Document · PDF

04 Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2026 (Openbaar) (1)

Besluitvormende raadsvergadering 11 juni 2026, gemeente nieuwkoopBij agendapunt: Raadsvoorstel Actualisatie grondexploitatie 1 januari 2026 (2026-039)23.383 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Verlaat door de raad vastgesteld. Het stedenbouwkundig kader is in samenspraak met de omgeving opgesteld en geeft de ruimtelijke kaders voor het plan. Voor de woningbouw is vanuit de kern behoefte aan kleine betaalbare eengezinswoningen en appartementen. In februari 2024 is het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. Na intrekking van het ingediende beroep, is het bestemmingsplan onherroepelijk. Inmiddels is de omgevingsvergunning voor het bouwen van het IKC verleend. Begin 2025 is het Beatrix gebouw (dat staat op de locatie van het toekomstige IKC) gesloopt, het plangebied bouwrijp gemaakt en de bouw van het nieuwe IKC gestart. Dit zal tot medio september/oktober 2026 duren. Na de verhuizing naar de nieuwe school zal de locatie van de oude school gereedgemaakt worden voor woningbouw. Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) In december 2023 besloot de gemeenteraad dat de locatie Ter Aar Noordoost bestemd is als locatie voor flexwoningen. De Geschikte Peer is begin 2025 verhuist naar een nieuwe locatie aan de Veldweg in Ter Aar. De gemeenteraad heeft in juni 2024 ingestemd met het inrichtingsplan voor 42 flexwoningen en geld beschikbaar gesteld voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie voor fase 1 (18 woningen).

Woondiensten Aarwoude (WDA) is reeds in het bezit van 18 bestaande flexwoningen, die in 2022 zijn aangeschaft met het oog op het voorzien in tijdelijke woningbouw. Ze zijn tijdelijke opgeslagen op grond van de gemeente. In november 2024 is een overeenkomst met WDA getekend en zijn partijen overeengekomen om de flexwoningen voor een periode van maximaal 15 jaar te plaatsen op de locatie Ter Aar Noordoost. Inmiddels is de vergunning (BOPA) verleend en onherroepelijk. De bodemsanering en het bouwrijp maken is direct na het verkrijgen van vergunning gestart en in 2025 afgerond. De plaatsing van de woningen door Woondiensten Aarwoude (WDA) is na enige vertraging in februari 2026 begonnen, waarna het plangebied woonrijp gemaakt wordt

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 21

GZ 02 Buytewech-Noord Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 2006

Procesmanager: Richard Bosboom Projectfase: Voorbereidingsfase Verwachtte sluiting: 2028

HET PROJECT Doelstelling Het toevoegen van 290 nieuwe woningen aan de woningvoorraad van de kern Nieuwkoop. Het bouwprogramma is breed en sluit aan op de woningbehoefte van jongeren, jonge gezinnen en senioren. De ontwikkeling levert een belangrijke bijdrage aan de vitaliteit van de kern Nieuwkoop. Toelichting Aanleiding In het verleden heeft de gemeente grond aangekocht voor de ontwikkeling van Buytewech-Noord. Het rijk en de provincie hebben ingestemd met de bouw van 430 extra woningen ten behoeve van de transformatie van de Noordse Buurt. Een deel hiervan (66 woningen) wordt gerealiseerd binnen het project Buytewech-Noord. In totaal biedt het project ruimte voor 290 woningen, waarvan 60 woningen op grond van een private partij. De grond van de private partij betreft de voormalige volkstuinenlocatie. De afgelopen jaren is toegewerkt naar een anterieure overeenkomst met de grondeigenaar, die uiteindelijk op 1 februari 2023 is gesloten. Momenteel realiseert deze partij de woningen. Alle woningen zijn verkocht. Binnen de gemeente is er een brede vraag naar een diversiteit aan woningtypen. Deze behoeften wordt goed ingevuld binnen Buytewech-Noord. Daarnaast is binnen het plan aandacht voor maatschappelijke thema’s zoals (sociale) duurzaamheid in de vorm van ontmoeting, biodiversiteit, gezondheid/ beweging, mobiliteit en klimaatadaptatie.

Stand van zaken De Omgevingswet stimuleert vroegtijdige participatie. In november 2017 is gestart met een uitgebreid participatietraject waarbij het project samen met inwoners gaandeweg is opgebouwd. In 2018 heeft de gemeenteraad besloten om het Vlekkenplan ‘Polder’ te kiezen als uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan Buytewech-Noord. Voor duurzaamheid is gekozen voor de ‘Middenvariant’ als uitgangspunt voor een integrale aanpak van duurzaamheid voor Buytewech-Noord. In 2017 is gestart met een voorstudie over de haalbaarheid van mogelijke ontsluitingen. Dit

heeft na participatie met inwoners geresulteerd in het ontwerp van een hoofdontsluiting met een directe aansluiting op de rotonde ter hoogte van de Nieuwveenseweg 29a. Het bestemmingsplan Nieuwveenseweg 29a, waarin de ruimtelijke kaders voor de ontsluiting zijn vastgelegd, is in 2020 in procedure gebracht, vervolgens vastgesteld door de raad en in 2021 voor beroep behandeld door Raad van State. Het bestemmingsplan is op 16 maart 2022 onherroepelijk geworden en is het project in uitvoering gekomen. In 2020 is ook gestart met het opstellen van het bestemmingsplan ‘met verbrede reikwijdte’ Buytewech-Noord. Het bestemmingsplan is in november 2021 door de raad vastgesteld. Hier is beroep tegen ingesteld. Na de zitting op 21 december 2023 bij de Raad van State zijn de ingestelde beroepen op 14 februari 2023 ongegrond verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. De tenderprocedure om een ontwikkelaar te selecteren voor de eilanden 3 tot en met 8 is afgerond en in afwachting van realisatie. De gemeente is in gesprek met Woningstichting Nieuwkoop (WSN) voor het realiseren van 66 sociale huurwoningen op de eilanden 1 en 2. Inmiddels is het project volop in realisatie. De hoofdontsluiting met een aansluiting op de rotonde ‘Het Station’ (N231) is afgerond, de bouwweg is gerealiseerd en de eilanden zijn afgegraven.

Om de huidige persleiding te vervangen (eiland 1 t/m 4) en voorbelasting mogelijk te maken is in december 2025 de grond onder de eilanden 3 t/m 8 economisch geleverd aan de projectontwikkelaar. De gronden kunnen dan ook feitelijk in gebruik genomen worden. In 2026 zijn de eilanden 1 en 2 naar verwachting bouwrijp gemaakt, waarmee de bouwrijpfase is afgerond. Risico’s In de huidige projectfase is de onderkenning van risico’s van groot belang. Stikstof Door continue veranderende wetgeving rondom stikstof is het bestemmingsplan Buytewech-Noord vertraagd. Er is destijds een Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 22

uitgebreide studie uitgevoerd en afgerond. Sindsdien blijven er nieuwe richtlijnen en uitspraken komen met betrekking tot stikstof. Naast de eerdere Porthos-uitspraak, is er eind 2024 een uitspraak gedaan door de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarmee de jurisprudentielijn over intern salderen is gewijzigd. Dit heeft gevolgen (vertraging) voor bouwprojecten in de nabijheid van Natura 2000 gebieden zoals BuytewechNoord. Een Natuurvergunning voor het gehele plan is inmiddels aangevraagd.

Bouw- en woonrijp maken Het bouw- en woonrijp maken kan zorgen voor grote financiële schommelingen. Naarmate het plan meer vorm krijgt en tot uitvoering komt, is er ook meer zicht op het ruimtegebruik en de invulling van de buitenruimte. Dit kan, afhankelijk van de keuzes die daarbij worden gemaakt, binnen een groot plangebied zoals dat van Buytewech-Noord aanzienlijke meerof minderkosten betekenen. Inmiddels is een gedeelte van het bouwrijp maken uitgevoerd.

UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De locatie Buytewech-Noord is gelegen aan de Noordrand van Nieuwkoop, voorbij Park Buytewech. Aan de andere kant van het park ligt Buytewech-Oost. Het plan bestaat uit in totaal 12 wooneilanden, waarvan 4 eilanden in bezit van een private partij (project genaamd ‘Krekenlanden’). De resterende 8 wooneilanden zijn gemeentelijk eigendom. Inmiddels is voor de eilanden 3 t/m 8 een ontwikkelende partij geselecteerd (project genaamd ‘Buyteleven’). De eilanden 1 en 2 zijn gereserveerd voor sociale woningbouw (WSN). Tussen de eilanden blijven duidelijk zichtlijnen vanuit de bestaande wijken naar het open polderlandschap. Naast het reeds aanwezig Park Buytewech wordt een centraal park aangelegd. Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²) 161.928

Opp (%) 100%

Variabel

Reservering water

Buiten beschouwing

Netto plangebied

161.928

100%

47.286

29%

Verharding

31.759

20%

Groen

58.691

36%

Overig/bijzonder

24.192

15%

161.928

100%

Uitgeefbaar Bebouwd

Controle Netto

Programma In de Strategische koers 2024-2040 (d.d. 6 juni 2024) is het herijkte woningbouwprogramma opgenomen. Op het gemeentelijke plangebied worden 230 woningen gebouwd, dat uitgaat van verschillende woonconcepten en aansluit op het woonbeleid van de gemeente Nieuwkoop. Bij het vaststellen van het minimale grondbod is ervoor gekozen om 30 middeldure koopappartementen om te zetten naar

middeldure grondgebonden woningen. De redenen hiervoor zijn de hogere bouwkosten van appartementen, maar vooral ook een betere aansluiting bij de beoogde doelgroepen en de markt. Voor de realisatie van grondgebonden woningen is ook voldoende ruimte beschikbaar in het plangebied. Woningbouw Sociale woningbouw 0. Sociale huur - grondgebonden (starters) 0. Sociale huur - appartement (zorggeschikt) Ontwikkelaar 1. Betaalbare koop - grondgebonden 2. Goedkope koop - appartement 3. Middeldure koop - grondgebonden 4. Middeldure huur - appartement 5. Middeldure koop - grondgebonden 6. Middeldure koop - grondgebonden 7. Middeldure huur - grondgebonden 8. Dure koop - vrije kavels 9. Middeldure koop- grondgebonden 10. Duurdere koop - grondgebonden Totaal

Aantal 32 34 17 23 24 21 6 20 15 23 5 10 230

Kosten en opbrengsten Kosten • De verwervingskosten (totaal € 2,8 miljoen) bestaan uit de boekwaarde van de gronden. De gronden zijn ingebracht vanuit de materiele vaste activa naar de grondexploitatie. Daarnaast zijn er gronden aangekocht/ geruild ten behoeve van de ontsluiting (Nieuwveenseweg 29a). • De milieukosten omvat kosten voor ecologische- en bodem onderzoeken en het saneren van slootdempingen. • De kosten bouw- en woonrijp maken zijn geraamd door een extern ingenieursbureau op basis van het gedetailleerd vlekkenplan. De raming wordt jaarlijks geactualiseerd. Er zijn extra kosten opgenomen voor het vervangen van de persleiding en de verbreding van de sloot. • De planstructurele voorzieningen bestaan uit het aanleggen van de rotonde (voorbelasting en realisatie) en het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 23

versterken van de biodiversiteit van Park Buytewech. Onder de overige kosten is een stelpost opgenomen van circa € 500.000 voor het uitkeren van eventuele planschade. De planvorming is geraamd op basis van de plankostenscan van het Ministerie van BZK, waarbij rekening is gehouden met de procedures die nog doorlopen moeten worden. De post financieringslasten bestaan uit de rentelasten op de boekwaarde. Per 1 januari 2026 moet er een verplichte tussentijdse winst van € 2.774.000 worden genomen. De winstneming is als extra kostenpost in de grondexploitatie opgenomen.

november 2021 door de raad vastgesteld. Op 21 december 2023 heeft er een zitting plaatsgevonden voor de ingestelde beroepen bij de Raad van State. Op 14 februari 2024 zijn de ingestelde beroepen ongegrond verklaard met uitzondering van de wijkfunctie met kleine horeca. Deze is op basis van afstemming tijdens de zitting uit het plan gehaald. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.

Opbrengsten • De grondopbrengsten van de koopwoningen zijn vastgesteld op € 17,1 miljoen (exclusief indexatie) en zijn ruim boven het in de tender meegenomen minimale grondbod. • De grondopbrengsten van de sociale huurwoningen zijn circa € 1,4 miljoen (op basis van de ‘grondprijsafspraken sociale huurwoningen 2024’). • De overige opbrengsten bestaan uit tijdelijk inkomsten uit pacht. • Voor de aanleg van de rotonde is een subsidieaanvraag gedaan bij de provincie. De aanvraag is toegekend en daarmee draagt de provincie voor € 112.000 bij aan de aanleg van de rotonde. Eind 2022 is vanuit de provincie ook een subsidie van € 250.000 toegekend ten behoeve van het bouwen van sociale huurwoningen. • Door het tekenen van de anterieure overeenkomst met de private partij ten behoeve van de ontwikkeling van de volkstuinenlocatie en het voorterrein ontvangt de gemeente een exploitatiebijdrage, die in de grondexploitatie wordt ingebracht.

De bouw van de woningen is gefaseerd vanaf 2027. Het woonrijp maken loopt door tot en met 2028.

• •

Fasering Momenteel bevindt het plan zich in de voorbereidingsfase. Het bestemmingsplan is in

Om het plangebied te ontsluiten is in 2022 en 2023 een extra aansluiting op de rotonde N231 gerealiseerd. In 2023 is de hoofdontsluiting bouwrijp gemaakt en daarna zijn de eilanden afgegraven. In 2026 staat het bouwrijp maken van eiland 1 en 2 gepland.

Resultaat Met de fasering zoals in de vorige paragraaf toegelicht en de parameters voor kosten, opbrengsten en rente worden kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Door de verplichte tussentijdse winstneming verslechtert het (administratieve) saldo van de grondexploitatie. Om het effect op het resultaat aan te tonen geven wij de netto contante waarde en de eindwaarde met en zonder verplichte winstneming weer. Het te verwachten resultaat netto contante waarde met winstneming is per 1 januari 2026 circa € 5,2 miljoen positief. De eindwaarde is per 31 december 2028 circa € 5,5 miljoen positief. Het te verwachten resultaat netto contante waarde zonder winstneming is per 1 januari 2026 circa € 7,9 miljoen positief. De eindwaarde is per 31 december 2028 € 8,3 miljoen positief. In deze toelichting is het resultaat met tussentijdse winstneming verder leidend.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 24

GZ02 BUYTEWECH NOORD

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ02 Buytewech Noord

Gemeentekern

Nieuwkoop

Deelproject

Datum

5-feb-2026

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2026

Looptijd

(3 jaar)

Resultaat prijspeil

€ 5.841.988

Resultaat netto contant

€ 5.214.696

Ruimtegebruik

Opp (m²)

Bruto plangebied

Opp (%)

161.928

100%

Variabel

Reservering water

Buiten beschouwing

Netto plangebied

161.928

100%

Uitgeefbaar

47.286

29%

Bebouwd

Verharding

31.759

20%

Groen

58.691

36%

Overig/bijzonder

24.192

15%

161.928

100%

Controle Netto

Vastgoed

Opp/Won (m²)

Opp Tot (m²)

Opp Tot (%)

EG Sociaal huur

Won (#) 32

48%

100

3.200

61%

€ 242

€ 24.187

€ 773.984

EG Goedkoop

EG Middelduur

EG Duur

EG Vrije Kavel

MG Sociaal

52%

2.040

39%

€ 324

€ 19.467

€ 661.878

MG Goedkoop

MG Middelduur

MG Duur

Bedrijven

Kantoren

Commercieel

Niet-commercieel

Totaal (prijspeil)

Financieel prijspeil

Won (%)

Boekwaarde

Raming

Totaal

€ 2.774.000

Miljoenen

€ 2.774.000

Winstneming

Historische boekwaarde

€ 2.803.581

Verwerven

€ 101.730

Milieu

Bouwrijp maken

€ 1.106.396

€ 365.000

€ 1.471.396

Bouwrijp maken

Woonrijp maken

€ 86.067

€ 3.619.594

€ 3.705.661

Woonrijp maken

Onvoorzien

€ 444.545

Planstructurele vz

Historische boekwaarde Verwerven Milieu

Onvoorzien Planstructurele vz

€ 8.367

€ 507.500

€ 515.867

Overige kosten

Planvorming

€ 2.919.873

€ 914.195

€ 3.834.068

Planvorming

Bovenwijks

Bijdragen aan fondsen

Bijdragen aan fondsen Financieringslasten

Overige kosten

Financieringslasten Totale kosten

Grondpr/Won.

€ 460.508

-€ 10.705.068

-€ 5.406.289

-€ 16.111.357

Grondprijs

5.240

Kosten Winstneming

Grondpr/m²

1.435.862

€ 05

€ 10

€ 15

€ 20

€ 25

Opbrengsten € 17.120.000

€ 2.763.421

€ 19.883.421

Woningbouw

Werken

Overig

€ 670.953

Overig

Bijdragen/Subsidies

€ 1.112.020

€ 286.951

€ 1.398.971

Bijdragen/Subsidies

Bijdragen uit fondsen

Financieringsbaten

Totale opbrengsten

€ 18.902.973

€ 3.050.372

€ 21.953.345

Saldo prijspeil

€ 8.197.906

-€ 2.355.917

€ 5.841.988

Index kosten

-€ 377.983

Index opbrengsten

€0

Rente

€ 69.873

€ 8.197.906

-€ 2.664.028

€ 5.533.877

Woningbouw

Saldo eindwaarde Saldo NCW

€ 5.214.696

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 25

Financieel geïndexeerd

Boekw

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Ttl geïndex.

