

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Stadionplein 1 | Nijmegen | NL-P2021001935 |

14 december 2021

—

6. Bijlagen e

Foto's

Rekenmodel

e e

Kadastrale gegevens Bestemmingsplan

Huurcontract

Sector Update - Over Colliers

Milieu

Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

—

sis,

Aes

—~—

;

SS—-

~y aoaa:-_ =

ee —

=—

——

’

met

ss di“<= aReem & T | haat a

allt

pa — se

oA. <

;

oss

ont

‘———_

ee ee

“wag

1 |

Sei

ans

eS ai

ata. Soe

—— fips,

Be,

igi

ee fs

a a ie iat kes 1) _— 7 4 -

(

i™N

ray

ee —,

r,s

~ %

be = cw

Ll “

mets iy

aeSN

Va > ——_

——

sail a a

* ‘

FS 7

gee 1 “

‘Zs am

—_.2-)

<= robles

BL SS eae i

—

{fF

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nijmegen&id=141130a5-e2be-498a-bcf0-41ec8d620d5e