Kosten Winstneming Historische boekwaarde Verwerven

€ 2.636.021

€ 2.774.000

€ 2.664.131

€ 2.803.581

€ 2.774.000

€ 96.670

€ 101.730

Bouwrijp maken

€ 1.404.090

€ 1.106.396

€ 372.228

€ 1.478.624

Woonrijp maken

€ 3.744.660

€ 86.067

€ 541.516

€ 560.462

€ 2.780.486

€ 3.968.532

€ 422.434

€ 444.545

Milieu

Onvoorzien Planstructurele vz Overige kosten

€ 520.908

€ 8.367

€ 173.344

€ 181.143

€ 188.388

€ 551.242

Planvorming

€ 3.706.381

€ 2.919.873

€ 273.097

€ 191.649

€ 521.959

€ 3.906.577

Bovenwijks

Bijdragen aan fondsen

€ 437.603

€ 460.508

€ 15.632.897

€ 10.705.068

€ 1.360.185

€ 933.254

€ 3.490.833

€ 16.489.340 € 19.883.421

Financieringslasten Totale kosten Opbrengsten

€ 18.881.389

€ 17.120.000

€ 1.435.862

€ 498.808

€ 828.751

Werken

Overig

€ 637.580

€ 670.953

Bijdragen/Subsidies

€ 1.328.625

€ 1.112.020

€ 286.951

€ 1.398.971

Bijdragen uit fondsen

Financieringsbaten

Totale opbrengsten

€ 20.847.594

€ 18.902.973

€ 1.722.813

€ 498.808

€ 828.751

€ 21.953.345

€ 5.214.696

€ 8.197.906

€ 362.628

-€ 434.446

-€ 2.662.083

€ 5.464.005

€ 22.954

€ 24.034

€ 22.885

€ 69.873

€ 5.214.696

€ 8.197.906

€ 8.583.487

€ 8.173.075

€ 5.533.877

Woningbouw

Saldo geïndexeerd Saldo geïndexeerd Rente

Miljoenen

Saldo NCW

€ 25 € 20 € 15 € 10 € 05 -€ 05 -€ 10 -€ 15 BW

2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050

Kosten

Opbrengsten

Rente

Kasstroom

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 26

VERSCHILLENVERKLARING Ruimtegebruik Het ruimtegebruik is niet gewijzigd. Programma Het programma is niet gewijzigd. Kosten en opbrengsten Winstneming Op basis van de voortgang van het project, kosten en opbrengsten kan er tussentijdse winst genomen worden. In 2025 zijn de opbrengsten (economische levering) grotendeels binnengekomen, waardoor er een tussentijdse winst van € 2.774.000 moet worden genomen. Bouw- en woonrijp maken De kosten voor het bouwrijp maken van eiland 1 en 2 én de kosten voor het woonrijp maken zijn hoger geraamd dan vorig jaar, door de opgelopen vertraging vanuit Van Wijnen en WSN. Plankosten De plankosten zijn ongeveer 1,5 ton hoger door de opgelopen vertraging en de hogere civiele plankosten.

Opbrengsten woningbouw In 2025 heeft de economische levering (opbrengsten zijn boekhoudkundig binnen gekomen) van de grond aan Van Wijnen (ontwikkelaar) plaatsgevonden. Echter moet de daadwerkelijke betaling en de juridische levering nog plaatsvinden. Door de opgelopen vertraging in het project en de afgesproken indexatie (CPI index per 1 januari 2025) vanuit de koopovereenkomst zijn de opbrengsten gestegen. Indexatie De indexatie van de opbrengsten is verplaatst naar de post ‘opbrengsten’. Verder is er geen index voor de opbrengsten opgenomen. De rentebaten zijn gestegen door de hogere positieve boekwaarde. De economische levering van de grond (en de opbrengst) heeft eerder plaatsgevonden dan vorig jaar is geraamd waardoor zowel de boekwaarde als de daadwerkelijk rente hoger zijn. Fasering De fasering is vanwege de vertraging door de stikstofproblematiek met één jaar verlengd.

VERSCHILLENANALYSE Oppervlak (ha)

2025

Bruto plangebied

2026

Verschil

Financieel

2025

2026

Verschil

16,2

Kosten (mln.)

Variabel

Winstneming

€ 2,8

+€ 2,8

Reservering water

Historische boekwaarde

Buiten beschouwing

Verwerven

€ 2,8

Netto plangebied

16,2

Milieu

€ 0,1

Uitgeefbaar

4,7

Bouwrijp maken

€ 1,4

€ 1,5

+€ 0,1

€ 3,6

€ 3,7

+€ 0,1

Bebouwd

Woonrijp maken

Verharding

3,2

Onvoorzien

Groen

5,9

Planstructurele vz

€ 0,4

Overig/bijzonder

2,4

Overige kosten

€ 0,5

16,2

Planvorming

€ 3,7

€ 3,8

+€ 0,2

Bovenwijks

Bijdragen aan fondsen

€ 0,4

€ 0,5

€ 13,0

€ 16,1

+€ 3,1

Totaal

Programma

2025

2026

Verschil

EG Sociaal huur (won)

EG Goedkoop (won)

Totale kosten

EG Middelduur (won)

Opbrengsten (mln.)

EG Duur (won)

Woningbouw

€ 18,5

€ 19,9

+€ 1,4

EG Vrije Kavel (won)

Werken

MG Sociaal (won)

Overig

€ 0,7

MG Goedkoop (won)

Bijdragen/Subsidies

€ 1,4

MG Middelduur (won)

Bijdragen uit fondsen

Financieringsbaten

Bedrijven (m²)

Totale opbrengsten

€ 20,6

€ 22,0

+€ 1,4

Kantoren (m²)

Saldo prijspeil

€ 7,6

€ 5,8

-€ 1,8

Commercieel (m²)

Index kosten

-€ 0,3

-€ 0,4

Niet-commercieel (m²)

Index opbrengsten

€ 0,5

€ 0,0

-€ 0,5

Rente

MG Duur (won)

Totaal woningbouw

230

Financieringslasten

€ 0,0

€ 0,1

+€ 0,1

Saldo eindwaarde

€ 7,8

€ 5,5

-€ 2,2

Saldo (NCW)

€ 7,3

€ 5,2

-€ 2,1

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 27

RISICOANALYSE Voor Buytewech-Noord is een risicoanalyse opgesteld. Alleen de noemenswaardige risico’s waarvan de kans groot genoeg is om op te treden zijn opgenomen.

Projectspecifieke risico’s De projectspecifieke risico’s zijn reeds beschreven bij ‘het project’ onder risico’s. Omdat deze grondexploitatie een positief geraamd (financieel) eindresultaat heeft leveren de risico’s geen post op in de bestemmingsreserve onvoorzien grondexploitaties.

Standaardrisico’s De meeste risico’s in de lijst zijn algemeen beschreven en vallen onder de lijst met standaardrisico’s die terug te vinden is in het MPG (Meerjarenperspectief Grondexploitaties) in het hoofdstuk Risico’s. RISICO'S Groepering

Incident

Oorzaak

BWRM

Indicentele stijging kosten materiaal (bwrm)

Incidentele stijging kosten grondstoffen (bwrm) of vraag naar werken

BWRM

Andere werkwijzen/eisen op basis van stikstofwetgeving

Opbrengsten

Provinciale subsidie beschikking verloopt door vertraging project

Planvorming

Nieuwe stikstofwetgeving

TOTAAL

Gevolg Stijging kosten bouw- en woonrijp maken 10%

Trefkans

Effect (€)

Kans x Effect

Maatregel

50%

€ 398.459

Exogeen. Alleen bouwstroom € 199.230 eigen projecten goed afstemmen.

Hogere eisen aan de werkwijze Meer kosten van de bouwfase (bijv. werken civiel met elektrisch materieel)

80%

€ 398.459

€ 318.768 Accepteren

Vertraging in het project

Subsidie vervalt (gedeeltelijk)

40%

€ 250.000

€ 100.000

Stikstofberekening laat geen ontwikkeling toe

Vertragining in de ontwikkeling of wijziging programma

40%

€ 276.342

€ 110.537 Accepteren

€ 1.323.261

Provincie op de hoogte houden en het plan faseren/ knippen

€ 728.534

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 28

GZ 08 Tochtpad Noordeinde Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 juli 2022

Procesmanager: Marjolein van de Ven Projectfase: Ontwerpfase Verwachtte sluiting: 2028

HET PROJECT Doelstelling Het slopen van het oude schoolgebouw Christelijke Daltonschool (CDBS) De Diamant (verder de Diamant) en het toevoegen van nieuwe woningen voor jongeren en ouderen aan de woningvoorraad in de kern Noordeinde. De strook langs de Dobbe zal gelijktijdig worden ontwikkeld. Toelichting Aanleiding De gemeenteraad heeft op 15 oktober 2015 het besluit genomen over het budget voor de nieuwbouw van vier scholen waaronder voor het IKC Zevenhoven/Noordeinde. Inmiddels is het IKC gebouwd en in gebruik genomen, waardoor op de locatie de Diamant (voormalig schoolgebouw de Diamant) herontwikkeling kan plaatsvinden. De strook langs de Dobbe ligt binnen de BSD-contour en zal gelijktijdig ontwikkeld worden. De beoogde bebouwing zal bestaan uit rugaan-rug-woningen en appartementen voor starters en levensloopbestendige woningen voor ouderen. In totaal worden er 42 woningen gebouwd. In het plan blijft ruimte voor een trapveld op nagenoeg de huidige locatie. De afmetingen van het huidige trapveld (33 x 40 meter) zullen wijzigen naar 22,5 x 27,5 meter. Daarnaast is er aandacht voor de groene randen van het dorp door het behouden van de bestaande bomen bij locatie de Diamant en het toepassen van een sloot met een landelijke inpassing bij de Dobbe.

Stand van zaken In mei 2020 is de startnotitie voor het Tochtpad Noordeinde in de raad vastgesteld, waarin is bepaald dat de planontwikkeling opgestart dient te worden. In de startnotitie en het woningbouwprogramma is uitgegaan van circa 42 woningen. Om te komen tot het stedenbouwkundig plan Noordeinde (Tochtpad/de Dobbe) is een participatietraject met twee participatierondes georganiseerd. In de eerste participatieronde zijn er vier varianten voorgelegd aan de omgeving. Op basis van de feedback is een voorkeursvariant opgesteld. Deze variant is in

de tweede participatieronde wederom voorgelegd aan de omgeving. Naar aanleiding van het participatietraject zijn er enkele aanpassingen doorgevoerd, waaronder het omzetten van vier sociale huurwoningen naar koopwoningen, de maten van het trapveld, toevoegen van een sloot en het parkeren. In juli 2021 is de aanbesteding voor het slopen van het schoolgebouw de Diamant in gang gezet en het gebouw is in oktober 2021 gesloopt. Het stedenbouwkundig plan dient als basis voor het opgestelde bestemmingsplan Tochtpad Noordeinde. Het ontwerp bestemmingsplan (met daarin het stedenbouwkundig plan) heeft eerst zes weken ter inzage gelegen. Vervolgens is het bestemmingsplan op 23 juni 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Hier is beroep tegen ingesteld. De ingestelde beroepen zijn op 20 december 2023 ongegrond verklaard door de Raad van State. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Na enige vertraging is in het derde kwartaal van 2024 de tenderprocedure gestart. In juni 2025 is een ontwikkelaar geselecteerd en is het project gegund aan Kwakkenbos. Op dit moment zijn de overeenkomsten tussen Woondiensten Aarwoude (WDA), Kwakkenbos en de gemeente nog niet getekend, omdat WDA nog aanpassingen wenst. Risico’s In de huidige projectfase is de onderkenning van risico’s van groot belang.

De te ontwikkelen locaties worden gezien als entree van het westelijk deel van Noordeinde waardoor er verschillende belangen kunnen ontstaan. In het participatietraject zijn de omgeving en de omwonenden intensief betrokken. Op dit moment is er vertraging doordat de overeenkomsten nog niet getekend kunnen worden. De overeenkomsten zijn vooraf goedgekeurd door WDA en waren onderdeel van de tenderdocumenten. Toch kan WDA nog niet tot ondertekening overgaan, zij werpen bewaren op die niet eerder kenbaar waren gemaakt. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 29

UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De beoogde ontwikkeling richt zich op een mooie overgang van landschap naar bebouwing en een goede entree voor Noordeinde.

•

De bebouwing aan de Dobbe zal bestaan uit twee blokken rug-aan-rug-woningen. Op de locatie de Diamant zullen twee rijen van vier levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd. Daarnaast komt op locatie de Diamant een appartementencomplex bestaande uit twee delen, waarvan het deel nabij de bestaande woningen twee lagen hoog wordt en het andere deel drie lagen hoog.

Opbrengsten • De grondopbrengsten van de koopwoningen zijn vastgesteld op € 2.024.350 (exclusief indexatie) en zijn ruim boven het in de tender meegenomen minimale grondbod. • De grondopbrengsten van de sociale huurwoningen zijn circa € 484.000 (op basis van de ‘grondprijsafspraken sociale huurwoningen 2024’).

Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²) 10.777

Opp (%) 100%

Variabel

Reservering water

Buiten beschouwing

Netto plangebied

10.777

100%

Uitgeefbaar

2.329

22%

Verharding

3.935

37%

Groen

4.173

39%

340

10.777

100%

Bebouwd

Overig/bijzonder Controle Netto

Programma Het woningbouwprogramma richt zich op jongeren en ouderen en bestaat uit 16 sociale huurwoningen voor starters (rug-aan-rugwoningen), 4 sociale huur rijwoningen voor ouderen (levensloopbestendig), 18 goedkope koop appartementen en 4 betaalbare koop rijwoningen (levensloopbestendig). In afwijking van het integraal woningbouwprogramma en naar aanleiding van het participatietraject zijn er 4 sociale huur rijwoningen (levensloopbestendig) omgezet naar 4 betaalbare koop rijwoningen (levensloopbestendig). Kosten en opbrengsten Kosten • De verwervingskosten bestaan uit de boekwaarde van de gronden (€ 51.290). • De milieukosten omvat de sloopkosten en milieukundige onderzoeken. • De kosten bouw- en woonrijp maken zijn geraamd door de gemeente op basis van het schetsontwerp. • Onder de overige kosten zijn kosten opgenomen voor het uitkeren van planschade en gemeentelijke heffingen. • De planvorming is geraamd op basis van de plankostenscan van het Ministerie van BZK, waarbij rekening is gehouden met de

procedures die nog doorlopen moeten worden. De post financieringslasten bestaan uit de rentelasten op de boekwaarde.

Fasering Momenteel bevindt het plan zich in de ontwerpfase. Het bestemmingsplan (met daarin het stedenbouwkundig plan) is 23 juni 2022 vastgesteld door de gemeenteraad (gelijktijdig met het openen van de grondexploitatie) en is door de uitspraak van de Raad van State op 20 december 2023 inmiddels onherroepelijk. De voorbereidingen voor het bouwrijp maken van het plangebied zijn direct na de uitspraak van de Raad van State gestart. De uitvoering daarvan start na het ondertekenen van de overeenkomsten. Naar verwachting is dit in het tweede kwartaal van 2026. Na het ondertekenen van de overeenkomsten zal de ontwikkelaar het ingediende schetsontwerp verder uitwerken tot een definitief plan, vraagt de omgevingsvergunning aan en zet uiteindelijk de woningen in de verkoop. De bouw van de woningen is gefaseerd in 2027. Vervolgens zal het woonrijp maken naar verwachting plaatsvinden in 2028. De plankosten zijn gefaseerd over de jaren 2026 tot en met 2028. Resultaat Met de fasering zoals in de vorige paragraaf toegelicht en de parameters voor kosten, opbrengsten en rente worden kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Het te verwachten resultaat netto contante waarde is per 1 januari 2026 circa € 60.000 positief. De eindwaarde is per 31 december 2028 circa € 64.000 positief.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 30

GZ 08 TOCHTPAD NOORDEINDE

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ 08 Tochtpad Noordeinde

Gemeentekern

Noordeinde

Deelproject

Datum

5-feb-2026

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2026

Looptijd

(3 jaar)

Resultaat prijspeil

€ 36.154

Resultaat netto contant

€ 59.967

Ruimtegebruik

Opp (m²)

Bruto plangebied

Opp (%)

10.777

100%

Variabel

Reservering water

Buiten beschouwing

10.777

100%

2.329

22%

Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd

Verharding

3.935

37%

Groen

4.173

39%

Overig/bijzonder Controle Netto

Vastgoed

Won (#)

340

10.777

100%

Won (%)

Opp/Won (m²) Opp Tot (m²)

Opp Tot (%)

Grondpr/m²

Grondpr/Won.

Grondprijs

EG Sociaal huur

48%

824

43%

€ 587

€ 24.187

€ 483.740

EG Goedkoop

10%

248

13%

€ 1.484

€ 92.016

€ 368.064

EG Middelduur

EG Duur

EG Vrije Kavel

MG Sociaal

MG Goedkoop

43%

864

45%

€ 1.917

€ 92.016

€ 1.656.286

MG Middelduur

MG Duur

Bedrijven

Kantoren

Commercieel

Niet-commercieel

Totaal (prijspeil)

Financieel prijspeil

Boekwaarde

Raming

Totaal

Miljoenen

Kosten Winstneming

Winstneming

Historische boekwaarde

Verwerven

€ 51.291

Verwerven

Milieu

€ 95.286

Milieu

Bouwrijp maken

€ 7.000

€ 400.000

€ 407.000

Bouwrijp maken

Woonrijp maken

€ 470.000

Woonrijp maken

Onvoorzien

Planstructurele vz

Historische boekwaarde

Overige kosten

€ 149.233

€ 80.000

€ 229.233

Overige kosten

Planvorming

€ 1.015.785

€ 295.125

€ 1.310.910

Planvorming

Bovenwijks

Bijdragen aan fondsen

Financieringslasten

€ 8.216

-€ 1.326.810

-€ 1.245.125

-€ 2.571.936

Woningbouw

€ 2.508.090

Woningbouw

Werken

Overig

Bijdragen/Subsidies

€ 100.000

Bijdragen/Subsidies

Bijdragen uit fondsen

Financieringsbaten

Totale opbrengsten

€ 2.608.090

-€ 1.326.810

€ 1.362.965

€ 36.154

-€ 72.225

Index opbrengsten

€ 106.837

Rente

-€ 7.129

-€ 1.326.810

€ 1.390.447

€ 63.637

Financieringslasten Totale kosten

1.936

€ 2.508.090

€ 00

€ 01

Opbrengsten

Saldo prijspeil Index kosten

Saldo eindwaarde Saldo NCW

€ 59.967

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 31

Financieel geïndexeerd

Boekw

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Ttl geïndex.

Kosten Winstneming

Historische boekwaarde

€ 48.739

€ 51.291

Milieu

€ 90.546

€ 95.286

Bouwrijp maken

€ 393.201

€ 7.000

€ 407.922

€ 414.922

Woonrijp maken

Verwerven

€ 481.489

€ 510.960

Onvoorzien

Planstructurele vz

Overige kosten

€ 222.670

€ 149.233

€ 27.325

€ 28.555

€ 29.697

€ 234.809

Planvorming

€ 1.261.079

€ 1.015.785

€ 150.671

€ 67.256

€ 94.966

€ 1.328.677

Bovenwijks

Bijdragen aan fondsen

€ 7.807

€ 8.216

€ 2.505.533

€ 1.326.810

€ 585.918

€ 95.810

€ 635.622

€ 2.644.161

Financieringslasten Totale kosten Opbrengsten

€ 2.471.003

€ 2.614.927

Werken

Overig

Bijdragen/Subsidies

€ 94.496

€ 100.000

Bijdragen uit fondsen

Financieringsbaten

Totale opbrengsten

€ 2.565.499

€ 2.714.927

Saldo geïndexeerd Saldo geïndexeerd

€ 59.967

-€ 1.326.810

-€ 585.918

€ 2.619.116

-€ 635.622

€ 70.766

-€ 3.715

-€ 5.366

€ 1.952

-€ 7.129

€ 59.967

-€ 1.326.810

-€ 1.916.443

€ 697.307

€ 63.637

Woningbouw

Rente

Miljoenen

Saldo NCW

€ 02

€ 01 € 01 -€ 01 -€ 01 -€ 02 -€ 02 BW 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 Kosten

Opbrengsten

Rente

Kasstroom

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 32

VERSCHILLENANALYSE Ruimtegebruik en programma Het programma en ruimtegebruik zijn niet gewijzigd.

afhankelijk van onder andere de opgenomen VON prijzen, de bouwkosten en de oppervlakte van de te bouwen woningen.

Kosten en opbrengsten Planvorming De plankosten zijn licht gestegen door de vertraging die het project heeft opgelopen. Daardoor zijn de kosten voor ambtelijke inzet gestegen.

Bijdragen/ subsidies De provinciale subsidie ‘Knelpuntenpot’ voor de bouw van sociale huurwoningen is aangevraagd, toegekend en opgenomen in de grondexploitatie. Fasering De fasering van het project is met een half jaar verlengd, door de opgelopen vertraging. De kosten van het woonrijp maken vallen geheel in 2028.

Opbrengsten woningbouw Het ingediende grondbod (€ 2,0 miljoen) is aanzienlijk hoger dan het minimale grondbod (€ 1,1 miljoen) dat opgenomen was in de tenderuitvraag. De reden hiervoor is VERSCHILLENANALYSE Oppervlak (ha)

2025

Bruto plangebied

2026

Verschil

Financieel

2025

2026

Verschil

1,1

Kosten (mln.)

Variabel

Winstneming

Reservering water

Historische boekwaarde

Buiten beschouwing

Verwerven

€ 0,1

1,1

Milieu

€ 0,1

Uitgeefbaar

0,2

Bouwrijp maken

€ 0,4

Bebouwd

Woonrijp maken

€ 0,5

Verharding

0,4

Onvoorzien

Groen

0,4

Planstructurele vz

Overig/bijzonder

0,0

Overige kosten

€ 0,2

1,1

Planvorming

€ 1,2

€ 1,3

+€ 0,1

Bovenwijks

Bijdragen aan fondsen

€ 0,0

€ 2,4

€ 2,6

+€ 0,1

Netto plangebied

Totaal

Programma

2025

2026

Verschil

EG Sociaal huur (won)

EG Goedkoop (won)

Totale kosten

EG Middelduur (won)

Opbrengsten (mln.)

EG Duur (won)

Woningbouw

€ 1,6

€ 2,5

+€ 0,9

EG Vrije Kavel (won)

Werken

MG Sociaal (won)

Overig

MG Goedkoop (won)

Bijdragen/Subsidies

€ 0,1

+€ 0,1

MG Middelduur (won)

Bijdragen uit fondsen

MG Duur (won)

Financieringsbaten

Bedrijven (m²)

Totale opbrengsten

€ 1,6

€ 2,6

+€ 1,0

Kantoren (m²)

Saldo prijspeil

-€ 0,9

€ 0,0

+€ 0,9

Commercieel (m²)

Index kosten

-€ 0,1

Niet-commercieel (m²)

Index opbrengsten

€ 0,1

Rente

-€ 0,0

Saldo eindwaarde

-€ 0,9

€ 0,1

+€ 1,0

Saldo (NCW)

-€ 0,9

€ 0,1

+€ 0,9

Totaal woningbouw

Financieringslasten

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 33

RISICOANALYSE Voor Tochtpad Noordeinde is een risicoanalyse opgesteld. Alleen de noemenswaardige risico’s waarvan de kans groot genoeg is om op te treden zijn opgenomen.

BWRM

Incident Incidentele stijging kosten materiaal (bwrm)

Oorzaak

Gevolg

Incidentele stijging kosten grondstoffen (bwrm) of vraag naar werken

Stijging kosten bouw- en woonrijp maken 10%

25%

€ 87.000

Exogeen. Alleen bouwstroom € 21.750 eigen projecten goed afstemmen

Trefkans

Effect (€)

Kans x Effect

Maatregel

Planvorming

Daling kwaliteit woonomgeving Veel bezwaren op omwonende bestemmingsplan

Stijging kosten planschade

20%

€ 80.000

€ 16.000

Uitvoeren planschadeonderzoek

Planvorming

Ontwikkelaar wil graag de Schadeclaim van ontwikkelaar kosten door vertraging gedekt door vertraging. hebben.

Vertraging kosten 1 jr + € 50.000

50%

€ 57.282

€ 28.641

Bemiddelen ontwikkelaar en woningcorporatie en gezamenlijk oplossingen zoeken

Planvorming

Ontwikkelaar wil graag de Schadeclaim van ontwikkelaar gemaakte kosten gedekt bij afhaken. hebben.

Vertraging kosten 1 jr + € 100.000

40%

€ 107.282

€ 42.913

Bemiddelen ontwikkelaar en woningcorporatie en gezamenlijk oplossingen zoeken

Planvorming

Ontwikkelaar haakt af en opnieuw tenderen.

Ontwikkelaar trekt zich terug door vertraging/communicaitie met woningcorporatie.

Vertraging kosten 1 jr + € 50.000

50%

€ 57.282

€ 28.641

Bemiddelen ontwikkelaar en woningcorporatie en gezamenlijk oplossingen zoeken

Opbrengsten

Ontwikkelaar haakt af en grondbieding vervalt.

De comminicatie loopt stroef tussen partijen.

Daling opbrengsten koopwoningen

30%

€ 924.000

€ 277.200

Bemiddelen ontwikkelaar en woningcorporatie en gezamenlijk oplossingen zoeken

In economische situaties kunnen woningprijzen dalen

Daling opbrengsten koopwoningen 10%

20%

€ 202.435

€ 40.487

Goed marktonderzoek en bijstellen

Door de aangescherpte regels is het verkrijgen van financiering moeilijker en/of de Vertraging Opbrengsten Afzet woningen/kavel stagneert verwachting omtrent de opbrengsten 1 verkoopbaarheid van de jr huidige woning blijken niet haalbaar

20%

€ 59.665

Marktonderzoek, omzetting € 11.933 naar andere woningtypen, aanbod afstemmen op vraag

Opbrengsten Dalende woningprijzen

TOTAAL

€ 1.574.946

€ 467.565

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 34

GZ 10 Schoterhoek II Portefeuillehouder: Antoinette Ingwersen Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 2008

Procesmanager: Jan Willem van der Linde Projectfase: Realisatiefase Verwachtte sluiting: 2026

HET PROJECT Doelstelling De gemeente Nieuwkoop profileert zich vanuit de gemeentelijke Omgevingsvisie als ondernemende, groene en duurzame gemeente. Nieuwkoop wil voorzien in de ruimtebehoefte van bedrijven door voldoende ruimte te bieden op een beperkt aantal goede bedrijventerreinen. De behoefte aan bedrijventerreinen was echter groter dan de ruimte die kon worden gecreëerd door herontwikkeling van bestaande terreinen. Daarom is met Schoterhoek II een nieuw bedrijventerrein ontwikkeld. Toelichting Aanleiding Uit het behoefteonderzoek dat is uitgevoerd voor de sub regio Rijn- en Veenstreek (gemeente Nieuwkoop, Alphen aan den Rijn en Kaag en Braassem) bleek dat om voor de periode 2010 - 2025 aan de vraag naar gemengde bedrijventerreinen te kunnen voldoen het noodzakelijk was om Schoterhoek II te ontwikkelen. Stand van zaken Het bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk. Door de gemeenteraad is besloten om het gemeentelijk afvalstation en het onderkomen van de buitendienst te realiseren op Schoterhoek II. Deze zijn beide inmiddels enige jaren in gebruik. Het bouwrijp maken is in 2021 afgerond en het warmtenet is aangelegd en in gebruik

genomen. De kopers betalen een bijdrage van € 15 per m² voor het warmtenet. Deze bijdrage is niet verwerkt in de grondprijs. Voor de kosten van het warmtenet is een separaat krediet door de raad beschikbaar gesteld. Voor het eigendom en beheer van het warmtenet is een coöperatie opgericht waar alle bedrijven lid van worden. Onderhoud voor de eerste 5 jaar is meegenomen in de aanbesteding van de aanleg. De levering van kavels vindt sinds het 4e kwartaal 2020 plaats, er was veel (vooral lokale) belangstelling voor de kavels. Inmiddels zijn er in totaal 30 kavels verkocht en overgedragen, waarvan 6 kavels in 2020 (of eerder), 16 kavels in 2021, 5 kavels in 2022 en 3 kavels in 2023. In 2025 is 1 kavel overgedragen. Naar verwachting wordt de laatste kavel in 2026 overgedragen, na het verplaatsen van de flexwoningen die enige tijd op de kavel hebben gestaan. Risico’s Ondanks dat er één kavel overgedragen moet worden, is er voldoende zekerheid over het verkrijgen van de opbrengsten. Er zijn voldoende geïnteresseerde ondernemers mocht de koper zich terugtrekken. Verder zijn er geen projectspecifieke risico’s te benoemen.

UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik Voor een goede ruimtelijke inpassing is een groenstrook gerealiseerd. Van het totale netto plangebied is circa 68% van het gebied uitgeefbaar voor bedrijfskavels. Daarnaast is 19% groen en 13% verharding. Programma Het uitgeefbare gebied meet 63.548 m², dat volledig wordt uitgegeven als bedrijventerrein. Naast het gemeentelijke afvalstation en de gemeentewerf voor de buitendienst worden er 30 bedrijfskavels uitgegeven (in totaal 32 kavels).

Kosten en opbrengsten Kosten • De verwervingskosten bestaan uit de boekwaarde van de gronden (€ 5,7 miljoen). • Het bouwrijp maken is afgerond. • De kosten voor het woonrijp maken zijn begroot op basis van een geactualiseerde kostenraming. • De planstructurele voorziening bestaat uit 50% van de totale kosten voor de realisatie van de rotonde. De overige 50% is ten laste gebracht van het project de Verwondering. • In de post overige kosten is een bedrag opgenomen voor watercompensatie die in Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 35

•

2016 in het plangebied Buytewech-Noord is gerealiseerd. De planvorming is geraamd op basis van de plankostenscan van het Ministerie van BZK, waarbij rekening is gehouden met de procedure die nog doorlopen moeten worden. Per 1 januari 2019 heeft de gemeente verplicht een tussentijdse winstgenomen van € 199.000. Ook per 1 januari 2021 (€ 252.000), per 1 januari 2022 (€ 983.000), per 1 januari 2023 (€ 223.000) en per 1 januari 2024 (€ 261.000) is er verplicht een tussentijdse winst genomen. Op 1 januari 2025 heeft de gemeente € 53.000 tussentijdse winst moeten terugdraaien. Ook op 1 januari 2026 moet er € 64.000 tussentijdse winst terug gedraaid worden, door uitgestelde opbrengsten en hogere kosten voor het woonrijp maken. Dit zorgt voor een totale tussentijdse winstneming van € 1.801.000. De tussentijdse winstneming is als extra kostenpost in de grondexploitatie opgenomen.

Opbrengsten • De totale opbrengsten zijn geraamd op bijna € 15,8 mln. (gemiddeld € 248 per m² uitgeefbaar). De resterende uitgifte staat gepland voor 2026.

Het project Schoterhoek II kent een hoge duurzaamheidsambitie. Zo worden de bedrijven op Schoterhoek II verwarmt doormiddel van warmte gewonnen uit het effluent water van de rioolwaterzuivering. Resultaat Met de fasering zoals in de vorige paragraaf toegelicht en de parameters voor kosten, opbrengsten en rente worden kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Door de verplichte tussentijdse winstneming verslechtert het (administratieve) saldo van de grondexploitatie. Om het effect op het resultaat aan te tonen geven wij de netto contante waarde en de eindwaarde met en zonder verplichte winstneming weer. Het te verwachten resultaat netto contante waarde met winstneming is per 1 januari 2026 circa € 295.000 positief. De eindwaarde is per 31 december 2026 circa € 301.000 positief. Het te verwachten resultaat netto contante waarde zonder winstneming is per 1 januari 2026 circa € 2,1 miljoen positief. De eindwaarde is per 31 december 2026 € 2,1 miljoen positief. In deze toelichting is het resultaat met tussentijdse winstneming verder leidend.

Fasering In 2016 is de voorbelasting van de rotonde gerealiseerd en is de rotonde aangelegd. Begin 2018 is het nieuwe afvalstation op Schoterhoek geopend. De gemeentewerf is in 2022 in gebruik genomen. Het bouwrijp maken van het gebied is afgerond in 2019 (met het aanleggen van de inritten in 2020 en 2021). Dit om ongelijke zettingen en daarmee schade aan riolering en kabels en leidingen te voorkomen. Het woonrijp maken volgt in 2026 en is grotendeels afhankelijk van de levering van de kavels. Bij sneller levering en bebouwing van kavels kan er eerder gestart worden met de werkzaamheden van het woonrijp maken. De planvorming is verdeeld over de looptijd van het project.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 36

GZ10 SCHOTERHOEK II

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ10 Schoterhoek II

Gemeentekern

Nieuwveen

Deelproject

Datum

5-feb-2026

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2026

Looptijd

(1 jaar)

Resultaat prijspeil

€ 318.487

Resultaat netto contant

€ 294.730

Ruimtegebruik

Opp (m²)

Bruto plangebied

Opp (%)

93.628

100%

Variabel

Reservering water

Buiten beschouwing

93.628

100%

63.548

68%

Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd

Verharding

12.153

13%

Groen

17.927

19%

Overig/bijzonder Controle Netto

Vastgoed

Won (#)

93.628

100%

Won (%)

Opp/Won (m²) Opp Tot (m²)

Opp Tot (%)

Grondpr/m²

Grondpr/Won.

Grondprijs

EG Sociaal huur

EG Goedkoop

EG Middelduur

EG Duur

EG Vrije Kavel

MG Sociaal

MG Goedkoop

MG Middelduur

MG Duur

Bedrijven

2.994

100%

€ 250

€ 748.500

Kantoren

Commercieel

Niet-commercieel

Totaal (prijspeil)

Financieel prijspeil

Boekwaarde

Raming

Winstneming

Totaal

€ 1.801.000

Miljoenen

€ 1.801.000

Winstneming

Historische boekwaarde

€ 5.736.820

Verwerven

€ 16.530

Milieu

Bouwrijp maken

€ 1.315.504

Bouwrijp maken

Woonrijp maken

€ 235.254

€ 860.000

€ 1.095.254

Woonrijp maken

Onvoorzien

€ 408.350

Planstructurele vz

Historische boekwaarde Verwerven Milieu

Onvoorzien Planstructurele vz Overige kosten

€ 106.965

Overige kosten

Planvorming

€ 1.680.502

€ 92.951

€ 1.773.453

Planvorming

Bovenwijks

Bijdragen aan fondsen

€ 3.259.161

Financieringslasten

Financieringslasten Totale kosten

€ 3.259.161 -€ 14.560.086

2.994

Kosten

€ 748.500

€ 05

€ 10

€ 15

€ 20

-€ 952.951 -€ 15.513.036

Opbrengsten -

Woningbouw

Werken

€ 15.016.484

€ 748.500

€ 15.764.984

Werken

Overig

€ 51.539

Overig

Bijdragen/Subsidies

€ 15.000

Bijdragen/Subsidies

Bijdragen uit fondsen

Financieringsbaten

Totale opbrengsten

€ 15.083.023

€ 748.500

€ 15.831.523

€ 522.937

-€ 204.451

€ 318.487

-€ 19.327

Index opbrengsten

Rente

€ 1.464

€ 522.937

-€ 222.313

€ 300.624

Woningbouw

Saldo prijspeil Index kosten

Saldo eindwaarde Saldo NCW

€ 294.730

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 37

Financieel geïndexeerd

Boekw

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Ttl geïndex.

Kosten Winstneming Historische boekwaarde Verwerven

€ 1.770.630

€ 1.801.000

€ 5.640.081

€ 5.736.820

€ 1.801.000

€ 16.251

€ 16.530

Bouwrijp maken

€ 1.293.321

€ 1.315.504

Woonrijp maken

€ 1.091.121

€ 235.254

€ 877.031

€ 1.112.285

€ 401.464

€ 408.350

Milieu

Onvoorzien Planstructurele vz Overige kosten

€ 105.162

€ 106.965

Planvorming

€ 1.745.543

€ 1.680.502

€ 95.246

€ 1.775.748

Bovenwijks

Bijdragen aan fondsen

€ 3.204.202

€ 3.259.161

€ 15.267.776

€ 14.560.086

€ 972.277

€ 15.532.363

Financieringslasten Totale kosten Opbrengsten

Werken

€ 15.497.089

€ 15.016.484

€ 748.500

€ 15.764.984

Overig

€ 50.670

€ 51.539

Bijdragen/Subsidies

€ 14.747

€ 15.000

Bijdragen uit fondsen

Financieringsbaten

Totale opbrengsten

€ 15.562.506

€ 15.083.023

€ 748.500

€ 15.831.523

Saldo geïndexeerd Saldo geïndexeerd

€ 294.730

€ 522.937

-€ 223.777

€ 299.160

€ 1.464

€ 294.730

€ 522.937

€ 300.624

Woningbouw

Rente

Miljoenen

Saldo NCW

€ 20 € 15 € 10

€ 05 -€ 05 -€ 10

-€ 15 -€ 20 BW 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 Kosten

Opbrengsten

Rente

Kasstroom

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 38

VERSCHILLENVERKLARING Ruimtegebruik en programma Het ruimtegebruik programma zijn niet gewijzigd.

Woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken van het plangebied zijn flink gestegen, door aanpassingen in het ontwerp.

Kosten en opbrengsten Winstneming Op 1 januari 2026 moet de gemeente € 64.000 tussentijdse winst terugdraaien. Dit is het gevolg van uitgestelde opbrengsten en hogere kosten voor het woonrijp maken. Dit zorgt voor een totale tussentijdse winstneming van € 1.801.000.

Fasering De fasering van het project is met één jaar verlengd.

VERSCHILLENANALYSE Oppervlak (ha)

2025

Bruto plangebied

2026

Verschil

Financieel

9,4

Kosten (mln.)

Variabel

Winstneming

Reservering water

Historische boekwaarde

Buiten beschouwing

9,4

Uitgeefbaar

6,4

Bebouwd

2025

2026

Verschil

€ 1,9

€ 1,8

-€ 0,1

Verwerven

€ 5,7

Milieu

€ 0,0

6,4

Bouwrijp maken

€ 1,3

Woonrijp maken

€ 1,0

€ 1,1

+€ 0,1

Verharding

1,2

Onvoorzien

Groen

1,8

Planstructurele vz

€ 0,4

Overige kosten

€ 0,1

9,4

Planvorming

€ 1,8

Bovenwijks

Bijdragen aan fondsen

€ 3,3

€ 15,5

Netto plangebied

Overig/bijzonder Totaal

Programma

2025

2026

Verschil

EG Sociaal huur (won)

EG Goedkoop (won)

Totale kosten

EG Middelduur (won)

Opbrengsten (mln.)

EG Duur (won)

Woningbouw

EG Vrije Kavel (won)

Werken

€ 15,8

MG Sociaal (won)

Overig

€ 0,1

MG Goedkoop (won)

Bijdragen/Subsidies

€ 0,0

MG Middelduur (won)

Bijdragen uit fondsen

MG Duur (won)

Financieringsbaten

Bedrijven (m²)

63.548

Totale opbrengsten

€ 15,8

Kantoren (m²)

Saldo prijspeil

€ 0,3

Commercieel (m²)

Index kosten

-€ 0,0

Niet-commercieel (m²)

Index opbrengsten

Rente

€ 0,0

Saldo eindwaarde

€ 0,3

Saldo (NCW)

€ 0,3

Totaal woningbouw

Financieringslasten

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 39

RISICOANALYSE Voor Schoterhoek II is een risicoanalyse opgesteld. Alleen de noemenswaardige risico’s waarvan de kans groot genoeg is om op te treden, zijn opgenomen.

Standaard en projectspecifieke risico’s Er zijn geen standaard en projectspecifieke risico’s meer aanwezig.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 40

GZ 11 Vrouwenakker-West Portefeuillehouder: Ines de Ridder Ambt. opdrachtgever: Nataschja Kranenburg Opening grondexploitatie: 1 mei 2023

Procesmanager: Marjolein van de Ven Projectfase: Voorbereidingsfase Verwachtte sluiting: 2028

HET PROJECT Doelstelling De Visie op Wonen in Vrouwenakker-West 2025 is gericht op een gezonde, groene, inclusieve en daarmee toekomstbestendige woonwijk voor iedereen: van starter tot senior, waarmee voorzien kan worden in de behoefte van inwoners van Vrouwenakker en Nieuwkoop. Toelichting Aanleiding De voormalige gemeente Liemeer heeft voor de gemeentelijke herindeling de gronden in Vrouwenakker aangekocht. De twee aangekochte percelen grensden niet aan elkaar en waren niet ontsloten vanaf de openbare weg. In september 2020 heeft de raad ingestemd met een grondruil, waardoor het gemeentelijke grondeigendom nu een aangesloten gebied vormt. Bij het project Vrouwenakker-West is ervoor gekozen om de woningbouwopgave vroegtijdig naar de markt te brengen om marktpartijen middels een aanbesteding in te laten schrijven. De op basis hiervan geselecteerde marktpartij VORM is verantwoordelijk voor het opstellen van het Voorlopig en Definitief ontwerp, het bestemmingsplan, de Omgevingsvergunning, het (vervolg op het) participatietraject, het saneren en bouwrijp maken van het gebied, de realisatie van de woningbouw en de inrichting van de openbare ruimte. In deze opzet heeft de gemeente een regisserende en sturende taak, vormgegeven in de uitgeschreven aanbesteding en een faciliterende (doorlopen ruimtelijke procedure) en controlerende taak (bewaken bepalingen overeenkomst).

Stand van zaken In het Luchtvaart Indelingsbesluit (Lib) is opgenomen dat in gebieden als Vrouwenakker-West, vanwege de ligging binnen de voormalige rode contour van het vroegere streekplan van de provincie ZuidHolland, woningbouw gerealiseerd mag worden, mits dit gerealiseerd wordt binnen een redelijke termijn na de inwerkingtreding. Dit is in 2022 eveneens ambtelijk afgestemd met zowel Provincie Zuid-Holland als de Inspectie

Leefomgeving en Transport (ILT). In februari 2022 is de Visie op Wonen in Vrouwenakker-West 2025 door de raad vastgesteld. Dit betreft een ontwikkelvisie op hoofdlijnen met de vier thema’s: groen, gezamenlijkheid, geluid en gezondheid. Om het gebied te ontsluiten is in februari 2022 een krediet beschikbaar gesteld voor de aankoop van een perceel grond gelegen aan het Nieuwveens Jaagpad 127. De aanbesteding is in november 2022 gepubliceerd en na het doorlopen van de procedure is deze eind juni 2023 gegund aan VORM ontwikkeling middels een collegebesluit. In juli 2023 is de participatie voor de inrichting van het gebied gestart. De doelstelling van deze fase is uitwerking van het Voorlopig Ontwerp tot een Definitief Ontwerp. Parallel hieraan liep het doorlopen van de planologische procedure tot de vaststelling van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is op 6 juni 2024 vastgesteld. Er is door meerdere partijen beroep aangetekend. Vlak voor de zitting bij de Raad van State zijn alle beroepen ingetrokken, waarmee het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. De overdracht van de grond aan de ontwikkelaar VORM heeft in januari 2025 plaatsgevonden. Hierna is de ontwikkelaar gestart met het voorbelasten van de grond. Risico’s De gemeente neemt een faciliterend rol in bij de voorbereiding en uitvoering van het project.

Dit betekent dat een groot deel van de risico’s bij de marktpartij ligt. Een deel van de gemeentelijke risico’s zijn inmiddels afgedekt door de contractering en de grondoverdracht aan VORM ontwikkeling. Risico’s zitten er onder meer in de impact van het ingediende beroep op de planning van de vervolgfasen van de ontwikkeling.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 41

UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik Het plangebied Vrouwenakker-West ligt ten westen van de huidige kern Vrouwenakker en is circa 35.068 vierkante meter groot. De locatie ligt ingesloten tussen lintbebouwing aan het Nieuwveens Jaagpad ten noorden en lintbebouwing en de provinciale weg ten oosten. Ten zuiden liggen weilanden en ten westen van het gebied enkele kassen.

maximaal 45% middeldure tot dure koop. Het voorgenomen woningbouwprogramma is gebaseerd op het toen geldende gemeentelijk woonbeleid, welke geborgd is in de kaderstellende Visie op Wonen in Vrouwenakker-West met daarin aandacht voor jongeren, ouderen en jonge gezinnen. Ook is de woningbehoefte in Vrouwenakker in het bijzonder, meegenomen in de overwegingen.

Van het totale plangebied ligt ongeveer 2,33 hectare grond binnen de bebouwingscontour die geschikt is voor de realisatie van woningbouw. In overleg met de Provincie en de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) mogen delen van het plangebied buiten de bebouwingscontour bebouwd worden zodat een meer organische overgang ontstaat tussen bebouwd gebied en de groene dorpsrand. Ook is het resterende gebied geschikt voor o.a. parkeren, groen en openbaar gebied.

In het uiteindelijke ontwerp van de woonwijk komen 82 woningen waarbij de verdeling van woningen in categorieën en doelgroepen aansluit op de eerder genoemde standpunten. Daarnaast wordt er een Wonen met zorg instelling voor intramurale zorg gerealiseerd voor 26 kwetsbare ouderen die 24 uurszorg nodig hebben.

Het Definitief Ontwerp is inmiddels bekend net als de uitwerking in het bestemmingsplan. Ruimtegebruik Bruto plangebied

Opp (m²) 35.190

Opp (%) 100%

Variabel

Reservering water

Buiten beschouwing Netto plangebied Uitgeefbaar

35.190

100%

14.470

41%

Bebouwd

Verharding

9.530

27%

Groen

7.315

21%

Overig/bijzonder

3.875

11%

35.190

100%

Controle Netto

De bereikbaarheid van de locatie voor woningbouw is aan de noordzijde via Nieuwveens Jaagpad. De ontsluiting aan deze zijde biedt een visueel aantrekkelijke en vooral veilig ontsluiting van het woningbouwgebied. Daarnaast wordt ingezet op een aantal kleine ingrepen aan het Nieuwveens Jaagpad voor verkeersveiligheid zoals realisatie van enkele verkeersdrempels. Aan de oostelijke zijde komt er een ontsluiting enkel voor calamiteiten verkeer en langzaam verkeer, richting de provinciale weg. Programma In de ontwikkelvisie is uitgegaan van minimaal 70 tot maximaal 90 woningen, en een gevarieerd woningbouwprogramma, met minimaal 35% sociaal (sociale huur en goedkope koop), minimaal 20% betaalbaar (middeldure huur en betaalbare koop) en

Kosten en opbrengsten Hieronder volgt een opsomming van de kosten en opbrengsten van de ‘gemeentelijke, faciliterende grondexploitatie’. Bij het ontwikkeltraject van Vrouwenakker-West bestaat er een splitsing in kosten voor de gemeente en kosten voor de marktpartij. Kosten • De marktpartij krijgt te maken met milieukosten, bouwrijp maken, woonrijp maken, kosten voor de ontwikkeling, bouw en verkoop van de woningen, leges en procedure voor het doorlopen van het bestemmingsplan en voor de omgevingsvergunningen, overige kosten zoals planschadekosten en uiteraard de door de marktpartij te maken plankosten om bovenstaande activiteiten te kunnen ontplooien. • De gemeente heeft te maken met verwervingskosten, welke bestaan uit de boekwaarde van de gronden. Daarnaast zijn de kosten van de grondruil en de aankoop van de gronden ten behoeve van de ontsluiting meegenomen. • De gemeente draagt ook plankosten die bestaan uit de gemaakte kosten (voorbereidingskrediet) en de nog te maken kosten op basis van de plankostenscan van het Ministerie van BZK, waarbij rekening is gehouden met de procedures die de gemeente (gedeeltelijk) nog moet doorlopen. • De post financieringslasten bestaan uit de rentelasten op de boekwaarde.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 42

Opbrengsten • De opbrengsten bij de gronduitgifte van de woningen zijn opbrengsten voor de marktpartij. • De grondopbrengsten vanuit de gronduitgifte minus de vooraf geschatte kosten resulteren in het grondbod, dat de marktpartij betaalt aan de gemeente voor het afnemen van de (ruwe) bouwgrond. De totale grondopbrengsten voor de gemeente zijn € 3,2 miljoen. Fasering Momenteel bevindt het plan zich in de voorbereidingsfase. In verband met het Luchtvaart Indelingsbesluit moet uiterlijk in september 2026 een onherroepelijk bestemmingsplan van kracht zijn, een onherroepelijke omgevingsvergunning verleend zijn en gestart zijn met de bouw. De geselecteerde ontwikkelaar VORM staat hiervoor aan de lat en werkt nauw samen met de gemeente in de vorm van een Integraal Projectteam.

Resultaat Met de fasering zoals in de vorige paragraaf toegelicht en de parameters voor kosten, opbrengsten en rente worden kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Door de verplichte tussentijdse winstneming verslechtert het (administratieve) saldo van de grondexploitatie. Om het effect op het resultaat aan te tonen geven wij de netto contante waarde en de eindwaarde met en zonder verplichte winstneming weer. Het te verwachten resultaat netto contante waarde met winstneming is per 1 januari 2026 circa € 127.000 positief. De eindwaarde is per 31 december 2028 circa € 135.000 positief. Het te verwachten resultaat netto contante waarde zonder winstneming is per 1 januari 2026 circa € 865.000 positief. De eindwaarde is per 31 december 2028 € 918.000 positief. In deze toelichting is het resultaat met tussentijdse winstneming verder leidend.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 | 43

GZ 11 VROUWENAKKER-WEST

Plex Nieuwkoop 2.4

Algemene gegevens Projectnummer + projectnaam

GZ 11 Vrouwenakker-West

Gemeentekern

Gemeente Nieuwkoop

Deelproject

Datum

5-feb-2026

Versie

Definitief

Opsteller

Pamela Groenewege

Startjaar

2026

Looptijd

(3 jaar)

Resultaat prijspeil

€ 153.053

Resultaat netto contant

€ 126.881

Ruimtegebruik

Opp (m²)

Bruto plangebied

Opp (%)

35.190

100%

Variabel

Reservering water

Buiten beschouwing

35.190

100%

14.470

41%

Netto plangebied Uitgeefbaar Bebouwd

Verharding

9.530

27%

Groen

7.315

21%

Overig/bijzonder

3.875

11%

35.190

100%

Controle Netto

Vastgoed

Won (#)

Won (%)

Opp/Won (m²) Opp Tot (m²)

Opp Tot (%)

Grondpr/m²

Grondpr/Won.

Grondprijs

EG Sociaal huur

EG Goedkoop

EG Middelduur

EG Duur

EG Vrije Kavel

MG Sociaal

MG Goedkoop

MG Middelduur

MG Duur

Bedrijven

Kantoren

Commercieel

Niet-commercieel

Totaal (prijspeil)

Financieel prijspeil

Boekwaarde

Raming

Totaal

Miljoenen

Kosten Winstneming

€ 777.000

Winstneming

Historische boekwaarde

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Nieuwkoop&id=a50b5bfc-aaa3-4134-a361-6b6c37a20d5a